財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2025-03-26 |
| 英訳名、表紙 | ＭＵＧＥＮ ＥＳＴＡＴＥ Ｃo.,Ｌtd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 藤田 進一 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都千代田区大手町一丁目９番７号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-6665-0581（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２ 【沿革】 代表取締役会長 藤田進は、1990年東京都中央区において不動産の売買を主な事業目的として当社を設立いたしました。 その後、不動産賃貸管理や内外装工事等を事業目的に追加し、また、不動産仲介事業を主な事業目的とする子会社を設立するなどし、現在に至っております。 当社設立以後の当社グループに係る経緯は次のとおりであります。 年 月概 要1990年５月東京都中央区日本橋小網町に株式会社ムゲンエステートを設立（資本金10百万円）1990年７月宅地建物取引業免許（東京都知事）を取得1992年４月東京都中央区日本橋蛎殻町に本店移転1997年８月 不動産仲介事業を行う子会社として、東京都中央区日本橋蛎殻町に株式会社フジホームを設立（資本金10百万円）2003年９月東京都中央区日本橋浜町に本店移転2005年７月一級建築士事務所登録（東京都知事）2007年１月工事部門を設置、内外装工事を開始2010年５月宅地建物取引業免許（国土交通大臣）を取得2010年６月神奈川県横浜市西区北幸に横浜支店を設置し、業務を開始2010年９月工事部門を株式会社フジホームへ移管2012年８月賃貸管理部門を株式会社フジホームへ移管2013年１月販売力強化のため、不動産仲介を担当する流通部を株式会社フジホームに設置2014年６月東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場2015年１月東京都新宿区西新宿に新宿支店を設置し、業務を開始2016年２月東京証券取引所マザーズ市場から東京証券取引所市場第一部に市場変更2018年６月不動産特定共同事業許可取得（東京都知事）2018年８月ムゲン投資顧問株式会社設立（2020年６月に解散） 株式会社ムゲンファンディング設立（資本金10百万円）2020年５月東京都千代田区大手町（現所在地）に本店移転新宿支店を東京都中央区日本橋浜町に移転東京都中央区日本橋浜町に日本橋支店（旧本社）を設置2020年７月日本橋支店を本店に統合2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行2023年10月東京証券取引所スタンダード市場へ移行2024年７月大阪府大阪市北区梅田に大阪支店を開設2024年10月工事部門を株式会社フジホームから移管 （注）事業年度終了後に発生した事項2025年１月 ・100%子会社として、株式会社ムゲンアセットマネジメントを設立しております。 |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（株式会社ムゲンエステート）及び連結子会社２社（株式会社フジホーム、株式会社ムゲンファンディング）で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、以下に示すセグメント区分は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。 ＜不動産売買事業＞不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業、不動産開発事業、不動産特定共同事業を行っております。 （１）不動産買取再販事業当社は、本店及び横浜支店、大阪支店、並びに北千住、船橋、荻窪、赤羽、池袋、蒲田、渋谷、札幌、仙台、名古屋、福岡に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）及び北海道エリア（札幌）、東北エリア（仙台）、西日本エリア（名古屋、大阪、福岡）において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。 買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、バリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。 不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、(株)フジホームへも一部の仲介を依頼しております。 投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。 バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家に販売しております。 居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。 バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客さまに販売しております。 （２）不動産内外装工事事業当社グループが買取した中古不動産の内外装工事を行っております。 一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間800件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、中古不動産を時代に調和した形に生まれ変わらせております。 （３）不動産流通事業不動産賃貸事業と連携し、オーナー様からの物件売買のご要望に応じて、(株)フジホームが仲介業務を行っております。 （４）不動産開発事業当社は、主に不動産投資を目的とした投資家向けに、賃貸マンションやオフィスビルを中心とした収益物件等の開発を、開発用地の仕入れ業務から、企画立案、設計、工事監理、リーシング、販売まで行っております。 これまで当社が培った不動産再生のノウハウを活かし、より環境に配慮し、物件毎に最適なコンセプトを設定した開発を行っております。 （５）不動産特定共同事業当社は、不動産投資家の裾野の拡大を目的として、不動産特定共同事業法に基づく不動産の小口化商品の販売を行っております。 これまで当社が培った中古不動産に対する目利き力で、都心の優良な一棟賃貸マンションやオフィスビルを厳選し、小口化することで、お客さまの資産状況に合わせた商品を提供しております。 また、購入後も高い品質を維持するために、企画、設計、運営、管理まで力強くサポートできる体制を整えております。 ＜賃貸その他事業＞賃貸その他事業では、不動産賃貸事業、不動産管理事業、その他事業を行っております。 （１）不動産賃貸事業当社が買取した「投資用不動産」や当社及び(株)フジホームが保有する「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸しております。 「投資用不動産」及び「固定資産物件」の管理を(株)フジホームへ委託することで、不動産賃貸事業における収益力の向上と不動産買取再販事業における販売活動の効率化を推進しております。 （２）不動産管理事業当社が買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」の賃貸管理業務を(株)フジホームが行っており、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納賃料の解消等の実施をとおして、不動産投資利回りの向上というバリューアップに結び付けております。 また、不動産買取再販事業における「投資用不動産」の購入者の意向に応じて、販売後も引き続き賃貸管理業務を行っております。 （３）その他事業上記セグメントに該当しない事業については、その他事業に区分しております。 株式会社ムゲンファンディングは、クラウドファンディング事業者との連携を通じて、不動産投資経験の少ない個人投資家向けに資産運用のひとつとして、小口の不動産投資サービスを提供する事業を行っております。 事業の系統図は、次のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称 (連結子会社)住所資本金(百万円)主要な事業の内容議決権の所有(又は被所有)割合(％)関係内容株式会社フジホーム東京都中央区20賃貸その他事業100.0当社の不動産の賃貸管理・仲介業務を行っております。 役員の兼任１名株式会社ムゲンファンディング東京都千代田区55賃貸その他事業 100.0― (注) １．「主要な事業の内容」は、セグメント情報に記載された名称を記載しております。 ２．特定子会社に該当する会社はありません。 ３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況2024年12月31日現在セグメントの名称従業員数(名)不動産売買事業376賃貸その他事業27全社(共通)63合計466 (注) １.全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。 ２.前連結会計年度末に比べ従業員数が103名増加しております。 主な理由は、不動産買取再販事業のさらなる拡大を目的とした人員強化に伴うものであります。 (2) 提出会社の状況2024年12月31日現在従業員数(名)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)42935.33.57,598 セグメントの名称従業員数(名)不動産売買事業369賃貸その他事業-全社(共通)60合計429 (注) １．従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員数であります。 ２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。 ４. 前事業年度末に比べ従業員数が146名増加しております。 主な理由は、不動産買取再販事業のさらなる拡大を目的とした人員強化に伴うもの、及び2024年10月１日に連結子会社(株)フジホームの工事部門を吸収分割したことに伴うものであります。 (3) 労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異当社グループでは、男女間で同一の賃金制度を適用しており、同等級内において共通の処遇を行っております。 また、人事評価に関しても男女共通の基準で実施しており、役割と成果、能力に応じた公正な評価に基づき役割や処遇を決定していることから、人事制度上の男女間の差異は設けておりません。 しかし、ダイバーシティ＆インクルージョンの一環として女性の採用を積極的に増やしていることから、相対的に若年層の女性比率が高く、現状まだ女性管理職の比率が低いことが男女間の賃金差異の主要因となっております。 女性が能力を十分に発揮できるようなキャリア支援をすることで、男女間の賃金差異の縮小に努めてまいります。 ① 提出会社当事業年度補足説明管理職に占める女性労働者の割合(％) (注)１男性労働者の育児休業取得率(％) (注)２労働者の男女の賃金の差異(％) (注)１．２全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者2.450.062.862.953.3- (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 また、管理職に占める女性労働者の割合は、2024年12月31日時点の実績であります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 また、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異は、2024年１月１日から2024年12月31日までの実績であります。 ② 連結子会社当事業年度補足説明名称管理職に占める女性労働者の割合(％) (注)１ 男性労働者の育児休業 取得率(％) (注)２労働者の男女の賃金の差異(％) (注)１. ２全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者㈱フジホーム0.0-76.174.7- (注)３- (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 また、管理職に占める女性労働者の割合は、2024年12月31日時点の実績であります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 当期の㈱フジホームは、男性労働者の育児休業制度を受けられる対象者が０名により、育児休業取得率が求められないことからであります。 また、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異は、2024年１月１日から2024年12月31日までの実績であります。 ３．パート・有期労働者の在籍は女性が０名、男性が２名により賃金の差異が求められないことからであります。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針当社は、経営理念として「夢現 －夢を現実に－」を掲げ、お客さまの夢を実現することで企業としての成長を遂げ、ひいては株主・投資家の皆さまを含むすべてのステークホルダーの価値向上に貢献することを目指しております。 この理念のもと、当社は『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』というミッションを掲げ、事業活動を通じて地球温暖化や少子高齢化、空き家問題、住宅ストックの老朽化など、不動産業界が直面する社会課題の解決に取り組んでおります。 これにより、持続的な企業価値の向上を図り、長期的な成長を実現してまいります。 また、このミッションの実現に向け、『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを行動指針とし、企業の競争力を高めてまいります。 そして、2030年に向けた長期ビジョンとして「不動産事業を通じた持続可能な経済価値・社会価値の創造」を掲げております。 この目標を達成するため、2025年12月期から始まる第３次中期経営計画において、「資本コストと株価を意識した経営」と「サステナビリティ経営」の２軸を経営方針として据え、企業価値のさらなる向上に努めてまいります。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略[経営環境]当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行によるマイナス金利政策の解除や追加利上げが実施されたものの、不動産需要への影響は限定的であり、需要は引き続き堅調に推移しております。 居住用不動産に関しましては、インバウンド需要の回復が鮮明となり、商業地を中心に地価が大きく上昇したことに加え、継続する円安基調や働き方改革関連法の施行に伴う建築コストの上昇により、不動産価格は上昇基調が継続しております。 近年では、リノベーション技術の向上により、新築不動産と遜色ないデザイン性・機能性を備えた中古不動産が供給されており、比較的低価格な中古不動産へ需要がシフトしております。 2016年以降、首都圏においては中古マンションの契約件数が新築マンションの供給戸数を上回る状況が続いております。 2025年には省エネ基準への適合義務に伴い、新築マンションの建築コストは更なる増加が予想され、中古マンションの需要は引き続き高い水準を維持すると想定しております。 投資用不動産に関しましては、日米金利差に伴う円安や低金利環境の継続により、国内外の不動産投資家の投資意欲は高い水準を維持しております。 特に、首都圏や主要都市のオフィス市場ではオフィス回帰の本格化に伴う空室率の低下が続いており、賃料の上昇が見込まれるなど、安定的な収益性が期待され、オフィス投資への関心度も高まり続けております。 一方で、海外景気の下振れがわが国の景気を下押しするリスクや物価上昇、供給面での制約並びに金融資本市場の変動の影響等、多岐にわたる要因によって引き起こされる不動産市場への影響について注視が必要と認識しております。 [中期的な会社の経営戦略]＜第２次中期経営計画 2022年～2024年＞当社グループは、2022年12月期を初年度とする３カ年の第２次中期経営計画を進め、この３カ年では、「事業拡大に向けた収益基盤の強化」「収益機会を捉えるネットワークの構築」「事業成長を支える組織力の向上」「事業拡大・成長を支えるDXの推進」を経営の基本方針として掲げ、大きく飛躍することを目指しました。 主力の買取再販事業は、積極的な人材採用で営業力の強化を図るとともに、営業エリアを１都３県から地方都市へと拡大させることで居住用・投資用不動産の取引量を増やし、事業の成長を成し遂げました。 2023年５月の大阪進出を皮切りに、2024年１月に札幌・名古屋・福岡、８月には仙台へ出店し、営業エリアを拡大しております。 各地方都市は、企業の誘致や国際的イベントの招致、交通網の整備等で、今後も経済活動の活況が見込めると想定しております。 また、首都圏の更なる営業力強化を目的として、2024年５月に渋谷へ出店しております。 成長事業の一つである不動産開発事業は、これまで当社グループが長年培ってきたノウハウを活かしつつ、環境に配慮した賃貸マンションやオフィスビルの開発を当社グループ間のシナジーを活かし拡大を図りました。 この３カ年で10棟を開発し９棟の販売実績となっております。 もう一つの成長事業である不動産特定共同事業は、販売ネットワークの拡充をしつつ、組成商品の多様化、規模の拡大を図り大きく成長しました。 この３カ年では４物件の組成に留まりましたが、アセットタイプは賃貸マンション・介護施設・宿泊施設と多様で、その地域の特性を活かした商品構成を意識しております。 これらの事業戦略を支える、経営基盤の強化として、人材の採用・拡充と育成、ガバナンスの強化、DXの推進、財務健全性の確保、株主還元の強化に加えて、非財務情報の開示を充実させ、また上場企業に求められるサステナビリティ水準も充足してまいりました。 ＜第３次中期経営計画 2025年～2027年＞当社グループは、2025年２月14日に2025年12月期を初年度とする３カ年の第３次中期経営計画を発表しております。 第３次中期経営計画では、「資本コストと株価を意識した経営」「サステナビリティ経営」を経営方針として掲げ、「事業領域の拡大」と「新たな価値創造」の２つを事業戦略の軸とおき、更なる企業価値の向上に取り組みます。 事業によって創出された利益は株主の皆さまへ還元するとともに、人材・DXへの投資や新規事業創出・M&Aにも積極的に配分し、既存事業の更なる成長につなげる好循環を生み出します。 主力の買取再販事業は、営業生産性の向上と営業エリア拡大で組織力の向上を図るとともに、営業チャネル及び取り扱うアセットタイプを拡充することで、事業の更なる成長を推進してまいります。 不動産開発事業及び不動産特定共同事業は、仕入・販売力の強化や両事業部の連携強化で事業領域を拡大するとともに、物件価値の向上・アセットタイプの多様化を図ることで、事業を大きく成長させてまいります。 （３）目標とする経営指標第３次中期経営計画では、事業の「成長性」「資本効率性」「財務健全性」「株主還元」を重要な経営指標としております。 経営指標の詳細については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」をご参照ください。 また、第３次中期経営計画の１年目である2025年12月期の連結業績見通しにつきましては、足元の事業環境を鑑み、売上高は806億94百万円（前期比29.8％増）、営業利益は109億61百万円（同13.9％増）、経常利益は99億55百万円（同12.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は65億４百万円（同6.9％増）を予想しております。 （４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題[経営環境]及び[中期的な会社の経営戦略]に記載の経営方針及び中期的な会社戦略を実行する上で、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は以下のとおりであります。 ① 不動産売買事業における新規物件の取得当社グループは、2022年から開始した３カ年の第２次中期経営計画において「事業拡大に向けた収益基盤の強化」を掲げ、不動産買取再販事業を主力とした事業拡大を計画し、更なる事業成長のためには営業エリアの拡大を進めてまいりました。 また、昨今の不動産価格の高騰が止まらない厳しい市況の中、新規物件の取得には幅広く情報収集し、スピード感を持った判断が必要となってまいります。 2023年、西日本エリアへの初進出として大阪営業所を開設し、2024年には札幌・名古屋・福岡・仙台の４都市に新たな営業所を開設しました。 これにより営業エリアを大幅に拡大し、多様なアセットタイプの取り扱いを強化しております。 各営業所では地域に根ざした活動を通じて、豊富な物件情報の収集に努めています。 また、ITを活用した仕入判断力の向上と迅速な意思決定により、新規物件の仕入を積極的に推進しております。 2025年から開始する第３次中期経営計画では、コア事業である買取再販事業の更なる強化と成長を目指し、以下の施策を推進します。 営業生産性の向上、営業チャネルの拡充、取り扱うアセットタイプの拡充、継続した営業エリアの拡大を通じて、新規物件の取得を一層加速してまいります。 ② 販売用不動産の在庫回転率の向上2025年12月期は、インバウンド需要の活性化などを背景に、国内外の投資家需要は底堅く、不動産市況は好調が続くと見込まれております。 一方で、金利上昇、資材高騰による建築コストの増加、米国の新政権による政策の影響など、不動産市況は不透明な要素が多い状況が予想されます。 このような環境において、不動産の保有期間を短期化し在庫回転率を高めることで、市場変化に迅速な対応が可能であると認識しております。 当社グループでは、2024年に工事部門を子会社から当社へ移管し、より強固な施工体制を構築することで、内外装工事の短期化を図り、早期の商品化に取り組んでまいります。 また、仲介会社向けの物件紹介サイトの機能充実や、不動産テックを活用した販売活動の効率化や顧客の購入意欲向上を図る等、投資家・エンドユーザーに対して情報を提供する環境を整備していくことで、早期の販売を行ってまいります。 ③ 工事原価削減による収益性の向上国際情勢不安の長期化や円安による資材高騰、昨年から続く運輸業・建設業の人員不足に起因する労務費の高騰により、工事原価が増加する傾向にあります。 当社グループでは、常に資材調達先や工事協力会社の拡充を行うことで調達コストや委託費用の適正化を図り、加えて、業務オペレーションの見直しによる労務費単価の低減や、価格及び品質の統一化によるコスト低減、工期短縮に努め、利益率の維持・改善に取り組んでおります。 ④ 成長を支える安定収益の拡大当社グループは、主力の不動産売買事業が連結売上高及びセグメント利益全体の90％以上を占めており、将来的な不動産市況の変化に備えるための安定収益の確保が課題となっております。 そのため、長期・安定的な収益確保の機会として、優良資産の取得と管理戸数の増加に取り組んでおります。 優良資産の取得に関しましては、不動産動向を見極めた上で、各年度のキャッシュ・フローや手元資金の水準を考慮し取得を決定しております。 管理戸数の増加に関しましては、当社保有不動産の売却時にアセットオーナーからの受託を得られるよう営業部門と連携し、契約獲得に取り組んでおります。 加えて、当社グループの収益拡大に向け、アセットマネジメント事業に参入し、出口戦略の多様化によるリスク分散と安定した収益の確保に取り組んでまいります。 ⑤ 既存事業及び新規事業への積極的な投資当社グループは、主力事業である不動産買取再販事業へこれまで以上に積極的な投資を行うとともに、外部環境の変化を踏まえた成長分野への新規参入を慎重かつ積極的に行うことにより、バランスの取れた事業ポートフォリオを構築することを目指しております。 足許では、成長事業である不動産開発事業・不動産特定共同事業の収益を拡大させて、新たな事業の柱として構築することを目指してまいります。 不動産開発事業は、資材高騰や工賃の上昇などにより収益性を確保することが難しい状況が続いておりますが、立地の選定や品質の向上だけではなく、環境に配慮したプランニングを行い、付加価値の高い商品開発に取り組んでまいります。 不動産特定共同事業は、組成商品・組成スキームの多様化や出口戦略の拡充、販売ネットワークの拡大を図り、年間組成数の増加、組成枠の拡大に取り組んでまいります。 また、当社グループの収益拡大を目的として、不動産アセットマネジメント事業に参入いたします。 不動産アセットマネジメント事業は、今後数年間で段階的に私募ファンドを組成し運用残高の拡大に取り組んでまいります。 新規事業に関しましては、全てを内製化して単独での事業推進に固執することなく、事業化や収益化までの期間を考慮し、他社との業務提携やM&Aなどの戦略的投資も併せて活用しながら推進してまいります。 ⑥ サステナビリティ経営の強化と推進当社グループは、持続可能な成長の実現に向けて、気候変動をはじめとする環境課題への対応、人材の採用・育成、組織力の強化が重要であると認識しております。 これらを軸としたサステナビリティ経営を推進することで、社会やステークホルダーの皆さまからの信頼を揺るぎないものとし、新たな価値創造を創出する企業でありたいと考えております。 環境課題への対応としては、脱炭素社会への移行に対応すべく、環境に配慮した事業活動への取り組みを推進してまいります。 具体的には、再生可能エネルギーの利用促進や建物の省エネルギー性能向上を積極的に進め、環境負荷の一層の低減に取り組んでまいります。 また、金融安定理事会（FSB）により設立されたTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言に賛同するとともに、TCFD提言に基づく透明性の高い情報開示を継続し、環境保全に向けた取り組みを深化させてまいります。 人材・組織力の強化については、新卒及びキャリア採用の強化に加え、社内外の教育研修プログラムの充実やOJTを活用した中核人材の育成、専門スキルの取得支援を通じて、従業員の生産性向上を図っております。 また、ダイバーシティの推進や多様な人材が能力を最大限に発揮できる環境の整備、挑戦を後押しする風土の醸成に取り組み、組織力の向上を図っております。 こうした取り組みを支えるため、全社的な組織文化調査を継続的に実施し、従業員の声を反映させながらエンゲージメントの向上にも努めております。 ⑦ コーポレート・ガバナンスの強化当社グループは、企業価値の最大化を図るために、経営の透明性と健全性の確保及び環境の変化に迅速・適切に対応することが重要であると認識しております。 コーポレート・ガバナンスはその重要な経営課題の一つと位置付けており、業務執行役員に対する監督・牽制の強化、情報開示による透明性の確保、業務執行の管理体制の整備を推進して、ガバナンス機能の強化を図ってまいります。 2021年11月に設置した任意の指名・報酬委員会をはじめ、2022年１月には執行役員制度の導入、同年７月にはサステナビリティ委員会を設置するなど、社外取締役による監督や牽制の強化、経営の意思決定の迅速及び機動的な業務執行の実現、並びに持続可能な社会の実現に向けたサステナビリティ課題への対応を図ることで、コーポレート・ガバナンス体制をより一層充実させ、中長期的な企業価値向上に努めております。 取締役会の構成に関しては、ジェンダーや国際性、職歴、年齢の面を含む多様性が求められており、また独立社外取締役を少なくとも３分の１以上（プライム市場上場会社においては過半数）選任することが求められております。 また、政府が発表した「女性活躍・男女共同参画の重点方針（女性版骨太の方針）」によれば、プライム市場の上場会社について、女性役員の比率を2030年までに30％以上とする目標が示される等、多様な価値観や考え方を企業に取り入れ、成長につなげることが求められております。 当社は、役員の選任にあたり、優れた人格、見識、能力、豊富な経験を有していることを選任の基準としております。 従来、当社の取締役会は全員男性かつ日本人で構成されている点が課題と認識しておりましたが、2024年３月には、女性の社外監査役を選任し、2025年３月には、女性の社外取締役を選任しております。 引き続き、ジェンダーや国際性及び、知識・経験・能力のバランスに留意し、多様性の確保に努めてまいります。 当社は2022年４月の市場区分見直しにより、プライム市場を選択いたしました。 その後、上場維持基準の適合状況を踏まえ、今後の適合に向けた計画について協議した結果、2023年10月にスタンダード市場を選択しております。 今後は、プライム市場再上場を目標に、業績の向上、IR活動の推進、株主への利益還元及びコーポレート・ガバナンスの強化を図ることで、上場維持基準の安定的な充足を目指してまいります。 ⑧ 資本効率の改善当社グループは、事業規模の拡大と高い財務健全性を維持しつつ、主力事業及び成長事業への投資を実行するとともに、株主還元の充実を図ることを経営戦略の基本方針としております。 また、「資本コストと株価を意識した経営」に向けた対応として、資本コストや資本収益性の改善、株主との対話の推進が求められております。 資本収益性の改善策として、環境変化に対応するための財務余力を確保しつつ、資本と負債のバランスを意識しながら、株主資本コストを上回るROEの持続的な向上に取り組んでまいります。 また、市場評価の改善策として、PBR１倍超を目標に株主・投資家への適切な情報開示と、積極的な対話を進めてまいります。 ⑨ 金利の上昇2024年は、３月に日本銀行がマイナス金利政策を解除し、７月に政策金利である無担保コール翌日物金利の誘導目標を0.25％引き上げました。 当社グループのビジネスモデルにおいて金利の上昇は、物件仕入資金の借入コスト増加、住宅ローン等の金利上昇による顧客の購入意欲の低下、不動産市場の需要低下等が想定されます。 現時点で追加利上げによる大きな影響は見込まれておりませんが、金利の動向を注視するとともに、資金調達の多様化、需要動向を注視した価格設定の見直し、在庫回転率の向上等を図り事業の安定性を確保してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取り組みは、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）サステナビリティ共通① ガバナンス当社グループは、事業を通して持続可能な社会の実現を推進するために、代表取締役社長を委員長とした「サステナビリティ委員会」を設置しております。 同委員会は原則年に２回以上開催するものとし、当社グループのサステナビリティ課題について審議・検討を行い、サステナビリティ活動に関する全体計画の立案、進捗状況のモニタリング、達成状況の評価を行っております。 また、サステナビリティ委員会にて審議された重点課題及び対応方針については、取締役会にその推進状況を報告し、必要に応じて取締役会にて審議及び対応の決定を行っております。 当社グループの取締役会については「第４ 提出会社の状況 第４ コーポレート・ガバナンスの状況等 （２）役員の状況」にある「スキル・マトリックス」に記載の通り、豊富な経験、サステナビリティに関する高い見識や専門性を有する人物が参画しており、当社グループのサステナビリティ戦略を監督しております。 役割担当委員長代表取締役社長委員メンバー※取締役会が選任した委員及び事業部門責任者や社外取締役事務局経営企画部門設置時期2022年７月 ※必要に応じて社外専門家の招集を行う。 当事業年度では、サステナビリティ委員会で以下の議題に関して審議・検討を行い、取締役会に付議・報告しております開催月議題2024年３月2023年度GHG排出量実績報告（Scope１～３）CDP・人的資本調査の結果報告女性活躍推進プロジェクトについて2024年10月第３次中期経営計画における人材戦略について従業員エンゲージメント調査結果について女性活躍推進プロジェクトの活動報告 サステナビリティ推進体制 ② 戦略 当社グループは、不動産事業を通じて環境・社会の課題解決に取り組むサステナビリティ経営を推進し、ステークホルダーの皆さまとともに持続可能な社会の実現を目指してまいります。 また、当社グループが持続的成長を遂げるため、経営重要課題となるマテリアリティを５項目特定しております。 「持続可能な未来の実現」をマテリアリティの主軸に据え、「企業価値向上」「不動産の再生」「ダイバーシティ＆インクルージョン」「ガバナンス」をその中核に位置づけ、さらなる価値創出に取り組んでおります。 当社のマテリアリティマテリアリティ取り組み方針 持続可能な未来の実現企業価値向上・企業価値の向上とステークホルダーへの還元・顧客満足度の追求・DXの推進不動産の再生・環境に配慮した事業活動・良質な不動産の提供・不動産再生事業を通じた社会貢献・地域社会との共生ダイバーシティ＆インクルージョン・誰もが活躍できる組織風土の構築・優秀な人材の確保と育成・良好な労働環境の構築と従業員の健康促進ガバナンス・人権の尊重・コーポレート・ガバナンスの強化・不正・違反行為の防止とコンプライアンスの強化 各マテリアリティに対する取り組み内容＜企業価値向上＞・企業価値の向上とステークホルダーへの還元自社の利益を追求するだけでなく、すべてのステークホルダーに対して適正な利益の還元が重要と認識しており、継続的に実現することが企業価値の向上につながります。 ・顧客満足度の追求顧客の要望を真摯に受け止め、商品とサービスの質を向上させ、顧客満足度を高めるよう努力してまいります。 ・DXの推進デジタル技術を積極的に取り入れることで、競争力の向上・顧客満足度の向上・社会課題の解決を図れるよう、業務の変革を推進してまいります。 ＜不動産の再生＞・環境に配慮した事業活動環境への負荷を減らす積極的な取り組みを行い、不動産の再生事業を通して環境問題に対する社会的な責任を果たします。 ・良質な不動産の提供顧客への信頼構築や社会的責任を果たすため、事業を通じて物件の価値向上に寄与し、快適で心地よい不動産の提供に注力してまいります。 ・不動産再生事業を通じた社会貢献社会の多様なニーズを捉え、不動産再生事業を通じて環境問題などの社会課題の解決に貢献してまいります。 ・地域社会との共生不動産の再生を通じて地域の魅力を高め、雇用創出や地域の活性化に寄与してまいります。 ＜ダイバーシティ＆インクルージョン＞・誰もが活躍できる組織風土の構築すべての人々が活躍できる組織を構築するために、多様なバックグラウンドや経験を持つ個人を尊重し、公平に評価することが重要と認識しており、様々な意見・視点が活かされる職場環境を醸成してまいります。 ・優秀な人材の確保と育成競争力の強化とイノベーションを促進するために、優秀な人材の採用と育成が重要と認識しております。 従業員の能力を最大限に活かし、企業価値の向上のみならず、社会課題解決にも寄与してまいります。 ・良好な労働環境の構築と従業員の健康促進従業員の健康と安全を大切にし、快適な職場環境を提供してまいります。 また、各従業員が自身の健康維持に積極的に取り組めるようサポートすることで、業務の生産性を高め、働きやすい環境を実現します。 ＜ガバナンス＞・人権の尊重人権尊重は社会的責任を果たし、ステークホルダーとの信頼関係を築く上で重要な役割を果たすと認識しております。 すべての人々の権利と尊厳を尊重し、差別や虐待、その他不当な取り扱いを行うことを容認しません。 ・コーポレート・ガバナンスの強化コーポレート・ガバナンスや内部統制を強化し、公正で透明な経営を行うことで、すべてのステークホルダーの期待に応える経営を目指します。 ・不正・違反行為の防止とコンプライアンスの強化事業運営において、如何なる理由があろうとも不正・違反行為を容認しません。 コンプライアンスを強化し、従業員の教育を継続的に実施し、事業の透明性と公正さを維持してまいります。 ③ リスク管理 当社グループにおけるリスク管理は「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載の通りです。 サステナビリティに起因するリスクについては「サステナビリティ委員会」にて、各部門よりリスクを抽出し、定性・定量の両面から評価を行った上、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会に報告を行うことで、当社グループ全体のリスクマネジメントに統合をしております。 サステナビリティに起因するリスク管理体制図 （２）気候変動関連近年、気候変動は大きな社会経済リスク及び機会をもたらす要因となっており、世界各国で脱炭素化の動きが広がっています。 当社グループの主力事業である買取再販事業は、中古不動産の再生・流通を促し、今ある資源を有効活用する環境に優しいビジネスモデルであります。 一方で、水害など気候変動によるさまざまな影響を受ける可能性もあり、気候変動への対応が事業の持続可能性に不可欠であると認識しております。 持続可能な社会の実現のため、環境に配慮した事業活動への取り組みの一環として、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言に賛同するとともに、気候変動に起因する事業等のリスク・機会の把握と適切な情報開示を行ってまいります。 ① ガバナンス気候変動に関するガバナンスは「（１）サステナビリティ共通 ① ガバナンス」をご参照ください。 ② 戦略TCFD提言では、気候変動に起因する事業への影響を考察する為、複数の気候関連シナリオに基づき検討を行う「シナリオ分析」を行うことが推奨されており、当社グループでも不確実な将来に対応した戦略立案・検討を行うため、下記のようにシナリオ分析を実施いたしました。 当社グループでは、2050年時点を想定し、現状を上回る気候変動対策が行われず、異常気象の激甚化が想定される「４℃シナリオ」と、脱炭素に向けて野心的な気候変動対策の実施が想定される「1.5℃シナリオ」を参考に、定性・定量の両面から考察を行いました。 ■４℃シナリオ（脱炭素社会への移行に伴うリスク：小 異常気象などの物理的なリスク：大）2100年時において、産業革命時期比で3.2℃～5.4℃（約４℃）の平均気温上昇が想定されるシナリオ。 気候変動問題を軽減するための積極的な政策・法規制等は敷かれず、異常気象の激甚化が顕著に表れる。 「参考シナリオ」IEA Stated Policies Scenario、RCP8.5 ■1.5℃シナリオ（脱炭素社会への移行に伴うリスク：大 異常気象などの物理的なリスク：小）2100年時において、産業革命時期比で1.5℃未満の平均気温上昇が想定されるシナリオ。 カーボンニュートラル実現を目指し、気候変動問題を抑制するために現状以上の厳しい政策・法規制等が敷かれる。 「参考シナリオ」IEA Net Zero Emissions by 2050、Sustainable Development Scenario、RCP2.6 考察の結果、いずれのシナリオにおいても、気候変動起因による主なリスクとして、洪水や高潮による保有資産への物理的な被害が想定されております。 今後の対応として、ハザードマップを意識した不動産立地選定基準の強化等、事業のレジリエンス性を高めるためにより一層の災害対策を講じてまいります。 一方、機会として1.5℃シナリオにおいては、脱炭素社会への移行に伴うZEB・ZEH化による再エネ・省エネ関連のリフォーム工事の需要増加や、中古不動産の環境価値向上による事業収益機会の増加が想定されております。 今後も環境に配慮した事業活動を通じて、脱炭素社会への貢献を行うとともに、気候変動の抑制に寄与してまいります。 当社グループに想定される気候関連リスク及び機会の詳細につきましては、下記の通りとなります。 尚、想定される発生期間及び財務影響は、以下の定義により区分・評価しております。 ＜想定される発生期間＞長期：11年～30年後 中期：４年～10年後 短期：３年以内＜財務影響評価＞大：１億円超 中：1,000万円超～１億円以内 小：1,000万円以内 「脱炭素社会への移行に伴い発生するリスク」想定される事象 想定される発生期間当社事業への影響 及び対応財務影響評価４℃1.5℃事業活動に伴うGHG排出量に対する、炭素税や排出権取引などのカーボンプライシングの公布 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 当社事業活動に伴うGHG排出量（Scope１・２）に対して、カーボンプライシングが発生し、操業コストが増加 ＜対応＞ 社有車の電気自動車への変更を検討、建物の省エネ化・再生可能エネルギー由来の電力メニューへの変更を進め、GHG排出量を削減―小再エネ政策やエネルギーミックスの変化による電力価格の増加 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 再エネ需要の高まりに伴った電力価格の増加による、操業コストの増加＜対応＞ 固定資産物件において、照明のLED化や日照センサーを導入し、省エネを推進―小省エネルギー政策によるZEB及び、ZEH-Mに関する規制強化 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 開発事業において、建築物の省エネ性能に対する規制が強化もしくは義務化された場合、工事コストが増加＜対応＞ 環境に関連する行政動向や関連技術の把握、及び工事コストの最適化を進めるとともに、ZEB・ZEH-M基準を満たす物件の開発を検討―大 想定される事象 想定される発生期間当社事業への影響 及び対応財務影響評価４℃1.5℃プラスチック規制や建築リサイクル法の強化による資材コストの変化 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 資源循環に関する規制強化により、施工に用いる資材の価格高騰や、環境負荷が高い建築材料のコストが増加＜対応＞ 使用資材について、環境配慮型資材への転換を検討―中不動産・建築業に関する脱炭素技術の進展 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 環境性能に優れた建築材料や技術を導入しない場合、ステークホルダーからのサービス需要が低下＜対応＞ 環境に配慮した事業活動の継続と適切な開示―小脱炭素社会に伴う顧客の行動変化 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ ZEH-M以外の環境性能に優れていない物件の需要が減少し、空室の発生や賃料の減少が発生＜対応＞ 環境性能に配慮した物件づくり、及び仕入―中ステークホルダーのESG/サステナビリティに起因する評判変化 （短期～長期）＜当社事業への影響＞ 気候変動を含むESGへの取り組みが不十分である場合、顧客や投資家からのレピュテーションが低下する＜対応＞ 環境に配慮した事業活動の継続と適切な開示―大 「気候変動起因で発生する物理的なリスク」想定される事象 想定される発生期間当社事業への影響 及び対応財務影響評価４℃1.5℃異常気象の激甚化による物理的被害の増加 （短期～長期）＜当社事業への影響＞ 台風や高潮などの発生頻度や強度が強まることで、自社拠点及び保有資産への物理的被害が発生。 また、自社及びサプライチェーンの営業停止により収益機会の損失が発生＜対応＞ 保有資産のうち、災害関連を起因として物理的被害の発生可能性について、適切な情報を開示大大海面の上昇及び水害リスクの増加 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 沿岸部や水害ハザードマップの該当地域に位置する在庫物件の資産価値が減少＜対応＞ 不動産の立地選定基準強化及び保有資産の災害対策強化大小平均気温の上昇 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 平均気温の上昇により、店舗運営における空調コストが増加。 また、屋外作業可能時間の短縮など、労働・施工条件への影響が発生＜対応＞ 気象パターンの変化に配慮した働き方・労働条件の検討小小 「機会」想定される事象 想定される発生期間当社事業への影響 及び対応財務影響評価４℃1.5℃脱炭素政策に伴う、関連施工及び物件の需要増加 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 省エネ政策の強化に伴い、関連のリフォーム工事需要が増加。 また、環境性能に優れた物件（ZEB、ZEH-M）の需要も増加＜対応＞ 環境に関連する行政動向や、関連技術の把握及び導入の検討小大脱炭素社会への移行に伴う、買取再販事業の需要増加 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 新築不動産の建設と比較し、買取再販が資源保全や産廃及びGHG排出量が削減されることから需要が増加＜対応＞ 環境性能に配慮した物件づくり、及び仕入小大平均気温の上昇 （中期～長期）＜当社事業への影響＞ 温度上昇の抑制に寄与する保水タイル設置物件の販売機会増加や室内の断熱性を高めるリフォームの需要が増加＜対応＞ 買取再販事業及び開発事業での物件工事の際に、「環境に優しい設備の設置」を推進大中 ③ リスク管理リスク管理体制は、「（１）サステナビリティ共通 ③ リスク管理」をご参照ください。 気候変動に起因するリスクについては「サステナビリティ委員会」にて、各部門よりリスクを抽出し、定性・定量の両面から評価を行った上、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会に報告を行うことで、当社グループ全体のリスクマネジメントに統合をしております。 ④ 指標及び目標当社グループでは、自社事業活動におけるGHG排出量（Scope１・２）、及び自社事業活動に関連する他社のGHG排出量（Scope３）を指標とし、環境に配慮した事業活動を推進してまいります。 Scope１・２に関しては中期的な削減目標として、2030年度に排出原単位（事業活動に伴う温室効果ガスの排出量を、連結売上高にて割った数値）で46%削減（2021年度比）を掲げるとともに、長期的な目標として、パリ協定の目標を参考に2050年度カーボンニュートラルを目指してまいります。 今後、事業の成長や新規事業への参入に伴い、GHG排出量の増加が見込まれる一方で、当社は引き続き、排出量削減に向けた取り組みを強化してまいります。 エネルギー効率の向上をはじめとする多角的な施策を推進するとともに、環境価値を最大限に活かしながらエネルギー利用の低炭素化を進め、さらなる削減手法の検討を重ねることで、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。 2024年度のScope１は20.9t-CO2の排出量となり、昨年度の排出量を下回ると共に、排出原単位では2021年度比で55.9％減となりました。 環境負荷の低減と運用コストの削減を目的として、保有車両の見直しを実施し燃費性能の高い車両への入れ替えや売却を実施した結果、排出量の低減へと結びついております。 Scope１ 排出量（t-CO2）排出原単位（t-CO2/億円）2021年度比2021年度25.90.076―2022年度27.10.087＋13.8％2023年度24.70.048△37.3％2024年度20.90.034△55.9％ 2024年度のScope２は153.1t-CO2の排出量となり、昨年度を僅かに上回る結果となりましたが、排出原単位では2021年度比で49.9％減となりました。 増加の主な要因は、新たに営業拠点を増設したことによる電力使用量増であります。 一方で、固定資産の一部を販売用不動産に切り替えた結果、固定資産に関連する排出量は減少いたしました。 Scope２ 排出量（t-CO2）排出原単位（t-CO2/億円）2021年度比2021年度166.80.491―2022年度215.50.690＋40.5％2023年度145.90.282△42.5％2024年度153.10.246△49.9％ 2024年度のScope３の排出量は66,505.9t-CO2となり、昨年度対比で4.5%減少いたしました。 主な要因としては、カテゴリ２・11・13における排出量の減少であります。 特に、Scope３の６割を占めるカテゴリ11については、長期保有物件の販売を推進した結果、法定耐用年数の残存年数が短い物件の割合が高まり、排出量が減少する結果となりました。 今後も排出量のさらなる削減に向けて環境性能評価の高い不動産の取引や不動産開発を行うなど、排出量増加を抑制する取り組みを進めると同時に、売上高を拡大していくことが不可欠であると認識しております。 Scope３ 2022年度排出量（t-CO2）2023年度排出量（t-CO2）2024年度排出量（t-CO2）前年比Scope３合計45,915.769,659.666,505.9△4.5％カテゴリ１購入した製品・サービス13,134.117,784.220,286.3＋14.1％カテゴリ２資本財117.71,194.5501.0△58.1％カテゴリ３燃料及びエネルギー関連活動43.637.735.9△4.8％カテゴリ４輸送、配送（上流）26.925.922.7△12.5％カテゴリ５事業から出る廃棄物1,066.5940.1777.0△17.4％カテゴリ６出張32.938.551.0＋32.5％カテゴリ７雇用者の通勤98.9115.9151.9＋31.0％カテゴリ８リース資産（上流）－－－－カテゴリ９輸送、配送（下流）－－－－カテゴリ10販売した製品の加工－－－－カテゴリ11販売した製品の使用26,805.644,450.640,224.0△9.5％カテゴリ12販売した製品の廃棄1,234.81,842.61,861.3＋1.0％カテゴリ13リース資産（下流）3,354.83,229.62,595.0△19.7％カテゴリ14フランチャイズ－－－－カテゴリ15投資－－－－ ※カテゴリ３にはScope１・２に該当するものは含まれておりません。 ※カテゴリ８・９・10・14・15は、当社グループの事業活動において算定対象外となります。 （３）人的資本・多様性① ガバナンス人的資本・多様性に関するガバナンスは「（１）サステナビリティ共通 ① ガバナンス」をご参照ください。 ② 戦略当社グループは、「不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する」というミッションを実現するため、付加価値の源泉となる人材の確保と育成を最重要課題の一つと位置づけています。 2022年12月期を初年度とする第２次中期経営計画において、当社グループの「人材ビジョン」と「求める人物像」を策定しました。 これらの実現に向け、人的資本６つのカテゴリーに分類し、それぞれの「あるべき姿」を人材ポリシーとして定め、企業方針に組み込んでおります。 この方針のもと、多様な従業員が働きがいを感じ、一人ひとりが最大限の能力を発揮できる環境づくりを推進しております。 2025年２月14日に発表いたしました2025年12月期を初年度とする第３次中期経営計画では、人材戦略の方針を「サステナビリティ経営の実現に向けた多様な人材の獲得と育成を強化」と掲げ、さらなる施策を展開してまいります。 専門性を持つ多様な人材の採用強化、マネジメント層の育成や次世代リーダーの早期発掘に向けたプログラムの充実、戦略的人材配置による最適な人材ポートフォリオの構築により、従業員が目標や夢に向かって挑戦できる環境を整備します。 さらに、多様性を活かした組織作りを目指し、女性社員やグローバル人材のキャリア形成支援を推進することで、従業員のエンゲージメント向上に取り組みます。 これらの施策を通じて、従業員一人ひとりが能力を最大限に発揮し、多様な人材の活躍でイノベーションが創出される組織風土の醸成に取り組んでまいります。 「人材ビジョン」ムゲンエステートグループの原動力は、自ら構想し、挑戦し、変化に対応できる人の力です。 多様な価値観を認め合い、誠実に、粘り強く、強い覚悟を持つ人材を輩出することで、社会に新たな価値を創造し、提供してまいります。 求める人物像 「人材ポリシー」「人材ビジョン」の達成と「求める人物像」の採用・育成を実行するために、人的資本に係るカテゴリーを６項目に分け、それぞれの「あるべき姿」を人材ポリシーとして策定し企業方針として定めております。 この方針に基づき、多様な従業員が働きがいを持ち、一人ひとりの能力を最大限に発揮できる環境づくりに取り組んでまいります。 人材ポリシー また、人的資本の強化・人材戦略を支える３つの柱として「人材獲得の強化」「人材育成の強化」「リテンションの強化」を据えています。 当社グループに必要なスキルを特定し、計画的に人材の「獲得」「育成」「リテンション」のための施策を展開してまいります。 「人材獲得の強化」第２次中期経営計画期間では、必要な人材の質と量を充足するために、採用活動における柔軟性と戦略性を高め、組織の最適化を推進しました。 2024年12月期の新卒採用は64名を数え、前年の33名を大きく上回る採用となりました。 さらに、マネジメント層の強化を目的として、各部門のハイクラス人材をキャリア採用し、組織の専門性とリーダーシップを強化しております。 事業拡大に向けた営業力の強化にも注力し、2024年12月期の営業職中途採用は84名となり、直近３年間で営業職人員を２倍以上に増やして、成長を牽引する人材の確保を推進いたしました。 これらの取り組みを通じて、未来を担うポテンシャルが高い人材と即戦力の２軸で採用を進め、当社グループの人員は450名を超えるまでに成長いたしました。 第３次中期経営計画期間では、採用チャネルの拡大と人材を見極める採用者の精度向上を図り、当社のカルチャーに沿う優秀な人材の確保を行い、組織体制の強化を図ってまいります。 ⅰ 知・経験のダイバーシティ＆インクルージョン当社グループの多様な人材による発想は、持続的成長の基盤となるイノベーションの源泉であり、ダイバーシティの推進は重要な経営戦略の一つだと考えております。 グループが成長していくためには、変化し続ける社会や多様な価値観に柔軟に対応し、潜在的な市場を発掘できる新たな価値の創出が必要となってきます。 それには従業員の多様な価値観、ジェンダー、世代、民族、言語、文化、障がいの有無、ライフスタイルなどを活かした視点や発想を活用することができる職場風土を醸成し、今までの常識や既成概念にとらわれない発想を継続的に生み出すことができる組織を形成していかなければなりません。 当社グループでは多様な人材が個性や能力を発揮できる機会と環境の整備に取り組んでおり、役割と成果、能力に応じた公正な評価に基づいて役職や処遇が決定されております。 ⅱ 女性活躍推進女性活躍推進の社内文化を醸成するため、女性社員を中心とした社内横断プロジェクトを社長直下で始動しており、社員への啓蒙と意識醸成に向け様々な働きかけを継続的に取り組んでおります。 また、女性が能力を十分に発揮できるようなキャリア支援を実施しております。 具体的には、女性従業員を対象としたキャリア研修、リーダーシップ研修の継続実施、及び従業員のコミュニティづくりの支援等を実施しており、女性が能力を十分に発揮できるようなキャリア支援を継続的に実施してまいります。 「人材育成の強化」当社グループの企業理念である『夢現 －夢を現実に－』に込められた思いを実現するため、様々な育成プログラムを提供し、能力を最大限に発揮し多様な人材の活躍でイノベーションが創出される組織風土の醸成に取り組んでおります。 今後も国籍・年齢・性別など様々な違いを問わず、あらゆる階層の従業員に幅広く育成の機会を提供し、多様な人材がやりがいと誇りを持って仕事に取り組み、能力を最大限に発揮しながら継続的に成長・活躍できるよう、キャリア自律を後押しする取り組みを拡充し、強靭な組織力の構築や企業価値の向上につなげてまいります。 当社グループの研修体系は、「階層別研修」「人材育成研修」「目的別研修」「職能別研修」の４つで構成され、2024年には従業員一人当たりの年間研修時間が54時間27分（eラーニングを含む）と昨年対比で約14時間増となり、人材育成の機会を着実に拡大いたしました。 第２次中期経営計画期間では、人員の採用を積極的に行ったため、新しい人材の早期戦力化を命題と掲げました。 その為、新卒及び若手社員向けの体系的な研修を、基礎スキルの習得から実務経験の向上まで包括的に支援する内容に見直しております。 特に、新卒を含む新人営業社員の研修体制を強化する目的で、営業人材の育成に特化した専門組織を立ち上げ、実践的な営業スキルの習得を重視することで、早期戦力化を実現する仕組みを構築しております。 この他にも、中間層にはチームの統率力、意思決定力、問題解決能力の向上を図ることで、次世代を担うリーダーの育成を目的とした研修を推進いたしました。 加えて、将来の経営を担う幹部候補者を対象とした特別研修を新設し、経営視点での課題解決能力や戦略構築力、全社的な視座を養う機会を提供することで、次世代経営陣の育成を加速させております。 また、資格取得助成や表彰制度の導入を通じ、従業員が自ら学び成長する風土の醸成にも注力しております。 研修分類内容階層別研修各階層の従業員で必要となる知識・スキルを習得するため、キャリアに合わせた研修プログラムを受講します人材育成研修主に配属部署でのOJT（On the job training）を中心に行われます。 携わる業務について目標設定・振返りを実施することによって職務遂行の過程で取り組み姿勢等を指導してまいります。 また各階層で選択・選抜型研修を構築し、経営幹部や従業員のリスキリング研修機会を提供しております目的別研修全従業員が受講する研修プログラムです。 業務遂行の基盤となるコンプライアンス、ハラスメントについて遵守すべき規程やサステナビリティ課題について学んでまいります職能別研修配属部門で必要となる専門知識を習得し、会社経営へ貢献できるプロフェッショナルを目指す研修となります 「リテンションの強化」当社グループが、変化の激しい事業環境・社会情勢の中で企業価値を向上させていくには、多様な価値観を持った様々な従業員一人ひとりが、当社グループのミッションを共通の価値観とし、仲間やパートナーと連携して挑戦を続けることが重要であると認識しております。 企業理念の浸透と実践の場を提供し、従業員が成長を実感することで、エンゲージメントの向上、ひいては人材のリテンションにつなげてまいります。 ⅰ 多様な働き方の推進多様な人材の活躍には、従業員の働き方改革や様々な両立支援の取り組みが重要であると認識しております。 当社グループでは、妊娠（配偶者の妊娠を含む）・出産・育児・介護・疾病治療など、ライフステージの様々な変化に左右されることなく、多様で柔軟な働き方で能力を発揮できる環境整備に努めております。 育児と仕事の両立については両立支援面談などの導入により、出産・育児休業後の従業員への復職サポートや、男性育児休業取得促進に向けた社内醸成の強化を図っております。 その結果、2024年度の男性育児休業取得率は44.4％、女性育児休業取得率は100％となっております。 また、育児休業を取得した従業員の全員が復職しております。 このような取り組みの結果、2023年４月に次世代育成支援対策推進法に基づく基準を満たした「子育てサポート企業」として、厚生労働大臣の認定（くるみん認定）を受けました。 今後もさらなるワークライフバランスの向上を目指し、育児・介護休業法で定められた短時間勤務の対象年齢の拡充等の制度整備に加え、子どもを安心して出産し育てられる職場環境づくりの醸成を図ってまいります。 ⅱ エンゲージメント向上への取り組み企業価値向上のためには、一人ひとりがやりがいを持って活き活きと働き、個々の能力を最大限発揮していくことが重要だと認識しております。 そのためには組織と個人が共に成長・貢献し合う信頼関係が必要不可欠であります。 当社グループでは、2022年より従業員エンゲージメントサーベイを定期的に行っており、従業員が仕事に対してどの程度の関心を持っているか、どの程度満足しているかなどを定量的に把握し、組織のパフォーマンスの向上、生産性の向上、従業員のモチベーションの向上、離職率の低減などにつなげております。 更には、強い組織づくりとモチベーション向上のため１on１ミーティングなどの対話を通じ理念の浸透や組織風土の醸成、上長と部下のコミュニケーション促進、自己成長や健康に配慮し従業員エンゲージメントの向上につなげております。 これらの結果を踏まえて人材の確保や定着に関するリスクを適切に把握することで、従業員の活力と会社の業績向上、事業の持続的な成長を支える優秀な人材の定着へと結び付けております。 また、タウンホールミーティングを定期的に開催し、経営陣と従業員が直接対話できる場を設けております。 社長を含む経営陣が現場の声をダイレクトに聴き、素早く経営に反映させることを目的とするとともに、経営陣と現場の円滑なコミュニケーションの場として活用されております。 ③ リスク管理リスク管理については、「（１）サステナビリティ共通 ③ リスク管理」をご参照ください。 ④ 指標及び目標当社グループでは、上記「② 戦略」において記載した人材の採用・育成に関する方針、及び社内環境整備に関する方針について次の指標を用いております。 当該指標に関する主要な目標及び実績は次のとおりでございます。 目標については、当社グループの事業運営状況や社会環境の変化に応じて、検討及び目標の設定を進めてまいります。 指標実績2022年度2023年度2024年度新卒採用比率（％）16.834.442.1キャリア採用比率（％）83.265.657.9女性社員採用比率（％）30.144.738.1離職率（％）12.89.512.1男性管理職比率（％）94.395.997.8女性管理職比率（％）5.74.12.2女性育児休業取得率（％）100.0100.0100.0男性育児休業取得率（％）33.366.744.4有給取得率（％）81.791.789.1平均残業時間（時間）171719 |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 [基本方針]当社グループでは、物理的・経済的若しくは信用上の損失又は不利益を生じさせる要因となりうる事象をリスクと特定し、経営への影響度と発生可能性で評価し、アセスメント結果を基に当社グループとしての重要リスクを決定しております。 その中でも、リスクが顕在化した場合に事業に重大な影響を及ぼすものをモニタリング対象リスクとして特定し、リスク対策の進捗などを重点的にモニタリングすることで、全社的なリスク対策の強化を図っております。 経営戦略を実行する上で、潜在するリスクが顕在化しないよう、適切な対応を定めるリスクマネジメント体制を構築するとともに、重大なリスクが発現した場合の損失を最小限に抑えるクライシスマネジメント体制も整えております。 [リスク管理体制]当社グループのリスクマネジメントの推進にあたっては、管理本部長を委員長とし、各部門及びグループ会社の責任者が出席する「リスクマネジメント・コンプライアンス委員会」を当連結会計年度中に５回開催し、同委員会において、外部環境、内部環境、業務プロセスの各項目にリスクを分類し、各分類から抽出されたリスクを影響度と発生可能性の観点からリスクアセスメントを実施し、企業活動に重大な影響が想定されると評価したリスク項目をモニタリング対象リスクとして特定しております。 さらに特定したモニタリング対象リスクごとに関連部門から担当責任者が任命され、委員会下部にある分科会においてリスク対応策を検討・実行しております。 進捗状況は、四半期ごとにモニタリングを通じて確認され、必要に応じた是正・改善が行われ、取締役会に報告しております。 [リスク管理体制図] [主要なリスクとして認識している事項]有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。 （１）経済動向・社会・制度等の変化に関するリスク当社グループの事業は、不動産という社会インフラ、税や各種規制といった法制度、株式市場などの経済動向、最近では海外投資家への販売が増加していることから、各国の法規制など、様々な要因の影響下にあります。 これらに変化が生じた場合、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、2022年12月期を初年度とする第２次中期経営計画において、「事業拡大に向けた収益基盤の強化」「収益機会を捉えるネットワークの構築」「事業成長を支える組織力の向上」「事業拡大・成長を支えるDXの推進」の４つの経営方針を掲げ、経営基盤の強化を進めてまいりました。 2025年２月14日に策定した第３次中期経営計画においては、「資本コストと株価を意識した経営」「サステナビリティ経営」を経営方針として掲げ、「事業領域の拡大」と「新たな価値創造」の２つを事業戦略の軸とおき、更なる企業価値の向上に取り組みます。 当社グループは、これまで買取再販事業を中心に成長を続けてきたため、本事業に対する様々なリスクへの影響が大きくなっていることから、多様な不動産関連商品・サービスを提供し、特定の事業に依存しないポートフォリオとすることで、そのリスク発生時の影響を最小化する取り組みを行っております。 （２）仕入・販売に関するリスク当社グループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）を中心に展開しており、居住用不動産の買取再販については参入障壁も低いため、各社との競争環境が厳しくなっております。 投資用不動産に関しましても大手不動産会社が新たに事業参入するなど、競争環境は年々厳しさを増しており、当社グループが目標とする利益率の確保が行えない環境となり、計画どおりの仕入・販売が行えない場合には、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、幅広いアセットタイプや価格帯を取り扱うこと、スピード感のある契約・決済手続きを行うことに加えて、2023年からは地方への営業所の展開も開始することで、不動産仲介会社及びアセットオーナーの幅広いニーズに応え、競合他社との差別化を図っております。 他社では仕入が困難な物件でも、当社グループが長年培った経験及びデータに基づき、その立地・エリアの特性に合わせた物件に再生することで、厳しい条件下においても幅広く仕入・販売が行えるよう努めております。 （３）有利子負債への依存と金利変動に関するリスク当社グループは、不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達しており、当連結会計年度末における有利子負債依存度は55.8％となっております。 このため、今後、金融情勢の変動によって金利上昇や金融機関の融資姿勢が変化した場合には、支払利息の増加や仕入計画の変更等により当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 有利子負債依存度に関しましては、その数値を65％以下とすることを財政健全性の一つの指標としており、自己資本比率やネットD/Eレシオを含めた指標を常に管理することで、財政状態を強化しております。 加えて、当社グループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件毎に販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行うことで、取引金融機関との円滑な取引関係を構築しております。 （４）販売用不動産の評価損に関するリスク当社グループが保有する販売用不動産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号 2019年７月４日改正分)を適用しております。 期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。 また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等の居住用不動産については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。 今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、不動産売買市場の動向を注視し、業績への影響の把握と事業の進捗管理や精度の向上に努めております。 買取再販事業は、仕入から販売まで短期間のサイクルではありますが、長期間滞留する在庫も一部あるため、保有中に市況変動があった場合でも一定程度の利益が確保できるよう、仕入れ時には仕入価格を厳正に精査し決定しております。 また、長期在庫となった場合でも、正味売却価額の低下を極力抑制できるよう適切なリフォーム計画と賃料設定による投資利回りの改善・向上に努めています。 （５）開発行為における取引先倒産等に関するリスク当社グループにおいて、販売用の一棟建物を建設する場合は、外部の建設業者へ発注しております。 社員や取引先等の関係者を通じて建設業者を紹介していただくなど積極的な新規開拓に取り組むとともに、既存建設業者との良好な関係の維持・強化を図っております。 しかしながら、当社グループの選定基準に合致する建設業者を十分に確保できなかった場合や、発注先建設業者の経営困難又は労働者不足により工期遅延並びに外注価格の上昇が生じた場合には、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 （６）法的規制に関するリスク当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」「建設業法」「建築基準法」「都市計画法」「国土利用計画法」「借地借家法」「不当景品類及び不当表示防止法」「不動産の表示に関する公正競争規約」等により法的規制を受けております。 今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループでは、法的規制の遵守を徹底しておりますが、将来何らかの理由により法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消し等の処分を受けた場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、法務コンプライアンス部門が中心となって各種法的規制に対応し、従業員へのコンプライアンス研修やセミナーなどを実施して法令遵守・コンプライアンス意識を高めるとともに、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会の運営により、リスクマネジメント及びクライシスマネジメントの観点から、当社グループ全体の主要リスクに対する対応策の検討や、コンプライアンス違反の未然防止策の制定等を行っております。 各種法的規制に改正がある場合などには、社内弁護士、外部機関、及び顧問弁護士とも連携して最新の情報を把握するよう努め、当社グループ内での周知徹底を図っております。 なお、法的規制に関して、許認可等の有効期間が関係法令により定められているものは下表のとおりであります。 （当社）許認可等の名称許認可（登録）番号有効期間関係法令許認可等の取消又は更新拒否の事由宅地建物取引業者免許国土交通大臣（3）第7987号2020年５月14日から2025年５月13日まで宅地建物取引業法同法第５条及び第66条一級建築士事務所登録東京都知事登録第51257号2020年７月20日から2025年７月19日まで建築士法同法第26条不動産特定共同事業者許可東京都知事第105号－不動産特定共同事業法同法第36条特定建設業許可国土交通大臣第028616号2024年10月１日から2029年10月１日まで建設業法同法第29条、第29条の２ （㈱フジホーム）許認可等の名称許認可（登録）番号有効期間関係法令許認可等の取消又は更新拒否の事由宅地建物取引業者免許東京都知事（6）第75654号2022年10月４日から2027年10月３日まで宅地建物取引業法同法第５条及び第66条マンション管理業者登録国土交通大臣 (01)第034574号2021年６月25日から2026年６月24日までマンション管理業法同法第47条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(01)第0002623号2021年11月17日から2026年11月16日まで賃貸住宅管理業法同法第６条 （７）契約不適合責任，訴訟等に関するリスク当社グループでは、販売する中古再生不動産について、民法及び宅地建物取引業法の規定に基づき、引渡し後最低２年間以上の契約不適合責任を負っております。 また、販売する新築住宅については、民法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、引渡後10年間の担保責任を負っております。 当社グループにおいては、品質管理を徹底するために、リフォーム工事の施工前及び完了時に独自のチェックリストを用いて品質のチェックを行っておりますが、販売した物件に契約不適合があった場合には、当該不適合部分の補修や損害賠償、契約の解除等により予定外の費用を負担せざるを得ないことがあります。 また、販売した物件について、現時点で業績に直接影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありませんが、業務手続に適法性や適切性を欠いた場合にはクレーム等を受け、それらの係争に起因する訴訟が発生する可能性があります。 当社グループとしては、このような訴訟・係争ないしは請求が生じることのないよう、クレーム対応の専門部署を設置してクレーム低減に向けた施策を講じる等、社内体制の整備に努めております。 しかしながら、今後そのような事態が発生した場合、その内容及び結果によっては、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 （８）情報セキュリティ等に関するリスク当社グループでは、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っております。 これらの機密情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関連する諸法令の遵守と適正な取り扱いの確保に努めておりますが、情報セキュリティインシデント発生等の不測の事態により、万一、機密情報が外部へ漏えいした場合、社会的信用の低下等により、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 また、サイバー攻撃等により情報システム障害その他の損害が発生した場合、当社グループの事業継続に重大な影響が生じる可能性があります。 （９）自然・人為的災害に関するリスク当社グループは、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）を中心に不動産買取再販事業を展開しており、取り扱う中古不動産も同エリアを中心に所在しております。 首都圏において、地震・火災・水害等の自然災害、大規模な事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、当社グループの所有する中古不動産が滅失、毀損または劣化し販売価値や賃貸収入が著しく減少する可能性があります。 また、首都圏以外の地域で自然・人為的災害が発生した場合にも、消費マインドの冷え込みから当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 特に地震対策については、旧建築基準法適用時に建設された物件は保有を控え、保有した場合でも耐震性に関する診断を厳密に行うことで、リスク発生時の影響の最小化を図っております。 （10）人材の確保に関するリスク当社グループは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。 従って、今後も優秀な人材の中途採用、優秀な学生の新卒採用及び教育・研修制度の充実を図り、当社グループの経営理念を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。 しかしながら、当社グループの求める人材の確保・育成が想定どおりに進まない場合には、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループの人事制度におきましては、当社グループの更なる成長に向けた取り組みとして、人事評価制度を刷新することにより、求める人材を明確にし、一人ひとりの成長をサポートできる仕組み（仕事に基づく人事体系、成長を促す評価体系及びやりがいのある賃金体系）を構築しております。 しかし、評価者の能力不足や部下とのコミュニケーション不足等で当社グループの人事制度が上手く機能しない場合、社員のモチベーションダウンや人材の流出につながる可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は次のとおりであります。 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営成績等の状況の概要① 経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、一部に足踏みが残るものの、雇用・所得環境の改善により、緩やかに回復しております。 一方で、海外景気の下振れがわが国の景気を下押しするリスクや、物価上昇、アメリカの政策動向、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動の影響など、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行によるマイナス金利政策の解除や追加利上げが実施されたものの、不動産需要への影響は限定的であり、需要は引き続き堅調に推移しております。 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によれば、2024年における首都圏の中古マンション成約件数は37,222件（前年比3.4％増）で、２年連続で前年を上回りました。 成約平米単価は76.88万円（同6.9％増）で、12年連続の上昇となり、この12年で101.3％増と２倍を超える上昇となりました。 また、成約価格においても4,890万円（同6.9％増）と成約平米単価と同様に12年連続で上昇しました。 成約物件を価格帯別に見ると、5,000万円超の各価格帯が成約件数、比率とも拡大しています。 12月の在庫件数は、44,981件と前年比で3.3％減少しました。 このような事業環境の下、当社グループの主力事業である不動産買取再販事業は、日米金利差による円安の効果や低金利環境を背景に、投資用不動産の販売が好調に進捗し、売上高は前期を超える水準で着地しました。 また、安定した利益率が確保できる大型物件の販売が堅調に推移したことから、営業利益、経常利益、当期純利益の全てにおいて前期を大幅に上回り、過去最高益を達成しました。 仕入面は、積極的な仕入活動により、投資用不動産・居住用不動産のいずれも大きく伸長しております。 特に収益性に優れた大型物件の仕入に注力することで、買取再販事業における競争力と収益性の一層の強化を図ってまいりました。 不動産開発事業は、当社オリジナルブランドである「サイドプレイス」シリーズのリーシング及び販売活動を積極的に推進することで前期を大きく上回る売上高を達成いたしました。 工程管理に引き続き注力するとともに、買取再販事業と綿密に連携することで、開発用地の仕入強化を進めてまいります。 不動産特定共同事業は、多様なアセットタイプの提供に注力し、ナーシングホーム、賃貸レジデンス、ホステルの３商品を販売しました。 その結果、前期を上回る売上高で着地することができました。 以上の結果、当連結会計年度における売上高は621億87百万円（前期比20.4％増）、営業利益は96億23百万円（同62.1％増）、経常利益は88億58百万円（同68.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は60億86百万円（同66.6％増）となりました。 セグメントの業績は、次のとおりであります。 (不動産売買事業)不動産買取再販事業におきましては、投資用不動産の販売が177件（前期比47件増）、平均販売単価は１億52百万円（同3.6％減）となり、売上高は270億43百万円（同31.2％増）となりました。 また、居住用不動産の販売は、481件（前期比49件増）、平均販売単価は58百万円（同1.7％減）となり、売上高は279億57百万円（同9.4％増）となりました。 不動産開発事業は、販売が５件（前期比２件増）、平均販売単価は５億１百万円（同54.2％増）となり、売上高は25億９百万円（同157.0％増）となりました。 不動産特定共同事業は、プロジェクト２件の組成と札幌ホステルプロジェクトの第一期募集が終了し、売上高は21億41百万円（前期比11.5％増）となりました。 以上の結果、売上高は597億58百万円（前期比21.1％増）、セグメント利益（営業利益）は112億67百万円（同56.6％増）となりました。 (賃貸その他事業)賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が22億20百万円（前期比4.8％増）となりました。 以上の結果、売上高は24億29百万円（前期比6.2％増）、セグメント利益（営業利益）は７億36百万円（同4.6％減）となりました。 （注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産、及び土地等も含まれております。 ② 財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、総資産は875億3百万円（前期比8.9％増）、総負債は554億26百万円（同5.5％増）、純資産は320億76百万円（同15.2％増）となりました。 （資産）総資産の主な増加要因は、現金及び預金が15億95百万円、販売用不動産（仕掛販売用不動産も含む）が77億71百万円増加した一方、有形固定資産が23億83百万円減少したことによるものであります。 （負債）総負債の主な増加要因は、長期借入金（１年内返済予定を含む）が26億93百万円増加した一方、短期借入金が13億34百万円、社債（１年内償還予定を含む）が１億87百万円減少したことによるものであります。 （純資産）純資産の主な増加要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が60億86百万円増加した一方、利益剰余金の配当により14億84百万円減少したことによるものであります。 ③ キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ14億62百万円増加し、205億円となりました。 各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の営業活動の結果、獲得した資金は、26億円（前連結会計年度は、53億74百万円の獲得）となりました。 これは主に、税金等調整前当期純利益88億53百万円の計上があった一方、棚卸資産の増加額59億23百万円、法人税等の支払額21億89百万円があったことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の投資活動の結果、使用した資金は、３億12百万円（前連結会計年度は、４億98百万円の使用）となりました。 これは主に、定期預金の払戻による収入19億57百万円があった一方、定期預金の預入による支出20億86百万円、有形固定資産の取得による支出１億76百万円があったことによるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の財務活動の結果、使用した資金は、８億25百万円（前連結会計年度は、21億53百万円の使用）となりました。 これは主に、長期借入れによる収入268億20百万円、社債の発行による収入９億36百万円があった一方、長期借入金の返済による支出241億26百万円、配当金の支払額14億84百万円、短期借入金の純減額13億34百万円、社債の償還による支出11億37百万円があったことによるものであります。 ④ 仕入及び販売の状況（生産実績）当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、該当事項はありません。 （受注実績）当社グループは、受注生産を行っていないため、該当事項はありません。 （販売実績）当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 区分当連結会計年度(自 2024年１月１日至 2024年12月31日) セグメントの名称 販売件数前年同期比（％） 販売高(百万円)前年同期比（％）不動産売買事業666117.559,758121.1賃貸その他事業－－2,429106.2合計666117.562,187120.4 (注) セグメント間取引については相殺消去しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 ① 経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して105億47百万円増加の621億87百万円（前連結会計年度比20.4％増）となりました。 これは、不動産売買事業の売上高が104億４百万円増加の597億58百万円（同21.1％増）となったことによります。 この不動産売買事業の内、投資用不動産は、日米金利差による円安の効果や低金利環境を背景に、国内外の投資家への販売が好調に進捗し、売上高は64億34百万円増加の270億43百万円（同31.2％増）と前期を上回る結果となりました。 居住用不動産につきましても、高級戸建を中心とした高価格帯の物件販売が堅調に推移し、売上高は24億３百万円増加の279億57百万円（同9.4％増）と前期を上回る結果となりました。 賃貸その他事業の売上高は、１億42百万円増加の24億29百万円（同6.2％増）となりました。 賃貸その他事業の売上高の殆どを占める賃貸収入は、投資用不動産の仕入から販売までの保有期間中、及び当社が固定資産として保有する物件から計上されますが、投資用不動産の在庫が昨年並みの水準で進捗したことから、賃貸その他事業の売上高も前期並みの水準で着地しております。 詳しくは「（１）経営成績等の状況の概要 ①経営成績の状況」をご参照ください。 （売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して53億88百万円増加の456億22百万円（前連結会計年度比13.4％増）となりました。 また、売上総利益は前連結会計年度と比較して51億58百万円増加の165億64百万円（同45.2％増）となりました。 なお、売上総利益率は、4.5ポイント上昇して26.6％（前連結会計年度は22.1％）となりました。 （販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して14億71百万円増加の69億41百万円（前連結会計年度比26.9％増）となりました。 これは主に、人員採用に伴う人件費及び採用教育費が７億81百万円、販売増加に伴う販売手数料が３億45百万円増加したことによります。 営業利益は投資用不動産の販売が高い収益性を確保できたことから、36億86百万円増加の96億23百万円（同62.1％増）となりました。 なお、売上高営業利益率は4.0ポイント上昇して15.5％（前連結会計年度は9.5％）となりました。 （営業外損益、経常利益）営業外収益は、前連結会計年度と比較して45百万円減少の86百万円（前連結会計年度比34.4％減）となりました。 これは主に雑収入が49百万円減少したことによります。 営業外費用は、前連結会計年度と比較して25百万円増加の８億51百万円（同3.1％増）となりました。 これは主に、仕入に係る借入金の増加により、支払利息が27百万円増加したことによります。 以上の結果、経常利益は、前連結会計年度と比較して36億15百万円増加の88億58百万円（前連結会計年度比68.9％増）となりました。 なお、売上高経常利益率は4.0ポイント上昇して14.2％（前連結会計年度は10.2％）となりました。 （特別利益、親会社株主に帰属する当期純利益）親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較して24億32百万円増加の60億86百万円（前連結会計年度比66.6％増）となりました。 なお、売上高当期純利益率は2.7ポイント上昇して9.8％（前連結会計年度は7.1％）となりました。 ② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。 この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載されているとおりであります。 また、当社グループにおける重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表等 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載されているとおりであります。 ③ 資本の財源及び資金の流動性当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産買取再販事業に係る販売用不動産の仕入れであります。 販売用不動産の仕入れは、個別の販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金及び販売活動によるキャッシュ・フローで獲得した資金によって行っております。 当該販売用不動産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。 また、上記のほか資金調達の手段として、社債の発行、不動産特定共同事業の運営及びクラウドファンディングを活用したファンドの組成等を行い、資金調達の補助的な役割を担っております。 これらで得た資金については、事業拡大のための投資資金及び安定した賃貸家賃収入を獲得するための長期保有目的不動産の購入等に充てられております。 ④ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 第２次中期経営計画の経営指標（2022年12月期～2024年12月期）2024年12月期は、棚卸資産回転率及びネットD/Eレシオは目標を下回る結果となりました。 一方で、成長性を示す売上高平均成長率（CAGR）及びEPS成長率、効率性を示すROE、健全性を示す自己資本比率は目標を超える結果となり、株主還元は、計画通りの配当性向を達成しました。 EPS成長率は、主力事業である不動産買取再販事業の収益拡大と成長事業の強化により、業績が好調に推移し、大きく増加しました。 株主資本コスト（CAPM）は、当社認識で９％～11％と高い水準でありますが、ROEはこれを上回る20.4％と、資本効率を重視した経営を推進しております。 長期借入金の返済に伴う有利子負債の減少により、ネットD/Eレシオは１倍を下回りましたが、今後の事業規模の拡大に向け、財務の健全性にも留意しながら、最適な資金調達を行ってまいります。 経営指標目標数値当連結会計年度成長性売上高成長率（CAGR）（注）１15.0％以上22.3％EPS成長率（注）２30.0％以上67.1％効率性ROE11.0％以上20.4％棚卸資産回転率1.5回／年以上1.1回／年健全性自己資本比率30.0～35.0％36.6％ネットD/Eレシオ1.2倍～1.5倍0.8倍株主還元配当性向30％以上40.1％自己株式取得機動的に対応400,100株 （注）１．当連結会計年度の売上高成長率は、2021年度の売上高を基準年度として計算しております。 ２．当連結会計年度のEPS成長率は、2023年度との比較で計算しております。 2025年12月期から2027年12月期の第３次中期経営計画期間では、経営指標を以下のとおりに設定しております。 経営指標目標数値成長性売上高成長率（CAGR）（注）１20.0％以上EPS成長率（注）２15.0％以上資本効率性ROE20.0％以上財務健全性自己資本比率30.0～35.0％ネットD/Eレシオ1.2倍～1.5倍株主還元配当性向40％以上中間配当の実施中間・期末の年２回の実施を基本方針とする （注）１．売上高成長率は、2024年度の売上高を基準年度としております。 ２．EPS成長率は、2024年度のEPSを基準年度としております。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 当連結会計年度において実施した設備投資等は177百万円(無形固定資産を含む)であり、その主な内訳は使用目的マンションの取得及び不動産賃貸事業における追加工事の増加によるものであります。 また、当連結会計年度においてマンション（賃貸用不動産）５棟を販売用不動産へ振替えたことにより、2,518百万円減少しております。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社2024年12月31日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（名）建物車両運搬具工具、器具及び備品土地（面積㎡）リース資産借地権その他合計本社(東京都千代田区）－本社機能741712－4－15123233大阪支店(大阪府大阪市北区)－事務所36－1 86(230.51) 1－－12521日本橋営業所(東京都中央区）－事務所・賃貸用不動産21300 － 163－27842賃貸用不動産(千葉県千葉市美浜区)賃貸その他事業賃貸用不動産280－－333(1,343.13)－－－613－賃貸用不動産(東京都墨田区)賃貸その他事業賃貸用不動産204－－289(334.34)－－－493－ (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。 ２．帳簿価額のうち、「その他」は電話加入権及びソフトウェアの合計であります。 ３．従業員数は、当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含んでおります。 (2) 国内子会社2024年12月31日現在 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（名）建物工具、器具及び備品土地（面積㎡）リース資産その他合計㈱フジホーム本社(東京都中央区）－本社機能30－00536㈱フジホーム賃貸用不動産(東京都小平市）賃貸その他事業賃貸用不動産274－453(1,782.80)－－727－㈱フジホーム賃貸用不動産(千葉県流山市）賃貸その他事業賃貸用不動産123－174(1,085.71)－－297－ (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。 ２．帳簿価額のうち、「その他」はソフトウェアであります。 ３．従業員数は、提出会社から子会社への出向者を含んでおります。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 (1) 重要な設備の新設等該当事項はありません。 (2) 重要な設備の除却等経常的な設備の更新のための除却等を除き、重要な設備の除却等の計画はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 177,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 35 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 4 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 7,598,000 |
| 管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標 | 0 |
| 全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 非正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、専ら株式価値の変動又は株式に係る配当によって利益を受けることを目的として保有する株式を純投資目的とし、それ以外の目的で保有する株式を純投資目的以外の目的として区分しています。 なお、当社の保有する投資株式はすべて純投資目的以外の目的で保有しています。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式a.保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における 検証の内容当社は、中長期的な視点に立ち、安定的な取引関係並びに緊密的な協力関係の維持及び強化等を図るため、当社の企業価値の向上に資するものを対象に株式の政策保有を行います。 継続的な取引を前提に取引先企業の株式を保有することは、安定的な関係構築の有効な手段であり、中長期的な企業価値の向上につながるものと考えています。 保有の合理性については、保有目的や効果等を総合的に勘案し、定期的に検証することとしております。 個別銘柄の保有の適否については、保有目的や効果等に加え、対象企業との取引関係に関する最近の状況等を踏まえ、取締役会において毎期検証しております。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式10非上場株式以外の株式－－ ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報 該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 0 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2024年12月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数(株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 藤田 進東京都港区4,566,50019.63 ㈱ドリームカムトゥルー東京都港区南麻布３丁目９－142,100,0009.03 藤田 進一東京都港区1,702,9007.32 ㈱セラネス東京都文京区湯島３丁目18－10 706号1,300,0005.59 ㈱夢現企画東京都港区南麻布３丁目９－141,160,0004.99 藤田 由香東京都港区700,0003.01 庄田 桂二東京都文京区685,0002.94 ㈱日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１丁目８－12662,0002.85 庄田 優子東京都文京区655,0002.81 ゴールドマン・サックス証券㈱ BNYM東京都港区虎ノ門２丁目６－１ 虎ノ門ヒルズステーションタワー290,5001.25計－13,821,90059.40 (注) １. 発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を四捨五入して表示しております。２．信託銀行等の信託業務に係る株式数については、当社として網羅的に把握することができないため、株主名簿上の名義で所有株式数を記載しております。 |
| 株主数－金融機関 | 8 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 22 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 35 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 76 |
| 株主数－個人その他 | 21,908 |
| 株主数－その他の法人 | 90 |
| 株主数－計 | 22,139 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | ゴールドマン・サックス証券㈱ BNYM |
| 株主総利回り | 3 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価額の総額（百万円）当事業年度における取得自己株式660当期間における取得自己株式－－ （注）当期間における取得自己株式には、2025年３月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -500,000,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -500,000,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式(株)24,361,000－－24,361,000 ２．自己株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式(株)798,325400,166106,0001,092,491 (変動事由の概要)2024年６月14日の取締役会決議による自己株式の取得 400,100株単元未満株式の買取りによる増加 66株譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分 106,000株 |
Audit
| 監査法人１、連結 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2025年３月26日 株式会社ムゲンエステート取締役会 御中 EY新日本有限責任監査法人東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士櫻 井 均 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士飴 谷 健 洋 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ムゲンエステートの2024年１月１日から2024年12月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ムゲンエステート及び連結子会社の2024年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産のうち投資用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応株式会社ムゲンエステートは、連結貸借対照表に販売用不動産を60,525百万円計上している。 このうち、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産(以下、「投資用不動産」という。 )が32,760百万円であり、連結総資産に対する割合は37.4％である。 投資用不動産は、経済情勢や不動産市況の悪化に加え、賃料・入居率の低下、金利の上昇、金融機関の融資に対する姿勢の変化等により、将来における販売予定価格の変動リスクに晒されており、販売価格が低下し、商品評価損が発生する可能性がある。 投資用不動産の評価は、帳簿価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が帳簿価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしている。 正味売却価額は、販売予定価格等から見積直接販売費を控除して算定される。 正味売却価額の算定における重要な仮定は、販売予定価格の算定要素となる賃料、入居率及び想定利回りであり、これらは物件ごとの固有の状況やリスク要因を反映するものでなくてはならないため、経営者の主観の程度が高くなる。 また、会社は多数かつ多種多様な投資用不動産を保有しており、その評価において物件ごとに異なる様々な事象を広範に検討する必要があり、複雑性を伴う。 さらに、投資用不動産は一物件あたりの帳簿価額が大きく、商品評価損が発生した場合の連結財務諸表への潜在的な影響が著しく大きい。 以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、投資用不動産の評価について、保有期間等のリスクに応じて抽出した個別物件に対して、主として以下の監査手続を実施した。 ・会社が販売予定価格を算定した資料（営業計算書等）を閲覧し、必要に応じて営業部長及び営業所管部門への質問を行い、販売予定価格の算定方法及び算定された個別物件の販売予定価格について理解した。 ・経理所管部門が実施する投資用不動産の評価に用いられている販売予定価格について、営業所管部門管理の物件仕入時に策定される営業計算書において設定されて、販売の状況に応じて変更された販売予定価格及び外部公表されている販売公表価格を比較し、正味売却価額が販売予定価格や販売公表価格に基づき算定されていることを確認した。 ・販売予定価格の算定における重要な仮定である賃料、入居率及び想定利回りについて、個別物件ごとに賃料実績、入居率実績及び利用可能な外部データ（利回り）との比較に基づく検討を行うとともに、一部の投資用不動産については会社が取得している不動産鑑定評価書を閲覧して比較に基づく検討を行った。 ・経営者の見積りプロセスの有効性を評価するために前連結会計年度末の正味売却価額と販売価格の実績を比較した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、連結財務諸表の監査を計画し実施する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社ムゲンエステートの2024年12月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、株式会社ムゲンエステートが2024年12月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、内部統制の監査を計画し実施する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 (注) １．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産のうち投資用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応株式会社ムゲンエステートは、連結貸借対照表に販売用不動産を60,525百万円計上している。 このうち、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産(以下、「投資用不動産」という。 )が32,760百万円であり、連結総資産に対する割合は37.4％である。 投資用不動産は、経済情勢や不動産市況の悪化に加え、賃料・入居率の低下、金利の上昇、金融機関の融資に対する姿勢の変化等により、将来における販売予定価格の変動リスクに晒されており、販売価格が低下し、商品評価損が発生する可能性がある。 投資用不動産の評価は、帳簿価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が帳簿価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしている。 正味売却価額は、販売予定価格等から見積直接販売費を控除して算定される。 正味売却価額の算定における重要な仮定は、販売予定価格の算定要素となる賃料、入居率及び想定利回りであり、これらは物件ごとの固有の状況やリスク要因を反映するものでなくてはならないため、経営者の主観の程度が高くなる。 また、会社は多数かつ多種多様な投資用不動産を保有しており、その評価において物件ごとに異なる様々な事象を広範に検討する必要があり、複雑性を伴う。 さらに、投資用不動産は一物件あたりの帳簿価額が大きく、商品評価損が発生した場合の連結財務諸表への潜在的な影響が著しく大きい。 以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、投資用不動産の評価について、保有期間等のリスクに応じて抽出した個別物件に対して、主として以下の監査手続を実施した。 ・会社が販売予定価格を算定した資料（営業計算書等）を閲覧し、必要に応じて営業部長及び営業所管部門への質問を行い、販売予定価格の算定方法及び算定された個別物件の販売予定価格について理解した。 ・経理所管部門が実施する投資用不動産の評価に用いられている販売予定価格について、営業所管部門管理の物件仕入時に策定される営業計算書において設定されて、販売の状況に応じて変更された販売予定価格及び外部公表されている販売公表価格を比較し、正味売却価額が販売予定価格や販売公表価格に基づき算定されていることを確認した。 ・販売予定価格の算定における重要な仮定である賃料、入居率及び想定利回りについて、個別物件ごとに賃料実績、入居率実績及び利用可能な外部データ（利回り）との比較に基づく検討を行うとともに、一部の投資用不動産については会社が取得している不動産鑑定評価書を閲覧して比較に基づく検討を行った。 ・経営者の見積りプロセスの有効性を評価するために前連結会計年度末の正味売却価額と販売価格の実績を比較した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売用不動産のうち投資用不動産の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 株式会社ムゲンエステートは、連結貸借対照表に販売用不動産を60,525百万円計上している。 このうち、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産(以下、「投資用不動産」という。 )が32,760百万円であり、連結総資産に対する割合は37.4％である。 投資用不動産は、経済情勢や不動産市況の悪化に加え、賃料・入居率の低下、金利の上昇、金融機関の融資に対する姿勢の変化等により、将来における販売予定価格の変動リスクに晒されており、販売価格が低下し、商品評価損が発生する可能性がある。 投資用不動産の評価は、帳簿価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が帳簿価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしている。 正味売却価額は、販売予定価格等から見積直接販売費を控除して算定される。 正味売却価額の算定における重要な仮定は、販売予定価格の算定要素となる賃料、入居率及び想定利回りであり、これらは物件ごとの固有の状況やリスク要因を反映するものでなくてはならないため、経営者の主観の程度が高くなる。 また、会社は多数かつ多種多様な投資用不動産を保有しており、その評価において物件ごとに異なる様々な事象を広範に検討する必要があり、複雑性を伴う。 さらに、投資用不動産は一物件あたりの帳簿価額が大きく、商品評価損が発生した場合の連結財務諸表への潜在的な影響が著しく大きい。 以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項（重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、投資用不動産の評価について、保有期間等のリスクに応じて抽出した個別物件に対して、主として以下の監査手続を実施した。 ・会社が販売予定価格を算定した資料（営業計算書等）を閲覧し、必要に応じて営業部長及び営業所管部門への質問を行い、販売予定価格の算定方法及び算定された個別物件の販売予定価格について理解した。 ・経理所管部門が実施する投資用不動産の評価に用いられている販売予定価格について、営業所管部門管理の物件仕入時に策定される営業計算書において設定されて、販売の状況に応じて変更された販売予定価格及び外部公表されている販売公表価格を比較し、正味売却価額が販売予定価格や販売公表価格に基づき算定されていることを確認した。 ・販売予定価格の算定における重要な仮定である賃料、入居率及び想定利回りについて、個別物件ごとに賃料実績、入居率実績及び利用可能な外部データ（利回り）との比較に基づく検討を行うとともに、一部の投資用不動産については会社が取得している不動産鑑定評価書を閲覧して比較に基づく検討を行った。 ・経営者の見積りプロセスの有効性を評価するために前連結会計年度末の正味売却価額と販売価格の実績を比較した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2025年３月26日 株式会社ムゲンエステート取締役会 御中 EY新日本有限責任監査法人東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士櫻 井 均 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士飴 谷 健 洋 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ムゲンエステートの2024年１月１日から2024年12月31日までの第35期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ムゲンエステートの2024年12月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産のうち投資用不動産の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産のうち投資用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 (注) １．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産のうち投資用不動産の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産のうち投資用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 販売用不動産のうち投資用不動産の評価 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産のうち投資用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 61,000,000 |
| 土地 | 776,000,000 |
| 有形固定資産 | 1,737,000,000 |
| ソフトウエア | 14,000,000 |
| 無形固定資産 | 78,000,000 |
| 投資有価証券 | 0 |
| 繰延税金資産 | 413,000,000 |
| 投資その他の資産 | 934,000,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 8,402,000,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 5,334,000,000 |