財務諸表
CoverPage
| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2025-02-27 |
| 英訳名、表紙 | property technologies Inc. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 濱中 雄大 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都渋谷区本町三丁目12番１号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-5308-5050 |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２ 【沿革】 当社は、2020年11月16日に株式移転により、株式会社ホームネットの完全親会社として設立されました。 株式会社ホームネットは、代表取締役の濱中雄大が目標としていた不動産事業での興業を実現すべく、2000年12月に設立しました。 その後、子会社の買収や設立を経て企業グループとなったことから、グループ全体の持続的な成長維持のため、事業領域および業容拡大に即したグループ経営形態への変化が必要と考え、現在の持株会社体制に移行しております。 以下、当社グループの沿革として、株式会社ホームネットの沿革と併せて記載しております。 (株式会社ホームネット) 年月概要2000年12月東京都目黒区自由が丘二丁目11番10号に不動産仲介業を目的として株式会社ホームネットを設立(資本金10,000千円)2001年１月宅地建物取引業免許(東京都知事(3)第79314号)を取得2005年１月建売住宅事業を開始2005年６月株式会社アドバンスリンク(東京都中野区・不動産仲介、100％子会社)を設立2006年11月資本金を30,000千円に増資2007年11月資本金を50,000千円に増資2009年７月東京都中野区本町二丁目２番13号に本店移転2010年１月中古住宅再生事業を開始2011年11月資本金を98,000千円に増資2012年12月東京都中野区本町一丁目23番９号に本店移転2014年４月宅地建物取引業免許(国土交通大臣(1)第8603号)を取得2014年５月大阪支店を開設2015年５月名古屋支店を開設2015年５月資本金を129,500千円に増資2015年８月子会社である株式会社アドバンスリンクを吸収合併2015年11月福岡支店を開設2016年12月仙台支店を開設2017年12月東京都渋谷区本町三丁目12番１号に本店移転2018年３月札幌支店を開設2018年７月合同会社ホームネットパートナーズ(東京都渋谷区・子会社管理、現当社連結子会社)を設立2018年９月株式会社ファーストホーム(山口県防府市・戸建注文住宅請負、現当社連結子会社)および株式会社ファーストコーポレーション(山口県山口市・不動産売買・仲介・新築各種リフォーム事業、現当社連結子会社)の株式取得により子会社化2019年３月合同会社ホームネットパートナーズ２(東京都渋谷区・子会社管理、現当社連結子会社)を設立2019年７月資本金を629,504千円に増資2019年７月株式会社サンコーホーム(秋田県横手市・戸建注文住宅請負、現当社連結子会社)および有限会社サンコーベース(秋田県横手市・工事請負、現当社非連結子会社)の株式取得により子会社化2019年８月広島支店を開設2020年６月株式会社ＦＵＲＶＡＬ(東京都渋谷区・不動産仲介、現 株式会社カイトリー、現当社連結子会社)を設立2020年11月株式移転により株式会社ホームネットホールディングス(現 株式会社ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ)を設立(資本金100,000千円) (株式会社ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ) 年月概要2020年11月株式移転により株式会社ホームネットホールディングス(現 株式会社ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ)を設立し、持株会社制へ移行(資本金100,000千円)2021年３月株式会社ホームネット横浜支店を開設2021年５月社名を株式会社ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓへ変更2021年７月iBuyer(※)プラットフォーム『KAITRY』開始2021年８月株式会社ホームネット沖縄支店を開設2021年11月株式会社ＦＵＲＶＡＬの社名を株式会社カイトリーへ、業務内容を不動産仲介からインターネットコンテンツ(ポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』)の運営へ変更2021年12月株式会社ホームネット埼玉支店を開設2022年７月経済産業省が定めるDX認定制度に基づき、「DX認定事業者」に認定2022年８月株式会社ホームネット神戸支店を開設2022年９月株式会社ホームネット千葉支店を開設2022年９月株式会社ホームネット福岡支店熊本出張所(現 熊本支店)を開設2022年12月東京証券取引所グロース市場に上場2023年３月株式会社ホームネット京都支店を開設2023年６月株式会社ホームネット岡山支店を開設2024年７月研究・開発組織PropTech-Labを設立 ※ AIを活用して不動産価格査定を行い、不動産の売り手から不動産会社または不動産ポータルサイトが直接買い取る不動産売却のビジネスモデル |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び子会社８社で構成されており、「リアル(住まい)×テクノロジー」で顧客のライフサイクルやニーズにあった住まい・サービスを提供しております。 当社グループが扱う主力商品は、リノベーション済中古区分所有マンションであり、株式会社ホームネットが北海道から沖縄まで主要都市部で販売しています。 また山口県と秋田県では株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホームが地元有数の施工会社として新築戸建の請負を行っております。 各地域の住宅事情にあった住宅供給を行うことをコンセプトとした展開に加え、住まい・住み替えに関わる主なプロセス、すなわち住宅購入・売却以外の住宅リフォーム・リノベーション、不動産賃貸等のサービスも提供しております。 また、当社グループは中古住宅再生および戸建住宅を取り扱うリアル(実取引)を通じて蓄積してきた不動産情報のデータベースを有しており、当社グループが全国に展開する拠点の先にある仲介会社ネットワークを介した情報の受け渡しとテクノロジーとしてのAI査定やポータルサイトの機能をも有している『KAITRY（カイトリー）』にて直接一般顧客と情報の受け渡しを行うことで幅広い不動産情報を取り扱っております。 上記事業内容を総称して、当社グループではKAITRY事業としております。 当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであります。 ※ 各子会社の左肩の％表記は、当連結会計年度末現在の矢印でつながる会社間の持ち株比率を表しております。 なお、当社は特定上場会社等に該当し、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準のうち、上場会社の規模との対比で定められる数値基準については連結ベースの計数に基づいて判断することとなります。 (1) 不動産供給の状況１．中古住宅再生株式会社ホームネットの全国15拠点(2024年11月末現在)で中古区分所有マンションを仕入れ、リノベーションを施した上で販売しております。 取扱い物件はファミリー実需向け中心でマーケットが一番広い30、40歳代の一次取得者を主なターゲットとしております。 また事業の拡張、安定化を企図して、良質なリノベーション物件へのニーズの強い都心高価格帯マンションの取扱いも開始しております。 全国拠点において地元の売主、買主、仲介会社、リノベーション工事業者と取引しており、仕入資金についても同社が各拠点の地元金融機関から調達しております。 ２．戸建住宅戸建住宅は株式会社ファーストホーム(山口県に４拠点)及び株式会社サンコーホーム(秋田県に４拠点)において、主に新築戸建住宅を扱っております。 両社ともに顧客要望に応じた注文住宅の請負建築を得意として地元に根ざした事業展開を行っており、株式会社ファーストホーム約2,600棟、株式会社サンコーホーム約3,200棟、累計約5,800棟の引渡し実績があります(株式会社ファーストホーム1999年５月以降、株式会社サンコーホーム1994年10月以降、2024年11月末現在)。 (2) プラットフォームを活用した事業展開について主力商品である中古区分所有マンションの取引に関しては、「リアル（住まい）×テクノロジー」で多くの不動産情報を授受し実取引に結び付ける事業モデルを構築しております。 １．リアル(実取引)実績件数① 販売・査定実績2024年11月末時点で株式会社ホームネットが販売した中古区分所有マンション数は累計約7,500件あります (2011年12月以降)。 また、2024年11月期に年間約1,100件の中古区分所有マンションの仕入契約を行っていますが、その過程では約36,000件の価格査定を行っております。 これらリアル(実取引)に基づく実績データベースが構築できております。 ② 取引ネットワーク当社グループの拠点は北海道から沖縄におよび主要都市をカバーしております。 更に各拠点合計で不動産仲介会社約6,500社、仲介会社拠点約9,900拠点、仲介会社営業員数約27,500人(それぞれ2024年11月末時点の下記「ホームネットシステム」に登録された社数・人数)と繋がっており、顧客との接点となっております。 ２．テクノロジーと事業展開① テクノロジー当社グループは以下のようなテクノロジーを保有・活用しております。 ・AI査定PriceHubble社が人口動態や住環境等のビッグデータを用いて算出する査定価格に当社グループが保有するリアルの査定実績を掛け合わせることで査定精度を高めた当社グループ独自のAI査定機能となります。 ・物件管理システム独自開発した株式会社ホームネットで使用している物件管理システム「ホームネットシステム」とは、社内向けに物件仕入から売却までをデジタル化した社内DXであり、具体的には「物件概要」「物件設備」「事業計画」「購入/在庫」「販売開始計画」「営業活動」「案内」「販売最終計画」「売却」という各ページに必要項目を入力することで物件そのものの情報や、情報提供を受けた仲介会社のデータを保管し後の案件捕捉に活用しつつ、進行中の保有物件を見える化し物件回転を促進しております。 ・業務支援システム(「HOMENET Pro」「KAITRY finance」「KAITRY professional」)当社グループが保有する物件を取引のきっかけに活用する仲介会社に対して、内見の予約や販売マイソク図面(物件の概要・間取り図・契約関連情報などを纏めた資料)等情報入手の仕組みをオンラインで提供しております。 また、仲介会社の顧客に対して物件関連情報(査定価格、市場動向、周辺環境、近隣物件等)を提供できる機能も備えております。 これら仲介会社向けの情報授受機能を「HOMENET Pro」と称し、金融機関向けの「KAITRY finance」、士業向けの「KAITRY professional」とカスタマイズした機能も備えております。 ② プラットフォームで提供するビジネス上記１．①、②、２．①の経営資源を有機的に結び付けることで差別化を図り事業展開しており、これら機能の連携を一体のプラットフォームと捉えております。 プラットフォームの特徴として、AI査定の活用と社内DXの推進による効率性を追求しており、提案のスピードと質で物件取引を伸ばしております。 具体的には、従来の査定方法では、物件情報に対する仕入価格提案を行うにあたって、過去の売買事例や周辺環境、周辺開発計画などの調査に数時間要していたものを、必要情報をデータベースから取込みAIで瞬時に査定できる体制に転換しております。 この当社グループのAI査定では、過去に行ったリアルの査定実績を掛け合わせることで、培ってきた経験値を損なうことなく査定結果に反映しております。 仲介会社に対して従来と変わらない精度の価格査定を短時間でお返しすることで、仲介会社の先にいらっしゃる売主顧客の取引を促し、当社グループの仕入に繋げております。 社内DXとしては、査定の省力化以外にも、仲介会社へ提案する物件関連情報を導出できる仲介会社支援システムの整備、仕入れた後のリノベーションから販売までの工程を見える化し適切に管理する物件管理システムの開発などにより、マンパワーをより付加価値の高い提案営業に振り向けております。 こうして整えた営業体制で、全国拠点の取引ネットワークから幅広い不動産情報を得て、取引を拡大しております。 これら仲介会社を経由するビジネスに加えて、2021年７月にリリースしたポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』では一般顧客から直接価格査定や売却相談を受け付け、当社グループで買取りを行うiBuyer機能を提供しております。 このように、プラットフォームを活用して(a)取引ネットワークを介した売買と(b)直接仕入（iBuyer）という２つの取引ルートを備えたビジネス展開を図っております。 また、業務支援システムは不動産情報と仕入機会を増やすことに加えて、有償サービスとしてもビジネス展開しております。 なお、2024年11月末現在で、当該プラットフォームは一部戸建住宅に関する情報収集も行っておりますが、主に中古住宅再生において活用しております。 なお、本書に記載する「AI」、つまり当社グループが活用する「AI」とは、現在の住宅価格・リノベーションを実施した際の品質改善がなされた後の売却確率と売却期待価格を予測するものであります。 モデルの開発では、住宅の特性（広さ、築年数、階数、向き、内装高級度など）や周辺環境（公共交通機関・商業施設・病院・学校からの距離、今後の開発計画など）といった属性情報を学習します。 具体的には、過去に取引された大規模な類似事例データベースから、対象物件の価格・リノベーション後の価格と売却確率を算出するための手続きと、それによって開発されたシステムを広い意味での「AI」として定義しています。 事業系統図当社グループの事業の系統図は、次のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称住所資本金(千円)主要な事業の内容議決権の所有又は被所有割合(％)関係内容(連結子会社) 株式会社ホームネット (注)２、５東京都渋谷区100,000中古住宅再生事業100資金援助債務保証役員の兼任５名株式会社カイトリー東京都渋谷区10,000インターネットコンテンツの運営100(100)役員の兼任１名株式会社ファーストホーム (注)２山口県防府市43,000戸建住宅事業100(100)役員の兼任４名株式会社ファーストコーポレーション山口県山口市5,000不動産売買・仲介・新築各種リフォーム事業100(100)役員の兼任２名株式会社サンコーホーム (注)２、５秋田県横手市10,000戸建住宅事業100(100)役員の兼任５名合同会社ホームネットパートナーズ東京都渋谷区1,000経営指導等の事業100役員の兼任１名合同会社ホームネットパートナーズ２（注）２東京都渋谷区1,000経営指導等の事業100役員の兼任１名 (注) １．「主要な事業の内容」には、当社グループは単一セグメントであるため、連結子会社が行う主要な事業を記載しております。 ２．特定子会社であります。 ３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。 ４．議決権の所有割合の( )内は、間接所有割合であります。 ５．株式会社ホームネット及び株式会社サンコーホームについては、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く。 )の連結売上高に占める割合が10％を超えております。 主要な損益情報等株式会社ホームネット株式会社サンコーホーム(1) 売上高33,263,822千円6,034,498千円 (2) 経常利益720,193千円369,574千円(3) 当期純利益497,062千円248,136千円(4) 純資産額5,449,965千円1,546,399千円(5) 総資産額35,306,864千円4,377,452千円 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況2024年11月30日現在セグメントの名称従業員数(名)KAITRY事業348(6)合計348(6) (注) １．従業員数は就業人員であり、臨時雇用人員(契約社員及びパートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。 )は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。 ２．当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるためセグメント別の記載を省略しております。 ３．従業員数が最近１年間で35名減少しておりますが、うち16名はグループ会社の従業員数算入基準を変更したことによるものです。 (2) 提出会社の状況2024年11月30日現在従業員数(名)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)32(－)36.11.56,124 (注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。 )であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。 )は、年間の平均人員を( )外書で記載しております。 ２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．子会社からの転籍者については、当該子会社での勤続年数は含めておりません。 ４．当社は純粋持株会社であるためセグメント別の記載をしておりません。 (3) 労働組合の状況当社グループにおいて労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満であり、特記すべき事項はありません。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異① 提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合（％）(注）１．男性労働者の育児休業取得率(％)(注）２．４．労働者の男女の賃金の差異(％)（注）１．３．４．補足説明全労働者うち正規雇用労働者うちパート・有期労働者14.29―61.80―― (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 ３．「労働者の男女の賃金の差異」について、賃金制度・体系において性別による差異はありません。 男女の賃金の差異は主に男女間の管理職比率等によるものです。 ４．該当者が存在しない区分は、「―」としています。 ② 主要な連結子会社当事業年度名称管理職に占める女性労働者の割合（％）(注）１．男性労働者の育児休業取得率(％)(注）２．労働者の男女の賃金の差異(％)（注）１．３．４．補足説明全労働者うち正規雇用労働者うちパート・有期労働者株式会社ホームネット8.3366.6765.70―― (注)１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 ３．「労働者の男女の賃金の差異」について、賃金制度・体系において性別による差異はありません。 男女の賃金の差異は主に男女間の管理職比率等によるものです。 ４．該当者が存在しない区分は、「―」としています。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 基本方針当社グループは、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来を創造するために、「リアル(住まい)×テクノロジー」を通じて、不動産取引をより身近なものにすることを目指しています。 我々の理念は、今まで多くの人にとって一生に一度の買い物であると言われてきた住宅を、ライフスタイルの変化に応じて柔軟に住まいを変える、そのような存在に変えることで人々の様々な可能性を広げていきたい、という想いに基づいています。 テクノロジーを活用し、我々の目指す未来を創造することで、住まいを通じたより豊かな社会の構築に貢献し、当社グループの企業価値を高めることにつながっていくものと確信しています。 当社グループは今後、リアルとして積上げた実績と、最新のテクノロジーの力を掛け合わせることで、顧客の「売りたい」「買いたい」「建てたい」を喚起する有効情報を手軽に提供し、当社グループ自身が相手方となって取引を速やか且つ具体的に実現することで、顧客LTV(ライフ タイム バリュー)(※)を最大に引き上げていきます。 不動産取引の現状を変えていくためには先端のテクノロジーを活用していくことが重要であるのと同時に、テクノロジーを適切に活用するためには不動産取引の実態(リアル)に精通していることが必要不可欠です。 リアルとテクノロジー、そして２つの役割分担、掛け合わせ方、すべての高度化を目指します。 ※ 顧客LTVとは、顧客生涯価値を意味し、ある顧客が特定の企業等と取引を開始してから終了するまでの間に当該企業等にどれだけ利益をもたらすかに関する指標です。 (2) 経営環境及び経営戦略日本の住宅市場は、住宅ストックの状況・人口動態及び社会情勢の変化、資材及び人件費等の高騰、サステナビリティ意識の浸透などを背景に今後はマンションカテゴリーにとどまらず、戸建住宅カテゴリーにおいても中古住宅流通市場の重要度は上がっていくものと考えております。 そして、2024年の中古マンションの市場規模は2.8兆円（東日本不動産流通機構／レインズの成約価格）、このうち中古住宅買取再販事業の市場規模は8,100億円（リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2024年」のマンション販売戸数と東日本不動産流通機構／レインズの中古マンション首都圏成約物件価格から推計）でありました。 このような市場環境を背景に当社グループは中古住宅再生事業を核としてKAITRY事業を運営しております。 KAITRY事業は仕組みの構築、すなわちプラットフォーム『KAITRY』を構築することで事業規模を拡大してきました。 今後は「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、新たな価値提供を実現できる経営基盤の高度化を目指します。 2024年１月12日に公表した「2023年11月期_通期決算説明資料」においては、2024年11月期より始まる３か年の中期経営計画を、－仕組みを磨き込み理想実現の基盤を築く―としました。 当社グループ主力事業である中古住宅再生の事業基盤であり特徴として、全国15拠点で約6,500社の不動産仲介会社、約9,900の仲介会社拠点、約27,500人の仲介会社営業員というネットワークを保有していますが(2024年11月期実績）、当該ネットワークをさらに拡大していきます。 加えて、不動産仲介会社、金融機関、士業への業務支援SaaSサービス、エンド顧客と直接取引を進めるiBuyer（オンライン買取再販）の展開を進めることで、不動産情報と不動産売買を拡大していくシナジーを生み出し、仕入・販売の質的向上を図ってまいります。 またこれら情報と取引（売買）の拡大は事業展開の過程で蓄積してきたデータベース（例：2024年11月期に約36,000件の価格査定を実施）とこれを活用するデータサイエンスやAI等テクノロジーを駆使して取り組んでいきます。 査定精度向上、情報の網羅性/見える化向上、社内外リソースを活用したPOC実施による新規事業/プロダクト開発体制強化により、コアコンピタンスの強化を図ることで実現してまいります。 （中期経営計画における成長戦略上の重要事項）テーマ項目施策情報量拡大を通じた仕入の質的向上ポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』の利用度アップ・広告展開による認知度向上及びフロー顧客獲得・高い質の物件仕入につながる情報流入経路の最適化・的確な住み替えタイミングの捕捉によるストック顧客獲得取引仲介会社/拠点数の拡大・拠点新設 ～新商品の投入、厳選仕入による既存商品の質的改善を優先した後、拠点新設へ・既存拠点の仲介会社取引増強、厳選仕入方針に沿った有効情報の収集強化SaaSサービスによる仕入情報の流入増・「HOMENET Pro」の価格査定取り扱い増による情報流入・「KAITRY professional」経由の士業からの仕入情報獲得販売の質的向上データサイエンスを駆使した販売最適化・高精度な利益率予測と販売確率分析により各拠点の厳選仕入を支援・仕入段階での物件選定へ活用と戦略的な在庫・販売管理の促進ポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』販売ページの活用・常時1,000物件を超えるリノベ済マンションの掲載・『KAITRY（カイトリー）』知名度向上によるPV数増強とサイト内回遊の創出販売活動における物件情報の提供強化・「HOMENET Pro」から導出される周辺環境含めた物件情報の提供・生成AI等活用したエンド顧客がイメージしやすい物件情報の提供コアコンピタンスの強化情報網羅性/見える化向上・データベースの拡張及び現場活用・質的改善の重要指標の計測とアラート表示査定精度向上・査定情報数増強によるAI査定数の積み上げ・実査定との照合による精度検証の継続・査定精度向上に繋がる新しいデータやロジックの開発、活用新規事業/プロダクト開発体制強化・開発チームの増員及び組織強化・POC実施における社内連携体制の強化・産学連携の取り組み推進による新規テーマ発掘及び共同研究の実施 ～PropTech-Labでの研究開発の加速 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループの経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として売上高、EBITDA(但し先行費用としての広告宣伝費を除く)を重視しております。 また、これらの経営指標に影響するプラットフォーム『KAITRY』における価格査定数、物件仕入数・販売数、取引不動産仲介会社営業員数をKPI(Key Performance Indicators)として重視しております。 なお、物件仕入・販売については、取扱物件の拡張に伴い、今後より金額を重視してまいります。 当社グループは、リアル(住まい)における収益基盤を持っており、これにテクノロジーを掛け合わせて大きく成長させることを展望しております。 これらのKPIをもとに、プラットフォーム『KAITRY』を更に充実させ、仲介会社との取引を拡張し、iBuyer機能により仲介会社経由の中古住宅売買の２倍以上の市場規模が見込まれる住宅保有個人客からの直接買取りを進めます。 (4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の対処すべき課題は、以下の項目と認識しております。 ① デジタルトランスフォーメーション(DX)の促進日本の不動産売買において、多くの手続きがオフラインかつ多くのプロセスを介在する業界環境により、煩雑・複雑・不確実・非効率な現状が残されており、DXへの対応が重要であると、当社は認識しております。 当社グループではiBuyerプラットフォーム『KAITRY』を中心とした、仲介会社向けの営業支援、個人向けの不動産売買プラットフォームの提供、社内の営業支援をDX化の取り組みを通して行っており、その結果経済産業省が認定する「DX認定事業者」に選定されております。 今後、仕入から販売までビジネスをより進化させるべく社内DXを推し進め、対外的には仲介会社の業務効率化をサポートする情報提供機能「HOMENET Pro」（AI査定や仲介会社として媒介契約取得する武器となる顧客向け物件査定書作成等）や金融機関向けの「KAITRY finance」、士業向けの「KAITRY professional」等の提供を広げることで、不動産に関わる様々なニーズに応えていきます。 ② 『KAITRY（カイトリー）』利用促進のための認知度向上当社グループが事業を拡大し成長していくためには、『KAITRY（カイトリー）』ポータルサイトの利用者数の確保(査定依頼や問い合わせを受けた利用者を新規会員として登録します)が重要であると考えており、そのために『KAITRY（カイトリー）』の認知度向上が必要であると考えております。 当社グループでは、効果的かつ効率的な新規会員の獲得を行うため、現在行っているオンラインによるターゲティング広告を中心とした手法のほか、TVコマーシャル等によって『KAITRY（カイトリー）』の認知度向上を行ってまいります。 ③ 価格査定の精度向上当社グループでは物件を仕入れるための価格査定を現状年間約36,000件実施しております。 一方でビッグデータを用いたAI査定により導出される査定価格も参考にし、双方を有効に掛け合わせることで真に活用できる、当社グループが買取価格として提示できるAI査定価格として『KAITRY（カイトリー）』ポータルサイト等にて活用しております。 今後大きな成長を期待できる個人顧客からの直接仕入れ、iBuyer機能を拡充していくためにも、価格査定の精度を更に向上してまいります。 ④ 取扱商品ラインナップの拡充当社グループが扱う主力商品は30、40歳代の一次取得者向けに提供する中古区分マンションです。 マーケットが広く安定的な需要があるものと認識しておりますが、社会情勢、経済環境によって短期的な需給の波が生じます。 当社の経営戦略に沿った事業展開を進めていく上で、より安定的に収益を獲得し成長していくためにも、取扱商品ラインナップを拡充することで、その時々の顧客ニーズを捉えていきます。 ⑤ 中古住宅再生における販売期間の短縮当社グループは、リノベーション工事により再生した中古マンションが、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産の在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上や運転資金としての有利子負債の増加による財務健全性の悪化に繋がる可能性があります。 そのため、仕入から販売までの期間の長期化を未然に防ぐことが課題であると認識しております。 この販売期間短縮のため、仕入からリノベーション完了までの工程の見える化、対象物件の早期販売を期待できる仲介会社営業担当のデータベース構築を行う、自社開発した物件管理システム「ホームネットシステム」を用いております。 更に物件の特徴や販売開始後の反響や案内の推移から個別物件の販売難易度を評価し、販売方法を選択する独自のスコアリングモデルの開発を進めております。 当該スコアリングモデルを実装することで販売期間の短縮、延いては利益率の向上を図ってまいります。 ⑥ 品質管理の拡充当社グループでは、お客様が中古住宅を購入する際に抱く物件の品質に対する不安を解消し、安心して暮らせる住宅を提供することが最も大事なことであると認識しております。 当社グループでは、内装工事の内容を部位別に明示した「アフターサービス規準」とその部位ごとに一定期間保証する「アフターサービス保証書」といった当社グループ独自の検査・保証を行うことでお客様の笑顔が絶えることのない「安心」「安全」な住まいを提供してまいります。 ⑦ 内部管理体制の強化当社グループは、コンプライアンス体制の充実を重要課題と位置づけ、内部牽制機能を強化して、不正やミスの起こらない組織作りに取り組んでおります。 内部監査を担当する内部監査室、監査役及び会計監査人との連携による監査体制の充実を図り、社外監査役を登用して監査体制の強化をしております。 今後、業務の効率性・有効性の改善を進め継続的な成長を持続するため、内部管理体制のさらなる強化を推進してまいります。 ⑧ 人材の確保と育成企業が成長する上では、継続的に優秀な人材を確保し、これを育成することが重要であると認識しております。 社内教育制度の拡充により社員のスキル習得を支援し、社員一人一人のレベルアップを図るとともに、管理職層の育成を強化して事業拡大に伴う組織体制の整備を進めてまいります。 ⑨ 財務体質及び資金調達力の強化当社グループは物件仕入資金を借入金により調達しております。 市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うためには財務基盤の充実が求められます。 当社グループの保有する取引データやテクノロジーを活用することでビジネスの量と質を強化し、獲得する収益により財務基盤を充実させ、資金調達力を強化してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものです。 （サステナビリティに関する考え方）当社グループは、リノベーションを施して再生した様々なスタイルの価値ある中古住宅の提供を通じて、ライフステージにより移り行く「最適な住まい」を提供し続けたいと考えています。 そのために、リアルな住まいの提供にテクノロジーの力を掛け合わせ、その機会や情報、気軽な取引手段を提供し、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる循環型社会の実現を目指しています。 加えて、当社グループは全国17の都道府県に事業展開しており、地域でのネットワークを強化して取引の活性化や雇用創出に努めており、また地方自治体と空き家問題の解決に向けた協議を行うなど、地域社会の課題解決にも取り組んでいます。 当社グループは、持続可能な社会づくりと密接に、一体となって、自らも持続的な成長を果たすことのできる未来を目指しております。 （サステナビリティへの取組）(1) ガバナンス当社グループのサステナビリティに関する重要な課題の特定、見直し、進捗管理については、本部長以上が参加する経営会議にて審議され、取締役会に報告・提言を行っています。 取締役会での審議結果は経営戦略やリスク管理・評価に反映され、各部門に周知されてサステナビリティ経営を推し進めています。 (2) リスク管理当社グループのリスク管理は、「リスク管理規程」においてリスクマネジメントに関する基本的な事項を定めています。 具体的には、代表取締役社長を委員長とする「リスク管理委員会」を設置し、３か月に１回以上の頻度で委員会を開催してリスクの認識・評価、対応策の検討を行っております。 その結果は取締役会に報告され、監督を受けます。 サステナビリティに関するリスクも同様に管理することで、総合的な管理体制を敷いています。 (3) 戦略 当社の戦略上重要なサステナビリティに関する課題（マテリアリティ）は以下のとおりです。 マテリアリティESG対応状況と戦略循環型社会の実現E・中古住宅の再生・提供の推進・中古住宅の潜在ニーズの掘り起こしによる循環の訴求・環境対応型物件やリノベーションの開発・普及地域コミュニティへの貢献S・全国17都道府県での事業展開による地域取引の活性化・雇用創出、快適な住まいの提供による地方創生への取組・自治体や金融機関と提携した空き家対策への取組人的資本の向上S・効果的な研修体制の構築による女性活躍、管理職人材の育成・労働環境に配慮した職場づくりによる多様性と多様な価値観を生み出す組織風土創りの推進取締役会の透明性・合理性・客観性向上G・任意の指名報酬委員会の設置と運営・社外取締役の増員による透明性、客観性の向上・社外取締役を含めた取締役会における企業価値向上に繋がる多角的、客観的議論の促進 ① 人材の育成に関する方針、戦略当社グループでは、人材は今後の事業構想の中で最も大切なもののひとつであると考えます。 人材は「資本」であり、その価値を最大限に引き出し、その人材が存分に活躍できる企業文化や体制を整えることによって、当社グループの持続的な成長、そして、企業価値の向上を図っていく方針です。 また、安定した新卒採用を継続することで当社グループの企業文化を創っていく生え抜きの人材を育成し、その育成にはそれぞれの拠点でのOJTに加え、新卒から管理職までの幅広い階層、全国17都道府県に展開する拠点や職種の垣根を越えた総合的な研修、トップマネジメント研修等を通じて、各人の能力・スキル・専門性の向上および人材の定着化を図ります。 ② 社内環境整備に関する方針、戦略当社グループの持つ多様性と多様な価値観という強みを最大限発揮するために、人種、性別、年齢、宗教、信条、経歴や価値観などにかかわらず、それぞれの個を尊重し、認め合い、そして、社員一人ひとりが、いきいきと働き、プロフェッショナルとして能力を最大限に発揮できるよう、人事制度の不断の見直しや従業員の健康促進にも配慮するなど、健全な組織風土を創っていくことに積極的に取り組んでまいります。 （4）指標及び目標本書提出日現在、マテリアリティに関する目標値等は、人的資本の向上について、主要な連結子会社である株式会社ホームネットにおいてのみ定めており、以下の指標と目標を掲げております。 ① 女性活躍、管理職人材の育成株式会社ホームネットでは、2022年より新卒採用を強化したことで、営業社員の半数が新卒社員で構成されております。 効果的な研修体制の構築により男女ともに管理職人材が育っており、今後もこうした取り組みを継続することで企業価値の向上を図ってまいります。 a 女性従業員比率同社では、男性従業員と女性従業員の比率がほぼ同数、2024年11月期には女性従業員数が50％を超えました。 これはここ数年の採用活動において優秀な女性従業員の獲得に成功したことによるもので、現状は勤続年数の短い女性従業員が大勢を占めておりますが、早い段階から様々な研修やスキルアップ支援等をおこなうことで、今後の女性活躍の推進を図ってまいります。 なお、引き続き女性従業員比率が50％を下回らないことを目標とし、男女分け隔てなく活躍できる組織体制を構築してまいります。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）女性従業員比率（％）48.252.050.00 b 女性管理職比率企業成長を遂げるためには女性の活躍がかかせません。 前述のとおり、現状は同社の女性従業員は勤続年数の短い若手が多いものの、現在の若手女性従業員が管理職へのキャリアプランを描くことができるような企業風土の醸成、リーダー研修等でのロールモデルとなる管理職との交流等をこれまで以上に積極的に行ない、優秀な管理職の育成を推進してまいります。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）女性管理職比率（％）9.098.3320.00 ② 多様性と多様な価値観を生み出す組織風土創りの推進株式会社ホームネットでは、従業員のワークライフバランスを保ち、働きやすい職場を作ることで多様な人材が活躍できる職場となるよう積極的に推進しております。 a 育児休業取得率この指標を高めていくことが、優秀人材の獲得及び定着に繋がるものと考えております。 対象となる従業員に、情報提供を積極的におこない、安心して育児休業を取得できる体制・制度作りが重要です。 トップメッセージの発信や育児休業取得者の声を制度に反映し同社の活力にしてまいります。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）男性育児休業取得率（％）25.0066.6780.00女性育児休業取得率（％）100.00100.00100.00 b 育児休業復帰率取得率同様、安心して復帰できる体制・制度を整え、復帰することがあたりまえの環境を創っていくことが重要と考えております。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）育児休業復帰率（％）100.00100.00100.00 c 有給取得率同社は法定を上回る年次有給休暇付与を行っており、取得率向上に力を入れてまいりました。 毎月のスケジュールを決める際、あらかじめ有給取得日を定めることで取得しやすい環境を作り上げております。 引き続き同水準の取得率を維持し、職場環境を良好に保っていくことが重要であると考えております。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）有給取得率（％）68.9581.7982.00 d 障がい者雇用本社を中心に障がい者を雇用しております。 特性に合わせた業務を担当することで、責任ある業務遂行につながり、欠かせない人材に成長しております。 2020年より障がい者雇用を開始し、役職者に登用される人材も創出しております。 今後も従業員の増員に合わせ雇用を拡大し、多様な人材が活躍できる職場を創ってまいります。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）障がい者雇用（人）555 e 健康診断受検率、ストレスチェック受検率生産性を高めるためには健康であることが重要な前提条件であると位置付けております。 健康診断・ストレスチェックの重要性を発信し、受検率向上に努めております。 また、グループ衛生委員会を毎月開催し、労働環境改善を含む健康維持増進についての議論を行っております。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）健康診断受検率（％）100.00100.00100.00ストレスチェック受検率（％）93.0097.8098.00 |
| 戦略 | (3) 戦略 当社の戦略上重要なサステナビリティに関する課題（マテリアリティ）は以下のとおりです。 マテリアリティESG対応状況と戦略循環型社会の実現E・中古住宅の再生・提供の推進・中古住宅の潜在ニーズの掘り起こしによる循環の訴求・環境対応型物件やリノベーションの開発・普及地域コミュニティへの貢献S・全国17都道府県での事業展開による地域取引の活性化・雇用創出、快適な住まいの提供による地方創生への取組・自治体や金融機関と提携した空き家対策への取組人的資本の向上S・効果的な研修体制の構築による女性活躍、管理職人材の育成・労働環境に配慮した職場づくりによる多様性と多様な価値観を生み出す組織風土創りの推進取締役会の透明性・合理性・客観性向上G・任意の指名報酬委員会の設置と運営・社外取締役の増員による透明性、客観性の向上・社外取締役を含めた取締役会における企業価値向上に繋がる多角的、客観的議論の促進 ① 人材の育成に関する方針、戦略当社グループでは、人材は今後の事業構想の中で最も大切なもののひとつであると考えます。 人材は「資本」であり、その価値を最大限に引き出し、その人材が存分に活躍できる企業文化や体制を整えることによって、当社グループの持続的な成長、そして、企業価値の向上を図っていく方針です。 また、安定した新卒採用を継続することで当社グループの企業文化を創っていく生え抜きの人材を育成し、その育成にはそれぞれの拠点でのOJTに加え、新卒から管理職までの幅広い階層、全国17都道府県に展開する拠点や職種の垣根を越えた総合的な研修、トップマネジメント研修等を通じて、各人の能力・スキル・専門性の向上および人材の定着化を図ります。 ② 社内環境整備に関する方針、戦略当社グループの持つ多様性と多様な価値観という強みを最大限発揮するために、人種、性別、年齢、宗教、信条、経歴や価値観などにかかわらず、それぞれの個を尊重し、認め合い、そして、社員一人ひとりが、いきいきと働き、プロフェッショナルとして能力を最大限に発揮できるよう、人事制度の不断の見直しや従業員の健康促進にも配慮するなど、健全な組織風土を創っていくことに積極的に取り組んでまいります。 |
| 指標及び目標 | （4）指標及び目標本書提出日現在、マテリアリティに関する目標値等は、人的資本の向上について、主要な連結子会社である株式会社ホームネットにおいてのみ定めており、以下の指標と目標を掲げております。 ① 女性活躍、管理職人材の育成株式会社ホームネットでは、2022年より新卒採用を強化したことで、営業社員の半数が新卒社員で構成されております。 効果的な研修体制の構築により男女ともに管理職人材が育っており、今後もこうした取り組みを継続することで企業価値の向上を図ってまいります。 a 女性従業員比率同社では、男性従業員と女性従業員の比率がほぼ同数、2024年11月期には女性従業員数が50％を超えました。 これはここ数年の採用活動において優秀な女性従業員の獲得に成功したことによるもので、現状は勤続年数の短い女性従業員が大勢を占めておりますが、早い段階から様々な研修やスキルアップ支援等をおこなうことで、今後の女性活躍の推進を図ってまいります。 なお、引き続き女性従業員比率が50％を下回らないことを目標とし、男女分け隔てなく活躍できる組織体制を構築してまいります。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）女性従業員比率（％）48.252.050.00 b 女性管理職比率企業成長を遂げるためには女性の活躍がかかせません。 前述のとおり、現状は同社の女性従業員は勤続年数の短い若手が多いものの、現在の若手女性従業員が管理職へのキャリアプランを描くことができるような企業風土の醸成、リーダー研修等でのロールモデルとなる管理職との交流等をこれまで以上に積極的に行ない、優秀な管理職の育成を推進してまいります。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）女性管理職比率（％）9.098.3320.00 ② 多様性と多様な価値観を生み出す組織風土創りの推進株式会社ホームネットでは、従業員のワークライフバランスを保ち、働きやすい職場を作ることで多様な人材が活躍できる職場となるよう積極的に推進しております。 a 育児休業取得率この指標を高めていくことが、優秀人材の獲得及び定着に繋がるものと考えております。 対象となる従業員に、情報提供を積極的におこない、安心して育児休業を取得できる体制・制度作りが重要です。 トップメッセージの発信や育児休業取得者の声を制度に反映し同社の活力にしてまいります。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）男性育児休業取得率（％）25.0066.6780.00女性育児休業取得率（％）100.00100.00100.00 b 育児休業復帰率取得率同様、安心して復帰できる体制・制度を整え、復帰することがあたりまえの環境を創っていくことが重要と考えております。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）育児休業復帰率（％）100.00100.00100.00 c 有給取得率同社は法定を上回る年次有給休暇付与を行っており、取得率向上に力を入れてまいりました。 毎月のスケジュールを決める際、あらかじめ有給取得日を定めることで取得しやすい環境を作り上げております。 引き続き同水準の取得率を維持し、職場環境を良好に保っていくことが重要であると考えております。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）有給取得率（％）68.9581.7982.00 d 障がい者雇用本社を中心に障がい者を雇用しております。 特性に合わせた業務を担当することで、責任ある業務遂行につながり、欠かせない人材に成長しております。 2020年より障がい者雇用を開始し、役職者に登用される人材も創出しております。 今後も従業員の増員に合わせ雇用を拡大し、多様な人材が活躍できる職場を創ってまいります。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）障がい者雇用（人）555 e 健康診断受検率、ストレスチェック受検率生産性を高めるためには健康であることが重要な前提条件であると位置付けております。 健康診断・ストレスチェックの重要性を発信し、受検率向上に努めております。 また、グループ衛生委員会を毎月開催し、労働環境改善を含む健康維持増進についての議論を行っております。 2023年11月期2024年11月期2026年11月期（目標）健康診断受検率（％）100.00100.00100.00ストレスチェック受検率（％）93.0097.8098.00 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | ① 人材の育成に関する方針、戦略当社グループでは、人材は今後の事業構想の中で最も大切なもののひとつであると考えます。 人材は「資本」であり、その価値を最大限に引き出し、その人材が存分に活躍できる企業文化や体制を整えることによって、当社グループの持続的な成長、そして、企業価値の向上を図っていく方針です。 また、安定した新卒採用を継続することで当社グループの企業文化を創っていく生え抜きの人材を育成し、その育成にはそれぞれの拠点でのOJTに加え、新卒から管理職までの幅広い階層、全国17都道府県に展開する拠点や職種の垣根を越えた総合的な研修、トップマネジメント研修等を通じて、各人の能力・スキル・専門性の向上および人材の定着化を図ります。 ② 社内環境整備に関する方針、戦略当社グループの持つ多様性と多様な価値観という強みを最大限発揮するために、人種、性別、年齢、宗教、信条、経歴や価値観などにかかわらず、それぞれの個を尊重し、認め合い、そして、社員一人ひとりが、いきいきと働き、プロフェッショナルとして能力を最大限に発揮できるよう、人事制度の不断の見直しや従業員の健康促進にも配慮するなど、健全な組織風土を創っていくことに積極的に取り組んでまいります。 |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に影響を及ぼす可能性のある事項を以下に記載しております。 また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。 当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避、発生した場合の対応に努める方針であります。 なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 事業環境に関するリスク① 不動産市況等の動向について当社グループが属する不動産業界は、景気変動、経済情勢、金利動向、地価の動向等の影響を受けやすい特性があり、これら景気変動等が購入層の購買動機に影響し、当社グループの業績や財務状況にも影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、拠点展開とその先の仲介会社ネットワークの拡大、ポータルサイトでのエンド顧客との直接取引推進等により、情報量を増やし、仕入販売の経路多様化を図ること、取扱商品の拡張により対象購入層の多様化を図ること等で、市況変動による影響の低減に努めております。 ② 不動産に係る税制改正等の政策について景気動向の変化による政府の経済政策の一環として、住宅ローン減税や住宅取得における贈与税の非課税枠等、不動産関連の税制の変更等が行われることがあり、政策の内容によっては、不動産を購入する顧客層の購買動機に影響を及ぼし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 競合及び価格競争について当社グループが扱う中古住宅は首都圏及び地方主要都市を、戸建住宅については山口県及び秋田県を中心に展開しております。 首都圏及び地方主要都市の中古住宅については競合他社の参入状況によって物件の仕入及び販売数が減少する場合や、価格競争等が生じる場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 地方都市の戸建住宅は主に安価な規格住宅を扱う企業の全国展開が続いており、今後、山口県及び秋田県でも土地取得や価格面での競合が一層激しくなり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、魅力的な商品(間取り、デザイン、空調等機能や顧客ニーズに沿った価格バランスのよい商品等)の開発やアフターサービスの充実等に努め、また競合他社の動向を的確に把握し、市場変動モニタリングを行うこと等により、時々の状況に応じた柔軟な仕入及び営業活動を行うことで、リスクの低減に努めております。 ④ AI及びIT業界の動向について当社グループでは、リアル×テクノロジーによる顧客サービスの充実、具体的には「AIを用いた不動産価格査定」や「ポータルサイトでの不動産直接売買の機会提供」といったサービスを展開しており、経済産業省が定めるDX認定制度に基づき、「DX認定事業者」に認定されておりますが、AIやITテクノロジーを活用したソリューションを提供する企業は益々増えております。 これら企業との競合が一層激しくなる場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ 技術革新への対応についてAIやDX、ビッグデータ活用に係る技術は革新スピードが速く、それら技術や知識は常に陳腐化のリスクを伴っております。 技術革新への対応が遅れたり、想定を上回る速度での技術革新や新技術の普及が生じた場合には、当社グループが提供するサービスの評価が下がり、業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 当社は一般社団法人DX不動産推進協会の正規会員として社外に人的ネットワークを広く持ち、また大学研究室との交流や産学共同の開発を行うことで、先端テクノロジーに関する情報収集とその導入を進めております。 ⑥ システム障害について当社グループが提供するiBuyerプラットフォーム『KAITRY』は相当部分がポータルサイトを通してインターネット上で提供するサービスとなっており、インターネットのシステム障害等によりサービス提供に支障が生じる場合には、業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 ⑦ 自然災害及び不測の事故等について当社グループでは、特定の狭いエリアでの事業展開は行わず、広域にわたって事業を展開することにより、特定エリアで発生する落雷、大雨及び地震等の自然災害や、火災、事件、暴動等、不測の事故等によるリスクの分散を図っております。 また、原則として、当社グループが保有する不動産については火災保険を付保しており、不測の事態に備えております。 しかしながら、万が一、事故・災害等が発生した場合、その発生した地域において当社グループが保有している物件について、滅失、劣化または毀損等が生じたり、保険でカバーできない事故・災害等が発生した場合や、消費者の不動産購入・建築マインドが低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑧ 法的規制や免許・許認可事項について当社グループの事業は、宅地建物取引業法をはじめ、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法等による法的規制を受けております。 当社グループでは、これらの許認可等を受けるための諸条件及び関連法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。 今後、これらの関連法令が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合や新たな有資格者等の設置義務が発生する場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループの有する主な許認可は以下のとおりであります。 (株式会社ホームネット) 許認可の名称許認可番号有効期限取消条項宅地建物取引業免許国土交通大臣(3)第8603号自 2024年５月１日至 2029年４月30日宅地建物取引業法第66条一般建設業許可国土交通大臣許可第029177号自 2024年６月３日至 2029年６月２日建設業法第29条 (株式会社ファーストホーム) 許認可の名称許認可番号有効期限取消条項宅地建物取引業免許山口県知事(06)第002902号自 2024年６月４日至 2029年６月３日宅地建物取引業法第66条一般建設業許可山口県知事第018481号自 2021年９月25日至 2026年９月24日建設業法第29条一級建築士事務所登録山口県知事第2995号自 2022年５月16日至 2027年５月15日建築士法第26条 (株式会社サンコーホーム) 許認可の名称許認可番号有効期限取消条項宅地建物取引業免許秋田県知事(05)第001873号自 2022年11月29日至 2027年11月28日宅地建物取引業法第66条一般建設業許可秋田県知事第011735号自 2022年５月26日至 2027年５月25日建設業法第29条一級建築士事務所登録秋田県知事第17-10A-0502号自 2022年６月27日至 2027年６月26日建築士法第26条 (2) 事業に関するリスク① 棚卸資産の長期在庫について当社グループは、AIによる市場変動モニタリングや各地域での需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行った上で、物件の仕入、リノベーション、販売を行っております。 しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件の保有期間の長期化に繋がる可能性があります。 当社グループのビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は、物件価格等を見直しての売却や棚卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、在庫の長期化または滞留在庫の増加による運転資金の増加に伴い有利子負債が増加する等、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループではこのリスクに対して、仕入の厳選や販路拡大による販売期間の短縮化を図りつつ、平均販売期間に見合った在庫水準を目安として過度の在庫保有を抑制すること、取扱商品拡張によりリスク分散を図ること、当社グループ基準で長期在庫と見做す期間を経過している在庫物件について、月２回の社内会議で販売状況と対処事項の確認・指示を行うこと、それらの状況を毎月の定時取締役会へ報告すること等により適正在庫の維持に努めております。 ② リノベーション工事について当社グループでは、取得した中古住宅のリノベーション工事の多くを外部工事協力会社に外注しており、これによって人件費等の固定費の増加を抑制し、一定の利益水準を確保することを見込んでおります。 しかしながら、リノベーション工事の多くを外注先に依存しているため、今後、仕入件数の増加に伴いそれに見合う外注先を十分に確保できなかった場合や、外注先の経営状態の悪化等により工期の遅延が発生して早期の販売活動ができなくなった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループではこのリスクに対し、外部工事協力会社のネットワーク拡大や工程の見直し・最適化による工事キャパシティ増強を図ること等でリスクの低減に努めております。 ③ 資材価格の高騰について当社グループが扱う新築戸建住宅は、木材や石油関連の資材を使用しております。 このため、市況や為替変動により資材の仕入価格が上昇し、これらのコストダウンや価格転嫁等が難しい場合は、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ④ 住宅の品質管理及び保証について当社グループではお客様に提供する住宅について品質管理には万全を期しておりますが、販売や引渡を行った物件に重大な瑕疵があるとされた場合には、直接的な原因が当社以外の責任によるものであったとしても、売主、施工会社としての瑕疵担保責任を負う可能性があります。 その結果、保証工事費の増加や、当社の信用の棄損等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。 ⑤ 有利子負債への依存と資金調達について当社グループでは、中古住宅物件の仕入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度は比較的高い水準にあります。 今後は自己資本の充実に注力する方針でありますが、経済情勢の変化等によって市場金利が更に上昇した場合には、支払利息が増加する等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、中古住宅物件の仕入資金を調達する際には、特定の金融機関に依存することなく、個別の物件毎に金融機関に融資を打診しており、現時点では安定的に調達ができております。 しかしながら、当社グループの財政状態が著しく悪化する等により当社グループの信用力が低下し、安定的な融資が受けられない等、資金調達に制約を受けた場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 更に、物件の仕入資金は、借入期間が概ね１年の短期借入金で調達しているため、不動産市況の低迷等により、想定した期間内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。 2023年11月期2024年11月期期末有利子負債残高(千円)27,355,78029,925,900期末総資産残高(千円)38,075,04240,791,956有利子負債依存度(％)71.873.4 ⑥ 訴訟等について当社グループは、事業活動の中で生じる各業務について、適法かつ適切な業務処理を行っており、現時点において業績に影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありません。 しかしながら、業務手続に適法性や適正性を欠いた場合にはクレーム等を受ける可能性があり、また、それらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。 このような訴訟・係争ないしは請求が生じることのないようマニュアルや業務フローを定める等、社内体制の整備に努めてはおりますが、今後そのような事態が発生した場合、その内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 会社組織に関するリスク① 人材の確保と育成について当社グループでは、業務を遂行するうえでは、宅地建物取引業法や民事執行法はもとより不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められます。 当社グループでは、業容拡大に向け、AI査定モデルを活用した仕入活動の効率化を取り入れつつ、継続的な人材確保に努め、社内教育制度の拡充により社員のスキル習得を支援する他、管理職層の育成を強化し事業拡大に伴う組織体制の整備に努めております。 しかしながら、人材の確保・育成が計画通り進まない場合や、社外流出等何らかの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合には、当社グループの事業活動に支障が生じ、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 個人情報等の管理について当社グループは、事業活動を通じてお客様や取引先等の個人情報等を取得しており、また、重要な経営情報等の内部情報を保有しております。 中古住宅再生におけるお客様の個人情報とは、不動産売買契約の締結や売買代金の決済、引渡のために必要な情報で、ご本人確認としてお客様の身分証明書等を確認させていただきます。 戸建住宅では、身分証明書等の他に、お客様の資産や資金計画に関する情報もご提供いただきます。 情報管理につきましては、個人情報管理規程及び情報管理規程を制定、運用して、社員教育の徹底をはかっております。 また、管理体制やシステムのセキュリティ対策の強化にも努めております。 しかしながら、万が一、当社グループが保有する個人情報等が、何等かの理由で社外に漏洩してしまった場合には当社グループの信用が失墜し、また、損害賠償による損失が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 特定人物への依存について当社グループの創業者である代表取締役の濱中雄大は、当社グループの事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定など、当社グループの事業活動全般において重要な役割を果たしております。 当社グループでは同氏に過度に依存しないように、経営体制の整備、人材の育成を行う等、経営に対するリスクの軽減に努めております。 しかしながら、現状では同氏が当社グループの業務を継続することが困難となった場合、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。 (4) その他のリスク① 新株予約権の行使による株式価値の希薄化について当社グループでは、役員及び従業員の業績向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的として、当社及び子会社の役職員に対して新株予約権を付与しており、本書提出日現在における発行済株式総数に対する潜在株式数の割合は2.68％となっております。 これらの新株予約権が行使された場合には、当社の１株当たりの株式価値が希薄化し、当社の株価に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。 )の状況の概要は次のとおりであります。 当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。 ① 経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、社会経済活動の正常化による設備投資の堅調推移や雇用環境の改善による一定の賃上げ傾向等、緩やかな回復基調で推移しました。 一方、エネルギーや原材料価格の高騰による物価上昇、マイナス金利解除による家計や企業への影響に当面は注視が必要であり、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。 このような状況のもとで、当社グループは、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来を創造するために、「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて、不動産取引をより身近なものにすることを目指しています。 具体的にはリアル（実取引）で築き上げてきた実績データベースと仲介会社取引ネットワーク、AI査定等テクノロジーといった経営資源を有機的に結び付けたKAITRY（カイトリー）プラットフォームを効率的に運用することで差別化を図り事業展開しております。 なお、当社グループの主たる事業である中古住宅再生事業では、主に仲介会社を経由して物件を仕入れてリノベーションを施し、仲介会社を経由して実需購入者へ販売していますが、仲介会社経由のビジネスに加え、ポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』では一般顧客から直接仕入れに繋げるiBuyer（オンライン買取再販）機能も提供しています。 更に、プラットフォーム内に備わる情報提供機能を外部に有料で提供していくSaaSモデルも展開しています。 また、中古住宅再生事業の属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、2023年12月から2024年11月における首都圏中古マンションの成約件数が、前年同期比1,124件（3.1％）の増加となりました。 一方で同期間の月末時点平均在庫件数は前年同期比556件（1.2％）の増加となっております。 このような市場環境の中、中古住宅再生事業を扱う株式会社ホームネットにおいては、全国主要都市（15拠点）にて顧客ニーズの強い地域、価格帯、商品内容を分析し、きめ細かな仕入対応と販売供給に努めるとともに、ポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』の活用促進、仲介会社への情報提供機能の強化を図りました。 特に金融機関向け業務効率化・高度化ソリューション『KAITRY finance』を当連結会計年度において５行社に導入いただき、のべ導入先は８行社に至っております。 この結果、当連結会計年度における売上高は41,612,756千円(前年同期比112.6％)、営業利益は1,362,199千円(前年同期比102.8％)、経常利益は1,019,418千円(前年同期比96.3％)、親会社株主に帰属する当期純利益は635,566千円(前年同期比96.1％)となりました。 なお、当社グループは住まい・住み替えに関わる全てのプロセス、すなわち住宅購入・売却、建築、住宅リノベーション、不動産賃貸借・開発等を一体として扱うことで、一人ひとりのライフスタイルに合う満足いく住まい・サービスの提供に取り組んでおります。 これら事業全体を単一セグメントと捉えておりますので、セグメント別の記載事項はありませんが、参考までに主に中古住宅再生を扱う株式会社ホームネット単体と、主に戸建住宅を扱う株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホームの合算値について記載します。 〔株式会社ホームネット(中古住宅再生)〕物件仕入件数は前連結会計年度の1,380件から1,186件(前年同期比85.9％、契約ベースでは1,147件)に減少し、物件販売件数は前連結会計年度の1,022件から1,245件(前年同期比121.8％、契約ベースでは1,219件)に増加しました。 この結果、当連結会計年度における株式会社ホームネットの売上高は33,263,822千円(前年同期比121.3％)、営業利益は1,058,434千円(前年同期比112.0％)となりました。 〔株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホーム(戸建住宅)〕主に戸建住宅を扱う２社の合計引渡件数は前連結会計年度の328件から260件(前年同期比79.3％)に減少しました。 この結果、当連結会計年度における合算の売上高は8,301,264千円(前年同期比87.2％) ,営業利益は426,089千円(前年同期比83.5％)となりました。 ② 財政状態の状況(資産)当連結会計年度末における資産合計は40,791,956千円となり、前連結会計年度末に比べ2,716,913千円増加致しました。 これは主に、販売用不動産が481,054千円、仕掛販売用不動産が1,305,016千円、営業投資有価証券が2,301,980千円増加した一方で、現金及び預金が801,958千円、のれんが176,184千円、未成工事支出金が100,196千円減少したことによるものであります。 (負債)当連結会計年度末における負債合計は33,314,839千円となり、前連結会計年度末に比べ2,360,233千円増加致しました。 これは主に、短期借入金が3,577,203千円増加した一方で、長期借入金が831,917千円、１年以内返済予定の長期借入金が277,167千円、未成工事受入金が183,586千円減少したことによるものであります。 (純資産)当連結会計年度末における純資産合計は7,477,116千円となり、前連結会計年度末に比べ356,680千円増加致しました。 これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上に伴う利益剰余金が635,566千円増加した一方で、配当金の支払いにより資本剰余金が186,941千円減少、自己株式の取得及び処分により自己株式が68,208千円増加したことによるものであります。 なお、当連結会計年度に減資を実施し、資本金395,923千円をその他資本剰余金に振り替えております。 ③ キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます)の残高は4,315,277千円となり、前連結会計年度末に比べ809,739千円の減少となりました。 当連結会計年度末における各活動によるキャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。 (営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により使用した資金は、2,953,354千円(前年同期は6,956,030千円の支出)となりました。 これは主に、税金等調整前当期純利益1,022,271千円、のれん償却額176,184千円により資金が増加したものの、営業投資有価証券の増加額2,301,980千円、仕掛販売用不動産の増加額1,305,016千円、販売用不動産の増加額451,203千円、法人税等の支払額268,608千円により資金が減少したことによるものであります。 (投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は、56,043千円(前年同期は523,688千円の支出)となりました。 これは主に、有形固定資産の取得による支出48,034千円により資金が減少したことによるものであります。 (財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により獲得した資金は、2,199,658千円(前年同期は6,868,916千円の獲得)となりました。 これは主に、短期借入金の純増額3,577,203千円、長期借入による収入1,979,988千円により資金が増加したものの、長期借入金の返済による支出3,089,072千円、配当金の支払額186,941千円により資金が減少したことによるものであります。 ④ 生産、受注及び販売の実績ａ 生産実績当社グループが展開する事業領域においては、「生産」を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。 ｂ 仕入実績(不動産・工事仕入等実績)前連結会計年度及び当連結会計年度における仕入実績(販売用不動産仕入、請負・リフォーム工事に係る仕入等)を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。 商品・サービスの名称前連結会計年度(自 2022年12月１日 至 2023年11月30日)当連結会計年度(自 2023年12月１日 至 2024年11月30日)仕入・原価高(千円)前期比(％)仕入・原価高(千円前期比(％)中古住宅再生23,026,05198.928,921,094125.6戸建住宅7,180,67086.75,391,64175.1その他370,998100.3659,429177.7合計30,577,71995.834,972,165114.4 (注) 上記金額は、販売した商品・サービスに関する、販売用不動産本体価格、請負工事、リフォーム工事資材を含む仕入に係る付随費用等を含んだ原価実績であります。 ｃ 受注実績前連結会計年度及び当連結会計年度間における受注実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。 商品・サービスの名称前連結会計年度(自 2022年12月１日 至 2023年11月30日)当連結会計年度(自 2023年12月１日 至 2024年11月30日)受注高(千円)前期比(％)受注残高(千円)前期比(％)受注高(千円)前期比(％)受注残高(千円)前期比(％)戸建住宅6,451,90990.42,495,27458.56,210,09896.32,490,20999.8合計6,451,90990.42,495,27458.56,210,09896.32,490,20999.8 (注) 戸建住宅のうち、注文住宅の該当金額を記載しております。 ｄ 販売実績前連結会計年度及び当連結会計年度における販売実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。 商品・サービスの名称前連結会計年度(自 2022年12月１日 至 2023年11月30日)当連結会計年度(自 2023年12月１日 至 2024年11月30日)販売高(千円)前期比(％)販売高(千円)前期比(％)中古住宅再生27,199,21698.033,246,203122.2戸建住宅9,168,30787.57,449,29381.3その他597,758106.8917,259153.4合計36,965,28295.341,612,756112.6 (注) 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先がいないため記載を省略しております。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成されております。 この連結財務諸表の作成にあたっては、資産、負債、収益及び費用に影響を与える見積りを必要とする箇所がございます。 これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意下さい。 連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。 ② 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．売上高当連結会計年度における売上高は、株式会社ホームネットの中古マンション販売件数が223件増加したこと等により41,612,756千円(前年同期比12.6％増)となりましたｂ．売上原価当連結会計年度における売上原価は、売上の増加により34,972,165千円(前年同期比14.4％増)となりました。 ｃ．販売費及び一般管理費、営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、主に売上の増加による販売手数料の増加により5,278,392千円(前年同期比4.3％増)、営業利益は1,362,199千円(前年同期比2.8％増)となりました。 ｄ．営業外収益、営業外費用、経常利益当連結会計年度における営業外収益は127,713千円となりました。 これは主に不動産取得税還付金79,058千円、補助金収入16,179千円によるものであります。 一方、営業外費用は470,493千円となりました。 これは主に支払利息375,412千円、融資手数料41,932千円によるものであります。 この結果、経常利益は1,019,418千円(前年同期比3.7％減)となりました。 ｅ．特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度において、固定資産除却損8,201千円等の計上により、税金等調整前当期純利益は1,022,271千円(前年同期比11.0％減)となりました。 また、法人税等合計386,705千円の計上により、親会社株主に帰属する当期純利益は635,566千円(前年同期比3.9％減)となりました。 ③ キャッシュ・フローの分析各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 ④ 資本の財源及び資金の流動性について当社グループにおける主な資金需要は、販売用不動産の仕入や、人件費、仕入・販売にかかる手数料、広告宣伝費、物件管理費等の営業費用であります。 当社グループでの販売用不動産の仕入資金については、主に物件毎に短期借入金で調達しており、運転資金の財源については、自己資金及び金融機関からの借入により賄っております。 なお、当連結会計年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は29,925,900千円となっております。 また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は4,315,277千円となっております。 ⑤ 経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、売上高、EBITDA(広告宣伝費除く。 )、価格査定数、物件仕入数、物件販売数、仲介会社営業員数を重要な指標と位置付けております。 各指標の進捗状況については以下のとおりであります。 なお、物件仕入・販売については、取扱物件の拡張に伴い、今後より金額を重視してまいりますので、下表には件数と金額を併記させていただいております。 経営指標前連結会計年度(自 2022年12月１日至 2023年11月30日)当連結会計年度(自 2023年12月１日至 2024年11月30日) 前年同期比売上高36,965百万円41,612百万円112.6％EBITDA(広告宣伝費除く)（注）１、２1,989百万円2,116百万円106.4％価格査定数33,222件36,021件108.4％物件仕入金額(契約ベース／ 中古マンション・中古戸建)22,658百万円25,639百万円113.2％物件仕入数(契約ベース／ 中古マンション・中古戸建)1,348件1,147件85.1％物件販売金額(契約ベース／ 中古マンション・中古戸建)28,576百万円31,530百万円110.3％物件販売数(契約ベース／ 中古マンション・中古戸建)1,089件1,219件111.9％物件販売・引渡数（新築戸建）328件260件79.3％仲介会社営業員数23,015名27,561名119.8％ (注) １．「EBITDA(広告宣伝費除く)」は税金等調整前当期純利益に特別損益、支払利息、社債利息、減価償却費、のれん償却費、ポイント引当金繰入額、広告宣伝費を加えたものです。 先行費用としての広告宣伝費を除く(計算上加算する)ことで利益推移の連続性を確認できる指標としております。 ２．2024年11月期より賃貸中の販売用不動産にかかる賃貸原価（減価償却費）の処理方法を変更しております。 当該変更による前連結会計年度の「EBITDA（広告宣伝費除く）」は2,059百万円で、当該金額による前年同期比は102.7％となっております。 ⑥ 経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの将来の財政状態及び経営成績に重要な影響を与えるリスク要因については、「３ 事業等のリスク」に記載しております。 ⑦ 経営者の問題認識と今後の方針について経営者の問題認識と今後の方針については、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 当社は「リアル×テクノロジー」で顧客のライフサイクルやニーズにあった住まい・サービスを提供するKAITRY事業を展開しています。 iBuyer機能で重要なAI査定に関してビッグデータからの査定値と当社グループにおける年間約36,000件の独自査定との関連性・乖離状況の分析や、ポータルサイト『KAITRY(カイトリー)』の開発・改良等を行っております。 当社グループ内の企画人材やエンジニアを中心に対応しておりますが、当社グループの社内的なDXと外部向けサービス提供は表裏一体であり、これら開発業務を通常業務の一環として行っており、研究開発活動を特定することは困難であります。 したがって、研究開発費を区分集計しておりませんので、金額の記載を省略しております。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 当連結会計年度における設備投資の総額は、83,067千円であります。 主な内容は、連結子会社内装工事に伴う附属設備等30,914千円であります。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社 2024年11月30日現在事業所名(所在地)設備の内容帳簿価額(千円)従業員数 (名)建物及び構築物土地(面積㎡)ソフトウエアその他合計本社(東京都渋谷区)本社機能――8,3493,17311,52332 (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。 ２．当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。 ３．帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品及び商標権の合計額であります。 (2) 国内子会社 2024年11月30日現在会社名事業所名(所在地)設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(名)建物及び構築物土地(面積㎡)その他合計株式会社ホームネット本社(東京都渋谷区)事務所設備89,992―23,621113,614191株式会社ファーストホーム本社(山口県防府市)事務所設備198,243100,615(5,037.71)4,840303,69932株式会社サンコーホーム本社(秋田県横手市)事務所設備418,272392,602(12,107.13)17,159828,03483 (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。 ２．帳簿価額のうち「その他」は、機械装置及び運搬具、工具、器具及び備品、ソフトウエア等であります。 ３．上記の他、連結会社以外から賃借している設備の主な内容は、下記のとおりであります。 会社名事業所名(所在地)設備の内容年間賃借料(千円)株式会社ホームネット本社(東京都渋谷区)事務所設備60,982 ４．当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。 (3) 在外子会社該当事項はありません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 (1) 重要な設備の新設等該当事項はありません。 (2) 重要な設備の除却等該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 83,067,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 36 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 2 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 6,124,000 |
| 管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標 | 0 |
| 全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が「純投資目的である投資株式」と「純投資目的以外の目的である投資株式」の区分について、売買や株式の価値の変動によって利益を受けることを目的とするものを「純投資目的である投資株式」と考え、安定的な取引関係の構築や成長戦略に則った業務提携関係の維持・強化につながり、当社の中長期的な企業価値の向上に資することを目的とするものを「純投資目的以外の目的である投資株式」と考えております。 なお、「純投資目的である投資株式」は現在保有しておりません。 ② 株式会社ファーストホームにおける株式の保有状況当社及び連結子会社のうち、投資株式の貸借対照表計上額(投資株式計上額)が最も大きい会社(最大保有会社)である株式会社ファーストホームについては以下のとおりであります。 ａ．保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式イ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社及び連結子会社は、政策保有目的での株式保有は必要最小限にとどめることを原則とする一方、当社はこれまで取引を通じてお客様との強固な信頼関係を構築しており、そうした取引関係等の事情も考慮しながら政策保有の経済合理性を検証し、取締役会において保有の意義が十分にないと判断した場合には、適時に売却することを基本方針としています。 この保有方針に則り、当社は取締役会にて、当該株式の発行体の財務状況や当社グループとの取引高、保有目的及び効果が保有コストやリスクに見合うものであるか等を精査のうえ、当該株式の総合的な検証を毎期継続して実施しております。 また、当該株式に関する議決権の行使時については、原則的には発行会社の経営方針や戦略を尊重したうえで、最終的には株主価値の向上に資するものかどうかの観点から個別に議案を精査して賛否の判断を行います。 ロ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)非上場株式147,872非上場株式以外の株式12,942 （当事業年度において株式数が増加した銘柄）該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 該当事項はありません。 ハ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数(株)株式数(株)貸借対照表計上額(千円)貸借対照表計上額(千円)株式会社東武住販2,8002,800（保有目的・業務提携等の概要）事業上の関係の維持、強化を図るため、継続して保有しております。 （定量的な保有効果）（注）無2,9423,222 （注）定量的な保有効果については記載が困難であります。 毎年、保有目的及び効果が保有コストやリスクに見合うものであるか等を精査した上で、総合的に保有の合理性を検証しております。 みなし保有株式該当事項はありません。 b．保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 ③ 提出会社における株式の保有状況該当事項はありません。 |
| 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | （定量的な保有効果）（注） |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2024年11月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数(株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 濱中 雄大東京都杉並区1,514,00036.96 株式会社グランドールキャピタル東京都杉並区高井戸東1丁目31-201,500,00036.61 内藤 征吾東京都中央区65,8041.60 property technologies従業員持株会東京都渋谷区本町3丁目12-131,1000.75 ＪＰモルガン証券株式会社東京都千代田区丸の内2丁目7-329,8000.72 楽天証券株式会社東京都港区南青山2丁目6-2126,8000.65 加藤 誠悟東京都港区25,4000.62 小野寺 美那子埼玉県さいたま市24,0000.58 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)東京都港区赤坂1丁目8-123,9000.58 杉浦 潤一東京都小平市22,5000.54計－3,263,30479.66 (注) １．上記のほか当社所有の自己株式58,000株があります。２．前事業年度末に主要株主でなかった 株式会社グランドールキャピタルは、当事業年度では主要株主となっております。３． 株式会社グランドールキャピタルは、当社代表取締役である濱中雄大が株式を保有する資産管理会社であり、当社株式にかかる同氏の共同保有者であります。４． 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)の持株数は、すべて信託業務に係るものです。 |
| 株主数－金融機関 | 4 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 19 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 6 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 8 |
| 株主数－個人その他 | 1,235 |
| 株主数－その他の法人 | 23 |
| 株主数－計 | 1,295 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 杉浦 潤一 |
| 株主総利回り | 1 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 該当事項はありません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -99,960,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -99,960,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １ 発行済株式に関する事項 株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式(株)4,154,251－－4,154,251 ２ 自己株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式(株)－85,00027,00058,000 （変動事由の概要） 増加数・減少数の内訳は、次のとおりであります。 取締役会の決議に基づく市場買付による増加 85,000株 ストック・オプションの権利行使による減少 27,000株 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 三優監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書 2025年２月27日株式会社property technologies取締役会 御中 三優監査法人東京事務所 指定社員業務執行社員 公認会計士岩 田 亘 人 指定社員業務執行社員 公認会計士井 形 敦 昌 監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社property technologiesの2023年12月１日から2024年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社property technologies及び連結子会社の2024年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は2024年11月30日現在、連結貸借対照表上、販売用不動産を23,762,725千円、仕掛販売用不動産を5,184,937千円計上しており、合計で総資産の70.9％を占めている。 なお、販売用不動産は前期に比して481,054千円増加し、仕掛販売用不動産は前期に比して1,305,016千円増加しており、販売用不動産及び仕掛販売用不動産合計で前期に比して6.6％増加している状況である。 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）に記載のとおり、販売用不動産については、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで減額することとしている。 仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額に完成までの追加コスト見込額を加算した金額を下回った場合には、帳簿価額を正味売却価額から追加コスト見込額を控除した金額まで減額することとしている。 会社が保有する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の多くはリノベーション済あるいはリノベーション中の中古住宅であり、経済情勢や不動産市況の悪化等による販売見込額の下落や滞留により評価損が発生する可能性がある。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価は、近隣の取引事例や直近の販売実績等を参考とした販売見込額を基礎としており、経営者による主観的な判断を伴う。 以上から、当監査法人は、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 当監査法人は、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、主に以下の監査手続を実施した。 ・前連結会計年度末における販売見込額と販売実績額を比較し、所管部署に質問を行って要因の分析を行った。 ・販売見込額の妥当性を確認するために、販売用不動産及び仕掛販売用不動産明細よりサンプルを抽出し、公表されている近隣取引事例等との比較により検討した。 ・販売見込額の決定に関連する内部統制の整備・運用状況を評価するために、販売価格決定稟議よりサンプルを抽出、閲覧し、販売価格の決定過程及び承認状況を確認した。 ・連結財務諸表作成時点において顧客と販売契約を締結している物件については、契約金額が販売見込額に反映されていることを確認した。 ・保有期間に応じた追加の評価損について、計上方法の合理性を確認した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 (注) １．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は2024年11月30日現在、連結貸借対照表上、販売用不動産を23,762,725千円、仕掛販売用不動産を5,184,937千円計上しており、合計で総資産の70.9％を占めている。 なお、販売用不動産は前期に比して481,054千円増加し、仕掛販売用不動産は前期に比して1,305,016千円増加しており、販売用不動産及び仕掛販売用不動産合計で前期に比して6.6％増加している状況である。 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）に記載のとおり、販売用不動産については、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで減額することとしている。 仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額に完成までの追加コスト見込額を加算した金額を下回った場合には、帳簿価額を正味売却価額から追加コスト見込額を控除した金額まで減額することとしている。 会社が保有する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の多くはリノベーション済あるいはリノベーション中の中古住宅であり、経済情勢や不動産市況の悪化等による販売見込額の下落や滞留により評価損が発生する可能性がある。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価は、近隣の取引事例や直近の販売実績等を参考とした販売見込額を基礎としており、経営者による主観的な判断を伴う。 以上から、当監査法人は、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 当監査法人は、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、主に以下の監査手続を実施した。 ・前連結会計年度末における販売見込額と販売実績額を比較し、所管部署に質問を行って要因の分析を行った。 ・販売見込額の妥当性を確認するために、販売用不動産及び仕掛販売用不動産明細よりサンプルを抽出し、公表されている近隣取引事例等との比較により検討した。 ・販売見込額の決定に関連する内部統制の整備・運用状況を評価するために、販売価格決定稟議よりサンプルを抽出、閲覧し、販売価格の決定過程及び承認状況を確認した。 ・連結財務諸表作成時点において顧客と販売契約を締結している物件については、契約金額が販売見込額に反映されていることを確認した。 ・保有期間に応じた追加の評価損について、計上方法の合理性を確認した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 会社は2024年11月30日現在、連結貸借対照表上、販売用不動産を23,762,725千円、仕掛販売用不動産を5,184,937千円計上しており、合計で総資産の70.9％を占めている。 なお、販売用不動産は前期に比して481,054千円増加し、仕掛販売用不動産は前期に比して1,305,016千円増加しており、販売用不動産及び仕掛販売用不動産合計で前期に比して6.6％増加している状況である。 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）に記載のとおり、販売用不動産については、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで減額することとしている。 仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額に完成までの追加コスト見込額を加算した金額を下回った場合には、帳簿価額を正味売却価額から追加コスト見込額を控除した金額まで減額することとしている。 会社が保有する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の多くはリノベーション済あるいはリノベーション中の中古住宅であり、経済情勢や不動産市況の悪化等による販売見込額の下落や滞留により評価損が発生する可能性がある。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価は、近隣の取引事例や直近の販売実績等を参考とした販売見込額を基礎としており、経営者による主観的な判断を伴う。 以上から、当監査法人は、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 連結貸借対照表上、販売用不動産を23,762,725千円、仕掛販売用不動産を5,184,937千円 |
| 開示への参照２、監査上の主要な検討事項、連結 | 【注記事項】 （重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、主に以下の監査手続を実施した。 ・前連結会計年度末における販売見込額と販売実績額を比較し、所管部署に質問を行って要因の分析を行った。 ・販売見込額の妥当性を確認するために、販売用不動産及び仕掛販売用不動産明細よりサンプルを抽出し、公表されている近隣取引事例等との比較により検討した。 ・販売見込額の決定に関連する内部統制の整備・運用状況を評価するために、販売価格決定稟議よりサンプルを抽出、閲覧し、販売価格の決定過程及び承認状況を確認した。 ・連結財務諸表作成時点において顧客と販売契約を締結している物件については、契約金額が販売見込額に反映されていることを確認した。 ・保有期間に応じた追加の評価損について、計上方法の合理性を確認した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 三優監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2025年２月27日株式会社property technologies取締役会 御中 三優監査法人東京事務所 指定社員業務執行社員 公認会計士岩 田 亘 人 指定社員業務執行社員 公認会計士井 形 敦 昌 監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社property technologiesの2023年12月１日から2024年11月30日までの第５期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社property technologiesの2024年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 子会社に対する投融資の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は2024年11月30日現在、子会社に対する投融資として、関係会社株式3,177,089千円、その他の関係会社有価証券2,000千円及び関係会社に対する短期貸付金（以下「関係会社短期貸付金」という。 ） 1,589,300千円、合計で4,768,389千円を当事業年度末の貸借対照表に計上しており、これらは総資産の96.1％を占めている。 なお、子会社に対する投融資には、戸建住宅を主に扱う子会社の株式を保有する中間持株会社に対する出資が含まれている。 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）に記載しているとおり、会社は、関係会社株式及びその他の関係会社有価証券（以下「関係会社株式等」という。 ）について、当該関係会社の財政状態の悪化により実質価額が著しく低下した場合には、回復可能性を総合的に勘案し、回復が見込めないと判断した時点で実質価額まで減損処理することとしている。 また、関係会社短期貸付金については、関係会社の財政状態及び経営成績の状況を勘案し、個別に回収可能額を見積り、貸倒引当金を計上する方針としている。 子会社に対する投融資の残高は金額的に重要であることから、各子会社の純資産額等の評価によっては財務諸表に重要な影響を及ぼす可能性がある。 また、実質価額が著しく低下した場合における関係会社株式等に係る実質価額の回復可能性の判断及び財政状態等の悪化による関係会社短期貸付金の回収可能性の判断には不確実性を伴う。 以上から、当監査法人は、子会社に対する投融資の評価が、当事業年度の財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、子会社に対する投融資の評価の合理性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。 ・経営者による関係会社株式等の実質価額の低下の有無の識別が適切に実施されているか確認するため、関係会社株式等の評価資料を査閲した。 ・経営者による関係会社短期貸付金の回収可能性の検討が適切に実施されているか確認するため、関係会社短期貸付金の回収可能性の検討資料を査閲した。 ・関係会社株式等の実質価額、関係会社短期貸付金の回収可能性の判定の基礎となる純資産額が各関係会社の財務数値を基礎として算定されていることを確認した。 ・各子会社の財務数値については、連結財務諸表監査の一環として実施した監査手続とその結果に基づき、当該財務数値の信頼性を確かめた。 ・各子会社の経営環境及び財政状態の悪化を示唆するような情報の有無を把握するため、取締役会等の会議体の議事録を閲覧するとともに、必要に応じて経営者に質問を実施した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 (注) １．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 子会社に対する投融資の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は2024年11月30日現在、子会社に対する投融資として、関係会社株式3,177,089千円、その他の関係会社有価証券2,000千円及び関係会社に対する短期貸付金（以下「関係会社短期貸付金」という。 ） 1,589,300千円、合計で4,768,389千円を当事業年度末の貸借対照表に計上しており、これらは総資産の96.1％を占めている。 なお、子会社に対する投融資には、戸建住宅を主に扱う子会社の株式を保有する中間持株会社に対する出資が含まれている。 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）に記載しているとおり、会社は、関係会社株式及びその他の関係会社有価証券（以下「関係会社株式等」という。 ）について、当該関係会社の財政状態の悪化により実質価額が著しく低下した場合には、回復可能性を総合的に勘案し、回復が見込めないと判断した時点で実質価額まで減損処理することとしている。 また、関係会社短期貸付金については、関係会社の財政状態及び経営成績の状況を勘案し、個別に回収可能額を見積り、貸倒引当金を計上する方針としている。 子会社に対する投融資の残高は金額的に重要であることから、各子会社の純資産額等の評価によっては財務諸表に重要な影響を及ぼす可能性がある。 また、実質価額が著しく低下した場合における関係会社株式等に係る実質価額の回復可能性の判断及び財政状態等の悪化による関係会社短期貸付金の回収可能性の判断には不確実性を伴う。 以上から、当監査法人は、子会社に対する投融資の評価が、当事業年度の財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、子会社に対する投融資の評価の合理性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。 ・経営者による関係会社株式等の実質価額の低下の有無の識別が適切に実施されているか確認するため、関係会社株式等の評価資料を査閲した。 ・経営者による関係会社短期貸付金の回収可能性の検討が適切に実施されているか確認するため、関係会社短期貸付金の回収可能性の検討資料を査閲した。 ・関係会社株式等の実質価額、関係会社短期貸付金の回収可能性の判定の基礎となる純資産額が各関係会社の財務数値を基礎として算定されていることを確認した。 ・各子会社の財務数値については、連結財務諸表監査の一環として実施した監査手続とその結果に基づき、当該財務数値の信頼性を確かめた。 ・各子会社の経営環境及び財政状態の悪化を示唆するような情報の有無を把握するため、取締役会等の会議体の議事録を閲覧するとともに、必要に応じて経営者に質問を実施した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 子会社に対する投融資の評価 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない |
BS資産
| 原材料及び貯蔵品 | 12,777,000 |
| その他、流動資産 | 3,145,000 |
| 建物及び構築物（純額） | 719,372,000 |
| 機械装置及び運搬具（純額） | 4,828,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 1,802,000 |
| 土地 | 509,052,000 |
| 有形固定資産 | 1,273,000 |
| ソフトウエア | 8,349,000 |
| 無形固定資産 | 10,249,000 |
| 投資有価証券 | 52,604,000 |
| 繰延税金資産 | 276,763,000 |
| 投資その他の資産 | 3,179,167,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 681,654,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 100,080,000 |
| 未払金 | 10,028,000 |
| 未払法人税等 | 7,676,000 |
| 未払費用 | 15,533,000 |