財務諸表
CoverPage
| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2026-06-19 |
| 英訳名、表紙 | Choei Inc. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役 社長執行役員 舩井 渉 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 京都市伏見区深草西浦町三丁目70番地 第５長栄アストロビル（同所は登記上の本店所在地で実際の業務は「最寄りの連絡場所」で行っております。 ） |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 該当事項はありません。 |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | false |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月概要 1980年８月長田修が京都市伏見区内にて個人で不動産管理業を営む長栄を創業 1988年４月株式会社長栄 設立 1989年12月第５長栄アストロビル（京都市伏見区）へ本社移転（現在の登記上の本店所在地） 1990年４月京都市右京区に賃貸管理センター（以下、管理センター）の１号店となる西京極センター（現ベルヴィかどの）を開設 1991年３月第５長栄アストロビルを取得し、不動産賃貸業を開始 1993年５月瀬田センター（滋賀県大津市）を開設（滋賀県初出店） 1995年９月仲介営業店舗１号店 西京極センター（京都市右京区）を開設 2000年２月瀬田センターを移転し、仲介営業店に管理センターを複合した瀬田センターを開設（現ベルヴィ瀬田） 2003年１月株式会社eガレージシステム 設立（100％子会社） 2003年２月株式交換により、株式会社マンション・リフォームを子会社化（100％子会社） 株式交換により、長栄ネットワーク株式会社を子会社化（100％子会社） 株式交換により、長栄グローバルリース株式会社を子会社化（100％子会社） 株式交換により、長栄ビルサービス株式会社を子会社化（100％子会社） 2003年４月「Bellevie(ベルヴィ)」ブランド立上げ 全管理センターを名称変更 2004年３月子会社の長栄ネットワーク株式会社の商号を、ファイバーフロント株式会社に変更 2006年３月子会社の株式会社マンション・リフォームの商号を、株式会社ヴィークルに変更 2006年６月大阪市北区に仲介営業店と管理センターの複合店、大阪営業所（現ベルヴィ大阪）を開設（大阪府初出店） 2007年11月グリーン保証株式会社 設立（100％子会社） 2008年10月入居者様向け会員組織「Bellevie Club（ベルヴィクラブ）」を開設 2012年４月BellevieClub株式会社 設立（100％子会社） 2012年12月本社機能をNo.60京都烏丸万寿寺ビル（京都市下京区）に移転 2017年４月株式会社長栄が、BellevieClub株式会社を合併 2018年４月株式会社長栄が、株式会社ヴィークルを合併 株式会社長栄が、ファイバーフロント株式会社を合併 2018年７月アリーズ一般社団法人 設立 2018年８月名古屋市天白区にベルヴィ名古屋を開設（愛知県初出店） 2019年４月株式会社長栄が、長栄グローバルリース株式会社を合併 2019年10月東京都港区にベルヴィ六本木（現ベルヴィ東京）を開設（東京都初出店） 2020年10月株式会社長栄が、株式会社eガレージシステムを合併 2021年12月東京証券取引所市場第二部に株式を上場 2022年４月東京証券取引所スタンダード市場へ移行 2022年８月千葉県松戸市にベルヴィ千葉を開設（千葉県初出店） 2024年８月北九州市小倉北区にベルヴィ北九州を開設（福岡県初出店） |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社長栄）及び子会社３社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。 当社は、11都府県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は次のとおりであります。 近畿京都府滋賀県大阪府兵庫県管理物件22,067戸1,226棟1,934戸49棟2,247戸67棟141戸2棟内自社物件2,102戸72棟1,337戸15棟1,259戸19棟141戸2棟 関東東京都神奈川県千葉県埼玉県管理物件116戸13棟387戸8棟465戸7棟25戸1棟内自社物件－－387戸8棟465戸7棟25戸1棟 中部九州合計愛知県福岡県熊本県管理物件1,367戸65棟507戸11棟23戸1棟29,279戸1,450棟内自社物件922戸30棟487戸9棟23戸1棟7,148戸164棟 店舗数は管理センター25ヶ所、賃貸仲介センター３ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所となっております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 〔事業系統図〕事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。 当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、各事業の具体的内容は以下のとおりであります。 なお、両事業は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 （１）不動産管理事業当社の不動産管理事業は、不動産オーナー様（以下、オーナー様とする）の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理に加えビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介（リーシング）など、賃貸経営に必要なサービスを提供しております。 入居者様に長期にわたり住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化につながるとの観点から、入居者満足度向上のための様々な施策を行っております。 具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（渋谷区）、千葉県（松戸市）、福岡県（北九州市）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。 管理センター（ベルヴィ）については、管理専門のスタッフ（レジデンシャルクリエイター）をマンション毎の担当制で配置しており、入居者様をサポートする体制となっております。 また、当社管理物件の入居者様を対象としたイベント・キャンペーンとして、数千名規模で花火大会、水族館等に招待する「ベルヴィ祭り」、懸賞金が当選する抽選会「長栄チャポン宝゛（だから）くじ」、お食事券等のプレゼントキャンペーン「アゲちゃうベルヴィ」などを実施しております。 一方、オーナー様に対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進・留学生支援部、リフォーム事業本部、不動産部、ソリューション部、賃貸営業部を設けております。 ① 賃貸管理本部賃料収納、入退去管理、契約更新などの入居者管理、エレベーター点検、消防設備保守点検、貯水槽清掃、共用部清掃などのビルメンテナンス、原状回復工事をはじめ、マンション管理全般を担当する当社の主要部署であります。 マンション管理業務についてはレジデンシャルクリエイターが担当し、オーナー様の賃貸経営をサポートしております。 このほか、マンスリーマンション京都及びマンスリーマンション大阪において短期滞在者様向けのマンスリーマンションの賃貸及び家具・家電等の貸出を行うレンタル事業を行っております。 ② アセットマネジメント本部自社物件について収益の最大化を図るため改修・修繕等の各種業務を担当しております。 ③ リフォーム事業本部外壁塗装、設備入替、貯水槽清掃等、賃貸マンションのリフォーム全般を行っております。 ④ 入居促進・留学生支援部「Bellevie Club」（入居者様向け会員組織）の運営や、留学生向け入居サービスなど入居率及び入居者満足度を向上させるための各種業務を担当しております。 ⑤ 不動産部収益物件の売買仲介を行っております。 ⑥ ソリューション部自社物件の取得に関する業務及び不動産管理業務を受託するための営業活動を行っております。 ⑦ 賃貸営業部賃貸仲介（リーシング）を行っております。 （２）不動産賃貸事業当社の不動産賃貸事業は主としてアセットマネジメント本部が担当しており、自社物件及びサブリース物件の賃貸を行っております。 自社物件の取得にあたっては、資産効率が高い比較的築年数が経過している優良な物件を中心に、立地その他の条件や、概ね高い入居率が維持できるか等を総合的に勘案したうえで取得しております。 物件取得に際しては、不動産取得税、控除対象外消費税等の租税公課に加え、取得物件の改修などの修繕費等が発生し一時的に収益が悪化することとなりますが、当社は、効率的に費用を投下し、不動産管理事業で得たノウハウを活かしたリニューアルを行います。 これにより取得物件は長期間にわたって高水準の入居率を維持することが可能となり、自社物件の高い収益性につながっております。 なお、当社のサブリース契約は当事業年度末において３契約のみであり、積極的な契約締結は行っておりません。 当社の自社物件については、借入金の返済原資は入居者様からいただく家賃であるとの考え方に基づき、入居者ファーストを徹底する文化が形成されております。 また、自社物件は、不動産管理事業におけるオーナー様向けサービスのテストの場としても活用しております。 さらに、当社の不動産管理事業に関する評判が確立していない新しい地域に進出する場合は短期間でオーナー様から管理業務を受託することは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっております。 （３）不動産管理事業と不動産賃貸事業の関係不動産管理事業では自社物件の管理も行っており、不動産賃貸事業での自社物件の増加が管理戸数の増加につながり原価率低減に貢献しております。 また、自社物件の取得は不動産管理事業における新規進出エリアの管理戸数のボリュームを確保するための手段となっております。 さらに、自社物件はオーナー様向けサービスのテストの場としても活用しており、管理ノウハウの蓄積が管理受託物件の入居率の向上につながっております。 以上のように、当社は、不動産管理事業と不動産賃貸事業の相乗効果を活かして事業展開しております。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 当社は当事業年度において、子会社３社（長栄ビルサービス株式会社、グリーン保証株式会社、アリーズ一般社団法人）を所有しておりますが、いずれも非連結子会社ですので、記載を省略しております。 |
| 従業員の状況 | （２）【従業員の状況】 ① 提出会社の状況 2026年３月31日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）平均年間給与の対前事業年度増減率（％）261（75）35.58.45,0516.3 セグメントの名称従業員数（人）不動産管理事業227（74）不動産賃貸事業－（－）報告セグメント計227（74）全社（共通）34（ 1）合計261（75）（注）１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマー等）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。 ２．平均年間給与は、正規従業員に対する支給額であり、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．全社（共通）として記載されている従業員数は、間接部門に所属しているものであります。 ② 労働組合の状況労働組合は結成されていませんが、労使関係は円満に推移しております。 ③ 管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の額の差異当事業年度男性労働者の育児休業取得率（％） （注）１．労働者の男女の賃金の額の差異（％） （注）２．３．４．全従業員正規雇用従業員非正規従業員33.372.365.879.1（注）１．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 ２．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 ３．当社では正規・非正規従業員のいずれにおいても、男女では賃金規程等の制度上、昇進・昇給等の運用上及び採用基準上の差を設けておりません。 ４．男女の賃金差異については、業績手当等の割合が大きい総合職における男性の比率が高いこと(82.7％）、男性の平均年齢が高いこと(＋2.8歳)等によるものであります。 ５．当社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定による公表項目のうち、管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合を公表項目として選択していないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針当社は、「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念に基づき、人材育成を重視しております。 また、「人道を重んじ正義を持って経営を行う」ことを経営理念として、以下の経営方針を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。 一、管理業を通じて社会に貢献する一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す （２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略堅実な経営基盤を将来的に維持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理物件戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。 但し、管理物件戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。 当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。 日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。 徐々にではありますが、管理物件戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。 併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社の対処すべき課題は、主に利益率の低下と人的資本経営への取り組みであると認識しております。 当社は自社物件の購入原資を原則として金融機関からの長期借入金にて調達しており、かつそのほとんどを変動金利によっているため、金利変動の影響を強く受けます。 そのため、金利の動向を注視し適正に価格転嫁を行うとともに、金利上昇への対応手段を検討してまいります。 また自社物件の選定においては今後の金利上昇を想定しこれまで以上の厳しい基準を設け、収益性の高い物件のみを購入することで借入金利の上昇に対応してまいります。 世界的な情勢不安を端緒とした物価の高騰は賃貸マンション経営にも大きな影響を及ぼします。 不動産管理事業において補修部材の価格上昇や不足、人件費の上昇等が利益率の低下につながるだけではなく、不動産オーナー様の賃貸マンション経営に影響を及ぼすことで大規模修繕等の受注が減少するなど、売上高の減少も想定されます。 これに対しては当社の原価上昇を売上高に転嫁するだけではなく、あわせてオーナー様が所有される物件の賃料改定を行う等により健全な賃貸経営を維持し、当社とオーナー様が共に物価高に対応できる環境をつくってまいります。 金利上昇や物価上昇をリスクとして対応するだけではなく、新築物件の価格高騰や住宅ローン金利の上昇を賃貸住宅需要増加の機会として捉え、事業拡大に生かしてまいります。 また継続して健全な事業活動を行うためには、優秀な人材の確保及び育成に積極的に取り組んでいくことが重要であると考えます。 社員の自己研鑽に対する支援や子育て支援を始めとした様々なサポートを行うことで多様な人材が活躍できる環境を強化するとともに、評価制度の見直しを含めた取り組みを通じて限りある人材の価値を最大化してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社のサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (１）ガバナンス当社ではサステナビリティに関する取組について、サステナビリティ基本方針を定め、当該基本方針に基づき取締役会で検討及び審議、決定しております。 取締役会は取締役会規程に則り、当社の経営上重要な事項、株主総会の決議により授権された事項、法令及び定款に定められた事項等を決議し、取締役及び執行役員の職務の執行を監督しております。 サステナビリティ全般のリスクに関する事項については、「（３）リスク管理」に記載のとおり、毎四半期に開催するリスク管理・コンプライアンス推進委員会にて、各部門との調整のうえ、事前に検討・審議しております。 取締役会及びリスク管理・コンプライアンス推進委員会においては、気候変動、人的資本、コンプライアンス体制等について、豊富な経験や知見を有する社外取締役からの意見を取り入れ、リスク及び機会について議論しております。 また、監査役による業務執行状況の監査を通じて、企業目的に適合し、社会的価値を備えた経営判断がなされる体制を整えております。 当社は「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念のもと、会社の持続的な成長及び中長期的な企業価値の向上を目指し、株主をはじめとするあらゆるステークホルダーから信頼されるために、コーポレート・ガバナンスの実効性を高めることが重要であると考えております。 健全性の高い企業経営を構築するために、任意の指名・報酬委員会の設置、執行役員制度の採用を行っており、経営監視機能の強化や取締役の選任及び報酬に関する妥当性及び透明性を確保するよう努めております。 今後、サステナビリティに関する取組深化に向けての検討及び審議の充実を進めていくために、何よりも人がその原動力であると認識しております。 そのため、当社はまず「人的資本」への取組を中心に、社員が能力を最大限に発揮できる環境づくり、働きがいのある組織風土の醸成を図ってまいります。 (２）戦略当社は経営理念及び企業理念及び経営理念並びに経営方針に基づき、以下のとおりサステナビリティ基本方針を定めております。 ＜サステナビリティ基本方針＞長栄は事業を通じて「環境への配慮・社会への貢献・適切なガバナンスの構築」を実行することで、長期的な成長の実現を目指します。 〔環境〕「賃貸」は不動産における究極の「リユース」であると考えています。 当社が取り扱う賃貸用不動産は、不動産を長期に渡り繰り返し使用するため、事業自体が環境に配慮されています。 その上で、付加価値を付けることにより、さらに長期に渡って不動産を使用できるように務めることで、環境へ配慮します。 〔社会〕人間性豊かな企業を目指し、事業を通じて社会に貢献します。 〔ガバナンス〕公正かつ透明性の高いガバナンスを通じてサステナビリティを実現します。 サステナビリティ基本方針に掲げる、当社の持続的な成長を実現していくためには、人材の確保と企業理念に掲げたとおり、企業を通じた人材の育成が不可欠です。 当社における、人材の多様性を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針は以下のとおりであります。 ＜人材育成方針＞長栄は「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念を実現すべく、人材育成に取組んでおります。 「安心」「安全」「快適」な暮らしを提供し、事業を通じて社会貢献をするために、「自ら創意工夫することができる人材」の育成に取組むとともに、性別や国籍、新卒採用や中途採用の別に関わらず多様な人材が活躍できる環境を提供することに注力いたします。 ＜社内環境整備方針＞社員が活躍するには働きやすい環境であることが重要です。 以下の取組や制度によって環境整備を図り、社員が働きやすい仕組みを構築するよう取組んでおります。 ・コミュニケーションを促進する取組・社員の自己成長に向けた支援・子育てに携わる社員へのサポート・社員の病気予防のための施策 当事業年度においては、人的資本に関して次の取組を実施いたしました。 社員懇親会の開催や費用補助、社内報を活用した各店舗や事業部紹介等を通じて、社員相互コミュニケーションの促進に努めております。 また、社員の自己成長に向けて、資格取得支援チームを通じて資格受験者への支援を行い、社員の専門性向上に取り組みました。 さらに、育児休暇中社員への情報提供を行うことで、継続的な組織とのつながりを維持し、円滑な職場復帰を支援しております。 社員の病気予防の観点からは、予防接種費用の補助に加え、屋外作業者への空調服支給を実施等、疾病予防及び労働環境改善に努めております。 (３）リスク管理当社は、サステナビリティ全般に関わるリスクについて、リスク管理・コンプライアンス推進委員会を毎四半期に開催し、リスクの特定及びモニタリング、発生事象の検証、改善措置等を実施しております。 リスク管理・コンプライアンス推進委員会での議論の内容については各事業本部にも共有しており、各事業本部からの意見はリスク管理・コンプライアンス推進委員会に反映し、リスク対応の強化を図っております。 リスク管理・コンプライアンス推進委員会において審議されたリスクを基に、取締役会での議案において、経営的、財務的観点のほか、サステナビリティの観点でリスク及び機会について審議しております。 人的資本に関するリスクについても、リスク管理・コンプライアンス推進委員会において議論のうえ、現状分析をもとに取締役会において評価を行い、必要に応じて対応策の検討や実施等のリスク低減策を検証し講じています。 (４）指標及び目標当社では、上記「(２) 戦略」において記載した、人材の多様性を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針について、次の指標を用いております。 当該指標に関する目標及び実績は、次のとおりであります。 指標実績（前事業年度）実績（当事業年度）目標平均勤続年数女8.0年8.2年2028年３月までに9.0年男8.1年8.6年2028年３月までに9.0年計8.0年8.4年2028年３月までに9.0年不動産事業に関する国家資格保持者賃貸不動産経営管理士59人64人2028年３月までに70人宅地建物取引士36人36人2028年３月までに40人管理業務主任者2人4人2028年３月までに5人建築物環境衛生管理技術者1人1人2028年３月までに3人合計98人105人2028年３月までに118人育児休暇復帰率100％100％2028年３月まで100％を維持労災発生件数8件5件2028年３月までに0件（注）労働者の男女の賃金額の差異についての実績は、「第４ 提出会社の状況 ５ 従業員の状況等 （２）従業員の状況 ③管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の額の差異」に記載しております。 |
| 戦略 | (２）戦略当社は経営理念及び企業理念及び経営理念並びに経営方針に基づき、以下のとおりサステナビリティ基本方針を定めております。 ＜サステナビリティ基本方針＞長栄は事業を通じて「環境への配慮・社会への貢献・適切なガバナンスの構築」を実行することで、長期的な成長の実現を目指します。 〔環境〕「賃貸」は不動産における究極の「リユース」であると考えています。 当社が取り扱う賃貸用不動産は、不動産を長期に渡り繰り返し使用するため、事業自体が環境に配慮されています。 その上で、付加価値を付けることにより、さらに長期に渡って不動産を使用できるように務めることで、環境へ配慮します。 〔社会〕人間性豊かな企業を目指し、事業を通じて社会に貢献します。 〔ガバナンス〕公正かつ透明性の高いガバナンスを通じてサステナビリティを実現します。 サステナビリティ基本方針に掲げる、当社の持続的な成長を実現していくためには、人材の確保と企業理念に掲げたとおり、企業を通じた人材の育成が不可欠です。 当社における、人材の多様性を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針は以下のとおりであります。 ＜人材育成方針＞長栄は「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念を実現すべく、人材育成に取組んでおります。 「安心」「安全」「快適」な暮らしを提供し、事業を通じて社会貢献をするために、「自ら創意工夫することができる人材」の育成に取組むとともに、性別や国籍、新卒採用や中途採用の別に関わらず多様な人材が活躍できる環境を提供することに注力いたします。 ＜社内環境整備方針＞社員が活躍するには働きやすい環境であることが重要です。 以下の取組や制度によって環境整備を図り、社員が働きやすい仕組みを構築するよう取組んでおります。 ・コミュニケーションを促進する取組・社員の自己成長に向けた支援・子育てに携わる社員へのサポート・社員の病気予防のための施策 当事業年度においては、人的資本に関して次の取組を実施いたしました。 社員懇親会の開催や費用補助、社内報を活用した各店舗や事業部紹介等を通じて、社員相互コミュニケーションの促進に努めております。 また、社員の自己成長に向けて、資格取得支援チームを通じて資格受験者への支援を行い、社員の専門性向上に取り組みました。 さらに、育児休暇中社員への情報提供を行うことで、継続的な組織とのつながりを維持し、円滑な職場復帰を支援しております。 社員の病気予防の観点からは、予防接種費用の補助に加え、屋外作業者への空調服支給を実施等、疾病予防及び労働環境改善に努めております。 |
| 指標及び目標 | (４）指標及び目標当社では、上記「(２) 戦略」において記載した、人材の多様性を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針について、次の指標を用いております。 当該指標に関する目標及び実績は、次のとおりであります。 指標実績（前事業年度）実績（当事業年度）目標平均勤続年数女8.0年8.2年2028年３月までに9.0年男8.1年8.6年2028年３月までに9.0年計8.0年8.4年2028年３月までに9.0年不動産事業に関する国家資格保持者賃貸不動産経営管理士59人64人2028年３月までに70人宅地建物取引士36人36人2028年３月までに40人管理業務主任者2人4人2028年３月までに5人建築物環境衛生管理技術者1人1人2028年３月までに3人合計98人105人2028年３月までに118人育児休暇復帰率100％100％2028年３月まで100％を維持労災発生件数8件5件2028年３月までに0件（注）労働者の男女の賃金額の差異についての実績は、「第４ 提出会社の状況 ５ 従業員の状況等 （２）従業員の状況 ③管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の額の差異」に記載しております。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | サステナビリティ基本方針に掲げる、当社の持続的な成長を実現していくためには、人材の確保と企業理念に掲げたとおり、企業を通じた人材の育成が不可欠です。 当社における、人材の多様性を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針は以下のとおりであります。 ＜人材育成方針＞長栄は「企業を通じて社会に役立つ「人」を育てる」という企業理念を実現すべく、人材育成に取組んでおります。 「安心」「安全」「快適」な暮らしを提供し、事業を通じて社会貢献をするために、「自ら創意工夫することができる人材」の育成に取組むとともに、性別や国籍、新卒採用や中途採用の別に関わらず多様な人材が活躍できる環境を提供することに注力いたします。 ＜社内環境整備方針＞社員が活躍するには働きやすい環境であることが重要です。 以下の取組や制度によって環境整備を図り、社員が働きやすい仕組みを構築するよう取組んでおります。 ・コミュニケーションを促進する取組・社員の自己成長に向けた支援・子育てに携わる社員へのサポート・社員の病気予防のための施策 当事業年度においては、人的資本に関して次の取組を実施いたしました。 社員懇親会の開催や費用補助、社内報を活用した各店舗や事業部紹介等を通じて、社員相互コミュニケーションの促進に努めております。 また、社員の自己成長に向けて、資格取得支援チームを通じて資格受験者への支援を行い、社員の専門性向上に取り組みました。 さらに、育児休暇中社員への情報提供を行うことで、継続的な組織とのつながりを維持し、円滑な職場復帰を支援しております。 社員の病気予防の観点からは、予防接種費用の補助に加え、屋外作業者への空調服支給を実施等、疾病予防及び労働環境改善に努めております。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | 当社では、上記「(２) 戦略」において記載した、人材の多様性を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針について、次の指標を用いております。 当該指標に関する目標及び実績は、次のとおりであります。 指標実績（前事業年度）実績（当事業年度）目標平均勤続年数女8.0年8.2年2028年３月までに9.0年男8.1年8.6年2028年３月までに9.0年計8.0年8.4年2028年３月までに9.0年不動産事業に関する国家資格保持者賃貸不動産経営管理士59人64人2028年３月までに70人宅地建物取引士36人36人2028年３月までに40人管理業務主任者2人4人2028年３月までに5人建築物環境衛生管理技術者1人1人2028年３月までに3人合計98人105人2028年３月までに118人育児休暇復帰率100％100％2028年３月まで100％を維持労災発生件数8件5件2028年３月までに0件（注）労働者の男女の賃金額の差異についての実績は、「第４ 提出会社の状況 ５ 従業員の状況等 （２）従業員の状況 ③管理的地位にある労働者に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の額の差異」に記載しております。 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 当社はこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。 また、有価証券報告書に記載した事項は事業等に関連するリスクを全て網羅するものではありませんので、この点ご留意ください。 （１）法令・税制の変更に係るリスク及び許認可等について[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：大］当社の事業に関しては、主として不動産及び建築等に関連する各種の法令や条例による規制を受けております。 提出日現在において当社が事業に関し取得している許認可等は以下のとおりであります。 許認可等の名称有効期間法令違反の要件及び主な許認可取消事由許認可(登録)番号賃貸住宅管理業者登録2021年８月13日から賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条国土交通大臣登録（02）第000400号2026年８月12日まで宅地建物取引業免許2024年３月10日から宅地建物取引業法第66条国土交通大臣免許（８）第5066号2029年３月９日まで一般建設業許可（注）１2024年５月９日から建設業法第29条京都府知事許可（般-６）第30640号2029年５月８日まで一般建設業許可（注）２2025年５月12日から建設業法第29条京都府知事許可（般-７）第30640号2030年５月11日まで一級建築士事務所登録2022年６月28日から建築士法第９条京都府知事登録（04Ａ）第01479号2027年６月27日まで住宅宿泊管理業者登録2023年６月15日から住宅宿泊事業法第42条国土交通大臣登録（02）第F00072号2028年６月14日まで（注）１．許可を受けている建設業の種類は、建築工事業、大工工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、鋼構造物工事業、塗装工事業であります。 ２．許可を受けている建設業の種類は、防水工事業であります。 当社は、法令遵守に留意した事業活動を行っており、提出日現在において、当該許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由により許認可等の取消等があった場合、当社の事業活動に支障をきたすとともに、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 また、将来において当社事業に関連する各種法令等の改廃や新設があった場合や、各種税制の変更があった場合、当社の事業戦略及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞担当部署や社内外専門家による法改正等情報の把握や、把握した情報を四半期ごとのリスク管理・コンプライアンス推進委員会で共有し、改正等によるリスクや機会について議論の場を設ける体制をとっております。 （２）不動産市況動向等に係るリスク[発生可能性：中 発生可能性のある時期：中期的 影響度：大］賃貸住宅需要は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすく、景気の後退やマンションの供給過剰等により、不動産市況が停滞あるいは下落した場合、賃貸住宅用不動産の入居率又は賃料水準が低下することが考えられます。 この場合、不動産管理事業においては、管理物件にかかわる管理収入が、不動産賃貸事業においては、自社物件の家賃収入が減少する等、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞エリアごとの需要動向を踏まえ、競合優位性の高い改装の実施や、将来的な人口減少の影響が少ない地域への投資戦略を採用しております。 （３）自然災害、人災等に係るリスク[発生可能性：中 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：大］近年では、地球温暖化の影響と考えられる風水害等の気象災害や、震度５を超える大きな地震が全国各地で発生していることから、自然災害における被害が激甚化する傾向にあります。 当社は、全国各地に管理物件及び自社物件を有していることから、風水害や地震等の自然災害による物件の毀損や滅失又は劣化が想定されます。 また、事故、火災、戦争、暴動、テロその他の人災が発生した場合も、自然災害と同様に管理物件及び自社物件が毀損・滅失又は劣化することが想定されます。 管理物件及び自社物件が、毀損、滅失又は劣化することにより管理収入、家賃収入が減少し、自社物件については修復のための費用負担が発生する可能性があり、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞損害保険への網羅的な加入や、エリア分散によって被害リスクを最小限に抑えております。 （４）情報セキュリティに関するリスク[発生可能性：中 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］当社は、事業を行うにあたりオーナー様、入居者様等の個人情報や当社と取引関係にある企業の営業上の情報及び当社の経営に関する情報等を保持・管理しております。 コンピュータウイルスの感染や当社サーバーへの不正アクセス等により、これらの情報が漏洩又は消失等した場合は、信用の失墜、損害賠償請求、業務の中断、復旧費用等の発生により、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞情報セキュリティの脅威に対して、基幹システムをクラウド化することでリスクを分散、EDRによる検知アラート、収集情報の全体調査及び能動対処等により不正アクセスやマルウェア感染に対する24時間監視体制を築き、発生時の被害を最小限に留める等の対策を講じております。 （５）金利上昇リスク[発生可能性：高 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］当社は、不動産賃貸事業において、自社物件を購入する際にその全額を金融機関からの借入金にて調達し購入していることから、当社の有利子負債比率は一般的に適正とされる比率よりはかなり高い水準となっております。 そのため、金利の急激な上昇が発生した場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社の基準に見合う利回りが確保できる物件がない場合や、資金面で当社が求める基準での調達ができない場合は、計画どおりに新規に物件を取得することが難しくなり、当社の事業戦略及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞稼働率の向上や賃料設定の見直しを通じてコストの吸収を図るとともに、金利上昇時に対応可能な契約内容を導入しております。 また、金利動向を常時モニタリングし、リスク最小化に努めています。 （６）固定資産の減損リスク[発生可能性：中 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］当社の保有資産について、固定資産における賃貸用不動産が多く占めております。 不動産市況の著しい悪化により、保有資産の時価の著しい下落が認識された場合、減損会計を適用することとなり、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞物件取得段階では、デューデリジェンスを実施のうえ想定されるリスク分析を行い、収支計画を策定しております。 また、取得後も収支計画と実績の差異分析を継続的に実施し、入居率向上等の施策によって資産価値の維持・向上に努めております。 （７）競合について[発生可能性：中 発生可能性のある時期：長期的 影響度：中］不動産管理事業においては、既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。 当社は、管理物件はもとより自社物件についても管理を行っているため、スケールメリットによる原価低減及びノウハウの蓄積等により不動産管理について高い競争力を有していると自負しておりますが、競合他社の動向によっては当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞物件ごとの運用一元化や、顧客体験を重視した競争力のある管理サービスの提供を目指しております。 加えて、定期イベントによる入居者満足度向上にも取組んでおります。 （８）少子高齢化リスク[発生可能性：高 発生可能性のある時期：長期的 影響度：中］当社が保有・管理している不動産は単身者向けの比率が高く、大多数は学生人口の多い京都府にあります。 日本国内では少子高齢化が進んでおり、今後18歳人口の減少を受けて、学生数が減少する可能性があります。 そのため、単身者向け賃貸物件の供給過剰状態が加速することにより、家賃を値下げすることや空室率が上昇することで、家賃収入及び管理収入が減少する可能性があり、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞外国人留学生の積極的な誘致と外国人対応部門の設置により、新たな市場セグメントを開拓しております。 このように、環境変化を機会と捉え、高齢化に対応したサービスの提供等の展開等を検討してまいります。 （９）不動産の欠陥・瑕疵について[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］不動産賃貸事業において、当社が不動産の取得を行うにあたっては不動産の権利、構造、環境等に関する欠陥や瑕疵等により予期せぬ損害を被る可能性がないよう、当該不動産の綿密な調査を行い、慎重な対応に注力しておりますが、取得した不動産に欠陥や瑕疵等があった場合には、瑕疵の修復などの追加費用等が生じる場合があります。 一方で、当社の保有する不動産を売却する場合において、当該不動産の欠陥や瑕疵等について当社の責任が問われた場合には、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵の修復などの追加費用等が生じることにより当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞取得時に加えて定期的に社内外の専門家による調査を実施し、物件の安全性と品質を確保しております。 （10）地域偏在に係るリスク[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］当社が保有、管理している不動産は、近畿、中部、関東、九州に所在しておりますが、その大多数が京都府にあります。 そのため、当該地域の条例の規制（例えば京都市の景観条例による建築物、屋外広告物等の規制）がより厳しくなった場合、対応するための費用が発生する可能性があり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、管理収入、家賃収入が減少する等、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞地域偏在を避けるため、エリア分散によりリスク平準化を図り、地域による影響を分散させるように努めております。 （11）代表取締役への依存について[発生可能性：高 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］当社の代表取締役である長田修は、当社の創業者であり、創業以来、経営者として経営方針や経営戦略を決定するとともに、新規事業の事業化に至るまでの重要な役割を担っております。 当社では、役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、長田修に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により長田修の業務執行が困難になった場合には、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞2025年６月開催の株主総会及び株主総会後の取締役会において、代表取締役が複数体制となりました。 これにより、創業者へ依存しない体制づくりを進めてまいります。 あわせて、社内の意思決定手順を明文化し、役割と責任を明確化することで、継続的かつ安定した経営を実現しております。 （12）人材の確保及び育成について[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］当社の将来の成長は人的資源に大きく依存するため、専門性の高い不動産管理の知識と豊富な経験を有する人材の確保と育成が不可欠であります。 したがいまして、今後も中途採用並びに新卒採用、人事制度の充実等により、優秀な人材の確保と育成に積極的に取り組んでいく方針でありますが、当社の求める人材の確保・育成が充分にできない場合や当社の役職員が大量に社外に流出した場合には、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞採用競争力の強化と人材定着率の向上、退職抑止施策として処遇改善の検討、業務内容の訴求、コミュニケーションを促進する取組等の社内環境整備の構築、確定拠出年金制度の導入や従業員向け譲渡制限付株式報酬の導入等を実施しております。 （13）外国人留学生について[発生可能性：高 発生可能性のある時期：短期的 影響度：小］当社の事業は、留学生などの外国人顧客の動向により少なからず影響を受けております。 外国人顧客は、日本の留学生受入政策、経済状況、為替相場、外交政策による対日感情、自然災害、事故、疫病等の影響を受ける可能性があり、これらの状況の変化により外国人顧客が減少した場合、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞外国人顧客の需要変動に対応するため、国籍を限定せず幅広い市場を対象としたマーケティング及びサポート体制を構築しております。 （14）レピュテーションリスク[発生可能性：中 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］当社は、法令遵守及び当社事業におけるサービスの品質・安全性の確保に努めております。 しかしながら、報道やSNSを含むインターネット等により当社の風評が拡散された場合、又は、当社が属する業界において重大な問題が発生した場合、当社のイメージや社会的信用が低下し、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞総務部での定期的なモニタリングを通じてリスクの早期発見と対応を図るとともに、従業員への意識啓発活動を継続的に実施しております。 （15）外注業務について[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］当社は管理物件及び自社物件の大修繕工事や原状回復工事等について、外注比率が高いため、当社の選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合や、外注先の経営不振や繁忙期等により工期が遅延する場合、あるいは、労働者の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞外注先をカテゴリごとに複数確保することで依存リスクを低減するとともに、コスト上昇リスクには価格転嫁策も併用しながら安定的なサービス提供体制を維持しております。 （16）業務運営に係るリスク[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］当社の事業の事務処理は煩雑で件数も膨大であり、業務運営上の事務処理リスク、また管理業務上の事務リスクや不正リスクなどのオペレーショナルリスクが存在します。 当社では、これらのリスクの軽減を図るため、システム管理等の業務基盤の整備を進めるとともに、業務管理体制の強化を図っておりますが、事務処理における事故・不正等が発生することにより、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞業務分掌の明確化により、社内業務における不正・事故の防止を図るとともに、透明性の高い運営体制の構築に努めております。 （17）訴訟の可能性について[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］当社は提出日現在において、重大な訴訟を提起されている事実はありませんが、事業活動の遂行過程において、取引先及び従業員等により提起される訴訟その他の法的手続の当事者となるリスクを有しております。 これらの手続は結果の予測が困難であり、多額の費用が必要となることや、当社の責任を問うような判断がなされた場合には、当社の経営成績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞法務部に専門人材を配置し適時助言を受けられる体制を構築するとともに、社内教育等を通じて法的リスクへの理解を深めております。 （18）労務管理について[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］当社は、法令に基づく適正な労務管理などにより、労務関連リスクの低減に取り組んでおりますが、労務関連のコンプライアンス違反（雇用問題、ハラスメント、人権侵害等）が発生した場合、争訟の発生、会社イメージの低下等により、当社の経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ＜対応策＞内部通報制度の整備、早期是正措置の実施、及び継続的なコンプライアンス研修を実施しております。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態の状況（資産）当事業年度末における流動資産は12,618,403千円となり、前事業年度末に比べ243,737千円増加いたしました。 これは主に、現金及び預金が107,482千円増加したことによるものです。 固定資産は60,397,923千円となり、前事業年度末に比べ6,086,737千円増加いたしました。 これは自社物件を11棟取得したことにより有形固定資産が6,103,992千円増加したことなどによるものです。 以上の結果、当事業年度末における資産合計は73,016,327千円となり、前事業年度末に比べ6,330,474千円増加いたしました。 （負債）当事業年度末における流動負債は4,688,226千円となり、前事業年度末に比べ560,667千円増加いたしました。 これは主に短期借入金360,000千円、１年内返済予定の長期借入金198,304千円がそれぞれ増加したことによるものであります。 固定負債は56,025,121千円となり、前事業年度末に比べ5,399,602千円増加いたしました。 これは主に長期借入金が5,566,297千円増加したことによるものであります。 以上の結果、当事業年度末における負債合計は60,713,348千円となり、前事業年度末に比べ5,960,269千円増加いたしました。 （純資産）当事業年度末における純資産合計は12,302,979千円となり、前事業年度末に比べ370,204千円増加いたしました。 これは主に配当金の支払551,750千円により純資産が減少した一方、当期純利益996,330千円を計上したことによるものであります。 ② 経営成績の状況当事業年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境が改善する中、緩やかな回復が継続しております。 一方で、中東情勢の影響や物価上昇の継続による消費マインドの低下による景気の下振れ圧力については、引き続き注視が必要な状況です。 当社の属する不動産業界では、都市部を中心とした高い需要が継続しており、賃貸用不動産においても広いエリアで賃料の上昇が続いております。 一方で、建築費や人件費の高騰に加え、政策金利の引き上げを背景とする借入金利の上昇も継続しており、コスト負担が増加傾向にあります。 当社はこのような環境の中、管理獲得のための営業活動に注力し、管理戸数（自社物件除く）は前事業年度末より744戸増加いたしました。 また、物件の取得を進め、自社物件戸数は前事業年度末より748戸増加いたしました。 他方で、役員の退任に伴い退職金を計上したほか、借入金利の上昇の影響から支払利息が増加いたしました。 以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高11,008,008千円（前期比9.9％増）、営業利益1,968,554千円（同9.3％増）、経常利益1,417,450千円（同2.8％減）となりました。 当期純利益については、前事業年度に固定資産売却益を計上した影響により、996,330千円（同51.8％減）となりました。 セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。 （不動産管理事業）当社の不動産管理事業は、不動産オーナー様の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理に加えビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介など、賃貸経営に必要なサービスを提供しております。 また、入居者様に長期にわたり住み続けていただくことが、不動産オーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、入居者満足度向上のための様々な施策を行っております。 当事業年度の不動産管理事業においては、管理戸数の増加に伴い管理収入が堅調に推移するとともに、工事売上をはじめ各売上が増加し増収増益となりました。 これらの結果、売上高は4,452,138千円（前期比9.4％増）、営業利益は791,108千円（同15.5％増）となりました。 （不動産賃貸事業）当社の不動産賃貸事業は、資産効率が高い比較的築年数が経過している優良な物件を中心に、立地その他の条件や、概ね高い入居率が維持できるか等を総合的に勘案したうえで物件を取得しております。 物件取得時には、不動産取得税や控除対象外消費税等などの租税公課に加え、改修に伴う修繕費が発生し、一時的に収益が悪化することがあります。 しかし、当社は不動産管理事業で培ったノウハウを活かしたリニューアルを行うことで、取得した物件の入居率を長期にわたり高水準で維持し、自社物件の収益性向上につなげております。 当事業年度は、自社物件を計11棟（京都府４棟、福岡県２棟、千葉県・神奈川県・愛知県・滋賀県・大阪府各１棟）取得し、売上の増加に寄与しました。 物件取得に伴う費用増加の影響は、前事業年度に取得した物件が通年稼働したことで吸収され、不動産賃貸事業は増収増益となりました。 以上により、売上高は6,555,870千円（前期比10.2％増）、営業利益は1,177,446千円（同5.5％増）となりました。 ③ キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。 ）は、前事業年度末に比べ101,447千円増加し、11,653,547千円（前期比0.9％増）となりました。 当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果増加した資金は2,561,169千円（前事業年度は1,883,978千円の増加）となりました。 これは、法人税等の支払額686,640千円などの減少要因があった一方、減価償却費1,781,431千円、税引前当期純利益1,420,587千円などを計上したことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果減少した資金は7,823,097千円（前事業年度は4,240,188千円の減少）となりました。 これは有形固定資産の取得による支出7,824,557千円などにより資金が減少したことによるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果増加した資金は5,363,376千円（前事業年度は4,105,655千円の増加）となりました。 これは長期借入金の返済による支出1,819,397千円及び配当金の支払額551,750千円などにより資金が減少した一方、長期借入れによる収入7,584,000千円などにより資金が増加したことによるものであります。 ④ 生産、受注及び販売の実績ａ.生産実績当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。 ｂ.受注実績当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。 ｃ.販売実績当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 （単位：千円）セグメントの名称当事業年度（自 2025年４月１日至 2026年３月31日）前期比（％）不動産管理事業4,452,138109.4不動産賃貸事業6,555,870110.2合計11,008,008109.9（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。 この財務諸表の作成にあたって、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 当社の財務諸表は固定資産の比率が高いことから、当社の財務諸表で採用する重要な会計上の見積りのうち特に影響が大きいものは、固定資産の減損会計であります。 詳細については、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等（１)財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」をご参照ください。 ② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容当事業年度の経営成績等の状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要」をご参照ください。 当社は、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を原則として全額借入金により取得することを不動産賃貸事業の成長戦略の柱としておりますので、物件取得が進むに従い自己資本比率は低下しますが、以下の理由から、当事業年度末における財務健全性は高いと考えております。 ・流動負債（4,688百万円）を大きく上回る現金及び預金（11,966百万円）を保有している。 ・長期借入金の返済が完了した土地及び建物を多数保有している（土地の帳簿価額3,751百万円、建物の帳簿価額1,284百万円）。 ・賃貸等不動産の時価（64,916百万円）は、簿価（59,204百万円）を大きく上回っている。 また金利変動の影響及び対応については、前述の「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」に記載のとおりでございます。 ③ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報当事業年度のキャッシュ・フローの状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。 ④ 経営成績に重要な影響を与える要因について当社の報告セグメントは、不動産管理事業セグメント及び不動産賃貸事業セグメントから構成されます。 不動産管理事業セグメントの主な収益は、管理受託契約に基づく管理収入、管理業務に附随する業務（リフォーム工事、不動産の売買仲介・賃貸仲介）などから得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理物件戸数及び管理物件の入居率であります。 また、不動産賃貸事業セグメントの主な収益は、家賃収入から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は自社物件戸数及び自社物件の入居率であります。 なお、自社物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。 その他、経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであると認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図ってまいります。 ⑤ 経営者の問題意識と今後の方針について当社は、収益拡大及び原価低減を図るため管理物件戸数及び自社物件戸数の増加を重視する方針です。 また、当社は入居者様の満足度を向上させ長期に渡って住み続けていただくことでオーナー様の収益の最大化を図ることを目標としており、具体的な指標として入居率の上昇を目指しております。 ⑥ 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について当社の不動産管理事業における管理物件戸数と入居率及び不動産賃貸事業における自社物件戸数と入居率の推移は、次のとおりであります。 セグメント 2025年３月末2026年３月末増減不動産管理事業管理物件戸数（戸）21,38722,131744入居率（％）98.898.7△0.1不動産賃貸事業自社物件戸数（戸）6,4007,148748入居率（％）97.299.11.9 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当事業年度において、当社は、不動産賃貸事業における物件取得を中心とした設備投資を実施しております。 設備投資の総額は、有形固定資産及び無形固定資産の合計7,888,793千円であり、不動産管理事業15,442千円、不動産賃貸事業7,781,657千円、その他の全社資産91,693千円であります。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 2026年３月31日現在、当社は自社物件164棟を所有しているほか、管理センター25ヶ所、賃貸仲介センター３ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所を運営しております。 以上のうち、当社における主要な設備は次のとおりであります。 （１）提出会社2026年３月31日現在 事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数（人）建物及び構築物（千円）機械装置及び運搬具（千円）土地（千円）（面積㎡）リース資産（千円）その他（千円）（注)１合計（千円）クレスト草津（滋賀県草津市）不動産賃貸事業賃貸マンション2,210,476－697,161(7,616.46) －6,3792,914,017－白井ロジュマン（千葉県白井市） (注)２不動産賃貸事業賃貸マンション1,786,827－880,317(11,485.06) －6372,667,782－アスール江坂３rd (大阪府吹田市)不動産賃貸事業賃貸マンション915,472－615,540(665.63) －2,4131,533,425－アプリーレ垂水（神戸市垂水区）不動産賃貸事業賃貸マンション688,952－718,892(5,489.92) －21,7121,429,557－No.60京都烏丸万寿寺ビル (京都市下京区)（注)３不動産賃貸事業本社オフィスビル557,358－675,080(906.24) －1391,232,57889レジュールアッシュ福島 (大阪市福島区)不動産賃貸事業賃貸マンション686,254459532,388(774.23) －1,1521,220,253－京都市伏見区毛利町店舗（京都市伏見区）不動産賃貸事業貸店舗－－1,127,500（3,095.51) －－1,127,500－グリーンヴィラ御領 (大阪府門真市)不動産賃貸事業賃貸マンション717,089－374,985(3,606.07) －5,1331,097,207－ベルヴィ能見台（横浜市金沢区）不動産賃貸事業賃貸マンション446,425－616,376（21,527.01) －2,5851,065,387－Choei65 プレジオ中津 (大阪市北区)不動産賃貸事業賃貸マンション532,022－522,588(845.88) －4381,055,049－リエス蟹ヶ谷（川崎市高津区）不動産賃貸事業賃貸マンション521,695－527,042（3,306.22) －1,5741,050,311－パークスクェア（京都市下京区）不動産賃貸事業賃貸マンション354,201－609,089(1,367.22) －212963,50313ロイヤルハイツ菅原 (大阪市東淀川区)不動産賃貸事業賃貸マンション350,078－607,300(1,702.46) －78957,458－ピュアドミトリーシミズ (滋賀県草津市)不動産賃貸事業賃貸マンション548,738－292,913(2,725.65) －548842,200－ハレルアナ (大阪市城東区)不動産賃貸事業賃貸マンション356,568－472,310(1,120.00) －641829,520－第16洛西ハイツ瀬田（滋賀県大津市）不動産賃貸事業賃貸マンション397,803－404,881(3,095.97) －1,149803,834－グッドライフ南草津Ⅰ (滋賀県草津市)不動産賃貸事業賃貸マンション455,283－336,921(2,218.93) －6,332798,537－アーネスト西大路 (京都市下京区)不動産賃貸事業賃貸マンション416,647－366,239(330.57) －467783,3547パラシオ高塔（北九州市若松区）不動産賃貸事業賃貸マンション610,760－171,662(3,382.26) －77782,500－セレニテ梅田北Premium (大阪市北区)不動産賃貸事業賃貸マンション429,413－308,287(475.77) －432738,133－（注）１．帳簿価額のうち「その他」は工具、器具及び備品であり、建設仮勘定は含んでおりません。 ２．当該物件は分譲マンションであり、当社が所有する専有部分は総戸数337戸のうち299戸であります。 また、土地面積は登記面積に当社の所有割合を乗じた数値を記載しております。 ３．本社建物の一部を賃貸しております。 年間賃貸料は174,867千円であります。 （２）国内子会社国内子会社の設備の状況については、重要性がないため記載を省略しております。 （３）在外子会社該当事項はありません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 当社の当事業年度末現在における重要な設備の新設、改修及び除却計画は次のとおりであります。 （１）重要な設備の新設事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容投資予定金額資金調達方法着手及び完了予定年月完成後の増加能力総額（千円）既支払額（千円）着手完了未定（注）不動産賃貸事業賃貸用不動産3,000,000－借入金－－300戸（注）2027年３月期に複数物件の取得を予定しており、取得予定合計金額及び取得予定合計戸数を記載しております。 （２）重要な改修① 外壁改修工事事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容投資予定金額資金調達方法着手及び完了予定年月完成後の増加能力総額（千円）既支払額（千円）着手完了クラウンハイム若園（北九州市小倉南区）不動産賃貸事業外壁改修工事30,40015,000自己資金2026年３月2026年７月（注）No.60京都烏丸万寿寺ビル（京都市下京区）不動産賃貸事業外壁改修工事36,36318,181自己資金2026年３月2026年６月（注）レクサス深草１号館（京都市伏見区）不動産賃貸事業外壁改修工事10,909－自己資金2026年７月2026年９月（注）アスール江坂（大阪府吹田市）不動産賃貸事業外壁改修工事60,000－自己資金2026年９月2026年12月（注） （注）完成後の増加能力については、合理的な算出が困難なため記載しておりません。 ② ビルメンテナンス工事事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容投資予定金額資金調達方法着手及び完了予定年月完成後の増加能力総額（千円）既支払額（千円）着手完了クラウンハイム若園（北九州市小倉南区）不動産賃貸事業エレベーターリニューアル8,000－自己資金2026年11月2026年12月（注）第16洛西ハイツ瀬田（滋賀県大津市）不動産賃貸事業エレベーターリニューアル9,000－自己資金2026年11月2026年12月（注）アップス嵯峨野（京都市右京区）不動産賃貸事業エレベーターリニューアル9,000－自己資金2026年11月2026年12月（注）パラシオ高塔（北九州市若松区）不動産賃貸事業エレベーターリニューアル9,000－自己資金2027年１月2027年２月（注）第29長栄グラン・ビュー下長者（京都市上京区）不動産賃貸事業エレベーターリニューアル8,000－自己資金2027年１月2027年２月（注）第39長栄リビエール宇治（京都府宇治市）不動産賃貸事業エレベーターリニューアル8,000－自己資金2027年１月2027年２月（注）（注）完成後の増加能力については、合理的な算出が困難なため記載しておりません。 （３）重要な設備の除却等該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 7,781,657,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 36 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 8 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 5,051,000 |
| 全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 非正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的の株式及び純投資目的以外の目的の株式のいずれも保有しておりません。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容該当事項はありません。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額該当事項はありません。 ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 ④ 当事業年度に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度の前４事業年度及び当事業年度に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2026年３月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数（千株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 長田 修京都市伏見区1,54135.14 長田 久美子京都市伏見区65014.82 ＯＳＡフィールド株式会社京都市伏見区向島中島町523658.32 長田 栄臣京都市伏見区922.10 浅原 正和名古屋市名東区701.60 株式会社グッドアット東京都世田谷区宮坂１丁目45－14631.44 長栄従業員持株会京都市下京区万寿寺通烏丸西入御供石町369511.17 舩井 渉京都市右京区501.14 山本 光伸京都市山科区491.14 田中 健司東京都文京区491.13計－2,98267.98（注）当社は、自己株式86,432株保有しておりますが、上記大株主からは除外しております。 |
| 株主数－金融機関 | 1 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 13 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 12 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 9 |
| 株主数－個人その他 | 1,921 |
| 株主数－その他の法人 | 34 |
| 株主数－計 | 1,990 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 田中 健司 |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価額の総額（円）当事業年度における取得自己株式1,1320当期間における取得自己株式－－（注）１．当事業年度における取得自己株式は、譲渡制限付株式の無償取得等によるものであります。 ２．当期間における取得自己株式には、2026年６月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取等による株式は含まれておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -209,800,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -209,800,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当事業年度期首株式数（株）当事業年度増加株式数（株）当事業年度減少株式数（株）当事業年度末株式数（株）発行済株式 普通株式4,473,400－－4,473,400合計4,473,400－－4,473,400自己株式 普通株式 （注）59,400101,13274,10086,432合計59,400101,13274,10086,432（注）普通株式の自己株式の株式数の増加101,132株は、取締役会決議による自己株式取得100,000株、譲渡制限付株式報酬の無償取得等1,132株によるものです。 普通株式の自己株式の株式数の減少74,100株は、譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分50,800株、新株予約権の権利行使に伴う自己株式の処分23,300株によるものです。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 有限責任 あずさ監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2026年６月19日株式会社長栄 取締役会 御中 有限責任 あずさ監査法人 京都事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士浅 野 豊 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士久保田 裕 ＜財務諸表監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社長栄の2025年４月１日から2026年３月31日までの第38期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社長栄の2026年３月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する事業年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。 ）に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産賃貸事業の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 株式会社長栄の2026年3月31日に終了する事業年度の貸借対照表において、有形固定資産60,097,010千円が計上されており、総資産の82％を占めている。 また、有形固定資産のほとんどが不動産賃貸事業に関するものである。 財務諸表の注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社は、賃貸物件については個別物件を最小の資産グループとして、減損の兆候に関する判断を行っている。 当該判断においては、個別物件ごとの営業活動から生ずる損益、市場価格の著しい下落の有無等を検討し、減損の兆候があると認められる場合には、資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較することによって、減損損失の認識の要否を判定する必要がある。 判定の結果、減損損失の認識が必要と判定された場合、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として認識される。 不動産賃貸事業の固定資産の減損の兆候に関する判断に使用される個別物件ごとの損益は、関連するITシステムで管理されており、当該システムから物件ごとの損益を出力した上で、本社費等の間接費を合理的な方法で配賦して計算されている。 個別物件ごとの損益が正確に集計されない場合や間接費が合理的に配賦されない場合には、減損の兆候の判断を誤る可能性がある。 また、市場価格の著しい下落の有無の判定において使用される市場価格は、個別物件ごとの不動産鑑定評価額や固定資産税評価額に基づいている。 会社は多数の賃貸物件を保有しており、個別物件ごとに正確な市場価格を使用した判定がなされない場合には、減損の兆候の判断を誤る可能性がある。 以上から、当監査法人は、不動産賃貸事業の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性が、当事業年度の財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、不動産賃貸事業の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性を評価するため、主に以下の手続を実施した。 (1) 内部統制の評価 減損の兆候の判断に関連する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。 評価に当たっては、不動産賃貸事業に係る個別物件ごとの損益の正確な集計に関連するITシステムの全般統制及び業務処理統制の評価に、特に焦点を当てた。 (2) 減損の兆候に関する判断の妥当性の評価 減損の兆候に関する判断が、会計基準等の定めに照らして適切に行われていることを評価するため、以下を含む手続を実施した。 ● 減損の兆候に関する判断に使用される資料に含まれる個別物件ごとの損益が正しく集計されていることを確認するため、当該資料の数値と関連するITシステムの損益データを照合した。 また、間接費の配賦について、配賦基準の合理性を検討するとともに、再計算を行うことにより配賦計算の正確性を検討した。 ● 市場価格の著しい下落の判定について、会社が用いた市場価格と不動産鑑定評価額や固定資産税評価額等を個別物件ごとに照合し、その正確性を確認した。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社長栄の2026年３月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、株式会社長栄が2026年３月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。 ）に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任 経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、内部統制の監査を計画し実施する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等 (３)【監査の状況】 に記載されている。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産賃貸事業の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 株式会社長栄の2026年3月31日に終了する事業年度の貸借対照表において、有形固定資産60,097,010千円が計上されており、総資産の82％を占めている。 また、有形固定資産のほとんどが不動産賃貸事業に関するものである。 財務諸表の注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社は、賃貸物件については個別物件を最小の資産グループとして、減損の兆候に関する判断を行っている。 当該判断においては、個別物件ごとの営業活動から生ずる損益、市場価格の著しい下落の有無等を検討し、減損の兆候があると認められる場合には、資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較することによって、減損損失の認識の要否を判定する必要がある。 判定の結果、減損損失の認識が必要と判定された場合、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として認識される。 不動産賃貸事業の固定資産の減損の兆候に関する判断に使用される個別物件ごとの損益は、関連するITシステムで管理されており、当該システムから物件ごとの損益を出力した上で、本社費等の間接費を合理的な方法で配賦して計算されている。 個別物件ごとの損益が正確に集計されない場合や間接費が合理的に配賦されない場合には、減損の兆候の判断を誤る可能性がある。 また、市場価格の著しい下落の有無の判定において使用される市場価格は、個別物件ごとの不動産鑑定評価額や固定資産税評価額に基づいている。 会社は多数の賃貸物件を保有しており、個別物件ごとに正確な市場価格を使用した判定がなされない場合には、減損の兆候の判断を誤る可能性がある。 以上から、当監査法人は、不動産賃貸事業の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性が、当事業年度の財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、不動産賃貸事業の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性を評価するため、主に以下の手続を実施した。 (1) 内部統制の評価 減損の兆候の判断に関連する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。 評価に当たっては、不動産賃貸事業に係る個別物件ごとの損益の正確な集計に関連するITシステムの全般統制及び業務処理統制の評価に、特に焦点を当てた。 (2) 減損の兆候に関する判断の妥当性の評価 減損の兆候に関する判断が、会計基準等の定めに照らして適切に行われていることを評価するため、以下を含む手続を実施した。 ● 減損の兆候に関する判断に使用される資料に含まれる個別物件ごとの損益が正しく集計されていることを確認するため、当該資料の数値と関連するITシステムの損益データを照合した。 また、間接費の配賦について、配賦基準の合理性を検討するとともに、再計算を行うことにより配賦計算の正確性を検討した。 ● 市場価格の著しい下落の判定について、会社が用いた市場価格と不動産鑑定評価額や固定資産税評価額等を個別物件ごとに照合し、その正確性を確認した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 不動産賃貸事業の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等 (３)【監査の状況】 に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 139,474,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 137,780,000 |
| 土地 | 28,471,725,000 |
| リース資産（純額）、有形固定資産 | 144,259,000 |
| 建設仮勘定 | 87,992,000 |
| 有形固定資産 | 60,097,010,000 |
| ソフトウエア | 12,368,000 |
| 無形固定資産 | 14,741,000 |
| 長期前払費用 | 32,489,000 |
| 投資その他の資産 | 286,171,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 360,000,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 2,003,191,000 |
| 未払金 | 185,914,000 |
| 未払法人税等 | 153,246,000 |
| 未払費用 | 170,843,000 |
| リース負債、流動負債 | 47,130,000 |
| 賞与引当金 | 87,180,000 |
| 繰延税金負債 | 124,031,000 |
| 資本剰余金 | 797,166,000 |
| 利益剰余金 | 10,971,050,000 |
| 株主資本 | 12,302,979,000 |
| 負債純資産 | 73,016,327,000 |
PL
| 売上原価 | 7,393,059,000 |
| 販売費及び一般管理費 | 1,646,394,000 |
| 営業利益又は営業損失 | 1,968,554,000 |
| 受取利息、営業外収益 | 516,000 |
| 受取配当金、営業外収益 | 15,504,000 |
| 営業外収益 | 267,096,000 |