財務諸表

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提出書類、表紙有価証券報告書
提出日、表紙2025-12-22
英訳名、表紙DAIEISANGYO Co.,Ltd.
代表者の役職氏名、表紙代表取締役社長　　一ノ瀬　謙二
本店の所在の場所、表紙北九州市八幡西区下上津役四丁目１番36号
電話番号、本店の所在の場所、表紙093-613-5500
様式、DEI第三号様式
会計基準、DEIJapan GAAP
連結決算の有無、DEItrue
当会計期間の種類、DEIFY

corp

沿革 ２【沿革】
1968年11月土木工事業及び建設工事業を目的として、資本金1,000万円で北九州市小倉区（現小倉北区）に大英建設工業株式会社を設立1969年11月大英建設工業株式会社から大英産業株式会社へ商号変更1970年８月宅地建物取引業免許取得、宅地建物取引業を開始1970年10月 1973年11月1979年２月1984年４月1986年７月2003年５月2004年５月2009年１月2010年４月2011年７月2014年２月2014年４月2014年９月 2015年２月2015年７月2016年１月2016年９月2017年３月2017年12月2018年１月2018年４月2019年６月2020年３月2020年９月2020年８月2021年２月2021年10月 2021年11月2022年１月2022年３月 2022年９月2023年７月2023年８月2023年12月2024年３月 2024年４月2024年11月2025年９月 2025年10月福岡県中間市へ本社移転大型宅地分譲事業を開始一般建設業許可取得福岡県中間市内で本社移転北九州市八幡西区（現在の本社所在地）に本社移転マンション分譲事業を開始、マンションシリーズ第１号「サンパーク扇ヶ浦」を分譲不動産流通事業を開始本社横に「リフォーム館」を開店し、リフォーム事業を開始分譲住宅事業を開始、北九州市八幡西区市瀬で新築戸建て「サンコート」シリーズを分譲「リフォーム館」を住宅総合店舗「住まいの情報館」に改装北九州市小倉北区に住まいの情報館「小倉店」をオープン北九州市小倉南区に住まいの情報館「下曽根駅前店」をオープン大晶産業株式会社を吸収合併株式会社リビングサポートを完全子会社として取得北九州市八幡西区に住まいの情報館「イオンタウン黒崎店」をオープン山口県下関市に住まいの情報館「下関店」をオープン熊本市中央区に熊本店を開設北九州市若松区に住まいの情報館「ひびきの店」をオープン福岡市中央区に福岡店を開設福岡県久留米市に久留米店を開設北九州市八幡西区に株式会社大英工務店を設立福岡県飯塚市に住まいの情報館「飯塚店」をオープン北九州市小倉南区に注文住宅店舗CASA STUDIO「葛原店」をオープン福岡証券取引所に株式を上場福岡県大野城市に「大野城店」を開設特定建設業許可取得山口県宇部市に住まいの情報館「宇部店」をオープン投資用戸建賃貸住宅事業「サンラプロ」の販売を開始株式会社リビングサポートを大英リビングサポート株式会社へ商号を変更北九州市八幡西区に株式会社大英エステートを設立北九州市八幡西区に株式会社大英不動産販売を設立福岡県京都郡に大英CODATE「行橋みやこ店」を開設住まいの情報館「ひびきの店」を住まいの情報館「イオンタウン黒崎店」に統合分譲住宅事業のサテライト店舗「住まいの情報館」を「大英CODATE」に改名佐賀県佐賀市に大英CODATE「佐賀店」をオープン大分県大分市に「大分店」を開設熊本県熊本市の㈱イワイホーム及び㈲小岩井ドリームの事業譲受、本社屋の取得「熊本店」を熊本市帯山へ移設（旧㈱イワイホーム本社）大分県大分市「大分店」を閉鎖大英CODATE「下関店」を閉鎖し大英CODATE「宇部店」へ統合旅館業営業許可の取得、宿泊施設事業を開始「大英CODATEイオンタウン黒崎店」を「住まいと暮らしのONE STOPイオンタウン黒崎店」に改名北九州市八幡西区に株式会社DAIEIアーキテクツを設立大英リビングサポート株式会社「小倉営業所」を開設「下曽根駅前店」「行橋みやこ店」を閉鎖し「葛原店（現小倉南店）」に統合「大英CODATE」全店舗を「住まいと暮らしのONE STOP」に改名
事業の内容 ３【事業の内容】
当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社及び連結子会社５社（大英リビングサポート株式会社・株式会社大英工務店・株式会社大英エステート・株式会社大英不動産販売・株式会社DAIEIアーキテクツ）で構成されており、新築マンションの分譲を中心とした「マンション事業」と、新築一戸建ての分譲を中心とした「住宅事業」を主な事業としております。
なお、当社グループの事業内容及び当社グループの当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
また、次の３事業（マンション事業、住宅事業、その他）は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。
各セグメント別に行っている業務を整理すると以下のようになります。
(1）マンション事業セグメント当社マンション事業セグメントは３つの事業で構成されております。
①分譲マンション事業分譲マンション事業は、「サンパーク」シリーズ、コンパクトマンションである「サンレリウス」シリーズの２つのブランドから構成する事業であります。
沖縄県を除く九州全域と山口県を展開エリアとし、1986年の事業開始からの供給戸数は10,000戸を超えております。
サンパークマンションの商品シリーズは、資産価値を有する立地に癒しの空間を提供する「レジデンス」、生活利便性が高い立地と効率的な家事設備を採用した「グラッセ」、子育て世帯に嬉しい立地と設備を採用した「ブリオ」、将来の資産価値の高まりが期待される地に建つ「イクシア」、都市のランドマークとして新たな価値を生み出すサンパークマンション最大規模の「シティ」を展開しており、立地に応じて、多様なライフスタイルに対応する商品を展開しております。
サンパークマンションにおいて「For the first place」を共通コンセプトに掲げ“心が一番帰りたいと思える存在”を目指して「+Value(価値）」「おもてなし」「オーダーメイド」「品質」「生涯サポート」の５つの約束を徹底し、妥協のない住まいづくりを追求しております。
具体的には、第一に「+Value（価値）」として、地域の魅力や市場トレンドを反映した高品質な住空間設計により、お客様の多様なライフスタイルに対応し、住まいの価値を持続的に向上させております。
第二に「おもてなし」として、安心してご相談いただけるマンションギャラリーの環境整備、マンション完成お披露目会などのイベントにおける心を込めた接遇、そしてお客様の声から生まれたエントランスホール内のサービス提供により、快適で上質な体験を提供しております。
第三に「オーダーメイド」として、インテリアコーディネーターと一緒にカラーやオプションを選べるプランをご用意し、柔軟な商品設計を行っております。
第四に「品質」として、独自の設計・施工基準に基づき、複数の厳格な品質管理体制を通じて安心・安全な住まいをお届けしております。
第五に「生涯サポート」として、「暮らしの窓口サービス」を通じて、入居前から生涯にわたるサポートを提供しております。
サンレリウスマンションは、核家族化や未婚率の増加といった社会構造の変化により、福岡市のみならず北九州市など地方都市においても拡大している単身・二人暮らし向けのコンパクトマンション需要を捉え、開発・販売を推進しております。
また、当社の分譲マンション事業において、立地選定は重要な戦略の一つと位置づけております。
50年を超える事業活動で培った九州・山口県の地主様、不動産業者、各業界との強固なネットワークを活かし、豊富な土地情報を入手したうえで、厳選した優良用地の確保を図っております。
②マンション管理事業当社の子会社である大英リビングサポート株式会社は、当社が供給した分譲マンションを中心に管理業務を行っており、マンションの管理組合から業務委託を受け、清掃や修繕、管理組合の決算業務等、住まう方々の「入居後満足度向上」を至上命題に掲げております。
分譲マンション事業と連携し、建物の状況、お客様の状況を適宜共有しながら管理を行っております。
また、近年では地震や豪雨といった災害の頻度が高まっており、これらの災害に備えた訓練の実施や迅速な対応体制の構築を進めております。
建物管理のみならず、ソフト面においても管理組合のサポートを行っております。
加えて、管理データのクラウド化やIT化、建物を長く健全な状態で維持するための修繕計画の提案なども行い、お客様の満足度の向上に努めております。
大英グループにおけるストック事業の柱として、分譲マンションで培ったノウハウを活かし、今後は当社以外の分譲マンションの管理受託にも積極的に取り組み、事業基盤の更なる拡大を目指してまいります。
③マンション販売事業当社の子会社である株式会社大英エステートは、当社分譲マンションの販売を中心に行っております。
お客様自身で情報を収集することが容易になった反面、情報が多く錯綜するが故に、情報の整理や判断に悩まれるお客様も多く、そのようなお客様への提案力やサポート力がこれまで以上に求められております。
同業他社においても営業人材の不足が生じており、人口減少や市場規模の縮小といった環境の変化が進む中、自社内での営業人材の育成強化は業界内で競争優位性を高めるために必須であると考えております。
当子会社は、親会社である大英産業のマンション事業本部における営業人員の育成も担っており、大英グループ全体として知識、スキルの向上に励み、お客様に必要とされる営業人材を強みにしたいと考えております。
(2）住宅事業セグメント当社住宅事業セグメントは７つの事業で構成されております。
①分譲住宅事業分譲住宅事業は、５つの商品シリーズを中心とした新築一戸建ての分譲を行う事業であります。
北九州都市圏、熊本県、佐賀県、山口県を中心とした事業展開をしており、累計の供給実績は5,000戸を超えております。
分譲住宅の商品シリーズは、天井高2.7ｍならではの開放感があり、お客様の声を取り入れて開発した「サンコート」、遊び心にこだわり吹き抜けや中２階スペース、飾り梁のある「the park」、無垢材の床やロフト、ウッドデッキのある平屋住宅「hidamari」、外観・外構・内装・家具までの統一感のあるコーディネートを取り入れた「ONEHOUSE」、住宅デザイン会社の株式会社クラフトアールとのコラボ商品「ARCHI DAYS」を展開しております。
同時に、分譲住宅でありながら、お客様が外観や内装を選択できる注文住宅のようなオーダー感覚を実現する販売手法も推進しており、多様なニーズに応えながら暮らしやすさとお求めやすい価格の両立を追求しております。
当社の分譲住宅事業は、土地の仕入れから設計・施工、販売、アフターサポートまでを大英グループで一貫して行う体制を構築しております。
この一貫体制により、コストの削減や商品開発スピードの向上を実現するとともに、各工程において細やかな品質管理を徹底しております。
施工面においては、独自の基準と管理体制のもと、安全性はもとより居住者の快適性にもこだわった高品質な住宅を提供しております。
また、時代の変化に対応した環境配慮型商品の導入を進めており、持続可能な住環境の実現に取り組んでおります。
さらに、入居後もアフター専門スタッフによる充実したサポート体制を整備し、定期的な無償点検や長期の保証制度、迅速なメンテナンス対応を通じて、お客様の安心かつ快適な暮らしを長期にわたり支えております。
②土地分譲事業これまでの事業活動を通じて培ってきた地主様、不動産業者、各業界との強固なネットワークにより、年間約7,000件の土地情報を取得しております。
この豊富な土地情報の取得力に加え、取得した土地情報を分譲マンション、分譲住宅、大型開発用地など、土地の特性や顧客ニーズに合わせて建物を建築し、商品化できることが当社の強みです。
その中で、当社で建物を建築しない土地については、大手ハウスメーカーや工務店で注文住宅を予定されているお客様や、事業用地として取得を希望される法人のお客様などへ販売を行っております。
近年は特に事業用土地の需要が活況であり、物流施設や商業施設、医療・福祉施設などの用地ニーズが拡大しております。
さらに、全国的にも土地の公示価格は上昇しており、実際の取引価格も公示価格を大きく上回る水準で推移しております。
このような市場環境の中、当社の強固なネットワークを基盤とした土地仕入れ力が、本事業における競争優位性となっております。
③不動産流通事業当社の不動産流通事業では、仕入れた中古住宅や中古マンションにリフォームを施し、付加価値を加えた上で売却する「買取再販」を中心に展開しております。
リフォームにあたっては、既にご購入いただいたお客様の声を反映し、世帯数やライフスタイルの変化に合わせて、顧客のニーズに合った現代的な住まい方に対応したプラン変更を行っております。
また、瑕疵担保保険の付与や防蟻工事の実施など安全面への配慮も徹底しております。
新築マンションや一戸建ての土地代や建築費が著しく高騰している中、新築住宅よりも購入費用を抑えたいというニーズが高まっており、中古住宅の需要は非常に増加しています。
特に、利便性の高い立地にある物件や、価格の安い物件が選ばれる傾向が強まっています。
今後もこうしたニーズを背景に、中古住宅市場は堅調に推移していくものと考えられます。
既存住宅の利活用を進めることで、空き地や空き家の再生など、社会的な課題の解決にも貢献できる事業であると考えております。
④街づくり事業当社の街づくり事業は、大きく３つの分野に分類されます。
１点目は、土地の有効活用を目的とした土地活用事業です。
当社が持つ豊富な土地情報を活かし、分譲マンションや分譲住宅では商品化が難しい土地についても、タウンハウスや行政や企業と協働した開発など、土地の特性に応じた最適な活用を提案しています。
２点目は、投資家向けの商品開発・販売です。
投資用戸建賃貸住宅や一棟売り賃貸マンション、事業用土地の分譲など、投資ニーズの高まりを背景に、幅広い不動産商品を展開しています。
特に、投資用戸建賃貸住宅は新築戸建住宅よりも低コストで建築できることから、投資用不動産としての人気が高まっており、販売戸数も増加傾向にあります。
また、企業の投資活動は活況であり、事業用大型土地の販売やアパート建設の受注も好調に推移しております。
３点目は、広大な土地を対象とした街区開発事業です。
当社のみならず、異業種や行政、民間企業と連携しながら、分譲マンションや分譲住宅、タウンハウスなど既存商品の組み合わせや、テナントビルの建築・テナント誘致など、地域の活性化に寄与する街づくりを推進しております。
今後も多様な企業や行政との連携を強化し、地域社会の発展に貢献してまいります。
⑤リフォーム事業当社のリフォーム事業では、分譲住宅のオプション工事や、入居済みのお客様、一般のお客様を対象とした各種リフォーム工事を行っております。
近年はSDGsの観点から、電力の自給自足を検討されるお客様が増加しており、太陽光発電や蓄電池の設置工事の受注も伸びております。
また、ライフスタイルや価値観の変化により、住まいに対するニーズも多様化しています。
こうしたニーズに応えるため、施工期間１ヶ月で建築可能なプライベート空間「FREEDOM SERIES」の販売を強化しております。
さらに、当社がこれまでに手掛けた分譲住宅は5,000戸を超えており、入居から10年、15年を迎えるお客様からの外壁塗装等、メンテナンスリフォームのご依頼も増加しております。
これらのご要望にお応えするため、メンテナンスリフォームの体制強化にも積極的に取り組んでおります。
リフォーム事業は、社会課題である空き家問題の解決にも寄与できる事業であり、今後もさらなる事業拡大を目指してまいります。
⑥住宅販売事業当社の子会社である株式会社大英不動産販売は、当社分譲住宅の販売を中心に、他社分譲住宅の販売仲介なども手掛けております。
近年、分譲住宅市場は競争が激化しており、ビルダー各社が自社販売だけでなく、外部への販売委託を進める動きが広がっています。
こうした環境の中、新築仲介という新たな販売手法も定着しつつあります。
営業人材の育成は業界内で競争力を維持・強化するために不可欠であると認識しています。
また、株式会社大英不動産販売においては、中長期的に他社分譲住宅の販売比率を高めていく方針です。
当期においては、当社分譲住宅の販売が全体の約６割を占め、残り４割は他社分譲住宅の販売となりました。
⑦分譲住宅建築業当社の子会社である株式会社大英工務店は、分譲住宅の大工工事を担っています。
建築業界では職人の高齢化や人手不足が進む中、当社は若手人材の採用と、ベテラン職人による技術継承体制の強化に取り組んでおります。
また、SDGsの一環として「出張こども大工」を定期開催し、建築端材を活用したワークショップを通じて廃材削減や地域の子どもたちの学びの場、シニア・障がい者の雇用創出に貢献しています。
今後も地域や企業・行政と連携し、活動の幅を広げてまいります。
2024年11月28日に設立した子会社の株式会社DAIEIアーキテクツは、建築工事の請負業務や建築物の設計、設計監理および工事管理業務を主な事業としております。
加えて、未利用地を活用し、CO₂吸収量が高く成長の早い早成桐「ジャパロニア」を植樹することで、地域の環境保全と新たな産業創出に寄与する植樹事業を開始しました。
本事業は、地域の未利用地を活用した環境保全活動であり、地域社会との共生・発展を目指す「地域愛着経営」の具体的な取り組みの一つです。
また、Jリーグに加盟するプロサッカークラブ「ギラヴァンツ北九州」のクラブハウス建設に関する協定提携も行うなど、地域社会との連携や新たな事業領域の拡大にも積極的に取り組んでおります。
⑧宿泊施設事業　当社グループは、重点戦略として取り組む新規事業開発の一環として、宿泊施設事業に取り組んでおります。
本事業は、これまでの住宅関連事業で培ったノウハウやネットワークを活かし、地域資源を活用した新たな価値創出を目指すものです。
具体的には、地域の観光資源や自然環境を活かした宿泊施設の開発・運営を進めており、地域活性化や観光振興への貢献も目指しております。
　近年、インバウンド需要が活況を呈していることを背景に、国内外からの多様な宿泊ニーズに対応した施設づくりにも注力しております。
今後も、既存事業とのシナジーを図りながら、持続的な成長を目指して宿泊施設事業の拡大に取り組んでまいります。
住宅事業セグメントの店舗展開について　分譲住宅事業では、サテライト店舗を拠点とした営業活動を展開しております。
ご来店いただいたお客様には、営業担当が住宅に関するご要望を丁寧にヒアリングし、最適な住まいをご提案しております。
店舗を設けることで、物件ごとの現地見学会に比べてコスト削減が可能となり、豊富な物件情報の中からお客様のニーズに合った住まいを効率的にご案内できる体制を整えております。
サテライト店舗「大英CODATE」は福岡県北九州市を中心に下曽根駅前店、行橋みやこ店、飯塚店、宇部店、久留米店、佐賀店の６店舗を営業しておりましたが、事業の効率化のため、下曽根駅前店と行橋みやこ店を2025年９月に閉鎖し、2025年10月から葛原店へ統合いたしました。
また、2024年10月より「大英CODATE」全店舗と葛原店を「住まいと暮らしのONE STOP」へ名称変更し、新築戸建て、中古住宅、土地情報等、当社が扱う商品・サービスをワンストップで提供する集客販売形態へ移行いたしました。
これは、先行して開設した「住まいと暮らしのONE STOPイオンタウン黒崎店」において、新築戸建てと中古住宅を同一店舗で取り扱い、仕入れから集客・販売までを一体化したことで、お客様が複数の選択肢を比較検討しやすくなり、販売効率の向上に繋がった実績を踏まえたものです。
(3）その他上記２事業のほか、以前分譲した大型団地等に上水や下水道などの供給を行う「水道供給事業」と当社グループの所有する居住用物件と駐車場を賃貸する「不動産賃貸事業」を行っております。
[事業系統図]以上述べました事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。
（マンション事業　新築マンション分譲事業） （マンション事業　マンション管理事業） （マンション事業　マンション販売事業） （住宅事業　分譲住宅事業） （住宅事業　土地分譲事業） （住宅事業　不動産流通事業） （住宅事業　投資用戸建賃貸事業） （住宅事業　タウンハウス事業） （住宅事業　住宅販売事業） （住宅事業　宿泊施設事業） （その他　水道供給事業) （その他　不動産賃貸事業)
関係会社の状況 ４【関係会社の状況】
名称住所資本金（千円）主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合（％）関係内容（連結子会社） 大英リビングサポート株式会社北九州市八幡西区10,000分譲マンション、賃貸マンション等の建物管理100当社が分譲したマンションの管理業務、損害保険代理店業務、事務所の賃貸、従業員の出向、事務の代行役員の兼任２名 株式会社大英工務店北九州市八幡西区10,000住宅事業の建築100当社が分譲する新築住宅の建設工事、当社固定資産（建物）の工事、事務所の賃貸、事務の代行役員の兼任２名株式会社大英エステート北九州市八幡西区10,000分譲マンションの販売100当社が分譲したマンションの販売代理業務、事務所の賃貸、事務の代行役員の兼任１名株式会社大英不動産販売北九州市八幡西区10,000分譲住宅の販売100当社が分譲した新築住宅の販売代理業務、事務所の賃貸、従業員の出向、事務の代行役員の兼任１名株式会社DAIEIアーキテクツ北九州市八幡西区10,000不動産の企画設計、請負建築、建築監理100当社が分譲する新築住宅の建設工事、事務所の賃貸、従業員の出向、事務の代行役員の兼任１名（注）１．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。
２．特定子会社に該当する会社はありません。
従業員の状況 ５【従業員の状況】
(1）連結会社の状況 2025年９月30日現在セグメントの名称従業員数（人）マンション事業78(37)住宅事業203(48)報告セグメント計281(85)全社（共通）41(10)合計322(95)　（注）１．従業員数は就業人員（当社グループから社外への出向者を除き、社外から当社グループへの出向者を含む。
）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。
）は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。
２．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理本部、経営企画室、内部監査室に所属しているものであります。
（2）提出会社の状況 2025年９月30日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（円）215(58)39.27.265,012,259 セグメントの名称従業員数（人）マンション事業39(14)住宅事業135(34)報告セグメント計174(48)全社（共通）41(10)合計215(58)　（注）１．従業員数は就業人員（当社からグループ会社外への出向者を除き、グループ会社外から当社への出向者を含む。
）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。
）は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理本部、経営企画室、内部監査室に所属しているものであります。
(3）労働組合の状況当社グループの労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。
（4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金差異①提出会社当事業年度補足説明管理職に占める女性労働者の割合（％） （注）１．男性労働者の育児休業取得率（％） （注）２．労働者の男女の賃金の差異（％）（注）１．全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者8.550.052.171.357.5－（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。
②連結子会社　連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。
経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
(1）経営理念当社グループは、「元気な街、心豊かな暮らし」を経営理念としております。
「私たちが住み、働く街を元気にする、活性化する。
そして私たちが関わる全ての人に幸せになってもらう、心豊かな暮らしを送ってもらう。
そんな社会を実現したい」これが当社グループの経営理念の根幹であります。
この経営理念のもと、“ライフスタイルに合った良質な「すまい」を提供し、持続的に発展する「まち」を作る”をミッションとし、九州全域と山口県にて事業を展開し、お客様一人ひとりに寄り添った「すまい」の提供を行っております。
以下は大英グループの価値創造ストーリーであります。
世の中の課題をどのように捉え、自社の強みや戦略を活かし、どのような社会を成し遂げたいかを１枚にまとめました。
（2）経営方針　当社グループは「地域愛着経営」を経営方針としております。
①地域の課題を解決する②地域の魅力を創造する③地域のコミュニティと共存する　この３点を地域愛着経営のテーマとし、地域に根差した事業展開を行うことで、地域の皆様に愛され、必要とされる会社を目指してまいります。
当社グループの「地域愛着経営」の形として、まずは当社従業員が働きがいを感じ、モチベーションに基づく接客や商品・サービスの改善・強化を行うこと、関係業者の方々との継続取引の中でその想いを伝達しながら商品づくりを行っていただく、そしてその商品をご購入いただくお客様の満足度が高まる、その喜びが従業員のモチベーションや働きがいに繋がる、この循環が回ることで、地域の皆様や株主・投資家の方々への期待感へつなげていく、これが、「地域愛着経営」が実現できた時の形だと考えております。
（3）当社の人材採用・育成方針　当社グループの経営方針の軸となる従業員の採用、育成の軸としているものが、以下の３点です。
（当社では以下を「大英バリュー」と呼んでおります）①人を大切にしている②溌剌としている③向上心がある　お客様の想いを預かる大切な仕事だからこそ、いつも元気で溌剌とした対応にて、お客様や取引業者、そして一緒に働いている仲間を大切にしながら業務を遂行し、従業員個々人の日々の成長へと繋げたいと考えております。
(4）経営環境及び中長期的な会社の経営戦略１．経営環境の変化と成長戦略の総括　当社グループは、第55期から第57期（2023年9月期～2025年9月期）にかけて、「地域愛着経営」を基本方針とした３ヶ年の成長戦略を推進してまいりました。
この期間、外部環境は大きく変化し、顧客ニーズや市場特性の多様化が進みました。
こうした変化を受け、当初計画していた「エリア別組織」への移行は、全事業を同一エリアに集約することが市場特性や顧客ニーズの多様化に十分対応できないと判断し、断念いたしました。
　一方で、住宅事業のワンストップ化や新規事業の成長など、重点施策に基づく一定の成果も得られました。
今後は、事業ごとに最適なエリアや顧客層に合わせて柔軟に事業展開を行い、グループ全体で連携しながら顧客価値の最大化を目指してまいります。
加えて、人材力・組織力の強化、DXの推進、事業ポートフォリオの見直しを通じて、持続的な成長と企業価値の向上を目指します。
２．成長戦略の主な取り組みと成果重点戦略①　住まいのワンストップ体制の構築　住宅事業の店舗において、住まいに関するトータル提案を実施し、WEBサイトを活用したワンストップ型の集客を開始しました。
新築戸建と中古住宅を同一店舗で取り扱うことで、お客様が複数の選択肢を比較検討しやすくなり、販売効率の向上につながりました。
②　事業領域の拡大　富裕層や法人向けの投資用・事業用不動産の販売、インバウンド需要を捉えた宿泊施設事業が成長し、新たな顧客層を獲得しました。
今後も新規事業やストック事業の拡大を推進してまいります。
③　組織風土・人材戦略　ワンストップ戦略や事業領域拡大に伴い、建築子会社（株式会社DAIEIアーキテクツ）の設立や、グループ経営方針に基づく事業推進、人事制度の見直しを進め、チャレンジ精神と成長意欲の醸成に努めました。
共通戦略①　DXの推進　AIツールや業務アプリを導入・活用したことで、土地情報や顧客情報の一元化、業務の効率化を推進しました。
また、メタバース空間を活用し、他業種と合同の採用イベント等も実施しました。
②　SDGsへの取組み　分譲マンションや分譲住宅における環境配慮型商品の導入、地域産木材の活用（分譲住宅の建築資材への導入、KITAQ WOODの利用拡大）、建築端材のアップサイクル（出張こども大工）など、持続可能な社会への貢献を推進しました。
③　少子高齢化への取組みシニア層への認知拡大を目的としたセミナーやイベントの開催、アフターサービスや住宅オプションの拡充、従業員の健康経営推進（「健康経営優良法人2025」認定取得）などに取り組みました。
（5）優先的に対処すべき課題　当社グループは、住宅・不動産業界を取り巻く事業環境の変化に対応し、経営資源の効率的な配分と、お客様の多様なニーズに応じた住まいの提供を通じて、経営理念である「元気な街、心豊かな暮らし」の実現を目指してまいります。
現在、当社グループが優先的に対処すべき課題は以下の通りです。
①　利益率の低下　資材価格や運送費、人件費の高騰に加え、物価上昇に対する実質賃金の低下や住宅ローン金利上昇リスクの高まりなど、事業環境は大きく変化しております。
このような状況下、当期は主力事業である分譲住宅や中古住宅の買取再販の件数が大幅に減少しましたが、利益率は前年同期比で改善傾向にあります。
　しかしながら、販管費や人件費の増加リスク、完成在庫や長期滞留在庫の増加リスクなど、利益を圧迫する要因が複数顕在化してきており、グループ全体のさらなる利益率の改善は、今後の持続的成長と財務健全性の確保のために必須であると認識しております。
　利益率改善のための対応策としては以下が挙げられます。
1.　事業回転日数の短縮　分譲マンションや分譲住宅等の不動産事業においては、土地の仕入れから建築、お客様への引渡しまで長期間を要します。
近年は、各種法令や制度の変更により工期の長期化リスクが顕在化してきており、事業回転日数の短縮が利益率改善の重要な課題となっております。
　建築工期の短縮だけでなく、仕入れから着工までの期間、完成から引渡しまでの期間等、各工程の期間短縮に取り組むことで、値引きの抑制やプロジェクト融資金額の圧縮を図り、利益率の向上を目指してまいります。
2.　商品力の向上　建築原価の高騰が続く中、価格転嫁の可否が収益性を左右する重要な要素となっております。
顧客ニーズやライフスタイルの多様化に対応した付加価値の高い商品が求められています。
　事業ごとに顧客特性を踏まえた付加価値の高い商品開発を推進するとともに、インテリアコーディネートやオプション提案による付帯売上の増加、顧客層に応じた集客手段や販売手法の見直しを行い、利益率の向上を図ってまいります。
3.　土地の仕入れ精度の向上　住宅・不動産の販売においては、立地条件が顧客の購買判断における最も重要な要素であり、立地の良い物件は高価格帯でも販売が好調に推移しています。
　当社の強みである土地情報の収集力を活かし、仕入れ件数の拡大ではなく、市場特性や顧客ニーズに合致した立地条件の良い土地に絞った仕入れを行うことで、販売効率と利益率の向上を目指してまいります。
②　売上時期の偏重　当社の主力事業である分譲マンション事業においては、土地の仕入れからお客様への引渡しまで２～３年の期間を要するため、竣工時期により売上計上が特定の四半期に偏重する傾向があります。
このような売上の偏重は、自然災害等による引渡し遅延リスクや、時期の偏りによる業務負荷の増大など、事業運営上のリスク要因であり、次期におきましても、第４四半期への偏重が想定されております。
　当社は、中長期的な視点で分譲マンション事業の仕入れ計画を見直し、竣工時期の分散化を図るとともに、事業回転日数の短い分譲住宅事業や街づくり事業の一部商品において売上計上の平準化を進めることで、四半期ごとの売上偏重の緩和に取り組んでまいります。
※次期（2026年９月期）のマンション事業の売上計上予定棟数 第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期竣工予定棟数１棟２棟３棟５棟 ③　新規事業およびストック事業の強化　当社の主力事業である分譲事業は、景気変動や金利動向、建築原価の変動等の外部環境の影響を受けやすく、収益の安定性に課題があります。
また、人口減少やライフスタイルの多様化により従来の実需顧客層が縮小傾向にある一方で、法人・富裕層による投資目的の不動産需要や、インバウンド需要の高まり等、新たな市場機会が拡大しております。
　持続的な成長と安定した財務体質を構築するためには、主力事業に加え、収益性の高い新規事業の開拓と、継続的な収益を生み出すストック事業の強化が不可欠と考えております。
　当社は、法人・富裕層等の新たな顧客層に向けた投資用戸建賃貸や事業用不動産の販売、インバウンド需要の高まりを背景とした宿泊施設事業等、収益性の高い新規事業の拡大に取り組んでおります。
今後も、当社の強みを活かし、不動産領域を中心とした新規事業・ストック事業の開発を進めることで、事業ポートフォリオの変革を目指してまいります。
(6）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等企業を継続的に安定成長させるためには、利益の確保が重要であることから、当社グループは売上高経常利益率を重要な経営指標として認識しております。
サステナビリティに関する考え方及び取組 ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】
　当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組みは次の通りであります。
　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1）サステナビリティの基本方針　当社グループは、サステナビリティの基本方針として、以下の４点を基本方針としております。
「元気な街、心豊かな暮らし」の経営理念に基づき、お客様、取引先、株主・投資家、従業員、地域社会など、すべてのステークホルダーとの対話と協働を通じて、自らの成長とともに持続可能な社会の実現を目指してまいります。
①価値あるライフスタイルの創造　新たな価値の創造により、人々の暮らしの豊かさの向上に貢献します。
②コミュニティの形成　ステークホルダーとのコミュニティを形成し、皆様と共に発展します。
③高品質で快適な空間の提供　お客様満足度の高い商品の提供を通じて、快適で安全な生活を支えます。
④環境・文化の醸成　持続可能な環境、そして文化活動の機会提供で、生活水準の向上に貢献します。
（2）ガバナンス　環境、社会課題に対する戦略の策定や迅速な意思決定に向け、健全で透明性のあるガバナンス体制が必要であると考えております。
そのうえでサステナビリティの実行部門、及び「リスクマネジメント委員会」を社長直轄部門である社長室に設定しております。
今後、サステナビリティに関する達成指標の策定、及びその推進と定期的な進捗報告を行う体制の構築を行ってまいります。
（3）リスク管理　当社グループは、「リスクマネジメント委員会」を中心に各事業、部門責任者と供に、事業運営上の中長期的なリスクに関し、当社を取巻く外部環境、内部環境の変化を洗い出し、リスクと機会の特定を行っております。
リスク評価を行ったのち、優先順位の高い取組みについて、取締役会にて四半期に一度進捗確認をしています。
（4）人的資本　人的資本経営に向けた、具体的な目標設定は現段階において行っておりません。
目指す指標の設定と推進に向けて、当期の現状及び課題は以下の通りです。
　・役員・執行役員の男女比率　　　　　　男性 100％　：　女性　０％　・管理職の男女比率（執行役員を除く）　男性　94％　：　女性　６％　・全従業員の男女比率　　　　　　　　　男性　55％　：　女性　45％　・全従業員の年代 20代30代40代50代60代～構成比率24％29％24％14％10％　・その他人材にまつわる当社の現状 55期56期57期産・育児休暇取得率（パート従業員含む）100％100％100％男性の育児休暇取得率30％14％53％入退社の人数入社54名39名11名退社26名33名31名離職率7.2％7.5％9.5％　　　　　　（注）１．管理職には課長以上の役職者が含まれています。
当期の取り組み働きがい　　・　従業員エンゲージメント調査の実施・　「健康経営優良法人2025」認定の取得挑戦・成長　・　事業戦略実現に必要な人財像の特定と社内発信・　社内外研修の実施 2025年9月期研修費31千円/一人当たり(提出会社：47千円/1人当たり）・　AIツール活用のための社内研修実施多様性　　　・　新卒、キャリア採用の比率　新卒81.8％：キャリア採用18.2％・　アルムナイネットワーク活用を目的としたイベントの開催（年1回） 現状の課題　：①役員・執行役員・管理職以上の女性比率の向上②事業戦略実現に必要な人材の採用、育成③専門スキルとITリテラシーの強化 人材を「資本」と捉え、その価値を最大限に引き出すことで、中長期的な企業価値向上に繋げてまいります。
（5）その他　サステナビリティ基本方針に基づいた当社の取組み大英グループは、「SDGsを通じて元気で心豊かな未来を創る」取組みを推進してまいります。
当社の取組みは以下の通りです。
①環境配慮型の住宅を供給　分譲マンション、分譲住宅の主力事業において環境配慮型商品の建築、販売に取り組んでおります。
分譲マンションにおいては、省エネ性能と断熱性能が高いマンションタイプのZEH住宅である「ZEH‐M Oriented」認定を取得したマンションを供給しております。
エネルギー資源の効率的活用による温室効果ガス削減のため、今後も、環境配慮型の住宅供給を推進してまいります。
②建築端材の廃棄量を削減　分譲住宅の建築における木材廃棄量の削減を目指し、端材をアップサイクルする取り組みを推進しております。
当社グループが主体となり推進している「出張こども大工」は、幼稚園、保育園、地域イベント等で子どもたちに端材の木工キットを使用する大工体験の機会を提供しております。
木工キットの制作は、シニア大工や障がいのある方に依頼することで雇用や働きがいの創出につながっており、現在では、地域の企業・団体・大学と共にパートナーシップで取り組んでいるため、継続性のある活動となっております。
持続可能な社会への実現のため、さらに端材の活用を推進してまいります。
③国産木材および地域産木材の活用　当社では国産木材および地域産木材の活用に積極的に取り組んでおります。
分譲住宅の建築において、１棟ごとに輸入木材と国産木材を併用しております。
また、北九州市産木材を一部の分譲住宅に使用しております。
加えて、北九州市産木材を使用した木材ブランド「KiTAQ　WOOD」の推進も行っております。
木材のトレーサビリティと炭素貯蔵量の見える化を協定５者で連携して取り組みながら、木材の切り出しと植樹を積極的に行うことで林業・木材産業の活性化と森林循環によるカーボンニュートラルの実現を目指しております。
④多世代が住まう街づくり　分譲マンション　　当社の分譲マンションにおいては、世帯数やお客様の価値観の変化に合わせ、従来の３～４LDKのみならず、１LDKや２LDKのマンションの建設も行っております。
従来、分譲マンションはバリアフリーの建物でありますが、サンパークマンションにて独自のコーディネートシステムを導入するなど、よりお客様の要望に沿った住戸の設計が可能となっております。
　分譲住宅　　分譲住宅においても従来の２階建てや平屋の分譲住宅等、シリーズ展開を増やしております。
また、当社分譲住宅の土地の仕入れにおいては、新たに山を切り崩したような大型団地の開発ではなく、一戸建てが立ち並ぶ住宅街の中において売却に出された用地に建築しております。
空地や空家の問題の対策と併せ、その従前の住宅街の中に小さな子供の声が広がり、近くの公園が賑わう、だんだんと人が少なくなっていく街に活気が戻るような街づくりを目指しております。
戦略 （4）人的資本　人的資本経営に向けた、具体的な目標設定は現段階において行っておりません。
目指す指標の設定と推進に向けて、当期の現状及び課題は以下の通りです。
　・役員・執行役員の男女比率　　　　　　男性 100％　：　女性　０％　・管理職の男女比率（執行役員を除く）　男性　94％　：　女性　６％　・全従業員の男女比率　　　　　　　　　男性　55％　：　女性　45％　・全従業員の年代 20代30代40代50代60代～構成比率24％29％24％14％10％　・その他人材にまつわる当社の現状 55期56期57期産・育児休暇取得率（パート従業員含む）100％100％100％男性の育児休暇取得率30％14％53％入退社の人数入社54名39名11名退社26名33名31名離職率7.2％7.5％9.5％　　　　　　（注）１．管理職には課長以上の役職者が含まれています。
当期の取り組み働きがい　　・　従業員エンゲージメント調査の実施・　「健康経営優良法人2025」認定の取得挑戦・成長　・　事業戦略実現に必要な人財像の特定と社内発信・　社内外研修の実施 2025年9月期研修費31千円/一人当たり(提出会社：47千円/1人当たり）・　AIツール活用のための社内研修実施多様性　　　・　新卒、キャリア採用の比率　新卒81.8％：キャリア採用18.2％・　アルムナイネットワーク活用を目的としたイベントの開催（年1回） 現状の課題　：①役員・執行役員・管理職以上の女性比率の向上②事業戦略実現に必要な人材の採用、育成③専門スキルとITリテラシーの強化 人材を「資本」と捉え、その価値を最大限に引き出すことで、中長期的な企業価値向上に繋げてまいります。
指標及び目標 （4）人的資本　人的資本経営に向けた、具体的な目標設定は現段階において行っておりません。
目指す指標の設定と推進に向けて、当期の現状及び課題は以下の通りです。
　・役員・執行役員の男女比率　　　　　　男性 100％　：　女性　０％　・管理職の男女比率（執行役員を除く）　男性　94％　：　女性　６％　・全従業員の男女比率　　　　　　　　　男性　55％　：　女性　45％　・全従業員の年代 20代30代40代50代60代～構成比率24％29％24％14％10％　・その他人材にまつわる当社の現状 55期56期57期産・育児休暇取得率（パート従業員含む）100％100％100％男性の育児休暇取得率30％14％53％入退社の人数入社54名39名11名退社26名33名31名離職率7.2％7.5％9.5％　　　　　　（注）１．管理職には課長以上の役職者が含まれています。
当期の取り組み働きがい　　・　従業員エンゲージメント調査の実施・　「健康経営優良法人2025」認定の取得挑戦・成長　・　事業戦略実現に必要な人財像の特定と社内発信・　社内外研修の実施 2025年9月期研修費31千円/一人当たり(提出会社：47千円/1人当たり）・　AIツール活用のための社内研修実施多様性　　　・　新卒、キャリア採用の比率　新卒81.8％：キャリア採用18.2％・　アルムナイネットワーク活用を目的としたイベントの開催（年1回） 現状の課題　：①役員・執行役員・管理職以上の女性比率の向上②事業戦略実現に必要な人材の採用、育成③専門スキルとITリテラシーの強化 人材を「資本」と捉え、その価値を最大限に引き出すことで、中長期的な企業価値向上に繋げてまいります。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 （4）人的資本　人的資本経営に向けた、具体的な目標設定は現段階において行っておりません。
目指す指標の設定と推進に向けて、当期の現状及び課題は以下の通りです。
　・役員・執行役員の男女比率　　　　　　男性 100％　：　女性　０％　・管理職の男女比率（執行役員を除く）　男性　94％　：　女性　６％　・全従業員の男女比率　　　　　　　　　男性　55％　：　女性　45％　・全従業員の年代 20代30代40代50代60代～構成比率24％29％24％14％10％　・その他人材にまつわる当社の現状 55期56期57期産・育児休暇取得率（パート従業員含む）100％100％100％男性の育児休暇取得率30％14％53％入退社の人数入社54名39名11名退社26名33名31名離職率7.2％7.5％9.5％　　　　　　（注）１．管理職には課長以上の役職者が含まれています。
当期の取り組み働きがい　　・　従業員エンゲージメント調査の実施・　「健康経営優良法人2025」認定の取得挑戦・成長　・　事業戦略実現に必要な人財像の特定と社内発信・　社内外研修の実施 2025年9月期研修費31千円/一人当たり(提出会社：47千円/1人当たり）・　AIツール活用のための社内研修実施多様性　　　・　新卒、キャリア採用の比率　新卒81.8％：キャリア採用18.2％・　アルムナイネットワーク活用を目的としたイベントの開催（年1回） 現状の課題　：①役員・執行役員・管理職以上の女性比率の向上②事業戦略実現に必要な人材の採用、育成③専門スキルとITリテラシーの強化 人材を「資本」と捉え、その価値を最大限に引き出すことで、中長期的な企業価値向上に繋げてまいります。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 （4）人的資本　人的資本経営に向けた、具体的な目標設定は現段階において行っておりません。
目指す指標の設定と推進に向けて、当期の現状及び課題は以下の通りです。
　・役員・執行役員の男女比率　　　　　　男性 100％　：　女性　０％　・管理職の男女比率（執行役員を除く）　男性　94％　：　女性　６％　・全従業員の男女比率　　　　　　　　　男性　55％　：　女性　45％　・全従業員の年代 20代30代40代50代60代～構成比率24％29％24％14％10％　・その他人材にまつわる当社の現状 55期56期57期産・育児休暇取得率（パート従業員含む）100％100％100％男性の育児休暇取得率30％14％53％入退社の人数入社54名39名11名退社26名33名31名離職率7.2％7.5％9.5％　　　　　　（注）１．管理職には課長以上の役職者が含まれています。
当期の取り組み働きがい　　・　従業員エンゲージメント調査の実施・　「健康経営優良法人2025」認定の取得挑戦・成長　・　事業戦略実現に必要な人財像の特定と社内発信・　社内外研修の実施 2025年9月期研修費31千円/一人当たり(提出会社：47千円/1人当たり）・　AIツール活用のための社内研修実施多様性　　　・　新卒、キャリア採用の比率　新卒81.8％：キャリア採用18.2％・　アルムナイネットワーク活用を目的としたイベントの開催（年1回） 現状の課題　：①役員・執行役員・管理職以上の女性比率の向上②事業戦略実現に必要な人材の採用、育成③専門スキルとITリテラシーの強化 人材を「資本」と捉え、その価値を最大限に引き出すことで、中長期的な企業価値向上に繋げてまいります。
事業等のリスク ３【事業等のリスク】
当社グループの事業の状況、経理の状況に関する事項のうち、連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
これらの事項に対しましては、当社グループのリスクマネジメント委員会主導のもと、優先順位に基づき、１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（5）優先的に対処すべき課題の取組みと共に、将来の業績への影響を軽減させる方針であります。
　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（1）通期の資金繰りについて①融資について　当社グループの事業については、多額の資金が必要になります。
多額の資金を自己資金で賄うことは現実的ではなく、金融機関等からの借入金により、各事業のプロジェクトを遂行しております。
経済環境の変化により、金融機関の融資条件等がより一層厳しくなった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
②有利子負債について　当社グループは、原則として、プロジェクト案件ごとに用地の取得資金と開発費用等そのプロジェクトの推進に必要な資金を、プロジェクトの期間に応じた金融機関からの借入金により調達しており、下表のとおり有利子負債依存度が高い水準で推移しております。
なお、当社グループにおいて、「短期借入金」、「１年内返済予定の長期借入金」、「リース債務」、「長期借入金」が有利子負債に該当いたします。
　また、運転資金については、原則として手許資金で賄うこととしておりますが、資金繰り弾力化のため、一部金融機関からの借入を実施しております。
近年においては、低金利の継続により、金利負担は比較的低水準で推移しておりますが、将来において金利が上昇した場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、今後の金融政策の方針が変更された場合、プロジェクトの進捗や業績に影響を及ぼす可能性があります。
決算期総資産（百万円）有利子負債（百万円）有利子負債依存度（％）第53期連結会計年度30,25218,09259.8第54期連結会計年度38,37523,41061.0第55期連結会計年度39,82924,82162.3第56期連結会計年度41,67524,75959.4第57期連結会計年度47,26430,09763.7 ③現金及び預金残高の増減について　マンション事業においては、その性質上、竣工引渡時に一斉に売上代金を回収するため、一時的に現金及び預金の残高が大幅に増加し、その後の数ヶ月間で工事代金の最終金決済やプロジェクト資金の返済が行われることから、現金及び預金残高は大幅に減少いたします。
こうした資金繰りの変動を緩和するため、竣工時期に偏りが生じないよう、用地仕入やゼネコンとの工事請負契約締結のスケジュール調整に取り組んでおります。
　しかし、これらが想定通り進まない場合、完成時期や引渡し時期が特定の期間に集中し、売上が一時期に偏重することで、資金繰りが不安定となり、当社グループの財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。
通年で安定した売上を確保することで、有利子負債や現預金残高の変動を緩やかにできるため、売上の偏重は当社が優先して取り組むべき重要な課題と認識しております。
（2）不動産市況等について　当連結会計年度における不動産業界におきましては、諸外国の地政学的問題、円安基調の継続、働き方改革関連法に伴う「2024年問題」、また、当社グループの事業展開エリアである九州・山口の人口や世帯数の推移、顧客の価値観の多様化等、外部環境の変化による影響を非常に受けやすく、これら環境の変化における対応が求められております。
①人口動向について　当社グループの事業エリアである九州・山口エリアは、総人口の減少と少子高齢化が進んでおり、今後、その傾向はますます強まることが想定され、これまで増加傾向にあった世帯数においても将来的に減少傾向に転じることが予測されております。
このことにより、特に住宅事業の主な購入者層である20～40代の子育て世代は、減少していくことが確実視されます。
今後は、従来の北九州近郊から事業エリアを広げて顧客を確保すること、多様な家族構成・価値観に合わせた商品開発を展開し、住まいシェアを確保するなどの対策を検討しなければなりませんが、対策がうまくいかなかった場合、売上が低下し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
②金融機関による利上げ　当期において、大手金融機関に続き、当社事業エリア内で多くのお客様が利用されている地方銀行等でも住宅ローン金利が上昇しております。
今後さらに、住宅ローン金利が上昇した場合、顧客の住宅ローン返済額の増加や借入限度額の減少による購入可能な顧客の減少、住宅購入マインドの低下などが起こる可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③原材料・資材価格等の高騰について　当連結会計年度においては、円安による国外資材、エネルギー価格の高騰など、国内外市場の動向により大きな影響を受けました。
建築コストは売上原価の主要項目であり、原材料・資材・物流等の価格が上昇した場合は、原則として上昇分に応じて販売価格に転嫁しております。
しかしながら、想定を上回って建築コストが上昇し、販売価格へ転嫁することが難しい場合は、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(3）グループ会社全体のガバナンス不全について　当社グループは、複数のグループ会社を有しており、グループ全体の経営方針や権限規程の理解不足、内部統制の不十分さ等により、グループ会社全体のガバナンスが十分に機能しないリスクがあります。
このようなガバナンス不全が発生した場合、経営方針からの逸脱や利益相反取引、法令違反（宅地建物取引業法・建築基準法等）、不正行為の発生につながり、当社グループの経営や社会的信用に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(4）人材の不足及び育成について　住宅・不動産及び建築人材においては人材不足が大きな問題になります。
当社グループとしては、従業員の働きがいを高め、積極的な事業展開により在職者、求職者にとって魅力的な企業となるべく努力をしてまいりますが、予想を大幅に上回るような退職者が発生した場合や、必要な人材確保及び育成が計画通りに進まない場合、当社グループの事業展開や業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、事業展開に合わせた適材適所の人員配置、業務改善による効率化、継続的な成長を達成するための優秀な人材採用と育成が重要であると考えております。
(5）機密情報及び個人情報の漏洩について　当社グループでは、事業の性質上、常時多数のお客様の個人情報をお預かりしている状況にあります。
個人情報については、プライバシーマークを取得し、個人情報保護基本規程等に基づいて厳重に管理しております。
また、社内では個人情報だけではなく、インサイダー取引に抵触する情報も取り扱います。
漏洩を防ぐため、個人情報保護委員会やリスクマネジメント委員会を設け、当社グループの従業員等に対する定期的な教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。
しかし、これらの対策にもかかわらず機密情報及び個人情報が外部に漏洩した場合には、社会的信用が著しく低下する上に、多額の損害賠償金等が発生、業務停止など、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（6）突発的災害等によるインフラ機能の低下　当社グループでは、膨大な情報をサーバーにて管理しております。
各事業の業務を迅速かつ適正に進めていくために欠かせないシステムですが、災害によるシステムダウンやハッキング、メール等からのウイルス感染によりシステムの機能不全に陥った場合や、本社社屋及び各事業所などの固定資産の老朽化が進み、災害による機能不全や適切なメンテナンスが計画通りに進まない場合は、事業の遂行が遅延、停止するため、当社グループの業績や財政状況に影響を及ぼす可能性があります。
（7）自然災害　自然災害のリスクとしては、１点目にお客様に提供した住まいに関するリスク、２点目は当社従業員や関連企業の方々、地域の方など、関わる全てのステークホルダーの安全リスクです。
　リスクの備えとして、BCPの策定、災害対策本部の勉強会及びシミュレーション、安否確認システムの構築・運用訓練、災害備蓄品の設置などを行っております。
　しかしながら、当社グループ事業エリアにおける震災、また、広域で被害予測される南海トラフ地震等の災害が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
（8）各種ハラスメント　ハラスメントのリスクとしては、主にセクシャルハラスメント、パワーハラスメント等の従業員の安全、安心な職場環境の確保に関するリスクです。
当社の役員および管理職はもちろん、すべての従業員に関わるリスクであり、ハラスメントにより従業員が十分な能力が発揮できなくなり、生産性の低下や人材流失、企業イメージの低下による採用の不足等に繋がるため、事業の遂行に影響を及ぼす可能性があります。
　リスクの備えとして、社外に第三者による相談窓口を設け、全従業を対象としたハラスメント研修を実施しております。
（9）法的規制について　当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等、不動産取引や建築に関わる多数の法令、及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。
また、連結子会社の大英リビングサポート株式会社におきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」、株式会社DAIEIアーキテクツにおきましては、「建築士法」「建設業法」等による法的規制を受けております。
このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、新法の制定等により、事業計画を見直す必要が生じる場合や、これらの法的規制等に定める事項に抵触した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
　また、当社グループの事業活動における必要不可欠な免許として、当社、株式会社大英エステート、株式会社大英不動産販売においては宅地建物取引業免許が、大英リビングサポート株式会社においては管理業務主任者免許があります。
現時点では、免許または登録の取消事由・更新欠格事由（※下表枠外に記載）に該当する事実は存在しておりませんが、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合、また、新規に開始した事業活動において、必要な免許または登録など法令等への対応ができていなかった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績等に影響を及ぼす可能性があります。
　当社グループの有する免許、許可及び登録については、以下のとおりであります。
会社名法令名免許・許可・登録等有効期限大英産業㈱宅地建物取引業法宅地建物取引業免許国土交通大臣免許(３)第008700号宅地建物取引士（152名）2029年11月11日大英産業㈱建築士法一級建築士事務所登録福岡県知事登録　第1－60140号一級建築士（１名）二級建築士（８名）2030年12月12日大英産業㈱建設業法特定建設業許可福岡県知事許可（特－６）第117481号一級施工管理技士（１名）二級施工管理技士（７名）2030年３月30日大英リビングサポート㈱マンションの管理の適正化の推進に関する法律国土交通大臣(３)第093710号管理業務主任者（５名）2030年12月16日大英リビングサポート㈱宅地建物取引業法宅地建物取引業免許福岡県知事(１)第20643号宅地建物取引士（６名）2029年６月18日㈱大英エステート宅地建物取引業法宅地建物取引業免許福岡県知事(１)第19857号宅地建物取引士（10名）2026年12月９日㈱大英不動産販売宅地建物取引業法宅地建物取引業免許福岡県知事(１)第19858号宅地建物取引士（11名）2026年12月９日㈱DAIEIアーキテクツ建築士法一級建築士事務所登録福岡県知事登録　第1-62579号一級建築士（１名）二級建築士（14名）2030年２月27日㈱DAIEIアーキテクツ建設業法一般建設業許可福岡県知事許可（般－７）第117515号一級施工管理技士（３名）二級施工管理技士（６名）2030年４月15日※許認可等の取消事由についてａ．宅地建物取引業者免許の取消事由は、宅地建物取引業法第66条に定められております。
ｂ．一級建築士事務所登録の取消事由は、建築士法第26条に定められております。
ｃ．建設業許可の取消事由は、建設業法第29条に定められております。
ｄ．マンション管理業者登録の取消事由は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条に定められております。
(10)訴訟等について①契約不適合責任について　当社グループの不動産事業については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、新築住宅（分譲マンション含む）の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について住宅の引渡しから10年間、その他の部分については、「宅地建物取引業法」により住宅の引渡日から最低２年間について契約不適合責任を負っております。
当社グループは建築工事の工程管理、品質管理に万全を期しておりますが、何らかの事情により当社グループが責任を負うことにより、想定外の補償工事費用の計上や当社の信用力の低下が発生した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
②完成工事補償引当金について　お客様へ物件を引き渡した後に補修工事を行う場合や、完成工事の瑕疵担保責任に備える目的の引当金を計上しております。
販売棟数の増加に伴い必然的に利益圧縮に繋がることに加え、不測の施工不良等により実際に多額の補修工事が発生した場合、引当金の計上額（販売費及び一般管理費）が増加し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(11）住宅、不動産業界の動向について①土地の仕入について　当社グループでは、主要事業が全て土地に関連する事業のため、事業用地の仕入れが各プロジェクトの成否において生命線となります。
立地条件、地積、地盤、周辺環境、権利関係、収支計画等について事前に調査・検討し、その結果を踏まえた上で土地の仕入を行っております。
近年、全国的な土地公示価格が上昇、土地の取引価格においても相対取引が減少し、入札による取引が増加していることから、土地の購入価格は年々高騰しております。
このような土地価格の高騰により、プロジェクトの収益が計画どおりに確保できない、あるいは仕入中止によりプロジェクトを断念するなど、当社グループの事業展開や業績に影響を及ぼす可能性があります。
　また、用地取得時に予想できない土壌汚染や地中埋設物が発見された場合や、工事進捗に影響する近隣住民との問題が解決できなかった場合においても、プロジェクトの遅れや追加費用の発生により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
②建築の外部委託及び工程監理について　当社グループの事業における建築工事は、一部または全部を外部に委託しております。
このことは、自社の固定人件費の抑制に繋がっており、不況時においては、経営リスクを軽減する反面、好況時においては、外部委託先への委託業者の競合が増加し、委託先が十分に確保できなくなり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
　また、住宅建築工事においては、外部に分離発注する形態にて工事委託を行っておりますが、一部、連結子会社の大英工務店が携わっております。
将来の住宅業界における工事職人不足は顕在化しており、当社委託先の職人が減少した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
各現場工程監理につきましては、各事業担当者にて、より慎重を期して行っておりますが、不測の事態等により工事の遅延等が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③住宅業界の技術革新について　2021年10月閣議決定された「第６次エネルギー基本計画」において、「2030年度以降新築される住宅について、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）基準の省エネルギー性能の確保を目指す」という政府の目標が宣言・公表されました。
SDGsの観点から高付加価値を持つ住宅に対するニーズは大いに高まっております。
また、省エネに加え、IOTを駆使したスマートハウスのニーズもあり、様々な新商品が市場に投入される傾向にあります。
これら高付加価値の商品を導入する場合、建築コストの増加においては、販売価格への転嫁を行うことになりますが、原価の高騰から販売価格への転嫁が難しい場合、また、業界またはお客様の望む技術革新のスピードに当社グループが対応できなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
④販売の外部委託について　当社グループは、一部物件の販売活動を外部業者に委託しております。
これにより、当社グループのみで販売する場合に比べて、より多くの物件を同時に販売できる反面、販売手数料等の増加により利益率が悪くなります。
また、新築住宅において、販売を外部へ委託する販売手法を採用する住宅会社が増加してきたことにより、競合が激化しております。
当社は、マンション事業、住宅事業における販売を専門とする子会社の設立を行っておりますが、今後も引き続き外部業者への委託を継続していくため、委託割合が増加した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑤競合について　当社グループは、沖縄県を除く九州全域で事業展開しております。
大手マンションデベロッパー・ハウスメーカーから個人事業者に至るまで大小様々な競合他社が多数存在しており、大変厳しい競争環境に晒されております。
今後においても新規大手の参入や異業種からの参入も増える可能性があり、更に競争が激化することが想定されます。
これにより、物件の仕入価格の上昇（原価の高騰）や、販売価格の下落（売上の減少）が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
（12）棚卸資産の評価損処理について　当社グループでは事業の性質上、棚卸資産が総資産に占める割合は2025年９月期において67.08％と非常に高い水準にあります。
会社方針により竣工在庫を抑制するよう努めており、完成在庫である販売用不動産だけであれば、総資産の18.39％と比較的少ない水準ではありますが、何らかの理由により不動産の市場価値が下落した場合は、評価損処理が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1）経営成績等の状況の概要　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。
）の状況の概要は次のとおりであります。
①　財政状態及び経営成績の状況　当連結会計年度（以下「当期」という。
）におけるわが国経済は、個人消費や企業の設備投資は持ち直しの動きがみられ、景気は緩やかに回復しております。
一方で、消費者物価の上昇、資材価格の高止まり、金融政策の動向の変化、主要国の通商政策動向の影響などにより、先行きは依然として不透明な状況が続いております。
　当社の事業エリアである九州・山口の住宅・不動産市場は、国土交通省発表の一戸建て住宅の新設住宅着工戸数は2024年10月から2025年９月まで前期比で96％と市場規模の縮小が緩やかに進んでおります。
加えて、少子高齢化・人口減少と都市部への集中、所得格差の拡大、建築コストや住宅ローン金利の上昇を背景に、需要や価格動向の二極化が顕著となっております。
具体的には、都市部や交通利便性の高いエリアにおける新築物件・高価格帯物件への需要が引き続き堅調である一方、地方や郊外、築年数の経過した中古物件に対する需要は伸び悩んでおります。
この結果、住宅価格や供給量においても、地域や物件特性による格差が拡大しております。
顧客層においても価格の高止まりと金利上昇を背景に実需層の購入意欲は慎重である一方、法人や富裕層向けの需要は堅調です。
　このような事業環境下で当社グループは、利益率の向上に向け、多様な住宅・不動産の事業ポートフォリオを活かしながら、各事業において仕入の厳選・商品力の強化・事業回転日数の短縮に取り組んでまいりました。
　当期の業績は、分譲住宅事業や不動産流通事業の販売戸数が、市場環境の変化を受けて大幅に減少したものの、分譲マンション事業の大型物件の引渡しや街づくり事業の法人や富裕層向けの投資用戸建賃貸住宅、大型の事業用地、事業用不動産の販売が伸長したことにより、売上高は前期比で増収となりました。
　売上総利益は、原価上昇の影響を受けつつも、街づくり事業や分譲マンション事業の伸長により、売上総利益率の高い商品の販売割合が増加いたしました。
さらに、分譲住宅事業において厳選した土地仕入れと顧客ニーズに対応した建物商品を展開したことにより、売上単価が向上し、前期比で増益となりました。
　また、販売費及び一般管理費については、販売件数の減少により販売手数料等の変動費が減少し、また、DX推進による業務プロセスの自動化・効率化や人員配置の最適化など、全社的なコスト削減に取り組みました。
その結果、金額はほぼ横ばいとなりましたが、売上に対する比率は低下いたしました。
　売上や売上総利益の増加と、販管費率の低下が寄与し、営業利益は前期比で大幅に増加いたしました。
さらに、固定資産売却益を特別利益として計上したこともあり、当期純利益も前期を上回りました。
　当期は、第55期から第57期（2023年９月期～2025年９月期）における中期経営計画の最終年度でしたが、事業環境の変化に伴い戦略を見直し、2024年10月18日に「中期経営計画における業績目標の下方修正に関するお知らせ」を公表いたしました。
建築コストの高止まりや住宅ローン金利の上昇、仕入・販売における競争激化により進捗が遅れ、分譲住宅及び中古住宅の買取再販の販売戸数が伸び悩んだことが、計画を下回った主な要因です。
　これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高39,093百万円（前期比5.4％増）、営業利益1,305百万円（同44.9％増）、経常利益901百万円（同39.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は639百万円（同54.8％増）となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
（マンション事業）　マンション事業セグメントでは、都心・駅近の利便性の良い物件への選択的投資と事業回転日数の平準化を目指し、分譲マンションの企画・販売・管理を行っております。
　当期は「サンパーク博多那珂グラッセ（福岡県福岡市、総戸数55戸）」「サンパーク柳川駅レジデンス（福岡県柳川市、総戸数59戸）」「ザ・サンパーク小倉駅タワーレジデンス（福岡県北九州市、総戸数150戸）」を含む８物件が竣工し、前期に竣工した物件と合わせて463戸の引渡しが完了いたしました。
加えて、熊本県での１棟売り物件も計上いたしました。
なお、総戸数150戸のザ・サンパーク小倉駅タワーレジデンスは、九州北部の主要ターミナルであるJR小倉駅から徒歩４分という高い交通利便性を背景に販売が想定以上に進捗し、業績を牽引いたしました。
　また、前期に竣工した「サンパーク朝倉街道駅グラッセ（福岡県筑紫野市、総戸数40戸）」「サンパーク延岡グラッセ（宮崎県延岡市、総戸数44戸）」「サンパーク佐伯駅前レジデンス（大分県佐伯市、総戸数44戸）」の３物件が完売し、当期に竣工した「サンパーク黒崎駅レジデンス（福岡県北九州市、総戸数56戸）」は竣工前完売となり引渡しまで完了いたしました。
　当期は新たに福岡市内で「サンパークシティ香椎（福岡県福岡市、総戸数90戸）」「ザ・サンパーク西新（福岡県福岡市、総戸数24戸）」「ザ・サンパーク姪浜（福岡県福岡市、総戸数42戸）」の３棟、北九州市内で１棟、熊本市内で３棟、その他福岡県内で７棟の合計14棟639戸の分譲を開始いたしました。
　連結子会社であるマンション総合管理会社「大英リビングサポート株式会社」は、親会社の分譲マンション供給数の増加に伴い、管理戸数は4,886戸（前期比10.6％増）となりました。
　これらの結果、マンション事業セグメントの売上高は20,420百万円（前期比27.0％増）、セグメント利益は1,671百万円（同11.5％増）となりました。
（住宅事業）　住宅事業セグメントでは、分譲住宅、中古物件の買取再販、土地分譲、投資用戸建賃貸住宅、事業用不動産、タウンハウス、リフォーム、宿泊施設事業などを計上しております。
前述のとおり、当セグメントにおいても、需要の二極化の影響が顕著に現れました。
実需中心の分譲住宅・中古住宅の買取再販は売上戸数が伸び悩んだ一方、個人や法人による収益不動産の需要は底堅く推移し、投資用の戸建賃貸住宅や事業用不動産の販売が好調となりました。
こうした環境下、在庫の適正化・厳選した仕入れ・商品の改善・販売費及び一般管理費の選択と集中を進め、利益率の改善に取り組みました。
　分譲住宅は、売上戸数及び売上高が前期比で大幅に減少しましたが、在庫数を適正に保ちつつ、厳選した土地の仕入れや顧客ニーズに対応した建物の建築・販売を進めた結果、売上総利益率は向上いたしました。
　また、新築戸建てと中古住宅の両方を取り扱う「住まいのワンストップサービス」によりお客様のニーズに応じた提案を行い、集客効率を向上させるとともに、DX（デジタルトランスフォーメーション）による業務効率化を推進いたしました。
この結果、販売費及び一般管理費を抑制し、営業利益及び営業利益率も前期比で向上いたしました。
　中古住宅の買取再販は、市場環境の変化に対応し、事業規模を縮小したことで販売件数が減少し、売上高は前期比で大幅に減少いたしました。
一方で、事業展開エリアを北九州市を中心とした福岡県、熊本県に絞り込んだことに加え、販売費及び一般管理費の削減、さらに厳選した仕入れの推進により在庫の適正化が進み、営業利益は前期並みを維持しました。
　土地分譲は、分譲住宅需要の低下により、戸建用地の販売は鈍化傾向が継続している一方で、法人向けの大型事業用地の需要は依然として高く推移しております。
この結果、土地分譲の販売件数は前期比で減少したものの、大型案件の増加により売上高は増加いたしました。
　投資用戸建賃貸住宅は、北九州市を中心に「サンラプロ」シリーズを展開しております。
戸建賃貸住宅は、都市部近郊で自家用車利用のファミリー層からの入居需要が底堅いため、投資用商品としての需要が高く、高い利益率で販売が進捗いたしました。
この結果、街づくり事業の営業利益率は前期の1.3％から7.8％と大幅に向上いたしました。
　宿泊施設事業は、引き続きインバウンド需要が活況です。
当期は福岡市や北九州市で新たに６棟の宿泊施設を供給いたしました。
特に、福岡市博多区の当社宿泊施設では、利用者の約７割が外国人であり、平均稼働率は96％を超えました。
　今後も各事業分野において、市場や顧客ニーズを的確に捉え、事業ポートフォリオの変革に取り組んでまいります。
　なお、当連結会計年度より2024年11月に設立した子会社「株式会社DAIEIアーキテクツ」を連結の範囲に含めており、住宅事業セグメントにて計上いたしました。
　引渡数におきましては、分譲住宅が386戸、中古住宅の買取再販が112戸、土地分譲が112区画、投資用戸建賃貸住宅が26戸、タウンハウスなどが９戸となりました。
　これらの結果、住宅事業セグメントにおきましては、売上高18,561百万円（前期比11.3％減）、セグメント利益は753百万円（同89.0％増）となりました。
（その他事業）　鹿児島県鹿児島市における水道供給事業や自社保有不動産の不動産賃貸事業につきましては、売上高は110百万円（前期比40.6％増）、セグメント利益は25百万円（同205.3％増）となりました。
②　財政状態の状況（資産）　当連結会計年度末における資産合計は47,264百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,588百万円増加いたしました。
これら要因は、現金及び預金が前連結会計年度末に比べ、1,399百万円減少し9,933百万円に、仕掛物件の増加により、仕掛販売用不動産が2,598百万円増加し22,999百万円に、竣工在庫の増加により販売用不動産が1,720百万円増加し8,691百万円に、建物及び構築物が1,039百万円増加し1,862百万円に、土地が952百万円増加し1,819百万円になったことなどによるものです。
（負債）当連結会計年度末における負債合計は38,441百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,022百万円増加いたしました。
これは、支払手形及び買掛金が1,776百万円減少し3,832百万円に、短期借入金が3,746百万円増加し13,366百万円に、長期借入金が1,916百万円増加し9,373百万円になったことなどによるものです。
（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は8,822百万円となり、前連結会計年度末に比べ566百万円増加いたしました。
これは前連結会計年度末に比べ、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益639百万円を計上及び配当金の支払いにより79百万円減少し、利益剰余金が総額で559百万円の増加が主な変動要因であります。
③　キャッシュ・フローの状況　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。
）は、前連結会計年度末に比べ1,525百万円減少し、9,333百万円となりました。
　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において、営業活動による資金の減少は、4,649百万円（前期は4,028百万円の増加）となりました。
これは主に税金等調整前当期純利益992百万円、棚卸資産の増加額4,316百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）　当連結会計年度において、投資活動による資金の減少は、2,138百万円（前期は352百万円の減少）となりました。
これは主に定期預金の預入による支出157百万円、有形固定資産の取得による支出2,255百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）　当連結会計年度において、財務活動による資金の増加は、5,262百万円（前期は128百万円の減少）となりました。
これは主に短期借入れによる収入32,255百万円及び短期借入金の返済による支出28,508百万円、長期借入れによる収入14,110百万円及び長期借入金の返済による支出12,517百万円によるものであります。
④　生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績　当社グループが営むマンション事業、住宅事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
ｂ．契約実績　前連結会計年度及び当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称前連結会計年度（自　2023年10月１日　至　2024年９月30日）当連結会計年度（自　2024年10月１日　至　2025年９月30日）件数金額（千円）件数金額（千円）マンション事業42514,578,56946818,502,707住宅事業89720,632,77667117,462,087合計1,32235,211,3441,13935,964,795 ｃ．販売実績　前連結会計年度及び当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称前連結会計年度（自　2023年10月１日　至　2024年９月30日）当連結会計年度（自　2024年10月１日　至　2025年９月30日）件数金額（千円）件数金額（千円）マンション事業48816,080,57146320,420,339住宅事業94320,938,19764518,561,867その他－78,911－110,922合計1,43137,097,6801,10839,093,129 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
　なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。
②　当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容　ａ．経営成績　当社グループの経営成績の分析は次のとおりです。
前連結会計年度（自　2023年10月１日　至　2024年９月30日）当連結会計年度（自　2024年10月１日　至　2025年９月30日）差額金額（千円）金額（千円）金額（千円）売上高37,097,68039,093,1291,995,448（ 5.4％増）売上総利益6,368,9306,776,170407,239（ 6.4％増）営業利益901,2101,305,541404,330（44.9％増）経常利益647,575901,424253,848（39.2％増）親会社株主に帰属する当期純利益413,127639,370226,242（54.8％増） （売上高・売上総利益）　当連結会計年度の売上高は、39,093百万円（前期比5.4％増）、売上総利益は6,776百万円（前期比6.4％増）となりました。
　分譲住宅事業や不動産流通事業の販売戸数が大幅に減少したものの、分譲マンション事業の大型物件の引渡しや街づくり事業の法人や富裕層向けの投資用戸建賃貸住宅、大型の事業用地、事業用不動産の販売が伸長したことにより、売上高は前期比で増収となりました。
　売上総利益は、原価上昇の影響を受けつつも、街づくり事業や分譲マンション事業の伸長により、売上総利益率の高い商品の販売割合が増加いたしました。
さらに、分譲住宅事業において売上単価が向上し、前期比で増益となりました。
（営業利益）　販売費及び一般管理費は5,470百万円（前期比0.1％増）、営業利益は1,305百万円（同44.9％増）となりました。
　販売費及び一般管理費については、販売件数の減少により販売手数料等の変動費が減少し、また、全社的なコスト削減に取り組みました。
その結果、金額はほぼ横ばいとなりましたが、売上に対する比率は低下いたしました。
営業利益は、売上や売上総利益の増加と、販管費率の低下が寄与し、前期比で増加いたしました。
（営業外損益及び経常利益）　当連結会計年度の営業外収益につきましては、受取手数料等により、188百万円（前期比7.2％減）となりました。
営業外費用につきましては、支払利息等により、592百万円（同29.7％増）となり、経常利益は901百万円（同39.2％増）となりました。
（特別損益及び親会社株主に帰属する当期純利益）　当連結会計年度の特別利益は91百万円（前期比15,339.1％増）、特別損失は０百万円（同97.0％減）となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は639百万円（同54.8％増）となりました。
③　経営成績に重要な影響を与える要因について　当社グループの主要事業は、すべて土地に関連する事業で構成されています。
近年の住宅・不動産市場においては、需要や価格動向の二極化が顕著となっており、都市部や交通利便性の高いエリアでは新築・高価格帯物件への需要が堅調である一方、地方や郊外の物件、築年数の経過した中古物件に対する需要は伸び悩んでいます。
　このような市場環境下において、用地の取得競争の激化や土地価格の上昇により、良質なプロジェクト用地の確保が困難になる場合、経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。
また、供給過多や市場ニーズに合致しない商品展開による販売不振も、業績に大きな影響を与えます。
　当社グループでは、こうしたリスクを踏まえ、地場不動産会社や金融機関との連携強化による土地情報の収集力向上や、顧客ニーズを的確に捉えた商品開発・事業ポートフォリオの見直しを進めることで、安定的な用地確保と販売力の強化に努めております。
④　資本の財源及び資金の流動性についての分析　当社グループの資金需要は、土地および物件の仕入に加え、各種プロジェクトの建設費用等が中心です。
これらの資金は、金利コスト等を勘案しつつ、自己資金および金融機関からの借入金により調達しています。
2025年9月期末時点では、仕掛販売用不動産や販売用不動産の増加に伴い短期・長期借入金が増加したほか、賃貸物件や宿泊施設等の安定収益を生む固定資産の取得により、固定資産が増加しました。
これらにより、資産全体が拡大する中でも、安定した財務基盤の維持に努めております。
　今後も、仕入の厳選や販売力の強化、事業回転日数の短縮などによる在庫の適正化と早期資金回収に加え、安定収益を生む固定資産の積極的な取得・運用を通じて、資金の有効活用・効率化に努めてまいります。
⑤　経営者の問題認識と今後の方針について　当社は、「地域愛着経営」の経営方針の下、地元に愛され必要とされる企業となるため、安定した収益を確保することが重要であるという認識により、売上高経常利益率を重要視しております。
2025年9月期の経常利益率は2.3％と、前期比で0.6ポイント改善しましたが、さらなる向上が必要と認識しています。
　当社グループの商品別の売上高構成比率では、分譲マンションが47.2％、分譲住宅（戸建）が29.5％を占めており、外部環境の影響を受けやすい構造です。
今後は、既存の事業モデルの見直しに加えて、法人・富裕層向けの事業拡大やストック型事業（賃貸・管理・宿泊施設等）の強化による事業ポートフォリオの多角化、DX推進による生産性向上、全社的な販売費及び一般管理費の抑制などにより、利益率の向上と安定した財務基盤の構築を図ります。
研究開発活動 ６【研究開発活動】
　該当事項はありません。
設備投資等の概要 １【設備投資等の概要】
　当社グループでは、中期経営計画に沿った形で更なる販売の強化に注力するため、販売拠点のインフラ整備を中心に2,241百万円の設備投資を実施しました。
　マンション事業において、第57期及び第58期以降に竣工予定の分譲マンションの販売開始に伴い、棟外モデルルームの開設、住宅事業において、居住用賃貸建物および宿泊施設で2,168百万円の設備投資を実施いたしました。
主要な設備の状況 ２【主要な設備の状況】
　当社グループにおける主要な設備は、次のとおりであります。
(1）提出会社2025年９月30日現在 事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数（人）建物及び構築物（千円）機械装置及び運搬具（千円）土地（千円）（面積㎡）リース資産（千円）その他（千円）合計（千円）本社(北九州市八幡西区)全社統括業務施設販売設備1,311,3427,6941,505,343(8,107.17)1,22336,4412,862,045148(31)熊本店(熊本県熊本市)住宅事業販売設備98,901－147,040(2,249.39)－200246,14219
(2)ONESTOPイオンタウン黒崎店(福岡県北九州市)住宅事業販売設備40,430－－－14840,579－(3)西新マンションギャラリー(福岡県福岡市）マンション事業販売設備69,081－－－6,07775,159－(－)筑紫野ギャラリー(福岡県太宰府市)マンション事業販売設備48,452－－－49748,950－(3)　（注）１．帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品並びにソフトウエアであり、建設仮勘定は含んでおりません。
２．従業員数の（　）は、臨時雇用者数を外書しております。
３．提出会社は土地を賃借しており、賃借料は130,520千円であります。
(2）国内子会社　該当事項はありません。
設備の新設、除却等の計画 ３【設備の新設、除却等の計画】
　当社グループの設備投資については、中期経営計画での事業展開をベースに景気動向、業界動向等その時の事業環境を総合的に勘案して、実行しております。
設備投資計画は原則的に連結会社各社が個別に策定しておりますが、提出会社の経営会議において最終的な承認を行っております。
　なお、重要な設備の新設、改修計画は次のとおりであります。
(1）重要な設備の新設　該当事項はありません。
(2）重要な改修　該当事項はありません。
設備投資額、設備投資等の概要2,241,000,000

Employees

平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況39
平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況7
平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況5,012,259
管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標0
全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標1
正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標1
非正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標1

Investment

株式の保有状況 （５）【株式の保有状況】
①　投資株式の区分の基準及び考え方　当社は、株式の価値の変動または配当によって利益を得ることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式、それ以外の株式を純投資目的以外の目的である投資株式として区分しております。
②　保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容　当社は、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式について、当該銘柄の業績の状況、株価、配当額、配当利回り、取引状況等により検証しており、個別銘柄の保有の適否について取締役会で検証を行い、継続保有と判断いたしました。
ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額の合計額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式329,740非上場株式以外の株式514,678（当事業年度において株式数が増加した銘柄）　該当事項はありません。
（当事業年度において株式数が減少した銘柄）　該当事項はありません。
ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報　特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）株式数（株）貸借対照表計上額（千円）貸借対照表計上額（千円）㈱西日本フィナンシャルホールディングス4,7604,760協力関係の維持・強化　（注）無11,9477,768㈱ふくおかフィナンシャルグループ473473協力関係の維持・強化　（注）無2,0991,736穴吹興産㈱200200業界情報の収集のため　（注）無438405㈱グランディーズ100100業界情報の収集のため　（注）無112146フジ住宅㈱100100業界情報の収集のため　（注）無8171（注）　定量的な保有効果の記載は困難であるため記載しておりません。
なお、保有の合理性の検証については、「ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容」に記載のとおりです。
③　保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。
銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社3
貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社29,740,000
銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社5
貸借対照表計上額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社14,678,000
株式数、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社100
貸借対照表計上額、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社81,000
銘柄、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社フジ住宅㈱
保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社業界情報の収集のため　（注）
当該株式の発行者による提出会社の株式の保有の有無、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社無

Shareholders

大株主の状況 （６）【大株主の状況】
2025年９月30日現在
氏名又は名称住所所有株式数（千株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％）
つむぐ株式会社福岡県北九州市八幡西区上の原３丁目21－171,16935.24
一ノ瀬　知子福岡県北九州市八幡西区75622.80
大園　信福岡県北九州市八幡西区49915.07
大英産業従業員持株会福岡県北九州市八幡西区下上津役４丁目１－36812.46
末松　國彦福岡県行橋市682.07
大園　英彦福岡県北九州市八幡西区551.65
若杉　精三郎大分県別府市431.30
株式会社福岡銀行福岡県福岡市中央区天神２丁目13－１300.90
福岡ひびき信用金庫福岡県北九州市八幡東区尾倉２丁目８－１300.90
株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１丁目８-12280.85計－2,76283.29
(注)１．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合については、小数点以下第３位を切り捨て　　　　しております。　　２．上記大株主の大園英彦氏は、2024年12月31日に逝去されましたが、2025年9月30日現在において相続手続きが　　　　未了のため、同日現在の株主名簿に基づき記載しております。
株主数－金融機関4
株主数－金融商品取引業者3
株主数－外国法人等－個人6
株主数－外国法人等－個人以外1
株主数－個人その他1,940
株主数－その他の法人35
株主数－計1,989
氏名又は名称、大株主の状況株式会社日本カストディ銀行（信託口）
株主総利回り1
株主総会決議による取得の状況 （１）【株主総会決議による取得の状況】
　該当事項はありません。
株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
　該当事項はありません。

Shareholders2

発行済株式及び自己株式に関する注記 １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式（注）3,312,0004,500－3,316,500合計3,312,0004,500－3,316,500自己株式 普通株式－－－－合計－－－－（注）普通株式の発行済株式総数の増加4,500株は、ストック・オプションの行使による増加4,500株であります。

Audit

監査法人１、連結三 優 監 査 法 人
独立監査人の報告書、連結 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2025年12月22日大英産業株式会社 取締役会御中 三 優 監 査 法 人 福岡事務所 指定社員業務執行社員 公認会計士大神　匡 指定社員業務執行社員 公認会計士植木　貴宣 ＜連結財務諸表監査＞監査意見　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている大英産業株式会社の2024年10月１日から2025年９月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
　当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、大英産業株式会社及び連結子会社の2025年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応　会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産8,691,881千円が計上されている。
　会社は、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおり、販売用不動産の評価に関して、連結会計年度末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、その差額について売上原価として計上している。
　会社の属する不動産・住宅業界は、円安基調の継続やエネルギー価格及び人件費の高騰に加え、建築工期の長期化等により建築原価が高止まりしている状況にあり、また物価上昇の影響から実質賃金の低下が続いており、金利上昇リスクなどの懸念材料も加わるなどして住宅購入マインドの低下が発生している。
　このような状況下において、販売用不動産の正味売却価額の算定の基礎となる見積販売価額、見積販売直接経費は、競合他社との競争による販売価格の下落等の影響を大きく受け、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きく、連結財務諸表への潜在的な影響があると考えられる。
　以上より、当監査法人は、販売用不動産の評価が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
　当監査法人は、販売用不動産の評価の合理性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。
・過年度の販売用不動産の評価に関する見積額と実績額とを比較することにより経営者による見積りの精度を評価した。
・販売用不動産の評価方法及び各見積項目に関する経営者の仮定について質問等を実施し、その合理性を検討した。
・竣工から期末日までに一定期間を経過したものを評価対象とする会社方針について、その合理性を検討した。
・会社が作成した販売用不動産の評価検討資料を入手し、記載内容の正確性、網羅性について検証を実施した。
・竣工又は販売開始後一定期間を超えている販売用不動産について、以下の手続を実施した　・今後の販売方針を理解するために、経営者及び各部署の責任者へ質問した。
　・見積販売価額について、算定基礎となった同一プロジェクトの直近での販売実績価格、類似する不動産の近隣相場価格について、その合理性を検討した。
　・見積販売直接経費について、契約書や社内決裁が行われた見積計画資料を閲覧し、その合理性を検討した。
・上記以外の物件について、販売価格の改訂等で赤字が見込まれる物件の有無を経営者及び各部署の責任者へ質問した。
その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
　その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
・　連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、連結財務諸表の監査を計画し実施する。
監査人は、連結財務諸表の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
　監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜内部統制監査＞監査意見　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、大英産業株式会社の2025年９月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。
　当監査法人は、大英産業株式会社が2025年９月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。
財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任　経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
　監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
　なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性があ　る。
内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。
内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。
・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、内部統制の監査を計画し実施する。
監査人は、内部統制報告書の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
　監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
＜報酬関連情報＞　当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３)【監査の状況】
に記載されている。
利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上 　（注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、連結 監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応　会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産8,691,881千円が計上されている。
　会社は、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおり、販売用不動産の評価に関して、連結会計年度末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、その差額について売上原価として計上している。
　会社の属する不動産・住宅業界は、円安基調の継続やエネルギー価格及び人件費の高騰に加え、建築工期の長期化等により建築原価が高止まりしている状況にあり、また物価上昇の影響から実質賃金の低下が続いており、金利上昇リスクなどの懸念材料も加わるなどして住宅購入マインドの低下が発生している。
　このような状況下において、販売用不動産の正味売却価額の算定の基礎となる見積販売価額、見積販売直接経費は、競合他社との競争による販売価格の下落等の影響を大きく受け、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きく、連結財務諸表への潜在的な影響があると考えられる。
　以上より、当監査法人は、販売用不動産の評価が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
　当監査法人は、販売用不動産の評価の合理性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。
・過年度の販売用不動産の評価に関する見積額と実績額とを比較することにより経営者による見積りの精度を評価した。
・販売用不動産の評価方法及び各見積項目に関する経営者の仮定について質問等を実施し、その合理性を検討した。
・竣工から期末日までに一定期間を経過したものを評価対象とする会社方針について、その合理性を検討した。
・会社が作成した販売用不動産の評価検討資料を入手し、記載内容の正確性、網羅性について検証を実施した。
・竣工又は販売開始後一定期間を超えている販売用不動産について、以下の手続を実施した　・今後の販売方針を理解するために、経営者及び各部署の責任者へ質問した。
　・見積販売価額について、算定基礎となった同一プロジェクトの直近での販売実績価格、類似する不動産の近隣相場価格について、その合理性を検討した。
　・見積販売直接経費について、契約書や社内決裁が行われた見積計画資料を閲覧し、その合理性を検討した。
・上記以外の物件について、販売価格の改訂等で赤字が見込まれる物件の有無を経営者及び各部署の責任者へ質問した。
全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、連結販売用不動産の評価
内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 　会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産8,691,881千円が計上されている。
　会社は、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおり、販売用不動産の評価に関して、連結会計年度末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、その差額について売上原価として計上している。
　会社の属する不動産・住宅業界は、円安基調の継続やエネルギー価格及び人件費の高騰に加え、建築工期の長期化等により建築原価が高止まりしている状況にあり、また物価上昇の影響から実質賃金の低下が続いており、金利上昇リスクなどの懸念材料も加わるなどして住宅購入マインドの低下が発生している。
　このような状況下において、販売用不動産の正味売却価額の算定の基礎となる見積販売価額、見積販売直接経費は、競合他社との競争による販売価格の下落等の影響を大きく受け、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きく、連結財務諸表への潜在的な影響があると考えられる。
　以上より、当監査法人は、販売用不動産の評価が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結注記事項（重要な会計上の見積り）
監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 　当監査法人は、販売用不動産の評価の合理性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。
・過年度の販売用不動産の評価に関する見積額と実績額とを比較することにより経営者による見積りの精度を評価した。
・販売用不動産の評価方法及び各見積項目に関する経営者の仮定について質問等を実施し、その合理性を検討した。
・竣工から期末日までに一定期間を経過したものを評価対象とする会社方針について、その合理性を検討した。
・会社が作成した販売用不動産の評価検討資料を入手し、記載内容の正確性、網羅性について検証を実施した。
・竣工又は販売開始後一定期間を超えている販売用不動産について、以下の手続を実施した　・今後の販売方針を理解するために、経営者及び各部署の責任者へ質問した。
　・見積販売価額について、算定基礎となった同一プロジェクトの直近での販売実績価格、類似する不動産の近隣相場価格について、その合理性を検討した。
　・見積販売直接経費について、契約書や社内決裁が行われた見積計画資料を閲覧し、その合理性を検討した。
・上記以外の物件について、販売価格の改訂等で赤字が見込まれる物件の有無を経営者及び各部署の責任者へ質問した。
その他の記載内容、連結 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
　その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、連結 ＜報酬関連情報＞　当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３)【監査の状況】
に記載されている。

Audit1

監査法人１、個別三 優 監 査 法 人
独立監査人の報告書、個別 独立監査人の監査報告書 2025年12月22日大英産業株式会社 取締役会御中 三 優 監 査 法 人 福岡事務所 指定社員業務執行社員 公認会計士大神　匡 指定社員業務執行社員 公認会計士植木　貴宣 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている大英産業株式会社の2024年10月１日から2025年９月30日までの第57期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、大英産業株式会社の2025年９月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価　会社の当事業年度の貸借対照表において、販売用不動産8,696,522千円が計上されている。
　監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
その他の記載内容　その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
　当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
　財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
　当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
　その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・　財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・　経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・　財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜報酬関連情報＞　報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。
利害関係　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上 　（注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価　会社の当事業年度の貸借対照表において、販売用不動産8,696,522千円が計上されている。
　監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 　監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。