財務諸表

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提出書類、表紙有価証券報告書
提出日、表紙2025-03-28
英訳名、表紙Loadstar Capital K.K.
代表者の役職氏名、表紙代表取締役社長　　岩野　達志
本店の所在の場所、表紙東京都中央区銀座一丁目9番13号
電話番号、本店の所在の場所、表紙03-6630-6690
様式、DEI第三号様式
会計基準、DEIJapan GAAP
連結決算の有無、DEItrue
当会計期間の種類、DEIFY

corp

沿革 2 【沿革】
当社は、2012年に創業し、「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」というミッションを掲げて事業を運営しております。
年月概要2012年 3月東京都渋谷区恵比寿においてロードスターキャピタル株式会社を設立2012年 6月宅地建物取引業免許を取得2012年 9月第二種金融商品取引業、投資助言・代理業登録(※)2013年12月東京都渋谷区恵比寿(同区内)に本社移転2014年 3月Renren Lianhe Holdingsを引受先とする第三者割当増資を実施2014年 5月不動産特化型のクラウドファンディングサービスの実施のため、当社100％出資子会社としてロードスターファンディング株式会社を設立2014年 9月「OwnersBook：オーナーズブック」のブランド名のもと貸付型クラウドファンディングサービスを開始(国内初の不動産特化型クラウドファンディング)2015年 4月東京都中央区銀座に本社移転2015年 7月ロードスターファンディング株式会社が貸金業登録2016年 5月総合不動産投資顧問業者登録(※)2017年 9月東京証券取引所マザーズに株式を上場2018年 1月投資運用業・電子申込型電子募集取扱業務登録(※)2018年 8月エクイティ型クラウドファンディングサービスを開始2018年10月2019年 8月 東京都中央区銀座(同区内)に本社移転不動産アセットマネジメントビジネスの拡大のため、当社100％出資子会社としてロードスターインベストメンツ株式会社を設立2021年 8月会社分割(吸収分割)によりクラウドファンディング事業とアセットマネジメント事業をロードスターインベストメンツ株式会社(現 連結子会社)に承継2022年 3月東京証券取引所マザーズから同取引所市場第一部に市場変更2022年 4月東京証券取引所の市場再編によりプライム市場へ移行2022年11月東京都中央区銀座(同区内)に本社移転(※)当社の投資助言・代理業、投資運用業、電子申込型電子募集取扱業務及び総合不動産投資顧問業の許認可等については、2021年8月をもって廃止しております。
なお、上記の許認可につき、当社の連結子会社であるロードスターインベストメンツ株式会社が新規に登録をしております。
事業の内容 3 【事業の内容】
当社グループの企業集団は、当社及び連結子会社(ロードスターインベストメンツ㈱、ロードスターファンディング㈱及びLD1合同会社等)の計11社(うち8社はHIRAMATSU HOTELSの保有・運営に係る連結子会社)で構成されており、オフィスビル・ホテル等への不動産投資事業を中心に、不動産賃貸事業およびホテル運営事業(以下、不動産投資事業、不動産賃貸事業及びホテル運営事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。
)、不動産アセットマネジメント事業、不動産特化型のクラウドファンディング事業等を展開しております。
当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、各サービス別に記載をしております。
(1) コーポレートファンディング事業① 不動産投資事業コーポレートファンディング事業では、バリューアップ余地のある中規模オフィスビル等を取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高めるサービスを行っております。
主な投資対象は、東京23区内の数十億円程度の中規模オフィスビル等のうち、稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件、権利関係が複雑な物件等です。
理由としては、当社の強みである不動産投資業界の経験とネットワークを活かして、これらの要因を整理・解決することにより物件本来の適正価格にバリューアップすることができるからです。
また、中規模オフィスビルは取引件数も多く流動性が高いことも投資要因の一つです。
情報を入手した物件については、不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される役職員がデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、購入の可能性が高い物件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価書を取得した上で、迅速な意思決定により物件を取得しております。
物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致することや周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む)を行うことによる稼働率及び収益率の向上に加え、管理コストの低減等に努めることで付加価値を高めてまいります。
付加価値を高めた物件については長期保有を前提としながらも、物件やマーケットの状況を鑑みて売却も選択肢の1つとしております。
不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の意向やタイミングによって変化することがあり、例えば不動産投資ファンド等の予算消化、事業会社の自社利用、相続に絡む買い替え需要等においては高めの価格での交渉が可能な傾向にあります。
このように日々刻々と変化するマーケット情報を、経験豊富な役職員のネットワークを駆使することで収集し、物件の運用効果が最大限になるように努めております。
② 不動産賃貸事業当社が取得したオフィスビル等は賃貸により運用しております。
不動産のマーケット価格が下落傾向にある時期であっても長期賃貸運用を行うことにより物件の運用効果の最大化、経営の安定化を図ってまいります。
賃貸運用中は、テナントのニーズをくみ取り、管理運用に必要な追加投資(適切な修繕等)を行うことでテナント及び管理会社等との信頼関係を構築し、高稼働率の維持と安定利益の確保に努めております。
③ ホテル運営事業HIRAMATSU HOTELSは他の既存保有ホテルと契約形態が異なり、㈱ひらまつにホテル運営を委託する契約となっていることから事業を区分しております。
HIRAMATSU HOTELSは日本有数の観光都市(賢島、熱海、仙石原、沖縄、京都、軽井沢)に所在しております。

(2) アセットマネジメント事業当社連結子会社のロードスターインベストメンツ㈱は主に機関投資家を相手に、投資効率とリスクに見合ったリターンの最大化を図り、投資用不動産の取得・保有時の管理・売却に至るまでの戦略策定に関するアドバイス及び投資用不動産を運用するアセットマネジメント事業を営んでおります。
(3) クラウドファンディング事業当社グループは不動産特化型クラウドファンディング事業のプラットフォームである『OwnersBook(オーナーズブック)』を運営しております。
OwnersBookは、インターネット上で一口1万円からの資金で不動産投資をはじめることを可能にした資産運用サービスであり、貸付型とエクイティ型の2つの商品があります。
貸付型商品では、主に当社連結子会社のロードスターインベストメンツ㈱が投資家会員から集めた資金を原資として同連結子会社のロードスターファンディング㈱が法人向け不動産担保融資を行っております。
貸付先からは手数料を受領する他、返済や利息の支払を受け、投資家会員に対しては元本の返還と利息の配当を行っております。
一方、エクイティ型商品では投資家会員から特別目的会社(SPC)のエクイティ部分に出資してもらい、当該SPCが不動産信託受益権等を取得・運用し、不動産の賃貸収益や売却収益等を配当として投資家会員に還元いたします。
ロードスターインベストメンツ㈱は当該出資金の募集に際して手数料を受領するほか、ロードスターインベストメンツ㈱がアセットマネージャーとして関与する場合はアセットマネジメント報酬を得ることになります。
[事業系統図]
関係会社の状況 4 【関係会社の状況】
名称住所資本金主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合(％)関係内容(連結子会社)東京都中央区50百万円アセットマネジメント事業クラウドファンディング事業100.0当社へ管理業務を委託役員の兼任当社への資金の貸付ロードスターインベストメンツ㈱(連結子会社)東京都中央区25百万円貸金業100.0当社へ管理業務を委託役員の兼任当社への資金の貸付ロードスターファンディング㈱(連結子会社)東京都港区10万円不動産賃貸業-匿名組合出資LD1合同会社
(注)1(連結子会社)LD1合同会社を営業者とする匿名組合東京都港区-不動産賃貸業100.0
(注)2匿名組合出資(連結子会社)東京都港区10万円ホテル運営委託-該当なしLD2賢島合同会社
(注)1(連結子会社)東京都港区10万円ホテル運営委託-該当なしLD2熱海合同会社
(注)1(連結子会社)東京都港区10万円ホテル運営委託-該当なしLD2仙石原合同会社
(注)1(連結子会社)東京都港区10万円ホテル運営委託－該当なしLD2京都合同会社
(注)1(連結子会社)東京都港区10万円ホテル運営委託－該当なしLD2御代田合同会社
(注)1(連結子会社)東京都港区10万円ホテル運営委託－該当なしLD2宜野座合同会社
(注)1
(注)1.「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」(実務対応報告第20号)等に基づき支配していると考えられることから、連結子会社としております。
2.LD1合同会社を営業者とする匿名組合については、匿名組合出資の比率を記載しております。
従業員の状況 5 【従業員の状況】
当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載はしておりません。
(1) 連結会社の状況 2024年12月31日現在セグメント名称従業員数(人)不動産関連事業62(8)
(注) 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

(2) 提出会社の状況 2024年12月31日現在従業員数(人)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)62(8)41.74.412,596
(注)1. 平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおり、臨時従業員に対するものは含んでおりません。
2. 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。
(3) 労働組合の状況当社には、労働組合は結成されておりませんが、全従業員の互選により労働者代表が選出されております。
なお、労使関係については円滑な関係にあり、特記すべき事項はありません。
(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率、男女の賃金差異当社及び当社連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号。
以下「女性活躍推進法」という。
)及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号。
以下「育児・介護休業法」という。
)の規定による公表義務の対象ではありませんが、連結会社の状況を任意開示しております。
　　連結会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合(％)
(注)1男性労働者の育児休業取得率(％)
(注)2労働者の男女の賃金の差異(％)
(注)1,
(注)3全労働者うち正規雇用労働者うちパートタイム労働者
(注)49.10.046.762.3-
(注)1. 女性活躍推進法に基づき算出したものであります。

(注)2. 育児・介護休業法の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」(平成3年労働省令第25号)第71条の4第1号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

(注)3. 当社グループでは、男女間で同一の賃金制度を適用しており、全従業者共通の処遇を行っております。
また、人事評価に関しても男女共通の基準で実施しており、人事制度上の男女間の差異は設けておりません。
一方、男性従業者と女性従業者の職掌・雇用形態等における人員構成の違いや、人材市場における専門職種への供給の偏りが賃金差異の主要因となっております。

(注)4. パートタイム労働者は女性労働者のみのため算出しておりません。
経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営方針当社は、「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」というミッションを掲げております。
当社は不動産投資業界における豊富な経験とネットワーク、不動産鑑定士や宅地建物取引士等による高度な物件評価能力を活かし、東京23区の中規模オフィスビル等への投資を中心としたコーポレートファンディング事業に加え、アセットマネジメント事業及び不動産特化型クラウドファンディング事業等を展開しております。
今後も、不動産及び不動産金融に関するプロフェッショナル集団としての知見とITを駆使した事業戦略の差別化により、収益を最大化していきたいと考えております。

(2) 経営戦略等(コーポレートファンディング事業)① 安定的な経営基盤の確立東京23区の潜在的価値の高い中規模オフィスビルへの投資に注力して不動産ストックを拡大し、賃貸から得られる利益のみで会社固定費を安定的に賄える事業規模へ到達し、より革新的なビジネスを遂行する基礎の構築を目指します。
また、新規取得と合わせて適度に物件を入れ替えることで、投資ノウハウを社内に蓄積し、案件ごとの利益率の向上を図るとともに、事業成長促進を意識した投資ポートフォリオの運用を行ってまいります。
② 財務基盤の強化事業拡大による収益の確保と安定化を図るために、市場環境に応じて効率的な財務戦略を立案し実行しております。
また、保有物件を担保とした借入金の返済期間を原則長期とすることにより、貸し剥がしやリファイナンスのリスクを低減し、安定した財務基盤を構築しております。
③ ホテル運営長年ホテル運営を手掛けてきた㈱ひらまつとともに、客室稼働率・客室単価の向上を通して収益拡大を目指してまいります。
(アセットマネジメント事業)日本の、特に東京の不動産市場は世界的にも魅力的なマーケットであるため、今後も旺盛な需要をもつ国内投資家及び投資ニーズがある海外投資家の開拓を推進し、受託資産残高(AUM)の積み上げを強化してまいります。
(クラウドファンディング事業)貸付型商品の大型化や多様化、エクイティ型商品の安定供給を目指すことで、従来機関投資家等が独占していた不動産投資領域を、少額から始められる新たな不動産投資市場として個人投資家に開放していくとともに、資金供給源が主に金融機関に限定されていた不動産投資市場に個人マネーを引き入れることで同市場の安定化に貢献してまいります。
(3) 経営環境当社が営む事業は多くの競合が存在し、また市場環境の変化を比較的受けやすくなっております。
当社は、経験豊富かつ専門性の高い役職員を擁し、その知見とネットワークを活用するとともに、スピーディーな意思決定により競争優位を築いております。
また、役職員はリーマンショックを経験したメンバーが多く、景気動向を踏まえた事業展開を常に意識しております。
アセットマネジメント事業も多くの競合がいるものの、国内投資家の需要は旺盛であり、また、日本の不動産に興味をもつ海外投資家は多く、その市場規模も大きいことから、着実に受託資産(AUM)を積上げてまいります。
クラウドファンディング事業は近年、同種事業を営む会社が増加傾向にあり、市場規模拡大が見込まれます。
当社は他の事業会社に先んじて、国内で初めての不動産特化型クラウドファンディングを開始しており、その知見が蓄積されていること、上場会社としての信用力、不動産の専門家が提供するサービスであることなどの競争優位を構築しております。
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の対処すべき課題① 安定的な経営基盤確立のための仕入体制の強化・維持安定的な経営基盤の確立のためには不動産ストックの積み上げが必須であります。
当社の主な投資領域である東京23区は限られた範囲であることから、他社との競争の中でいかに早く情報収集を行い、スピーディーに対応できるかが重要と考えており、豊富な経験とネットワーク及び高い専門性を有する役職員による迅速な意思決定により対応しておりますが、引き続き、優秀な人材の獲得や業務にかかる知識と経験、ノウハウの蓄積等によって、仕入体制の維持・強化に努めてまいります。
② 金利変動の影響不動産の取得に当たっては、金融機関から資金調達しております。
そのほとんどは変動金利による調達であり、金利が大幅に上昇した場合、当社の損益に影響を与える可能性があります。
引き続き日本銀行の動きや景気動向には注視してまいります。
なお、金利スワップ契約による金利変動リスクヘッジも一部実施しております。
③ アセットマネジメント事業の強化投資家に代わって投資用不動産の管理・運用を行うアセットマネジメント事業では、投資家の発掘・関係維持と投資目線に適う投資対象不動産の仕入・運用・売却が重要課題となります。
当社は、不動産投資ファンドやアセットマネジメント会社出身の役職員を多数擁しており、国内外の投資家への不動産アセットマネジメントサービスに関する知見とコーポレートファンディング事業で培った物件仕入の強みを活かして当該課題に対応し、投資家利益を最大化すべく事業の強化を図ってまいります。
④ 不動産投資市場の個人への開放を目的としたクラウドファンディング事業の拡大クラウドファンディング事業の対処すべき課題としては、案件組成数の増加、及び投資家会員数と投資金額の拡大が挙げられます。
これらの課題を解決するため、エンジニアによるクラウドファンディングシステムの最適化やSFA(セールス・フォース・オートメーション)の利用といったDX(デジタルトランスフォーメーション)を推進し、案件組成数の増加を図っております。
また、サイトリニューアル等を通じたUI/UX(ユーザーインターフェース/ユーザーエクスペリエンス)の向上及びWEBマーケティングを通じた投資家会員数と投資金額拡大を企図しております。
クラウドファンディング事業は複数の法規制に基づき運営しており、法規制の改正により同事業の推進に影響が生じる可能性がありますが、業界団体等からも情報収集し、社内における改正内容の事前検討などを通じて対応を図ってまいります。
⑤ 人材の確保・育成について当社グループの持続的な発展のためには、優秀な人材の確保が必要であります。
このため、優秀な人材の採用を強化することはもちろんのこと、優秀な人材の流出を防ぐために、風通しの良い社風の醸成、より個々人が成長できる職場環境の提供等に努めてまいります。
また、DE＆I※の推進に向け社内規則・規程を改定し、従業員等がしなやかに活躍できる環境を整えることに努めております。
※ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン。
人材の「多様性(ダイバーシティ)」と「包括性(インクルージョン)」を表す「D＆I」に、「公平性(エクイティ)」を付加した概念のこと。
⑥ サステナビリティの推進サステナビリティの推進に取り組むため、サステナビリティ推進委員会を設置し、役職員が意欲的に働き成長できる環境を整えつつ、グループ全体として様々な社会課題に取り組んでまいります。
環境への取組としては、当社が保有する不動産の電力源を再生エネルギー由来の電源に切り替え、CO2排出量の削減に努めております。
その他、人的資本やコーポレートガバナンスに積極的に取り組んでおります。
(5) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社は、売上高と税金等調整前当期純利益を重要な経営指標ととらえ、これらを中長期的に成長させていくことを基本的な考え方としております。
また、持続的な事業拡大を測るために、コーポレートファンディング事業では不動産ストック残高、アセットマネジメント事業では受託資産残高(AUM)、クラウドファンディング事業では年間投資金額を、それぞれの事業の重要な経営指標としております。
サステナビリティに関する考え方及び取組 2 【サステナビリティに関する考え方及び取組】
当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) ガバナンス①サステナビリティ推進体制当社グループは、気候変動・環境問題への取組を重要な経営課題として認識しており、グループ全体のサステナビリティ推進について積極的に検討する場として、ロードスターキャピタル㈱の取締役が委員長を務めるサステナビリティ推進委員会を設置しております。
当社グループのサステナビリティ推進体制は以下のとおりです。
②各組織の役割取締役会サステナビリティ推進委員会から提言・報告を受けた事項について、取組方針等の決議及び施策進捗の監督をしております。
サステナビリティ推進委員会リスク管理委員会と連携しながら気候変動問題を含むサステナビリティに関する諸課題への対応策を企画・立案し、また関連部署へ実行の指示とサポートを行っております。
その活動状況や提言事項については、取締役会へ報告しております。
リスク管理委員会サステナビリティに関する諸課題を含めた、当社グループの企業目的達成を阻害する要因を識別・評価し、対応策を講じております。

(2) 戦略当社グループは、収益の最大化と持続可能な社会づくりの両立を図り、ステークホルダ―の皆さまのご理解と共感を頂きながら、事業活動を通じてサステナビリティを推進してまいります。
(気候変動関連のリスク・機会の特定)気候変動に対する戦略を検討するにあたり、TCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言の分類に従い、シナリオを用いた定性的な分析を行いました。
気候変動が当社グループにもたらしうるリスクと機会を特定し、それらが当社に及ぼす影響について検討しております。
なお、下記分析は、気候変動に及ぼす影響が特に大きいと思われる不動産投資事業を対象範囲としております。
■シナリオ分析の概要・時間的範囲：2050年度迄・参照シナリオ：IEA World Energy Outlook 2020,IPCC RCP2.6, IPCC RCP8.5・時間軸の定義：「短期」3年以内、「中期」4年超～10年以内、「長期」10年超■リスク及び機会の特定TCFD提言では、気候変動リスクを移行リスク・物理的リスクに分類しております。
当社グループは、この分類に従い、各リスク項目について下記の通り認識しております。
分類内容当社グループへの影響発生時期当社の認識リスク機会移行リスク政策・法規制温室効果ガス(GHG)削減規制等の施行・強化・炭素税の導入による税負担の増加・炭素集約度の高い部品のコスト増加・補助金制度の拡充(省エネ技術、ZEH・ZEB等)中期○○市場顧客(購入者、テナント)の気候変動・省エネ等に対する関心の高まり・脱炭素対応が行われていない物件の需要後退・省エネ基準を満たしていない物件の需要後退・脱炭素対応の遅れによる、新規テナント獲得の難化、再契約確立の低下、それに伴う賃料収入の減少・脱炭素対応の保有物件の不動産鑑定評価額の上昇中期○○評判投資家等から、ロードスターグループの取組・事業が評価されないリスク・脱炭素に対する消極的な姿勢による投資家・金融機関等の当社評価の低下、それに伴う資金調コスト増加・脱炭素対応による当社グループの評価向上短期○○技術保有物件の省エネ設備や脱炭素技術の導入の遅れ・省エネ基準強化に対応するための設備投資コスト増加・省エネ設備や脱炭素技術の導入に伴う運用コスト・資金調達コスト低減中期○○物理的リスク急性台風、洪水、集中豪雨等の災害発生による保有物件の損失の発生・災害の発生に伴う保有物件の破損・機能停止、それに伴う評価損計上・修繕費の増加、稼働率の低下中長期○－慢性平均気温の上昇に伴う、事業等への影響・平均気温上昇に伴う、顧客・従業員・取引先等への健康への影響・空調設備費用の増加中長期○－ (人的資本への取組)＜人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針＞①人材の採用・育成に関する方針当社グループの持続的な成長の為には、社内に多様な経験・技能・属性を持つ優秀な人材を確保する事が必要不可欠です。
現時点の採用は、知見・経験が豊富で即戦力となる人材の中途採用が中心であり、通年採用による必要人材と多様性の確保を図っております。
育成方針としては、従業員の自律的な成長やキャリアの構築をサポートしていくことを掲げており、目標管理制度や1on1、資格取得や書籍購入の補助制度を設けております。
また、近年リスキリングとしても注目されているサステナビリティについて、サステナビリティ推進委員会を任意参加制にし、役職・職種に限定しない自己学習の機会を提供しております。
②社内環境整備に関する方針当社グループは、従業員が十二分に力を発揮する為には、長期で活躍できる魅力的な報酬体系や時差出勤制度などの働きやすい環境整備のみならず、福利厚生及び財産形成支援等も重要と考えており、健康診断(人間ドック)費用補助や家事代行費用補助制度を導入し、また従業員持株会及び企業型確定拠出年金制度を設けるほか、ストックオプションを付与することがあります。
さらには、DE＆Iの考え方に基づいた社内規定の見直しも行っております。
今後も社内環境整備の更なる充実を志向いたします。
(3) リスク管理当社グループでは、企業目的の達成に影響を与えるリスクを識別・管理する組織としてリスク管理委員会を設置しております。
気候変動や人的資本に関するリスクについては、サステナビリティ推進委員会より識別・評価した上で、リスク管理委員会においても検討・審議し、サステナビリティ推進委員会と連携して対応に当たります。
また、取締役会は、リスク管理委員会とサステナビリティ推進委員会の連携のもとで明らかになった気候変動リスクを含む包括的なリスク管理の状況と対応について報告を受け、監督しております。
(4) 指標及び目標(気候変動関連)当社グループでは、気候変動関連リスク・機会の評価指標として、Scope1、Scope2に該当する温室効果ガス排出量の算定を行っております。
算出対象は当社グループが使用する設備とし、Scope1は燃料の使用、Scope2は電力使用による排出量としております。
今後も対象範囲の拡大、排出量の削減目標等に関する検討を進めてまいります。
当連結会計年度排出量(t-CO2)Scope1－Scope254.8コーポレートファンディング事業(ホテル運営)に係る排出量については、算出が困難なため除いております。
なお、当社グループでは、気候変動に関するリスクを軽減すること、またそれに伴う機会を実現するため、下記の目標を掲げております。
・当社が保有する全ての物件
(注)に、実質CO2排出ゼロのグリーン電力を導入する。

(注) 他社と区分・共有して保有する物件、売却・解体対象物件等、当社主導で切替できない物件は除く。
(人的資本関連)人的資本に関する取組の管理指標として、下記を定めております。
評価指標達成時期数値目標2024年度実績女性役員比率2030年30％以上20.0％女性従業員比率2030年40％以上40.9％男性育児休暇取得率毎年60％以上0.0％定期健康診断受診率毎年95％以上100.0％
(注)健康経営優良法人認定2025年--
(注) 定期健康診断受診率の集計期間は毎年4月から3月であるため、2023年4月から2024年3月の実績を記載。
戦略
(2) 戦略当社グループは、収益の最大化と持続可能な社会づくりの両立を図り、ステークホルダ―の皆さまのご理解と共感を頂きながら、事業活動を通じてサステナビリティを推進してまいります。
(気候変動関連のリスク・機会の特定)気候変動に対する戦略を検討するにあたり、TCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言の分類に従い、シナリオを用いた定性的な分析を行いました。
気候変動が当社グループにもたらしうるリスクと機会を特定し、それらが当社に及ぼす影響について検討しております。
なお、下記分析は、気候変動に及ぼす影響が特に大きいと思われる不動産投資事業を対象範囲としております。
■シナリオ分析の概要・時間的範囲：2050年度迄・参照シナリオ：IEA World Energy Outlook 2020,IPCC RCP2.6, IPCC RCP8.5・時間軸の定義：「短期」3年以内、「中期」4年超～10年以内、「長期」10年超■リスク及び機会の特定TCFD提言では、気候変動リスクを移行リスク・物理的リスクに分類しております。
当社グループは、この分類に従い、各リスク項目について下記の通り認識しております。
分類内容当社グループへの影響発生時期当社の認識リスク機会移行リスク政策・法規制温室効果ガス(GHG)削減規制等の施行・強化・炭素税の導入による税負担の増加・炭素集約度の高い部品のコスト増加・補助金制度の拡充(省エネ技術、ZEH・ZEB等)中期○○市場顧客(購入者、テナント)の気候変動・省エネ等に対する関心の高まり・脱炭素対応が行われていない物件の需要後退・省エネ基準を満たしていない物件の需要後退・脱炭素対応の遅れによる、新規テナント獲得の難化、再契約確立の低下、それに伴う賃料収入の減少・脱炭素対応の保有物件の不動産鑑定評価額の上昇中期○○評判投資家等から、ロードスターグループの取組・事業が評価されないリスク・脱炭素に対する消極的な姿勢による投資家・金融機関等の当社評価の低下、それに伴う資金調コスト増加・脱炭素対応による当社グループの評価向上短期○○技術保有物件の省エネ設備や脱炭素技術の導入の遅れ・省エネ基準強化に対応するための設備投資コスト増加・省エネ設備や脱炭素技術の導入に伴う運用コスト・資金調達コスト低減中期○○物理的リスク急性台風、洪水、集中豪雨等の災害発生による保有物件の損失の発生・災害の発生に伴う保有物件の破損・機能停止、それに伴う評価損計上・修繕費の増加、稼働率の低下中長期○－慢性平均気温の上昇に伴う、事業等への影響・平均気温上昇に伴う、顧客・従業員・取引先等への健康への影響・空調設備費用の増加中長期○－ (人的資本への取組)＜人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針＞①人材の採用・育成に関する方針当社グループの持続的な成長の為には、社内に多様な経験・技能・属性を持つ優秀な人材を確保する事が必要不可欠です。
現時点の採用は、知見・経験が豊富で即戦力となる人材の中途採用が中心であり、通年採用による必要人材と多様性の確保を図っております。
育成方針としては、従業員の自律的な成長やキャリアの構築をサポートしていくことを掲げており、目標管理制度や1on1、資格取得や書籍購入の補助制度を設けております。
また、近年リスキリングとしても注目されているサステナビリティについて、サステナビリティ推進委員会を任意参加制にし、役職・職種に限定しない自己学習の機会を提供しております。
②社内環境整備に関する方針当社グループは、従業員が十二分に力を発揮する為には、長期で活躍できる魅力的な報酬体系や時差出勤制度などの働きやすい環境整備のみならず、福利厚生及び財産形成支援等も重要と考えており、健康診断(人間ドック)費用補助や家事代行費用補助制度を導入し、また従業員持株会及び企業型確定拠出年金制度を設けるほか、ストックオプションを付与することがあります。
さらには、DE＆Iの考え方に基づいた社内規定の見直しも行っております。
今後も社内環境整備の更なる充実を志向いたします。
指標及び目標 (4) 指標及び目標(気候変動関連)当社グループでは、気候変動関連リスク・機会の評価指標として、Scope1、Scope2に該当する温室効果ガス排出量の算定を行っております。
算出対象は当社グループが使用する設備とし、Scope1は燃料の使用、Scope2は電力使用による排出量としております。
今後も対象範囲の拡大、排出量の削減目標等に関する検討を進めてまいります。
当連結会計年度排出量(t-CO2)Scope1－Scope254.8コーポレートファンディング事業(ホテル運営)に係る排出量については、算出が困難なため除いております。
なお、当社グループでは、気候変動に関するリスクを軽減すること、またそれに伴う機会を実現するため、下記の目標を掲げております。
・当社が保有する全ての物件
(注)に、実質CO2排出ゼロのグリーン電力を導入する。

(注) 他社と区分・共有して保有する物件、売却・解体対象物件等、当社主導で切替できない物件は除く。
(人的資本関連)人的資本に関する取組の管理指標として、下記を定めております。
評価指標達成時期数値目標2024年度実績女性役員比率2030年30％以上20.0％女性従業員比率2030年40％以上40.9％男性育児休暇取得率毎年60％以上0.0％定期健康診断受診率毎年95％以上100.0％
(注)健康経営優良法人認定2025年--
(注) 定期健康診断受診率の集計期間は毎年4月から3月であるため、2023年4月から2024年3月の実績を記載。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 (人的資本への取組)＜人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針＞①人材の採用・育成に関する方針当社グループの持続的な成長の為には、社内に多様な経験・技能・属性を持つ優秀な人材を確保する事が必要不可欠です。
現時点の採用は、知見・経験が豊富で即戦力となる人材の中途採用が中心であり、通年採用による必要人材と多様性の確保を図っております。
育成方針としては、従業員の自律的な成長やキャリアの構築をサポートしていくことを掲げており、目標管理制度や1on1、資格取得や書籍購入の補助制度を設けております。
また、近年リスキリングとしても注目されているサステナビリティについて、サステナビリティ推進委員会を任意参加制にし、役職・職種に限定しない自己学習の機会を提供しております。
②社内環境整備に関する方針当社グループは、従業員が十二分に力を発揮する為には、長期で活躍できる魅力的な報酬体系や時差出勤制度などの働きやすい環境整備のみならず、福利厚生及び財産形成支援等も重要と考えており、健康診断(人間ドック)費用補助や家事代行費用補助制度を導入し、また従業員持株会及び企業型確定拠出年金制度を設けるほか、ストックオプションを付与することがあります。
さらには、DE＆Iの考え方に基づいた社内規定の見直しも行っております。
今後も社内環境整備の更なる充実を志向いたします。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 (人的資本関連)人的資本に関する取組の管理指標として、下記を定めております。
評価指標達成時期数値目標2024年度実績女性役員比率2030年30％以上20.0％女性従業員比率2030年40％以上40.9％男性育児休暇取得率毎年60％以上0.0％定期健康診断受診率毎年95％以上100.0％
(注)健康経営優良法人認定2025年--
(注) 定期健康診断受診率の集計期間は毎年4月から3月であるため、2023年4月から2024年3月の実績を記載。
事業等のリスク 3 【事業等のリスク】
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
＜発生の蓋然性が相対的に高いリスク＞(1) 経済状況等の影響について当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループにおいても同様です。
当該経済情勢の種々の変化によって、当初想定していた収益が確保できなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクへの対応策として、当社グループは国内で一番流動性が高い東京を主戦場とすることでリスク回避の余地を最大化するとともに金利動向やインバウンド需要を含めた経済情勢の変化にいち早く気づき対応できる体制を整えており、また、不動産担保ローンの借入期間を原則長期とすることで短期的な経済情勢の変化の影響を回避しております。

(2) 有利子負債への依存について当社は、物件の取得資金を主に金融機関からの借入金によって調達しております。
このため、市場金利が上昇する局面や、不動産業界又は当社のリスクプレミアムが上昇した場合には、支払利息等が増加し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクへの対応策として、当社グループは物件の購入資金を調達する際には、特定の金融機関に依存することなく、個別の物件毎に金融機関に融資を打診しております。
また、エクイティファイナンス等の資金調達の多様化についても検討しております。
(3) 業績の変動についてコーポレートファンディング事業における物件の売却売上は引渡基準を採用しております。
当社の現状の事業規模においては、売却物件1件あたりの売上高が当社グループ全体の売上高に占める割合が大きい状況にあり、また、物件の売却は市況を勘案しながら行っているため、引渡し時期により、四半期ごとの業績に偏りが生じる可能性、想定していた売上や収益が翌期に繰り越される可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクへの対応策として、当社グループはスピーディーな意思決定による決済時期のコントロールに加え、不動産ストック残高やアセットマネジメント事業における受託資産残高(AUM)の積上げにより、ストック収益である賃貸収益やアセットマネジメントフィーの割合の拡大に努めております。
＜発生の蓋然性が相対的に低い中長期的なリスク＞(4) 人材の確保について当社グループは、持続的な成長を支える、優秀な人材を確保することが重要だと考えております。
しかしながら、雇用情勢の変化等により、計画どおりに人材が確保できない場合には、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクへの対応策として、当社グループは優秀な人材の採用を強化することはもちろんのこと、優秀な人材の流出を防ぐために、風通しの良い社風の醸成、より個々人が成長できる職場環境の提供等に努めております。
(5) 個人情報の管理について当社グループの事業活動において、顧客・取引先の機密情報や個人情報を取得・保有しております。
個人情報の取り扱いについては細心の注意を払ってまいりますが、不測の事態によって当社グループが保有する個人情報が外部流出した場合、賠償責任を課せられるリスクや当社グループに対する信用が毀損するリスク等があり、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクへの対応策として、当社グループはこれらの情報が流出するのを防止するために、個人情報取扱規程を定め、個人情報の保護に関する法律、関係諸法令及び監督当局のガイドライン等を遵守し、社内規程の制定及び管理体制の確立を図るとともに、個人情報管理責任者を選任して、上記関係規範を役職員に周知・徹底しております。
(6) 法的規制等について当社グループが行う事業につきましては、以下の法令等による規制を受けております。
しかしながら、今後、これらの法令等の解釈の変更及び改正が行われた場合、また、当社グループの事業を規制する法令等が新たに制定された場合には、事業内容の変更や新たなコスト発生等により、当社グループの業績及び今後の事業運営に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクへの対応策として、当社グループは社内弁護士等による反社チェック、契約書等の確認、広告審査を徹底することに加え、定期的に役職員に向けて法令・コンプライアンス研修を行い、会社全体としてコンプライアンス意識を高めております。
また、必要に応じて規制当局とコミュニケーションや外部弁護士への問い合わせを行っております。
① 当社グループの事業活動に関係する主な法的規制法的規制・宅地建物取引業法・金融商品取引法・不動産投資顧問業登録規程・貸金業法 ② 当社グループの取得している主な免許・登録等当社許認可等の名称許認可等の内容規制法有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事(3) 第94272号宅地建物取引業法2022年6月2日～2027年6月1日同法第66条、第67条金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業)関東財務局長(金商) 第2660号金融商品取引法有効期間の定めはありません同法第52条、第54条 ロードスターインベストメンツ株式会社許認可等の名称許認可等の内容規制法有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事
(2) 第104014号宅地建物取引業法2024年10月12日～2029年10月11日同法第66条、第67条金融商品取引業登録(投資運用業、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)関東財務局長(金商) 第3260号金融商品取引法有効期間の定めはありません同法第52条、第54条総合不動産投資顧問業登録国土交通大臣総合 - 第164号不動産投資顧問業登録規程2021年5月21日～2026年5月20日同規程第30条 ロードスターファンディング株式会社許認可等の名称許認可等の内容規制法有効期間取消、解約その他の事由貸金業登録東京都知事(4) 第31574号貸金業法2024年8月1日～2027年7月31日同法第24条の6の4、第24条の6の5、第24条の6の6 (7) 災害の発生及び地域偏在について地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が保有する不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社が保有する不動産は、東京を中心とする首都圏所在の比率が高い状況にあり、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクへの対応策として、当社グループは新耐震又は新耐震と同程度以上の物件を選別し、また物件取得時に地震リスク評価(PML)を行い、一定水準以上の物件のみを取得することに加え、地震保険に加入しております。
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 4 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。
)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況a. 経営成績の概況(売上高の状況)当連結会計年度は堅調な不動産マーケットを背景に全ての事業が順調に進んだことから、売上高は34,421百万円(前年同期比19.8％増)となりました。
当連結会計年度に当社グループが取得した株式会社ひらまつが運営するホテル6件(以下、「HIRAMATSU HOTELS」という)は他の既存保有ホテルと契約形態が異なることから、当連結会計年度から「コーポレートファンディング事業(ホテル運営)」を新設し、HIRAMATSU HOTELSのホテル運営売上のみを記載しております。
他の既存ホテル関連の売上はこれまで通り、コーポレートファンディング事業(不動産賃貸)に記載しております。
主要なサービス別の概況は以下のとおりであります。
なお、当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、サービス別に区分して記載しております。
ⅰ．コーポレートファンディング事業イ．不動産投資事業東京都内のオフィス8物件を売却した結果、不動産投資売上は27,970百万円(前年同期比11.2％増)となりました。
ロ．不動産賃貸事業上記8物件を売却しましたが、新たに東京都内のオフィスビル4棟及びビジネスホテル4棟を含む計9物件を取得いたしました。
また、インバウンド需要を取り込み、既存ホテルの賃貸収益も増加しております。
その結果、不動産賃貸売上は2,924百万円(同20.3％増)となりました。
ハ．ホテル運営事業HIRAMATSU HOTELSを取得し、保有・運営する連結子会社については、決算期のずれにより、2か月遅れで連結取込みを行っております。
そのため、当連結会計年度には2024年7月から10月分のホテル運営実績が反映されており、ホテル運営売上は1,655百万円となりました。
ⅱ．アセットマネジメント事業新規案件の受託及び既存受託資産の一部売却を行った結果、アセットマネジメント事業売上は1,192百万円(同76.8％増)となりました。
なお、当連結会計年度末現在における受託資産残高(AUM)は、1,400億円超となっております(連結子会社からの受託資産(HIRAMATSU HOTELS)を含む)。
ⅲ．クラウドファンディング事業当連結会計年度は不動産事業者の資金需要が旺盛であり、総計12,645百万円(同47.5％増)の融資を実行した一方、総計9,799百万円の償還がありました。
その結果、クラウドファンディング事業に係る営業貸付金残高は9,781百万円(前連結会計年度末比41.0％増)となり、クラウドファンディング事業の売上は657百万円(前年同期比43.2％増)となりました。
(営業利益の状況)販売費及び一般管理費は1,903百万円となり、前連結会計年度に比べ81百万円増加しました。
この結果、営業利益は11,447百万円となり前連結会計年度に比べ3,198百万円、38.8％の増益となりました。
(経常利益の状況)経常利益については、営業利益の増加、利上げ可能性に備えて締結した金利スワップ契約の評価益222百万円や支払利息716百万円等により、10,699百万円と前連結会計年度に比べ3,242百万円、43.5％の増益となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益の状況)親会社株主に帰属する当期純利益については、経常利益の増加や株式会社ひらまつの株式等の時価評価損125百万円等により、6,871百万円と前連結会計年度に比べ1,988百万円、40.7％の増益となりました。
b. 不動産市況の概況当社グループが属する不動産及び不動産金融業界、特にB to Bのオフィス不動産マーケットは、三鬼商事㈱の最新オフィスビル市況(2024年12月時点)によれば、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の既存オフィスビルの空室率は3.80％、坪当たり平均賃料は20,142円と回復傾向にあります。
東京のオフィスビル売買市場においては需要が高い状況にあります。
これは、諸外国に比べて国内金利が低く、イールドギャップが確保できていることや地政学リスクが高くないことなどが要因と考えられますが、日銀の利上げが不動産マーケットに与える影響を見極めながら事業を進めてまいります。
ホテルマーケットにおいては、観光庁公表の宿泊旅行統計調査によると、我が国における2024年の延べ宿泊者数は、公表されている12月までの全ての月において調査開始以降過去最高であった2019年度を上回っており活況を呈しております。
c. 財政状態(資産)当連結会計年度末の総資産は107,403百万円(前連結会計年度末比42.3％増)となりました。
主な要因は、販売用不動産の取得によるものであります。
(負債)当連結会計年度末における負債合計は81,761百万円(同45.5％増)となりました。
主な要因は、販売用不動産の取得に伴う借入金の増加によるものであります。
(純資産)当連結会計年度末における純資産合計は25,642百万円(同32.9％増)となりました。
主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加、及び配当による利益剰余金の減少によるものであります。
② キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。
)は、前連結会計年度に比べ726百万円増加し、12,653百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度において営業活動により使用した資金は18,656百万円となりました。
これは主に、税金等調整前当期純利益10,055百万円により資金が増加した一方、物件仕入の先行投資が順調に推移したことによる販売用不動産の増加額27,339百万円、営業貸付金の増加額2,845百万円、及び法人税等の支払額2,488百万円等により資金が減少したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度において投資活動により使用した資金は475百万円となりました。
これは主に、投資有価証券の取得による支出432百万円、無形固定資産の取得による支出42百万円等により資金が減少したことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度において財務活動により得られた資金は19,858百万円となりました。
これは主に、物件仕入に伴う長期借入れによる収入が35,200百万円、物件売却に伴う長期借入金の返済による支出が15,653百万円、配当金の支払による支出が863百万円となったことによるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績a. 生産実績当社グループは生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
b. 受注実績当社グループは受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。
c. 販売実績当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。
なお、当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。
サービスの名称当連結会計年度(自　2024年 1月 1日至　2024年12月31日)金額(百万円)前年同期比(％)コーポレートファンディング(不動産投資)事業27,97011.2コーポレートファンディング(不動産賃貸)事業2,92420.3コーポレートファンディング(ホテル運営)事業1,655－アセットマネジメント事業1,19276.8クラウドファンディング事業65743.2その他事業2198.0合計34,42119.8
(注) 最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
相手先前連結会計年度(自　2023年 1月 1日至　2023年12月31日)当連結会計年度(自　2024年 1月 1日至　2024年12月31日)金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)合同会社新横プロパティ7,65026.6－－三菱HCキャピタルリアルティ株式会社3,66012.7－－三信株式会社－－7,50021.8株式会社福原コーポレーション－－5,80016.8清水建設株式会社－－3,45010.0
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容a. 財政状態及び経営成績の状況当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
b. 経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境、事業内容、事業運営体制等、様々なリスク要因が当社の経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。
そのため、当社グループは常に市場動向に留意しつつ、内部管理体制の強化、優秀な人材の確保、市場のニーズにあったサービスの展開により、経営成績に重要な影響を与えるリスク要因を分散・低減してまいります。
c. 経営戦略の現状と見通し当社グループとしましては、これらの状況を踏まえて、コーポレートファンディング事業において、不動産賃貸から得られる利益のみで会社固定費を安定的に賄うべく不動産ストックを増加させることで、安定的な経営基盤の確立を目指してまいります。
また、アセットマネジメント事業における受託資産残高(AUM)の積み上げによるストック収益の獲得、クラウドファンディング事業の拡大による新たな不動産投資市場の形成を目指してまいります。
d. 経営者の問題意識と今後の方針について当社グループの経営者は、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおり、経営基盤となるコーポレートファンディング事業の持続的な成長とアセットマネジメント事業の強化、クラウドファンディング事業を通じた不動産市場の個人への開放を実践していくことが重要であると認識しております。
そのための優秀な人材の確保・育成や内部管理体制の強化を行い、長期安定的な事業展開を目指してまいります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報a. キャッシュ・フローの状況当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
b. 契約債務2024年12月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。
年度別要支払額(百万円)契約債務合計1年以内1年超3年以内3年超5年以内5年超短期借入金1,7351,735－－－長期借入金61,0258,5653,10626,00123,351上記の表において、長期借入金は、1年内返済予定の長期借入金と長期借入金の合計金額を記載しております。
c. 財務政策当社グループは、運転資金及び不動産の取得資金につきましては、内部資金及び借入により賄うこととしております。
このうち、借入による資金調達に関しましては、原則として運転資金については短期借入金で、不動産の取得資金については、長期借入金で調達しております。
また、財務戦略の中でエクイティファイナンスも柔軟に検討し、最適な資本構成を目指してまいります。
加えて、株価が業績等に比して不当に低いと判断する場合には自社株買いも検討いたします。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。
これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。
経営上の重要な契約等 5 【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。
研究開発活動 6 【研究開発活動】
該当事項はありません。
設備投資等の概要 1 【設備投資等の概要】
該当事項はありません。
主要な設備の状況 2 【主要な設備の状況】
当社グループにおける主要な設備は、次のとおりであります。
(1) 提出会社2024年12月31日現在 事業所名(所在地)設備の内容帳簿価額従業員数(人)建物(百万円)工具、器具及び備品(百万円)その他(百万円)合計(百万円)本社事務所(東京都中央区)本社8920311262(8)
(注) 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

(2) 国内子会社 該当事項はありません。
設備の新設、除却等の計画 3 【設備の新設、除却等の計画】
(1) 重要な設備の新設等該当事項はありません。

(2) 重要な改修該当事項はありません。

Employees

平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況42
平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況4
平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況12,596,000
管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標0
全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標0
正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標1

Investment

株式の保有状況 (5) 【株式の保有状況】
① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、株式の価値の変動や株式に係る配当によって利益を受けることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式としております。
一方、それ以外の株式を純投資目的以外の目的である投資株式(政策保有株式)に区分しております。
② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式a. 保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、投資目的以外の目的で保有する上場株式について、取引関係の構築・強化の観点から、当社の中長期的な企業価値の向上に資すると判断される場合に限り、戦略的かつ限定的に保有することを基本的な方針としております。
その場合には、毎期、取締役会において保有目的の見直しや保有に伴うリスク・リターンの適切性を検討し、保有の適否判断を行い、その内容を開示いたします。
また、同株式の議決権行使に関する具体的な基準は設けておりませんが、議案が当社の保有方針に適合するか否かに加え、発行会社の健全な発展と企業価値の向上などの観点から、議案の精査を行い、賛否の判断を行います。
なお、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式として保有する上場株式はありません。
b. 銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(百万円)非上場株式210非上場株式以外の株式-- (当事業年度において株式数が増加した銘柄)該当事項はありません。
(当事業年度において株式数が減少した銘柄)該当事項はありません。
c. 特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。
③ 保有目的が純投資目的である投資株式区分当事業年度前事業年度銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(百万円)銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(百万円)非上場株式----非上場株式以外の株式1256-- 区分当事業年度受取配当金の合計額(百万円)売却損益の合計額(百万円)評価損益の合計額(百万円)非上場株式---非上場株式以外の株式--△64 ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。
⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。
銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社1
銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社2
貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社10,000,000
貸借対照表計上額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社256,000,000
評価損益の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社-64,000,000

Shareholders

大株主の状況 (6) 【大株主の状況】
2024年12月31日現在
氏名又は名称住所所有株式数(千株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％)
岩野　達志東京都港区3,38020.41
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)東京都港区赤坂1丁目8番1号　赤坂インターシティAIR1,4668.85
キャピタルジェネレーション株式会社東京都千代田区大手町1丁目5-1　大手町ファーストスクエアウエストタワー20階1,1006.64
株式会社日本カストディ銀行(信託口)東京都中央区晴海1丁目8-129735.87
Renren Lianhe Holdings(常任代理人 みずほ証券株式会社)PO BOX 309, UGLAND HOUSE, GRAND CAYMAN, KY1-1104, CAYMAN ISLANDS (東京都千代田区大手町1丁目5-1)5793.49
大和証券株式会社東京都千代田区丸の内1丁目9番1号4822.91
久保　直之東京都江東区3121.88
成田　洋東京都中央区3121.88
森田　泰弘東京都港区3001.81
東京短資株式会社東京都中央区日本橋室町1丁目9番2号2551.54計－9,16255.33
(注)1.
キャピタルジェネレーション株式会社は、森田泰弘氏の資産管理会社であります。2. 上記のほか、当社所有の自己株式4,884千株があります。
株主数－金融機関11
株主数－金融商品取引業者26
株主数－外国法人等－個人10
株主数－外国法人等－個人以外56
株主数－個人その他5,604
株主数－その他の法人71
株主数－計5,778
氏名又は名称、大株主の状況東京短資株式会社
株主総利回り2
株主総会決議による取得の状況 (1) 【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
区分株式数 (株)価格の総額 (円)当事業年度における取得自己株式131351,159当期間における取得自己株式－－
(注) 当期間における取得自己株式には、2025年3月1日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

Shareholders2

自己株式の取得0
発行済株式及び自己株式に関する注記 1. 発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数(株)当連結会計年度増加株式数(株)当連結会計年度減少株式数(株)当連結会計年度末株式数(株)発行済株式 普通株式21,444,000－－21,444,000合計21,444,000－－21,444,000自己株式 普通株式
(注)4,990,970131107,0004,884,101合計4,990,970131107,0004,884,101
(注) 自己株式の増減事由は以下のとおりです。
①単元未満株式の買取による増加　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131株②新株予約権の行使による自己株式の処分による減少　　　　　　　　　　　　　　　 79,000株③譲渡制限付株式報酬としての処分　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　28,000株

Audit

監査法人１、連結有限責任監査法人トーマツ
独立監査人の報告書、連結 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2025年3月27日ロードスターキャピタル株式会社 取　締　役　会　　　御　中 有限責任監査法人トーマツ 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士　　古川　譲二 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士　　竹田　裕 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているロードスターキャピタル株式会社の2024年1月1日から2024年12月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ロードスターキャピタル株式会社及び連結子会社の2024年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、連結財務諸表に81,527百万円の販売用不動産を棚卸資産として計上しており、この金額の連結総資産に占める割合は76％と重要である。
この販売用不動産の評価に関して、会社は、【注記事項】
（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、個別物件毎の鑑定評価等に基づく評価額に、会社が想定した賃料及び期待利回り等に基づく将来の需要の変化等を考慮して見積もった正味売却価額と当該物件の帳簿価額を比較して簿価切下げの要否を判断している。
不動産業界は、景気動向、金利動向、金融機関の融資姿勢、地価動向及びテナントの動向等の経済情勢の影響を受けやすい。
会計上の見積りの基礎とする個別物件毎の評価は、会社が物件の取得後において実施する、物件そのものの価値を高めるための改修工事、空室のある物件に対してテナントを誘致することや、周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む適切なリーシングによる稼働率及び収益率の向上並びに管理コストの低減等の仮定に基づいている。
また、不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の状況判断やタイミングによって変化する。
このため、経営者の行う見積りは複雑であり、不確実性が高く、経営者の判断による程度が大きい。
以上により、販売用不動産の金額が重要であり、その評価の見積りには経営者の判断が必要であるため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、販売用不動産の評価を検討するにあたり、主として以下の監査手続を実施した。
・ 販売用不動産の評価に関連する会社の内部統制の整備状況を検討した。
・ 会社の販売用不動産の評価に関する見積手法を理解した。
・ 当年度に係る不動産売却額と前期末において会社が見積もった正味売却価額を比較することにより、評価の見積りの精度を評価した。
・ 投資時の取得計画に含まれる保有方針・損益計画と損益実績の乖離分析を実施するとともに、取得時の計画に含まれる将来年度の損益計画と経営者によって承認された次年度予算との整合性を確かめた。
・ 正味売却価額に影響する事象を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録の閲覧、関係部署への質問を行うとともに、サンプルベースで物件の視察を実施し、把握された事象が正味売却価額に反映されているか検討した。
・ 経営者が使用した鑑定評価等に関する前提について質問を行うとともに、賃料単価、空室率、経費率、還元利回りなどの重要な仮定を利用可能な外部データや実績等により評価した。
・ 経営者が使用した鑑定評価等の内容を閲覧するとともに、当該鑑定評価等に関する内部専門家の見解を入手し検討した。
・ 現下の経済情勢を踏まえた一定の不確実性を織り込んだ正味売却価額について、その基礎となる期待利回りを変化させた場合の金額を試算し、当該試算に基づく正味売却価額と帳簿価額を比較した。
・ 正味売却価額と帳簿価額とを比較し、簿価切下げの要否の判断を行った。
ホテル取得に伴う連結範囲の決定監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、株式会社ひらまつ及びNTT都市開発株式会社から株式会社ひらまつが運営するホテル6件を取得するために組成されたLD1合同会社に対して、2024年6月28日に匿名組合出資を行った。
LD1合同会社は上記の匿名組合出資に加え2024年7月1日に金融機関等から17,052百万円の借入を行い、当該ホテルを取得した。
なお、ホテルの運営はLD2賢島合同会社、LD2熱海合同会社、LD2仙石原合同会社、LD2京都合同会社、LD2御代田合同会社及びLD2宜野座合同会社（以下、LD2各社）が行っている。
会社は「連結財務諸表に関する会計基準」（企業会計基準第22号）、「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」（企業会計基準委員会実務対応報告第20号）、等の会計基準、アセットマネジメント契約や匿名組合契約等を考慮し、LD1合同会社、LD2各社及びLD1合同会社を営業者とする匿名組合について、それぞれ支配力及び影響力の有無を検討した上で、子会社及び関連会社を判定し、【注記事項】
(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)１．連結の範囲に関する事項に記載されているとおり、当連結会計年度から連結の範囲に含めている。
当該ホテルの取得に当たり、合同会社と匿名組合を組み合わせた投資スキームで投資を行っており、当該投資スキームや資金調達の方法、ホテル運営から生じる損益の帰属状況を踏まえて支配力及び影響力の有無を検討する必要がある。
以上により、連結の範囲の決定に関する事項は、経営者による判断を必要とすること及び連結財務諸表に与える潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものとした。
当監査法人は、ホテル取得に伴う連結の範囲の決定を検討するにあたり、主として以下の監査手続を実施した。
・ 連結の範囲の決定に関連する会社の内部統制の整備及び運用状況を検討した。
・ LD1合同会社及びLD2各社の設立経緯と役割、匿名組合契約の締結、外部からの資金調達方法を含めた、ホテル6物件の取得スキーム全体について、経営者及び会社担当者への質問を行うとともに、取締役会議事録、投資委員会議事録、各種契約書、その他の関連資料（以下、関連資料等）を閲覧し、取引の全体像を理解した。
・ 関連資料等を閲覧し、LD1合同会社、LD2各社及びLD1合同会社を営業者とする匿名組合が設立または組成され、必要な資金調達及び資産の取得が行われたことを検討した。
・ LD1合同会社、LD2各社及びLD1合同会社を営業者とする匿名組合の業務執行の権限、出資及び資金調達の状況、ホテル運営から生じる利益又は損失の帰属状況について経営者及び会社担当者への質問を行うとともに関連資料等を閲覧し、会社の連結の範囲の決定に関する判断とその過程を検討した。
その他の記載内容　その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
　当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
　連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
　当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
　その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
・　連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。
監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第2項の規定に基づく監査証明を行うため、ロードスターキャピタル株式会社の2024年12月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。
当監査法人は、ロードスターキャピタル株式会社が2024年12月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。
財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。
内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。
・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。
監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(3)【監査の状況】
に記載されている。
利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上
(注)1．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。
2．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、連結 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、連結財務諸表に81,527百万円の販売用不動産を棚卸資産として計上しており、この金額の連結総資産に占める割合は76％と重要である。
この販売用不動産の評価に関して、会社は、【注記事項】
（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、個別物件毎の鑑定評価等に基づく評価額に、会社が想定した賃料及び期待利回り等に基づく将来の需要の変化等を考慮して見積もった正味売却価額と当該物件の帳簿価額を比較して簿価切下げの要否を判断している。
不動産業界は、景気動向、金利動向、金融機関の融資姿勢、地価動向及びテナントの動向等の経済情勢の影響を受けやすい。
会計上の見積りの基礎とする個別物件毎の評価は、会社が物件の取得後において実施する、物件そのものの価値を高めるための改修工事、空室のある物件に対してテナントを誘致することや、周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む適切なリーシングによる稼働率及び収益率の向上並びに管理コストの低減等の仮定に基づいている。
また、不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の状況判断やタイミングによって変化する。
このため、経営者の行う見積りは複雑であり、不確実性が高く、経営者の判断による程度が大きい。
以上により、販売用不動産の金額が重要であり、その評価の見積りには経営者の判断が必要であるため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、販売用不動産の評価を検討するにあたり、主として以下の監査手続を実施した。
・ 販売用不動産の評価に関連する会社の内部統制の整備状況を検討した。
・ 会社の販売用不動産の評価に関する見積手法を理解した。
・ 当年度に係る不動産売却額と前期末において会社が見積もった正味売却価額を比較することにより、評価の見積りの精度を評価した。
・ 投資時の取得計画に含まれる保有方針・損益計画と損益実績の乖離分析を実施するとともに、取得時の計画に含まれる将来年度の損益計画と経営者によって承認された次年度予算との整合性を確かめた。
・ 正味売却価額に影響する事象を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録の閲覧、関係部署への質問を行うとともに、サンプルベースで物件の視察を実施し、把握された事象が正味売却価額に反映されているか検討した。
・ 経営者が使用した鑑定評価等に関する前提について質問を行うとともに、賃料単価、空室率、経費率、還元利回りなどの重要な仮定を利用可能な外部データや実績等により評価した。
・ 経営者が使用した鑑定評価等の内容を閲覧するとともに、当該鑑定評価等に関する内部専門家の見解を入手し検討した。
・ 現下の経済情勢を踏まえた一定の不確実性を織り込んだ正味売却価額について、その基礎となる期待利回りを変化させた場合の金額を試算し、当該試算に基づく正味売却価額と帳簿価額を比較した。
・ 正味売却価額と帳簿価額とを比較し、簿価切下げの要否の判断を行った。
ホテル取得に伴う連結範囲の決定監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、株式会社ひらまつ及びNTT都市開発株式会社から株式会社ひらまつが運営するホテル6件を取得するために組成されたLD1合同会社に対して、2024年6月28日に匿名組合出資を行った。
LD1合同会社は上記の匿名組合出資に加え2024年7月1日に金融機関等から17,052百万円の借入を行い、当該ホテルを取得した。
なお、ホテルの運営はLD2賢島合同会社、LD2熱海合同会社、LD2仙石原合同会社、LD2京都合同会社、LD2御代田合同会社及びLD2宜野座合同会社（以下、LD2各社）が行っている。
会社は「連結財務諸表に関する会計基準」（企業会計基準第22号）、「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」（企業会計基準委員会実務対応報告第20号）、等の会計基準、アセットマネジメント契約や匿名組合契約等を考慮し、LD1合同会社、LD2各社及びLD1合同会社を営業者とする匿名組合について、それぞれ支配力及び影響力の有無を検討した上で、子会社及び関連会社を判定し、【注記事項】
(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)１．連結の範囲に関する事項に記載されているとおり、当連結会計年度から連結の範囲に含めている。
当該ホテルの取得に当たり、合同会社と匿名組合を組み合わせた投資スキームで投資を行っており、当該投資スキームや資金調達の方法、ホテル運営から生じる損益の帰属状況を踏まえて支配力及び影響力の有無を検討する必要がある。
以上により、連結の範囲の決定に関する事項は、経営者による判断を必要とすること及び連結財務諸表に与える潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものとした。
当監査法人は、ホテル取得に伴う連結の範囲の決定を検討するにあたり、主として以下の監査手続を実施した。
・ 連結の範囲の決定に関連する会社の内部統制の整備及び運用状況を検討した。
・ LD1合同会社及びLD2各社の設立経緯と役割、匿名組合契約の締結、外部からの資金調達方法を含めた、ホテル6物件の取得スキーム全体について、経営者及び会社担当者への質問を行うとともに、取締役会議事録、投資委員会議事録、各種契約書、その他の関連資料（以下、関連資料等）を閲覧し、取引の全体像を理解した。
・ 関連資料等を閲覧し、LD1合同会社、LD2各社及びLD1合同会社を営業者とする匿名組合が設立または組成され、必要な資金調達及び資産の取得が行われたことを検討した。
・ LD1合同会社、LD2各社及びLD1合同会社を営業者とする匿名組合の業務執行の権限、出資及び資金調達の状況、ホテル運営から生じる利益又は損失の帰属状況について経営者及び会社担当者への質問を行うとともに関連資料等を閲覧し、会社の連結の範囲の決定に関する判断とその過程を検討した。
全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、連結ホテル取得に伴う連結範囲の決定
内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 会社は、株式会社ひらまつ及びNTT都市開発株式会社から株式会社ひらまつが運営するホテル6件を取得するために組成されたLD1合同会社に対して、2024年6月28日に匿名組合出資を行った。
LD1合同会社は上記の匿名組合出資に加え2024年7月1日に金融機関等から17,052百万円の借入を行い、当該ホテルを取得した。
なお、ホテルの運営はLD2賢島合同会社、LD2熱海合同会社、LD2仙石原合同会社、LD2京都合同会社、LD2御代田合同会社及びLD2宜野座合同会社（以下、LD2各社）が行っている。
会社は「連結財務諸表に関する会計基準」（企業会計基準第22号）、「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」（企業会計基準委員会実務対応報告第20号）、等の会計基準、アセットマネジメント契約や匿名組合契約等を考慮し、LD1合同会社、LD2各社及びLD1合同会社を営業者とする匿名組合について、それぞれ支配力及び影響力の有無を検討した上で、子会社及び関連会社を判定し、【注記事項】
(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)１．連結の範囲に関する事項に記載されているとおり、当連結会計年度から連結の範囲に含めている。
当該ホテルの取得に当たり、合同会社と匿名組合を組み合わせた投資スキームで投資を行っており、当該投資スキームや資金調達の方法、ホテル運営から生じる損益の帰属状況を踏まえて支配力及び影響力の有無を検討する必要がある。
以上により、連結の範囲の決定に関する事項は、経営者による判断を必要とすること及び連結財務諸表に与える潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものとした。
開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結【注記事項】
(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)１．連結の範囲に関する事項
監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 当監査法人は、ホテル取得に伴う連結の範囲の決定を検討するにあたり、主として以下の監査手続を実施した。
・ 連結の範囲の決定に関連する会社の内部統制の整備及び運用状況を検討した。
・ LD1合同会社及びLD2各社の設立経緯と役割、匿名組合契約の締結、外部からの資金調達方法を含めた、ホテル6物件の取得スキーム全体について、経営者及び会社担当者への質問を行うとともに、取締役会議事録、投資委員会議事録、各種契約書、その他の関連資料（以下、関連資料等）を閲覧し、取引の全体像を理解した。
・ 関連資料等を閲覧し、LD1合同会社、LD2各社及びLD1合同会社を営業者とする匿名組合が設立または組成され、必要な資金調達及び資産の取得が行われたことを検討した。
・ LD1合同会社、LD2各社及びLD1合同会社を営業者とする匿名組合の業務執行の権限、出資及び資金調達の状況、ホテル運営から生じる利益又は損失の帰属状況について経営者及び会社担当者への質問を行うとともに関連資料等を閲覧し、会社の連結の範囲の決定に関する判断とその過程を検討した。
その他の記載内容、連結 その他の記載内容　その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
　当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
　連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
　当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
　その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、連結 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(3)【監査の状況】
に記載されている。

Audit1

監査法人１、個別有限責任監査法人トーマツ
独立監査人の報告書、個別 独立監査人の監査報告書 2025年3月27日ロードスターキャピタル株式会社 取　締　役　会　　　御　中 有限責任監査法人トーマツ 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士　　古川　譲二 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士　　竹田　裕 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているロードスターキャピタル株式会社の2024年1月1日から2024年12月31日までの第13期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ロードスターキャピタル株式会社の2024年12月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、財務諸表に62,085百万円の販売用不動産を棚卸資産として計上しており、この金額の総資産に占める割合は82％と重要である。
監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
左記のとおりであり、記載を省略する。
その他の記載内容　その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
　当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
　財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
　当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
　その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・　財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・　経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・　財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。
利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上
(注)1．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。
2．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、財務諸表に62,085百万円の販売用不動産を棚卸資産として計上しており、この金額の総資産に占める割合は82％と重要である。
監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
左記のとおりであり、記載を省略する。
全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、個別販売用不動産の評価
連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 会社は、財務諸表に62,085百万円の販売用不動産を棚卸資産として計上しており、この金額の総資産に占める割合は82％と重要である。
監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
その他の記載内容、個別 その他の記載内容　その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
　当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
　財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
　当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
　その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、個別 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。

BS資産

その他、流動資産242,000,000
工具、器具及び備品（純額）18,000,000
有形固定資産110,000,000
無形固定資産41,000,000
投資有価証券266,000,000
長期前払費用97,000,000
繰延税金資産675,000,000