CoverPage
| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-12-20 |
| 英訳名、表紙 | Ascot Corp. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 中林 毅 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都渋谷区神宮前三丁目１番30号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-6721-0248（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月事項1999年４月東京都港区東麻布にて資本金30百万円をもって当社設立1999年６月宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許（4）第77547号）1999年６月不動産開発事業（分譲マンションの企画開発）を開始1999年10月本店を東京都新宿区新宿に移転2000年１月当社の分譲マンション「アスコットパーク」シリーズ第１号物件「アスコットパーク秋葉原」の販売を開始2000年12月一級建築士事務所登録（東京都知事登録 第45638号）2002年７月100％出資子会社 ㈱アスコットレントを資本金10百万円で設立し、不動産管理事業を開始2002年11月㈱アスコットレントが宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許 (3) 第81353号）2004年４月本店を東京都新宿区西新宿に移転2004年４月㈱アスコットレントを㈱アスコットコミュニティに商号変更2004年９月賃貸マンション開発に着手、不動産開発事業（収益不動産開発）を本格的に開始2005年10月アセットマネジメント業を行う目的として100％出資子会社 ㈱ＡＳアセットマネジメントを資本金30百万円で設立2006年４月プライバシーマークを取得（個人情報保護の日本工業規格 JIS Q15001:2006 第10700010(01)）2007年３月関係会社整備の一環として、㈱ASアセットマネジメントを吸収合併（簡易合併）2007年９月第二種金融商品取引業 関東財務局長（金商 第1190号）2008年８月ジャスダック証券取引所に株式を上場2008年10月不動産特定共同事業者登録（金融庁長官・国土交通大臣・東京都知事第84号）2009年５月本店を東京都新宿区荒木町に移転2009年８月㈱アスコットコミュニティを㈱アスコット・アセット・コンサルティングに商号変更また、㈱グローバル住販と資本提携し、資本金13百万円、出資比率72.0％となり、不動産コンサルティング事業の開始2009年９月一般不動産投資顧問業登録（国土交通大臣 一般－第1062号）第三者割当による新株式の発行により、資本金が1,038百万円に増額2010年１月株主割当による新株式の発行により、資本金が1,244百万円に増額2010年３月第三者割当による新株式の発行等により、資本金が1,315百万円に増額2010年４月ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所の合併に伴い、大阪証券取引所JASDAQ（大阪証券取引所JASDAQ（スタンダード））に上場2010年６月澤田ホールディングス㈱（現 HSホールディングス㈱）が親会社へ異動2010年11月第三者割当による新株式の発行により、資本金が1,416百万円に増額2013年３月本店を東京都新宿区新宿に移転2013年７月大阪証券取引所と東京証券取引所の現物市場の統合に伴い、東京証券取引所JASDAQ（スタンダード）に上場2015年９月㈱アスコット・アセット・コンサルティングの株式を追加取得し、完全子会社化2016年５月平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合が筆頭株主となる2017年２月本店を東京都渋谷区神宮前に移転2017年４月第三者割当による新株式の発行等により、資本金が5,953百万円に増額森燁有限公司が筆頭株主となり、その間接的な親会社である力創國際有限公司、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司が親会社へ異動2017年５月資本金を5,367百万円に減資2018年10月㈱シフトライフの全株式を取得し、完全子会社化2020年12月第三者割当による新株式の発行により、資本金が10,867百万円に増額2020年12月㈱THEグローバル社の発行株式51.95％を取得し、子会社化2022年４月東京証券取引所の市場区分の再編に伴い、東京証券取引所スタンダード市場に上場2022年９月㈱THEグローバル社の全株式を売却2023年９月大阪支店を開設 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社４社、持分法適用会社３社及び非連結持分法非適用子会社３社の計11社より構成されております。 また、当社の主要株主であり筆頭株主である森燁有限公司（SUN YE COMPANY LIMITED）は、2024年９月30日現在、当社株式に係る議決権割合46.82％を有しております。 森燁有限公司はその発行済株式の全部を力創國際有限公司が所有し、力創國際有限公司はその発行済株式の全部を中国平安保険海外（控股）有限公司が所有し、中国平安保険海外（控股）有限公司はその発行済株式の全部を中国平安保険（集団）股份有限公司が所有しております。 そのため、力創國際有限公司、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司も、森燁有限公司を通じて当社普通株式を間接的に保有することとなり、当社の親会社に該当することとなります。 また、当社の議決権の5.88%を直接的に有する平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合の無限責任組合員が平安ジャパン・インベストメント株式会社であり、中国平安保険海外（控股）有限公司がその議決権の70%を有しているため、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司は平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合を通じて当社の議決権の5.88%も間接的に有しております。 このため、当社議決権の52.70%（間接保有52.70%含む）を保有する資本最上位会社であり最終的な影響力を行使し得る立場にある当社に与える影響が最も大きいと考えられる親会社は中国平安保険（集団）股份有限公司であるため、中国平安保険（集団）股份有限公司を実質的な親会社としております。 当社グループは東京都内における賃貸マンション開発、オフィス開発、分譲マンション開発や収益不動産投資を主軸に、郊外での物流施設開発や国内外投資家との共同投資ファンドの運営、九州一円での分譲開発等を展開しております。 当社グループの事業におけるセグメントとの関連は以下のとおりであり、以下に示す区分は報告セグメントの区分と同一であります。 なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。 詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （不動産開発事業、戦略国際事業）販売先であるメインターゲットは各事業において異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンションの各種開発、収益不動産投資（リノベーション含む）等を行っております。 賃貸マンション開発東京都内を中心に、通勤・通学に便利な駅近の立地で都会暮らしを楽しみたい20～30代をメインターゲットに賃貸マンションを開発しております。 すべての物件に対して高いデザイン性を追求し、自分らしいライフスタイルが実現できるスタイリッシュな空間を提供しております。 開発規模に応じて、以下の賃貸マンションシリーズを展開しております。 ・「FARE」（ファーレ）シリーズ『住まいに高揚感を』をコンセプトとした、一棟あたり15戸以下の小規模コンパクトレジデンスです。 20㎡前後のワンルームを中心とした住戸に、ステータスと高揚感が得られるデザインや仕掛けを施し、生活空間にプラスアルファの魅力を付加しております。 ・「ASTILE」（アスティーレ）シリーズ『アーバンライフは進化する』をコンセプトとした、一棟あたり20戸程度の小～中規模コンパクトレジデンスです。 上質で機能的な設備仕様に加え、店舗、SOHO、メゾネットタイプなど、好立地に合わせた多彩な住戸プランが魅力です。 また、防音マンションや、愛猫家・愛犬家のニーズに応えるペット共生型賃貸マンション「TIPETTO」（ティペット）シリーズも展開しております。 ・「OZIO」（オジオ）シリーズ『暮らしを“楽しむ”上質な住まい』をコンセプトとした、一棟あたり30～50戸の中規模都心型レジデンスです。 安心して暮らせる基本性能の高さを追求しながら、差別化されたデザインや間取りを提供し、住まい手の「上質な都会暮らし」の実現を後押ししております。 分譲マンション開発東京都内を中心に、交通利便性の高いエリアでシングルからファミリーまで幅広い層をターゲットに分譲マンションを開発しております。 個性的で高品質な生活空間を創造し、時間が経過しても色褪せない資産性の高い分譲マンションを提供しております。 ターゲットに応じて、以下の分譲マンションシリーズを展開しております。 ・「ASCOT PARK」（アスコットパーク）シリーズ『記憶と気品と都市性と』をコンセプトとした、一棟あたり20～80戸のファミリーをターゲットとした中規模レジデンスです。 住まう人の多様性やこだわりに応えられるように、細やかなプランニングと「セミオーダーポイントシステム」を導入し、デザインと品質の価値を最大限に高めております。 ・「KOHAKU」（コハク）シリーズ『コンパクトな空間に、豊かさが宿る』をコンセプトとした、一棟あたり20戸超のシングルやDINKSをターゲットとしたコンパクトレジデンスです。 ひとり暮らしにも配慮した高セキュリティ、細部まで使い勝手を追求した間取りと設備、「セミオーダーポイントシステム」を導入し、住み心地のよい住戸をそろえております。 オフィス開発東京都心エリアを中心に、高い機能性と空間性を求める中小企業や個人事業主をターゲットとしたオフィス開発を行っております。 従来のオフィスビルが持つ無機質で固いイメージを払拭し、「人と人が出会い、刺激が生まれ、より良いビジネスと働く人々の幸せにつながる空間」を提供しております。 ・「AUSPICE」（オースピス）シリーズ『暮らすように働く 住みたくなるオフィス』をコンセプトとし、街とつながる外観、充実した共有スペース、温かさやアートも感じる空間などを通じて、いきいきと働けるオフィス環境を提供しております。 少人数のスタートアップ企業やクリエイターからニーズが高い一区画20～30㎡程度の「スモールオフィス」も展開しております。 収益不動産投資（リノベーション含む）経年により資産価値が低下した既存の賃貸マンション、オフィスビルについて、収益性の改善が可能な物件を取得し、潜在価値を見極め、効率的な改装・改修の実施やリーシングによる稼働率の向上を図ることで総合的なリノベーションを施しております。 ・「R.core」（ルコア）シリーズ『本質の回生』をコンセプトとした、一棟ビルリノベーションです。 建物の表層のみならず、その建物の核となる「本質」を再生し、周辺環境やエリアの特性にも着目することで、物件が持つポテンシャルを最大限に引き出して再生しております。 （不動産投資事業）主に郊外において、物流施設開発を行っております。 ・「Apls」シリーズECの急速な普及による宅配需要と、施設老朽化に伴う建て替え需要を支えるため、物流施設開発を郊外にて展開しております。 大都市圏への「ラストワンマイル」達成のため、生活居住空間に近しいエリアで施設開発を行うことで、物流のリードタイムの短縮や、CO2排出軽減による環境保全、施設近隣での雇用創出等、さまざまな角度から社会に貢献できる施設開発を提供しております。 （不動産ファンド事業）主に国内外投資家との共同投資ファンドなどの運営を行っております。 （九州開発事業）子会社にて福岡を中心とした九州一円での分譲マンション及び戸建ての開発を行っております。 「お客様に喜ばれる高品質な居住空間を、驚異的な低価格で供給すること」を理念とし、工期の短縮と無駄のないコスト管理の徹底によりコストパフォーマンスに優れた、品格漂う物件開発を追求しております。 （その他事業）賃貸事業（管理業務を含む）等を行っております。 （事業系統図）2024年９月30日現在 （注）非連結持分法非適用子会社３社は重要性が乏しいため、上記事業系統図での記載を省略しております。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名 称住 所資本金又は出資金主要な事業の内容議決権の所有(又は被所有)割合(％)関係内容(親会社) 中国平安保険（集団）股份有限公司中国広東省深セン市18,210(百万元)保険事業、銀行事業、投資事業（被所有）52.70（52.70）営業上の取引なし 中国平安保険海外（控股)有限公司Central, Hong Kong7,085(百万香港ドル)投資事業（被所有）52.70（52.70）営業上の取引なし 力創國際有限公司Tortola, British Virgin Islands129(百万USドル)投資事業（被所有）46.82（46.82）営業上の取引なし 森燁有限公司Central, Hong Kong129(百万USドル)投資事業（被所有）46.82営業上の取引なし(連結子会社) ㈱シフトライフ（注）３福岡県福岡市54(百万円)不動産開発事業100.00債務保証役員の兼任あり ㈱アスコット・アセット・コンサルティング東京都渋谷区13(百万円)不動産コンサルティング業100.00物件管理委託役員の兼任あり 他２社 (持分法適用会社) ３社 (その他の関係会社) SBIホールディングス㈱東京都港区181,469(百万円)株式等の保有を通じた企業グループの統括・運営等（被所有）33.50役員の兼任あり(その他の関係会社の子会社) ㈱SBI証券東京都港区54,323(百万円)金融サービス業（被所有）0.00資金貸借役員の兼任あり(その他の関係会社の子会社) ㈱SBIネオトレード証券東京都港区3,600(百万円)金融サービス業（被所有）0.01役員の兼任あり（注）１．議決権の所有（又は被所有）割合の（ ）内は、間接所有割合で内数であります。 ２．議決権の被所有割合は自己株式を控除して計算しております。 ３．売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。 ）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。 主要な損益情報等 ㈱シフトライフ(1)売上高4,895百万円 (2)経常利益△556(3)当期純利益△813(4)純資産額△109(5)総資産額2,937 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 （１）連結会社の状況 2024年９月30日現在セグメントの名称従業員数（人）不動産開発事業25(4)戦略国際事業17不動産投資事業3不動産ファンド事業8九州開発事業20その他事業4全社（共通）26合計103(4)（注）１．従業員数は就業人員数であります。 なお、臨時従業員数は、同一の従業員が複数の事業の種類に従事しており、当連結会計年度の平均人員を（ ）外数で記載しております。 ２．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。 ３．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。 詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （２）提出会社の状況 2024年９月30日現在従業員数（人）平均年齢（才）平均勤続年数（年）平均年間給与（円）7943.75.49,328,346 セグメントの名称従業員数（人）不動産開発事業25戦略国際事業17不動産投資事業3不動産ファンド事業8九州開発事業－その他事業－全社（共通）26合計79（注）１．従業員数は就業人員であります。 なお、臨時従業員の総数は、該当がないため記載を省略しております。 ２．当社から社外への出向者は含んでおりません。 ３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ４．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。 ５．当事業年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。 詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （３）労働組合の状況当社グループにおいては、労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円滑に推移しております。 （４）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針当社グループ共通の経営理念として、以下の Purpose ／ Vision ／ Credo を掲げております。 Purpose（存在意義）「人と社会、環境との共生と調和を実現する」・私たちは、不動産価値の創造を通じて、人と社会に豊かさを育みます。 ・私たちが不動産の価値創造に取り組むとき、常に環境との共生を念頭において思考し、行動します。 ・持続可能な世界を目指して、「人・社会・環境」の調和の実現に取り組みます。 Vision（ありたい姿）「不動産価値創造のプロフェッショナル集団」・不動産の隠れた価値を見抜き、社会の変化を捉えた独自の発想力で潜在的ニーズとつなぎ、新たな価値を創造します。 ・多彩な物件・サービスを最も適した手法で、幅広い顧客に届けるバリューチェーンを築きます。 ・個の力を集結し、「不動産の達人」としてのプロフェッショナル集団を目指します。 Credo（信念）「空間は、もっと人の力になれる。 」 （２）目標とする経営指標当社グループは、これまで財務基盤の強化と収益性の向上を経営目標としておりました。 しかしながら、最近の当社グループを取り巻く事業環境の変化が大きいことから、安定的な収益の確保にも注力し、経営成績の改善を進めてまいります。 （３）中長期的な会社の経営戦略当社は、1999年の創業以来、四半世紀にわたり企画開発力を活かして、都心部にデザイン性の高いレジデンスを開発する不動産デベロッパーとしてのブランドと地位を確立してまいりました。 最近５年間においては、2017年と2020年の第三者割当増資によって財務力が大きく強化され、加えて、2022年のグループ会社戦略の見直しにより、自己資本比率と手元流動性が大きく向上いたしました。 2022年12月９日に公表いたしました中期経営計画は、従来からのコアコンピタンス(強み)である企画開発力を基盤とし、強化された財務力を活かして、いかにして不透明な事業環境への対応をしつつ成長スピードを加速するかという二つの経営課題に的確に対応すべく策定しております。 まずは2023年９月期～2025年９月期の３か年を第１フェーズとして、事業面では、物流開発事業の立ち上げ、ファンドマネジメント事業の拡大、自己保有収益物件のポートフォリオ構築を主たるテーマとし、これらの実現を図る計画です。 更に「金融」「国際」「DX」という３つのキーワードを掲げ、新たな資金調達手法の実現、アジア圏を中心とする海外顧客基盤の拡大、DXによる経営可視化などを促進してまいります。 これらによって、「成長基盤」と「環境変化に対する耐性」の両面を強化してまいります。 2026年９月期から始まる第２フェーズにおいては、第１フェーズを準備期間として位置づけたBtoBの国際事業や不動産金融事業を本格的に展開することを計画しております。 両フェーズ通じて、ESGの観点から、環境に配慮した開発事業、ダイバーシティの推進、内部統制強化にも取り組んでまいります。 （４）経営環境及び対処すべき課題当社グループは、将来にわたってグループの成長を継続させ企業価値の向上を実現するために、以下の課題に取り組んでまいります。 １）事業規模の拡大企画開発力の強みを活かしたマンション開発・オフィス開発に加えて、収益不動産および物流開発などへの投資の拡大、ファンドマネジメント事業やコーポレートレンディング事業（貸金業）への参入も行い、事業の拡大を図ってまいります。 ２）コストコントロール国内外の経済情勢等の影響による建築資材等の高騰や人員不足や働き方改革を背景とした工期の長期化等により見込まれる建設コスト増加に対応するため、施工性に配慮した企画設計とプロジェクトの進捗管理の徹底を図ってまいります。 ３）安定的な収益の確保優良な開発不動産をより多く世の中に供給し、開発利益を得る事による事業規模の拡大をビジネスモデルの中枢としておりますが、事業環境変化への耐性を強化するため、収益不動産投資等を通じてインカムゲインによる収益を確保し、安定した収益基盤の構築を推進してまいります。 ４）資金調達手段の多様化と財務基盤の健全性確保金融市場の先行き不透明感もあり、今後金利の上昇やローン構築が困難となるケースも想定し、持続的成長のために財務基盤の健全性を確保しつつ、資金調達手段の多様化に取り組んでまいります。 ５）優秀な人材の確保・育成中長期的な経営戦略の遂行及び対処すべき課題への取組みに際して、変化に対応し社会的な価値を創出することのできる優秀な人材を確保し、持続的な成長を支え得る人材の育成及び、パフォーマンス最大化のための環境の整備・改善に注力してまいります。 ６）内部統制・コンプライアンスの強化企業の社会的責任として、内部統制及びコンプライアンスに徹底して取り組んでまいります。 企業の継続的発展を図るためには、内部統制の行き届いた管理体制を高機能に維持していく必要があると認識しております。 その一環として、当社の定める内部統制基本方針の遵守及びコンプライアンス最優先の企業経営に努めてまいります。 また、反社会的勢力との関係に対しては、断固とした対応で臨むことにより一切の関係を遮断し、コンプライアンスに則った経営を行ってまいります。 ７）リスクマネジメントへの取組み新型コロナウイルス感染症の収束により社会経済活動の正常化に伴う企業収益の改善等、穏やかな回復が続く一方、中国における不動産市場の停滞、緊迫化する中東地域をめぐる情勢等による国内景気への影響、台風や酷暑等の天候不順、ウクライナ危機による世界的な資源価格の高騰をはじめとした原材料費、エネルギー価格の高騰、人件費、物流費等のコスト上昇等、事業に関するリスクは多岐にわたって注意する必要があります。 当社グループのさらなる成長のために事業環境の変化に対応するための適切なリスクテイクを支える環境整備を行うなど、リスクマネジメントの強化を継続してまいります。 ８）デジタルトランスフォーメーションの取り組み業績変動リスクや事業リスクなどに対し、より的確な対応が行えるよう、デジタルトランスフォーメーション（DX）を通じて将来の業績や事業の進捗を迅速に把握できる「経営の可視化」の仕組みを構築してまいります。 当社グループは、以上のような経営方針の下、当社の発想力を発揮した事業展開を推進することで、着実な企業価値の向上を実現してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）ガバナンス当社グループは、環境変化に対応した会社全体の将来ビジョンと目標を定めるため「中期経営計画」を策定し、計画達成のため、取締役の職務権限と担当業務を明確にし、職務の執行の効率化を図っております。 また、リスク管理及び法令遵守の徹底のため、リスク管理委員会・コンプライアンス委員会を設置し、代表取締役社長を委員長とし、コーポレート本部長のほか、委員長が指名する役員及び従業員を構成員として定期的に開催しております。 業務執行については、取締役会における決定事項の周知、執行役員相互の連絡・連携及び経営上の重要事項を審議する機関として「執行役員会」を設置するとともに、投資案件の審議の充実化と効率化を目的に「投資委員会」を設置しております。 なお、サステナビリティ関連を含む当社のコーポレート・ガバナンスの全体像につきましては、「第４ 提出会社の状況 ４コーポレート・ガバナンスの状況等（１）コーポレート・ガバンスの概要」をご参照ください。 （２）戦略当社は2022年7月に経済産業省が定める「DX認定事業者」を取得し、経営管理の透明性確保、社内データの一元管理・可視化促進、業務効率化によるコスト削減などの課題に対し、DX推進による解決を戦略として掲げております。 こうした戦略の実現のため、社長直轄の部署としてDX推進本部を設置し、迅速な意思決定や、全社の取り組みを推進できる組織体制を設計しております。 DX推進本部における取り組みや各会議体や委員会等で議論された内容を、中期経営計画にも還元することで、サステナビリティ課題に対処していくことを基本的な戦略としております。 当社グループでは、人生の中の「働く」時間を大切にできるよう職場環境の構築に取り組んでおります。 具体的には、人材の活用・職場環境の向上のため、人事評価、報酬制度の見直し、女性活躍やダイバーシティの推進、在宅勤務の制度化等、働きやすい職場環境の確立に取り組んでおります。 2023年10月には、こうした取り組みによって「健康優良企業 銀の認定」を取得しました。 また、人材の多様性の確保を含む採用や育成の方針については、性別・国籍・中途採用等の属性に関わらず全社員に平等な評価および昇格の機会を設けております。 これらの人材に対する基本的考えに加え、成長途上であり新規事業展開等による事業環境の変化も多い当社グループにおいては、社内環境整備についても毎期見直しを行い、取り組むこととしております。 （３）リスク管理当社グループでは、サステナビリティ課題を含む、リスク要因をリスク管理委員会において評価し、評価結果に応じて対応計画を策定のうえ対応しております。 また、社内における各部門の様々な情報や問題認識の共有を目的として、取締役及び執行役員を主要メンバーとして執行役員会を毎週１回開催しており、意思決定の迅速化を図るとともに、リスク要因の評価、管理、解消を図っております。 （４）指標及び目標当社グループは、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（１）会社の経営の基本方針」に記載のPurpose ／ Vision ／ Credoを経営理念に掲げ、人と人との間に豊かな空間を創造する企業として、株主をはじめとするステークホルダーの皆様から信頼される企業グループであり続けることを目指しております。 その実現に向け、自らの強みを活かして「財務的価値の向上」「社会的価値の向上」「経営基盤の強化」を目的とする以下の８つのマテリアリティ（重要課題）を特定しました。 引き続き、透明で健全性の高い企業経営を追求するとともに、コンプライアンスの徹底を経営の基本として位置付け、あらゆる法令やルールを厳格に遵守し、誠実で公正な企業活動を推進してまいります。 環境保全・環境に配慮した不動産の企画＆開発・温室効果ガス排出量の削減への貢献 多様性配慮・安心・安全な不動産の企画＆開発・まちづくりを支える不動産デザイン力の追求・活用する人材づくりと働きがいのある組織づくり 透明性確保・内部統制への継続的な取り組み・DX推進と資本効率の改善・適切な情報開示と透明性の確保 |
| 戦略 | （２）戦略当社は2022年7月に経済産業省が定める「DX認定事業者」を取得し、経営管理の透明性確保、社内データの一元管理・可視化促進、業務効率化によるコスト削減などの課題に対し、DX推進による解決を戦略として掲げております。 こうした戦略の実現のため、社長直轄の部署としてDX推進本部を設置し、迅速な意思決定や、全社の取り組みを推進できる組織体制を設計しております。 DX推進本部における取り組みや各会議体や委員会等で議論された内容を、中期経営計画にも還元することで、サステナビリティ課題に対処していくことを基本的な戦略としております。 当社グループでは、人生の中の「働く」時間を大切にできるよう職場環境の構築に取り組んでおります。 具体的には、人材の活用・職場環境の向上のため、人事評価、報酬制度の見直し、女性活躍やダイバーシティの推進、在宅勤務の制度化等、働きやすい職場環境の確立に取り組んでおります。 2023年10月には、こうした取り組みによって「健康優良企業 銀の認定」を取得しました。 また、人材の多様性の確保を含む採用や育成の方針については、性別・国籍・中途採用等の属性に関わらず全社員に平等な評価および昇格の機会を設けております。 これらの人材に対する基本的考えに加え、成長途上であり新規事業展開等による事業環境の変化も多い当社グループにおいては、社内環境整備についても毎期見直しを行い、取り組むこととしております。 |
| 指標及び目標 | （４）指標及び目標当社グループは、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（１）会社の経営の基本方針」に記載のPurpose ／ Vision ／ Credoを経営理念に掲げ、人と人との間に豊かな空間を創造する企業として、株主をはじめとするステークホルダーの皆様から信頼される企業グループであり続けることを目指しております。 その実現に向け、自らの強みを活かして「財務的価値の向上」「社会的価値の向上」「経営基盤の強化」を目的とする以下の８つのマテリアリティ（重要課題）を特定しました。 引き続き、透明で健全性の高い企業経営を追求するとともに、コンプライアンスの徹底を経営の基本として位置付け、あらゆる法令やルールを厳格に遵守し、誠実で公正な企業活動を推進してまいります。 環境保全・環境に配慮した不動産の企画＆開発・温室効果ガス排出量の削減への貢献 多様性配慮・安心・安全な不動産の企画＆開発・まちづくりを支える不動産デザイン力の追求・活用する人材づくりと働きがいのある組織づくり 透明性確保・内部統制への継続的な取り組み・DX推進と資本効率の改善・適切な情報開示と透明性の確保 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | 当社グループでは、人生の中の「働く」時間を大切にできるよう職場環境の構築に取り組んでおります。 具体的には、人材の活用・職場環境の向上のため、人事評価、報酬制度の見直し、女性活躍やダイバーシティの推進、在宅勤務の制度化等、働きやすい職場環境の確立に取り組んでおります。 2023年10月には、こうした取り組みによって「健康優良企業 銀の認定」を取得しました。 また、人材の多様性の確保を含む採用や育成の方針については、性別・国籍・中途採用等の属性に関わらず全社員に平等な評価および昇格の機会を設けております。 これらの人材に対する基本的考えに加え、成長途上であり新規事業展開等による事業環境の変化も多い当社グループにおいては、社内環境整備についても毎期見直しを行い、取り組むこととしております。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | 活用する人材づくりと働きがいのある組織づくり |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 当社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。 また、必ずしも事業内容その他のリスクに該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。 当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、その発生の予防又は回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。 また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクを全て網羅するものではありませんのでご留意下さい。 なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経済状況及び不動産市況について当社グループは、景気動向、金利動向、地価動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、不動産市況の悪化、大幅な金利の上昇等、諸情勢に変化があった場合には、用地及び収益不動産の仕入、販売価格や販売スケジュール及び棚卸資産評価損の計上等、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、金融市場の先行き不透明感により、ローン構築の不成立や顧客購入意欲の低下の可能性があり、販売価格や保有不動産の評価を下げる必要がある等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （２）建築費等の増加に関するリスク国内外の経済情勢等の影響による物価高騰などの問題が発生した場合には、施工会社にて調達する原材料価格が高騰し、建築費の上昇という結果をもたらす可能性がありますので、経済情勢や建築費等の動向を注視し、コントロールに努めております。 また、建設マネジメント部において各工事の進捗把握に努め、施工性に配慮した企画設計とプロジェクトの進捗管理の徹底を図っており、特に重要な事象が発生した場合には当社の経営会議にて審議のうえ対応を行っておりますが、施工会社における建設技術者不足や開発計画時において予期し得なかった事象の発生に伴う工事の長期化や遅延、変更、中断等が生じた場合にはコストが増加し、コスト増加分を販売価格や賃料に転嫁することができない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （３）法的規制等について当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。 このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合やこれらの法的規制等に定める事項に違反した場合等には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （４）業績の変動要因について当社グループにおける不動産の売却収入は、不動産売買契約締結後、顧客への引渡しが完了した時点で売上を計上しております。 このため、当社グループの業績を四半期ごとに比較した場合、マンションの竣工や引渡しのタイミングにより売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が変動するため、四半期ごとの業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期業績と同様になるとは限りません。 また、仕入計画の未達、販売の不振、不動産売買契約締結後のキャンセル、建築工期の遅延や建築確認手続の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （５）棚卸資産の評価及び固定資産の減損に関する会計処理の適用等について当社グループにおいて開発した販売用不動産、開発中の仕掛販売用不動産並びに取得した販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴う評価損が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループが安定的な収益及びキャッシュ・フローを長期的に獲得することを目的として保有している賃貸等不動産やその他の投資として計上している固定資産について、減損の兆候があり、当該資産の生み出す割引後将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回った場合は、減損損失が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 さらに、日本の会計制度は、国際財務報告基準導入に伴いそれまでの会計基準が大きく改訂される可能性があり、企業の財政状況及び業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （６）土壌汚染対策等について土地の汚染調査や汚染の除去等の安全対策を義務付けた「土地汚染対策法」が2003年２月15日に施行されております。 当社グループにおける土地の仕入に際しては、当該土地の過去の地目、所有者、住宅地図等から地歴を調査し、当該土地について土壌汚染の有無を検討しております。 当該土地において過去に工場等の存在が確認され、汚染の可能性がある場合は土壌汚染調査を行い、土壌汚染が判明した場合には専門業者による汚染原因の除去等を実施しております。 これらの土壌汚染対策費用や、当該土地の近隣地からの汚染物質の流入による二次汚染等の対策費用については、当社で費用負担が発生する場合があります。 当社が取得を予定している土地や既に取得した事業用地において土壌汚染が発見された場合、追加的な土壌汚染対策費用の発生や土壌汚染の除去工事による建築スケジュールの遅延等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （７）開発物件に対する周辺住民からの訴訟等について当社グループが事業化する開発物件については、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、必要に応じて周辺住民に対し事前に説明会を実施するなど十分な対応を講じております。 しかしながら、事業化する開発物件において、土壌汚染、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、開発段階における建設中の騒音、物件の瑕疵の発見、管理状況に対するオーナーからのクレーム、入退去時の居住者とのトラブル等の発生を理由とする又はこれらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があり、その場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （８）物件に纏わる費用について不動産には、権利、地盤、地質、構造などに関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。 当社グループは、建設マネジメント部により品質チェックを行って事業を推進しておりますが、欠陥、瑕疵等の状態によっては、資産価値の低下を防ぐために、予定外の費用を負担せざるを得ない場合があります。 また開発物件については、設計並びに建築工事等を設計事務所や建設会社等に発注しております。 設計会社並びに建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念に外注先管理を行っておりますが、外注先の倒産や工事中の事故などが発生した場合、工事の遅延・中止・建築費用の上昇などにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （９）個人情報の漏洩について当社グループは、多数のお客様の個人情報等をお預かりしております。 当社グループでは、プライバシーマーク（認定番号第10700010）を取得しており、個人情報については、厳重に管理しております。 また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。 しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （10）偶然不測の事故・自然災害について火災、落雷、大雨及び地震等の天災や戦争、暴動、テロ等の人災により、当社グループの開発物件及び当社が保有している物件について滅失、劣化又は毀損等が生じた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （11）契約不適合責任（瑕疵担保責任）について当社グループが事業化する開発物件については、信頼しうる施工会社に建設工事を発注し、各工程での重要ポイントを確認し、体系的な品質管理による高品質な開発物件の提供を行っておりますが、万一、建物竣工後、設計・施工上の不具合等に起因する売主としての契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われた場合には、売買契約の錯誤無効や損害賠償請求の訴訟の対象とされる可能性があります。 これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 また、土地については、土地の仕入時及び開発中において一定の調査を行っておりますが、物件の引渡し後に瑕疵が発見され、当社グループが是正又は賠償する必要が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （12）感染症等の影響についてテレワークや時差勤務など業務に支障が生じない体制を構築、維持しておりますが、新型コロナウイルス感染症のように、治療方法が確立されていない新型の感染症が急速に拡大した場合、当社の従業員に感染者が出る可能性を完全に排除することは困難であり、万一、社内での感染拡大が発生した場合は業務遂行に支障をきたす可能性があります。 また、政府による外出自粛要請に基づく不動産取引の停滞、消費マインドの冷え込みによる長期的な景気悪化等が生じる場合には、当社の業績に影響を与える可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。 ）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高19,27336,78717,51390.9営業利益2,0045,8963,891194.1経常利益1,0094,4313,422339.0親会社株主に帰属する当期純利益8983,0172,119236.0営業利益率10.416.05.6ポイント 当連結会計年度（2023年10月１日～2024年９月30日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の収束によりインバウンド需要の回復が進むなど社会経済活動の正常化に伴う企業収益の改善、雇用・所得環境の改善の下、各種政策の効果もあり、緩やかな回復が続きました。 一方、中国における不動産市場の停滞、緊迫化する中東地域をめぐる情勢等による国内景気への影響が懸念され、台風や酷暑等の天候不順、ウクライナ危機による世界的な資源価格の高騰をはじめとした原材料費、エネルギー価格の高騰、人件費、物流費等のコスト上昇を背景とした物価の上昇など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。 また、為替動向や金融資本市場の変動等の影響にも十分留意していく必要があります。 当社を含む不動産業界においては、建設業界における建築資材等の高騰、人員不足や働き方改革を背景とした工期の長期化など様々な問題に直面している一方、不動産取引においては日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家からの需要が活発な状況が続いております。 このような環境の下、当社グループは2024年10月23日に開示した「通期業績予想の修正並びに期末配当予想（特別配当）に関するお知らせ」でも記載しましたとおり、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益において過去最高益を達成するに至りました。 以上の結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高36,787百万円（前期比90.9%増）、営業利益5,896百万円（前期比194.1%増）、経常利益4,431百万円（前期比339.0%増）、親会社株主に帰属する当期純利益3,017百万円（前期比236.0%増）となりました。 セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。 各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。 なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較・分析は変更後の区分に基づいております。 報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （不動産開発事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高9,64219,0429,39997.5セグメント利益2,0584,0361,97796.0セグメント利益率21.421.2△0.2ポイント 当連結会計年度における売上高は19,042百万円（前期比97.5%増）、セグメント利益は4,036百万円（前期比96.0%増）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。 （戦略国際事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高2,4715,3462,875116.3セグメント利益174559384220.2セグメント利益率7.110.53.4ポイント 当連結会計年度における売上高は5,346百万円（前期比116.3%増）、セグメント利益は559百万円（前期比220.2%増）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。 （不動産投資事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高2,311677△1,634△70.7セグメント利益3814587620.2セグメント利益率16.567.851.3ポイント 当連結会計年度における売上高は677百万円（前期比70.7%減）、セグメント利益は458百万円（前期比20.2%増）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に持分法適用会社の不動産売却による分配益となります。 （不動産ファンド事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高2486,6166,368－セグメント利益又はセグメント損失（△）△4431,5592,002－セグメント利益率－23.6－（注）売上高は、増減率が1,000%を超えているため、「－」としております。 当連結会計年度における売上高は6,616百万円（前期は248百万円）、セグメント利益は1,559百万円（前期は443百万円のセグメント損失）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に投資物件におけるアセットマネジメントフィー収入及び連結対象となっているSPCの不動産売却によるものとなります。 なお、このSPCは匿名組合出資契約の終了により、当連結会計年度において当社の連結対象から除外しております。 （九州開発事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高4,4754,8954209.4セグメント利益7508348411.3セグメント利益率16.817.00.2ポイント 当連結会計年度における売上高は4,895百万円（前期比9.4%増）、セグメント利益は834百万円（前期比11.3%増）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。 （その他事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高1232088568.6セグメント損失（△）△368△753△384－セグメント利益率－－－ 当連結会計年度における売上高は208百万円（前期比68.6%増）、セグメント損失は753百万円（前期は368百万円のセグメント損失）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に賃貸管理手数料収入となります。 ② 財政状態の状況（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率総資産67,81877,2319,41213.9負債42,45949,0806,62015.6純資産25,35928,1512,79111.0自己資本比率37.436.4△1.0ポイント 当連結会計年度末における総資産の残高は、前連結会計年度末に比べ9,412百万円増加し、77,231百万円となりました。 主な要因といたしましては、仕掛販売用不動産が731百万円減少したものの、販売用不動産、現金及び預金がそれぞれ7,061百万円、3,838百万円増加したこと等によるものであります。 負債につきましては、前連結会計年度末に比べ6,620百万円増加し、49,080百万円となりました。 主な要因といたしましては、短期借入金、長期借入金がそれぞれ3,587百万円、2,970百万円増加したこと等によるものであります。 純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ2,791百万円増加し、28,151百万円となりました。 主な要因といたしましては、利益剰余金が2,583百万円増加したこと等によるものであります。 ③ キャッシュ・フローの状況（単位：百万円） 前連結会計年当連結会計年度営業活動によるキャッシュ・フロー△24,096△394投資活動によるキャッシュ・フロー3,499473財務活動によるキャッシュ・フロー17,8465,026現金及び現金同等物の増減額△2,7505,105現金及び現金同等物の期首残高10,8488,097連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額－△1,359現金及び現金同等物の期末残高8,09711,843 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、394百万円の支出（前期は24,096百万円の支出）となりました。 主な要因として、棚卸資産の増加額が6,687百万円あったものの、税金等調整前当期純利益が4,408百万円、営業貸付金の減少額が1,150百万円あったこと等により賄ったものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、473百万円の収入（前期は3,499百万円の収入）となりました。 主な要因として、非連結子会社に対する貸付による支出が880百万円あったものの、匿名組合出資金の払戻しによる収入1,070百万円があったこと等によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、5,026百万円の収入（前期は17,846百万円の収入）となりました。 主な要因として、棚卸資産の売却等により長期借入金の返済による支出24,260百万円があったものの、棚卸資産の取得等に伴う長期借入れによる収入、短期借入金の純増額がそれぞれ25,749百万円、3,856百万円があったこと等によるものであります。 ④ 生産、受注及び販売の実績１）生産及び受注実績当社グループの各事業は、生産及び受注実績を定義することが困難であるため、生産及び受注実績の記載はしておりません。 ２）仕入実績当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）金額（百万円）前年同期比（％）不動産開発事業13,92981.1戦略国際事業3,78881.6不動産投資事業1,639246.8不動産ファンド事業－－九州開発事業61347.2その他事業－－合計19,97070.8（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。 ２．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。 報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 ３）販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）金額（百万円）割合（％）前年同期比（％）不動産開発事業19,04251.8197.5戦略国際事業5,34614.5216.3不動産投資事業6771.829.3不動産ファンド事業6,61618.0－九州開発事業4,89513.3109.4その他事業2080.6168.6合計36,787100.0190.9（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。 ２．不動産ファンド事業の前年同期比は、1,000%を超えているため、「－」としております。 ３．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。 報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 ４．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先前連結会計年度（自 2022年10月１日至 2023年９月30日）当連結会計年度（自 2023年10月１日至 2024年９月30日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）大和証券リアルティ㈱2,31012.0－－中央日本土地建物㈱－－6,20016.9 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。 この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に棚卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。 なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。 ② 当連結会計年度の経営成績の分析各セグメントの物件売却状況は以下のとおりです。 セグメントの名称前連結会計年度当連結会計年度増減数不動産開発事業14物件28物件＋14物件戦略国際事業５物件８物件＋３物件不動産投資事業１物件（注１）１物件±０物件不動産ファンド事業０物件(15物件のフィー収入)１物件(20物件のフィー収入)＋１物件(+５物件のフィー収入)九州開発事業分譲マンション193戸分譲マンション163戸分譲マンション△30戸（注）１．持分法適用会社の保有物件が売却され、当社には分配益が計上されております。 ２．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。 報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 当社グループは、不動産開発事業において28物件、戦略国際事業において８物件、不動産ファンド事業において１物件の売却等を行い、不動産投資事業においては、持分法適用会社の保有物件が１物件売却されました。 また、九州開発事業においては分譲マンション163戸の売却を行い、当社グループの収益に大きく貢献いたしました。 この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高36,787百万円（前期比90.9%増）、営業利益5,896百万円（前期比194.1%増）、経常利益4,431百万円（前期比339.0%増）、親会社株主に帰属する当期純利益3,017百万円（前期比236.0%増）となり、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益において過去最高益を達成するに至りました。 １）売上高当連結会計年度における売上高は36,787百万円となり、前期と比較して17,513百万円の増加（前期比90.9%増）となりました。 特に不動産開発事業において物件の売却数が前期比で大きく増加いたしました。 また、不動産ファンド事業においてはホテル１物件の売却等により、売上高全体に占める割合が18.0%と大きく貢献いたしました。 セグメント別の詳細につきましては、「(１)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」をご参照下さい。 ２）売上原価・売上総利益当連結会計年度における売上原価は27,739百万円となり、前期と比較して12,686百万円の増加（前期比84.3%増）となりました。 これは売上高の増加に比例して増加したものとなります。 また、当連結会計年度における売上総利益は9,047百万円となり、前期と比較して4,827百万円の増加（前期比114.4%増）となりました。 ３）販売費及び一般管理費・営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は3,151百万円となり、前期と比較して935百万円の増加（前期比42.3%増）となりました。 これらの結果、当連結会計年度の営業利益は、5,896百万円となり、前期と比較して3,891百万円の増加（前期比194.1%増）となりました。 ４）営業外損益・経常利益当連結会計年度における営業外収益は45百万円となり、前期と比較して32百万円の増加（前期比237.8%増）となりました。 主な要因として、開発物件の工期遅延による違約金収入17百万円があったこと等によるものであります。 当連結会計年度における営業外費用は1,510百万円となり、前期と比較して501百万円の増加（前期比49.7%増）となりました。 主な要因として、開発不動産の用地取得等に要した借入金の増加に伴う支払利息及び支払手数料等が増加したこと等によるものであります。 これらの結果、当連結会計年度の経常利益は4,431百万円となり、前期と比較して3,422百万円の増加（前期比339.0%）となりました。 ５）特別損益・当期純利益当連結会計年度における特別利益は３百万円となり、前期と比較して334百万円の減少（前期比99.1%減）となりました。 主な要因として、前期において出資金売却益276百万円の計上があったこと等によるものであります。 当連結会計年度における特別損失は26百万円となり、前期と比較して26百万円の増加となりました。 主な要因として、非連結子会社の評価を行ったことによる関係会社株式評価損26百万円の計上があったことによるものであります。 これらの結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は4,408百万円となり、法人税等を計上した結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は3,017百万円となり、前期と比較して2,119百万円の増加（前期比236.0%増）となりました。 ③ 資本の財源及び資金の流動性当社グループの主な資金需要は、開発用地の取得費及び建築費、収益不動産の取得費のほか、各事業における販売費及び一般管理費等の運転資金であります。 これらの資金需要に対し必要な資金を安定的に確保するため、プロジェクトごとに調達金額、期間、金利等の条件を比較のうえ借入れ先を選択し、主に金融機関より、計画的に資金の調達を行っております。 当連結会計年度末の現金及び現金同等物は11,843百万円であり、当座貸越契約も含め十分な資金の流動性を確保しております。 当社グループの資金の状況につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (１）経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載の通りです。 なお、キャッシュ・フロー関連指標の推移は以下のとおりであります。 2022年９月期2023年９月期2024年９月期自己資本比率（％）47.637.436.4時価ベースの自己資本比率（％）52.428.529.6キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）－－－インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）－－－自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。 ２．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。 ３．キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。 ４．有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。 ５．2022年９月期、2023年９月期及び2024年９月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスであるため記載しておりません。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 該当事項はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 当社グループにおける主要な設備は、以下のとおりであります。 (１）提出会社2024年９月30日現在事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数（人）建物（百万円)その他（百万円）土地（百万円)合計（百万円)本社(東京都渋谷区)全部門本社設備2512－3779D.SIDE(福岡市中央区)その他事業商業施設170－1,319（注）１1,489－（注）１．土地の面積は372.61㎡であります。 ２．上記のほか、主要な賃借設備は、以下のとおりであります。 2024年９月30日現在事務所名（所在地）セグメントの名称設備の内容専有面積（㎡）年間賃料（百万円）本社（東京都渋谷区）全部門本社設備1,035.68101大阪支店（大阪府大阪市）全部門本社設備23.901（注）賃料には共益費が含まれております。 (2）国内子会社2024年９月30日現在会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数（人）建物（百万円)その他（百万円）土地（百万円)合計（百万円)㈱シフトライフ本社(福岡市中央区)九州開発事業本社設備8819（注）１3620（注）１．土地の面積は172.65㎡であります。 ２．上記のほか、主要な賃借設備は、以下のとおりであります。 2024年９月30日現在会社名事務所名（所在地）セグメントの名称設備の内容専有面積（㎡）年間賃料（百万円）年間共益費（百万円）㈱シフトライフ本社(福岡市中央区)九州開発事業本社設備157.2371 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 （１）重要な設備の新設等該当事項はありません。 （２）重要な除却等該当事項はありません。 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 44 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 5 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 9,328,346 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、具体的な方針は定めておりません。 投資先銘柄については、適宜取締役会等で審議し決定しております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社が保有する株式は非上場株式であるため、記載を省略しております。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式12非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額（百万円）株式数の増加の理由非上場株式－－－非上場株式以外の株式－－－ （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の減少に係る売却価額の合計額（百万円）非上場株式－－非上場株式以外の株式－－ ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式該当事項はありません。 みなし保有株式該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 2,000,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2024年９月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） SUN YE COMPANY LIMITED（常任代理人SMBC日興証券㈱）23F, Two International Finance Centre,8 Finance Street, Central, Hong Kong（東京都千代田区丸の内一丁目５番１号）60,777,98846.82 SBIホールディングス㈱東京都港区六本木一丁目６番１号43,483,87033.50 平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合東京都千代田区大手町一丁目１番１号7,634,5005.88 日本証券金融㈱東京都中央区日本橋茅場町一丁目２番10号608,1000.47 井上 辰憲埼玉県東松山市595,7000.46 JPモルガン証券㈱東京都千代田区丸の内二丁目７番３号553,7800.43 HSホールディングス㈱東京都港区虎ノ門五丁目11番１号500,0000.39 MSIP CLIENT SECURI TIES（常任代理人モルガン・スタンレーMUFG証券㈱）25 CABOT SQUARE,CANARY WHARF,LONDON E14 4QA,U.K.（東京都千代田区大手町一丁目９番７号）497,6840.38 福田 穂積高知県高知市400,0000.31 梅垣 正博大阪府茨木市256,4000.20計－115,308,02288.84 |
| 株主数－金融機関 | 2 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 13 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 22 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 20 |
| 株主数－個人その他 | 4,583 |
| 株主数－その他の法人 | 35 |
| 株主数－計 | 4,675 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 梅垣 正博 |
| 株主総利回り | 1 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価額の総額（円）当事業年度における取得自己株式118,520－当期間における取得自己株式30,886－（注）１．当事業年度における取得自己株式は、譲渡制限付株式の無償取得によるものであります。 ２．当期間における取得自己株式は、譲渡制限付株式の無償取得によるものであります。 なお、2024年12月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取り及び譲渡制限付株式の無償取得による株式数は含めておりません。 |
Shareholders2
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首の株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末の株式数（株）発行済株式数 普通株式129,916,662－－129,916,662合計129,916,662－－129,916,662自己株式 普通株式（注）1,138,800118,5201,153,463103,857合計1,138,800118,5201,153,463103,857（注）１.普通株式の自己株式の株式数の増加は、譲渡制限付株式の無償取得118,520株であります。 ２.普通株式の自己株式の株式数の減少は、譲渡制限付株式の付与1,153,463株であります。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | アスカ監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年12月13日株式会社アスコット 取締役会 御中 アスカ監査法人 東京都港区 指定社員業務執行社員 公認会計士若 尾 典 邦 指定社員業務執行社員 公認会計士今 井 修 二 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アスコットの2023年10月１日から2024年９月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アスコット及び連結子会社の2024年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当連結会計年度において、販売用不動産32,491百万円及び仕掛販売用不動産25,523百万円を連結貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額58,015百万円は、連結総資産の75%を占めている。 これらの販売用不動産等は、個別法による原価法により評価され、正味売却価額が貸借対照表価額を下回った場合には、収益性が低下したものとして評価損を計上する必要がある。 なお、正味売却価額の算定にあたり、適切な販売公表価格又は予定販売価格がない場合には、不動産鑑定評価基準等に基づいて販売可能見込額を合理的に見積る必要がある。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額は、予定販売価額及び予定販売費等に基づいて算定している。 また、正味売却価額は、近隣地域における取引事例、予定販売価額及びマンション需要予測等を踏まえて見積もっている。 これらの見積りには高い不確実性が存在し、経営者による判断が見積りに重要な影響を及ぼす。 以上から、当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」の一つに該当すると判断した。 当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。 ●販売用不動産の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 ●正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。 ●評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。 ●販売用不動産等の物件視察を実施し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。 ●近隣の取引事例や直近の販売実績又は外部機関が公表している物件の販売価格と比較し、経営者の見積りの合理性を評価した。 ●不動産鑑定評価について経営者が利用する専門家の適性、能力及び客観性を評価し、専門家の業務について理解した。 ●不動産鑑定評価書の閲覧を行い、使用された測定方法の適切性や評価の基礎となる賃料収入等の合理性を検討した。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において 一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社アスコットの2024年９月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、株式会社アスコットが2024年９月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提供会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は有価証券報告書提出会社が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当連結会計年度において、販売用不動産32,491百万円及び仕掛販売用不動産25,523百万円を連結貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額58,015百万円は、連結総資産の75%を占めている。 これらの販売用不動産等は、個別法による原価法により評価され、正味売却価額が貸借対照表価額を下回った場合には、収益性が低下したものとして評価損を計上する必要がある。 なお、正味売却価額の算定にあたり、適切な販売公表価格又は予定販売価格がない場合には、不動産鑑定評価基準等に基づいて販売可能見込額を合理的に見積る必要がある。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額は、予定販売価額及び予定販売費等に基づいて算定している。 また、正味売却価額は、近隣地域における取引事例、予定販売価額及びマンション需要予測等を踏まえて見積もっている。 これらの見積りには高い不確実性が存在し、経営者による判断が見積りに重要な影響を及ぼす。 以上から、当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」の一つに該当すると判断した。 当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。 ●販売用不動産の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 ●正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。 ●評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。 ●販売用不動産等の物件視察を実施し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。 ●近隣の取引事例や直近の販売実績又は外部機関が公表している物件の販売価格と比較し、経営者の見積りの合理性を評価した。 ●不動産鑑定評価について経営者が利用する専門家の適性、能力及び客観性を評価し、専門家の業務について理解した。 ●不動産鑑定評価書の閲覧を行い、使用された測定方法の適切性や評価の基礎となる賃料収入等の合理性を検討した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売用不動産等の評価の妥当性 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当連結会計年度において、販売用不動産32,491百万円及び仕掛販売用不動産25,523百万円を連結貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額58,015百万円は、連結総資産の75%を占めている。 これらの販売用不動産等は、個別法による原価法により評価され、正味売却価額が貸借対照表価額を下回った場合には、収益性が低下したものとして評価損を計上する必要がある。 なお、正味売却価額の算定にあたり、適切な販売公表価格又は予定販売価格がない場合には、不動産鑑定評価基準等に基づいて販売可能見込額を合理的に見積る必要がある。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額は、予定販売価額及び予定販売費等に基づいて算定している。 また、正味売却価額は、近隣地域における取引事例、予定販売価額及びマンション需要予測等を踏まえて見積もっている。 これらの見積りには高い不確実性が存在し、経営者による判断が見積りに重要な影響を及ぼす。 以上から、当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」の一つに該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。 ●販売用不動産の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 ●正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。 ●評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。 ●販売用不動産等の物件視察を実施し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。 ●近隣の取引事例や直近の販売実績又は外部機関が公表している物件の販売価格と比較し、経営者の見積りの合理性を評価した。 ●不動産鑑定評価について経営者が利用する専門家の適性、能力及び客観性を評価し、専門家の業務について理解した。 ●不動産鑑定評価書の閲覧を行い、使用された測定方法の適切性や評価の基礎となる賃料収入等の合理性を検討した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提供会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | アスカ監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年12月13日株式会社アスコット 取締役会 御中 アスカ監査法人 東京都港区 指定社員業務執行社員 公認会計士若 尾 典 邦 指定社員業務執行社員 公認会計士今 井 修 二 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アスコットの2023年10月１日から2024年９月30日までの第26期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アスコットの2024年９月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当事業年度において販売用不動産29,432百万円及び仕掛販売用不動産21,787百万円を貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額51,220百万円は、総資産の73%を占めている。 監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由、並びに監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている会社に関する監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価の妥当性）と同一内容であるため、記載を省略している。 左記の通りであり、記載を省略している。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表の監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞ 報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は有価証券報告書提出会社が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当事業年度において販売用不動産29,432百万円及び仕掛販売用不動産21,787百万円を貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額51,220百万円は、総資産の73%を占めている。 監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由、並びに監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている会社に関する監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価の妥当性）と同一内容であるため、記載を省略している。 左記の通りであり、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 販売用不動産等の評価の妥当性 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞ 報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 2,087,000,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 12,000,000 |
| 土地 | 1,338,000,000 |
| 有形固定資産 | 1,564,000,000 |
| ソフトウエア | 26,000,000 |
| 無形固定資産 | 93,000,000 |
| 投資有価証券 | 32,000,000 |
| 長期前払費用 | 357,000,000 |
| 繰延税金資産 | 264,000,000 |
| 投資その他の資産 | 3,388,000,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 8,562,000,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 7,789,000,000 |
| 未払金 | 99,000,000 |
| 未払法人税等 | 1,192,000,000 |
| 未払費用 | 54,000,000 |
| 賞与引当金 | 253,000,000 |
| 退職給付に係る負債 | 27,000,000 |
| 資本剰余金 | 10,530,000,000 |
| 利益剰余金 | 6,745,000,000 |
| 株主資本 | 28,144,000,000 |
| 負債純資産 | 77,231,000,000 |
PL
| 売上原価 | 27,739,000,000 |
| 販売費及び一般管理費 | 3,151,000,000 |
| 営業利益又は営業損失 | -799,000,000 |
| 受取利息、営業外収益 | 9,000,000 |
| 受取配当金、営業外収益 | 0 |
| 営業外収益 | 45,000,000 |
| 支払利息、営業外費用 | 927,000,000 |
| 営業外費用 | 1,166,000,000 |
| 固定資産売却益、特別利益 | 1,000,000 |
| 特別利益 | 3,000,000 |
| 特別損失 | 26,000,000 |
| 法人税、住民税及び事業税 | 1,616,000,000 |
| 法人税等調整額 | -225,000,000 |
| 法人税等 | 1,391,000,000 |
PL2
| 包括利益 | 3,017,000,000 |
| 親会社株主に係る包括利益、包括利益 | 3,017,000,000 |
| 剰余金の配当 | -386,000,000 |
| 当期変動額合計 | 2,791,000,000 |
FS_ALL
| 親会社株主に帰属する当期純利益又は親会社株主に帰属する当期純損失、経営指標等 | 3,017,000,000 |
| 現金及び現金同等物の残高 | 11,843,000,000 |
| 売掛金 | 10,000,000 |
| 広告宣伝費、販売費及び一般管理費 | 9,000,000 |
| 役員報酬、販売費及び一般管理費 | 141,000,000 |
| 退職給付費用、販売費及び一般管理費 | 1,000,000 |
| 減価償却費、販売費及び一般管理費 | 6,000,000 |
| 現金及び現金同等物の増減額 | 5,105,000,000 |
| 連結子会社の数 | 4 |
| 外部顧客への売上高 | 36,787,000,000 |
| 減価償却費、セグメント情報 | 384,000,000 |
| 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 | 37,000,000 |
営業活動によるキャッシュ・フロー
| 減価償却費、営業活動によるキャッシュ・フロー | 384,000,000 |
| 退職給付に係る負債の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | 1,000,000 |
| 賞与引当金の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | 234,000,000 |
| 受取利息及び受取配当金、営業活動によるキャッシュ・フロー | -10,000,000 |
| 支払利息、営業活動によるキャッシュ・フロー | 927,000,000 |
| 棚卸資産の増減額（△は増加）、営業活動によるキャッシュ・フロー | -6,687,000,000 |
| 仕入債務の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | -103,000,000 |
| その他、営業活動によるキャッシュ・フロー | -200,000,000 |
| 小計、営業活動によるキャッシュ・フロー | 1,065,000,000 |
| 利息及び配当金の受取額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は投資活動によるキャッシュ・フロー | 9,000,000 |
| 利息の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は財務活動によるキャッシュ・フロー | -879,000,000 |
| 法人税等の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー | -590,000,000 |
財務活動によるキャッシュ・フロー
| 短期借入金の純増減額、財務活動によるキャッシュ・フロー | 3,856,000,000 |
| 長期借入金の返済による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -24,260,000,000 |
| 配当金の支払額、財務活動によるキャッシュ・フロー | -387,000,000 |
投資活動によるキャッシュ・フロー
| 投資有価証券の取得による支出、投資活動によるキャッシュ・フロー | -454,000,000 |
| 有形固定資産の取得による支出、投資活動によるキャッシュ・フロー | -29,000,000 |
| 有形固定資産の売却による収入、投資活動によるキャッシュ・フロー | 1,000,000 |
| 投資有価証券の売却及び償還による収入、投資活動によるキャッシュ・フロー | 416,000,000 |
| その他、投資活動によるキャッシュ・フロー | 16,000,000 |
概要や注記
| 連結財務諸表が基づく規則、経理の状況 | (1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）に基づいて作成しております。 |
| 連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み、経理の状況 | 当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。 具体的には、会計基準等の内容を適正に把握し、又は会計基準等の変更等について的確に対応することができる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し情報の収集に努めております。 |
| 連結貸借対照表 | ①【連結貸借対照表】 (単位：百万円) 前連結会計年度(2023年９月30日)当連結会計年度(2024年９月30日)資産の部 流動資産 現金及び預金※３,※４ 8,232※３,※４ 12,071売掛金910販売用不動産※３,※４ 25,430※３,※４ 32,491仕掛販売用不動産※３,※４ 26,254※３,※４ 25,523その他2,4482,087流動資産合計62,37572,185固定資産 有形固定資産 建物286290減価償却累計額△75△85建物（純額）※３ 211※３ 205土地※３ 1,319※３ 1,338その他7884減価償却累計額△57△63その他（純額）※３ 2020有形固定資産合計1,5511,564無形固定資産 のれん8366その他2727無形固定資産合計11193投資その他の資産 投資有価証券432匿名組合出資金2,8222,225繰延税金資産108264その他※２,※３ 836※２,※３ 865投資その他の資産合計3,7713,388固定資産合計5,4345,046繰延資産 株式交付費8－新株予約権発行費0－繰延資産合計8－資産合計67,81877,231 (単位：百万円) 前連結会計年度(2023年９月30日)当連結会計年度(2024年９月30日)負債の部 流動負債 買掛金481377短期借入金※３ 4,974※３ 8,562１年内返済予定の長期借入金※３ 9,002※３ 7,789未払法人税等3081,192賞与引当金19253その他※１ 384※１ 601流動負債合計15,16918,776固定負債 社債－※３ 100長期借入金※３ 27,017※３ 29,987繰延税金負債69－退職給付に係る負債2527その他177188固定負債合計27,28930,303負債合計42,45949,080純資産の部 株主資本 資本金10,86710,867資本剰余金10,53610,530利益剰余金4,1626,745自己株式△214△0株主資本合計25,35228,144新株予約権77純資産合計25,35928,151負債純資産合計67,81877,231 |
| 連結損益計算書 | 【連結損益計算書】 (単位：百万円) 前連結会計年度(自 2022年10月１日 至 2023年９月30日)当連結会計年度(自 2023年10月１日 至 2024年９月30日)売上高※１ 19,273※１ 36,787売上原価15,05327,739売上総利益4,2209,047販売費及び一般管理費※２ 2,215※２ 3,151営業利益2,0045,896営業外収益 受取利息09受取配当金00受取保険金015違約金収入617その他53営業外収益合計1345営業外費用 支払利息576927支払手数料391564その他4018営業外費用合計1,0081,510経常利益1,0094,431特別利益 固定資産売却益※３ 13※３ 1違約金収入47－出資金売却益※４ 276※４ 1特別利益合計3373特別損失 関係会社株式評価損－※５ 26固定資産除却損※６ 0－特別損失合計026税金等調整前当期純利益1,3474,408法人税、住民税及び事業税4341,616法人税等調整額21△225法人税等合計4561,391当期純利益8903,017非支配株主に帰属する当期純損失（△）△7－親会社株主に帰属する当期純利益8983,017 |
| 連結包括利益計算書 | 【連結包括利益計算書】 （単位：百万円） 前連結会計年度(自 2022年10月１日 至 2023年９月30日)当連結会計年度(自 2023年10月１日 至 2024年９月30日)当期純利益8903,017包括利益8903,017（内訳） 親会社株主に係る包括利益8983,017非支配株主に係る包括利益△7－ |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） （単位:百万円） 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高10,86710,5303,659－25,057当期変動額 剰余金の配当 △389 △389親会社株主に帰属する当期純利益 898 898自己株式の取得 △382△382自己株式の処分 167167その他 6△4 1連結子会社の減少による非支配株主持分の増減 当期変動額合計－6503△214294当期末残高10,86710,5364,162△21425,352 新株予約権非支配株主持分純資産合計当期首残高799026,055当期変動額 剰余金の配当 △389親会社株主に帰属する当期純利益 898自己株式の取得 △382自己株式の処分 167その他 1連結子会社の減少による非支配株主持分の増減 △990△990当期変動額合計－△990△695当期末残高7－25,359 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） （単位:百万円） 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高10,86710,5364,162△21425,352当期変動額 剰余金の配当 △386 △386親会社株主に帰属する当期純利益 3,017 3,017自己株式の処分 △54 214160利益剰余金から資本剰余金への振替 48△48 －当期変動額合計－△62,5832142,791当期末残高10,86710,5306,745△028,144 新株予約権純資産合計当期首残高725,359当期変動額 剰余金の配当 △386親会社株主に帰属する当期純利益 3,017自己株式の処分 160利益剰余金から資本剰余金への振替 －当期変動額合計－2,791当期末残高728,151 |
| 連結キャッシュ・フロー計算書 | ④【連結キャッシュ・フロー計算書】 (単位：百万円) 前連結会計年度(自 2022年10月１日 至 2023年９月30日)当連結会計年度(自 2023年10月１日 至 2024年９月30日)営業活動によるキャッシュ・フロー 税金等調整前当期純利益1,3474,408減価償却費377384賞与引当金の増減額（△は減少）△78234転貸損失引当金の増減額（△は減少）△0－退職給付に係る負債の増減額（△は減少）01受取利息及び受取配当金△0△10違約金収入△47－支払利息576927繰延資産償却額348のれん償却額1616有形固定資産除売却損益（△は益）△13△1匿名組合投資損益（△は益）430850関係会社出資金売却損益（△は益）△276－関係会社株式評価損－26売上債権の増減額（△は増加）△8△1棚卸資産の増減額（△は増加）△23,873△6,687仕入債務の増減額（△は減少）△26△103株式報酬費用3360営業貸付金の増減額（△は増加）△1,1501,150その他△470△200小計△23,1281,065利息及び配当金の受取額09利息の支払額△540△879違約金収入の受取額47－法人税等の支払額△475△590営業活動によるキャッシュ・フロー△24,096△394 (単位：百万円) 前連結会計年度(自 2022年10月１日 至 2023年９月30日)当連結会計年度(自 2023年10月１日 至 2024年９月30日)投資活動によるキャッシュ・フロー 定期預金の預入による支出△102△95定期預金の払戻による収入－3投資有価証券の取得による支出△4△454投資有価証券の売却及び償還による収入－416有形固定資産の取得による支出△0△29有形固定資産の売却による収入281無形固定資産の取得による支出△9－貸付けによる支出－△880貸付金の回収による収入－740出資金の払込による支出－△33関係会社出資金の売却による収入952－敷金及び保証金の差入による支出△65－敷金及び保証金の差戻による収入4－連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入※２ 2,434－連結の範囲の変更を伴う匿名組合出資持分の譲渡による収入※３ 212－匿名組合出資金の払込による支出△22△281匿名組合出資金の払戻による収入121,070その他5816投資活動によるキャッシュ・フロー3,499473財務活動によるキャッシュ・フロー 短期借入金の純増減額（△は減少）2,2243,856長期借入れによる収入25,53925,749長期借入金の返済による支出△8,902△24,260社債の発行による収入－100配当金の支払額△390△387自己株式の取得による支出△382－連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の取得による支出△158△30非支配株主への払戻による支出△84－財務活動によるキャッシュ・フロー17,8465,026現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△2,7505,105現金及び現金同等物の期首残高10,8488,097連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額－※４ △1,359現金及び現金同等物の期末残高※１ 8,097※１ 11,843 |
| 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）１．連結の範囲に関する事項（１）連結子会社の数 4社・主要な連結子会社の名称 ㈱シフトライフ㈱アスコット・アセット・コンサルティング(同)Ascot Prime Logistics仙台扇町を営業者とする匿名組合小郡開発特定目的会社・連結の範囲の変更 当連結会計年度において匿名組合出資契約の満了に伴い、(同)AscotPrime Logistic Kazoを営業者とする匿名組合及び(同)ハッピー浅草を営業者とする匿名組合を連結の範囲から除外しております。 （２）非連結子会社の名称等・非連結子会社の数 3社・主要な非連結子会社の名称 アスコット・インベストメント・マネジメント㈱㈱アスコット・メディックアスコット・キャピタル㈱・連結の範囲から除いた理由 小規模であり、総資産、売上高、当期純損益（持分に見合う額）及び利益剰余金（持分に見合う額）等は、いずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。 ２．持分法の適用に関する事項（１）持分法を適用した非連結子会社及び関連会社の状況・持分法を適用した関連会社数 3社・持分法適用会社の名称 R4ACA合同会社小郡ロジ特定目的会社ハッピーフューチャー(同)を営業者とする匿名組合 （２）持分法を適用しない非連結子会社及び関連会社の状況・主要な会社の名称 アスコット・インベストメント・マネジメント㈱㈱アスコット・メディックアスコット・キャピタル㈱・持分法を適用しない理由 小規模であり当期純損益（持分に見合う額）及び利益剰余金（持分に見合う額）等は、いずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。 ３．連結子会社の事業年度等に関する事項㈱アスコット・アセット・コンサルティング及び(同)Ascot Prime Logistics仙台扇町を営業者とする匿名組合の決算日は、連結決算日と一致しております。 ㈱シフトライフの決算日は７月31日であります。 連結決算日との差は３か月以内であるため、連結財務諸表の作成にあたっては、同日現在の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。 小郡開発特定目的会社においては、９月30日現在で本決算に準じた仮決算を行った財務諸表を基礎としており、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。 ４．会計方針に関する事項（１）重要な資産の評価基準及び評価方法① 有価証券その他有価証券（イ）市場価格のない株式等以外のもの時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）によっております。 （ロ）市場価格のない株式等移動平均法による原価法を採用しております。 なお、匿名組合出資金及び特定目的会社に対する優先出資証券については、契約に規定される決算報告日に応じて入手可能な決算書を基礎とし、持分相当額を純額で取り込む方法によっております。 ② 棚卸資産（イ）販売用不動産・仕掛販売用不動産個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）を採用しております。 また、賃貸中の建物については定額法にて減価償却を行っております。 なお、主な耐用年数は次のとおりであります。 建物 10～47年（ロ）貯蔵品最終仕入原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）を採用しております。 （２）重要な減価償却資産の減価償却の方法① 有形固定資産（リース資産を除く）定率法を採用しております。 ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）並びに2016年４月１日以降取得の建物附属設備及び構築物については定額法によっております。 なお、主な耐用年数は次のとおりであります。 建物 ８～39年その他 ３～20年 ② 無形固定資産（リース資産を除く）定額法を採用しております。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。 ③ リース資産リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。 （３）重要な引当金の計上基準① 貸倒引当金売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。 ② 賞与引当金役職員及び従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。 ③ 転貸損失引当金賃貸支出が賃貸収入を上回る部分について、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額に対して個別契約ごとに損失見込額を計上しております。 （４）重要な収益及び費用の計上基準当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。 （イ）不動産開発事業、戦略国際事業販売先であるメインターゲットは各事業で異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンション等の開発と収益不動産投資（リノベーション含む）に主軸を置き、顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務を負っております。 当該履行義務は、物件が引き渡される一時点で充足されると判断し、当該引渡時点において収益を認識しております。 なお、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（会計制度委員会報告第15号 2014年11月４日）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む）の譲渡については、当該基準に基づき、収益を認識しております。 また、収益不動産投資においては、取得した不動産をリーシング並びにリノベーション等により資産価値を高めた後、投資用不動産として顧客へ販売しており、保有期間における不動産の賃貸収益は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に従い会計処理のうえ、賃貸借期間にわたり収益を認識しております。 （ロ）不動産投資事業主に物流施設開発投資を行っており、当該業務から生じる収益については、「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日）及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（会計制度委員会報告第15号 2014年11月４日）に従い収益を認識しております。 （ハ）不動産ファンド事業不動産ファンド事業は、国内外投資家との共同投資ファンド等の運営を行っており、顧客とのアセットマネジメント契約に基づき運用資産の管理、運用資産の取得又は譲渡を行う運用に係る業務提供への履行義務を負っております。 当該履行義務は、アセットマネジメント契約に基づく役務提供された時点で充足されるものであり、当該契約期間にわたり収益を認識しております。 （ニ）九州開発事業主に九州一円で分譲マンション開発を行っております。 不動産開発事業等と同様、顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務を負っております。 当該履行義務は、物件が引き渡される一時点で充足されると判断し、当該引渡時点において収益を認識しております。 （５）重要な外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。 （６）重要なヘッジ会計の方法① ヘッジ会計の方法特例処理の要件を充たしている金利スワップについては、特例処理を採用しております。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象借入金の金利変動リスクを回避するため、金利スワップ取引を行っております。 ③ ヘッジ方針支払金利の変動リスクを抑制するために、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。 ④ ヘッジ有効性評価の方法金利スワップの特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。 （７）のれんの償却方法及び償却期間のれんの償却については、その効果の発現する期間を見積もり、見積期間に応じて均等償却しております。 （８）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 （９）匿名組合出資金の会計処理匿名組合等の損益のうち当社グループに帰属する持分相当損益については、「売上高」又は「売上原価」に計上するとともに匿名組合出資金を加減する方法としております。 （10）退職給付に係る会計処理方法一部の連結子会社は、退職給付に係る負債及び退職給付費用の計算に、退職給付に係る期末自己都合要支給額を退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。 |
| 連結子会社の数及び主要な連結子会社の名称 | （１）連結子会社の数 4社・主要な連結子会社の名称 ㈱シフトライフ㈱アスコット・アセット・コンサルティング(同)Ascot Prime Logistics仙台扇町を営業者とする匿名組合小郡開発特定目的会社・連結の範囲の変更 当連結会計年度において匿名組合出資契約の満了に伴い、(同)AscotPrime Logistic Kazoを営業者とする匿名組合及び(同)ハッピー浅草を営業者とする匿名組合を連結の範囲から除外しております。 |
| 持分法を適用した非連結子会社又は関連会社の数及びこれらのうち主要な会社等の名称 | （１）持分法を適用した非連結子会社及び関連会社の状況・持分法を適用した関連会社数 3社・持分法適用会社の名称 R4ACA合同会社小郡ロジ特定目的会社ハッピーフューチャー(同)を営業者とする匿名組合 |
| 持分法を適用しない非連結子会社又は関連会社がある場合には、これらのうち主要な会社等の名称及び持分法を適用しない理由 | （２）持分法を適用しない非連結子会社及び関連会社の状況・主要な会社の名称 アスコット・インベストメント・マネジメント㈱㈱アスコット・メディックアスコット・キャピタル㈱・持分法を適用しない理由 小規模であり当期純損益（持分に見合う額）及び利益剰余金（持分に見合う額）等は、いずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。 |
| 連結子会社の事業年度等に関する事項 | ３．連結子会社の事業年度等に関する事項㈱アスコット・アセット・コンサルティング及び(同)Ascot Prime Logistics仙台扇町を営業者とする匿名組合の決算日は、連結決算日と一致しております。 ㈱シフトライフの決算日は７月31日であります。 連結決算日との差は３か月以内であるため、連結財務諸表の作成にあたっては、同日現在の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。 小郡開発特定目的会社においては、９月30日現在で本決算に準じた仮決算を行った財務諸表を基礎としており、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。 |
| 会計方針に関する事項 | ４．会計方針に関する事項（１）重要な資産の評価基準及び評価方法① 有価証券その他有価証券（イ）市場価格のない株式等以外のもの時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）によっております。 （ロ）市場価格のない株式等移動平均法による原価法を採用しております。 なお、匿名組合出資金及び特定目的会社に対する優先出資証券については、契約に規定される決算報告日に応じて入手可能な決算書を基礎とし、持分相当額を純額で取り込む方法によっております。 ② 棚卸資産（イ）販売用不動産・仕掛販売用不動産個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）を採用しております。 また、賃貸中の建物については定額法にて減価償却を行っております。 なお、主な耐用年数は次のとおりであります。 建物 10～47年（ロ）貯蔵品最終仕入原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）を採用しております。 （２）重要な減価償却資産の減価償却の方法① 有形固定資産（リース資産を除く）定率法を採用しております。 ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）並びに2016年４月１日以降取得の建物附属設備及び構築物については定額法によっております。 なお、主な耐用年数は次のとおりであります。 建物 ８～39年その他 ３～20年 ② 無形固定資産（リース資産を除く）定額法を採用しております。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。 ③ リース資産リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。 （３）重要な引当金の計上基準① 貸倒引当金売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。 ② 賞与引当金役職員及び従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。 ③ 転貸損失引当金賃貸支出が賃貸収入を上回る部分について、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額に対して個別契約ごとに損失見込額を計上しております。 （４）重要な収益及び費用の計上基準当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。 （イ）不動産開発事業、戦略国際事業販売先であるメインターゲットは各事業で異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンション等の開発と収益不動産投資（リノベーション含む）に主軸を置き、顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務を負っております。 当該履行義務は、物件が引き渡される一時点で充足されると判断し、当該引渡時点において収益を認識しております。 なお、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（会計制度委員会報告第15号 2014年11月４日）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む）の譲渡については、当該基準に基づき、収益を認識しております。 また、収益不動産投資においては、取得した不動産をリーシング並びにリノベーション等により資産価値を高めた後、投資用不動産として顧客へ販売しており、保有期間における不動産の賃貸収益は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に従い会計処理のうえ、賃貸借期間にわたり収益を認識しております。 （ロ）不動産投資事業主に物流施設開発投資を行っており、当該業務から生じる収益については、「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日）及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（会計制度委員会報告第15号 2014年11月４日）に従い収益を認識しております。 （ハ）不動産ファンド事業不動産ファンド事業は、国内外投資家との共同投資ファンド等の運営を行っており、顧客とのアセットマネジメント契約に基づき運用資産の管理、運用資産の取得又は譲渡を行う運用に係る業務提供への履行義務を負っております。 当該履行義務は、アセットマネジメント契約に基づく役務提供された時点で充足されるものであり、当該契約期間にわたり収益を認識しております。 （ニ）九州開発事業主に九州一円で分譲マンション開発を行っております。 不動産開発事業等と同様、顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務を負っております。 当該履行義務は、物件が引き渡される一時点で充足されると判断し、当該引渡時点において収益を認識しております。 （５）重要な外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。 （６）重要なヘッジ会計の方法① ヘッジ会計の方法特例処理の要件を充たしている金利スワップについては、特例処理を採用しております。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象借入金の金利変動リスクを回避するため、金利スワップ取引を行っております。 ③ ヘッジ方針支払金利の変動リスクを抑制するために、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。 ④ ヘッジ有効性評価の方法金利スワップの特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。 （７）のれんの償却方法及び償却期間のれんの償却については、その効果の発現する期間を見積もり、見積期間に応じて均等償却しております。 （８）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 （９）匿名組合出資金の会計処理匿名組合等の損益のうち当社グループに帰属する持分相当損益については、「売上高」又は「売上原価」に計上するとともに匿名組合出資金を加減する方法としております。 （10）退職給付に係る会計処理方法一部の連結子会社は、退職給付に係る負債及び退職給付費用の計算に、退職給付に係る期末自己都合要支給額を退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。 |
| 重要な会計上の見積り、連結財務諸表 | （重要な会計上の見積り）１．販売用不動産等の評価（１）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額当社グループは当連結会計年度において、販売用不動産32,491百万円及び仕掛販売用不動産25,523百万円を連結貸借対照表に計上しております。 （２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報（イ）算出方法販売用不動産及び仕掛販売用不動産は個別法による原価法により評価され、正味売却価額が貸借対照表価額を下回った場合には、収益性が低下したものとして評価損を計上する必要があります。 なお、正味売却価額の算定にあたり、適切な販売公表価格又は販売予定価格がない場合には、不動産鑑定評価基準等に基づいて販売可能見込額を合理的に見積る必要があります。 （ロ）主要な仮定販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額は、予定販売価格及び予定販売費等に基づいて算定しております。 また、正味売却価額は、近隣地域における取引事例、予定販売価格及びマンション需要予測等を踏まえて見積もっております。 （ハ）翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響将来の経済条件の変動等により正味売却価額の見直しが必要となった場合には、翌連結会計年度の連結財務諸表において追加の棚卸資産評価損が計上される可能性があります。 |
| 受取手形、売掛金及び契約資産の金額の注記 | ※１ 顧客との契約から生じた債権及び契約負債の金額は、「注記事項（収益認識関係）３ (1）契約資産及び契約負債の残高等」に記載しております。 |
| 契約負債の金額の注記 | ※１ 顧客との契約から生じた債権及び契約負債の金額は、「注記事項（収益認識関係）３ (1）契約資産及び契約負債の残高等」に記載しております。 |
| 主要な販売費及び一般管理費 | ※２ 主要な費目及び金額は次のとおりであります。 前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日）当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）役員報酬114百万円141百万円給与手当746771広告宣伝費59仲介手数料237539支払報酬97143租税公課338488販売代理手数料4－のれん償却額1616賞与引当金繰入額21258退職給付費用11 |
| 固定資産売却益の注記 | ※３ 固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。 前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日）当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）その他13百万円1百万円 |
| 固定資産除却損の注記 | ※６ 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。 前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日）当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）その他0百万円－百万円 |
| 顧客との契約から生じる収益の金額の注記 | ※１ 顧客との契約から生じる収益売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。 顧客との契約から生じる収益の金額は、連結財務諸表「注記事項（セグメント情報等）セグメント情報３.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報」に記載しております。 |
| 新株予約権等に関する注記 | ２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項区分新株予約権の内訳新株予約権の目的となる株式の種類新株予約権の目的となる株式の数（株）当連結会計年度末残高（百万円）当連結会計年度期首当連結会計年度増加当連結会計年度減少当連結会計年度末提出会社第７回新株予約権－－－－－7合計－－－－－7 |
| 配当に関する注記 | ３．配当に関する事項(1）配当金支払額（決 議）株式の種類配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）基準日効力発生日2023年12月22日定時株主総会普通株式38632023年９月30日2023年12月25日 (2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの（決 議）株式の種類配当金の総額（百万円）配当の原資１株当たり配当額（円）基準日効力発生日2024年12月20日定時株主総会普通株式649利益剰余金52024年９月30日2024年12月23日（注）1株当たり配当額には特別配当２円が含まれております。 |
| 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 | ※１ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 前連結会計年度（自 2022年10月１日至 2023年９月30日）当連結会計年度（自 2023年10月１日至 2024年９月30日）現金及び預金勘定8,232百万円12,071百万円預入期間３ヵ月超の定期預金及び担保に供している定期預金△135△227現金及び現金同等物8,09711,843 |
| 金融商品関係、連結財務諸表 | （金融商品関係）１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針当社グループは、資金運用については安全かつ流動性の高い預金等に限定し、また、資金調達については事業計画及び資金計画に基づき、必要な資金を調達することとしております。 その調達方法は、主に金融機関等からの間接金融、又は新株式発行等による直接金融による方針であります。 デリバティブは、金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行わない方針であります。 （２）金融商品の内容及びそのリスク営業債権である売掛金は、顧客の信用リスクに晒されております。 投資有価証券は株式及び外貨建債券並びに匿名組合出資金等であり、事業推進目的で保有しております。 これらは発行体の信用リスクに晒されております。 営業債務である買掛金は、１年以内の支払期日であります。 借入金は、主に不動産仕入に係るものであります。 これらは流動性リスクに晒されております。 返済期日は、最長で決算日後34年であります。 借入金には、変動金利によるものが含まれており、金利の変動リスクに晒されております。 （３）金融商品に係るリスク管理体制イ．信用リスクの管理営業債権は、各事業部門において主要な取引先の状況を定期的にモニタリングし、取引相手ごとに期日及び残高を管理するとともに、財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っております。 連結子会社についても、同様の管理を行っております。 投資有価証券及び匿名組合出資金については、定期的に発行体の財務情報等を把握しております。 ロ．市場リスク（金利等の変動リスク）の管理当社は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、銀行や証券会社より金融商品に関する情報を収集し、定期的に借入先及び契約内容の見直しを実施しております。 ハ．資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払いを実行できなくなるリスク)の管理各部署からの報告に基づき、コーポレート本部が適時に資金繰り計画を作成・更新するなどにより、流動性リスクを管理しております。 （４）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる条件等を採用することにより、当該価額が変動することがあります。 ２．金融商品の時価等に関する事項連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。 なお、重要性の乏しいものは記載を省略しております。 前連結会計年度（2023年９月30日） 連結貸借対照表計上額（百万円）時価（百万円）差額（百万円）(1）長期借入金27,01726,997△19負債計27,01726,997△19 当連結会計年度（2024年９月30日） 連結貸借対照表計上額（百万円）時価（百万円）差額（百万円）(1）社債100100－(2）長期借入金29,98729,916△71負債計30,08730,016△71※ 「現金及び預金」「売掛金」「買掛金」「短期借入金」「１年内返済予定の長期借入金」については、現金であること、及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しております。 ２ 市場価格のない株式等は、上表には含めておりません。 当該金融商品の連結貸借対照表計上額は以下のとおりであります。 区 分前連結会計年度（百万円）当連結会計年度（百万円）（1）投資有価証券430（2）匿名組合出資金2,8222,225合計2,8272,256 （注）１．金銭債権及び満期がある有価証券の連結決算日後の償還予定額前連結会計年度（2023年９月30日） １年以内（百万円）１年超５年以内（百万円）５年超10年以内（百万円）10年超（百万円）現金及び預金8,232－－－売掛金9－－－合計8,241－－－ 当連結会計年度（2024年９月30日） １年以内（百万円）１年超５年以内（百万円）５年超10年以内（百万円）10年超（百万円）現金及び預金12,071－－－売掛金10－－－合計12,082－－－ （注）２．社債及び長期借入金の連結決算日後の返済予定額前連結会計年度（2023年９月30日） １年以内（百万円）１年超２年以内（百万円）２年超３年以内（百万円）３年超４年以内（百万円）４年超５年以内（百万円）５年超（百万円）社債－－－－－－長期借入金9,0029,63010,7667581895,671合計9,0029,63010,7667581895,671 当連結会計年度（2024年９月30日） １年以内（百万円）１年超２年以内（百万円）２年超３年以内（百万円）３年超４年以内（百万円）４年超５年以内（百万円）５年超（百万円）社債－－－100－－長期借入金7,78912,4388,8012,1892,7163,841合計7,78912,4388,8012,2892,7163,841 ３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類しております。 レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係るインプットを用いて算定した時価レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価 時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。 （１）時価で連結貸借対照表に計上している金融商品前連結会計年度（2023年９月30日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（2024年９月30日） 該当事項はありません。 （２）時価で連結貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品前連結会計年度（2023年９月30日）区分時価（百万円）レベル１レベル２レベル３合計社債－－－－長期借入金－26,997－26,997負債計－26,997－26,997 当連結会計年度（2024年９月30日）区分時価（百万円）レベル１レベル２レベル３合計社債－100－100長期借入金－29,916－29,916負債計－30,016－30,016（注） 時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明・社債及び長期借入金変動金利によるものは、短期間で当社の信用度が市場金利へ反映され、時価は帳簿価額とほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっており、レベル２の時価に分類しております。 固定金利によるものは、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割引いた現在価値によって算定しており、レベル２の時価に分類しております。 |
| 有価証券関係、連結財務諸表 | （有価証券関係）１．その他有価証券前連結会計年度（2023年９月30日）該当事項はありません。 なお、市場価格のない非上場株式（連結貸借対照表計上額：４百万円）及び匿名組合出資金（連結貸借対照表計上額2,822百万円）については記載しておりません。 当連結会計年度（2024年９月30日）該当事項はありません。 なお、市場価格のない非上場株式（連結貸借対照表計上額：30百万円）及び匿名組合出資金（連結貸借対照表計上額2,225百万円）については記載しておりません。 ２．売却したその他有価証券前連結会計年度（2023年９月30日）該当事項はありません。 当連結会計年度（2024年９月30日）重要性が乏しいため、記載を省略しております。 |
| デリバティブ取引関係、連結財務諸表 | （デリバティブ取引関係）ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引金利関連前連結会計年度（2023年９月30日）該当事項はありません。 当連結会計年度（2024年９月30日）該当事項はありません。 |
| 退職給付関係、連結財務諸表 | （退職給付関係）１．採用している退職給付制度の概要一部の連結子会社は、従業員の退職給付に充てるため、非積立型の確定給付制度を採用しております。 退職一時金制度（非積立型制度であります。 ）では、退職給付として、給与と勤務期間に基づいた一時金を支給しております。 ２．確定給付制度（１）簡便法を適用した制度の退職給付に係る負債の期首残高と期末残高の調整表 前連結会計年度自 2022年10月１日至 2023年９月30日（百万円）当連結会計年度自 2023年10月１日至 2024年９月30日（百万円）退職給付に係る負債の期首残高2425 退職給付費用11 退職給付の支払額△0－退職給付に係る負債の期末残高2527 （２）退職給付債務及び年金資産の期末残高と連結貸借対照表に計上された退職給付に係る負債及び退職給付に係る資産の調整表 前連結会計年度2023年９月30日（百万円）当連結会計年度2024年９月30日（百万円） 非積立型制度の退職給付債務2527 連結貸借対照表に計上された負債と資産の純額2527 退職給付に係る負債2527 連結貸借対照表に計上された負債と資産の純額2527 （３）退職給付費用 前連結会計年度自 2022年10月１日至 2023年９月30日（百万円）当連結会計年度自 2023年10月１日至 2024年９月30日（百万円） 簡便法で計算した退職給付費用11 |
| ストック・オプション等関係、連結財務諸表 | （ストック・オプション等関係）１．ストック・オプションに係る費用計上額及び科目名該当事項はありません。 ２．権利不行使による失効により利益として計上した金額該当事項はありません。 ３．権利確定条件付き有償新株予約権の概要（１）権利確定条件付き有償新株予約権の内容 2020年ストック・オプション付与対象者の区分及び人数当社の取締役 １名株式の種類別のストック・オプションの数（注）１普通株式 5,364,000株付与日2021年１月８日権利確定条件（注）２対象勤務期間対象勤務期間の定めはありません権利行使期間自 2021年２月１日至 2026年１月31日（注）１．株式数に換算して記載しております。 ２．2020年ストック・オプションの権利行使の条件は以下のとおりであります。 （１）割当日から本新株予約権の権利行使期間の末日に至るまでの間に株式会社東京証券取引所における権利行使期間中の連続した30取引日の当社普通株式の終値の単純平均値が一度でも行使価額に40％を乗じた価格を下回った場合、新株予約権者は残存する全ての本新株予約権を行使価額で権利行使期間の末日までに行使しなければならないものとする。 但し、次に掲げる場合に該当する場合は、この限りではない。 ａ）当社の開示情報に重大な虚偽が含まれることが判明した場合ｂ）当社が法令や金融商品取引所の規則に従って開示すべき重要な事実を適正に開示していなかったことが判明した場合ｃ）その他、当社が新株予約権者の信頼を著しく害すると客観的に認められる行為をなした場合ｄ）当社が法令や金融商品取引所の規則に従って開示すべき重要な事実を適正に開示していなかったことが判明した場合（２）新株予約権者は、本新株予約権の権利行使時において、当社又は当社の関係会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則において規定される関係会社をいう。 ）の取締役であることを要する。 但し、正当な理由があると当社取締役会が認めた場合は、この限りではない。 （３）新株予約権者の相続人による本新株予約権の行使は認めない。 （４）本新株予約権の行使によって、当社の発行済株式総数が当該時点における授権株式数を超過することとなるときは、当該本新株予約権の行使を行うことはできない。 （５）各本新株予約権の１個未満の行使を行うことはできない。 （２）権利確定条件付き有償新株予約権の規模及びその変動状況当連結会計年度（2024年９月期）において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算して記載しております。 ① ストック・オプションの数 2020年ストック・オプション権利確定前（株） 前連結会計年度末残－ 付与－ 失効－ 権利確定－ 未確定残－権利確定後（株） 前連結会計年度末残5,364,000 権利確定－ 権利行使－ 失効－ 未行使残5,364,000 ② 単価情報 2020年ストック・オプション権利行使価格（円）155行使時平均株価（円）－ ４．採用している会計処理の概要新株予約権を発行したときは、その発行に伴う払込金額を、純資産の部に新株予約権として計上しております。 新株予約権が行使され、新株を発行するときは、当該新株予約権の発行に伴う払込金額と新株予約権の行使に伴う払込金額を、資本金及び資本準備金に振り替えております。 なお、新株予約権が失効したときは、当該失効に対応する額を失効が確定した会計期間の利益として処理しております。 |
| 税効果会計関係、連結財務諸表 | （税効果会計関係）１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳 前連結会計年度（2023年９月30日） 当連結会計年度（2024年９月30日）繰延税金資産 税務上の繰越欠損金（注）２8百万円 －百万円賞与引当金6 46退職給付に係る負債8 9減価償却費40 84不動産取得税5 11譲渡制限付株式報酬9 27未払事業税41 92減損損失14 14関係会社株式評価損6 6連結上の未実現利益に係る税効果4 18その他9 19繰延税金資産小計156 330税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額（注）２△8 －将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額△39 △66評価性引当額小計（注）１△47 △66繰延税金資産合計108 264繰延税金負債 その他有価証券評価差額金－ －圧縮積立金－ －資本連結による評価差額－ －その他△69 －繰延税金負債合計△69 －繰延税金資産（△は負債）の純額39 － （注）１．評価性引当額が18百万円増加しております。 この増加の主な内容は、譲渡制限付株式報酬の評価性引当額の増加によるものです。 ２．税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額前連結会計年度（2023年９月30日）区分１年以内１年超２年以内２年超３年以内３年超４年以内４年超５年以内５年超合計税務上の繰越欠損金(a)－－－－－88百万円評価性引当額－－－－－△8△8百万円繰延税金資産－－－－－－－百万円（ａ）税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。 当連結会計年度（2024年９月30日）該当事項はありません。 ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 前連結会計年度（2023年９月30日） 当連結会計年度（2024年９月30日）法定実効税率30.6％ 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております（調整） 永久に損金に算入されない項目1.1 受取配当金等永久に益金に算入されない項目0.0 賃上げ促進税制による税額控除△1.6 住民税均等割0.3 評価性引当額△1.7 のれん償却額0.4 未実現利益4.8 組織再編による影響△1.1 その他1.1 税効果会計適用後の法人税等の負担率33.9 |
| 企業結合等関係、連結財務諸表 | （企業結合等関係）該当事項はありません。 |
| 資産除去債務関係、連結財務諸表 | （資産除去債務関係）前連結会計年度（2023年９月30日）当社グループは、事務所等の不動産賃借契約に基づき、退去時における原状回復に係る債務を資産除去債務として認識しております。 なお、賃借契約に関連する敷金が資産に計上されているため、当該資産除去債務の負債計上に代えて、当該不動産賃借契約に係る敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、そのうち当期の負担に属する金額を費用に計上する方法によっております。 この見積りにあたり、使用見込期間は、不動産賃借契約開始からの平均退去年数である６～10年を用いております。 また、敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額のうち、当連結会計年度の負担に属する金額は１百万円であり、当連結会計年度末において敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額は２百万円であります。 当連結会計年度（2024年９月30日）重要性が乏しいため、記載を省略しております。 |
| 賃貸等不動産関係、連結財務諸表 | （賃貸等不動産関係）当社は、九州地区において賃貸等不動産（土地を含む）を有しております。 前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は５百万円（賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上）であります。 当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は４百万円（賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上）であります。 また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。 （単位：百万円） 前連結会計年度（自 2022年10月１日至 2023年９月30日）当連結会計年度（自 2023年10月１日至 2024年９月30日）連結貸借対照表計上額 期首残高1,5171,495 期中増減額△2112 期末残高1,4951,508期末時価1,010938（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。 ２．期末時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書及び固定資産税評価額に基づき自社で算定した金額であります。 |
| 収益認識関係、連結財務諸表 | （収益認識関係）１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報 顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 ２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報 顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項 ４．会計方針に関する事項（４）重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。 ３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報(1）契約資産及び契約負債の残高等前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） 金 額（百万円）顧客との契約から生じた債権（期首残高）0顧客との契約から生じた債権（期末残高）9契約負債（期首残高）236契約負債（期末残高）71契約負債は、主に、不動産開発事業及び九州開発事業において、顧客との契約に基づく支払条件により、顧客より受け取った前受金に関連するものであります。 契約負債は、収益の認識に伴い取り崩されます。 当連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、236百万円であります。 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） 金 額（百万円）顧客との契約から生じた債権（期首残高）9顧客との契約から生じた債権（期末残高）10契約負債（期首残高）71契約負債（期末残高）252契約負債は、主に、不動産開発事業、戦略国際事業及び九州開発事業において、顧客との契約に基づく支払条件により、顧客より受け取った前受金に関連するものであります。 契約負債は、収益の認識に伴い取り崩されます。 当連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、70百万円であります。 (2）残存履行義務に配分した取引価格 当社及び連結子会社では、残存履行義務に配分した取引価格の注記にあたって実務上の便法を適用し、当初に予想される契約期間が１年以内の契約について注記の対象に含めておりません。 残存履行義務に配分した取引価格の総額及び収益の認識が見込まれる期間は以下のとおりであります。 前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） 金 額（百万円）１年以内6,775１年超－合計6,775 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） 金 額（百万円）１年以内8,905１年超1,449合計10,354 |
| セグメント情報等、連結財務諸表 | （セグメント情報等）【セグメント情報】 １．報告セグメントの概要（１）報告セグメントの決定方法当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。 各報告セグメントの主要な内容は、次のとおりであります。 不動産開発事業‥‥‥主に都心部を中心とした賃貸マンション開発・オフィス開発・分譲マンション開発、収益不動産投資（リノベーション含む）などをおこなっております。 戦略国際事業‥‥‥不動産開発事業と同様の事業のほか、借地権を活用した不動産開発や子会社である㈱シフトライフとの協業など、これまでにないノウハウも取り入れた事業もおこなっております。 また、海外投資家向けの販売を目的とした収益不動産投資（リノベーション含む）や民泊・旅館用途へのコンバージョンなどをおこなっております。 不動産投資事業‥‥‥主に物流施設開発事業をおこなっている事業になります。 不動産ファンド事業‥‥‥主に国内外投資家との共同投資ファンドなどの運営をおこなっております。 九州開発事業‥‥‥子会社の㈱シフトライフがおこなっている事業となります。 主に九州一円で分譲マンション開発をおこなっております。 （２）報告セグメントの変更等に関する事項（報告セグメントの変更）当社グループの経営管理及び事業実態に合わせた損益管理を行なうため、「戦略開発事業」「国際事業」の２つの区分を「戦略国際事業」として集約することといたしました。 これにより、当社グループのセグメント区分は「不動産開発事業」「戦略国際事業」「不動産投資事業」「不動産ファンド事業」「九州開発事業」及び「その他事業」となります。 なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分に基づき作成したものを開示しております。 ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表作成において採用している会計処理の方法と概ね同一であります。 報告セグメントの利益又は損失は、営業利益又は営業損失ベースの数値であります。 セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 ３．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） （単位：百万円） 報告セグメントその他（注）１合計調整額（注）２連結財務諸表計上額（注）３ 不動産開発事業戦略国際事業不動産投資事業不動産ファンド事業九州開発事業計売上高 一時点で移転される財及びサービス9,1402,382－－4,46415,987115,989－15,989一定期間にわたり移転される財及びサービス－－146－4757105－105顧客との契約から生じる収益9,1402,3821464,46416,0355916,095－16,095その他の収益（注）４501892,310201103,113643,177－3,177外部顧客への売上高9,6422,4712,3112484,47519,14912319,273－19,273セグメント間の内部売上高又は振替高－－30638－3443348△348－計9,6422,4712,6172864,47519,49412719,621△34819,273セグメント利益又は損失（△）2,058174381△4437502,922△3682,553△5492,004セグメント資産37,2636,7482,8576,9685,51459,3524,83464,1863,63167,818その他の項目 減価償却費1132202048349635521377のれんの償却額－－－－1616－16－16有形固定資産及び無形固定資産の増加額－－－－00－01011（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。 ２．セグメント利益又は損失の調整額△549百万円は、セグメント間取引消去17百万円と全社費用△566百万円であります。 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額3,631百万円は、セグメント間取引消去△3,652百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産7,284百万円であります。 全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。 なお、減価償却費の調整額21百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額10百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 ３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」及び「金融商品に関する会計基準」、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」で認識される収益が含まれております。 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） （単位：百万円） 報告セグメントその他（注）１合計調整額（注）２連結財務諸表計上額（注）３ 不動産開発事業戦略国際事業不動産投資事業不動産ファンド事業九州開発事業計売上高 一時点で移転される財及びサービス15,4505,143－－4,89525,4887425,563－25,563一定期間にわたり移転される財及びサービス－－－176－17643219－219顧客との契約から生じる収益15,4505,143－1764,89525,66411725,782－25,782その他の収益（注）４3,5922036776,440－10,9139111,004－11,004外部顧客への売上高19,0425,3466776,6164,89536,57820836,787－36,787セグメント間の内部売上高又は振替高－－－－1,2991,299201,319△1,319－計19,0425,3466776,6166,19437,87722938,106△1,31936,787セグメント利益又は損失（△）4,0365594581,5598347,449△7536,695△7995,896セグメント資産43,0199,2306,6439394,66664,4992,81167,3119,92077,231その他の項目 減価償却費16159141225364637014384のれんの償却額－－－－1616－16－16有形固定資産及び無形固定資産の増加額－－－－2424－241337（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。 ２．セグメント利益又は損失の調整額△799百万円は、セグメント間取引消去△22百万円と全社費用△777百万円であります。 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額9,920百万円は、セグメント間取引消去△1,640百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産11,561百万円であります。 全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。 なお、減価償却費の調整額14百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額13百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 ３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」及び「金融商品に関する会計基準」、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」で認識される収益が含まれております。 【関連情報】 前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日）１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の内容を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1）売上高本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 (2）有形固定資産海外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報（単位:百万円）顧客の名称売上高関連するセグメント名大和証券リアルティ（株）2,310不動産投資事業 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）１．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の内容を開示しているため、記載を省略しております。 ２．地域ごとの情報(1）売上高本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 (2）有形固定資産海外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報（単位:百万円）顧客の名称売上高関連するセグメント名中央日本土地建物（株）6,200不動産ファンド事業 【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】 前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日）該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）該当事項はありません。 【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】 前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） （単位：百万円） 報告セグメントその他合計調整額合計不動産開発事業戦略国際事業不動産投資事業不動産ファンド事業九州開発事業計当期償却額－－－－1616－16－16当期末残高－－－－8383－83－83 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） （単位：百万円） 報告セグメントその他合計調整額合計不動産開発事業戦略国際事業不動産投資事業不動産ファンド事業九州開発事業計当期償却額－－－－1616－16－16当期末残高－－－－6666－66－66 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日）該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）該当事項はありません。 |
| 報告セグメントの概要 | １．報告セグメントの概要（１）報告セグメントの決定方法当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。 各報告セグメントの主要な内容は、次のとおりであります。 不動産開発事業‥‥‥主に都心部を中心とした賃貸マンション開発・オフィス開発・分譲マンション開発、収益不動産投資（リノベーション含む）などをおこなっております。 戦略国際事業‥‥‥不動産開発事業と同様の事業のほか、借地権を活用した不動産開発や子会社である㈱シフトライフとの協業など、これまでにないノウハウも取り入れた事業もおこなっております。 また、海外投資家向けの販売を目的とした収益不動産投資（リノベーション含む）や民泊・旅館用途へのコンバージョンなどをおこなっております。 不動産投資事業‥‥‥主に物流施設開発事業をおこなっている事業になります。 不動産ファンド事業‥‥‥主に国内外投資家との共同投資ファンドなどの運営をおこなっております。 九州開発事業‥‥‥子会社の㈱シフトライフがおこなっている事業となります。 主に九州一円で分譲マンション開発をおこなっております。 （２）報告セグメントの変更等に関する事項（報告セグメントの変更）当社グループの経営管理及び事業実態に合わせた損益管理を行なうため、「戦略開発事業」「国際事業」の２つの区分を「戦略国際事業」として集約することといたしました。 これにより、当社グループのセグメント区分は「不動産開発事業」「戦略国際事業」「不動産投資事業」「不動産ファンド事業」「九州開発事業」及び「その他事業」となります。 なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分に基づき作成したものを開示しております。 |
| 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 | ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表作成において採用している会計処理の方法と概ね同一であります。 報告セグメントの利益又は損失は、営業利益又は営業損失ベースの数値であります。 セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 |
| セグメント表の脚注 | （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。 ２．セグメント利益又は損失の調整額△799百万円は、セグメント間取引消去△22百万円と全社費用△777百万円であります。 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額9,920百万円は、セグメント間取引消去△1,640百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産11,561百万円であります。 全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。 なお、減価償却費の調整額14百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額13百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 ３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」及び「金融商品に関する会計基準」、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」で認識される収益が含まれております。 |
| 製品及びサービスごとの情報 | １．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の内容を開示しているため、記載を省略しております。 |
| 売上高、地域ごとの情報 | (1）売上高本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。 |
| 有形固定資産、地域ごとの情報 | (2）有形固定資産海外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。 |
| 主要な顧客ごとの情報 | ３．主要な顧客ごとの情報（単位:百万円）顧客の名称売上高関連するセグメント名中央日本土地建物（株）6,200不動産ファンド事業 |
| 関連当事者情報、連結財務諸表 | 【関連当事者情報】 １．関連当事者との取引（1）連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引（ア）連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主（会社等の場合に限る。 ）等前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） 種類会社等の名称又は氏名所在地資本金又は出資金事業の内容又は職業議決権等の所有（被所有）割合（％）関連当事者との関係取引の内容取引金額（百万円）科目期末残高（百万円）その他の関係会社の子会社㈱SBI証券東京都港区54,323(百万円)金融サービス業－資金貸借資金の借入（注１）4,000短期借入金4,000その他の関係会社の子会社SBIエステートファイナンス㈱東京都新宿区2,405(百万円)金融サービス業－資金貸借資金の借入資金の返済（注１）1,300300短期借入金1,000その他の関係会社の子会社㈱SBI新生銀行東京都中央区512,205(百万円)金融サービス業－資金貸借資金の借入資金の返済（注１） 1,6771,185一年内返済予定の長期借入金長期借入金 35 641その他の関係会社の子会社新生インベストメント＆ファイナンス㈱東京都中央区100(百万円)金融サービス業－資金貸借資金の借入資金の返済（注１） 7901,473短期借入金一年内返済予定の長期借入金 380 320非連結の子会社アスコット・キャピタル㈱東京都渋谷区49(百万円)不動産金融業(所有)直接100.00資金貸借利息受領資金の貸付貸付の返済（注１）利息受領（注２）880740 8短期貸付金 未収入金 140 0（注）１. 資金借入の取引条件については、市場金利を勘案して決定しております。 ２. 取引条件及び取引条件の決定方針については、市場価格を勘案し、一般取引条件と同様に決定しております。 （イ）連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。 ）等前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日）該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）該当事項はありません。 2）連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引前連結会計年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） 該当事項はありません。 ２．親会社又は重要な関連会社に関する注記（1）親会社情報当社の親会社等には、「森燁有限公司」、「力創國際有限公司」、「中国平安保険海外（控股）有限公司」及び「中国平安保険（集団）股份有限公司」の４社があります。 当社の実質的な親会社である「中国平安保険（集団）股份有限公司」は、外国上場会社（香港証券取引所及び上海証券取引所）であります。 「中国平安保険海外（控股）有限公司」は「中国平安保険（集団）股份有限公司」の子会社であり、「力創國際有限公司」は「中国平安保険（集団）股份有限公司」の子会社であります。 当社の直接の親会社「森燁有限公司」は、「力創國際有限公司」の子会社であります。 （2）重要な関連会社の要約財務諸表当連結会計年度において、重要な関連会社であるR4ACA合同会社の要約財務諸表は次のとおりであります。 （単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度流動資産合計27,49229,162固定資産合計－－ 流動負債合計18,77520,516固定負債合計－－ 純資産合計8,7178,646 売上高158174税引前当期純損失（△）△1,877△1,902当期純損失（△）△1,877△1,902 |
| １株当たり情報、連結財務諸表 | （１株当たり情報） 前連結会計年度（自 2022年10月１日至 2023年９月30日）当連結会計年度（自 2023年10月１日至 2024年９月30日）１株当たり純資産額196円87銭216円81銭１株当たり当期純利益6円97銭23円28銭潜在株式調整後１株当たり当期純利益6円95銭－（注）１．当連結会計年度の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。 ２．１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。 項目前連結会計年度（自 2022年10月１日至 2023年９月30日）当連結会計年度（自 2023年10月１日至 2024年９月30日）１株当たり当期純利益 親会社株主に帰属する当期純利益(百万円）8983,017普通株主に帰属しない金額(百万円）－－普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益(百万円）8983,017期中平均株式数(株）128,796,385129,614,855潜在株式調整後１株当たり当期純利益 親会社株主に帰属する当期純利益調整額(百万円）－－普通株式増加数(株）343,476－ （うち新株予約権）(株）（343,476）（－）希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要－2020年12月16日取締役会決議による新株予約権第７回新株予約権(新株予約権の数5,364,000個) |
| 重要な後発事象、連結財務諸表 | （重要な後発事象）（特定子会社の異動の取り下げ） 当社は、2024年６月10日付け「匿名組合出資に係る子会社等（特定子会社）の異動に関するお知らせ」（以下「前回開示」といいます）にて公表いたしましたとおり、合同会社Ascot Prime Logistics鶴ヶ島に対する匿名組合出資に向けた協議・検討を行ってまいりましたが、2024年11月13日付けにて合同会社Ascot Prime Logistics鶴ヶ島に対する匿名組合出資を中止することを決定いたしました。 １．中止の理由 前回開示のとおり、合同会社Ascot Prime Logistics鶴ヶ島は埼玉県における物流開発を目的として、不動産の取得を進めてまいりましたが、取得を見込んでいた不動産が第三者に販売されたこと、及び代替不動産を探したものの事業採算が見込める不動産の取得目途が立たないため合同会社Ascot Prime Logistics鶴ヶ島による土地取得を断念したことから、当社は、合同会社Ascot Prime Logistics鶴ヶ島への匿名組合出資を中止することを決定いたしました。 ２．今後の見通し 本件が2025年９月期の連結業績に与える影響については、2024年11月13日付け、2024年９月期決算短信に記載の「2025年９月期の連結業績予想（2024年10月１日～2025年９月30日）」に織り込み済です。 詳細は、2024年11月13日付けの『（開示事項の中止）「匿名組合出資に係る子会社等（特定子会社）の異動に関するお知らせ」』をご参照ください。 |
| 社債明細表、連結財務諸表 | 【社債明細表】 会社名銘柄発行年月日当期首残高（百万円）当期末残高（百万円）利率（％）担保償還期限小郡開発特定目的会社第１回一般担保付特定社債2024年４月26日－1001.73一般担保2027年12月29日合計－－－100－－－ |
| 借入金等明細表、連結財務諸表 | 【借入金等明細表】 区分当期首残高（百万円）当期末残高（百万円）平均利率（％）返済期限短期借入金4,9748,5622.18－１年以内に返済予定の長期借入金9,0027,7891.72－長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。 ）23,45727,3971.902025年～2059年ノンリコース長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。 ）3,5602,5902.462028年その他有利子負債－－－－計40,99446,338－－（注）１．平均利率については、借入金の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。 ２．長期借入金、ノンリコース長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。 ）の連結決算日後５年間の返済予定額は以下のとおりであります。 １年超２年以内（百万円）２年超３年以内（百万円）３年超４年以内（百万円）４年超５年以内（百万円）長期借入金12,3087,2112,1891,846ノンリコース長期借入金1301,590－870 |
| 資産除去債務明細表、連結財務諸表 | 【資産除去債務明細表】 該当事項はありません。 |
| その他、連結財務諸表等 | （２）【その他】 当連結会計年度における四半期情報等（累計期間）第１四半期第２四半期第３四半期当連結会計年度売上高（百万円）3,5177,06715,11036,787税金等調整前四半期（当期）純利益又は税金等調整前四半期純損失（△）（百万円）△108△2241,3344,408親会社株主に帰属する四半期（当期）純利益又は親会社株主に帰属する四半期純損失（△）（百万円）△78△1817673,017１株当たり四半期（当期）純利益又は１株当たり四半期純損失（△）（円）△0.61△1.405.9323.28 （会計期間）第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期１株当たり四半期純利益又は１株当たり四半期純損失（△）（円）△0.61△0.807.3317.36（注）第３四半期に係る四半期報告書は提出しておりませんが、第３四半期に係る各数値については金融商品取引所の定める規則により作成した四半期情報を記載しており、期中レビューは受けておりません。 |
| 貸借対照表 | ①【貸借対照表】 (単位：百万円) 前事業年度(2023年９月30日)当事業年度(2024年９月30日)資産の部 流動資産 現金及び預金6,47610,278売掛金1310販売用不動産※１ 20,970※１ 29,432仕掛販売用不動産※１ 21,788※１ 21,787営業貸付金1,150－前渡金※１ 1,025420前払費用8021,254短期貸付金－490その他※１ 3920流動資産合計52,26663,696固定資産 有形固定資産 建物280280減価償却累計額△74△83建物（純額）※１ 205※１ 196工具、器具及び備品5257減価償却累計額△42△44工具、器具及び備品（純額）※１ 912土地※１ 1,319※１ 1,319有形固定資産合計1,5341,527無形固定資産 商標権00ソフトウエア2726その他00無形固定資産合計2727投資その他の資産 投資有価証券620314関係会社株式561566出資金5184長期前払費用290357繰延税金資産69224匿名組合出資金4,9342,843その他※１ 164※１ 160投資その他の資産合計6,6934,550固定資産合計8,2556,105繰延資産 株式交付費8－新株予約権発行費0－繰延資産合計8－資産合計60,53069,801 (単位：百万円) 前事業年度(2023年９月30日)当事業年度(2024年９月30日)負債の部 流動負債 買掛金391317短期借入金※１ 4,152※１ 7,532１年内返済予定の長期借入金※１ 8,484※１ 7,384未払金6799未払費用2954未払法人税等741,055預り金2114前受金19179賞与引当金8247その他042流動負債合計13,25116,928固定負債 長期借入金※１ 22,138※１ 25,459長期預り保証金156182固定負債合計22,29525,641負債合計35,54642,570純資産の部 株主資本 資本金10,86710,867資本剰余金 資本準備金10,52910,529その他資本剰余金6－資本剰余金合計10,53510,529利益剰余金 利益準備金1616その他利益剰余金 繰越利益剰余金3,7705,809利益剰余金合計3,7875,826自己株式△214△0株主資本合計24,97627,223新株予約権77純資産合計24,98327,231負債純資産合計60,53069,801 |
| 損益計算書 | ②【損益計算書】 (単位：百万円) 前事業年度(自 2022年10月１日 至 2023年９月30日)当事業年度(自 2023年10月１日 至 2024年９月30日)売上高12,57326,921売上原価9,68819,362売上総利益2,8847,559販売費及び一般管理費※２ 1,866※２ 2,743営業利益1,0184,815営業外収益 受取利息0※１ 17受取配当金00違約金収入614受取保険金－14関係会社業務委託収入03その他21営業外収益合計951営業外費用 支払利息390749支払手数料191407株式交付費償却348その他50営業外費用合計6211,166経常利益4063,700特別利益 固定資産売却益－※３ 1会員権売却益－※４ 1出資金売却益※５ 228－違約金収入47－特別利益合計2753特別損失 関係会社株式評価損－※６ 26特別損失合計－26税引前当期純利益6823,677法人税、住民税及び事業税1951,358法人税等調整額△10△154法人税等合計1851,204当期純利益4972,473 |
| 株主資本等変動計算書 | ③【株主資本等変動計算書】 前事業年度（自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） (単位：百万円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計 資本準備金その他資本剰余金資本剰余金合計利益準備金その他利益剰余金利益剰余金合計 繰越利益剰余金当期首残高10,86710,529－10,529163,6633,679－25,077当期変動額 剰余金の配当 △389△389 △389当期純利益 497497 497自己株式の取得 △382△382自己株式の処分 167167利益剰余金から資本剰余金への振替 その他 66 6当期変動額合計－－66－107107△214△100当期末残高10,86710,529610,535163,7703,787△21424,976 新株予約権純資産合計当期首残高725,084当期変動額 剰余金の配当 △389当期純利益 497自己株式の取得 △382自己株式の処分 167利益剰余金から資本剰余金への振替 その他 6当期変動額合計－△100当期末残高724,983 当事業年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） (単位：百万円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計 資本準備金その他資本剰余金資本剰余金合計利益準備金その他利益剰余金利益剰余金合計 繰越利益剰余金当期首残高10,86710,529610,535163,7703,787△21424,976当期変動額 剰余金の配当 △386△386 △386当期純利益 2,4732,473 2,473自己株式の処分 △54△54 －214160利益剰余金から資本剰余金への振替 4848 △48△48 －当期変動額合計－－△6△6－2,0382,0382142,247当期末残高10,86710,529－10,529165,8095,826△027,223 新株予約権純資産合計当期首残高724,983当期変動額 剰余金の配当 △386当期純利益 2,473自己株式の処分 160利益剰余金から資本剰余金への振替 －当期変動額合計－2,247当期末残高727,231 |
| 重要な会計方針、財務諸表 | （重要な会計方針）１．有価証券の評価基準及び評価方法（１）子会社株式移動平均法による原価法を採用しております。 （２）その他有価証券（イ）市場価格のない株式等以外のもの時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）によっております。 （ロ）市場価格のない株式等移動平均法による原価法を採用しております。 なお、匿名組合出資金及び特定目的会社に対する優先出資証券については、契約に規定される決算報告日に応じて入手可能な決算書を基礎とし、持分相当額を純額で取り込む方法によっております。 ２.棚卸資産の評価基準及び評価方法（１）販売用不動産・仕掛販売用不動産個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）を採用しております。 また、賃貸中の建物については定額法にて減価償却を行っております。 なお、主な耐用年数は次のとおりであります。 建物 10～47年（２）貯蔵品最終仕入原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）を採用しております。 ３．固定資産の減価償却の方法（１）有形固定資産（リース資産を除く）定率法を採用しております。 ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）並びに2016年４月１日以降取得の建物附属設備及び構築物については定額法によっております。 なお、主な耐用年数は次のとおりであります。 建物 ８～39年工具、器具及び備品 ３～20年（２）無形固定資産（リース資産を除く）定額法を採用しております。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。 （３）リース資産所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。 ４．外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。 ５．引当金の計上基準（１）貸倒引当金売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。 （２）賞与引当金役職員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当事業年度負担額を計上しております。 ６．収益及び費用の計上基準 当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。 （イ）不動産開発事業、戦略国際事業 販売先であるメインターゲットは各事業で異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンション等の開発と収益不動産投資（リノベーション含む）に主軸を置き、顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務を負っております。 当該履行義務は、物件が引き渡される一時点で充足されると判断し、当該引渡時点において収益を認識しております。 なお、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（会計制度委員会報告第15号 2014年11月４日）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む）の譲渡については、当該基準に基づき、収益を認識しております。 また、収益不動産投資においては、取得した不動産をリーシング並びにリノベーション等により資産価値を高めた後、投資用不動産として顧客へ販売しており、保有期間における不動産の賃貸収益は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に従い会計処理のうえ、賃貸借期間にわたり収益を認識しております。 （ロ）不動産投資事業 主に物流施設開発投資を行っており、当該業務から生じる収益については、「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日）に従い収益を認識しております。 （ハ）不動産ファンド事業 不動産ファンド事業は、国内外投資家との共同投資ファンド等の運営を行っており、顧客とのアセットマネジメント契約に基づき運用資産の管理、運用資産の取得又は譲渡を行う運用に係る業務提供への履行義務を負っております。 当該履行義務は、アセットマネジメント契約に基づく役務提供された時点で充足されるものであり、当該契約期間にわたり収益を認識しております。 ７．ヘッジ会計の方法（１）ヘッジ会計の方法特例処理の要件を充たしている金利スワップについては、特例処理を採用しております。 （２）ヘッジ手段とヘッジ対象借入金の金利変動リスクを回避するため、金利スワップ取引を行っております。 （３）ヘッジ方針支払金利の変動リスクを抑制するために、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。 （４）ヘッジ有効性評価の方法金利スワップの特例処理の要件を充たしているため、有効性の評価を省略しております。 ８．その他財務諸表作成のための基礎となる事項匿名組合出資金の会計処理匿名組合等の損益のうち、当社に帰属する持分相当損益については、「売上高」又は「売上原価」に計上するとともに匿名組合出資金を加減する方法としております。 |
| 重要な会計上の見積り、財務諸表 | （重要な会計上の見積り）販売用不動産等の評価（１）当事業年度の財務諸表に計上した金額 当社は当事業年度において、販売用不動産29,432百万円及び仕掛販売用不動産21,787百万円を貸借対照表に計上しております。 （２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報（イ）算出方法 販売用不動産及び仕掛販売用不動産は個別法による原価法により評価され、正味売却価額が貸借対照表価額を下回った場合には、収益性が低下したものとして評価損を計上する必要があります。 なお、正味売却価額の算定にあたり、適切な販売公表価格又は販売予定価格がない場合には、不動産鑑定評価基準等に基づいて販売可能見込額を合理的に見積る必要があります。 （ロ）主要な仮定 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額は、予定販売価格及び予定販売費等に基づいて算定しております。 また、正味売却価額は、近隣地域における取引事例、予定販売価格及びマンション需要予測等を踏まえて見積もっております。 （ハ）翌事業年度の財務諸表に与える影響 将来の経済条件の変動等により正味売却価額の見直しが必要となった場合には、翌事業年度の財務諸表において追加の棚卸資産評価損が計上される可能性があります。 |
| 有価証券関係、財務諸表 | （有価証券関係）子会社株式及び関連会社株式前事業年度（2023年９月30日）市場価格のない株式等の貸借対照表計上額区分貸借対照表計上額（百万円）子会社株式561関連会社株式－合計561 当事業年度（2024年９月30日）市場価格のない株式等の貸借対照表計上額区分貸借対照表計上額（百万円）子会社株式566関連会社株式－合計566 |
| 税効果会計関係、財務諸表 | （税効果会計関係）１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳 前事業年度（2023年９月30日） 当事業年度（2024年９月30日）繰延税金資産 賞与引当金2百万円 45百万円減価償却費40 84不動産取得税5 11譲渡制限付株式報酬9 27未払事業税21 81減損損失14 14関係会社株式評価損6 6その他8 19繰延税金資産小計109 290将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額△39 △66評価性引当額小計△39 △66繰延税金資産合計69 224 ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 前事業年度（2023年９月30日） 当事業年度（2024年９月30日）法定実効税率30.6％ 30.6％（調整） 永久に損金に算入されない項目1.8 0.4受取配当金等永久に益金に算入されない項目0.0 0.0賃上げ促進税制による税額控除△3.2 －住民税均等割0.6 0.1評価性引当額△3.0 0.7その他0.3 0.9税効果会計適用後の法人税等の負担率27.1 32.7 |
| 企業結合等関係、財務諸表 | （企業結合等関係）該当事項はありません。 |
| 収益認識関係、財務諸表 | （収益認識関係）顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、財務諸表「注記事項（重要な会計方針）６.収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。 |
| 重要な後発事象、財務諸表 | （重要な後発事象）「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（重要な後発事象）」に同一の内容を記載しているため、注記を省略しております。 |
| 有形固定資産等明細表 | 【有形固定資産等明細表】 資産の種類当期首残高（百万円）当期増加額（百万円）当期減少額（百万円）当期末残高（百万円）当期末減価償却累計額又は償却累計額（百万円）当期償却額（百万円）差引当期末残高（百万円）有形固定資産 建物280－－280839196工具、器具及び備品52615744312土地1,319－－1,319－－1,319有形固定資産計1,651611,656128121,527無形固定資産 商標権0－－0000ソフトウエア667264720826その他0－－0－－0無形固定資産計677264820827長期前払費用439578－1,017660366357繰延資産 株式交付費99－－99998－新株予約権発行費2－－220－繰延資産計102－－1021028－ （注）当期増減額のうち主なものは次のとおりであります。 長期前払費用 増加額（百万円） 融資手数料及び株式報酬費の計上137 |
| 引当金明細表 | 【引当金明細表】 区分当期首残高（百万円）当期増加額（百万円）当期減少額（目的使用）（百万円）当期減少額（その他）（百万円）当期末残高（百万円）賞与引当金82478－247 |
| 主な資産及び負債の内容 | （２）【主な資産及び負債の内容】 連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。 |
| その他、財務諸表等 | （３）【その他】 該当事項はありません。 |
| 提出会社の株式事務の概要 | 第６【提出会社の株式事務の概要】 事業年度10月１日から９月30日まで定時株主総会毎年12月基準日９月30日剰余金の配当の基準日９月30日及び３月31日１単元の株式数100株単元未満株式の買取り 取扱場所（特別口座）東京都千代田区丸の内一丁目３番３号 みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部株主名簿管理人（特別口座）東京都千代田区丸の内一丁目３番３号 みずほ信託銀行株式会社取次所 ─────買取手数料株式の売買の委託に係る手数料相当額として別途定める金額公告掲載方法電子公告（掲載URL https://www.ascotcorp.co.jp/）の方法により行う。 ただし、やむを得ない事由により電子公告による公告ができない場合は、日本経済新聞に掲載して行う。 株主に対する特典該当事項はありません。 （注）当社の株主は、定款の定めにより、その有する単元未満株式について次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。 １ 会社法第189条第２項各号に掲げる権利２ 会社法第166条第１項の規定による請求をする権利３ 株主の有する株式数に応じて募集株式及び募集新株予約権の割当てを受ける権利 |
| 提出会社の親会社等の情報 | １【提出会社の親会社等の情報】 当社の金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等は、中国平安保険（集団）股份有限公司、中国平安保険海外（控股）有限公司、力創國際有限公司及び森燁有限公司であります。 |
| その他の参考情報 | ２【その他の参考情報】 当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。 （1） 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書（第25期 自 2022年10月１日 至 2023年９月30日）2023年12月22日関東財務局長に提出（2） 内部統制報告書及びその添付書類2023年12月22日関東財務局長に提出（3） 四半期報告書及び確認書（第26期第１四半期）（自 2023年10月１日 至 2023年12月31日）2024年２月14日関東財務局長に提出（第26期第２四半期）（自 2024年１月１日 至 2024年３月31日）2024年５月14日関東財務局長に提出（4） 臨時報告書2023年12月22日関東財務局長に提出金融商品取引法第24条の５第４項及び企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２の規定（株主総会における議決権行使の結果）に基づく臨時報告書であります。 2024年３月21日関東財務局長に提出金融商品取引法第24条の５第４項及び企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第３号の規定（特定子会社の異動）に基づく臨時報告書であります。 2024年６月10日関東財務局長に提出金融商品取引法第24条の５第４項及び企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第３号の規定（特定子会社の異動）に基づく臨時報告書であります。 2024年７月26日関東財務局長に提出金融商品取引法第24条の５第４項及び企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第３号の規定（特定子会社の異動）に基づく臨時報告書であります。 （5） 有価証券報告書の訂正報告書及び確認書訂正有価証券報告書（第25期有価証券報告書の訂正報告書）及び確認書を2024年２月19日関東財務局長に提出訂正有価証券報告書（第21期有価証券報告書の訂正報告書）及び確認書を2024年８月14日関東財務局長に提出訂正有価証券報告書（第22期有価証券報告書の訂正報告書）及び確認書を2024年８月14日関東財務局長に提出訂正有価証券報告書（第23期有価証券報告書の訂正報告書）及び確認書を2024年８月14日関東財務局長に提出訂正有価証券報告書（第24期有価証券報告書の訂正報告書）及び確認書を2024年８月14日関東財務局長に提出訂正有価証券報告書（第25期有価証券報告書の訂正報告書）及び確認書を2024年８月14日関東財務局長に提出（6） 臨時報告書の訂正報告書2024年11月13日関東財務局長に提出2024年６月10日提出の臨時報告書（特定子会社の異動）に係る訂正臨時報告書であります。 |
| 提出会社の保証会社等の情報 | 第二部【提出会社の保証会社等の情報】 該当事項はありません。 |
| 連結経営指標等 | (1)連結経営指標等回次第22期第23期第24期第25期第26期決算年月2020年９月2021年９月2022年９月2023年９月2024年９月売上高(百万円)15,55824,93245,92019,27336,787経常利益又は経常損失（△）(百万円)986△4791,4981,0094,431親会社株主に帰属する当期純利益(百万円)776122,0648983,017包括利益(百万円)776△1,1222,3198903,017純資産額(百万円)12,39424,91826,05525,35928,151総資産額(百万円)32,28767,04052,59167,81877,231１株当たり純資産額(円)209.85179.77192.87196.87216.81１株当たり当期純利益(円)13.170.1115.906.9723.28潜在株式調整後１株当たり当期純利益(円)－0.1015.756.95－自己資本比率(％)38.334.847.637.436.4自己資本利益率(％)6.50.18.53.611.3株価収益率(倍)14.41,698.313.321.57.6営業活動によるキャッシュ・フロー(百万円)△2,1161,117△16,722△24,096△394投資活動によるキャッシュ・フロー(百万円)△3,5162,1174,8643,499473財務活動によるキャッシュ・フロー(百万円)3,5612,30014,36217,8465,026現金及び現金同等物の期末残高(百万円)2,7548,33710,8488,09711,843従業員数(人)6527294105103(外、平均臨時雇用者数)(－)(38)(4)(4)(4)（注）１．第22期、第26期における潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。 ２．第23期において株式会社THEグローバル社を子会社化したことに伴い、第22期と比較して従業員数が大幅に増加しております。 ３．第24期において株式会社THEグローバル社を株式譲渡により連結の範囲から除外したことに伴い、第23期と比較して従業員数が大幅に減少しております。 ４．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第24期の期首から適用しており、第24期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。 |
| 提出会社の経営指標等 | (2)提出会社の経営指標等回次第22期第23期第24期第25期第26期決算年月2020年９月2021年９月2022年９月2023年９月2024年９月売上高(百万円)13,68619,80818,04412,57326,921経常利益(百万円)1,0481,6521,1774063,700当期純利益(百万円)8121,2827944972,473資本金(百万円)5,36710,86710,86710,86710,867発行済株式総数(株)58,948,922129,916,662129,916,662129,916,662129,916,662純資産額(百万円)12,41424,70325,08424,98327,231総資産額(百万円)30,82040,90745,82960,53069,801１株当たり純資産額(円)210.18189.91193.02193.95209.71１株当たり配当額(円)－3.003.003.005.00(うち１株当たり中間配当額)(－)(－)(－)(－)(－)１株当たり当期純利益(円)13.7911.176.123.8619.08潜在株式調整後１株当たり当期純利益(円)－10.956.063.85－自己資本比率(％)40.260.354.741.339.0自己資本利益率(％)6.86.93.22.09.5株価収益率(倍)13.816.134.638.99.2配当性向(％)－26.8649.0277.7226.20従業員数(人)4452708279(外、平均臨時雇用者数)(－)(－)(－)(－)(－)株主総利回り(％)91.388.0104.876.491.3（比較指標：JASDAQ INDEX スタンダード 及び東証スタンダード）(％)(112.7)(125.8)(288.8)(341.7)(372.2)最高株価(円)266350258214228最低株価(円)87172168142107（注）１．第22期、第26期における潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。 ２．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所スタンダード市場におけるものであり、それ以前は東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱスタンダードにおけるものであります。 ３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第24期の期首から適用しており、第24期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。 |