財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2025-01-29 |
| 英訳名、表紙 | J.S.B.Co.,Ltd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 近藤 雅彦 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 京都市下京区因幡堂町６５５番地 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | （０７５）３４１－２７２８（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 当社の前身は、1976年12月に京都市上京区において設立された㈱京都学生情報センターであり、学生を主な対象とした物件の仲介業を開始したことに始まります。 以後、他地域への事業展開を行い、1988年１月に大阪への進出を目的として㈱大阪学生情報センター（1991年11月㈱ジェイ・エス・ビー大阪へ商号変更）が、1989年３月に首都圏への進出を目的として㈱東学（1991年11月㈱ジェイ・エス・ビー東京へ商号変更）が設立されました。 その後、グループ経営体制を整備するため、1990年７月に㈱ジェイ・エス・ビーを設立し、それまで㈱京都学生情報センターにて行っていた業務全般を引き継ぎ今日に至っております。 当社設立以降の事業内容の変遷は以下のとおりであります。 年月事項1990年７月㈱ジェイ・エス・ビーを設立し、㈱京都学生情報センターの業務を引き継ぐ。 1990年10月本社を東京都港区浜松町から京都市下京区醍醐町へ移転する。 1996年６月本社を京都市下京区醍醐町から京都市下京区因幡堂町へ移転する。 1996年10月東北地方への進出を目的として、㈱ジェイ・エス・ビー東北を設立する。 1996年12月東海地方への進出を目的として、㈱ジェイ・エス・ビー東海を設立する。 1997年10月北海道地方への進出を目的として、㈱ジェイ・エス・ビー北海道を設立する。 2002年７月九州地方への進出を目的として、㈱ジェイ・エス・ビー九州を設立する。 2002年12月学生への就職・アルバイト情報の提供を目的として、㈱ＯＶＯ（現連結子会社）を設立する。 2004年３月建物メンテナンス業務・入居者管理業務を目的として、総合管財㈱（現連結子会社）を設立する。 2004年６月京都地区での不動産仲介業を目的として、㈱ジェイ・エス・ビー京都を設立する。 中国四国地方への進出を目的として、㈱ジェイ・エス・ビー中国四国を設立する。 2004年９月事業再編を目的として、㈱ジェイ・エス・ビー北海道、同東北、同東京、同東海、同大阪、同九州、㈱ＯＶＯの株式を各社株主から買取り、完全子会社化する。 2012年５月高齢者住宅事業への参入に伴う介護サービスの提供を目的として、㈱グランユニライフケアサービス北海道（2016年８月㈱グランユニライフケアサービス北日本へ商号変更）・同東京・同関西・同九州を設立する。 2013年５月北海道函館市に高齢者住宅事業の第１号物件「グランメゾン迎賓館 函館湯の川」の運営を開始する。 留学生を対象とした日本語学校を函館、福岡に開設。 2014年10月家賃債務保証サービスの提供を行うため、リビングネットワークサービス㈱（現連結子会社）を設立する。 2015年９月組織再編を目的として、㈱ジェイ・エス・ビー東京を存続会社、㈱ジェイ・エス・ビー北海道、㈱ジェイ・エス・ビー東北、㈱ジェイ・エス・ビー東海、㈱ジェイ・エス・ビー京都、㈱ジェイ・エス・ビー大阪、㈱ジェイ・エス・ビー中国四国及び㈱ジェイ・エス・ビー九州を消滅会社とする吸収合併を行うとともに、商号を㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワーク（現連結子会社）に変更する。 2016年11月組織再編を目的として、総合管財㈱の営む建設業並びに自転車の販売、レンタル及び整備に関する事業を除く一切の事業を、㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが承継する吸収分割を行う。 2017年７月東京証券取引所市場第二部に株式を上場。 2018年７月東京証券取引所市場第一部銘柄に指定。 2018年８月組織再編を目的として、㈱ジェイ・エス・ビー・フードサービスを設立する。 2018年９月㈱グランユニライフケアサービス関西を㈱グランユニライフケアサービスへ商号変更する。 2018年11月組織再編を目的として、㈱グランユニライフケアサービス北日本、㈱グランユニライフケアサービス東京及び㈱グランユニライフケアサービス九州の営むフードサービス事業を㈱ジェイ・エス・ビー・フードサービス（現連結子会社）へ譲渡するとともに、㈱グランユニライフケアサービス東京を解散する。 ㈱グランユニライフケアサービスを存続会社、㈱グランユニライフケアサービス北日本及び㈱グランユニライフケアサービス九州を消滅会社とする吸収合併を行う。 2019年８月学生マンション事業の総合力強化を目的として、㈱東京学生ライフ（現連結子会社）、㈱湘南学生ライフ（2021年11月㈱東京学生ライフに吸収合併）及び㈱ケイエルディ（2020年７月解散）の株式を取得し、完全子会社化する。 2020年７月当社グループ内におけるシナジー及び事業領域拡大を目的として、㈱スタイルガーデン（現連結子会社）の株式を取得し、完全子会社化する。 2020年８月当社グループ内におけるシナジー及び事業領域拡大を目的として、㈱Ｍｅｗｃｋｅｔ（現連結子会社）の株式を取得するとともに第三者割当増資を引き受け、子会社化する。 2022年４月東京証券取引所の市場区分見直しにより、東京証券取引所の市場第一部からプライム市場へ移行。 2023年11月株式会社学生ハウジング（現連結子会社）の株式を取得し完全子会社化。 株式会社グランユニライフケアサービスの全株式を株式会社学研ココファンに譲渡。 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループは、当社（㈱ジェイ・エス・ビー）、連結子会社９社から構成されており、不動産賃貸管理事業及びその他事業を営んでおります。 当社グループは全国的な事業展開を行っており、2024年４月現在の管理戸数は94,978戸、管理棟数は2,651棟となっております。 （北海道地区 3,914戸/83棟、東北地区 8,886戸/158棟、首都圏地区 25,061戸/647棟、東海・北信越地区 8,790戸/230棟、京滋地区 17,665戸/687棟、阪神地区 10,274戸/261棟、中国・四国地区 8,777戸/280棟、九州地区 11,611戸/305棟）2024年10月現在の直営店舗数は87店舗となっております。 （北海道地区 ３店舗、東北地区 ３店舗、首都圏地区 20店舗、東海・北信越地区 14店舗、京滋地区 11店舗、阪神地区 ８店舗、中国・四国地区 10店舗 、九州地区 18店舗）当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、当社グループは、報告セグメントを従来「不動産賃貸管理事業」及び「高齢者住宅事業」の２区分としておりましたが、株式会社グランユニライフケアサービスの株式譲渡を踏まえ当社グループの事業展開、経営資源配分・管理体制の実態等の観点から報告セグメントについて再考した結果、当連結会計年度より報告セグメントを「不動産賃貸管理事業」の単一セグメントに変更しております。 （1）不動産賃貸管理事業当社は、主に学生を対象としたマンション（以下「学生マンション」という。 ）の企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業務を行っております。 具体的には、当社オリジナル仕様の学生マンション等を不動産オーナーに企画提案し、建物が竣工した後は当社が一括借上を行い、オーナーに対する家賃保証を行った上で、学生等の入居者に転貸することを主たる事業としております。 また、不動産オーナーと入居者間で賃貸借契約を締結する運営方式の場合には、入居に応じ当社グループにて家賃回収代行を行っております。 なお、建物メンテナンスや入居者サポート業務、アセットマネジメント会社からのプロパティマネジメント業務の受託及び大学等からの学生寮の企画・運営業務の受託も行っております。 当社が運営を受託した学生マンション等の入居者募集業務及び仲介業務は、㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが行っており、その対象は学生や社会人、法人等となります。 建物及び付帯設備メンテナンスや入居者管理業務については、当社が不動産オーナーから受託し、当該業務の多くを㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託しております。 また、物件のリフォーム提案業務も建物メンテナンス業務の一環として行っております。 物件改修工事については、建設業免許を有する総合管財㈱が㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークから案件紹介を受け、不動産オーナーより受託しております。 各業務の主な内容は以下のとおりであります。 （学生マンションの企画提案、運営業務の受託）当社が、不動産オーナーに対して主として学生マンションによる不動産の活用を企画提案し、竣工後のマンション運営業務の受託を行っております。 当社グループで実施している不動産オーナーに対する営業手法としては、①建築会社、設計事務所、金融機関、会計事務所等の取引先からの紹介②既存オーナーからの管理受注依頼③独自調査による新規開拓先への営業などがあります。 全体の受注比率としては①及び②のケースが70～90％程度と高く、①のケースにおいては工事を実施する建築会社、設計を実施する設計事務所から不動産オーナーの紹介を受け、共同でオーナーに対し事業提案を実施する、あるいは富裕層の情報を持つ金融機関から有効活用を考えている不動産オーナーの情報をヒアリングし当社の事業を提案するという営業手法を活用し、事業を展開しております。 当社の学生マンション運営は、主に入居者募集や管理といった賃貸運営にかかる全ての業務を当社にて行う運営管理委託方式で受託しております。 運営管理委託方式のうち賃料定額型は、当社と不動産オーナーの間で締結した契約に基づき、物件の稼働状況にかかわらず、当社がオーナーに定額の家賃を保証した上で一括して借上げ、当社が転貸人として学生等の入居者に転貸する方式であります。 また、委託型という運営方式では不動産オーナーの収入は入居に応じた入金実績がそのまま収入となります。 賃貸借契約は不動産オーナーが直接借主と締結いたします。 入居者募集、建物メンテナンス、入居者管理業務及び家賃回収代行業務等を当社グループが受託しております。 （学生マンションの自社開発）学生のライフスタイルに特化した学生マンションとして、立地・設備設計・デザイン・利便性、また、これまで当社グループが培った運営ノウハウを通じて、入居後の総合的な生活サポートを追求した当社オリジナル仕様の物件開発を行っております。 これにより他社との差別化を図り、事業競争力の増強に努めております。 （主に学生向けの不動産仲介業務）㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが、当社が不動産オーナーから賃借した物件及び入居者管理業務や募集業務を受託した物件、他業者が管理を行う物件等の仲介業務を行っております。 入居者の資格を原則として学生等に限定していることから、卒業等による入退去の時期が一般の賃貸住宅と比較して把握しやすくなっております。 こうした特徴を生かし、早期に次期入居者の募集を開始することで、空室の発生を抑え安定した稼働状況を維持することが可能となっております。 また全国での直営店舗展開や、大学及び専門学校との提携、学生等のニーズに応える独自のサービス提供等により募集力を維持・強化しております。 その他近年需要が高い留学生向けの仲介業務も行っております。 なお、当該事業については宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣免許を取得しております。 （主に社会人、法人向けの不動産仲介業務）㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが、学生向けの不動産仲介業務と並行し、社会人や法人向けに賃貸用不動産の仲介業務を行っております。 就職により社会人となる卒業生の住まい探しをはじめ、対象を学生に限定せず賃貸用不動産の仲介業務を行っているほか、宅地又は建物についての売買の代理や媒介も行っております。 （主に高齢者向けの不動産仲介業務）㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが、高齢者向け賃貸用不動産の仲介業務を行っております。 （建物メンテナンス業務、入居者管理業務）当社が、不動産を所有するオーナーから建物や付帯する設備のメンテナンス業務（清掃管理業務・設備管理業務・小規模修繕業務等）及び入居者管理業務を受託し、当該業務の多くを㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託しております。 入居者管理業務では、家賃請求、入退室管理、敷金精算、苦情処理等を行い、建物維持管理では日常の巡回点検をはじめ各種設備の維持管理、特殊設備管理等を行っております。 （家賃債務保証業務）リビングネットワークサービス㈱では、当社が不動産オーナーから賃借した物件及び入居者募集業務を受託した物件等の賃借人を対象に、家賃債務保証業務を行っております。 主に学生向け物件の賃借人を対象に家賃債務保証サービスを提供しております。 （2）その他事業（学生支援サービス）㈱ＯＶＯが企業の採用活動を代行し、学生の採用を目的とした企業説明会の開催の企画、サポート等を受託しております。 学生に対しては、企業説明会や就職セミナー情報の提供を行うことで就職活動の支援を行っております。 また、インターンシップ（学生が一定期間企業等の中で研修生として働き、自分の将来に関連のある就業体験を行える制度）の支援も行っております。 （日本語学校事業）当社では、海外からの留学生向けの日本語学校の運営を行っております。 生活サポートとして当社管理マンションを学生寮として活用しております。 （不動産販売事業）当社では、販売用不動産として取得した土地、マンションや商業ビル等の不動産について、売主として第三者へ売却しております。 なお、販売用不動産については原則として、転売までの当社所有期間中、当社グループにて入居者募集を行い学生、社会人及び法人等に賃貸しております。 現在は、市況が活性化しているものの、中期的な動向が不透明なこと等を勘案して新規不動産の取得は差し控えており、今後の地価や不動産投資市場の動向を慎重に見極めつつ取組みたいと考えております。 ［事業系統図］ 以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。 (注)上記事業系統図に記載されているほか、連結子会社として、㈱東京学生ライフ、㈱スタイルガーデン、㈱Ｍｅｗｃｋｅｔ及び㈱学生ハウジングを有しております。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金(百万円)主要な事業の内容議決権の所有割合(％)関係内容役員の兼任資金援助営業上の取引設備の賃貸借（連結子会社） ㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワーク（注）２東京都新宿区50不動産賃貸管理事業1002名貸付当社学生向けマンションへの入居者の仲介業務、入居者管理業務等を委託事務所の賃貸借総合管財㈱京都市下京区50不動産賃貸管理事業1002名なし建物メンテナンス業務の委託事務所の賃貸㈱ＯＶＯ京都市下京区80その他1002名なし採用業務を委託事務所の賃貸リビングネットワークサービス㈱京都市下京区10不動産賃貸管理事業1002名貸付当社学生向けマンション賃借人の家賃債務保証事務所の賃貸㈱ジェイ・エス・ビー・フードサービス京都市下京区50不動産賃貸管理事業1002名貸付食堂運営委託事務所の賃貸㈱東京学生ライフ東京都新宿区40不動産賃貸管理事業1002名なし当社学生向けマンションへの入居者の仲介業務、入居者管理業務等を委託なし㈱学生ハウジング京都市中京区10不動産賃貸管理事業1002名なし当社学生向けマンションへの入居者の仲介業務、入居者管理業務等を委託事務所の賃貸㈱スタイルガーデン京都市下京区3その他1003名貸付なしなし㈱Ｍｅｗｃｋｅｔ東京都新宿区122その他1003名なしなしなし （注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報の名称を記載しております。 ２．特定子会社に該当しております。 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 （1）連結会社の状況 2024年10月31日現在セグメント名称従業員数（人）不動産賃貸管理事業1,043（657）その他37（26）全社（共通）76（12）合計1,156（695）（注）１．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含みます。 ）であります。 臨時雇用者数（パートタイマー等を含む。 ）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しており、１人当たり１日８時間換算にて算出したものであります。 ２．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 （2）提出会社の状況 2024年10月31日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）232(65)44.012.15,000 セグメント名称従業員数（人）不動産賃貸管理事業132（44）その他24（9）全社（共通）76（12）合計232（65）（注）１．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含みます。 ）であります。 臨時雇用者数（パートタイマー等を含む。 ）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しており、１人当たり１日８時間換算にて算出したものであります。 ２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 （3）労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異 提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合（％） （注）１．男性労働者の育児休業取得率（％） （注）２．労働者の男女の賃金の差異（％）（注）１．全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者9.90.059.758.479.9（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 連結子会社当事業年度名称管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）１．男性労働者の育児休業取得率（％）労働者の男女の賃金の差異（％）（注）１．３．４．及び５．全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワーク11.470.0（注）２．71.371.6104.7㈱ジェイ・エス・ビー・フードサービス0.066.7（注）２．78.488.785.4（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 ３．算出にあたっては残業・賞与等を含んでおります。 ４．非正規雇用労働者については８時間勤務換算したうえで算出しております。 ５．正規雇用労働者には時短労働者（女性36名、男性１名）を含んでおります。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 また、この経営理念に立ち返り、未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅力溢れる社会を創造するグローバルトップブランド『ＵｎｉＬｉｆｅ』という存在目的（Purpose：パーパス）を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション（創造的破壊（Disruption））として「学び・成長・つながり」を生むリアル空間へ再創造することを掲げ、これを2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』としました。 そして、この長期ビジョンの実現に向けた最初の３か年を第一フェーズと位置付け中期経営計画『ＧＴ０１』を策定し、これにあわせ、新しい領域に挑戦する「探索」と、既存の事業の一層成長を図る「深化」という活動が、高い次元でバランスよく調和していることを目指す『両利きの経営』と、規模の大きさで競合相手を圧倒する消耗戦から、社員一人一人が知識を機動的に生み出す力を発揮するかたちへと転換し、組織の学習スピードを高めることを目指す『社員全員の経営』の２つを経営の基本方針とし、『ＧＴ０１』を実践してまいりました。 2024年10月期より、長期ビジョンの第２フェーズと位置付ける中期経営計画『ＧＴ０２』が始まりました。 引き続き『両利きの経営』と『社員全員の経営』を基本方針とした、「人間性とテクノロジーの融合による、ジェイ・エス・ビーだけの価値創出」に焦点を当て、持続的成長の源泉は「人」であるとの考えのもと、多様性の尊重と相互結合の促進によるイノベーションとデジタルテクノロジーを組み合わせ、すべてのステークホルダーに対する新たな価値の提供に加え、一人ひとりが挑戦する「創造する組織」化の実現を図ってまいります。 （2）経営環境文部科学省「令和６年度学校基本調査（速報値）」によりますと、大学（大学院を含む）の学生数は295.0万人と前年より4.4千人増加しており、当社グループを取り巻く市場環境につきましては引き続き追い風となる状況となっております。 経済環境においては、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られる等、国内経済は緩やかな回復傾向にあります。 一方で急速な物価上昇に対する金融引き締めの影響、為替相場の急変動、中東情勢の緊迫化などから、景気の先行きについては不透明感が見られます。 そのため、今後の景況判断につきましても、引き続き慎重に見極める必要があると考えております。 このような状況のもと、当社の推計では、18歳人口の減少とともに学生マンション需要は2025年から2045年にかけて年平均1.5％減少すると見込んでおりますが、学生マンション需要に対する当社グループ管理戸数の市場シェアは５％程度であると考えております。 また、学生マンション事業への特化や、これまで蓄積してきた学生マンションの運営ノウハウ、学生のニーズの早期把握、大学及び大学生協との連携等を通じて、市場における一定の優位性は確保しているものと考えております。 今後もこの優位性を維持しつつ、市場シェアの拡大を図り、長期的な成長を目指してまいります。 （3）中長期的な経営戦略長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』では、見えない資産（無形資産）が持続的な企業価値向上の源泉であるということを重視し、①「アビリティ（総合的人間力）」の芽を育て、社会課題の解決に貢献する、② 人間性とテクノロジーの融合による当社グループだけの価値の創出、③ 当社グループブランドである「ＵｎｉＬｉｆｅ」のグローバル・トップブランドへの進化を成長シナリオとし、グループ全体においてこの存在目的（パーパス）を通して価値観を共有し、人材の育成・成長を通じた価値創造を目指します。 また、その価値創造は若者が成長することによって実現するものと定義しております。 長期ビジョン実現への取り組みの要旨は以下のとおりです。 ■人的資本への投資 ・創造する組織へ進化するための人材育成 ・社員ロイヤリティ（絆）の向上と組織エンゲージメント（求心力）強化 ・経営層及び後継者育成計画策定実施■知的資本への投資 ・ＤＸ戦略を推進するための組織編成 ・ＤＸ関連ベンチャーへの投資 ・ＣＶＣ（Corporate Venture Capital）組成・運営■ブランド・顧客基盤の構築 ・最高のエンゲージメントを持つチームが、顧客成功体験（ＣＸ：Customer Experience）を支援 ・顧客ロイヤリティ（絆）を確立 ・顧客が他者へ推奨する状態（ロイヤルカスタマー）の確立■企業内外の組織づくり ・「両利きの経営」と「社員全員の経営」を可能とする組織戦略 ・ＵｎｉＬｉｆｅが、情報ネットワークのハブとして社内外でつながり、互恵互助のもと、ロイヤリティ（絆）を獲得し、お互いの知が結合することによりイノベーションを起こし続ける。 ■成長時間を短縮する方策 ・オープンイノベーション、アライアンス、ジョイントベンチャーの活用 ・Ｍ＆Ａによる既存事業の拡大とシナジーの見込める新規事業投資中期経営計画『ＧＴ０２』（2024年10月期～2026年10月期）では、業務改革を最重要項目として設定し、ビジネスプロセスリエンジニアリング（ＢＰＲ）、ＤＸ、そしてビジネスプロセスアウトソーシング（ＢＰＯ）を３本柱として、人的資本・知的資本・気候変動・事業ポートフォリオを重要項目に設定し、それらに取り組むことで、長期的かつ持続的な企業価値の向上を図ってまいります。 （4）目標とする経営指標等中期経営計画『ＧＴ０２』（2024年10月期～2026年10月期）で掲げる主な経営指標等は以下のとおりです。 経営成績売上高営業利益経常利益親会社株主に帰属する当期純利益788億円87億円85億円56億円資本効率及び財務安全性ＲＯＥＲＯＩＣ自己資本比率流動比率15％以上8％以上40％以上120％以上入居関連指標管理戸数契約決定件数104,000戸34,000件成長投資自社物件開発新規事業／ＤＸサステナビリティ／更新270億円20億円10億円 なお、将来に関する前提・見通し・計画については、公表した時点における仮定等に基づくものであり、実際の経営成績は今後さまざまな要因によって異なる可能性があります。 従いまして、その実現を保証あるいは約束するものではありません。 （5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループを取り巻く経営環境は、今後、国際情勢、サステナビリティ、知財・技術など、社会システムの大きな変化が加速度的に生じていくと考えております。 こうした変化に対応し、当社グループが更なる成長を実現するため、変わらぬ軸として持ち続ける経営理念「豊かな生活空間の創造」に立ち返り、存在目的（Purpose：パーパス）を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション（創造的破壊（Disruption））のもと、2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』を策定しました。 この長期ビジョンの実現に向けた最初の３か年（2021年10月期～2023年10月期）を第一フェーズとした中期経営計画『ＧＴ０１』を遂行し、2024年10月期～2026年10月期は長期ビジョンの第二フェーズ『ＧＴ０２』をスタートさせました。 これら中長期的な戦略を実行する上で、当社グループの優先的に対処すべき課題は以下のとおりです。 「両利きの経営」「生産性向上」を実現するための業務改革 『ＧＴ０２』における戦略実行の組織基盤として、ＢＰＲ（ビジネスプロセスリエンジニアリング）、ＤＸ（デジタルトランスフォーメーション）及びＢＰＯ（ビジネスプロセスアウトソーシング）を３本柱とする業務改革を進めながら、人的資本（①）・知的資本（②）・気候変動（③）・事業ポートフォリオ（④）の重要項目に取り組むことで、ステークホルダーと共創・エコシステムを確立し、長期的且つ持続的な企業価値向上に努めてまいります。 ① 人的資本－人的資本への投資、人材戦略 人材を「資本」として捉え、その価値を最大限に引き出すことで、両利きの経営を実践し、中長期的な企業価値向上につなげる経営のあり方を追求してまいります。 「従業員は資産である」とのコンセプトのもと、生活と仕事の調和、新しいワークスタイルへの対応、ダイバーシティ、教育及び社員エンゲージメント向上を基本方針として、人事や教育研修等の制度を再設計するとともに、人への投資を加速し、人的資本経営を推進いたします。 ② 知的資本－経営資源・無形資産等の確保強化 データに基づいた客観的な分析を行う、「データドリブン文化」を推進し、「人的資本／Ｍ＆Ａ連動」を推し進め、ＤＸリーダーの配置、ＤＸベンチャーへの投資等を通じ、ＤＸの目的である、顧客体験向上とコスト削減の両立による競争優位性の構築・企業価値向上を図ってまいります。 ③ 気候変動をはじめとしたＥＳＧの取組 当社グループは気候変動に関するリスクと機会の分析及び公表を行っております。 地球温暖化による気候変動に対しては、ＴＣＦＤ提言に基づく定量的な情報開示をはじめ、社会環境・地球環境の保全に対する積極的な活動を行ってまいります。 併せてＺＥＨ※をはじめとする環境対応物件の展開、物件に対するリノベーションや再エネ活用を推進し、事業を通じた社会課題解決につながるソリューション開発に努め、高い付加価値の創造及び提供、ステークホルダーの満足度向上を実現させることで、社会的責任として高潔性が高い気候変動対応を確立してまいります。 また、気候変動対応について学生と共に考え活動することで、価値共創を実現するエコシステムを構築してまいります。 ※ＺＥＨ：ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略語。 エネルギー収支をゼロ以下にする住宅を意味します。 ④ 事業ポートフォリオ 『ＧＴ０２』においては、総額約300億円の投資を行う方針としております。 資本コストをベースとした意思決定を重視し、オーガニックグロースだけでなくＭ＆Ａグロースを両立させ、成長スピードを加速してまいります。 学生マンション事業の成長性はまだまだ高く、成長スピードに乗って更なる拡大を目指します。 また、新たな成長エンジンとなる事業を育てていくため、新規事業領域への投資も進めてまいります。 これらを通じて新たな価値提供を実現し、学生マンション分野で唯一無二の存在であり続けることを目指してまいります。 コーポレート・ガバナンスの強化 当事業年度中に、当社取締役による経費使用に関する疑義が判明し、当社から独立した中立かつ公正な外部専門家及び独立社外役員で構成される特別調査委員会を設置し調査を行ってまいりましたところ、2024年11月21日付で特別調査委員会からの調査報告書を受領しました。 当社グループではこのような事案が発生したことを厳粛に受け止め、再発防止のためのコーポレート・ガバナンスの強化を図ることが重要であると認識しております。 特別調査委員会の調査結果及び提言を真摯に受け止め、2025年１月14日付で策定した再発防止策の実行に取り組んでまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 また、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）基本姿勢 当社グループはサステナビリティ（持続可能性）のある社会形成に貢献すべく、サステナビリティ委員会を設置し、共生創造企業を目指す当社グループとしての事業特性を加味した総合的且つサステナブルなＥＳＧ（※）の取り組みを推進しております。 ※Ｅ：環境（Environment）、Ｓ：社会（Social）、Ｇ：ガバナンス（Governance）（2）サステナビリティ全般に関するマテリアリティ（重要課題）、ガバナンス及びリスク管理（マテリアリティ：重要課題）当社グループは事業の強みを生かしながら社会に貢献しうる課題を議論し、15項目のマテリアリティ（重要課題）を設定しました。 特性の異なる各項目に取り組むことにより、事業と社会貢献を両立しながら価値創造実現を目指します。 今後、各項目に対する指標及び目標を設定し、目標達成のための活動内容策定と実践を進めてまいります。 主要な活動状況については、随時ホームページ等にて開示してまいります。 （ガバナンス）サステナビリティ委員会は委員長を代表取締役社長より指名された取締役が務め、定められた常任メンバー、特別招集メンバー、常勤監査役で構成されます。 委員会は半年に１回開催し、サステナビリティに関するリスク・機会の検討、ならびに各部門から関連データの取得を行っており、今後は関連する取り組みの集約・進捗管理等を行ってまいります。 審議・承認された事項は委員会開催の都度、委員長を通じて取締役会へ上程又は報告を行います。 取締役会はその上程又は報告を通じて各種施策の状況把握やリスク事案の監督を行います。 （リスク管理）サステナビリティ委員会事務局が中心となって各事業の気候変動リスク、人的資本リスク及びその対応状況を把握し、サステナビリティ委員会に報告する体制としています。 また、これらと並行して当社グループを取り巻く様々なリスクを管理する内部監査室と連携し、当社グループ全般の適切なリスク管理・運営を行うために策定された「リスクマネジメント規程」に基づき、リスク管理を行っております。 気候変動による事業環境の変化に伴うリスクや自然災害に伴うリスク、人的資本における労働環境の変化に伴うリスクや健康・安全に係わるリスクについても管理を進め、「リスクマネジメント規程」に基づき審議・対応策の協議を行い、その内容については、取締役会へ報告することとなっています。 （3）重要なサステナビリティ項目上記ガバナンス及びリスク管理を通じて識別された当社グループにおける重要なサステナビリティ項目は以下のとおりであります。 ・気候変動・人的資本 それぞれの項目に係わる当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取り組みは、次のとおりであります。 ● 気候変動地球温暖化による気候変動に対して、企業には社会の公器としての責任を果たすことが求められています。 当社グループは「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を経営理念として掲げ、不動産賃貸管理事業を中心に事業を展開しています。 将来的に地球温暖化の深刻化に伴って自然災害の頻発化や激甚化が予想されるなか、入居者の方々の安全を守るという社会的な責任を果たすべく積極的な活動を推進します。 また、社会環境・地球環境の保全に対しても様々な活動を通じて社会課題解決につながるソリューション開発に努め、高い付加価値の創造及び提供を目指します。 そして、ステークホルダーの満足度向上の実現に向け、高潔性の高い気候変動対応を確立するとともに、ＴＣＦＤ（※）の提言に沿った情報開示を行ってまいります。 ※ＴＣＦＤ：気候関連財務情報開示タスクフォース（Task Force on Climate-related Financial Disclosures） （気候変動）ガバナンス当社グループは取締役会の監督のもと、サステナビリティ委員会が中心となり、各部門及び子会社との相互連携を通して、気候変動に関するサステナビリティ課題に対する取り組みを推進しています。 過去の取締役会で承認された気候変動に関連する取り組みは以下の通りです。 （気候変動）戦略当社グループは、不動産賃貸管理事業者として自社所有/一括借上（家賃保証）物件からの賃貸収益が大きな収益源となっています。 気候変動問題に起因し、異常気象の頻発化に対する物件の安全性重視や、脱炭素社会に向けた環境配慮物件の需要増加など、新たな変化が生じています。 将来の不確実性が高まるなか、当社グループの企業価値を高めていくため、事業活動における対応の幅を広げることが重要であると認識しています。 そこで、気候変動に焦点を当て、いかなる方向性に世界が進展しても対応できるよう、気温上昇という観点で２つのシナリオを設定し、各シナリオにおける2050年までの影響を評価しました。 基準とした世界観（前提シナリオ） （気候変動）リスクと機会当社グループでは、気候変動のリスクと機会について、サステナビリティ委員会にて事業活動への影響を検討し、下記のリスクと機会を特定しています。 なお、リスクと機会の影響時期は当社グループの中期経営計画や長期ビジョンと整合させ、影響度については財務的なインパクトの大きさという観点で整理しています。 リスク/機会一覧時間軸の定義…短期：０～３年、中期：2030年まで、長期：2050年まで影響度の評価基準…大：営業利益１％以上、中：営業利益0.3％以上～１％未満、小：営業利益0.3％未満影響度の記載（大・中・小）における太字：事業インパクト評価実施項目、それ以外の項目については評価基準をもとに定性的に判断 気候変動によってもたらされる当社グループへのリスク/機会の事業インパクト評価結果を踏まえ、当社にとって重大な影響を及ぼす可能性のある気候変動課題は以下の通りです。 ・移行リスク①②当社グループは不動産賃貸管理業を中心に事業を展開しており、管理棟数は2,000棟を超えています。 賃貸事業運営にあたっては物件の共用部等における電力の負担が生じ、将来的にカーボンプライシングの導入や再生可能エネルギーの普及による電力価格の高騰が見込まれ、費用負担が増加する恐れがあります。 また、当社グループの特徴として食事付き学生マンションを積極的に展開しており、食堂運営においては調理時にガスを使用するなど、カーボンプライシングメカニズムによる影響が想定されます。 これらリスクに対する戦略として、再生可能エネルギーの活用や省エネルギー設備の導入を進めています。 太陽光発電システムでは、当社が保有する拓殖大学八王子国際キャンパス内の学生寮「カレッジハウス扶桑」の屋上に177.5KWの発電能力を有する太陽光パネルを設置しており、食堂のガス給湯システムにおいては、従前と比較してガスの使用量を50％～60％削減されるエコキュートへの切り替えを行っています。 ・物理リスク④当社グループは収益の多くを家賃によるものが占めており、管理物件が洪水被害等に見舞われた際、復旧するまでの期間は、その収益が得られなくなるなど財務上のリスクであると認識しています。 また、不動産賃貸管理業にあたっては入居者の方々の安全確保が当社グループの果たすべき責任であり、対応すべきリスクであると認識しています。 財務リスクに対する戦略として、洪水リスクのある物件を対象に火災保険料の引き上げや、保険の引き受け範囲等の変更を視野に入れた商品設計を検討しています。 また、入居者の安全確保に対する戦略としては、発生時の被害を最小限に抑えるための安否確認体制の構築、自然災害時の対応マニュアルの作成、事業継続計画等の整備に努めています。 ・機会⑬⑮2050年カーボンニュートラルの実現を目指すなど、日本全体で脱炭素社会実現に向けた機運が高まっています。 建物においてもＺＥＨ/ＺＥＢをはじめ環境認証への注目が集まっており、環境認証取得の有無が選考の基準に含まれるようになりつつあります。 こうした時代の流れが入居者の方々の環境意識の向上につながり、ＺＥＨ/ＺＥＢ物件の需要増加が予想されます。 当社グループでは学生マンションの企画提案も行っているため、ＺＥＨ/ＺＥＢ規格を満たす企画提案を通じてＺＥＨ/ＺＥＢ物件の管理棟数拡大を目指すことで、高い入居率の維持及び家賃収入の増加が期待できます。 機会獲得に向けては、不動産賃貸管理事業における企画段階の事業戦略として、新築物件の省エネ設計推進、既存物件の改修により、環境配慮型マンションの標準化を掲げています。 実際、2024年３月には自社開発で初めてのＺＥＨ-Ｍ（Oriented）（※１）の基準を満たす環境配慮型学生マンションが福井県に完成しました。 また、当社が管理運営する学生マンション及びオフィスビル計５棟（宮城県、東京都、愛知県、京都府）で使用する電力を2024年４月より順次、実質再生可能エネルギーに置き換えております。 2025年度には竣工物件のうち9物件でBELS（※２）５つ星評価を取得する予定であり、うち７物件はＺＥＨ-Ｍ（Oriented）の評価を受けられることを見込んでおります。 ※１：ゼロ・エネルギー・ハウス指向型住宅（集合住宅向け）※２：建築物省エネルギー性能表示制度 （気候変動）リスク管理サステナビリティ関連リスクに対しては、サステナビリティ委員会事務局が中心となって各事業のリスクの特定・評価、ならびに対応状況の把握、対応策を検討し、サステナビリティ委員会に報告する体制としています。 気候変動リスクの特定・評価に際しては、社内の様々な役職のメンバーを招集してワークショップを開催しています。 ワークショップではグループごとにディスカッションを行い、想定される気候変動リスクと機会について考察しています。 そのうえで、ＩＥＡやＩＰＣＣが公表する文献を参考に、各リスクや機会における財務インパクトを評価し、当社グループへの影響の大きさを評価しています。 加えて、特定された各リスクと機会に対応するための施策、あるいは詳細な影響度把握のために必要な取り組みについても検討します。 また、これらと並行して当社グループを取り巻く様々なリスクを管理する内部監査室と連携することで、「リスクマネジメント規程」に基づいた統合的なリスクの適切な管理・運営を行っています。 内部監査室における監査にあたっては、まず各部署及びグループ会社において業務活動全般において想定されるあらゆるリスクの洗い出しを毎年行っております。 洗い出された内容は内部監査室に情報共有されます。 その際にサステナビリティ委員会での検討内容も集約され、内部監査室にて業務活動が適正、効率的に行われているかという観点から問題がないか監査を実施します。 内部監査の監査結果は代表取締役社長に報告され、問題があった場合には当該部署に改善を勧告し、業務の適正化を促すことでリスクの低減を図っています。 （気候変動）指標及び目標当社グループでは、財務的インパクトを踏まえて特定された重大な気候変動リスクと機会に対する戦略及び取り組みを構築し、指標の集計及び開示を進めております。 2023年10月期実績値に対しては、Ｓｃｏｐｅ１、２のＣＯ2（二酸化炭素）排出量の算定を行いました。 なお、算定対象範囲は当社の自社事業拠点、自社所有物件調理施設及び自社所有物件共用部分としております。 算定した上記排出量に関しては、国際ＮＧＯであるＣＤＰの年次質問書への回答においても開示しております。 今後更なる分析、検討を進め、Ｓｃｏｐｅ１、２算定領域の拡大、最終的にはＳｃｏｐｅ３排出量の算定を目指します。 併せて、情報開示領域の拡大につながるデータ収集を図り、リスクの緩和ならびにビジネス機会獲得を目指します。 ・指標と目標（Ｓｃｏｐｅ１、２実績） ※マーケット基準の値 当社グループの気候変動についての内容は、下記ウェブサイトにおいても掲載しております。 https://www.jsb.co.jp/ir/management/sustainability/ ● 人的資本コンセプト：「従業員は資産である ～社員が笑顔でチャレンジの舞台に立てる企業に～」（当社グループの人的資本に対する考え）当社グループでは組織を構成するのは「人」であり、企業価値創造の源泉も「人」であると考えております。 人材を「資本」として捉え、個々の価値を最大限に引き出し、「資産」すなわち、人財として活躍するための人的資本投資を進めてまいります。 そして多様な人財価値のシナジーによって組織力を最大化させ、中長期的且つ持続的な企業価値向上につながる経営を追求してまいります。 中長期的且つ持続的な企業価値の向上を実現するためには、全ての従業員が公平な機会の提供と公正な評価を受けながら、エクスペリエンス（経験）と共に成長して当社グループに愛着を持ち、従業員が一体となってお互いに更なる成長をしながら絆を深め、企業も成長することで、当社グループで働きたい・働き続けたいと思えるような「選ばれる会社」である必要があると考えております。 （人的資本）戦略当社グループにおけるダイバーシティの確保を含む人材育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針は、上記コンセプト及び人的資本に対する考えのもと、以下の「人的資本に関わる重要課題」を認識したうえで、従業員の知見と経験の活用を最大化し、高い従業員満足度の実現に向けて、多様な人材の確保、育成及び活躍推進に向けた環境整備が必要であると考えております。 それらの課題を克服するため、「戦略」及び「戦略」に基づいた「具体的施策」（戦術）を設定しました。 これらを通じて多様性を尊重し、従業員それぞれが活躍できるようになるための制度と環境を実現してまいります。 「人的資本における重要課題」・挑戦を推奨する組織風土の醸成・多様な人財の能力の発揮と最大化・人の活力を最大とするための教育制度の充実（マネジメント、リスキリング）・ワークライフバランスの確保につながる柔軟な働き方の実現・従業員のエンゲージメント等のスコア化とその向上 人的資本における「戦略」（関連重要課題、具体的施策）重要課題戦略具体的施策（戦術）挑戦を推奨する組織風土の醸成企業風土向上評価基準・評価方法の明確化挑戦を推奨する組織風土の醸成多様な人財の能力の発揮と最大化ダイバーシティ・インクルージョンの推進ジェンダーにとらわれない個々のスキルに基づく人材登用様々な価値観・経験を持つ多様な人財の受け入れ促進人の活力を最大とするための教育制度の充実教育研修・キャリア形成・リスキリング活性化ビジネスリーダーの計画的な育成自律的な学びの仕組化・促進ワークライフバランスの確保につながる柔軟な働き方の実現職場環境向上ファミリーフレンドリーな働き方フレキシブルワーク従業員のエンゲージメント等のスコア化とその向上従業員満足度向上エンゲージメントサーベイの継続によるスコア向上に向けた施策の実施従業員満足度調査を元に具体的施策の振り返り、改善の実施 （エンゲージメントサーベイの実施）「社員と会社の双方向の関係性・つながり」にあたるエンゲージメントについて、社員の「当社への期待」と「その期待に対する実感」の状況を数値化することによりエンゲージメントの程度を測ることを目的とした調査（サーベイ）を当社として初めて実施しました。 ＊実施時期：2024年10月＊対象社員数：1090（正社員・嘱託社員・契約社員）＊有効回答数：974＊回答率:89.4％ サーベイの結果を通じて、業務遂行、特に新入社員や中途入社社員への入社時サポート（オンボーディングと呼ばれる期間）において、人の魅力や協働関係の強みを生かしながら安心して働ける、という傾向が示されました。 一方、以下に記した項目については管理すべきリスクとして、対応する機会とともに設定しました。 （人的資本）リスク管理と機会・人材不足→ 積極的な新規採用および再雇用の推進・評価制度の納得感不足からくる人材流出（離職率上昇）→ 公正な評価制度確立、公平な挑戦機会設定・自律的なキャリア形成の遅延及び支援等の制度不十分→ スキルアップに向けた多様な学習機会整備、チューター（知識やスキルの獲得）・メンター（心理的安全性確立）による自立に向けたサポート制度導入・上記リスクやコミュニケーション不足から来るモチベーション低下→ エンゲージメントサーベイ（下記参照）の定期的実施、コミュニケーションの活性化 エンゲージメントサーベイの結果は、以下「指標と目標」の達成及びより良い職場環境の創造に活かしてまいります。 （人的資本）指標及び目標上記「戦略」において記載した、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針について次の指標を用いております。 当該指標における目標及び実績は次のとおりであります。 指標2026年10月期目標2024年10月期実績2023年10月期実績管理職に占める女性労働者の割合（ジェイ・エス・ビーグループ）15.0％11.1％9.2％男性労働者の育児休業取得率（ジェイ・エス・ビーグループ）50.0％58.3％25.0％ 重要課題戦略指標及び目標（目標値は今後の検討課題）挑戦を推奨する組織風土の醸成企業風土向上エンゲージメントスコアビジネスコンテスト、アイデアソンなど挑戦機会の実績多様な人財の能力の発揮と最大化ダイバーシティ・インクルージョンの推進女性管理職比率キャリア採用率・アルムナイ採用率人の活力を最大とするための教育制度の充実教育研修・キャリア形成・リスキリング活性化個々のスキル見える化・リーダー養成研修の実績研修受講者数・資格取得者数ワークライフバランスの確保につながる柔軟な働き方の実現職場環境向上男性育休取得率・育休後復職率テレワーク・フレックスワークなど新たな制度の整備状況従業員のエンゲージメント等のスコア化とその向上従業員満足度向上エンゲージメントスコア従業員満足度スコア 当社グループの人的資本についての内容は、下記ウェブサイトにおいても掲載しております。 https://www.jsb.co.jp/ir/management/sustainability/ |
| 指標及び目標 | （気候変動）指標及び目標当社グループでは、財務的インパクトを踏まえて特定された重大な気候変動リスクと機会に対する戦略及び取り組みを構築し、指標の集計及び開示を進めております。 2023年10月期実績値に対しては、Ｓｃｏｐｅ１、２のＣＯ2（二酸化炭素）排出量の算定を行いました。 なお、算定対象範囲は当社の自社事業拠点、自社所有物件調理施設及び自社所有物件共用部分としております。 算定した上記排出量に関しては、国際ＮＧＯであるＣＤＰの年次質問書への回答においても開示しております。 今後更なる分析、検討を進め、Ｓｃｏｐｅ１、２算定領域の拡大、最終的にはＳｃｏｐｅ３排出量の算定を目指します。 併せて、情報開示領域の拡大につながるデータ収集を図り、リスクの緩和ならびにビジネス機会獲得を目指します。 ・指標と目標（Ｓｃｏｐｅ１、２実績） ※マーケット基準の値 当社グループの気候変動についての内容は、下記ウェブサイトにおいても掲載しております。 https://www.jsb.co.jp/ir/management/sustainability/ |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | （人的資本）戦略当社グループにおけるダイバーシティの確保を含む人材育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針は、上記コンセプト及び人的資本に対する考えのもと、以下の「人的資本に関わる重要課題」を認識したうえで、従業員の知見と経験の活用を最大化し、高い従業員満足度の実現に向けて、多様な人材の確保、育成及び活躍推進に向けた環境整備が必要であると考えております。 それらの課題を克服するため、「戦略」及び「戦略」に基づいた「具体的施策」（戦術）を設定しました。 これらを通じて多様性を尊重し、従業員それぞれが活躍できるようになるための制度と環境を実現してまいります。 「人的資本における重要課題」・挑戦を推奨する組織風土の醸成・多様な人財の能力の発揮と最大化・人の活力を最大とするための教育制度の充実（マネジメント、リスキリング）・ワークライフバランスの確保につながる柔軟な働き方の実現・従業員のエンゲージメント等のスコア化とその向上 人的資本における「戦略」（関連重要課題、具体的施策）重要課題戦略具体的施策（戦術）挑戦を推奨する組織風土の醸成企業風土向上評価基準・評価方法の明確化挑戦を推奨する組織風土の醸成多様な人財の能力の発揮と最大化ダイバーシティ・インクルージョンの推進ジェンダーにとらわれない個々のスキルに基づく人材登用様々な価値観・経験を持つ多様な人財の受け入れ促進人の活力を最大とするための教育制度の充実教育研修・キャリア形成・リスキリング活性化ビジネスリーダーの計画的な育成自律的な学びの仕組化・促進ワークライフバランスの確保につながる柔軟な働き方の実現職場環境向上ファミリーフレンドリーな働き方フレキシブルワーク従業員のエンゲージメント等のスコア化とその向上従業員満足度向上エンゲージメントサーベイの継続によるスコア向上に向けた施策の実施従業員満足度調査を元に具体的施策の振り返り、改善の実施 （エンゲージメントサーベイの実施）「社員と会社の双方向の関係性・つながり」にあたるエンゲージメントについて、社員の「当社への期待」と「その期待に対する実感」の状況を数値化することによりエンゲージメントの程度を測ることを目的とした調査（サーベイ）を当社として初めて実施しました。 ＊実施時期：2024年10月＊対象社員数：1090（正社員・嘱託社員・契約社員）＊有効回答数：974＊回答率:89.4％ サーベイの結果を通じて、業務遂行、特に新入社員や中途入社社員への入社時サポート（オンボーディングと呼ばれる期間）において、人の魅力や協働関係の強みを生かしながら安心して働ける、という傾向が示されました。 一方、以下に記した項目については管理すべきリスクとして、対応する機会とともに設定しました。 （人的資本）リスク管理と機会・人材不足→ 積極的な新規採用および再雇用の推進・評価制度の納得感不足からくる人材流出（離職率上昇）→ 公正な評価制度確立、公平な挑戦機会設定・自律的なキャリア形成の遅延及び支援等の制度不十分→ スキルアップに向けた多様な学習機会整備、チューター（知識やスキルの獲得）・メンター（心理的安全性確立）による自立に向けたサポート制度導入・上記リスクやコミュニケーション不足から来るモチベーション低下→ エンゲージメントサーベイ（下記参照）の定期的実施、コミュニケーションの活性化 エンゲージメントサーベイの結果は、以下「指標と目標」の達成及びより良い職場環境の創造に活かしてまいります。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | （人的資本）指標及び目標上記「戦略」において記載した、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針について次の指標を用いております。 当該指標における目標及び実績は次のとおりであります。 指標2026年10月期目標2024年10月期実績2023年10月期実績管理職に占める女性労働者の割合（ジェイ・エス・ビーグループ）15.0％11.1％9.2％男性労働者の育児休業取得率（ジェイ・エス・ビーグループ）50.0％58.3％25.0％ 重要課題戦略指標及び目標（目標値は今後の検討課題）挑戦を推奨する組織風土の醸成企業風土向上エンゲージメントスコアビジネスコンテスト、アイデアソンなど挑戦機会の実績多様な人財の能力の発揮と最大化ダイバーシティ・インクルージョンの推進女性管理職比率キャリア採用率・アルムナイ採用率人の活力を最大とするための教育制度の充実教育研修・キャリア形成・リスキリング活性化個々のスキル見える化・リーダー養成研修の実績研修受講者数・資格取得者数ワークライフバランスの確保につながる柔軟な働き方の実現職場環境向上男性育休取得率・育休後復職率テレワーク・フレックスワークなど新たな制度の整備状況従業員のエンゲージメント等のスコア化とその向上従業員満足度向上エンゲージメントスコア従業員満足度スコア 当社グループの人的資本についての内容は、下記ウェブサイトにおいても掲載しております。 https://www.jsb.co.jp/ir/management/sustainability/ |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスク、当該リスクが顕在化する可能性の程度や時期、顕在化した場合の影響の内容、当該リスクへの対応策は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、別段の記載があるものを除き、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）学生マンション事業への依存について当社グループは、全セグメントの売上高の大半を不動産賃貸管理事業が占めており、その中心である学生マンション事業への依存度が高くなっております。 今後も学生マンション事業の拡充による安定的な収益確保に努める所存でありますが、事業環境の変化、異業種やハウスメーカー等の参入による競争の激化等により同事業に何らかの問題が生じた場合、当社グループの経営成績等に重大な影響を与える可能性があります。 当該リスクが顕在化する可能性は常にあり、その影響を完全に回避することは困難ではありますが、当該リスクへの対応については、学生支援サービス事業等、中核事業の育成に努めるとともに、これまで蓄積してきた学生マンションの運営ノウハウや入居者である学生のニーズの早期把握による付加価値の高い物件供給、大学及び大学生協との一層の連携強化に努め、一定の市場優位性を確保しつつ事業活動を遂行してまいります。 （2）不動産市況の変化について当社グループの事業は、学生を主たる顧客層としているため景気動向や金利動向による影響は少ないものの、日本経済が今後急速に悪化した場合、不動産市場も影響を受け、不動産にかかわる投資収益が悪化し、不動産オーナーの賃貸事業運営の意欲が衰退する可能性があります。 これらの事態が発生した場合、不動産市況の変化による家賃収入の減少、仲介手数料及び管理費収入の減少、また、当社グループが保有する不動産価値の下落により減損処理が必要になる等、当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクが顕在化する可能性は、翌連結会計年度においても相応にあるものと認識しております。 当該リスクへの対応については、今後の国内経済の動向を注視するとともに、不動産市況や稼働率等不動産関連指標の動向を適宜把握し、当該リスクの適時軽減に取り組んでまいります。 （3）少子化リスクについて学生マンション関連業務は人口動態の影響を大きく受ける可能性があり、今後少子化による18歳人口の減少を受けて学生数が減少する可能性があります。 ただし、現状では進学率が高水準で推移していることから、学生数はほぼ横ばいとなっております。 また、現時点では、都市部に人気校が多いことから地方からの学生の移動があり、下宿生数そのものの減少は緩やかなものとなっております。 しかし、今後予測を大幅に上回る出生数の減少を受けて、学生数の減少により大学進学等の就学状況の変化が起こった場合、マーケットの縮小が起こる地域が出てくる可能性があり、当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクが顕在化する可能性は常にあり、その影響を完全に回避することは困難ではありますが、当該リスクへの対応については、学生に係る進学率等統計情報の収集や、大学をはじめとした教育機関の動向を常に注視し、経営成績等への影響の低減に努めてまいります。 （4）大学の統廃合、キャンパス移転について大学及び短期大学の進学希望者数と合格者総数が等しい、いわゆる大学全入時代の到来を踏まえ、大学の統廃合、キャンパスの移転等も行われております。 当社グループでは新規に企画する物件及び仲介管理業務を受託している物件の主な対象となる大学、短期大学及び専門学校等の学生数、下宿生の傾向を勘案しつつ業務を行っておりますが、大学の統廃合又は学校の方針により全面及び一部キャンパスの移転等が発生した場合、周辺物件の需要と供給のバランスが崩れる等の事態が発生した場合には当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクが顕在化する可能性は翌連結会計年度においても相応にあるものと認識しております。 当該リスクへの対応については、大学をはじめとした教育機関の動向を常に注視するとともに、物件そのものの市場価値を高め、社会人向けへの一部転用や卒業生を含めた仲介業務を行うことで当社グループの事業へのリスク軽減を図ってまいります。 （5）業務提携について当社グループは、全国各地の大学生活協同組合と、学生専用賃貸物件の開発、建設及び入居斡旋・管理に関する業務提携を行っております。 現時点において提携先との関係は良好でありますが、今後、何らかの事情により契約変更又は提携解消が発生した場合、当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクが顕在化する可能性は現時点では高くないと認識しておりますが、当該リスクへの対応については、引き続き、全国各地の大学生活協同組合との緊密な連携に努めてまいります。 （6）法的規制等について当社グループの主要な事業活動の継続には、宅地建物取引業・警備業・特定建設業に関する免許・登録や指定が前提となります。 また、当社グループの事業は上記以外にも都市計画法、建設業法、建築基準法等、さまざまな法的規制を受けております。 今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制等が設けられる場合や、それぞれの規定に基づいて監督官庁から行政処分を受けた場合には、当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループでは、当社の主要事業の継続に必要となる、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者免許（国土交通大臣(8)第5032号、国土交通大臣(6)第5716号 他）を取得しておりますが、本書提出日までの間において、これらの免許及び登録の取消事由及び更新拒否事由は存在しておりません。 しかしながら、将来においてこれら免許及び受録の取消等があった場合には、主要な事業活動に支障をきたすとともに経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。 なお、本書提出日現在における当社グループの主要事業に係る許認可取得状況は以下のとおりであります。 免許・登録等の別会社番号有効期間宅地建物取引業法免許㈱ジェイ・エス・ビー国土交通大臣(8)第5032号2023年10月30日から2028年10月29日まで㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワーク国土交通大臣(6)第5716号2023年１月６日から2028年１月５日まで㈱東京学生ライフ東京都知事(3)第94618号2022年９月15日から2027年９月14日まで㈱学生ハウジング京都府知事(10)第6978号2022年２月28日から2027年２月27日まで賃貸住宅管理業㈱ジェイ・エス・ビー国土交通大臣(02)第003965号2022年２月26日から2027年２月25日まで㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワーク国土交通大臣(01)第003868号2022年２月22日から2027年２月21日まで㈱東京学生ライフ国土交通大臣(02)第003869号2022年２月22日から2027年２月21日まで㈱学生ハウジング国土交通大臣(02)第000024号2021年７月29日から2026年７月28日まで警備業㈱ジェイ・エス・ビー第61000457号2021年２月１日から2026年１月31日まで特定建設業総合管財㈱京都府知事許可(特-6)第39660号2024年７月８日から2029年７月７日まで各種業法について理解と見識の低さから違法行為を行う可能性があると認識しており、当該リスクへの対応として、役職員が常に法令遵守を意識して業務に取り組むようコンプライアンスに関する研修を定期的に行っております。 （7）一括借上方式（運営委託方式のうち賃料定額型）による事業展開について当社グループは、主に不動産賃貸物件を当社が一括して借上げ、不動産オーナーに対しては家賃保証を行い、入居者に転貸する方式により、業務を行っております。 当方式は、不動産オーナーに対して契約期間中は部屋の稼働の有無や当社が入居者から受け取る賃料に関係なく、毎月定額の賃借料を支払う内容となっております。 そのため、当社が想定する稼働率及び家賃相場を大幅に下回り、入居者からの賃料収入が不動産オーナーへ支払う保証賃料を下回る場合には、当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクが顕在化する可能性は、翌連結会計年度においても相応にあるものと認識しております。 当該リスクへの対応については、空室の発生や賃料相場の下落による経営成績への影響を低減するために、不動産オーナーとの運営管理委託契約において経済情勢が変動した場合の賃料改定条項を設けるほか、入居者との賃貸借契約では契約解除に関して主に２ヶ月前までの予告を義務付け、転借人の募集期間を確保するなどの対策を講じております。 （8）事業年度内における経営成績変動及び制度変容等について不動産仲介業務においては、業界全般において１月から３月に契約が集中し、この時期の収益が大きくなる傾向にあります。 当社グループでも、学生の住まい探しの時期が１月から３月に集中することから、同一事業年度内において経営成績が変動いたします。 また、当社は契約金として入居者から家賃の１～３ヶ月分に相当する額を入居時に一括して受け取る礼金制度（当社グループにおいて一部地域では礼金を入館金と呼称しております。 ）を採用しており、当社が一括借上を行っている物件では、当社が貸主として入居者から礼金を受領しております。 この礼金収入は契約開始が集中する４月に大部分が売上高に計上されるため、当社グループの第１四半期（11月～１月）、第３四半期（５月～７月）及び第４四半期（８月～10月）よりも、４月が属する第２四半期（２月～４月）の比重が高くなっております。 当社グループが採用している礼金制度は、業界及び地域慣習の動向の影響を受ける可能性があり、制度自体の変容や廃止等が起こる可能性があります。 また、敷金制度（賃借人の賃料滞納などの債務の担保を目的として、家賃の１～３ヶ月分に相当する額の預託を受ける制度）も同様であります。 これらが起こった場合、当該礼金収入の減少や敷金預託の減少が発生し、当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 なお、当連結会計年度における四半期ごとの経営成績概要は以下のとおりであります。 第１四半期第２四半期第３四半期第４四半期通期売上高(千円)13,776,43324,683,86515,672,92615,396,43969,529,664構成比(％)19.835.522.622.1100.0営業利益又は営業損失(△)(千円)△375,6027,496,454998,320△12,4698,106,702構成比(％)△4.692.512.3△0.2100.0 当該リスクが顕在化する可能性は、翌連結会計年度においても相応にあるものと認識しております。 当該リスクへの対応については、制度改正及び公正な会計慣行に関する情報を的確に把握するように努めております。 （9）個人情報管理について当社グループは、事業を行うにあたり不動産オーナー及び入居者の個人情報を多数扱っており、個人情報取扱業者に該当しております。 個人情報の取扱いに際しては、厳重な取扱いに留意しておりますが、不測の事態により、万が一個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合は、当社グループの信用失墜による契約件数の減少、売上の減少又は損害賠償による損失発生等の可能性も考えられ、その場合には、当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 （10）ストック・オプションと株式の希薄化について当社グループでは、当社及び当社子会社の取締役及び従業員に対し、当社グループの経営成績向上に対する貢献意欲や士気を一層高めるとともに、株主との価値共有を推進することにより、企業価値向上に資することを目的とするため、新株予約権を付与しております。 本書提出日の前月末現在、新株予約権による潜在株式数は123,600株であり、これは発行済株式総数の0.5％に相当しております。 今後、これらの新株予約権が行使された場合、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。 今後においても、ストック・オプション制度を活用していくことを検討することがあります。 その場合には、当社の１株当たりの株式価値に希薄化が生じますが、役員及び従業員が、経営成績向上意欲や士気を高め、株価変動に関する利害を株主の皆様と共有し、結果として、企業価値向上へ貢献するものと考えております。 （11）重要な訴訟等におけるリスクについて当社グループは、国内外の活動に関して、訴訟、紛争、その他の法的手続きの対象となる恐れがあります。 不動産事業及び建設業においては、当社グループの企画するマンション建設に伴う近隣住民との紛争及び契約内容に関する賃借人又は施主との訴訟等が考えられます。 重要な訴訟等が提起された場合、訴訟等の内容及び結果によっては当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 予期せぬ訴訟等については発生の可能性はあると認識しておりますが、現時点で予測できる内容は無く、どの程度の可能性があるかは想定できません。 （12）金利変動リスクについて当社グループは、物件開発資金を主とした必要資金の多くを金融機関からの借入により調達しておりますが、長期借入金の比率を高めるなど将来の金利上昇による経営成績の悪化並びに流動性に対する対応策を講じております。 ただし、急速かつ大幅な金利変動があれば、支払利息の増加等により当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、金利が大幅に上昇した場合には、物件建設資金を借り入れた場合の金利負担の上昇等、資金調達コストの増加が起こり、不動産オーナーの賃貸事業運営に影響を与える可能性があります。 当該リスクは市場動向によるため顕在化する可能性は常にあるものと認識しております。 当該リスクへの対応については、金融機関からの資金調達では金利変動による影響を軽減するため、金融情勢を踏まえながら一定程度金利を固定化することで金利上昇局面での経営成績等に与える影響を最小限に抑える取り組みを行っております。 （13）自然災害リスクについて地震、台風、洪水、津波等の自然災害や気候変動に伴う異常気象、コロナウイルスやインフルエンザウイルス等の感染症拡大等の自然災害リスクに対して、全ての被害や影響を回避することは困難であり、また、大規模災害の発生に伴い、被災地域における営業活動の停止、被害を受けた設備等の修復、ライフラインの供給停止が生じた場合は、当社グループの事業及び経営成績等に影響を与える可能性があります。 当該リスクが顕在化する時期や影響を予測することは困難ではありますが、発生時の損害を最小限に抑えるため、安否確認体制の構築、自然災害対応マニュアルの作成、事業継続計画等の整備に努めております。 （14）新型コロナウイルス感染症の影響について当社グループは新型コロナウイルス感染症の感染拡大に対し、従業員や関係者の健康と安全に配慮しつつ、衛生管理の徹底、Ｗｅｂ会議システムの活用など事業への影響を最小限に抑える取り組みを継続してまいりました。 同感染症については、2023年５月の「５類感染症」への分類移行にもみられるとおり、各種規制等が徐々に緩和され実体経済への影響も薄まりつつある状況となっております。 しかしながら、このような状況においても、同感染症による当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性は、完全には払拭されていないと考えられるため、当該リスクの顕在化に備え、状況に応じた柔軟な対応に努めるなど、リスク管理を慎重に行い、引き続き当社グループの経営成績への影響を最小限に抑えるよう努めてまいります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 経営成績等の状況の概要（1）経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られる等、国内経済は緩やかな回復傾向にあります。 一方で、物価上昇や世界的な金融資本市場の変動、地政学リスクなど、国内外における経済的な見通しは不透明な状況が続いています。 当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、大学（大学院を含む）の学生数は295.0万人と前年より4.4千人増加（文部科学省「令和６年度学校基本調査（速報値）」）しており、前年に引き続き過去最多となるなど、当社グループにとって、良好な市場環境が継続する状況となっています。 このような経営環境の中で、当社グループは長期ビジョン『Grow Together 2030』のフェーズ２と位置付ける現行の中期経営計画『ＧＴ０２』（2024年10月期～2026年10月期）において、両利きの経営と組織改革を掲げ、事業の足固めを着実に進めてまいりました。 当社の主力事業である学生マンション事業においては、当社グループの収益基盤である物件管理戸数は94,978戸（４月末時点）と前年同期比9,525戸増となり計画を上回りました。 2023年11月１日付での株式会社学生ハウジングの子会社化の寄与もあり順調に物件管理戸数が増加するとともに、入居率も、物件管理戸数の増加分を含め高水準を維持いたしました。 これらにより、学生マンションの家賃収入及び食事提供をはじめとする各種不動産賃貸関連サービスに係る売上高並びにメンテナンス関連売上高は好調に推移し、また第２四半期連結累計期間において一部生じていた、入居関連費用の体系見直しによる売上の四半期ずれの影響も期間の経過とともに解消されております。 費用面では、自社所有物件を含む管理戸数増加や食事付き学生マンションの積極展開による保証家賃、租税公課及び減価償却費等並びに食材仕入、またメンテナンス関連原価や人件費等、当社グループの業容拡大に伴う費用負担が増加しました。 また、2023年11月１日付けで「高齢者住宅事業」を中心的に担う株式会社グランユニライフケアサービスの全株式を株式会社学研ホールディングスの連結子会社である株式会社学研ココファンに譲渡し、特別利益として関係会社株式売却益2,980百万円を計上しています。 以上の結果、当連結会計年度の連結売上高は69,529百万円（前期比9.0％増）、経常利益は7,886百万円（同11.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は7,452百万円（同56.1％増）となりました。 なお、当社グループの不動産賃貸管理事業では、賃貸入居需要の繁忙期である第２四半期連結会計期間に新規契約数が増加することから、経営成績は季節的に変動し、売上高は上期、特に第２四半期連結会計期間の割合が大きく、営業利益につきましても第２四半期連結会計期間に偏在する傾向があります。 また、当連結会計年度より、当社グループの報告セグメントを単一セグメントに変更したため、セグメント別の記載を省略しております。 詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 （2）キャッシュ・フロー当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。 ）の期末残高は、前連結会計年度末に比べて5,596百万円増加し、17,249百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、資金の増加は8,173百万円（前年同期6,245百万円 資金の増加）となりました。 これは、主に税金等調整前当期純利益10,988百万円、非資金項目である減価償却費1,672百万円、関係会社株式売却益2,980百万円及び法人税等の支払額2,346百万円によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、使用した資金は5,252百万円（前年同期11,107百万円 資金の使用）となりました。 これは、主に有形固定資産の取得による支出9,186百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入3,324百万円によるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、資金の増加は2,680百万円（前年同期1,882百万円 資金の増加）となりました。 これは、主に長期借入れによる収入5,980百万円、長期借入金の返済による支出2,543百万円及び配当金の支払額663百万円によるものです。 （3）生産、受注及び販売の実績① 生産実績該当事項はありません。 ② 受注実績該当事項はありません。 ③ 販売実績当連結会計年度の販売実績を示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2023年11月１日至 2024年10月31日）前年同期比（％）不動産賃貸管理事業（千円）68,480,874113.8その他（千円）1,048,79029.2合計（千円）69,529,664109.0（注）セグメント間の取引については、相殺消去しております。 （4）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は、原則として連結財務諸表に基づき分析した内容であります。 なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであり、実際の経営成績等は異なることがあります。 ① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容a. 経営成績の分析当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営成績の状況」をご参照ください。 2030年長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』のフェーズ２と位置付ける現行の中期経営計画『ＧＴ０２』（2024年10月期～2026年10月期）に掲げる経営数値目標と実績との比較分析は以下のとおりとなっております。 中期経営計画『ＧＴ０２』初年度となる当連結会計年度におきましては、売上高及び各区分利益ともに当初計画を概ね達成しており、順調なスタートがきれたものと認識しております。 また、不動産賃貸管理事業における重要な指標である物件管理戸数と年間契約決定件数につきましても、計画達成に向け順調に増加しております。 設備投資計画につきましても、現時点においては概ね計画通りに進捗しているものと考えております。 ■ 『ＧＴ０２』2026年10月期 経営数値目標売上高788億円営業利益87億円経常利益85億円親会社株主に帰属する当期純利益56億円 資本効率ＲＯＥ15％以上ＲＯＩＣ８％以上 財務安全性自己資本比率40％以上流動比率120％以上 入居関連指標管理戸数104,000戸契約決定件数34,000件 成長投資自社物件開発270億円新規事業／ＤＸ20億円サステナビリティ／更新10億円 ■ 実績及び達成率 ＧＴ０２2024年10月期達成率（％）2025年10月期達成率（％）2026年10月期達成率（％）売上高 (千円)78,813,80769,529,664(68,652,313)101.3－(73,398,792)－ －(78,813,807)－ 営業利益 (千円)8,727,5258,106,702(7,549,266)107.4－(8,097,931)－－(8,727,525)－経常利益 (千円)8,518,1387,886,094(7,380,765)106.8－(7,924,391)－－(8,518,138)－親会社株主に帰属する当期純利益 (千円)5,684,5307,452,754(7,058,721)105.6－(5,280,203)－－(5,684,530)－（注）１．（ ）内は単年度計画２．達成率は各連結会計年度の単年度計画に対する比率を表示■ 資本効率 ＧＴ０２2024年10月期（実績）2025年10月期（実績）2026年10月期（実績）ＲＯＥ (％)15％以上21.6－－ＲＯＩＣ (％)８％以上9.4－－■ 財務安全性 ＧＴ０２2024年10月期（実績）2025年10月期（実績）2026年10月期（実績）自己資本比率 (％)40％以上47.4－－流動比率 (％)120％以上143.5－－ ■ 入居関連指標 ＧＴ０２2024年10月期（実績）進捗率（％）2025年10月期（実績）進捗率（％）2026年10月期（実績）進捗率（％）管理戸数 (戸)104,00094,97891.3－－－－契約決定件数 (件)34,00033,18397.6－－－－（注）１．管理戸数は４月末現在の不動産賃貸管理事業に係る数値２．契約決定件数は11月～10月決定数値■ 成長投資 ＧＴ０２2024年10月期（実績累計）進捗率（％）2025年10月期（実績累計）進捗率（％）2026年10月期（実績累計）進捗率（％）自社物件開発(千円)27,000,0009,101,29133.7－－－－新規事業／ＤＸ(千円)2,000,000235,39611.8－－－－サステナビリティ／更新（千円）1,000,000195,71619.6－－－－（注）１．自社物件開発の実績累計は連結貸借対照表計上額を集計２．システム投資の実績累計は連結貸借対照表計上額に同投資に係る維持管理費用を加算 b. 財政状態の分析当連結会計年度末の資産合計は79,973百万円となり、前連結会計年度末の66,646百万円から13,327百万円の増加（前期比20.0％増）となりました。 （流動資産）流動資産につきましては、19,773百万円となり、前連結会計年度末の14,059百万円から5,713百万円の増加（前期比40.6％増）となりました。 これは、主として現金及び預金が5,596百万円増加したことによるものであります。 （固定資産）固定資産につきましては、60,200百万円となり、前連結会計年度末の52,587百万円から7,613百万円の増加（前期比14.5％増）となりました。 これは、主として有形固定資産が7,012百万円、のれんが414百万円それぞれ増加したことによるものであります。 （流動負債）流動負債につきましては、13,780百万円となり、前連結会計年度末の12,049百万円から1,731百万円の増加（前期比14.4％増）となりました。 これは、主として未払法人税等が1,287百万円、前受金、営業預り金及び契約負債が771百万円それぞれ増加したことによるものであります。 （固定負債）固定負債につきましては、28,296百万円となり、前連結会計年度末の23,554百万円から4,742百万円の増加（前期比20.1％増）となりました。 これは、主として長期借入金が4,565百万円増加したことによるものであります。 （純資産）純資産につきましては、37,897百万円となり、前連結会計年度末の31,043百万円から6,853百万円の増加（前期比22.1％増）となりました。 これは、主として親会社株主に帰属する当期純利益の計上と配当金の支払いにより利益剰余金が6,789百万円増加したことによるものであります。 c. キャッシュ・フローの状況の分析前述の（2）キャッシュ・フローをご参照ください。 ② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。 また、これらの連結財務諸表の作成にあたって、一部見積り数値を利用しておりますが、これらの見積り数値の妥当性については、継続的に評価を行っております。 しかしながら、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。 （減損会計における回収可能価額）減損損失は、減損の兆候が見られる資産グループについて減損損失の認識を判定し、当該資産グループから得られる将来キャッシュ・フローが帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、減損損失を計上することとしています。 減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定にあたっては決算時点で入手可能な情報に基づき合理的に判断していますが、経営環境の変化や地価の変動等、前提とした条件や仮定に変更が生じ回収可能価額が減少した場合、減損処理が必要となる可能性があります。 なお、固定資産の減損につきましては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 （5）資本の財源及び資金の流動性健全な財政状態を維持しつつ、事業活動に必要な資金を安定的に確保すべく、営業活動によるキャッシュ・フローの創出に努めるとともに、当社グループの成長戦略推進に不可欠となる新規物件開発等に係る設備投資などの長期的な資金需要については、自己資金及び金融機関からの借入金でまかなうことを基本方針としております。 当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債残高は26,040百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は17,249百万円となっております。 なお、設備投資の概要及び重要な設備の新設の計画については、「第３ 設備の状況」をご参照ください。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 業務提携契約当社は、全国各地の大学生活協同組合（大学生協）と業務提携を行っております。 業務提携の主な内容は以下のとおりであります。 提携相手先契約期間提携内容生活協同組合連合会大学生協事業連合（注）１、２自1993年11月27日至1997年５月31日以後３年ごとの自動更新学生専用賃貸物件の開発・建設及び入居斡旋・管理に関する業務提携生活協同組合連合会大学生活協同組合中国・四国事業連合自1999年７月30日至2000年７月29日以後１年ごとの自動更新学生専用賃貸物件の開発・建設及び入居斡旋・管理に関する業務提携生活協同組合連合会大学生協事業連合（注）３自2015年10月22日至2016年10月21日以後１年ごとの自動更新学生専用賃貸物件の入居斡旋に関する業務提携 （注）１．生活協同組合連合会大学生協事業連合は、2018年11月１日付で生活協同組合連合会大学生協関西北陸事業連合、生活協同組合連合会大学生活協同組合九州事業連合、大学生活協同組合連合会北海道事業連合、生活協同組合連合会大学生協東海事業連合、大学生活協同組合東京事業連合及び大学生活協同組合東北事業連合が合併したものであります。 また合併前の生活協同組合連合会大学生協関西北陸事業連合は、2016年９月１日付で生活協同組合連合会大学生協阪神事業連合（2011年９月１日付で生活協同組合連合会大学生協大阪事業連合及び生活協同組合連合会大学生協神戸事業連合が合併）、生活協同組合連合会大学生協京都事業連合及び生活協同組合連合会大学生協北陸事業連合が合併したものであります。 ２．当社は、（注）１．に記載のうち、大学生活協同組合東京事業連合及び大学生活協同組合東北事業連合を除く合併前の各事業連合とそれぞれ業務提携しており、一連の合併に伴い各事業連合の権利義務全てが生活協同組合連合会大学生協事業連合に承継されておりますが、いずれも同様の内容のため、原契約の契約始期が最も早い生活協同組合連合会大学生協京都事業連合との業務提携のみ記載しております。 ３．㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークとの業務提携であります。 なお同社は、（注）１．に記載のうち、合併前の大学生活協同組合東京事業連合及び大学生活協同組合東北事業連合とそれぞれ業務提携しており、合併に伴い両事業連合の権利義務全てが生活協同組合連合会大学生協事業連合に承継されておりますが、いずれも同様の内容のため、原契約の契約始期が最も早い大学生活協同組合東京事業連合との業務提携のみ記載しております。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当社グループでは、主に不動産賃貸管理事業において、自社開発による長期安定的な運営を目的とした賃貸用不動産の取得を中心に総額9,288,090千円の設備投資を実施いたしました。 なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 当社グループにおける主要な設備は、次のとおりであります。 （1）提出会社a．事業用設備2024年10月31日現在 事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数(人)建物及び構築物機械装置及び運搬具工具器具及び備品土地(面積㎡)その他合計本社(京都市下京区)不動産賃貸管理事業・全社統括事務所160,552－52765,387(201.93)－226,46854京都東洞院高辻ビル(京都市下京区)全社統括事務所392,503－780165,064(247.99)343558,692138京都高倉松原ビル(京都市下京区)全社統括事務所85,957－1,601177,205(246.71)－264,76514J.S.B.摂津エコセンタービル(大阪府摂津市)全社統括事務所117,9860788139,364(888.00)－258,139－ （注）従業員数には、臨時雇用者数は含まれておりません。 b．賃貸用設備2024年10月31日現在 事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数(人)建物及び構築物機械装置及び運搬具工具器具及び備品土地(面積㎡)リース資産その他合計Uni E’terna長崎文教グローバルハウス(長崎県長崎市)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産1,980,609－567－[3,898.00]－－1,981,177－学生会館Uni E'meal新潟大学前(新潟市西区)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産1,149,3953291,369352,678(4,299.36)－－1,503,772－学生会館Uni E'meal新潟大学前Ⅱ(新潟市西区)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産1,071,9474311,436347,744(3,731.19)－7,5211,429,080－学生会館Uni E'meal信州松本EAST・WEST(長野県松本市)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産1,177,5424091,360134,319(1,925.03)－－1,313,631－Uni E'terna新潟大学南(新潟市西区)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産1,171,410238805115,000(2,577.81)－7,8291,295,284－東京スチューデントハウス溝の口(川崎市高津区)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産448,883－－713,801(1,509.51)－－1,162,684－学生会館Uni E'meal三重江戸橋(三重県津市)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産1,013,7089043,210142,378(1,861.05)－－1,160,201－学生会館Uni E'meal太秦天神川駅前(京都市右京区)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産1,145,63610,0042,551－[1,458.55]－－1,158,192－学生会館Uni E’meal京都高野(京都市左京区)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産728,429102459380,361(1,593.92)－1,7481,111,102－学生会館Uni E’meal明大前グローバルハウス(東京都杉並区)不動産賃貸管理事業賃貸用不動産160,240－－905,657(2,815.82)－－1,065,898－ （注）１．Uni E'terna長崎文教グローバルハウスの「土地」は連結会社以外から賃借しております。 当連結会計年度におけるその年間賃借料は3,819千円であります。 なお、賃借している土地の面積は[ ]で外書きしております。 ２．学生会館Uni E'meal太秦天神川駅前の「土地」は連結会社以外から賃借しております。 当連結会計年度におけるその年間賃借料は11,737千円であります。 なお、賃借している土地の面積は[ ]で外書きしております。 （2）国内子会社 事業用設備2024年10月31日現在 会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容従業員数(人)年間賃借料（千円）㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワーク新宿店 他97店（東京都新宿区）不動産賃貸管理事業事務所及び店舗617558,933 （注）１．㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークの事務所及び店舗のうち、16店舗は提出会社から賃借しているものであります。 ２．従業員数には臨時雇用者数は含まれておりません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 当社グループの設備投資については、景気予測、業界動向、投資効率等を総合的に勘案して策定しております。 設備計画は原則的に連結会社各社が個別に策定していますが、計画策定に当たってはグループ会議において提出会社を中心に調整を図っております。 なお、当連結会計年度末現在における重要な設備の新設及び除却は次のとおりであります。 （１）重要な設備の新設会社名事業所名所在地セグメントの名称設備の内容投資予定金額資金調達方法着手及び完了予定年月完成後の増加能力総額(千円)既支払額(千円)着手完了当社(仮称)助任橋学生マンション計画徳島県徳島市不動産賃貸管理業賃貸用不動産1,106,876462,172自己資金及び借入金2021年12月2025年３月（注）当社(仮称)新潟市学生マンション計画新潟市西区不動産賃貸管理業賃貸用不動産1,350,522188,671自己資金及び借入金2023年８月2026年２月（注）当社(仮称)和歌山市学生マンション計画和歌山県和歌山市不動産賃貸管理業賃貸用不動産904,759344,099自己資金及び借入金2023年10月2025年１月（注）当社(仮称)幕張本郷学生マンション計画千葉市花見川区不動産賃貸管理業賃貸用不動産576,49655,220自己資金及び借入金2024年２月2024年12月（注）当社(仮称)幕張町学生マンションA棟・B棟計画千葉市花見川区不動産賃貸管理業賃貸用不動産566,38252,800自己資金及び借入金2024年５月2025年１月（注）当社(仮称)山形市学生マンション計画山形県山形市不動産賃貸管理業賃貸用不動産1,185,792413,904自己資金及び借入金2024年７月2025年２月（注）当社(仮称)山口市学生マンション計画山口県山口市不動産賃貸管理業賃貸用不動産806,30713,787自己資金及び借入金2024年11月2026年１月（注）当社(仮称)大分市学生マンション計画大分県大分市不動産賃貸管理業賃貸用不動産1,890,805151,925自己資金及び借入金2024年12月2026年１月（注） （注）完成後の増加能力については、合理的な算出が困難なため記載しておりません。 （２）重要な設備の除却該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 9,288,090,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 44 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 12 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 5,000,000 |
| 管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標 | 0 |
| 全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 非正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、投資株式について、もっぱら株式の価値の変動又は株式に係る配当によって利益を得ることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式とし、それ以外の株式を純投資目的以外の目的である投資株式として区分しております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式イ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法、個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容現在保有している株式は、非上場株式のみのため記載を省略しております。 ロ．銘柄数及び貸借対照表計上額の合計額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式118,000非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄）該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄）該当事項はありません。 ハ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式区分当事業年度前事業年度銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式1010非上場株式以外の株式71,172,59381,122,156 区分当事業年度受取配当金の合計額（千円）売却損益の合計額（千円）評価損益の合計額（千円）非上場株式－－－非上場株式以外の株式44,59745,690861,598（注）非上場株式については、市場価格がないため「評価損益の合計額」は記載しておりません。 当事業年度の非上場株式以外の株式には、前事業年度までに保有目的を純投資目的以外の目的から 純投資目的に変更した投資株式が含まれておりますが、当銘柄については、株価及び配当等を勘案のうえ、引き続き保有目的が純投資目的である投資株式として保有しております。 ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 7 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 18,000,000 |
| 貸借対照表計上額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 1,172,593,000 |
| 受取配当金の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 44,597,000 |
| 売却損益の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 45,690,000 |
| 評価損益の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 861,598,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2024年10月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数（千株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 岡 靖子京都市北区7,18733.92 ㈱ ＵＨ Ｐａｒｔｎｅｒｓ ２東京都豊島区南池袋２丁目９－９1,5797.45 日本マスタートラスト信託銀行㈱（信託口）東京都港区赤坂１丁目８番１号1,5127.13 光通信㈱東京都豊島区西池袋１丁目４－101,4396.79 ＯＭインベストメント㈱京都市北区小山下内河原町115番地1,1405.38 ㈱日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１丁目８－121,0204.81 THE NOMURA TRUST AND BANKING CO., LTD. AS THE TRUSTEE OF REPURCHASE AGREEMENT MOTHER FUND（常任代理人 シティバンク、エヌ、エイ、東京支店）２－２－２ OTEMACHI， CHIYODA-KU， TOKYO，JAPAN（東京都新宿区新宿６丁目27番30号）4201.98 森トラスト㈱東京都港区虎ノ門４丁目１－１4131.95 ㈱シティビルサービス京都市下京区高辻通東洞院東入稲荷町521番地3641.71 GOLDMAN,SACHS ＆ CO.REG （常任代理人 ゴールドマン・サックス証券㈱）200 WEST STREET NEWYORK,NY,USA（東京都港区虎ノ門２丁目６番１号）3501.65計－15,42772.81（注）１．上記 日本マスタートラスト信託銀行㈱（信託口）の所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は1,512,300株であります。２．上記 ㈱日本カストディ銀行（信託口）の所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は1,020,200株であります。３．2023年６月22日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書（変更報告書No.３）において、三井住友ＤＳアセットマネジメント㈱が2023年６月15日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2024年10月31日現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主には含めておりません。その大量保有報告書（変更報告書No.３）の内容は次のとおりであります。なお、当社は、2023年11月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っておりますが、下記保有株券等の数は当該株式分割前の株式数を記載しております。大量保有者 三井住友ＤＳアセットマネジメント㈱住所 東京都港区虎ノ門一丁目17番１号 虎ノ門ヒルズビジネスタワー26階保有株券等の数 株式 507,200株株券等保有割合 4.67％ ４．2020年７月20日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書（変更報告書No.１）において、ノムラ インターナショナル ピーエルシー（NOMURA INTERNATIONAL PLC）及び野村アセットマネジメント㈱が2020年７月15日現在でそれぞれ以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2024年10月31日現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主には含めておりません。その大量保有報告書（変更報告書No.１）の内容は次のとおりであります。なお、当社は、2023年11月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っておりますが、下記保有株券等の数は当該株式分割前の株式数を記載しております。 氏名又は名称住所保有株券等の数（株）株券等保有割合（％）ノムラ インターナショナル ピーエルシー（NOMURA INTERNATIONAL PLC）1 Angel Lane, London EC4R 3AB, United Kingdom株式6,9000.07野村アセットマネジメント㈱東京都江東区豊洲二丁目２番１号株式479,7004.94 ５．2021年11月22日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書（変更報告書No.８）において、レオス・キャピタルワークス㈱及びその共同保有者である㈱ＳＢＩ証券が2021年11月15日現在でそれぞれ以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2024年10月31日現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主には含めておりません。その大量保有報告書（変更報告書No.８）の内容は次のとおりであります。なお、当社は、2023年11月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っておりますが、下記保有株券等の数は当該株式分割前の株式数を記載しております。 氏名又は名称住所保有株券等の数（株）株券等保有割合（％）レオス・キャピタルワークス㈱東京都千代田区丸の内１丁目11番１号株式399,4003.72㈱ＳＢＩ証券東京都港区六本木一丁目６番１号株式22,2320.21 |
| 株主数－金融機関 | 14 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 21 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 5 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 72 |
| 株主数－個人その他 | 1,801 |
| 株主数－その他の法人 | 43 |
| 株主数－計 | 1,956 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | GOLDMAN,SACHS ＆ CO.REG （常任代理人 ゴールドマン・サックス証券㈱） |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価額の総額（円）当事業年度における取得自己株式74216,186当期間における取得自己株式－－（注）当期間における取得自己株式数には、2025年１月１日から本書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式は含まれておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -216,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -216,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式 （注）１、２10,893,30011,020,300－21,913,600合計10,893,30011,020,300－21,913,600自己株式 普通株式 （注）１，３、４410,573410,647162821,058合計410,573410,647162821,058（注）１．当社は、2023年11月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。 ２．普通株式の発行済株式数の増加11,020,300株は、株式分割による増加10,893,300株及び新株予約権の権利行使による増加127,000株であります。 ３．自己株式の増加410,647株は、株式分割による増加410,573株及び単元未満株式の買取り74株によるものであります。 ４．自己株式の減少162株は、株式付与ＥＳＯＰ信託による交付によるものであります。 ５．当事業年度末の普通株式の自己株式数には、役員報酬ＢＩＰ信託が保有する当社株式70,800株及び株式付与ＥＳＯＰ信託が保有する当社株式23,438株が含まれております。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 有限責任監査法人トーマツ |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2025年１月28日株式会社ジェイ・エス・ビー 取締役会 御中 有限責任監査法人トーマツ 京都事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士中田 信之 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士安田 秀樹 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ジェイ・エス・ビーの2023年11月1日から2024年10月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ジェイ・エス・ビー及び連結子会社の2024年10月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 有形固定資産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 会社は不動産賃貸業を主として営んでおり、事業用の重要な資産として2024年10月31日に終了する連結会計年度の連結貸借対照表において、有形固定資産51,667,788千円が計上されており、連結総資産の65％を占めている。 連結財務諸表の注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社は有形固定資産の評価にあたり個別物件を最小の資金生成単位として、減損の兆候判定を行っている。 判定においては、個別物件別の営業活動から生じる損益や、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化の有無などを検討している。 個別物件別の営業活動から生じる損益は、関連するITシステムにおいて物件別の損益を集計し、本社費等を賃貸物件の戸数比率など合理的な方法で配賦した上で計算している。 その結果、会社は当連結会計年度において重要な有形固定資産の減損の兆候はないと判断している。 事業用の有形固定資産は金額的重要性が高く、その評価が連結財務諸表に重要な影響を与える可能性があることから、当監査法人は、兆候判定資料の作成を含む有形固定資産の減損の兆候判定に関する一連のプロセスが監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 当監査法人は、有形固定資産の減損の兆候判定に関する一連のプロセスが適切に実施されたか検討するため、主に以下の監査手続を実施した。 ① 減損の兆候判定に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 特に、個別物件別の営業活動から生じる損益の正確な集計に関連するITシステムの全般統制及び業務処理統制を含む内部統制の有効性を評価した。 ② 兆候判定資料に含まれる営業活動から生じる損益の集計の正確性と網羅性を検討するため、関連するITシステムから出力された個別物件別の損益データと当該資料の数値を突合した。 また、本社費等の配賦については、配賦基準の合理性を検討するとともに、再計算を行うことにより配賦計算の正確性及び本社費等配賦額の網羅性を検討した。 ③ 経営者への質問や取締役会議事録及び関連資料の閲覧を行うことにより、各物件において使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる可能性のある状況の変化が適切に把握されているかを検討した。 ④ 兆候判定資料に基づき、物件ごとに営業損益の推移分析を実施し、継続して営業損失が発生している又は発生見込である物件の有無を確かめることで、適切な兆候判定が実施されているかを検討した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第2項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社ジェイ・エス・ビーの2024年10月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、株式会社ジェイ・エス・ビーが2024年10月31日現在の財務報告に係る内部統制は開示すべき重要な不備があるため有効でないと表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 強調事項内部統制報告書に記載されているとおり、会社の全社的な内部統制には開示すべき重要な不備が存在しているが、会社は開示すべき重要な不備に起因する必要な修正は全て財務諸表及び連結財務諸表に反映している。 これによる財務諸表監査に及ぼす影響はない。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(3)【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 有形固定資産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 会社は不動産賃貸業を主として営んでおり、事業用の重要な資産として2024年10月31日に終了する連結会計年度の連結貸借対照表において、有形固定資産51,667,788千円が計上されており、連結総資産の65％を占めている。 連結財務諸表の注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社は有形固定資産の評価にあたり個別物件を最小の資金生成単位として、減損の兆候判定を行っている。 判定においては、個別物件別の営業活動から生じる損益や、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化の有無などを検討している。 個別物件別の営業活動から生じる損益は、関連するITシステムにおいて物件別の損益を集計し、本社費等を賃貸物件の戸数比率など合理的な方法で配賦した上で計算している。 その結果、会社は当連結会計年度において重要な有形固定資産の減損の兆候はないと判断している。 事業用の有形固定資産は金額的重要性が高く、その評価が連結財務諸表に重要な影響を与える可能性があることから、当監査法人は、兆候判定資料の作成を含む有形固定資産の減損の兆候判定に関する一連のプロセスが監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 当監査法人は、有形固定資産の減損の兆候判定に関する一連のプロセスが適切に実施されたか検討するため、主に以下の監査手続を実施した。 ① 減損の兆候判定に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 特に、個別物件別の営業活動から生じる損益の正確な集計に関連するITシステムの全般統制及び業務処理統制を含む内部統制の有効性を評価した。 ② 兆候判定資料に含まれる営業活動から生じる損益の集計の正確性と網羅性を検討するため、関連するITシステムから出力された個別物件別の損益データと当該資料の数値を突合した。 また、本社費等の配賦については、配賦基準の合理性を検討するとともに、再計算を行うことにより配賦計算の正確性及び本社費等配賦額の網羅性を検討した。 ③ 経営者への質問や取締役会議事録及び関連資料の閲覧を行うことにより、各物件において使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる可能性のある状況の変化が適切に把握されているかを検討した。 ④ 兆候判定資料に基づき、物件ごとに営業損益の推移分析を実施し、継続して営業損失が発生している又は発生見込である物件の有無を確かめることで、適切な兆候判定が実施されているかを検討した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 有形固定資産の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 会社は不動産賃貸業を主として営んでおり、事業用の重要な資産として2024年10月31日に終了する連結会計年度の連結貸借対照表において、有形固定資産51,667,788千円が計上されており、連結総資産の65％を占めている。 連結財務諸表の注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社は有形固定資産の評価にあたり個別物件を最小の資金生成単位として、減損の兆候判定を行っている。 判定においては、個別物件別の営業活動から生じる損益や、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化の有無などを検討している。 個別物件別の営業活動から生じる損益は、関連するITシステムにおいて物件別の損益を集計し、本社費等を賃貸物件の戸数比率など合理的な方法で配賦した上で計算している。 その結果、会社は当連結会計年度において重要な有形固定資産の減損の兆候はないと判断している。 事業用の有形固定資産は金額的重要性が高く、その評価が連結財務諸表に重要な影響を与える可能性があることから、当監査法人は、兆候判定資料の作成を含む有形固定資産の減損の兆候判定に関する一連のプロセスが監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 連結財務諸表の注記事項（重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、有形固定資産の減損の兆候判定に関する一連のプロセスが適切に実施されたか検討するため、主に以下の監査手続を実施した。 ① 減損の兆候判定に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 特に、個別物件別の営業活動から生じる損益の正確な集計に関連するITシステムの全般統制及び業務処理統制を含む内部統制の有効性を評価した。 ② 兆候判定資料に含まれる営業活動から生じる損益の集計の正確性と網羅性を検討するため、関連するITシステムから出力された個別物件別の損益データと当該資料の数値を突合した。 また、本社費等の配賦については、配賦基準の合理性を検討するとともに、再計算を行うことにより配賦計算の正確性及び本社費等配賦額の網羅性を検討した。 ③ 経営者への質問や取締役会議事録及び関連資料の閲覧を行うことにより、各物件において使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる可能性のある状況の変化が適切に把握されているかを検討した。 ④ 兆候判定資料に基づき、物件ごとに営業損益の推移分析を実施し、継続して営業損失が発生している又は発生見込である物件の有無を確かめることで、適切な兆候判定が実施されているかを検討した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(3)【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 有限責任監査法人トーマツ |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2025年１月28日株式会社ジェイ・エス・ビー 取締役会 御中 有限責任監査法人トーマツ 京都事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士中田 信之 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士安田 秀樹 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ジェイ・エス・ビーの2023年11月1日から2024年10月31日までの第36期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ジェイ・エス・ビーの2024年10月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 有形固定資産の評価会社は不動産賃貸業を主として営んでおり、事業用の重要な資産として2024年10月31日に終了する事業年度の貸借対照表において、有形固定資産51,400,831千円が計上されており、総資産の69%を占めている。 当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（有形固定資産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 有形固定資産の評価会社は不動産賃貸業を主として営んでおり、事業用の重要な資産として2024年10月31日に終了する事業年度の貸借対照表において、有形固定資産51,400,831千円が計上されており、総資産の69%を占めている。 当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（有形固定資産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 有形固定資産の評価 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 会社は不動産賃貸業を主として営んでおり、事業用の重要な資産として2024年10月31日に終了する事業年度の貸借対照表において、有形固定資産51,400,831千円が計上されており、総資産の69%を占めている。 当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（有形固定資産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| 原材料及び貯蔵品 | 229,169,000 |
| 未収入金 | 286,383,000 |
| その他、流動資産 | 272,154,000 |
| 建物及び構築物（純額） | 35,036,713,000 |
| 機械装置及び運搬具（純額） | 37,107,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 180,766,000 |
| 土地 | 15,113,915,000 |
| リース資産（純額）、有形固定資産 | 5,239,000 |