corp
| 沿革 | ２【沿革】 株式会社アーバネットコーポレーション設立以後の経緯は、次のとおりであります。 年月概要1997年７月東京都新宿区新宿一丁目24番７号において、土木・建築の設計、不動産の売買・賃貸及びその仲介を目的として株式会社アーバネット（現当社）設立（資本金1,000万円）1997年９月一級建築士事務所登録（東京都知事登録 第42424号）1997年10月宅地建物取引業者免許（東京都知事（1）75706号）を取得2000年12月マンション開発販売事業を開始2002年２月不動産賃貸事業を開始2002年３月本社を東京都新宿区新宿一丁目５番１号に移転、社名を現在の株式会社アーバネットコーポレーションに商号変更2002年６月戸建開発販売事業を開始2005年２月本社を東京都千代田区二番町５番地６に移転2006年10月信託受益権販売業登録（関東財務局長（売信）第416号）2007年３月ジャスダック証券取引所に株式を上場2007年９月金融商品取引法施行に伴い信託受益権販売業より第二種金融商品取引業に変更登録（関東財務局長（金商）第1178号）2008年10月営業部門を新設し、中古分譲マンションの買取再販事業を開始2010年４月ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所との合併に伴い、大阪証券取引所（ＪＡＳＤＡＱ市場）に上場2010年10月大阪証券取引所ヘラクレス市場、同取引所ＪＡＳＤＡＱ市場及び同取引所ＮＥＯ市場の各市場の統合に伴い、大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場2013年７月大阪証券取引所と東京証券取引所の合併に伴い、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場2015年３月連結子会社株式会社アーバネットリビング（所在地：東京都千代田区）を設立2015年６月本社を東京都千代田区神田駿河台四丁目２番５号に移転2017年７月ホテル事業を開始2020年10月東京都大田区において「ホテルアジール東京蒲田」を開業2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所のＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）からスタンダード市場に移行2024年２月株式会社ケーナイン（所在地：東京都世田谷区）の全株式を取得し、連結子会社化2024年７月本社を東京都千代田区霞が関三丁目２番５号に移転 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社３社（株式会社アーバネットリビング、株式会社ケーナイン及びその他１社）の計４社で構成されております。 当社は設立以来、東京23区、駅徒歩10分圏内の開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売（卸売）を基軸事業として、分譲用マンション及び戸建住宅の開発・分譲、アパートの開発・１棟販売、事業用地の仕入販売、不動産売買の仲介並びに不動産賃貸業等の不動産事業を行ってまいりました。 当社グループは、設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、実際に居住する方々のニーズに応えるだけでなく、効率性と芸術性の融合を目指して、外観や共有スペースにデザイン性やアートを加える等、「ものづくり」にこだわり、独自性を追求した自社ブランドの確立を進めてまいりました。 当社グループは、変動の激しい不動産業界の環境に対応するため、役職員数を最小限とする少人数体制のもと、アウトソーシングを最大限に活用した効率的かつリスクの少ないビジネスモデルを構築する一方で、金融機関の不動産融資の厳格化や不動産価格の大幅な変動に対処できる強い財務体質の構築と、固定収入となる賃貸用不動産の自己保有を進めてまいりました。 当社は、エンドユーザー向けの分譲・賃貸・マンション管理（小売・サービス）等の事業のために、2015年３月に100％子会社である株式会社アーバネットリビングを設立するとともに、ホテル開発という新たな事業領域参入に当たり、主にホテル経営の研究目的で2020年10月、東京・蒲田駅前で自社保有ホテル「ホテルアジール東京蒲田」を開業し、株式会社アーバネットリビングを通じて運営いたしております。 さらに当社は2024年２月に株式会社ケーナインを子会社化したことから、当社グループの中核事業に「東京・川崎・横浜の戸建・タウンハウス分譲及びアパート開発」を加え、事業領域を拡大しております。 なお、昨今のマンションニーズに対応するために、当社グループは従来の投資用ワンルームマンションにDINKS向けのプラン及びファミリータイプのプランを組み込んだ複合型のマンション（都市型賃貸マンション）開発を推進しております。 また、足元では、国内外の富裕層やインバウンドの増加に対して、都心でのアパートメントホテルやリゾート地での宿泊施設の開発に取り組んでおります。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、以下のとおりです。 （不動産事業）(1）不動産開発販売 当社グループは、主な開発エリアを不動産価格が比較的安定している東京23区、駅徒歩10分圏内に原則特化するとともに、多数の土地情報及び市場の賃貸情報を収集し、設計事務所からスタートした当社のノウハウであるプラン設計と収益シミュレーションにより、一定利益が確保できる可能性の高い物件を厳選し、事業用地として取得しております。 事業用地取得後は、さらに詳細な調査・設計プランの検討を重ね、本来その土地の持つ収益性を最大限に発揮する事業プランを作成するとともに、当社グループが基調としておりますモノトーンの外観デザインや、オリジナルのアート作品を展示するエントランス、及び入居者の方々に対して定期的に実施しているアンケート調査に基づくユーザーニーズの実現（収納スペースの拡大等）により、他社物件との差別化を図っております。 当社グループの事業の中核である都市型賃貸マンションにおける販売先は、ワンルーム販売会社への専有卸、国内外投資家、一般法人及び相続税対策等の目的を有する日本の富裕層であります。 また、子会社の株式会社ケーナインは、主に東京23区南西部や川崎市・横浜市等を中心に戸建・タウンハウス分譲、アパート開発、建築工事及び用地の売却等を行っております。 (2）不動産仕入販売 当社グループは、自社による不動産開発販売事業のほか、他社開発分譲マンションの１棟専有卸や中古分譲マンションの戸別買取再販事業等も行っております。 (3）その他 当社グループは、前２事業のほか、不動産売買等の仲介業務、自社開発及び他社開発マンションの賃貸事業、不動産有効活用の提案、及び賃貸管理事業・マンション管理事業を行っております。 （ホテル事業） 当社グループは、2020年10月より「ホテルアジール東京蒲田」を開発・運営しております。 これは、都市型賃貸マンションの開発・１棟販売をはじめとした当社グループの不動産事業がレジデンス分野に集中していることから、販売先の多様化を目指してホテル事業に取り組み、第１号開発物件を自社保有とすることで開発・運営に関するノウハウを蓄積する研究目的によるもので、東京・蒲田駅前にて全48室のホテルを運営しております。 当社グループの事業系統図は、次のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金（千円）主要な事業の内容議決権の所有又は被所有割合（％）関係内容（連結子会社） 株式会社アーバネットリビング東京都千代田区80,000不動産事業ホテル事業100.0分譲物件等の販売委託、賃貸管理の業務委託、マンション管理の業務委託、ホテル運営の経営委託、役員の兼任、従業員の出向株式会社ケーナイン（注）２東京都世田谷区90,000不動産事業100.0開発物件の工事発注、役員の兼任、資金の貸付その他１社 （注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。 ２．株式会社ケーナインについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。 ）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。 主要な損益情報等（1）売上高8,771,953千円 （2）経常利益760,173千円 （3）当期純利益519,610千円 （4）純資産額2,355,010千円 （5）総資産額16,340,308千円 |
| 従業員の状況 | （２）【従業員の状況】 ①連結会社の状況 2026年６月30日現在セグメントの名称従業員数（名）不動産事業67〔2〕ホテル事業全社（共通）31〔3〕合計98〔5〕（注）１．従業員数は就業人員数であり、臨時従業員数は〔 〕内に年間平均雇用人員を外数で記載しております。 ２．当社グループは、同一の従業員が複数のセグメントに従事しているため、合計で記載しております。 ３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門及び内部監査部門に所属しているものであります。 ②提出会社の状況 2026年６月30日現在従業員数（名）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（円）平均年間給与の対前事業年度増減率（％）60〔4〕42.766.8710,731,5810.03 セグメントの名称従業員数（名）不動産事業35〔2〕ホテル事業全社（共通）25〔2〕合計60〔4〕（注）１．従業員数は、当社から他社への出向者を除いた就業人員数であり、臨時従業員数は〔 〕内に年間平均雇用人員を外数で記載しております。 ２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．当社は、同一の従業員が複数のセグメントに従事しているため、合計で記載しております。 ４．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門及び内部監査部門に所属しているものであります。 ５．従業員数が前事業年度末と比べ６名増加したのは、主に用地購入要員及び設計要員を増員したためであります。 ③労働組合の状況当社グループには労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 ④使用人その他の従業員のみを対象とした役員・従業員株式所有制度の内容当社は、使用人その他の従業員のみを対象とした役員・従業員株式所有制度を導入しております。 当該役員・従業員株式所有制度の内容については、「１ 株式等の状況（８）役員・従業員株式所有制度の内容」に記載しております。 ⑤管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の額の差異提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。 この企業理念の下、都市型賃貸マンションの開発・１棟販売を中心とした事業活動を行い、事業を通して社会の発展とサステナビリティを巡る課題解決に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。 (2）経営戦略当社グループは、東京23区をメインの開発エリアとした都市型賃貸マンションの開発・１棟販売及び東京・川崎・横浜の戸建・タウンハウス分譲並びにアパート開発を基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。 当社グループは物件ごとに地域性を重視した外観やエントランス、機能性を重視した居住空間をデザインし、購入する方と居住する方双方の満足を追求してまいります。 さらに、Ｍ＆Ａを活用した事業領域の拡大や、シルバー層向け住居やホテル開発にも市場動向を見極めながら取り組むとともに、他社との共同事業や提携、東京都心以外での開発も含め、持続的な成長を図ってまいります。 なお、ホテル事業につきましては、インバウンド及び国内旅行需要等の拡大により、客室稼働率と客室単価の向上を図り、事業収益の最大化に努めてまいります。 (3）経営環境当社グループの基軸事業である都市型賃貸マンションの市場は、賃貸については、分譲マンションの高騰、未婚化の進行や高齢化による単身世帯の増加、各世代における単身者の都心流入等により堅調に推移しており、都心の好立地で居住空間の充実した物件に関しては、今後さらに人気が高まるものと考えております。 また、実需については、企業による人員確保のための社宅需要や、若年層による将来の資産形成、富裕層の相続税対策に対応できる堅実な運用商品として、購入者層の拡大を見込んでおります。 加えて、東京23区においては国内のファンドやリートに加え、円安等を背景とした海外投資家の購入意欲は依然として高いものと思われます。 さらに、都心のマンション価格の高止まりを背景に、東京23区でのタウンハウスや戸建分譲については、価格競争力のある物件に対するニーズが益々高まっております。 このように現状、当社グループが開発するプロジェクトに関して、販売面での底堅さは維持されている一方で、仕入面において、都心好立地の用地購入で競合が続き、価格も高止まりしていること、昨今の建設資材の価格や人件費の高騰により、工事原価が上昇していること、さらに金融市場で段階的な金利上昇が見込まれていることから、利益率の低下という問題に直面しております。 (4）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図り、株主への利益還元を安定的に行うことを基本方針に、売上総利益率を重視しております。 (5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図るため、経営環境の変化に対応しつつ、以下の課題に取り組んでまいります。 ① コンプライアンスとコーポレートガバナンス・コード遵守の経営当社グループは、コンプライアンスとコーポレート・ガバナンスが、これからの企業経営において非常に重要であることを強く認識し、コンプライアンスを遵守した経営を推進いたします。 また、不正を防止する内部統制システムの整備・充実を図るとともに、サステナビリティを巡る課題解決とコーポレート・ガバナンスの強化に努め、コーポレートガバナンス・コードの基本原則に基づく、健全で効率的な経営を行うよう一層の努力をしてまいります。 ② 利益率の維持・向上のための競争力のある事業用地の取得日本全体としては人口減少問題を抱えるなかで、大手不動産業者及び資金力のある開発業者等により、利便性の高い好立地の用地獲得競争は続くものと認識しております。 こうした状況の下で安定的な収益を確保するためには、更なる土地の選別と開発物件の差別化が最重要課題であると認識しております。 当社グループは、優秀な仕入要員の採用を進めるほか、新卒を含めた若手・中堅社員の育成に努めております。 また、権利関係が複雑な都心の用地情報を収集・分析し、有効活用提案等を通じて権利関係を調整していく事業を拡充してまいります。 ③ 販売先及び不動産開発販売事業の多様化当社グループの基軸事業である都市型賃貸マンションの開発・１棟販売（卸売）は、土地価格の高止まりや建設資材及び人件費高騰等による建築コストの上昇に直面しております。 これに対応するため、従来からの卸先であるマンション販売会社だけではなく、国内外の投資家や相続税対策を含む様々な目的で不動産を購入する日本の富裕層、人員確保のための社宅や寮を必要とするようになった事業法人、シルバー層向け住居の運営業者等、多方面への販売チャネル確保に注力してまいります。 また、当社グループは、設立以来、販売先がレジデンス関連業者に限られていたこともあり、販売先の多様化を図る目的でホテル事業に参入し、2020年10月より自社保有ホテルを運営しております。 これを踏まえ、昨今のインバウンド増加や富裕層のニーズに対応して、アパートメントホテルやリゾート地での宿泊施設等の開発に取り組み、販路を拡大しております。 当社グループは、今後も他社との共同事業を含む不動産開発販売事業の多様化を図ってまいります。 ④ 事業領域の拡大と持続的な成長に向けた取り組み当社グループは、企業価値の向上と持続的成長を重要視しており、そのためには事業領域の拡大に取り組む必要があると認識しております。 事業領域拡大の一環として、2024年２月に株式会社ケーナインを子会社化し、東京南西部や川崎市・横浜市内における戸建・タウンハウス分譲事業や、アパートの開発事業をグループの基軸事業として取り込んでおります。 これに伴い、シナジー効果も含めた新たな事業展開や優秀な人員確保による売上高・利益の持続的拡大が進んでいると認識しております。 また、国内外の富裕層による旅行・レジャー需要は年々高まっていることから、北海道や九州等の一部地域において、当社の強みを生かした宿泊施設等の開発事業にも取り組んでまいります。 当社グループは今後も、既存事業の拡大を図るとともに、Ｍ＆Ａを含めた新規事業への取り組みを進め、企業価値向上と持続的成長の実現を進めてまいります。 ⑤ 財務体質の一層の強化当社グループは、現在の世界情勢及び日本経済の動向を注視し、将来の大規模な経済変動に耐え得る企業であるためには、一層の企業価値の向上と、財務体質の強化が必要であると認識しております。 当社グループは、リーマンショックにおいて多くの不動産関連企業が破綻する中を耐え抜いた経験により、キャッシュポジションと担保物件の重要性を認識したことから、これまで公募増資や、新株予約権の発行、シンジケートローンによる資金調達等により財務体質の強化とキャッシュポジションの安定化に努めてまいりました。 当社グループは今後も、強固な財務体質の構築を推進してまいります。 ⑥ 人的資本経営の充実と体制強化当社グループは、これからの企業経営において人的資本経営が極めて重要と認識しており、価値創造の源泉として社員への投資を積極的に行っております。 ここ数年で、新人事制度の制定に伴う給与の大幅アップや、従業員向け株式給付信託の創設、住宅補助制度や新オフィスへの移転による職場環境の充実、育児休暇や介護休暇等を含む休暇制度の改定、資格取得補助制度の改正等に取り組んでまいりました。 当社グループは引き続き、経営の根幹として社員を大事にしていくことで、持続的成長と企業価値の増大を目指してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指します」という企業理念のもと、サステナビリティ経営に取り組んで収益に結びつけ、事業活動を通じて、持続的な成長を目指しております。 当社グループは持続可能な社会の実現に貢献するために、以下の「サステナビリティ基本方針」を2021年11月18日に制定しており、企業価値の向上を目指してまいります。 １．事業を通じたサステナビリティへの取り組み 事業活動を通じて環境をはじめ、貧困等の社会問題や、文化・芸術活動等の社会貢献活動に取り組みます。 ２．ステークホルダーとの関係強化 お客様、取引先、株主、投資家、従業員、地域社会等すべてのステークホルダーとの双方向のコミュニケーションを通じて関係性を強化し、事業活動を通じて当社らしい価値を創造し、持続可能な社会の実現に取り組みます。 ３．社会からの信頼の確立 コンプライアンスを遵守し、理想の住まいを開発・提供するとともに経営基盤を強化し、持続的な経済の発展に寄与することで、社会から高い信頼を得る経営に取り組みます。 (1）ガバナンス 当社グループは、上記の「サステナビリティ基本方針」に基づき、サステナビリティの視点を踏まえた経営を促進するため、2021年10月に「サステナビリティ委員会規程」を設け、この規程に従って「サステナビリティ委員会」を設置し、サステナビリティ促進に関する体制を整備しております。 本委員会は、当社管理本部長を委員長とし、委員長が選任した委員により構成され、当社グループのサステナビリティについての取り組み及び課題等について討議を行い、委員長が必要であると判断した事項は取締役会へ提言及び報告を行うこととしております。 2026年６月期は、四半期ごとに４回開催され、サステナビリティに関する施策や進捗状況等について、2026年６月開催の定時取締役会にて報告を行っております。 取締役会は、その提言及び報告を通じて、サステナビリティについての取り組み状況を監督しております。 (2）戦略 当社グループは、サステナビリティへの取り組みに関して、当社企業理念を鑑み、４項目の重点課題を設けております。 なお、詳細につきましては、年１回（毎年６月）に発行している「サステナビリティレポート」（https://www.urbanet.jp/csr/report/）をご覧ください。 ① 理想の住まいの開発主な取り組み事例として、定期的な居住者アンケートの実施・分析を踏まえた居住者スペースの絶えざる改善等を行っております。 ② 芸術・美術活動への取り組み主な取り組み事例として、若手芸術家の発掘・支援のため、美術・芸術を学ぶ学生限定の立体アートコンペ （アート・ミーツ・アーキテクチャー・コンペティション）を継続実施しております。 ③ 環境等への取り組み主な取り組み事例として、ZEH-Mマンション普及による脱炭素社会への貢献、アーバネット防災プログラムへの取り組みを通じた気候変動への対応等を行っております。 ④ 魅力ある職場の実現主な取り組み事例として、健康優良企業「金の認定」取得、各種研修体制の充実に取り組んでおります。 また、当社グループにおける、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針につきましては、当社経営指針に「顧客満足度を高めることを第一に考え、株主と従業員の幸せを追求します」「企業と企業、人と人とのネットワークを大切にし、互いに成長し共生することを経営の目的とします」としているとおり、「人材育成」と「魅力ある職場の実現」を経営の重要課題と位置づけております。 「人材育成」については、新卒社員研修、階層別研修、役員向け研修等の各種研修の実施及び女性管理職の登用並びに若手社員の育成に注力しております。 また、「魅力ある職場環境づくり」については、2024年７月より社員の働き甲斐が向上するよう、新人事制度を制定し、併せて評価制度の見直しも実施しております。 適切な評価が行われ、社員の働く意欲が高まることで「魅力ある職場環境づくり」の実現を目指しております。 (3）リスク管理 当社グループは、事業環境を取り巻くリスク及びサステナビリティに関する機会に対応するため、事前の予防対策、緊急事態発生時の対応等について定めた「リスク管理規程」を制定し、リスク及び機会の識別・評価・管理を含むリスク管理体制を構築しております。 また、管理本部長が委員長となり全本部長及び全部室長をメンバーとするリスク管理委員会を設置しております。 同委員会は年間２回、定期的に開催しており、全社的なリスク及び機会の共有並びに対応等について協議しております。 なお、特に、気候変動に係るリスク及び機会等のサステナビリティに関する事項につきましては、四半期ごとに開催されるサステナビリティ委員会にて協議後、取締役会に提言及び報告することでモニタリングが図られております。 (4）指標と目標 当社グループでは、上記「(2）戦略」において記載した、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針に係わる指標について、関連する指標のデータとともに、具体的な取り組みが行われているものの、連結グループに属する全ての会社の共通目標や会社ごとの目標は設定していないため、その具体的な指標及び目標設定につきましては、今後の課題として現在検討中であります。 |
| 戦略 | (2）戦略 当社グループは、サステナビリティへの取り組みに関して、当社企業理念を鑑み、４項目の重点課題を設けております。 なお、詳細につきましては、年１回（毎年６月）に発行している「サステナビリティレポート」（https://www.urbanet.jp/csr/report/）をご覧ください。 ① 理想の住まいの開発主な取り組み事例として、定期的な居住者アンケートの実施・分析を踏まえた居住者スペースの絶えざる改善等を行っております。 ② 芸術・美術活動への取り組み主な取り組み事例として、若手芸術家の発掘・支援のため、美術・芸術を学ぶ学生限定の立体アートコンペ （アート・ミーツ・アーキテクチャー・コンペティション）を継続実施しております。 ③ 環境等への取り組み主な取り組み事例として、ZEH-Mマンション普及による脱炭素社会への貢献、アーバネット防災プログラムへの取り組みを通じた気候変動への対応等を行っております。 ④ 魅力ある職場の実現主な取り組み事例として、健康優良企業「金の認定」取得、各種研修体制の充実に取り組んでおります。 また、当社グループにおける、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針につきましては、当社経営指針に「顧客満足度を高めることを第一に考え、株主と従業員の幸せを追求します」「企業と企業、人と人とのネットワークを大切にし、互いに成長し共生することを経営の目的とします」としているとおり、「人材育成」と「魅力ある職場の実現」を経営の重要課題と位置づけております。 「人材育成」については、新卒社員研修、階層別研修、役員向け研修等の各種研修の実施及び女性管理職の登用並びに若手社員の育成に注力しております。 また、「魅力ある職場環境づくり」については、2024年７月より社員の働き甲斐が向上するよう、新人事制度を制定し、併せて評価制度の見直しも実施しております。 適切な評価が行われ、社員の働く意欲が高まることで「魅力ある職場環境づくり」の実現を目指しております。 |
| 指標及び目標 | (4）指標と目標 当社グループでは、上記「(2）戦略」において記載した、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針に係わる指標について、関連する指標のデータとともに、具体的な取り組みが行われているものの、連結グループに属する全ての会社の共通目標や会社ごとの目標は設定していないため、その具体的な指標及び目標設定につきましては、今後の課題として現在検討中であります。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | また、当社グループにおける、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針につきましては、当社経営指針に「顧客満足度を高めることを第一に考え、株主と従業員の幸せを追求します」「企業と企業、人と人とのネットワークを大切にし、互いに成長し共生することを経営の目的とします」としているとおり、「人材育成」と「魅力ある職場の実現」を経営の重要課題と位置づけております。 「人材育成」については、新卒社員研修、階層別研修、役員向け研修等の各種研修の実施及び女性管理職の登用並びに若手社員の育成に注力しております。 また、「魅力ある職場環境づくり」については、2024年７月より社員の働き甲斐が向上するよう、新人事制度を制定し、併せて評価制度の見直しも実施しております。 適切な評価が行われ、社員の働く意欲が高まることで「魅力ある職場環境づくり」の実現を目指しております。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | 連結グループに属する全ての会社の共通目標や会社ごとの目標は設定していないため、その具体的な指標及び目標設定につきましては、今後の課題として現在検討中であります。 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事業のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 当該リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクが顕在化した場合に当社グループの財政状態及び経営成績等の状況に与える影響については、合理的に予見することが困難であるため、記載しておりません。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経済情勢の変動に係わるリスクについて 当社グループの主要事業である不動産開発販売事業は、景気動向・金利動向・不動産需要動向・住宅税制等各種税制の影響を受けやすく、景気の急速な悪化や大幅な金利上昇、需給悪化による販売価格の下落、住宅税制や建築基準法等の変更・改廃等によって、販売先の需要動向が変化した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、金融市場の混迷及び先行き不透明感により、ローン構築の不成立や顧客購入意欲の低下の可能性があり、販売価格や保有不動産の評価を下げる必要がある等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクの対応策として、景気動向・金利動向等のモニタリング、販売先の財務状況管理、各種法令の改廃情報の取得等を十分に行った上で開発・販売計画を策定しており、建築確認が下りた開発物件は速やかに販売先を選定し、売買契約を締結するよう努めております。 なお、当社グループは東京・蒲田駅前にてホテルを運営しておりますが、景気が急速に悪化し、宿泊需要が低下したことにより、客室稼働率や客室料金の低下が起こった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (2）気候変動及び自然災害に係わるリスクについて 当社グループでは、開発エリアを主に東京23区及び川崎市、横浜市等としておりますが、従前から報告されている大地震発生のリスクに加え、ここ数年気候変動に起因すると思われる大型台風の直撃やゲリラ型豪雨が頻発する事例が発生しており、当社グループが開発途中の物件において、地盤への影響や建設中の建物の倒壊等のリスクがあり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、開発用地購入においてハザードマップの確認を義務づけており、建築途中の物件現場においては、作業員の安全に留意しつつ、台風や豪雨等の被害を最小限にとどめるよう必要な対策をいたしております。 (3）事業用地の仕入に係わるリスクについて① 事業用地の取得について 当社グループでは、主に東京23区及び川崎市、横浜市等の利便性、人気ともに高い事業用地を求めておりますが、他社との競合や価格の上昇等によって用地の取得が計画通りに行えない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループの持続的な成長のためには、安定的な用地取得は不可欠であり、当該リスクの対応策として、既存情報取得先との関係強化及び新規情報取得先の開拓を行っております。 ② 土壌汚染等によるリスクについて 当社グループは用地仕入に際し、土壌汚染・地中埋設物・埋蔵文化財・産業廃棄物の地中廃棄物等によるコスト排除を明確にするため、事前調査を徹底し、売買契約においても原則としてこれらのコストを売主負担としてまいりましたが、現在は開発用地獲得を優先する環境下のため、同コストは当社グループ負担となっており、想定外の土壌汚染問題等が発生した場合、処理費用が追加発生することにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (4）特定取引先との取引集中に係わるリスクについて① アウトソーシングに係わるリスクについて 当社グループは、都市型賃貸マンションにおいて、アウトソーシングを最大限活用した少人数体制を経営の基本方針としており、当連結会計年度においても、株式会社合田工務店への建築工事のアウトソーシングが集中しております。 当社グループと同社との取引関係に急激な変化が生じた場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクの対応策として、建築工事の新たなアウトソーシング先を開拓しており、過度な集中とならないよう努めてまいります。 ② 販売先に係わるリスクについて 当社グループと開発物件の販売先は安定的な取引関係にあり、今後もその取引関係に急激な変化はないと考えておりますが、当社グループの主たる販売先に不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクの対応策として、マンション販売会社及び資産家やファンド等、多方面への販売チャネル確保に注力してまいります。 (5）販売に関連するリスクについて① 販売用不動産の売却可能性について 当社グループの開発プロジェクトにおいて販売先との売買契約締結が長引いた場合、その間に不動産市況の急激な悪化等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。 また、戸建やマンション、タウンハウス分譲事業、アパート事業においては、エンドユーザー向けの分譲となるため、景気の変動等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。 都市型賃貸マンションに関しては不動産市況等を勘案しながら、用地購入から建築確認までの期間を短縮し、販売価格とのバランスを取りつつ販売先との売買契約を最短にするよう努力をしてまいります。 また、アパートメントホテル開発等につきましても、インバウンドの動向や当社が開発する地域の状況等を勘案しながら、販売先との売買契約を最短にするよう努めてまいります。 ② 営業エリアに関連するリスクについて 当社グループでは、営業エリアを主に東京23区及び川崎市、横浜市等にしていることで、不動産需要の減少に対して相対的に影響を受けにくくなっておりますが、同地区においてテロ等の不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (6）固定資産の減損に関するリスクについて 当社グループは、不動産賃貸収益の獲得及び将来的な自社開発物件の確保を目的として、賃貸用不動産の保有及び効率的活用を進めておりますが、経済情勢や不動産市況の悪化により賃料水準の低下や空室率の上昇等、賃貸用不動産の収益性が低下した場合等には固定資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは東京・蒲田駅前にホテルを保有しておりますが、感染症の再拡大や経済情勢の悪化等により、ホテルの稼働率や１室当たりの客室単価が低下した場合等には固定資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 なお、当社が保有・管理する賃貸用不動産及びホテルに関して、管理上の不備が発生した場合は、当社グループの信用の失墜、想定外の費用の発生等が生じ当社グループの業績に影響を及ぼす可能性がありますが、当社グループでは、当該リスクの対応策として、万が一の不備や事故等に備え、損害保険を付保しております。 (7）借入金への依存に関連するリスクについて① 金利の上昇リスクについて 当社グループは、事業資金を金融機関からの借入により調達しており、当連結会計年度末における総資産額に占める有利子負債の割合は、69.5％と高水準であります。 従いまして、金融情勢の変化により金利水準が上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 調達のリスクについて 当社グループは、用地仕入に際し、その資金を主に金融機関による間接金融により調達しております。 金融機関の不動産融資の姿勢に変化が発生した場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との新規取引による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。 (8）設計・建築工事について 当社グループは、都市型賃貸マンションにおいて、意匠設計及びプラン設計以外を設計事務所及び建設会社等にアウトソーシングしております。 設計会社及び建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念にアウトソーシング先の管理をしておりますが、アウトソーシング先の倒産や工事中の事故等が発生した場合に、工事の遅延・中止、また、中東情勢緊迫化によるサプライチェーンの混乱や円安を起因とした建築資材価格の高騰及び人件費等の上昇に伴う工期の長期化や工事費用の上昇により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクの対応策として、アウトソーシング先の財務調査及び各種情報収集を継続的に行うとともに、工事の早期発注や建築資材の代替品の活用、工事業者の開拓や調達先の多様化等を実施しております。 また、建築事業においては、協力会社の業績悪化等に伴う工事の遅延や中止により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (9）物件の引渡し時期について 当社グループの不動産開発販売事業において、売上計上は物件引渡しによって行われます。 このため、建設業界の慢性的な人手不足、働き方改革関連法の適用、天候不順、自然災害及び感染症蔓延等を原因とした工期遅延により、引渡時期が決算期を越えて遅延する場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 販売会社との売買契約につきましても、竣工引渡後原則４ヶ月後決済（ただし戸別決済に応じる）となっておりますことから、決算期に跨る売買契約における計上戸数については、販売会社の販売状況によっては、当社グループの当該決算期業績に影響を及ぼす可能性があります。 (10）人材確保について 当社グループは、事業用地の仕入・設計・施工監理・建築・自治体との調整及び近隣との調整や竣工マンションの１棟販売等、専門的な知識・経験及び資格が要求されることから、人材の獲得・育成が重要であると認識しております。 しかしながら、優秀な人材の確保・育成が計画通りに進行しない場合、若しくは保有人材の流出が大規模に発生した場合は、当社グループの今後の事業運営及び事業計画に影響を及ぼす可能性があります。 (11）法的規制について 当社グループの事業は、「建設業法」・「建築士法」・「宅地建物取引業法」・「金融商品取引法」・「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」・「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」・「旅館業法」・「公衆浴場法」・「温泉法」等により、法的規制を受けております。 また、当社グループの事業においては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を受けております。 当社グループは、これまでにこれら法的規制によって重大な影響を受けたことはありませんが、今後新たな規制の制定や改廃が行われた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、今後何らかの理由により免許等の取消・更新・欠格による失効等の事象が発生した場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに、業績に影響を及ぼす可能性があります。 許認可等の名称会社名許認可番号等有効期間規制法令免許取消条項等一級建築士事務所登録株式会社アーバネットコーポレーション東京都知事登録 第42424号2022年９月10日～2027年９月９日建築士法第26条等株式会社ケーナイン東京都知事登録 第62947号2024年２月20日～2029年２月19日宅地建物取引業者免許株式会社アーバネットコーポレーション東京都知事 (6）第75706号2022年10月18日～2027年10月17日宅地建物取引業法第66条等株式会社アーバネットリビング東京都知事 (3）第97760号2025年４月25日～2030年４月24日株式会社ケーナイン東京都知事 (1）第111662号2024年12月７日～2029年12月６日第二種金融商品取引業登録株式会社アーバネットコーポレーション関東財務局長（金商）第1178号金融商品取引法第52条等マンション管理業者登録株式会社アーバネットリビング国土交通大臣 (3）第034154号2025年３月19日～2030年３月18日マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条等株式会社ケーナイン国土交通大臣 (1）第034608号2022年３月10日～2027年３月９日賃貸住宅管理業者登録株式会社アーバネットリビング国土交通大臣 (01）第001830号2021年10月13日～2026年10月12日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条等特定建設業許可株式会社ケーナイン東京都知事許可 (特-5）第142913号2024年３月15日～2029年３月14日建設業法第29条等 なお、最低住戸面積の引き上げ等ワンルームマンションの建設を規制する条例等が制定された場合、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。 (12）情報セキュリティ及びサプライチェーンのリスクについて当社グループは、多岐にわたる機密情報や個人情報を保有するとともに、設計・施工・販売の各工程において外部委託やクラウドサービスを活用しております。 これら情報の漏洩、あるいはサイバー攻撃等により自社や委託先のシステムが停止・毀損した場合、社会的信用の失墜、プロジェクトの遅延、損害賠償の発生等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクの対応策として、情報セキュリティ関連規程の遵守に加え、「サプライチェーン強化に向けたセキュリティ対策評価制度」（SCS評価制度）等の指標に準じた「委託先のセキュリティ状況の把握」及び「有事の復旧体制の整備」を進め、リスクの低減に努めております。 (13）訴訟等の可能性について 当社グループは、役職員及び近隣対策会社等への啓蒙活動や近隣住民との対話回数の増加等により、訴訟等の発生を最大限回避する企業努力を行っておりますが、開発エリアを主に東京23区及び川崎市、横浜市等としていることから、近隣住民からの苦情等を完全に排除することは難しく、法令に基づいて実施しているとはいえ、開発用地にある既存建物の解体やマンション建設等に関連する騒音・振動・電波障害・日照問題・景観変化等の近隣住民等からのクレーム等に起因する訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。 当社グループは、品質管理に万全を期しておりますが、万が一、当社グループの販売した物件に重大な問題があることが判明した場合には、その直接的な原因が当社グループの責めに帰すべきものでない場合であっても、売主としての契約不適合責任を負わなければならない場合があり、その結果として生じる訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。 当社グループでは、当該リスクの対応策として、万が一の不備や事故等に備え、損害保険を付保しております。 また、マンション管理・賃貸管理事業においても入居者等からのクレームや賃料滞納等に起因する訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。 これらの訴訟等の内容、結果、対応によっては、レピュテーションリスクが生じる可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (14）ホテル事業について ホテル事業につきましては、感染症の拡大や経済情勢の悪化、国際情勢等による他国との関係悪化等による稼働率の低下、客室単価の下落、また、地震・台風等の自然災害や、事故・火災等の人的災害等の予期せぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (15）感染症等の発生について 当社グループでは、新型コロナウイルス等の感染症の拡大に備え、従業員及び取引先の安全を第一に考え、時差出勤やテレワーク・ＷＥＢ会議を可能とするＩＴ環境の整備を完了しております。 また、今後も通常の感染対策を維持するとともに、クラスター発生時においては新型コロナウイルス感染症対策で培った感染予防体制を実行してまいります。 なお、当社グループの開発現場において新型コロナウイルス等の感染症が蔓延した場合には、工事の一時的な停止等により竣工時期が遅延する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (16）その他について 当社グループは、事業展開上様々なリスクがあることを認識し、それらを最大限の努力で回避するとともに、リスクが発現した場合に備えて対策を十分に行うよう努めております。 しかしながら、事業遂行に当たり、予期できぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高393億94百万円（前連結会計年度比16.1％増）、営業利益41億47百万円（同19.1％増）、経常利益31億35百万円（同12.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益21億29百万円（同15.1％増）となり、いずれの数値も期初の業績予想を上回ることができました。 これは、当社グループが主に不動産事業において、「ものづくり」にこだわり、東京23区、駅徒歩10分圏内での都市型賃貸マンション開発・１棟販売というビジネスを推進し販売先から高い評価を得たことに加え、建築コストの継続的な上昇の中においても、将来不安を抱えた若年層の不動産投資意欲、及び相続税対策を目的とした富裕層による需要並びにファンド・リートを含めた国内外投資家による賃貸用不動産への需要に応えることができたことによるものであります。 セグメントごとの経営成績は、以下のとおりであります。 （不動産事業）不動産事業につきましては、売上高は391億57百万円（前連結会計年度比16.2％増）、セグメント利益は59億９百万円（同17.7％増）となりました。 このうち、不動産開発販売につきましては、都市型賃貸マンション等12棟541戸及び戸建・タウンハウス分譲等52戸並びに用地13件の売却等により、売上高は380億25百万円（同18.3％増）となりました。 都市型賃貸マンション開発については、棟数・戸数ともに概ね期初予定通りの売上を計上することができました。 また、戸建・タウンハウス分譲等につきましては、株式会社ケーナインが主に東京23区南西部等において販売したものであります。 不動産仕入販売につきましては、中古賃貸マンション１棟、及び中古分譲マンション２戸の買取再販により、売上高は５億37百万円（同26.2％減）となり、その他不動産事業につきましては、不動産仲介及び不動産賃貸業等により、売上高は５億95百万円（同26.7％減）となりました。 （ホテル事業）ホテル事業につきましては、ホテルアジール東京蒲田の宿泊料等により、売上高は２億37百万円（前連結会計年度比0.4％減）、セグメント利益は39百万円（同14.5％減）となりました。 これは、国内旅行需要及びインバウンドの増加等を背景に、客室単価及び客室稼働率が概ね前連結会計年度と同程度で好調に推移した一方で、前連結会計年度に比べて国内向けの販売活動に係る手数料が増加したことによるものであります。 当連結会計年度末における財政状態については、総資産が前連結会計年度末に比べ167億28百万円増加した790億50百万円、負債が前連結会計年度末に比べ145億80百万円増加した595億54百万円、純資産が前連結会計年度末に比べ21億48百万円増加した194億96百万円となりました。 （流動資産） 当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ148億86百万円増加し、686億34百万円となりました。 これは主として、都内好立地のマンション用地仕入を継続するとともに、社宅需要や都心のホテル開発需要に対応した用地購入を進めたこと、及び株式会社ケーナインが積極的に戸建・タウンハウス・アパート用地等の購入を進めたことにより、棚卸資産が147億42百万円増加したことによるものであります。 （固定資産） 当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ18億41百万円増加し、104億16百万円となりました。 これは主として、収益物件等の購入により有形固定資産が15億81百万円増加したことによるものであります。 （流動負債） 当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ15億８百万円減少し、131億61百万円となりました。 これは主として、買掛金が15億76百万円増加する一方で、１年内返済予定の長期借入金が32億72百万円減少したことによるものであります。 （固定負債） 当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ160億88百万円増加し、463億93百万円となりました。 これは主として、プロジェクト用地購入に伴う借入金の増加が、物件の販売に伴う返済を上回ったことにより、長期借入金が157億47百万円増加したことによるものであります。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ21億48百万円増加し、194億96百万円となりました。 これは主として、新株予約権の行使により資本金及び資本剰余金の合計が８億96百万円増加し、利益剰余金についても、配当金支払による８億40百万円の減少があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益21億29百万円の計上により12億89百万円増加したことによるものであります。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。 ）は、営業活動及び投資活動において資金が減少した一方、財務活動において資金が増加したことにより、前連結会計年度末に比べ１億89百万円増加の115億87百万円となりました。 これは主に、積極的なプロジェクト用地及び賃貸用不動産の購入により、営業活動及び投資活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなった一方で、用地購入に伴う長期借入等による収入が物件の販売に伴う長期借入金の返済による支出を上回った結果、財務活動によるキャッシュ・フローがプラスとなったことによるものであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において営業活動による資金の減少は、96億90百万円（前連結会計年度は72億79百万円の減少）となりました。 これは主に、棚卸資産の増加が、税金等調整前当期純利益の計上等を上回ったことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において投資活動による資金の減少は、32億32百万円（前連結会計年度は26億１百万円の減少）となりました。 これは主に、有形固定資産の取得による支出、及び連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において財務活動による資金の増加は、131億12百万円（前連結会計年度は127億70百万円の増加）となりました。 これは主に、用地購入に伴う長期借入等による収入、及び新株予約権の行使による株式の発行による収入が、物件の販売に伴う長期借入金の返済及び配当金の支払等による支出を上回ったことによるものであります。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績 当社グループは不動産事業及びホテル事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 ｂ．受注実績 当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。 ｃ．販売実績セグメント名称当連結会計年度（自 2025年７月１日至 2026年６月30日）販売高（千円）割合（％）前年同期比（％）不動産事業不動産開発販売38,025,18996.518.3 不動産仕入販売537,1341.4△26.2 その他595,1221.5△26.7 計39,157,44799.416.2ホテル事業237,3610.6△0.4合計39,394,808100.016.1（注）主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先前連結会計年度（自 2024年７月１日至 2025年６月30日）当連結会計年度（自 2025年７月１日至 2026年６月30日）販売高（千円）割合（％）販売高（千円）割合（％）三井不動産投資顧問株式会社8,100,00023.914,960,00038.0東急不動産株式会社6,636,57419.63,013,7857.7ケネディクス株式会社7,095,07020.9－－ (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．売上高 当連結会計年度における売上高は、期初の業績予想を上回る393億94百万円（前連結会計年度比16.1％増）となりました。 これは主に、当社が都市型賃貸マンション開発事業において高品質な「ものづくり」に強くこだわり続けたことにより、ワンルームマンション業界及び、大手不動産業者等からの高い評価を得ていることに加え、施工業者との長期的な信頼関係を背景に、当連結会計年度に予定していたすべてのプロジェクトを完工できたことによります。 また、物件ごとの販売戦略を明確化し、利益の極大化に努めた結果、期初に予定していなかった数件の用地売却等について、当連結会計年度の売上計上となったこと、さらに、株式会社ケーナインにつきましても、都心のタウンハウス需要を着実に取り込むとともに、スピード感のある販売戦略により、期初の予想を超える売上計上となったことも、当連結会計年度の売上高が伸張した大きな要因であります。 ｂ．営業利益 当連結会計年度における営業利益は、41億47百万円（前連結会計年度比19.1％増）となり、期初の業績予想を上回りました。 これは、主に、当社グループが、都心の都市型賃貸マンション開発を中核事業として、少人数体制で、「ものづくり」に拘り差別化に取り組んできた結果、大手不動産業者とパイプライン契約を締結する等、国内外の販売先・投資家から商品性について高く評価されたことによります。 加えて、当連結会計年度に都心好立地で利益率の高い都市型賃貸マンションプロジェクトの引渡しが複数あったこと、及び工事原価上昇の抑制に努めたこと、さらに株式会社ケーナインの業績が好調であったことによります。 なお、当社グループが重要指標とする売上総利益率は、19.9％（同0.9ポイント増）となりました。 しかしながら、開発用地の高騰と建設資材及び人件費の値上がりによる建築コストの上昇が続いており、今後も、売上総利益率を維持すべく、一層の営業努力が必要であると認識しております。 なお、販売費及び一般管理費は、グループ全体で、人員増加や給与水準アップ等の人的資本への投資、及び支払手数料並びに株主優待制度への取り組みに係る費用等の増加により、前連結会計年度比７億18百万円増加しております。 ｃ．経常利益 当連結会計年度における経常利益は、31億35百万円（前連結会計年度比12.5％増）となりました。 当社グループは、開発プロジェクトにおける開発用地資金を金融機関からの間接金融によって賄っているため、開発プロジェクトの増加及び大型化と、建築工期を中心とした開発期間の長期化等により、営業外費用である支払利息や融資手数料が増加する傾向にあります。 当連結会計年度については借入金の増加及び金利の上昇により金融関連費用は増加しておりますが、融資に関する金利等の条件は市場金利の上昇分を除けば、前連結会計年度と概ね変化なく、取引金融機関とは引き続き良好な関係を維持しており、資金調達に問題はございません。 引き続き、金融政策の動向、物価の上昇、人手不足に起因する賃金上昇等、今後の経済状況や金融機関の動きについては、十分留意してまいります。 ｄ．親会社株主に帰属する当期純利益 当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、21億29百万円（前連結会計年度比15.1％増）となりました。 これは、経常利益に特別損益項目を加減し、法人税等合計を差し引いたものであります。 前連結会計年度は、特別利益、特別損失はありませんでした。 当連結会計年度は、特別利益は固定資産売却益による19百万円、特別損失は固定資産除却損及び減損損失による25百万円を計上しております。 法人税等合計については、前連結会計年度は９億37百万円、当連結会計年度は10億円でした。 また、法人税等調整額は、前連結会計年度は△３億48百万円となり、利益を増加させておりましたが、当連結会計年度は21百万円となり、利益を減少させております。 なお、当社では基本的な配当方針として、親会社株主に帰属する当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の40％を配当することとしております。 セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は「(1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 ③ 資本の財源及び資金の流動性ａ．財務戦略の基本的な考え方 当社グループは、主に都市型賃貸マンション開発事業又は戸建・タウンハウス分譲の開発販売事業を行うための事業計画に照らして、必要な資金を主に銀行からの長期借入により調達しております。 長期借入金の返済期間は、事業計画における竣工・販売時期に対応して概ね１年～３年半であります。 一時的な余資は主として安全性の高い金融資産（銀行預金）にて運用しております。 ｂ．経営資源の配分に関する考え方 資金の流動性における最大の項目である現金及び預金については、当社は過去のリーマンショックの経験から、東京23区、駅徒歩10分圏内という当社開発用地における土地価格の下落率を最大35％と想定し、毎月の用地購入から売買契約締結前の棚卸不動産総額の35％を確保するとともに、２年分の固定経費を保持することを目安としております。 ｃ．資金需要の主な内容 当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発販売事業における開発用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。 資金調達につきましては、各プロジェクトや物件ごとに取引金融機関より調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、借入金、現金及び預金の残高を検討材料としております。 ｄ．資金調達 当社グループは、事業活動の維持及び将来の成長のために必要な資金について、安定的かつ機動的に確保することに努めております。 当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との取引開始による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。 また、主要な取引金融機関とは良好な取引関係を長期にわたり維持しており、必要な運転資金、用地購入資金等の調達に関しては問題ないと認識しております。 ④ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況当社グループは大規模な経済変動に耐え得る企業であるために、キャッシュポジションの重要性を常に認識し、財務体質を強化するとともに、持続的成長と企業価値の向上を最重要項目として掲げてまいりました。 これまでの当社のビジネスモデルは、少人数かつアウトソーシングの活用を前提に、東京23区、駅徒歩10分圏内に都市型賃貸マンションの開発・１棟販売するというものでありましたが、昨今の都心土地価格高騰とプロジェクト用地の取得競争激化、さらには工事原価の上昇等の厳しい経営環境において「持続的成長」を展望するためには、事業領域の拡大が必要との考えに至りました。 この方針のもと、当社グループは2024年２月29日に株式会社ケーナインをＭ＆Ａでグループに取り込むことで、東京23区等におけるタウンハウスや戸建分譲、アパート開発事業等、事業領域の拡大が可能となりました。 また、持続的成長への基盤構築に向けて、人的資本への投資を推進することで、グループ社員一人一人が活力に満ちた仕事ができるよう努めてまいりました。 こうした状況を踏まえ、当社グループは中期経営計画を策定し、2025年５月13日に「アーバネットグループ中期経営計画策定に関するお知らせ」を公表いたしました。 当社グループは、この計画達成に向けて、都心好立地での都市型賃貸マンション開発を継続する一方、都心でのアパートメントホテルの開発や東京近郊での300戸を超える大型プロジェクトに取り組む等、物件を選別しつつも新しい領域に挑戦しております。 また、好調が続く東京23区内のタウンハウス開発事業、国内外の富裕層の集まる地域での宿泊施設開発に着手する等、持続的成長を見据えた投資を進めております。 なお、当社の経営方針・経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断する客観的な指標は売上総利益率であります。 当連結会計年度の売上総利益率は、「② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ｂ．営業利益」に記載のとおり、前連結会計年度を0.9ポイント上回る19.9％となりました。 これからも、引き続き売上総利益率の維持向上に努めてまいります。 当連結会計年度の実績値につきましては、売上高・営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益のいずれについても、期初の業績予想を上回ることができました。 当連結会計年度における期初の予想数値に対する実績の状況を示すと、次のとおりであります。 項目売上高（百万円）営業利益（百万円）経常利益（百万円）親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）１株当たり当期純利益（円）予想数値 (A)37,0443,6232,8501,90054.31実績値 (B)39,3944,1473,1352,12958.15差額 (B)－(A)2,3505242852293.84予想比 （％） (B)／(A)106.3114.5110.0112.1107.1 2026年６月期につきましては、都市型賃貸マンション・戸建等販売についての販売計画は591戸でしたが、実績は593戸と概ね予定どおりとなりました。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当連結会計年度に実施した当社グループにおける設備投資額は2,619百万円（企業結合によるのれん318百万円含む）であり、その主なものは、賃貸用不動産の取得によるものであります。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 (1）提出会社2026年６月30日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数(名)建物及び構築物土地(面積㎡)敷金及び保証金その他合計本社（東京都千代田区）全社（共通）本社設備168,843－130,86171,192370,89860〔4〕Ｌ－ＧＲＡＺＩＡ東高円寺（東京都杉並区）不動産事業賃貸用不動産180,015478,891(342.71)－－658,907－アリシアコート八丁畷（神奈川県川崎市）不動産事業賃貸用不動産199,569114,894(198.34)－－314,463－アリシアコート多摩川（東京都大田区）不動産事業賃貸用不動産146,973217,536(273.42)－－364,509－マーシャルハイツ杉並（東京都杉並区）不動産事業賃貸用不動産28,635330,973(532.90)－－359,608－ＧＯＷＡ富岡（東京都江東区）不動産事業賃貸用不動産259,419574,972(322.57)－－834,391－プライム学芸大学（東京都目黒区）不動産事業賃貸用不動産392,250989,935(423.46)－－1,382,186－ホテルアジール東京蒲田（東京都大田区）ホテル事業ホテル施設602,191644,208(269.08)－1,6911,248,091－（注）１．帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品、リース資産の合計であります。 ２．従業員数欄の〔外書〕は臨時従業員の平均雇用人員であります。 ３．現在休止中の設備はありません。 ４．上記の他、主要な賃借設備として、以下のものがあります。 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容年間賃借料（千円）年間共益費（千円）本社（東京都千代田区）全社（共通）事務所133,535－ (2）国内子会社2026年６月30日現在 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数(名)建物及び構築物土地(面積㎡)敷金及び保証金その他合計㈱ケーナインＦｏｌｓＣｌａｓｓ池上(東京都大田区)不動産事業賃貸用不動産118,476118,651(135.70)－－237,128－㈱ケーナイン新宿区舟町(東京都新宿区)不動産事業賃貸用不動産119,783195,091(146.24)－1,913316,788－㈱ケーナインＦｏｌｓＣｌａｓｓ三軒茶屋(東京都世田谷区)不動産事業賃貸用不動産－92,591(113.61)－77,829170,420－（注）１．帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品、リース資産並びに建設仮勘定の合計であります。 ２．現在休止中の設備はありません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 (1）重要な設備の新設等 該当事項はありません。 (2）重要な設備の除却等 該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 2,619,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 43 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 7 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 10,731,581 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方 当社は、投資株式について、株式の価値の変動又は配当の受領によって利益を得ることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式とし、それ以外を純投資目的以外の目的である投資株式に区分しております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容非上場株式のみを保有しているため、記載を省略しております。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式136,000非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄）該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄）該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式 該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 36,000,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2026年６月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 株式会社服部東京都練馬区石神井町3-3-335,550,80014.77 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海1-8-12658,9001.75 株式会社合田工務店香川県高松市天神前9-5588,0001.56 服部 弘信東京都練馬区384,0001.02 服部 信治東京都練馬区350,0000.93 奥田 周二神奈川県川崎市高津区321,3000.86 マイルストーンキャピタルマネジメント株式会社東京都千代田区大手町1-6-1308,7000.82 野村信託銀行株式会社（投信口）東京都千代田区大手町2-2-2293,0000.78 株式会社明和東京都世田谷区若林1-23-5280,0000.75 木村 義純東京都中野区173,3000.46計－8,908,00023.71（注）「発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合」における自己株式には、「株式給付信託」制度の信託財産として、 株式会社日本カストディ銀行（信託口）が保有する当社株式658,900株は含まれておりません。 |
| 株主数－金融機関 | 4 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 10 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 147 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 38 |
| 株主数－個人その他 | 32,221 |
| 株主数－その他の法人 | 185 |
| 株主数－計 | 32,605 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 木村 義純 |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 該当事項はありません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -38,937,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -38,937,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式（株）（注）35,574,1002,000,000－37,574,100合計（株）35,574,1002,000,000－37,574,100（注）発行済株式の総数の増加2,000,000株は、第12回新株予約権の行使によるものであります。 ２．自己株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式（株）（注）１、２、３588,64974,8004,400659,049合計（株）588,64974,8004,400659,049（注）１．当連結会計年度末の自己株式数には、株式給付信託が保有する当社株式658,900株を含めております。 ２．普通株式の自己株式の増加株式数74,800株は、株式給付信託による当社株式の取得による増加であります。 ３．普通株式の自己株式の減少株式数4,400株は、株式給付信託による当社株式の給付による減少であります。 |