財務諸表

CoverPage

提出書類、表紙有価証券報告書
提出日、表紙2026-05-28
英訳名、表紙ESPOIR Co.,Ltd.
代表者の役職氏名、表紙代表取締役社長　　鈴木　魁太
本店の所在の場所、表紙東京都渋谷区南平台町15番１号
電話番号、本店の所在の場所、表紙03-6712-7772
様式、DEI第三号様式
会計基準、DEIJapan GAAP
連結決算の有無、DEItrue
当会計期間の種類、DEIFY

corp

沿革 ２【沿革】
当社の前身企業は、1972年９月鋳造物の販売を目的に設立された前川産業株式会社であります。
その後、前川電気鋳鋼所の子会社を経て、1998年９月に株式会社ゲオホールディングス（2011年11月１日付で株式会社ゲオから商号変更）の100％子会社（株式会社ゲオ企画）となりました。
そして、2005年４月に株式会社ゲオアクティブの不動産部門を当社へ営業移管したことにより現在の不動産事業を開始しております。
年　月事　　　　　項（営業移管前）2002年10月 株式会社ゲオホールディングス　社長室不動産事業部において不動産事業を開始愛知県名古屋市にて分譲マンション３物件のマネジメントを開始2003年４月愛知県名古屋市にて新築マンションの企画販売マネジメントを開始2003年８月石川県金沢市・富山県富山市にて分譲マンションのリセール事業を開始2003年９月不動産事業を株式会社ゲオエステート（現株式会社ゲオアクティブ）に営業移管2004年２月宮城県仙台市にて分譲マンションのリセール事業を開始2005年４月株式会社ゲオエステートから株式会社ゲオアクティブに商号変更同時に不動産事業を株式会社ゲオ企画へ営業移管（営業移管後）2005年１月 株式会社ゲオ企画において不動産事業を開始すべく、定款の目的を変更同時に本店を愛知県名古屋市千種区に移転2005年４月株式会社ゲオ企画から株式会社ゲオエステートに商号変更株式会社ゲオアクティブの不動産事業を移管し事業を開始宅地建物取引業者の愛知県知事免許を取得（愛知県知事登録(１)第20216号）2005年４月千葉県千葉市にて分譲マンションのリセール事業を開始2005年10月大阪府大阪市にて分譲マンションのデベロップメント事業（共同開発）を開始2005年11月北海道札幌市にて分譲マンションのデベロップメント事業を開始2006年３月三重県いなべ市にて宅地開発のデベロップメント事業を開始2006年11月熊本県熊本市にて開発型特別目的会社（ＳＰＣ）による商業施設デベロップメント事業（共同開発）を開始2007年５月東京都港区にてインベストメント事業を開始2008年３月名古屋証券取引所セントレックスに株式を上場（証券コード番号3260）2008年10月宅地建物取引業者の国土交通大臣免許を取得（国土交通大臣（１）第7782号）2010年10月神奈川県横浜市にてストック事業を開始2011年２月株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部をストーク株式会社に譲渡2011年３月株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部を株式会社みらいアセットパートナーズに譲渡し、当社は株式会社ゲオホールディングスの子会社より離脱2012年８月株式会社ゲオエステートから株式会社エスポアに商号変更2013年12月本店を愛知県名古屋市千種区から愛知県名古屋市緑区に移転2018年５月100％子会社株式会社ネオフリークを設立2022年４月名古屋証券取引所の市場区分見直しに伴い、名古屋証券取引所ネクスト市場へ上場市場を移行2023年１月子会社株式会社ネオフリークから株式会社リユニオンに商号変更2023年３月不動産コンサルティング事業を開始2023年７月本店を愛知県名古屋市緑区から東京都渋谷区に移転2023年11月宅地建物取引業者の東京都知事免許を取得（東京都知事登録（１）第110066号）2024年４月駐車場賃貸事業を開始2024年５月太陽光事業等を開始すべく、定款の目的を変更
事業の内容 ３【事業の内容】
当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。
　具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。
また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社グループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。
このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。
　当社グループの事業セグメントは、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」、「不動産コンサルティング事業」及び「店舗運営事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。
(1) 開発・販売事業開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。
上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。
≪デベロップメント事業の系統図≫≪リセール事業の系統図≫
(2) 賃貸・管理事業　賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。
また、当社所有の商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。
　なお、当社子会社は、当該商業施設の一部においてテナントとして店舗運営事業を営んでおります。
　≪ストック事業の系統図≫　　（用語解説）　　　ＢＭ（ビルメンテナンス）　　　　　建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。
　　　ＰＭ（プロパティマネジメント）　　　　　建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。
　他に『更地活用』を中心とした「ストック型ビジネス」の一環として、時間貸し駐車場事業を営んでおります。
(3) 不動産コンサルティング事業　不動産コンサルティング事業は、デベロップメント事業やリセール事業を長年にわたり展開してきたノウハウを活かし、旧来の相場を基準とした売り手と買い手を繋ぐだけの仲介ではなく、それぞれの不動産が持つエリアや立地特性などを多様な視点で分析し、また専門的な知見・技術や独自のネットワークを有すパートナーとの提携により、それぞれの不動産が有す潜在的な価値を最大限まで引き出し、最良な価格で取引を実現することをコンセプトとしております。
(4) 店舗運営事業　店舗運営事業は、当社が所有する土地や建物等を株式会社リユニオン（連結子会社）へ賃貸し、同社がテナントとして店舗運営を行うものであります。
　　　
関係会社の状況 ４【関係会社の状況】
2026年２月28日現在 名称住所資本金（千円）主要な事業の内容（注）１議決権の所有割合又は被所有割合(％)（注）３関係内容（その他の関係会社） アークホールディングス株式会社東京都渋谷区10,000時間貸駐車場事業福祉介護事業　被所有15.97[13.31] 資金の借入 業務委託契約 ストーク株式会社大阪市西区40,000コンサルティング業　被所有26.09－（連結子会社） 株式会社リユニオン　（注）２東京都渋谷区5,000店舗運営事業賃貸・管理事業100.00 資金の貸付 設備賃貸 役員の兼任２名（注）１．主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。
　　　２．特定子会社に該当しております。
３．「議決権の所有割合又は被所有割合」欄の[　]内は、緊密な者による被所有割合で外数であります。
従業員の状況 ５【従業員の状況】
(1）連結会社の状況 2026年２月28日現在セグメントの名称従業員数（人）開発・販売事業、賃貸・管理事業及び不動産コンサルティング事業－(－)全社（共通）2
(2)合計2
(2)（注）１．従業員数は、正社員数であり、契約社員等臨時従業員数は（）内に外数で表記しております。
　　　２．上記、開発・販売事業、賃貸・管理事業及び不動産コンサルティング事業については役員が全事業を担当　　　　　しております。
セグメント別の把握が困難なため、一括して記載しております。
　　　３．全社（共通）は、特定のセグメントに区分できない管理部門の従業員であります。
(2）提出会社の状況 2026年２月28日現在従業員数（人）平均年齢（才）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）2
(2)58.31.72,485 セグメントの名称従業員数（人）開発・販売事業、賃貸・管理事業及び不動産コンサルティング事業－(－)全社（共通）2
(2)合計2
(2)（注）１．従業員数は、正社員数であり、契約社員等臨時従業員数は（）内に外数で表記しております。
　　　２．上記、開発・販売事業、賃貸・管理事業及び不動産コンサルティング事業については役員が全事業を担当　　　　　しております。
セグメント別の把握が困難なため、一括して記載しております。
　　　３．全社（共通）は、特定のセグメントに区分できない管理部門の従業員であります。
(3）労働組合の状況　労働組合は結成されておりませんが、労使関係は概ね良好に推移しております。
(4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異　提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。
経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題は以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営方針　当社グループは、「不動産の活性化を追求し、新たな価値を創造してまいります」を企業理念として、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発及び販売事業を行っております。
　今後につきましても、「コーディネート＆マネジメントの強化・拡大」を経営方針に掲げるとともに、事業ポートフォリオの組み替えによる企業価値の最大化を図ってまいります。

(2) 目標とする経営指標　当社グループは、不動産事業開始以降、一貫して少人数経営が可能なビジネスモデルを構築し、事業展開しております。
　今後も全員参画型経営体制を一層強化して少数精鋭集団を確立し、「売上高営業利益率10％」を目指してまいります。
(3) 経営環境　当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産の賃貸・管理事業として商業施設の賃貸及び運営管理を中心とした「ストック型ビジネス」を強化してまいりました。
　しかし、世界的なＩＴの発展に伴い、小売業態は店舗販売からインターネットショップ販売に大きく変貌している経済環境の中で、当社収益の要となる商業施設のテナント構成も、小売業中心から徐々にサービス業へと変化しつつあり、実店舗の出店ニーズが年々下がってきております。
　また、当社グループの属する不動産業界は、ここ数年で、特に新型コロナウイルス感染症の影響もあり、生活様式や働き方の変化で不動産へのニーズが多様化しており、さらにＤＸ化の動きも加速するなど、大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。
　このような経営環境のもと、当社グループは、開発・販売事業として宅地及び建売物件、並びに中古戸建てのリフォームの販売活動を行うとともに、賃貸・管理事業として時間貸し駐車場及び商業施設の運営活動を行いました。
また不動産コンサルティング事業の強化を図ってまいりました。
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題　　当社グループは、当連結会計年度まで２期連続で営業キャッシュ・フローのマイナスを継続しており、当連結会　計年度においてもマイナスの営業キャッシュ・フローを計上していることから、継続企業の前提に重要な疑義を生　じさせるような事象または状況が存在しているものと認識しております。
　　このような事象又は状況を解消するため、既存事業の強化並びに新規事業を展開していくことで収益改善に努め　てまいります。
またその過程において、財務健全性を確保しつつ、新規事業を着実に実行するため、自己資金や　借入による資金調達に加え、必要に応じて増資を含む多様な資金調達手法を機動的に検討し、企業価値の最大化に　繋がる資本政策を遂行してまいります。
　　なお、資金面においては、当連結会計年度末において196,060千円の現金及び預金の残高を有しており、当面の　事業資金を確保していることから当社グループの資金繰りに重要な懸念はありません。
　　以上のことから、現時点では継続企業の前提に関する重要な不確実性は認められないものと判断しております。
　①　賃貸・管理事業の再構築　前連結会計年度より開始した時間貸し駐車場事業は、一部駐車場の解約はあったものの、概ね順調に推移し、当事業では16,889千円の営業利益を確保いたしました。
今後も、既存事業地の展開エリアを中心に、開発を進めてまいります。
　また商業施設の運営につきましては、リーシングが難航している現況を踏まえ、抜本的な見直し含め、活用方法の再検討を図ってまいります。
②　デベロップメント事業及びリセール事業の推進　遅れが生じていた在庫物件ついて、当連結会計年度に計２区画の販売が完了いたしましたが、未だ一部の販売に遅れが生じております。
つきましては、引き続き在庫物件の早期販売を目指すとともに、新たな不動産の仕入や販売を積極的に行ってまいります。
　また当連結会計年度より開始した、系統用蓄電池用地及び発電設備等への送電系統に係る権利の販売について、当連結会計年度中に２物件の引き渡しがいたしました。
③　新たなビジネスモデルの構築　当社グループでは、これまでのストック事業、デベロップメント・リセール事業のみならず、引き続き新たなビジネスモデルの構築を図ってまいります。
サステナビリティに関する考え方及び取組 ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】
　当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。
　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
　当社グループは持続可能な地域社会環境づくりのため、従業員の成長と共に地方における経済・社会・地域環境に応じたインフラ整備に注力し、ステークホルダーの皆様と共に成長し続ける企業を目指します。
(1）ガバナンス　当社では、現状、サステナビリティに係る基本方針は定めておらず、サステナビリティ関連のリスク及び機会を監視し、及び管理するためのガバナンスの過程、統制及び手続き等の体制をその他のコーポレート・ガバナンスの体制と区別しておりません。
　なお、当社のコーポレート・ガバナンスの状況の詳細は、「第４　提出会社の状況　４　コーポレート・ガバナンスの状況等（１）コーポレート・ガバナンスの概要」に記載の通りであります。
(2）戦略　当社グループは小規模な組織体制であることから、今後当社グループが大きく発展をするためには、以下４点が不可避だと認識をしておりますので、今後これらの環境整備を積極的に進めてまいります。
　①年齢、国籍、性別等にとらわれない多様な人材の採用　②従業員のポテンシャルを最大限引き出すための成長機会の提供　③能力や役割、成果と連動し、従業員が期待感、納得感を持てる評価制度の再構築　④未来を見据えたダイナミックな登用 (3）リスク管理　当社グループでは、取締役会と経営管理本部が緊密な連携を図ることにより、また内部監査室及び監査役による監査により、リスクの早期発見、未然防止及び会社損失の最小化を図っております。
また必要に応じ、弁護士、公認会計士、税理士等の外部専門家からアドバイスを受けられる体制を構築しております。
　詳細については、「第４　提出会社の状況　４　コーポレート・ガバナンスの状況等　（１）コーポレート・ガバナンスの概要」をご参照ください。
(4）指標及び目標　当社グループでは、上記（２）戦略で記載した人材の育成や社内環境の整備について、現時点では具体的な目標は定めておりませんが、今後検討を重ねながら具体的な目標を定め、着実に実現をしてまいります。
戦略 (2）戦略　当社グループは小規模な組織体制であることから、今後当社グループが大きく発展をするためには、以下４点が不可避だと認識をしておりますので、今後これらの環境整備を積極的に進めてまいります。
　①年齢、国籍、性別等にとらわれない多様な人材の採用　②従業員のポテンシャルを最大限引き出すための成長機会の提供　③能力や役割、成果と連動し、従業員が期待感、納得感を持てる評価制度の再構築　④未来を見据えたダイナミックな登用
指標及び目標 (4）指標及び目標　当社グループでは、上記（２）戦略で記載した人材の育成や社内環境の整備について、現時点では具体的な目標は定めておりませんが、今後検討を重ねながら具体的な目標を定め、着実に実現をしてまいります。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 　当社グループは小規模な組織体制であることから、今後当社グループが大きく発展をするためには、以下４点が不可避だと認識をしておりますので、今後これらの環境整備を積極的に進めてまいります。
　①年齢、国籍、性別等にとらわれない多様な人材の採用　②従業員のポテンシャルを最大限引き出すための成長機会の提供　③能力や役割、成果と連動し、従業員が期待感、納得感を持てる評価制度の再構築　④未来を見据えたダイナミックな登用
人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 　当社グループでは、上記（２）戦略で記載した人材の育成や社内環境の整備について、現時点では具体的な目標は定めておりませんが、今後検討を重ねながら具体的な目標を定め、着実に実現をしてまいります。
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1) 経営成績等の状況の概要　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。
）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況　当連結会計年度における我が国経済は、企業業績の回復を背景とした設備投資の増加や賃上げの浸透によって個人消費の持ち直しも見られ、景気は緩やかに回復いたしました。
一方で、物価高への継続した懸念に加え、地政学リスクの長期化や米国の通商政策による世界経済への影響など、依然として先行き不透明な状況が続いております。
このような環境下で、当社グループは将来の成長を見据えた新たな収益基盤の構築が急務であると認識しております。
　かかる認識のもと、当社グループは、企業価値の向上を図るため、2025年４月17日の臨時株主総会にて、新経営体制へと移行いたしました。
新経営体制では、既存事業の強化はもとより、新たな事業分野へ積極的にチャレンジをしたいと考えており、具体的には、不動産投資事業、ホテル・分譲マンション等の開発事業、太陽光発電・蓄電池等の再生可能エネルギー事業、信託受益権売買等の不動産流動化事業を検討しております。
またその一環として、2025年６月30日に系統用蓄電池用地および権利を購入いたしました。
　このような状況のもと、当社グループは、既存事業である賃貸・管理事業（商業施設の賃貸、時間貸し駐車場の運営）、デベロップメント事業（宅地及び建売物件ならびに中古戸建のリフォームの販売）に注力しながら、新たな事業を検討してまいりました。
　売上高は、当連結会計年度において、埼玉県深谷市及び長野県佐久穂町の系統用蓄電池用地及び発電設備等への送電系統に係る権利につき、引渡しまで完了したことにより、前連結会計年度に対して増収となりました。
また、営業利益及び経常利益についても、上記に伴い、前連結会計年度に対して増益となりました。
　この結果、当連結会計年度の業績は、売上高556,656千円（前連結会計年度比81.6%増）、営業利益10,105千円（前連結会計年度は営業損失211,689千円）、経常利益15,317千円（前連結会計年度は経常損失200,053千円）、親会社株主に帰属する当期純利益11,825千円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失247,449千円）となりました。
　また、当連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し919,990千円増加の1,712,008千円となりました。
　当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に対し858,215千円増加の1,690,689千円となりました。
　当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に対し61,775千円増加の21,318千円となりました。
セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。
ａ．開発・販売事業　開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。
　「デベロップメント事業」については、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売につき１区画を引き渡しました。
なお当該引き渡しを以て、本物件の全区画の販売が完了いたしました。
また埼玉県深谷市及び長野県佐久穂町の系統用蓄電池用地及び発電設備等への送電系統に係る権利につき、引渡しまで完了いたしました。
　「リセール事業」については、長野県伊那市（１物件）の建売及び栃木県宇都宮市（11区画）の宅地に加え、新たに愛知県岩倉市（１区画）の販売を行った結果、長野県伊那市（１物件）を引き渡しました。
また、2023年８月に仕入れた神奈川県横浜市保土ヶ谷区（９区画）の開発物件については、引き続き販売に向け準備を進めております。
　この結果、売上高は203,762千円（前連結会計年度比150.12%増）、セグメント利益は4,787千円（前連結会計年度はセグメント損失14,147千円）となりました。
ｂ．賃貸・管理事業　　現在当社は、北海道苫小牧市の商業施設及び神奈川県川崎市高津区の土地を所有しており、当該物件の賃貸を行っております。
また2024年４月より、新たな事業として、時間貸し駐車場事業を開始しております。
　この結果、売上高は189,891千円（前連結会計年度比9.1%減）となり、セグメント損失は1,170千円（前連結会計年度はセグメント損失25,871千円）となりました。
ｃ．不動産コンサルティング事業　不動産コンサルティング事業は、デベロップメント事業やリセール事業を長年にわたり展開してきたノウハウを活かし、旧来の相場を基準とした売り手と買い手を繋ぐだけの仲介ではなく、それぞれの不動産が持つエリアや立地特性などを多様な視点で分析し、また専門的な知見・技術や独自のネットワークを有すパートナーとの提携により、それぞれの不動産が有す潜在的な価値を最大限まで引き出し、最良な価格で取引を実現することをコンセプトとしております。
　当連結会計年度においては、東京都台東区及び神奈川県横浜市中区の物件にて、不動産コンサルティング業務を完結いたしました。
（前年同期の売上高及び営業利益はありません）　この結果、売上高は155,454千円（前年同期の売上高はありません）となり、セグメント利益は155,454千円（前年同期の営業利益はありません）となりました。
　なお、不動産コンサルティング事業における原価及び販管費について、現時点では人件費のみを想定しておりましたが、当連結会計年度においては、開発・販売事業及び賃貸・管理事業と兼務であり、不動産コンサルティング事業単独で人件費を計上しなかったため、売上高とセグメント利益は同額となっております。
ｄ．その他　「その他」区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業及び不動産仲介事業であります。
　店舗運営事業につきましては、神奈川県横浜市中区（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）の２物件において、連結子会社の株式会社リユニオンが店舗運営事業を行っております。
　この結果、売上高は15,066千円（前連結会計年度比37.5％減）となり、セグメント損失は1,581千円（前連結会計年度はセグメント損失159千円）となりました。
②キャッシュ・フローの状況　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。
）の残高は196,060千円となりました。
各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）　営業活動の結果、使用した資金は928,523千円（前年同期は336,076千円の使用）となりました。
これは棚卸資産の増加による資金の使用911,421千円等によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）　投資活動による支出の結果、使用した資金は68,592千円（前年同期は99,649千円の使用）となりました。
これは投資有価証券の取得による支出70,000千円等によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）　財務活動の結果、獲得した資金は866,650千円（前年同期は132,300千円の獲得）となりました。
これは短期借入金による収入830,000千円、株式の発行による収入49,950千円等によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。
ｂ．受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。
ｃ．販売実績　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。
セグメントの名称当連結会計年度（自　 2025年３月１日　至　 2026年２月28日）前年同期比（％）開発・販売事業（千円）203,762150.1賃貸・管理事業（千円）189,891△9.1不動産コンサルティング事業（千円）155,454－　そ　の　他　（千円）15,066△37.5　調　整　額　（千円）△7,517△6.1　 合　計 　　（千円）556,65681.6（注）最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
相手先前連結会計年度（自　2024年３月１日　至　2025年２月28日）当連結会計年度（自　2025年３月１日　至　2026年２月28日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）個人41,68113.60－－株式会社サンライズ－－110,00019.76CoLead株式会社－－81,95014.72SIC合同会社－－68,63612.33
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。
経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。
②財政状態の分析　当連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し919,990千円増加の1,712,008千円となりました。
これは主に現金及び預金の減少130,466千円、売掛金の増加101,037千円、仕掛販売用不動産の増加951,761千円によるものであります。
　負債合計は、前連結会計年度末に対し858,215千円増加の1,690,689千円となりました。
これは主に短期借入金の増加830,000千円によるものであります。
　純資産合計は、前連結会計年度末に対し61,775千円増加の21,318千円となりました。
これは主に資本金及び資本剰余金の増加49,950千円、利益剰余金の増加11,825千円によるものであります。
③経営成績の分析（売上高、売上総利益）　当連結会計年度は、開発・販売事業として、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売につき１区画を、また長野県伊那市（１物件）を引き渡しました。
加えて、埼玉県深谷市及び長野県佐久穂町の系統用蓄電池用地及び発電設備等への送電系統に係る権利につき、引渡しまで完了いたしました。
　賃貸・管理事業は、北海道苫小牧市の商業施設及び神奈川県川崎市高津区の土地を所有しており、当該物件の賃貸を行っております。
また2024年４月より、新たな事業として、時間貸し駐車場事業を開始しております。
　また不動産コンサルティング事業は、２件が成約いたしました。
　この結果、売上高は前連結会計年度に対して250,168千円増加の556,656千円となりました。
これは主に開発・販売事業において、順調に販売が推移したことや、不動産コンサルティング事業において、２件が成約したことによる増加であります。
　売上総利益は、前連結会計年度に対して210,022千円増加し、182,275千円の売上総利益となりました。
これは開発・販売事業及び不動産コンサルティング事業を中心とした売上高の増加と、土地や設備の仕入代金等を計上したことによる減少との差額によるものであります。
（販売費及び一般管理費）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に対して11,772千円減少の172,170千円となりました。
これは主に従業員数の減少に伴う給与手当の減少によるものであります。
　（営業利益）営業利益は、前連結会計年度に対して221,794千円増加し、10,105千円の営業利益となりました。
これは売上総利益が増加し、さらに、販売費及び一般管理費が減少をしたことによるものであります。
（営業外収益・費用及び経常利益）営業外収益は、前連結会計年度に対し873千円増加の27,414千円となりました。
これは主にコンサルティング収益の計上によるものであります。
営業外費用は、前連結会計年度に対して7,298千円増加の22,201千円となりました。
これは主に訴訟和解金の計上によるものであります。
この結果、経常利益は前連結会計年度に対して215,370千円増加し、15,317千円の経常利益となりました。
（税金等調整前当期純利益）　主に賃貸・管理事業の一部物件における収益の悪化または低迷に伴い、減損損失4,591千円を計上したことから、前連結会計年度の税金等調整前当期純損失246,429千円に対して、税金等調整前当期純利益12,845千円となりました。
（親会社株主に帰属する当期純利益）税金等調整前当期純利益から法人税等の税負担を加減算した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、11,825千円となりました。
④資本の財源及び資金の流動性についての分析　　（キャッシュ・フローの状況の分析）　当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第一部　企業情報　第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1)経営成績等の状況の概要② キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
（資金需要）　当社グループの資金需要の主なものは、保有物件の維持費のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。
（財務政策）　当社グループの事業活動に必要な資金については、自己資金によることを基本としておりますが、物件の購入や大規模な修繕など、多額の資金需要が見込まれる場合は、必要に応じ、金融機関等からの借入により調達しております。
⑤経営成績に重要な影響を与える要因について　「第一部　企業情報　第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。
研究開発活動 ６【研究開発活動】
該当事項はありません。
設備投資等の概要 １【設備投資等の概要】
（１）重要な設備投資　当連結会計年度において実施した設備投資はございません。
　（２）重要な設備の除却、売却等　該当事項はございません。
主要な設備の状況 ２【主要な設備の状況】
(1）提出会社　主要な設備は、以下のとおりであります。
2026年２月28日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数（名）建物及び構築物工具、器具及び備品土地(面積㎡)合計賃貸用不動産（北海道苫小牧市）賃貸・管理事業商業施設0－109,549（65,955.98)109,549－賃貸用不動産（神奈川県川崎市高津区）賃貸・管理事業賃貸用土地－－67,331(1,368.08)67,331－賃貸用不動産（東京都渋谷区他30ヶ所）賃貸・管理事業駐車場施設5,28740,012－45,299－ (2）国内子会社2026年２月28日現在 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数（名）建物及び構築物工具、器具及び備品土地(面積㎡)合計㈱リユニオン賃貸用不動産（神奈川県横浜市中区）その他倉庫内装設備3,35658－3,415－
設備の新設、除却等の計画 ３【設備の新設、除却等の計画】
　該当事項はありません。

Employees

平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況58
平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況2
平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況2,485,000

Investment

株式の保有状況 （５）【株式の保有状況】
①　投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、専ら株式の価値の変動又は株式に係る配当によって利益を受けることを目的とするために保有する株式を純投資目的である投資株式、その他を純投資目的以外の目的である投資株式と区別しております。
②　保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ.保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会における検証内容当社が純投資目的以外の目的で保有する株式は、取引先の株式を保有することで中長期的な関係維持、取引拡大、シナジー創出等が可能となるものを対象としています。
発行会社の株式を保有する結果として当社の企業価値を高め、当社株主の利益につながると考える場合において、このような株式を保有する方針としています。
保有株式の検証にあたっては、毎年保有株式ごとに保有に伴うリスクが資本コストに見合っているか、及び中長期的な関係維持、取引拡大、シナジー創出等の保有目的に沿っているかを基に精査しています。
ｂ.銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式10非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄）該当事項はありません。
（当事業年度において株式数が減少した銘柄）該当事項はありません。
ｃ.特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式該当事項はありません。
みなし保有株式該当事項はありません。
③　保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。
銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社1
貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社0

Shareholders

大株主の状況 （６）【大株主の状況】
2026年２月28日現在
氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％）
ストーク株式会社大阪市西区南堀江１丁目11－211,470,00026.09
アークホールディングス株式会社東京都渋谷区南平台町15番13号　帝都渋谷ビル３F900,00015.97
矢作　和幸東京都町田市750,00013.31
松井証券株式会社東京都千代田区麹町１丁目４番地272,9004.84
サムライカーボンズ株式会社神奈川県横浜市港北区新横浜２丁目17－２230,7004.09
ＪＰＩＷ合同会社東京都台東区浅草橋1丁目19-1　祥松ビル４F212,5003.77
楠木　哲也 栃木県宇都宮市205,5003.64
星山　崇行神奈川県横浜市青葉区105,0001.86
水嶋　亨京都府舞鶴市31,2000.55
木本　忠将埼玉県鴻巣市30,8000.54計－4,208,60074.70
株主数－金融商品取引業者7
株主数－外国法人等－個人5
株主数－個人その他1,225
株主数－その他の法人24
株主数－計1,261
氏名又は名称、大株主の状況木本　忠将
株主総利回り3
株主総会決議による取得の状況 （１）【株主総会決議による取得の状況】
　該当事項はありません。
株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
　該当事項はありません。

Shareholders2

発行済株式及び自己株式に関する注記 １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式1,884,0003,858,000－5,742,000合計1,884,0003,858,000－5,742,000自己株式 普通株式36,07772,154－108,231合計36,07772,154－108,231（注）１．普通株式の発行済株式の株式数の増加3,858,000株は、普通株式１株につき３株の割合で株式分割を行ったことによる増加3,768,000株と、第三者割当増資による増加90,000株であります。
２．普通株式の自己株式の株式数の増加72,154株は、普通株式１株につき３株の割合で株式分割を行ったことによる増加であります。

Audit

監査法人１、連結監査法人アリア
独立監査人の報告書、連結 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2026年５月27日株式会社エスポア 取締役会　御中 監査法人アリア 東京都港区 代表社員業務執行社員 公認会計士茂木　秀俊 業務執行社員 公認会計士萩原　眞治 ＜連結財務諸表監査＞意見不表明　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社エスポアの2025年３月１日から2026年２月28日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
　当監査法人は、「意見不表明の根拠」に記載した事項の連結財務諸表に及ぼす可能性のある影響の重要性に鑑み、連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手することができなかったため、監査意見を表明しない。
意見不表明の根拠「【注記事項】
（追加情報）（収益認識について）」に記載のとおり、会社は、当連結会計年度の期末月に不動産コンサルティング等の役務提供に関する収益認識取引３件（連結財務諸表には、売上高155,454千円、営業外収益20,000千円としてそれぞれ計上されている。
）を計上した。
仮に、上記の収益認識取引に虚偽表示が識別され修正が必要な場合、会社グループは継続して重要な営業損失、経常損失及び親会社株主に帰属する当期純損失を計上し、２期連続で債務超過となる可能性が高いことから、当監査法人は、上記の収益認識取引に係る検討は監査上、極めて重要性が高いと判断した。
当監査法人は、上記の収益認識取引の実在性を検証するために、不動産コンサルティング等の役務提供の事実を裏付ける客観的な資料を要請するとともに、上記の収益認識取引の一部について会社の顧客の取引先への確認手続を実施すべく監査対応を図ったものの、会社から役務提供の事実についての心証を形成することができる証拠の提示がなされず、取引先との関係悪化を理由に、確認依頼の立案を反映した確認手続が実現できなかった。
これらの監査手続の実施上の制約により、当監査法人は、上記の収益認識取引の実在性について、十分かつ適切な監査証拠を入手できなかった。
このため、当監査法人は、上記の収益認識取引について、修正が必要か否か判断できなかった。
また、上記の収益認識取引について修正が必要な場合に影響を及ぼす可能性のある未発見の虚偽表示がもしあるとすれば、それが連結財務諸表全体に及ぼす可能性のある影響は、特定の連結財務諸表項目及び注記に限定されず、重要かつ広範であると判断した。
連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を実施し、監査報告書において意見を表明することにある。
しかしながら、本報告書の「意見不表明の根拠」に記載されているとおり、当監査法人は連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手することができなかった。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
＜内部統制監査＞意見不表明当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社エスポアの2026年２月28日現在の内部統制報告書について監査を行った。
当監査法人は、「意見不表明の根拠」に記載した事項の内部統制報告書に及ぼす可能性のある影響の重要性に鑑み、監査意見の基礎を与える十分かつ適切な監査証拠を入手することができなかったため、株式会社エスポアの2026年２月28日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書に対して意見を表明しない。
意見不表明の根拠当監査法人は、会社が当連結会計年度の期末月に計上した不動産コンサルティング等の役務提供に関する収益認識取引３件（連結財務諸表には、売上高155,454千円、営業外収益20,000千円としてそれぞれ計上されている。
）について、役務提供の事実を裏付ける客観的な証拠の提示が不十分であり、連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手することができない旨を指摘している。
会社は、当該収益認識取引も含め、財務報告に係る内部統制は有効であると評価しているが、当該役務提供に関する収益認識取引３件の売上高及び営業外収益は、連結売上高及び連結営業外収益のそれぞれ28％及び73％を占めることから、当監査法人は、株式会社エスポアの2026年２月28日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書に関して、何らかの修正が必要かどうかについて判断することができなかった。
内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
　なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内 部統制の監査の基準に準拠して実施した内部統制監査に基づいて、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
しかしながら、本報告書の「意見不表明の根拠」に記載した事項により、当監査法人は、内部統制報告書に対する意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手することができなかった。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
＜報酬関連情報＞　当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、当連結会計年度の会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】
に記載されている。
利害関係　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
報酬関連情報、連結 ＜報酬関連情報＞　当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、当連結会計年度の会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】
に記載されている。

Audit1

監査法人１、個別監査法人アリア
独立監査人の報告書、個別 独立監査人の監査報告書 2026年５月27日株式会社エスポア 取締役会　御中 監査法人アリア 東京都港区 代表社員業務執行社員 公認会計士茂木　秀俊 業務執行社員 公認会計士萩原　眞治 ＜財務諸表監査＞意見不表明　当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社エスポアの2025年3月1日から2026年2月28日までの第54期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
　当監査法人は、「意見不表明の根拠」に記載した事項の財務諸表に及ぼす可能性のある影響の重要性に鑑み、財務諸表に対する意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手することができなかったため、監査意見を表明しない。
意見不表明の根拠　「【注記事項】
（追加情報）（収益認識について）」に記載のとおり、会社は、当事業年度の期末月に不動産コンサルティング等の役務提供に関する収益認識取引３件（財務諸表には、売上高155,454千円、営業外収益20,000千円としてそれぞれ計上されている。
）を計上した。
仮に、上記の収益認識取引に虚偽表示が識別され修正が必要な場合、会社は継続して重要な営業損失、経常損失及び当期純損失を計上し、２期連続で債務超過となる可能性が高いことから、当監査法人は、上記の収益認識取引に係る検討は監査上、極めて重要性が高いと判断した。
　当監査法人は、上記の収益認識取引の実在性を検証するために、不動産コンサルティング等の役務提供の事実を裏付ける客観的な資料を要請するとともに、上記の収益認識取引の一部について会社の顧客の取引先への確認手続を実施すべく監査対応を図ったものの、会社から役務提供の事実についての心証を形成することができる証拠の提示がなされず、取引先との関係悪化を理由に、確認依頼の立案を反映した確認手続が実現できなかった。
　これらの監査手続の実施上の制約により、当監査法人は、上記の収益認識取引の実在性について、十分かつ適切な監査証拠を入手できなかった。
このため、当監査法人は、上記の収益認識取引について、修正が必要か否か判断できなかった。
また、上記の収益認識取引について修正が必要な場合に影響を及ぼす可能性のある未発見の虚偽表示がもしあるとすれば、それが財務諸表全体に及ぼす可能性のある影響は、特定の財務諸表項目及び注記に限定されず、重要かつ広範であると判断した。
財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
　財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
　監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任　監査人の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を実施し、監査報告書において意見を表明することにある。
しかしながら、本報告書の「意見不表明の根拠」に記載されているとおり、当監査法人は財務諸表に対する意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手することができなかった。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
＜報酬関連情報＞　報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。
利害関係　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
報酬関連情報、個別 ＜報酬関連情報＞　報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。

BS資産

その他、流動資産81,000
建物及び構築物（純額）8,643,000
工具、器具及び備品（純額）40,088,000
土地176,881,000
有形固定資産222,257,000
無形固定資産771,000
投資その他の資産11,201,000

BS負債、資本

短期借入金830,000,000
未払金16,191,000
未払法人税等5,255,000
未払費用5,200,000
資本剰余金170,876,000
利益剰余金-1,153,394,000
株主資本19,265,000
負債純資産1,706,875,000

PL

売上原価365,886,000
販売費及び一般管理費171,533,000
営業利益又は営業損失11,687,000
受取利息、営業外収益424,000
営業外収益31,165,000