財務諸表

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提出書類、表紙有価証券報告書
提出日、表紙2026-06-17
英訳名、表紙COSMOS INITIA Co.,Ltd.
代表者の役職氏名、表紙代表取締役社長　髙智　亮大朗
本店の所在の場所、表紙東京都港区芝五丁目34番６号
電話番号、本店の所在の場所、表紙（03）5444－3220
様式、DEI第三号様式
会計基準、DEIJapan GAAP
連結決算の有無、DEItrue
当会計期間の種類、DEIFY

corp

沿革 ２【沿革】
年月事項1969年６月東京都千代田区に、資本金２百万円をもって株式会社日本リクルート映画社を設立1974年２月事業目的を不動産事業に変更し、環境開発株式会社に商号変更1974年５月宅地建物取引業者免許（東京都知事(１)第27494号）を取得し、分譲マンションの販売事業を開始1977年５月宅地建物取引業者免許（建設大臣(１)第2361号）を取得1977年６月大阪支社（現西日本支社）を設置し、近畿圏でも分譲マンションの販売事業を開始1985年１月不動産仲介事業を本格的に開始1985年３月株式会社リクルートコスモスに商号変更、東京都中央区に本社移転日環建物株式会社を吸収合併1986年７月不動産賃貸事業を本格的に開始1986年10月当社株式を店頭登録1987年３月株式会社コスモスライフ（現大和ライフネクスト株式会社）の全株式を取得し、不動産管理事業に進出1990年１月株式会社コスモスモア（現連結子会社・株式会社GOOD PLACE）を設立し、リフォーム等工事事業を開始1990年４月一級建築士事務所を設置1990年９月オーストラリアに、Cosmos Australia Pty Ltdを設立し、海外ホテル・リゾート運営事業に着手1993年７月東京都港区に本社移転1996年４月戸建住宅の販売事業を本格的に開始1998年10月お客さま相談窓口「コスモスホットライン」を設置2004年12月日本証券業協会への店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場2005年６月ＭＢＯ（マネジメント・バイアウト）の手法により、リクルートグループから独立2006年９月株式会社コスモスイニシアに商号変更、東京都千代田区に本社移転2009年７月首都圏各支社（横浜支社・北関東支社・千葉支社）を統合し、本社に集約2009年９月株式会社コスモスライフの全株式を大和ハウス工業株式会社へ譲渡2010年10月ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所の合併に伴い、大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱに上場2011年１月分譲マンション累計供給戸数が10万戸を突破2011年７月東京都港区に本社移転2013年６月大和ハウス工業株式会社と資本業務提携契約を締結し、大和ハウスグループ会社となる2013年７月東京証券取引所と大阪証券取引所の統合に伴い、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場2014年10月株式会社コスモスライフサポート（現連結子会社）を設立2016年12月Cosmos Australia Holdings Pty Ltd（現連結子会社）を設立2017年10月株式会社コスモスホテルマネジメント（現連結子会社）を設立2017年12月株式会社WOOC（現連結子会社）と資本業務提携契約を締結2018年３月Cosmos Australia Pty Ltdが保有するKBRV Resort Operations Pty Ltdの全株式を譲渡し、海外ホテル・リゾート運営事業から撤退2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しに伴い、東京証券取引所スタンダード市場に上場Cosmos USA Holdings Inc（現連結子会社）を設立2022年10月Cosmos Australia Pty Ltd（2023年３月清算結了）の不動産事業等をCosmos Australia Holdings Pty Ltdへ移管 年月事項2024年２月大和ハウス工業株式会社及び株式会社共立メンテナンスと資本業務提携契約を締結し、双方の持分法適用会社となる2025年３月株式会社UPBONDと資本業務提携基本契約を締結2025年10月株式会社コスモスイニシア不動産投資顧問（現連結子会社）を設立2026年２月持分法適用会社であった株式会社WOOCの株式を取得し連結子会社化2026年５月中期経営計画2028を策定
事業の内容 ３【事業の内容】
当社グループは、当社及び子会社14社並びに関連会社２社により構成されており、事業はレジデンシャル事業、ソリューション事業、宿泊事業、工事事業及びこれらに附帯する事業を行っております。
当社グループが営む主な事業内容、各関係会社等の当該事業における位置付け及び報告セグメントとの関係は以下のとおりであります。
なお、次の４事業は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項」に掲げる報告セグメントの区分と同一であります。
（１）レジデンシャル事業（当社及び子会社８社：会社総数９社）・新築マンション・一戸建販売当社は、新築マンション「イニシア」、アクティブシニア向け分譲マンション「イニシアグラン」及び新築一戸建「イニシアフォーラム」などの開発・販売を行っております。
・リノベーションマンション販売当社は、リノベーションマンション「イニシア＆リノベーション」の中古ストック再生・販売を行っております。
・その他（不動産仲介・海外事業等）当社は、買い替え等の中古物件需要に対するマンションの仲介を行っております。
連結子会社の株式会社コスモスライフサポートは、不動産の管理業務等を行っております。
連結子会社のCosmos Australia Holdings Pty Ltd及びその子会社６社は、豪州において分譲住宅開発などの不動産関連事業等を行っております。
（２）ソリューション事業（当社及び子会社４社：会社総数５社）・収益不動産等販売当社は、「コスモグラシア（マンション）」・「クロスシー（ビル）」の開発・販売、及び「コスモリード（マンション）」・「リードシー（ビル）」の中古ストック再生・販売の他、共同出資型不動産「セレサージュ」の開発や中古ストック再生・販売を行っております。
・不動産賃貸管理・運営当社は、マンションの転貸（サブリース）及びオフィスビルやシェアオフィス「MID POINT」、シェアレジデンス「nears」の賃貸管理・運営等を行っております。
連結子会社の株式会社WOOCは、「BIZcomfort」を中心としたレンタルオフィス事業、コワーキングスペース事業、住宅管理・サブリース事業、リフォーム・リノベーション事業、不動産仲介事業等を行っております。
・その他（不動産仲介・海外事業等）当社は、収益不動産や事業用地等の仲介、並びに不動産に関するコンサルティング等を行っております。
連結子会社の株式会社コスモスイニシア不動産投資顧問は、私募ファンドの組成・運用等のアセットマネジメント業務を行う準備を進めております。
連結子会社のCosmos USA Holdings Inc及びその子会社１社は、米国において収益不動産の中古ストック再生・販売などを行っております。
（３）宿泊事業（当社及び子会社１社：会社総数２社）当社は、アパートメントホテル「MIMARU」を中心とした宿泊施設の開発・販売を行っております。
また、アウトドアリゾート「ETOWA」の企画・運営を行っております。
連結子会社の株式会社コスモスホテルマネジメントは、「MIMARU」のホテル施設運営を行っております。
（４）工事事業（株式会社GOOD PLACE）連結子会社の株式会社GOOD PLACEは、オフィス移転・内装工事、建築・リノベーション工事、マンションギャラリー設営工事等を行っております。
（事業系統図）　主な関係会社の事業の内容を図示すると次のとおりであります。
関係会社の状況 ４【関係会社の状況】
名称住所資本金（百万円）主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合（％）関係内容（連結子会社） 株式会社GOOD PLACE東京都渋谷区90工事事業100.0当社のマンションギャラリーの設営等を行っている当社への資金の預入を行っている役員の兼任　　　　１名株式会社コスモスホテルマネジメント（注）７東京都港区90宿泊事業100.0当社と不動産賃貸借契約を締結している当社への資金の預入を行っている株式会社コスモスライフサポート東京都港区95レジデンシャル事業100.0当社より資金の貸付を行っている株式会社コスモスイニシア不動産投資顧問（注）３東京都港区75ソリューション事業100.0なし株式会社WOOC（注）４東京都品川区92ソリューション事業66.7当社と不動産賃貸借契約を締結しているCosmos Australia Holdings Pty Ltd（注）５オーストラリアニューサウスウェールズ州ノースシドニー市百万豪ドル69レジデンシャル事業100.0なしCosmos USA Holdings Incアメリカテキサス州アービング市千米ドル500ソリューション事業100.0なしCU Investment 1 LLC（注）５アメリカカリフォルニア州ロサンゼルス市百万米ドル7ソリューション事業80.0(80.0)当社は債務の保証を行っているその他６社 名称住所資本金（百万円）主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合（％）関係内容（持分法適用関連会社） Tin Nghia Land Investment Joint Stock Companyベトナムホーチミン市億越ドン1,052不動産コンサルタント39.0当社より資金の貸付を行っているその他１社 （その他の関係会社） 大和ハウス工業株式会社（注）６大阪市北区162,602建築事業都市開発事業海外事業その他被所有39.2(0.9)当社の筆頭株主であり、資本業務提携契約を締結している当社への役員派遣　２名株式会社共立メンテナンス（注）６東京都千代田区22,971寮事業ホテル事業その他被所有25.0当社と資本業務提携契約を締結している当社への役員派遣　１名（注）１．連結子会社に関する主要な事業の内容には、セグメントの名称を記載しております。
２．議決権の所有割合又は被所有割合の（　）内は、間接（被）所有割合であり、内数で記載しております。
３．2025年10月１日付にて、株式会社コスモスイニシア不動産投資顧問を新たに設立し連結子会社としております。
４．2026年２月27日付にて、株式会社WOOCの株式を追加取得したことにより、持分法適用会社から連結子会社としております。
５．特定子会社に該当しております。
６．有価証券報告書を提出しております。
７．株式会社コスモスホテルマネジメントについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。
）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。
主要な損益情報等 （１）売上高 21,004百万円（２）経常利益 3,028百万円（３）当期純利益 2,032百万円（４）純資産額 4,628百万円（５）総資産額 7,798百万円
従業員の状況 （２）【従業員の状況】
①連結会社の状況 （2026年３月31日現在）セグメントの名称従業員数(人)レジデンシャル事業276(39)ソリューション事業326(109)宿泊事業311(83)工事事業256(14)報告セグメント計1,169(245)全社（共通）126(18)合計1,295(263)（注）１．上記従業員数は就業人員であり、臨時従業員数は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。
２．在外連結子会社の従業員数については、2025年12月末日時点の従業員数を記載しております。
３．全社（共通）として記載している従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
②提出会社の状況 （2026年３月31日現在）従業員数(人)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(円)平均年間給与の対前事業年度増減率（％）640(73)37.810.29,342,81314.5 セグメントの名称従業員数(人)レジデンシャル事業248(30)ソリューション事業237(21)宿泊事業29(4)報告セグメント計514(55)全社（共通）126(18)合計640(73)（注）１．上記従業員数は就業人員であり、臨時従業員数は（　）内に年間の平均人員を外数で記載しております。
なお、兼務役員は含まれておりません。
２．平均年間給与は、時間外手当その他の基準外賃金及び賞与が含まれております。
３．全社（共通）として記載している従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。
③労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。
④管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の額の差異提出会社当事業年度管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合（％）（注）１男性労働者の育児休業取得率（％）（注）２労働者の男女の賃金の額の差異（％）（注）１．３全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者23.881.859.362.633.9（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成３年法律第76号)の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」(平成３年労働省令第25号)」第71条の６第２号における育児休業等及び育児目的休暇の取得割合を算出したものであります。
３．提出会社の労働者の賃金は、性別による処遇の差はありません。
正規雇用労働者における賃金の差異が発生する理由としては、以下の３点が要因です。
①上位管理職（主に執行役員以上）の社員に相対的に男性が多いこと②育児等で所定労働時間短縮勤務制度を利用している社員に女性が多いこと③正規雇用労働者のうち、職域を定めている職群の社員に女性が多いこと 連結子会社当事業年度名称管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合（％）（注）１男性労働者の育児休業取得率（％） （注）２労働者の男女の賃金の額の差異（％）（注）１全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者株式会社GOOD PLACE16.7100.0－－－株式会社コスモスホテルマネジメント23.0100.069.782.195.1株式会社WOOC23.1－53.275.493.7（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成３年法律第76号)の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」(平成３年労働省令第25号)」第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。
⑤使用人その他の従業員のみを対象とした役員・従業員株式所有制度の内容従業員を対象とした株式保有制度として、従業員持株会制度を導入しています。
当該従業員株式所有制度の内容については、「１　株式等の状況　（８）役員・従業員株式所有制度の内容」に記載しております。
経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（１）私たちの目指すもの当社は、1974年に創業し、10万戸を超える供給実績のある新築マンションをはじめ、新築一戸建やリノベーションマンションを供給するほか、収益不動産の開発・再生、不動産賃貸管理、アパートメントホテルの開発・運営など、業容を拡大してまいりました。
「住まう」「働く」「遊ぶ」といった、人のコアな生活基盤において、不動産の利活用に対するニーズがますます多様化する中、当社はMission（存在意義）として、『「Next GOOD」お客さまへ。
社会へ。
一歩先の発想で、一歩先の価値を。
』を掲げ、Values（大事にしている価値観）として「お客さま未来起点」「挑戦をクセに」「ワクワク基準」「相互リスペクト」を定めております。
これらを基本的な指針として、社会の変化とニーズの多様化にこたえる商品・サービスを提供し、企業価値の向上に努めてまいります。
（２）中長期的な会社の経営方針、目標とする経営指標当社グループは、10年先を見据えた「Vision 2035」及び、その第一フェーズとなる３か年の「中期経営計画2028」（2026年５月12日付公表）を策定いたしました。
＜Vision 2035＞「Vision 2035」のグループビジョンと、2035年度において目標とする当社の定量目標は、以下のとおりです。
グループビジョン“新しいあたりまえ”をつくる、暮らしのビジョナリーカンパニー。
一人ひとりの想いに寄り添い、まだ言葉にならない願いに耳を傾け、それを次の時代の“あたりまえ”へと育てていく。
安心や便利さを超えて、人がもっと自分らしく生きられる社会の実現に貢献していきたいと考えています。
これからも私たちは、期待を超える安心や喜びをもたらす価値の創出に挑み続けます。
そして、商品・サービスの提供を通じて社会課題を解決するため、お客さま、社会と共により多くの「Next GOOD」を創りだし、“新しいあたりまえ”へと育ててまいります。
2035年度 定量目標経常利益300億円ROE15％ ＜中期経営計画2028＞「中期経営計画2028」の基本方針と、最終年度（2028年度）において目標とする当社の定量目標は、以下のとおりです。
基本方針事業ポートフォリオの再構築による「収益の安定化と成長機会の最大化」の推進人・デジタルへの重点投資とサステナビリティ経営の実践による価値創造基盤の進化成長投資を支える財務基盤の強化と株主価値の向上2028年度 定量目標経常利益140億円ROE13％ 不動産販売事業の伸長に加え、ホテル運営事業、賃貸・運営事業のストック型ビジネスの拡充により、2029年３月期に経常利益140億円を達成し、次の成長ステージへの基盤構築を進めてまいります。
なお、「中期経営計画2028」では、利益指標を従来の営業利益から経常利益へ変更しております。
これは、持分法投資損益や支払利息を含む経常的な収益力をより適切に反映するためであります。
（３）経営環境①全般当連結会計年度の日本経済は、米国の通商政策による影響等が見られたものの、雇用・所得環境の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持いたしました。
一方で、米国の政策動向や国内の物価上昇の継続が日本経済を下押しするリスクに加え、金融・資本市場の変動や中東情勢の緊迫化による影響など、先行きの不透明感は依然として残る状況となりました。
今後の日本経済は、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の増加により、緩やかな景気回復の継続が期待されます。
一方で、金利・物価上昇が家計や企業活動に与える影響、国際的な政治情勢の不安定さなど、先行き不透明な状況は続いており、内外経済の下振れリスクを引き続き注視する必要があります。
②レジデンシャル事業セグメント当連結会計年度においては、首都圏・近畿圏の新築マンション市場で供給戸数が減少した一方、平均価格・平米単価はいずれも上昇し、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。
首都圏の中古マンション市場についても、成約件数の増加、成約価格の上昇基調が継続しました。
今後においては、建築費は、資材価格・労務費ともに高止まりが続いている中、中東情勢を背景とした原油価格高騰によるコスト増や、資材・設備等のサプライチェーンの混乱に伴う工期延伸のリスクにも注視する必要があります。
また、長期的には、国内マンション市場は人口減少等により緩やかに縮小する見通しとなっています。
一方で、首都圏への人口集中は継続する見通しとなっていることに加え、単身・シニア世帯の増加、消費・所有に対する意識の変化、人々の働き方やライフスタイルの変化を背景とした住宅に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発を通じたビジネスチャンスが期待できます。
③ソリューション事業セグメント当連結会計年度においては、不動産投資市場は、金利上昇局面において投資家の選別姿勢が強まる中でも、取引は一定の水準を維持し、物件特性に応じた価格形成が進む傾向が見られました。
また、賃貸住宅市場では、建築コストの上昇に伴う新規供給の抑制と根強い都心需要を背景に、賃料上昇が継続しました。
今後においては、金利上昇による期待利回りの上昇や、レジデンシャル事業セグメントと同様にコスト増や工期延伸のリスクに注視する必要がありますが、日本の不動産投資市場は底堅く、投資需要は引き続き堅調に推移すると考えられます。
また、働き方やライフスタイル、消費行動の変化に伴い、不動産の利活用に対するニーズが多様化しており、新たな商品・サービスの開発や周辺事業領域への展開を通じたビジネスチャンスが期待できます。
④宿泊事業セグメント当連結会計年度においては、観光市場は、好調なインバウンド需要が続き、2025年の訪日外国人旅行者数は初めて4,000万人を突破し、過去最高を更新しました。
今後においては、訪日外国人旅行者数の増加を背景に宿泊需要の拡大が期待される一方、中東情勢の影響が想定を超えて拡大・長期化する場合や世界経済の減速リスクがインバウンド需要やコスト・資材調達に与える影響については注視していく必要があります。
一方、中長期的には、日本独自の豊富な観光資源と、東・東南アジア諸国における一人当たりGDPの増加を背景に、家族・グループでの渡航・中長期滞在ニーズの拡大が期待できます。
⑤工事事業セグメント当連結会計年度においては、働き方の変化やオフィスニーズの多様化等を背景に、企業のファシリティマネジメントに対する需要は堅調に推移いたしました。
今後においては、引き続き需要の高まりを背景に、オフィス移転・内装工事等の受注機会・事業拡大が期待できる一方で、資材価格や労務コストの動向については注視していく必要があります。
（４）会社の対処すべき課題及び中長期的な会社の経営戦略①前中期経営計画の振り返り2027年３月期を最終期とする「中期経営計画2026」は、コロナ禍以降の宿泊事業の急速な回復を主要因とした業績改善と経営基盤強化の進展を踏まえ、当初の５か年計画を１年前倒し、４か年での達成といたしました。
最終年度に掲げていた営業利益目標100億円に対し125.3億円で着地し、営業利益率（8.4％）及び自己資本比率（30.6％）についても、目標を上回って達成いたしました。
②中期経営計画2028の重点施策これらの成果を土台として、「中期経営計画2028」における主要な取り組みは以下のとおりです。
ａ．事業ポートフォリオの再構築「中期経営計画2028」では、事業セグメントを住宅販売事業／収益不動産販売事業／ホテル運営事業／賃貸・運営事業／その他事業の５セグメントに再編し、各事業の特性に応じた経営管理と成長戦略の実現を通して、「収益の安定化と成長機会の最大化」を推進してまいります。
ｂ．キャピタルアロケーション既存の不動産販売事業の強化に加え、賃貸資産の取得やデジタル・新規領域への戦略投資を推進し、持続的な利益成長を通じて株主還元の拡充を図ります。
計画期間中の投資計画は以下のとおりです。
投資区分金額販売用不動産（純増額）550億円（グロス投資額）3,700億円（うち収益不動産2,100億円、海外200億円）賃貸資産180億円デジタル・新規（M&A含む）100億円株主還元60億円 ｃ．海外事業人口増加や経済成長等により市場拡大が期待される進出済の三地域（豪州・シドニー、米国・テキサス州ダラス、ベトナム・ホーチミン）において、プロジェクト参画を通じ、中長期的な成長基盤の構築を進めてまいります。
ｄ．人・デジタルへの重点投資（ⅰ）人的資本の強化「Next GOOD」の創造を通じた企業成長の源泉を「当社グループの従業員（人）」と位置づけ、「多様な人材が自分らしく輝き、互いの力を合わせ、躍動する企業グループ」を目指し、人的資本への投資を加速してまいります。
（ⅱ）デジタル投資の強化「デジタルを活用し、当社のプロセスとビジネスを変革することで、お客さまへ、社会へ、『Next GOOD』を生み出し続ける」をデジタルビジョンとして掲げ、プロセス変革・ビジネス変革・デジタル基盤の強化の３つの領域において施策を推進してまいります。
ｅ．株主還元計画最終年度（2029年３月期）での配当性向目標を30％とする株主還元方針のもと、中長期的な企業価値向上に向けた成長・戦略投資を確保しつつ、段階的な配当性向の引き上げを計画しております。
この方針のもと、初年度（2027年３月期）の配当性向は25％、年間配当金は１株当たり53円を見通しております。
また、配当に加え、2026年６月より株主優待制度を導入し、株主還元の充実を図ってまいります。
サステナビリティに関する考え方及び取組 ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】
当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（１）ガバナンス当社では、サステナビリティ関連のリスク及び機会が中長期的な企業価値に影響を与える重要な経営課題であると認識しております。
サステナビリティ関連の取組については経営管理本部直下に設置されたサステナビリティ推進室が中心となって推進しており、同推進室は、各部門・グループ会社との連携を通じて、関連するリスク及び機会の把握・整理並びに施策の推進を行っています。
また、取締役会は、年度ごとに本年度より定めた取組目標の進捗状況についての報告を受け、監督を行うこととしています。
（２）戦略私たちコスモスイニシアグループは、Missionを『「Next GOOD」お客さまへ。
社会へ。
一歩先の発想で、一歩先の価値を。
』と定め、私たちの事業や活動を通じて、都市に“住まう”、“働く”、“遊ぶ”人々が『もっと楽しく、もっと安心に』暮らすことができる環境を創造することを目指しています。
このMissionの実現を通じた持続的な企業成長の基盤の一つにサステナビリティ経営の推進を位置づけ、重点的に取り組む課題（マテリアリティ）を策定しました。
具体的なプロセスと策定したマテリアリティについては、当社ウェブサイトに掲載しています。
＜当社HP：マテリアリティの策定プロセス＞https://www.cigr.co.jp/sustainability/policy/ サステナビリティに関して重点的に取り組む課題（マテリアリティ）とその取り組みは以下のとおりです。
■新たな不動産の価値創出（テクノロジー／不動産×運営コンテンツ／コミュニティ創造）当社グループは、不動産を起点に、テクノロジーや運営コンテンツのノウハウを掛け合わせることで、従来のハード提供にとどまらない新たな不動産価値の創出に取り組みます。
また、入居者同士や地域とのつながりを育むコミュニティを創造し、暮らしの質の向上を図ります。
これらの取組を通じて、社会やライフスタイルの変化に柔軟に対応し、競争優位性を有する持続的な事業モデルの構築を目指します。
既存事業並びにその周辺領域の新たな価値を創出すべく、新規事業等の開発部門が各事業部と連携し、新たな商品・サービスのインキュベーションに取り組んでおり、推進に際しては社内外のリソース活用や学びの機会の提供を行っています。
加えてスタートアップを対象としたグローバルなプログラムに参加し、オープンイノベーションを推進しています。
近年ではインバウンド向けのアパートメントホテルMIMARUの開発・運営を行うとともに、「働く」と「暮らす」をシームレスにつなげ、あなたらしい働き方を叶えられるシェアオフィス「MID POINT」や、“ゆるやかな隣人”との心地よい暮らしを実現するシェアレジデンス「nears」の運営を行っています。
■環境負荷の低減と資源の有効活用当社グループは、事業活動が環境に与える影響を経営課題の一つと認識し、環境負荷の低減と資源の有効活用に取り組んでいます。
新築建物における環境性能の向上や18年周期の長期修繕計画の採用、既存建物の活用等を通じて省エネルギー・省資源を推進するとともに、再生可能エネルギーの活用や廃棄物削減にも継続的に取り組んでいます。
具体的には、新築マンション全棟ZEH-M Orientedの実現に向けた取組や、リノベーションマンション販売・収益不動産販売における中古ストック再生の強化、地方自治体が所有する公共施設等を活用したアウトドアリゾート事業「ETOWA」の展開を進めるなど、事業を通じた環境負荷低減に取り組んでいます。
これらの取組を通じて、環境課題への対応と事業の持続的な成長及び企業価値の向上を目指していきます。
■将来にわたって安全・安心な都市でのくらしの実現当社グループは、不動産事業を営む企業として、将来にわたって安全・安心な都市の暮らしを支える責任があると考えています。
都市の暮らしの基盤となる安全・安心を高めるため、建物の品質・安全性の確保に加え、防災・減災への配慮や、災害時にも機能するレジリエントな住宅の提供に取り組むとともに、入居者や利用者、地域社会が支え合える環境づくりや、日頃からの信頼関係の構築を推進しています。
新築分譲マンション「INITIA」(首都圏の一部の共同事業物件・関西の一部の物件を除く)においてマンション入居者と地域の皆様をつなぎ、災害時にも助け合えるコミュニティを形成することをめざす防災の取組「otonari」を実施しております。
さらに、解体予定建物を活用した消防活動訓練の提供など、防災・減災に資する取組も展開しています。
これらの取組を通じて、当社グループは、安全・安心な都市の暮らしの実現と事業の持続的な発展の両立を目指していきます。
■次世代を担う若者や子どもが健やかに成長できる都市環境づくり当社グループは、住環境や都市空間の提供を通じて、次世代を担う若者や子どもが健やかに成長できる社会の実現に貢献することを重要な責務と捉えています。
安全性や安心感に配慮した住まいづくりに加え、子育て世帯や地域コミュニティを支える仕組みの構築を進めます。
また、地域や多様なステークホルダーとの連携を通じて、若者や子どもの学びや体験、地域との関わりを通じた成長機会の創出に寄与し、将来にわたって活力ある都市環境の形成を目指します。
当期純利益の２％程度を投資予算枠とし、2023年度より開始した「Next Generation Challenge」（次世代を担う若者や子どもの健やかな成長に貢献する当社グループの取組）を継続的に推進しています。
■多様な人材が自分らしく輝き、互いの力を合わせ、躍動できる企業コスモスイニシアグループは、“人”を企業成長の源泉であると捉え、人的資本をサステナビリティ経営の中核に位置付けています。
当社グループの「Vision 2035」に掲げる“新しいあたりまえ”は、お客さまの声に真摯に耳を傾け、お客さまの立場で考え、行動することから生まれます。
私たちは、こうした価値創出を支える原動力こそが「人」であると捉え、人的資本への投資を加速させています。
当社グループは、各社の事業特性や“らしさ”を尊重しながら、「働きがいと働きやすさの追求」「多様な人材の活躍」「協働をベースとしたシナジーの創出」の三つを重点テーマに掲げ、人の成長と挑戦を通じて社会に“新しいあたりまえ”を提供し続けてまいります。
■コンプライアンス・ガバナンスの継続的な向上当社グループは、持続的な成長の前提として、コンプライアンス及びガバナンスの継続的な向上を重視しています。
法令遵守の徹底に加え、リスク管理体制や内部統制の強化を進め、健全で透明性の高い経営を行います。
また、社会からの信頼に応えるため、経営の実効性を高めるガバナンス体制の構築に取り組み、環境・社会の変化に対応できる経営基盤の強化を図ります。
なお、当社グループにおけるコーポレート・ガバナンスの体制及び運用状況の詳細については、「第４　提出会社の状況　４　コーポレート・ガバナンスの状況等　（１）コーポレート・ガバナンスの概要」に記載のとおりであります。
（３）リスク管理サステナビリティに関する重点的に取り組む課題（マテリアリティ）の策定に際して、サステナビリティに関する中長期的なリスク・機会を洗い出したうえで、重要性について評価を行い、執行役員会議での協議を経て取締役会にて協議・決定しています。
また、当社グループでは、サステナビリティ関連のリスク及び機会について、各部門及びグループ会社との連携を通じて把握・整理し、その重要性に応じて評価を行うとともに、サステナビリティ推進室が中心となって取りまとめ、取締役会に共有しています。
これらのリスク及び機会については、社会環境の変化や事業環境の動向を踏まえ、必要に応じて見直しを実施してまいります。
（４）指標及び目標当社グループは、中期経営計画2028の策定に合わせて、マテリアリティごとに取組状況を把握・評価するための取組目標（KPI）を設定し、定量的・定性的なモニタリングを行っています。
環境負荷の低減と資源の有効活用については、分譲マンションにおける低炭素認定住宅採用率100％やリノベーションマンションにおけるZEH・省エネ基準採用率70％の実現などを目標として掲げております。
また、多様な人材が自分らしく輝き、互いの力を合わせ、躍動できる企業について、2029年度末時点で女性管理職比率30％・育児休業復職率100％を目標として掲げており、その実現に向けた施策を推進しております。
その他のマテリアリティに関する指標及び目標については、当社ウェブサイトに掲載しています。
＜当社HP：取り組み目標（KPI）＞https://www.cigr.co.jp/sustainability/kpi/
戦略 （２）戦略私たちコスモスイニシアグループは、Missionを『「Next GOOD」お客さまへ。
社会へ。
一歩先の発想で、一歩先の価値を。
』と定め、私たちの事業や活動を通じて、都市に“住まう”、“働く”、“遊ぶ”人々が『もっと楽しく、もっと安心に』暮らすことができる環境を創造することを目指しています。
このMissionの実現を通じた持続的な企業成長の基盤の一つにサステナビリティ経営の推進を位置づけ、重点的に取り組む課題（マテリアリティ）を策定しました。
具体的なプロセスと策定したマテリアリティについては、当社ウェブサイトに掲載しています。
＜当社HP：マテリアリティの策定プロセス＞https://www.cigr.co.jp/sustainability/policy/ サステナビリティに関して重点的に取り組む課題（マテリアリティ）とその取り組みは以下のとおりです。
■新たな不動産の価値創出（テクノロジー／不動産×運営コンテンツ／コミュニティ創造）当社グループは、不動産を起点に、テクノロジーや運営コンテンツのノウハウを掛け合わせることで、従来のハード提供にとどまらない新たな不動産価値の創出に取り組みます。
また、入居者同士や地域とのつながりを育むコミュニティを創造し、暮らしの質の向上を図ります。
これらの取組を通じて、社会やライフスタイルの変化に柔軟に対応し、競争優位性を有する持続的な事業モデルの構築を目指します。
既存事業並びにその周辺領域の新たな価値を創出すべく、新規事業等の開発部門が各事業部と連携し、新たな商品・サービスのインキュベーションに取り組んでおり、推進に際しては社内外のリソース活用や学びの機会の提供を行っています。
加えてスタートアップを対象としたグローバルなプログラムに参加し、オープンイノベーションを推進しています。
近年ではインバウンド向けのアパートメントホテルMIMARUの開発・運営を行うとともに、「働く」と「暮らす」をシームレスにつなげ、あなたらしい働き方を叶えられるシェアオフィス「MID POINT」や、“ゆるやかな隣人”との心地よい暮らしを実現するシェアレジデンス「nears」の運営を行っています。
■環境負荷の低減と資源の有効活用当社グループは、事業活動が環境に与える影響を経営課題の一つと認識し、環境負荷の低減と資源の有効活用に取り組んでいます。
新築建物における環境性能の向上や18年周期の長期修繕計画の採用、既存建物の活用等を通じて省エネルギー・省資源を推進するとともに、再生可能エネルギーの活用や廃棄物削減にも継続的に取り組んでいます。
具体的には、新築マンション全棟ZEH-M Orientedの実現に向けた取組や、リノベーションマンション販売・収益不動産販売における中古ストック再生の強化、地方自治体が所有する公共施設等を活用したアウトドアリゾート事業「ETOWA」の展開を進めるなど、事業を通じた環境負荷低減に取り組んでいます。
これらの取組を通じて、環境課題への対応と事業の持続的な成長及び企業価値の向上を目指していきます。
■将来にわたって安全・安心な都市でのくらしの実現当社グループは、不動産事業を営む企業として、将来にわたって安全・安心な都市の暮らしを支える責任があると考えています。
都市の暮らしの基盤となる安全・安心を高めるため、建物の品質・安全性の確保に加え、防災・減災への配慮や、災害時にも機能するレジリエントな住宅の提供に取り組むとともに、入居者や利用者、地域社会が支え合える環境づくりや、日頃からの信頼関係の構築を推進しています。
新築分譲マンション「INITIA」(首都圏の一部の共同事業物件・関西の一部の物件を除く)においてマンション入居者と地域の皆様をつなぎ、災害時にも助け合えるコミュニティを形成することをめざす防災の取組「otonari」を実施しております。
さらに、解体予定建物を活用した消防活動訓練の提供など、防災・減災に資する取組も展開しています。
これらの取組を通じて、当社グループは、安全・安心な都市の暮らしの実現と事業の持続的な発展の両立を目指していきます。
■次世代を担う若者や子どもが健やかに成長できる都市環境づくり当社グループは、住環境や都市空間の提供を通じて、次世代を担う若者や子どもが健やかに成長できる社会の実現に貢献することを重要な責務と捉えています。
安全性や安心感に配慮した住まいづくりに加え、子育て世帯や地域コミュニティを支える仕組みの構築を進めます。
また、地域や多様なステークホルダーとの連携を通じて、若者や子どもの学びや体験、地域との関わりを通じた成長機会の創出に寄与し、将来にわたって活力ある都市環境の形成を目指します。
当期純利益の２％程度を投資予算枠とし、2023年度より開始した「Next Generation Challenge」（次世代を担う若者や子どもの健やかな成長に貢献する当社グループの取組）を継続的に推進しています。
■多様な人材が自分らしく輝き、互いの力を合わせ、躍動できる企業コスモスイニシアグループは、“人”を企業成長の源泉であると捉え、人的資本をサステナビリティ経営の中核に位置付けています。
当社グループの「Vision 2035」に掲げる“新しいあたりまえ”は、お客さまの声に真摯に耳を傾け、お客さまの立場で考え、行動することから生まれます。
私たちは、こうした価値創出を支える原動力こそが「人」であると捉え、人的資本への投資を加速させています。
当社グループは、各社の事業特性や“らしさ”を尊重しながら、「働きがいと働きやすさの追求」「多様な人材の活躍」「協働をベースとしたシナジーの創出」の三つを重点テーマに掲げ、人の成長と挑戦を通じて社会に“新しいあたりまえ”を提供し続けてまいります。
■コンプライアンス・ガバナンスの継続的な向上当社グループは、持続的な成長の前提として、コンプライアンス及びガバナンスの継続的な向上を重視しています。
法令遵守の徹底に加え、リスク管理体制や内部統制の強化を進め、健全で透明性の高い経営を行います。
また、社会からの信頼に応えるため、経営の実効性を高めるガバナンス体制の構築に取り組み、環境・社会の変化に対応できる経営基盤の強化を図ります。
なお、当社グループにおけるコーポレート・ガバナンスの体制及び運用状況の詳細については、「第４　提出会社の状況　４　コーポレート・ガバナンスの状況等　（１）コーポレート・ガバナンスの概要」に記載のとおりであります。
指標及び目標 （４）指標及び目標当社グループは、中期経営計画2028の策定に合わせて、マテリアリティごとに取組状況を把握・評価するための取組目標（KPI）を設定し、定量的・定性的なモニタリングを行っています。
環境負荷の低減と資源の有効活用については、分譲マンションにおける低炭素認定住宅採用率100％やリノベーションマンションにおけるZEH・省エネ基準採用率70％の実現などを目標として掲げております。
また、多様な人材が自分らしく輝き、互いの力を合わせ、躍動できる企業について、2029年度末時点で女性管理職比率30％・育児休業復職率100％を目標として掲げており、その実現に向けた施策を推進しております。
その他のマテリアリティに関する指標及び目標については、当社ウェブサイトに掲載しています。
＜当社HP：取り組み目標（KPI）＞https://www.cigr.co.jp/sustainability/kpi/
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 ■多様な人材が自分らしく輝き、互いの力を合わせ、躍動できる企業コスモスイニシアグループは、“人”を企業成長の源泉であると捉え、人的資本をサステナビリティ経営の中核に位置付けています。
当社グループの「Vision 2035」に掲げる“新しいあたりまえ”は、お客さまの声に真摯に耳を傾け、お客さまの立場で考え、行動することから生まれます。
私たちは、こうした価値創出を支える原動力こそが「人」であると捉え、人的資本への投資を加速させています。
当社グループは、各社の事業特性や“らしさ”を尊重しながら、「働きがいと働きやすさの追求」「多様な人材の活躍」「協働をベースとしたシナジーの創出」の三つを重点テーマに掲げ、人の成長と挑戦を通じて社会に“新しいあたりまえ”を提供し続けてまいります。
事業等のリスク ３【事業等のリスク】
（１）リスク管理の取組み当社はリスク管理規程を定め、リスクに関する措置、事故発生時の対応、事件処理後の報告体制などについて、従業員へ周知しております。
さらに、当社代表取締役を委員長とし、各事業部、子会社の責任者を委員として構成する「グループリスク管理委員会」を開催し、各事業部、グループ会社におけるリスクの抽出、評価、対応策の検討を実施しております。
また、当社グループのリスクの全体像を把握するためリスクマップを作成し、取締役会において意見交換を行いながら、主要なリスクの抽出、評価、検討を実施しております。
（２）当社グループの主要なリスク当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある主要なリスクには以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、この有価証券報告書提出日（2026年６月17日）現在において当社グループが判断したものであります。
分類リスク項目外部リスク①不動産市況に関するリスク②不動産開発事業に関するリスク③原価上昇によるリスク④競合によるリスク⑤海外情勢によるリスク⑥法制度の変更によるリスク⑦情報セキュリティに関するリスク※⑧人材に関するリスク※財務リスク⑨金利上昇によるリスク災害リスク⑩自然災害・感染症によるリスク内部リスク⑪法令・コンプライアンスに関するリスク⑫品質不良によるリスク⑬内部不正によるリスク※　内部リスクが含まれるもの 外部リスクリスク項目①不動産市況に関するリスクリスクの内容・景気や金利、地価や新規供給等の動向により市況が悪化し、不動産に対する需要が低下するリスク・住宅販売事業における消費者の住宅購入意欲の減退や、収益不動産販売事業における収益不動産の期待利回りの上昇により不動産販売価格が下落するリスク・収益性の悪化、保有資産・販売用不動産の減損や評価損が発生するリスク主な対策・定期的な市場動向の観測や不動産市況の悪化時の影響度合いを想定したリスク評価、財務耐性力の検証を実施・複数のアセットや事業ポートフォリオをもつことによる景気変動リスクの分散 リスク項目②不動産開発事業に関するリスクリスクの内容・不動産開発事業において予期しない地中障害や土壌汚染の発見による追加費用が発生するリスク・近隣地域の反対や開発予定地の権利調整が難航することによる事業の遅延や中止のリスク・開発物件の施工難易度の高さ、ヒューマンエラーによる必要な手続きや調査の漏れ、法改正や行政の運用変更等による許認可取得の遅延や中止のリスク主な対策・外部専門家による地中障害等の事前調査や想定外の事象が発覚した際の速やかな対応と方針決定・追加費用の発生に備えた予備費の計上や悲観シナリオを想定した事業計画の策定・当社の企画開発部門と建築部門並びに法務部門の連携と事前協議による手続確認や調査の実施 リスク項目③原価上昇によるリスクリスクの内容・不動産開発事業における建築工事費やエネルギーコスト、人件費等の原価上昇による事業の収益性の悪化、それに伴う事業計画の中止や事業機会減少のリスク・不動産開発事業における発注可能なゼネコンの減少や施工品質の低下、倒産や廃業による取引停止、それらに伴う不動産開発事業の遅延や停止、取引先への売掛金等の回収不能のリスク主な対策・市場における各種原価の価格変動要因の分析と適切な対策を講じることによるコストコントロール、予備費の読込みや販売価格等への反映、悲観シナリオの計画策定によるリスク回避・発注可能なゼネコンの新規開拓や連携の強化、取引開始前の信用情報調査と適切な方針決定 リスク項目④競合によるリスクリスクの内容・不動産開発事業における用地取得の競争激化と仕入れ価格の上昇、それらに伴う収益性悪化や事業機会減少のリスク・住宅販売事業における顧客獲得やアパートメントホテル事業への新規参入による競争の激化、それらに伴う費用増加や収益性悪化のリスク主な対策・定期的な市場調査や分析、顧客ニーズを先取りした商品の開発等による不動産価値の向上と差別化・グループ会社間の連携強化や既存事業を通じた顧客とのネットワークを活かした事業機会の獲得 リスク項目⑤海外情勢によるリスクリスクの内容・国外の政治的、社会的な混乱、軍事的な活動による社会的緊張の高まり、経済環境や法規制の変動等による海外事業を含めた事業計画の中止、変更、想定外の追加コスト発生等のリスク・訪日外国人旅行者数の減少によるホテル運営事業の業績悪化リスク主な対策・事前調査による政治情勢や紛争等の影響が低い国、地域の選定、その上での事業展開と海外地域の景気動向等の定期的な調査分析の実施・ホテル宿泊者のターゲットとする国や地域を分散することでの悪影響の軽減 リスク項目⑥法制度の変更によるリスクリスクの内容・不動産事業に影響が生じる法制度や各種税制等の変更が生じた場合の資産の取得や保有、売却の費用増加のリスク・不動産取得に関する税制の変更による住宅購入者の負担増加、それに伴う購買意欲の減退と販売期間の長期化、投資商品への需要低下のリスク主な対策・各種法令や税制等の動向について、各種団体や専門家等からの情報を収集分析し、当社グループにて早期に事業への影響や対応を検討 リスク項目⑦情報セキュリティに関するリスクリスクの内容・外部からのサイバー攻撃や不正アクセスによる情報システムの停止、不動産取引やホテル予約といった当社グループの営業活動や支払処理の停止、遅延による売上の減少や契約不履行、それらを利用した身代金要求への対応リスク・内部的な要因によるシステム障害の結果として、個人情報や機密情報が外部流出することによる想定外の費用発生や信用毀損のリスク主な対策・セキュリティシステムの導入と専門部署の設置・対応による予防、万が一に備えたサイバー保険の加入・情報セキュリティに関する規程やルールの整備、標的型攻撃メール訓練の実施等の当社グループ役職員への教育と啓蒙 リスク項目⑧人材に関するリスクリスクの内容・人口減少や人材の多様化による不動産開発や建築等の技術性、専門性の高い人材や、新規事業に必要な人材の確保が困難になることによる企業競争力の低下、待遇への不満による離職率や採用費用増加のリスク・従業員の長時間労働による健康被害、労働基準に関する法制度の違反となることによる未払い賃金の発生や行政処分を課されることによる信用毀損のリスク主な対策・有給休暇の取得推奨、リモートワークの整備や処遇の向上、「コスモスらしいジェンダーフリーを実現するプロジェクト」の推進等を通じた人的資本の強化と従業員が継続していきいきと働ける環境の整備・労働時間の把握のため勤怠管理システムの導入と管理、労働関係法令への抵触を防止するための定期的な長時間労働者のモニタリングと結果の共有、労働時間や勤怠管理に関する研修、教育の実施 財務リスクリスク項目⑨金利上昇によるリスクリスクの内容・市場金利の上昇、金融市場の混乱による資金調達の制約や資金調達コストの増大、それに伴う当社グループの事業機会の減少や収益性の悪化のリスク・市場金利の上昇等による住宅販売事業における住宅購入者の購買意欲の減退や、収益不動産販売事業における投資家の投資期待利回りの上昇等による販売価格の下落や損失発生のリスク主な対策・定期的な景気動向の調査による計画立案や金融機関との事前協議、財務モニタリングによる資金量の確保、調達方法の対策実施・住宅ローン金利や不動産投資商品の利回りの変動に注視するとともに、住宅購入者のニーズに即した融資のご提案や賃料動向をふまえた投資用不動産の販売価格を設定 災害リスクリスク項目⑩自然災害・感染症によるリスクリスクの内容・大規模な地震、風水害、感染症の流行等の災害による当社グループ役職員の生命身体の被害、就労制限や離職による事業停止、それに伴う売上げ減少や収益性悪化のリスク・大規模災害による当社保有不動産の毀損と価値の下落、開発事業の中止や遅延、建設途中や既存建物での想定外の事故発生、販売用不動産の引き渡し不可による契約不履行等のリスク・世界的な海外渡航の中止による訪日外国人旅行者数の減少、それに伴うホテル運営施設の営業休止による売上げ減少リスク主な対策・定期的な防災訓練の実施による災害時の安心安全の確保に努めるとともに、事前に災害発生時における事業継続行動計画（BCP）を策定することによる事業継続性への影響の軽減・BCPにより災害影響を最小限に抑える体制の整備、建設中の施工現場での耐震対策、不可抗力による契約不履行を防止するための法的整備の実施 内部リスクリスク項目⑪法令・コンプライアンスに関するリスクリスクの内容・不動産開発事業における宅地建物取引業法や建築基準法等の主要な事業に関する法規制の違反による行政処分や業務停止、それらに伴う売上げの減少や信用毀損のリスク・不動産販売やレンタルオフィス、ホテル等に関する広告規制の違反、中小受託取引適正化法や個人情報保護法に関する違反による行政処分、損害賠償費用の発生、信用毀損のリスク主な対策・当社事業の主要な法令の遵守のために事業部門内の業務フローやマニュアル、規程の整備、OJTによる周知徹底と教育の実施・本社コンプライアンス部門による全社役職員向けの研修教育、全社アンケートの実施、グループ各社の事業規模、業務特性に応じたルール策定や研修の実施 リスク項目⑫品質不良によるリスクリスクの内容・不動産開発事業やマンションリフォーム工事における設計や施工、賃貸管理する施設における管理の不備等による補修に伴う費用発生のリスク・アスベストや違法伐採等による禁止建材を使用した場合の対応や信用毀損リスク・販売用不動産の施工品質の低下による一般消費者や取引先の信用毀損リスク主な対策・当社独自の「標準仕様書」「品質管理基準」を定めるほか、建設会社出身の専任スタッフによる事前検査・確認によって、設計・施工に関する継続的な品質管理体制を維持・不動産開発物件において事業計画承認前に建築上の問題点を確認することによりリスクの発生や影響を抑制 リスク項目⑬内部不正によるリスクリスクの内容・役職員による財務諸表に関する不正、贈賄等の汚職、ハラスメント、不適切な管理による個人情報の流出、インサイダー取引等による対象者の刑事罰、公的機関による調査、処分、それらに伴う信用失墜や売上の減少、損害賠償費用発生のリスク主な対策・グループ全体の役職員が高い倫理観に従って行動できることを目的とした「コスモスイニシアグループ行動憲章」の制定と役職員に対する継続的な研修や教育啓蒙活動を実施・会計システムや情報セキュリティ、社内規程の整備による内部統制の構築、及び内部通報体制の整備による不正の防止
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。
）の状況の概要は以下のとおりです。
なお、経営環境につきましては、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（３）経営環境」をご参照ください。
①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の日本経済は、米国の通商政策による影響等が見られたものの、雇用・所得環境の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持いたしました。
一方で、米国の政策動向や国内の物価上昇の継続が日本経済を下押しするリスクに加え、金融・資本市場の変動や中東情勢の緊迫化による影響など、先行きの不透明感は依然として残る状況となりました。
不動産市場においては、首都圏の新築マンション市場で販売戸数が減少した一方、平均価格・平米単価は上昇し、価格上昇基調が継続いたしました。
また、首都圏の中古マンション市場では、成約件数の増加、成約価格の上昇が続きました。
不動産投資市場においては、金利上昇局面において投資家の選別姿勢が強まる中でも、取引は一定の水準を維持し、物件特性に応じた価格形成が進む傾向が見られました。
また、賃貸住宅市場では、建築コストの上昇に伴う新規供給の抑制と根強い都心需要を背景に、賃料上昇が継続しました。
さらに、観光市場では、好調なインバウンド需要が続き、訪日外国人旅行者数は2025年に初めて4,000万人を突破し、過去最高を更新しました。
このような事業環境におきまして、当社は「中期経営計画2026」の重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通して、企業価値のさらなる向上に取り組んでまいりました。
この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。
財政状態当連結会計年度末の総資産は1,855億67百万円となり、前連結会計年度末比87億17百万円増加いたしました。
当連結会計年度末の負債合計は1,273億46百万円となり、前連結会計年度末比８億15百万円増加いたしました。
当連結会計年度末の純資産は582億20百万円となり、前連結会計年度末比79億２百万円増加いたしました。
(単位：百万円) 2025年３月期2026年３月期前連結会計年度末比総資産176,849185,5678,717総負債126,531127,346815純資産50,31858,2207,902自己資本比率（％）27.8830.642.75 経営成績当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、レジデンシャル事業及び工事事業において減収増益となった一方で、ソリューション事業及び宿泊事業において増収増益となったことにより、売上高1,492億96百万円（前連結会計年度比15.3％増）、営業利益125億37百万円（同32.6％増）を計上いたしました。
また、受取配当金等により営業外損益が１億30百万円改善したほか、固定資産売却益２億38百万円及び持分法適用会社の連結子会社化に伴う段階取得に係る差益３億52百万円を特別利益として計上したことに加えて、賃上げ促進税制の適用に伴う税額控除の影響を織り込んだこと等により、経常利益111億58百万円（同40.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益82億36百万円（同54.7％増）を計上し、前連結会計年度比増収増益となりました。
(単位：百万円) 2025年３月期2026年３月期前連結会計年度比連結業績予想※期初公表値連結業績予想比売上高129,528149,29619,767152,000△2,703営業利益9,45212,5373,08511,0001,537経常利益7,94311,1583,2159,6001,558親会社株主に帰属する当期純利益5,3238,2362,9136,5001,736 報告セグメントの業績は以下のとおりであります。
なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。
a.レジデンシャル事業レジデンシャル事業におきましては、新築マンション販売において引渡戸数が減少しましたが、リノベーションマンション販売において都心部・高価格帯商品へのシフトに伴い戸当たり販売価格が上昇したほか、売上総利益率も改善しました。
また、前期に豪州での分譲住宅開発プロジェクトにおいて棚卸資産評価損を計上した反動があったこと等により、売上高482億88百万円（前連結会計年度比0.4％減）、セグメント利益22億円（同66.9％増）を計上いたしました。
＜レジデンシャル事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円） 2025年３月期2026年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高48,49848,288△210△0.4 新築マンション・一戸建販売28,51322,747△5,765△20.2 リノベーションマンション販売19,20324,5875,38328.0 その他（不動産仲介・海外事業等）78195317222.1セグメント利益1,3172,20088266.9※新築マンション・一戸建販売には、宅地分譲を含んでおります。
※リノベーションマンション販売には、物件保有期間中の賃貸収入を含んでおります。
※その他（不動産仲介・海外事業等）には、豪州での分譲住宅開発事業を含んでおります。
＜契約の状況＞ 2025年３月期2026年３月期前連結会計年度比契約数（戸）売上高（百万円）契約数（戸）売上高（百万円）契約数（戸）売上高（百万円）増減率（％）新築マンション45726,34035022,700△108△3,640△13.8リノベーションマンション30119,76524623,384△553,61918.3 ＜引渡数・売上高・売上総利益率＞ 2025年３月期2026年３月期引渡数（戸）売上高（百万円）売上総利益率（％）引渡数（戸）売上高（百万円）売上総利益率（％）新築マンション48627,49924.633521,43724.8リノベーションマンション29718,98014.326024,37915.4※共同事業物件における戸数については、事業比率に基づき計算しております。
※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。
＜完成在庫＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2026年３月31日現在） 2025年３月期2026年３月期前連結会計年度比新築マンション（戸）完成在庫228208△20（うち未契約完成在庫）(206)(189)(△17) b.ソリューション事業ソリューション事業におきましては、前期は高収益物件の引渡が中心であった影響を受け売上総利益率が低下した一方で、収益不動産等販売において引渡棟数が増加したこと等により、売上高636億16百万円（前連結会計年度比32.8％増）、セグメント利益44億16百万円（同1.8％増）を計上いたしました。
＜ソリューション事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円） 2025年３月期2026年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高47,91263,61615,70332.8 収益不動産等販売31,55047,22815,67749.7 不動産賃貸管理・運営15,65515,726710.5 その他（不動産仲介・海外事業等）706661△45△6.4セグメント利益4,3374,416781.8※収益不動産等販売には、共同出資型不動産、賃料収入及び土地売却等を含んでおります。
※その他（不動産仲介・海外事業等）には、米国での中古賃貸アパートメントの再生販売事業を含んでおります。
＜引渡数・売上高・売上総利益率＞ 2025年３月期2026年３月期引渡数（棟）売上高（百万円）売上総利益率（％）引渡数（棟）売上高（百万円）売上総利益率（％）収益不動産等販売（うち一棟物件）1427,05116.52643,16612.5※共同事業物件における棟数については、事業比率に基づき計算しております。
※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。
c.宿泊事業宿泊事業におきましては、ホテル施設運営において訪日外国人旅行者数の増加を背景に好調な事業環境が続き平均客室単価が上昇したことに加え、ホテル施設販売において２棟の高収益施設の引渡があったこと等により、売上高290億68百万円（前連結会計年度比22.7％増）、セグメント利益91億88百万円（同35.6％増）を計上いたしました。
＜宿泊事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円） 2025年３月期2026年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高23,68629,0685,38122.7 ホテル施設販売4,0667,8573,79093.2 ホテル施設運営19,61921,2101,5918.1セグメント利益6,7749,1882,41435.6 ＜ホテル施設（アパートメントホテル）運営状況＞ 2025年３月期2026年３月期客室稼働率（％）72.776.1平均客室単価（千円）5052 d.工事事業工事事業におきましては、建築・リノベーション工事の受注が減少した一方で、売上総利益率が上昇したこと等により、売上高93億33百万円（前連結会計年度比4.9％減）、セグメント利益94百万円（前連結会計年度はセグメント損失58百万円）を計上いたしました。
＜工事事業の業績＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円） 2025年３月期2026年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高9,8119,333△477△4.9セグメント利益又はセグメント損失（△）△5894153－ ②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。
）は251億48百万円となりました。
［前連結会計年度末は277億67百万円］ （営業活動によるキャッシュ・フロー）主に棚卸資産が87億99百万円増加したことや、法人税等の支払額が38億75百万円あった一方で、税金等調整前当期純利益を115億58百万円計上したことや、未収入金が29億65百万円減少したことから、38億50百万円の資金の増加となりました。
[前連結会計年度は35億44百万円の減少] （投資活動によるキャッシュ・フロー）主に有形固定資産の売却による収入が４億82百万円あったことや、関係会社株式の売却による収入が３億６百万円あった一方で、有形固定資産の取得による支出が７億24百万円あったことや、無形固定資産の取得による支出が２億７百万円あったことから、１億51百万円の資金の減少となりました。
[前連結会計年度は10億25百万円の減少] （財務活動によるキャッシュ・フロー）主に長期借入れによる収入が464億78百万円あった一方で、短期借入金が125億12百万円減少したことや、長期借入金の返済による支出が391億９百万円あったことから、65億23百万円の資金の減少となりました。
[前連結会計年度は19億83百万円の減少] （参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目2023年３月期2024年３月期2025年３月期2026年３月期自己資本比率（％）26.025.727.930.6時価ベースの自己資本比率（％）10.618.521.320.5 ※自己資本比率：自己資本÷総資産※時価ベースの自己資本比率：普通株式時価総額÷総資産（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。
※債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があるため、記載しておりません。
③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。
（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末時点において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。
a.財政状態の分析（資産）当連結会計年度末の資産合計は1,855億67百万円となり、前連結会計年度末比87億17百万円増加いたしました。
主な増減及びその要因は以下のとおりであります。
当連結会計年度末の流動資産は1,666億21百万円となり、同20億22百万円増加いたしました。
これは、現金及び預金が同27億80百万円減少したこと並びに未収入金（流動資産その他）が同29億63百万円減少した一方で、仕掛販売用不動産が同69億52百万円増加したことによるものです。
また、当連結会計年度末の固定資産は189億45百万円となり、同66億94百万円増加いたしました。
これは、棚卸資産の一部について保有目的を変更したことに伴い有形固定資産が同52億38百万円増加したことや、持分法適用会社の連結子会社化に伴い、のれんを認識したことにより、無形固定資産が６億44百万円増加したことによるものです。
（負債）当連結会計年度末の負債合計は1,273億46百万円となり、前連結会計年度末比８億15百万円増加いたしました。
主な増減及びその要因は以下のとおりであります。
当連結会計年度末の流動負債は651億71百万円となり、同18億23百万円減少いたしました。
これは、短期借入金が同125億12百万円減少した一方で、１年内返済予定の長期借入金同53億53百万円増加したこと及び未払金（流動負債その他）が同14億22百万円増加したことによるものです。
また、当連結会計年度末の固定負債は621億75百万円となり、同26億38百万円増加いたしました。
これは、長期借入金が同23億88百万円増加したことによるものです。
（純資産）当連結会計年度末の純資産合計は582億20百万円となり、前連結会計年度末比79億２百万円増加いたしました。
これは主に、配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益82億36百万円を計上したことによるものです。
また、当連結会計年度末の自己資本比率は、30.64％となりました。
b.経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比197億67百万円増収の1,492億96百万円となりました。
主な要因は、レジデンシャル事業において新築マンション販売の引渡戸数が減少したこと等により同２億10百万円の減収、工事事業において受注が減少したこと等により同４億77百万円の減収となった一方で、ソリューション事業において収益不動産等販売の引渡棟数が増加したこと等により同157億３百万円の増収、宿泊事業においてホテル施設販売における一棟当たり販売価格が上昇したこと及びホテル施設運営における平均客室単価が上昇したこと等により同53億81百万円の増収となったことによるものです。
（営業利益）当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比30億85百万円増益の125億37百万円となりました。
主な要因は、レジデンシャル事業において前期に豪州での分譲住宅開発プロジェクトにおける棚卸資産評価損を計上した反動があったこと等により同８億82百万円の増益、宿泊事業においてホテル施設販売における２棟の高収益施設の引渡があったこと等により同24億14百万円の増益となったことによるものです。
（経常利益）当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比32億15百万円増益の111億58百万円となりました。
主な要因は、支払利息が同４億62百万円増加した一方で、受取配当金が同５億44百万円増加したことや、営業利益が同30億85百万円増益となったことによるものです。
（親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比29億13百万円増益の82億36百万円となりました。
主な要因は、税金費用が同４億63百万円増加した一方で、固定資産売却益２億38百万円及び持分法適用会社の連結子会社化に伴う段階取得に係る差益３億52百万円を特別利益として計上したことや、経常利益が同32億15百万円増益となったことによるものです。
c.経営上の目標の達成状況「中期経営計画2026」の最終年度にあたる2026年３月期の達成状況は以下のとおり、連結業績予想（2025年５月12日公表）との比較では、売上高は業績予想を下回ったものの、営業利益は業績予想を上回りました。
「中期経営計画2026」の経営目標との比較では、最終年度の経営目標として掲げた「営業利益100億円」「営業利益率６％」「自己資本比率30％」に対し、営業利益125.3億円、営業利益率8.4％、自己資本比率30.6％となり、すべての経営目標を達成いたしました。
なお、同計画は５か年計画（2023年３月期～2027年３月期）として策定したものでありますが、計画期間を１年短縮し、2026年３月期において全目標を前倒しで達成しております。
2024年３月期2025年３月期2026年３月期実績実績連結業績予想※期初公表値実績連結業績予想比売上高1,245.8億円1,295.2億円1,520.0億円1,492.9億円△27.0億円営業利益74.2億円94.5億円110.0億円125.3億円15.3億円自己資本比率25.7％27.9％－30.6％－ネット有利子負債663.4億円750.5億円－724.4億円－ネットＤ／Ｅレシオ1.5倍1.5倍－1.3倍－ 当社は、10年先を見据えた長期ビジョン「Vision 2035」と、計画期間を３か年とする「中期経営計画2028」（2026年５月12日付公表）を策定しました。
「中期経営計画2028」の初年度となる2027年３月期の業績につきましては、売上高 1,880億円、営業利益136億円、経常利益110億円、親会社株主に帰属する当期純利益72億円を見通しております。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「３　事業等のリスク」に記載しております。
なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、又は発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報a.キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況の分析については、「（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
b.資本の財源及び資金の流動性(1) 財務戦略の基本的な考え方当社グループは、財務体質の強化と事業成長に向けた投資を両立し、企業価値向上のために戦略的に経営資源を配分することを、財務戦略の基本方針としております。
財務体質の強化に関しては、「中期経営計画2028」最終年度において自己資本比率を30％程度の水準に維持し、投資能力の拡張と、リスク耐性の強化を図ります。
同時に、適切な情報開示・IR活動を通じて株主資本コストの低減に努めるとともに、営業キャッシュ・フローによる十分な債務償還能力を前提に、厳格な財務規律のもとで負債の活用も進めることにより、資本コストの低減及び資本効率の向上にも努めてまいります。
投資に関しては、前述の自己資本比率の目標水準の維持を前提に、企業価値の向上に資する成長のための投資を積極的に推進してまいります。
なお、「中期経営計画2028」においては、企業価値の向上に資する成長に向けて、システム・R&Dなどを含む新規投資を進めてまいります。

(2) 経営資源の配分に関する考え方当社グループは、適正な手元現預金の水準について検証を実施しております。
「中期経営計画2028」期間においては、イベントリスク耐性も考慮し、当社グループの資金支出の多くを占める提出会社の月商約２か月分を、安定的な経営に必要な手元現預金水準とし、それを超える分については、「追加的に配分可能な経営資源」と認識し、企業価値向上に資する経営資源の配分に努めます。
(3) 資金需要の主な内容当社グループの資金需要においては、営業活動における資金支出の中で、不動産販売に関わる事業用地・事業用不動産の取得が最も重要かつ大きな資金支出となっております。
(4) 資金調達当社グループの事業活動の維持拡大に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金、外部資金を有効に活用しております。
内部資金については、「中期経営計画2028」に定める自己資本比率も念頭に内部留保の拡充を図ってまいります。
また、安定的な外部調達能力の維持向上は重要な課題と考えており、筆頭株主及びその他の関係会社である大和ハウス工業株式会社から融資保証枠の供与を受けるほか、当社独自での金融機関からの借入による資金調達を実施しております。
また、資金の流動性確保のために金融機関との当座貸越契約の締結や長期運転資金借入を進めるほか、当社グループ資金の効率化のためのグループ会社とのキャッシュ・マネジメント・サービス（CMS）契約の締結を行っております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。
この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。
当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。
そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。
なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積りは以下のとおりであり、当該見積りに用いた仮定については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。
（販売用不動産等の評価）当社グループは、販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の評価について、個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっており、収益性の低下した販売用不動産等については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。
経済状況の変化等により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。
研究開発活動 ６【研究開発活動】
該当事項はありません。
設備投資等の概要 １【設備投資等の概要】
当連結会計年度に実施しました設備投資の総額は、898百万円であります。
その主なものは、宿泊施設の新設、並びに本社における基幹システムの構築に伴うものであります。
当連結会計年度の主要な設備としては、販売用不動産2,454百万円を収益不動産に保有目的を変更したため、固定資産に振り替えております。
なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。
主要な設備の状況 ２【主要な設備の状況】
当社グループにおける主要な設備は、以下のとおりであります。
（１）提出会社（2026年３月31日現在） 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額(百万円)従業員数(人)建物及び構築物土地(面積㎡)その他合計本社（東京都港区）レジデンシャル事業ソリューション事業宿泊事業全社（共通）オフィス設備85－96182565(67)MIMARU大阪心斎橋NORTH（大阪市中央区）宿泊事業宿泊施設1,3331,121(453.67)52,460－(－)UCHIWA STAYOSAKA NAMBA（大阪市中央区）宿泊事業宿泊施設150－47198－(－)（注）１．投下資本の額は帳簿価額によっております。
２．従業員数の（　）は、臨時従業員を外数で記載しております。
３．UCHIWA STAY OSAKA NAMBAは、アパートメントホテルとして2025年12月に開業しております。
４．前表のほか、当社の賃借している主要な転貸用マンションは次のとおりであります。
名称所在地建物延面積(㎡)ピエス綱島神奈川県横浜市港北区11,884パークビューステージ東陽町東京都江東区8,567 （２）国内子会社（2026年３月31日現在） 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額(百万円)従業員数(人)建物及び構築物土地(面積㎡)その他合計株式会社GOOD PLACE本社(東京都渋谷区)工事事業オフィス設備19－1434238(14)（注）１．投下資本の額は帳簿価額によっております。
２．従業員数の（　）は、臨時従業員を外数で記載しております。
設備の新設、除却等の計画 ３【設備の新設、除却等の計画】
重要な設備の新設等会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容投資予定金額資金調達方法着手及び完了予定年月総額（百万円）既支払額（百万円）着手完了提出会社なんば駅前２プロジェクト(大阪市中央区)宿泊事業宿泊施設4,0792,084自己資金及び借入金2026年１月2027年７月
設備投資額、設備投資等の概要898,000,000

Employees

平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況38
平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況10
平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況9,342,813
管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標0
全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標1
正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標1
非正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標0

Investment

株式の保有状況 （５）【株式の保有状況】
①　投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式は「専ら株式の価格変動や配当によって利益を得ることを目的とするもの」、純投資目的以外の目的である投資株式は「業務提携による関係強化等、純投資目的以外の経営戦略上必要な目的を併せ持つもの」とし、純投資目的の投資株式は原則保有しない方針です。
②　保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社では、純投資目的以外の目的で株式を保有する場合は、取引の維持・強化、業務提携及び株式の安定等の保有目的の合理性を満たす範囲で行うことを基本的な方針としております。
また、個別銘柄の保有の適否につきましては、当社の成長に必要かどうか、他に有効な資金活用はないか等の観点で、担当取締役による検証を適宜行い、必要に応じ取締役会に諮ることとしております。
なお、個々の株式に応じた定性的かつ総合的な判断が必要なため、現時点では統一の基準を設けておりません。
ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式7153非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額（百万円）株式数の増加の理由非上場株式－－－非上場株式以外の株式－－－ （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の減少に係る売却価額の合計額（百万円）非上場株式1－非上場株式以外の株式－－（注）非上場株式の減少した１銘柄につきましては、会社清算によるものであります。
※ただし、発行会社コーポレートアクションによる株式数の増減は、株式数が増加・減少した銘柄に含めていません。
銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社7
貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社153,000,000

Shareholders

大株主の状況 （６）【大株主の状況】
（2026年３月31日現在）
氏名又は名称住所所有株式数(千株)発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合(％)
大和ハウス工業株式会社大阪市北区梅田三丁目３番５号12,94838.20
株式会社共立メンテナンス東京都千代田区外神田二丁目18番８号8,48025.02
三津　久直兵庫県淡路市5511.63
MURAKAMI TAKATERU（常任代理人　三田証券株式会社）SINGAPORE（東京都中央区日本橋兜町３番11号）5311.57
山路　孟大阪府東大阪市3491.03
円田　陽一奈良県大和高田市3290.97
GOLDMAN SACHS BANK EUROPE SE（常任代理人　ゴールドマン・サックス証券株式会社）MARIENTURM, TAUNUSANLAGE 9-10, 60329 FRANKFURT AM MAIN, GERMANY（東京都港区虎ノ門二丁目６番１号）3000.89
UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATED CLIENT ACCOUNT（常任代理人　シティバンク、エヌ・エイ東京支店）BAHNHOFSTRASSE 45,8001 ZURICH, SWITZERLAND（東京都新宿区新宿六丁目27番30号）3000.89
時津　昭彦大阪市北区2950.87
株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海一丁目８番12号2260.67計－24,31171.73
株主数－金融機関5
株主数－金融商品取引業者25
株主数－外国法人等－個人13
株主数－外国法人等－個人以外58
株主数－個人その他6,750
株主数－その他の法人152
株主数－計7,003
氏名又は名称、大株主の状況株式会社日本カストディ銀行（信託口）
株主総利回り3
株主総会決議による取得の状況 （１）【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
区分株式数(株)価額の総額(円)当事業年度における取得自己株式2,390550,473当期間における取得自己株式－－（注）１．当事業年度における取得自己株式は、単元未満株式の買取り430株及び譲渡制限付株式の無償取得1,960株によるものです。
２．当期間における取得自己株式には、2026年６月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式は含まれておりません。

Shareholders2

自己株式の取得0
自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー0
発行済株式及び自己株式に関する注記 １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数(株)当連結会計年度増加株式数(株)当連結会計年度減少株式数(株)当連結会計年度末株式数(株)発行済株式 普通株式33,911,219－－33,911,219合計33,911,219－－33,911,219自己株式 普通株式（注）20,0542,3906,66515,779合計20,0542,3906,66515,779（注）普通株式の自己株式の株式数の増減は、単元未満株式の買取りによる増加430株及び譲渡制限付株式報酬制度に基づく無償取得による増加1,960株、譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分による減少6,665株であります。

Audit

監査法人１、連結EY新日本有限責任監査法人
独立監査人の報告書、連結 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2026年６月17日 株式会社コスモスイニシア 取締役会　御中 EY新日本有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下　田　琢　磨 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士成　行　浩　史 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社コスモスイニシアの2025年４月１日から2026年３月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社コスモスイニシア及び連結子会社の2026年３月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。
）に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、レジデンシャル事業及びソリューション事業並びに宿泊事業において不動産の販売を行っている。
会社は、当連結会計年度末の連結貸借対照表において、販売用不動産63,189百万円及び仕掛販売用不動産66,800百万円（連結総資産に占める割合は70.1％）を計上している。
これは主に会社が開発し、販売する新築マンション、収益不動産、ホテル施設である。
「（重要な会計上の見積り）」に記載のとおり、収益性の低下した販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としている。
正味売却価額は、販売見込額及び建築費の動向等を考慮した個別物件ごとの取得時、着工時又は売出価格決定時等の事業計画に基づき見積りを行っている。
正味売却価額の算定にあたっては、新築マンション販売等については直近の契約進捗率及び成約価格等、収益不動産販売等については賃料及び類似不動産の取引事例等、ホテル施設販売については直近の平均客室単価及び客室稼働率等、並びに市場の動向及び資材価格や労務費コスト動向等を踏まえた上で決定している。
不動産市場は、地域によって大きく異なり、価格、需要、供給の変動が著しいという特徴がある。
また、不動産の開発事業は、建築遅延、コストの超過などの要因により、事業計画に変更が生じ、販売用不動産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなるリスク等が存在する。
したがって、正味売却価額の算定は、経営者の予測において主観的な判断を伴うものである。
以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。
当監査法人は、販売用不動産等の評価を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・収益性の低下に影響する事象が発生している物件（以下「把握された物件」という）を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録や事業計画を閲覧するとともに、不動産市場や販売状況、建築コストの動向について、所管部署への質問を実施した。
・把握された物件のうち、完成在庫については、販売見込額や、将来の販売計画期間及びその期間に渡り発生するコストを確かめるために、必要に応じて視察を行い、所管部署への質問を実施するとともに、過去の実績との整合性を確認した。
・把握された物件のうち、開発中の在庫については、販売見込額と開発原価の妥当性を検討した。
販売見込額については周辺取引事例等との比較を行った。
開発原価については、主要な原価の実績が、事業計画における予算の範囲内であることを確認した。
必要に応じ視察を実施し、開発スケジュールや把握されたリスクが事業計画における予算に適切に反映されているか検討した。
・経営者の販売見込額の見積りプロセスの有効性を評価するため、過年度の販売見込額と販売価格の実績とを比較した。
その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
・　連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、連結財務諸表の監査を計画し実施する。
監査人は、連結財務諸表の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社コスモスイニシアの2026年３月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。
当監査法人は、株式会社コスモスイニシアが2026年３月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。
財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。
）に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。
内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。
・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、内部統制の監査を計画し実施する。
監査人は、内部統制報告書の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】
に記載されている。
利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上 （注）１．上記は、監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、連結 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、レジデンシャル事業及びソリューション事業並びに宿泊事業において不動産の販売を行っている。
会社は、当連結会計年度末の連結貸借対照表において、販売用不動産63,189百万円及び仕掛販売用不動産66,800百万円（連結総資産に占める割合は70.1％）を計上している。
これは主に会社が開発し、販売する新築マンション、収益不動産、ホテル施設である。
「（重要な会計上の見積り）」に記載のとおり、収益性の低下した販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としている。
正味売却価額は、販売見込額及び建築費の動向等を考慮した個別物件ごとの取得時、着工時又は売出価格決定時等の事業計画に基づき見積りを行っている。
正味売却価額の算定にあたっては、新築マンション販売等については直近の契約進捗率及び成約価格等、収益不動産販売等については賃料及び類似不動産の取引事例等、ホテル施設販売については直近の平均客室単価及び客室稼働率等、並びに市場の動向及び資材価格や労務費コスト動向等を踏まえた上で決定している。
不動産市場は、地域によって大きく異なり、価格、需要、供給の変動が著しいという特徴がある。
また、不動産の開発事業は、建築遅延、コストの超過などの要因により、事業計画に変更が生じ、販売用不動産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなるリスク等が存在する。
したがって、正味売却価額の算定は、経営者の予測において主観的な判断を伴うものである。
以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。
当監査法人は、販売用不動産等の評価を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・収益性の低下に影響する事象が発生している物件（以下「把握された物件」という）を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録や事業計画を閲覧するとともに、不動産市場や販売状況、建築コストの動向について、所管部署への質問を実施した。
・把握された物件のうち、完成在庫については、販売見込額や、将来の販売計画期間及びその期間に渡り発生するコストを確かめるために、必要に応じて視察を行い、所管部署への質問を実施するとともに、過去の実績との整合性を確認した。
・把握された物件のうち、開発中の在庫については、販売見込額と開発原価の妥当性を検討した。
販売見込額については周辺取引事例等との比較を行った。
開発原価については、主要な原価の実績が、事業計画における予算の範囲内であることを確認した。
必要に応じ視察を実施し、開発スケジュールや把握されたリスクが事業計画における予算に適切に反映されているか検討した。
・経営者の販売見込額の見積りプロセスの有効性を評価するため、過年度の販売見込額と販売価格の実績とを比較した。
全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、連結販売用不動産等の評価
内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 会社は、レジデンシャル事業及びソリューション事業並びに宿泊事業において不動産の販売を行っている。
会社は、当連結会計年度末の連結貸借対照表において、販売用不動産63,189百万円及び仕掛販売用不動産66,800百万円（連結総資産に占める割合は70.1％）を計上している。
これは主に会社が開発し、販売する新築マンション、収益不動産、ホテル施設である。
「（重要な会計上の見積り）」に記載のとおり、収益性の低下した販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としている。
正味売却価額は、販売見込額及び建築費の動向等を考慮した個別物件ごとの取得時、着工時又は売出価格決定時等の事業計画に基づき見積りを行っている。
正味売却価額の算定にあたっては、新築マンション販売等については直近の契約進捗率及び成約価格等、収益不動産販売等については賃料及び類似不動産の取引事例等、ホテル施設販売については直近の平均客室単価及び客室稼働率等、並びに市場の動向及び資材価格や労務費コスト動向等を踏まえた上で決定している。
不動産市場は、地域によって大きく異なり、価格、需要、供給の変動が著しいという特徴がある。
また、不動産の開発事業は、建築遅延、コストの超過などの要因により、事業計画に変更が生じ、販売用不動産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなるリスク等が存在する。
したがって、正味売却価額の算定は、経営者の予測において主観的な判断を伴うものである。
以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。
開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結「（重要な会計上の見積り）」
監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 当監査法人は、販売用不動産等の評価を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・収益性の低下に影響する事象が発生している物件（以下「把握された物件」という）を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録や事業計画を閲覧するとともに、不動産市場や販売状況、建築コストの動向について、所管部署への質問を実施した。
・把握された物件のうち、完成在庫については、販売見込額や、将来の販売計画期間及びその期間に渡り発生するコストを確かめるために、必要に応じて視察を行い、所管部署への質問を実施するとともに、過去の実績との整合性を確認した。
・把握された物件のうち、開発中の在庫については、販売見込額と開発原価の妥当性を検討した。
販売見込額については周辺取引事例等との比較を行った。
開発原価については、主要な原価の実績が、事業計画における予算の範囲内であることを確認した。
必要に応じ視察を実施し、開発スケジュールや把握されたリスクが事業計画における予算に適切に反映されているか検討した。
・経営者の販売見込額の見積りプロセスの有効性を評価するため、過年度の販売見込額と販売価格の実績とを比較した。
その他の記載内容、連結 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、連結 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】
に記載されている。

Audit1

監査法人１、個別EY新日本有限責任監査法人
独立監査人の報告書、個別 独立監査人の監査報告書 2026年６月17日 株式会社コスモスイニシア 取締役会　御中 EY新日本有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下　田　琢　磨 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士成　行　浩　史 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社コスモスイニシアの2025年４月１日から2026年３月31日までの第57期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社コスモスイニシアの2026年３月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。
）に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産等の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・　財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・　経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・　財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。
利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上 （注）１．上記は、監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産等の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、個別販売用不動産等の評価
連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
その他の記載内容、個別 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、個別 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。

BS資産

受取手形、売掛金及び契約資産5,493,000,000
その他、流動資産960,000,000
建物及び構築物（純額）2,650,000,000
工具、器具及び備品（純額）228,000,000
土地2,982,000,000
建設仮勘定525,000,000
有形固定資産5,886,000,000
ソフトウエア393,000,000
無形固定資産449,000,000
投資有価証券278,000,000
長期前払費用536,000,000
繰延税金資産1,965,000,000