財務諸表

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提出書類、表紙有価証券報告書
提出日、表紙2026-08-28
英訳名、表紙PROPERST CO.,LTD.
代表者の役職氏名、表紙代表取締役社長　　津江　真行
本店の所在の場所、表紙東京都港区麻布十番一丁目10番10号
電話番号、本店の所在の場所、表紙０３－６６８５－３１００（代表）
様式、DEI第三号様式
会計基準、DEIJapan GAAP
連結決算の有無、DEItrue
当会計期間の種類、DEIFY

corp

沿革 ２【沿革】
会社設立の経緯及びその後の事業内容の変遷年　月概　　　要1987年12月東京都多摩市豊ヶ丘に個人向け不動産の管理を目的として、㈱フォレスト・アイを設立する。
1991年１月㈱プロパストに商号変更。
1991年２月不動産鑑定業の免許を取得する。
1991年４月宅地建物取引業の免許を取得する。
不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始する。
1994年３月東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入する。
1995年６月東京都中野区に初の新築マンションを開発する。
1996年２月東京都中央区京橋のオフィスビル賃貸を開始し、賃貸その他事業に参入する。
2005年６月土地再開発、収益不動産再生を目的とした資産活性化事業に参入する。
2006年10月一級建築士事務所登録（東京都知事登録第52707号）2006年12月ジャスダック証券取引所に上場する。
2007年９月第二種金融商品取引業登録2010年４月ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所の合併に伴い、大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱに上場する。
2013年７月東京証券取引所グループと大阪証券取引所が経営統合し、現物市場が東京証券取引所に統合されたため、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場する。
2015年７月賃貸開発マンション「コンポジット」、「グランジット」シリーズの販売を開始する。
2017年12月創業30周年2022年４月東京証券取引所の市場区分の再編に伴い、東京証券取引所スタンダード市場に上場する。
2025年10月株式会社小川建設の株式の51％を取得し子会社化する。
事業の内容 ３【事業の内容】
当社は、2025年10月27日を取得日として株式会社小川建設を連結子会社化し、当連結会計年度より連結財務諸表作成会社に移行いたしました。
これに伴い、従来は「分譲開発事業」「賃貸開発事業」及び「バリューアップ事業」の３区分としていた報告セグメントについて、株式会社小川建設を連結の範囲に含めたことにより、当連結会計年度から「建築請負事業」を加えた「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」及び「建築請負事業」の４区分に変更しております。
当社グループは、当社と連結子会社の株式会社小川建設で構成され、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業及び建築請負事業を展開しております。
当社グループの事業内容は以下のとおりであります。
(１) 分譲開発事業首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、主に単身者層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。
企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。
このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行います。
なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。
(２) 賃貸開発事業首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。
当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。
マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンド等に提供します。
中規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。
なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。
(３) バリューアップ事業首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。
国内外の富裕層を中心に売却を実施します。
物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。
(４) 建築請負事業総合建設業として関東圏を中心に、建築工事及び土木工事の請負並びに企画、設計、施工及び施工管理を行っております。
新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心に、商業施設、事務所、公共施設等の建築工事を手掛けるほか、庁舎等の改修工事、耐震補強工事、解体工事など、多様な建築ニーズに対応しております。
また、長年にわたり培ってきた施工管理のノウハウを活かし、品質、安全性及び工期管理を重視した施工体制のもと、顧客の要望に応じた建築サービスを提供しております。
[事業系統図]
関係会社の状況 ４【関係会社の状況】
名称住所資本金（百万円）主要な事業の内容議決権の所有又は被所有割合（％）関係内容（連結子会社）　㈱小川建設（注２、３）東京都新宿区95建築請負事業51.0営業上の取引役員の兼任等…有（その他の関係会社）　㈱シノケングループ（注１） 福岡市中央区　7,000アパート販売事業、マンション販売事業、ゼネコン事業、不動産賃貸管理事業の各事業会社の経営管理事業（純粋持ち株会社）被所有　37.3資本業務提携役員の兼任等…有（注）１. ㈱シノケングループは、議決権割合で20％以上の当社株式を有することから、当社は㈱シノケングループの関連会社であります。
２. 特定子会社に該当しております。
３. 株式会社小川建設については、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が　　10％を超えております。
主要な損益情報は以下のとおりであります。
①　売上高　　　　8,387百万円②　経常利益　　　　801百万円③　当期純利益　　　524百万円④　純資産額　　　6,878百万円⑤　総資産額　　 18,364百万円４. 連結子会社の「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。
従業員の状況 （２）【従業員の状況】
①連結会社の状況 2026年５月31日現在セグメントの名称従業員数（人）不動産事業29(0)建築請負事業128(15)報告セグメント計157(15)全社（共通）10(1)合計167(16)（注）⒈　従業員数は就業人員であり、パート及び嘱託社員は()内に年間の平均人数を外数で記載しております。
⒉　当社グループの「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」の各不動産事業では、従業員が複数セグメントの業務を並行して行っているため、セグメント別の記載はしておりません。
⒊　全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
②提出会社の状況2026年５月31日現在 セグメントの名称従業員数（人）分譲開発事業29(0)賃貸開発事業バリューアップ事業全社（共通）10(1)合計39(1)（注）１．当社では、セグメント毎の経営組織体系を有しておらず、同一の従業員が複数の事業に従事しております。
２．従業員数は就業人員であります。
３．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
2026年５月31日現在従業員数（人）平均年齢（才）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）平均年間給与の対前事業年度増減率（％）3941.38.714,78524.5（注）１．従業員数は就業人員であります。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
③労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しており、特記すべき事項はありません。
④管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の額の差異a．提出会社　当社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。
b．連結子会社当事業年度補足説明名称管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合（％）（注１）男性労働者の育児休業取得率(%)(注２)採用した労働者に占める女性労働者の割合(％)(注１)労働者の男女の賃金の額の差異（％）（注１）全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者㈱小川建設0.0－28.665.869.337.5 （注）⒈「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
⒉男性労働者の育児休業取得率については、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号)の規定に基づき、開示義務の対象外となるため、記載を省略しております。
経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
　なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営方針当社グループでは外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営方針としております。

(2) 経営上の目標目標とする経営指標といたしましては、引き続き強固な財務基盤の確立のため、自己資本比率30％以上の安定した資本確保を継続するべく、努力してまいります。
(3) 中長期的な経営戦略当社グループは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業、建築請負事業の４つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。
分譲開発事業においては、首都圏エリアを中心に当社の強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。
賃貸開発事業においては、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。
当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。
マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンドを中心に提供します。
バリューアップ事業においては、首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、築年の浅い物件においても、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高め、新たな価値を生み出すビジネスです。
国内外の富裕層を中心に売却を実施します。
物件価格に応じた改修工事やリーシングを実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。
建築請負事業においては、総合建設業として関東圏を中心に、建築工事及び土木工事の請負並びに企画、設計、施工及び施工管理を展開しております。
新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心に、商業施設、公共施設等の建築工事、改修・耐震補強工事及び解体工事など、多様な建築ニーズに対応しております。
今後は、技術提案力及び施工管理力を強みとして、建築工事を中心に受注機会の拡大を図るとともに、既存顧客との取引深耕や新規顧客の開拓を推進し、安定的な受注基盤の構築に努めてまいります。
また、資材価格及び労務費の上昇や建設業界における人材不足などの事業環境の変化に対応するため、原価管理の高度化、施工の効率化及び人材育成を推進し、中長期的な収益力及び競争力の向上を目指してまいります。
これら上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。
(4) 経営環境と優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループは、以下の事項を対処すべき課題として認識し、企業価値を高め、株主の皆様の共同の利益を確保してまいります。
①物件の取得地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性や利益率を押し下げる可能性があります。
物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、都心部の駅に近い魅力的な物件は、供給が限られることや販売価格の先高観等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。
当社グループとしましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンス物件を中心に仕入れを行い、分譲開発物件については単身層や所謂パワーカップルといった方々を主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発物件やバリューアップ物件については国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です。
物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。
②建設事業の収益基盤強化建設事業においては、受注環境が堅調に推移する一方で、建設資材価格や労務費の上昇などにより、事業環境は依然として不透明な状況が続いております。
このような状況のもと、当社グループは、適正な利益を確保できる案件の選別受注を徹底するとともに、原価管理の高度化や施工体制の効率化を推進し、収益性の維持・向上に取り組んでまいります。
また、長年培ってきた技術力や顧客との信頼関係を活かし、継続的な受注の確保に努めることで、安定的な事業基盤の構築を図ってまいります。
③財務基盤の強化資金の回転率を高めることで借入金の増加を抑制すると共に、収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。
併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
サステナビリティに関する考え方及び取組 ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】
当社グループはサステナビリティに関する取組を推進しております。
なお、当連結会計年度に株式会社小川建設を連結子会社化したことから、現時点ではサステナビリティに関する方針及び取組は親会社のみを対象としております。
今後、グループ全体を対象とした体制及び方針の整備を進めてまいります。
当社は持続可能な社会環境づくりのため、当社のありたい姿を描き、新たにサステナビリティ基本方針を「洗練された作品を残し続ける、元気な総合不動産ディベロッパー」と定めました。
従業員の成長を重視し、都心部における経済・社会・環境に応じた自由な創造デザイン力を武器に、すべてのステークホルダーの皆様を笑顔にし、成長し続ける企業を目指します。
サステナビリティに関する重要課題（マテリアリティ） 当社ではステークホルダーを従業員、お客様、株主、協力会社、地域社会の５つと定めており、各ステークホルダーに対し、以下のように考えております。
•従業員：人材を人財と捉え、当社の求められる人物像「プロパストイズム」に共感し、会社と共に個の成長も促します。
•お客様：お客様との適切な距離感を大事にしており、お客様にプロパストの「ファン」になっていただき、魅力的な作品を提供することでファンを増やします。
•株主：非財務情報は昨今の情勢から可能な限り開示を行うべきと考えており、企業の透明性、公平性、持続可能性を高め、株主に継続した適切な配当を実施してまいります。
•協力会社：ゼネコンから設計事務所、広告代理店、設備業者まで数多くのパートナー様と「ワンチーム」で取り組みます。
•地域社会：市場動向、土地の特性、地域性、周辺環境とのバランスを考え、プロジェクト毎に自由な発想で環境、健康、安全に配慮した素材の提案を行い、空間デザインを提供します。
１．E（環境：Environment）環境にやさしい都市開発の推進 主なサステナビリティプログラム•省エネ性能の向上を図る取り組み•ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）マンションの開発 ２．S（社会：Social）多様な人財の活躍を支える職場環境の整備 主なサステナビリティプログラム•プロパスト研修制度(カフェテリアプラン)•次世代リーダー育成プログラムの構築•報奨金制度の充実•宅地建物取引士資格取得支援制度•リファーラルリクルーティング（社員紹介制度）の活用•慰安と親睦の場（全国懇親会、国内外ホテル視察、意見交換会、社内打合せ等）•ベビーシッター派遣利用支援制度の導入 ３．G（ガバナンス：Governance）企業価値を高める持続的なガバナンス体制及びリスクマネジメントの強化 主なサステナビリティプログラム•全役職員へのコンプライアンス意識の徹底浸透•コンプライアンス及び法令遵守の強化 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1）ガバナンス当社は、サステナビリティに関連するリスク及び機会を適切に監視・管理するため、2023年6月12日付の取締役会決議により「サステナビリティ委員会」を設置し、ガバナンス体制の強化を図っております。
これは、ダイバーシティ＆インクルージョンなどの人的資本を含む、持続的な企業価値向上に向けたサステナビリティ経営の実現に資するものです。
①体制・手続サステナビリティ委員会は、年２回以上行われ、下記の事項を検討の上、決議します。
１） サステナビリティ経営方針の策定２） 重要なサステナビリティ課題（マテリアリティ）特定及び見直し３） マテリアリティに対応するサステナビリティプログラムの策定・管理以上の決議された事項の内、重要なものについては取締役会へ報告することになっており、取締役会による監督・モニタリングが行われる体制としております。
サステナビリティ委員会では、各マテリアリティに対応したプログラムの進捗について、関係部署からの報告を受けて定期的にモニタリングを行い、必要に応じて助言・勧告等を実施。
重大な課題が認められる場合は取締役会に報告します。
②方針の浸透と運用抽出されたマテリアリティに基づき、目標の設定、具体的な対応方針の策定、進捗の管理、情報開示を進めております。
あわせて、サステナビリティに関する当社の考え方や具体的取組内容について、従業員への周知・浸透活動を推進し、全社的な理解と実行力の向上を図っております。
(2）戦略当社は競争力の源となる要素を「タクティクス」と総称しており、当社の従業員それぞれが体現すべき「解析力」、「創造デザイン力」、「高品質実現力」、「プレゼンデザイン力」、「建築監理・アフター対応力」の５つを「プロパストイズム」と定義しております。
当社の人財育成方針は、当該「プロパストイズム」を体現できる従業員を育成するため、社内プログラムを充実させてまいります。
また、従業員のモチベーションを持続させるため、当社では働きがいと働きやすさの両方の観点から各種施策を設けております。
①求められる人物像「プロパストイズム」当社従業員が「プロパストイズム」を体現するために必要となる５つの要素「タクティクス」はそれぞれ次のとおりです。
プロパストイズムを体現できる従業員を育成することで、ありたい姿を実現し、持続可能な社会に貢献してまいります。
（ア）解析力：順序、進め方、趣旨に拘りを持ちすぎない（情報整理とスピーディな判断）•データベースによる情報共有化（地域特性、購買者層、周辺の物件状況、法令の改正等）•仕入交渉は、経営会議で迅速な意思決定実施•仕入れの進捗情報を社内メール等で全員が把握する事で、物件毎の交渉方法を認識共有化 （イ）創造デザイン力：お客様を笑顔にする最適解を見つけ出す（同じ物は創らない、コンセプトから派生する無限の空間デザイン）•同じ物は創らず、市場動向、土地の特性、地域性、周辺環境とのバランスを考え、プロジェクト毎に独立した「コンセプト」による空間デザインを提供•環境、健康、安全に配慮した素材、空間の提案実施 （ウ）高品質実現力：最適解を見出した後も、更なるお客様の満足度を向上させるため、細部にまでこだわる（本質を見極める。
唯一無二の存在が生まれる）•デザイン性の追及にとどまらず、耐震性能、耐火性能、劣化対策、セキュリティー等、あらゆる品質面に独自の基準を設定•廊下や玄関に手摺を設置できる事前の下地補強や、フラットフロアの採用等高齢化対策を考慮した設計を実施（エ）プレゼンデザイン力：理屈だけでは決めきれない、最後は総合的な感覚で決める（潜在意識まで問いかけるイメージ戦略）•それぞれの物件の地域特性やコンセプトに相応しい個別のネーミングを設定•照明、音響、香り、チェアの座り心地等細部まで空間に配慮した販売活動を実施 （オ）建築監理・アフター対応力：全員参加で取り組む（完成度の高さはクレームの少なさに反映されている）•プロジェクト管理を主導し、ゼネコンから設計事務所、広告代理店、設備業者まで数多くのパートナー様とワンチームで実施 ②社内環境整備「働きがい」と「働きやすさ」の観点から、以下の施策を実施しております。
働きがいとしては、経営理念に基づき、従業員に適切に報いるため、充実した報奨金制度を整えております。
また「働きやすさ」としては、慰安と親睦も兼ねて、トップクラスのホテル等を視察し、従業員の感性を磨くことで最高レベルの「作品」をお客様に提供してまいります。
(3）リスク管理当社では、サステナビリティに関連するリスクを、従来の事業リスク管理の枠組みに組み込み、全社的なリスクマネジメント体制の中で一体的に管理しています。
特に、コンプライアンスなどの中長期的な影響が想定される領域については、サステナビリティ委員会及び取締役会を中心に、継続的なモニタリングと対応の高度化を図っています。
具体的には、サステナビリティ委員会で、サステナビリティプログラムの進捗状況について、推進部署へ報告を求める等サステナビリティプログラムの内容に応じた適切な手段により、定期的にモニタリングを行います。
その上で、前項のモニタリングの結果を踏まえ、必要に応じて推進部署に助言勧告等を行うとともに、重大な懸念がある場合はこれを取締役会へ報告します。
①リスクの特定と評価サステナビリティに関するリスクは、マテリアリティの特定・見直しプロセスにおいて網羅的に抽出されます。
重要度（事業への財務的影響、社会的影響、ステークホルダー関心度）及び発生可能性の観点から評価を実施し、優先順位を定めています。
②リスク管理体制サステナビリティに関して、重要なリスクはサステナビリティ委員会が所管し、経営戦略との整合性を踏まえた方針・対応を検討します。
サステナビリティ委員会の議論内容の内、重要なものは取締役会に報告され、経営全体としてのリスク認識と対応に反映されます。
また、リスクの性質に応じて、内部監査室、コンプライアンス委員会、法務部門等との連携体制を整備し、部門横断的な対応を推進します。
(4）指標及び目標当社は、サステナビリティに関する重要課題（マテリアリティ）に対し、適切なKPI（主要業績評価指標）及び定量・定性の目標を設定し、進捗管理と改善を図っています。
指標は、事業活動と密接に関連し、実効性ある改善行動につながることを重視して選定しています。
これらは、取締役会及びサステナビリティ委員会を通じて定期的にモニタリングされ、継続的な改善につなげていきます。
1. 環境にやさしい都市開発の推進•　エネルギー消費性能評価：★１つ取得•　断熱性能評価（家マーク）：４つ取得•　ZEH基準を満たす不動産開発：年間１プロジェクト以上の実施 2. 多様な人財の活躍を支える職場環境の整備•　慰安と親睦の実施：年２回以上•　宅地建物取引士資格取得対象者に対する半年間の資格取得コースの実施：年１回 3. 企業価値を高める持続的なガバナンス体制及びリスクマネジメントの強化•　コンプライアンスチェックテストの実施：年１回•　コンプライアンス委員会の開催：年１回以上•　プロパスト行動４原則に基づく自己評価の実施：年２回
戦略 (2）戦略当社は競争力の源となる要素を「タクティクス」と総称しており、当社の従業員それぞれが体現すべき「解析力」、「創造デザイン力」、「高品質実現力」、「プレゼンデザイン力」、「建築監理・アフター対応力」の５つを「プロパストイズム」と定義しております。
当社の人財育成方針は、当該「プロパストイズム」を体現できる従業員を育成するため、社内プログラムを充実させてまいります。
また、従業員のモチベーションを持続させるため、当社では働きがいと働きやすさの両方の観点から各種施策を設けております。
①求められる人物像「プロパストイズム」当社従業員が「プロパストイズム」を体現するために必要となる５つの要素「タクティクス」はそれぞれ次のとおりです。
プロパストイズムを体現できる従業員を育成することで、ありたい姿を実現し、持続可能な社会に貢献してまいります。
（ア）解析力：順序、進め方、趣旨に拘りを持ちすぎない（情報整理とスピーディな判断）•データベースによる情報共有化（地域特性、購買者層、周辺の物件状況、法令の改正等）•仕入交渉は、経営会議で迅速な意思決定実施•仕入れの進捗情報を社内メール等で全員が把握する事で、物件毎の交渉方法を認識共有化 （イ）創造デザイン力：お客様を笑顔にする最適解を見つけ出す（同じ物は創らない、コンセプトから派生する無限の空間デザイン）•同じ物は創らず、市場動向、土地の特性、地域性、周辺環境とのバランスを考え、プロジェクト毎に独立した「コンセプト」による空間デザインを提供•環境、健康、安全に配慮した素材、空間の提案実施 （ウ）高品質実現力：最適解を見出した後も、更なるお客様の満足度を向上させるため、細部にまでこだわる（本質を見極める。
唯一無二の存在が生まれる）•デザイン性の追及にとどまらず、耐震性能、耐火性能、劣化対策、セキュリティー等、あらゆる品質面に独自の基準を設定•廊下や玄関に手摺を設置できる事前の下地補強や、フラットフロアの採用等高齢化対策を考慮した設計を実施（エ）プレゼンデザイン力：理屈だけでは決めきれない、最後は総合的な感覚で決める（潜在意識まで問いかけるイメージ戦略）•それぞれの物件の地域特性やコンセプトに相応しい個別のネーミングを設定•照明、音響、香り、チェアの座り心地等細部まで空間に配慮した販売活動を実施 （オ）建築監理・アフター対応力：全員参加で取り組む（完成度の高さはクレームの少なさに反映されている）•プロジェクト管理を主導し、ゼネコンから設計事務所、広告代理店、設備業者まで数多くのパートナー様とワンチームで実施 ②社内環境整備「働きがい」と「働きやすさ」の観点から、以下の施策を実施しております。
働きがいとしては、経営理念に基づき、従業員に適切に報いるため、充実した報奨金制度を整えております。
また「働きやすさ」としては、慰安と親睦も兼ねて、トップクラスのホテル等を視察し、従業員の感性を磨くことで最高レベルの「作品」をお客様に提供してまいります。
指標及び目標 (4）指標及び目標当社は、サステナビリティに関する重要課題（マテリアリティ）に対し、適切なKPI（主要業績評価指標）及び定量・定性の目標を設定し、進捗管理と改善を図っています。
指標は、事業活動と密接に関連し、実効性ある改善行動につながることを重視して選定しています。
これらは、取締役会及びサステナビリティ委員会を通じて定期的にモニタリングされ、継続的な改善につなげていきます。
1. 環境にやさしい都市開発の推進•　エネルギー消費性能評価：★１つ取得•　断熱性能評価（家マーク）：４つ取得•　ZEH基準を満たす不動産開発：年間１プロジェクト以上の実施 2. 多様な人財の活躍を支える職場環境の整備•　慰安と親睦の実施：年２回以上•　宅地建物取引士資格取得対象者に対する半年間の資格取得コースの実施：年１回 3. 企業価値を高める持続的なガバナンス体制及びリスクマネジメントの強化•　コンプライアンスチェックテストの実施：年１回•　コンプライアンス委員会の開催：年１回以上•　プロパスト行動４原則に基づく自己評価の実施：年２回
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 当社の人財育成方針は、当該「プロパストイズム」を体現できる従業員を育成するため、社内プログラムを充実させてまいります。
また、従業員のモチベーションを持続させるため、当社では働きがいと働きやすさの両方の観点から各種施策を設けております。
①求められる人物像「プロパストイズム」当社従業員が「プロパストイズム」を体現するために必要となる５つの要素「タクティクス」はそれぞれ次のとおりです。
プロパストイズムを体現できる従業員を育成することで、ありたい姿を実現し、持続可能な社会に貢献してまいります。
（ア）解析力：順序、進め方、趣旨に拘りを持ちすぎない（情報整理とスピーディな判断）•データベースによる情報共有化（地域特性、購買者層、周辺の物件状況、法令の改正等）•仕入交渉は、経営会議で迅速な意思決定実施•仕入れの進捗情報を社内メール等で全員が把握する事で、物件毎の交渉方法を認識共有化 （イ）創造デザイン力：お客様を笑顔にする最適解を見つけ出す（同じ物は創らない、コンセプトから派生する無限の空間デザイン）•同じ物は創らず、市場動向、土地の特性、地域性、周辺環境とのバランスを考え、プロジェクト毎に独立した「コンセプト」による空間デザインを提供•環境、健康、安全に配慮した素材、空間の提案実施 （ウ）高品質実現力：最適解を見出した後も、更なるお客様の満足度を向上させるため、細部にまでこだわる（本質を見極める。
唯一無二の存在が生まれる）•デザイン性の追及にとどまらず、耐震性能、耐火性能、劣化対策、セキュリティー等、あらゆる品質面に独自の基準を設定•廊下や玄関に手摺を設置できる事前の下地補強や、フラットフロアの採用等高齢化対策を考慮した設計を実施（エ）プレゼンデザイン力：理屈だけでは決めきれない、最後は総合的な感覚で決める（潜在意識まで問いかけるイメージ戦略）•それぞれの物件の地域特性やコンセプトに相応しい個別のネーミングを設定•照明、音響、香り、チェアの座り心地等細部まで空間に配慮した販売活動を実施 （オ）建築監理・アフター対応力：全員参加で取り組む（完成度の高さはクレームの少なさに反映されている）•プロジェクト管理を主導し、ゼネコンから設計事務所、広告代理店、設備業者まで数多くのパートナー様とワンチームで実施 ②社内環境整備「働きがい」と「働きやすさ」の観点から、以下の施策を実施しております。
働きがいとしては、経営理念に基づき、従業員に適切に報いるため、充実した報奨金制度を整えております。
また「働きやすさ」としては、慰安と親睦も兼ねて、トップクラスのホテル等を視察し、従業員の感性を磨くことで最高レベルの「作品」をお客様に提供してまいります。
事業等のリスク ３【事業等のリスク】
当社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。
また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。
なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
（特に重要なリスク）(1) 経済状況及び不動産市況の影響について当社グループでは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業及び建築請負事業を行なっておりますが、経済状況の悪化に伴う地価の下落や需要の低下及び金利水準の変動等が当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
そのため当社グループとしては、定期的に景気動向・不動産市況等の状況について各種経済指標などの動向を確認すると共に、金融機関や同業他社等から情報を収集することで、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化等により、リスクの低減に努めております。
地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性があります。
物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、供給が抑制されていることや販売価格の先高感等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。
物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を図ることでリスク低減に努めております。

(2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて当社グループは、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行なっております。
そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 販売用不動産等について当社グループは、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 建築請負事業について当社グループは、建築請負事業を営んでおりますが、工事契約締結後の資材価格や労務費等の上昇、協力会社の確保状況、設計変更、天候不順その他の要因により工事原価が増加し、工期の遅延や採算性が低下する可能性があります。
また、工事収益及び工事原価については、工事進捗度や総工事原価等の見積りに基づき計上していることから、見積りの変更が必要となった場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
そのため当社グループでは、受注案件ごとの採算管理を徹底するとともに、工事進捗及び原価のモニタリングを継続的に実施し、資材価格や労務費等の動向を踏まえた適切な見積りの見直しを行うことで、リスクの低減に努めております。
(5) 資金調達について用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。
また、建築請負事業においては、受注の増加や工事の進捗に伴い、一時的に資材費や外注費等の運転資金需要が増加する場合があります。
当社グループでは、金融機関との継続的な取引関係の維持・強化に努めるとともに、建築請負事業においては、コミットメントライン契約による資金調達枠の確保や、必要に応じた売上債権の流動化（ファクタリングを含む）の活用などにより、安定的な資金繰りの維持に努めております。
しかしながら、今後、新たに計画したプロジェクト資金の調達が不調に終わった場合や、建築請負事業において必要な運転資金を適時に確保できなかった場合には、当社グループの業績、財政状態及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
（その他の重要なリスク）(1) 法的規制について当社グループが属する不動産業界及び建設業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、建設業法その他の関係法令により、法的規制を受けております。
当社グループは、不動産業者として「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、不動産開発事業等を行うとともに、建築請負事業においては「建設業法」に基づく建設業許可を取得し、建築工事等を行っております。
今後、これらの法令の改正や新たな法的規制の導入、許認可制度の変更等が行われた場合、又は法令違反等により許認可の取消しや行政処分等を受けた場合には、当社グループの事業活動が制約を受け、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 免許登録について当社グループの主要な事業活動の継続には、事業遂行上必要となる免許、許可及び登録等の維持が前提となります。
当社グループは、関係法令を遵守するとともに、必要な人的要件その他の許認可要件を継続的に満たすよう適切な管理体制の維持に努めております。
しかしながら、法令違反や許認可要件を満たさない事由が生じた場合には、免許、許可又は登録の取消し、更新不能、業務停止その他の行政処分を受ける可能性があります。
今後、これらの免許、許可又は登録の取消し、更新不能その他の行政処分等により事業活動に支障が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(3) 株式の希薄化について当社グループは、取締役の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。
今後、行使がなされた場合には、当社グループの１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。
(4) 訴訟の可能性について当社グループが行う不動産の開発・販売及び建築請負事業においては、取引先、顧客、協力会社その他の関係者との間で、契約内容、施工品質、瑕疵、工期、安全管理その他の事由により、訴訟、損害賠償請求その他の法的手続が提起される可能性があります。
当社グループでは、法令遵守の徹底、品質管理及び安全管理の強化並びに契約管理の適切な運用に努めておりますが、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績、財政状態及び社会的信用に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 情報の漏洩について当社グループは、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。
これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化すると共に、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。
しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 災害の発生及び地域偏在について地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人為的災害が発生した場合、当社グループが所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があるほか、建築請負事業においては、施工中の工事の中断・遅延、資材や労務の調達への支障等が生じる可能性があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループが保有する不動産及び建築請負事業の主要な事業エリアは、経済規模や顧客ニーズ等を考慮し、東京を中心とする首都圏に集中しております。
このため、当該地域において大規模な地震その他の災害が発生した場合や、首都圏経済の悪化等が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度の末日現在において当社グループが判断したものであります。
なお、当社は、2025年10月27日を取得日として株式会社小川建設を連結子会社化し、当連結会計年度より連結財務諸表作成会社に移行いたしました。
従いまして、前連結会計年度の連結財務諸表を作成しておりませんので、これらとの比較分析は行っておりません。
また、株式会社小川建設の決算日は12月31日であります。
みなし取得日を2025年12月31日として連結を開始しており、かつ連結決算日との差異が３か月を超えることから、当連結会計年度においては、同社の2026年３月31日時点の財務諸表を使用しております。
ただし、決算日の翌日から連結決算日までの間に生じた重要な取引については連結上必要な調整を行っております。
なお、セグメントにつきまして従来は「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」として記載しておりましたが、当連結会計年度より株式会社小川建設を新たに連結の範囲に含めたことから、「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」「建築請負事業」を報告セグメントとして記載する方法へ変更しております。
(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。
）の状況の概要は以下のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されるものの、中東情勢の影響を注視する必要があります。
また、金融資本市場の変動の影響などに注意する必要があります。
個人消費については、消費者マインドがこのところ弱い動きとなっていますが、持ち直しの動きがみられます。
「家計調査」（2026年４月）では、実質消費支出が前月比1.6％増となり、１か月ぶりに前月水準を上回りました。
また、消費者マインドを示す消費者態度指数（2026年５月）は、前月比1.4ポイント上昇し、３か月ぶりの上昇となりましたが、３か月移動平均は前月比２ポイント低下して、３か月連続の低下となりました。
「商業動態統計」によれば、小売業販売額（2026年４月）は前月比1.3％増となりました。
設備投資については、持ち直しの動きがみられる一方で、「法人企業統計季報」（含むソフトウェア）では2026年１～３月期が前期比2.0％減少し、２四半期ぶりの減少となりました。
輸出に関しては、おおむね横ばいとなっております。
地域別にみると、アジア向けの輸出は、おおむね横ばいとなっており、米国向けとＥＵ向けの輸出は、持ち直しの動きがみられます。
当社グループが属する不動産・建設業界においては、弱含みの動きがみられます。
先行指標となる新設住宅着工戸数は、2026年４月が季節調整済年率換算値で724千戸、前月比1.7％減となり、４か月連続の減少となりました。
また、首都圏マンションの初月契約率は、2026年５月に64.9％となり、好不況の分かれ目とされる70.0％を３か月連続で下回っております。
このような状況の中、当社グループは、分譲開発事業での開発を進めつつ、賃貸開発事業及びバリューアップ事業においては、東京都23区内のより厳選した好立地において、新規物件の取得を行い、保有物件については積極的な売却を進めてまいりました。
また、建築請負事業では、関東圏の新築分譲マンション開発工事を中心とした建築工事を進めてまいりました。
この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。
ａ．財政状態当連結会計年度末の資産合計は、46,809百万円となりました。
当連結会計年度末の負債合計は、29,692百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産合計は、17,117百万円となりました。
ｂ．経営成績当連結会計年度の経営成績は、売上高29,465百万円、営業利益3,247百万円、経常利益3,056百万円、親会社株主に帰属する当期純利益1,879百万円となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
分譲開発事業は、売上高はゼロ、セグメント損失139百万円となりました。
賃貸開発事業は、売上高19,779百万円、セグメント利益3,709百万円となりました。
バリューアップ事業は、売上高1,872百万円、セグメント利益216百万円となりました。
建築請負事業は、売上高7,801百万円、セグメント利益772百万円となりました。
② キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により6,172百万円増加いたしました。
また、投資活動において73百万円増加し、財務活動においては1,266百万円減少いたしました。
この結果、資金の当連結会計年度末残高は11,548百万円となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績ａ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称当連結会計年度（自　2025年６月１日至　2026年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業--賃貸開発事業19,779-バリューアップ事業1,872-建築請負事業7,801-その他12-合　計29,465-（注）１. 当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、対前期増減率については記載しておりません。
２. 当連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、販売先が多岐にわたり、販売実績が総販売実績の100分の10を上回る販売先がありませんので記載を省略しております。
ｂ．契約実績当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称当連結会計年度（自　2025年６月１日至　2026年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業--賃貸開発事業19,389-バリューアップ事業1,436-建築請負事業11,871-その他14-合　計32,712-（注）１. 当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、対前期増減率については記載しておりません。
２. 建築請負事業については、株式会社小川建設を連結子会社化した2026年１月１日から2026年３月31日までの実績を含めております。
なお、企業結合が連結会計年度開始の日に完了したと仮定した場合における2025年４月１日から2025年12月31日までの契約実績は、26,197百万円であります。
ｃ．契約残高当連結会計年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称当連結会計年度（2026年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業--賃貸開発事業7,777-バリューアップ事業709-建築請負事業32,628-その他2-合　計41,117-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、対前期増減率については記載しておりません。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。
この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。
当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等１）財政状態（流動資産）当連結会計年度末における流動資産は、44,996百万円となり、主な内訳は、現金及び預金が11,551百万円、売掛金及び契約資産が12,644百万円、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて19,296百万円であります。
（固定資産）当連結会計年度末における固定資産は、1,813百万円となり、主な内訳は、有形固定資産が72百万円、無形固定資産が781百万円、投資その他の資産が959百万円であります。
（流動負債）当連結会計年度末における流動負債は、19,989百万円となり、主な内訳は、買掛金が5,677百万円、短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金が12,279百万円であります。
（固定負債）当連結会計年度末における固定負債は、9,702百万円となり、主な内訳は、長期借入金が9,647百万円であります。
（純資産）当連結会計年度末における純資産は、17,117百万円となりました。
主な内訳は、資本金が1,750百万円、資本剰余金が777百万円、利益剰余金が11,545百万円であります。
２）経営成績（売上高、売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上高は、29,465百万円となりました。
分譲開発事業の売上高は、売上計上する引渡物件がなく、ゼロとなりました。
賃貸開発事業の売上高は、19,779百万円となりました。
バリューアップ事業の売上高は、1,872百万円となりました。
建築請負事業の売上高は、7,801百万円となりました。
売上原価については、24,340百万円となりました。
この結果、売上総利益については、5,125百万円となりました。
（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、1,878百万円となりました。
主な内訳は、租税公課を含むその他一般管理費が885百万円、販売手数料を含むその他販売経費が422百万円であります。
この結果、営業利益は、3,247百万円となりました。
（営業外損益、経常利益）営業外収益は、371百万円となりました。
主な内訳は、受取利息及び配当金が358百万円であります。
営業外費用は、562百万円となりました。
主な内訳は、支払利息が426百万円であります。
この結果、経常利益は、3,056百万円となりました。
（特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益）特別損益は、ゼロとなりました。
親会社株主に帰属する当期純利益は、税金等調整前当期純利益3,056百万円から法人税等合計937百万円を控除した当期純利益2,119百万円から、非支配株主に帰属する当期純利益239百万円を控除し、1,879百万円となりました。
３）キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により6,172百万円増加しました。
また、投資活動において73百万円増加し、財務活動においては1,266百万円減少しました。
この結果、資金の当連結会計年度末残高は11,548百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により獲得した資金は、6,172百万円となりました。
主な要因は、税金等調整前当期純利益として3,056百万円を獲得し、売上債権が2,393百万円減少したことに加えて、前渡金が1,379百万円減少し、法人税等の支払額が1,594百万円になったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により獲得した資金は、73百万円となりました。
主な要因は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式取得による収入70百万円を獲得したことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により支出した資金は、1,266百万円となりました。
主な要因は、物件の取得に伴い、長期借入金及び短期借入金として新たに融資契約を締結したことにより、13,022百万円を獲得したものの、物件の売却や借入期間の終了などに伴い、長期借入金及び短期借入金を返済したことにより、13,988百万円の支出が発生したことによるものであります。
ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析当社グループの経営に影響を与える大きな要因としては、３．事業等のリスクに記載のとおりであります。
ｃ．資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発事業における販売用不動産の取得及び建築費並びに建築請負事業における工事施工に伴う運転資金であります。
これらの資金については、営業活動によるキャッシュ・フロー及び内部資金を基本とし、不動産開発事業に係る資金需要については、主として金融機関からの短期借入金及び長期借入金により調達しております。
また、建築請負事業に係る運転資金については、金融機関からの借入れに加え、必要に応じて債権の流動化（ファクタリング）を活用するなど、事業特性に応じた資金調達及び資金管理を行っております。
ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当連結会計年度末における自己資本比率は、29.3％となりました。
なお、当社グループは自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、自己資本比率30％以上の安定した資本確保を目指していく方針です。
不動産開発事業においては、収益の原資となる販売用不動産の取得を厳選することで総資産の過度な増加を抑制するとともに、建築請負事業においては、適正な受注管理及び採算性を重視した事業運営により安定的な利益を確保し、グループ全体として自己資本の充実に努めてまいります。
ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 （分譲開発事業）当連結会計年度は、売上計上する引渡物件がありませんでした。
この結果、売上高はゼロとなりました。
しかしながら、開発中の物件について、当初予定していた建築工事金額が大幅に増加する見込みとなり、棚卸資産の再評価を行い評価減が発生したことから、セグメント損失が139百万円となりました。
（単位：百万円） 当連結会計年度（自　2025年６月１日　至　2026年５月31日）増減率売上高--セグメント損失(△)△139-セグメント資産990-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、増減率については記載しておりません。
（賃貸開発事業）当連結会計年度は、首都圏を中心に用地取得から賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、月島３プロジェクト、鷹番プロジェクト及び幡ヶ谷３プロジェクト等、19プロジェクトを売却いたしました。
この結果、売上高は19,779百万円、セグメント利益は3,709百万円となりました。
（単位：百万円） 当連結会計年度（自　2025年６月１日　至　2026年５月31日）増減率売上高19,779-セグメント利益3,709-セグメント資産16,192-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、増減率については記載しておりません。
（バリューアップ事業）当連結会計年度は、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行うことにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しております。
西中延２プロジェクト、南大塚４プロジェクト及び猿江プロジェクトの３プロジェクトを売却いたしました。
この結果、売上高は1,872百万円、セグメント利益は216百万円となりました。
（単位：百万円） 当連結会計年度（自　2025年６月１日　至　2026年５月31日）増減率売上高1,872-セグメント利益216-セグメント資産3,260-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、増減率については記載しておりません。
（建築請負事業）当連結会計年度より連結子会社となった株式会社小川建設が、総合建設業として関東圏を中心に、建築工事・土木工事、企画・設計・施工業務などの建築工事を請け負っております。
新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心として、その他庁舎の改修、耐震工事等の改修工事、解体工事を受注しております。
株式会社小川建設は、明治42年創業の老舗ゼネコンであり、115年を超える歴史と技術、信頼と実績により、既存顧客からのリピート受注のみならず、幅広い顧客への営業活動を展開しております。
また、2026年以降の完成工事を含む新規受注を積み増しており、受注済みの請負工事も進捗しております。
一方では、資材価格の高騰に対しては、適切な原価管理により影響の軽減に努めてまいりました。
当連結会計年度では、みなし取得日を2025年12月31日として株式会社小川建設との連結決算を開始しており、2026年１月１日から2026年３月31日の業績を反映しております。
ただし、2026年４月１日から2026年５月31日までの連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。
この結果、外部顧客への売上高は7,801百万円、セグメント利益は772百万円となりました。
（単位：百万円） 当連結会計年度（自　2025年６月１日　至　2026年５月31日）増減率売上高7,801-セグメント利益772-セグメント資産17,867-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、増減率については記載しておりません。
研究開発活動 ６【研究開発活動】
該当事項はありません。
設備投資等の概要 １【設備投資等の概要】
当連結会計年度において、重要な設備の取得及び売却はありません。
主要な設備の状況 ２【主要な設備の状況】
(1）提出会社2026年５月31日現在 事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数(人)建物及び構築物工具、器具及び備品リース資産合計本社(東京都港区)分譲開発事業賃貸開発事業バリューアップ事業統括業務施設31301640（注）１. 現在休止中の主要な設備はありません。
２. 上記の他、主要な賃借している設備として、以下のものがあります。
年間賃料には共益費、消費税等は含ま　　れておりません。
事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容契約期間年間賃借料（百万円）本社（東京都港区）─────本社オフィス2025年９月１日から2028年８月31日まで40 (2）国内子会社2026年５月31日現在 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）建物及び構築物土地（面積㎡）その他合計㈱小川建設本社,支店（東京都新宿区ほか）建築請負事業統括業務施設425(67.51)755143（注）１. 帳簿価額のうち「その他」は、機械装置、仮設器材であります。
２. 現在休止中の主要な設備はありません。
設備の新設、除却等の計画 ３【設備の新設、除却等の計画】
(1) 重要な設備の新設等　　該当事項はありません。

(2) 重要な設備の除却等　　該当事項はありません。
(3) 重要な設備の売却等　　該当事項はありません。

Employees

平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況41
平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況9
平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況14,785,000

Investment

株式の保有状況 （５）【株式の保有状況】
① 投資株式の区分の基準及び考え方保有目的が株式の配当及び売却利益の収受である投資株式を純投資目的の投資株式、それ以外の当社事業の維持・強化等による企業価値の向上である投資株式を純投資目的以外の目的の投資株式としております。
② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式該当事項はありません。
③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。

Shareholders

大株主の状況 （６）【大株主の状況】
2026年５月31日現在
氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合(％)
株式会社シノケングループ福岡県福岡市中央区天神1-1-112,342,50037.29
ＳＴＡＴＥ　ＳＴＲＥＥＴ　ＢＡＮＫ　ＡＮＤ　ＴＲＵＳＴ　ＣＯＭＰＡＮＹ　505044（常任代理人　株式会社みずほ銀行決済営業部）ＯＮＥ　ＣＯＮＧＲＥＳＳ　ＳＴＲＥＥＴ，ＳＵＩＴＥ　１，ＢＯＳＴＯＮ，ＭＡＳＳＡＣＨＵＳＥＴＴＳ889,8002.68
大和証券株式会社東京都千代田区丸の内1-9-1864,1402.61
上田八木短資株式会社大阪府大阪市中央区高麗橋2-4-2730,0002.20
ＴＨＥ　ＮＯＭＵＲＡ　ＴＲＵＳＴ　ＡＮＤ　ＢＡＮＫＩＮＧ　ＣＯ．,ＬＴＤ．　ＡＳ　ＴＨＥ　ＴＲＵＳＴＥＥ　ＯＦ　ＲＥＰＵＲＣＨＡＳＥ　ＡＧＲＥＥＭＥＮＴ　ＭＯＴＨＥＲ　ＦＵＮＤ（常任代理人　シティバンク、エヌ・エイ東京支店）２－２－２　ＯＴＥＭＡＣＨＩ，ＣＨＩＹＯＤＡ－ＫＵ，ＴＯＫＹＯ，ＪＡＰＡＮ620,7001.87
野村信託銀行株式会社（投信口）東京都千代田区大手町2-2-2455,8001.37
松井証券株式会社東京都千代田区麹町1-4450,9001.36
株式会社ジュポンインターナショナル東京都大田区西糀谷4-31-5426,1001.28
株式会社九州リースサービス福岡県福岡市博多区博多駅前4-3-18373,1001.12
楽天証券株式会社共有口東京都港区南青山2-6-21288,6000.87計－17,441,64052.70
株主数－金融機関3
株主数－金融商品取引業者25
株主数－外国法人等－個人25
株主数－外国法人等－個人以外35
株主数－個人その他11,137
株主数－その他の法人42
株主数－計11,267
氏名又は名称、大株主の状況楽天証券株式会社共有口
株主総利回り2
株主総会決議による取得の状況 （１）【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
　区分　株式数（株）　価額の総額（円）　当事業年度における取得自己株式16039,900　当期間における取得自己株式205,520（注）当期間における取得自己株式には、2026年８月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式は含まれておりません。

Shareholders2

自己株式の取得-100,000,000
自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー-100,000,000
発行済株式及び自己株式に関する注記 １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式35,147,915－－35,147,915合計35,147,915－－35,147,915自己株式 普通株式（注）１．２．1,737,040354,86039,2002,052,700合計1,737,040354,86039,2002,052,700（注）１.普通株式の自己株式の株式数の増加354,860株は、取締役会の決議に基づく市場買付による自己株式の取得　　　　 354,700株及び単元未満株式の買取り160株による増加分であります。
　　　２.普通株式の自己株式の株式数の減少39,200株は、取締役会の決議に基づく特定譲渡制限付き株式報酬としての　　　　 自己株式の処分39,200株による減少分であります。

Audit

監査法人１、連結HLB Meisei有限責任監査法人
独立監査人の報告書、連結 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2026年８月27日株式会社プロパスト 取締役会　御中 HLB Meisei有限責任監査法人 東京都台東区 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 大兼　宏章 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 園山　隆幸 ＜連結財務諸表監査＞監査意見　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社プロパストの2025年６月１日から2026年５月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
　当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社プロパスト及び連結子会社の2026年５月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。
）に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応株式会社プロパストは、分譲・販売目的で不動産を保有しており、連結貸借対照表においては販売用不動産及び仕掛販売用不動産として計上し、その合計は総資産の38％を占めている。
　重要な会計方針の棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載のとおり、販売用不動産及び仕掛販売用不動産は、プロジェクト毎に収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により評価しており、その評価については、各プロジェクトの収支計画に基づいて正味売却価額の算定により行っているが、景気動向、金利動向、地価動向の変化、不動産賃貸市況及び不動産投資市況等の外部的要因により影響を受ける可能性が高く、正味売却価額の算定には見積りの不確実性があり、経営者による主観的な判断の程度が高い。
　以上から、当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性について、連結財務諸表において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。
・販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。
・全プロジェクトの正味売却価額について、見積りにあたり使用された見積手法、重要な仮定及びデータの適切性を検証するため、計画上の売却予定額又は外部評価額、建築費、仲介手数料等との整合を確認し、簿価との比較検討の適切性を検証した。
・見積りに用いたデータに関しては、契約書、取締役会の議事録や稟議書の閲覧、所轄部署への質問を行うことで、見積りに影響を与える事象が評価に適切に反映されていることを確かめた。
・販売活動中又は開発中の物件について、物件視察を行うとともに、進捗状況の関連資料を閲覧した他、計画に著しい変更があったものについては、変更の合理性と達成可能性に関して経営者に対して質問を行った。
・見積りに不確実性があると判断した場合には、近隣相場等の外部公表情報との比較検討を行った。
その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
連結財務諸表監査における監査人の責任　監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
・連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、連結財務諸表の監査を計画し実施する。
監査人は、連結財務諸表の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜内部統制監査＞監査意見　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社プロパストの2026年５月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。
当監査法人は、株式会社プロパストが2026年５月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。
財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。
）に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
強調事項　会社は、内部統制報告書に記載されているとおり、連結子会社である株式会社小川建設については、評価範囲に含めていない。
株式会社小川建設については、2025年10月27日付けで株式取得手続を完了し、連結子会社となったものであり、内部統制の評価に必要となる相当な期間が確保できなかったため、やむを得ない事情により、財務報告に係る内部統制の一部の評価範囲について、十分な評価手続を実施できなかった場合に該当すると判断したためである。
内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任　経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
内部統制監査における監査人の責任　監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。
内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。
・財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。
・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、内部統制の監査を計画し実施する。
監査人は、内部統制報告書の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
＜報酬関連情報＞　当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】
に記載されている。
利害関係　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上 　（注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、連結 監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応株式会社プロパストは、分譲・販売目的で不動産を保有しており、連結貸借対照表においては販売用不動産及び仕掛販売用不動産として計上し、その合計は総資産の38％を占めている。
　重要な会計方針の棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載のとおり、販売用不動産及び仕掛販売用不動産は、プロジェクト毎に収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により評価しており、その評価については、各プロジェクトの収支計画に基づいて正味売却価額の算定により行っているが、景気動向、金利動向、地価動向の変化、不動産賃貸市況及び不動産投資市況等の外部的要因により影響を受ける可能性が高く、正味売却価額の算定には見積りの不確実性があり、経営者による主観的な判断の程度が高い。
　以上から、当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性について、連結財務諸表において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。
・販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。
・全プロジェクトの正味売却価額について、見積りにあたり使用された見積手法、重要な仮定及びデータの適切性を検証するため、計画上の売却予定額又は外部評価額、建築費、仲介手数料等との整合を確認し、簿価との比較検討の適切性を検証した。
・見積りに用いたデータに関しては、契約書、取締役会の議事録や稟議書の閲覧、所轄部署への質問を行うことで、見積りに影響を与える事象が評価に適切に反映されていることを確かめた。
・販売活動中又は開発中の物件について、物件視察を行うとともに、進捗状況の関連資料を閲覧した他、計画に著しい変更があったものについては、変更の合理性と達成可能性に関して経営者に対して質問を行った。
・見積りに不確実性があると判断した場合には、近隣相場等の外部公表情報との比較検討を行った。
全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、連結分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価
内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 株式会社プロパストは、分譲・販売目的で不動産を保有しており、連結貸借対照表においては販売用不動産及び仕掛販売用不動産として計上し、その合計は総資産の38％を占めている。
　重要な会計方針の棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載のとおり、販売用不動産及び仕掛販売用不動産は、プロジェクト毎に収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により評価しており、その評価については、各プロジェクトの収支計画に基づいて正味売却価額の算定により行っているが、景気動向、金利動向、地価動向の変化、不動産賃貸市況及び不動産投資市況等の外部的要因により影響を受ける可能性が高く、正味売却価額の算定には見積りの不確実性があり、経営者による主観的な判断の程度が高い。
　以上から、当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性について、連結財務諸表において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結重要な会計方針の棚卸資産の評価基準及び評価方法
監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 当監査法人は、分譲・販売目的で保有する不動産の評価の合理性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。
・販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。
・全プロジェクトの正味売却価額について、見積りにあたり使用された見積手法、重要な仮定及びデータの適切性を検証するため、計画上の売却予定額又は外部評価額、建築費、仲介手数料等との整合を確認し、簿価との比較検討の適切性を検証した。
・見積りに用いたデータに関しては、契約書、取締役会の議事録や稟議書の閲覧、所轄部署への質問を行うことで、見積りに影響を与える事象が評価に適切に反映されていることを確かめた。
・販売活動中又は開発中の物件について、物件視察を行うとともに、進捗状況の関連資料を閲覧した他、計画に著しい変更があったものについては、変更の合理性と達成可能性に関して経営者に対して質問を行った。
・見積りに不確実性があると判断した場合には、近隣相場等の外部公表情報との比較検討を行った。
その他の記載内容、連結 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、連結 ＜報酬関連情報＞　当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】
に記載されている。

Audit1

監査法人１、個別HLB Meisei有限責任監査法人
独立監査人の報告書、個別 独立監査人の監査報告書 2026年８月27日株式会社プロパスト 取締役会　御中 HLB Meisei有限責任監査法人 東京都台東区 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 大兼　宏章 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 園山　隆幸 ＜財務諸表監査＞監査意見　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社プロパストの2025年６月１日から2026年５月31日までの第40期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社プロパストの2026年５月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。
）に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価　監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
その他の記載内容　その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任　監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜報酬関連情報＞　報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。
利害関係　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上　（注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価　監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 　監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、個別分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価
連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（分譲・販売(賃貸開発・バリューアップ)目的で保有する不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
その他の記載内容、個別 その他の記載内容　その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、個別 ＜報酬関連情報＞　報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。

BS資産

その他、流動資産0
建物及び構築物（純額）45,000,000
工具、器具及び備品（純額）13,000,000
土地5,000,000
リース資産（純額）、有形固定資産0
有形固定資産16,000,000
ソフトウエア5,000,000
無形固定資産5,000,000
投資有価証券246,000,000
長期前払費用0
繰延税金資産476,000,000
投資その他の資産4,872,000,000

BS負債、資本

短期借入金1,645,000,000
１年内返済予定の長期借入金6,134,000,000
未払金119,000,000
未払法人税等545,000,000