財務諸表

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提出書類、表紙有価証券報告書
提出日、表紙2026-05-20
英訳名、表紙Ichigo Inc.
代表者の役職氏名、表紙代表執行役社長 　長谷川　拓磨
本店の所在の場所、表紙東京都千代田区丸の内二丁目６番１号
電話番号、本店の所在の場所、表紙（03）4485-5515（代表）
様式、DEI第三号様式
会計基準、DEIJapan GAAP
連結決算の有無、DEItrue
当会計期間の種類、DEIFY

corp

沿革 ２【沿革】
年月事項2000年３月当社の前身となる株式会社ピーアイテクノロジー設立（不動産ファンド等の運営）2000年４月旧アセット・マネジャーズ株式会社設立（資産流動化、M&Aビジネス等）2001年８月旧アセット・マネジャーズ株式会社が西武百貨店池袋店流動化のアレンジメント実施2001年９月株式会社ピーアイテクノロジーと旧アセット・マネジャーズ株式会社の合併（商号：アセット・マネジャーズ株式会社）2002年11月大阪証券取引所ナスダック・ジャパン市場に株式上場2006年５月委員会設置会社（現指名委員会等設置会社）へ移行2007年４月資産運用会社を設立（現いちご投資顧問株式会社）2008年３月持株会社体制へ移行2008年10月スコット キャロン代表執行役会長、岩﨑謙治代表執行役社長就任2010年９月「いちごグループホールディングス株式会社」へ商号変更2011年１月J-REIT 「ジャパン・オフィス投資法人」の資産運用会社を完全子会社化し、J-REIT事業に参入中小規模不動産、底地等を対象とした不動産ソリューションを提供する「いちご地所株式会社」を設立2011年８月J-REIT「FCレジデンシャル投資法人」の資産運用会社であるファンドクリエーション不動産投信株式会社の全株式を取得し完全子会社化2011年11月オフィス特化型リートとレジデンシャル特化型リートを合併し、総合型リートへ（現「いちごオフィスリート投資法人」証券コード8975）、両投資法人の資産運用会社を合併2012年７月クロスボーダーM&A支援等を中心とした新規事業を行う「いちごグローバルキャピタル株式会社」を設立いちごグループ所属女子重量挙げ「三宅宏実選手」、ロンドンオリンピック銀メダル（女子重量挙げ日本初のメダル獲得）2012年11月クリーンエネルギー事業を推進する「いちごECOエナジー株式会社」を設立2013年11月いちごとして初となる公募増資（PO)を実施、調達金額165億円（現「いちごオフィスリート投資法人」も同日にPO実施、日本初ダブルPO）2015年５月長谷川拓磨新代表執行役社長就任、スコット キャロン会長、岩﨑謙治会長との新体制へ2015年８月商号英文表記を「Ichigo Inc.」に変更2015年９月総合型リートをオフィス特化型リートへ移行（現「いちごオフィスリート投資法人」証券コード8975）2015年11月東京証券取引所市場第一部に市場変更（証券コード2337） ホテル特化型リートである「いちごホテルリート投資法人」上場（証券コード 3463）2016年４月2016年８月 2016年９月 2016年12月2017年３月2017年７月2019年４月 2022年１月2022年４月2023年８月2024年８月「Shift Up 2016」に続く、新中期経営計画「Power Up 2019」を発表いちごグループ所属女子重量挙げ「三宅宏実選手」、リオオリンピック銅メダル（2大会連続メダル獲得）「いちご株式会社」に商号変更、子会社のいちご不動産投資顧問株式会社も同日付で「いちご投資顧問株式会社」に商号変更「いちごグリーンインフラ投資法人」が東証インフラ市場に上場（証券コード 9282）不動産オーナーサービス事業を推進する「いちごオーナーズ株式会社」を設立株式会社セントロのM&Aによる子会社化（ストレージプラス株式会社、株式会社テヌート）長期VISION「いちご2030」（サステナブルインフラのいちご）を発表「いちごアニメーション株式会社」を設立「いちごSi株式会社」を設立東京証券取引所プライム市場に移行（証券コード2337）「いちごポタジェ株式会社」を設立「いちごリアルティマネジメント株式会社」のM&Aによる子会社化
事業の内容 ３【事業の内容】
当社は、サステナブルな社会の実現を目指している「サステナブルインフラ企業」です。
「心で築く、心を築く」を信条に、いちごの心築技術とノウハウを活用した「アセットマネジメント事業」、「心築（しんちく）事業」、「ホテル事業」、「いちごオーナーズ事業」、「クリーンエネルギー事業」の深化と生活基盤となる新たなインフラへの参入により新たな収益ドライバーを育てることで、よりサステナブルな社会の実現と当社の持続的な成長を図ってまいります。
当社の事業セグメントの区分は下記のとおりです。
〈アセットマネジメント〉J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークンおよび私募不動産ファンドの運用事業投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益を実現 〈心築〉私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出 〈ホテル〉心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで多面から現存ホテルに新しい価値を創造する事業　大規模リニューアルやPROPERA（アルゴリズムにより最適な宿泊価格を提示しホテル収益の最大化にアプローチする自社開発のAIレベニューマネジメントシステム）の活用と、保有とホテルオペレーションの一体による現存ホテルの価値向上の実現、ストック収益の創出とホテル売却によるフロー収益を創出 〈いちごオーナーズ〉顧客ニーズを起点とした優良な不動産を提供する、企画から品質管理、商品組成、販売まで一貫した不動産オーナーのための事業当社は不動産の建設は行わず、外部デベロッパーに委託するファブレス事業により、建設する不動産の企画、建設中の建物の品質管理、竣工後のリーシングやソフト面の品質管理により「顧客ファースト」の理念のもと、顧客ニーズに合致した商品提供に特化し、高い資本効率でストック収益および売却によるフロー収益を創出 〈クリーンエネルギー〉わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、太陽光発電を主軸とする地球に優しく安全性に優れた発電事業 なお、当連結会計年度末における当社の主要な連結子会社の状況を図示すると以下のとおりであります。
関係会社の状況 ４【関係会社の状況】
名称住所資本金(百万円)主要な事業の内容議決権等の所有割合（％）関係内容（連結子会社） いちご投資顧問株式会社東 京 都千代田区400不動産投資信託（J-REIT）およびインフラ投資法人等の運用事業100.00役員の兼任経営管理いちご地所株式会社（注）５東 京 都千代田区500不動産の取得・賃貸・売却、仲介および不動産活用アドバイザリー、リートブリッジ案件の運用等100.00役員の兼任経営管理資金貸借（注）１いちごECOエナジー株式会社東 京 都千代田区150再生可能エネルギー等による発電および電気の供給、環境保全に関するエンジニアリング、コンサルティングおよび技術、ノウハウ、情報の提供100.00役員の兼任経営管理資金貸借（注）１いちごオーナーズ株式会社（注）５東 京 都千代田区110不動産オーナーサービス事業100.00役員の兼任経営管理資金貸借（注）１いちごマルシェ株式会社千 葉 県松 戸 市95卸売市場の運営、不動産の賃貸借100.00役員の兼任経営管理株式会社宮交シティ宮 崎 県宮 崎 市70大規模小売店舗の運営、不動産賃貸借100.00役員の兼任経営管理資金貸借（注）１株式会社セントロ（注）２東 京 都港 区30不動産心築事業および不動産の空間創造、有効活用事業100.00（100.00）（注）３役員の兼任資金貸借（注）１ワンファイブホテルズ株式会社（注）５福 岡 県福 岡 市100ホテル、商業施設、飲食店等の開発、経営、賃貸、運営管理およびこれらの業態における総合コンサルティング事業100.00役員の兼任資金貸借（注）１いちごSi株式会社（注）４東 京 都千代田区70産業資源の新たな創出に向けた研究開発100.00（0.00）（注）３役員の兼任資金貸借（注）１コリニア株式会社東 京 都千代田区30ビジネスエンジニアリング事業（業務改善、新規事業開発、デジタルトランスフォーメーション）100.00役員の兼任いちごリアルティマネジメント株式会社東京都千代田区300私募ファンド等のアセットマネジメント事業100.00役員の兼任経営管理その他34社 　（注）１．事業拡大等に伴う資金貸借であります。
２．株式会社セントロの出資比率は当社子会社保有の株式を基に算出しております。
３．議決権等の所有割合の（　）内は、間接所有割合で内数であります。
４．いちごSi株式会社については、当社出資比率および当社子会社による間接出資比率の合計を記載しております。
５．いちご地所株式会社、いちごオーナーズ株式会社およびワンファイブホテルズ株式会社については売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。
)の連結売上高に占める割合が10％を超えております。
６．GIGA.GREEN GmbHにつきましては、当連結会計年度において、全ての持分を売却したため、持分法適用の範囲から除外しております。
主要な損益情報等 いちご地所株式会社いちごオーナーズ株式会社ワンファイブホテルズ株式会社①売上高24,628百万円39,787百万円11,551百万円②経常利益7,5902,817603③当期純利益8,6271,954475④純資産額40,25314,162△76⑤総資産額176,22177,9532,690
従業員の状況 ５【従業員の状況】
(1）連結会社の状況 2026年２月28日現在セグメントの名称従業員数（人）アセットマネジメント・心築・ホテルおよびいちごオーナーズ619（173）クリーンエネルギー18（0）全社（共通）92（6）合計729（179）（注）１．アセットマネジメント・心築・ホテルおよびいちごオーナーズは業務関連性が強いため、同一の従業員が複数の事業に従事しております。
２．従業員数は就業員数（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。
）であり、従業員兼務役員を含んでおります。
３．臨時雇用者（パートタイマー、派遣社員含む。
）は、年間の平均人員（１日８時間換算）を（　）内に外数で記載しております。
４．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分出来ない管理部門に所属しているものであります。
５．前連結会計年度末と比べて従業員が58名、臨時雇用者が19名増加しておりますが、これは主に、事業の拡大によるものであります。
(2）提出会社の状況 2026年２月28日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）116（6）43.67.011,651 セグメントの名称従業員数（人）アセットマネジメント・心築・ホテルおよびいちごオーナーズ24（0）クリーンエネルギー0（0）全社（共通）92（6）合計116（6）　（注）１．アセットマネジメント・心築・ホテルおよびいちごオーナーズは業務関連性が強いため、同一の従業員が複数の事業に従事しております。
　　　　２．従業員数は就業員数（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。
）であり、従業員兼務役員を含んでおります。
　　　　３．臨時雇用者（パートタイマー、派遣社員含む。
）は、年間の平均人員を（　）内に外数で記載しております。
　　　　４．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分出来ない管理部門に所属しているものであります。
　　　　５．平均年間給与には、業績連動賞与を含んでおります。
(3）労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。
(4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異①提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）１40.0 （注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
　　また、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異については、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務に基づく公表項目として選択しておらず公表していないため、記載を省略しております。
②連結子会社当事業年度補足説明名　称管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）２男性労働者の育児休業取得率（％）（注）３労働者の男女の賃金の差異（％）（注）２全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者ワンファイブホテルズ株式会社44.716.478.590.094.4（注）４ （注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではない連結子会社については、記載を省略しております。
２．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
３．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。
４．労働者の男女の賃金の差異について、正規雇用労働者では、防犯上の観点から深夜勤務を行うのは女性よりも男性の比率が高く、深夜勤務手当によって差異が生じております。
また、全労働者の男女の賃金の差異は、これに加え、女性は男性に比べてパート・有期労働者の比率が高く、かつパート・有期労働者は勤務時間が週20時間以下の者が大半であることに起因していると考えられます。
経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において当社が判断したものであります。
(１）経営方針　当社は、「日本を世界一豊かに。
その未来へ心を尽くす一期一会の『いちご』」という理念の実現を最大の目標とし、不動産の保有期間の賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術、ノウハウを最大限に活かすことで心築（しんちく）による資産価値の向上を図ります。
オフィス、ホテル、商業施設等不動産に加え、遊休地の有効活用策として地球に優しく安全性に優れた太陽光発電所および風力発電所の開発と運営を北海道から沖縄まで全国で行っております。
不動産の価値向上が完了後、売却益の獲得等による高い収益を実現しております。
＜心築（しんちく）＞いちごでは、「心で築く、心を築く」を信条に、私たちの創造する新たな不動産価値に「心築」という言葉を使用しております。
いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造するとともに、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。
私たちの行動指針・プロフェッショナル私たちは、どんな場面においても、お客様との永続的な信頼関係を築き、高品質なサービスを提供することに集中します。
そのために、私たちは、誠実かつフェアな精神、高潔で謙虚な態度、高度かつ柔軟な専門知識を備えるための自己研鑽を惜しみません。
・ベンチャー・スピリット＆ダイバーシティ私たちは、創造性と多様性を大切にし、積極的な姿勢で、革新的な経営を目指します。
・チームワーク私たちは、チームワークを通じ、お客様へ貢献します。
経営幹部は、この行動指針を常に実践し範を示すとともに、最適なチームワークを形成します。
(２）経営環境及び対処すべき課題等長期VISION「いちご2030」　サステナブルインフラの「いちご」当社は、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて事業優位性のさらなる拡充を図り、株主価値の最大化に向けて全力を尽くしております。
この実現のため、事業の継続的な成長に加え、当社が心築（しんちく）事業を通じて培ってきたコア・コンピタンスを活かし、不動産市況に左右されにくい、持続性と安定性の高い新たな収益基盤の構築を目指しており、VISION実現に向けて2030年２月期までのKPI目標を定めております。
① サステナブルサステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題となります。
当社の心築は、現存不動産に新たな価値を創造する事業であり、高効率で省資源の持続性の高い、サステナブルな事業モデルです。
「いちご2030」を通じて当社の事業活動をさらに進化させ、サステナブル経営、環境保全、100年不動産等、この重要な命題の解決に真摯に向き合ってまいります。
② インフラ当社が取り組んでいる不動産事業、また不動産事業から発展したクリーンエネルギー事業は人々の暮らしに密接に関わっており、人々の生活を支える社会インフラであり、生活インフラでもあります。
不動産は従来、「ハード」として捉えられますが、当社は、入居されるテナント様、利用する人々の生活に目を向け、人々の健康や快適性を向上させ、暮らしをより豊かなものにするためのインフラとして捉えています。
徹底した心築とITの融合により、「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合を図り、「ハード」だけでは対応できない顧客ニーズを発掘し、それらのニーズにオンリーワンとして的確に対応することで、顧客価値・社会価値を飛躍的に向上していけるものと考えております。
■ 取組み期間2030年２月期まで ■ 資本生産性およびキャッシュ創出力① 自己資本利益率（ROE）　・キャッシュROE ： 18%以上　・ROE　： 15%以上　　※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本　　(*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等 ② エコノミック営業キャッシュフロー　・当期純利益超過の維持　　※ エコノミック営業キャッシュフロー営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後） ■ 安定収益① ストック収益比率　・60%以上（2030年２月期） ② ストック収益固定費カバー率　・200%以上　　※ ストック収益：賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等　　※ 固定費：固定販売費及び一般管理費、支払利息 ■ 株主還元策① 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）　・2017年２月期より導入した「累進的配当政策」の維持 ② DOE（株主資本配当率）　・４%以上（2026年４月14日開催の取締役会にて、「５%以上」とすることを決定） ③ 機動的な自社株買い　・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施 ■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決① いちごのクライメート・ポジティブ　　当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。
）がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用するいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。
）、いちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。
）およびいちごグリーンが消費するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る、クライメート・ポジティブの維持 ② RE100　　2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに（2024年８月末時点で100％再生可能エネルギーへの切り替えを完了し、2026年４月にRE100認定を取得） ③ CDP リーダーシップレベル　　気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持（３期連続達成）水セキュリティプログラム「Aリスト」企業の達成（２期連続達成）
サステナビリティに関する考え方及び取組 ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】
　当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブル（持続可能）な社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。
　当社の「心築」（しんちく）は「100年不動産」に向け、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造いたします。
　そして、遊休地を活用したクリーンエネルギー事業では、当社が運営する太陽光発電所および風力発電所が64発電所・約188MWまで成長しております。
今後も、太陽光発電に加え、国内の間伐材を利用したグリーンバイオマス発電や、再生可能エネルギーのさらなる普及に資する系統用蓄電池など、電源の多様化を計画しており、引き続き、再生可能エネルギーの創出に注力してまいります。
　こうした事業活動を通じた社会貢献への取り組みをさらに拡充し、当社の経営理念「日本を世界一豊かに」の実現に向け、全力を尽くしてまいります。
　■ サステナビリティ共通(1）ガバナンス　当社は、経営理念（Mission Vision Values）を「日本を世界一豊かに。
その未来へ心を尽くす一期一会の『いちご』」とし、定款に定めております。
私たちは、人類、社会そして地球の一員として、商号の由来である「一期一会」の心得のもと、この実現を最大の目標としております。
当社は、人々の豊かな暮らしを支える「サステナブルインフラ企業」です。
現存不動産に新しい価値を創造する「心築（しんちく）」、「アセットマネジメント」、および「クリーンエネルギー」をコア事業としており、経営の効率性、健全性を高め、長期的に企業価値を向上させるための手段として積極的にコーポレート・ガバナンスに取り組んでおります。
また、同時に「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加しております。
具体的には、組織・体制を整備する取り組みと役職員個人へ働きかける取り組みとを組み合わせ、積極的にコーポレート・ガバナンスの有効性の向上を図り、サステナビリティ・マネジメントシステムを推進しております。
　当社のすべての取締役は、株主に対する受託者責任を負っていることを認識しているとともに、当該責任に基づきすべてのステークホルダーとの適切な協働を確保しつつ会社と株主の共同の利益のために行動しております。
取締役会は長期的な展望に立つ経営の基本方針の制定や業務執行の監督に徹し、それぞれの責任範囲を明確化したうえで業務執行に関する決定と執行の権限を執行役へ委任し、経営の透明性と機動性を追求しております。
　取締役会は、実質的な議論を活発化させるため、当社の事業領域における専門性に優れた執行役を兼ねる４名の取締役と、東証上場企業の社長経験者や金融・会計分野での高い専門性を有する５名の社外取締役にて構成しております。
指名委員会は、取締役の選任および解任に関する株主総会への議案の内容を決定するほか、執行役の選任および解任に係る取締役会提出議案の内容の決定ならびにグループ各社の役員の選任および解任に関する意見の勧告的提出を行っております。
当社は、取締役会の下部機関として業務執行組織から独立したコンプライアンス委員会を設置しており、コンプライアンスに係る重要な問題を審議しております。
(2）リスク管理　当社は、当社および子会社に予想外の損失または不利益を生じさせるすべての可能性を「ISO31000リスクマネジメント指針」を参考に管理しております。
リスク管理体制の整備をグループとして組織的に行うため、リスク管理を管掌する役員を執行役コーポレート本部長としております。
新規事業およびプロジェクトを含むいちごグループ全体のリスクを特定し、半年に１回の頻度でリスク評価および分析を取りまとめ、管掌執行役コーポレート本部長が監査委員会および監督権を有する取締役会へ報告しており、取締役会はリスク管理プロセスの有効性を定期的にレビューしております。
　当社は、「気候変動」「労働問題」「健康・安全衛生」に加え、「行動規範」「コンプライアンス基本規程」およびその細則である「コンプライアンス・マニュアル」に定める「贈答・接待等」「インサイダー取引」「反社会的勢力の排除」等に関するコンプライアンス上のリスクを含む、多岐にわたる問題およびリスクについて、その発生可能性や影響度の観点から分類・評価をしております。
　■ 気候変動(１）ガバナンス　当社では、取締役会が決議し監督する企業倫理綱領において、「地球環境の保全に真剣に取り組み、持続可能な社会の形成に貢献します。
」と規定し、人類、社会そして地球の一員として「サステナブル経営」の実現を重要な経営課題としています。
そして、サステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、いちごサステナビリティ方針に基づく業務執行における環境負荷の軽減活動を取締役会は監督しています。
　気候変動対策取組体制として、代表執行役社長（CEO）を責任者として定め、執行役副社長兼COOの補佐のもと、代表執行役社長直轄部署としてReジェネレーション推進部を設置しています。
Reジェネレーション推進部は、環境課題への取り組みをいちご全社で推進するための横断的な役割を担い、当社および当社子会社と連携し、事業により排出する温室効果ガスの削減に向けて取り組む方針としています。
主要会社で年に４回サステナビリティ会議を開催し、気候変動の重要課題についての対処計画の立案、実績確認を行っております。
その活動状況は、内部統制システム構築基本方針で定める気候変動対策取組体制に則り、執行役副社長兼COO、Reジェネレーション推進部を通じて、代表執行役社長が監督機関である取締役会へ報告する体制となっております。
(２）戦略　当社では、2030年を想定し、２つの異なるシナリオにおける財務影響度および事業インパクトを評価するとともに、気候関連リスク・機会に対する当社戦略のレジリエンス評価をすることを目的として、以下のステップに沿ってシナリオ分析を実施しております。
(３）リスク管理　当社は、気候変動に関するリスクと機会を抽出するにあたり、いちごのコア事業から当社の心築ノウハウと技術を活用して現存不動産に新たな価値を創造する「ホテル事業」を含む「心築事業」と「クリーンエネルギー事業」の２つの観点でリスクと機会を分析しました。
「アセットマネジメント事業」については、アセットの属性に応じて、それぞれ「心築事業」と「クリーンエネルギー事業」に包含して分析を行っています。
リスクと機会の抽出にあたっては、担当部署と協議し、各事業の特性や外部環境を考慮することで、より具体的なリスクと機会を抽出しています。
それらについて、自社とステークホルダーにとっての重要性を定量的、定性的に評価し、いちごにとってのリスクと機会を特定しました。
(４）指標と目標　当社は、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーン）の温室効果ガス（以下「GHG」という。
）排出量削減目標について、Science Based Targets（以下、「SBT」という。
）認定を取得しております。
SBTとは、パリ協定（世界の気温上昇を産業革命前より1.5℃以内（スコープ１、２）、また２℃を十分に下回る水準（スコープ３）に抑えることを目指すもの）が求める水準と整合した、５年～15年先を目標年として企業が設定する温室効果ガス排出削減目標です。
当社の目標においては、気候変動による世界の平均気温上昇を産業革命前と比べ1.5℃未満に抑える「1.5℃目標」として認められております。
　当社は、現存不動産を活かし「100年不動産」の実現を目指す省資源・高効率な心築事業や、クリーンエネルギー事業による再生可能エネルギーの創出と温室効果ガスの削減等、本業による環境負荷低減を推進しております。
企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブル（持続可能）な社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。
環境課題への取り組みは、当社の長期的成長と事業継続基盤の強化に寄与するものと考えており、脱炭素社会に向けた野心的な目標を立てるとともに、引き続き、脱炭素社会に向けた取り組みを推進し、サステナブルな社会実現への貢献を果たしてまいります。
　■ 人的資本・多様性(1) 人財戦略ⅰ.人財ポリシー　当社およびグループ会社の人員構成は多様な職歴をもつ中途採用者が 9 割以上を占めており、中核人材の登用においては、期待する役割に応じた能力と実績により判断するものとし、性別、年齢、国籍に囚われないことを人財ポリシーとしております。
　また、当社では、すべてがプロの集団でありたいという想いから一人ひとりがプロフェッショナルとして、ベンチャー・スピリットとチャレンジ精神を大切に、様々なバックグラウンドを持つメンバーが認め合いながら集まる「日本一チャンス溢れる会社」を目指し、３つの行動指針を定めています。
私たちの行動指針・プロフェッショナル私たちは、どんな場面においても、お客様との永続的な信頼関係を築き、高品質なサービスを提供することに集中します。
そのために、私たちは、誠実かつフェアな精神、高潔で謙虚な態度、高度かつ柔軟な専門知識を備えるための自己研鑽を惜しみません。
・ベンチャー・スピリット&ダイバーシティ私たちは、創造性と多様性を大切にし、積極的な姿勢で、革新的な経営を目指します。
・チームワーク私たちは、チームワークを通じお客様へ貢献します。
経営幹部は、この行動指針を常に実践し範を示すとともに、最適なチームワークを形成します。
ⅱ.人財育成方針　当社の事業においては、役職員のノウハウおよび専門性は重要な競争優位の源泉であり、価値創造プロセスを支える基盤であると認識しております。
当社は、役職員を「人財」と捉え、社内研修等を通じた成長機会の充実を図っております。
　当社では、役職員一人ひとりが主体的に学び続ける場として、企業内大学「いちご大学」を2013年５月より開校しております。
いちご大学では、専門性の高い役職員が講師となり、自身の経験や実績に基づく実践的な講義を提供しているほか、外部の専門家を招いた高度かつ体系的な講座も実施しております。
これらの講座は、担当業務との直接的な関連の有無にかかわらず自由に受講可能であり、役職員の多面的な知識・技能の習得を促進しております。
　また、講座を通じた役職員間の知識共有や社内外の活発な意見交換が促進されることで、新たな気づきや価値創出につながる環境が醸成されております。
受講時間はすべて業務時間として取り扱っており、主体的な学習文化の定着を推進するとともに、中長期的な企業価値の向上に資する人財基盤の強化を図っております。
ⅲ.女性活躍推進に関する取り組み　当社およびグループ会社は、女性管理職比率について、役職員全体の男女構成比率と同水準とすることを目標としております。
この実現に向け、専門性の向上およびキャリアアップの機会創出に加え、仕事と家庭の両立支援に取り組んでおります。
　特に、女性活躍推進の基盤となる人事制度の整備・高度化に注力しており、その成果として、当社における出産後の復職率は100％を維持しております。
さらに、女性活躍および働き方改革の一環として、男性の育児休業取得の促進にも取り組んでおり、組織全体で多様な働き方を支える環境整備を進めております。

(2) 社内環境整備方針ⅰ.健康経営への取り組み　当社では、「働きがい」の向上を重要な経営課題と位置づけ、健康経営の推進に取り組んでおります。
具体的には、長時間労働の削減、全役職員を対象としたメンタルヘルス研修およびストレスチェックの実施、定期健康診断項目の充実や再検査費用の補助等を行っております。
　また、ライフスタイルの変化に応じた柔軟な働き方を実現するため、フレックスタイム制やリモートワーク制度、性別や事由を問わない短時間勤務制度、70歳定年制等を導入しております。
　これらの取り組みが評価され、当社は日本健康会議が推進する健康増進の枠組みに基づき、特に優良な健康経営を実践している法人として「健康経営優良法人2026（中小規模法人部門）」に認定されております。
ⅱ.役職員エンゲージメント　当社では、人財ポリシーに基づき、多様な役職員一人ひとりが自立・自律し、やりがいと成長意欲を持って活躍できる組織風土の醸成を目指し、「エンゲージメントサーベイ」を実施しております。
2025年度に実施したサーベイでは回答率100％を達成しており、組織の現状把握および課題の可視化に活用しております。
　今後も同サーベイを継続的に実施し、分析結果を踏まえた改善施策を講じることで、役職員のエンゲージメント向上および生産性の向上につなげてまいります。
(3) 指標及び目標　当社で定めている指標及び目標は以下の通りです。
人財戦略指標目標（2030年２月期）実績（2026年２月期）女性活躍推進に関する取り組み女性管理職比率役職員の女性比率と同水準(2026年２月末時点40.4％)33.3％健康経営への取り組みシーズン休暇取得率（注）２100％100％健康診断受診率100％99.6％（注）３メンタルヘルスケア研修受講率100％93.7％ （注）１．実績および目標は、当社グループ（当社および当社雇用による子会社への出向者）の集計値２．法定の有給休暇に加えて、連続で５営業日付与される有給休暇の取得率３．健康診断受診率の実績は、2025年２月期実績
戦略 (1) 人財戦略ⅰ.人財ポリシー　当社およびグループ会社の人員構成は多様な職歴をもつ中途採用者が 9 割以上を占めており、中核人材の登用においては、期待する役割に応じた能力と実績により判断するものとし、性別、年齢、国籍に囚われないことを人財ポリシーとしております。
　また、当社では、すべてがプロの集団でありたいという想いから一人ひとりがプロフェッショナルとして、ベンチャー・スピリットとチャレンジ精神を大切に、様々なバックグラウンドを持つメンバーが認め合いながら集まる「日本一チャンス溢れる会社」を目指し、３つの行動指針を定めています。
私たちの行動指針・プロフェッショナル私たちは、どんな場面においても、お客様との永続的な信頼関係を築き、高品質なサービスを提供することに集中します。
そのために、私たちは、誠実かつフェアな精神、高潔で謙虚な態度、高度かつ柔軟な専門知識を備えるための自己研鑽を惜しみません。
・ベンチャー・スピリット&ダイバーシティ私たちは、創造性と多様性を大切にし、積極的な姿勢で、革新的な経営を目指します。
・チームワーク私たちは、チームワークを通じお客様へ貢献します。
経営幹部は、この行動指針を常に実践し範を示すとともに、最適なチームワークを形成します。
ⅱ.人財育成方針　当社の事業においては、役職員のノウハウおよび専門性は重要な競争優位の源泉であり、価値創造プロセスを支える基盤であると認識しております。
当社は、役職員を「人財」と捉え、社内研修等を通じた成長機会の充実を図っております。
　当社では、役職員一人ひとりが主体的に学び続ける場として、企業内大学「いちご大学」を2013年５月より開校しております。
いちご大学では、専門性の高い役職員が講師となり、自身の経験や実績に基づく実践的な講義を提供しているほか、外部の専門家を招いた高度かつ体系的な講座も実施しております。
これらの講座は、担当業務との直接的な関連の有無にかかわらず自由に受講可能であり、役職員の多面的な知識・技能の習得を促進しております。
　また、講座を通じた役職員間の知識共有や社内外の活発な意見交換が促進されることで、新たな気づきや価値創出につながる環境が醸成されております。
受講時間はすべて業務時間として取り扱っており、主体的な学習文化の定着を推進するとともに、中長期的な企業価値の向上に資する人財基盤の強化を図っております。
ⅲ.女性活躍推進に関する取り組み　当社およびグループ会社は、女性管理職比率について、役職員全体の男女構成比率と同水準とすることを目標としております。
この実現に向け、専門性の向上およびキャリアアップの機会創出に加え、仕事と家庭の両立支援に取り組んでおります。
　特に、女性活躍推進の基盤となる人事制度の整備・高度化に注力しており、その成果として、当社における出産後の復職率は100％を維持しております。
さらに、女性活躍および働き方改革の一環として、男性の育児休業取得の促進にも取り組んでおり、組織全体で多様な働き方を支える環境整備を進めております。

(2) 社内環境整備方針ⅰ.健康経営への取り組み　当社では、「働きがい」の向上を重要な経営課題と位置づけ、健康経営の推進に取り組んでおります。
具体的には、長時間労働の削減、全役職員を対象としたメンタルヘルス研修およびストレスチェックの実施、定期健康診断項目の充実や再検査費用の補助等を行っております。
　また、ライフスタイルの変化に応じた柔軟な働き方を実現するため、フレックスタイム制やリモートワーク制度、性別や事由を問わない短時間勤務制度、70歳定年制等を導入しております。
　これらの取り組みが評価され、当社は日本健康会議が推進する健康増進の枠組みに基づき、特に優良な健康経営を実践している法人として「健康経営優良法人2026（中小規模法人部門）」に認定されております。
ⅱ.役職員エンゲージメント　当社では、人財ポリシーに基づき、多様な役職員一人ひとりが自立・自律し、やりがいと成長意欲を持って活躍できる組織風土の醸成を目指し、「エンゲージメントサーベイ」を実施しております。
2025年度に実施したサーベイでは回答率100％を達成しており、組織の現状把握および課題の可視化に活用しております。
　今後も同サーベイを継続的に実施し、分析結果を踏まえた改善施策を講じることで、役職員のエンゲージメント向上および生産性の向上につなげてまいります。
指標及び目標 (3) 指標及び目標　当社で定めている指標及び目標は以下の通りです。
人財戦略指標目標（2030年２月期）実績（2026年２月期）女性活躍推進に関する取り組み女性管理職比率役職員の女性比率と同水準(2026年２月末時点40.4％)33.3％健康経営への取り組みシーズン休暇取得率（注）２100％100％健康診断受診率100％99.6％（注）３メンタルヘルスケア研修受講率100％93.7％ （注）１．実績および目標は、当社グループ（当社および当社雇用による子会社への出向者）の集計値２．法定の有給休暇に加えて、連続で５営業日付与される有給休暇の取得率３．健康診断受診率の実績は、2025年２月期実績
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 (1) 人財戦略ⅰ.人財ポリシー　当社およびグループ会社の人員構成は多様な職歴をもつ中途採用者が 9 割以上を占めており、中核人材の登用においては、期待する役割に応じた能力と実績により判断するものとし、性別、年齢、国籍に囚われないことを人財ポリシーとしております。
　また、当社では、すべてがプロの集団でありたいという想いから一人ひとりがプロフェッショナルとして、ベンチャー・スピリットとチャレンジ精神を大切に、様々なバックグラウンドを持つメンバーが認め合いながら集まる「日本一チャンス溢れる会社」を目指し、３つの行動指針を定めています。
私たちの行動指針・プロフェッショナル私たちは、どんな場面においても、お客様との永続的な信頼関係を築き、高品質なサービスを提供することに集中します。
そのために、私たちは、誠実かつフェアな精神、高潔で謙虚な態度、高度かつ柔軟な専門知識を備えるための自己研鑽を惜しみません。
・ベンチャー・スピリット&ダイバーシティ私たちは、創造性と多様性を大切にし、積極的な姿勢で、革新的な経営を目指します。
・チームワーク私たちは、チームワークを通じお客様へ貢献します。
経営幹部は、この行動指針を常に実践し範を示すとともに、最適なチームワークを形成します。
ⅱ.人財育成方針　当社の事業においては、役職員のノウハウおよび専門性は重要な競争優位の源泉であり、価値創造プロセスを支える基盤であると認識しております。
当社は、役職員を「人財」と捉え、社内研修等を通じた成長機会の充実を図っております。
　当社では、役職員一人ひとりが主体的に学び続ける場として、企業内大学「いちご大学」を2013年５月より開校しております。
いちご大学では、専門性の高い役職員が講師となり、自身の経験や実績に基づく実践的な講義を提供しているほか、外部の専門家を招いた高度かつ体系的な講座も実施しております。
これらの講座は、担当業務との直接的な関連の有無にかかわらず自由に受講可能であり、役職員の多面的な知識・技能の習得を促進しております。
　また、講座を通じた役職員間の知識共有や社内外の活発な意見交換が促進されることで、新たな気づきや価値創出につながる環境が醸成されております。
受講時間はすべて業務時間として取り扱っており、主体的な学習文化の定着を推進するとともに、中長期的な企業価値の向上に資する人財基盤の強化を図っております。
ⅲ.女性活躍推進に関する取り組み　当社およびグループ会社は、女性管理職比率について、役職員全体の男女構成比率と同水準とすることを目標としております。
この実現に向け、専門性の向上およびキャリアアップの機会創出に加え、仕事と家庭の両立支援に取り組んでおります。
　特に、女性活躍推進の基盤となる人事制度の整備・高度化に注力しており、その成果として、当社における出産後の復職率は100％を維持しております。
さらに、女性活躍および働き方改革の一環として、男性の育児休業取得の促進にも取り組んでおり、組織全体で多様な働き方を支える環境整備を進めております。

(2) 社内環境整備方針ⅰ.健康経営への取り組み　当社では、「働きがい」の向上を重要な経営課題と位置づけ、健康経営の推進に取り組んでおります。
具体的には、長時間労働の削減、全役職員を対象としたメンタルヘルス研修およびストレスチェックの実施、定期健康診断項目の充実や再検査費用の補助等を行っております。
　また、ライフスタイルの変化に応じた柔軟な働き方を実現するため、フレックスタイム制やリモートワーク制度、性別や事由を問わない短時間勤務制度、70歳定年制等を導入しております。
　これらの取り組みが評価され、当社は日本健康会議が推進する健康増進の枠組みに基づき、特に優良な健康経営を実践している法人として「健康経営優良法人2026（中小規模法人部門）」に認定されております。
ⅱ.役職員エンゲージメント　当社では、人財ポリシーに基づき、多様な役職員一人ひとりが自立・自律し、やりがいと成長意欲を持って活躍できる組織風土の醸成を目指し、「エンゲージメントサーベイ」を実施しております。
2025年度に実施したサーベイでは回答率100％を達成しており、組織の現状把握および課題の可視化に活用しております。
　今後も同サーベイを継続的に実施し、分析結果を踏まえた改善施策を講じることで、役職員のエンゲージメント向上および生産性の向上につなげてまいります。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 (3) 指標及び目標　当社で定めている指標及び目標は以下の通りです。
人財戦略指標目標（2030年２月期）実績（2026年２月期）女性活躍推進に関する取り組み女性管理職比率役職員の女性比率と同水準(2026年２月末時点40.4％)33.3％健康経営への取り組みシーズン休暇取得率（注）２100％100％健康診断受診率100％99.6％（注）３メンタルヘルスケア研修受講率100％93.7％ （注）１．実績および目標は、当社グループ（当社および当社雇用による子会社への出向者）の集計値２．法定の有給休暇に加えて、連続で５営業日付与される有給休暇の取得率３．健康診断受診率の実績は、2025年２月期実績
事業等のリスク ３【事業等のリスク】
　以下において、当社の事業の展開上、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。
なお、必ずしも事業上のリスクとは捉えていない事項についても、投資家の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。
　ここに記載したリスク以外にも、当社を取り巻く環境には様々なリスクを伴っており、ここに記載したものが全てではありません。
　また、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであり、実際は見通しと乖離する可能性があります。
① 不動産市況の動向発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：大●リスク経済環境が悪化した場合、賃貸需要の低下により不動産市場の流動性が低下する可能性があり、当社が保有する不動産を想定の時期および価格で売却できなくなる可能性があり、また、業績連動賃料を含む賃料の低下により、収益が低下する可能性があります。
○機会資産価値の観点から潜在力のある不動産を、安価に取得することが可能な機会と捉え、株主価値向上の観点から効果のある資産取得を行っていく方針です。
★対応策不動産投資の際に、様々な想定のもと市場変動への耐性を検証し、長期的かつ安定的な運用が可能な物件を取得しております。
また、市場環境の変化に応じて定期的に必要な再構成を行っており、不動産市場の動向が当社の財政状態および経営成績に及ぼす影響を少なくするよう細心の注意を払っております。
② 災害等の影響発生可能性：低発生可能性のある時期：特定時期なし影響度：大●リスク当社が運用する不動産または発電設備が所在する地域において、地震、台風、豪雨、テロ、火災等の災害が発生した場合、当該資産の価値が毀損する可能性があり、その結果、賃料収入や手数料収入等が減少する可能性があります。
★対応策当社は、不動産の取得にPML値の基準を設け、取得時にハザードマップの確認と併せ、技術部門が防災設備の検証を行っており、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得を行っております。
また、ITを用いた災害情報ネットワークを構築しており、災害発生時には速やかに被害状況の把握を行い、現地協力会社との提携による即時対応フローを運用しております。
本社被災時には事業継続計画に基づき、段階的に事業復旧が可能となる体制および災害備蓄を整備しております。
③ 感染症拡大によるリスク発生可能性：中発生可能性のある時期：特定時期なし影響度：中●リスク感染症の拡大により、当社が属する不動産業界においても、ホテル宿泊需要の大幅な減少や各種テナントの業況悪化が予想されます。
また、感染症拡大に伴う影響の想定以上の長期化により、賃料の未収や減免が多数発生した場合、当社の保有する不動産の収益性低下による評価損または減損損失の発生により、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
〇機会業務のIT化の推進により、就業場所を選ばず、効率性が確保された業務推進体制を整備する機会と捉えております。
★対応策資金調達については、テナントの状況を注視し、金融機関との情報共有および連携を強化し、必要な場合には事前の対応を行ってまいります。
また、フレックスタイム制度による時差出勤およびITを活用したテレワーク体制を構築し、衛生管理を強化することにより、感染症拡大に伴う影響が長期化した場合にも、業務の効率性に影響のない業務推進体制の確保に取り組んでおります。
④ 有利子負債への依存および金利の動向発生可能性：中発生可能性のある時期：長期的影響度：中●リスク心築事業、ホテル事業、いちごオーナーズ事業およびクリーンエネルギー事業においては、自己資金によるエクイティ投資のほか、個別案件毎に金融機関からの借入金により資金を調達しております。
このため、金利水準が上昇した場合、資金調達コストの増加、不動産価格の下落等の事象が生じる可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
●リスクアセットマネジメント事業において、顧客である投資家の期待利回りの上昇により、新規ファンドの組成が困難となる可能性があります。
★対応策金利の上昇リスクに対しては、借入のうち一定の割合について、金利スワップおよび金利キャップ取引を利用し、金利上昇リスクをヘッジしております。
また、アセットマネジメント事業において、複数のJ-REITおよび私募不動産ファンドの組成、運用実績として、数多くのトラックレコードを有しており、心築事業、ホテル事業およびいちごオーナーズ事業と連動した事業運営を行うことにより、投資家の要求する期待利回りに合致した競争力のあるファンド組成、運用体制を構築しております。
⑤ 財務制限条項について発生可能性：低発生可能性のある時期：中期的影響度：大●リスク借入の一部において、財務制限条項が付されており、これらの条項に抵触した場合、追加の担保設定または借入金の一部弁済を求められる可能性があります。
また、期限の利益を喪失し、当該借入金を一括返済する必要が生じる等の可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
★対応策当社は、借入時に財務制限条項の当社に与える影響について、細心の注意を払って貸付人と交渉を行い、リスクが抑制された水準での合意を行っております。
また、投資不動産に変動が生じた場合、速やかに財務制限条項への抵触可能性についてシミュレーションを行い、適切な判断と対応を行うとともに、貸付人とは緊密に情報を共有し、良好な関係を継続し、協議可能な関係の維持に努めております。
⑥ その他新規事業について発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：中●リスクノンアセットの新たな事業の立ち上げに取り組んでおりますが、これら事業への参入には様々な不確実性を伴うため、既存事業と比較し損失の発生可能性は高く、損失発生時には、財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
〇機会新規事業の構築により、新たな安定的収益基盤の構築が達成されるとともに、新たな事業パートナーとの協働によるイノベーションが期待されます。
★対応策当社では、新規事業にかかる初期コストおよび人的リソースの上限を、当期の経営状況から許容できる範囲に限定しており、社内におけるモニタリング体制および内部管理体制の充実、人財の採用教育、必要に応じて保険の付保等を行うなど、リスク顕在時の影響を限定する施策を講じております。
新しい事業分野においては、当該分野の専門家の雇用または提携を前提とし、既存の事業とのシナジーが見込まれる範囲に留めております。
本社にはこれら新規事業の進捗状況を確認、監督する部門を設け、その情報分析のもと、撤退の判断を迅速に行える体制を整備しております。
⑦ 競合について発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：中●リスク当社の営む事業は、不動産投資に関する高い専門能力と知識、経験が不可欠であります。
しかしながら、競合他社との間で投資対象となる収益不動産案件の獲得競争が厳しくなっていることから、当該収益不動産案件の確保が出来なかった場合には、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
★対応策当社は、不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心をこめた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造し、日本における100年不動産を目指す「心築」を行っております。
当社は保有する心築の総合力を最大限発揮させ、独自の顧客の広範囲なネットワークを構築しており、潜在的な案件の確保に取り組んでおります。
⑧ 人材の確保について発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：中●リスク当社の事業は、高度な知識と経験に基づく人的資本により成り立っております。
しかしながら、役員もしくは重要な使用人が退職した場合、疾病等により業務遂行に支障が生じた場合、または、必要な能力を有する人材が確保できなかった場合、収益の低下および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
★対応策当社は、健康経営をスローガンに、役職員の健康管理を重視し、法定以上の健康診断、予防接種、社内の衛生管理を徹底しております。
また、内部通報制度の構築やコミュニケーションの重視、適正な人事評価制度の運用を重視しており、働きやすい環境の整備に努めております。
⑨ 特有の法的規制について発生可能性：低発生可能性のある時期：特定時期なし影響度：中●リスク当社は、現時点の各種規制に従って、業務を遂行しておりますが、将来において各種規制が変更された場合や、何らかの理由により、当社が業務を遂行するために必要な許認可および登録（以下、「許認可等」という。
）の取消などの行政処分を受けた場合には、当社の事業活動に支障をきたし、財政状態および経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。
当社が規制を受ける主なものは、金融商品取引法、宅地建物取引業法、各税法、資産の流動化に関する法律、投資事業有限責任組合契約に関する法律、貸金業法、建築士法等があります。
★対応策当社では、各種規制変更の決定前からその動向を注視し、状況に応じた対応を取り、影響を最小限とするよう対策を行うとともに、許認可等の維持に必要な諸条件の充足および関係法令の遵守に努めております。
なお、現時点において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。
当社および当社子会社では、上記の法令等に基づき、主たる事業において以下の許認可等を受けております。
（いちご株式会社）許認可等の名称所管官庁等登録番号有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事(4)第90527号2029年５月22日まで不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）（いちご投資顧問株式会社）許認可等の名称所管官庁等登録番号有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事(3)第99098号2031年４月28日まで不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）取引一任代理等認可国土交通省国土交通大臣認可第42号有効期間の定めはありません。
不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消（宅地建物取引業法第67条の２）金融商品取引業登録（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）金融庁関東財務局長（金商）第318号有効期間の定めはありません。
不正な手段による登録や資本金不足、業務または財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）（いちご地所株式会社）許認可等の名称所管官庁等登録番号有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事(3)第93181号2026年７月15日まで不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）金融商品取引業登録（投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）金融庁関東財務局長（金商）第18号有効期間の定めはありません。
不正な手段による登録や資本金不足、業務または財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）貸金業者登録東京都東京都知事(7)第31059号2029年４月15日まで不正な手段による登録や登録不適格条件に該当したとき、行政処分に違反した場合等は登録の取消（貸金業法第24条の6の4および5）（いちごオーナーズ株式会社）許認可等の名称所管官庁等登録番号有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事
(2)第100428号2027年４月７日まで不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）不動産特定共同事業者許可東京都東京都知事第153号有効期間の定めはありません。
役員や法人としての欠格条項に該当する場合や不正な手段による登録がある場合は登録の取消（不動産特定共同事業法第36条）（いちごリアルティマネジメント株式会社）許認可等の名称所管官庁等登録番号有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事(1)第111916号2030年１月31日まで不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）取引一任代理等認可国土交通省国土交通大臣認可第130号有効期間の定めはありません。
不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消（宅地建物取引業法第67条の２）金融商品取引業登録（投資運用業・第二種金融商品取引業）金融庁関東財務局長（金商）第3480号有効期間の定めはありません。
不正な手段による登録や資本金不足、業務または財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条） ⑩ 連結の範囲決定に関する事項発生可能性：低発生可能性のある時期：長期的影響度：中●リスク当社は、「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」（企業会計基準委員会　実務対応報告第20号　2011年３月25日改正）に基づき、各投資事業組合等毎に個別に支配力および影響力の有無を判定した上で連結子会社および関連会社を判定し、連結の範囲を決定しております。
今後、新たな会計基準の設定や、実務指針等の公表により、投資事業組合等に関する連結範囲の決定について、当社が採用している方針と大きく異なる会計慣行が確立された場合には、当社の連結範囲決定方針においても大きな変更が生じ、当社の財政状態や経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
★対応策当社は、新たな会計基準の設定や実務指針等の決定前からその動向を注視し、状況に応じた対応を取り、影響を最小限とするよう対策を行っております。
⑪ 大株主について発生可能性：低発生可能性のある時期：長期的影響度：小いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド（以下、「いちごトラストＰＴＥ」という。
）は、当社株式を長期安定株主として保有する方針のもと、2026年２月28日現在、当社の発行済株式（自己株式を除く。
）の55.99％を保有する当社の筆頭株主であります。
いちごトラストＰＴＥは、投資を事業目的とする、法人格を有さない外国籍のユニット・トラストである、いちごトラストから100％の出資を受けております。
いちごトラストおよびいちごトラストＰＴＥはIchigo Asset Management International, Pte. Ltd.（以下、「Ichigo Asset International」という。
）に投資を一任しており、Ichigo Asset Internationalに対しては、いちごアセットマネジメント株式会社が投資助言を行っております。
Ichigo Asset Internationalおよびいちごアセットマネジメント株式会社は当社との間に資本関係はございませんが、当社の取締役および代表執行役会長であるスコット キャロンはいちごアセットマネジメント株式会社の代表者を兼任しております。
なお、スコット キャロンは、Ichigo Asset Internationalの業務執行を行っておらず、Ichigo Asset Internationalの当社株式の売買に関する投資判断には関与しておりません。
さらに、Ichigo Asset Internationalは、日本国の法令規則等を遵守するとともに、コンプライアンス等に係る社内規則を定め、未公表の重要事実の入手時における売買停止を実施する等、必要とする情報統制の体制を整備し運用しております。
●リスク現時点で、いちごトラストＰＴＥは当社の長期安定株主として一定数を保有する方針でありますが、今後の経済情勢および国際情勢が著しく変動した場合、保有方針が変更される可能性があり、当社の経営体制に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社の商号に含まれる「いちご」の商標権は、Ichigo Asset International が保有し、当社はその使用許諾を受けていることから、継続的な使用許諾または商号変更等の対応が必要となる可能性があります。
★対応策当社は、事業の意思決定に際し、いちごトラストおよびいちごトラストＰＴＥから制約を受けることはなく、当社の意思決定は当社の責任のもとで行われ、独立性を確保しているものと考えております。
また、事業においても、いちごトラスト、いちごトラストＰＴＥ、Ichigo Asset Internationalおよびいちごアセットマネジメント株式会社に依存しておらず、独立した事業を行っており、仮に大株主の保有方針が変更となった場合においても、事業に影響はありません。
また、商標権の使用許諾が停止された場合でも、影響は軽微であります。
⑫ クリーンエネルギー特有のリスク発生可能性：低発生可能性のある時期：長期的影響度：中当社は、環境と地域社会に配慮した発電事業の社会的意義のもと、クリーンエネルギー（太陽光発電等）事業を展開しております。
●リスク当社のクリーンエネルギー事業は、電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法により定められた全量固定価格買取制度に基づき、電力会社との契約により売電価格が20年間保証されております。
しかしながら、電力会社が当該契約通りに買取を行わなかった場合、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
●リスク当該事業における発電量は気象条件に大きく左右されるほか、天災・火災等の災害に見舞われた場合には、設備の損傷等により発電量が大幅に低下する可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
★対応策当社は、固定価格買取制度の制度変更にかかる行政、電力会社の動向を常に把握し、採算ラインを意識して事業の検証を行っております。
また、電力会社以外の電力卸先、小売事業の検討も行っており、販売先の多様化にも取り組むほか、風力やバイオマスなどの再生可能エネルギーの多様化に加え、系統用蓄電池等の関連事業の拡大にも取り組み、事業の安定化を図っております。
発電設備の災害対策においては、専門家のアドバイスのもと、各自治体、地域市民との協議を重ね、想定以上の災害に対応できる防災設備を設けるとともに、常時監視システムと現地協力会社との連携により、防災に努めております。
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1）経営成績等の状況の概要　当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。
）の状況の概要は次のとおりであります。
①経営成績の状況　当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に、個人消費に持ち直しの動きが見られ、設備投資も緩やかに回復しております。
景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しております。
加えて、宿泊需要をはじめとするインバウンド消費も引き続き好調に推移しました。
一方で、物価上昇の影響や地政学的リスク、米国の通商政策、国内外の金利動向など、先行きの不透明要因については、引き続き留意が必要な状況が続いております。
　当社が属する不動産業界においては、日米金利差を背景とした投資資金の流入が継続しております。
東京をはじめとする主要都市において、投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。
　当社においては、セットアップオフィス導入などの心築（しんちく）（注１）施策により、オフィスを中心に保有物件の賃料収入が順調に増加いたしました。
これに加え、新規に取得したホテルや、当連結会計年度に新たに稼働を開始した物流施設の賃料収入の寄与により、安定収益であるストック収益（注２）は過去最高益となりました。
また、当社100%子会社であるいちごオーナーズ株式会社（以下、「いちごオーナーズ」という。
）が手掛ける東京都心を中心とした優良立地の新築レジデンスの売却や、心築により価値向上を実現した資産の売却が進み、フロー収益（注３）も拡大しております。
　この結果、事業利益（注４）は280億円（前期比+13%）、親会社株主に帰属する当期純利益は166億円（前期比+９%）と、いずれも増益となり、過去最高益を更新いたしました。
　環境課題への対応は急務であるなか、当社クリーンエネルギー事業の役割は一層重要となっております。
当社では、地域および地球環境に優しい再生可能エネルギーの創出に取り組んでおり、太陽光や風力に加え、未利用間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電や再生可能エネルギーのさらなる普及に資する系統用蓄電池といった、多様な電源の確保に注力してまいります。
引き続き、脱炭素社会の実現に向け、さらなる貢献を目指してまいります。
　当社は、急速な環境変化に的確に対応し、信頼性の高い財務基盤の確保と徹底したキャッシュ・フロー経営の実行により、経営の安定性と柔軟性を確保しております。
長期VISION「いちご2030」に基づき、サステナブル（持続可能）な社会の実現に貢献する「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を進め、当社の事業優位性をさらに強化しております。
　具体的には、不動産の保有・運営および心築ノウハウを基軸に、ストック収益の拡大を図っております。
当社が経営の安定性・安全性指標として重視する「ストック収益固定費カバー率」（注５）は、当連結会計年度においては195%となり、固定費を大きく上回る安定収益を確保しております。
　今後も、事業の深化と新たな成長分野の開拓を通じて株主価値の最大化を目指し、株主重視の経営を一層推進してまいります。
　（注１）心築（しんちく）について心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。
　（注２）ストック収益について主に賃貸収益、売電収益、アセットマネジメント事業におけるベース運用フィー等、より安定的な収益　（注３）フロー収益について主に心築、ホテルおよびいちごオーナーズの資産売却損益（特別損益含む）、AMスポットフィー　（注４）事業利益について事業利益 = 営業利益 + 特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益　（注５）ストック収益固定費カバー率についてストック収益が固定費（固定販売費及び一般管理費、支払利息）をどれだけ上回っているかを可視化し、当社の盤石な財務基盤と事業モデルの強靭さを表す経営指標 「事業の成長と深化」・ 心築事業　当連結会計年度は、国内において物流施設の重要性が高まるなか、当社においても３物件が竣工し、稼働を開始いたしました。
開発にあたっては、設計・施工・運営に深い知見を有するパートナー企業と連携し、建築費高騰リスクの低減およびマスターレッシー方式によるリーシングリスクの回避を図るなど、安全性の高いプロジェクトを推進し、重要な社会インフラである物流施設の拡充に貢献いたしました。
　また、オフィスについては、働き方の多様化に対応したセットアップオフィスの展開や、地域特性を踏まえたブランディングを推進しております。
セットアップオフィスは、マーケットを上回る賃料での成約を実現し、物件価値の向上に寄与するとともに、テナント様の初期費用や移転負担の軽減にも貢献しております。
中規模オフィスビルへのニーズに的確に対応することで、今後も選ばれるオフィスを提供してまいります。
　なお、当連結会計年度における不動産取得額は107億円、売却額（売上）は232億円となりました。
いちご久喜物流センター いちご本郷三丁目ビル（セットアップ） ・ ホテル事業　当連結会計年度においては、宿泊需要の伸長により、当社ライフスタイルホテルブランド「THE KNOT」を中心に、保有するホテルのRevPAR（販売可能な客室１室あたりの売上）が増加いたしました。
また、当連結会計年度において新たに３物件を取得し、既存保有物件の賃料増加に加え、新規取得物件も収益に寄与いたしました。
これらにより、物件売却や休館に伴う賃料収入の減少影響を上回り、ストック収益は着実に成長しております。
新規に取得したホテルについては、リブランドを含む心築施策により価値向上が見込まれる物件を厳選しており、今後のさらなる収益向上に向けて取り組んでまいります。
　また、当連結会計年度においては、保有する２物件（宇都宮市、福岡市）について、「THE KNOT」へのリブランドを推進いたしました。
宇都宮市の「THE KNOT UTSUNOMIYA」は2026年１月に、福岡市の「THE KNOT FUKUOKA Tenjin」については2026年４月にグランドオープンし、新たな観光・宿泊需要の取り込みと文化発信の拠点として運営を開始いたしました。
両ホテルとも、当社100%子会社であるワンファイブホテルズ株式会社がオペレーターを担い、ホテルオーナーとオペレーターが一体となり、ハード・ソフト両面から保有物件の収益拡大を推進いたします。
THE KNOT UTSUNOMIYA　当社のホテル事業は、保有・運用・運営・DXを一貫して手掛ける体制を構築しております。
これにより、多面的な施策を通じてホテル価値の向上を図るとともに、複数の収益機会の創出を可能としております。
これらを当社ホテル事業の強みと位置付けております。
　なお、当連結会計年度におけるホテル取得額は215億円、売却額（売上）は67億円となりました。
・ いちごオーナーズ事業　当連結会計年度においては、都心を中心とした新築優良レジデンスを471億円取得しており、将来収益の源泉を着実に積み上げております。
取得にあたっては、デベロッパーとの強固なパートナーシップのもと、当社レジデンスブランド「GRAN PASEO」シリーズを展開し、高付加価値物件の創出に取り組んでおります。
多様な買主・入居者ニーズを踏まえたマーケティングを行い、競争力の高い物件の企画・開発を推進しております。
建設を外部委託することで、リスク・コストの低減を図りつつ、心築エンジニアリングチームによる高水準の品質管理を徹底し、高品質なレジデンスの創出を実現しております。
　売却については、当社100％子会社であるいちごリアルティマネジメント株式会社が組成した私募ファンドへ７物件の優良新築レジデンスを提供し、これにより売却額（売上）98億円を計上いたしました。
その他、国内機関投資家および事業会社への譲渡により、当連結会計年度におけるいちごオーナーズ事業の不動産売却額（売上）は378億円となりました。
GRAN PASEO 三宿Ⅱ ・ アセットマネジメント事業　いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーン、「いちご・レジデンス・トークン」および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。
　当連結会計年度は、いちごオフィスによる資産譲渡のほか、「いちご・レジデンス・トークン」第１号および私募ファンドにおいて、投資主・株主価値に資する資産譲渡（総額306億円）を実施し、譲渡成果報酬を計上いたしました。
また、いちごオーナーズの優良新築レジデンス７物件（総額98億円）を運用資産とする新たな私募ファンドを組成し、将来のストック収益源となる運用資産を積み上げるとともに、新規私募ファンド組成に伴う成果報酬を計上いたしました。
さらに、いちごホテルにおいて、宿泊需要の拡大を背景にベース運用報酬が大幅に向上しております。
　なお、スポンサーサポートとして、当社からいちごオフィスへ、心築による価値向上を施したオフィス（いちご船橋ビル）を譲渡しております。
・ クリーンエネルギー事業　当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所（発電出力188.2MW）に成長しております。
今後も太陽光発電所への投資を継続するとともに、電源の多様化と地域課題の解決を両立する「地域一体型バイオマス発電」の計画を推進しております。
これは、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策や地域経済の活性化に貢献する、地方自治体や地域と一体となった取り組みです。
さらに経年火力の廃止や設備更新により不足する電力の調整力を一部代替し、再生可能エネルギー導入拡大を支える重要なインフラとなる「系統用蓄電池事業」についても計画を推進しております。
いずれの取り組みも、世界的な環境課題の解決への対応という観点から、今後さらに社会的意義が高まるものと考えております。
「急激な環境変化に対応した成長戦略」・ 信頼性の高い財務基盤の確保　当社はリーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減に加え、包括的な金利ヘッジの実施による金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達など、幅広い財務施策を推進してまいりました。
これらの取り組みにより、収益および財務基盤の強化を着実に進めております。
金利上昇局面を見据え、当社では借入金の固定金利化を継続的に推進しており、当連結会計年度においては借入金の56％を固定金利化しております。
これにより、金利変動が業績に与える影響を低減しております。
　また、当社のESGへの取り組みや課題解決への貢献に対する高い評価を背景に、当社事業活動を支えるESGローンの活用を拡大しております。
当連結会計年度は、新たに224億円の資金をESGローンにより調達しております。
今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。
「株主還元」・ 機動的な自社株買い（９期連続）　当社は、長期VISION「いちご2030」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」をKPIとしております。
　このKPIに則り、当連結会計年度も９期連続となる自社株買いを実施し、総額98億円の自社株を取得するとともに、3,000万株の自己株式消却も実施いたしました。
　当社は、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。
取得株式総数 ※（発行済株式総数比率）平均取得株価取得価額総額2026年２月期24,354,000株（5.9％）403円98億円2025年２月期14,607,700株（3.3％）380円55億円2024年２月期13,687,000株（2.7％）348円48億円2023年２月期14,552,200株（2.9％）309円45億円2022年２月期4,363,500株（0.9％）343円15億円2021年２月期9,645,800株（1.9％）311円30億円2020年２月期7,081,200株（1.4％）424円30億円2019年２月期7,869,700株（1.6％）381円30億円2018年２月期8,436,500株（1.7％）355円30億円※ 発行済株式総数比率は、各期末発行済株式数（自己株式を含む）による比率を記載しております。
・ 配当政策（当期増配）　当社は盤石な安定収益基盤を背景に、各年度の１株当たり配当金（DPS）を、原則として前期比で維持または増配のみとし減配しない「累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）」を導入しております。
株主還元策の基準としては「配当性向」が一般的ですが、短期的な利益変動に左右されてしまうため、将来の配当水準は必ずしも明確ではありません。
当社は、「累進的配当政策」の導入により、株主様に対する長期的なコミットメントをお示ししております。
また、配当の安定性・透明性・成長性を重視し、「安心安定配当」により株主の皆さまからのご支援に報いるため、株主資本を基準とする安定性が高い「DOE配当政策」を導入しております。
　当連結会計年度の配当については、当初予想どおり、前期より１円増配となる11.5円（DOE 4.1%）とし、「累進的配当政策」および「DOE配当政策」を堅持すべく、2026年５月24日開催予定の定時株主総会の議案として付議しております。
　さらに、DOE目標については、2025年２月期に従来の「３％以上」から「４％以上」へ引き上げたことに続き、持続性と安定性の高い収益基盤の構築が着実に進展していることに加え、ストック収益が堅調に積み上がっていることから、2027年２月期より「５％以上」に引き上げることを決定いたしました。
これに伴い、2027年２月期の配当予想は１株当たり15.5円（当期比+35%）とし、大幅な増配を見込んでおります。
　引き続き、中長期的な株主価値のさらなる向上を推進してまいります。
・ 株主優待制度　当社は、2019シーズンよりＪリーグの「トップパートナー」に就任し、Ｊリーグとともに豊かさ溢れる地域社会に取り組むとともに、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンの株主・投資主様を対象とした「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度を導入してまいりました。
　2025シーズンも「トップパートナー」としてＪリーグから提供いただく試合チケットを株主・投資主様にお届けすることで、地域創生への貢献を目指すとともに、日頃よりご支援いただいている株主・投資主様への感謝をお伝えいたしました。
　当連結会計年度は、試合チケットに加え、当社が保有・運営する株式会社宮交シティがオーナーである「テゲバジャーロ宮崎」のＪ２昇格を記念したオリジナルグッズのプレゼントや、当社設立25周年・商号変更15周年を記念した「いちごポタジェおすすめセット」のプレゼント等、複数の特別優待を実施いたしました。
　なお、2026年６月末日をもってＪリーグの「トップパートナー」契約期間が満了となることに伴い、「いちごＪリーグ株主・投資主優待」は終了となります。
終了後、2026年内は当社農業事業で取り扱う農産物等のプレゼント企画（抽選）の実施を予定しております。
詳細につきましては、2026年４月14日付発表の「Ｊリーグトップパートナー契約期間満了のお知らせ」および「『いちごＪリーグ株主・投資主優待』終了および『いちごTHANKS!マンスリープレゼント』実施のお知らせ」をご参照ください。
「サステナブルインフラ企業としての取り組み」　当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としており、現存不動産に新たな価値を創造する「心築（しんちく）」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。
　当社は、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。
当社では、クリーンエネルギー事業で削減するCO2が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス、いちごホテルおよびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る「クライメート・ポジティブ」を実現しており、これを継続することをKPIとして設定しております。
　また、サステナブルな社会に向けた環境課題解決に関するKPIとして、企業に対して気候変動への対応と情報開示を求める世界的評価機関CDP（カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト）の「気候変動」および「ウォーター」プログラムにおける最高評価「Aリスト企業」への選定の維持・達成を掲げております。
当連結会計年度も、「気候変動」および「ウォーター」の２分野において、最高評価である「Aリスト企業」に選定され、KPIを達成しております（「気候変動」は３年連続、「ウォーター」は２年連続で選定）。
全世界約22,000社がCDPに参加するなか、この２分野での「Aリスト企業」選定は全世界約150社のみであり、当社の環境課題への取り組みは世界的に高い評価を受けております。
今後も２分野での「Aリスト企業」選定の維持に向け、環境課題に対して積極的かつ真摯に取り組んでまいります。
　さらに、当社は、事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」に加盟し、2024年８月に達成、2026年４月にRE100の認定を受けました。
RE100の目標および達成においては、当社と当社が運用する上場投資法人（いちごオフィス、いちごホテル）が保有する不動産にて消費する電力を含めて、100％再生可能エネルギーとすることとしております。
今後もこの状態を維持し、脱炭素社会実現に向け取り組んでまいります。
　加えて、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言に賛同し、気候変動に伴うリスクの認識と適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来の実現のために取り組んでおります。
　当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的イニシアティブ「国連グローバル・コンパクト」に署名しており、同イニシアティブが掲げる人権・労働・環境・腐敗防止に関わる10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもとで取り組みを継続しております。
　当社は引き続き、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。
　CDPの概要 　CDPは、環境課題に関心が高い世界の機関投資家を代表し、企業の環境への取り組みを評価し、開示を行う国際的な非営利団体です。
　評価は、ガバナンス、リスクマネジメント、事業戦略、目標と実績、エンゲージメント等、多岐の項目にわたる質問により行われ、リーダーシップレベル（A、A -）、マネジメントレベル（B、B -）、認識レベル（C、C -）、情報開示レベル（D、D -）の８段階で付与されます。
業績の詳細 当連結会計年度の業績は、売上高92,705百万円（前期比10.9％増）、営業利益20,449百万円（同25.4％増）、事業利益（注）28,047百万円（同12.8％増）、経常利益17,095百万円（同24.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益16,628百万円（同9.5％増）、キャッシュ純利益（注）18,442百万円（同4.9％減）となりました。
（注）事業利益＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産(*)売却損益(*) 心築およびホテルの資産：心築およびホテル事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等 キャッシュ純利益＝親会社株主に帰属する当期純利益＋減価償却費＋のれん償却費±評価損益等 当社は、当連結会計年度より、開示内容の明瞭化および一層の理解促進を図る観点から、「ALL-IN営業利益」から「事業利益」に改称いたしました。
指標の定義は変更しておりません。
この変更による数値に与える影響はありません。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
・アセットマネジメントいちごホテルをはじめとする堅調なベース運用報酬の増加、いちごオフィスにおける譲渡成果報酬および新規私募ファンド組成に伴う成果報酬が発生したこと等から、セグメント売上高は4,464百万円(前年同期比1.2％増)となりました。
一方で、事業の拡大や強化に向けた人財投資による販売費及び一般管理費の増加があったこと等により、セグメント利益（事業利益）は2,282百万円(同12.7％減)となりました。
・心築（しんちく）オフィス物件を中心とした賃料収入の増加や商業施設および物流施設の売却等により、セグメント売上高27,647百万円(前年同期比51.3％増)、セグメント利益（事業利益）は13,094百万円（同63.3％増）となりました。
・ホテル旺盛な宿泊需要により賃料収入等のストック収益が増加した一方、前年同期に計上した販売用不動産売却の反動減等により、セグメント売上高は15,255百万円(前年同期比3.9％減)、セグメント利益（事業利益）は7,224百万円(同21.2％減)となりました。
・いちごオーナーズ物件売却が順調に進んだことにより、セグメント売上高は39,735百万円(前年同期比0.7％増)、セグメント利益（事業利益）は3,765百万円(同13.0％増)となりました。
・クリーンエネルギー天候に恵まれ、ポートフォリオの分散により収益の安定化が図られた一方、メンテナンス費用等の増加が影響し、セグメント売上高は6,192百万円(前年同期比0.9％増)、セグメント利益（事業利益）は1,648百万円（同4.5％減)となりました。
② キャッシュ・フローの状況　当連結会計年度における現金及び現金同等物は42,019百万円となり、前連結会計年度末の42,576百万円と比較して557百万円の減少となりました。
各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。
・営業活動によるキャッシュ・フロー営業活動によるキャッシュ・フローは△21,859百万円（前年同期は△28,449百万円）となりました。
これは主に、税金等調整前当期純利益24,499百万円があった一方、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額32,910百万円、利息の支払額4,091百万円、法人税等の支払額8,377百万円があったことによるものです。
・投資活動によるキャッシュ・フロー投資活動によるキャッシュ・フローは14,726百万円（前年同期は5,358百万円）となりました。
これは主に、有形固定資産の売却による収入21,628百万円、貸付金の回収による収入5,315百万円、持分法適用関連会社株式の売却による収入2,289百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出10,180百万円、貸付けによる支出4,710百万円があったことによるものです。
・財務活動によるキャッシュ・フロー財務活動によるキャッシュ・フローは9,708百万円（前年同期は19,567百万円）となりました。
これは主に、長期借入れによる収入82,241百万円があった一方、長期借入金の返済による支出47,547百万円、非支配株主への払戻による支出11,101百万円、自己株式の取得による支出9,836百万円、配当金の支払額4,392百万円があったことによるものです。
③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社で行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、記載を省略しております。
b.受注実績当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c.販売実績　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称当連結会計年度（自　2025年３月１日　　至　2026年２月28日）　前年同期比（％）　アセットマネジメント（百万円）4,0411.7　心築（百万円）27,49751.7　ホテル（百万円）15,238△4.0　いちごオーナーズ（百万円）39,7350.7　クリーンエネルギー（百万円）6,1920.9合計（百万円）92,70510.9（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績および総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
相手先前連結会計年度（自　2024年３月１日　　至　2025年２月28日）当連結会計年度（自　2025年３月１日　　至　2026年２月28日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）合同会社ISTレジデンス４10,41412.5－－合同会社ISTレジデンス５11,60213.9－－合同会社KURENAI11,28213.5－－合同会社IRMレジデンス１合同会社IRMレジデンス２－－10,08510.9合同会社DLMAレジデンス－－19,10120.6３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は次のとおりであります。
　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定　当社の連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。
この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ４．会計方針に関する事項」に記載の通りであります。
この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。
　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載の通りであります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容（財政状態の分析）（資産）　資産合計は435,820百万円となり、前連結会計年度末と比較して29,105百万円増加（前期比7.2％増加）いたしました。
　いちごオーナーズやホテルの物件取得を進めたことにより販売用不動産が32,910百万円増加したことが主な要因であります。
（負債）　負債合計は319,066百万円となり、前連結会計年度末と比較して35,057百万円増加（前期比12.3％増加）いたしました。
　これは主に、不動産の取得等に伴う借入金の増加32,445百万円によるものであります。
（純資産）　純資産合計は116,754百万円となり、前連結会計年度末と比較して5,952百万円減少（前期比4.9％減少）いたしました。
　これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益16,628百万円の計上に対し、剰余金の配当4,473百万円、自己株式の取得9,836百万円、連結子会社における優先出資の償還等に伴う非支配株主持分の減少10,895百万円があったことによるものであります。
なお、自己資本比率は26.6％（前期比0.7ポイント減少）となりました。
（経営成績の分析）（売上高）　連結売上高は、心築やホテルに係るストック収益が増加したことに加え、いちごオーナーズにおける物件売却が引き続き順調に進んだことや、アセットマネジメントでの新規私募ファンド組成に伴う成果報酬の発生等により92,705百万円（前期比10.9％増）となりました。
　売上高の主な内訳は、不動産販売収入46,284百万円（心築8,405百万円、いちごオーナーズ37,878百万円）、不動産賃貸収入28,802百万円（心築12,180百万円、いちごオーナーズ1,857百万円、ホテル14,765百万円）不動産フィー収入3,970百万円、売電収入6,160百万円であります。
（営業利益）　営業利益は、事業拡大や強化に向けた人財投資による販売費及び一般管理費の増加があった一方、アセットマネジメントにおける新規私募ファンド組成に係る成果報酬やいちごオーナーズの物件売却等フロー収益の発生により20,449百万円（前期比25.4％増）となりました。
　なお、当期において、特別利益に計上した心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が大きく貢献し、事業利益は28,047百万円（前期比12.8％増）となりました。
（営業外損益）　営業外収益は、前期と比較してデリバティブ評価益が増加したことから、3,093百万円（前期比79.4％増）となりました。
　主な内訳は、デリバティブ評価益2,910百万円であります。
　なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引（デリバティブ取引）を行っております。
　営業外費用は、主に物件取得等に伴う借入金の拡大により支払利息が増加したため、6,447百万円（前期比51.0％増）となりました。
　主な内訳は、支払利息4,347百万円であります。
（特別損益）　特別利益は、9,418百万円（前期比6.5％増）となりました。
　主な内訳は、心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益7,756百万円、投資有価証券売却益1,259百万円であります。
　特別損失は、2,015百万円（前期比145.2％増）となりました。
　主な内訳は、投資有価証券評価損791百万円であります。
（親会社株主に帰属する当期純利益）　法人税等は7,655百万円、非支配株主に帰属する当期純利益は215百万円となりました。
　これらの結果、親会社株主に帰属する当期純利益は16,628百万円（前期比9.5％増）となりました。
なお、キャッシュ純利益はデリバティブ評価益の計上に加え、法人税等調整額の計上により、18,442百万円（前期比4.9％減）となりました。
(3）資金の源泉および流動性についての分析　「第２ 事業の状況　４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
(4）資金需要及び財務政策　当社の事業活動における資金需要の主なものは、不動産の取得およびクリーンエネルギー発電設備の建設に係る資金であります。
　資金調達の状況につきましては、安定した財務体制を構築すべく、借入期間の長期化、無担保借入の推進および資金調達手法の多様化に積極的に努めてまいりました。
　当期においては、2025年３月31日に株式会社みずほ銀行（以下「みずほ銀行」）と「Mizuho Eco Finance」による限度枠100億円の借入枠の契約を締結いたしました。
さらに、2026年２月13日にはみずほ銀行と「サステナビリティ・リンク・ローン」による限度枠100億円の借入契約を締結いたしました。
　サステナビリティ・リンク・ローンは、借り手のESG戦略に基づき設定したサステナビリティ目標の達成状況に応じて、金利等の借入条件が連動する融資手法であり、目標達成に向けたインセンティブを通じて、持続可能な経済活動および成長の促進を図るものです。
　当社の取り組みは、サステナブルな社会形成の促進と当社財務基盤のさらなる強化に資するものと考えております。
　その結果、当連結会計年度末において、コーポレート有利子負債の残高は254,076百万円（前期比17.3％増）、ノンリコースローンの残高は43,153百万円（前期比5.1％減）となり、当該残高に係る平均期中調達金利（金利上昇リスクの低減に向けた金利スワップ取引および金利キャップ取引による金利固定化後の利率）は、それぞれ1.43％（前期比0.16ポイント上昇）、1.65％（前期比0.24ポイント上昇）となりました。
当連結会計年度末のコーポレート有利子負債残高における長期借入比率は87.1％（前期比6.4ポイント減少）、そのうち、残存期間5年超の残高は149,335百万円、コーポレート有利子負債全体の平均借入期間は8.9年、平均借入残存期間は5.9年となりました。
　また、コーポレート有利子負債残高における無担保借入の割合は26.3％（前期比1.9ポイント上昇）となりました。
(5）経営上の目標の達成状況について■ 取組み期間2030年２月期まで ■ 資本生産性およびキャッシュ創出力① 自己資本利益率（ROE）　・キャッシュROE ： 18%以上　・ROE　： 15%以上　　※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本　　(*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等 　2026年２月期におけるROEは14.6％、キャッシュROEは16.2％になりました。
資本生産性の向上により当社の将来ROEを向上させ、長期にわたる資本生産性の高い収益構造の確立を図るとともに、株主価値の根幹である１株当たり当期純利益（EPS）の成長を図ってまいります。
② エコノミック営業キャッシュフロー　・当期純利益超過の維持　　※ エコノミック営業キャッシュフロー営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後） 　当社は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益を大幅に超過する状態を維持しております。
2026年２月期は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益の1.1倍になっております。
■ 安定収益① ストック収益比率　・60%以上（2030年２月期） ② ストック収益固定費カバー率　・200%以上　　※ ストック収益：賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等　　※ 固定費：固定販売費及び一般管理費、支払利息 　当社は、ストック収益比率の向上と同時に、フロー収益に関しても心築資産の売却損益中心の収益構造を分散化しております。
これにより不動産市況の景気循環に左右されにくく、安定性の高い収益構造の構築を実現してまいります。
　2026年２月期は、ストック収益の過去最高益を更新し、ストック収益比率は57.8％、ストック収益固定費カバー率は195.1％となりました。
■ 株主還元策① 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）　・2017年２月期より導入した「累進的配当政策」の維持 ② DOE（株主資本配当率）　・５%以上（2027年２月期より、従前の「４％以上」から引き上げ） ③ 機動的な自社株買い　・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施 　当社の株主還元策に基づき、2026年２月期の配当を前期から9.5％増配の１株当たり11.5円で当社取締役会にて方針を決議し、2026年５月24日開催予定の当社定時株主総会にて提案しております。
なお、2026年２月期におけるDOEは、4.1％となりました。
　また、2026年２月期の自社株買いにおいては、総額150億円の自社株買いを決定し、期末までに98億円の取得を完了しております。
また、30百万株の自己株式の消却も実施しております。
　当社は、2018年２月より９期連続で継続的に自社株買いを実施しており、今後もこの強化した株主還元策のもと、株主価値の最大化を目指してまいります。
■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決① いちごのクライメート・ポジティブ　　当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーン（9282）がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス（8975）、いちごホテル（3463）およびいちごグリーン）が排出するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る、クライメート・ポジティブの維持 ② RE100　　2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに ③ CDP リーダーシップレベル　　気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持　　ウォータープログラム「Aリスト」企業の達成 　当社では、2026年２月期において、当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーンがクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人が排出するCO2量（Scope１・Scope２）を約９倍上回っております。
　また、グループ全体の事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーへ切り替えており、2026年４月に「RE100」の認証を取得いたしました。
　さらに、企業の環境課題への対策とその情報開示を促す国際的な非営利団体である「CDP」より、気候変動およびウォータープログラムにおいて最高評価であるAリスト企業に選定されました。
これらにより、当社が掲げる環境課題解決における経営目標は、すべて達成しております。
研究開発活動 ６【研究開発活動】
当社グループは、新規事業の創出として、次世代に向けたグリーンビジネス、持続可能な環境ソリューションの提供として、事業活動を通じた社会貢献という目標の実現のため、様々な分野にて活用が期待されている植物性シリカSiO2（二酸化ケイ素）の生成、応用、提供による収益化を目指した研究開発を進めております。
なお、研究開発費については、全て心築セグメントに係る費用であり、当連結会計年度の研究開発費の総額は37百万円であります。
設備投資等の概要 １【設備投資等の概要】
当連結会計年度におけるクリーンエネルギー事業の稼働中および建設中のクリーンエネルギー発電所等の有形固定資産の増加額は393百万円であります。
主要な設備の状況 ２【主要な設備の状況】
当社における主要な設備の状況は次のとおりです。
(1）提出会社2026年２月28日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）建物及び構築物土地（面積㎡）その他合計松戸南部市場（千葉県松戸市）アセットマネジメント・心築卸売市場1802,099(47,721.40)02,2798（3)（注）１．帳簿価額には、建設仮勘定の金額を含んでおりません。
２．帳簿価額のうち「その他」は工具、器具及び備品です。
３．従業員数の（　）は、臨時雇用者数を外書しております。
４．上記設備は子会社であるいちごマルシェ株式会社が使用しており、従業員数についてはいちごマルシェ株式会社の従業員数を記載しております。
上記の他、主要な賃借している設備として、以下のものがあります。
2026年２月28日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容賃借面積（㎡）年間賃借料（百万円）従業員数（人）本店（東京都千代田区）全社事務所（賃借）2,352.61136116（6)（注）１．従業員数の（　）は、臨時雇用者数を外書しております。
(2）国内子会社2026年２月28日現在 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）建物及び構築物土地（面積㎡）クリーンエネルギー発電設備その他合計いちご昭和村生越ECO発電所合同会社 他クリーンエネルギー発電所施設(群馬県利根郡昭和村 他)クリーンエネルギークリーンエネルギー発電設備－961(814,232.03)25,611－26,572－(－)株式会社宮交シティ宮交シティ(宮崎県宮崎市)アセットマネジメント・心築ショッピングセンター6911,087(14,675.25)－901,86948(55)（注）１．帳簿価額には、建設仮勘定の金額を含んでおりません。
２．帳簿価額のうち「その他」は機械及び装置、工具、器具及び備品です。
３．従業員数の（　）は、臨時雇用者数を外書しております。
設備の新設、除却等の計画 ３【設備の新設、除却等の計画】
特記すべき重要な事項はありません。
研究開発費、研究開発活動37,000,000
設備投資額、設備投資等の概要393,000,000

Employees

平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況44
平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況7
平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況11,651,000
管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標0

Investment

株式の保有状況 （５）【株式の保有状況】
① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、純投資目的とは専ら株式の価値変動や株式に係る配当によって利益を受けることを目的とする場合と考えております。
一方、純投資目的以外とは当社の顧客及び取引先等との安定的・長期的な取引関係の維持・強化や当社の中長期的な企業価値向上に資する場合と考えております。
② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、長期VISON「いちご2030」に沿い「サステナブルインフラ企業」として将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて、さらなる事業優位性を図る観点から、当社の中長期的な企業価値向上に資すると判断される場合に限り、株式の政策保有を行っております。
個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容につきましては、継続的に保有先企業の経営陣とのディスカッションや取締役会や経営会議等への参画により事業シナジーの追求、経営上の課題のモニタリングを行うとともに、保有先企業の財政状態、経営成績、キャッシュ・フローの状況についてのモニタリングを実施しております。
当社は、これらのモニタリング状況を踏まえて、株式の取得に際し決定の判断の根拠となる、保有先企業の事業計画に基づく純資産額と株価推移との乖離状況や、当社との事業シナジーの効果からリターンとリスクを踏まえて保有の合理性・必要性を検討し、政策保有の継続の可否について定期的に検討を行っております。
ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式6136非上場株式以外の株式318,714 （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額（百万円）株式数の増加の理由非上場株式12株式譲受のため非上場株式以外の株式－－－ （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の減少に係る売却価額の合計額（百万円）非上場株式－－非上場株式以外の株式－－ ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）又は投資口数（口）株式数（株）又は投資口数（口）貸借対照表計上額（百万円）貸借対照表計上額（百万円）いちごホテルリート投資法人29,42029,420当社は、当該投資法人のスポンサーとして、投資主との利害を共有し、当該投資法人の持続的な成長及び投資主価値の向上を支援することを主たる目的として、当該投資口を保有しております。
当事業年度においては、当該投資口に係る分配金収入421百万円を受領しております。
また、当該投資法人の資産運用等を通じた収益も当社の事業に寄与しており、当該投資法人は当社の事業基盤の一部を構成しております。
なお、スポンサーとしての信用補完、投資主との利害共有、及び当該投資法人の成長支援による中長期的な事業機会の維持・拡大効果については、投資口の保有に直接対応する効果として厳密に区分して定量化することは困難でありますが、投資法人の財務状況、分配金利回り、投資口価格の状況等のリスク・リターン指標に加え、スポンサー関係や中長期的な事業戦略等の定性要素も踏まえ、保有の合理性を総合的に検証しております。
無3,5983,559いちごオフィスリート投資法人149,208149,208当社は、当該投資法人のスポンサーとして、投資主との利害を共有し、当該投資法人の持続的な成長及び投資主価値の向上を支援することを主たる目的として、当該投資口を保有しております。
当事業年度においては、当該投資口に係る分配金収入901百万円を受領しております。
また、当該投資法人の資産運用等を通じた収益も当社の事業に寄与しており、当該投資法人は当社の事業基盤の一部を構成しております。
なお、スポンサーとしての信用補完、投資主との利害共有、及び当該投資法人の成長支援による中長期的な事業機会の維持・拡大効果については、投資口の保有に直接対応する効果として厳密に区分して定量化することは困難でありますが、投資法人の財務状況、分配金利回り、投資口価格の状況等のリスク・リターン指標に加え、スポンサー関係や中長期的な事業戦略等の定性要素も踏まえ、保有の合理性を総合的に検証しております。
無14,75612,264 銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）又は投資口数（口）株式数（株）又は投資口数（口）貸借対照表計上額（百万円）貸借対照表計上額（百万円）いちごグリーンインフラ投資法人6,0006,000当社は、当該投資法人のスポンサーとして、投資主との利害を共有し、当該投資法人の持続的な成長及び投資主価値の向上を支援することを主たる目的として、当該投資口を保有しております。
当事業年度においては、当該投資口に係る分配金収入９百万円を受領しております。
また、当該投資法人の資産運用等を通じた収益も当社の事業に寄与しており、当該投資法人は当社の事業基盤の一部を構成しております。
なお、スポンサーとしての信用補完、投資主との利害共有、及び当該投資法人の成長支援による中長期的な事業機会の維持・拡大効果については、投資口の保有に直接対応する効果として厳密に区分して定量化することは困難でありますが、投資法人の財務状況、分配金利回り、投資口価格の状況等のリスク・リターン指標に加え、スポンサー関係や中長期的な事業戦略等の定性要素も踏まえ、保有の合理性を総合的に検証しております。
無359259 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式　該当事項はありません。
株式数が増加した銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社1
銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社6
貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社136,000,000
銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社3
貸借対照表計上額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社18,714,000,000
株式数の増加に係る取得価額の合計額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社2,000,000
株式数、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社6,000
貸借対照表計上額、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社359,000,000
株式数が増加した理由、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社株式譲受のため
銘柄、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社いちごグリーンインフラ投資法人
保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社当社は、当該投資法人のスポンサーとして、投資主との利害を共有し、当該投資法人の持続的な成長及び投資主価値の向上を支援することを主たる目的として、当該投資口を保有しております。
当事業年度においては、当該投資口に係る分配金収入９百万円を受領しております。
また、当該投資法人の資産運用等を通じた収益も当社の事業に寄与しており、当該投資法人は当社の事業基盤の一部を構成しております。
なお、スポンサーとしての信用補完、投資主との利害共有、及び当該投資法人の成長支援による中長期的な事業機会の維持・拡大効果については、投資口の保有に直接対応する効果として厳密に区分して定量化することは困難でありますが、投資法人の財務状況、分配金利回り、投資口価格の状況等のリスク・リターン指標に加え、スポンサー関係や中長期的な事業戦略等の定性要素も踏まえ、保有の合理性を総合的に検証しております。
当該株式の発行者による提出会社の株式の保有の有無、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社無

Shareholders

大株主の状況 (6)【大株主の状況】
2026年２月28日現在
氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合(％)
いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド（常任代理人　香港上海銀行東京支店セキュリティーズ・サービシズ・オペレーションズ）1 NORTH BRIDGE ROAD, 06-08 HIGH STREET CENTRE, SINGAPORE 179094（東京都中央区日本橋3丁目11-１）225,108,20055.99
モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社東京都千代田区大手町1丁目9番7号大手町フィナンシャルシテイサウスタワー18,416,4174.58
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）東京都港区赤坂1丁目8番1号赤坂インターシティAIR18,147,3004.51
株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海1丁目8-1217,946,6004.46
JP JPMSE LUX RE MACQUARIE BANK LTD LONDON EQ CO（常任代理人　株式会社三菱UFJ銀行）LEVEL 6，50 MARTIN PLACE，SYDNEY，AUSTRALIA，2000（東京都千代田区丸の内1丁目4番5号）17,826,9004.43
上田八木短資株式会社大阪府大阪市中央区高麗橋2丁目4-26,179,6001.54
THE NOMURA TRUST AND BANKING CO., LTD. AS THE TRUSTEE OF REPURCHASE AGREEMENT MOTHER FUND（常任代理人　シティバンク、エヌ・エイ東京支店カストディ業務部）2-2-2 OTEMACHI, CHIYODA-KU, TOKYO, JAPAN（東京都新宿区新宿6丁目27番30号）5,237,1001.30
HSBC BANK PLC A/C M AND G(ACS) VALUE PARTNERS CHINA EQUITY FUND（常任代理人　香港上海銀行東京支店セキュリティーズ・サービシズ・オペレーションズ）8 CANADA SQUARE，LONDON E14 5HQ（東京都中央区日本橋3丁目11-1）4,836,2001.20
HOST-PLUS PTY LTD-HOSTPLUS POOLED SUPERANNUATION TRUST-PARADICE GLOBAL SMALL CAPS（常任代理人　シティバンク、エヌ・エイ東京支店カストディ業務部）LEVEL 9,114 WILLIAM STREET, MELBOURNE VICTORIA 3000（東京都新宿区新宿6丁目27番30号）4,519,8301.12
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505038（常任代理人　株式会社みずほ銀行決済営業部）HAMGATAN 12，S-10371 STOCKHOLM SWEDEN（東京都港区港南2丁目15-1 品川インターシティA棟）4,500,0001.12計－322,718,14780.27（注）上記のほか、自己株式が13,943,725株あります。
株主数－金融機関11
株主数－金融商品取引業者25
株主数－外国法人等－個人56
株主数－外国法人等－個人以外168
株主数－個人その他23,555
株主数－その他の法人84
株主数－計23,899
氏名又は名称、大株主の状況STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505038（常任代理人　株式会社みずほ銀行決済営業部）
株主総利回り1
株主総会決議による取得の状況 （1）【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 （3）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
該当事項はありません。

Shareholders2

自己株式の取得-9,836,000,000
自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー-9,836,000,000
発行済株式及び自己株式に関する注記 １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式　（注）１445,665,118328,49430,000,000415,993,612合計445,665,118328,49430,000,000415,993,612自己株式 普通株式　（注）２19,589,71124,354,01430,000,00013,943,725合計19,589,71124,354,01430,000,00013,943,725（注）１．発行済株式の増減の内訳　ストック・オプションの行使による増加　　　　　　　　 328,494株　自己株式の消却による減少　　　　　　　　　　　　　　30,000,000株２．自己株式の増減の内訳　自己株式の取得による増加　　　　　　　　　　　　　　24,354,014株　自己株式の消却による減少　　　　　　　　　　　　　　30,000,000株

Audit

監査法人１、連結太陽有限責任監査法人
独立監査人の報告書、連結 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2026年５月20日いちご株式会社 取締役会　御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士柴 谷　哲 朗 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士西 村　健 太 ＜連結財務諸表監査＞監査意見　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているいちご株式会社の2025年３月１日から2026年２月28日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、いちご株式会社及び連結子会社の2026年２月28日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応　（重要な会計上の見積り)（収益不動産に係る評価）に記載されているとおり、会社は、主として、オフィス、ホテル、レジデンス、商業施設等の収益不動産に投資を行っており、当連結会計年度末において、販売目的で保有する収益不動産（176,904百万円）を販売用不動産として計上するとともに、中長期的な運用を前提として保有する収益不動産（136,768百万円）を有形固定資産に計上している。
　販売用不動産として保有する収益不動産については、正味売却価額が不動産帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表計上額とし、その差額は販売用不動産評価損として売上原価に計上している。
また、有形固定資産として保有する収益不動産については、減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上している。
収益不動産に係る減損損失を計上する際の回収可能価額について、会社は、正味売却価額を用いている。
　会社は、収益還元法の一種である直接還元法に基づき会社内で算定した評価額（以下、「社内評価額」という。
）と外部の不動産鑑定士を利用して算定した不動産鑑定評価額のいずれか低い方を正味売却価額として採用している。
　いずれの評価額においても、算定方法には収益還元法が用いられており、対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測と還元利回りが主要な計算要素となっている。
　対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測は、対象不動産が所在する地域の賃料相場、対象不動産の稼働率等による影響を受ける。
また、還元利回りについては、金利の変動、地域別・物件タイプ別の地価や不動産市況、個々の不動産の築年数、グレード、権利関係、遵法性等の個別要因等による影響を受ける。
また、会社は、還元利回りの基礎に外部公表データを用いるとともに、社内評価額の算定に用いた地域別・物件タイプ別の還元利回りに関して外部の不動産評価の専門家から意見書の入手を行うことによって、見積りの不確実性への対処を行っている。
　収益不動産の正味売却価額の見積りには、影響を及ぼす要因が数多く存在するため見積りの不確実性が高く、経営者の主観が介在する余地があること、及び会社が保有する収益不動産の金額は重要であり、潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
　当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性を検討するため、会社が構築した正味売却価額の評価に係る内部統制の整備及び運用状況を評価するとともに、以下の監査手続を実施した。
(1)正味売却価額の評価に影響を及ぼす事象に関する検討・取締役会等各種会議体の議事録や稟議書の閲覧を行うとともに、不動産市況や個々の不動産の運用状況について経営者及び運用責任者への質問を実施し、把握された事象が正味売却価額の評価において考慮されているかどうかを検討した。
・関連する参照可能な外部公表データを閲覧し、把握された事象が正味売却価額の算定において考慮されているかどうかを検討した。
・過去における正味売却価額の評価と売却実績価額を比較し、見積りの不確実性を評価した。

(2)社内評価額の妥当性に関する検討・採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を評価した。
・会社が利用する外部の不動産評価の専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、当該不動産評価の専門家が作成した還元利回りに関する意見書を閲覧し、地域別・物件タイプ別の還元利回りの設定に影響を及ぼす事象がないかどうかを検討した。
・地域別・物件タイプ別の還元利回りについて、過年度からの趨勢分析及び参照可能な外部公表データとの比較を実施するとともに、当監査法人が利用する不動産評価の専門家を利用し、その適切性を評価した。
・一定の基準により抽出した不動産に係る社内評価額の妥当性について、以下の監査手続を実施した。
・純収益の予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。
・個々の不動産に適用されている還元利回りについて、他の監査手続の過程で入手した当該不動産に関する情報との整合性を検討した。
(3)不動産鑑定評価額の妥当性に関する検討・不動産鑑定を行う専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等及び個々の不動産の特性や状況を踏まえ、その適切性を検討した。
・一定の基準により抽出した不動産に係る不動産鑑定評価額について、以下の監査手続を実施した。
・純収益又は将来キャッシュ・フローの予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。
・採用されている還元利回りについて、参照可能な外部公表データ等と比較した。
(4)正味売却価額の決定に関する検討・会社が定めた基準に基づき、適切な正味売却価額が採用されているかどうかを検討するため、不動産ごとに社内評価額と不動産鑑定評価額を比較した。
その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
連結財務諸表に対する経営者及び監査委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。
連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
・ 連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、連結財務諸表の監査を計画し実施する。
監査人は、連結財務諸表の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、いちご株式会社の2026年２月28日現在の内部統制報告書について監査を行った。
当監査法人は、いちご株式会社が2026年２月28日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。
財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
内部統制報告書に対する経営者及び監査委員会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
監査委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。
内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。
・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、内部統制の監査を計画し実施する。
監査人は、内部統制報告書の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】
に記載されている。
利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上 　（注）１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。
　　　　２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、連結 監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応　（重要な会計上の見積り)（収益不動産に係る評価）に記載されているとおり、会社は、主として、オフィス、ホテル、レジデンス、商業施設等の収益不動産に投資を行っており、当連結会計年度末において、販売目的で保有する収益不動産（176,904百万円）を販売用不動産として計上するとともに、中長期的な運用を前提として保有する収益不動産（136,768百万円）を有形固定資産に計上している。
　販売用不動産として保有する収益不動産については、正味売却価額が不動産帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表計上額とし、その差額は販売用不動産評価損として売上原価に計上している。
また、有形固定資産として保有する収益不動産については、減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上している。
収益不動産に係る減損損失を計上する際の回収可能価額について、会社は、正味売却価額を用いている。
　会社は、収益還元法の一種である直接還元法に基づき会社内で算定した評価額（以下、「社内評価額」という。
）と外部の不動産鑑定士を利用して算定した不動産鑑定評価額のいずれか低い方を正味売却価額として採用している。
　いずれの評価額においても、算定方法には収益還元法が用いられており、対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測と還元利回りが主要な計算要素となっている。
　対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測は、対象不動産が所在する地域の賃料相場、対象不動産の稼働率等による影響を受ける。
また、還元利回りについては、金利の変動、地域別・物件タイプ別の地価や不動産市況、個々の不動産の築年数、グレード、権利関係、遵法性等の個別要因等による影響を受ける。
また、会社は、還元利回りの基礎に外部公表データを用いるとともに、社内評価額の算定に用いた地域別・物件タイプ別の還元利回りに関して外部の不動産評価の専門家から意見書の入手を行うことによって、見積りの不確実性への対処を行っている。
　収益不動産の正味売却価額の見積りには、影響を及ぼす要因が数多く存在するため見積りの不確実性が高く、経営者の主観が介在する余地があること、及び会社が保有する収益不動産の金額は重要であり、潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
　当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性を検討するため、会社が構築した正味売却価額の評価に係る内部統制の整備及び運用状況を評価するとともに、以下の監査手続を実施した。
(1)正味売却価額の評価に影響を及ぼす事象に関する検討・取締役会等各種会議体の議事録や稟議書の閲覧を行うとともに、不動産市況や個々の不動産の運用状況について経営者及び運用責任者への質問を実施し、把握された事象が正味売却価額の評価において考慮されているかどうかを検討した。
・関連する参照可能な外部公表データを閲覧し、把握された事象が正味売却価額の算定において考慮されているかどうかを検討した。
・過去における正味売却価額の評価と売却実績価額を比較し、見積りの不確実性を評価した。

(2)社内評価額の妥当性に関する検討・採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を評価した。
・会社が利用する外部の不動産評価の専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、当該不動産評価の専門家が作成した還元利回りに関する意見書を閲覧し、地域別・物件タイプ別の還元利回りの設定に影響を及ぼす事象がないかどうかを検討した。
・地域別・物件タイプ別の還元利回りについて、過年度からの趨勢分析及び参照可能な外部公表データとの比較を実施するとともに、当監査法人が利用する不動産評価の専門家を利用し、その適切性を評価した。
・一定の基準により抽出した不動産に係る社内評価額の妥当性について、以下の監査手続を実施した。
・純収益の予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。
・個々の不動産に適用されている還元利回りについて、他の監査手続の過程で入手した当該不動産に関する情報との整合性を検討した。
(3)不動産鑑定評価額の妥当性に関する検討・不動産鑑定を行う専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等及び個々の不動産の特性や状況を踏まえ、その適切性を検討した。
・一定の基準により抽出した不動産に係る不動産鑑定評価額について、以下の監査手続を実施した。
・純収益又は将来キャッシュ・フローの予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。
・採用されている還元利回りについて、参照可能な外部公表データ等と比較した。
(4)正味売却価額の決定に関する検討・会社が定めた基準に基づき、適切な正味売却価額が採用されているかどうかを検討するため、不動産ごとに社内評価額と不動産鑑定評価額を比較した。
全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、連結収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性
内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 　（重要な会計上の見積り)（収益不動産に係る評価）に記載されているとおり、会社は、主として、オフィス、ホテル、レジデンス、商業施設等の収益不動産に投資を行っており、当連結会計年度末において、販売目的で保有する収益不動産（176,904百万円）を販売用不動産として計上するとともに、中長期的な運用を前提として保有する収益不動産（136,768百万円）を有形固定資産に計上している。
　販売用不動産として保有する収益不動産については、正味売却価額が不動産帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表計上額とし、その差額は販売用不動産評価損として売上原価に計上している。
また、有形固定資産として保有する収益不動産については、減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上している。
収益不動産に係る減損損失を計上する際の回収可能価額について、会社は、正味売却価額を用いている。
　会社は、収益還元法の一種である直接還元法に基づき会社内で算定した評価額（以下、「社内評価額」という。
）と外部の不動産鑑定士を利用して算定した不動産鑑定評価額のいずれか低い方を正味売却価額として採用している。
　いずれの評価額においても、算定方法には収益還元法が用いられており、対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測と還元利回りが主要な計算要素となっている。
　対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測は、対象不動産が所在する地域の賃料相場、対象不動産の稼働率等による影響を受ける。
また、還元利回りについては、金利の変動、地域別・物件タイプ別の地価や不動産市況、個々の不動産の築年数、グレード、権利関係、遵法性等の個別要因等による影響を受ける。
また、会社は、還元利回りの基礎に外部公表データを用いるとともに、社内評価額の算定に用いた地域別・物件タイプ別の還元利回りに関して外部の不動産評価の専門家から意見書の入手を行うことによって、見積りの不確実性への対処を行っている。
　収益不動産の正味売却価額の見積りには、影響を及ぼす要因が数多く存在するため見積りの不確実性が高く、経営者の主観が介在する余地があること、及び会社が保有する収益不動産の金額は重要であり、潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結（重要な会計上の見積り)（収益不動産に係る評価）
監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 　当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性を検討するため、会社が構築した正味売却価額の評価に係る内部統制の整備及び運用状況を評価するとともに、以下の監査手続を実施した。
(1)正味売却価額の評価に影響を及ぼす事象に関する検討・取締役会等各種会議体の議事録や稟議書の閲覧を行うとともに、不動産市況や個々の不動産の運用状況について経営者及び運用責任者への質問を実施し、把握された事象が正味売却価額の評価において考慮されているかどうかを検討した。
・関連する参照可能な外部公表データを閲覧し、把握された事象が正味売却価額の算定において考慮されているかどうかを検討した。
・過去における正味売却価額の評価と売却実績価額を比較し、見積りの不確実性を評価した。

(2)社内評価額の妥当性に関する検討・採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を評価した。
・会社が利用する外部の不動産評価の専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、当該不動産評価の専門家が作成した還元利回りに関する意見書を閲覧し、地域別・物件タイプ別の還元利回りの設定に影響を及ぼす事象がないかどうかを検討した。
・地域別・物件タイプ別の還元利回りについて、過年度からの趨勢分析及び参照可能な外部公表データとの比較を実施するとともに、当監査法人が利用する不動産評価の専門家を利用し、その適切性を評価した。
・一定の基準により抽出した不動産に係る社内評価額の妥当性について、以下の監査手続を実施した。
・純収益の予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。
・個々の不動産に適用されている還元利回りについて、他の監査手続の過程で入手した当該不動産に関する情報との整合性を検討した。
(3)不動産鑑定評価額の妥当性に関する検討・不動産鑑定を行う専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等及び個々の不動産の特性や状況を踏まえ、その適切性を検討した。
・一定の基準により抽出した不動産に係る不動産鑑定評価額について、以下の監査手続を実施した。
・純収益又は将来キャッシュ・フローの予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。
・採用されている還元利回りについて、参照可能な外部公表データ等と比較した。
(4)正味売却価額の決定に関する検討・会社が定めた基準に基づき、適切な正味売却価額が採用されているかどうかを検討するため、不動産ごとに社内評価額と不動産鑑定評価額を比較した。
その他の記載内容、連結 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、連結 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】
に記載されている。

Audit1

監査法人１、個別太陽有限責任監査法人
独立監査人の報告書、個別 独立監査人の監査報告書 2026年５月20日いちご株式会社 取締役会　御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士柴 谷　哲 朗 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士西 村　健 太 ＜財務諸表監査＞監査意見　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているいちご株式会社の2025年３月１日から2026年２月28日までの第26期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
　当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、いちご株式会社の2026年２月28日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性　連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性)と同一内容であるため、記載を省略している。
その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者及び監査委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、監査委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜報酬関連情報＞　報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。
利害関係　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上 　（注）１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性　連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性)と同一内容であるため、記載を省略している。
全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、個別収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性
連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 　連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性)と同一内容であるため、記載を省略している。