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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-08-28 |
| 英訳名、表紙 | PROPERST CO.,LTD. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 津江 真行 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都港区麻布十番一丁目10番10号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | ０３－６６８５－３１００（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | false |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 会社設立の経緯及びその後の事業内容の変遷年 月概 要1987年12月東京都多摩市豊ヶ丘に個人向け不動産の管理を目的として、㈱フォレスト・アイを設立する。 1991年１月㈱プロパストに商号変更。 1991年２月不動産鑑定業の免許を取得する。 1991年４月宅地建物取引業の免許を取得する。 不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始する。 1994年３月東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入する。 1995年６月東京都中野区に初の新築マンションを開発する。 1996年２月東京都中央区京橋のオフィスビル賃貸を開始し、賃貸その他事業に参入する。 2005年６月土地再開発、収益不動産再生を目的とした資産活性化事業に参入する。 2006年10月一級建築士事務所登録（東京都知事登録第52707号）2006年12月ジャスダック証券取引所に上場する。 2007年９月第二種金融商品取引業登録2010年４月ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所の合併に伴い、大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱに上場する。 2013年７月東京証券取引所グループと大阪証券取引所が経営統合し、現物市場が東京証券取引所に統合されたため、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場する。 2015年７月賃貸開発マンション「コンポジット」、「グランジット」シリーズの販売を開始する。 2017年12月創業30周年2022年４月東京証券取引所の市場区分の再編に伴い、東京証券取引所スタンダード市場に上場する。 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社は、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を展開しております。 当社の事業内容は以下のとおりであります。 (１) 分譲開発事業首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、主に単身者層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。 企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。 このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行います。 なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。 (２) 賃貸開発事業首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。 当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。 マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンド等に提供します。 中規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。 なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。 (３) バリューアップ事業首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。 国内外の富裕層を中心に売却を実施します。 物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。 [事業系統図] |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金（百万円）主要な事業の内容議決権の所有又は被所有割合（％）関係内容（その他の関係会社） ㈱シノケングループ（注） 福岡市中央区 7,000アパート販売事業、マンション販売事業、ゼネコン事業、不動産賃貸管理事業の各事業会社の経営管理事業（純粋持ち株会社）被所有 36.5資本業務提携役員の兼任等…有（注）㈱シノケングループは、議決権割合で20％以上の当社株式を有することから、当社は㈱シノケングループの関連会社であります。 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 (1）提出会社の状況2024年５月31日現在 セグメントの名称従業員数（人）分譲開発事業32賃貸開発事業バリューアップ事業その他全社（共通）10合計42（注）１．当社では、セグメント毎の経営組織体系を有しておらず、同一の従業員が複数の事業に従事しております。 ２．従業員数は就業人員であります。 ３．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。 2024年５月31日現在従業員数（人）平均年齢（才）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）4240.48.012,019（注）１．従業員数は就業人員であります。 ２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 (2）労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しており、特記すべき事項はありません。 (3）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異当社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。 (1) 経営方針当社では外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営方針としております。 (2) 経営上の目標目標とする経営指標といたしましては、引き続き強固な財務基盤の確立のため、自己資本比率30％以上の安定した資本確保を継続するべく、努力してまいります。 (3) 中長期的な経営戦略当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の３つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。 分譲開発事業では、首都圏エリアを中心に当社の強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。 賃貸開発事業では、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。 当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。 マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンドを中心に提供します。 バリューアップ事業は、首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高め、新たな価値を生み出すビジネスです。 国内外の富裕層を中心に売却を実施します。 物件価格に応じた改修工事やリーシングを実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。 また、上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。 (4) 経営環境と優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性があります。 物価の上昇や金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、供給が抑制されていることや販売価格の先高感等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。 当社としましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンス物件を中心に仕入れを行い、分譲開発物件については単身層やパワーカップルを主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発物件やバリューアップ物件については国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です。 物件取得に関しては立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。 また、今後の不動産市況の様々な変化にも対応できるように、借入金の過度な増加を抑制すると共に収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。 併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社は持続可能な社会環境づくりのため、当社のありたい姿を描き、新たにサステナビリティ基本方針を「洗練された作品を残し続ける、元気な総合不動産ディベロッパー」と定めました。 従業員の成長を重視し、都心部における経済・社会・環境に応じた自由な創造デザイン力を武器に、すべてのステークホルダーの皆様を笑顔にし、成長し続ける企業を目指します。 当社ではステークホルダーを従業員、お客様、株主、協力会社、地域社会の５つと定めており、各ステークホルダーに対し、以下のように考えております。 •従業員：人材を人財と捉え、当社の求められる人物像「プロパストイズム」に共感し、会社と共に個の成長も促します。 •お客様：お客様との適切な距離感を大事にしており、お客様にプロパストの「ファン」になっていただき、魅力的な作品を提供することでファンを増やします。 •株主：非財務情報は昨今の情勢から可能な限り開示を行うべきと考えており、企業の透明性、公平性、持続可能性を高め、株主に継続した適切な配当を実施してまいります。 •協力会社：ゼネコンから設計事務所、広告代理店、設備業者まで数多くのパートナー様と「ワンチーム」で取り組みます。 •地域社会：市場動向、土地の特性、地域性、周辺環境とのバランスを考え、プロジェクト毎に自由な発想で環境、健康、安全に配慮した素材の提案を行い、空間デザインを提供します。 持続可能な成長を達成するためには、脱炭素社会への動きが広がっているなか、当社としても今後サステナビリティ委員会において、ＴＣＦＤ提言等を参考に気候変動に関するリスク、シナリオ分析等を検討してまいります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。 (1）ガバナンス当社はサステナビリティ経営を目指し、人的資本に関するダイバーシティ＆インクルージョン等を推進するため、2023年６月12日付の取締役会にて「サステナビリティ委員会」を新設しました。 これにより、中長期的な従業員の成長と企業価値向上の両立を目指しています。 サステナビリティ委員会は、年２回以上行われ、下記の事項を検討の上、決議します。 １） サステナビリティ経営方針２） 重要なサステナビリティ課題（マテリアリティ）特定３） サステナビリティプログラムこの決議事項の内、重要なものについては取締役会へ報告することになっており、取締役会によるモニタリングを可能とします。 サステナビリティ委員会では、サステナビリティプログラムの進捗状況について、推進部署へ報告を求める等サステナビリティプログラムの内容に応じた適切な手段により、定期的にモニタリングを行います。 また、サステナビリティ委員会では、前項のモニタリングの結果を踏まえ、必要に応じて推進部署に助言勧告等を行うとともに、重大な懸念がある場合はこれを取締役会へ報告します。 現在当社では、当社における重要課題（マテリアリティ）を抽出しており、課題ごとに目標設定、進捗管理、情報開示等を検討してまいります。 さらに、従業員に対してサステナビリティ基本方針の浸透に努めております。 サステナビリティ推進体制 (2）戦略当社は競争力の源となる要素を「タクティクス」と総称しており、当社の従業員それぞれが体現すべき「解析力」、「創造デザイン力」、「高品質実現力」、「プレゼンデザイン力」、「建築監理・アフター対応力」の５つを「プロパストイズム」と定義しております。 当社の人財育成方針は、当該「プロパストイズム」を体現できる従業員を育成するため、社内プログラムを充実させてまいります。 また、従業員のモチベーションを持続させるため、当社では働きがいと働きやすさの両方の観点から各種施策を設けております。 ①求められる人物像「プロパストイズム」当社従業員が「プロパストイズム」を体現するために必要となる５つの要素「タクティクス」はそれぞれ次のとおりです。 プロパストイズムを体現できる従業員を育成することで、ありたい姿を実現し、持続可能な社会に貢献してまいります。 （ア）解析力：順序、進め方、趣旨に拘りを持ちすぎない（情報整理とスピーディな判断）•データベースによる情報共有化（地域特性、購買者層、周辺の物件状況、法令の改正等）•仕入交渉は、経営会議で迅速な意思決定実施•仕入れの進捗情報を社内メール等で全員が把握する事で、物件毎の交渉方法を認識共有化 （イ）創造デザイン力：お客様を笑顔にする最適解を見つけ出す（同じ物は創らない、コンセプトから派生する無限の空間デザイン）•同じ物は創らず、市場動向、土地の特性、地域性、周辺環境とのバランスを考え、プロジェクト毎に独立した「コンセプト」による空間デザインを提供•環境、健康、安全に配慮した素材、空間の提案実施 （ウ）高品質実現力：最適解を見出した後も、更なるお客様の満足度を向上させるため、細部にまでこだわる（本質を見極める。 唯一無二の存在が生まれる）•デザイン性の追及にとどまらず、耐震性能、耐火性能、劣化対策、セキュリティー等、あらゆる品質面に独自の基準を設定•廊下や玄関に手摺を設置できる事前の下地補強や、フラットフロアの採用等高齢化対策を考慮した設計を実施 （エ）プレゼンデザイン力：理屈だけでは決めきれない、最後は総合的な感覚で決める（潜在意識まで問いかけるイメージ戦略）•それぞれの物件の地域特性やコンセプトに相応しい個別のネーミングを設定•照明、音響、香り、チェアの座り心地等細部まで空間に配慮した販売活動を実施 （オ）建築監理・アフター対応力：全員参加で取り組む（完成度の高さはクレームの少なさに反映されている）•プロジェクト管理を主導し、ゼネコンから設計事務所、広告代理店、設備業者まで数多くのパートナー様とワンチームで実施 ②社内環境整備「働きがい」と「働きやすさ」の観点から、以下の施策を実施しております。 働きがいとしては、経営理念に基づき、従業員に適切に報いるため、充実した報奨金制度を整えております。 また「働きやすさ」としては、慰安と親睦も兼ねて、トップクラスのホテル等を視察し、従業員の感性を磨くことで最高レベルの「作品」をお客様に提供してまいります。 (3）リスク管理当社のリスク管理は、代表取締役を委員長としたコンプライアンス委員会を設置しており、当社の潜在的なリスク把握及び、リスクに対する対応策を審議するとともに、各部門に対して助言を実施しております。 また、新規に「サステナビリティ委員会」を設置したことにより、人財教育や人権に関するリスク等のサステナビリティ領域のリスクについて、今後各部門より重要課題（マテリアリティ）項目の抽出等を踏まえ、コンプライアンス委員会と連携しながらリスクマネジメントを強化してまいります。 具体的には、サステナビリティ委員会で、サステナビリティプログラムの進捗状況について、推進部署へ報告を求める等サステナビリティプログラムの内容に応じた適切な手段により、定期的にモニタリングを行います。 その上で、前項のモニタリングの結果を踏まえ、必要に応じて推進部署に助言勧告等を行うとともに、重大な懸念がある場合はこれを取締役会へ報告します。 (4）指標及び目標当事業年度末現在において、当社の女性管理職比率は25％を占めており、その能力を尊重し活躍しております。 今後、2030年５月期までに女性管理職比率30％以上を目指して進め、さらなるダイバーシティ＆インクルージョンを推進するべく、各種施策を進めてまいります。 「(1）ガバナンス」で記載のとおり、当社はサステナビリティ委員会を2023年６月12日付の取締役会で新設し、重要課題（マテリアリティ）項目の抽出等を検討しております。 そのため、具体的なその他の指標や目標は記載を省略しております。 |
| 戦略 | (2）戦略当社は競争力の源となる要素を「タクティクス」と総称しており、当社の従業員それぞれが体現すべき「解析力」、「創造デザイン力」、「高品質実現力」、「プレゼンデザイン力」、「建築監理・アフター対応力」の５つを「プロパストイズム」と定義しております。 当社の人財育成方針は、当該「プロパストイズム」を体現できる従業員を育成するため、社内プログラムを充実させてまいります。 また、従業員のモチベーションを持続させるため、当社では働きがいと働きやすさの両方の観点から各種施策を設けております。 ①求められる人物像「プロパストイズム」当社従業員が「プロパストイズム」を体現するために必要となる５つの要素「タクティクス」はそれぞれ次のとおりです。 プロパストイズムを体現できる従業員を育成することで、ありたい姿を実現し、持続可能な社会に貢献してまいります。 （ア）解析力：順序、進め方、趣旨に拘りを持ちすぎない（情報整理とスピーディな判断）•データベースによる情報共有化（地域特性、購買者層、周辺の物件状況、法令の改正等）•仕入交渉は、経営会議で迅速な意思決定実施•仕入れの進捗情報を社内メール等で全員が把握する事で、物件毎の交渉方法を認識共有化 （イ）創造デザイン力：お客様を笑顔にする最適解を見つけ出す（同じ物は創らない、コンセプトから派生する無限の空間デザイン）•同じ物は創らず、市場動向、土地の特性、地域性、周辺環境とのバランスを考え、プロジェクト毎に独立した「コンセプト」による空間デザインを提供•環境、健康、安全に配慮した素材、空間の提案実施 （ウ）高品質実現力：最適解を見出した後も、更なるお客様の満足度を向上させるため、細部にまでこだわる（本質を見極める。 唯一無二の存在が生まれる）•デザイン性の追及にとどまらず、耐震性能、耐火性能、劣化対策、セキュリティー等、あらゆる品質面に独自の基準を設定•廊下や玄関に手摺を設置できる事前の下地補強や、フラットフロアの採用等高齢化対策を考慮した設計を実施 （エ）プレゼンデザイン力：理屈だけでは決めきれない、最後は総合的な感覚で決める（潜在意識まで問いかけるイメージ戦略）•それぞれの物件の地域特性やコンセプトに相応しい個別のネーミングを設定•照明、音響、香り、チェアの座り心地等細部まで空間に配慮した販売活動を実施 （オ）建築監理・アフター対応力：全員参加で取り組む（完成度の高さはクレームの少なさに反映されている）•プロジェクト管理を主導し、ゼネコンから設計事務所、広告代理店、設備業者まで数多くのパートナー様とワンチームで実施 ②社内環境整備「働きがい」と「働きやすさ」の観点から、以下の施策を実施しております。 働きがいとしては、経営理念に基づき、従業員に適切に報いるため、充実した報奨金制度を整えております。 また「働きやすさ」としては、慰安と親睦も兼ねて、トップクラスのホテル等を視察し、従業員の感性を磨くことで最高レベルの「作品」をお客様に提供してまいります。 |
| 指標及び目標 | (4）指標及び目標当事業年度末現在において、当社の女性管理職比率は25％を占めており、その能力を尊重し活躍しております。 今後、2030年５月期までに女性管理職比率30％以上を目指して進め、さらなるダイバーシティ＆インクルージョンを推進するべく、各種施策を進めてまいります。 「(1）ガバナンス」で記載のとおり、当社はサステナビリティ委員会を2023年６月12日付の取締役会で新設し、重要課題（マテリアリティ）項目の抽出等を検討しております。 そのため、具体的なその他の指標や目標は記載を省略しております。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | 当社の人財育成方針は、当該「プロパストイズム」を体現できる従業員を育成するため、社内プログラムを充実させてまいります。 また、従業員のモチベーションを持続させるため、当社では働きがいと働きやすさの両方の観点から各種施策を設けております。 ①求められる人物像「プロパストイズム」当社従業員が「プロパストイズム」を体現するために必要となる５つの要素「タクティクス」はそれぞれ次のとおりです。 プロパストイズムを体現できる従業員を育成することで、ありたい姿を実現し、持続可能な社会に貢献してまいります。 （ア）解析力：順序、進め方、趣旨に拘りを持ちすぎない（情報整理とスピーディな判断）•データベースによる情報共有化（地域特性、購買者層、周辺の物件状況、法令の改正等）•仕入交渉は、経営会議で迅速な意思決定実施•仕入れの進捗情報を社内メール等で全員が把握する事で、物件毎の交渉方法を認識共有化 （イ）創造デザイン力：お客様を笑顔にする最適解を見つけ出す（同じ物は創らない、コンセプトから派生する無限の空間デザイン）•同じ物は創らず、市場動向、土地の特性、地域性、周辺環境とのバランスを考え、プロジェクト毎に独立した「コンセプト」による空間デザインを提供•環境、健康、安全に配慮した素材、空間の提案実施 （ウ）高品質実現力：最適解を見出した後も、更なるお客様の満足度を向上させるため、細部にまでこだわる（本質を見極める。 唯一無二の存在が生まれる）•デザイン性の追及にとどまらず、耐震性能、耐火性能、劣化対策、セキュリティー等、あらゆる品質面に独自の基準を設定•廊下や玄関に手摺を設置できる事前の下地補強や、フラットフロアの採用等高齢化対策を考慮した設計を実施 （エ）プレゼンデザイン力：理屈だけでは決めきれない、最後は総合的な感覚で決める（潜在意識まで問いかけるイメージ戦略）•それぞれの物件の地域特性やコンセプトに相応しい個別のネーミングを設定•照明、音響、香り、チェアの座り心地等細部まで空間に配慮した販売活動を実施 （オ）建築監理・アフター対応力：全員参加で取り組む（完成度の高さはクレームの少なさに反映されている）•プロジェクト管理を主導し、ゼネコンから設計事務所、広告代理店、設備業者まで数多くのパートナー様とワンチームで実施 ②社内環境整備「働きがい」と「働きやすさ」の観点から、以下の施策を実施しております。 働きがいとしては、経営理念に基づき、従業員に適切に報いるため、充実した報奨金制度を整えております。 また「働きやすさ」としては、慰安と親睦も兼ねて、トップクラスのホテル等を視察し、従業員の感性を磨くことで最高レベルの「作品」をお客様に提供してまいります。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | (4）指標及び目標当事業年度末現在において、当社の女性管理職比率は25％を占めており、その能力を尊重し活躍しております。 今後、2030年５月期までに女性管理職比率30％以上を目指して進め、さらなるダイバーシティ＆インクルージョンを推進するべく、各種施策を進めてまいります。 「(1）ガバナンス」で記載のとおり、当社はサステナビリティ委員会を2023年６月12日付の取締役会で新設し、重要課題（マテリアリティ）項目の抽出等を検討しております。 そのため、具体的なその他の指標や目標は記載を省略しております。 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 当社の事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。 また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。 なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。 （特に重要なリスク）(1) 経済状況及び不動産市況の影響について当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を主に行なっておりますが、経済状況の悪化に伴う地価の下落や需要の低下及び金利水準の変動等が当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 そのため当社としては、定期的に景気動向・不動産市況等の状況について各種経済指標などの動向を確認すると共に、金融機関や同業他社等から情報を取集することで、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化等により、リスクの低減に努めております。 地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性があります。 物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、供給が抑制されていることや販売価格の先高感等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。 物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を図ることでリスク低減に努めております。 (2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて当社は、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行なっております。 そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 販売用不動産等について当社は、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 資金調達について用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件毎に金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。 今後、新たに計画した資金調達が不調に終わった場合には、当社の業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 （その他の重要なリスク）(1) 法的規制について当社が属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅品質確保促進法等により、法的規制を受けております。 当社は、不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受けて、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を行っております。 今後、これらの規制の撤廃や新たな法的規制が設けられた場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 免許登録について当社の主要な事業活動の継続には、下表に掲げる免許・登録が前提になります。 宅地建物取引業免許につきましては、宅地建物取引業法第66条等に該当する場合に取り消されることがあります。 また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されており、法定最低人数を欠く場合には免許や登録が取り消される可能性があります。 一級建築士事務所登録については、建築士法第26条等に該当する場合、また、第二種金融商品取引業登録につきましては、金融商品取引法第52条等に該当する場合に、それらの登録を取り消される可能性があります。 免許・登録等の別番号有効期間宅地建物取引業免許東京都知事免許(8)第61084号2022年４月13日から2027年４月12日まで一級建築士事務所登録東京都知事登録第52707号2021年10月25日から2026年10月24日まで第二種金融商品取引業登録関東財務局長（金商）第1675号────────── 今後、これら免許・登録が取り消された場合、あるいは有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。 (3) 株式の希薄化について当社は、取締役の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。 今後、行使がなされた場合には、当社の１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。 (4) 訴訟の可能性について当社が開発又は販売している不動産については、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。 これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります。 (5) 情報の漏洩について当社は、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。 これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化すると共に、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。 しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社の社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (6) 災害の発生及び地域偏在について地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社が保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。 ）の状況の概要は以下のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況当事業年度のわが国経済は、このところ足踏みもみられますが、緩やかに回復しております。 しかしながら、世界的な金融引き締めに伴う影響や中国経済の先行き懸念など、海外景気の下振れが、我が国の景気を下押しするリスクとなっております。 また、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。 個人消費は、持ち直しの動きに足踏みがみられております。 「家計調査」（４月）では、実質消費支出が前月比1.2％減となり、３カ月ぶりに前月水準を下回りました。 また、消費者マインドを示す消費者態度指数（５月）は、前月比2.1ポイント低下し、２カ月連続で前月水準を下回る推移となっております。 一方で、「商業動態統計」では小売業販売額（４月）が前月比1.2％増となっております。 設備投資については、持ち直しの動きがみられます。 「法人企業統計季報」（含むソフトウェア）では１～３月期が前期比4.2％減少しているものの、それまでの前２四半期において連続して増加となっておりました。 輸出については、持ち直しの動きに足踏みがみられます。 アジア向けの輸出は持ち直しの動きがペースダウンしており、アメリカ向けの輸出は増勢が鈍化し、ＥＵ向けの輸出は弱含んでおります。 当社が属する不動産業界においては、弱含みの動きがみられます。 先行指標となる新設住宅着工戸数は、2024年４月が季節調整済年率換算値で880,000戸となりました。 ４月は前月比15.8％増となり４カ月ぶりの増加に転じました。 一方で、首都圏マンションの初月契約率につきましては、５月が56.0％となり、好不況の分かれ目とされる70％を大幅に下回っており、23年１月以来の低水準となっております。 このような状況の中、当社は、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却及び分譲開発事業の個別分譲販売を進めてまいりました。 この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。 ａ．財政状態当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して937百万円増加し、31,888百万円となりました。 当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して742百万円減少し、21,440百万円となりました。 当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して1,680百万円増加し、10,447百万円となりました。 ｂ．経営成績当事業年度の経営成績は、売上高23,301百万円（前年同期比16.4％増）、営業利益3,056百万円（同19.5％増）、経常利益2,595百万円（同23.7％増）、当期純利益1,820百万円（同16.5％増）となりました。 セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。 分譲開発事業は、売上高は3,755百万円（前年同期は、売上高はありませんでした。 ）、セグメント利益が443百万円（前年同期はセグメント損失３百万円）となりました。 賃貸開発事業は、17,226百万円（同30.5％増）、セグメント利益3,524百万円（同21.4％増）となりました。 バリューアップ事業は、売上高2,320百万円（同66.0％減）、セグメント利益350百万円（同63.1％減）となりました。 ② キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,882百万円減少いたしました。 また、投資活動において75百万円増加し、財務活動においては480百万円減少いたしました。 この結果、資金は前事業年度末に比べて2,283百万円の減少となり、当事業年度末残高は2,946百万円（前事業年度末比43.7％減）となりました。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ．販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当事業年度（自 2023年６月１日至 2024年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業3,755－賃貸開発事業17,226130.5バリューアップ事業2,32034.1その他－－合 計23,301116.4（注）最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先前事業年度（自 2022年６月１日 至 2023年５月31日）当事業年度（自 2023年６月１日 至 2024年５月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）㈱BRI－－3,06413.1いちごオーナーズ㈱－－2,64011.3 ｂ．契約実績当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当事業年度（自 2023年６月１日至 2024年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業－－賃貸開発事業15,677155.1バリューアップ事業3,06357.4合 計18,740113.4 ｃ．契約残高当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当事業年度末（2024年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業－－賃貸開発事業4,31452.5バリューアップ事業80692.1合 計5,12039.9 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。 この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。 当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。 ② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等１）財政状態（流動資産）当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して889百万円増加し、31,209百万円（前年同期比2.9％増）となりました。 これは、借入の返済や手元資金での仕入れを推進したことにより、現金及び預金が2,363百万円減少したものの、業績の原資となる仕入れを推進したことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて3,207百万円増加したことによるものであります。 （固定資産）当事業年度末における固定資産は、前事業年度末と比較して48百万円増加し、678百万円（前年同期比7.6％増）となりました。 これは主に、繰延税金資産が44百万円増加したことによるものであります。 （流動負債）当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して2,540百万円減少し、11,936百万円（前年同期比17.5％減）となりました。 これは主に、物件の売却により、短期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む)が2,140百万円減少し、前受金も414百万円減少したことによるものであります。 （固定負債）当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して1,797百万円増加し、9,504百万円（前年同期比23.3％増）となりました。 これは主に、物件の取得を進めたことにより、長期借入金が1,796百万円増加したことによるものであります。 （純資産）当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して1,680百万円増加し、10,447百万円（前年同期比19.2％増）となりました。 これは主に、当期純利益の計上等により繰越利益剰余金が1,751百万円増加したことによるものであります。 ２）経営成績（売上高、売上原価、売上総利益）当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して3,286百万円増加し、23,301百万円（前年同期比16.4％増）となりました。 分譲開発事業の売上高は、自社物件としてガレリアドゥエル神田岩本町の52戸全戸の引渡が完了し、3,755百万円（前年同期は、売上高はありませんでした。 ）となりました。 賃貸開発事業の売上高は、前事業年度と比較して4,023百万円増加し、17,226百万円（同30.5％増）となりました。 バリューアップ事業の売上高は、前事業年度と比較して4,493百万円減少し、2,320百万円（同66.0％減）となりました。 売上原価については、売上高や建築コストが増加したため、前事業年度と比較して2,865百万円増加し、18,578百万円（同18.2％増）となりました。 売上総利益については、売上原価が増加したため、前事業年度と比較して420百万円増加にとどまり、4,723百万円（同9.8％増）となりました。 （販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して77百万円減少し、1,666百万円（前年同期比4.5％減）となりました。 主な要因は、販売契約件数の減少により、仲介手数料等が減少したことによるものであります。 この結果、営業利益は、前事業年度と比較して498百万円増加し、3,056百万円（同19.5％増）となりました。 （営業外損益、経常利益）営業外収益は、前事業年度と比較して23百万円減少し、29百万円（前年同期比44.7％減）となりました。 主な要因としては、受取配当金が８百万円、受取保険金が９百万円それぞれ増加したものの、前事業年度にあった受取補償金が34百万円なくなったことによるものであります。 営業外費用は、前事業年度と比較して21百万円減少し、490百万円（前年同期比4.2％減）となりました。 主な要因としては、借入の返済や手元資金での仕入れを推進したことにより、支払利息が３百万円減少し、融資手数料も17百万円減少したことによるものであります。 この結果、経常利益は、前事業年度と比較して496百万円増加し、2,595百万円（同23.7％増）となりました。 （特別損益、当期純利益）特別利益は、前事業年度と比較して12百万円増加し、14百万円（前年同期比454.8％増）となりました。 主な要因としては、新株予約権戻入益を14百万円計上したことによるものであります。 当期純利益は、税引前当期純利益が前事業年度と比較して509百万円増加し、法人税等合計が251百万円増加したことにより、前事業年度と比較して258百万円の増加となり、1,820百万円（同16.5％増）となりました。 ３）キャッシュ・フロー当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,882百万円減少しました。 また、投資活動において75百万円増加し、財務活動においては480百万円減少しました。 この結果、資金は前事業年度末に比べて2,283百万円の減少となり、当事業年度末残高は2,946百万円（前事業年度末比43.7％減）となりました。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により支出した資金は、1,882百万円（前年同期は174百万円の獲得）となりました。 主な要因は、税引前当期純利益として2,610百万円を獲得したものの、棚卸資産が3,208百万円増加したことに加えて、売却に伴い前受金が416百万円減少し、法人税等の支払いが871百万円発生したことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により獲得した資金は、75百万円（前年同期は63百万円の獲得）となりました。 主な要因は、定期預金の預入により94百万円の支出が発生したものの、定期預金の払戻により178百万円を獲得したことによるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により支出した資金は、480百万円（前年同期は553百万円の獲得）となりました。 主な要因は、物件の取得に伴い、長期借入金及び短期借入金として新たに融資契約を締結したことにより、17,793百万円を獲得したものの、物件の売却や借入期間の終了などに伴い、長期借入金及び短期借入金を返済したことにより、18,136百万円の支出が発生したことによるものであります。 ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析当社の経営に影響を与える大きな要因としては、３．事業等のリスクに記載のとおりであります。 ｃ．資本の財源及び資金の流動性当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。 運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。 また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。 ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と比べて4.5ポイント上昇し、32.5％となりました。 なお、当社は自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、引き続き自己資本比率30％以上の安定した資本確保を継続していく方針です。 収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。 ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容（分譲開発事業）当事業年度の販売物件は、ガレリア ドゥエル神田岩本町（東京都千代田区）のみとなっております。 同プロジェクトは、すべての物件の売買契約を2022年８月までに締結しております。 2023年10～11月に52戸全戸の引渡が完了しました。 その結果、売上高は3,755百万円（前年同期は、売上高はありませんでした。 ）、セグメント利益が443百万円（前年同期はセグメント損失３百万円）となりました。 （単位：百万円） 2024年５月期2023年５月期増減率売上高3,755－－セグメント利益又は損失(△)443△3－セグメント資産－2,023－（注）前事業年度は売上高がなく、セグメント損失を計上していることから、売上高及びセグメント利益又は損失それぞれの増減率を表示しておりません。 セグメント資産につきましては、分譲開発物件を完売後、新たな物件の仕入れができていないことから2024年５月末現在については、ございません。 （賃貸開発事業）当事業年度は、販売物件数は19棟と前事業年度より４棟増加し、物件の規模が若干大きくなった結果、売上高は前年同期比4,023百万円増加し、17,226百万円（前年同期比30.5％増）となりました。 セグメント利益については、売上高が増加したことにより、前年同期比621百万円増加し、3,524百万円（同21.4％増）となりました。 セグメント資産については、保有物件の売却を積極的に推進した一方で、エリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつ新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して1,399百万円増加し、21,184百万円（同7.1％増）となりました。 （単位：百万円） 2024年５月期2023年５月期増減率売上高17,22613,20230.5％セグメント利益3,5242,90321.4％セグメント資産21,18419,7857.1％（バリューアップ事業）当事業年度の売上高は、販売物件数が15棟から５棟へ減少したため、前年同期比4,493百万円減少し、2,320百万円（前年同期比66.0％減）となりました。 セグメント利益については、売上高が減少したことから前年同期比599百万円減少し、350百万円（同63.1％減）となりました。 セグメント資産については、保有物件の仕入れ活動を積極的に推進したことから、前事業年度と比較して3,819百万円増加し、6,580百万円（同138.4％増）となりました。 （単位：百万円） 2024年５月期2023年５月期増減率売上高2,3206,813△66.0％セグメント利益350950△63.1％セグメント資産6,5802,760138.4％ |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当事業年度において、重要な設備の取得及び売却はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 当社は、本社オフィスにおいて以下の設備を有しており、当事業年度末におけるその設備の状況は、次のとおりであります。 2024年５月31日現在 事業所名(所在地)事業部門の名称設備の内容帳簿価額従業員数(人)建物(百万円)工具、器具及び備品(百万円)リース資産(百万円)合計(百万円)本社(東京都港区)事業本部管理本部統括業務施設24004342（注）上記の他、主要な賃借している設備として、以下のものがあります。 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容契約期間年間賃借料（百万円）本社（東京都港区）─────本社オフィス2022年９月１日から2025年８月31日まで39(注）上記金額には共益費、消費税等は含まれておりません。 その他、当事業年度末において記載すべき主要な設備はありません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 (1) 重要な設備の新設等 該当事項はありません。 (2) 重要な設備の除却等 該当事項はありません。 (3) 重要な設備の売却等 該当事項はありません。 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 40 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 8 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 12,019,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方保有目的が株式の配当及び売却利益の収受である投資株式を純投資目的の投資株式、それ以外の当社事業の維持・強化等による企業価値の向上である投資株式を純投資目的以外の目的の投資株式としております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2024年５月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合(％) 株式会社シノケングループ福岡県福岡市中央区天神1-1-112,342,50036.35 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社東京都千代田区大手町1-9-2738,0002.17 株式会社ジュポンインターナショナル東京都大田区西糀谷4-31-5432,7001.27 株式会社九州リースサービス福岡県福岡市博多区博多駅前4-3-18373,1001.10 野村證券株式会社東京都中央区日本橋1-13-1369,2201.09 ＪＰモルガン証券株式会社東京都千代田区丸の内2-7-3359,0001.06 上田八木短資株式会社東大阪府大阪市中央区高麗橋2-4-2305,0000.90 モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式会社東京都千代田区大手町1-9-7225,9370.67 仙波 岳陽奈良県生駒市214,0000.63 扇原 世津子富山県下新川郡入善町202,3000.60計－15,561,75745.83 |
| 株主数－金融機関 | 1 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 28 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 24 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 18 |
| 株主数－個人その他 | 11,037 |
| 株主数－その他の法人 | 39 |
| 株主数－計 | 11,147 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 扇原 世津子 |
| 株主総利回り | 1 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分 株式数（株） 価額の総額（円） 当事業年度における取得自己株式40070,560 当期間における取得自己株式408,220（注）当期間における取得自己株式には、2024年８月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式は含まれておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -68,000,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -68,000,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当事業年度期首株式数（株）当事業年度増加株式数（株）当事業年度減少株式数（株）当事業年度末株式数（株）発行済株式 普通株式35,147,915 35,147,915合計35,147,915 35,147,915自己株式 普通株式（注）１．２．833,720438,00076,2001,195,520合計833,720438,00076,2001,195,520（注）１．普通株式の自己株式の株式数の増加438,000株は、取締役会の決議に基づく市場買付による自己株式の取得437,600株及び単元未満株式の買取り400株による増加分であります。 ２．普通株式の自己株式の株式数の減少76,200株は、取締役会の決議に基づく特定譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分76,200株による減少分であります。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | HLB Meisei有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年８月26日株式会社プロパスト 取締役会 御中 HLB Meisei有限責任監査法人 東京都台東区 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 武田 剛 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 園山 隆幸 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社プロパストの2023年６月１日から2024年５月31日までの第38期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社プロパストの2024年５月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する事業年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 株式会社プロパストは、分譲・販売目的で不動産を保有しており、貸借対照表においては販売用不動産及び仕掛販売用不動産として計上し、その合計は総資産の79％を占めている。 重要な会計方針の棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載のとおり、販売用不動産及び仕掛販売用不動産は、プロジェクト毎に収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により評価しており、その評価については、各プロジェクトの収支計画に基づいて正味売却価額を算定により行っているが、景気動向、金利動向、地価動向の変化、不動産賃貸市況及び不動産投資市況等の外部的要因により影響を受ける可能性が高く、正味売却価額の算定には見積りの不確実性があり、経営者の主観的な判断による程度が高い。 以上から、当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性について、財務諸表において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。 ・販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 ・全プロジェクトの正味売却価額について、見積りにあたり使用された見積手法、重要な仮定及びデータの適切性を検証するため、計画上の売却予定額又は外部評価額、建築費、仲介手数料等との整合を確認し、簿価との比較検討の適切性を検証した。 ・見積りに用いたデータに関しては、契約書、取締役会の議事録や稟議書の閲覧、所轄部署への質問を行うことで、見積りに影響を与える事象が評価に適切に反映されていることを確かめた。 ・販売活動中又は開発中の物件について、物件視察を行うとともに、進捗状況の関連資料を閲覧した他、計画に著しい変更があったものについては、変更の合理性と達成可能性に関して経営者に対して質問を行った。 ・見積りに不確実性があると判断した場合には、近隣相場等の外部公表情報との比較検討を行った。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社プロパストの2024年５月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、株式会社プロパストが2024年５月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任 経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社の監査証明業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】 に記載されている。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 株式会社プロパストは、分譲・販売目的で不動産を保有しており、貸借対照表においては販売用不動産及び仕掛販売用不動産として計上し、その合計は総資産の79％を占めている。 重要な会計方針の棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載のとおり、販売用不動産及び仕掛販売用不動産は、プロジェクト毎に収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により評価しており、その評価については、各プロジェクトの収支計画に基づいて正味売却価額を算定により行っているが、景気動向、金利動向、地価動向の変化、不動産賃貸市況及び不動産投資市況等の外部的要因により影響を受ける可能性が高く、正味売却価額の算定には見積りの不確実性があり、経営者の主観的な判断による程度が高い。 以上から、当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性について、財務諸表において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。 ・販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 ・全プロジェクトの正味売却価額について、見積りにあたり使用された見積手法、重要な仮定及びデータの適切性を検証するため、計画上の売却予定額又は外部評価額、建築費、仲介手数料等との整合を確認し、簿価との比較検討の適切性を検証した。 ・見積りに用いたデータに関しては、契約書、取締役会の議事録や稟議書の閲覧、所轄部署への質問を行うことで、見積りに影響を与える事象が評価に適切に反映されていることを確かめた。 ・販売活動中又は開発中の物件について、物件視察を行うとともに、進捗状況の関連資料を閲覧した他、計画に著しい変更があったものについては、変更の合理性と達成可能性に関して経営者に対して質問を行った。 ・見積りに不確実性があると判断した場合には、近隣相場等の外部公表情報との比較検討を行った。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社の監査証明業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】 に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 0 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 40,000,000 |
| リース資産（純額）、有形固定資産 | 0 |
| 有形固定資産 | 43,000,000 |
| ソフトウエア | 1,000,000 |
| 無形固定資産 | 1,000,000 |
| 投資有価証券 | 251,000,000 |
| 長期前払費用 | 0 |
| 繰延税金資産 | 317,000,000 |
| 投資その他の資産 | 633,000,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 4,420,000,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 6,483,000,000 |
| 未払金 | 107,000,000 |
| 未払法人税等 | 489,000,000 |
| 未払費用 | 127,000,000 |
| リース債務、流動負債 | 0 |
| 資本剰余金 | 772,000,000 |
| 利益剰余金 | 8,044,000,000 |
| 株主資本 | 10,375,000,000 |
| 負債純資産 | 31,888,000,000 |
PL
| 売上原価 | 18,578,000,000 |
| 販売費及び一般管理費 | 1,666,000,000 |
| 受取利息、営業外収益 | 0 |
| 受取配当金、営業外収益 | 14,000,000 |
| 為替差益、営業外収益 | 3,000,000 |
| 営業外収益 | 29,000,000 |
| 支払利息、営業外費用 | 382,000,000 |
| 営業外費用 | 490,000,000 |
| 特別利益 | 14,000,000 |
| 固定資産除却損、特別損失 | 0 |
| 特別損失 | 0 |
| 法人税、住民税及び事業税 | 833,000,000 |
| 法人税等調整額 | -44,000,000 |
| 法人税等 | 789,000,000 |
PL2
| 剰余金の配当 | -68,000,000 |
| 株主資本以外の項目の当期変動額（純額） | -14,000,000 |
| 当期変動額合計 | 1,680,000,000 |
FS_ALL
| 現金及び現金同等物の残高 | 2,946,000,000 |
| 売掛金 | 1,000,000 |
| 広告宣伝費、販売費及び一般管理費 | 55,000,000 |
| 退職給付費用、販売費及び一般管理費 | 6,000,000 |
| 減価償却費、販売費及び一般管理費 | 10,000,000 |
| 現金及び現金同等物に係る換算差額 | 3,000,000 |
| 現金及び現金同等物の増減額 | -2,283,000,000 |
| 棚卸資産帳簿価額切下額 | 63,000,000 |
| 外部顧客への売上高 | 23,301,000,000 |
| 減価償却費、セグメント情報 | 10,000,000 |
| 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 | 32,000,000 |
営業活動によるキャッシュ・フロー
| 減価償却費、営業活動によるキャッシュ・フロー | 10,000,000 |
| 受取利息及び受取配当金、営業活動によるキャッシュ・フロー | -14,000,000 |
| 支払利息、営業活動によるキャッシュ・フロー | 382,000,000 |
| 棚卸資産の増減額（△は増加）、営業活動によるキャッシュ・フロー | -3,208,000,000 |
| 仕入債務の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | 5,000,000 |
| 未払消費税等の増減額、営業活動によるキャッシュ・フロー | 61,000,000 |
| その他、営業活動によるキャッシュ・フロー | -4,000,000 |
| 小計、営業活動によるキャッシュ・フロー | -558,000,000 |
| 利息及び配当金の受取額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は投資活動によるキャッシュ・フロー | 14,000,000 |
| 利息の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー又は財務活動によるキャッシュ・フロー | -360,000,000 |
| 法人税等の支払額、営業活動によるキャッシュ・フロー | -871,000,000 |
財務活動によるキャッシュ・フロー
| 長期借入金の返済による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -11,929,000,000 |
| 配当金の支払額、財務活動によるキャッシュ・フロー | -68,000,000 |
投資活動によるキャッシュ・フロー
| 有形固定資産の取得による支出、投資活動によるキャッシュ・フロー | -7,000,000 |
概要や注記
| 連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み、経理の状況 | 当社は、財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。 具体的には、会計基準等の内容を適切に把握し、財務諸表等を作成し適正に表示できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入しております。 また、監査法人、開示支援会社との連携及び専門雑誌・書籍購読や監査法人、開示支援会社の開催するセミナーに定期的に参加することにより適宜法令改正や会計基準適用等の情報を収集し、必要に応じて指導・意見交換を行い適切な開示に努めております。 |
| 主要な販売費及び一般管理費 | ※３ 販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度31.4％、当事業年度29.8％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度68.6％、当事業年度70.2％であります。 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。 前事業年度（自 2022年６月１日 至 2023年５月31日）当事業年度（自 2023年６月１日 至 2024年５月31日）広告宣伝費6百万円55百万円販売促進費0105その他販売経費541334従業員給与及び賞与525464退職給付費用66租税公課223233減価償却費710貸倒引当金繰入△00 |
| 棚卸資産の帳簿価額の切下げに関する注記 | ※２ 期末棚卸高は収益性の低下に伴う簿価切下後の金額であり、次の棚卸資産評価損が売上原価に含まれております。 前事業年度（自 2022年６月１日 至 2023年５月31日）当事業年度（自 2023年６月１日 至 2024年５月31日）23百万円63百万円 |
| 顧客との契約から生じる収益の金額の注記 | ※１ 顧客との契約から生じる収益売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。 顧客との契約から生じる収益の金額は、財務諸表「注記事項（収益認識関係）１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に記載しております。 |
| 新株予約権等に関する注記 | ２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項区分新株予約権の内訳新株予約権の目的となる株式の種類新株予約権の目的となる株式の数（株）当事業年度末残高（百万円）当事業年度期首当事業年度増加当事業年度減少当事業年度末提出会社 ストック・オプションとしての新株予約権－－－－－71 合計－－－－－71 |
| 配当に関する注記 | ３．配当に関する事項（１）配当金支払額（決 議）株式の種類配当金の総額（百万円）１株当たり配当額（円）基準日効力発生日 2023年８月29日定時株主総会普通株式682 2023年５月31日2023年８月30日 （２）基準日が当期に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌期となるもの（決 議）株式の種類配当金の総額（百万円）配当の原資１株当たり配当額（円）基準日効力発生日2024年８月27日定時株主総会普通株式135利益剰余金42024年５月31日2024年８月28日 |
| 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 | ※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 前事業年度（自 2022年６月１日至 2023年５月31日）当事業年度（自 2023年６月１日至 2024年５月31日）現金及び預金勘定5,428百万円3,064百万円預入期間が３か月を超える定期預金△198 △118 現金及び現金同等物5,229 2,946 |
| 報告セグメントの概要 | １．報告セグメントの概要当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会、その他の会議体が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。 当社は、製品・サービスの内容等が概ね類似している各個別プロジェクトを集約し、「分譲開発事業」、「賃貸開発事業」、「バリューアップ事業」の３つを報告セグメントとしております。 各報告セグメントの主要な内容は、次のとおりであります。 分譲開発事業・・・分譲マンションの開発・販売 賃貸開発事業・・・賃貸マンションの建築・販売 バリューアップ事業・・・中古収益ビル等の仕入・改修やリーシング等による付加価値向上・売却 |
| 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法 | ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、財務諸表を作成するために採用される会計方針に準拠した方法であります。 報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。 |
| セグメント表の脚注 | （注）１．セグメント利益の調整額 △1,261百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額 4,122百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。 全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金等）及び管理部門に係る資産であります。 減価償却費の調整額 10百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額 32百万円は、管理部門の設備投資額であります。 ２．セグメント利益は、財務諸表の営業利益と調整を行っております。 |
| 製品及びサービスごとの情報 | １．製品及びサービスごとの情報セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 |
| 売上高、地域ごとの情報 | (1）売上高本邦の外部顧客に対する売上高が損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 |
| 有形固定資産、地域ごとの情報 | (2）有形固定資産海外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。 |
| 主要な顧客ごとの情報 | ３．主要な顧客ごとの情報（単位：百万円）顧客の氏名又は名称売上高関連するセグメント名株式会社ＢＲＩ3,064賃貸開発事業いちごオーナーズ株式会社2,640賃貸開発事業 |
| 貸借対照表 | ①【貸借対照表】 (単位：百万円) 前事業年度(2023年５月31日)当事業年度(2024年５月31日)資産の部 流動資産 現金及び預金※ 5,4283,064売掛金01販売用不動産※ 8,348※ 10,545仕掛販売用不動産※ 13,653※ 14,664貯蔵品34前渡金2,3582,527前払費用525401その他00貸倒引当金△0△0流動資産合計30,31931,209固定資産 有形固定資産 建物910減価償却累計額△7△7建物（純額）22工具、器具及び備品5380減価償却累計額及び減損損失累計額△36△40工具、器具及び備品（純額）1740リース資産89減価償却累計額△8△8リース資産（純額）00有形固定資産合計1943無形固定資産 電話加入権00ソフトウエア21無形固定資産合計21投資その他の資産 投資有価証券251251出資金3030長期前払費用60繰延税金資産273317その他4633投資その他の資産合計608633固定資産合計630678資産合計30,95031,888 (単位：百万円) 前事業年度(2023年５月31日)当事業年度(2024年５月31日)負債の部 流動負債 買掛金9399短期借入金※ 2,915※ 4,420１年内返済予定の長期借入金※ 10,129※ 6,483リース債務00未払金122107未払費用127127未払法人税等528489前受金522108預り金56製品保証引当金2828その他465流動負債合計14,47611,936固定負債 長期借入金※ 7,629※ 9,425リース債務-0退職給付引当金5255長期預り敷金2522固定負債合計7,7079,504負債合計22,18321,440純資産の部 株主資本 資本金1,7501,750資本剰余金 資本準備金772772資本剰余金合計772772利益剰余金 利益準備金2222その他利益剰余金 繰越利益剰余金6,2718,022利益剰余金合計6,2938,044自己株式△135△191株主資本合計8,68010,375新株予約権8671純資産合計8,76610,447負債純資産合計30,95031,888 |
| 損益計算書 | ②【損益計算書】 (単位：百万円) 前事業年度(自 2022年６月１日 至 2023年５月31日)当事業年度(自 2023年６月１日 至 2024年５月31日)売上高※１ 20,015※１ 23,301売上原価※２ 15,713※２ 18,578売上総利益4,3024,723販売費及び一般管理費※３ 1,744※３ 1,666営業利益2,5573,056営業外収益 受取利息00受取配当金614為替差益63受取補償金34-受取保険金09その他51営業外収益合計5229営業外費用 支払利息386382融資手数料125107その他00営業外費用合計511490経常利益2,0982,595特別利益 固定資産売却益1-新株予約権戻入益※４ 1※４ 14特別利益合計214特別損失 固定資産除却損00特別損失合計00税引前当期純利益2,1002,610法人税、住民税及び事業税748833法人税等調整額△210△44法人税等合計537789当期純利益1,5621,820 |
| 株主資本等変動計算書 | ③【株主資本等変動計算書】 前事業年度（自 2022年６月１日 至 2023年５月31日） (単位：百万円) 株主資本新株予約権 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計 資本準備金資本剰余金合計利益準備金その他利益剰余金利益剰余金合計 繰越利益剰余金当期首残高1,750772772224,7774,800△1217,20191当期変動額 剰余金の配当 △68△68 △68 当期純利益 1,5621,562 1,562 自己株式の取得 △30△30 自己株式の処分 △0△01514 株主資本以外の項目の当期変動額（純額） △5当期変動額合計----1,4931,493△141,479△5当期末残高1,750772772226,2716,293△1358,68086 純資産合計当期首残高7,292当期変動額 剰余金の配当△68当期純利益1,562自己株式の取得△30自己株式の処分14株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△5当期変動額合計1,473当期末残高8,766 当事業年度（自 2023年６月１日 至 2024年５月31日） (単位：百万円) 株主資本新株予約権 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計 資本準備金資本剰余金合計利益準備金その他利益剰余金利益剰余金合計 繰越利益剰余金当期首残高1,750772772226,2716,293△1358,68086当期変動額 剰余金の配当 △68△68 △68 当期純利益 1,8201,820 1,820 自己株式の取得 △68△68 自己株式の処分 △1△11211 株主資本以外の項目の当期変動額（純額） △14当期変動額合計----1,7511,751△551,695△14当期末残高1,750772772228,0228,044△19110,37571 純資産合計当期首残高8,766当期変動額 剰余金の配当△68当期純利益1,820自己株式の取得△68自己株式の処分11株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△14当期変動額合計1,680当期末残高10,447 |
| 重要な会計方針、財務諸表 | （重要な会計方針）１．有価証券の評価基準及び評価方法その他有価証券市場価格のない株式等移動平均法による原価法を採用しております。 ２．棚卸資産の評価基準及び評価方法(1) 販売用不動産、仕掛販売用不動産個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法） (2) 貯蔵品最終仕入原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法） ３．固定資産の減価償却の方法(1) 有形固定資産（リース資産を除く）建物(建物附属設備を除く。 )は定額法、その他は定率法を採用しております。 なお、2016年４月１日以降に取得した建物附属設備については、定額法を採用しております。 主な耐用年数は以下のとおりであります。 建物 10～15年工具、器具及び備品 ４～15年 (2) 無形固定資産（リース資産を除く）定額法を採用しております。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。 (3) リース資産リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。 ４．引当金の計上基準(1) 貸倒引当金売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。 (2) 製品保証引当金販売した不動産の瑕疵担保責任履行に備えるため、将来の補修費等見積額を計上しております。 (3) 退職給付引当金従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務（簡便法による当事業年度末自己都合要支給額）を計上しております。 ５．収益及び費用の計上基準当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。 (1) 分譲開発事業分譲開発事業においては、首都圏エリアを中心に分譲マンションの企画・建築・販売を行っており、単身層や所謂パワーカップルといった方々を主たる顧客としております。 当社は販売に際し、顧客と不動産売買契約を締結しており、マンション各戸の引渡しを履行義務として識別しております。 不動産売買契約における引渡しの条件を勘案した結果、マンション各戸に対する支配を顧客に移転して履行義務を充足するのはマンション各戸の引渡時点であると判断し、当該時点で売上高を認識しております。 売上高は、顧客と締結した不動産売買契約書において約束された対価から値引き等を控除した金額で測定しております。 対価は物件の引渡しと同時に受領することから、金融要素に係る調整は行っておりません。 また、当社と顧客との間に重要な返品に係る契約はありません。 (2) 賃貸開発事業賃貸開発事業においては、首都圏エリアを中心に賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客としております。 当社は販売に際し、顧客と不動産売買契約を締結しており、賃貸マンションの引渡しを履行義務として識別しております。 不動産売買契約における引渡しの条件を勘案した結果、賃貸マンションに対する支配を顧客に移転して履行義務を充足するのは賃貸マンションの引渡時点であると判断し、当該時点で売上高を認識しております。 売上高は、顧客と締結した不動産売買契約書において約束された対価から値引き等を控除した金額で測定しております。 対価は物件の引渡しと同時に受領することから、金融要素に係る調整は行っておりません。 また、当社と顧客との間に重要な返品に係る契約はありません。 (3) バリューアップ事業バリューアップ事業においては、首都圏エリアを中心に中古の賃貸マンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行なったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高めた上で賃貸マンションの販売を行っております。 国内外の富裕層を主たる顧客としております。 当社は販売に際し、顧客と不動産売買契約を締結しており、賃貸マンションの引渡しを履行義務として識別しております。 不動産売買契約における引渡しの条件を勘案した結果、賃貸マンションに対する支配を顧客に移転して履行義務を充足するのは賃貸マンションの引渡時点であると判断し、当該時点で売上高を認識しております。 売上高は、顧客と締結した不動産売買契約書において約束された対価から値引き等を控除した金額で測定しております。 対価は物件の引渡しと同時に受領することから、金融要素に係る調整は行っておりません。 また、当社と顧客との間に重要な返品に係る契約はありません。 ６．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 ７．その他財務諸表作成のための基礎となる事項資産に係る控除対象外消費税等控除対象外消費税及び地方消費税は、発生事業年度の期間費用として処理しております。 ただし、2020年10月１日以後の居住用賃貸建物の取得等に係る控除対象外消費税等については、流動資産に計上し当該販売用不動産の販売及び引渡した事業年度の期間費用としております。 |
| 重要な会計上の見積り、財務諸表 | （重要な会計上の見積り）（販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価）(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額 前事業年度（百万円）当事業年度（百万円）販売用不動産8,34810,545仕掛販売用不動産13,65314,664評価損計上額(売上原価)2363 (2) 会計上の見積りの内容に関する情報① 算出方法棚卸資産の評価に関する会計基準に基づき、販売用不動産及び仕掛販売用不動産に係る収益性の低下等により期末において算出された正味売却価額が帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。 正味売却価額は、各プロジェクト発足後適宜策定される事業計画上の販売価格及び工事原価等に基づいて算出しております。 また、事業の進捗及び販売状況に応じて正味売却価額の見直しを行っております。 ② 主要な仮定正味売却価額の算出に用いた主要な仮定は販売価格及び工事原価であり、算出にあたっては、過去の販売実績、将来の売買市場の動向、鋼材等の材料費及び労務費等建築コストの動向のほか、周辺の賃料相場、リーシング（テナント募集）状況等を考慮した最新の事業計画に基づき見積りを行っております。 ③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響主要な仮定である販売価格及び工事原価の見積りは不確実性を伴い、販売価格は不動産賃貸や不動産投資の市況の変化等により、工事原価は建設市況の変化、あるいは追加工事の発生やスケジュール遅延等により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。 |
| 有価証券関係、財務諸表 | （有価証券関係）前事業年度（2023年５月31日）１．その他有価証券 特定目的会社への出資（貸借対照表計上額５百万円）及び投資事業有限責任組合への出資（貸借対照表計上額246百万円）は、市場価格のない株式等であることから、記載を省略しております。 ２．事業年度中に売却したその他有価証券 該当事項はありません。 当事業年度（2024年５月31日）１．その他有価証券 特定目的会社への出資（貸借対照表計上額５百万円）及び投資事業有限責任組合への出資（貸借対照表計上額246百万円）は、市場価格のない株式等であることから、記載を省略しております。 ２．事業年度中に売却したその他有価証券 該当事項はありません。 |
| 税効果会計関係、財務諸表 | （税効果会計関係）１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳 前事業年度（2023年５月31日） 当事業年度（2024年５月31日）繰延税金資産 未払金28百万円 17百万円未払費用27 27未払事業税28 26棚卸資産評価損32 45製品保証引当金8 8退職給付引当金15 17新株予約権21 21特定譲渡制限付株式報酬累計額9 13繰延消費税等超過額95 133その他5 6繰延税金資産小計273 317評価性引当額－ －繰延税金資産合計273 317 ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 前事業年度（2023年５月31日） 当事業年度（2024年５月31日）法定実効税率30.6％ 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。 （調整） 評価性引当額の増減△5.4 交際費等永久に損金に算入されない項目0.1 住民税均等割額等0.1 その他0.1 税効果会計適用後の法人税等の負担率25.6 |
| 収益認識関係、財務諸表 | （収益認識関係）１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 ２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報「（重要な会計方針）５．収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。 ３．当事業年度及び翌事業年度以降の収益の金額を理解するための情報(1) 契約負債の残高顧客との契約から生じた契約負債の期首残高及び期末残高は、以下のとおりであります。 契約負債前事業年度当事業年度期首残高651百万円520百万円期末残高520106財務諸表上、契約負債は「前受金」に計上しております。 契約負債は主に、当社が保有する販売用不動産の売却に係る不動産売買契約に基づいて、顧客から受け取った手付金等の前受額のうち、期末時点において履行義務を充足していない残高であります。 前事業年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、532百万円であります。 当事業年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、520百万円であります。 (2) 残存履行義務に配分した取引価格当社では、残存履行義務に配分した取引価格の注記にあたって実務上の便法を適用し、当初に予想される契約期間が１年以内の契約について注記の対象に含めておりません。 前事業年度末において未充足の履行義務は、3,733百万円であります。 当該履行義務は、分譲開発事業における販売用不動産の販売に関するものであり、期末日後１年以内に収益として認識されることを見込んでおります。 当事業年度末において当初の予想契約期間が１年を超える未充足の履行義務は、ございません。 |
| 重要な後発事象、財務諸表 | （重要な後発事象）該当事項はありません。 |
| 有形固定資産等明細表 | 【有形固定資産等明細表】 資産の種類当期首残高（百万円）当期増加額（百万円）当期減少額（百万円）当期末残高（百万円）当期末減価償却累計額及び減損損失累計額又は償却累計額（百万円）当期償却額（百万円）差 引当期末残高（百万円）有形固定資産 建物90－10702工具、器具及び備品533148040840リース資産80－9800有形固定資産計723249956943無形固定資産 ソフトウエア5－－5311電話加入権2－－22－0無形固定資産計7－－7511（注）１．当期増加額は、主に本店の工具器具及び備品購入（サーバー代29百万円）であります。 ２．当期減少額は、主に本店の車両運搬具の除却４百万円であります。 |
| 引当金明細表 | 【引当金明細表】 区分当期首残高（百万円）当期増加額（百万円）当期減少額（目的使用）（百万円）当期減少額（その他）（百万円）当期末残高（百万円）貸倒引当金00－00製品保証引当金28－－－28（注）貸倒引当金の「当期減少額（その他）」は、洗替処理による戻入額であります。 |
| 主な資産及び負債の内容 | （２）【主な資産及び負債の内容】 ① 流動資産イ．現金及び預金区分金額（百万円）現金0預金 普通預金2,944定期預金110定期積金8別段預金1小計3,064合計3,064 ロ．売掛金相手先別内訳相手先金額（百万円）その他1合計1 売掛金の発生及び回収並びに滞留状況当期首残高（百万円）当期発生高（百万円）当期回収高（百万円）当期末残高（百万円）回収率（％）滞留期間（日）(A)(B)(C)(E) (C)× 100(A) ＋ (B) (A) ＋ (E) ２ (B) 366 01514192.321.1 ハ．販売用不動産品目面積（㎡）金額（百万円）日本橋箱崎町２プロジェクト108.99900西片プロジェクト145.10717八雲２プロジェクト249.90686西五反田２プロジェクト188.69622西蒲田４プロジェクト136.65618その他4,531.367,000合計5,360.6910,545（注）面積欄には、敷地面積を記載しております。 ニ．仕掛販売用不動産品目面積（㎡）金額（百万円）月島３プロジェクト198.49772神田三崎町プロジェクト202.28723東大井プロジェクト361.81652蔵前２プロジェクト216.02637鷹番プロジェクト374.13637その他7,955.0411,241合計9,307.7714,664（注）面積欄には、敷地面積を記載しております。 ホ．前渡金相手先金額（百万円）㈲小宮工務店440㈱松永建設344薩摩建設㈱240㈱大明建設206河端建設㈱206その他1,088合計2,527 ヘ．貯蔵品品目金額（百万円）契約及び登記用収入印紙4その他0合計4 ② 流動負債買掛金相手先金額（百万円）東京都79㈱エンバイオ・エンジニアリング11㈱アドバンス・シティ・プランニング1㈱前田1㈱シノケンファシリティーズ1その他3合計99 |
| その他、財務諸表等 | （３）【その他】 当事業年度における四半期情報等（累計期間）第１四半期第２四半期第３四半期当事業年度売上高（百万円）7,12817,61820,66323,301税引前四半期（当期）純利益（百万円）1,2182,4422,7282,610四半期（当期）純利益（百万円）8431,6951,8921,820１株当たり四半期（当期）純利益（円）24.5849.5055.4153.39 （会計期間）第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期１株当たり四半期純利益又は１株当たり四半期純損失（△）（円）24.5824.915.80△2.12 |
| 提出会社の株式事務の概要 | 第６【提出会社の株式事務の概要】 事業年度 ６月１日から５月31日まで定時株主総会 ８月中基準日 ５月31日剰余金の配当の基準日 11月30日 ５月31日１単元の株式数 １００株単元未満株式の買取り 取扱場所（特別口座）東京都千代田区丸の内一丁目４番５号三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部株主名簿管理人（特別口座）東京都千代田区丸の内一丁目４番５号三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社取次所－買取手数料無料公告掲載方法電子公告とする。 ただし、事故その他やむを得ない事由によって電子公告によることができないときは、日本経済新聞に掲載して行う。 公告掲載ＵＲＬ https://www.properst.co.jp株主に対する特典該当事項はありません。 （注）当社定款の定めにより、単元未満株主は、会社法第189条第２項各号に掲げる権利、同法第166条第１項の規定による請求をする権利、株主の有する株式数に応じて募集株式の割当て及び募集新株予約権の割当てを受ける権利並びに単元未満株式の売渡請求をする権利以外の権利を有しておりません。 |
| 提出会社の親会社等の情報 | １【提出会社の親会社等の情報】 当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。 |
| その他の参考情報 | ２【その他の参考情報】 当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。 (1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書事業年度（第37期）（自 2022年６月１日 至 2023年５月31日）2023年８月30日関東財務局長に提出 (2) 内部統制報告書及びその添付書類2023年８月30日関東財務局長に提出(3) 四半期報告書及び確認書（第38期第１四半期）（自 2023年６月１日 至 2023年８月31日）2023年10月10日関東財務局長に提出（第38期第２四半期）（自 2023年９月１日 至 2023年11月30日）2024年１月９日関東財務局長に提出（第38期第３四半期）（自 2023年12月１日 至 2024年２月29日）2024年４月８日関東財務局長に提出(4) 臨時報告書2023年９月１日関東財務局長に提出企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（株主総会における議決権行使の結果）の規定に基づく臨時報告書であります。 (5）自己株券買付状況報告書報告期間（自2023年10月11日 至2023年10月31日） 2023年11月２日関東財務局長に提出報告期間（自2023年11月１日 至2023年11月30日） 2023年12月１日関東財務局長に提出 |
| 提出会社の保証会社等の情報 | 第二部【提出会社の保証会社等の情報】 該当事項はありません。 |
| 提出会社の経営指標等 | 提出会社の経営指標等回次第34期第35期第36期第37期第38期決算年月2020年５月2021年５月2022年５月2023年５月2024年５月売上高（百万円）23,67418,88617,68920,01523,301経常利益（百万円）1,0951,2991,6912,0982,595当期純利益（百万円）8909201,1351,5621,820持分法を適用した場合の投資利益（百万円）－－－－－資本金（百万円）1,2491,7501,7501,7501,750発行済株式総数（株）28,297,91535,147,91535,147,91535,147,91535,147,915純資産額（百万円）4,4146,2457,2928,76610,447総資産額（百万円）21,73324,08928,71430,95031,888１株当たり純資産額（円）154.86178.20209.23252.97305.60１株当たり配当額（円）2.002.002.002.004.00（うち１株当たり中間配当額）（－）（－）（－）（－）（－）１株当たり当期純利益（円）31.9829.4933.0045.5653.39潜在株式調整後１株当たり当期純利益（円）31.5729.1332.6345.0752.82自己資本比率（％）19.825.525.128.032.5自己資本利益率（％）22.817.617.019.719.1株価収益率（倍）4.665.394.363.583.47配当性向（％）6.36.86.14.47.5営業活動によるキャッシュ・フロー（百万円）2,007383△2,718174△1,882投資活動によるキャッシュ・フロー（百万円）29△386936375財務活動によるキャッシュ・フロー（百万円）△1,4221,1143,376553△480現金及び現金同等物の期末残高（百万円）2,5493,6654,4325,2292,946従業員数（人）4745444442(外、平均臨時雇用者数)(－)(－)(－)(－)(－)株主総利回り（％）91.598.890.9103.6119.4（比較指標：配当込みTOPIX）（％）(106.2)(133.3)(135.8)(155.4)(207.0)最高株価（円）252190198172233最低株価（円）100119123132137 （注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。 ２．持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社がないため記載しておりません。 ３. 最高株価及び最低株価は2022年４月４日より東京証券取引所スタンダード市場におけるものであり、それ以前は東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）におけるものであります。 ４．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第36期の期首から適用しており、第36期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。 |