財務諸表
CoverPage
| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2026-03-23 |
| 英訳名、表紙 | JINUSHI Co., Ltd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 西羅 弘文 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都千代田区丸の内一丁目５番１号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03（6895）0070（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月事項2000年４月商業施設の企画、開発、運営及び管理事業を主な目的として、大阪市中央区西心斎橋に日本商業開発株式会社（現 地主株式会社）を設立 商業施設の企画・開発及び運営・管理業務開始2001年１月東京事務所（現本社）を開設2001年10月宅地建物取引業免許取得（大阪府知事（1）第48728号）2003年11月金融機関より不動産物件をバルクで購入し開発・再生業務開始2004年９月アレンジャー、アセットマネジメントとして不動産流動化業務開始 駐車場施設に係るサブリース業務開始2005年５月不動産投資業務開始2006年11月宅地建物取引業免許取得（国土交通大臣（1）第7373号）2007年１月名古屋事務所（現名古屋支店）を開設2007年２月信託受益権販売業登録（近畿財務局長（売信）第104号）（現第二種金融商品取引業（近畿財務局長（金商）第184号））2007年11月名古屋証券取引所（以下、「名証」という。 ）セントレックスに株式を上場2008年１月2008年９月2010年８月2012年３月2013年４月2014年10月 2014年12月 2015年11月2016年４月2016年５月2016年９月 2016年11月 2017年１月2017年３月2018年５月2018年７月2019年11月 2019年12月 2020年12月2022年１月2022年４月 2022年12月2023年７月2023年10月 2024年３月株式会社長谷工コーポレーションと共同出資により新日本商業開発株式会社を設立本社を大阪市中央区今橋四丁目１番１号に移転一級建築士事務所登録（東京都知事 第56464号）JINUSHIファンド（注）に係る業務を開始株式の上場市場を名証セントレックスから名証第二部に変更当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの４社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結、2015年２月より本基本協定書に基づいてJINUSHIビジネス（注）によるケネディクス商業リート投資法人への不動産金融商品の売却を開始東京証券取引所市場第一部（以下、「東証一部」という。 ）に上場、及び名古屋証券取引所市場第一部（以下、「名証一部」という。 ）に指定ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の株式（議決権所有割合30.57％）を取得し、持分法適用関連会社化地主アセットマネジメント株式会社（以下、「地主ＡＭ」という。 ）（現 連結子会社）を設立ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の自己株式の取得に伴う同社の連結子会社化地主ＡＭにおいて取引一任代理等の認可及び金融商品取引業（投資運用業）（関東財務局長（金商）第2951号）登録、底地特化型私募リート 地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。 ）を設立当社と「地主リート」及び地主ＡＭの３社間で「スポンサーサポート契約」を締結、2017年１月より本契約に基づいて「地主リート」へ販売用不動産の売却を開始地主ＡＭによる「地主リート」の運用開始新日本商業開発株式会社を解散JINUSHI USA INC.（現 連結子会社）を設立地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（現 連結子会社）を設立当社と地主ＡＭ及び三井住友ファイナンス＆リース株式会社の連結子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結当社と地主ＡＭ及びみずほリース株式会社の連結子会社であるエムエル・エステート株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結決算期を３月31日から12月31日に変更地主株式会社へ商号変更東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東証一部からプライム市場（以下、「東証プライム市場」という。 ）に移行、及び名証の市場区分の見直しにより、名証一部からプレミア市場（以下、「名証プレミア市場」という。 ）に移行九州支店を開設本社を東京に移転一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」開始ポーター賞を受賞名証プレミア市場における当社株式を上場廃止。 東証プライム市場に一本化 (注)「JINUSHIファンド」とは、年金基金等の運用資金に対して、JINUSHIビジネスを通じ、長期にわたる安全で安定的な投資機会を提供することにより運用の安定性に貢献することを目的とした土地を投資対象とする不動産私募ファンドです。 また、「JINUSHIビジネス」とは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループ（当社、子会社12社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。 なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一です。 不動産投資事業土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。 不動産賃貸事業当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。 資産運用事業地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。 (1) 不動産投資事業当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。 当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地権設定契約をテナントと締結いたします。 この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ、事業会社、一般投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。 (2) 不動産賃貸事業① 長期賃貸事業当社グループが開発した不動産金融商品を、自ら保有し賃貸収益を得ております。 ② サブリース事業当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。 ③ 不動産特定共同事業不動産特定共同事業を活用し、一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。 (3) 資産運用事業地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金又は出資金主要な事業の内容（注）１当社の議決権比率又は出資比率（％） (注)３関係内容（連結子会社） 地主アセットマネジメント株式会社東京都千代田区百万円150資産運用事業100従業員の出向有地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社東京都千代田区百万円100不動産投資事業不動産賃貸事業100従業員の出向・当社からの借入金・債務保証有JINUSHI USA INC.アメリカ合衆国デラウェア州千US$5,500不動産投資事業不動産賃貸事業100従業員の出向・当社からの借入金有当社から経営管理及び管理業務等の役務提供を受けております。 ニューリアルプロパティ株式会社福井県福井市百万円100不動産投資事業100－所沢インベストメント合同会社を営業者とする匿名組合（注）２東京都中央区百万円4,300不動産賃貸事業58.1当社が匿名組合出資を行っております。 LCP San Antonio Owner LLC（注）２、４アメリカ合衆国デラウェア州千US$5,500不動産投資事業(95)－LCP Jinushi MO JV１ LLC（注）２、４アメリカ合衆国デラウェア州千US$5,591不動産投資事業(95)－CJ TX Luxton LLC（注）２アメリカ合衆国デラウェア州千US$9,630不動産投資事業(95)－CJ IL Schaumburg, LLC（注）２アメリカ合衆国デラウェア州千US$6,740不動産投資事業(95)－その他３社 （持分法適用関連会社） CREI 5 WB – SEPULVEDA LLCアメリカ合衆国カリフォルニア州千US$8,608不動産賃貸事業(50)－ (注) １．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。 ２．特定子会社に該当しております。 ３．議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有であります。 ４．有価証券報告書提出日現在、清算結了しております。 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況 2025年12月31日現在セグメントの名称従業員数（人）全社共通116（－）合計116（－） (注) １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。 ２．当社グループは事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。 (2) 提出会社の状況 2025年12月31日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）71（－）38.74.417,500 セグメントの名称従業員数（人）全社共通71（－）合計71（－） (注) １．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者は除いております。 ）であり、臨時従業員は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。 ２．平均年間給与は、賞与、基準外賃金及び譲渡制限付株式による株式報酬費用を含んでおります。 ３．当社は事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。 (3) 労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営理念及び経営方針当社は「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。 」を経営理念として掲げております。 土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。 当社独自の不動産金融商品の開発・提供により、長期かつ安定的な運用を目指す機関投資家をはじめとした、様々な投資家の皆さまのニーズに応えることで社会に貢献し、その結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。 （※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。 (2) 中長期的な会社の経営戦略当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする、中期経営計画（2022-2026）（以下、「現・中計」という。 ）を発表し、更なる企業価値向上に取り組んでまいりました。 そのような状況下、2025年12月期連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が7,369百万円となり、現・中計で掲げていた2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を１年前倒しで達成したことから、本年２月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの３年間を計画期間とする、新たな「中期経営計画（2026-2028）（以下、「新・中計」という。 ）」を発表いたしました。 新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進を通じて、持続可能な社会の実現と企業価値向上を目指してまいります。 なお、新・中計の概要及びサステナビリティ／ESGの取組については、以下を参照ください。 （ご参考）・新・中計の概要：https://www.jinushi-jp.com/ir/medium-term-plan.html・サステナビリティ／ESGの取組：https://www.jinushi-jp.com/sustainability/・決算説明資料：https://www.jinushi-jp.com/ir/library.html (3) 目標とする経営指標当社グループは新・中計において、以下の定量目標等を掲げております。 定量目標（2028年12月期）親会社株主に帰属する当期純利益100億円以上運用資産規模（地主リート、地主ファンド、地主倶楽部の運用資産規模の合計）5,000億円以上 目安とする経営指標ＲＯＥ15％程度自己資本比率30％程度株主還元方針利益成長とともに増配を目指す（累進配当） (4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①経営環境・底地マーケットについて当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。 その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、流動性が大きく向上いたしました。 現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。 なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。 2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。 ・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。 不動産市場並びに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。 ・資金調達環境について当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。 一方、金融政策の正常化に伴う金利上昇など、資金調達環境の先行きについては引き続き注視しております。 ②対処すべき課題上記①経営環境を踏まえた上で、新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題及び取組内容は以下のとおりであります。 ・経営戦略の達成に向けた取組及び進捗状況2022年２月に発表した現・中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。 JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取組内容として、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」を積極的に推進してまいりました。 また、地主リートにおいては、引き続き国内唯一の底地特化型私募リートといった先行者利益を活用しながら、現・中計の運用資産規模目標3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでまいりました。 当連結会計年度における、現・中計で定める経営指標の進捗状況は次の通りとなりました。 当期（2025年12月期）前期（2024年12月期） 現・中計目標値（2026年12月期）売上高763億円570億円 1,000億円親会社株主に帰属する当期純利益73億円60億円 70億円地主リート運用資産規模（※）2,911億円2,576億円 3,000億円程度ＲＯＥ15.6％16.0％ 13％程度自己資本比率34.1％38.6％ 30％以上（※）前期については第９次募集（2025年１月に実施）、当期については第10次募集（2026年１月に実施）において取得した物件を考慮した数値（取得時の鑑定評価額ベース）を記載しております。 今後につきましては、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (２) 中長期的な会社の経営戦略及び(３) 目標とする経営指標」に記載の通り、新・中計の達成に向け取り組んでまいります。 ・財務戦略について当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。 また、新・中計の目標とする経営指標の一つとして「自己資本比率30％程度」を掲げており、金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築並びにリスク管理を徹底しながら、JINUSHIビジネスの成長に資する財務施策を実行しております。 借入金については、メガバンクを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、かつ、従前より借入期間の長期化や財務制限条項を撤廃するなど、金融市場の変動に備えた調達を実施しております。 また、取得への高い機動性を確保すべく、2025年12月末現在、金融機関５行とコミットメントライン契約12,500百万円、及び金融機関２行と借入枠設定契約32,250百万円をそれぞれ締結しております。 なお、不動産市況が悪化し、売却が難しい場合にも、当社は安定的かつ健全な財務基盤を構築しているため、自ら保有することで安定した賃貸収益を獲得しながら、市況の回復を待つ選択肢を取ることも可能です。 ・ESGの取組について当社は、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。 また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取組を継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。 2022年２月にESG方針を策定、2024年３月にはマテリアリティ（重点課題）を特定の上、各種施策を推し進めております。 具体的な取組、対処すべき課題等については、後述する「２ サステナビリティに関する考え方及び取組」を参照ください。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 (1) サステナビリティに関する考え方当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。 」を経営理念に掲げ、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。 また、環境・社会・ガバナンス（以下、「ESG」という。 ）に配慮し、そのリスクと機会を考慮した取組を継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。 2022年２月には、現・中計の策定とあわせ、以下のとおりESG方針を策定しております。 また、自社の取組だけではなく、テナントとの定期借地権設定契約のひな型にESG条項を組入れることで環境配慮型設備の導入を働きかけるなど、各種施策を推し進めております。 2024年３月には、経営理念の実現及び地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すために、マテリアリティ（重点課題）を特定しております。 ◇経営理念JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。 ◇行動規範・「大人」であること。 ・取り組む仕事に対して自らの頭で考えること。 ・常識を疑うこと。 そこに商品は生まれる。 ・市場を知り、冷静に向き合うこと。 市場は自らの手で作るものだと思うこと。 ・利益を出さないことは悪徳であると思うこと。 ・変化しない社会も会社もないと思うこと。 ・社内で他の人間の仕事ぶりを見て見ぬふりをしないこと。 ・社内で他の人間への批判は大きな声ですること。 でも怒鳴らないこと。 ・嘘をつかないこと。 開き直らないこと。 批判されたら、笑顔で真面目に対応すること。 ・議論は大いにすること。 反対意見は目上にも上司にも部下にも遠慮せず話すこと。 ・ただし、その結論が出たら文句を言わずそれに従うこと。 ・ビジネスチャンスのスペースを潰さないようにすること。 ・苦しいときこそ笑顔でいること。 ◇ESG方針建物を持たずに、土地のみに投資を行う当社独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」は、自然災害に強く、かつ、温室効果ガスや産業廃棄物等の排出が極めて少ない不動産投資モデルです。 当社は、このJINUSHIビジネスを通じて、持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。 また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取組を継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しています。 以上に基づき、当社は以下の「ESG方針」を定め、当社及びグループ会社の事業活動を通じたESG推進を実践します。 ・気候変動への対応長期的で不確実性の高い気候変動に対する事業影響を評価し、脱炭素社会への移行並びに気候変化や海面上昇などによる物理的な影響といった中長期的な変化に対しても適切に対応できるよう、社内体制の構築や対応の実施に努めます。 ・温室効果ガス排出の削減気候変動の緩和に向け、当社オフィスの使用や役職員の通勤・移動時など、当社の事業運営にあたって使用するエネルギーの利用効率化を推進し、温室効果ガス排出の低減を目指します。 ・資源の有効活用JINUSHIビジネスは、テナントが自社に最も適した建物を建設、所有したうえで使用するため、過剰な開発・建設を行わないことから、一般的な不動産デベロッパーの開発事業と比して、資源の有効活用に資する不動産投資モデルです。 当社は、JINUSHIビジネスの推進を通じて、限りある資源の有効活用に寄与します。 ・地域社会の活性化JINUSHIビジネスの展開によるテナントの出店を通じて、地域社会の活性化に寄与します。 ・外部ステークホルダーとの協働テナント、地域社会、金融機関、投資家等のステークホルダーと良好な関係を構築・協働し、温室効果ガス排出の削減や地域社会活性化等、環境・社会リスクの低減を目指します。 ・多様な人材の確保と育成人材獲得戦略を通じて多様な人材を確保するとともに、公平に機会を与えることによって、競争力を高めます。 ・役職員の健康及び安全の取組役職員が心身ともに健康であることが、最大限のパフォーマンスを発揮する原動力となるため、健康で安全な職場づくりへの取組や社内体制・制度の整備を推進します。 ・法令等の遵守法令や倫理規範の遵守、公正な取引、情報管理、腐敗防止、利益相反防止などを徹底し、公正な事業活動を通してより一層社会から信頼される企業を目指します。 ・ESG情報の開示とコミュニケーション多様なステークホルダーに対し、ESGに関する情報を適時、適切に開示するとともに、ステークホルダーからの意見や要望に真摯に対応しESG課題への取組を推進します。 ①ガバナンス当社は、ESG推進委員会を設置の上、ESGの取組を推進しています。 ◇ESG推進体制／役割 ②戦略当社は、経営理念の実現及び地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すために、2024年３月に、マテリアリティ（重点課題）を特定しております。 各マテリアリティ（重点課題）において、機会とリスクを整理しており、これらへの取組及び事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。 ◇マテリアリティ（重点課題）マテリアリティ（重点課題）機会とリスク（●機会 〇リスク）取組安全な不動産金融商品の創出・提供●JINUSHIビジネスの評価向上、 認知拡大●底地マーケットの更なる拡大〇テナントの出店意欲の減少や、 土地価格の高騰等による仕入の減少〇地主リートに対する投資家需要の 低下◇JINUSHIビジネスの拡大・テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、 JINUSHIリースバック提案の推進・一般投資家向け不動産金融商品 「地主倶楽部」の拡大◇地主リートの成長・年金や生損保等の機関投資家の増加・資産規模の拡大やポートフォリオ分散 による安定性向上テナントとの協業による環境課題への対応●環境負荷の低いJINUSHIビジネスの 着実な推進〇気候変動による河川の氾濫や、土砂 災害の増加等による事業用地の減少〇太陽光発電設備設置等の環境対応に 伴う建築コスト上昇による、 テナントの賃料負担力の低下◇テナントとの定期借地権設定契約への ESG条項の組入◇カーボンニュートラル（自社排出分）の継続「大人」であること●経営理念や行動規範に共感する 人材の採用●年齢や性別に捉われない優秀な人材 の登用と、オープンかつフラットな 社風の醸成〇人材獲得競争の激化による採用難◇経営理念、行動規範の浸透活動の実施◇エンゲージメントサーベイの実施◇スキルアップのための資格取得費用等を 幅広く会社で負担◇多様な働き方を可能とする体制整備 ③リスク管理ESGに関するリスク管理体制については、ESG推進委員会にてモニタリング及び対応策等を検討するとともに、代表取締役社長を委員長とし、取締役や各本部長等で構成される「コンプライアンス・リスク管理委員会」と連携の上、必要な対応策を策定・実施することとしています。 なお、両委員会での審議内容等は取締役会に６カ月に１回以上、報告されています。 ④指標及び目標当社はマテリアリティ（重点課題）に沿って、2026年12月期の目標を設定しています。 具体的には以下のとおりです。 目標値（2026年12月期）直近実績（対象期）地主リート運用資産規模3,000億円2,911億円※1（2025年12月期）テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項組入率100%の継続達成※2100%98%（2025年12月期）CO2排出量（自社排出分）カーボンニュートラル継続達成カーボンニュートラル達成（2024年12月期）経営理念への共感度4点以上（5点満点中）4.30点（5点満点中）※3（2025年12月期）※1. 2026年１月に実施した地主リートによる第10次増資後の数値※2. 定期借地権設定契約の雛形にESG条項を組み入れた2022年６月９日以降の契約を対象(当社の新規開発案件かつ国内契約のみ対象）※3. 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100％）を対象に2025年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア（他社平均3.56点） (2）気候変動への対応当社は、気候変動は当社事業に大きな影響を及ぼす重要な経営課題として認識するとともに、環境・社会課題の解決に向けて積極的に取り組み、リスク・機会に関する開示の充実にも努める方針です。 また、気候関連財務情報開示の重要性を鑑み、当社は2022年８月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組について議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」にも参加しています。 TCFDの提言を活用し、「ガバナンス」「リスク管理」「指標と目標」の枠組みで各施策を推進しています。 ①ガバナンス上記（１）サステナビリティに関する考え方①ガバナンスを参照ください。 ②リスク管理上記（１）サステナビリティに関する考え方③リスク管理を参照ください。 ③戦略当社は、気候変動が当社の事業にもたらす影響について、TCFDが提言する枠組みに基づき、シナリオ分析を行いました。 当社の事業は、建物を持たずに、土地のみに投資を行う当社独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」により構成されており、本ビジネスを分析対象とし、2030年及び2050年時点での移行リスクと物理リスク・機会等を検討いたしました。 また、シナリオ分析では、パリ協定の達成及び脱炭素の実現を念頭に置いた「1.5℃シナリオ」、また気候変動対策が十分に進展せず自然災害が激甚化するケースである「４℃シナリオ」の双方を採用して、分析しています。 ◇シナリオ分析の概要 シナリオシナリオの概要主な参照シナリオ移行リスク物理リスク1.5℃シナリオ脱炭素の実現に向けた規制・政策が強化され、気候変動への対策が進捗し、産業革命前の水準からの気温上昇が1.5℃程度となるシナリオ。 企業の気候変動対応が強く求められ、未対応の場合は、企業価値や信頼の低下による顧客流出等、移行リスクが上昇。 一方で、物理リスクは相対的に抑制。 IEA NZE2050IPCC RCP2.6４℃シナリオ気候変動対策が十分になされず、産業革命前の水準からの気温上昇がおよそ４℃となるシナリオ。 自然災害の激甚化、海面上昇や異常気象の増加が想定されるなど、物理的リスクが上昇。 一方で、各種規制強化がなされないなど、移行リスクは相対的に低い。 IEA STEPSIPCC RCP8.5 ◇リスクと機会脱炭素社会への移行及び気候変動により、JINUSHIビジネスにもたらされる移行リスク、物理リスク並びに機会について、発生可能性と財務影響の観点から検討し、2030年及び2050年時点における各影響を下表のとおり特定、財務影響の定性分析を行いました。 定量的な財務影響の試算は、今後検討いたします。 本分析により、土地のみに投資するJINUSHIビジネスは、気候変動や自然災害に強く、1.5℃シナリオ、４℃シナリオいずれにおいても、一定の対応力を有していることが確認できております。 区分タイプ内容財務影響度財務影響4℃1.5℃2030年2050年2030年2050年移行リスク政策・法規制・炭素税の導入、省エネ基準の強化等、GHG（温室効果ガス：Green House Gasの略）排出規制の強化小小小小・規制への対応コストの増加・規制対応による、テナントの地代負担力の低下テクノロジー・市場・テクノロジーの進化や、気候変動によるテナントの需要、市場及び出店戦略の変化・気候災害を受けにくいエリア・土地の希少化、土地価格への反映小中小小・既存テナントの地代負担力の低下やテナント需要の減少・土地仕入コスト（土地価格、調査費用、環境対応費用等）の上昇物理リスク急性・台風や集中豪雨などによる浸水等の浸水被害・異常気象によるテナントの工事期間の長期化や、テナントの管理費・人件費の増加小中小小・浸水等の被害の頻発に伴う、テナントの対応負担増加、及び退店頻度の上昇・工期長期化による地代発生時期の遅延慢性・海面上昇による浸水リスクの上昇、災害激甚化リスクを抱えるエリアの拡大・気候変動による人口動態の変化小中小中・保有土地の資産価値の低下・改修費用（嵩上げ等）の発生・事業エリアの縮小機会資源効率・テナントとの長期契約の推進による建設プロセスの減少小小小中・長期契約を好むJINUSHIビジネスとの親和性の向上、コスト効率を考慮するテナントの出店ニーズの増加・建築コスト抑制を企図した定期借地権設定契約期間満了後の再契約ニーズの上昇市場・新たなビジネスを行うテナントの発生・気候変動を受けにくい代替エリア・土地の価値向上・気候変動や自然災害に強く、GHGをほぼ出さないJINUSHIビジネス並びに地主リートの評価向上・気候変動対策を重視する投資家の増加小小小中・新たなテナント業種の獲得・代替エリアでの事業機会獲得・JINUSHIビジネスの評価向上によるテナント拡大や資金調達条件の良化、手段の多様化・地主リートの資金調達量の増加、投資家層の拡大 ◇シナリオ分析を踏まえた対応策自社排出分のカーボンニュートラル化や、テナントへの環境配慮型設備導入等の働きかけにより、2050年カーボンニュートラル社会実現への貢献を目指します。 JINUSHIビジネスの拡大・土砂災害、浸水等の自然災害リスクの低い土地の仕入・長期契約の締結による、テナントの建築・解体に伴うGHG排出の低減・テナント業種の多様化、事業エリアの拡大による環境変化への対応力の強化・既存の土地・建物案件におけるJINUSHIリースバック（テナントにおける建物長期利用の促進） GHG排出量低減に向けた取組・自社拠点における再生可能エネルギーの活用、排出権購入等による自社排出分のカーボンニュートラルの継続・テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項の追加による、環境負荷軽減に寄与する活動の継続 ④目標と指標当社は、事業活動を通じて、環境・社会課題の解決に向けて積極的に取り組むにあたり、気候変動に関する目標と指標を掲げております。 ◇目標・カーボンニュートラル（自社排出分：Scope１,２※1）の継続・テナントとの定期借地権設定契約のESG条項組入率※2100% ◇指標・GHG排出量単位：CO2排出量（t-CO2）分類2023年12月期実績2024年12月期実績2030年目標2050年目標Scope１※１(＋)2725カーボンニュートラルカーボンニュートラルScope２※１(＋)160排出権購入(－)▲43▲25Scope１,２※１ 計 0（カーボンニュートラル）0（カーボンニュートラル） Scope３※１(＋)2,6943,919―― ・その他の指標分類2024年12月期実績2025年12月期実績2030年目標2050年目標テナントとの定期借地権設定契約のESG条項組入率※２100%98%100%100% ※１．Scope１：自社使用による温室効果ガスの直接排出（社用車でのガソリン使用等）Scope２：自社使用の電気や熱等の使用に伴う間接排出（本支店の電力消費等）Scope３：事業者の活動に関連する他社の排出（取引先の土壌改良工事、解体工事等）※２．定期借地権設定契約の雛形にESG条項を組み入れた2022年６月９日以降の契約を対象(当社の新規開発案件かつ国内契約のみ対象） (3）人的資本経営当社は、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。 その原動力となるのは、経営理念及び行動規範に共感し、JINUSHIビジネスの更なる拡大を担う従業員一人ひとりであり、人材を重要な経営資源と認識しております。 年齢や性別に捉われない人材登用、オープンかつフラットな社風を醸成するには、行動規範の『「大人」であること』が必要不可欠と考えております。 これをマテリアリティ（重点課題）として定め、人的資本経営に取り組んでおります。 ①ガバナンス上記（１）サステナビリティに関する考え方①ガバナンスを参照ください。 ②リスク管理上記（１）サステナビリティに関する考え方③リスク管理を参照ください。 ③戦略◇人材育成に関する方針a.エンゲージメント強化地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すうえで、価値観の共有が重要であると考え、経営理念及び行動規範の浸透活動を実施しています。 また、その共感度を計る調査（エンゲージメントサーベイ）を実施し、目標を設定しております。 b.充実した人材投資資格取得やセミナー参加費、図書費用等、従業員のスキルアップのための費用について、幅広く会社負担を認めております。 ◇社内環境整備に関する方針a.多様な働き方への体制整備働きやすさの向上のため、リモートワーク、7時間勤務制、フレックスタイム制、短時間勤務制（中学校就学に満たない子を養育する従業員を育児短時間勤務の対象として設定）などを導入しております。 また、女性だけではなく男性の育児休業取得も推進しております。 2025年度の当社の男性従業員の育児休業取得率は100％、その平均取得日数は31日となりました。 b.従業員の健康促進従業員の健康維持・増進のため、ストレスチェックの実施、健康診断への充実投資（オプション追加奨励、45歳以上のPET検診・脳ドック検診等）などに積極的に取り組んでおります。 ④指標及び目標当社がマテリアリティ（重点課題）に沿って定める指標及び目標は以下のとおりです。 指標2025年12月期実績目標経営理念への共感度4.30点（5点満点中）※2026年12月期4.0点以上（5点満点中）※ 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100％）を対象に2025年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア（他社平均3.56点） |
| 戦略 | ②戦略当社は、経営理念の実現及び地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すために、2024年３月に、マテリアリティ（重点課題）を特定しております。 各マテリアリティ（重点課題）において、機会とリスクを整理しており、これらへの取組及び事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。 ◇マテリアリティ（重点課題）マテリアリティ（重点課題）機会とリスク（●機会 〇リスク）取組安全な不動産金融商品の創出・提供●JINUSHIビジネスの評価向上、 認知拡大●底地マーケットの更なる拡大〇テナントの出店意欲の減少や、 土地価格の高騰等による仕入の減少〇地主リートに対する投資家需要の 低下◇JINUSHIビジネスの拡大・テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、 JINUSHIリースバック提案の推進・一般投資家向け不動産金融商品 「地主倶楽部」の拡大◇地主リートの成長・年金や生損保等の機関投資家の増加・資産規模の拡大やポートフォリオ分散 による安定性向上テナントとの協業による環境課題への対応●環境負荷の低いJINUSHIビジネスの 着実な推進〇気候変動による河川の氾濫や、土砂 災害の増加等による事業用地の減少〇太陽光発電設備設置等の環境対応に 伴う建築コスト上昇による、 テナントの賃料負担力の低下◇テナントとの定期借地権設定契約への ESG条項の組入◇カーボンニュートラル（自社排出分）の継続「大人」であること●経営理念や行動規範に共感する 人材の採用●年齢や性別に捉われない優秀な人材 の登用と、オープンかつフラットな 社風の醸成〇人材獲得競争の激化による採用難◇経営理念、行動規範の浸透活動の実施◇エンゲージメントサーベイの実施◇スキルアップのための資格取得費用等を 幅広く会社で負担◇多様な働き方を可能とする体制整備 |
| 指標及び目標 | ④指標及び目標当社はマテリアリティ（重点課題）に沿って、2026年12月期の目標を設定しています。 具体的には以下のとおりです。 目標値（2026年12月期）直近実績（対象期）地主リート運用資産規模3,000億円2,911億円※1（2025年12月期）テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項組入率100%の継続達成※2100%98%（2025年12月期）CO2排出量（自社排出分）カーボンニュートラル継続達成カーボンニュートラル達成（2024年12月期）経営理念への共感度4点以上（5点満点中）4.30点（5点満点中）※3（2025年12月期）※1. 2026年１月に実施した地主リートによる第10次増資後の数値※2. 定期借地権設定契約の雛形にESG条項を組み入れた2022年６月９日以降の契約を対象(当社の新規開発案件かつ国内契約のみ対象）※3. 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100％）を対象に2025年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア（他社平均3.56点） |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | ③戦略◇人材育成に関する方針a.エンゲージメント強化地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すうえで、価値観の共有が重要であると考え、経営理念及び行動規範の浸透活動を実施しています。 また、その共感度を計る調査（エンゲージメントサーベイ）を実施し、目標を設定しております。 b.充実した人材投資資格取得やセミナー参加費、図書費用等、従業員のスキルアップのための費用について、幅広く会社負担を認めております。 ◇社内環境整備に関する方針a.多様な働き方への体制整備働きやすさの向上のため、リモートワーク、7時間勤務制、フレックスタイム制、短時間勤務制（中学校就学に満たない子を養育する従業員を育児短時間勤務の対象として設定）などを導入しております。 また、女性だけではなく男性の育児休業取得も推進しております。 2025年度の当社の男性従業員の育児休業取得率は100％、その平均取得日数は31日となりました。 b.従業員の健康促進従業員の健康維持・増進のため、ストレスチェックの実施、健康診断への充実投資（オプション追加奨励、45歳以上のPET検診・脳ドック検診等）などに積極的に取り組んでおります。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | ④指標及び目標当社がマテリアリティ（重点課題）に沿って定める指標及び目標は以下のとおりです。 指標2025年12月期実績目標経営理念への共感度4.30点（5点満点中）※2026年12月期4.0点以上（5点満点中）※ 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100％）を対象に2025年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア（他社平均3.56点） |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 以下において、当社グループの財政状態、経営成績等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。 また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。 当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社の株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。 なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ① 事業環境リスク当社は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産金融商品を開発し、地主リート等へ売却するJINUSHIビジネスをメインに事業展開を行っております。 当社グループが展開する事業は、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上昇等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。 対応策JINUSHIビジネスは回転率の高いビジネスであり、この特性を活かし、迅速に事業環境変化を捉えた対応を行うべく事業を推進しております。 また、個別の案件について取締役会において十分な議論を重ね、多面的なリスクを洗い出し、審議する体制を構築しております。 ② 競合リスク当社グループは主に、東京圏及びその他の大都市圏の他、一定の人口集積があり、住宅地としても価値の高い地方都市の物件を取扱い対象として注力しておりますが、特に東京圏・大都市近隣は大手不動産デベロッパー等との厳しい競合が考えられます。 当社グループがこれらの競合との競争において優位に立てない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社は2000年の創業以降、底地に特化したJINUSHIビジネスを展開してきたことにより、テナントとの信頼関係に競争優位性があります。 2016年には国内唯一の底地特化型私募リートである地主リートを設立し、成長を推進してきたことにより、競合との差別化が図れており、先行者利益による物件取得が可能となっています。 今後も、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略により、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指します。 ③ 資産の取得及び売却リスク当社グループは、JINUSHIビジネスをメインとする事業展開において、「安全な不動産金融商品の創出・提供」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。 今後、テナントの出店意欲の減少や、土地価格の高騰等による仕入の減少、及び地主リートに対する投資家需要の低下等により売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社グループは、リスクの低減を目的として、土地の取得前に、誘致するテナントとの間で定期借地権設定予約契約の締結を行うこと、及び地主リートをはじめとする、事業会社、不動産ファンド等の売却候補先にあらかじめ見解をヒアリングすることを原則としております。 土地の取得に際しては、「テナント業種の多様化」、「事業エリアの拡大」、「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」の３つの成長戦略を推進しております。 また、地主リートへの売却により底地を長期に保有する「安定地主」としてのトラックレコードにより、テナントとの信頼関係を構築しております。 ④ 災害等リスクJINUSHIビジネスは経年劣化の無い土地のみを主に取扱い、定期借地権設定契約により、変動のない長期安定収益が見込めるため、基本的には自然災害に強いという特徴があります。 しかしながら、不測の事故・自然災害等により当社グループが保有する不動産の価値が毀損した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社グループは、土地取得時にハザードマップの確認等を行い、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得に努めることにより、かかるリスクの低減を図っております。 ⑤ 土壌汚染及び地中埋設物リスク取得した土地に事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社グループが土地を取得する際には、売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去を行うこと、並びに土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該土地の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得することを原則としております。 また、土地の取得前に、個別の案件の土壌汚染及び地中埋設物の対策並びに地歴調査内容等について取締役会に報告を行っております。 ⑥ 海外事業リスク当社グループは、米国に連結子会社を有しており、米国の経済、政情や政府による規制、JVパートナーやテナントの財務状況の悪化等により、米国における事業の収益性の悪化やスケジュールの遅延が当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社グループでは、海外事業について、不動産市場が大きく人口動向等からも今後も安定的な経済成長が見込まれる米国に限定し、注力することを戦略としております。 米国における経済情勢の変化、JVパートナーやテナントの状況等を含め、海外事業における個別案件についても国内の個別案件と同様、定期的に取締役会において報告を受け、審議する体制を構築しており、業績への海外事業の影響等についてモニタリングを行っております。 なお、現状の当社グループの海外事業比率は限定的ですが、将来において海外事業の拡大が進み、資産が増加傾向となる場合には、適宜必要なリスクヘッジについて検討を行います。 ⑦ 情報セキュリティリスク当社グループは事業等において個人情報を取り扱っております。 サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合、及びシステム障害等により当社グループの利用するシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用力の低下等により、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社グループでは、マニュアルを定め、情報セキュリティ対策の継続的な強化・拡充に努めております。 具体的には、ITシステムに最新のエンドポイントセキュリティソリューションやネットワークセキュリティサービスを導入し、24時間監視・管理体制を整備するとともに、万が一、サイバー攻撃を受けた場合に備え、外部専門会社との契約による支援体制を構築し、被害を最小限に抑えるべく情報セキュリティへの体制強化を図っております。 ⑧ 有利子負債への依存リスク当社グループはJINUSHIビジネスをメインとする事業展開に注力しており、その不動産取得資金については、大半を金融機関からの借入により調達していることから、有利子負債残高及び総資産に有利子負債の占める割合（有利子負債依存度）は、他業種と比べて高くなっております。 そのため、今後、金融市場や金融政策の動向等に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 当社グループの有利子負債残高及び有利子負債依存度回次（連結）第22期第23期第24期第25期第26期決算年月2021年12月2022年12月2023年12月2024年12月2025年12月有利子負債残高（百万円）（注）49,81237,16562,77462,89684,568総資産額（百万円）86,33772,153101,482115,417146,354有利子負債依存度（％）57.751.561.954.557.8 (注)短期借入金、長期借入金（１年内返済予定額を含む。 ）、ノンリコース長期借入金及びリース債務の合計額です。 対応策当社グループは資金調達（借入）先及び資金調達手段の多様化に努めており、①コミットメントライン契約等による大口の借入枠の確保、②財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃、③借入期間の長期化、④取引金融機関の拡大を財務戦略として堅持することによりかかるリスクの低減を図っております。 ⑨ 保有不動産の評価損等リスク当社グループが保有する土地に関して、テナントの信用力悪化等により多額の賃料不払等が発生した場合、収益性の著しい低下を原因とする減損損失の計上等、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社グループでは、取得時に土地の転用性を重視するとともに、テナントの与信調査やシェアの分析を行う等、厳選した資産取得を行うとともに、主要なテナントのモニタリングを行うことで、かかるリスクの発生を最小限に抑えております。 また、上記リスクの発生兆候が見られた場合、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、適正に対処する体制をとっております。 ⑩ 法的規制・税制・会計制度等リスク当社グループの各事業に適用される各種法的規制・税制・会計制度等について、今後、改正等が行われた場合又は当社グループの事業を規制する法令・制度等が新たに制定された場合、新たな義務や事業内容の変更、追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループが取得している免許及び許認可等について、現時点において欠格事由及び取消事由に該当する事実は発生しておりませんが、将来、当該事実等の発生により、免許及び許認可取消等の事態が発生した場合、当社グループの社会的信用が毀損されること等により、事業及び業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社グループでは、各事業に適用される各種法的規制等を遵守するためにコーポレート・ガバナンス及びコンプライアンス推進体制を強化しており、管理部門による個別案件に関する決裁文書の確認、及び内部監査部門による法的規制に対する監査を実施しております。 また、定期的に役職員に向けて法令・コンプライアンス研修を行うとともに、各種法規制、税制及び会計制度の動向について、業界団体や専門家等からの情報を収集・分析の上、対応の検討を行い、影響が予想されるものについては適宜取締役会に報告しております。 ⑪ 人材確保リスク当社グループの持続的な成長の原動力となるのは、経営理念及び行動規範に共感し、JINUSHIビジネスの更なる拡大を担う従業員一人ひとりであり、人材を重要な経営資源と認識し、行動規範の「「大人」であること」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。 また、当社グループの JINUSHIビジネスにおいては、専門知識や経験が要求される場合があり、優秀な人材を確保することが重要と認識しています。 しかしながら、これらの人材の育成・採用が予定通りに進まない場合や、在籍している人材が流出した場合には、当社グループの今後の事業展開に重大な影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって従業員各人の能力を向上させるとともに、優秀な人材を採用することで、より効率的な事業運営の実現に努める方針です。 価値観の共有のための経営理念及び行動規範の浸透活動やエンゲージメントサーベイを実施するとともに、株式報酬を含む充実した報酬制度、人材投資や社内環境整備、従業員の健康促進に注力する等、人的資本経営に積極的に取り組むことにより、かかるリスクの低減に努めております。 ⑫ 重要な訴訟事件等リスク当社グループは、現時点において重要な訴訟を提起されている事実はありません。 しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対するクレーム又はこれらに起因する訴訟、その他の請求が発生する可能性があります。 これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社グループは、土地の取得前に取引関係者の与信調査等を複合的に行うとともに、規定のひな型を用いた契約を原則としており、契約予定内容がひな型と相違する場合、取締役会で報告する運用としております。 また、有事兆候の早期把握のため、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、専門家との緊密な連携体制をとるなど、訴訟及びトラブル等の発生回避に努めております。 ⑬ 気候変動リスク当社グループは、気候変動は当社グループの事業に大きな影響を及ぼす重要な経営課題として認識し「テナントとの協業による環境課題への対応」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。 今後、気候変動に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、テナントへの影響を通じて当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 対応策当社は2022年８月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組について議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」に参加しており、TCFDの提言を活用し、「ガバナンス」「リスク管理」「指標と目標」の枠組みで各施策を推進しています。 また、テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項の組入、カーボンニュートラル（自社排出分）の継続に取り組んでおります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 詳細につきましては、2026年２月12日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2025年12月期 決算説明資料」をご参照ください。 （＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース） （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績、財政状態及びキャ ッシュ・フロー等（以下「経営成績等」という。 ）の状況の概要は次のとおりであります。 ①事業環境の状況当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットは、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。 2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。 また、足元では、東証改革「資本コストや株価を意識した経営」や投資家からの要請を背景に、企業においてCRE戦略を見直す動きが加速しています。 上場企業が所有する土地のみを対象としても、その市場規模は約46兆円にのぼります。 当社は、底地マーケットに加えて、このCRE市場を新たなターゲットとし、JINUSHIビジネスの更なる拡大を目指しております。 底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測 当社の事業領域 ②経営成績の状況当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。 」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。 また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、事業を推進しております。 2025年12月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計487案件、約6,368億円に拡大しています。 そのような状況下、当連結会計年度におきましても、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。 この結果、当連結会計年度の売上高は76,327百万円（前連結会計年度比33.7％増）、営業利益は8,603百万円（同0.8％減）、経常利益は7,191百万円（同13.0％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は7,369百万円（同21.1％増）となりました。 当社が重視している親会社株主に帰属する当期純利益については、５期連続で増益となり、過去最高益を更新するとともに、2022年２月に発表した現・中計の2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を１年前倒しで達成いたしました。 また、当連結会計年度の仕入（契約ベース）については、1,420億円（前連結会計年度比821億円増）となりました。 社名変更を契機に取り組み始めた３つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」による成果に加え、東証改革や投資家からの要請を背景とした企業による不動産売却やCRE戦略の見直し、建築費上昇等の社会の変化も追い風となり、期初の仕入目標である700億円以上を大きく上回る結果となりました。 なお、取引テナント数においては、2025年12月末時点で171社となるなど、大きく増加しています。 取引テナント数 地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。 足元では、地主リートは運用開始後10年連続で増資を実現し、2026年１月時点における資産規模は2,911億円（取得時の鑑定評価額ベース）となっております。 当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。 地主リート資産規模 また、仕入の加速に対応する新たな取組として、底地の中長期運用を目的とした「地主ファンド」構想を発表いたしました。 地主リートを柱に、地主ファンド、地主倶楽部とさまざまな投資家のニーズに応える体制を構築しております。 そのような状況を踏まえ、当社グループは、本年２月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの３年間を計画期間とする、新・中計を発表いたしました。 新・中計の詳細については、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (２) 中長期的な会社の経営戦略及び(３) 目標とする経営指標」をご参照ください。 引き続き、持続的な企業価値の向上に取り組んでまいります。 当連結会計年度のセグメント別の経営成績は次のとおりであります。 a.不動産投資事業不動産投資事業におきましては、売上高は73,749百万円（前連結会計年度比34.3％増）、セグメント利益は11,635百万円（同3.1％増）となりました。 b.不動産賃貸事業不動産賃貸事業におきましては、売上高は1,378百万円（前連結会計年度比29.2％増）、セグメント利益は746百万円（同23.9％増）となりました。 c.資産運用事業資産運用事業におきましては、売上高は1,195百万円（前連結会計年度比10.0％増）、セグメント利益は527百万円（同7.7％増）となりました。 ③財政状態の状況当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ30,937百万円増加し、146,354百万円となりました。 これは主に、販売用不動産が8,618百万円、土地が15,158百万円増加したこと等によります。 負債の部は、前連結会計年度末に比べ、23,831百万円増加し、94,448百万円となりました。 これは主に、長期借入金が14,001百万円、ノンリコース長期借入金が7,650百万円増加したこと等によります。 純資産は、前連結会計年度末に比べ7,105百万円増加し、51,906百万円となりました。 これは主に、利益剰余金が5,462百万円増加したこと等によります。 なお、当連結会計年度末における自己資本比率は34.1％となりました。 ④キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。 ）は、前連結会計年度末比で3,809百万円増加し、27,302百万円となりました。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が10,279百万円となった一方、販売用不動産8,754百万円の増加や、法人税等の支払額2,638百万円等により、減少した資金は3,328百万円（前連結会計年度比1,000百万円の増加）となりました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、減少した資金は15,366百万円（前連結会計年度比13,297百万円の減少）となりました。 なお、主な要因は、有形固定資産の取得による24,339百万円の支出、有形固定資産の売却による9,604百万円の収入等によるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、増加した資金は22,512百万円（前連結会計年度比15,636百万円の増加）となりました。 なお、主な要因は、新規販売用不動産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達98,423百万円及び保有する販売用不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出76,833百万円等によるものです。 ⑤生産、受注及び販売の実績 a.生産実績当社グループは、不動産投資事業、不動産賃貸事業及び資産運用事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。 c.販売実績当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2025年１月１日至 2025年12月31日）前期増減比（％）不動産投資事業（百万円）73,74934.3不動産賃貸事業（百万円）1,37829.2資産運用事業（百万円）1,19510.0 報告セグメント計（百万円）76,32333.8その他（百万円）（注）4△42.6合計（百万円）76,32733.7（注）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産売買の仲介手数料等を含んでおります。 (注) １． 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。 相手先前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）当連結会計年度（自 2025年１月１日 至 2025年12月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）地主プライベートリート投資法人17,37030.443,91857.5株式会社近藤紡績所8,80015.4－－ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社6,14610.8－－ （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。 この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。 当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 また、当社グループが採用する会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。 特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価額については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。 ② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。 財政状態の分析当連結会計年度の財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ③ 財政状態の状況」に記載のとおりであります。 経営成績の分析当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ② 経営成績の状況」に記載のとおりであります。 キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ④ キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （４） 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク ⑧ 有利子負債への依存」に記載のとおりであります。 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。 当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。 2025年12月期（計画）2025年12月期（実績）2025年12月期（計画比）売上高76,000百万円76,327百万円327百万円(0.4％）経常利益7,000百万円7,191百万円191百万円(2.7％）親会社株主に帰属する当期純利益7,100百万円7,369百万円269百万円（3.8％）売上高総利益率－18.4％－売上高経常利益率9.2％9.4％0.2％自己資本利益率(ROE)－15.6％－（注）2025年12月期（計画）には2025年11月６日付公開の修正予想数値を記載しております。 セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２ 事業の状況 ４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載のとおりであります。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当連結会計年度におきまして、実施した設備投資の総額は24,362百万円であります。 その主な内容は、不動産賃貸事業の土地取得によるものであります。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 (1) 提出会社当社は、国内に本社、大阪支店、名古屋支店及び九州支店を設けております。 以上のうち、主要な設備は、以下のとおりであります。 2025年12月31日現在 事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）賃借料(百万円)建物土地(面積㎡)リース資産敷金及び保証金その他合計本社(東京都千代田区)全社共通事務所120－151691231746163大阪支店(大阪市中央区)全社共通事務所176－2857242861354名古屋支店(名古屋市中村区)全社共通事務所1－2004230九州支店(福岡市中央区)全社共通事務所22－108162150616賃貸用土地(埼玉県草加市）不動産賃貸事業土地－4,329（18,639.24)－－－4,329－－ (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。 ２．帳簿価額の「その他」は、構築物並びに工具、器具及び備品であります。 ３．従業員数は就業人員であります（社外への出向者は除いております。 ）。 ４．「敷金及び保証金」は、事務所賃貸借契約に基づく敷金であります。 ５．賃借料は、当連結会計年度における発生額であります。 (2) 国内子会社2025年12月31日現在 会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）賃借料(百万円)建物土地（面積㎡）リース資産敷金及び保証金その他合計地主アセットマネジメント株式会社本社(東京都千代田区)全社共通事務所41－－7171192671 (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。 ２．帳簿価額の「その他」は、工具、器具及び備品であります。 ３．従業員数は就業人員であります。 ４．「敷金及び保証金」は、事務所賃貸借契約に基づく敷金であります。 ５．賃借料は、当連結会計年度における発生額であります。 (3) 在外子会社主要な設備はありませんので記載しておりません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 （1）重要な設備の新設等 当連結会計年度末現在における重要な設備の新設等の計画はありません。 （2）重要な設備の除却等 当連結会計年度末現在における重要な設備の除却等の計画はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 24,362,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 39 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 4 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 17,500,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ①投資株式の区分の基準及び考え方 当社は、投資株式について、もっぱら株式の価値の変動又は配当の受領によって利益を得ることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式、それ以外の株式を純投資目的以外の目的である投資株式(政策保有株式)に区分しております。 ②保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式イ.保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容 毎年、取締役会で、保有目的、取引状況及び資本コスト等を踏まえ経済合理性の検証を行っています。 当社は、取引先等との事業上の関係維持・強化を図ることにより、当社の中長期的な企業価値向上に資すると判断される場合に、当該取引先等の株式等を取得・保有することがあります。 ロ.銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式330非上場株式以外の株式2640 （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額（百万円）株式数の増加の理由非上場株式－－－非上場株式以外の株式1381当社のJINUSHIビジネスにおいて仕入拡大を図るため （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 該当事項はありません。 ハ.特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）株式数（株）貸借対照表計上額（百万円）貸借対照表計上額（百万円）ククレブ・アドバイザーズ株式会社108,400－（保有目的）当社のJINUSHIビジネスにおいて、ククレブ・アドバイザーズ株式会社のCRE領域の経験及びAIを活用した不動産テックシステムの開発・導入等による仕入拡大を図るため（定量的な保有効果）（注)（株式数が増加した理由）新規保有したため無320－コーナン商事株式会社79,70079,700（保有目的)当社のJINUSHIビジネスの主要なテナントであるコーナン商事株式会社との関係性強化により安定的な取引拡大を図るため（定量的な保有効果)（注)無319286 (注)当社は、特定投資株式における定量的な保有効果の記載が困難であるため、保有の合理性を検証した方法について記載いたします。 当社は、毎期、個別の政策保有株式について政策保有の意義を取締役会にて検証しており、当事業年度を基準とした検証の結果、現状保有する政策保有株式は保有方針に沿った目的で保有していることを確認しております。 |
| 株式数が増加した銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 3 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 30,000,000 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 2 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 640,000,000 |
| 株式数の増加に係る取得価額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 381,000,000 |
| 株式数、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 79,700 |
| 貸借対照表計上額、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 319,000,000 |
| 株式数が増加した理由、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 当社のJINUSHIビジネスにおいて仕入拡大を図るため |
| 銘柄、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | コーナン商事株式会社 |
| 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | （保有目的)当社のJINUSHIビジネスの主要なテナントであるコーナン商事株式会社との関係性強化により安定的な取引拡大を図るため（定量的な保有効果)（注) |
| 当該株式の発行者による提出会社の株式の保有の有無、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 無 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6)【大株主の状況】 2025年12月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 松岡 哲也大阪府池田市2,887,30013.96 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（その他信託口）東京都港区赤坂１－８－１ 赤坂インターシティAIR1,360,9006.58 株式会社日本カストディ銀行（投資信託口）東京都中央区晴海１－８－１２ 1,008,6004.87 合同会社松岡大阪府池田市旭丘２－６－１４915,0004.42 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（投資信託口）東京都港区赤坂１－８－１ 赤坂インターシティAIR869,4004.20 野村證券株式会社東京都中央区日本橋１－１３－１576,3502.78 株式会社SBI証券東京都港区六本木１－６－１517,8542.50 BNY GCM CLIENT ACCOUNT JPRD AC ISG(FE-AC)（常任代理人 株式会社三菱UFJ銀行）PETERBOROUGH COURT 133 FLEET STREET LONDON EC4A 2BB UNITED KINGDOM（東京都千代田区丸の内１－４－５）469,7762.27 西羅 弘文東京都目黒区396,8241.91 入江 賢治大阪府東大阪市232,1001.12 BBH BOSTON FOR NOMURA JAPAN SMALLER CAPITALIZATION FUND 620065（常任代理人 株式会社みずほ銀行） 180 MAIDEN LANE, NEW YORK, NEW YORK 10038 U.S.A.（東京都港区港南２－１５－１ 品川インターシティＡ棟）205,0000.99計－9,439,10445.64（注）１．日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）の所有株式数のうち、投資信託設定分は869,400株、年金信託設定分は31,900株、その他信託設定分は1,360,900株であり、その合計は2,262,200株となっております。２．株式会社日本カストディ銀行（信託口）の所有株式数のうち、投資信託設定分は1,008,600株、年金信託設定分は20,500株、その他信託設定分は164,800株であり、その合計は1,193,900株となっております。３．2026年１月８日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、 野村證券株式会社及びその共同保有者であるノムラ インターナショナル ピーエルシー並びに野村アセットマネジメント株式会社が2025年12月31日現在でそれぞれ以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2025年12月31日現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。なお、その大量保有報告書の変更報告書の内容は次のとおりであります。 氏名又は名称住所保有株券等の数（株）株券等保有割合（％） 野村證券株式会社ノムラ インターナショナル ピーエルシー（NOMURA INTERNATIONAL PLC）野村アセットマネジメント株式会社東京都中央区日本橋１－１３－１1 Angel Lane, London EC4R 3AB,United Kingdom東京都江東区豊洲２－２－１ 487,250 -1,411 736,9002.26-0.01 3.42 |
| 株主数－金融機関 | 12 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 23 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 53 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 83 |
| 株主数－個人その他 | 15,496 |
| 株主数－その他の法人 | 143 |
| 株主数－計 | 15,810 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | BBH BOSTON FOR NOMURA JAPAN SMALLER CAPITALIZATION FUND 620065（常任代理人 株式会社みずほ銀行） |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1)【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3)【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価額の総額（円）当事業年度における取得自己株式4,315－当期間における取得自己株式－－（注）１．当事業年度における取得自己株式は譲渡制限付株式報酬制度退職者の無償取得による増加です。 ２．当期間における取得自己株式には、2026年３月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株の買取り、及び譲渡制限付株式報酬制度退職者の無償取得による株式は含まれておりません。 |
Shareholders2
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式21,569,700－－21,569,700合計21,569,700－－21,569,700自己株式 普通株式（注１）1,030,7234,315145,920889,118合計1,030,7234,315145,920889,118（注１）普通株式の自己株式の株式数の増加4,315株は、特定譲渡制限付株式報酬対象者の退職に伴う無償取得によるものであります。 普通株式の自己株式の株式数の減少145,920株は、当社役員及び従業員に対する特定譲渡制限付株式の交付によるものであります。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | PwC Japan有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2026年3月23日地主株式会社 取 締 役 会 御 中 PwC Japan有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士太 田 英 男 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士佐 藤 孝 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士小 川 雅 嗣 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている地主株式会社の2025年1月1日から2025年12月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、地主株式会社及び連結子会社の2025年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。 ）に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社及び一部の連結子会社は、販売用不動産として主に土地を取得し、比較的短期間で投資家向け不動産金融商品として売却するという不動産投資事業を行っている。 会社及び一部の連結子会社が当該事業のために取得した販売用不動産は、連結貸借対照表上79,289百万円が計上されている。 販売用不動産の評価に関して、経営者は収益性の低下により正味売却価額が取得原価を下回った場合には、収益性が低下していると判断し、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理をしている。 なお、正味売却価額の算定に当たっては販売見込額とそのNOI(Net Operating Income) 利回りを主要な仮定としている。 販売用不動産の金額的重要性があること、及び販売見込額とNOI利回りの見積りは将来の不動産市況に関するもので不確実性の程度が高く、経営者による主観的な判断を伴うことから、当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について検討するため、対象の販売用不動産に応じて、以下の手続を組み合わせて実施した。 ・ 会社の販売用不動産の評価の方針が、会社のビジネスモデルに合致しているかを検討した。 具体的には販売用不動産の保有期間、得意先の構成割合、仕入れ時の販売見込額とNOI利回りが市況実勢に沿って設定されているかを検討した。 ・ 販売用不動産の評価に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 特に販売見込額とその基礎となる販売計画の作成、承認、修正及び報告に関する取締役会等による統制に焦点を当てた。 ・ 過年度において見積りが行われ、当期に売却された販売用不動産について、個別物件ごとの実績販売利益の分析を実施し、経営者による販売見込額の見積りの偏向の有無について検討した。 ・ 販売用不動産の評価で使用された、販売見込額が記載されている販売用不動産一覧を入手し、取締役会に報告された営業報告書等に記載されている販売見込額と整合しているかを検討した。 また、当該販売用不動産一覧表が権限を有する役職者によって適切に承認されていることを確認した。 ・ NOI利回りの見積りについて、期末時点の外部情報との比較検討を行った。 ・ NOI利回り以外の主要な仮定で販売見込額の見積りを行っている販売用不動産で、当期取得したものについては取得日から期末日までに販売計画で予期されていない販売見込額に影響がある不利な状況が発生していないこと、また、信頼性がある申し込みがあるものについては購入申込額との比較検討を行った。 ・ 不動産鑑定士による鑑定評価を取得する必要がある、販売見込額の評価に影響しうる事象や状況の有無について、販売用不動産一覧表に基づき、経理本部長に質問を行い把握した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、連結財務諸表の監査を計画し実施する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第2項の規定に基づく監査証明を行うため、地主株式会社の2025年12月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、地主株式会社が2025年12月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。 ）に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、内部統制の監査を計画し実施する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）1．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 2．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社及び一部の連結子会社は、販売用不動産として主に土地を取得し、比較的短期間で投資家向け不動産金融商品として売却するという不動産投資事業を行っている。 会社及び一部の連結子会社が当該事業のために取得した販売用不動産は、連結貸借対照表上79,289百万円が計上されている。 販売用不動産の評価に関して、経営者は収益性の低下により正味売却価額が取得原価を下回った場合には、収益性が低下していると判断し、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理をしている。 なお、正味売却価額の算定に当たっては販売見込額とそのNOI(Net Operating Income) 利回りを主要な仮定としている。 販売用不動産の金額的重要性があること、及び販売見込額とNOI利回りの見積りは将来の不動産市況に関するもので不確実性の程度が高く、経営者による主観的な判断を伴うことから、当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について検討するため、対象の販売用不動産に応じて、以下の手続を組み合わせて実施した。 ・ 会社の販売用不動産の評価の方針が、会社のビジネスモデルに合致しているかを検討した。 具体的には販売用不動産の保有期間、得意先の構成割合、仕入れ時の販売見込額とNOI利回りが市況実勢に沿って設定されているかを検討した。 ・ 販売用不動産の評価に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 特に販売見込額とその基礎となる販売計画の作成、承認、修正及び報告に関する取締役会等による統制に焦点を当てた。 ・ 過年度において見積りが行われ、当期に売却された販売用不動産について、個別物件ごとの実績販売利益の分析を実施し、経営者による販売見込額の見積りの偏向の有無について検討した。 ・ 販売用不動産の評価で使用された、販売見込額が記載されている販売用不動産一覧を入手し、取締役会に報告された営業報告書等に記載されている販売見込額と整合しているかを検討した。 また、当該販売用不動産一覧表が権限を有する役職者によって適切に承認されていることを確認した。 ・ NOI利回りの見積りについて、期末時点の外部情報との比較検討を行った。 ・ NOI利回り以外の主要な仮定で販売見込額の見積りを行っている販売用不動産で、当期取得したものについては取得日から期末日までに販売計画で予期されていない販売見込額に影響がある不利な状況が発生していないこと、また、信頼性がある申し込みがあるものについては購入申込額との比較検討を行った。 ・ 不動産鑑定士による鑑定評価を取得する必要がある、販売見込額の評価に影響しうる事象や状況の有無について、販売用不動産一覧表に基づき、経理本部長に質問を行い把握した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社及び一部の連結子会社は、販売用不動産として主に土地を取得し、比較的短期間で投資家向け不動産金融商品として売却するという不動産投資事業を行っている。 会社及び一部の連結子会社が当該事業のために取得した販売用不動産は、連結貸借対照表上79,289百万円が計上されている。 販売用不動産の評価に関して、経営者は収益性の低下により正味売却価額が取得原価を下回った場合には、収益性が低下していると判断し、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理をしている。 なお、正味売却価額の算定に当たっては販売見込額とそのNOI(Net Operating Income) 利回りを主要な仮定としている。 販売用不動産の金額的重要性があること、及び販売見込額とNOI利回りの見積りは将来の不動産市況に関するもので不確実性の程度が高く、経営者による主観的な判断を伴うことから、当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について監査上の主要な検討事項と判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項（重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について検討するため、対象の販売用不動産に応じて、以下の手続を組み合わせて実施した。 ・ 会社の販売用不動産の評価の方針が、会社のビジネスモデルに合致しているかを検討した。 具体的には販売用不動産の保有期間、得意先の構成割合、仕入れ時の販売見込額とNOI利回りが市況実勢に沿って設定されているかを検討した。 ・ 販売用不動産の評価に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 特に販売見込額とその基礎となる販売計画の作成、承認、修正及び報告に関する取締役会等による統制に焦点を当てた。 ・ 過年度において見積りが行われ、当期に売却された販売用不動産について、個別物件ごとの実績販売利益の分析を実施し、経営者による販売見込額の見積りの偏向の有無について検討した。 ・ 販売用不動産の評価で使用された、販売見込額が記載されている販売用不動産一覧を入手し、取締役会に報告された営業報告書等に記載されている販売見込額と整合しているかを検討した。 また、当該販売用不動産一覧表が権限を有する役職者によって適切に承認されていることを確認した。 ・ NOI利回りの見積りについて、期末時点の外部情報との比較検討を行った。 ・ NOI利回り以外の主要な仮定で販売見込額の見積りを行っている販売用不動産で、当期取得したものについては取得日から期末日までに販売計画で予期されていない販売見込額に影響がある不利な状況が発生していないこと、また、信頼性がある申し込みがあるものについては購入申込額との比較検討を行った。 ・ 不動産鑑定士による鑑定評価を取得する必要がある、販売見込額の評価に影響しうる事象や状況の有無について、販売用不動産一覧表に基づき、経理本部長に質問を行い把握した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | PwC Japan有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2026年3月23日地主株式会社 取 締 役 会 御 中 PwC Japan有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士太 田 英 男 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士佐 藤 孝 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士小 川 雅 嗣 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている地主株式会社の2025年1月1日から2025年12月31日までの第26期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、地主株式会社の2025年12月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。 ）に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社は、販売用不動産として主に土地を取得し、比較的短期間で投資家向け不動産金融商品として売却するという不動産投資事業を行っている。 会社が当該事業のために取得した販売用不動産は貸借対照表上63,463百万円が計上されている。 販売用不動産の評価に関して、経営者は収益性の低下により正味売却価額が取得原価を下回った場合には、収益性が低下していると判断し、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理をしている。 なお、正味売却価額の算定に当たっては販売見込額とそのNOI利回りを主要な仮定としている。 販売用不動産の金額的重要性があること、及び販売見込額とNOI利回りの見積りは将来の不動産市況に関するもので不確実性の程度が高く、経営者による主観的な判断を伴うことから、当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について検討するため、主として以下の手続を実施した。 ・ 会社の販売用不動産の評価の方針が、会社のビジネスモデルに合致しているかを検討した。 具体的には販売用不動産の保有期間、得意先の構成割合、仕入れ時の販売見込額とNOI利回りが市況実勢に沿って設定されているかを検討した。 ・ 販売用不動産の評価に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 特に販売見込額とその基礎となる販売計画の作成、承認、修正及び報告に関する取締役会等による統制に焦点を当てた。 ・ 過年度において見積りが行われ、当期に売却された販売用不動産について、個別物件ごとの実績販売利益の分析を実施し、経営者による販売見込額の見積りの偏向の有無について検討した。 ・ 販売用不動産の評価で使用された、販売見込額が記載されている販売用不動産一覧を入手し、取締役会に報告された営業報告書などに記載されている販売見込額と整合しているか等を検討した。 また、当該販売用不動産一覧表が権限を有する役職者によって適切に承認されていることを確認した。 ・ NOI利回りの見積りについて、期末時点の外部情報との比較検討を行った。 ・ NOI利回り以外の主要な仮定で販売見込額の見積りを行っている販売用不動産で、当期取得したものについては取得日から期末日までに販売計画で予期されていない販売見込額に影響がある不利な状況が発生していないかを検討した。 ・ 不動産鑑定士による鑑定評価を取得する必要がある、販売見込額の評価に影響しうる事象や状況の有無について、販売用不動産一覧表に基づき、経理本部長に質問を行い把握した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）1.上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 2.XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社は、販売用不動産として主に土地を取得し、比較的短期間で投資家向け不動産金融商品として売却するという不動産投資事業を行っている。 会社が当該事業のために取得した販売用不動産は貸借対照表上63,463百万円が計上されている。 販売用不動産の評価に関して、経営者は収益性の低下により正味売却価額が取得原価を下回った場合には、収益性が低下していると判断し、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理をしている。 なお、正味売却価額の算定に当たっては販売見込額とそのNOI利回りを主要な仮定としている。 販売用不動産の金額的重要性があること、及び販売見込額とNOI利回りの見積りは将来の不動産市況に関するもので不確実性の程度が高く、経営者による主観的な判断を伴うことから、当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について検討するため、主として以下の手続を実施した。 ・ 会社の販売用不動産の評価の方針が、会社のビジネスモデルに合致しているかを検討した。 具体的には販売用不動産の保有期間、得意先の構成割合、仕入れ時の販売見込額とNOI利回りが市況実勢に沿って設定されているかを検討した。 ・ 販売用不動産の評価に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 特に販売見込額とその基礎となる販売計画の作成、承認、修正及び報告に関する取締役会等による統制に焦点を当てた。 ・ 過年度において見積りが行われ、当期に売却された販売用不動産について、個別物件ごとの実績販売利益の分析を実施し、経営者による販売見込額の見積りの偏向の有無について検討した。 ・ 販売用不動産の評価で使用された、販売見込額が記載されている販売用不動産一覧を入手し、取締役会に報告された営業報告書などに記載されている販売見込額と整合しているか等を検討した。 また、当該販売用不動産一覧表が権限を有する役職者によって適切に承認されていることを確認した。 ・ NOI利回りの見積りについて、期末時点の外部情報との比較検討を行った。 ・ NOI利回り以外の主要な仮定で販売見込額の見積りを行っている販売用不動産で、当期取得したものについては取得日から期末日までに販売計画で予期されていない販売見込額に影響がある不利な状況が発生していないかを検討した。 ・ 不動産鑑定士による鑑定評価を取得する必要がある、販売見込額の評価に影響しうる事象や状況の有無について、販売用不動産一覧表に基づき、経理本部長に質問を行い把握した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 180,000,000 |
| 建物及び構築物（純額） | 1,860,000,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 40,000,000 |
| 土地 | 9,372,000,000 |
| リース資産（純額）、有形固定資産 | 161,000,000 |
| 有形固定資産 | 10,360,000,000 |
| ソフトウエア | 13,000,000 |