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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-12-12 |
| 英訳名、表紙 | REALGATE INC. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役 岩本 裕 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目51番10号 PORTAL POINT HARAJUKU |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-6804-3904 (代表) |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | false |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２ 【沿革】 当社は、「the SOHO」の運営受託を行うため、当時「the SOHO」のブランディングプロデュースを行う株式会社トランジットジェネラルオフィスの完全子会社として、2009年８月に設立されました。 以下、当社の沿革を記載しております。 年月概要2009年８月東京都目黒区上目黒において株式会社トランジットジェネラルオフィスが株式会社リアルゲイトを設立2009年９月宅地建物取引業の登録完了（東京都知事（3）90947）2010年１月プロパティマネジメントサービスを開始「the SOHO」が第１号施設2012年２月東京都港区北青山に本社を移転2012年７月マスターリースサービスを開始2017年11月一級建築士事務所の登録完了（東京都知事登録第62066号）2019年９月東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転2020年２月特定建設業許可取得（東京都知事許可（特-1）第151421号）2021年７月株式会社トランジットジェネラルオフィス所有の全株式を株式会社サイバーエージェントに譲渡、同社の連結子会社化2021年11月自社保有物件によるサービスを開始2023年２月東京都渋谷区千駄ヶ谷「PORTAL POINT HARAJUKU」に本社を移転2023年６月東京証券取引所グロース市場に上場 |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 (1) 事業の内容＜フレキシブルワークプレイス事業＞ フレキシブルワークプレイス事業は、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業であります。 （収益構造）当社の収益構造は、2009年の創業以降、PM契約をして契約事務手数料や運営フィーを安定して得るプロパティマネジメントモデルから開始し、2012年より建物を一括借り上げののち転借して安定した賃料を得るマスターリースモデル、2017年に一級建築士事務所登録、2020年に特定建設業許可を取得し、設計施工モデルを開始、2021年7月のサイバーエージェントグループ入り及び2023年6月の東証グロース市場上場後は、会社与信力を生かし、自ら物件を購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る再生物件保有モデル、販売用不動産の売却益を得たうえでその後のML等のストック型収入に繋げるキャピタルゲインモデルを開始しております。 ①ML契約（マスターリースモデル） 当社のML契約は、競争力の低下した築古ビルを中心に一括借り上げし、運営・管理しております。 不動産所有者に賃料を保証し借り上げたのちに、不動産価値を向上させ、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上しております。 土地や建物を保有することなく管理物件を転貸にて運用することで資本効率を高め、資産価値下落のリスクを抑えることにより、収益を安定的に確保することが可能となっております。 なお、ML契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。 ②PM契約（プロパティーマネジメントモデル） 当社のPM契約は、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務、テナント請求業務、建物や設備の点検代行等を行うことでビルオーナーから手数料を収受しております。 施設運営の実績と知識を基に、不動産価値を最大化する運営と管理を提供しております。 なお、PM契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。 ③設計・施工請負契約（設計・施工モデル）ａ. 設計監理契約（2017年11月一級建築士事務所登録） 物件の設計監理の請負契約について対応しております。 不動産は商品としての個別性が強くそれぞれに特有の事情を抱えており、個別性の強い築古ビルの抜本的な資産価値向上のためには、経験に基づく高度な技術力が必要とされます。 また、設計変更の内製化など事業推進の迅速化にも繋がっております。 ｂ. 工事請負契約（2020年２月特定建設業許可取得） リノベーション工事や新築工事だけでなく、運営物件における附帯工事の発生（補修、指定工事等）といった工事請負契約について対応しております。 特定建設業許可を取得したことによって、工事請負金額の制限が無くなっただけでなく、社内へのノウハウの蓄積や事業推進の迅速化にも繋がっております。 ④物件保有（再生物件保有モデル） 自社で物件を保有した上で、入居テナントと定期建物賃貸借契約を締結することで賃料収入を得るケースもあります。 自らが不動産所有者となることで賃料支払い負担がなくなることから、借入利息を勘案しても粗利では収益アップに繋がっております。 また、保有物件の売却により、売却益を確保しながらも、資産入替による財務バランスの確保を行う場合もあります。 この場合、保有物件売却後もML契約もしくはPM契約を締結することで、物件運営による安定的なストック型収入を継続させております。 ⑤販売用不動産の売却（キャピタルゲインモデル） 自社で販売用物件を購入したうえで、リノベーションによりバリューアップののち売却し、更に売却先の不動産所有者よりML契約ないしPM契約を締結することで、その後のストック収入につなげております。 また当社が施主としてバリューアップを行うことでキャピタルゲインを得ることができるようになっております。 当社のビジネスモデルは、ML・保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びPMにおけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られるストック型収入がメインであり、2024年９月期実績で売上全体の約70%を占めております。 ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしながらも、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や販売用不動産の売却といったフロー型収入が積み上がります。 売上構成推移／ストック型売上・フロー型売上（単位：百万円） 2022年９月期2023年９月期2024年９月期ストック型売上4,4294,9835,520フロー型売上1,4141,9882,428計5,8436,9727,948 事業系統図は、以下のとおりです。 ML契約 PM契約 物件保有 （運営物件） 2024年９月末時点において、累計プロジェクト（終了物件も含んだ累計プロジェクトを指します）は100件、獲得済プロジェクト（竣工前物件を含めたプロジェクトを指します）は71件、運営物件（竣工後のML・PM・保有物件を指します）は62件となっております。 獲得済プロジェクト内訳（71件）運用形態ML 42件PM 19件保有 ７件その他 ３件 運営物件内訳（62件）運用形態ML 41件PM 16件保有 ３件その他 ２件 （東京都心部を中心としたエリア展開） 当社は、築20年～40年で延床面積500坪前後の築古ビルが主な仕入物件となっております。 オフィス需要並びに収益性を鑑み、東京都心部（渋谷区、港区、目黒区）を中心に展開しております。 コンパクトな築古ビルを対象としているため、価格優位性の高い東京都心部での事業展開が可能となっております。 事業展開の規模を大きくせずに東京都心部の得意エリア内での当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を採用することで、他社との差別化を行っております。 当社の得意とするエリアは、潜在性を秘めた築古ビルの供給ストックが豊富であり、テナント需要にも恵まれています。 その上、当社がマーケットを熟知している地域であるからこそ、都心部で個性的なオフィスを適正価格で借りたいという需要に応えることが可能となっております。 また、エリアを集中させることにより、管理面での人的資源の投下が効率化され、運営費の抑制に繋がることも大きなメリットです。 なお、2024年９月末時点の獲得済プロジェクト71件のうち、渋谷区は29件、港区は18件、目黒区は14件です。 （入居テナント・契約内容） 2024年10月１日時点の入居テナント数は、区画契約998件、フリーデスク契約489件となっております。 区画契約998件のうち、事務所契約が835件と区画契約の約84％を占めております。 そして当社の入居テナントの多くを占めるのが区画専有面積50㎡未満のスモールオフィスであり、事務所契約の約63％を占めております。 また、入居テナントの業種は情報サービス業等がおよそ４分の１を占め、創立年数が10年以内の社歴の若い会社がおよそ６割を占めております。 (2) 事業の特色 ＜当社の強み＞ 当社の強みは、フレキシブルワークプレイス事業の運営実績により培われた、企画力、技術力、運営力だと考えております。 企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営までワンチーム、ワンストップでプロジェクトを推進しております。 プロジェクトが発足すると６名～10名程度のチームを編成し、各専門家がワンチーム、ワンストップでプロジェクトに取組むことで、事業推進の迅速化・効率化とノウハウの蓄積を実現しております。 各専門家についてですが、各許認可、登録の下で有資格者が以下のとおり在籍しております。 一級建築士事務所であり、2024年９月末時点で一級建築士が５名（役員１名除く）在籍しております。 特定建設業許可を取得しており、2024年９月末時点で１級建築施工管理技士が６名（役員１名除く）在籍しております。 宅地建物取引業者として、2024年９月末時点において、宅地建物取引士が47名（役員４名除く）在籍しております。 また運営実績に基づくエンドテナントへの適正価格を見極める力があり、エンドテナントへの想定賃料から逆算して事業収支が成り立つか判断のうえで事業化を決定することで、確実な事業運営を可能としております。 また、フレキシブルワークプレイスは企画次第で単価が大きく変動します。 例えば、当社の「LANTIQUE BY IOQ」は、運営延床面積3,107㎡、代官山にある築36年のヴィンテージマンションを1棟まるごとリノベーションし、住宅用途からオフィスやSOHO等へコンバージョンしております。 地下駐車場付きの平均150㎡12戸の住宅を、共用部が充実した平均60㎡、全35区画のスモールオフィスやSOHOにリノベーションすることで、再生前は910万円だった賃料収入が、再生後は1,790万円、約2倍と収益性が大きく向上させることができております。 同様に築50年、リノベーション後10年を超える物件でも、適切な運営管理・改修を行うことで高稼働を維持でき、高稼働を背景として賃料アップを実現することが可能となっております。 |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称住所資本金(百万円)主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合(％)関係内容(親会社) 株式会社サイバーエージェント（注）東京都渋谷区7,440メディア事業インターネット広告業ゲーム事業投資育成事業その他事業被所有64.87役員の兼任１名 （注）有価証券報告書提出会社であります。 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 提出会社の状況 2024年９月30日現在従業員数(名)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)8833.03.56,591〔6〕 (注) １．当社は、フレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載はしておりません。 ２．従業員数は就業人員（社外から当社への出向者を含む。 ）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員、季節工を含む。 )は、年間の平均人員を〔〕内に外数で記載しております。 ３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 (2) 労働組合の状況 労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しており、特記すべき事項はありません。 (3) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異 当社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律（平成27年法律第64号）」及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律（平成３年法律第76号）」の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。 (1) 経営方針当社は「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」という企業理念を掲げております。 当社は、フレキシブルワークプレイス事業によって、主に都心部の築古ビルに対してリノベーションを行うことで付加価値を付与し、不動産価値の最大化を追求しながらも、テナントに対しては質の良いクリエイティブなオフィスを提供することで、自由な働き方に寄り添い、豊かな街づくりに貢献します。 (2) 経営戦略等当社は、企画・設計・デザイン、建設、リーシング、運営までワンストップで手がけるフレキシブルワークプレイス事業を行っております。 また、事業展開のエリアを広げずに渋谷区、港区、目黒区を中心とした狭域エリア内で当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を継続してまいります。 運営形態としては、今後もマスターリース契約におけるテナント賃料や、プロパティマネジメント契約における運営受託手数料を中心とした物件運営によって得られる安定的なストック型収入をメインとしながらも、マスターリース契約やプロパティマネジメント契約に付随して獲得する設計・施工請負から得られるフロー型収入を組み合わせることで事業規模拡大を狙っていきます。 またサイバーエージェント社の子会社化及び株式上場を通じた与信力の向上による銀行融資を積極活用し、新規物件の取得を強化しております。 今後も優良物件の取得が重要となるため、強みである都心部中心のエリア展開というドミナント性は保ちつつ、ビルオーナーへの認知度・ブランド力の向上を通じて収益性の高い運営物件を増やしていくことが第一であると考えます。 さらに、保有を含めた今後の事業規模拡大のためには、これまでの銀行借入による資金調達に加えて、株式市場を通じた資金調達等の調達手段を組み合わせることで、財務バランスを保ちながら、事業拡大につなげていく方針です。 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、翌期以降３年間における売上高及び営業利益を重要な経営指標とし、中長期的に企業価値の最大化を図ってまいります。 また、売上高及び営業利益を向上させるために、物件稼働率、平均坪単価を経営上の重要な指標とし、その他、運営面積、累計プロジェクト数、獲得済プロジェクト数、運営中物件数等の指標を定点監視しております。 2023年９月期 10月11月12月１月２月３月４月５月６月７月８月９月平均坪単価（円／坪）24,19824,62624,59524,22024,99425,09024,33723,71324,18025,18524,95825,200物件稼働率95.2%98.2%97.5%95.8%96.3%96.8%95.1%95.1%96.3%96.5%96.1%98.3% 2024年９月期 10月11月12月１月２月３月４月５月６月７月８月９月平均坪単価（円／坪）25,52325,51625,61125,62325,73825,83325,87625,80025,58625,82026,14226,189物件稼働率98.6%97.9%98.3%98.4%98.6%98.7%98.8%98.0%97.9%98.5%98.1%99.0% ※月末時点での数値を記載※平均坪単価及び物件稼働率は、竣工後１年以上経過したML・保有物件について算出※平均坪単価及び物件稼働率の算出にあたり、終了予定物件については除外 2020年10月期2021年９月期2022年９月期2023年９月期2024年９月期運営面積（㎡）55,45565,49784,56585,43698,923累計プロジェクト数66768495100獲得済プロジェクト数5361656971運営中物件数4351585862 ※各期末時点での数値を記載※運営面積は、運営中物件のうちML・保有・PM物件が対象であり、共有面積を含めた床面積の総和を指す※累計プロジェクトは、終了物件も含んだ累計プロジェクトを指す※獲得済プロジェクトは、竣工前物件も含めたプロジェクトを指す※運営中物件は、竣工後のML・保有・PM物件等を指す (4) 中長期的な経営環境当社はフレキシブルワークプレイス事業に係る事業環境を以下のように認識しています。 ＜業界規模＞潜在的なオフィス市場の存在ニッセイ基礎研究所による調査比較によれば（※１）、2023年のわが国の不動産投資市場規模において収益不動産は289.5兆円であり、オフィスはそのうちの36％を占めるといわれています。 コロナ禍において、当社に対して、稼働率の低下したホテルをオフィスに用途変更したい、商業施設や住居内にオフィスを組み合わせたいなどの依頼が増えており、ホテルや商業施設等のオフィス以外からの用途変更等を鑑みれば、さらに大きな潜在市場が存在すると考えております。 都心部オフィス市場と事業拡大可能性東京都都市整備局によれば(※２)、2022年１月時点での東京23区のオフィス床面積は約9,568万㎡です。 その中でも当社のエリアターゲットである渋谷区は約645万㎡、港区は約1,828万㎡であります。 2024年９月末時点で、当社の運営面積は約9.8万㎡であり、オフィス市況そのものが巨大なマーケットであるため、当社の発展的な事業拡大の余地は十分にあると考えております。 その中でも東京都心部のオフィス賃料の単価優位性は高く、特に渋谷区の優位性は顕著となっております。 三鬼商事によれば（※３）、平均賃料については2024年９月度における都心５区の平均賃料が20,126円／坪であることに対し、渋谷区は23,688円／坪、稼働率については2024年９月度における都心５区の稼働率は95.4%であることに対し、渋谷区は96.2％と高い結果となっております。 競合他社との差別化という観点においても、渋谷区を中心とした狭域にて事業展開を行うことで、エリアニーズや需要の変化をいち早く掴み、新企画に反映できることからも渋谷区を中心とした狭域での事業展開をしていくことが差別化に繫がると考えております。 ＜市場動向＞建築単価・金利の上昇昨今の建築資材と人件費の大幅増による建築費高騰が謙虚であり、具体的には鉄骨造の事務所の建築費はこの2年間で1.5倍となっております。 また金利上昇も相まって、築古ビルの建替えに躊躇し、リノベーションを視野に入れるビルオーナーが増加しております。 今後も建築単価が大きく下落することはないと予測されますので、投下コスト抑制の観点から新築ではなく築古ビル再生を選択するビルオーナーは増えていくと考えております。 環境配慮に対する意識向上環境配慮への関心の高まりからも、新築建替えではなく、使えるものは長く使う不動産再生への需要が増加しております。 当社においても2024年7月リノベーション竣工したAMBRE（渋谷区千駄ヶ谷）においてDBJ Green Building認証を取得しておりますが、ビルオーナーにおいても同様に環境配慮の観点からも不動産再生を選択する機会が増加するものと考えております。 競争力を失ったビルの増加と差別化の必要性ザイマックス不動産総合研究所によると(※４)、2024年12月末時点で想定される東京都心５区（中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区）のオフィスストックは賃貸面積ベースで981万坪となっており、うち、中小規模ビルは443万坪、平均築年数は34.7年であり、大規模ビルの平均築年数26.0年に比べ築年経過が進んでいるとされております。 中小規模ビル443万坪のうち、当社の得意とするコンパクトな築20年以上の築古ビルはバブル時代に過剰供給されたことを背景に356万坪と80％の延床面積を占めており、当社のリノベーションの対象となる物件が豊富に存在しております。 対して、築20年未満の中小規模の築古ビルは87万坪存在します。 現時点で築浅であるこれらのオフィスビルも、いずれ古くなり競争力を失っていきます。 また、大規模ビルも同様に、経年による競争力の低下は避けられないため、いずれ古くなり競争力を失っていきます。 特に、現時点で築20年未満の築浅大規模ビルは237万坪の延床面積を占めており、供給ストックの過剰さから競争が激化していくと考えております。 すなわち、中小規模ビル・大規模ビルを問わず経年により競争力が失われていくことと想定されるため、当社のフレキシブルワークプレイス事業の対象となる物件はさらに増えていくと考えております。 東京都心５区オフィスピラミッド2024（賃貸面積ベース）＜出典：ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド2024」(※４)＞ ※１ ニッセイ基礎研究所「わが国の不動産投資市場規模（2023年）」https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=75460?site=nli※２ 東京都都市整備局「東京の土地2022」https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/seisaku/tochi/index.html※３ 三鬼商事「オフィスマーケット」 https://www.miki-shoji.co.jp/rent/report※４ ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド2024」https://soken.xymax.co.jp/2023/01/18/2301-stock_pyramid_2023/ (5) 事業上及び財務上の対処すべき課題① 優良物件の仕入 当社の継続的な事業拡大のためには、価格や立地、規模等の観点で当社の仕入基準に合致する優良な新規物件にアプローチし、オーナーとの接点を増やすことで、新規物件を獲得していくことが必須となってきます。 企画営業部員の仕入力を上げておくことが重要だと考えております。 ② 財務体質の健全性向上当社の事業は、不動産取得及び設備投資を行うための設備投資資金を必要とするビジネスモデルであります。 手元資金の他、銀行借入により物件購入資金及び設備投資資金を調達しております。 今後も物件購入を継続していく経営方針であるため、市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うために財務基盤の強化が必要となります。 そのため、定期的に金融機関への業績説明を行うことや、物件内覧等を通じて相互理解を深めることで取引がより強固となり、資金調達が円滑に行われるように意識しております。 株式上場の実現により、自己資本を増強することで財務体質の健全性の向上を図るとともに、信用力向上による調達金利の抑制も見込まれるため、金利上昇局面においても金利負担軽減を図ることができると考えております。 ③ 組織・ガバナンス体制の強化当社は、宅地建物取引業免許、一級建築士事務所登録、特定建設業許可といった許認可に基づいた事業を行っており、業法違反等による事業活動の停止や資格はく奪、建設業による事故や損害賠償の発生などが生じた場合は事業に多大な影響を及ぼします。 それに対処するために、規定上必要とされる人数を超えた有資格者の設置、コンプライアンス研修等の社員教育の実施、社外役員から牽制体制等を通じたガバナンス体制を強化することで、リスクを限りなく低減することが重要であると認識しています。 ④ 社員研修・教育制度の充実化と人材確保事業の発展のためには、継続的に優秀な人材を確保し、これを育成することが重要であると認識しております。 社内教育制度の拡充や、独実のビジネスモデルやノウハウの浸透を図ることにより、社員一人一人のレベルアップを図るとともに、管理職層の育成を強化して事業拡大に伴う組織体制の整備を進めていく方針です。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社のサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1) ガバナンス当社においては、取締役会がサステナビリティ全般に関するリスク及び機会の監督に対する責任と権限を有しており、その対応方針及び実行計画等に関する経営上の重要事項を審議・監視いたします。 詳細につきましては、「第４ 提出会社の状況 ４ コーポレート・ガバナンスの状況等 （１）コーポレート・ガバナンスの概要」に記載の通りであります。 (2) 戦略 当社の競争力の源泉は人材であり、持続的な企業価値向上にあたって最も重要な経営資源と考えております。 そのため、サステナビリティ関連の項目の中で、特に人的資本を重視しています。 当社における、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針は、以下のとおりです。 ① 人材の育成に関する方針組織に不足するスキル・専門性の獲得を社員に促すに当たって、その成果に応じ、キャリアプランや報酬等の処遇に反映できるよう人事制度を構築しております。 具体的には、手厚い資格制度（一級建築士4.5万円／月、宅地建物取引士3.5万円／月）や、人事考課制度における詳細な目標設定並びにフィードバックの実施などが挙げられます。 また、OJTや上長との定期的な面談に加え、社内及び社外講師を招いた研修を実施することで、全社的なスキルアップ・業務知識の獲得を図っています。 ② 社内環境整備に関する方針性別や年齢などに関係なく様々な人材が活躍できる環境や仕組みを整備し、多様な人材が意欲をもって活躍する活力ある組織の構築を推進していくとともに、優秀な人材を確保するため、新卒を対象とした定期採用に加え、即戦力として期待できる中途採用も積極的に行っております。 また、従業員から見た働きやすい職場環境を創出することが定着率並びに生産性の向上に繋がるという考えから、自律的キャリアの形成の観点での社内公募による異動制度の導入や、副業制度などを整備しております。 (3) リスク管理当社においては、サステナビリティ全般に関する機会を識別し評価できるよう、リスクマネジメント・コンプライアンス規程に基づき、リスク管理体制を整備しております。 詳細につきましては、「第４ 提出会社の状況 ４ コーポレート・ガバナンスの状況等 （１）コーポレート・ガバナンスの概要」に記載の通りであります。 (4) 指標及び目標当社は、「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」という企業理念のもと、人々の自由な働き方に寄り添い、豊かな街づくりに貢献していきます。 そのために、「 (2) 戦略」において記載した方針及びその他有効な戦略の追加・拡充の検討を重ねてまいります。 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する定量的な指標として、生産性（一人当たり営業利益）の目標数値を定め、企業価値向上に取り組んでまいります。 前年度において、2026年9月期の一人当たり営業利益目標を8.0百万円と定めましたが、物件保有の増加及びキャピタルゲインモデルによって生産性が大幅に向上しており、2024年9月期実績において、一人当たり営業利益8.7百万円と2年前倒しで目標を達成している状況であります。 3か年計画（2025年9月期～2027年9月期）と合わせて、一人当たり営業利益目標も大きく引き上げ、新目標とします。 指標当初目標実績（当事業年度）新目標生産性（一人当たり営業利益※）2026年９月期 8.0百万円2024年９月期 8.7百万円2027年９月期 15.0百万円 ※一人当たり営業利益は、期末時点における「営業利益÷従業員数」により算出※従業員数は、「第１ 企業の概況 ５ 従業員の状況」に記載した基準による |
| 戦略 | (2) 戦略 当社の競争力の源泉は人材であり、持続的な企業価値向上にあたって最も重要な経営資源と考えております。 そのため、サステナビリティ関連の項目の中で、特に人的資本を重視しています。 当社における、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針は、以下のとおりです。 ① 人材の育成に関する方針組織に不足するスキル・専門性の獲得を社員に促すに当たって、その成果に応じ、キャリアプランや報酬等の処遇に反映できるよう人事制度を構築しております。 具体的には、手厚い資格制度（一級建築士4.5万円／月、宅地建物取引士3.5万円／月）や、人事考課制度における詳細な目標設定並びにフィードバックの実施などが挙げられます。 また、OJTや上長との定期的な面談に加え、社内及び社外講師を招いた研修を実施することで、全社的なスキルアップ・業務知識の獲得を図っています。 ② 社内環境整備に関する方針性別や年齢などに関係なく様々な人材が活躍できる環境や仕組みを整備し、多様な人材が意欲をもって活躍する活力ある組織の構築を推進していくとともに、優秀な人材を確保するため、新卒を対象とした定期採用に加え、即戦力として期待できる中途採用も積極的に行っております。 また、従業員から見た働きやすい職場環境を創出することが定着率並びに生産性の向上に繋がるという考えから、自律的キャリアの形成の観点での社内公募による異動制度の導入や、副業制度などを整備しております。 |
| 指標及び目標 | (4) 指標及び目標当社は、「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」という企業理念のもと、人々の自由な働き方に寄り添い、豊かな街づくりに貢献していきます。 そのために、「 (2) 戦略」において記載した方針及びその他有効な戦略の追加・拡充の検討を重ねてまいります。 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する定量的な指標として、生産性（一人当たり営業利益）の目標数値を定め、企業価値向上に取り組んでまいります。 前年度において、2026年9月期の一人当たり営業利益目標を8.0百万円と定めましたが、物件保有の増加及びキャピタルゲインモデルによって生産性が大幅に向上しており、2024年9月期実績において、一人当たり営業利益8.7百万円と2年前倒しで目標を達成している状況であります。 3か年計画（2025年9月期～2027年9月期）と合わせて、一人当たり営業利益目標も大きく引き上げ、新目標とします。 指標当初目標実績（当事業年度）新目標生産性（一人当たり営業利益※）2026年９月期 8.0百万円2024年９月期 8.7百万円2027年９月期 15.0百万円 ※一人当たり営業利益は、期末時点における「営業利益÷従業員数」により算出※従業員数は、「第１ 企業の概況 ５ 従業員の状況」に記載した基準による |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | 当社における、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針は、以下のとおりです。 ① 人材の育成に関する方針組織に不足するスキル・専門性の獲得を社員に促すに当たって、その成果に応じ、キャリアプランや報酬等の処遇に反映できるよう人事制度を構築しております。 具体的には、手厚い資格制度（一級建築士4.5万円／月、宅地建物取引士3.5万円／月）や、人事考課制度における詳細な目標設定並びにフィードバックの実施などが挙げられます。 また、OJTや上長との定期的な面談に加え、社内及び社外講師を招いた研修を実施することで、全社的なスキルアップ・業務知識の獲得を図っています。 ② 社内環境整備に関する方針性別や年齢などに関係なく様々な人材が活躍できる環境や仕組みを整備し、多様な人材が意欲をもって活躍する活力ある組織の構築を推進していくとともに、優秀な人材を確保するため、新卒を対象とした定期採用に加え、即戦力として期待できる中途採用も積極的に行っております。 また、従業員から見た働きやすい職場環境を創出することが定着率並びに生産性の向上に繋がるという考えから、自律的キャリアの形成の観点での社内公募による異動制度の導入や、副業制度などを整備しております。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する定量的な指標として、生産性（一人当たり営業利益）の目標数値を定め、企業価値向上に取り組んでまいります。 前年度において、2026年9月期の一人当たり営業利益目標を8.0百万円と定めましたが、物件保有の増加及びキャピタルゲインモデルによって生産性が大幅に向上しており、2024年9月期実績において、一人当たり営業利益8.7百万円と2年前倒しで目標を達成している状況であります。 3か年計画（2025年9月期～2027年9月期）と合わせて、一人当たり営業利益目標も大きく引き上げ、新目標とします。 指標当初目標実績（当事業年度）新目標生産性（一人当たり営業利益※）2026年９月期 8.0百万円2024年９月期 8.7百万円2027年９月期 15.0百万円 ※一人当たり営業利益は、期末時点における「営業利益÷従業員数」により算出※従業員数は、「第１ 企業の概況 ５ 従業員の状況」に記載した基準による |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が財政状態、業績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。 当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。 当社では、「リスクマネジメント・コンプライアンス規程」を定め、経営会議において、リスクマネジメント・コンプライアンス事項について協議、決定を行う体制を整備しております。 また実際にリスクが発生した場合は、速やかに代表取締役への報告を行い、代表取締役の指示の下、当該リスクへの対応を行うこととしております。 なお、文中の将来に関する事項は本書提出日現在において当社が判断したものであり、将来において発生可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。 (1) 経済状況及び不動産市況の影響について［顕在可能性：中、影響度：中］当社のフレキシブルワークプレイス事業については、景気の後退、金利の上昇、消費税増税等の税制改正などが、当社の業績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社が運営する物件の主要なテナントはスタートアップ企業やベンチャー企業等の中小企業であるため、その需要は景気の動向に影響を受けやすい傾向にあります。 こうした現状を踏まえ、当社はその時々においてスピード感をもってプロジェクトを進行し、経済状況及び不動産市況に応じた不動産の運用形態を柔軟に選択することができるよう努めておりますが、景気の後退やオフィス空間の供給過剰等により不動産市況が下落し、物件稼働率が著しく低下する場合には、マスターリース物件において、テナントより収受する賃料がオーナーへの支払賃料を下回るなど、当社の業績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 競合について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、主に遊休不動産を再生しオフィス空間として提供するフレキシブルワークプレイス事業を展開しておりますが、企画・設計・デザイン、建設、リーシング、運営までワンストップで対応する体制を採用しております。 そのため、事業計画の策定からエンドユーザーとなるテナントに対する提案まで迅速に行うことが可能であると考えております。 当社のように東京都心部のコンパクトな築古ビルを対象に抜本的な不動産価値の向上を行う競合他社はないものと認識しております。 しかし、昨今の時代背景から、大手不動産デベロッパーや不動産再生会社等によるオフィス事業等への参入が増えてきており、それによる競争の激化や当社の優位性の確保が難しくなった場合、当社の業績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 物件の確保について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、物件の情報を不動産業者、大手鉄道会社及び金融機関等のルートから入手しており、それら不動産業者等との信頼関係の構築及び維持に努めております。 しかしながら、当不動産業界が共有する問題である不動産市況の変化あるいは物件の取得競争の激化等により、不動産業者等からの優良な情報が減少した場合、又は優良な物件を仕入れることが困難となった場合等には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 災害等の発生について［顕在可能性：中、影響度：大］昨今の気候変動等により地球規模での自然災害が発生しておりますが、特に日本においては地震の多発化、温暖化による集中豪雨の発生、台風の大型化等が見受けられます。 自然災害によって当社が所有する不動産の価値が著しく下落することで、当社の業績に影響を及ぼす可能性がありますが、当社は、自然災害等の発生に備え、人的被害の回避を最優先としつつ事業継続を図るため、災害発生時マニュアルの整備及び訓練等によって、リスク回避と被害最小化に努めております。 (5) 地域の偏在について［顕在可能性：中、影響度：大］当社が運営する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (6) 法的規制について［顕在可能性：小、影響度：中］当社は、事業を行う上で、宅地建物取引業法、建築基準法、建築士法及び消防法等の法令の他、関連する条例等多岐に渡る規制の適用を受けております。 法改正等の改廃については法務部門にて定期的に情報収集を行い、適宜所管部署と連係を図っておりますが、これらの法規制が改廃された場合又は新たな規制が導入された場合は対応に要するコストの増加や受注できない業務の発生などにより当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 免許登録について［顕在可能性：小、影響度：大］当社は、宅地建物取引業法をはじめ、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法等による法的規制を受けております。 当社では、これらの許認可等を受けるための諸条件及び関連法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。 今後、これらの関連法令が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合や新たな有資格者等の設置義務が発生する場合には、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 免許・登録等の別番号有効期間取消条項宅地建物取引業免許東京都知事(４)909472024年９月19日から2029年９月18日まで宅地建物取引業法第66条一級建築士事務所登録東京都知事登録第62066号2022年11月25日から2027年11月24日まで建築士法第26条特定建設業許可東京都知事許可(特-１)第151421号2020年２月20日から2025年２月19日まで建設業法第29条特定建設業許可東京都知事許可(特-４)第151421号2023年３月20日から2028年３月19日まで建設業法第29条 (8) 知的財産権について［顕在可能性：小、影響度：中］当社は、会社名や運営するサイト及び運営物件の名称等について商標登録を行っており、今後新たなサービスの展開を行っていくに際しても関連する名称の商標登録を行っていく方針です。 一方、他社の著作権や肖像権を侵害しないようサイト等に掲載する画像等については十分な監視・管理を行っており、現在、当社は第三者の知的財産権を侵害していないものと認識しております。 しかしながら、今後も当社に対して知的財産権の侵害を理由とする訴訟やクレームが提起されないという保証はなく、そのような事態が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (9) 訴訟の可能性について［顕在可能性：小、影響度：大］当社が企画又は管理運営している不動産については、入居トラブル等によって取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。 クレーム対応マニュアルの策定や人材育成を通じてトラブルの発生を防止するとともに、顧問弁護士等と連係をとれる体制を整備することでリスク軽減に努めておりますが、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります。 (10) 建設廃棄物の排出事業者責任について［顕在可能性：小、影響度：大］当社は元請業者として、廃棄物処理法において排出事業者の責務を負っております。 排出事業者責任の明確化のために、排出事業者が他社に処理を委託する場合には、当該産業廃棄物について、発生から最終処分が終了するまでの一連の処理が適正に行われるために必要な措置を講ずるよう努めなければなりません。 産業廃棄物処理が適正に行われるために、電子マニフェストを導入することで常時モニタリングを実施する他、建設マネジメント部内で産業廃棄物処理の手続きが適正に進められているかどうかを定期的に確認する体制をとっております。 現在、万が一、当社が排出事業者として責任を負う建設廃棄物について、適切に処理委託等されず不法投棄されていた事実が発覚した場合、その処分費用が発生する可能性があります。 現在まで、これらの違反について行政処分や係争、紛争はありませんが、その応対等により、当社の風評、事業及び業績に影響を与える可能性があります。 (11) 協力会社への外注について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、工事・施工を協力会社に外注しております。 協力会社の管理を徹底するよう努めておりますが、万が一協力会社の管理が徹底できないことによる施工品質の低下や現場における事故、廃棄物処理法の違反等の協力会社による不正行為が起こった場合、当社の信用度の低下及び損害賠償責任の負担等により、当社の業績に影響を与える可能性があります。 また、当社の仕入れ物件の増加により同時期に多数の工事を発注する場合に対応できる施工会社の確保が難しい場合、建築資材や労務費の高騰による外注原価の増加、不測の事態における工期の延長等が発生した場合も同様です。 (12) 設計・施工について［顕在可能性：中、影響度：中］当社の業績拡大のためには新規物件の獲得は必須となっておりますが、獲得した建物はその大半が老朽化が進んだ築古ビルであるため、安全性や遵法性を保ち、かつ当社のブランドイメージに沿う空間へと工事し、資産価値を向上させる必要があります。 物件の契約前には十分な事前調査を実施しておりますが、工事を進めていく段階で建物に構造上や耐震上の問題等が発生するケースや、重要な事故が発生する可能性があります。 この場合、工事費用の増大や竣工スケジュールに遅れが生じ、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (13) 修繕について［顕在可能性：中、影響度：大］当社は、高いデザイン性を実現しつつも、高い安全性と品質にこだわった設計・施工を心掛けております。 しかしながら、当社が設計・施工した物件に不具合や老朽化による修繕の必要性が生じる可能性は否定できず、その際の手直しに要する追加の施工費、重大な瑕疵による損害賠償等は、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、人身や施工物等に係る重大な事故の発生も損害賠償金の支払い等により当社の信用が著しく毀損した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (14) 敷金及び差入保証金について［顕在可能性：小、影響度：中］当社は、初期投資を当社が負担するケース、あるいは、ビルオーナーが負担するケースがあり、各々の物件により、対応は異なっております。 このため必要に応じて、一部の不動産オーナーに対して、当社が敷金及び保証金を差し入れるケースがあります。 この場合、契約終了に伴って、契約条項に基づき、敷金及び保証金の返還を受けることとなります。 当社では、敷金及び保証金を差し入れている不動産オーナーに対して信用調査を定期的に行っております。 しかしながら、倒産等不測の事態により、不動産オーナーから敷金及び保証金を回収できなくなる場合は、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (15) 資金調達について［顕在可能性：中、影響度：中］物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件毎に金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。 今後、新たに計画した資金調達が不調に終わった場合には、当社の業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 また、一部の金融機関との契約には財務制限条項が付されており、財務制限条項に抵触し、一括返済が必要となった場合には、当社の財政状態、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (16) 有利子負債への依存について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、事業の運営資金を主に金融機関からの借入によって調達しております。 当社は特定の金融機関に依存することなく借入金の調達を行っておりますが、金融情勢や経済情勢等により金利水準や金融環境等に変動があった場合、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (17) 固定資産の減損について［顕在可能性：大、影響度：中］当社は、「固定資産の減損に係る会計基準」及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」を適用しております。 当社では、遊休不動産への設備投資等により、有形固定資産が増加傾向にあります。 今後資産の利用状況及び資産から得られるキャッシュ・フローの状況等が悪化し、減損処理が必要となった場合、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (18) 物件売却に係る売上計上時期のずれについて［顕在可能性：中、影響度：大］当社は、物件売却の際には、当該売上高及び売上原価は物件の引渡時に計上されます。 また、一取引当たりの金額は、他のストック型収入に比較して高額となっており、単発の物件売却取引の有無によって各期の業績は変動します。 したがって、物件売却の有無、予定していた物件の引渡及び売却金額が想定どおりに行われなかった場合等、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (19) 工事請負契約に係る売上計上時期のずれについて［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、工事請負契約について、取引開始から完全に履行義務を充足すると見込まれる時点までの期間がごく短い場合には、完全に履行義務を充足した時点で収益を認識しております。 そのため、当社に起因しない何らかの事情により、工事遅延等が発生した場合、当初予定の売上計上時期がずれ、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (20) 人材確保・育成について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、従業員88名（2024年9月30日現在）であり、従業員一人当たりの業務領域が広汎に亘ることがあります。 不動産業界の競争激化の中での事業拡大を図るためには、従業員すべてが業務の各段階において当社独自の遂行方法を基本とした専門的なスキルを持つスペシャリスト性や全体を統括できるゼネラリスト性を発揮する必要があり、これらの能力を兼ね備えた人材の確保が重要であると言えます。 このような人材確保のために、中途採用を積極的に実施しております。 また、全従業員に対する教育研修を充実することにより、人材の育成に努める方針であります。 しかしながら、人材の確保、育成が適切に行えなかった場合には、当社の今後の事業展開に影響を与える可能性があります。 (21) 特定の人物への依存について［顕在可能性：小、影響度：中］当社の創業者であり、代表取締役である岩本裕は、その企画・営業力、技術力、知識ノウハウ、経営判断能力を生かして、当社の経営方針や戦略の決定及び事業推進において重要な役割を果たしております。 当社は特定の人物へ過度に依存することなく、より組織的な経営体制を目指し、人材採用・育成に力を入れ、経営リスクの軽減を図る所存でありますが、何らかの要因により、取締役としての執行が困難となった場合には、当社の業績及び今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 (22) 内部管理体制について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、企業価値の継続的な向上のため、コーポレート・ガバナンスが有効に機能することが不可欠であると認識しております。 業務の適正性及び財務報告の信頼性の確保のための内部統制システムの適切な運用、さらに健全な倫理観に基づく法令遵守を徹底するため、内部管理体制の充実を図ってまいります。 しかしながら、業務の急速な拡大により、十分な内部管理体制の構築が追いつかないという状況が生じる場合には、適切な業務運営が困難となり、当社の事業及び業績に影響を与える可能性があります。 (23) システムに関して［顕在可能性：中、影響度：中］ 自然災害、停電等様々な原因により、当社のサーバーがシステムダウンを起こし、業務ができない等の障害が発生する可能性があります。 当社では、システムのバックアップを行うとともに、緊急時の対応については、システム会社等による早期の復旧を図る体制を構築しておりますが、万が一想定を超えるシステム障害が発生した場合には、業務負荷に伴い当社サービスの低下等が発生し、当社の業績に影響を与える可能性があります。 (24) 情報の漏洩について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。 これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。 しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社の社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (25) 親会社グループとの関係について［顕在可能性：中、影響度：小］本書提出日現在において、当社の親会社である株式会社サイバーエージェントは当社発行済み普通株式の64.8％を所有し、当社の経営において、親会社の承認を必要とする事項は存在しておりませんが、当社取締役の選解任、合併その他の組織再編の承認、重要な事業の譲渡、当社定款の変更及び剰余金の決定に関して、他の株主の意向に関わらず株式会社サイバーエージェントが影響を与える可能性があります。 また、当社業容の変化や市場環境による影響等により、株式会社サイバーエージェントが当社株式売却等を行なった場合には、当社の資本構成等に影響を及ぼす可能性があります。 (25-1) 親会社グループとの取引関係について当社の親会社である株式会社サイバーエージェントおよび親会社グループ会社との本書提出日現在における取引関係に該当する項目はありません。 親会社および親会社グループと取引を行う場合には、取引を行なうこと自体に合理性(事業上の必要性)があること、および取引条件の妥当性(他の取引先と同等の条件であり、個別にその条件の妥当性が確認できる)があることが担保される場合に限り、取締役会決議により取引の開始・変更の決定を行なっております。 (25-2) 親会社グループとの人的関係について当社取締役６名のうち、取締役（非常勤）である中山豪氏は、親会社である株式会社サイバーエージェントの専務取締役を兼ねております。 当該兼務は、同氏が株式会社サイバーエージェントにおいて培ってきた豊富な経営経験から、当社に関する助言を得ることを目的として当社が招聘したものであります。 (26) 親会社グループにおける当社の位置付けについて［顕在可能性：小、影響度：小］当社は親会社グループにおいて、その他事業に区分されております。 同社グループにおいて、当社と同様の事業領域において事業を展開しているグループ企業はなく、グループ内における競合は生じておりません。 しかしながら、将来において同社グループの事業戦略や当社の位置付け等に著しい変更が生じた場合には、当社の事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社としては、築古ビルに対して耐震補強や増築、用途変更などを通じて抜本的な資産価値の向上を提供する事業を展開しており、不動産取得及び設備投資を行うための資金を必要とする事業のため、上場による資金調達力の強化、知名度や社会的信用度が向上することで、より多くの事業展開が可能になると判断し、上場を選択しております。 (27) 新株予約権による希薄化について［顕在可能性：中、影響度：中］当社は、役職員の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。 当事業年度末時点において、新株予約権の株数は132,800株であり、当社発行済株式数の2,822,800株に対する潜在株式比率は4.5％に相当しております。 今後、行使がなされた場合には、当社の１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。 (28）当社株式の流動性について［顕在可能性：中、影響度：中］当事業年度末において、株式会社東京証券取引所の定める当社の流通株式比率は29.0％となっております。 今後は、当社の事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達、ストック・オプションの行使による流通株式数の増加、親会社他既存株主からの売出等の施策を組み合わせることで、流動性の向上を図っていく方針ではありますが、何らかの事情により流動性が低下する場合には、当社株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それにより当社株式の需給関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。 (29）配当政策について［顕在可能性：小、影響度：中］当社は、株主に対する利益還元を経営の重要課題の一つとして位置付けておりますが、財務体質の強化に加えて事業拡大のための内部留保の充実等を図り、収益基盤の多様化や収益力強化のための投資に充当することが株主に対する最大の利益還元につながると考えております。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。 )の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況（資産）当事業年度末における流動資産は5,526,633千円となり、前事業年度末に比べ1,519,304千円増加いたしました。 これは、主に販売用不動産で保有する「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」及び「IVY WORKS」の売却を行った一方、当期新たに販売用不動産３物件「OMB目黒区中町」「(仮称)目黒区大橋１丁目PJ」「（仮称）代々木４丁目PJ」の取得を行ったことで、販売用不動産が2,288,752千円増加した一方、新規物件の取得が進んだこと等により現金及び預金が832,401千円減少したこと等によるものです。 固定資産は10,368,085千円となり、前事業年度末に比べ2,968,443千円増加いたしました。 これは主に「（仮称）渋谷区鉢山町PJ（ミズレイコ72ビル）」「（仮称）渋谷区鉢山町PJ（カラート71ビル）」の取得等による土地の増加2,177,090千円、建物の増加928,490千円等によるものです。 この結果、資産合計は15,894,719千円となり、前事業年度末に比べて4,487,748千円増加いたしました。 （負債）当事業年度末における流動負債は5,837,629千円となり、前事業年度末に比べ1,510,325千円増加いたしました。 これは主に不動産取得のための借入の借換え（条件変更）を行ったことにより短期借入金が1,842,000千円減少した一方、新規の物件取得に伴う借入の増加に伴い１年内返済予定の長期借入金が3,334,740千円増加したこと等によるものです。 固定負債は7,345,438千円となり、前事業年度末に比べ2,547,324千円増加いたしました。 これは主に、前述の借換え及び新規の物件取得等により長期借入金が2,442,888千円増加したこと等によるものです。 この結果、負債合計は13,183,068千円となり、前事業年度末に比べて4,057,649千円増加いたしました。 （純資産）当事業年度末における純資産合計は2,711,650千円となり前事業年度末に比べて430,098千円増加いたしました。 これは主に、当期純利益の計上により利益剰余金が380,368千円増加したこと等によるものであります。 ② 経営成績の状況当事業年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され、インバウンド需要やサービス消費の回復をはじめとして、社会経済活動の正常化に向けた動きがみられました。 しかしながら、不安定な海外情勢などを背景に資源・エネルギーや原材料価格の高騰や、円安などの影響により過度にインフレを恒常化させる可能性がある等、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。 当社の主たる事業である不動産賃貸業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和されたことにより、穏やかにではありますが長らく低迷していたオフィス市況も回復傾向にあります。 その中でもスタートアップ企業やIT企業が多く拠点を構えている渋谷区のオフィス市況は回復が早く、当社の主な展開エリアであることからも業績の堅調な推移につながっております。 また、オフィスの在り方は多様化を見せており、とりわけ大型オフィスビルの分散化や低稼働率に悩むホテルや商業施設からオフィスへの用途変更やサテライトオフィスの需要拡大など、働き方や働く場所の多様化が進むことによって、新たなオフィス需要が生まれております。 このような状況の中、当社は技術力・企画力・運営力を柱に、時代のニーズを敏感に捉えながら、競争力の低下した不動産をフレキシブルなワークプレイスへと再生させ、新たな価値を生み出してまいりました。 実績により蓄積されたソリューション力は、築古ビルのみに留まらず、新築・築浅物件や競争力の低下したホテルや商業施設につきましても需要が高まり、順調に事業を拡大しております。 また、当事業年度においては設計・施工請負の増加や、販売用不動産の売却などが収益に貢献しております。 その結果、当事業年度の業績につきましては、売上高は7,948,486千円(前年同期比14.0％増)、営業利益は766,773千円(前年同期比39.7％増)、経常利益は629,935千円(前年同期比30.0％増)、当期純利益は380,368千円(前年同期比36.5％増)となりました。 当社の事業セグメントは、フレキシブルワークプレイス事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。 ③ キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物の期末残高は1,130,352千円となりました。 各キャッシュ・フローの状況とその主な要因は以下のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は、1,332,824千円（前年同期は1,505,901千円の獲得）となりました。 これは主に、税引前当期純利益551,577千円（前年同期は425,872千円）、減価償却費369,555千円（前年同期は367,464千円）が計上された一方で、販売用不動産で保有する「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」及び「IVY WORKS」の売却及び新たに販売用不動産３物件「OMB目黒区中町」「(仮称)目黒区大橋１丁目PJ」「（仮称）代々木４丁目PJ」の取得を行ったことにより、販売用不動産の増減額（△は増加）△2,308,269千円（前年同期は458,368千円）が計上されたこと等によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は、3,382,402千円（前年同期は3,051,036千円の支出）となりました。 これは主に、有形固定資産の取得による支出3,197,148千円（前年同期は2,911,956千円の支出）等が計上されたことによるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は、3,882,825千円（前年同期は2,864,949千円の獲得）となりました。 これは主に、不動産取得のための借入の借換え（条件変更）を行ったことにより短期借入金から長期借入金への振替等による短期借入金の純増減額（△は減少）△1,842,000千円（前年同期は1,842,000千円）及び長期借入れによる収入7,333,000千円（前年同期は922,042千円の獲得）が計上された他、長期借入金の返済による支出が1,557,670千円（前年同期は1,132,054千円の支出）計上されたこと等によるものです。 ④ 生産、受注及び販売の実績ａ 生産実績及び受注実績当社が提供するサービスの性格上、生産実績及び受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。 ｂ 販売実績販売実績は、次のとおりであります。 なお当社はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。 サービス区分の名称売上高（千円）前期比ML・保有（賃貸）4,985,58110.2%PM529,20717.8%設計・施工1,132,685△12.0%販売1,295,36484.8%その他5,646△48.7%合計7,948,48614.0% (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ① 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容（売上高）ストック型収入についてはマスターリース物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は4,748,364千円、自社保有物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は237,216千円、プロパティマネジメント売上は529,207千円、リーシング報酬といったその他売上は5,646千円となっております。 またフロー型収入として、設計・施工請負契約売上1,132,685千円、販売用不動産の売却による売上1,295,364千円が計上されております。 その結果として、売上高は7,948,486千円(前年同期比14.0％増)となりました。 当社は、ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしつつも、マスターリース物件やプロパティマネジメント契約の受託に付随する形で設計・施工請負の受託による設計・施工請負契約売上が発生しております。 また2023年より販売用不動産を売却し、売却後もマスターリースないしプロパティマネジメント契約を受託することで安定的なストック型収入につなげております。 （売上原価、販売費及び一般管理費、営業利益）売上原価は運営物件数の増加、建設請負案件にかかる請負原価及び販売用不動産の売却原価により6,656,185千円(前年同期比11.1％増)となりました。 販売費及び一般管理費は上場後の維持コストや会計監査人変更に伴う費用の発生等により525,527千円(前年同期比21.0％増)となりました。 結果として、営業利益は766,773千円(前年同期比39.7％増)となりました。 （営業外収益、営業外費用及び経常利益）営業外収益は2,078千円(前年同期比38.3％増)と大きな発生はありません。 営業外費用は主に不動産購入及び設備投資にかかる借入に伴う支払利息の発生等により、138,916千円(前年同期比111.2％増)となりました。 その結果、経常利益は629,935千円(前年同期比30.0％増)となりました。 （特別損益、当期純利益）特別利益は9,500千円(前年同期比78.0％増)と大きな発生はありません。 特別損失は主に固定資産の減損損失の発生により87,858千円(前年同期比37.0％増)、税引前当期純利益は551,577千円(前年同期比29.5％増)、当期純利益は380,368千円(前年同期比36.5％増)となりました。 ② 資本の財源及び資金の流動性についての分析当社の資本の財源及び資金の流動性について、当社の事業活動における運転資金需要の主なものは、運営物件にかかる支払賃料、管理経費及び人件費等の販売費及び一般管理費となります。 投資資金需要のうち主なものは、物件の購入費用及びリノベーション設備投資によるものであります。 また、投資資金は金融機関からの長期借入を基本としております。 当事業年度末における借入金残高は9,706,811千円(前年同期比68.1％増)となっております。 なお、財政状態の分析については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態の状況」に、キャッシュ・フローの状況については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 ③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。 この財務諸表の作成に当たりまして、必要と思われる見積りは、合理的な基準に基づいて実施しております。 詳細は、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (１)財務諸表 注記事項」に記載のとおりであります。 ④ 経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。 ⑤ 経営者の問題認識と今後の方針について「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりとなります。 ⑥ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおり、売上高及び営業利益を最重要の経営指標としつつも、売上高及び営業利益を向上させるための指標として物件稼働率、平均坪単価等を月次確認しております。 目標達成のための項目として、ストック型収入につながる既存物件における稼働率の維持と賃料適正化（平均坪単価のアップ）、新規物件の早期リーシング、保有物件の計画的な売却、設計・施工請負業務の進捗等がポイントとなり、当項目を確実に達成していくことを重要視しております。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 物件の購入及び付加価値向上のための設備投資による継続的な事業拡大を目的として、設備投資等を行っております。 当事業年度の設備投資等の総額は3,377,353千円であります。 当事業年度における主な増加は、カラート71ビルにかかる設備投資1,580,602千円（内訳：建物及び建物付属設備409,814千円、土地1,170,788千円）、ミズレイコ72ビルにかかる設備投資1,147,081千円（内訳：建物及び建物付属設備140,779千円、土地1,006,302千円）となります。 当社の事業はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 当社における主要な設備は、以下のとおりであります。 2024年９月30日現在 事業所名(所在地)設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(名)建物及び建物付属設備土地(面積㎡)その他敷金 保証金合計AMBRE(東京都渋谷区)賃貸オフィス(自社保有物件)625,4561,566,011(223.09)16,821－2,208,288－カラート71ビル(東京都渋谷区)賃貸オフィス(自社保有物件)409,8141,170,788(504.04)－－1,580,602－ミズレイコ72ビル(東京都渋谷区)賃貸オフィス(自社保有物件)140,7791,006,302(336.00)－－1,147,081－THE MOCK-UP(東京都千代田区)賃貸オフィス(自社保有物件)424,423662,495(488.44)623－1,087,542－PORTAL POINT HARAJUKU(東京都渋谷区)賃貸オフィス(賃借物件)136,539－4,589200,000341,12888 (注) １．当社はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、セグメント情報に関連付けた記載は行っておりません。 ２．PORTAL POINT HARAJUKUは賃借物件の一部を当社事務所として使用しております。 ３．上記の他、他の者から賃借している設備の内容は、下記のとおりであります。 事業所名(所在地)設備の内容年間リース料(千円)全てのマスターリース物件本社、賃貸オフィス2,858,343千円 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 (1) 重要な設備の新設等事業所名(所在地)設備の内容投資予定額資金調達方法着手年月完了予定年月総額(百万円)既支払額(百万円)カラート71ビル(東京都渋谷区)賃貸オフィス(自社保有物件)1,9301,597借入資金2024年６月2025年２月ミズレイコ72ビル(東京都渋谷区)賃貸オフィス(自社保有物件)1,3501,153借入資金2024年６月2025年２月 (2) 重要な設備の除却等重要な設備の除却等の計画はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 3,377,353,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 33 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 4 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 6,591,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 該当事項はありません。 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2024年９月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数(株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 株式会社サイバーエージェント東京都渋谷区宇田川町 ４０－１号1,830,00064.84 岩本 裕東京都町田市136,0004.82 ＭＳＩＰ ＣＬＩＥＮＴ ＳＥＣＵＲＩＴＩＥＳ（常任代理人 モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式会社）２５ ＣＡＢＯＴ ＳＱＵＡＲＥ, ＣＡＮＡＲＹ ＷＨＡＲＦ, ＬＯＮＤＯＮ Ｅ１４ ４ＱＡ,Ｕ.Ｋ.（東京都千代田区大手町１丁目９－７）73,5002.60 山内 一志埼玉県さいたま市緑区50,3001.78 株式会社ＳＢＩ証券東京都港区六本木１丁目６－１46,5001.65 サッポロ不動産開発株式会社東京都渋谷区恵比寿４丁目 ２０－３40,0001.42 ＢＮＹＭ ＳＡ/ＮＶ ＦＯＲ ＢＮＹＭ ＦＯＲ ＢＮＹＭ ＧＣＭ ＣＬＩＥＮＴ ＡＣＣＴＳ Ｍ ＩＬＭ ＦＥ（常任代理人 株式会社三菱ＵＦＪ銀行）２ ＫＩＮＧ ＥＤＷＡＲＤ ＳＴＲＥＥＴ, ＬＯＮＤＯＮ ＥＣ１Ａ １ＨＱ ＵＮＩＴＥＤ ＫＩＮＧＤＯＭ（東京都千代田区丸の内１丁目４－５）24,7000.88 中尾 恭子兵庫県川西市23,6000.84 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１丁目８－１２22,5000.80 鷲田 真一東京都豊島区21,1000.75 計―2,268,20080.36 |
| 株主数－金融機関 | 2 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 16 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 3 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 12 |
| 株主数－個人その他 | 1,003 |
| 株主数－その他の法人 | 23 |
| 株主数－計 | 1,059 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 鷲田 真一 |
| 株主総利回り | 1 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数(株)価額の総額(百万円)当事業年度における取得自己株式4190当期間における取得自己株式―― (注) 当期間における取得自己株式には、2024年12月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -218,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -218,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式及び自己株式に関する事項株式の種類当事業年度期首増加減少当事業年度末発行済株式 普通株式(株)2,781,20041,600－2,822,800自己株式 普通株式(株)－419－419 （変動事由の概要）普通株式の増加数の主な内訳は、次のとおりであります。 ストック・オプションの権利行使による増加 23,100株譲渡制限付株式報酬としての割当 18,500株 自己株式の増加数の主な内訳は、次のとおりであります。 2023年12月14日の取締役会決議による従業員向け譲渡制限付株式報酬対象者の退職に伴う自己株式の無償取得による増加 300株単元未満株式の買取による増加 119株 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 有限責任監査法人トーマツ |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独 立 監 査 人 の 監 査 報 告 書 2024年12月12日株式会社リアルゲイト 取締役会御中 有限責任監査法人トーマツ 東京事務所指定有限責任社員公認会計士広瀬 勉業務執行社員指定有限責任社員公認会計士中村 進業務執行社員 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社リアルゲイトの2023年10月1日から2024年9月30日までの第16期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社リアルゲイトの2024年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する事業年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 有形固定資産の減損兆候の判定と回収可能価額の算定監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 株式会社リアルゲイト（以下、会社）は、スモールオフィスやシェアオフィスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させるフレキシブルワークプレイス事業（以下、FWP事業）を主たる事業としている。 FWP事業は、主に物件を自社で保有又はオーナーからマスターリース契約により借り上げ、テナントに転貸することで賃料収入を得るストック型ビジネスのほか、請負による設計・施工契約や販売用不動産の売却といったフロー型ビジネスから構成されている。 会社の貸借対照表には、上述のストック型ビジネスに関連する建物や土地を含め、当事業年度末に8,153,064千円の有形固定資産が計上されている。 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）1. 固定資産の減損及び（損益計算書関係）5 減損損失に記載のとおり、会社は主に物件を基準としてグルーピングを行っており、営業活動から生ずる損益等の継続的なマイナス又はその見込み、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等の減損兆候が識別された場合には、減損損失の要否を判定している。 判定の結果、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回り、減損損失の認識が必要と判断された場合、帳簿価額を回収可能価額（割引後将来キャッシュ・フローで計算する使用価値又は正味売却価額の高い方）まで減額し、帳簿価額の減少額を減損損失として認識している。 当事業年度においては、営業活動から生ずる損益が継続的にマイナスとなる物件において、87,858千円の減損損失が計上されている。 減損兆候の判定及び回収可能価額の算定は、立地や過去の実績に基づいた賃料、稼働率、各物件に配賦される本社費等間接費を考慮した経費の仮定を含め、物件毎の将来キャッシュ・フローを基礎として行われる。 これらの仮定は経営者の主観や不確実性を伴い、合理的でない賃料や稼働率の仮定が設定された場合や、間接費の配賦が適切に行われない場合には、減損損失の認識時点や減損損失計上額を誤る可能性がある。 以上より、当監査法人は、減損兆候の判定及び回収可能価額の算定の妥当性が、当事業年度の財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、会社の減損兆候の判定及び回収可能価額の算定について、主に以下の監査上の対応を実施した。 （１）関連する内部統制・減損兆候の判定を正しく実施し、合理的な回収可能価額を算定するための内部統制（減損兆候判定シート及び回収可能額の算定を含む減損測定シートの責任者による承認）を理解した。 （２）減損兆候の判定・減損兆候判定シートを入手し、判定対象となる物件が網羅的に含まれていること、間接費の配賦を含め物件毎の損益が正確に計算されていることを根拠資料と照合した。 ・物件毎の損益等に基づき、減損兆候が正確かつ網羅的に識別されていることを確認した。 （３）回収可能価額の算定・減損兆候が識別された物件のキャッシュ・フローの実績と、同物件の過年度の将来キャッシュ・フロー計画を比較することにより、将来キャッシュ・フロー計画の策定に関する経営者による見積りの精度を評価した。 ・将来キャッシュ・フローの基礎となる賃料、稼働率、配賦間接費を含む仮定について、期末日後を含む直近稼働実績に関連する資料の確認、類似物件実績との比較、経営者への質問等により、その合理性を評価した。 ・割引計算に使用する割引率の計算要素について、外部機関が公表している情報との比較、及び割引率の再計算により、割引率の適切性を評価した。 その他の事項 会社の2023年９月30日をもって終了した前事業年度の財務諸表は、前任監査人によって監査されている。 前任監査人は、当該財務諸表に対して2023年12月７日付で無限定適正意見を表明している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(3)【監査の状況】 に記載されている。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 (注) １．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 有形固定資産の減損兆候の判定と回収可能価額の算定監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 株式会社リアルゲイト（以下、会社）は、スモールオフィスやシェアオフィスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させるフレキシブルワークプレイス事業（以下、FWP事業）を主たる事業としている。 FWP事業は、主に物件を自社で保有又はオーナーからマスターリース契約により借り上げ、テナントに転貸することで賃料収入を得るストック型ビジネスのほか、請負による設計・施工契約や販売用不動産の売却といったフロー型ビジネスから構成されている。 会社の貸借対照表には、上述のストック型ビジネスに関連する建物や土地を含め、当事業年度末に8,153,064千円の有形固定資産が計上されている。 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）1. 固定資産の減損及び（損益計算書関係）5 減損損失に記載のとおり、会社は主に物件を基準としてグルーピングを行っており、営業活動から生ずる損益等の継続的なマイナス又はその見込み、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等の減損兆候が識別された場合には、減損損失の要否を判定している。 判定の結果、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回り、減損損失の認識が必要と判断された場合、帳簿価額を回収可能価額（割引後将来キャッシュ・フローで計算する使用価値又は正味売却価額の高い方）まで減額し、帳簿価額の減少額を減損損失として認識している。 当事業年度においては、営業活動から生ずる損益が継続的にマイナスとなる物件において、87,858千円の減損損失が計上されている。 減損兆候の判定及び回収可能価額の算定は、立地や過去の実績に基づいた賃料、稼働率、各物件に配賦される本社費等間接費を考慮した経費の仮定を含め、物件毎の将来キャッシュ・フローを基礎として行われる。 これらの仮定は経営者の主観や不確実性を伴い、合理的でない賃料や稼働率の仮定が設定された場合や、間接費の配賦が適切に行われない場合には、減損損失の認識時点や減損損失計上額を誤る可能性がある。 以上より、当監査法人は、減損兆候の判定及び回収可能価額の算定の妥当性が、当事業年度の財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、会社の減損兆候の判定及び回収可能価額の算定について、主に以下の監査上の対応を実施した。 （１）関連する内部統制・減損兆候の判定を正しく実施し、合理的な回収可能価額を算定するための内部統制（減損兆候判定シート及び回収可能額の算定を含む減損測定シートの責任者による承認）を理解した。 （２）減損兆候の判定・減損兆候判定シートを入手し、判定対象となる物件が網羅的に含まれていること、間接費の配賦を含め物件毎の損益が正確に計算されていることを根拠資料と照合した。 ・物件毎の損益等に基づき、減損兆候が正確かつ網羅的に識別されていることを確認した。 （３）回収可能価額の算定・減損兆候が識別された物件のキャッシュ・フローの実績と、同物件の過年度の将来キャッシュ・フロー計画を比較することにより、将来キャッシュ・フロー計画の策定に関する経営者による見積りの精度を評価した。 ・将来キャッシュ・フローの基礎となる賃料、稼働率、配賦間接費を含む仮定について、期末日後を含む直近稼働実績に関連する資料の確認、類似物件実績との比較、経営者への質問等により、その合理性を評価した。 ・割引計算に使用する割引率の計算要素について、外部機関が公表している情報との比較、及び割引率の再計算により、割引率の適切性を評価した。 その他の事項 会社の2023年９月30日をもって終了した前事業年度の財務諸表は、前任監査人によって監査されている。 前任監査人は、当該財務諸表に対して2023年12月７日付で無限定適正意見を表明している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 有形固定資産の減損兆候の判定と回収可能価額の算定 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(3)【監査の状況】 に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 88,707,000 |
| 土地 | 4,405,596,000 |
| 建設仮勘定 | 34,083,000 |
| 有形固定資産 | 8,153,064,000 |
| ソフトウエア | 58,505,000 |
| 無形固定資産 | 58,505,000 |
| 長期前払費用 | 24,453,000 |
| 繰延税金資産 | 259,782,000 |
| 投資その他の資産 | 2,156,515,000 |
BS負債、資本
| １年内返済予定の長期借入金 | 4,126,706,000 |
| 未払金 | 46,386,000 |
| 未払法人税等 | 166,467,000 |
| 未払費用 | 125,188,000 |
| 資本剰余金 | 650,971,000 |
| 利益剰余金 | 1,360,527,000 |
| 株主資本 | 2,692,252,000 |
| 負債純資産 | 15,894,719,000 |
PL
| 売上原価 | 6,656,185,000 |
| 販売費及び一般管理費 | 525,527,000 |
| 営業利益又は営業損失 | 766,773,000 |
| 受取利息、営業外収益 | 876,000 |
| 営業外収益 | 2,078,000 |
| 支払利息、営業外費用 | 65,633,000 |
| 営業外費用 | 138,916,000 |
| 特別利益 | 9,500,000 |
| 特別損失 | 87,858,000 |
| 法人税、住民税及び事業税 | 215,438,000 |
| 法人税等調整額 | -44,229,000 |
| 法人税等 | 171,208,000 |
PL2
| 株主資本以外の項目の当期変動額（純額） | 19,398,000 |
| 当期変動額合計 | 430,098,000 |
FS_ALL
| 現金及び現金同等物の残高 | 1,130,352,000 |
| 契約資産 | 7,432,000 |
| 契約負債 | 41,278,000 |
| 役員報酬、販売費及び一般管理費 | 93,900,000 |
| 減価償却費、販売費及び一般管理費 | 10,011,000 |
| 現金及び現金同等物の増減額 | -832,401,000 |
営業活動によるキャッシュ・フロー
| 減価償却費、営業活動によるキャッシュ・フロー | 369,555,000 |
| 仕入債務の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | 33,649,000 |
| その他、営業活動によるキャッシュ・フロー | 230,000 |
| 小計、営業活動によるキャッシュ・フロー | -1,148,382,000 |
| 利息及び配当金の受取額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は投資活動によるキャッシュ・フロー | 122,000 |
| 利息の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は財務活動によるキャッシュ・フロー | -73,990,000 |
| 法人税等の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー | -121,019,000 |
財務活動によるキャッシュ・フロー
| 短期借入金の純増減額、財務活動によるキャッシュ・フロー | -1,842,000,000 |
| 長期借入金の返済による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -1,557,670,000 |
投資活動によるキャッシュ・フロー
| 有形固定資産の取得による支出、投資活動によるキャッシュ・フロー | -3,197,148,000 |
概要や注記
| 連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み、経理の状況 | 当社は、財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。 具体的には会計基準等の内容を適切に把握できる体制を整備するため、必要に応じて監査法人との協議を実施し、その他会計専門家からの情報共有、財務・会計専門情報誌の定期購読などを通じて積極的な情報収集活動に努めております。 |
| 主要な販売費及び一般管理費 | ※３ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額並びにおおよその割合は、次のとおりであります。 前事業年度(自 2022年10月１日至 2023年９月30日)当事業年度(自 2023年10月１日至 2024年９月30日)役員報酬86,100千円93,900千円給与手当91,938 〃88,391 〃役員賞与引当金繰入額18,000 〃18,000 〃業務委託費49,525 〃88,951 〃減価償却費9,248 〃10,011 〃貸倒引当金繰入額△192 〃520 〃 おおよその割合販売費6.5％7.3％一般管理費93.5〃92.7〃 |
| 固定資産除却損の注記 | ※４ 固定資産除却損の内容は、次のとおりであります。 前事業年度(自 2022年10月１日至 2023年９月30日)当事業年度(自 2023年10月１日至 2024年９月30日)建物6,894千円－千円構築物215〃－〃工具、器具及び備品139〃－〃計7,249千円－千円 |
| 顧客との契約から生じる収益の金額の注記 | ※１ 顧客との契約から生じる収益売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。 顧客との契約から生じる収益の金額は、財務諸表「注記事項 (収益認識関係) １．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に記載しております。 |
| 新株予約権等に関する注記 | ２．新株予約権等に関する事項内訳目的となる株式の種類目的となる株式の数(株）当事業年度末残高(千円)当事業年度期首増加減少当事業年度末第１回新株予約権－－－－－－第２回新株予約権－－－－－－第３回新株予約権－－－－－－第５回新株予約権（有償）－－－－－324第６回新株予約権（有償）－－－－－19,074合計－－－－19,398 （注）１．第６回新株予約権（有償）は、権利行使期間の初日が到来しておりません。 |
| 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 | ※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は、次のとおりであります。 前事業年度(自 2022年10月１日至 2023年９月30日)当事業年度(自 2023年10月１日至 2024年９月30日)現金及び預金1,962,754千円1,130,352千円預入期間が３か月を超える定期預金－ 〃－ 〃現金及び現金同等物1,962,754千円1,130,352千円 |
| 製品及びサービスごとの情報 | １．製品及びサービスごとの情報（単位：千円） 賃貸及び運営管理設計施工販売その他合計外部顧客への売上高5,514,7891,132,6851,295,3645,6467,948,486 |
| 売上高、地域ごとの情報 | (1) 売上高本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の売上高の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 |
| 有形固定資産、地域ごとの情報 | (2) 有形固定資産本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。 |
| 主要な顧客ごとの情報 | ３．主要な顧客ごとの情報外部顧客への売上高のうち、損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。 |
| 報告セグメントごとの負ののれん発生益を認識する要因となった事象の概要 | 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 該当事項はありません。 |
| 貸借対照表 | ① 【貸借対照表】 (単位：千円) 前事業年度(2023年９月30日)当事業年度(2024年９月30日)資産の部 流動資産 現金及び預金1,962,7541,130,352 営業未収入金601,902689,042 完成工事未収入金72,3446,184 契約資産20,6367,432 販売用不動産※２,３ 1,010,532※２ 3,299,284 未成工事支出金※１ 143※１ - 未成業務支出金※１ 3,263※１ - 前払費用252,387306,007 その他83,54988,707 貸倒引当金△183△377 流動資産合計4,007,3285,526,633 固定資産 有形固定資産 建物※２,３ 4,678,921※２ 5,607,411 構築物33,78745,858 工具、器具及び備品403,984431,527 土地※２,３ 2,228,506※２ 4,405,596 建設仮勘定2,70434,083 その他271381 減価償却累計額及び減損損失累計額△1,954,981△2,371,794 有形固定資産合計※３ 5,393,1948,153,064 無形固定資産 ソフトウエア70,52458,505 無形固定資産合計70,52458,505 投資その他の資産 敷金及び保証金1,633,3461,804,402 長期前払費用44824,453 繰延税金資産215,552259,782 その他86,72668,027 貸倒引当金△151△151 投資その他の資産合計1,935,9222,156,515 固定資産合計7,399,64110,368,085 資産合計11,406,97015,894,719 (単位：千円) 前事業年度(2023年９月30日)当事業年度(2024年９月30日)負債の部 流動負債 営業未払金463,622503,097 短期借入金※２ 1,842,000※２ - １年内返済予定の長期借入金※２ 791,965※２ 4,126,706 未払金28,58646,386 未払費用125,746125,188 未払法人税等76,872166,467 前受金464,315563,956 契約負債314,29741,278 預り金171,273175,058 役員賞与引当金18,00018,000 受注損失引当金※１ 15,324※１ 2,319 損害補償損失引当金-42,000 その他15,30027,170 流動負債合計4,327,3045,837,629 固定負債 長期借入金※２ 3,137,216※２ 5,580,105 預り保証金1,451,4991,553,128 資産除去債務180,705196,067 その他28,69216,137 固定負債合計4,798,1137,345,438 負債合計9,125,41813,183,068純資産の部 株主資本 資本金665,697680,971 資本剰余金 資本準備金635,697650,971 資本剰余金合計635,697650,971 利益剰余金 その他利益剰余金 繰越利益剰余金980,1581,360,527 利益剰余金合計980,1581,360,527 自己株式-△218 株主資本合計2,281,5522,692,252 新株予約権-19,398 純資産合計2,281,5522,711,650負債純資産合計11,406,97015,894,719 |
| 損益計算書 | ② 【損益計算書】 (単位：千円) 前事業年度(自 2022年10月１日 至 2023年９月30日)当事業年度(自 2023年10月１日 至 2024年９月30日)売上高※１ 6,972,224※１ 7,948,486売上原価※２ 5,988,986※２ 6,656,185売上総利益983,2371,292,301販売費及び一般管理費※３ 434,334※３ 525,527営業利益548,902766,773営業外収益 受取利息8876 助成金収入1,320- 協賛金収入-1,177 その他17525 営業外収益合計1,5032,078営業外費用 支払利息47,15365,633 社債利息45- 支払手数料-55,369 減価償却費13316,780 上場関連費用8,212- 株式交付費10,207473 その他11659 営業外費用合計65,763138,916経常利益484,642629,935特別利益 受取補償金-9,500 新株予約権戻入益5,338- 特別利益合計5,3389,500特別損失 減損損失※５ 46,858※５ 87,858 固定資産除却損※４ 7,249※４ - 損害補償損失10,000- 特別損失合計64,10887,858税引前当期純利益425,872551,577法人税、住民税及び事業税125,319215,438法人税等調整額21,958△44,229法人税等合計147,278171,208当期純利益278,593380,368 |
| 株主資本等変動計算書 | ③ 【株主資本等変動計算書】 前事業年度(自 2022年10月１日 至 2023年９月30日) (単位：千円) 株主資本新株予約権純資産合計資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計資本準備金資本剰余金合計その他利益剰余金利益剰余金合計繰越利益剰余金当期首残高30,000--701,564701,564-731,5645,351736,915当期変動額 新株の発行635,697635,697635,697-- 1,271,394-1,271,394当期純利益---278,593278,593 278,593-278,593自己株式の取得 - -株主資本以外の項目の当期変動額（純額）-------△5,351△5,351当期変動額合計635,697635,697635,697278,593278,593-1,549,988△5,3511,544,636当期末残高665,697635,697635,697980,158980,158-2,281,552-2,281,552 当事業年度(自 2023年10月１日 至 2024年９月30日) (単位：千円) 株主資本新株予約権純資産合計資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計資本準備金資本剰余金合計その他利益剰余金利益剰余金合計繰越利益剰余金当期首残高665,697635,697635,697980,158980,158-2,281,552-2,281,552当期変動額 新株の発行15,27415,27415,274-- 30,548-30,548当期純利益---380,368380,368 380,368-380,368自己株式の取得 △218△218 △218株主資本以外の項目の当期変動額（純額）-------19,39819,398当期変動額合計15,27415,27415,274380,368380,368△218410,69919,398430,098当期末残高680,971650,971650,9711,360,5271,360,527△2182,692,25219,3982,711,650 |
| 重要な会計方針、財務諸表 | (重要な会計方針)１ 棚卸資産の評価基準及び評価方法(1) 販売用不動産個別法による原価法(収益性の低下による簿価切下げの方法) (2) 未成工事支出金個別法による原価法 (3) 未成業務支出金個別法による原価法 ２ 固定資産の減価償却の方法(1) 有形固定資産(リース資産を除く)定率法を採用しております。 ただし、1998年４月１日以降に取得した建物(建物附属設備は除く)並びに2016年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。 なお、主な耐用年数は次のとおりであります。 建物 ３～38年構築物 ２～20年工具、器具及び備品 ２～15年 (2) 無形固定資産(リース資産を除く)定額法を採用しております。 なお、主な償却年数は次のとおりであります。 ソフトウエア（自社利用） 社内における利用可能期間（５年） (3) リース資産所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。 ３ 繰延資産の処理方法株式交付費支出時に全額費用として処理しております。 ４ 引当金の計上基準(1) 貸倒引当金債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。 (2) 役員賞与引当金役員賞与支払いに備えるため、支給見込額に基づき計上しております。 (3) 受注損失引当金受注業務に係る将来の損失に備えるため、損失の発生が見込まれ、かつ、その金額を合理的に見積ることができる業務について、損失見込相当額を個別に見積り、同額を引当計上しております。 (4) 損害補償損失引当金将来の損害補償の履行に伴い発生するおそれのある損失に備えるため、損失の発生が見込まれ、かつ、その金額を合理的に見積ることができるものについて、損失見込相当額を引当計上しております。 ５ 収益及び費用の計上基準フレキシブルワークプレイス事業では、企画・設計・施工サービス及びオフィス賃貸サービスを行っております。 企画・設計・施工サービスでは、顧客との契約に基づき設計及び工事監理業務、建設工事を請負っております。 これらの契約においては、履行義務の充足にかかる進捗度を合理的に見積ることができないが、当該履行義務を充足する際に発生する費用を回収することが見込まれる場合には、履行義務の充足に係る進捗度を合理的に見積ることができる時まで、原価回収基準により収益を認識しております。 なお、施工サービスのうち取引開始から完全に履行義務を充足すると見込まれる時点までの期間がごく短い場合は、一定の期間にわたり収益を認識するのではなく、完全に履行義務を充足した時点で収益を認識しております。 また、オフィス賃貸サービスにおける顧客との賃貸借契約に基づく賃貸借収入等は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に従い、賃貸借契約期間にわたって収益を認識しております。 ６ キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期的な投資からなっております。 |
| 重要な会計上の見積り、財務諸表 | (重要な会計上の見積り)1. 固定資産の減損(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額 （千円） 前事業年度当事業年度有形固定資産5,393,1948,153,064無形固定資産70,52458,505減損損失46,85887,858 (2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報① 算出方法固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した価額を貸借対照表価額としております。 当社はキャッシュ・フローを生み出す最小単位として、主に物件を基準としてグルーピングを行っており、資産又は資産グループにおいて営業活動から生ずる損益等の継続的なマイナス、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等の減損の兆候があると認められた場合には、減損損失の認識の要否を判定しております。 判定の結果、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回り、減損損失の認識が必要と判断された場合、帳簿価額を回収可能価額（正味売却価額又は使用価値のいずれか高い価額）まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として計上しております。 ② 主要な仮定減損の兆候の判定及び回収可能価額の見積りにおける主要な仮定は、物件別の事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フローであり、これらは物件の立地や過去の実績に基づいた賃料、稼働率等を踏まえて見積もっております。 ③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響将来の市況悪化等により事業計画が修正される等主要な仮定に変動が生じた場合、翌事業年度以降に追加の減損損失の計上が必要となる可能性があります。 |
| 税効果会計関係、財務諸表 | (税効果会計関係)１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳 前事業年度 (2023年９月30日) 当事業年度 (2024年９月30日)繰延税金資産 役員賞与引当金5,511千円 5,511千円 受注損失引当金4,692〃 710〃 損害補償損失引当金-〃 12,860〃 未払費用20,337〃 21,862〃 貸倒引当金102〃 161〃 譲渡制限付株式報酬-〃 4,228〃 未払事業税4,848〃 9,696〃 減価償却超過額178,279〃 200,766〃 資産除去債務55,332〃 60,035〃 その他1,337〃 3,358〃繰延税金資産小計270,442千円 319,191千円評価性引当額-〃 -〃繰延税金資産合計270,442千円 319,191千円 繰延税金負債 資産除去債務に対応する除去費用△54,889千円 △59,290千円 その他-〃 △119〃繰延税金負債合計△54,889千円 △59,409千円繰延税金資産純額215,552千円 259,782千円 ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 前事業年度 (2023年９月30日) 当事業年度 (2024年９月30日)法定実効税率30.62％ 30.62％（調整） 交際費等の永久に損金に算入されない項目-％ 0.39％住民税均等割等0.67％ 0.48％株式報酬費用-％ 1.00％税額控除△3.88％ △1.60％税率変更による影響6.40％ -％その他0.77％ 0.15％税効果会計適用後の法人税等の負担率34.58％ 31.04％ |
| 収益認識関係、財務諸表 | (収益認識関係)１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報前事業年度(自 2022年10月１日 至 2023年９月30日) (単位：千円) 報告セグメント合計フレキシブルワークプレイス事業賃貸及び運営管理1,229,4241,229,424設計施工1,287,5131,287,513販売701,015701,015その他11,01511,015顧客との契約から生じる収益3,228,9683,228,968その他の収益 (注)3,743,2553,743,255外部顧客への売上高6,972,2246,972,224 (注)「その他の収益」は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入等であります。 当事業年度(自 2023年10月１日 至 2024年９月30日) (単位：千円) 報告セグメント合計フレキシブルワークプレイス事業賃貸及び運営管理1,368,7481,368,748設計施工1,132,6851,132,685販売1,295,3641,295,364その他5,6465,646顧客との契約から生じる収益3,802,4453,802,445その他の収益 (注)4,146,0404,146,040外部顧客への売上高7,948,4867,948,486 (注)「その他の収益」は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入等であります。 ２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報収益を理解するための基礎となる情報は、「（重要な会計方針）５．収益及び費用の計上基準」に記載のとおりです。 ３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当事業年度末において存在する顧客との契約から翌事業年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報(1) 契約資産及び契約負債の残高等 (単位：千円) 前事業年度当事業年度期首残高期末残高期首残高期末残高顧客との契約から生じた債権 営業未収入金490,793601,902601,902689,042完成工事未収入金5,22572,34472,3446,184 496,018674,247674,247695,227契約資産3,28920,63620,6367,432契約負債27,762314,297314,29741,278 契約資産は、主に企画・設計・施工サービスにおける顧客との契約について、期末日時点で充足した履行義務のうち、未請求の対価に対する当社の権利に関するものであります。 契約資産は、対価に対する当社の権利が無条件になった時点で顧客との契約から生じた債権に振り替えられます。 契約負債は、主に企画・設計・施工サービス及びオフィス賃貸サービスのうちリース取引に関する会計基準の適用対象外となる契約について、履行義務の充足前に受領した対価であります。 契約負債は、収益の認識に伴い取り崩されます。 前事業年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、27,762千円であります。 当事業年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、314,297千円であります。 (2) 残存履行義務に配分した取引価格残存履行義務に配分した取引価格の総額及び収益の認識が見込まれる期間は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前事業年度(2023年９月30日)当事業年度(2024年９月30日)１年以内980,78680,067１年超２年以内4,508-２年超--合計985,29580,067 |
| 重要な後発事象、財務諸表 | (重要な後発事象)第７回新株予約権（有償新株予約権）の発行当社は、2024年10月29日開催の当社取締役会において、会社法第236条、第238条及び第240条の規定に基づき、当社の取締役及び従業員に対し下記の内容の新株予約権を発行することを決議いたしました。 新株予約権の割当日2024年11月27日新株予約権の数（個）570個新株予約権の目的となる株式の種類普通株式新株予約権の目的となる株式の数57,000株 新株予約権の発行価額（円）1個当たり100円新株予約権の行使時の払込金額（円）1個当たり188,000円新株予約権の行使期間自 2026年１月１日至 2034年10月31日新株予約権の行使により新株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額①本新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金の額は、会社計算規則第17条第１項に従い算出される資本金等増加限度額の２分の１の金額とする。 計算の結果１円未満の端数が生じたときは、その端数を切り上げるものとする。 ②本新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本準備金の額は、上記①記載の資本金等増加限度額から、上記①に定める増加する資本金の額を減じた額とする。 新株予約権の行使の条件（注）新株予約権の譲渡に関する事項譲渡による本新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものとする。 新株予約権の割当対象者当社取締役 ２名480個当社従業員 10名90個 （注）１．新株予約権者は、2025年９月期から2027年９月期までのいずれかの期において、当社の営業利益が、下記(a)から(c)に記載したいずれかの条件を一度でも充たした場合、付与された本新株予約権のうち、各号に掲げる割合（以下、「行使可能割合」という。 ）を上限として本新株予約権を行使することができる。 (a) 営業利益が1,300百万円を超過した場合： 行使可能割合30％(b) 営業利益が1,600百万円を超過した場合： 行使可能割合80％(c) 営業利益が1,700百万円を超過した場合： 行使可能割合100％なお、上記における営業利益の判定に際しては、当社の有価証券報告書に記載される損益計算書（連結損益計算書を作成している場合には連結損益計算書、以下同様。 ）における営業利益の数値を用いるものとし、適用される会計基準の変更や当社の業績に多大な影響を及ぼす企業買収等の事象が発生し当社の損益計算書に記載された実績数値で判定を行うことが適切ではないと取締役会が判断した場合には、当社は合理的な範囲内で当該企業買収等の影響を排除し、判定に使用する実績数値の調整を行うことができるものとする。 また、当該損益計算書に本新株予約権に係る株式報酬費用が計上されている場合には、これによる影響を排除した株式報酬費用控除前営業利益をもって判定するものとする。 ２．新株予約権者は、新株予約権の権利行使時において、当社又は当社関係会社の取締役、監査役又は従業員であることを要する。 ただし、任期満了による退任、定年退職、その他正当な理由があると取締役会が認めた場合は、この限りではない。 ３．新株予約権者の相続人による本新株予約権の行使は認めない。 ４．本新株予約権の行使によって、当社の発行済株式総数が当該時点における発行可能株式総数を超過することとなるときは、当該本新株予約権の行使を行うことはできない。 ５．各本新株予約権１個未満の行使を行うことはできない。 重要な契約の締結（不動産売買契約）当社は、新たに収益用不動産を購入することを2024年11月28日開催の経営会議で決議し、2024年11月29日に不動産売買契約を締結しました。 １．設備投資の目的 自社保有物件（収益用不動産）を増やし、収益力を高めることを目的としております。 ２．設備投資の内容 ①物件種類 土地・建物 ②所在地 東京都目黒区中目黒１丁目 ③用途 事務所・共同住宅 ④投資予定額 20.5億円３．設備の導入時期 ①着工予定 2026年４月（2024年12月に引渡し後、着工開始前は既存利用予定） ②完成予定 2026年９月４．当該設備が営業・生産活動等に及ぼす重要な影響 2025年９月期の業績に重要な影響はありません。 多額な資金の借入当社は、2024年12月12日開催の取締役会において、以下のとおり不動産取得のための借入の実行を決議しております。 １．資金調達の概要①借入先 オリックス銀行株式会社② 借入金額 2,000,000千円③借入実行日 2024年12月20日④返済期日 2028年12月19日⑤借入金利 基準金利＋スプレッド（変動金利）⑥担保提供資産又は保証 土地及び建物（根抵当権） |
| 有形固定資産等明細表 | 【有形固定資産等明細表】 資産の種類当期首残高(千円)当期増加額(千円)当期減少額(千円)当期末残高(千円)当期末減価償却累計額及び減損損失累計額又は償却累計額(千円)当期償却額(千円)差引当期末残高(千円)有形固定資産 建物4,678,921928,490-5,607,4112,056,747351,0423,550,664(76,448) 構築物33,78712,071-45,8589,1922,94936,666(149) 工具、器具及び備品403,98428,386843431,527305,58263,579125,945(11,137 ) 土地2,228,5062,177,090-4,405,596--4,405,596 建設仮勘定2,704469,528438,14934,083--34,083 その他271109-38127284109有形固定資産計7,348,1753,615,676438,99210,524,8592,371,794417,6568,153,064(87,735)無形固定資産 ソフトウエア120,6448,220-128,86470,35920,23958,505(122) ソフトウエア仮勘定-9,0429,042----無形固定資産計120,64417,2629,042128,86470,35920,23958,505(122)長期前払費用25,3008,000-33,30025,1482978,151 (注) １．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。 建物カラートビル物件購入413,536千円 ミズレイコビル物件購入142,249〃 &NEIGHBOR設備投資194,566〃 AMBRE設備投資169,111〃土地カラートビル物件購入1,170,788〃 ２．当期償却額のうち( )内は内書きで減損損失の計上額であります。 |
| 引当金明細表 | 【引当金明細表】 区分当期首残高(千円)当期増加額(千円)当期減少額(目的使用)(千円)当期減少額(その他)(千円)当期末残高(千円)貸倒引当金(流動)18337712171377貸倒引当金(固定)151---151役員賞与引当金18,00018,00018,000-18,000受注損失引当金15,3242,31915,324-2,319損害補償損失引当金-42,000--42,000 (注) 貸倒引当金(流動)の「当期減少額(その他)」欄の金額は、一般債権の貸倒実績率による洗替額であります。 |
| 主な資産及び負債の内容 | (2) 【主な資産及び負債の内容】 ① 現金及び預金区分金額(千円)現金10預金 普通預金1,129,760 別段預金581計1,130,341合計1,130,352 ② 営業未収入金相手先別内訳相手先金額(千円)㈱ROBOTPAYMENT333,126三菱UFJファクター㈱48,492㈱クリスコ7,831エヌ・ティ・ティ都市開発㈱7,088㈱SMBC信託銀行5,335その他287,168合計689,042 営業未収入金の発生及び回収並びに滞留状況当期首残高(千円) (Ａ)当期発生高(千円) (Ｂ)当期回収高(千円) (Ｃ)当期末残高(千円) (Ｄ)回収率(％) (Ｃ)×100(Ａ)＋(Ｂ) 滞留期間(日)(Ａ)＋(Ｄ)２(Ｂ)366 601,90212,609,08712,521,947689,04294.819 ③ 販売用不動産区分面積(㎡)金額(千円)東京都渋谷区1,228.19748,229東京都目黒区1,824.222,551,054合計3,052.413,299,284 ④ 敷金及び保証金相手先金額(千円)清和綜合建物㈱275,000東急株式会社151,244㈲外川ビル118,000YGPリアルエステート㈱115,824東急建設㈱108,886その他1,035,447合計1,804,402 ⑤ 営業未払金相手先金額(千円)東急㈱108,766東急不動産㈱36,975㈲大外ビル29,816小沢大助22,366三ヶ尻工業㈱20,976その他284,197合計503,097 ⑥ 前受金相手先金額(千円)㈱ヘルツ39,600㈱アンティローザ32,949㈱古川広告社18,218㈱KOS16,324㈱imaginate9,408その他447,455合計563,956 ⑦ 預り保証金相手先金額(千円)㈱Synspective54,130㈱W TOKYO51,600㈱エスダーヴ48,000㈱トランジットジェネラルオフィス43,740HFCプレステージジャパン合同会社42,500その他1,313,158合計1,553,128 |
| その他、財務諸表等 | (3) 【その他】 当事業年度における四半期情報等 (累計期間)第１四半期第２四半期第３四半期当事業年度売上高(千円)2,588,3835,013,8246,471,4617,948,486税引前四半期(当期)純利益(千円)247,296657,443648,718551,577四半期(当期)純利益(千円)169,642444,073443,469380,368１株当たり四半期(当期)純利益(円)60.98159.11158.52135.68 (会計期間)第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期１株当たり四半期純利益又は１株当たり四半期純損失(△)(円)60.9898.00△0.21△22.37 |
| 提出会社の株式事務の概要 | 第６ 【提出会社の株式事務の概要】 事業年度毎年10月１日から翌年９月30日まで定時株主総会毎事業年度末日の翌日から３ヵ月以内基準日毎年９月30日剰余金の配当の基準日毎年３月31日毎年９月30日１単元の株式数100株単元未満株式の買取り 取扱場所東京都千代田区丸の内一丁目３番３号みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部株主名簿管理人東京都千代田区丸の内一丁目３番３号みずほ信託銀行株式会社取次所-買取手数料株式の売買の委託に係る手数料相当額として別途定める金額公告掲載方法電子公告により行う。 ただし電子公告によることができない事故その他やむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行う。 公告掲載URL https://realgate.jp株主に対する特典該当事項はありません。 (注) 当会社定款の定めにより、単元未満株式を有する株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。 (1) 会社法第189条第２項各号に掲げる権利 (2) 会社法第166条第１項各号に掲げる権利(3) 株主の有する株式数に応じて募集株式の割当及び募集新株予約権の割当を受ける権利 |
| 提出会社の親会社等の情報 | １ 【提出会社の親会社等の情報】 当社には、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。 |
| その他の参考情報 | ２ 【その他の参考情報】 当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。 (1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書事業年度 第15期(自 2022年10月１日 至 2023年９月30日) 2023年12月７日関東財務局長に提出。 (2) 内部統制報告書及びその添付書類2023年12月７日関東財務局長に提出。 (3) 四半期報告書及び確認書事業年度 第16期第１四半期(自 2023年10月１日 至 2023年12月31日)2024年２月９日関東財務局長に提出。 事業年度 第16期第２四半期(自 2024年１月１日 至 2024年３月31日)2024年５月８日関東財務局長に提出。 (4) 臨時報告書企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（届出を要しない株券等又は新株予約権証券等の発行）の規定に基づく臨時報告書2024年10月29日関東財務局長に提出。 |
| 提出会社の保証会社等の情報 | 第二部 【提出会社の保証会社等の情報】 該当事項はありません。 |
| 提出会社の経営指標等 | 回次第11期第12期第13期第14期第15期第16期決算年月2019年10月2020年10月2021年９月2022年９月2023年９月2024年９月売上高(千円)2,416,7523,768,6853,810,8455,843,2096,972,2247,948,486経常利益(千円)336,230349,968264,684387,594484,642629,935当期純利益(千円)283,531269,31153,92736,099278,593380,368持分法を適用した場合の投資利益(千円)－－－－－－資本金(千円)30,00030,00030,00030,000665,697680,971発行済株式総数(株)20,00020,00020,00020,0002,781,2002,822,800純資産額(千円)327,409596,721695,464736,9152,281,5522,711,650総資産額(千円)3,050,6394,276,4524,908,4807,760,11011,406,97015,894,719１株当たり純資産額(円)16,370.4829,836.05347.73365.78820.34953.89１株当たり配当額(うち１株当たり中間配当額)(円)－－－－－－(－)(－)(－)(－)(－)(－)１株当たり当期純利益金額(円)14,176.5713,465.5726.9618.05126.17135.68潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額(円)－－－－121.53133.60自己資本比率(％)10.714.014.29.420.016.9自己資本利益率(％)152.758.38.35.118.515.3株価収益率(倍)－－－－15.613.6配当性向(％)－－－－－－営業活動によるキャッシュ・フロー(千円)－－865,051410,6041,505,901△1,332,824投資活動によるキャッシュ・フロー(千円)－－△1,039,599△2,528,670△3,051,036△3,382,402財務活動によるキャッシュ・フロー(千円)－－121,5052,376,7952,864,9493,882,825現金及び現金同等物の期末残高(千円)－－384,210642,9391,962,7541,130,352従業員数 (外、平均臨時雇用者数) (人)516277858788(14)(11)(10)(12)(7)(6)株主総利回り(％)－－－－－94.1(比較指標：東証グロース)(％)(－)(－)(－)(－)(－)(94.9)最高株価(円)－－－－3,8252,417最低株価(円)－－－－1,6261,298 (注) １．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。 ２．第11期から第14期までの潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であり、期中平均株価が把握できないため、記載しておりません。 ３．１株当たり配当額及び配当性向については、配当を実施していないため、記載しておりません。 ４．持分法を適用した場合の投資利益については、当社は関連会社を有していないため記載しておりません。 ５．第11期から第14期までの株価収益率については、当社株式は非上場であり、株価がないため記載しておりません。 ６．従業員数は就業人員（社外から当社への出向者を含む。 ）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員、季節工を含む。 )は、年間平均人員を（）外数で記載しております。 ７．第15期より、従業員数は育児休業・産前産後休業中等の従業員及び契約社員を除外する集計方法に変更しております。 ８．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第14期の期首から適用しており、第14期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。 ９. 第13期の経営指標等について、誤謬の訂正による遡及処理の内容を反映させた数値を記載しております。 10．主要な経営指標等のうち、第11期及び第12期については会社計算規則(平成18年法務省令第13号)の規定に基づき算出した各数値を記載しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定による監査証明を受けておりません。 11．第13期、第14期、第15期及び第16期の財務諸表については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第13期、第14期及び第15期は三優監査法人、第16期は有限責任監査法人トーマツにより監査を受けておりますが、第11期及び第12期の財務諸表については、監査を受けておりません。 12．2021年９月14日開催の第13期臨時株主総会決議により、決算期を10月31日から９月30日に変更しました。 従って、第13期は2020年11月1日から2021年９月30日の11か月決算となっております。 13．当社は2023年２月９日開催の取締役会決議により、2023年２月28日付で普通株式１株につき100株の株式分割を行っております。 第13期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益金額を算定しております。 14．2023年６月22日をもって東京証券取引所グロース市場に株式を上場いたしましたので、第11期から第15期までの株主総利回りおよび比較指標については記載しておりません。 15．最高株価及び最低株価は、東京証券取引所グロース市場におけるものであります。 ただし、当社株式は2023年６月22日から東京証券取引所グロース市場に上場されており、それ以前の株価については該当事項がありません。 |