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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2025-04-30 |
| 英訳名、表紙 | STORAGE-OH Co.,Ltd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長執行役員 荒川 滋郎 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 千葉県市川市市川南一丁目９－23 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 047-314-1981 |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | false |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 当社は2008年５月に東京都中央区において、株式会社デベロップの子会社として、トランクルームの運営、管理を目的に設立されました。 2007年２月創業の株式会社デベロップは、コンテナ建築を祖業とする会社で、トランクルームに適した借地案件を探し、土地所有者との借地契約と同時に、資金力のある投資家にトランクルーム投資事業を提案し、建設、完成後売却することで投資回収をする事業を展開しており、当社はそのトランクルームの運営会社として事業を拡大してまいりました。 その後、岡山県岡山市の株式会社アイトランク山陽と合併し、関東地方の拠点に加え、岡山県の拠点を運営するようになりました。 2019年以降、在来建築型トランクルームの需要の高まりから、当社は都心における在来建築型トランクルームの企画、開発を開始し、コンテナ型の比重の低下に伴い、親会社への依存度も下がり、トランクルームの運営会社という位置づけから、トランクルームの企画、開発、運営会社へと成長して参りました。 これに伴い、デベロップグループ内でセグメントを見直し、株式会社デベロップはトランクルームの企画、開発を停止し、当社に移管しました。 ビジネスモデルとしても従来のトランクルーム運営受託に加え、土地を自社で購入、建築の上で、完成したトランクルームを投資家に売却した上で借上げ、自社運営する事業の比率を高めて参りました。 当社は、2022年４月27日付で東京証券取引所グロース市場に当社株式を上場するにあたり、当社株式の公募増資及び株式会社デベロップが当社株式の売出しを行ったこと等により株式会社デベロップは当社の親会社に該当しないこととなりました。 設立以降の当社に係る経緯は次のとおりであります。 年月概要2008年５月東京都中央区にトランクルームの運営、管理を目的とした株式会社ストレージ王を設立2010年４月岡山の天満屋グループが岡山市北区にトランクルームの企画、開発、運営、管理を目的とした株式会社アイトランク山陽を設立2013年５月株式会社デベロップが株式会社アイトランク山陽を100％子会社化2013年６月一般社団法人レンタル収納スペース推進協議会に加入2015年７月株式会社ストレージ王が、株式会社アイトランク山陽を存続会社として合併し、株式会社ストレージ王へ商号変更。 同時に本社を岡山市北区から東京都中央区に移転2015年９月本社を東京都中央区から千葉県市川市市川に移転2016年７月株式会社ストレージ王を存続会社として、株式会社デベロップの子会社であったソーラーエナジーインヴェストメント株式会社と合併2019年２月本社を千葉県市川市市川から市川市市川南に移転2020年５月株式会社タスキと業務提携2022年４月東京証券取引所グロース市場に株式を上場2022年11月株式会社パルマと業務提携2023年１月クリアル株式会社と業務提携2023年４月日本セルフストレージ協会に加入2023年11月株式会社アーバネットコーポレーションと業務提携2024年１月一級建築士事務所登録2024年２月バリュークリエーション株式会社と業務提携 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営、管理を行う事業を展開しております。 当社は、トランクルームの運営・管理を担うことにより規模の拡大を図って参りましたが、トランクルームはアパートや賃貸マンションに比して、面積当たりの区画数が多く、居住用の施設やオフィスに比べて、契約手続き件数が多く煩雑になりがちなことから、地主や物件オーナーにとってトランクルームの運営・管理を自身で遂行することは多くの手間がかかります。 この煩わしい運営・管理を一手に引き受けることで、地主や物件オーナーにとって利便性をもたらすとともに、当社にとっても受託件数の増加による安定的な収入につながると考え事業をスタートいたしました。 管理室数の増加に伴い事業経験を積んでいく中で、当社は2015年７月に株式会社アイトランク山陽との合併に伴い、首都圏のみではなく、岡山を中心とする西日本での物件管理を視野に入れて、岡山支店（現岡山営業所）を設け、規模を拡大し事業を展開して参りました。 またソーラーエナジーインヴェストメント株式会社との合併により会社としての財務基盤を強化いたしました。 当社の基本的なビジネスモデルは、トランクルームとして利用可能な不動産を賃借や自社開発で確保した上で、トランクルームとしての貸し出し、清掃を含む維持管理により利用者から利用料を徴収し、その収益で不動産コストや販売管理費を回収し利益を上げる単一のセグメントから成り立っておりましたが、当事業年度において事業戦略の方向性として、「トランクルーム運営管理事業」「トランクルーム開発分譲事業」「その他不動産取引事業」の３区分に変更しております。 セグメントの中で、トランクルームの自社開発を行い、収益不動産として投資家に売却する際に計上する利益を開発分譲による利益、開業後のトランクルームの運営による利益を運営管理の利益、トランクルーム以外の不動産取引による利益と区分しておりますが、2024年１月期では「トランクルーム開発分譲事業」による利益が86％、2025年１月期では82％を占めております。 トランクルーム開発分譲後に当該物件を固定家賃でマスターリースする場合には、部屋の稼働が上がるまでの稼働率リスクは当社が負っております。 稼働率の上昇が緩やかなため、開業後数年は当該物件のトランクルーム運営管理利益がマイナスとなる場合もあります。 トランクルームを建物の建築様式で大きく分類しますとコンテナ型とビルイン型に分けられます。 ・コンテナ型 駐車場が確保できる道路沿いの敷地に建築用コンテナを設置しトランクルーム利用者が荷物を収納します。 建築用コンテナは輸送の都合上、貨物用コンテナと同じサイズですが、柱と梁で強度を確保した建築専用の部材を使用しており、日本の建築基準法において建物として建築することが出来ます。 コンテナを連結あるいはコンテナ内を仕切ることにより部屋サイズを調整することが出来ます。 コンテナ自体を外気の環境に置くため、扉は雨風を通さない堅牢な作りとなっております。 ・ビルイン型 在来建築（一部建築部材としてコンテナモジュールを利用したものを含む）による建物内に、間仕切りをすることで各部屋を構成するものです。 在来建築の建物自体で雨風を遮断する構造になっており、建物の入口は電子錠等で施錠されており、トランクルーム利用者以外入館することが出来ません。 各利用者の部屋の入口、間仕切りはコンテナ型に比べて簡易なもので、開け閉めが容易です。 近年は、女性の利用者の増加や衣類や家財保管のために空調付施設へのニーズの高まりもあり、ビルイン型の増加率が高くなっております。 なお、2024年１月末時点でコンテナ型及びビルイン型を併せて165店舗、2025年１月末時点で195店舗でございます。 また、当社の事業は以下の３つに分類されます。 以下は事業による分類ですので、上記の建築様式で分類したコンテナ型とビルイン型が併存します。 当社は前期までトランクルーム事業の単一セグメントでありましたが、事業活動の実態を適切に表すとともに事業内容を明瞭に表現する目的で、当事業年度より、セグメントを「トランクルーム運営管理」「トランクルーム開発分譲」「その他不動産取引」の３区分に変更し、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数字で比較分析しております。 また、「その他不動産取引」は、当期より新たに取り組むトランクルーム以外の不動産を扱うセグメントであります。 (1）トランクルーム運営管理事業 トランクルーム運営管理事業は、トランクルームを利用者に貸し出すことにより利益を得るものです。 利用者から受領するトランクルームの利用料金が収入であり、当社がトランクルームを所有、あるいは賃借することでかかるコスト、トランクルーム運営管理に必要なコストが原価となり、その差額が当社の利益（又は損失）となります。 トランクルーム運営管理事業は、ア．固定家賃型とイ．変動家賃型に分けられます。 ア．固定家賃型は、当社が事業主体となり、物件を所有すること、あるいは固定家賃で賃借することにより不動産コストが固定的に発生し、トランクルーム稼働状況により受領する利用料金の多寡が直接的に当社の利益（又は損失）に影響します。 損益分岐稼働率は物件により異なりますが、概ね60％～70％程度であります。 イ．変動家賃型は、当社が、事業主体である不動産所有者もしくは投資家からビルを賃借もしくは管理を受託し、当社は利用者からトランクルームの利用料を受領します。 賃借の場合は、トランクルーム利用料を売上高とし、契約に定めた料率（10％程度の場合が多い）を差し引いた額を原価賃料として、不動産所有者もしくは投資家に賃料を支払います。 管理受託の場合は、トランクルーム利用料を当社が預かり、当社の管理料（10％程度の場合が多い）を差し引いた金額を不動産所有者もしくは投資家に支払います。 変動家賃型の場合、当社は稼働状況によるリスクを直接的には負わずトランクルーム利用者からの収入の増減による売上もしくは管理手数料の増減は、当社の収支に影響を与えますが、物件の所有、事業リスクは不動産所有者もしくは投資家が負うこととなります。 運営面においては、インターネット広告だけでなく、セルフストレージ専用ポータルサイトも利用して、集客の窓口を広げるとともに、Ｗｅｂ決済システムを導入して、契約手続きの簡素化と期間短縮により契約獲得増を図っております。 (2）トランクルーム開発分譲事業 トランクルーム開発分譲事業は、トランクルームを投資家へ売却する事により利益を得るものです。 トランクルーム開発分譲事業は、ウ．用地購入、ビルイン型建築の場合とエ．土地賃借、コンテナ型建築の場合に分けられます。 ウ．当社が用地購入、ビルイン型建物の建築後、土地建物として売却します。 エ．当社が借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を売却します。 その他にトランクルームの内装部分のみを売却する場合もあります。 2019年以降は、在来建築によるビルイン型のトランクルーム開発に注力する過程で、トランクルームの企画、開発機能を株式会社デベロップから当社が引き継ぐこととなりました。 在来建築によるビルイン型トランクルームの用地取得とその後の建築業務も当社自らが施主となり、設計事務所、ゼネコンに外注して建築することを中心とするようになり、株式会社デベロップからの独立性を高めて参りました。 旺盛な需要がある首都圏エリアを中心として、借地の上にコンテナ型のトランクルームを設置する屋外タイプの開発と、土地を取得しそこに在来建築によるビルイン型の建物を建ててトランクルームとするビルイン型の物件開発共に注力してまいります。 2019年12月に当社ビルイン型初店舗として梶が谷トランクルーム（神奈川県川崎市高津区 184室、2024年１月末時点214室）を開店いたしました。 同トランクルームは用地買収から当社が行い、当社が施主として建物を建設、完成後に投資家に売却の上、建物を賃借して自社運営しております。 以降、2020年８月に上石神井トランクルーム（東京都練馬区 100室、2024年１月末時点113室）、2021年１月に中板橋トランクルーム（東京都板橋区 119室）、2021年10月に中野沼袋トランクルーム（東京都中野区 160室）、2021年11月にときわ台トランクルーム（東京都板橋区 199室）、2022年１月に東浅草トランクルーム（東京都台東区 260室）、2023年１月に江戸川橋トランクルーム（東京都新宿区 190室）、尾山台トランクルーム（東京都世田谷区 165室）、本八幡トランクルーム（千葉県市川市 169室）、新大塚トランクルーム（東京都豊島区 160室）、2023年10月に那覇泉崎トランクルーム（沖縄県那覇市 130室）、2024年１月に下目黒トランクルーム（東京都目黒区 149室）、西大井トランクルーム（東京都品川区 194室）、東長崎トランクルーム（東京都豊島区 187室）、2024年12月に天王町トランクルーム（神奈川県横浜市 118室）、2025年１月に南砂トランクル－ム（東京都江東区 101室）、亀戸トランクル－ム（東京都江東区 137室）、幡ヶ谷トランクル－ム（東京都渋谷区 134室）、杉並宮前トランクル－ム（東京都杉並区 89室）を開店しております。 在来建築によるビルイン型のトランクルームは堅固な建物を建築するため、借地では無く所有権のある土地の上に建築することが求められ、一か所当たりの初期投資も土地建物を合わせおおむね３～６億円以上となっております。 梶が谷トランクルームを開発、売却するにあたり大口の投資家（法人）を開拓して参りました。 当該投資家は、年間10億円以上の不動産購入意向のある投資家を含みます。 当社のトランクルーム開発分譲事業は、売却先の目途があることから、開発当初の用地購入の際の銀行借入もスムーズに進むなどいわゆる投資のパイプラインが構築されております。 当社では、企画・調査、開発、保守・管理を一貫して事業展開しており、不動産物件としての診断、事業性評価、不動産オーナーとの契約、その後のトランクルームの管理受託をスムーズに行うことができるため、不動産オーナーとの信頼関係に基づいた安定した事業基盤を構築しております。 またコンテナ型でのトランクルームでは、可搬性・再活用といった特性があり、物件移動により市場を再選択して事業性を再構築することができることも大きな特徴だと考えています。 (3）その他不動産取引事業 トランクルーム開発以外の不動産に関するコンサルティングフィーの受領、トランクルーム以外の不動産の売買を行った場合の収入、トランクルーム以外の不動産賃料収入等により利益を得るものです。 また、普段から不動産事業者、不動産を使用するテナント候補とも接点があり、トランクルーム以外の業態であっても売買やコンサルティングを行う可能性があります。 なお、トランクルーム用地として土地を購入した場合でも土地に対して引き合いがあった場合や開発のスケジュールが遅延した場合には不動産事業者として土地のまま売買をする可能性もあります。 トランクルーム以外の不動産収益に該当した不動産に要したコストが原価となります。 事業系統図は次の通りであります。 ただし、(3)その他不動取引事業に関して図式は記載しておりません。 ＜(1）運営管理事業 ア．固定家賃型＞ ① 当社は、不動産所有者から建物を賃借し、あるいは土地を賃借の上、借地上に当社コンテナを設置します。 ② 当社は、不動産所有者に建物賃借料もしくは地代を支払います。 ③ 当社は、利用者にトランクルームを貸し出します。 ④ 当社は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。 ＜(1）運営管理事業 イ．変動家賃型＞ ① 当社は、不動産所有者もしくは投資家からトランクルームを賃借し、あるいは管理受託します。 ② 当社は、利用者にトランクルームを貸し出します。 ③ 当社は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。 ④ 当社は、不動産所有者もしくは投資家に当社の管理料を差し引いて、残りを事業収益として支払います。 ＜(2）開発分譲事業 ウ．用地購入、ビルイン型建築の場合＞ ① 当社は、土地所有者から土地（不動産）を購入します。 ② 当社は、購入用地上にビルイン型トランクルームを建築し、土地建物を投資家に売却し、売却後、建物を賃借（リースバック）します。 ＜(2）開発分譲事業 エ．土地賃借、コンテナ型建築の場合＞ ① 当社は、土地所有者と借地契約をします。 ② 当社はその借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を投資家に売却します。 ③ ②と同時に当社が土地所有者と締結している借地契約を土地所有者、投資家間の借地契約に切替えます。 ※ その他、内装部分のみ売却の場合も同じです。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金（千円）主要な事業の内容議決権の所有（又は被所有）割合（％）関係内容（その他の関係会社） 株式会社デベロップ（注）千葉県市川市920,990建築事業、エネルギー事業、ホテル事業他（被所有）33.96トランクルーム管理受託・建築用コンテナモジュール購入・コンサルフィー売上太陽光発電管理委託（注） 有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 (1）提出会社の状況 2025年１月31日現在従業員数（名）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）2549.15.35,062（注）１．従業員数は就業人員であります。 ２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．報告セグメントはトランクルーム運営管理事業とトランクルーム開発分譲事業とその他不動産取引事業に区分しておりますが、３事業は従業員数を明確に区分できないため一括して記載しております。 (2）労働組合の状況 当社には労働組合はありません。 なお、労使関係については円満に推移しております。 (3）男女の平均勤続年数の差異女性（年）男性（年）6.8年4年 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、下記のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 トランクルームは、海外では「セルフストレージ」と呼ばれ、最も普及が進んでいるアメリカでは1970年代にその数が一気に増え、トランクルームを利用する世帯普及率が現在では、10％超となっています。 また、トランクルームの世界市場規模は、約380億ドル（約５兆円）となっています。 （出典： Self-storage：How warehouses for personal junk become a $38billion industry-Curbed） 一方、日本は年々認知度が向上、収納サービス利用者が増加傾向ではありますが、全国で１世帯あたりのレンタル収納スペース数は0.0044室（2022年１月１日時点での「住民基本台帳に基づく人口」の総世帯数で換算）、コンテナ収納スペースは0.0060室となっており、両者を合わせて1.04％の世帯普及率となります。 日本の世帯普及率はアメリカの約10分の１程度であり、生活様式の違いなどはありますが、まだ日本における普及率には伸長の余地があるものと推測されます。 世帯数の伸び率は鈍化する中、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の人口は3,670万6,866人（前年比７万3,650人減）で、全国人口に占める割合は29.15％（前年比0.11ポイント増）となり、依然として東京圏集中の構図となっています。 また、東京圏の部屋数は増加が続いており、１世帯当たりのレンタル収納スペース数は今後も拡大傾向を見込むことができます。 2021年度の収納ビジネスの市場規模（レンタル収納＋コンテナ収納）は、805.1億円、2022年度の同市場規模は836.5億円、2023年度は867.7億円（前期比3.6％増）、2024年度は918.7億円（前期比5.8％増）と予想されています。 2023年度以降は、大手事業者を中心に新規出店のペースが加速していくとみられ、これまで以上の供給状況になるとみられます。 （出典：矢野経済研究所「2025年版拡大する収納ビジネス市場の徹底調査」） 日本におけるサービスの認知度・世帯普及率はまだ高いとは言えず、今後のさらなる市場拡大を見込むことができると考えています。 また近年においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居（特にマンション）の買い替えを行うことができましたが、今後の不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったため、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。 このため、それぞれのライフステージにおいて必要な荷物・家財等を外部のトランクルームを利用することにより、住まいの限られたスペースを調整することが増えてきています。 新型コロナウイルス感染症による在宅勤務の増加に対応して室内を広くすることや、いわゆる巣ごもり消費の増加により家庭内に食品などの在庫が増えたことなどもトランクルーム業界にとっては追い風となってきていると考えています。 またトランクルームを不動産投資物件として考えた場合、トランクルームは水回り等がないため、建築費を通常の建物と比べて低く抑えることができるとともに、大規模修繕の頻度も低くなります。 さらにアパート・マンションと比較しても経年による賃料の減少幅が小さいため投資物件としては優位性を持っています。 これらのトランクルームの特性を活かして事業を発展、強化させるため、当社では以下の事項を重要な課題と認識し、その対応に引き続き取り組んでまいります。 (1）会社の経営の基本方針 当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、「不動産所有者の資産価値の向上と、トランクルーム利用者の利便性の向上と満足感を通じて、人々の暮らしや社会の未来を豊かにする」を経営理念に基づくミッションとして、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営及び管理を行う事業を展開しております。 上記の経営理念・ミッションを達成するために下記の戦略を推し進めてまいります。 ① 旺盛な需要があるエリアへ、不動産物件開発力、建築企画力を通じて優良な収益不動産を建設する。 また並行して対象地域でのトランクルーム利用者の利便性を高めるサービスを提供する。 ② オペレーション能力の向上を通じて、管理受託物件の拡大を図る。 ③ セルフストレージ専用ポータルサイト・Ｗｅｂ決済システム等の開発・連携を図り、業務効率向上と販売機会の拡大により、当社の認知度を向上させる。 ④ 複数の大型案件の投資家に加え、小規模案件の投資家開拓も行い、多様な売却先を確保することにより安定的に投資資金が回収できるようにする。 (2）目標とする経営指標 当社は、下記の指標を重要な経営指標と考えております。 ① 各物件開業後の稼働率 トランクルームは一般的に、開設当初は稼働率が高くはありませんが、そのマーケットでの認知度の向上等により時間を経るごとに徐々に稼働率が高まっていく特性があります。 当社では、稼働率と経過年数に注目して物件ごとの管理を行っています。 経過年数のわりに稼働率が上がっていない物件に対しては、稼働率を向上させる対策をとっています。 ② 管理する物件の物件数と部屋数 当社は、当社が管理する物件数とその部屋数を特に意識しております。 物件数と部屋数が増加することにより、ユーザー顧客に対する信頼感が獲得できると同時に、トランクルーム業界内での当社の地位向上に役立つものと考えております。 ③ 物件への問合せ数と契約の成約率 物件に対する問合せがなければトランクルームの新規契約は進まないことから、問合せ数とその推移に注目しておりますが、それと同時にこれらの問合せが実際の契約に至る成約率も重要な指標と考えております。 （注） 稼働率は、稼働室数÷総室数で算出しております。 経過年数は建築２年以上経過物件を既存稼働率、２年未満を新規稼働率として区別しております。 （今後の戦略） 収益力強化、事業拡大のためには、トランクルーム利用者獲得、不動産物件開発力強化、運営力の強化と効率化が必要となります。 トランクルーム利用者獲得のためには、店舗内覧会の開催やチラシ、看板などにより店舗そのものの認知度を上げることに加え、新規にトランクルームを利用するお客様にトランクルームの利便性についてご理解頂くことが重要となります。 そのため、ホームページを活用したトランクルームの利便性、利用方法の説明や問い合わせを頂いた際に、実際に施設を見学頂くご案内などにより新たなお客様の獲得に努めてまいります。 また、トランクルーム利用者の利便性を高めるため、清潔な環境の維持、温度・湿度管理などの通常の家財保管のための設備管理に加え、宅配ボックスの設置や荷物運搬サービスの提供などお客様がトランクルームをより利用しやすいサービスに努めてまいります。 不動産物件開発力強化のためには、不動産会社、金融機関などからの情報収集力を強化していくとともに、マンション用地を購入後、開発を見合わせている住宅系開発会社からの情報取得にも努めてまいります。 また、2023年１月に提携したクリアル株式会社との協業により、新規物件開発の強化に加え、既存の事務所ビルなどの改装案件開拓にも努めてまいります。 同時に物件開発に伴う資金調達力強化のため、金融機関との関係を強化してまいります。 また、安定的に物件開発を進めるため、従来の建築工事の実績を踏まえ設計・施工を工夫することによりコスト抑制を図るとともに、ゼネコン、設計事務所との協力関係構築により工事体制を強化してまいります。 運営力の強化、効率化については、2022年11月に提携した株式会社パルマとの協業により、お客様との契約手続きの効率化、内覧会開催の充実などを図り、店舗数、部屋数の増加に対し、運営コストが比例して増加しないように工夫し、安定的、効率的な運営体制を整備してまいります。 (3）中期的な経営戦略と会社の対処すべき課題 当社が対処すべき課題と致しましては以下の課題であると認識しております。 ① 物件開発力の強化 既存事業拡大のためには、出店用地の確保及び建設コストの抑制が必要となります。 出店用地の確保については、不動産業界における住宅系の新規開発が一部消極的になる中、既存の住宅系開発会社や仲介会社との連携などを密にしてまいります。 建設仕入れ価格の高騰により、コストの抑制は容易ではありませんが、設計・施工を工夫することで検討・推進してまいります。 また、新規物件獲得、開発力強化に向けて開発部の人員強化を進めております。 ② 既存物件、新規物件の稼働率向上策 新規物件の集客力の強化については、建設時の現地看板、チラシ、トランクルームまとめサイトへの掲載及び内覧会の開催等により、物件周辺での認知度を高める策を講じております。 また開店後期間が経過した既存物件で稼働率が不十分な場合は、利用料や手数料を一定期間に限り割り引くキャンペーンの実施や部屋サイズの変更を行うことで集客の強化を推進し、稼働率向上に努めております。 また、物件全般について、ホームページの活用やWEB広告の実施、トランクルームまとめサイトへの掲載及びGBP(Google Business Profile)を活用して認知度を向上させてまいります。 ③ 財務体質の改善と資金調達力の強化 新規物件の開発にあたっては、必要な資金を安定的に調達することが重要となります。 そのため複数の金融機関と親密な取引関係を維持し、資金調達の安定性と財務基盤の安全性を高めるように努めております。 なお、今後は、資金調達の多様化を図り、収益不動産であるトランクルーム開発に長期的に対応できる資金調達を行うことで企業としての財務体質強化を目指してまいります。 ④ 新規事業（サービス）の拡大 新規事業としては、2025年１月より一部の対象店舗において、株式会社トーハン様との共同キャンペーンを実施いたしました。 これは、本を購入したいが収納スペースに限りがあり、新しい本を購入できないという書店のお客様の収納課題への対応としてトランクルームの活用を提案するサービスとなります。 梶が谷、東浅草、ときわ台、新大塚、中板橋の各トランクルームにおいては、2023年６月から開始しました家財等を分類整理するためのスチールラック付部屋の提供を継続しております。 また、2024年９月に大型オフィスビル（新宿フロントタワー）の２階フロアを改装し、屋内型のトランクルームとしてオープンいたしました。 これに伴い、2024年10月には、株式会社サマリー様との営業連携により、都心でいつでもすぐに取り出せる当社のトランクルームと配送サービスを組み合わせて、より良いサービスの提供に努めております。 このほか、バイク収納が人気であることを受けて、屋外型だけでなく屋内型にもバイク専用の駐車場を併設したトランクルームを増やしております。 このように、既存建物の有効活用や様々な形態で出店することにより、利用者に身近で利便性の高いトランクルームの提供に努めてまいります。 ⑤ 新規参入者・同業他社に対する施策 当社ビジネスモデルは特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っておらず、ビジネスモデル自体もシンプルなものであるため、新規参入者・同業他社による競争激化が起こる可能性があります。 これに対し、当社としては、これまで作り上げた不動産仲介業者や各種金融機関との情報連携や物件情報に対する迅速な投資判断などで開発力を強化してまいります。 不動産投資家のニーズへの対応としては、トランクルーム以外の不動産を投資対象とする不動産投資家も当社の取引先に多くみられることから、投資家のニーズに合わせて、トランクルーム以外の不動産の販売、仲介を行っていくことを目指しております。 また、若者の車離れや高齢者の利用に備え、運送業者との連携による荷物の集配サービスの強化などお客様の利便性を高める取組みを強化してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社のサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものとなります。 当社は「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念として、「不動産所有者の資産価値の向上とトランクルーム利用者の利便性向上と満足感を通じて、人々の暮らしや社会の未来を豊かにする」ことを会社のミッションとして掲げております。 この経営理念を踏まえ、当社の持続的な成長のためには、環境経営と成長戦略の一体化は不可欠であると考えています。 経営資源や蓄積したノウハウなど、当社の強みを活かしながら、環境課題の解決と業績の向上を目指します。 具体的な取組としては、次のとおりであります。 (1）ガバナンス 当社は、事業を通じて地域社会に貢献しつつ、株主の皆様を始め投資家、顧客、取引先等全てのステークホルダーの皆様の信頼に応え、持続的成長と発展を遂げていくことが重要であるとの認識に立ち、コーポレート・ガバナンスの強化に努めております。 また、当社の事業モデルを健全に拡大させることが、環境及び社会における貢献に繋がるものと考えており、今後とも持続可能な社会の現実と当社の継続的な企業価値の向上を目指しております。 (2）戦略 当社は、人的資本が持続的な企業価値向上の推進に最も重要な経営資源と考えており、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが経営の重要な課題と認識しております。 ① 人材の育成に関する方針 当社は、少数精鋭でプロフェッショナル集団を目指します。 そのために、不動産開発・運営管理等に係る従業員に対し不動産に関する専門知識の習得を求めるだけでなく、全ての業務に携わる従業員に対し、それぞれの担当分野で高い専門性を身につけるために自己研鑽や自律的キャリアの形成を推奨しています。 具体的には、ＯＪＴや上長との定期的な面談に加え、社外セミナー、オンライン学習サービスの活用、資格取得支援等により、従業員の能力向上を図り、人材のレベルアップに努めております。 ② 社内環境整備に関する方針 当社は、多様なバックグラウンドを持つ人材が、企業の成長と革新を促進すると考えおります。 そのため、専門性や経験、感性、価値観の異なる人材を積極的に取り込むことが必要であり、国籍・宗教・年齢・性別等に関係なく、様々な人材が活躍できる環境や仕組みを整備し、多様な人材が意欲をもって活躍する活力ある組織の構築を推進し、従業員が仕事と私生活のバランスを取れるように、安全で健康的な職場環境、育児や介護のための休暇及び短時間勤務に関する制度等、さまざまな支援策を提供し、働きやすい環境と風通しのよい社内環境整備に取り組んでおります。 (3）リスク管理 当社は、リスク・コンプライアンス委員会を設置し、リスク管理を行うための体制を構築しております。 当委員会において事業を推進していく上で発生し得るリスクに対し、その内容を把握し、分析・評価した上で優先的に対処すべきリスクを抽出し、全社的リスクの低減を図っております。 (4）指標及び目標 当社では、上記 (2)戦略において記載した、人材育成、人材の多様性の確保及び社内整備環境における方針に関する指標として次の指標を用いております。 当該指標に関する目標及び実績は、次のとおりであります。 指 標目 標（2027年1月期）実績（当事業年度）生産性（一人当たり営業利益）2027年１月期1,000万円2025年１月期687万円従業員の女性労働者割合現状維持48.0％※一人当たり営業利益は、期末時点における「営業利益÷従業員」により算出 |
| 戦略 | (2）戦略 当社は、人的資本が持続的な企業価値向上の推進に最も重要な経営資源と考えており、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが経営の重要な課題と認識しております。 ① 人材の育成に関する方針 当社は、少数精鋭でプロフェッショナル集団を目指します。 そのために、不動産開発・運営管理等に係る従業員に対し不動産に関する専門知識の習得を求めるだけでなく、全ての業務に携わる従業員に対し、それぞれの担当分野で高い専門性を身につけるために自己研鑽や自律的キャリアの形成を推奨しています。 具体的には、ＯＪＴや上長との定期的な面談に加え、社外セミナー、オンライン学習サービスの活用、資格取得支援等により、従業員の能力向上を図り、人材のレベルアップに努めております。 ② 社内環境整備に関する方針 当社は、多様なバックグラウンドを持つ人材が、企業の成長と革新を促進すると考えおります。 そのため、専門性や経験、感性、価値観の異なる人材を積極的に取り込むことが必要であり、国籍・宗教・年齢・性別等に関係なく、様々な人材が活躍できる環境や仕組みを整備し、多様な人材が意欲をもって活躍する活力ある組織の構築を推進し、従業員が仕事と私生活のバランスを取れるように、安全で健康的な職場環境、育児や介護のための休暇及び短時間勤務に関する制度等、さまざまな支援策を提供し、働きやすい環境と風通しのよい社内環境整備に取り組んでおります。 |
| 指標及び目標 | (4）指標及び目標 当社では、上記 (2)戦略において記載した、人材育成、人材の多様性の確保及び社内整備環境における方針に関する指標として次の指標を用いております。 当該指標に関する目標及び実績は、次のとおりであります。 指 標目 標（2027年1月期）実績（当事業年度）生産性（一人当たり営業利益）2027年１月期1,000万円2025年１月期687万円従業員の女性労働者割合現状維持48.0％※一人当たり営業利益は、期末時点における「営業利益÷従業員」により算出 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | ① 人材の育成に関する方針 当社は、少数精鋭でプロフェッショナル集団を目指します。 そのために、不動産開発・運営管理等に係る従業員に対し不動産に関する専門知識の習得を求めるだけでなく、全ての業務に携わる従業員に対し、それぞれの担当分野で高い専門性を身につけるために自己研鑽や自律的キャリアの形成を推奨しています。 具体的には、ＯＪＴや上長との定期的な面談に加え、社外セミナー、オンライン学習サービスの活用、資格取得支援等により、従業員の能力向上を図り、人材のレベルアップに努めております。 ② 社内環境整備に関する方針 当社は、多様なバックグラウンドを持つ人材が、企業の成長と革新を促進すると考えおります。 そのため、専門性や経験、感性、価値観の異なる人材を積極的に取り込むことが必要であり、国籍・宗教・年齢・性別等に関係なく、様々な人材が活躍できる環境や仕組みを整備し、多様な人材が意欲をもって活躍する活力ある組織の構築を推進し、従業員が仕事と私生活のバランスを取れるように、安全で健康的な職場環境、育児や介護のための休暇及び短時間勤務に関する制度等、さまざまな支援策を提供し、働きやすい環境と風通しのよい社内環境整備に取り組んでおります。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | 指 標目 標（2027年1月期）実績（当事業年度）生産性（一人当たり営業利益）2027年１月期1,000万円2025年１月期687万円従業員の女性労働者割合現状維持48.0％※一人当たり営業利益は、期末時点における「営業利益÷従業員」により算出 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 なお、本項の記載内容は当社株式の投資に関するすべてのリスクを網羅しているものではありません。 当社は、これらのリスクの発生可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の迅速な対応に最大限の努力をする方針であります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1）顧客ニーズや不動産市況等事業を取り巻く経営環境リスクについて 当社が属する不動産業界は、景気動向、金利水準、地価の水準等のマクロ経済要因の変動と企業業績が強く関連しております。 こうした経済状況の変化は、当社が貸し出すトランクルームの賃料及び稼働率、土地の購入代金、建築費等の変動要因となり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともにエリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット状況の把握、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ります。 (2）開発用地仕入れリスクについて 当社は、不動産市況の動向により、開発用地の価格が変動することで取得が計画どおりに進まない場合や、様々な調査を行い開発用地取得の意思決定をしたものの予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵の発見による追加費用が発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 当社は、当該リスクへの対応策として、開発用地の仕入れに際して立地条件、面積、地盤、周辺環境及び仕入れ価格等について事前に十分調査し、それらを勘案のうえ用地仕入れを行ってまいります。 また、用地の仕入れに際し、他社と競合し、価格が上がった場合には、当社売却時の利益が減少することとなりますが、トランクルーム用地は鉄道の駅からの距離よりも自動車によるアクセスを重要視致しますので、可能な限りマンション開発業者と競合の少ない物件を探し、購入価格を抑える工夫をして参ります。 さらに、信託銀行などから、不動産所有者により近い情報を入手することにより競合の少ない段階での用地開発を行うことで価格上昇リスクを低減いたします。 (3）販売用不動産が売却できないあるいは売却が遅延するリスクについて 当社は、開発分譲事業で利益の８割程度を確保しておりますので、開発分譲事業において、販売用不動産が売却できない、あるいは売却が遅延した場合には、経常赤字となる可能性があります。 開発分譲事業において、当社のマーケティングが不十分で、結果として想定の利用料や稼働率が確保できない場合、外部環境が変化し需要が減少する場合、あるいは周辺の賃料相場及び不動産価格相場が大きく変動した場合等は、想定した価格で売却できず、当社で保有する等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 当社は、当該リスクへの対応策として、建築確認申請が完了した時点で、納期が制約を受けやすい建築資材の先行手配や、建築会社と綿密なスケジュールの打ち合わせを行うなどの対策を行い、建築工事を発注して、物件完成の目途が立った段階から当該物件の販売活動を開始致します。 加えて、複数の買主候補に対し、並行して商談を行うことで、より当社に有利な売却条件を模索するなど、物件が売却できないリスクを低減して参ります。 (4）マスターリース契約のリスクについて 当社が開発したトランクルームは、完成後に投資家へ売却した際に、当社と物件取得先との間でマスターリース契約を締結することがあります。 この場合当社には、物件についてリース債務が発生いたします。 このマスターリース契約を締結した物件について、当初の計画より稼働率が低迷しマスターリース期間内で投資回収を見込めない場合には引当金を計上する可能性があります。 その結果、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （マスターリース契約に基づくリース取引残高については、第５「経理の状況」に記載した注記（リース取引関係）をご参照下さい。 ） (5）建築費の高騰、建築資材の供給不足のリスクについて 建築費の高騰、建築資材の供給不足も利益の減少あるいは売却遅延リスクとなり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 当社は、これらのリスクを回避するために、複数の建設業者、コンテナ製造者との付き合い、取引先を拡大すること等で対処してまいります。 また、工事遅延その他の要因により販売遅延となった場合には、金融機関に対し、融資期間の延長などを事前に打診することによりリスクの軽減を図ります。 (6）資金調達について 当社は、物件の取得及び建築等の事業資金のため、金融機関から短期及び長期の有利子負債を調達しています。 今後は、市場金利が上昇する局面において支払利息等の増加により、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 資金調達に当たっては、現地取得の商談が始まった時点から金融機関と協議し、必要な資金の確保に努めてまいります。 また、手元資金の活用による十分な日程調整を踏まえて、調達活動により十分な流通性を確保し、安定的な資金の確保に努めてまいります。 (7）小規模組織であるリスクについて 当社は、少数の人員体制であり、効率性を重視した運営組織となっております。 今後、急速な事業の拡大、新規事業への進出等があった場合や、突発的な事故や退職等による従業員の減少があった場合は、すみやかに適切かつ十分な組織的対応ができず、当社の事業の展開速度や社会的信用、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (8）自然災害・不測の事故・感染症のリスクについて 火災、落雷、水災、地震、津波、その他偶然不測の事故並びに暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社が保有又は運営する物件が滅失、劣化又は毀損し、トランクルームの事業運営に支障をきたした場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 また、新型コロナウイルス感染症を含め感染症などで経済活動が停滞した場合も当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (9）個人情報の管理について 当社では、見込み客情報、取引顧客情報、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。 これらの個人情報については、当社にて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (10）競合激化のリスクについて トランクルームの開発、運営等に関する事業は、特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っているものではなく、また事業自体も比較的シンプルなものであり参入障壁が高いとは言えませんので、他業種からの参入或いは同業他社間の競合激化により当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 一方、トランクルーム事業は地域に密着した事業であり、顧客が利用する商圏も物件から半径２キロメートル程度と狭く、飲食店や一般消費財のような競争関係には通常なりません。 当社としては、可能な範囲で近隣の他社物件の価格帯を下回る水準で価格設定ができるように、物件確保に係るコストの圧縮、空調、セキュリティなどで他の競合に勝る環境の提供を行うことでリスク回避に努めております。 (11）システムトラブルについて 当社は、ホームページを通じた店舗紹介、問合せ管理、決済サービスを行っております。 またトランクルームの契約についてもシステムを利用して管理しております。 当社ではセキュリティ対策やシステムの安定性確保に取り組んでおりますが、何らかの原因でシステムトラブルが発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (12）保有株式に関するリスクについて 当社は、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。 個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード（原則１－４）に則り、取締役会へ定期的に報告し保有意義の適否を検証するなど、適切に管理しておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、当社の経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 (13）その他の関係会社との関係について① 特定の法人への依存について 当社が2022年４月27日付で東京証券取引所グロース市場に上場する前は、現在、その他の関係会社に該当する株式会社デベロップの子会社でありました。 当社と同社及び同社グループとは主力事業が異なり、事業の棲み分けがなされており、現在競合となりうる状況は発生しておらず、今後発生する見込みも現時点ではありません。 しかしながら、今後、同社及び同社グループ各社の事業ならびに取引形態の見直しによっては、当社の事業に影響を及ぼす可能性があります。 2025年１月期における株式会社デベロップとの主な取引は、［関連当事者情報］に記載の通りです。 (14）当社株式の流動性に関するリスク 上場後、初回の上場維持基準に係る審査は、2023年１月末の基準日をもって行われました。 当社の上場維持基準への適合状況は、株主数、流通株式数、流通株式比率については適合しておりましたが、流通株式時価総額については適合しておりませんでした。 その後、2024年１月末で上場維持基準に適合しており、2025年１月末においても上場維持基準への適合を維持しております。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度（2024年２月１日～2025年１月31日）における日本経済は、雇用・所得環境の改善などにより個人消費の持ち直しによる景気の緩やかな回復の兆しが見られたものの、物価高に伴う個人消費や設備投資などの内需減少により、回復基調までは届かない足踏み状態とみられます。 日本銀行の金利政策、為替リスクや地政学リスクによるエネルギーや原材料価格の高止まりが懸念されるなど、景気の先行きは依然として不透明な状況であります。 このような環境下において、当社は2024年２月に茨城県結城市に「結城」、栃木県鹿沼市に「新鹿沼」、同年３月に千葉県八街市に「八街」、栃木県真岡市に「真岡久下田」、群馬県伊勢崎市に「伊勢崎連取」、同年４月に静岡県沼津市に「沼津下香貫」、同県富士市に「富士津田」、同県菊川市に「菊川」、同年５月に栃木県宇都宮市に「宇都宮御幸町」、同年６月に千葉県木更津市に「木更津畔戸」、同年７月に茨城県土浦市に「土浦第２」、群馬県伊勢崎市に「伊勢崎赤堀」、同年９月に群馬県桐生市に「桐生広沢」、宮崎県児湯郡に「高鍋」、滋賀県甲賀市に「甲賀水口」、同年10月に東京都新宿区に「新宿フロントタワー」、三重県鈴鹿市に「鈴鹿玉垣」、茨城県日立市に「日立滑川」、茨城県水戸市に「水戸石川第２」、同年11月に茨城県ひたちなか市に「ひたちなか田彦」、群馬県前橋市に「前橋関根」、同年12月に栃木県大田原市に「大田原」、静岡県焼津市に「焼津八楠」、岡山県倉敷市に「倉敷中庄第２」、千葉県大網白里市に「大網白里」、神奈川県横浜市に「天王町」、2025年１月に東京都江東区に「南砂」及び「亀戸」、東京都渋谷区に「幡ヶ谷」、東京都杉並区に「杉並宮前」、千葉県八街市に「八街第２」、茨城県土浦に「土浦荒川沖」の各トランクルームを開業致しました。 また、2024年2月には、バリュークリエーション株式会社と業務提携契約を締結いたしました。 同社が運営する「解体の窓口」を利用される空き家・古家の所有者に対し、集合住宅や事務所という不動産に加え、トランクルームという新たな土地活用の選択肢を提供することで、「空き家問題」等の解決に貢献するとともに、市場における双方の競争力強化に向け、連携して取り組んでまいります。 トランクルーム運営管理事業については、既存店舗の稼働室数増加と新規出店32店舗により増収となりました。 トランクルームの開発分譲事業については、首都圏６店舗の開発案件「天王町」「世田谷池尻」「幡ヶ谷」「亀戸」「南砂」「杉並宮前」の各トランクルームは売却売上を計上しております。 トランクルーム用コンテナ及び内装部分売却売上、新規出店７物件売却売上、不動産仲介手数料売上等を計上しております。 その他不動産取引事業については、レジデンス１物件、ホテル１物件及び事務所１物件の賃料売上を計上しております。 以上の結果、当事業年度の売上高は4,262,911千円（前年同期比28.2％増）、営業利益は171,987千円（前年同期比13.9％増）、経常利益は170,929千円（前年同期比8.6％増）となりました。 当期純利益は、2024年11月に発生した資金流失事案等による特別損失75,493千円の計上により75,392千円（前年同期比31.4％減）となりました。 各セグメントの経営成績は以下のとおりであります。 （トランクルーム運営管理事業） トランクルーム運営管理事業では、トランクルームを利用者に貸し出し、運営・管理を行うことにより利益を得ております。 利用者から受領するトランクルーム利用料及びプロパティマネジメント受託収入が売上であり、トランクルームを所有あるいは賃借するコスト及び運営に必要なコストが原価となります。 当事業年度は、既存店舗の稼働室数維持・拡大、新規契約者の獲得に努めて参りました。 また、コンテナ型トランクルームの新規自社保有物件を増やしたことによるトランクルーム販管費が増加しました。 この結果、トランクルーム運営管理事業の売上高は889,101千円（前年同期比18.7％増）、セグメント損失は53,224千円（前年同期はセグメント損失75,525千円）となりました。 （トランクルーム開発分譲事業） トランクルーム開発分譲事業では、トランクルームを企画、開発し、不動産投資家に売却することで利益を得ております。 売却代金が主な収入であり、開発に要したコストが原価となります。 当事業年度は、開発物件仕入の獲得に努めて参りました。 また、10物件（コンテナ型トランクルーム）のコンテナ部分及び６物件（ビルイン型トランクルーム）並びに１物件（販売用不動産）を投資家へ売却いたしました。 この結果、トランクルーム開発分譲事業の売上高は3,313,916千円（前年同期比36.4％増）、セグメント利益は447,529千円（前年同期比11.5％増）となりました。 （その他不動産取引事業） その他不動産取引事業では、トランクルーム以外の不動産を不動産投資家へ仲介、再販することなどで利益を得ております。 仲介手数料または売却代金が主な収入であり、不動産の仲介または仕入に要したコストが原価となります。 当事業年度は、自社所有の不動産賃料収入が増加しましたが、その他不動産取引事業の売上高は、59,893千円（前年同期比59.0%減）、セグメント利益は17,327千円（前年同期33.0%減）となりました。 （資産） 当事業年度末における流動資産は、前事業年度末に比べて608,261千円増加し2,770,293千円となりました。 これは、現金及び預金が532,857千円と前事業年度末に比べて414,568千円減少したものの、開発分譲事業の販売用不動産が1,983,325千円と前事業年度末に比べて845,121千円増加したこと等によるものです。 固定資産は、前事業年度末に比べて178,902千円増加し、861,550千円となりました。 これは、有形固定資産が4,919千円減少、無形固定資産が19,011千円増加、投資その他の資産が164,810千円増加したことなどによるものです。 この結果、資産合計は前事業年度末に比べて787,164千円増加し、3,631,843千円となりました。 （負債） 流動負債は、前事業年度末に比べて596,192千円増加し、1,225,425千円となりました。 これは、開発７物件等に伴い短期借入金が前事業年度末から376,000千円増加したことなどによるものです。 固定負債は、前事業年度末に比べて103,825千円増加し1,286,851千円となりました。 これは、長期借入金が前事業年度末から54,184千円減少したものの長期未払金が145,867千円増加したことなどによるものです。 この結果、負債合計は前事業年度末に比べて700,018千円増加し、2,512,277千円となりました。 （純資産） 純資産合計は、前事業年度末に比べて87,145千円増加し、1,119,566千円となりました。 これは、利益剰余金が650,336千円と前事業年度末に比べて75,392千円増加したことなどによるものです。 ② キャッシュ・フローの状況 当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、前事業年度末に比べ420,568千円減少し、525,856千円となりました。 当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及びこれらの要因は以下のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 当事業年度における営業活動の結果、使用した資金は632,718千円（前年同期は459,479千円の支出）となりました。 これは主に税引前当期純利益95,436千円、棚卸資産の増加847,119千円、法人税等の支払い71,626千円等によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 当事業年度における投資活動の結果、使用した資金は151,613千円（前年同期は216,044千円の支出）となりました。 これは主に有形固定資産の取得による支出5,043千円、無形固定資産の取得による支出23,850千円、敷金の差入による支出117,520千円等によるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 当事業年度における財務活動の結果、得た資金は364,951千円（前年同期は790,441千円の収入）となりました。 これは主に長期借入れによる収入626,600千円等によるものです。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ 生産実績 当社は生産を行っていないため、生産実績の記載はしておりません。 ｂ 受注実績 当社は受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。 ｃ 販売実績 当事業年度の販売実績を示すと、以下の通りです。 当事業年度セグメントの名称販売金額（千円）前期比（％）トランクルーム運営管理事業（千円）889,101118.7トランクルーム開発分譲事業（千円）3,313,916136.4その他 不 動 産 取 引 事業（千円）59,89340.9（注）１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、以下のとおりであります。 相手先前事業年度当事業年度販売金額（千円）割合（％）販売金額（千円）割合（％）メットライフ生命保険株式会社－－2,424,74856.9ルートエス・ジェイ合同会社1,929,50058.0311,8507.3 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。 この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。 経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りと異なる場合があります。 財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １財務諸表等 (1）財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・結果内容（売上高、売上原価） 当事業年度における売上高は、4,262,911千円となりました。 その主な要因は、天王町トランクルーム、世田谷池尻トランクルーム、幡ヶ谷トランクルーム、亀戸トランクルーム、南砂トランクルーム及び杉並宮前トランクルームの完成、売却等によるものです。 また、売上原価は3,631,519千円となりました。 これは、売上高同様開発事業の順調な開発によるものです。 その結果、売上総利益は、631,391千円となりました。 （販売費及び一般管理費） 当事業年度における販売費及び一般管理費は、459,404千円となりました。 その主な要因は、開発部、営業部共に従業員増加による人件費の増加と、株主優待制度の開始による優待費用の発生によるものです。 その結果、営業利益は、171,987千円となりました。 （営業外損益） 当事業年度における営業外収益は、33,117千円となりました。 これは、主に太陽光売電収入による収益25,701千円を計上したことによります。 営業外費用は、34,174千円となりました。 これは、主に太陽光売電原価による費用21,667千円を計上したことによります。 その結果、経常利益は、170,929千円となりました。 （特別損益及び当期純利益） 当事業年度における特別損失は、75,493千円となりました。 これは、資金流失事案に伴う損失を計上したことによります。 以上の結果、税引前当期純利益は、95,436千円、当期純利益は、75,392千円となりました。 ③ 経営成績に重要な影響を与える要因について 経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「３事業等のリスク」に記載のとおりであります。 ④ 資金の財源及び資金の流動性ａ．キャッシュ・フローの状況 「(1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 ｂ．資金の需要 当社における資金需要は、主として売上原価となります販売用不動産の仕入れ資金であります。 これらは、短期借入れ資金として銀行等の金融機関から調達を行っております。 今後も事業活動を支える資金調達については、低コストかつ安定的、機動的な資金の確保を主眼として多様な資金調達方法に取り組んでまいります。 なお、事業拡大に伴う多額の先行投資が見込まれる場合は、これらの資金需要に対応するため自己資金、金融機関からの借入れ及びエクイティファイナンス等で調達することを予定しております。 ⑤ 経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的指標ａ．当社の経営目標 当社は、個人及び企業がユーザーとなるトランクルームの企画、開発、運営をしております。 そのため下記の指標を経営上の管理目標としております。 ・トランクルーム利用者の成約、解約の状況及び現在稼働している室数、全体室数に対する稼働室数（稼働率）・トランクルーム開発及び売却時の、不動産としての物件の仕入れ高と完成後の売却金額による物件売却利益率 ｂ．当社の経営方針イ．トランクルーム開発後の完売による利益率の確保及び向上を図るロ．既存物件及び大型マスターリース案件の稼働率アップによる収益拡大を図るハ．コンプライアンスの徹底による管理・運営体制の強化を図るニ．オフィスビルへの出店や商業施設等への出店等新たな営業戦略を推進する |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 相手方の名称契約内容備考契約期間バリュークリエーション株式会社業務提携契約バリュークリエーションが運営する「解体の窓口」を利用される空き家・古家の所有者に対し、集合住宅や事務所という不動産に加え、トランクルームという新たな土地活用の選択肢を提供することで、「空き家問題」等の解決に貢献するとともに、同社と連携して市場におけるお互いの競争力の強化を図る等契約日令和６年２月６日から令和７年２月５日以後１年間の自動延長 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当事業年度に実施しました設備投資総額は、79,209千円であり、内容はニコニコ収納庫 藤枝高柳取得費用38,902千円及びニコニコ収納庫 沼津港取得費用14,617千円、サービスサイトのリニューアル24,426千円等であります。 なお、重要な設備の除却はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 2025年１月31日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数（名）建物及び建物附属設備機械装置土地（面積㎡）その他合計本社（千葉県市川市）－本社機能営業所3,449－－(－)31,01134,46121岡山営業所（岡山県岡山市北区）－営業所－－－(－)004太陽光設備（関東近郊、鹿児島県）－太陽光設備2,41686,92528,818(28,327)1,375119,535－トランクルーム運営管理（32店舗）ＴＲ運営管理トランクルームコインパーキング13,386－－(－)16,13329,520－その他－ホテル、レジデンス26,072－70,367(313,69)114,788211,228－（注）１．現在休止中の主要な設備はありません。 ２．一部の設備については他の者から賃借しており、主要な賃借中の設備は、下記のとおりであります。 なお、年間賃借料には共益費も含んでおります。 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容年間賃借料（千円）本社及び岡山営業所事務所－事務所8,447トランクルーム134物件ＴＲ運営管理土地及びトランクルーム678,453トランクルーム以外３物件その他不動産賃貸物件6,538３．ＴＲはトランクルームの略称になります。 ４．その他は、工具器具備品、構築物及び無形固定資産が含まれております。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 79,209,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 49 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 5 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 5,062,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方 当社は、専ら株式の価値の変動または株式に係る配当によって利益を受けることを目的とする純投資株式は、保有いたしません。 純投資目的以外の目的である投資株式（政策保有株式）のみ保有しています。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式（政策保有株式）ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容１）政策保有に関する方針 当社は、政策保有株式について、その保有の意義が認められる場合を除き、保有しないことを基本方針としています。 既に、保有している株式については、保有意義や合理性が認められない限り、売却を進めていきます。 なお、保有の意義が認められる場合とは、当社事業に係わるトランクルームの開発、販売、賃貸及び運営管理の全ての過程において様々な協力関係が不可欠な不動産及び建設業界等において、事業戦略、取引先との事業上の関係の構築・維持・強化、地域や社会発展への貢献・協力などを総合的に勘案して、中長期的観点から企業価値の向上に資すると判断される場合をいいます。 また、政策保有株式の保有に係わる上限を株主資本合計額の10％以内とします。 ２）政策保有の適否の検証 当社は、経営環境の変化を踏まえ、保有意義や合理性が認められるか、保有に伴う便益やリスクが資本コストに見合っているか等を具体的に精査して、保有の適否について取締役会にて毎年検証しています。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計算上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式－－非上場株式以外の株式152,694 （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の減少に係る売却価額の合計額（千円）非上場株式－－非上場株式以外の株式1124 ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）株式数（株）貸借対照表計上額（千円）貸借対照表計上額（千円）（株）パルマ99,800100,000取引関係の維持強化による中長期的な収益の拡大等を目的として保有しています。 有52,69436,700（注）１．定量的な保有効果については、取引先との関係性を考慮し記載しておりませんが、②ａ．に記載の通り、保有の合理性を検証しており、直近では2024年８月19日の定時取締役会にて検証結果の確認を行っております。 ２．㈱パルマは当社株式を保有しております。 みなし保有株式 該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式 該当事項はありません。 ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの 該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの 該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 52,694,000 |
| 株式数、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 99,800 |
| 貸借対照表計上額、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 52,694,000 |
| 銘柄、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | （株）パルマ |
| 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 取引関係の維持強化による中長期的な収益の拡大等を目的として保有しています。 |
| 当該株式の発行者による提出会社の株式の保有の有無、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 有 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2025年１月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 株式会社デベロップ千葉県市川市市川１丁目４番10号627,50033.96 寺田倉庫株式会社東京都品川区東品川２丁目６番10号50,0002.71 株式会社細谷工業所東京都台東区池之端２丁目６番11号50,0002.71 株式会社九州リースサービス福岡県福岡市博多区博多駅前４丁目３番18号39,0002.11 須田 忠雄群馬県桐生市36,1001.95 打田 保貴愛知県長久手市30,0001.62 内藤 真一郎千葉県浦安市14,0000.76 朝日 一良愛知県みよし市13,3000.72 株式会社AGSコンサルティング東京都千代田区大手町１丁目９番５号10,0000.54 BARCLAYS CAPITAL SECURITIES LIMITED（常任代理人 バークレイズ証券株式会社）１ ＣＨＵＲＣＨＩＬＬ ＰＬＡＣＥ ＣＡＮＡＲＹ ＷＨＡＲＦ ＬＯＮＤＯＮ Ｅ１４ ５ＨＰ ＵＮＩＴＥＤ ＫＩＮＧＤＯＭ（東京都港区六本木６丁目10番１号）7,3840.40計－877,28447.48 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 7 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 42 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 11 |
| 株主数－個人その他 | 7,761 |
| 株主数－その他の法人 | 55 |
| 株主数－計 | 7,876 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | BARCLAYS CAPITAL SECURITIES LIMITED（常任代理人 バークレイズ証券株式会社） |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 該当事項はありません。 |
Shareholders2
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １ 発行済株式の種類及び総数に関する事項株式の種類当事業年度期首株式数当事業年度増加株式数当事事業年度減少株式数当事業年度末株式数普通株式（株）1,845,5002,000－1,847,500 ２ 自己株式に関する事項 該当事項はありません。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 有限責任大有監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2025年４月28日 株式会社ストレージ王 取締役会 御中 有限責任大有監査法人 東京都千代田区 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士新井 努 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士本間 純子 ＜財務諸表監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ストレージ王の2024年２月１日から2025年１月31日までの第15期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ストレージ王の2025年１月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する事業年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 強調事項 注記事項（会計上の見積りの変更と区別することが困難な会計方針の変更及び会計上の見積りの変更）に記載されているとおり、会社は当事業年度より、一部の有形固定資産について減価償却方法を定率法から定額法へ変更するとともに、使用方法及び稼働状況等を考慮した経済的使用可能予測期間に基づく耐用年数に変更している。 当該事項は、当監査法人の意見に影響を及ぼすものではない。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 転貸損失引当金の見積りの妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）に記載のとおり、会社はマスターリース契約に基づくトランクルーム運営事業において、その転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い転貸物件における翌事業年度以降の損失見込額について、転貸損失引当金を計上している。 当事業年度の貸借対照表において計上された転貸損失引当金は、60,000千円である。 会社はマスターリース契約を対象に、全般的な不動産市況に加え、個別物件ごとに、その活用方針、物件の地域特性、今後の賃貸需要見通し、賃貸契約の残存期間等を勘案して、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い転貸物件について翌事業年度以降の損失見込額を転貸損失引当金として計上している。 当該転貸損失引当金の見積りには、稼働率や賃料の想定やその実現可能性等には経営者の判断を伴う仮定が含まれており、見積りの不確実性を伴う。 転貸損失引当金の見積りの合理性の評価は、経営者の判断により重要な影響を受けるため、見積りの合理性を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 当監査法人は、転貸損失引当金の見積りの妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 ・転貸損失引当金の計上プロセスを理解するとともに、物件ごとの予算や実績を管理するための内部統制の整備状況及び運用状況を評価した。 ・経営者が実施する見積りプロセスの有効性を検討するために、該当物件における稼働率の推移や過年度の損益の発生状況について、類似物件等との比較を実施した。 ・見積りに影響する稼働率や損益発生状況の傾向を把握するために、取締役会等の議事録や関連証憑の閲覧及び取締役に対する質問を実施し、見積りに考慮すべき事項がないか検討を実施した。 ・経営者が経済環境の変化等を稼働率等の算定に考慮することの判断を含む見積方法の合理性を評価し、見積りに用いる基礎データについて、根拠資料及び過去の実績データとの整合性を検証した。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１ 上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２ XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 転貸損失引当金の見積りの妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）に記載のとおり、会社はマスターリース契約に基づくトランクルーム運営事業において、その転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い転貸物件における翌事業年度以降の損失見込額について、転貸損失引当金を計上している。 当事業年度の貸借対照表において計上された転貸損失引当金は、60,000千円である。 会社はマスターリース契約を対象に、全般的な不動産市況に加え、個別物件ごとに、その活用方針、物件の地域特性、今後の賃貸需要見通し、賃貸契約の残存期間等を勘案して、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い転貸物件について翌事業年度以降の損失見込額を転貸損失引当金として計上している。 当該転貸損失引当金の見積りには、稼働率や賃料の想定やその実現可能性等には経営者の判断を伴う仮定が含まれており、見積りの不確実性を伴う。 転貸損失引当金の見積りの合理性の評価は、経営者の判断により重要な影響を受けるため、見積りの合理性を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 当監査法人は、転貸損失引当金の見積りの妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 ・転貸損失引当金の計上プロセスを理解するとともに、物件ごとの予算や実績を管理するための内部統制の整備状況及び運用状況を評価した。 ・経営者が実施する見積りプロセスの有効性を検討するために、該当物件における稼働率の推移や過年度の損益の発生状況について、類似物件等との比較を実施した。 ・見積りに影響する稼働率や損益発生状況の傾向を把握するために、取締役会等の議事録や関連証憑の閲覧及び取締役に対する質問を実施し、見積りに考慮すべき事項がないか検討を実施した。 ・経営者が経済環境の変化等を稼働率等の算定に考慮することの判断を含む見積方法の合理性を評価し、見積りに用いる基礎データについて、根拠資料及び過去の実績データとの整合性を検証した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 転貸損失引当金の見積りの妥当性 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 7,704,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 89,528,000 |
| 土地 | 99,185,000 |
| リース資産（純額）、有形固定資産 | 27,277,000 |
| 有形固定資産 | 362,336,000 |
| ソフトウエア | 30,687,000 |
| 無形固定資産 | 32,409,000 |
| 投資有価証券 | 52,694,000 |
| 長期前払費用 | 9,579,000 |
| 繰延税金資産 | 36,368,000 |
| 投資その他の資産 | 466,804,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 639,000,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 279,300,000 |
| 未払金 | 182,394,000 |
| 未払法人税等 | 63,051,000 |
| 未払費用 | 2,436,000 |
| リース債務、流動負債 | 6,357,000 |
| 賞与引当金 | 2,911,000 |
| 長期未払金 | 145,867,000 |
| 資本剰余金 | 208,608,000 |
| 利益剰余金 | 650,336,000 |
| 株主資本 | 1,120,112,000 |
| その他有価証券評価差額金 | -545,000 |
| 評価・換算差額等 | -545,000 |
| 負債純資産 | 3,631,843,000 |
PL
| 売上原価 | 3,631,519,000 |
| 販売費及び一般管理費 | 459,404,000 |
| 営業利益又は営業損失 | -239,645,000 |
| 営業外収益 | 33,117,000 |
| 支払利息、営業外費用 | 11,267,000 |
| 営業外費用 | 34,174,000 |
| 特別損失 | 75,493,000 |
| 法人税、住民税及び事業税 | 58,234,000 |
| 法人税等調整額 | -38,191,000 |
| 法人税等 | 20,043,000 |
PL2
| 株主資本以外の項目の当期変動額（純額） | 11,272,000 |
| 当期変動額合計 | 87,145,000 |
FS_ALL
| 現金及び現金同等物の残高 | 525,856,000 |
| 売掛金 | 71,515,000 |
| 広告宣伝費、販売費及び一般管理費 | 37,925,000 |
| 役員報酬、販売費及び一般管理費 | 65,375,000 |
| 減価償却費、販売費及び一般管理費 | 4,398,000 |
| 現金及び現金同等物に係る換算差額 | -1,187,000 |
| 現金及び現金同等物の増減額 | -420,568,000 |
| 外部顧客への売上高 | 4,262,911,000 |
| 減価償却費、セグメント情報 | 35,599,000 |
| 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 | 937,000 |
営業活動によるキャッシュ・フロー
| 減価償却費、営業活動によるキャッシュ・フロー | 6,237,000 |
| 賞与引当金の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | 352,000 |
| 受取利息及び受取配当金、営業活動によるキャッシュ・フロー | -657,000 |
| 支払利息、営業活動によるキャッシュ・フロー | 11,267,000 |
| 為替差損益（△は益）、営業活動によるキャッシュ・フロー | 1,187,000 |
| 棚卸資産の増減額（△は増加）、営業活動によるキャッシュ・フロー | -847,119,000 |
| 未払消費税等の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | -7,703,000 |
| その他、営業活動によるキャッシュ・フロー | 305,268,000 |
| 小計、営業活動によるキャッシュ・フロー | -475,084,000 |
| 利息及び配当金の受取額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は投資活動によるキャッシュ・フロー | 657,000 |
| 利息の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は財務活動によるキャッシュ・フロー | -11,172,000 |
| 法人税等の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー | -71,626,000 |
財務活動によるキャッシュ・フロー
| 短期借入金の純増減額、財務活動によるキャッシュ・フロー | 376,000,000 |
| 長期借入金の返済による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -585,346,000 |
投資活動によるキャッシュ・フロー
| 有形固定資産の取得による支出、投資活動によるキャッシュ・フロー | -5,043,000 |
概要や注記
| 連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み、経理の状況 | 当社は、財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。 具体的には会計基準等の内容を適切に把握できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、監査法人等が主催するセミナーへ参加等積極的な情報収集に努めております。 |
| 主要な販売費及び一般管理費 | ※２ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。 前事業年度（自 2023年２月１日至 2024年１月31日）当事業年度（自 2024年２月１日至 2025年１月31日）役員報酬62,310千円65,375千円給与手当86,398千円117,211千円賞与引当金繰入額2,558千円2,911千円広告宣伝費25,745千円37,925千円支払手数料53,182千円55,552千円減価償却費2,928千円4,398千円株主優待引当金繰入額－944千円 おおよその割合 販売費51％51％一般管理費49％49％ |
| 顧客との契約から生じる収益の金額の注記 | ※１ 顧客との契約から生じる収益 売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。 顧客との契約から生じる収益の金額は、財務諸表「注記事項（収益認識関係）１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に記載しております。 |
| 新株予約権等に関する注記 | ３ 新株予約権等に関する事項 該当事項はありません。 |
| 配当に関する注記 | ４ 配当に関する事項 該当事項はありません。 |
| 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 | ※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は、次のとおりであります。 前事業年度（自 2023年２月１日至 2024年１月31日）当事業年度（自 2024年２月１日至 2025年１月31日）現金及び預金947,426千円532,857千円預入期間が３カ月を超える定期預金△1,001千円△7,001千円現金及び現金同等物946,425千円525,856千円 |
| 報告セグメントの概要 | １．報告セグメントの概要 当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 当社はトランクルーム事業及びその他不動産取引事業を基礎とした事業セグメントに分かれており、主にトランクルーム事業は「トランクルーム運営管理」、「トランクルーム開発分譲」により構成されているため、この３つを報告セグメントとしております。 「トランクルーム運営管理」は、トランクルームを利用者に貸し出し、運営・管理を行っております。 「トランクルーム開発分譲」はトランクルームを企画、開発し、不動産投資家に売却しております。 「その他不動産取引」はトランクルーム以外の不動産を不動産投資家へ仲介、再販しております。 |
| 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 | ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、財務諸表を作成するために採用される会計方針に準拠した方法であります。 報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。 |
| セグメント表の脚注 | （注）１．セグメント利益又は損失（△）の調整額△239,645千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用239,645千円であります。 全社費用とは、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ２．その他の収益は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。 ３．セグメント利益又は損失（△）は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。 |
| 製品及びサービスごとの情報 | １．製品及びサービスごとの情報 セグメント情報で同様の内容を記載しているため省略しております。 |
| 売上高、地域ごとの情報 | ２．地域ごとの情報（1）売上高本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 |
| 有形固定資産、地域ごとの情報 | （2）有形固定資産本邦以外に所在する有形固定資産がないため、該当事項はありません。 |
| 主要な顧客ごとの情報 | ３．主要な顧客ごとの情報（単位：千円）顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名メットライフ生命保険株式会社2,424,748トランクルーム開発分譲事業 |
| 貸借対照表 | ①【貸借対照表】 （単位：千円） 前事業年度（2024年１月31日）当事業年度（2025年１月31日）資産の部 流動資産 現金及び預金947,426532,857売掛金※２ 1,763※２ 71,515商品7672,307販売用不動産※１ 1,138,203※１ 1,983,325前渡金29,76433,039前払費用36,91443,047未収消費税等－96,495その他7,190※２ 7,704貸倒引当金△0△0流動資産合計2,162,0312,770,293固定資産 有形固定資産 建物68,39068,407減価償却累計額△19,275△23,082建物（純額）49,11545,325機械及び装置※１ 371,870※１ 371,870減価償却累計額△269,702△284,945機械及び装置（純額）102,16886,925工具、器具及び備品333,712353,580減価償却累計額△292,788△264,051工具、器具及び備品（純額）40,92489,528土地※１ 99,185※１ 99,185リース資産31,30031,300減価償却累計額△892△4,022リース資産（純額）30,40727,277建設仮勘定25,274－その他25,26521,585減価償却累計額△5,085△7,492その他（純額）20,18014,093有形固定資産合計367,256362,336無形固定資産 ソフトウエア11,31530,687その他2,0821,721無形固定資産合計13,39732,409投資その他の資産 投資有価証券36,70052,694長期前払費用10,7939,579敷金及び保証金243,484※２ 360,102繰延税金資産3,00536,368その他8,0108,060投資その他の資産合計301,993466,804固定資産合計682,647861,550資産合計2,844,6793,631,843 （単位：千円） 前事業年度（2024年１月31日）当事業年度（2025年１月31日）負債の部 流動負債 短期借入金※１ 263,000※１ 639,000１年内返済予定の長期借入金※１ 183,862※１ 279,300リース債務6,4826,357未払金※２ 64,776※２ 182,394未払費用1,4372,436未払法人税等71,62663,051未払消費税等7,703－前受金4,11725,681預り金14,018※２ 14,918賞与引当金2,5582,911株主優待引当金－944その他9,6518,429流動負債合計629,2321,225,425固定負債 長期借入金※１ 1,059,542※１ 1,005,357長期未払金－145,867リース債務26,87421,017退職給付引当金7,9009,900転貸損失引当金9,54360,000資産除去債務67,50730,708その他11,65814,001固定負債合計1,183,0251,286,851負債合計1,812,2582,512,277純資産の部 株主資本 資本金260,928261,168資本剰余金 資本準備金208,368208,608資本剰余金合計208,368208,608利益剰余金 その他利益剰余金 繰越利益剰余金574,943650,336利益剰余金合計574,943650,336株主資本合計1,044,2391,120,112評価・換算差額等 その他有価証券評価差額金△11,818△545評価・換算差額等合計△11,818△545純資産合計1,032,4211,119,566負債純資産合計2,844,6793,631,843 |
| 損益計算書 | ②【損益計算書】 （単位：千円） 前事業年度（自 2023年２月１日至 2024年１月31日）当事業年度（自 2024年２月１日至 2025年１月31日）売上高※１ 3,325,443※１ 4,262,911売上原価2,791,3743,631,519売上総利益534,069631,391販売費及び一般管理費※２ 383,051※２ 459,404営業利益151,017171,987営業外収益 受取利息及び受取配当金504657太陽光売電収入28,25625,701受取保険金-4,017その他5,8722,741営業外収益合計34,63333,117営業外費用 支払利息6,55211,267太陽光売電原価21,05421,667為替差損-1,187その他64251営業外費用合計28,24934,174経常利益157,401170,929特別損失 資金流出事案に伴う損失-75,493特別損失合計-75,493税引前当期純利益157,40195,436法人税、住民税及び事業税66,84258,234法人税等調整額△19,287△38,191法人税等合計47,55520,043当期純利益109,84675,392 |
| 株主資本等変動計算書 | ③【株主資本等変動計算書】 前事業年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日） （単位：千円） 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金株主資本合計 資本準備金資本剰余金合計その他利益剰余金利益剰余金合計 繰越利益剰余金当期首残高260,928208,368208,368465,096465,096934,393当期変動額 当期純利益 109,846109,846109,846株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－－－109,846109,846109,846当期末残高260,928208,368208,368574,943574,9431,044,239 評価・換算差額等純資産合計 その他有価証券評価差額金評価・換算差額等合計当期首残高△15,937△15,937918,455当期変動額 当期純利益 109,846株主資本以外の項目の当期変動額（純額）4,1184,1184,118当期変動額合計4,1184,118113,965当期末残高△11,818△11,8181,032,421 当事業年度（自 2024年２月１日 至 2025年１月31日） （単位：千円） 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金株主資本合計 資本準備金資本剰余金合計その他利益剰余金利益剰余金合計 繰越利益剰余金当期首残高260,928208,368208,368574,943574,9431,044,239当期変動額 新株の発行（新株予約権の行使）240240240 480当期純利益 75,39275,39275,392株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計24024024075,39275,39275,872当期末残高261,168208,608208,608650,336650,3361,120,112 評価・換算差額等純資産合計 その他有価証券評価差額金評価・換算差額等合計当期首残高△11,818△11,8181,032,421当期変動額 新株の発行（新株予約権の行使） 480当期純利益 75,392株主資本以外の項目の当期変動額（純額）11,27211,27211,272当期変動額合計11,27211,27287,145当期末残高△545△5451,119,566 |
| 重要な会計方針、財務諸表 | （重要な会計方針）１．有価証券の評価基準及び評価方法その他有価証券市場価格のない株式等以外のもの 時価法（評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定）を採用しております。 ２．デリバティブ等の評価基準及び評価方法時価法を採用しております。 ３．棚卸資産の評価基準及び評価方法(1)商品 移動平均法による原価法（貸借対照表価額については、収益性の低下に基づく簿価切下げの方法による算定）を採用しております。 (2)販売用不動産 個別法に基づく原価法（貸借対照表価額については、収益性の低下に基づく簿価切下げの方法による算定）を採用しております。 なお、賃貸中の販売用不動産については固定資産に準じて減価償却を行っております。 ４．固定資産の減価償却の方法(1）有形固定資産（リース資産を除く） 定額法を採用しております。 ただし、機械及び装置並びに2016年３月31日以前に取得した建物附属設備及び構築物につきましては、定率法を採用しております。 なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。 建物 10～22年機械及び装置 17年工具、器具及び備品 ２～17年 (2）無形固定資産 定額法を採用しております。 なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。 (3）リース資産 所有権移転外ファインナンス・リース取引に係るリース資産は、リース期間を耐用年数とし、残存価格を零とする定額法を採用しております。 ５．引当金の計上基準(1）貸倒引当金 売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。 (2）賞与引当金 従業員の賞与支給に備えるため、支給見込額に基づき計上しております。 (3）株主優待引当金 将来の優待制度の利用の見込みに備えるため、当事業年度末における利用見込額を計上しております。 (4）退職給付引当金 従業員の退職給付に備えるため、退職金規程に基づき期末自己都合要支給額を退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。 (5）転貸損失引当金 マスターリースにおける転貸損失に備えるため、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い物件について、翌事業年度以降の損失見込額を計上しております。 ６．収益及び費用の計上基準 当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。 当社では、収益不動産の賃貸をおこなう不動産賃貸業務、保有物件の建替及び都心部の好立地において開発をおこなう不動産開発・建替業務等をおこなっております。 不動産の取得、建替及び開発によって賃貸ポートフォリオを拡充し、不動産賃貸収入を増強すると共に、販売用として保有する収益不動産については、外部顧客に販売する事で不動産売却収入を得ております。 収入の種類別の主な履行義務の内容等は以下のとおりであります。 (1）トランクルーム運営管理事業収入 トランクルーム運営管理事業は、不動産所有者との管理委託契約又は業務委託契約に基づき、プロパティマネジメント業務及びその他の管理サービスを提供しております。 トランクルーム運営管理業務を受託した賃貸物件の管理手数料収入は履行義務が一定の期間にわたり充足されるため、契約期間にわたり収入を認識しておりますが、その他の不動産管理業務にかかる履行義務はそれぞれのサービスが提供される一時点で充足されるものであり、サービスの提供が完了した時点において収益を計上しております。 不動産賃貸収入については、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月30日）等に従い収益を認識しております。 (2）トランクルーム開発分譲事業収入 トランクルーム開発分譲売却収入については、顧客に不動産を引渡す義務を負っており、引渡しの時点で収益を認識しております。 (3）その他不動産取引事業収入 トランクルーム以外の不動産開発分譲売却収入については、顧客に不動産を引渡す義務を負っており、引渡しの時点で収益を認識しております。 なお、顧客との契約に係る対価は、履行義務の充足時点から、通常１年以内に支払いを受けており、対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。 ７．ヘッジ会計の方法(1）ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 また、金利スワップの特例処理の要件を満たす場合は特例処理を採用しております。 (2）ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段・・・・金利スワップ取引ヘッジ対象・・・・変動金利の借入金 (3）ヘッジ方針 内部規程である「デリバティブ取引に関するリスク管理方針」に従い、金利変動リスクをヘッジするために金利スワップ取引を行っております。 (4）ヘッジ有効性評価の方法 一定期間内における金利スワップ適用後の実質金利の変動幅が一定範囲内で固定化されていることを判断基準としております。 ８．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 ９．その他財務諸表作成のための基礎となる事項 支払利息の原価算入 事業規模が、おおむね２億円以上で、かつ、開発期間が10カ月を超える不動産開発事業に係る支払利息は、取得原価に算入することとしております。 |
| 重要な会計上の見積り、財務諸表 | （重要な会計上の見積り）（転貸損失引当金）(1）当事業年度の財務諸表に計上した金額（千円） 前事業年度当事業年度転貸損失引当金9,54360,000 (2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報 当社はマスターリース契約を対象に、全般的な不動産市況に加え、個別物件ごとに、当社の活用方針、物件の地域特性、今後の賃貸需要見通し、賃貸契約の残存期間等を勘案して、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い転貸物件について翌事業年度以降の損失見込額を計上しております。 当社は、当事業年度末時点で入手可能な情報に基づき、転貸損失引当金を計上しておりますが、将来の市況の変化等の影響により損失見込額が変動する場合には、翌事業年度以降の財務諸表において、転貸損失引当金の金額に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 関係会社に関する資産・負債の注記 | ※２ 関係会社項目 関係会社に対する資産及び負債には次のものがあります。 前事業年度（2024年１月31日）当事業年度（2025年１月31日）流動資産209千円3,402千円固定資産－2,286千円流動負債952千円431千円固定負債－7,200千円 |
| 有価証券関係、財務諸表 | （有価証券関係）１．その他有価証券前事業年度（2024年１月31日）区分貸借対照表計上額（千円）取得原価（千円）差額（千円）貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの 株式－－－小計－－－貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの 株式36,70053,630△16,930小計36,70053,630△16,930合計36,70053,630△16,930 当事業年度（2025年１月31日）区分貸借対照表計上額（千円）取得原価（千円）差額（千円）貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの 株式－－－小計－－－貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの 株式52,69453,522△828小計52,69453,522△828合計52,69453,522△828 ２．事業年度中に売却したその他有価証券前事業年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日） 該当事項はありません。 当事業年度（自 2024年２月１日 至 2025年１月31日）種類売却額（千円）売却益の合計（千円）売却損の合計（千円）株式12417－合計12417－ |
| 税効果会計関係、財務諸表 | （税効果会計関係）１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳 前事業年度（2024年１月31日） 当事業年度（2025年１月31日）繰延税金資産 未払事業税3,993千円 177千円減価償却超過額102,960千円 108,521千円資産除去債務17,967千円 22,105千円転貸損失引当金2,881千円 15,233千円退職給付引当金2,385千円 2,988千円その他有価証券評価差額金5,111千円 282千円その他1,792千円 991千円繰延税金資産小計137,090千円 150,300千円評価性引当額△20,848千円 －千円繰延税金資産合計116,242千円 150,300千円 繰延税金負債 特別償却準備金認定損112,270千円 112,270千円その他966千円 1,662千円繰延税金負債合計113,236千円 113,932千円繰延税金資産純額3,005千円 36,368千円 ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 前事業年度（2024年１月31日） 当事業年度（2025年１月31日）法定実効税率法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率の間の差異が法定実効税率の100分の5以下であるため注記を省略しております。 30.2％（調整） 交際費等永久に損金に算入されない項目 12.1％住民税均等割 0.6％評価性引当額の増減 △21.8％その他 △0.1％税効果会計適用後の法人税等の負担率 21.1％ ３．決算日後における法人税等の税率変更「所得税法等の一部を改正する法律（令和7年法律第13号）」が2025年3月31日国会で成立したことに伴い、2026年4月1日以後開始する事業年度より、「防衛特別法人税」の課税が行われることになりました。 これに伴い、2027年2月1日以後開始する事業年度以降に解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産および繰延税金負債については、法定実効税率が変更されます。 なお、この税率変更による影響は軽微であります。 |
| 収益認識関係、財務諸表 | （収益認識関係）１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報 顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 ２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報 収益を理解するための基礎となる情報は、「（重要な会計方針） ６．収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。 ３．当事業年度及び翌事業年度以降の収益の金額を理解するための情報(1）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円） 前事業年度当事業年度顧客との契約から生じた債権（期首残高）4,2231,763顧客との契約から生じた債権（期末残高）1,76371,515契約負債（期首残高）1,5314,117契約負債（期末残高）4,11725,681契約負債は、主に開発物件に関連して履行義務の充足前に顧客から受領した前受金であり、収益の認識に伴い取崩しを行います。 (2）残存履行義務に配分した取引価格当社は、個別の予想契約期間が１年を超える重要な取引はありません。 また、顧客との契約から生じる対価の中に取引価格に含まれていない重要な金額はありません。 |
| 重要な後発事象、財務諸表 | （重要な後発事象）該当事項はありません。 |
| 有形固定資産等明細表 | 【有形固定資産等明細表】 資産の種類当期首残高（千円）当期増加額（千円）当期減少額（千円）当期末残高（千円）当期末減価償却累計額又は償却累計額（千円）当期償却額（千円）差引当期末残高（千円）有形固定資産 建物68,39017－68,40723,0823,80745,325機械及び装置371,870－－371,870284,94515,24286,925工具、器具及び備品333,71256,46136,593353,580264,051△23,86589,528土地99,185－－99,185－－99,185リース資産31,300－－31,3004,0223,12927,277建設仮勘定25,27415,56940,843－－－－その他25,2656644,34421,5857,4922,40614,093有形固定資産計955,00071,03480,104945,930583,593721362,336無形固定資産 ソフトウエア24,24424,426－48,67017,9825,05330,687その他5,139－－5,1393,4173601,721無形固定資産計29,38324,426－53,80921,4005,41432,409長期前払費用10,7931,5162,7319,579－－9,579（注）１．当期増加額のうち主なものは、次のとおりであります。 ニコニコ収納庫 藤枝高柳店舗 38,902千円 サービスサイトリニューアル費用 23,630千円ニコニコ収納庫 沼津港店舗 14,617千円２．長期前払費用は保険料等の費用の期間配分に係るものであり、減価償却と性格が異なるため、償却累計額及び当期償却費の算定は行っておりません。 |
| 引当金明細表 | 【引当金明細表】 区分当期首残高（千円）当期増加額（千円）当期減少額（目的使用）（千円）当期減少額（その他）（千円）当期末残高（千円）貸倒引当金00－00賞与引当金2,5582,9112,588－2,911株主優待引当金－944－－944転貸損失引当金9,54351,319863－60,000（注１） 貸倒引当金の「当期減少額（その他）」欄の金額は、一般債権の貸倒実績率による洗替額であります。 |
| 主な資産及び負債の内容 | （２）【主な資産及び負債の内容】 ① 現金及び預金区分金額（千円）現金301預金 普通預金521,303定期預金7,001外貨預金4,252計532,556合計532,857 ② 売掛金相手先別内訳相手先金額（千円）京葉物流株式会社32,890有限会社中島住宅32,450ココザス株式会社4,816株式会社デベロップ202その他1,157合計71,515 売掛金の発生及び回収並びに滞留状況当期首残高（千円）当期発生高（千円）当期回収高（千円）当期末残高（千円）回収率（％）滞留期間（日）(A)(B)(C)(D) (C)× 100(A) ＋ (B) (A) ＋ (D) ２ (B) 366 1,763153,46783,71471,51553.987 ③ 商品区分金額（千円）商品 トランクルーム用鍵2,307合計2,307 ④ 販売用不動産地域別面積（㎡）金額（千円）東京都 678,585千葉県 385,612兵庫県 332,871その他 586,256合計 1,983,325 ⑤ 敷金及び保証金相手先別内訳区分金額（千円）メットライフ生命保険株式会社267,124株式会社ＳＵＺ10,332株式会社ケイ・エル・アイ6,699山万株式会社5,000株式会社調味商事4,378その他66,569合計360,102 |
| その他、財務諸表等 | （３）【その他】 当事業年度における半期情報等（累計期間）中間会計期間当事業年度売上高 （千円）560,7144,262,911税引前当期純利益又は税引前中間純損失（△） （千円）△123,14895,436当期純利益又は中間純損失（△）（千円）△114,53975,392１株当たり当期純利益又は１株当たり中間純損失（△） （円）△62.0640.84 |
| 提出会社の株式事務の概要 | 第６【提出会社の株式事務の概要】 事業年度毎年２月１日から翌年１月31日まで定時株主総会毎事業年度末日から３か月以内基準日毎年１月31日剰余金の配当の基準日毎年７月31日、毎年１月31日１単元の株式数100株単元未満株式の買取り 取扱場所東京都千代田区丸の内１丁目４番１号三井住友信託銀行株式会社 証券代行部株主名簿管理人東京都千代田区丸の内１丁目４番１号三井住友信託銀行株式会社取次所 買取手数料無料公告掲載方法当社の公告方法は電子公告としております。 ただし、事故その他やむを得ない事由によって電子公告による公告をすることができない場合は、日本経済新聞に掲載しております。 当社の公告掲載URLは次のとおりであります。 https://www.storageoh.co.jp/ir/notice株主に対する特典なし（注） 当会社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができない旨、定款に定めております。 (1）会社法第189条第２項各号に掲げる権利(2）会社法第166条第１項の規定による請求をする権利(3）株主の有する株式数に応じて募集株式の割当て及び募集新株予約権の割当てを受ける権利 |
| 提出会社の親会社等の情報 | １【提出会社の親会社等の情報】 当社には、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社はありません。 |
| その他の参考情報 | ２【その他の参考情報】 当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。 (1）有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書 事業年度 第14期（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日）2024年４月26日関東財務局長に提出。 (2）内部統制報告書及びその添付書類 2024年４月26日関東財務局長に提出 (3）臨時報告書 企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（株主総会における議決権行使の結果）の規定に基づく臨時報告書2024年４月26日関東財務局長に提出。 企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（株主総会における議決権行使の結果）の規定に基づく臨時報告書2025年４月28日関東財務局長に提出。 (4）四半期報告書及び確認書 事業年度 第15期第１四半期（自 2024年２月１日 至 2024年４月30日）2024年６月13日関東財務局長に提出。 (5）半期報告書及び確認書 事業年度 第15期中（自 2024年２月１日 至 2024年７月31日）2024年９月13日関東財務局長に提出。 |
| 提出会社の保証会社等の情報 | 第二部【提出会社の保証会社等の情報】 該当事項はありません。 |
| 提出会社の経営指標等 | 回次第11期第12期第13期第14期第15期決算年月2021年１月2022年１月2023年１月2024年１月2025年１月売上高（千円）1,134,4473,069,7283,065,7283,325,4434,262,911経常利益又は経常損失（△）（千円）△72,095158,427148,879157,401170,929当期純利益又は当期純損失（△）（千円）△68,990123,864102,922109,84675,392持分法を適用した場合の投資利益（千円）－－－－－資本金（千円）170,000170,000260,928260,928261,168発行済株式総数（株）1,546,0001,546,0001,845,5001,845,5001,847,500純資産額（千円）525,602649,614918,4551,032,4211,119,566総資産額（千円）1,209,8101,512,4861,819,7332,844,6793,631,843１株当たり純資産額（円）339.98420.19497.67559.43605.99１株当たり配当額（円）－－－－－（１株当たり中間配当額）(－)(－)(－)(－)(－)１株当たり当期純利益又は１株当たり当期純損失（△）（円）△44.6280.1258.2059.5240.84潜在株式調整後１株当たり当期純利益（円）－－57.2958.6639.93自己資本比率（％）43.443.050.536.330.8自己資本利益率（％）△12.321.113.111.37.0株価収益率（倍）－－9.49.622.8配当性向（％）－－－－－営業活動によるキャッシュ・フロー（千円）△397,23630,999268,782△459,479△632,718投資活動によるキャッシュ・フロー（千円）△16,562△83,972△102,359△216,044△151,613財務活動によるキャッシュ・フロー（千円）260,50479,276275,632790,441364,951現金及び現金同等物の期末残高（千円）363,150389,453831,508946,425525,856従業員数（名）1517202525株主総利回り（％）－－－104.7169.7（比較指標：TOPIX）（％）(－)(－)(－)(151.5)(165.6)最高株価（円）－－7636721,141最低株価（円）－－469478508 （注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。 ２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、第11期は、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため期中平均株価を把握できないため、また、１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。 第12期は、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため期中平均株価を把握できませんので記載しておりません。 ３．当社は、2021年12月24日開催の臨時取締役会の決議により、2022年１月12日付で普通株式１株につき500株の株式分割を行っております。 第11期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益又は１株当たり当期純損失（△）を算定しております。 ４．第13期の期首より「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日）等を適用しており、第13期以降の主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の数値を記載しております。 ５．持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社が存在しないため記載しておりません。 ６．１株当たり配当額及び配当性向は配当を実施していないため記載しておりません。 ７．第11期及び第12期の株価収益率については、当社株式は非上場であるため記載しておりません。 ８．第11期及び第12期の株主総利回り及び比較指標、最高株価、最低株価、第13期の株主総利回り及び比較指標については、2022年４月27日に東京証券取引所グロース市場に上場したため、記載しておりません。 第14期及び第15期の株主総利回り及び比較指標は、第13期の末日における株価及び株価指数を基準として算出しております。 ９．最高株価及び最低株価は、東京証券取引所（グロース市場）におけるものを記載しております。 なお、2022年４月27日に同取引所へ株式を上場したため、第11期から第12期の株価については記載しておりません。 |