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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2025-01-24 |
| 英訳名、表紙 | EARLY AGE CO., Ltd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役 向井山 達也 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都港区赤坂二丁目11番７号 ＡＴＴ ＥＡＳＴ５Ｆ |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | （０３）５５７５－５５９０ |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月事項1986年11月有限会社光建として千葉県佐倉市に設立（資本金３百万円）1990年９月有限会社賃貸くんに社名変更1993年11月株式会社スリークォーターより賃貸事業および管理事業を引継ぎ事業開始1993年11月千葉県船橋市本町５丁目に本社事務所設置1993年11月千葉県船橋市前原西２丁目に津田沼店を開設1993年11月千葉県船橋市西船４丁目に西船橋店を開設1993年12月株式会社に改組（資本金10百万円）1994年１月株式会社アールエイジに社名変更1994年６月千葉県松戸市本町に松戸店を開設1994年７月本社を東京都中央区八重洲２丁目に移転1996年12月千葉県市川市行徳駅前２丁目に行徳店開設1997年３月千葉県柏市柏２丁目に柏店開設1997年５月建物総合維持管理部門を分社し、千葉県船橋市東船橋３丁目に有限会社アテックス（現社名：株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス＝現連結子会社）を設立（資本金３百万円）2001年１月東京都杉並区高円寺南４丁目に高円寺店開設2001年５月本社を千葉県船橋市本町５丁目に移転2002年12月一級建築士事務所として登録2003年２月住宅販売の子会社として、千葉県船橋市本町６丁目に有限会社アールエイジ住宅販売を設立（資本金３百万円）2003年４月有限会社アテックスを株式会社へ改組するとともに、社名を株式会社アールエイジ・テクニカル・サービスに変更2005年８月グループの住宅販売部門の効率化を図るため有限会社アールエイジ住宅販売を清算2005年10月千葉県内の行徳店を西船橋店に統合2005年11月本社を東京都港区赤坂２丁目に移転2006年３月千葉県内の柏店を松戸店に統合2007年10月東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場2015年９月千葉県内の西船橋店を船橋店に統合2017年５月千葉県内の津田沼店を船橋店に統合2018年３月東京証券取引所市場第二部に市場変更2020年５月千葉県内の松戸店を船橋店に統合2021年10月株式会社ＢＨＡＧコーポレーションが、当社の株式を追加取得し、当社の親会社となる2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所の市場第二部からスタンダード市場に移行 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループは、当社および当社の関係会社（親会社１社および連結子会社１社）により構成されており、東京都及び千葉県西部を主たる営業地域として、「運営管理事業」、「開発販売事業」を行っております。 事業の中核は、自社所有物件の賃貸等、居住用賃貸マンション等のサブリース及び管理受託物件のマネジメント等を行う「運営管理事業」であります。 このストック型事業を柱に安定的持続的成長を目指しております。 また、「運営管理事業」の仲介活動は、活動を通じてユーザーの多様化するニーズや賃料傾向等の動向を把握する重要な役割を担っております。 「開発販売事業」では、中長期の安定収入の確保が第一義である賃貸物件市場において競争力の高い物件を企画開発しております。 市場の更なる二極化を見据え、都心部にフォーカスした開発を行っております。 稼働後は、自社所有物件として、販売後もサブリースまたは管理受託物件として「運営管理事業」における収益の源泉として寄与しております。 上記に述べた事項を事業系統図によって示すと下記のとおりであります。 ［事業系統図］ |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 (1)親会社名称住所資本金（百万円）主要な事業の内容議決権の所有割合（％）関係内容株式会社ＢＨＡＧコーポレーション東京都千代田区3有価証券投資および保有、経営コンサルティング業務他50.22役員の兼任 1名 (2)連結子会社名称住所資本金（百万円）主要な事業の内容議決権の所有割合（％）関係内容株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス千葉県船橋市10運営管理事業100当社管理物件のメンテナンス・巡回清掃・退去精算業務等役員の兼任 2名（注）主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 (1)連結会社の状況 2024年10月31日現在セグメントの名称従業員数（人）運営管理事業12(16)開発販売事業1(－)全社共通2(－)合計15(16)（注）１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（契約社員、パート、アルバイト等）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。 ２．全社共通と記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 (2)提出会社の状況 2024年10月31日現在従業員数（人）平均年齢（才）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）14(6)38.710.24,940 セグメントの名称従業員数（人）運営管理事業11(6)開発販売事業1(－)全社共通2(－)合計14(6)（注）１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（契約社員、パート、アルバイト等）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。 ２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．全社共通と記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 (3)労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （経営方針） 当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。 私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。 （経営戦略等） 当社グループは、自社所有物件、サブリース物件の賃貸運営を行う「運営管理事業」を中核事業とし、安定的かつ持続的に成長することを目指しております。 賃貸仲介サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを得られることが私たちの強みであり、それを独自の企画開発力で具現化し、競争力の高い物件供給を行っております。 特に、近年は賃貸市場の更なる二極化に備え、都心部に焦点を合わせた開発を行っております。 （経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等） 当社グループは、運営管理事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。 （経営環境） 当社グループが属する不動産業界におきまして、不動産価格の高騰、建築資材の供給制約に伴う建築コストの増加、金利上昇等の懸念が顕在化しつつありますが、主たる事業エリアである都心部においては、人口転入超過を背景に住宅賃料は上昇基調を強めるなど需要は底堅く推移しております。 （事業及び財務上の対処すべき課題） 当社グループの事業領域である不動産市場においては、不動産価格の高騰や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料が顕在化してきております。 一方、都心部への人口転入超過が示すよう賃貸需要は大変底堅く推移しております。 また、国内勢、海外勢ともに都心部への投資意欲は旺盛であります。 都心部における新規事業用地の取得は厳しさを増してきております。 情報取得から計画立案、意思決定に至るまでの過程をより迅速に行い、優良な事業用地の取得に努め、培ってきた高い専門性とネットワークを生かし、競争力の高い良質な賃貸事業用不動産の企画開発に注力してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び、取組は、下記のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。 当社グループの経営方針である「お客様中心主義」のもと、経営の柱である「運営管理事業」とその関連事業を通じて、安心・安全・清潔を追求した快適な住環境の提供を基本とし、持続可能な社会づくりに貢献してまいります。 (1）ガバナンス 当社グループは、業務執行する取締役及び子会社の取締役を構成メンバーとする経営会議を定期的に開催し、サステナビリティ関連課題への具体的な取り組みを検討しております。 検討結果は、構成メンバーが事業部門に指示および監督し、本会議で結果報告される体制としております。 経営会議は経営の根幹をなす業務執行に関わる重要な意思決定プロセスであるという性格から、監査等委員が直接会議に出席もしくは議事録を確認することで、監督されるようにしております。 (2）戦略 当社グループは、経営方針、経営戦略等に影響を与える可能性があるサステナビリティ関連のリスク及び機会に対処するため、人的資本の充実を重要な課題としております。 １．多様な人材の活用・性別や国籍に関係なく、実績と能力を重視した人材登用２．人材育成方針及び社内環境の整備・社員に対する適切な研修の実施・性別や国籍、年齢に関係なく、実績と能力を重視した人事評価・働きやすい社内環境の整備（労働時間の管理、育休制度の周知、有給休暇取得の推進等）・ＤＸ化に伴う業務効率向上上記１．２を整備、推進することで、永続的に成長し企業価値の向上を図っていく方針です。 (3）リスク管理 当社グループは、サステナビリティ関連のリスク及び機会を認識し、評価し、管理するため、当社グループ全体のリスク管理の一環として、各担当取締役を中心として各部門において継続的な監視、把握を行い、かつ、審議機関である経営会議において事業等のリスク管理状況の報告、検討を行い、必要に応じて取締役会等において適切な対応を検討、決定する体制としております。 (4）指標及び目標 当社グループの規模から、上記（２）戦略について現時点では具体的な指標を策定しておりません。 定期的な数値モニタリングにより、各分野の進捗状況を総合的に検証していく方針です。 |
| 戦略 | (2）戦略 当社グループは、経営方針、経営戦略等に影響を与える可能性があるサステナビリティ関連のリスク及び機会に対処するため、人的資本の充実を重要な課題としております。 １．多様な人材の活用・性別や国籍に関係なく、実績と能力を重視した人材登用２．人材育成方針及び社内環境の整備・社員に対する適切な研修の実施・性別や国籍、年齢に関係なく、実績と能力を重視した人事評価・働きやすい社内環境の整備（労働時間の管理、育休制度の周知、有給休暇取得の推進等）・ＤＸ化に伴う業務効率向上上記１．２を整備、推進することで、永続的に成長し企業価値の向上を図っていく方針です。 |
| 指標及び目標 | (4）指標及び目標 当社グループの規模から、上記（２）戦略について現時点では具体的な指標を策定しておりません。 定期的な数値モニタリングにより、各分野の進捗状況を総合的に検証していく方針です。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | １．多様な人材の活用・性別や国籍に関係なく、実績と能力を重視した人材登用２．人材育成方針及び社内環境の整備・社員に対する適切な研修の実施・性別や国籍、年齢に関係なく、実績と能力を重視した人事評価・働きやすい社内環境の整備（労働時間の管理、育休制度の周知、有給休暇取得の推進等）・ＤＸ化に伴う業務効率向上上記１．２を整備、推進することで、永続的に成長し企業価値の向上を図っていく方針です。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | (4）指標及び目標 当社グループの規模から、上記（２）戦略について現時点では具体的な指標を策定しておりません。 定期的な数値モニタリングにより、各分野の進捗状況を総合的に検証していく方針です。 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況等に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在の状況に対する判断に基づくものであります。 ＜特に重要なリスク＞（１）不動産市況について 不動産価格の下落している局面においては、買い控えにより下落に拍車がかかり、不動産の流動性の著しい低下、棚卸資産の評価損や固定資産の減損の発生により業績に影響が出る可能性があります。 物件の仕入れについても、地価の乱高下が続いた場合や競合の激化により有用な情報の入手が困難になった場合には自社開発物件が計画どおり供給できない可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 [ リスク対応策 ] 当社グループは、保有物件について、自社の不動産鑑定基準を定め毎決算期に評価を行っております。 開発、保有する不動産は賃料収益を生む賃貸事業用の不動産であるため、価格の下落や流動性低下の局面においても影響は限定的になると予想しております。 （２）市況の変動による開発販売事業の在庫リスクについて 当社は、マーケット分析や事業計画を十分に検討した上で土地を厳選して取得し、賃貸事業用不動産の企画、開発を行っております。 しかしながら、突発的な市況の変動、建物調達コストの変動、想定外の金利の上昇、金融市場の信用収縮等が生じた場合等には、当初計画どおりの販売を行えない可能性があります。 その場合は在庫として滞留することとなり、当社の業績及び資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。 [ リスク対応策 ] 定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・物件特性に応じたマーケット感の醸成、投資判断力の強化により、リスクの低減に努めております。 また、長期的な資金調達を行うことでもリスク低減に努めております。 （３）有利子負債依存度および資金調達について 当社グループは、開発販売事業及び運営管理事業における賃貸事業用不動産の取得資金を、主に金融機関からの借入金によって調達しております。 したがって事業拡大の過程においては営業活動のキャッシュ・フローと投資活動のキャッシュ・フロー（以下、総称してフリー・キャッシュ・フローといいます。 ）が継続的にマイナスとなり、それを財務活動により補う傾向にあるとともに、総資産に対する有利子負債の割合が高まる傾向があります。 また、金融環境の変化や当社の信用力低下により資金調達が十分に行われない場合には、個別プロジェクト進捗と当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループのキャッシュ・フローおよび有利子負債の状況は下記のとおりであります。 (単位：千円）決算年月2023年10月2024年10月 営業活動によるキャッシュ・フロー840,2122,087,356 投資活動によるキャッシュ・フロー△992,167△1,351,185 （フリー・キャッシュ・フロー合計） △151,954 736,170 財務活動によるキャッシュ・フロー108,718118,265 １年内返済予定の長期借入金1,359,173753,189 長期借入金7,204,1538,033,595 有利子負債合計 A8,563,3278,786,784 総資産額 B13,488,22214,398,158 有利子負債依存度 A/B63.5%61.03% 棚卸資産残高2,557,6051,472,423 有形固定資産残高9,431,83010,421,183[ リスク対応策 ] ① 資金調達に関して、特定の金融機関に偏ることなく、個別プロジェクトごとに金融機関と協議を行い、金融機関による客観的評価を経た上で借入を実施しております。 ② コアバンク以外にも、資金調達の裾野を広げる努力をいたしております。 （４）個人情報の管理について 当社グループが行っている事業においては、多くの顧客の個人情報を保有しています。 当社グループでは、個人情報保護規程を制定し、情報管理に関する規程及び運用マニュアル等によって、個人情報管理の強化と徹底を図っております。 しかしながら、不測の事態により、当社グループが保有する顧客情報が社外へ漏洩した場合等には、顧客への信用低下やトラブル解決のための費用負担等により当社グループの業績に影響を与える可能性があります。 [ リスク対応策 ] 当社グループでは、個人情報保護規程を定め、従業員への周知徹底をしております。 また、ソフトウエアや機器でのセキュリティ対策、社員教育を実施し、リスクが顕在化しないように努めております。 ＜重要なリスク＞（１）主要事業の法的規制について 宅地建物取引業法、賃貸住宅管理業法・建築基準法・都市計画法その他不動産関連法制、建設業法、建築士法等建築に関する法令をはじめとして、当社グループの各事業の遂行に関連する法令の改廃や新たに法的規制が設けられた場合には、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。 ＜提出会社が取得している免許・許可＞法令名等免許・許可の内容有効期間 宅地建物取引業法国土交通大臣(7) 第5209号2022年４月29日から2027年４月28日まで 賃貸住宅管理業法国土交通大臣(1) 第6996号2022年７月２日から2027年７月１日まで 建築士法東京都知事 一級第51911号2021年３月10日から2026年３月９日まで [リスク対応策] 関連法令の改廃情報及び監督官庁からの発信文書の内容をコンプライアンス担当部署が協議、検討し、課題等の早期把握や対応に努めております。 （２）人材の確保・育成について 当社グループの事業は、各事業の連携とそこから生まれる事業間のシナジーにより、顧客のニーズを具現化する商品・サービスの実現を目指しております。 そのためには、幅広い知識と経験を有する優秀な人材の確保・育成が不可欠となっております。 そうした中、当社グループでは採用から育成にいたる環境整備に積極的に取り組んでいく方針でありますが、今後、当社グループが求める人材の確保・育成が計画どおり進まなかった場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 [ リスク対応策 ] 当社グループでは、実績、専門性を備えた中途従業員の採用を推進しております。 また、多様な働き方の提供、適正を重視した配置など従業員のモチベーションを高める諸施策により定着・育成に注力しております。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 １.経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社・連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。 ）の状況の概要は次のとおりであります。 （１）財政状態及び経営成績の状況① 経営成績の状況 当連結会計年度(自 2023年11月１日 至 2024年10月31日)における我が国経済は、雇用・所得環境の改善及びインバウンド需要の増加等により、緩やかな回復基調で推移しました。 一方、急激な為替変動、エネルギー価格の高騰、人件費や物流費等の上昇など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、不動産価格の高騰、建築資材の供給制約に伴う建築コストの増加、金利上昇等の懸念が顕在化しつつありますが、主たる事業エリアである都心部においては、人口転入超過を背景に住宅賃料は上昇基調を強めるなど需要は底堅く推移しております。 このような状況の下、当社グループは運営管理事業で安定収益を確保しつつ、都心部にフォーカスした優良な賃貸事業用不動産の企画開発に注力してまいりました。 この結果、連結会計年度の経営成績は、計画比順調に推移し、売上高は4,725,523千円（前期：3,440,552千円、前期比：37.3％増）、営業利益は890,588千円（前期：548,441千円、前期比：62.4％増）、経常利益は814,443千円（前期：477,413千円、前期比：70.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は529,845千円（前期：326,993千円、前期比：62.0％増）となりました。 セグメント別の経営成績は次のとおりであります。 ＜運営管理事業＞ 当セグメントにおきましては、賃貸事業用不動産（社有及びサブリース物件）の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上、効率化を主眼にグループ一丸で取り組んでまいりました。 この結果、運営管理事業の売上高は2,851,841千円（前期：2,826,219千円、前期比：0.9％増）、セグメント利益は557,206千円（前期：565,469千円、前期比：1.5％減）となりました。 ＜開発販売事業＞ 当セグメントにおきましては、賃貸事業用不動産２棟（91室）を販売いたしました。 この結果、開発販売事業の売上高は1,892,195千円（前期：614,333千円、前期比：208.0％増）、セグメント利益は523,297千円（前期：139,596千円、前期比：274.9％増）となりました。 ② 財政状態の状況（資産の状況） 当連結会計年度末における総資産は14,398,158千円となり、前連結会計年度末に比べ909,936千円増加しました。 これは主として、新規開発用土地の仕入及びプロジェクト完成振替等により有形固定資産が989,352千円増加したものであります。 （負債の状況） 当連結会計年度末における負債合計は9,836,929千円となり、前連結会計年度末に比べ484,805千円増加しました。 これは主として、借入金が223,457千円及び未払法人税等が209,070千円増加したものであります。 （純資産の状況） 当連結会計年度末における純資産は4,561,229千円となり、前連結会計年度末に比べ425,131千円増加しました。 これは主として、利益剰余金の増加424,878千円であります。 これらの結果、自己資本比率は31.7％となりました。 （２）キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。 )の残高は、前連結会計年度末から854,435千円増加し、1,775,308千円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況と変動の要因は以下のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動の結果、１年間で増加した資金は2,087,356千円（前年同期では840,212千円の増加）となりました。 これは主に、税金等調整前当期純利益により817,964千円資金が増加し、また賃貸事業用不動産の売却等により棚卸資産が減少し資金が1,155,180千円増加したこと等によるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動の結果、１年間で減少した資金は1,351,185千円（前年同期では992,167千円の減少）となりました。 これは主に、有形固定資産の取得による支出1,234,163千円及び無形固定資産の取得による支出11,264千円等によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動の結果、１年間で増加した資金は118,265千円（前年同期では108,718千円の増加）となりました。 これは主に、長期借入金の借入及び返済により223,457千円増加し、配当金の支払いにより105,182千円減少したことによるものであります。 （３）生産、受注及び販売の実績① 生産実績 該当事項はありません。 ② 受注実績 当社グループは、受注開発を行っていないため、受注残高はありません。 ③ 販売実績 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2023年11月１日至 2024年10月31日）前年同期比（％）運営管理事業（千円）2,833,3270.3開発販売事業（千円）1,892,195208.0合計（千円）4,725,52337.3（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日）当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）日本オープンエンド不動産投資法人－－1,828,74838.7 ２．セグメント間の取引については相殺消去しております。 ２.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。 なお、文中における将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 （１） 財政状態の分析 当連結会計年度末における総資産は14,398,158千円となり、前連結会計年度末に比べ909,936千円増加しました。 これは主として、新規開発用土地の仕入及びプロジェクト完成振替等により有形固定資産が989,352千円増加したものであります。 当連結会計年度末における負債合計は9,836,929千円となり、連結会計年度末に比べ484,805千円増加しました。 これは主として、借入金223,457千円及び未払法人税等209,070千円増加したものであります。 当連結会計年度末における純資産は4,561,229千円となり、前連結会計年度末に比べ425,131千円増加しました。 これは主として、利益剰余金の増加424,878千円であります。 これらの結果、自己資本比率は31.7％となりました。 （２）経営成績の分析① 売上高 当社グループの当連結会計年度の売上高は4,725,523千円（前期：3,440,552千円、前期比：37.3％増）となりました。 運営管理事業におきましては、賃貸事業用不動産（社有及びサブリース物件）の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上、効率化を主眼にグループ一丸で取り組んでまいりました。 この結果、運営管理事業の売上高は2,851,841千円（前期：2,826,219千円、前期比：0.9％増）となりました。 開発販売事業におきましては、賃貸事業用不動産２棟（91室）を販売いたしました。 この結果、開発販売事業の売上高は1,892,195千円（前期：614,333千円、前期比：208.0％増）となりました。 ② 売上総利益 売上総利益は、前期比38.0％増の1,470,682千円となり、売上総利益率は前期比0.1ポイント増加し、31.1％となりました。 ③ 販売費及び一般管理費 販売費及び一般管理費は、人件費が増加したこと等により前期比12.1％増の580,093千円となりました。 ④ 営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益 上記の要因により、当連結会計年度の営業利益は890,588千円（前期：548,441千円、前期比：62.4％増）、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益は、814,443千円（前期：477,413千円、前期比：70.6％増）、529,845千円（前期：326,993千円、前期比：62.0％増）となりました。 （３）キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 １．経営成績等の状況の概要 （２）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの資金需要の主なものは、開発販売事業における事業用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。 資金調達につきましては、各プロジェクトごとに調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、取引金融機関からの借入金を主体に調達しております。 なお、有利子負債依存度及び資金調達については、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク（３）有利子負債依存度および資金調達について」に記載のとおりであります。 （４）経営成績に重要な影響を与える要因 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。 （５）経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指数等 当社グループは、自社所有物件及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供を行う「運営管理事業」を柱に安定的、持続的な成長を目指し、売上高経常利益率の向上を重要な指標として位置づけております。 当連結会計年度の売上高経常利益率は17.2％（前期：13.9％）となりました。 当連結会計年度は、開発販売事業において保有する賃貸事業用不動産の中で大型の物件（85戸）を売却したことにより同事業の営業利益が274.9％増加し、売上高経常利益率が増加しました。 今後も当社グループは一丸となって企業価値の向上を図りつつ、持続的な成長を目指してまいります。 （６）経営者の問題認識と今後の方針について 経営者の問題認識と今後の方針については、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。 （７）重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当連結会計年度中に実施いたしました当社グループの設備投資の総額は1,346,418千円で、その主なものは次のとおりであります。 当連結会計年度中に取得した主要設備 東京都千代田区、港区及び台東区に新たに開発用土地３区画（571,800千円）を取得しました。 また、東京都千代田区、中央区及び台東区に完成した賃貸事業用マンション（３棟46室）及び建設中プロジェクトの建築工事代他（638,632千円）が含まれています。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 当社グループにおける主要な設備は、以下のとおりであります。 （１）提出会社2024年10月31日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数（人）建物及び構築物（千円）車両運搬具（千円）工具、器具及び備品（千円）土地（千円）（面積㎡）合計（千円）本社（東京都港区）全事業事務所・情報システム8,33614,0553041,25323,9498(3)船橋店（千葉県船橋市）運営管理事業店舗9711,3580－2,3303(3)高円寺店（東京都杉並区）運営管理事業店舗・事務所－00－02(-)コインパーキング設備（東京都内及び千葉県内）運営管理事業コインパーキング－－3,070－3,070-(-)自社所有物件（東京都内及び千葉県内）運営管理事業賃貸事業用マンション4,992,034－1345,293,310（3,332.07）10,285,4791(-) （２）国内子会社2024年10月31日現在 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数（人）建物及び構築物（千円）車両運搬具（千円）工具、器具及び備品（千円）合計（千円）㈱アールエイジ・テクニカル・サービス本社（千葉県船橋市）運営管理事業事務所・情報システム721,13001,2021(10)（注）１．上記金額には建設仮勘定は含まれておりません。 ２．提出会社の３つの事業所はいずれも賃借しており、その年間賃料は38,131千円であります。 ３．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（契約社員、パート、アルバイト等を含みます。 ）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 当社グループの設備投資については、景気予測、業界動向、投資効率等を勘案して策定しております。 設備計画は原則的に連結会社各社が個別に策定していますが、計画策定に当たっては提出会社を中心に調整を図っております。 なお、当連結会計年度末現在における重要な設備の新設、除却等の計画は次のとおりであります。 （１）重要な設備の新設 特記すべき事項はありません。 （２）重要な設備の除却等 特記すべき事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 1,346,418,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 39 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 10 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 4,940,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方 該当事項はありません。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式 該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式 該当事項はありません。 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2024年10月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 株式会社BHAGコーポレーション東京都千代田区三番町9-41,591,00050.02 向井山 達也東京都千代田区153,4004.82 内藤 征吾東京都中央区95,0002.99 若杉 精三郎大分県別府市90,9002.86 笠原 賢一東京都新宿区62,2001.96 肥田 亘広島県安芸郡50,0001.57 小西 宏明神奈川県川崎市麻生区47,5001.49 上田八木短資株式会社大阪府大阪市中央区高麗橋2-4-241,2001.30 増田 明彦大阪府枚方市22,5000.71 株式会社ＳＢＩ証券東京都港区六本木1-6-119,5430.61計－2,173,24368.32 |
| 株主数－金融機関 | 1 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 18 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 7 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 9 |
| 株主数－個人その他 | 3,864 |
| 株主数－その他の法人 | 18 |
| 株主数－計 | 3,917 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 株式会社ＳＢＩ証券 |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価格の総額（円）当事業年度における取得自己株式108,940当期間における取得自己株式－－（注）当期間における取得自己株式には、2025年１月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -8,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -8,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式3,181,000－－3,181,000合計3,181,000－－3,181,000自己株式 普通株式18610－196合計18610－196（注）普通株式の自己株式数の増加は、単元未満株式の買取りによる増加であります。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 太陽有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2025年１月24日株式会社アールエイジ 取締役会 御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士西村 健太 印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下川 高史 印 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アールエイジの2023年11月１日から2024年10月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アールエイジ及び連結子会社の2024年10月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、居住用賃貸マンションの企画・開発・販売を主な事業として運営しており、居住用賃貸マンションの建設後に賃借人を募集し、賃料収入が得られる状態となった物件を販売用不動産として保有している。 2024年10月31日現在の販売用不動産の連結貸借対照表計上額は1,472,423千円であり、総資産の10.2％を占めている。 販売用不動産は、不動産市況の変動、建物調達コストの変動、金利変動、金融市場の信用収縮等のリスクに晒されており、これらの外部環境の変化に応じて当初計画どおりの販売が行われず、販売までの期間が長期化するリスクのほか、不動産市況の悪化により価格下落のリスクを有している。 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載のとおり、販売用不動産は、取得原価をもって連結貸借対照表価額とするが、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落した場合には、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額とする必要がある。 不動産の評価においては市場価格を直接観察することが困難であり、正味売却価額の算定に際して、会社は賃料収入から維持管理費用を差し引いた純収益の予測に対して割引率を用いて収益還元価額の算定を行い、当該価額と取得原価との比較を行っている。 収益還元価額の算定に際しては、空室率や割引率といった重要な見積りの前提条件が存在し、これらの前提条件について経営者による判断が必要となる。 以上のとおり、正味売却価額の算定には、純収益の予測及び空室率や割引率といった見積りの前提条件に関する経営者の判断が求められ、不確実性を有している。 このため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、販売用不動産の評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 （１）内部統制の評価販売用不動産の評価に係る会社の内部統制の整備及び運用状況を検証した。 （２）正味売却価額の見積りの合理性の評価・ 賃料収入予測について、当期以前の賃料収入実績と比較した。 ・ 維持管理費用の予測について、会社が使用している維持管理費用率と当期以前の実績維持管理費用率を比較した。 ・ 賃料収入予測の前提となる空室率について、当該販売用不動産の過年度における空室率の実績推移と比較を行った。 ・ 会社の保有する賃貸用不動産や会社が賃貸管理事業において取り扱っている管理物件において、立地条件等の類似性を考慮したうえで比較可能な他の物件における空室率の推移状況と比較を行った。 ・ 割引率について、不動産リート市場における期待利回り等と比較した。 ・ 収益還元価額の計算シートについて再計算を実施し、計算の正確性について検証を行った。 ・ 当連結会計年度中に販売された販売用不動産について、当期の販売額と前連結会計年度末における正味売却価額とを比較し、正味売却価額の見積りの不確実性について評価した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社アールエイジの2024年10月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、株式会社アールエイジが2024年10月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任 経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】 に記載されている。 利害関係 会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、居住用賃貸マンションの企画・開発・販売を主な事業として運営しており、居住用賃貸マンションの建設後に賃借人を募集し、賃料収入が得られる状態となった物件を販売用不動産として保有している。 2024年10月31日現在の販売用不動産の連結貸借対照表計上額は1,472,423千円であり、総資産の10.2％を占めている。 販売用不動産は、不動産市況の変動、建物調達コストの変動、金利変動、金融市場の信用収縮等のリスクに晒されており、これらの外部環境の変化に応じて当初計画どおりの販売が行われず、販売までの期間が長期化するリスクのほか、不動産市況の悪化により価格下落のリスクを有している。 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載のとおり、販売用不動産は、取得原価をもって連結貸借対照表価額とするが、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落した場合には、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額とする必要がある。 不動産の評価においては市場価格を直接観察することが困難であり、正味売却価額の算定に際して、会社は賃料収入から維持管理費用を差し引いた純収益の予測に対して割引率を用いて収益還元価額の算定を行い、当該価額と取得原価との比較を行っている。 収益還元価額の算定に際しては、空室率や割引率といった重要な見積りの前提条件が存在し、これらの前提条件について経営者による判断が必要となる。 以上のとおり、正味売却価額の算定には、純収益の予測及び空室率や割引率といった見積りの前提条件に関する経営者の判断が求められ、不確実性を有している。 このため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、販売用不動産の評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 （１）内部統制の評価販売用不動産の評価に係る会社の内部統制の整備及び運用状況を検証した。 （２）正味売却価額の見積りの合理性の評価・ 賃料収入予測について、当期以前の賃料収入実績と比較した。 ・ 維持管理費用の予測について、会社が使用している維持管理費用率と当期以前の実績維持管理費用率を比較した。 ・ 賃料収入予測の前提となる空室率について、当該販売用不動産の過年度における空室率の実績推移と比較を行った。 ・ 会社の保有する賃貸用不動産や会社が賃貸管理事業において取り扱っている管理物件において、立地条件等の類似性を考慮したうえで比較可能な他の物件における空室率の推移状況と比較を行った。 ・ 割引率について、不動産リート市場における期待利回り等と比較した。 ・ 収益還元価額の計算シートについて再計算を実施し、計算の正確性について検証を行った。 ・ 当連結会計年度中に販売された販売用不動産について、当期の販売額と前連結会計年度末における正味売却価額とを比較し、正味売却価額の見積りの不確実性について評価した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売用不動産の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 会社は、居住用賃貸マンションの企画・開発・販売を主な事業として運営しており、居住用賃貸マンションの建設後に賃借人を募集し、賃料収入が得られる状態となった物件を販売用不動産として保有している。 2024年10月31日現在の販売用不動産の連結貸借対照表計上額は1,472,423千円であり、総資産の10.2％を占めている。 販売用不動産は、不動産市況の変動、建物調達コストの変動、金利変動、金融市場の信用収縮等のリスクに晒されており、これらの外部環境の変化に応じて当初計画どおりの販売が行われず、販売までの期間が長期化するリスクのほか、不動産市況の悪化により価格下落のリスクを有している。 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載のとおり、販売用不動産は、取得原価をもって連結貸借対照表価額とするが、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落した場合には、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額とする必要がある。 不動産の評価においては市場価格を直接観察することが困難であり、正味売却価額の算定に際して、会社は賃料収入から維持管理費用を差し引いた純収益の予測に対して割引率を用いて収益還元価額の算定を行い、当該価額と取得原価との比較を行っている。 収益還元価額の算定に際しては、空室率や割引率といった重要な見積りの前提条件が存在し、これらの前提条件について経営者による判断が必要となる。 以上のとおり、正味売却価額の算定には、純収益の予測及び空室率や割引率といった見積りの前提条件に関する経営者の判断が求められ、不確実性を有している。 このため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、販売用不動産の評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 （１）内部統制の評価販売用不動産の評価に係る会社の内部統制の整備及び運用状況を検証した。 （２）正味売却価額の見積りの合理性の評価・ 賃料収入予測について、当期以前の賃料収入実績と比較した。 ・ 維持管理費用の予測について、会社が使用している維持管理費用率と当期以前の実績維持管理費用率を比較した。 ・ 賃料収入予測の前提となる空室率について、当該販売用不動産の過年度における空室率の実績推移と比較を行った。 ・ 会社の保有する賃貸用不動産や会社が賃貸管理事業において取り扱っている管理物件において、立地条件等の類似性を考慮したうえで比較可能な他の物件における空室率の推移状況と比較を行った。 ・ 割引率について、不動産リート市場における期待利回り等と比較した。 ・ 収益還元価額の計算シートについて再計算を実施し、計算の正確性について検証を行った。 ・ 当連結会計年度中に販売された販売用不動産について、当期の販売額と前連結会計年度末における正味売却価額とを比較し、正味売却価額の見積りの不確実性について評価した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 太陽有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2025年１月24日株式会社アールエイジ 取締役会 御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士西村 健太 印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下川 高史 印 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アールエイジの2023年11月１日から2024年10月31日までの第38期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アールエイジの2024年10月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(販売用不動産の評価)と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(販売用不動産の評価)と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 販売用不動産の評価 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(販売用不動産の評価)と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 86,716,000 |
| 建物及び構築物（純額） | 5,001,414,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 3,378,000 |
| 土地 | 5,294,563,000 |
| 建設仮勘定 | 105,282,000 |
| 有形固定資産 | 10,421,183,000 |
| ソフトウエア | 2,944,000 |
| 無形固定資産 | 84,809,000 |
| 投資有価証券 | 8,497,000 |
| 長期前払費用 | 134,594,000 |
| 繰延税金資産 | 168,825,000 |
| 投資その他の資産 | 521,464,000 |
BS負債、資本
| １年内返済予定の長期借入金 | 753,189,000 |
| 未払法人税等 | 250,358,000 |
| 未払費用 | 53,790,000 |
| 資本剰余金 | 66,058,000 |
| 利益剰余金 | 4,325,295,000 |
| 株主資本 | 4,558,409,000 |
| その他有価証券評価差額金 | 2,819,000 |
| 評価・換算差額等 | 2,819,000 |
| 負債純資産 | 14,398,158,000 |
PL
| 売上原価 | 3,254,840,000 |
| 販売費及び一般管理費 | 502,303,000 |
| 営業利益又は営業損失 | -189,915,000 |
| 受取利息、営業外収益 | 193,000 |
| 受取配当金、営業外収益 | 30,358,000 |
| 営業外収益 | 32,410,000 |
| 支払利息、営業外費用 | 76,065,000 |
| 営業外費用 | 78,491,000 |
| 固定資産売却益、特別利益 | 3,466,000 |
| 特別利益 | 3,466,000 |
| 法人税、住民税及び事業税 | 296,365,000 |
| 法人税等調整額 | -21,496,000 |
| 法人税等 | 274,868,000 |
PL2
| その他有価証券評価差額金（税引後）、その他の包括利益 | 261,000 |
| その他の包括利益 | 261,000 |
| 包括利益 | 530,106,000 |
| 親会社株主に係る包括利益、包括利益 | 530,106,000 |
| 剰余金の配当 | -104,966,000 |
| 株主資本以外の項目の当期変動額（純額） | 261,000 |
| 当期変動額合計 | 429,259,000 |
FS_ALL
| 親会社株主に帰属する当期純利益又は親会社株主に帰属する当期純損失、経営指標等 | 529,845,000 |
| 現金及び現金同等物の残高 | 1,775,308,000 |
| 役員報酬、販売費及び一般管理費 | 120,816,000 |
| 減価償却費、販売費及び一般管理費 | 12,411,000 |
| 現金及び現金同等物の増減額 | 854,435,000 |
| 連結子会社の数 | 1 |
| 外部顧客への売上高 | 4,725,523,000 |
| 減価償却費、セグメント情報 | 221,818,000 |
| 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 | 1,346,418,000 |
営業活動によるキャッシュ・フロー
| 減価償却費、営業活動によるキャッシュ・フロー | 221,818,000 |
| 賞与引当金の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | -4,000,000 |
| 受取利息及び受取配当金、営業活動によるキャッシュ・フロー | -502,000 |
| 支払利息、営業活動によるキャッシュ・フロー | 76,065,000 |
| 棚卸資産の増減額（△は増加）、営業活動によるキャッシュ・フロー | 1,155,180,000 |
| 未払消費税等の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | 16,306,000 |
| その他、営業活動によるキャッシュ・フロー | -7,953,000 |
| 小計、営業活動によるキャッシュ・フロー | 2,276,257,000 |
| 利息及び配当金の受取額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は投資活動によるキャッシュ・フロー | 198,000 |
| 利息の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は財務活動によるキャッシュ・フロー | -77,038,000 |
| 法人税等の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー | -112,062,000 |
財務活動によるキャッシュ・フロー
| 長期借入金の返済による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -1,491,242,000 |
| 配当金の支払額、財務活動によるキャッシュ・フロー | -105,182,000 |
投資活動によるキャッシュ・フロー
| 有形固定資産の取得による支出、投資活動によるキャッシュ・フロー | -1,234,163,000 |
| その他、投資活動によるキャッシュ・フロー | -105,757,000 |
概要や注記
| 連結財務諸表が基づく規則、経理の状況 | (1)当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（1976年大蔵省令第28号）に基づいて作成しております。 |
| 連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み、経理の状況 | 当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するため特段の取組みを行っております。 具体的には、会計基準等の内容を適切に把握し、また会計基準等の変更について的確に対応することができる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、研修等に参加することにより情報収集を行っております。 |
| 連結貸借対照表 | ①【連結貸借対照表】 (単位：千円) 前連結会計年度(2023年10月31日)当連結会計年度(2024年10月31日)資産の部 流動資産 現金及び預金920,8731,775,308営業未収入金35,58536,453棚卸資産2,557,6051,472,423その他32,66786,716貸倒引当金△640△201流動資産合計3,546,0913,370,700固定資産 有形固定資産 建物及び構築物4,848,8515,720,696減価償却累計額△603,270△719,281建物及び構築物（純額）4,245,5815,001,414車両運搬具42,13346,336減価償却累計額△38,313△29,792車両運搬具（純額）3,81916,544工具、器具及び備品126,544127,784減価償却累計額△122,240△124,405工具、器具及び備品（純額）4,3033,378土地4,773,7825,294,563建設仮勘定404,344105,282有形固定資産合計9,431,83010,421,183無形固定資産 ソフトウエア5,4932,944ソフトウエア仮勘定-10,994借地権69,55967,668その他3,2023,202無形固定資産合計78,25584,809投資その他の資産 投資有価証券7,8638,497繰延税金資産147,022168,825敷金54,15761,534差入保証金53,54953,451その他169,450229,155投資その他の資産合計432,044521,464固定資産合計9,942,13011,027,457資産合計13,488,22214,398,158 (単位：千円) 前連結会計年度(2023年10月31日)当連結会計年度(2024年10月31日)負債の部 流動負債 営業未払金37,35599,586１年内返済予定の長期借入金1,359,173753,189未払費用76,47453,790未払法人税等41,287250,358未払消費税等19,86936,175賞与引当金4,000-前受金90,50393,354営業預り金113,111119,021その他4,3594,291流動負債合計1,746,1351,409,767固定負債 長期借入金7,204,1538,033,595預り敷金71,06067,311預り保証金330,774326,254固定負債合計7,605,9888,427,161負債合計9,352,1239,836,929純資産の部 株主資本 資本金167,208167,208資本剰余金66,05866,058利益剰余金3,900,4174,325,295自己株式△144△153株主資本合計4,133,5394,558,409その他の包括利益累計額 その他有価証券評価差額金2,5582,819その他の包括利益累計額合計2,5582,819純資産合計4,136,0984,561,229負債純資産合計13,488,22214,398,158 |
| 連結損益計算書 | 【連結損益計算書】 (単位：千円) 前連結会計年度(自 2022年11月１日 至 2023年10月31日)当連結会計年度(自 2023年11月１日 至 2024年10月31日)売上高3,440,5524,725,523売上原価2,374,8263,254,840売上総利益1,065,7251,470,682販売費及び一般管理費 役員報酬105,190120,816給料及び手当104,307118,828賞与2,5002,475賞与引当金繰入額4,000-法定福利費22,57924,678地代家賃49,11649,343租税公課112,637133,693通信費8,5577,505業務委託費35,70436,862その他72,69085,889販売費及び一般管理費合計517,283580,093営業利益548,441890,588営業外収益 受取利息15198受取配当金384358受取保険料-1,157未払配当金除斥益246228貸倒引当金戻入額20961その他315471営業外収益合計1,1712,476営業外費用 支払利息70,37776,065その他1,8212,556営業外費用合計72,19978,622経常利益477,413814,443特別利益 固定資産売却益-3,521特別利益合計-3,521特別損失 固定資産除却損31-特別損失合計31-税金等調整前当期純利益477,382817,964法人税、住民税及び事業税144,804310,037法人税等調整額5,584△21,918法人税等合計150,389288,119当期純利益326,993529,845親会社株主に帰属する当期純利益326,993529,845 |
| 連結包括利益計算書 | 【連結包括利益計算書】 （単位：千円） 前連結会計年度(自 2022年11月１日 至 2023年10月31日)当連結会計年度(自 2023年11月１日 至 2024年10月31日)当期純利益326,993529,845その他の包括利益 その他有価証券評価差額金△341261その他の包括利益合計△341261包括利益326,652530,106（内訳） 親会社株主に係る包括利益326,652530,106 |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） (単位：千円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高167,20866,0583,672,028△1443,905,151当期変動額 剰余金の配当--△98,605 △98,605親会社株主に帰属する当期純利益--326,993 326,993株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－－228,388－228,388当期末残高167,20866,0583,900,417△1444,133,539 その他の包括利益累計額純資産合計 その他有価証券評価差額金その他の包括利益累計額合計当期首残高2,9002,9003,908,051当期変動額 剰余金の配当 △98,605親会社株主に帰属する当期純利益 326,993株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△341△341△341当期変動額合計△341△341228,046当期末残高2,5582,5584,136,098 当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） (単位：千円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高167,20866,0583,900,417△1444,133,539当期変動額 剰余金の配当--△104,966 △104,966親会社株主に帰属する当期純利益--529,845 529,845自己株式の取得 △8△8株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計--424,878△8424,869当期末残高167,20866,0584,325,295△1534,558,409 その他の包括利益累計額純資産合計 その他有価証券評価差額金その他の包括利益累計額合計当期首残高2,5582,5584,136,098当期変動額 剰余金の配当 △104,966親会社株主に帰属する当期純利益 529,845自己株式の取得 △8株主資本以外の項目の当期変動額（純額）261261261当期変動額合計261261425,131当期末残高2,8192,8194,561,229 |
| 連結キャッシュ・フロー計算書 | ④【連結キャッシュ・フロー計算書】 (単位：千円) 前連結会計年度(自 2022年11月１日 至 2023年10月31日)当連結会計年度(自 2023年11月１日 至 2024年10月31日)営業活動によるキャッシュ・フロー 税金等調整前当期純利益477,382817,964減価償却費200,108221,818貸倒引当金の増減額（△は減少）△209△438賞与引当金の増減額（△は減少）△900△4,000受取利息及び受取配当金△399△502支払利息70,37776,065固定資産売却益-△3,521固定資産除却損31-営業債権の増減額（△は増加）△5,236△3,123棚卸資産の増減額（△は増加）416,0951,155,180前渡金の増減額（△は増加）-△52,871営業債務の増減額（△は減少）4,71262,231前受金の増減額（△は減少）△10,3182,851未払消費税等の増減額（△は減少）2,22916,306預り敷金及び保証金の増減額（△は減少）△4,728△3,749その他6,635△7,953小計1,155,7812,276,257利息及び配当金の受取額14198利息の支払額△70,676△77,038法人税等の支払額△244,907△112,062営業活動によるキャッシュ・フロー840,2122,087,356投資活動によるキャッシュ・フロー 有形固定資産の取得による支出△896,381△1,234,163無形固定資産の取得による支出△70,084△11,264その他△25,700△105,757投資活動によるキャッシュ・フロー△992,167△1,351,185財務活動によるキャッシュ・フロー 長期借入れによる収入919,1901,714,700長期借入金の返済による支出△712,099△1,491,242自己株式の取得による支出-△8配当金の支払額△98,372△105,182財務活動によるキャッシュ・フロー108,718118,265現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△43,236854,435現金及び現金同等物の期首残高964,109920,873現金及び現金同等物の期末残高920,8731,775,308 |
| 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）１．連結の範囲に関する事項連結子会社の数 1社連結子会社の名称㈱アールエイジ・テクニカル・サービス２．持分法の適用に関する事項該当事項はありません。 ３．連結子会社の事業年度等に関する事項連結子会社の事業年度の末日は連結決算日と一致しております。 ４．会計方針に関する事項(1）重要な資産の評価基準及び評価方法イ 有価証券ａ．その他有価証券市場価格のない株式等以外のもの時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は総平均法により算定）を採用しております。 市場価格のない株式等総平均法による原価法を採用しております。 ロ 棚卸資産販売用不動産・仕掛販売用不動産個別原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定） なお、賃貸等による収入が発生している販売用不動産に関しては、それぞれの耐用年数に応じた減価償却を行っております。 (2）重要な減価償却資産の減価償却の方法イ 有形固定資産定率法 ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（附属設備を除く）並びに2016年４月１日以後に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。 なお、耐用年数及び残存価額については法人税法に規定する方法と同一の基準によっております。 ロ 無形固定資産定額法 なお、借地権については、契約期間（38年）に基づいております。 自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。 ハ 長期前払費用定額法(3）重要な引当金の計上基準 貸倒引当金 債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。 (4）重要な収益及び費用の計上基準 当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常時点）は、以下のとおりであります。 イ 運営管理事業 運営管理事業は、賃貸マンションの自社所有、賃貸事業マンションの一括借上げ（サブリース）、居住用賃貸物件と駐車場の賃料収受・管理業務及び仲介を行う事業であります。 顧客との賃貸借契約やオーナーとの建物賃貸借業務管理委託契約等に基づき、賃貸管理や建物管理等のサービスを提供する義務を負っており、それぞれの契約内容に応じて役務提供完了時点または契約期間にわたり収益を認識しております。 ロ 開発販売事業開発販売事業は、賃貸事業用マンション等の企画開発及び販売を行う事業であります。 不動産売買契約に基づき物件を引渡す義務を負うとともに、当該引渡し時点において収益を認識しております。 (5）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 (6）その他連結財務諸表作成のための重要な事項消費税等の会計処理 固定資産に係る控除対象外消費税及び地方消費税は、投資その他の資産の「その他」に含めて計上し、５年間で均等償却を行っております。 |
| 連結子会社の数及び主要な連結子会社の名称 | 連結子会社の数 1社連結子会社の名称㈱アールエイジ・テクニカル・サービス |
| 持分法を適用した非連結子会社又は関連会社の数及びこれらのうち主要な会社等の名称 | ２．持分法の適用に関する事項該当事項はありません。 |
| 連結子会社の事業年度等に関する事項 | ３．連結子会社の事業年度等に関する事項連結子会社の事業年度の末日は連結決算日と一致しております。 |
| 会計方針に関する事項 | ４．会計方針に関する事項(1）重要な資産の評価基準及び評価方法イ 有価証券ａ．その他有価証券市場価格のない株式等以外のもの時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は総平均法により算定）を採用しております。 市場価格のない株式等総平均法による原価法を採用しております。 ロ 棚卸資産販売用不動産・仕掛販売用不動産個別原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定） なお、賃貸等による収入が発生している販売用不動産に関しては、それぞれの耐用年数に応じた減価償却を行っております。 (2）重要な減価償却資産の減価償却の方法イ 有形固定資産定率法 ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（附属設備を除く）並びに2016年４月１日以後に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。 なお、耐用年数及び残存価額については法人税法に規定する方法と同一の基準によっております。 ロ 無形固定資産定額法 なお、借地権については、契約期間（38年）に基づいております。 自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。 ハ 長期前払費用定額法(3）重要な引当金の計上基準 貸倒引当金 債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。 (4）重要な収益及び費用の計上基準 当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常時点）は、以下のとおりであります。 イ 運営管理事業 運営管理事業は、賃貸マンションの自社所有、賃貸事業マンションの一括借上げ（サブリース）、居住用賃貸物件と駐車場の賃料収受・管理業務及び仲介を行う事業であります。 顧客との賃貸借契約やオーナーとの建物賃貸借業務管理委託契約等に基づき、賃貸管理や建物管理等のサービスを提供する義務を負っており、それぞれの契約内容に応じて役務提供完了時点または契約期間にわたり収益を認識しております。 ロ 開発販売事業開発販売事業は、賃貸事業用マンション等の企画開発及び販売を行う事業であります。 不動産売買契約に基づき物件を引渡す義務を負うとともに、当該引渡し時点において収益を認識しております。 (5）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 (6）その他連結財務諸表作成のための重要な事項消費税等の会計処理 固定資産に係る控除対象外消費税及び地方消費税は、投資その他の資産の「その他」に含めて計上し、５年間で均等償却を行っております。 |
| 重要な会計上の見積り、連結財務諸表 | （重要な会計上の見積り）１．販売用不動産の評価（1） 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 （単位：千円） 前連結会計年度当連結会計年度棚卸資産2,557,6051,472,423（2） 識別した項目に係る重要な会計上の見積内容に関する情報 当社グループは、販売用不動産について、取得原価をもって連結貸借対照表価額とし、収益性の低下により、期末における正味売却価額が取得原価を下回る場合には、当該正味売却価額をもって連結貸借対照表価額とし、取得原価との差額（棚卸資産評価損）は売上原価に計上しております。 正味売却価額は、物件ごとに、賃料収入から維持管理費用を差し引いた純収益の予測に対して割引率を用いて収益還元価額により算出しております。 収益還元価額の算定に用いる個別物件ごとの空室率及び割引率等は、経済情勢や不動産市況の悪化等により大きく乖離する可能性があり、乖離した場合には翌連結会計年度の損益に影響を及ぼす可能性があります。 ２．固定資産の減損（1） 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額 （単位：千円） 前連結会計年度当連結会計年度有形固定資産9,431,83010,421,183無形固定資産78,25584,809減損損失－－（2） 識別した項目に係る重要な会計上の見積内容に関する情報 当社グループでは、固定資産について、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した価額をもって連結貸借対照表価額とし、固定資産に減損の兆候があると認められた場合に、減損損失の認識の要否を判断しております。 減損の兆候には、継続的な営業赤字や市場価格の著しい下落のほか、回収可能価額を著しく低下させる変化や経営環境の著しい悪化等が含まれております。 減損の兆候があると認められた固定資産については、当該固定資産から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額とを比較し、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には減損損失の認識が必要と判断し、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。 減損の兆候の把握や減損損失の認識の判断において用いた仮定は、実際のキャッシュ・フローとは異なる可能性があり、その実現には不確実性があります。 また、減損損失の認識の判断に用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度において、減損損失を計上する可能性があります。 |
| 主要な販売費及び一般管理費 | ※２ 販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度１％、当事業年度１％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度99％、当事業年度99％であります。 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。 前事業年度(自 2022年11月１日 至 2023年10月31日) 当事業年度(自 2023年11月１日 至 2024年10月31日)役員報酬82,390千円93,615千円給与及び手当83,01497,514賞与2,5001,875賞与引当金繰入額4,000－法定福利費17,45018,833福利厚生費1,6521,581地代家賃42,05542,198租税公課112,254133,337旅費及び交通費8,0376,092通信費7,2696,309支払手数料11,87321,422業務委託料32,20533,446採用費1,349－減価償却費9,53112,411貸倒引当金繰入額－106 |
| その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額 | ※ その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額 前連結会計年度（自 2022年11月１日至 2023年10月31日）当連結会計年度（自 2023年11月１日至 2024年10月31日）その他有価証券評価差額金： 当期発生額△492千円376千円組替調整額－－税効果調整前△492376税効果額150△115その他有価証券評価差額金△341261その他の包括利益合計△341261 |
| 新株予約権等に関する注記 | ２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項区分新株予約権の内訳新株予約権の目的となる株式の種類新株予約権の目的となる株式の数（株）当連結会計年度末残高（千円）当連結会計年度期首当連結会計年度増加当連結会計年度減少当連結会計年度末提出会社ストック・オプションとしての新株予約権－－－－－－合計－－－－－－ |
| 配当に関する注記 | ３．配当に関する事項（１）配当金支払額(決議）株式の種類配当金の総額（千円）１株当たり配当額（円）基準日効力発生日 2024年１月23日定時株主総会普通株式57,25418.002023年10月31日2024年１月24日 2024年６月11日取締役会普通株式47,71215.002024年４月30日2024年７月５日 （２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの 2025年１月24日の定時株主総会において、次のとおり決議しております。 ・普通株式の配当に関する事項（イ）配当金の総額 66,796千円（ロ）配当の原資 利益剰余金（ハ）１株当たり配当額 21円00銭（ニ）基準日 2024年10月31日（ホ）効力発生日 2025年１月27日 |
| 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 | ※ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 前連結会計年度（自 2022年11月１日至 2023年10月31日）当連結会計年度（自 2023年11月１日至 2024年10月31日）現金及び預金勘定920,873千円1,775,308千円預入期間が３ヶ月を超える定期預金－－満期日が１年以内の積立定期預金－－現金及び現金同等物920,8731,775,308 |
| リース取引関係、連結財務諸表 | （リース取引関係）前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） 所有権移転外ファイナンス・リース取引のうち、リース開始日が、2008年10月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっておりますが、その内容につきましては金額の重要性が乏しいため、記載を省略しております。 当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） 所有権移転外ファイナンス・リース取引のうち、リース開始日が、2008年10月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっておりますが、その内容につきましては金額の重要性が乏しいため、記載を省略しております。 |
| 金融商品関係、連結財務諸表 | （金融商品関係）１．金融商品の状況に関する事項(1）金融商品に対する取組方針 当社グループは、資金運用については短期的な預金等に限定し、また、資金調達については銀行借入による方針であります。 (2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制 営業債権である営業未収入金は、顧客の信用リスクに晒されています。 当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行っております。 投資有価証券である投資信託は、市場価格の変動リスクに晒されています。 当該リスクに関しては、定期的に時価や発行体の財務状況等を把握し継続的に見直しております。 営業債務である営業未払金は、そのほとんどが１年以内の支払期日であります。 長期借入金は、不動産プロジェクトに係る資金調達であります。 変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されておりますが長期借入金の一部については、支払金利の変動リスクを回避するため一部固定化を図っております。 また、営業債務及び借入金は、流動性リスクに晒されておりますが、当社グループでは、グループ全体の資金を集中管理することで、そのリスクを回避しております。 (3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 金融商品の時価の算定においては、変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額は変動することがあります。 ２．金融商品の時価等に関する事項 連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。 前連結会計年度（2023年10月31日） 連結貸借対照表計上額（千円）時価（千円）差額（千円）投資有価証券 その他有価証券（債券）7,8637,863－ 資産計7,8637,863－長期借入金（１年内含む）8,563,3278,555,718△7,609 負債計8,563,3278,555,718△7,609 ※ 現金及び預金、営業未収入金及び営業未払金については、短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから記載を省略しております。 また、敷金、差入保証金、預り敷金及び預り保証金については、重要性が乏しいため記載を省略しております。 当連結会計年度（2024年10月31日） 連結貸借対照表計上額（千円）時価（千円）差額（千円）投資有価証券 その他有価証券（債券）8,4978,497－ 資産計8,4978,497－長期借入金（１年内含む）8,786,7848,774,501△12,282 負債計8,786,7848,774,501△12,282 ※ 現金及び預金、営業未収入金及び営業未払金については、短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから記載を省略しております。 また、敷金、差入保証金、預り敷金及び預り保証金については、重要性が乏しいため記載を省略しております。 （注）１．金銭債権の連結決算日後の償還予定額前連結会計年度（2023年10月31日） （単位：千円） １年以内１年超５年以内５年超10年以内10年超 現金及び預金920,873－－－ 営業未収入金35,585－－－合計956,458－－－ 当連結会計年度（2024年10月31日） （単位：千円） １年以内１年超５年以内５年超10年以内10年超 現金及び預金1,775,308－－－ 営業未収入金36,453－－－合計1,811,762－－－ （注）２．短期借入金及び長期借入金の連結決算日後の返済予定額前連結会計年度（2023年10月31日） （単位：千円） １年以内１年超２年以内２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内５年超 長期借入金1,359,173507,985613,989459,084591,4405,031,655合計1,359,173507,985613,989459,084591,4405,031,655 当連結会計年度（2024年10月31日） （単位：千円） １年以内１年超２年以内２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内５年超 長期借入金753,189790,805447,900580,256350,8325,863,802合計753,189790,805447,900580,256350,8325,863,802 ３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項 金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類しております。 レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算定の対象となる資産または負債に関する相場価格により算定した時価レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係るインプットを用いて算定した時価レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価 時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。 (1）時価で連結貸借対照表に計上している金融商品前連結会計年度（2023年10月31日） （単位：千円）区分時価レベル１レベル２レベル３合計投資有価証券 その他有価証券 その他7,863－－7,863資産計7,863－－7,863 当連結会計年度（2024年10月31日） （単位：千円）区分時価レベル１レベル２レベル３合計投資有価証券 その他有価証券 その他8,497－－8,497資産計8,497－－8,497 (2）時価で連結貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品前連結会計年度（2023年10月31日） （単位：千円）区分時価レベル１レベル２レベル３合計長期借入金－8,555,718－8,555,718負債計－8,555,718－8,555,718 当連結会計年度（2024年10月31日） （単位：千円）区分時価レベル１レベル２レベル３合計長期借入金－8,774,501－8,774,501負債計－8,774,501－8,774,501（注） 時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明投資有価証券上場株式は相場価格を用いて評価しております。 上場株式は活発な市場で取引されているため、その時価をレベル１の時価に分類しております。 長期借入金（１年以内含む）元利金の合計額を、同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割引いて算出しており、レベル２の時価に分類しております。 |
| 有価証券関係、連結財務諸表 | （有価証券関係）その他有価証券前連結会計年度（2023年10月31日） 種類連結決算日における連結貸借対照表計上額（千円）取得原価（千円）差額（千円）連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの(1）株式－－－(2）債券－－－(3）その他7,8634,1753,687小計7,8634,1753,687連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの(1）株式－－－(2）債券－－－(3）その他－－－小計－－－合計7,8634,1753,687 当連結会計年度（2024年10月31日） 種類連結決算日における連結貸借対照表計上額（千円）取得原価（千円）差額（千円）連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの(1）株式－－－(2）債券－－－(3）その他8,4974,4324,064小計8,4974,4324,064連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの(1）株式－－－(2）債券－－－(3）その他－－－小計－－－合計8,4974,4324,064 |
| デリバティブ取引関係、連結財務諸表 | （デリバティブ取引関係） 前連結会計年度（自 2022年11月１日至 2023年10月31日） 当社グループは、デリバティブ取引を全く利用していないため、該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2023年11月１日至 2024年10月31日） 当社グループは、デリバティブ取引を全く利用していないため、該当事項はありません。 |
| 退職給付関係、連結財務諸表 | （退職給付関係）前連結会計年度１．採用している退職給付制度の概要当社及び連結子会社は、確定拠出型の年金制度である中小企業退職金共済事業団の共済制度に加盟しており、当該制度に基づく拠出額をもってして費用処理しております。 ２．確定拠出制度当社及び連結子会社の確定拠出制度への要拠出額は、1,245千円であります。 当連結会計年度１．採用している退職給付制度の概要当社及び連結子会社は、確定拠出型の年金制度である中小企業退職金共済事業団の共済制度に加盟しており、当該制度に基づく拠出額をもってして費用処理しております。 ２．確定拠出制度当社及び連結子会社の確定拠出制度への要拠出額は、1,185千円であります。 |
| ストック・オプション等関係、連結財務諸表 | （ストック・オプション等関係）１．ストック・オプションに係る費用計上額及び科目名 該当事項はありません。 ２．権利不行使による失効により利益として計上した金額 該当事項はありません。 ３．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況 該当事項はありません。 ４．ストック・オプションの権利確定数の見積方法 該当事項はありません。 |
| 税効果会計関係、連結財務諸表 | （税効果会計関係）１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳 前連結会計年度（2023年10月31日） 当連結会計年度（2024年10月31日）繰延税金資産 貸倒引当金繰入限度額超過134千円 20千円販売用不動産減価償却費否認79,388 86,438更新料17,391 17,866自社保証金16,686 16,643鍵交換代預り金11,934 7,639未払事業税否認2,841 11,179賞与引当金否認1,224 －修繕積立金11,570 22,561その他6,980 7,720繰延税金資産合計148,152 170,070繰延税金負債 その他有価証券評価差額金△1,129 △1,244繰延税金負債合計△1,129 △1,244繰延税金資産の純額147,022 168,825 ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 前連結会計年度（2023年10月31日） 当連結会計年度（2024年10月31日）法定実効税率－％ 30.62％（調整） 留保金課税－ 3.74交際費等永久に損金に算入されない項目－ 0.20その他－ 0.66税効果会計適用後の法人税等の負担率－ 35.22（注） 前連結会計年度は、法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。 |
| 資産除去債務関係、連結財務諸表 | （資産除去債務関係）前連結会計年度（2023年10月31日） 資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、注記を省略しております。 当連結会計年度（2024年10月31日） 資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、注記を省略しております。 |
| 賃貸等不動産関係、連結財務諸表 | （賃貸等不動産関係）当社は、東京都内を中心に、賃貸事業用不動産を所有しております。 前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸等収入は494,363千円、賃貸費用は194,121千円、賃貸損益は300,242千円であります。 当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸等収入は527,445千円、賃貸費用は218,602千円、賃貸損益は308,842千円であります。 また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。 （単位：千円） 前連結会計年度（自 2022年11月１日至 2023年10月31日）当連結会計年度（自 2023年11月１日至 2024年10月31日）連結貸借対照表計上額 期首残高8,675,3829,482,006 期中増減額806,624976,288 期末残高9,482,00610,458,295期末時価13,830,58315,073,385（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。 ２．期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増減額は、保有目的変更（増加７棟77室、減少１棟85室）により土地・建物が44,651千円減少し、また、東京都渋谷区及び台東区に新規プロジェクト用土地２区画の仕入316,205千円、東京都千代田区に区分マンションの仕入105,735千円（借地権70,032千円含む）、東京都渋谷区の完成物件及び建設中プロジェクトの建物工事代等が532,315千円増加しております。 当連結会計年度の主な増減額は、保有目的変更（１棟11室）により土地・建物が101,440千円減少し、また、東京都千代田区、港区及び台東区に新規開発プロジェクト用土地３区画の仕入571,800千円、東京都千代田区、中央区及び台東区の完成物件、建設中プロジェクトの建物工事代等が638,632千円増加しました。 ３．期末の時価は、不動産鑑定評価基準に基づき社内で計算した評価額となっております。 |
| 収益認識関係、連結財務諸表 | （収益認識関係）(1) 顧客との契約から生じる収益を分解した情報 顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 (2) 顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報 「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項４．会計方針に関する事項（4）重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。 (3) 顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報① 契約資産及び契約負債の残高等 当社グループの契約負債については、残高に重要性が乏しく、重要な変動も発生していないため、記載を省略しております。 また、過去の期間に充足（または部分的充足）した履行義務から、当連結会計年度に認識した収益に重要性はありません。 ② 残存履行義務に配分した取引額 当社グループでは、残存履行義務に配分した取引価格については、当初に予定される契約期間が１年を超える重要な契約がないため、実務上の便法を適用し、記載を省略しております。 また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重要な金額はありません。 |
| セグメント情報等、連結財務諸表 | （セグメント情報等）【セグメント情報】 １．報告セグメントの概要 当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 各セグメントの主な事業内容は以下のとおりであります。 運営管理事業・・・賃貸マンションの自社所有、賃貸マンションの一括借上げ（サブリース）、居住用賃貸物件と駐車場の賃料収受・管理業務及び仲介業務、大型リフォーム 開発販売事業・・・賃貸マンションの企画、開発、販売 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法① 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。 ② 報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。 ③ セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の金額に関する情報及び収益の分解情報 前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント合計調整額（注)１連結財務諸表計上額（注)２ 運営管理事業開発販売事業売上高 顧客との契約から生じる収益559,233614,3331,173,567－1,173,567その他の収益（注）４2,266,985－2,266,985－2,266,985外部顧客への売上高2,826,219614,3333,440,552－3,440,552セグメント間の内部売上高又は振替高－－－－－計2,826,219614,3333,440,552－3,440,552セグメント利益565,469139,596705,066△156,624548,441セグメント資産9,802,7042,573,94012,376,6451,111,57613,488,222その他の項目 減価償却費197,332280197,6122,495200,108有形固定資産及び無形固定資産の増加額985,671－985,6715,627991,299（注）１．「調整額」は以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額△156,624千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。 全社費用は主に提出会社の本社管理部門に係る費用です。 (2)セグメント資産の調整額1,111,576千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。 (3)減価償却費の調整額2,495千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。 (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額5,627千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。 ３．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。 ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月31日）に基づく賃貸収入等が含まれております。 当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント合計調整額（注)１連結財務諸表計上額（注)２ 運営管理事業開発販売事業売上高 顧客との契約から生じる収益544,8741,892,1952,437,070-2,437,070その他の収益（注）４2,288,452-2,288,452-2,288,452外部顧客への売上高2,833,3271,892,1954,725,523-4,725,523セグメント間の内部売上高又は振替高18,513-18,513△18,513-計2,851,8411,892,1954,744,036△18,5134,725,523セグメント利益557,206523,2971,080,504△189,915890,588セグメント資産10,849,3601,541,14612,390,5072,007,65114,398,158その他の項目 減価償却費215,441240215,6816,136221,818有形固定資産及び無形固定資産の増加額1,321,423-1,321,42324,9941,346,418（注）１．「調整額」は以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額△189,915千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。 全社費用は主に提出会社の本社管理部門に係る費用です。 (2)セグメント資産の調整額2,007,651千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。 (3)減価償却費の調整額6,136千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。 (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額24,994千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。 ３．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。 ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月31日）に基づく賃貸収入等が含まれております。 【関連情報】 前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日）１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1）売上高 本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 (2）有形固定資産 本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。 ３．主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。 当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日）１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1）売上高 本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 (2）有形固定資産 本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。 ３．主要な顧客ごとの情報 （単位：千円）顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名日本オープンエンド不動産投資法人1,828,748開発販売事業 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】 前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） 該当事項はありません。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】 前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） 該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） 該当事項はありません。 |
| 報告セグメントの概要 | １．報告セグメントの概要 当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。 各セグメントの主な事業内容は以下のとおりであります。 運営管理事業・・・賃貸マンションの自社所有、賃貸マンションの一括借上げ（サブリース）、居住用賃貸物件と駐車場の賃料収受・管理業務及び仲介業務、大型リフォーム 開発販売事業・・・賃貸マンションの企画、開発、販売 |
| 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 | ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法① 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。 ② 報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。 ③ セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 |
| セグメント表の脚注 | （注）１．「調整額」は以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額△189,915千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。 全社費用は主に提出会社の本社管理部門に係る費用です。 (2)セグメント資産の調整額2,007,651千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。 (3)減価償却費の調整額6,136千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。 (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額24,994千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。 ３．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。 ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月31日）に基づく賃貸収入等が含まれております。 |
| 製品及びサービスごとの情報 | １．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 |
| 売上高、地域ごとの情報 | (1）売上高 本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 |
| 有形固定資産、地域ごとの情報 | (2）有形固定資産 本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。 |
| 主要な顧客ごとの情報 | ３．主要な顧客ごとの情報 （単位：千円）顧客の名称又は氏名売上高関連するセグメント名日本オープンエンド不動産投資法人1,828,748開発販売事業 |
| 関連当事者情報、連結財務諸表 | 【関連当事者情報】 １．関連当事者との取引連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。 ）等 前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日）種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金(千円)事業の内容又は職業議決権等の所有(被所有)割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額(千円)科目期末残高(千円)役員及びその近親者三井 博子－－当社役員の近親者－一括借上契約の締結一括借上物件の賃料支払11,625－－ (注) 取引条件及び取引条件の決定方針等 一括借上物件の賃料については、市場価格等を勘案し、当社との関連を有しない会社との取引と同様に決定しております。 当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日）種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金(千円)事業の内容又は職業議決権等の所有(被所有)割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額(千円)科目期末残高(千円)役員及びその近親者三井 博子－－当社役員の近親者－一括借上契約の締結一括借上物件の賃料支払11,513－－ (注) 取引条件及び取引条件の決定方針等 一括借上物件の賃料については、市場価格等を勘案し、当社との関連を有しない会社との取引と同様に決定しております。 ２．親会社又は重要な関連会社に関する注記親会社情報 株式会社ＢＨＡＧコーポレーション（非上場） |
| １株当たり情報、連結財務諸表 | （１株当たり情報）前連結会計年度（自 2022年11月１日至 2023年10月31日）当連結会計年度（自 2023年11月１日至 2024年10月31日） １株当たり純資産額1,300円33銭１株当たり当期純利益金額102円80銭 １株当たり純資産額1,433円98銭１株当たり当期純利益金額166円58銭 （注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在していないため記載しておりません。 ２．１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。 前連結会計年度（自 2022年11月１日至 2023年10月31日）当連結会計年度（自 2023年11月１日至 2024年10月31日） 親会社株主に帰属する当期純利益（千円）326,993529,845 普通株主に帰属しない金額（千円）－－普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（千円）326,993529,845 普通株式の期中平均株式数（株）3,180,8143,180,808 |
| 重要な後発事象、連結財務諸表 | （重要な後発事象）該当事項はありません。 |
| 社債明細表、連結財務諸表 | 【社債明細表】 該当事項はありません。 |
| 借入金等明細表、連結財務諸表 | 【借入金等明細表】 区分当期首残高（千円）当期末残高（千円）平均利率（％）返済期限短期借入金－ －－１年以内に返済予定の長期借入金1,359,173753,1890.96－１年以内に返済予定のリース債務－－－－長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。 ）7,204,1538,033,5950.962025年から2059年リース債務（１年以内に返済予定のものを除く。 ）－－－－その他有利子負債－－－－計8,563,3278,786,784－－（注）１．平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。 ２．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。 ）の連結決算日後５年間の返済予定額は以下のとおりであります。 １年超２年以内（千円）２年超３年以内（千円）３年超４年以内（千円）４年超５年以内（千円）長期借入金790,805447,900580,256350,832 |
| 資産除去債務明細表、連結財務諸表 | 【資産除去債務明細表】 当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が、当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における負債及び純資産の合計額の100分の１以下であるため、連結財務諸表規則第92条の２の規定により記載を省略しております。 |
| その他、連結財務諸表等 | （２）【その他】 当連結会計年度における四半期情報等（累計期間）第１四半期第２四半期第３四半期当連結会計年度売上高（千円）682,5273,231,4854,022,7574,725,523税金等調整前四半期（当期）純利益金額（千円）74,743713,421771,036817,964親会社株主に帰属する四半期（当期）純利益金額（千円）41,805466,932503,357529,845１株当たり四半期（当期）純利益金額（円）13.14146.80158.25166.58 （会計期間）第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期１株当たり四半期純利益金額（円）13.14133.6511.458.33（注）第３四半期に係る四半期報告書は提出しておりませんが、第３四半期の係る各数値については金融商品取引所の定める規則により作成した四半期情報を記載しており、期中レビューは受けておりません。 |
| 貸借対照表 | ①【貸借対照表】 (単位：千円) 前事業年度(2023年10月31日)当事業年度(2024年10月31日)資産の部 流動資産 現金及び預金856,2151,711,961営業未収入金4,2324,399販売用不動産2,557,6051,472,423前払費用9,23410,206前渡金10,00062,871立替金8,73210,874その他3,6461,701貸倒引当金△339△68流動資産合計3,449,3263,274,369固定資産 有形固定資産 建物4,245,2865,000,460構築物991881車両運搬具3,81915,414工具、器具及び備品4,4343,510土地4,773,7825,294,563建設仮勘定404,344105,282有形固定資産合計9,432,65810,420,112無形固定資産 ソフトウエア5,4932,944ソフトウエア仮勘定－10,994借地権69,55967,668電話加入権3,2023,202無形固定資産合計78,25584,809投資その他の資産 投資有価証券7,8638,497関係会社株式10,00010,000長期前払費用83,601134,594繰延税金資産146,425167,806敷金54,15761,359差入保証金53,37453,451その他85,64092,277投資その他の資産合計441,063527,986固定資産合計9,951,97611,032,908資産合計13,401,30314,307,277 (単位：千円) 前事業年度(2023年10月31日)当事業年度(2024年10月31日)負債の部 流動負債 営業未払金6,45167,863１年内返済予定の長期借入金1,359,173753,189未払費用72,83150,524未払法人税等37,901241,038未払消費税等17,88532,602賞与引当金4,000－前受金90,34693,183営業預り金112,581118,528預り金2,5062,507その他1,3571,138流動負債合計1,705,0341,360,577固定負債 長期借入金7,204,1538,033,595預り敷金71,06067,311預り保証金330,774326,254固定負債合計7,605,9888,427,161負債合計9,311,0239,787,738純資産の部 株主資本 資本金167,208167,208資本剰余金 資本準備金66,05866,058資本剰余金合計66,05866,058利益剰余金 その他利益剰余金 繰越利益剰余金3,854,5994,283,605利益剰余金合計3,854,5994,283,605自己株式△144△153株主資本合計4,087,7214,516,719評価・換算差額等 その他有価証券評価差額金2,5582,819評価・換算差額等合計2,5582,819純資産合計4,090,2804,519,539負債純資産合計13,401,30314,307,277 |
| 損益計算書 | ②【損益計算書】 (単位：千円) 前事業年度(自 2022年11月１日 至 2023年10月31日)当事業年度(自 2023年11月１日 至 2024年10月31日)売上高 運営管理事業売上2,573,0542,579,311開発販売事業売上614,3331,892,195売上高合計3,187,3884,471,507売上原価2,221,9373,117,748売上総利益965,4501,353,759販売費及び一般管理費446,447502,303営業利益519,003851,456営業外収益 受取利息14193受取配当金30,34030,358その他1,0821,857営業外収益合計31,43732,410営業外費用 支払利息70,37776,065その他1,8182,426営業外費用合計72,19678,491経常利益478,244805,375特別利益 固定資産売却益－3,466特別利益合計－3,466特別損失 固定資産除却損31－特別損失合計31－税引前当期純利益478,213808,841法人税、住民税及び事業税136,073296,365法人税等調整額5,310△21,496法人税等合計141,383274,868当期純利益336,829533,973 |
| 株主資本等変動計算書 | ③【株主資本等変動計算書】 前事業年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） (単位：千円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計 資本準備金その他利益剰余金 繰越利益剰余金当期首残高167,20866,0583,616,374△1443,849,497当期変動額 剰余金の配当 △98,605 △98,605当期純利益 336,829 336,829株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－－238,224－238,224当期末残高167,20866,0583,854,599△1444,087,721 評価・換算差額等純資産合計 その他有価証券評価差額金評価・換算差額等合計当期首残高2,9002,9003,852,397当期変動額 剰余金の配当 △98,605当期純利益 336,829株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△341△341△341当期変動額合計△341△341237,882当期末残高2,5582,5584,090,280 当事業年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） (単位：千円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計 資本準備金その他利益剰余金 繰越利益剰余金当期首残高167,20866,0583,854,599△1444,087,721当期変動額 剰余金の配当 △104,966 △104,966当期純利益 533,973 533,973自己株式の取得 △8△8株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－－429,006△8428,997当期末残高167,20866,0584,283,605△1534,516,719 評価・換算差額等純資産合計 その他有価証券評価差額金評価・換算差額等合計当期首残高2,5582,5584,090,280当期変動額 剰余金の配当 △104,966当期純利益 533,973自己株式の取得 △8株主資本以外の項目の当期変動額（純額）261261261当期変動額合計261261429,259当期末残高2,8192,8194,519,539 |
| 重要な会計方針、財務諸表 | （重要な会計方針）１．資産の評価基準及び評価方法(1）有価証券の評価基準及び評価方法①子会社株式総平均法による原価法②その他有価証券市場価格のない株式等以外のもの 時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は総平均法により算定）を採用しております。 市場価格のない株式等 総平均法による原価法を採用しております。 （2）棚卸資産の評価基準及び評価方法販売用不動産、仕掛販売用不動産個別原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定） なお、賃貸等による収入が発生している販売用不動産に関しては、それぞれの耐用年数に応じた減価償却を行っております。 ２．固定資産の減価償却の方法(1）有形固定資産定率法 ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（附属設備を除く）並びに2016年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。 なお、耐用年数及び残存価額については法人税法に規定する方法と同一の基準によっております。 (2）無形固定資産定額法 なお、借地権については、契約期間（38年）に基づいております。 自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。 (3）長期前払費用定額法 ３．引当金の計上基準 貸倒引当金 債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。 ４．収益及び費用の計上基準 当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常時点）は、以下のとおりであります。 (1）運営管理事業 運営管理事業は、自社所有不動産とサブリース物件の賃貸、管理受託物件の管理及び仲介を行う事業であります。 顧客との賃貸契約やオーナー様との管理業務委託契約等に基づき、賃貸管理や建物管理等のサービスを提供する義務を負っており、それぞれの契約内容に応じて役務提供完了時点または契約期間にわたり収益を認識しております。 (2）開発販売事業 開発販売事業は、賃貸事業用マンションの企画開発及び販売を行う事業であります。 不動産売買契約書等により顧客に物件を引渡す義務を負うとともに、当該引渡し時点において収益を認識しております。 ５．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項消費税等の会計処理 控除対象外消費税及び地方消費税は、当事業年度の費用として処理しております。 ただし、固定資産に係る控除対象外消費税及び地方消費税は、長期前払費用に計上し、５年間で均等償却を行っております。 |
| 重要な会計上の見積り、財務諸表 | （重要な会計上の見積り）１．販売用不動産の評価（1） 当事業年度の財務諸表に計上した金額 （単位：千円） 前事業年度当事業年度販売用不動産2,557,6051,472,423（2） 識別した項目に係る重要な会計上の見積内容に関する情報「連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り） １．販売用不動産の評価」に記載した内容と同一になります。 ２．固定資産の減損（1） 当事業年度の財務諸表に計上した金額 （単位：千円） 前事業年度当事業年度有形固定資産9,432,65810,420,112無形固定資産78,25584,809減損損失－－（2） 識別した項目に係る重要な会計上の見積内容に関する情報「連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り） ２．固定資産の減損」に記載した内容と同一になります。 |
| 関係会社との営業取引による取引高の総額及び営業取引以外の取引による取引高の総額の注記 | ※１ 関係会社との取引高 前事業年度（自 2022年11月１日至 2023年10月31日）当事業年度（自 2023年11月１日至 2024年10月31日）①営業取引による取引高 外注費115,799千円130,735千円②営業取引以外の取引高 受取配当金30,00030,000 |
| 有価証券関係、財務諸表 | （有価証券関係）前事業年度（2023年10月31日） 子会社株式及び関連会社株式（貸借対照表計上額 子会社株式10,000千円）は、市場価格のない株式等のため、子会社株式及び関連会社株式の時価を記載しておりません。 当事業年度（2024年10月31日） 子会社株式及び関連会社株式（貸借対照表計上額 子会社株式10,000千円）は、市場価格のない株式等のため、子会社株式及び関連会社株式の時価を記載しておりません。 |
| 税効果会計関係、財務諸表 | （税効果会計関係）１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳 前事業年度（2023年10月31日） 当事業年度（2024年10月31日）繰延税金資産 貸倒引当金繰入限度額超過103千円 20千円販売用不動産減価償却費否認79,388 86,438更新料17,391 17,866自社保証金16,686 16,643鍵交換代預り金11,934 7,639未払事業税否認2,548 10,343賞与引当金1,225 －修繕積立金11,570 22,561その他6,706 7,536繰延税金資産合計147,554 169,050繰延税金負債 その他有価証券評価差額金△1,129 △1,244繰延税金負債合計△1,129 △1,244繰延税金資産の純額146,425 167,806 ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 前事業年度（2023年10月31日） 当事業年度（2024年10月31日）法定実効税率－％ 30.62％（調整） 留保金課税－ 3.79受取配当金－ △1.14その他－ 0.71税効果会計適用後の法人税等の負担率－ 33.98（注） 前事業年度は、法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。 |
| 収益認識関係、財務諸表 | （収益認識関係）顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報については、連結財務諸表注記事項（収益認識関係）に同一の内容を記載しております。 |
| 重要な後発事象、財務諸表 | （重要な後発事象）該当事項はありません。 |
| 有形固定資産等明細表 | 【有形固定資産等明細表】 （単位：千円） 区分資産の種類当期首残高当期増加額当期減少額当期償却額当期末残高減価償却累計額有形固定資産建物4,245,286937,69450,422132,0985,000,460716,766 構築物991－－110881178 車両運搬具3,81918,7346096,53015,41419,329 工具、器具及び備品4,4341,240－2,1643,510123,656 土地4,773,782571,80051,018－5,294,563－ 建設仮勘定404,344703,4951,002,557－105,282－ 計9,432,6582,232,9641,104,607140,9021,0420,112859,931無形固定資産借地権69,559－－1,89067,6682,363 ソフトウエア5,493270－2,8182,94437,705 ソフトウエア仮勘定－10,994－－10,994－ 電話加入権3,202－－－3,202－ 計78,25511,264－4,70984,80940,069長期前払費用 83,60193,772－42,778134,594122,887（注）当期増加額及び当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。 建物の増加 一ツ橋、柳橋、佃PJ完成振替による増加 937,694千円建物の減少 四谷PJ棚卸資産へ振替による減少 50,422千円車両運搬具の増加 社有車両の購入による増加 18,734千円車両運搬具の減少 社有車両の売却による減少 609千円工具、器具及び備品の増加 コインP精算機新札対応変更による増加 1,240千円土地の増加 新規開発用土地の取得よる増加 571,800千円土地の減少 四谷PJ棚卸資産へ振替による減少 51,018千円建設仮勘定の増加 賃貸事業用マンションの建築工事費等 703,495千円建設仮勘定の減少 一ツ橋、柳橋、佃PJ完成振替による減少 1,002,557千円ソフトウェアの増加 物件検索サイト追加カスタマイズ他 270千円ソフトウェア仮勘定の増加 賃貸管理システム購入による増加 10,994千円長期前払費用の増加 繰延消費税等 93,772千円 |
| 引当金明細表 | 【引当金明細表】 （単位：千円） 科目当期首残高当期増加額当期減少額当期末残高貸倒引当金3396833968賞与引当金4,000－4,000－ |
| 主な資産及び負債の内容 | （２）【主な資産及び負債の内容】 連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。 |
| その他、財務諸表等 | （３）【その他】 該当事項はありません。 |
| 提出会社の株式事務の概要 | 第６【提出会社の株式事務の概要】 事業年度11月１日から10月31日まで定時株主総会１月中基準日10月31日剰余金の配当の基準日10月31日４月30日１単元の株式数100株単元未満株式の買取り 取扱場所(特別口座)東京都千代田区丸の内一丁目４番５号三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部株主名簿管理人(特別口座)東京都千代田区丸の内一丁目４番５号三菱UFJ信託銀行株式会社取次所－買取手数料株式の売買委託に係る手数料として別途定める金額公告掲載方法電子公告とし、次の当社ウェブサイトアドレスに掲載します。 https://www.early-age.co.jp/ただし、やむを得ない事由により、電子公告によることができない場合は、日本経済新聞に掲載してこれを行います。 株主に対する特典該当事項はありません。 |
| 提出会社の親会社等の情報 | １【提出会社の親会社等の情報】 当社の、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等は、株式会社ＢＨＡＧコーポレーションであります。 |
| その他の参考情報 | ２【その他の参考情報】 当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。 （１）有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書事業年度（第37期）（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日）2024年１月23日関東財務局長に提出（２）内部統制報告書及びその添付書類2024年１月23日関東財務局長に提出（３）四半期報告書及び確認書（第38期第１四半期）（自 2023年11月１日 至 2024年１月31日）2024年３月13日関東財務局長に提出（第38期第２四半期）（自 2024年２月１日 至 2024年４月30日）2024年６月12日関東財務局長に提出（４）臨時報告書①2024年１月25日関東財務局長に提出 企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（株主総会における議決権行使の結果）の規定に基づく臨時報告書 |
| 提出会社の保証会社等の情報 | 第二部【提出会社の保証会社等の情報】 該当事項はありません。 |
| 連結経営指標等 | (1）連結経営指標等回次第34期第35期第36期第37期第38期決算年月2020年10月2021年10月2022年10月2023年10月2024年10月売上高(千円)3,566,1623,341,8793,699,5493,440,5524,725,523経常利益(千円)455,647382,114570,605477,413814,443親会社株主に帰属する当期純利益(千円)302,531258,522375,581326,993529,845包括利益(千円)302,720259,826374,281326,652530,106純資産額(千円)3,564,3503,735,1143,908,0514,136,0984,561,229総資産額(千円)12,391,13813,423,65813,154,88313,488,22214,398,158１株当たり純資産額(円)1,120.581,174.261,228.631,300.331,433.98１株当たり当期純利益金額(円)95.1181.28118.08102.80166.58潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額(円)－－－－－自己資本比率(％)28.827.829.730.731.7自己資本利益率(％)8.77.19.88.112.2株価収益率(倍)6.27.76.17.25.0営業活動によるキャッシュ・フロー(千円)795,499375,1711,167,118840,2122,087,356投資活動によるキャッシュ・フロー(千円)△1,425,935△1,408,468△473,383△992,167△1,351,185財務活動によるキャッシュ・フロー(千円)439,837806,275△757,231108,718118,265現金及び現金同等物の期末残高(千円)1,254,6281,027,605964,109920,8731,775,308従業員数(人)2422211715（外、平均臨時雇用者数）(19)(21)(17)(18)(16) （注）１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（契約社員、パート、アルバイト等）は年間の平均人数を外数で記載しております。 ２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在していないため記載しておりません。 ３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日）等を第36期の期首から適用しており、第36期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指数等となっております。 |
| 提出会社の経営指標等 | (2）提出会社の経営指標等回次第34期第35期第36期第37期第38期決算年月2020年10月2021年10月2022年10月2023年10月2024年10月売上高(千円)3,324,2353,113,2533,473,3803,187,3884,471,507経常利益(千円)444,940381,702567,931478,244805,375当期純利益(千円)304,675266,930383,643336,829533,973資本金(千円)167,208167,208167,208167,208167,208発行済株式総数(株)3,181,0003,181,0003,181,0003,181,0003,181,000純資産額(千円)3,492,2253,671,3973,852,3974,090,2804,519,539総資産額(千円)12,271,55513,325,68513,060,44613,401,30314,307,277１株当たり純資産額(円)1,097.901,154.231,211.141,285.921,420.88１株当たり配当額(円)28.028.031.033.036.0（うち１株当たり中間配当額）(14.0)(14.0)(15.0)(15.0)(15.0)１株当たり当期純利益金額(円)95.7883.92120.61105.89167.87潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額(円)－－－－－自己資本比率(％)28.527.629.530.531.6自己資本利益率(％)9.07.510.28.512.4株価収益率(倍)6.17.56.07.04.9配当性向(％)29.233.425.731.221.4従業員数(人)2321201614（外、平均臨時雇用者数）(11)(11)(7)(8)(6)株主総利回り(％)94.3105.1124.6132.5151.4（比較指標：配当込みTOPIX）(％)(97.1)(125.6)(124.3)(148.9)(182.3)最高株価(円)719717884985990最低株価(円)362536596666645 （注）１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（契約社員、パート、アルバイト等）は年間の平均人員を外数で記載しております。 ２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在していないため記載しておりません。 ３．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所（スタンダード市場）におけるものであり、それ以前は東京証券取引所(市場第二部）におけるものであります。 ４．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日）等を第36期の期首から適用しており、第36期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指数等となっております。 |