財務諸表
CoverPage
| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2025-02-27 |
| 英訳名、表紙 | TOSEI CORPORATION |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 山口 誠一郎 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都港区芝浦四丁目５番４号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03(5439)8807 |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | IFRS |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２ 【沿革】 年月概要1950年２月 大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)1952年４月本社を東京都江東区亀戸に移転1964年６月事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加1968年５月本社を東京都千代田区外神田に移転1969年７月商号を株式会社ユーカリに変更1973年３月宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)1983年３月商号を東誠ビルディング株式会社に変更1986年４月本社を東京都千代田区岩本町に移転1994年10月「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始1995年９月株式会社神田淡路町ビルを設立1996年３月商号を東誠不動産株式会社に変更1996年４月不動産流動化事業を開始1996年12月本社を東京都千代田区神田淡路町に移転1997年12月ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始 特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)1999年７月「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始2001年２月アセットマネジメント事業を開始 不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)2001年３月LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併2001年４月一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)2001年11月ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)に分割譲渡2001年12月不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設2002年８月当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ2002年12月子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併2004年２月日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録2004年９月不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)2004年12月日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)2005年３月トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現 連結子会社トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)を設立2005年４月東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化2005年９月トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立2006年10月商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転2006年11月東京証券取引所市場第二部に株式を上場2007年９月第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)2009年９月不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始2011年９月東京証券取引所市場第一部に株式を上場2012年１月TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立2012年12月NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了) 2013年３月シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場 年月概要2014年11月連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場2015年12月株式会社アーバンホーム（商号を2019年３月にトーセイ・アーバンホーム株式会社に変更）の株式を取得し連結子会社化（2022年５月清算結了）2016年２月トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立2017年６月トーセイホテル神田株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立2017年12月ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）2018年５月トーセイホテル上野株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立2018年７月トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立2020年４月不動産開発事業における新規アセットタイプとして物流施設の開発を開始（第１号として、T’s Logi橋本を竣工）2020年７月クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始（第１号案件として、TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンドを立ち上げ）2021年４月本社を東京都港区芝浦に移転2021年９月株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社の株式を取得し連結子会社化（連結子会社株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とする吸収合併により株式会社アイ・カンパニー、株式会社プリンセスホールディングス、株式会社ジー・ピー・アセットおよび株式会社レッツクリエイションの４社は2022年11月期中に消滅）2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行2023年６月トーセイ・アール株式会社を設立2023年７月トーセイ・プロップテック株式会社を設立2023年９月トーセイ・アール株式会社が株式会社LIXILリアルティから事業の一部を吸収分割により承継2024年５月名古屋鉄道株式会社と資本業務提携契約を締結2024年７月貸金業登録(東京都知事登録第31987号) |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社18社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分事業内容主要な会社不動産再生事業資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。 また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社、㈱プリンセススクゥエアー不動産開発事業当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。 当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。 開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル（TOSEI HOTEL COCONEシリーズ）、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)、アパート（T's Cuoreシリーズ）、物流施設（T's Logiシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。 当社不動産賃貸事業当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。 当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。 当社不動産ファンド・コンサルティング事業当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。 具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。 また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱不動産管理事業オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。 ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。 プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。 分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。 トーセイ・コミュニティ㈱ホテル事業首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。 当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。 トーセイ・ホテル・マネジメント㈱ 当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称住所資本金又は出資金(千円)主要な事業の内容議決権の所有割合(％)関係内容(連結子会社) トーセイ・コミュニティ株式会社東京都港区99,500不動産管理事業100.0当社保有不動産の管理をしております。 役員の兼任ありトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社東京都港区100,000不動産ファンド・コンサルティング事業100.0役員の兼任ありトーセイ・ロジ・マネジメント株式会社東京都港区50,000不動産コンサルティング事業100.0役員の兼任ありトーセイ・ホテル・マネジメント株式会社東京都港区100,000ホテル事業100.0役員の兼任ありトーセイ・ホテル・サービス株式会社東京都港区10,000ホテル事業100.0 株式会社プリンセススクゥエアー東京都港区96,000不動産再生事業100.0役員の兼任ありトーセイ・プロップテック株式会社東京都港区100,000不動産コンサルティング事業100.0役員の兼任ありトーセイ・アール株式会社東京都港区50,000不動産再生事業100.0役員の兼任ありトーセイ賃貸保証合同会社東京都港区3,000不動産管理事業100.0 TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.シンガポール322,787不動産賃貸事業100.0役員の兼任あり岸野商事株式会社東京都港区10,000不動産賃貸事業100.0 株式会社増田建材店東京都港区60,500不動産再生事業100.0役員の兼任あり磯子アセットマネジメント株式会社東京都港区15,000不動産再生事業100.0役員の兼任あり芝浦レジデンシャル株式会社東京都港区10,000不動産再生事業100.0役員の兼任あり臼井木型工業株式会社東京都港区32,000不動産再生事業100.0役員の兼任ありその他３社 (注) １．三起商事株式会社は、2023年12月25日に清算結了したことに伴い、連結の範囲から除外しております。 ２．当連結会計年度中に、合同会社トレック・ウラヌスの匿名組合出資持分を取得し、連結の範囲に含めております。 ３．株式会社プリンセススクゥエアーについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。 主要な損益情報等 （１）売上高 12,869,457千円（２）経常利益 1,626,141千円（３）当期純利益 1,058,099千円（４）純資産額 5,019,429千円（５）総資産額 20,584,574千円 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況2024年11月30日現在セグメントの名称従業員数(人)不動産再生事業130(6)不動産開発事業77(－)不動産賃貸事業24(－)不動産ファンド・コンサルティング事業171(－)不動産管理事業178(135)ホテル事業127(90)全社(共通)102(－)合計809(231) (注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。 ２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 ３. 前連結会計年度末に比べ、従業員数が82名増加しております。 主な理由は、業容の拡大に伴い、期中採用が増加したことによるものであります。 (2) 提出会社の状況2024年11月30日現在従業員数(人)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)28236.65.79,038 セグメントの名称従業員数(人)不動産再生事業89不動産開発事業77不動産賃貸事業9不動産ファンド・コンサルティング事業4ホテル事業1全社(共通)102合計282 (注) １．従業員数は、就業人員であります。 ２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。 ３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 (3) 労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異①提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合(％) (注１)男性労働者の育児休業取得率(％)(注２)労働者の男女の賃金の差異(％)(注１)全労働者正社員パート・有期契約社員等5.071.471.273.641.4 (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 ②連結子会社連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。 」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。 (2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は、日銀の金融政策転換により国内金利が上昇傾向にあり、イールドギャップの幅は縮小傾向にあるものの、安定した賃貸市況や高い流動性などを背景に良好な不動産投資環境は継続しています。 一方で、建築費高騰や人手不足による工期長期化は当面継続するとみられており、引き続き開発事業においては慎重な開発計画の検討が必要だと認識しています。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。 このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。 長期ビジョン2032多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとしてサステナブルな社会の実現に貢献する 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。 また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。 また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。 長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。 本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。 ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞大方針サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す基本方針サステナビリティ・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進・グループの将来の成長に向けた施策への投資を拡大・非財務情報開示によるトーセイブランドの確立と浸透事業・事業ポートフォリオの進化と成長・６事業のシナジー追求による不動産ソリューション力の強化人材・組織・多様な社員が個性を活かし、力を発揮できる環境の整備・豊富な経験・知識・強いリーダーシップを持ち、企業理念への深い造詣を併せ持つ人材を 育成DX・IT・デジタル活用による商品・サービスの差別化、業務効率化を推進 財務戦略・資本政策・持続的な成長に向けた資金調達力の強化・資本コストを上回る資本収益性の維持およびBSマネジメントの継続 ＜定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。 業績動向並びに事業環境の見通しを踏まえ、以下の通り計画を修正しております（2025年１月10日発表）。 初年度2024年11月期実績２年目2025年11月期修正計画３年目（最終年度）2026年11月期修正計画連結売上高821億円1,020億円1,230億円連結税引前利益173億円188億円202億円ROE13.9％13.5％13.2％安定事業比率(営業利益ベース)50.5％45％以上45％以上自己資本比率32.7％35％程度35％程度ネットD/Eレシオ1.45倍1.4倍程度1.4倍程度配当性向31.9％33.7％35.0％ (注) 株主還元について、配当性向を30％から35％へ３年間で段階的な引き上げを目指すとともに、自己株式の取得については経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討してまいります。 本計画では、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を強化し、各事業のサービス領域の拡大やグループ間シナジーの最大化によって、既存６事業のポートフォリオの進化と成長を目指します。 不動産再生事業・不動産開発事業では、サステナビリティを意識した環境配慮商品の提供や既存不動産ストックの活用促進、取扱商品領域の拡大等による差別化を図り、トーセイブランドの確立と浸透を目指します。 また、仕入における競争力を高めるべく、物件査定の効率化に向けた研究やM&Aの活用を促進します。 安定事業では、不動産賃貸事業におけるテナント需要に沿った設備仕様の研究、不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業におけるサービス機能強化とバックオフィス業務の効率化、ホテル事業ではトーセイホテルココネの差別化訴求によるブランド浸透と規模拡大に努めます。 また、DX分野では、業務プロセスの効率化を促進するとともに、自社再生物件、開発物件の出口戦略の多様化に向けて、不動産・金融・DXが融合した不動産テックビジネスである不動産クラウドファンディングやセキュリティ・トークン発行、区分マンション販売におけるデジタルマッチングに取り組み、新たな顧客層へ不動産投資機会を提供してまいります。 成長を支える事業基盤の強化においては、人材育成と多様な社員が個性を活かして力を最大限に発揮できる人事制度・組織体制・職場環境の構築に注力し、社員エンゲージメントを深めてまいります。 また、財務面・資本配分については、事業規模および保有資産残高の拡大を下支えすべく資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら資本効率を意識した成長投資の継続と利益還元の向上を目指してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループは、企業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献すべく、「トーセイグループ ESG方針・ESG行動指針」を定め、サステナビリティ委員会を中心としたESG推進体制を整備してサステナビリティに配慮したESG経営の実践に努めてまいります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) サステナビリティ全般（ガバナンス）当社グループは、サステナビリティに配慮したESG経営を推進するため、取締役会の直属組織である「サステナビリティ委員会」を設置しています。 サステナビリティ委員会は、「トーセイグループESG方針」、「ESG行動指針」、「トーセイグループのマテリアリティ」等に基づき、気候変動問題への対応や人的資本経営の推進などをはじめとする当社グループの総合的なサステナビリティ向上に向けた取り組み方針の策定、サステナビリティ推進に係る年間活動計画の立案、各施策や各部門の活動進捗のモニタリング・助言・指導等の機能を担っています。 同委員会は、執行役員社長が任命するサステナビリティ推進責任者(取締役専務執行役員 平野 昇)を委員長とし、委員はサステナビリティ推進責任者が指名する者で構成されています。 原則年６回開催され、その審議・活動進捗・報告事項は毎月取締役会に報告される体制となっています。 なお、取締役会は、サステナビリティ委員会が立案し取締役会が承認した各施策に関して、委員会からの報告に基づき、必要に応じて施策の見直しや推進体制の改善指示などを通じて適切にモニタリングを行い、進捗状況について監督します。 なお、ESGを所管する常勤取締役の評価・報酬を決定する項目には、気候変動をはじめとするESG推進目標が設定されています。 また、取締役会は、気候変動課題への対応を含めた当社グループの総合的なリスクマネジメントに対し最高責任を負い、必要な組織体制を整備するとともに、これを適切に監督し、必要に応じて指示を行います。 ＜サステナビリティ推進体制図＞ （戦略）当社グループは、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する」という企業理念のもと、企業活動を通じた持続可能な社会の実現こそ世の中から求められる「新たな価値の創造」であると認識し、「トーセイグループESG方針・ESG行動指針」を制定のうえ、サステナビリティ推進におけるマテリアリティ（重要課題）を特定しています。 また、2024年1月に公表したトーセイグループ中期経営計画「Further Evolution 2026」においてサステナビリティ経営に関する基本方針を策定しました。 これらの方針・指針等に基づく、事業基盤の強化と事業活動の推進により、サステナブルな社会の実現に貢献すべく、総合不動産会社としてさらなる進化を目指してまいります。 ・トーセイグループESG方針トーセイグループは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造することを存在意義としており、環境（Environment）・社会（Social）・企業統治（Governance）を経営の重要事項と認識し、不動産にかかわる社会的課題に真摯に取り組むことで社会に貢献するとともに、グループの持続的な成長を目指してまいります。 ・トーセイグループの重要課題（マテリアリティ）当社グループでは、従前より、環境、社会、ガバナンスに関するさまざまな取り組みを推進してまいりましたが、ESG経営をより一層推進するため、2022年11月期から、サステナビリティ推進における当社グループのマテリアリティ特定の検討を開始し、2023年11月期にマテリアリティを特定しました。 気候変動問題をはじめとする環境、社会課題に対する企業への取組み要請は、今後ますます高まっていくことが確実となる中で、持続可能な社会の発展のため、環境、社会課題の解決に資するとともに、企業の持続的な成長に向けてESG経営を推進するべく、当社グループとして優先的に取り組むべき重要テーマを定め、より一層、取り組みを加速させてまいります。 ＜トーセイグループの重要課題（マテリアリティ）＞テーママテリアリティ主な取り組み指標及び目標SDGsへの貢献環境との共生気候変動への対応と循環型社会の推進・省エネ化、再エネ活用・防災、減災対応・資源の有効活用「主なKPI・目標」・GHG排出量削減 ※1 長期：2050年度ネットゼロ 中期：2030年度までに基準年（2022年度）比50%削減環境配慮型のものづくり・サービスの提供・ハード・ソフト両面の環境性能向上、見える化・不動産の再生、開発における環境負荷軽減社会課題への対応多様な人材が個性を生かして健やかに働ける環境・多様な人材の活躍・多様な働き方の推進・働きがいの追求・人権の尊重・心身の健康増進「主なKPI・目標」・女性管理職比率10%以上 ※2・男性育児休業等取得率90%以上 ※2・男女賃金差異(全労働者)70%以上 ※2安心安全に配慮した商品・サービスの品質向上・お客様の安心安全・従業員、サプライヤーの安心安全地域コミュニティの創出・再生・活性化・地域コミュニティの再生や創出、活性化・地域経済の活性化コーポレートガバナンス強化健全な企業成長を促すガバナンス・ガバナンス高度化・コンプライアンス・リスクマネジメント強化－ ※1 トーセイグループのScope1・2（GHGプロトコルに基づく）を対象としています。 ※2 トーセイ（株）を対象範囲としています。 （リスク管理）当社グループでは、事業活動の推進及び企業価値の維持・向上を妨げる可能性のあるリスクを最小にするために、平常時より計画的に対策を立案、検証する体制を整備することにより、ステークホルダーの皆様からの信頼を得られる企業集団を目指しています。 当社グループでは、サステナビリティ関連を含む一元的かつ横断的なリスク管理を取締役会直属のリスク・コンプライアンス委員会が担い、グループ共通または各社ごとのリスク管理に関するプログラム施策の実践を通じて、グループの事業を取り巻く様々なリスクを統括管理するほか、リスクが顕在化した場合には同委員会が中心となって危機対応を行います。 また、全社リスクの中で特に重要性が高く、TCFDの提言による枠組みに基づき管理すべき「気候変動リスク及び機会」については、取締役会の監督の下、サステナビリティ委員会が主管します。 リスク・コンプライアンス委員会はサステナビリティ委員会による各種施策上の要請に応じて、その実践を補佐、支援することで、全社リスクの統合的な管理をしています。 (2) 気候変動当社グループは、「気候変動問題は自然環境と社会構造に劇的変化をもたらし、当社の経営とビジネスに重大な影響を与える課題である」と認識し、自然災害による不動産価値の低下や政府の環境規制強化等により、当社グループの事業活動や戦略、財務計画に大きな影響を与える可能性があると考えています。 また、当社は2021年11月に「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」への賛同を表明するとともに、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」に加入し、TCFD提言に基づく情報開示を行っております。 （ガバナンス）上記（1）サステナビリティ全般（ガバナンス）を参照ください。 （戦略）将来にわたる気候変動が当社グループの事業に及ぼし得ると想定される影響を把握し、当該影響を当社の事業戦略に反映するため、国際的な機関等が定める将来的な気候変動シナリオを複数選択し、それぞれの世界像におけるリスク・機会の識別を行いました。 シナリオ分析の詳細は以下の通りです。 ＜主に参照した将来的な気候変動シナリオ＞分類公表機関・組織参考文献移行リスクIEA（国際エネルギー機関）・WEO2020;Sustainable Development Scenario (SDS) Net Zero Emissions by 2050 case (NZE2050)・WEO2023;Net Zero Emissions by 2050 Scenario (NZE2050)・ETP2017;Beyond 2℃Scenario (B2DS)物理的リスクIPCC（気候変動に関する政府間パネル）・第６次報告書;SSP1-2.6SSP5-8.5 ＜シナリオ分析の概要＞移行リスク/機会分類内容規制/政策＜リスク＞・炭素税や炭素価格が導入され、GHG排出量に比例して操業コストが上昇する・GHG排出規制強化により、新築するオフィスやマンション、戸建住宅においてZEH(M)/ZEBの義務化が進み、開発コストが増加する・GHG排出規制強化により、既存ビルの脱炭素対応(ZEB Readyレベルへの改修)が義務化され、改修コストが増加する・省エネ性能表示の義務化によって環境性能への意識が高まり、省エネ性能が低すぎる不動産の資産価値や賃料収入が減少する＜機会＞・ZEB化対応技術の普及により工事単価が低減されることが想定され、ZEB化対応によるコスト増を緩和できる可能性がある・環境不動産の需要が高まり、環境認証取得物件もしくは環境配慮改修を施した物件の資産価値や賃料収入が高まる可能性がある ・分析結果および当社グループのレジリエンス移行リスクが及ぼす財務的影響に関しては、特に中長期的な時間軸で、脱炭素社会への移行に伴う社会変容、具体的には、政府の各種規制強化（炭素税導入やZEH/ZEB水準の義務化、省エネ性能表示の義務化など）により発生しうるという結果となりました。 当社グループは、本社ビルや自社運営ホテルの電力を再生可能エネルギー由来の電力へ切り替えていくほか、社内の省資源、省エネルギーに向けた取り組みの推進により、自社グループのGHG排出量削減を進めてまいります。 また、サプライヤーや請負業者等と連携・協働し、建築時のGHG排出量削減に向けて取り組むとともに、新築案件におけるZEH/ZEB開発の推進や、既存建物の環境仕様への改修、環境不動産認証の取得、テナントへの意識啓蒙等を進めていくことにより、バリューチェーン全体でのGHG排出量削減に取り組み、リスクの最小化・機会の最大化を目指してまいります。 物理的リスク/機会分類内容急性＜リスク＞・洪水による浸水リスクが高いエリアに立地する物件において、投資家のリスクプレミアム上昇により価格評価（資産価値）が低下する・洪水被害が頻発化し、修繕コストが増加する＜機会＞・建物のBCP対策の強化により、リスクが最小化し、商品の市場競争力が高まる慢性＜リスク＞・海面上昇により、慢性的に既存ビルが浸水・水没する・猛暑となり、屋外作業が主となる建設工事の生産性が低下し、建築コストが増加する・異常気象の増加によるサプライチェーンの混乱や石油依存による資材価格の高騰、運輸コストの上昇により、建築コストが増加する ・分析結果および当社グループのレジリエンス物理的リスクが及ぼす財務的影響に関しては、特に中長期的な時間軸で、気候変動対策が十分になされない社会における異常気象の激甚化やサプライチェーンの混乱等により発生しうるという結果となりました。 当社グループは、物件の仕入時に浸水被害リスクを含めた総合的な観点で投資判断を行うほか、定期的にハザードマップで保有ポートフォリオの浸水リスク状況を確認し、ポートフォリオの見直しや保険加入、物件のBCP対策を適切に講じることにより、リスクの最小化・機会の最大化を目指してまいります。 また、サプライヤーや請負業者等と連携・協働し、サプライチェーンの強靭化や、建設現場の安全衛生・生産性向上 に取り組んでまいります。 （リスク管理）気候変動に関するリスク・機会を管理するプロセスは以下の通りです。 ・気候関連リスクと機会を識別・評価するプロセス気候変動に関連するリスクマネジメントを主管するサステナビリティ委員会は、グループ横断的なサーベイランスを年に１度定期的に実施し、その結果に基づいて気候関連リスク・機会を特定します。 洗い出された気候関連リスク・機会は、国際的な機関等が定める将来的な気候変動に関する複数の想定（シナリオ）のもと、「発生可能性」と発生した場合の「影響度」の２つの尺度で評価され、分析結果は実施の都度、取締役会に報告されます。 ・気候関連リスクと機会を管理するプロセス特定されたリスク・機会のうち、トーセイグループが組織的に対応すべき項目について、サステナビリティ委員会は項目ごとに対応計画を策定し、取締役会がこれを承認します。 なお、対応計画は、リスクマネジメントの基本的な枠組みである「回避」「受容」「低減」「移転」の考えに基づき策定されます。 承認されたリスクの対応計画の実行については、取締役会の監督のもと、サステナビリティ委員会の指示に基づいてトーセイおよびグループ各社の各業務執行体制において実行されます。 また、サステナビリティ委員会は、グループ各社および各社の業務組織への指示等を通じて、事業戦略等への連繋を主導します。 ・全社リスク管理への統合状況トーセイグループの一元的かつ横断的なリスク管理は、取締役会直属のリスク・コンプライアンス委員会が担い、グループのリスク管理に関する基本的事項の実践やリスク顕在化に伴う経営危機発生時の対応、グループの事業を取り巻くさまざまなリスクを統括管理しています。 全社リスクの中で特に重要性が高く、TCFDの提言による枠組みに基づき管理すべき「気候変動リスクおよび機会」については、取締役会の監督の下、サステナビリティ委員会が主管します。 リスク・コンプライアンス委員会はサステナビリティ委員会による各種施策上の要請に応じて、その実践を補佐、支援することで、全社リスクの統合的な管理をしています。 （指標及び目標）当社グループは、世界全体の1.5℃未満目標達成のため、Scope1・2における2050年度温室効果ガス排出量ネットゼロを掲げています。 また、中期的な削減目標として、2022年度を基準年として、以下のように削減を進めてまいります。 基準年2022年度（2021年12月～2022年11月）削減対象 (注)Scope1燃料の燃焼等、事業者自らによる温室効果ガス直接排出Scope2電気・熱・蒸気使用に伴う温室効果ガスの間接排出目標年・削減割合長期目標2050年度ネットゼロ中期目標2030年度までに基準年比50％削減Scope1+2実績値2022年度（基準年）3.8千t-CO22023年度3.3千t-CO2 （注）当社グループから排出される温室効果ガスは、営業所・自社運営ホテルにおいて使用する都市ガス及び社用車等で使用するガソリンの使用によって当社から直接排出される温室効果ガス（Scope1）と、本社・営業所・自社運営ホテルの電気使用、本社の地域熱使用に伴って間接的に排出する温室効果ガス（Scope2）で構成されております。 なお、2024年度の実績については第三者保証取得後、以下に掲載を予定しております。 https://www.toseicorp.co.jp/sustainability/data/ (3) 人的資本当社グループは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、多様な人材が個性を生かして健やかに働ける環境を構築することを人材戦略のマテリアリティ（重要課題）の一つとし、「多様な人材の活躍、多様な働き方の推進、働きがいの追求、人権の尊重、心身の健康増進」を実現するための人材育成に関する方針、社内環境整備に関する方針を策定しています。 （戦略）①人材育成に関する方針（人材開発基本方針）・グループ企業理念に基づく人材育成 中長期的な企業価値の向上に向けた人材戦略の重要性に鑑み、グループ企業理念（存在理念、経営理念、行動理念）及び経営方針の理解の下に、会社の発展に積極的に寄与する人材を育成していくとともに、自己においてプロフェッショナルとしての意識と知識と技術の研鑽をする人材を育成していくことを基本とする。 ・人材の多様性 当社グループは、人材の採用、育成、登用においては多様性を重んじ、性別や国籍、採用の経緯等に左右されることなく、企業理念を追求し続ける者に対して、等しく成長と活躍の場を提供する。 ②社内環境整備に関する方針（健康経営方針） 当社グループは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、従業員の健康と安全を重要な経営課題と捉え、従業員がいきいきと働ける職場環境を整備し、健康維持・増進の施策に積極的に取り組む。 （指標及び目標）当社グループでは、「多様な人材が個性を生かして健やかに働ける環境を構築する」という人材戦略のマテリアリティ（重要課題）に基づく計測指標（KPI）を「多様な人材の活躍、多様な働き方の推進、働きがいの追求、人権の尊重、心身の健康増進」の視点から下表のとおり設定し、「As is-To be」ギャップを測定することにより、中長期の課題を捉え、人的資本に関する施策を検討、実行しています。 マテリアリティに対する主な取組カテゴリー 指標目標2024年度実績多様な人材の活躍1女性管理職比率10％以上5.0％2男女賃金差異（全労働者）70％以上71.2％多様な働き方の推進3男性育児休業等取得率90％以上71.4％働きがいの追求4仕事の満足度80％以上64.0％心身の健康増進5平均残業時間30時間以下23.3時間6有給休暇取得率65％以上67.5％7ストレスチェック受検率90％以上100％－8自己都合退職率10％未満7.9％ (注) １．当社グループは、不動産事業を中核とするポートフォリオ経営を推進しておりますが、連結子会社ごとに異なる事業セグメントを担っているため、現時点においては当社グループとして統一されたKPIを設定し、画一的な施策を推進することが合理的でないとの判断により、トーセイ株式会社のみの指標及び目標としております。 ２．４は、定期的に実施している従業員満足度調査における「仕事の満足度」の評価尺度（５段階）の内、上位２項目を選択した割合。 |
| 戦略 | （戦略）当社グループは、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する」という企業理念のもと、企業活動を通じた持続可能な社会の実現こそ世の中から求められる「新たな価値の創造」であると認識し、「トーセイグループESG方針・ESG行動指針」を制定のうえ、サステナビリティ推進におけるマテリアリティ（重要課題）を特定しています。 また、2024年1月に公表したトーセイグループ中期経営計画「Further Evolution 2026」においてサステナビリティ経営に関する基本方針を策定しました。 これらの方針・指針等に基づく、事業基盤の強化と事業活動の推進により、サステナブルな社会の実現に貢献すべく、総合不動産会社としてさらなる進化を目指してまいります。 ・トーセイグループESG方針トーセイグループは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造することを存在意義としており、環境（Environment）・社会（Social）・企業統治（Governance）を経営の重要事項と認識し、不動産にかかわる社会的課題に真摯に取り組むことで社会に貢献するとともに、グループの持続的な成長を目指してまいります。 ・トーセイグループの重要課題（マテリアリティ）当社グループでは、従前より、環境、社会、ガバナンスに関するさまざまな取り組みを推進してまいりましたが、ESG経営をより一層推進するため、2022年11月期から、サステナビリティ推進における当社グループのマテリアリティ特定の検討を開始し、2023年11月期にマテリアリティを特定しました。 気候変動問題をはじめとする環境、社会課題に対する企業への取組み要請は、今後ますます高まっていくことが確実となる中で、持続可能な社会の発展のため、環境、社会課題の解決に資するとともに、企業の持続的な成長に向けてESG経営を推進するべく、当社グループとして優先的に取り組むべき重要テーマを定め、より一層、取り組みを加速させてまいります。 ＜トーセイグループの重要課題（マテリアリティ）＞テーママテリアリティ主な取り組み指標及び目標SDGsへの貢献環境との共生気候変動への対応と循環型社会の推進・省エネ化、再エネ活用・防災、減災対応・資源の有効活用「主なKPI・目標」・GHG排出量削減 ※1 長期：2050年度ネットゼロ 中期：2030年度までに基準年（2022年度）比50%削減環境配慮型のものづくり・サービスの提供・ハード・ソフト両面の環境性能向上、見える化・不動産の再生、開発における環境負荷軽減社会課題への対応多様な人材が個性を生かして健やかに働ける環境・多様な人材の活躍・多様な働き方の推進・働きがいの追求・人権の尊重・心身の健康増進「主なKPI・目標」・女性管理職比率10%以上 ※2・男性育児休業等取得率90%以上 ※2・男女賃金差異(全労働者)70%以上 ※2安心安全に配慮した商品・サービスの品質向上・お客様の安心安全・従業員、サプライヤーの安心安全地域コミュニティの創出・再生・活性化・地域コミュニティの再生や創出、活性化・地域経済の活性化コーポレートガバナンス強化健全な企業成長を促すガバナンス・ガバナンス高度化・コンプライアンス・リスクマネジメント強化－ ※1 トーセイグループのScope1・2（GHGプロトコルに基づく）を対象としています。 ※2 トーセイ（株）を対象範囲としています。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | (3) 人的資本当社グループは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、多様な人材が個性を生かして健やかに働ける環境を構築することを人材戦略のマテリアリティ（重要課題）の一つとし、「多様な人材の活躍、多様な働き方の推進、働きがいの追求、人権の尊重、心身の健康増進」を実現するための人材育成に関する方針、社内環境整備に関する方針を策定しています。 （戦略）①人材育成に関する方針（人材開発基本方針）・グループ企業理念に基づく人材育成 中長期的な企業価値の向上に向けた人材戦略の重要性に鑑み、グループ企業理念（存在理念、経営理念、行動理念）及び経営方針の理解の下に、会社の発展に積極的に寄与する人材を育成していくとともに、自己においてプロフェッショナルとしての意識と知識と技術の研鑽をする人材を育成していくことを基本とする。 ・人材の多様性 当社グループは、人材の採用、育成、登用においては多様性を重んじ、性別や国籍、採用の経緯等に左右されることなく、企業理念を追求し続ける者に対して、等しく成長と活躍の場を提供する。 ②社内環境整備に関する方針（健康経営方針） 当社グループは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、従業員の健康と安全を重要な経営課題と捉え、従業員がいきいきと働ける職場環境を整備し、健康維持・増進の施策に積極的に取り組む。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | マテリアリティに対する主な取組カテゴリー 指標目標2024年度実績多様な人材の活躍1女性管理職比率10％以上5.0％2男女賃金差異（全労働者）70％以上71.2％多様な働き方の推進3男性育児休業等取得率90％以上71.4％働きがいの追求4仕事の満足度80％以上64.0％心身の健康増進5平均残業時間30時間以下23.3時間6有給休暇取得率65％以上67.5％7ストレスチェック受検率90％以上100％－8自己都合退職率10％未満7.9％ (注) １．当社グループは、不動産事業を中核とするポートフォリオ経営を推進しておりますが、連結子会社ごとに異なる事業セグメントを担っているため、現時点においては当社グループとして統一されたKPIを設定し、画一的な施策を推進することが合理的でないとの判断により、トーセイ株式会社のみの指標及び目標としております。 ２．４は、定期的に実施している従業員満足度調査における「仕事の満足度」の評価尺度（５段階）の内、上位２項目を選択した割合。 |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。 なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。 また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。 (1) 経済情勢の動向当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。 (2) 災害等について将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。 (3) 有利子負債の依存度および金利の動向当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、急激な金利上昇や金融機関の融資姿勢に重大な変化が生じた場合には、調達環境の悪化により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリングを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。 (4) 法的規制① 法的規制会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。 今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。 主な法的規制・宅地建物取引業法・国土利用計画法・都市計画法・建築基準法・建設業法・建築士法・住宅の品質確保の促進等に関する法律・金融サービスの提供に関する法律・不動産特定共同事業法・信託業法・投資信託及び投資法人に関する法律・資産の流動化に関する法律・不動産投資顧問業登録規程・住宅瑕疵担保履行法・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律・建築物における衛生的環境の確保に関する法律・警備業法・消防法・エネルギーの使用の合理化に関する法律・貸金業法・旅館業法・食品衛生法 ② 免許、許認可等当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。 当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。 しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。 また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。 また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。 (当社) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(14)第24043号2027年３月23日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)不動産投資顧問業登録国土交通大臣一般－第127号2026年２月28日 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)特定建設業許可東京都知事東京都知事許可(特－４)第107905号2027年12月９日特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)一級建築士事務所登録東京都知事（本社）東京都知事登録第46219号2026年４月９日 不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)貸金業登録東京都知事東京都知事(1)第31987号2027年７月25日不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可第102号－宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)金融庁関東財務局長(金商)第898号－不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条) (トーセイ・コミュニティ㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許国土交通大臣国土交通大臣(１)第10644号2029年３月19日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)特定建設業許可東京都知事東京都知事許可(特－４)第119534号2028年３月10日特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)一級建築士事務所登録東京都知事東京都知事登録第49526号2029年１月14日不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)マンション管理業登録国土交通大臣国土交通大臣(５)第030488号2027年５月21日不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)建築物環境衛生総合管理業登録東京都知事東京都19総第273号2025年10月３日不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)警備業認定東京都公安委員会東京都公安委員会認定第30002591号2026年10月14日不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)賃貸住宅管理業国土交通大臣国土交通大臣（01）第000240号2026年７月29日不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条） (トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(４)第85736号2026年４月７日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可第70号－宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)金融庁関東財務局長(金商)第363号－不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)取引一任代理等の認可国土交通大臣国土交通大臣認可第52号－不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２) (トーセイ・ロジ・マネジメント㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(４)第88903号2028年２月22日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (トーセイ・ホテル・マネジメント㈱) ＜トーセイホテルココネ神田＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書千代田保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ上野＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテル＆セミナー幕張＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書習志野保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消飲食店営業許可証（レストラン）習志野保健所長飲食店営業許可2026年２月28日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）飲食店営業許可証（カフェ）習志野保健所長飲食店営業許可2026年２月28日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条） ＜トーセイホテルココネ浅草蔵前＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ上野御徒町＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ浅草＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ鎌倉＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可証鎌倉保健福祉事務所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消営業許可証鎌倉保健福祉事務所長飲食店営業許可2028年９月27日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条） ＜トーセイホテルココネ築地プレミア＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書中央区保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消飲食店営業許可書中央区保健所長飲食店営業許可2029年８月31日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）公衆浴場営業許可書中央区保健所長公衆浴場営業許可－構造設備基準等に反するとき等は認可の取消 (㈱プリンセススクゥエアー) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(８)第59205号2026年７月20日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)賃貸住宅管理業国土交通大臣国土交通大臣（01）第000376号2026年７月30日不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条） (トーセイ・アール㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第109753号2028年８月25日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (岸野商事㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(２)第99269号2026年６月３日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (磯子アセットマネジメント㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第107826号2027年５月20日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (芝浦レジデンシャル㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第109140号2028年４月７日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (5) 会計基準・不動産税制の変更について会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集することで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。 (6) 新規事業について当社グループは、不動産テックビジネスであるクラウドファンディング、セキュリティ・トークンやデジタルマッチングを活用した不動産事業を推進しております。 これら事業の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。 (7) 人事労務に関するリスク当社グループの事業の特性に鑑み、人材は極めて重要な経営資源であり、事業継続、拡大のためには、優秀な人材を確保し、育成することが不可欠となります。 少子高齢化による人材確保難や労働市場の変化などによって、人材の流出、人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、従業員の健康と安全を重要な経営課題と捉え、従業員がいきいきと働ける職場環境を整備し、健康維持・増進の施策を積極的に取り組んでおります。 (8) サステナビリティについてサステナビリティに配慮したESG経営の重要性は、年々高まっております。 当社グループの取組みが適切に行われず対応に遅れや不備が発生した場合、地域社会や顧客、取引先、従業員、投資家、市場からの信頼を損ない、当社グループの事業戦略や経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 なお、環境分野においては世界的に気候変動の影響がより一層顕著となり、気候変動に伴う物理的な被害や気候関連の規制強化、脱炭素・低炭素社会への移行に対する適切な緩和策と適応策の取り組みに遅れや不備が生じた場合、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 また、社会分野では人材の多様性の確保を含む人材育成や登用、社内環境整備等、人的資本経営に関する体制整備や実行計画、情報開示等に遅れや不備が生じた場合、企業価値創造の源泉となる中核人材の確保や市場からの評価など、当社グループの人材戦略および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、「トーセイグループESG方針・ESG行動指針」、「トーセイグループ人権方針」、「トーセイグループ環境ポリシー」、「トーセイグループ健康経営方針」などを制定の上、「サステナビリティ委員会」を設置し、サステナビリティ推進体制を整備、強化するとともに、ESG経営の実践および地球環境の負荷軽減への取り組みの推進を通じて、サステナビリティ課題のリスク低減に努めております。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。 ）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識当連結会計年度（2023年12月１日～2024年11月30日）における我が国経済は、個人消費の一部に足踏みがみられるものの、景気は緩やかに回復しています。 しかし、欧米における高い金利水準の継続や中国経済の停滞等に伴う世界経済の下振れが国内景気の下押しリスクとなっており、日銀の利上げ動向や地政学的リスク、今後の米国の政策転換等と合わせて注視が必要です。 当社グループが属する不動産業界では、2024年１月～９月の国内不動産投資額は３兆8,567億円（前年同期比40％増）となり、世界都市別投資ランキングでは東京が１位継続となっています。 相対的に低金利環境が続くなか、各アセットタイプで大型取引が増加し、国内不動産への投資額が増加しました。 また、金利上昇下においても金融機関の融資姿勢に硬化はみられておらず、欧米投資家の投資意欲が回復傾向にあることなども相まって、引き続き国内不動産への旺盛な投資は続くとみられています（民間調査機関調べ）。 首都圏分譲マンション市場では、2024年１月～10月の新築発売戸数は14,953戸（前年同期比17.7％減）、2024年10月発売の平均価格は9,239万円（前年同月比40.7％上昇）となりました。 供給数の減少や高騰する建築費の価格転嫁などにより平均価格は引き続き高水準で推移しています。 首都圏中古マンション市場では、2024年１月～10月の成約戸数は30,857戸（前年同期比2.4％増）、2024年10月時点の平均価格は4,864万円（前年同月比2.2％上昇）となりました。 富裕層や海外投資家の需要が高い都心エリアの物件が平均価格を押し上げており、実需層が多い郊外エリアとで価格動向に二極化がみられています。 また、首都圏分譲戸建市場では、2024年１月～10月の着工戸数は44,452戸（前年同期比9.4％減）と2022年より減少傾向は続いており、2024年10月時点の新築物件の平均価格は4,540万円（前年同月比1.0％上昇）となりました。 住宅ローン金利が上昇する中、エンドユーザー向け市場は全体的に購買意欲の低下が懸念されています（民間調査機関調べ）。 2024年１月～10月の建築費平均坪単価は、鉄骨鉄筋コンクリート造が1,772千円/坪（前年同期比49.8％上昇）、木造が727千円/坪（同8.5％上昇）となりました。 足元の鋼材・木材価格はやや下落したものの高値水準で推移しており、加えて人手不足等による人件費高騰もあり、建築費の上昇は続いています（国土交通省調べ）。 東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、オフィス移転や増床等による旺盛なオフィス需要を背景に2024年10月の平均空室率は4.5％（前年同月比1.6ポイント低下）となり、平均賃料は20,178円/坪（同2.2％上昇）と緩やかな上昇が続いています。 一方、2025年には大量供給が予定されているため、引き続き動向に注視が必要です（民間調査機関調べ）。 首都圏賃貸マンション市場は好調に推移しており、2024年10月時点の平均募集賃料は11,791円/坪（前年同月比0.7％上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションの2024年８月末時点平均稼働率は97.4％（前年同月比0.1ポイント上昇）となりました（民間調査機関調べ）。 首都圏物流施設賃貸市場では、2024年10月時点の賃貸ストックは1,069万坪（前年同月比10.9％増）、空室率は8.6％（同1.5ポイント上昇）となりました。 需要を上回る供給が続くなか、新築・築浅物件を中心にリーシング活動の長期化がみられており空室率は上昇しています。 募集賃料は4,780円/坪（同3.9％上昇）と底堅く推移していますが、供給過多エリアでは弱含みもあり、首都圏内で格差がみられます（民間調査機関調べ）。 不動産ファンド市場では、2024年10月末時点のJ-REITの運用資産額は23.4兆円（前年同月比0.8兆円増加）、私募ファンドは運用資産額38.6兆円（2024年6月末時点、前年同月比5.2兆円増加）となり、両者合わせた証券化市場規模は62.0兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。 東京都のビジネスホテル市場は、2024年１月～９月の平均客室稼働率は81.8％（前年同期比3.4ポイント上昇）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は8,150万人（同15.5％増）となりました。 回復が遅れていた訪日中国人観光客数の復調が牽引し、今後も強いインバウンド需要は続くとみられています（観光庁調べ）。 このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や多種の開発用地の取得を進めてまいりました。 また、ホテル事業ではインバウンド需要を取り込むとともに、不動産ファンド・コンサルティング事業における、アセットマネジメント受託資産残高の伸長に努めました。 以上の結果、当連結会計年度は、売上高82,191百万円(前連結会計年度比3.5％増)、営業利益18,488百万円(同13.7％増)、税引前利益17,364百万円(同13.4％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益11,985百万円(同14.1％増)となりました。 セグメントごとの業績は次のとおりであります。 (不動産再生事業)当連結会計年度は、「T's garden西寺尾」（神奈川県横浜市）、「八丁堀トーセイビルⅡ」（東京都中央区）、「リエール市ヶ谷」（東京都新宿区）等40棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション110戸を販売いたしました。 仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて44棟、土地９件及び中古区分マンション88戸を取得しております。 また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損16百万円及び棚卸資産評価損の戻入56百万円を計上しております。 以上の結果、不動産再生事業の売上高は37,221百万円(前連結会計年度比21.7％減)、セグメント利益は5,963百万円(前連結会計年度比32.8％減)となりました。 (不動産開発事業)当連結会計年度は、物流施設「T's Logi青梅」（東京都西多摩郡）、商業施設「T'S BRIGHTIA自由が丘」（東京都目黒区）、賃貸アパート「T's Cuore浮間舟渡Ⅰ」（東京都北区）、「T's Cuore椎名町」（東京都豊島区）を販売いたしました。 また、戸建住宅では「THEパームスコート学芸大学」（東京都目黒区）等において、28戸を販売いたしました。 仕入につきましては、賃貸マンション開発用地４件、賃貸アパート開発用地15件、133戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。 また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を361百万円計上しております。 以上の結果、不動産開発事業の売上高は16,659百万円(前連結会計年度比129.9％増)、セグメント利益は4,962百万円(前連結会計年度比378.9％増)となりました。 (不動産賃貸事業)当連結会計年度は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。 当連結会計年度末の賃貸物件数は、物件取得36棟及び賃貸開始９棟、物件売却31棟及び賃貸終了５棟に伴い、前連結会計年度末の114棟より、９棟増加し123棟となりました。 以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は8,088百万円(前連結会計年度比21.5％増)、セグメント利益は4,083百万円(前連結会計年度比26.4％増)となりました。 (不動産ファンド・コンサルティング事業)当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）2,352,454百万円から、ファンドの物件売却等により209,882百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、301,237百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は2,443,808百万円となりました。 以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は6,819百万円(前連結会計年度比7.6％減)、セグメント利益は3,824百万円(前連結会計年度比16.1％減)となりました。 (注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。 (不動産管理事業)当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。 当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で571棟、分譲マンション及び賃貸マンションで392棟、合計963棟（前連結会計年度末比105棟増加）となりました。 以上の結果、不動産管理事業の売上高は7,104百万円(前連結会計年度比9.8％増)、セグメント利益は1,039百万円(前連結会計年度比27.7％増)となりました。 (ホテル事業)当連結会計年度は、国内需要の回復とインバウンド需要の取り込みにより、客室稼働率及び客室単価が向上し、売上高、セグメント損益ともに前年同期を大きく上回りました。 以上の結果、ホテル事業の売上高は6,297百万円（前連結会計年度比51.4％増）、セグメント利益は2,206百万円(前連結会計年度比122.8％増)となりました。 ② 経営成績等に関する分析・検討内容 当連結会計年度の首都圏不動産市場は、低金利環境や国内金融機関の良好な貸出姿勢が継続し、国内外投資家による活発な不動産取引がありました。 また、金利上昇による負担増が意識されつつも、オフィスは事業拡大等に伴う増床や移転を背景に賃料が底打ちし、さらにインフレによる賃料上昇圧力が強まっているほか、ホテルは円安環境を追い風にしたインバウンド需要の拡大により客室単価が引きあがるなど、不動産の収益性に上昇期待がみられています。 このような事業環境のなか、当連結会計年度の業績は、売上高は821億円（期初計画比10.8％減）、営業利益は184億円（同4.4％増）、税引前利益は173億円（同5.2％増）となりました。 売上高は、不動産再生事業において高い利益率での物件販売が実現したことから、戦略的に当期販売計画の一部を翌期以降に変更したために期初計画比で減収となりましたが、利益については、不動産再生事業での利益率上振れに加えてホテル事業が好業績で推移し、期初計画比で増益となりました。 税引前利益・当期利益ともに３期連続で過去最高益を更新するなど、当社グループの中期経営計画「Further Evolution 2026」の初年度は、好調な滑り出しとなりました。 事業セグメント別では、主力事業である不動産再生事業においては、当社の強みである多様な不動産ソリューション力を活かし、１棟物件・区分マンションともに、高利益率での物件販売を実現しました。 不動産開発事業においては、大型物流施設や商業施設を投資家向けに販売したほか、建築費高騰への対策として木造商品のラインナップを拡充し、高価格帯戸建住宅や木造賃貸アパートの新築・販売を推進しました。 また、当社が安定事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいて、不動産賃貸事業は、販売時期の先送りに伴う棚卸資産からの賃貸収益を継続して収受できたことや、賃料引上げの取り組みなどにより、期初計画を上回る実績となりました。 不動産ファンド・コンサルティング事業は、国内外投資家からの新規受託は概ね計画通りに獲得できたものの、既存受託ファンドにおける物件売却が当社見込みを上回ったことにより、受託資産残高は2.4兆円（前期末比913億円増）と期初計画の2.5兆円に届かず、セグメント利益は期初計画を若干下回りました。 不動産管理事業は、事業承継支援を通じて不動産保有会社の管理事業を承継したことによる管理受託棟数の増加などが寄与し、計画を上回る結果となりました。 ホテル事業は、2023年９月に開業した「トーセイホテル ココネ築地銀座プレミア」を中心にインバウンド需要の取り込みを推進し、大幅増収増益を達成しました。 不動産とDXの融合による新たな収益モデルの創出を目指す取組みについては、トーセイ不動産クラウド TREC FUNDINGにおいて新たに２ファンドを組成し、累計運用実績が11ファンド・31億円となったほか、不動産セキュリティ・トークン「トーセイ・プロパティ・ファンド（シリーズ３）市ヶ谷」を発行し、2024年9月に大阪デジタルエクスチェンジ株式会社が運営する私設取引システム「START」における取り扱いを開始しました。 また、最先端のデジタルプラットフォームを活用して購入者に適した投資物件を効率的に結びつける、不動産デジタルマッチングサービスTRESQを個人投資家に向けて提供しています。 引き続き事業を通じたDXを推し進めるとともに、資金調達手法ならびに出口戦略の多様化、さらには投資家の皆さまの不動産に対する投資機会の多様化を図ってまいります。 (2) 生産、受注及び販売の状況① 生産実績当社グループは、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 ② 受注実績当社グループにおいて受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。 ③ 販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度(自 2023年12月１日 至 2024年11月30日)前連結会計年度比(％)金額(千円)不動産再生事業37,221,768△21.7不動産開発事業16,659,822129.9不動産賃貸事業8,088,69821.5不動産ファンド・コンサルティング事業6,819,917△7.6不動産管理事業7,104,4729.8ホテル事業6,297,14851.4合計82,191,8283.5 (注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。 ２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先前連結会計年度(自 2022年12月１日 至 2023年11月30日)当連結会計年度(自 2023年12月１日 至 2024年11月30日)金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)パライバ合同会社－－10,326,44012.5トーセイ・リート投資法人1,059,8691.34,795,2015.8 (3) 財政状態当連結会計年度末における財政状態は、総資産276,815百万円(前連結会計年度末比12.8％増)、負債185,948百万円(同14.1％増)、資本90,866百万円(同10.4％増)となりました。 また、親会社所有者帰属持分比率は32.7％(前連結会計年度末は33.4％)となっております。 (流動資産)当連結会計年度末における流動資産の残高は、190,330百万円となり、前連結会計年度末に比べ27,499百万円増加しております。 これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比28,565百万円増)等によるものであります。 (非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、86,485百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,986百万円増加しております。 これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比3,140百万円増)等によるものであります。 (流動負債)当連結会計年度末における流動負債の残高は、34,648百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,294百万円増加しております。 これは主に、有利子負債の増加(前連結会計年度末比7,002百万円増)等によるものであります。 (非流動負債)当連結会計年度末における非流動負債の残高は、151,300百万円となり、前連結会計年度末に比べ12,643百万円増加しております。 これは主に、有利子負債の増加(前連結会計年度末比12,310百万円増)等によるものであります。 (資本)当連結会計年度末における資本の残高は、90,866百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,547百万円増加しております。 これは主に、利益剰余金の積み上げ、配当金の支払等によるものであります。 (4) キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。 )は、前連結会計年度末に比べ4,323百万円減少し、34,874百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 (営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により使用した資金は、13,045百万円(前連結会計年度は、5,722百万円の獲得)となりました。 これは主に、税引前利益17,364百万円、棚卸資産の増加29,310百万円、法人所得税の支払額5,624百万円等によるものであります。 (投資活動によるキャッシュ・フロー) 投資活動により使用した資金は、5,608百万円(前連結会計年度比65.2％減)となりました。 これは主に、貸付金の実行による支出8,840百万円、貸付金の回収による収入7,804百万円、その他の金融資産の取得による支出2,360百万円、投資不動産の取得による支出2,448百万円等によるものであります。 (財務活動によるキャッシュ・フロー) 財務活動により獲得した資金は、14,329百万円(前連結会計年度比19.5％減)となりました。 これは主に、長期借入れによる収入59,194百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出42,352百万円及び配当金の支払額3,192百万円等があったことによるものであります。 キャッシュ・フロー指標のトレンド 2022年11月期 2023年11月期 2024年11月期 親会社所有者帰属持分比率(％)34.333.432.7時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)31.435.542.7キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)－25.6－インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)－3.6－ 親会社所有者帰属持分比率 ：親会社所有者帰属持分／資産合計時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計キャッシュ・フロー対有利子負債比率 ：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ ：キャッシュ・フロー／利払い(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。 (注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。 (注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。 (注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。 (注５) 2022年11月期及び2024年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。 (5) 重要性がある会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。 この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 連結財務諸表注記 ３．重要性がある会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。 (6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月） の計画数値に対する当連結会計年度の実績については以下の通りとなっております。 当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。 ＜定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。 業績動向並びに事業環境の見通しを踏まえ、以下の通り計画を修正しております（2025年１月10日発表）。 初年度2024年11月期計画２年目2025年11月期修正計画３年目（最終年度）2026年11月期修正計画連結売上高921億円1,020億円1,230億円連結税引前利益165億円188億円202億円ROE13.0％13.5％13.2％安定事業比率(営業利益ベース)45％以上45％以上45％以上自己資本比率35％程度35％程度35％程度ネットD/Eレシオ1.4倍程度1.4倍程度1.4倍程度配当性向31.5％33.7％35.0％ ＜当連結会計年度までの実績＞ 2024年11月期連結売上高821億円連結税引前利益173億円ROE13.9％安定事業比率(営業利益ベース)50.5％自己資本比率32.7％ネットD/Eレシオ1.45倍配当性向31.9％ (7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。 当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 当社は、2024年５月24日開催の取締役会（以下「本取締役会」という。 ）において、名古屋鉄道株式会社（証券コード：9048、本社：愛知県名古屋市、取締役社長：髙﨑裕樹、以下「名古屋鉄道」という。 ）との間で、同日付で資本業務提携契約（以下「本資本業務提携契約」といい、本資本業務提携契約に基づく資本業務提携を「本資本業務提携」という。 ）を締結することを決議し、同日付で本資本業務提携契約を締結いたしました。 １．本資本業務提携の目的および理由当社グループは、「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。 」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。 また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。 また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでおります。 当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は、低金利環境による円安進行やイールドギャップの厚み、地政学的リスクの低さなどから、海外主要都市に比べて相対的に高い優位性を維持しており、引き続き投資資金の流入が期待されています。 一方で、2024年度はデフレ脱却に向けた政府の経済対策が推進され、日銀によるマイナス金利解除などの金融政策正常化に向けた動きが予想されることから、不動産投資家の投資意欲や金融機関の融資姿勢、住宅需要の変化、長期化する建築費高騰などに注視する必要があると認識しています。 このような状況のもと、当社は独自での成長戦略を描くだけでなく、上記のような環境変化への対応力の強化も見据え、財務的信用力が高く土地取得能力があるパートナー企業との提携を模索しており、ともに協働して不動産事業に取り組むことが最善の成長戦略であると認識し、業務提携先を検討してまいりました。 一方、本資本業務提携の相手先である名古屋鉄道は2024年３月に策定した「新・名鉄グループ経営ビジョン、2040年のありたい姿、中長期経営戦略及び中期経営計画（2024年度～2026年度）」において、2024年度～2026年度を「成長基盤構築・収益力強化期」と位置付け、コロナ禍を経てライフスタイル等の変化が加速し、人口減少、少子高齢化が確実に進展していく中でも、名古屋鉄道グループが持続的な成長と企業価値の向上を実現していくために５つの重点テーマを掲げ、「魅力ある地域づくり・まちづくり」や「稼ぐ力の強化・構造改革の推進」の観点から、沿線・地域の開発を通じてさらなる活性化を図るとともに、成長と財務健全性の維持を両立するべく不動産事業の複線化を進めるなど、成長が見込まれる分野である不動産事業のさらなる収益力強化に取り組んでおります。 当社と名古屋鉄道は、両社の不動産事業の協業の可能性について協議を重ねた結果、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を活かし、名古屋鉄道の強みである名古屋鉄道グループの持つ顧客層や中部圏に根差した確かな提案力を併せて活かすことにより相乗効果を生み出すことが可能となり、両社の企業価値の最大化が期待できることから、資本業務提携を行うことについて合意に至りました。 ２．本資本業務提携の内容等（１）業務提携の内容当社と名古屋鉄道は、これまでに培ってきた各々のノウハウ及び強みを相乗的に活かし、不動産事業の共同プロジェクト、不動産ファンドビジネスの強化および各々が強みとする事業エリアにおける不動産への共同事業を推進することによる当社と名古屋鉄道グループの企業価値最大化を目指します。 （２）資本提携の内容本株式譲渡により、主要株主である筆頭株主の山口誠一郎氏が所有する当社普通株式のうち合計7,500,100株（2023年11月30日時点の発行済株式総数に対する株式所有割合 15.40％（以下、小数点以下第３位を切り捨てて表示）、2023年11月30日時点の総議決権数に対する議決権割合 15.50％）を市場外での相対取引により名古屋鉄道に対して譲渡することについて合意し、2024年６月４日付で本株式譲渡が完了いたしました。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 当社グループでは、当連結会計年度において総額2,676百万円の設備投資を実施いたしました。 そのうち主なものは、不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。 なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社 2024年11月30日現在事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(名)建物及び構築物土地(面積㎡)その他合計本社(東京都港区)統括事務施設事務所設備4,265,1683,501,408(2,472.73)134,8777,901,453264町田事業所(東京都町田市)不動産開発事業事務所設備52,783190,198(993.03)－242,98118賃貸用不動産(東京都千代田区等23棟)不動産賃貸事業賃貸ビル・店舗等5,948,62031,438,291(24,724.71)191,75937,578,671－賃貸用不動産(東京都千代田区等８棟)ホテル事業ホテル設備9,646,68311,700,765(11,760.11)207,98821,555,438－合計－－19,913,25546,830,664(39,950.58)534,62567,278,545282 (2) 国内子会社 2024年11月30日現在会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(名)建物及び構築物土地(面積㎡)その他合計岸野商事㈱賃貸用不動産（東京都豊島区１棟） 不動産賃貸事業賃貸ビル14,8812,002,282(160.76)－2,017,163－磯子アセットマネジメント㈱賃貸用不動産（神奈川県横浜市１件） 不動産賃貸事業土地－227,418(991.79)－227,418－㈱プリンセススクゥエアー賃貸用不動産（東京都足立区１棟,新宿区１棟）不動産賃貸事業区分マンション31,21278,783(151.58)－109,995－トーセイ・アール㈱賃貸用不動産（神奈川県横浜市１件）不動産賃貸事業商業施設－777,626(2,725.17)－777,626－ |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 2,676,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 37 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 6 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 9,038,000 |
| 管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標 | 0 |
| 全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 非正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 0 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、投資株式を以下のとおり区分しております。 (イ) 保有目的が純投資目的である投資株式 専ら株式の価値の変動または配当によって利益を受けることを目的として保有する株式(ロ) 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式(ⅰ) 政策保有株式当社グループの事業上の関係の維持・強化のために政策的に保有する他の上場会社株式(ⅱ) 上記(ⅰ)以外の株式 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式(イ) 保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、そのリターンとリスクを踏まえた中長期的な経済合理性を検証し、当社グループの事業上有用であると判断する場合には、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式を保有することがあります。 また、これら株式のうち、政策保有株式を保有した場合は、毎期、取締役会において、保有目的が適切か、保有に伴う便益やリスクが資本コストに見合っているか等を具体的に精査し、保有の適否に関する検証を行うとともに、その結果を開示します。 なお、当事業年度末において、当社は政策保有株式を保有しておりません。 (ロ) 銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)非上場株式11,200非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 該当事項はありません。 (ハ) 特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式区分当事業年度前事業年度銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)非上場株式－－－－非上場株式以外の株式186,031186,268 区分当事業年度受取配当金の合計額(千円)売却損益の合計額(千円)評価損益の合計額(千円)非上場株式－－－非上場株式以外の株式790－－ ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1,200,000 |
| 貸借対照表計上額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 86,031,000 |
| 受取配当金の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 790,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2024年11月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数(株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 名古屋鉄道株式会社愛知県名古屋市中村区名駅１丁目２－４7,500,10015.47 有限会社ゼウスキャピタル東京都渋谷区上原２丁目22－26－1036,000,00012.38 山口 誠一郎東京都渋谷区5,385,40011.11 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）東京都港区赤坂１丁目８番１号 赤坂インターシティAIR4,321,1008.91 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１丁目８番12号1,795,2003.70 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001（常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部）ONE CONGRESS STREET, SUITE １, BOSTON，MASSACHUSETTS（東京都港区港南２丁目15－１ 品川インターシティA棟）1,647,2573.39 出口 博俊東京都港区1,030,0002.12 きらぼしキャピタル東京Sparkle投資事業有限責任組合東京都港区南青山３丁目10－431,000,0002.06 THE NOMURA TRUST AND BANKING CO., LTD． AS THE TRUSTEE OF REPURCHASE AGREEMENT MOTHER FUND（常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店）２－２－２ OTEMACHI, CHIYODA－KU, TOKYO，JAPAN（東京都新宿区新宿６丁目27番30号）931,1001.92 SMBC日興証券株式会社東京都千代田区丸の内３丁目３番１号904,6471.86 計―30,514,80462.96 (注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。２．上記のほか当社所有の自己株式222,798株があります。３．2024年６月４日付の臨時報告書（主要株主の異動）にてお知らせしましたとおり、 名古屋鉄道株式会社が、当事業年度中に主要株主となっております。４．2024年４月２日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2024年３月26日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2024年11月30日における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。 なお、その大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。 大量保有者グランサム、マヨ、ヴァン オッテルロー アンド カンパニー エルエルシー（Grantham, Mayo, Van Ottterloo & Co. LLC）住所アメリカ合衆国 マサチューセッツ州02109、ボストン、ステート・ストリート53、スイート3300（53 State Street, Suite3300, Boston, Massachusetts 02109, U.S.A.）保有株券等の数(株)1,956,000株券等保有割合(％)4.02 ５．2024年11月19日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2024年11月12日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2024年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。 なお、その大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。 大量保有者ダルトン・インベストメンツ・インク（Dalton Investments, Inc.）住所米国ネバダ州89117、ラスベガス市、ウエストサハラアベニュー9440 スイート215（9440 West Sahara Avenue, Suite 215 Las Vegas, Nevada 89117, USA）保有株券等の数(株)1,812,800株券等保有割合(％)3.72 |
| 株主数－金融機関 | 17 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 18 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 54 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 192 |
| 株主数－個人その他 | 24,063 |
| 株主数－その他の法人 | 237 |
| 株主数－計 | 24,581 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | SMBC日興証券株式会社 |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株） 価額の総額（千円） 当事業年度における取得自己株式133310当期間における取得自己株式－－ (注) 当期間における取得自己株式には、2025年２月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -310,000 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 新創監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2025年２月19日トーセイ株式会社取締役会 御中 新創監査法人 東京都中央区指定社員業務執行社員 公認会計士相 川 高 志 指定社員業務執行社員 公認会計士松 原 寛 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2023年12月１日から2024年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結財政状態計算書、連結包括利益計算書、連結持分変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結財務諸表注記について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条により規定された国際会計基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2024年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応トーセイ株式会社の当連結会計年度に係る連結財政状態計算書において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する棚卸資産146,817,328千円が計上されており、その内訳は販売用不動産が126,621,838千円、仕掛販売用不動産が20,195,490千円であり、総資産の53%を占めている。 これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「販売用不動産等」という。 ）の評価に関して、連結財務諸表注記の「３．重要性がある会計方針（５）棚卸資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「10．棚卸資産」に記載のとおり、正味実現可能価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産等の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。 販売用不動産等の正味実現可能価額の算定の基礎となる賃料等や割引率及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われるが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因により大きく影響を受ける。 このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きい。 したがって、当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価について、連結財務諸表への影響が大きく、見積りには経営者の判断を必要とすることから、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。 (1)販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)個々の販売用不動産等の正味実現可能価額の見積りについて、以下の手続を実施した。 ・正味実現可能価額の算定方法の適切性及び継続性を評価した。 ・事業計画に基づき評価している物件について、正味実現可能価額と取得原価又は帳簿価額の比較を実施した。 ・当連結会計年度に売却した販売用不動産等について、前連結会計年度末で評価した正味実現可能価額と売却実績額の比較を実施した。 ・販売用不動産等の評価における重要な仮定である賃料等について、経営者に見積方法やその根拠を質問し、販売用不動産等の評価への反映を確認し、見積りの合理性及び不確実性の程度を評価した。 ・正味実現可能価額の算定に用いる会社が設定した割引率の見積りについて、過去からの推移分析、外部機関が公表している情報やヒアリング結果との整合性を検討しその合理性を評価した。 (3)不動産開発事業に属する販売用不動産等については、経営者へ質問を行うとともに開発計画及び販売計画の資料を閲覧することにより開発計画の実現可能性を評価した。 (4)一部の販売用不動産等について、現場視察を実施し、物件の現況、その周りの環境等を確認し、見積りの合理性を評価した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、国際会計基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、国際会計基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、国際会計基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、トーセイ株式会社の2024年11月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、トーセイ株式会社が2024年11月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応トーセイ株式会社の当連結会計年度に係る連結財政状態計算書において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する棚卸資産146,817,328千円が計上されており、その内訳は販売用不動産が126,621,838千円、仕掛販売用不動産が20,195,490千円であり、総資産の53%を占めている。 これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「販売用不動産等」という。 ）の評価に関して、連結財務諸表注記の「３．重要性がある会計方針（５）棚卸資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「10．棚卸資産」に記載のとおり、正味実現可能価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産等の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。 販売用不動産等の正味実現可能価額の算定の基礎となる賃料等や割引率及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われるが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因により大きく影響を受ける。 このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きい。 したがって、当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価について、連結財務諸表への影響が大きく、見積りには経営者の判断を必要とすることから、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。 (1)販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)個々の販売用不動産等の正味実現可能価額の見積りについて、以下の手続を実施した。 ・正味実現可能価額の算定方法の適切性及び継続性を評価した。 ・事業計画に基づき評価している物件について、正味実現可能価額と取得原価又は帳簿価額の比較を実施した。 ・当連結会計年度に売却した販売用不動産等について、前連結会計年度末で評価した正味実現可能価額と売却実績額の比較を実施した。 ・販売用不動産等の評価における重要な仮定である賃料等について、経営者に見積方法やその根拠を質問し、販売用不動産等の評価への反映を確認し、見積りの合理性及び不確実性の程度を評価した。 ・正味実現可能価額の算定に用いる会社が設定した割引率の見積りについて、過去からの推移分析、外部機関が公表している情報やヒアリング結果との整合性を検討しその合理性を評価した。 (3)不動産開発事業に属する販売用不動産等については、経営者へ質問を行うとともに開発計画及び販売計画の資料を閲覧することにより開発計画の実現可能性を評価した。 (4)一部の販売用不動産等について、現場視察を実施し、物件の現況、その周りの環境等を確認し、見積りの合理性を評価した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | トーセイ株式会社の当連結会計年度に係る連結財政状態計算書において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する棚卸資産146,817,328千円が計上されており、その内訳は販売用不動産が126,621,838千円、仕掛販売用不動産が20,195,490千円であり、総資産の53%を占めている。 これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「販売用不動産等」という。 ）の評価に関して、連結財務諸表注記の「３．重要性がある会計方針（５）棚卸資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「10．棚卸資産」に記載のとおり、正味実現可能価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産等の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。 販売用不動産等の正味実現可能価額の算定の基礎となる賃料等や割引率及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われるが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因により大きく影響を受ける。 このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きい。 したがって、当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価について、連結財務諸表への影響が大きく、見積りには経営者の判断を必要とすることから、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 連結財務諸表注記の「３．重要性がある会計方針（５）棚卸資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「10．棚卸資産」 |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。 (1)販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)個々の販売用不動産等の正味実現可能価額の見積りについて、以下の手続を実施した。 ・正味実現可能価額の算定方法の適切性及び継続性を評価した。 ・事業計画に基づき評価している物件について、正味実現可能価額と取得原価又は帳簿価額の比較を実施した。 ・当連結会計年度に売却した販売用不動産等について、前連結会計年度末で評価した正味実現可能価額と売却実績額の比較を実施した。 ・販売用不動産等の評価における重要な仮定である賃料等について、経営者に見積方法やその根拠を質問し、販売用不動産等の評価への反映を確認し、見積りの合理性及び不確実性の程度を評価した。 ・正味実現可能価額の算定に用いる会社が設定した割引率の見積りについて、過去からの推移分析、外部機関が公表している情報やヒアリング結果との整合性を検討しその合理性を評価した。 (3)不動産開発事業に属する販売用不動産等については、経営者へ質問を行うとともに開発計画及び販売計画の資料を閲覧することにより開発計画の実現可能性を評価した。 (4)一部の販売用不動産等について、現場視察を実施し、物件の現況、その周りの環境等を確認し、見積りの合理性を評価した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 新創監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2025年２月19日トーセイ株式会社取締役会 御中 新創監査法人 東京都中央区指定社員業務執行社員 公認会計士相 川 高 志 指定社員業務執行社員 公認会計士松 原 寛 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2023年12月１日から2024年11月30日までの第75期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセイ株式会社の2024年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価トーセイ株式会社は、不動産再生事業及び不動産開発事業を行っている。 当事業年度の貸借対照表において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産が100,673,475千円、仕掛販売用不動産が20,069,416千円計上されており、総資産の49%を占めている。 これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、財務諸表の注記事項の「（重要な会計上の見積り）棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価」に記載のとおり、正味売却価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。 当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価トーセイ株式会社は、不動産再生事業及び不動産開発事業を行っている。 当事業年度の貸借対照表において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産が100,673,475千円、仕掛販売用不動産が20,069,416千円計上されており、総資産の49%を占めている。 これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、財務諸表の注記事項の「（重要な会計上の見積り）棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価」に記載のとおり、正味売却価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。 当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | トーセイ株式会社は、不動産再生事業及び不動産開発事業を行っている。 当事業年度の貸借対照表において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産が100,673,475千円、仕掛販売用不動産が20,069,416千円計上されており、総資産の49%を占めている。 これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、財務諸表の注記事項の「（重要な会計上の見積り）棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価」に記載のとおり、正味売却価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。 当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| 未収入金 | 1,760,474,000 |
| その他、流動資産 | 2,390,926,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 97,148,000 |
| 土地 | 46,868,512,000 |
| リース資産（純額）、有形固定資産 | 41,672,000 |
| 有形固定資産 | 67,050,418,000 |
| ソフトウエア | 27,175,000 |
| 無形固定資産 | 29,064,000 |
| 投資有価証券 | 8,610,046,000 |
| 長期前払費用 | 289,623,000 |
| 繰延税金資産 | 407,557,000 |
| 投資その他の資産 | 29,471,066,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 2,134,560,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 10,886,748,000 |
| 未払金 | 1,012,753,000 |
| 未払法人税等 | 2,272,919,000 |
| 未払費用 | 155,232,000 |
| リース債務、流動負債 | 12,665,000 |