財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-12-27 |
| 英訳名、表紙 | Elitz Holdings Co., Ltd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 槙野 常美 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 京都市中京区堀川通姉小路上る三坊堀川町55番地１エリッツ御池ビル |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 075-253-5100 |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
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| 沿革 | ２ 【沿革】 提出会社は、当社グループ全体の事務管理業務を集中的に行うことを目的として、2012年３月に設立しました。 2012年10月には、提出会社を親会社として、株式会社エリッツ、株式会社エリッツ建物管理、株式会社エリッツ不動産販売、株式会社弁慶ひっこしサービスをそれぞれ100％子会社とするエリッツグループに組織再編を行っております。 提出会社の設立以降の以後の企業集団に係る経緯は、次のとおりであります。 年月概要2012年３月グループ全社の事務管理業務を集中的に行うため、株式会社エリッツホールディングスを設立し管理部門を株式会社エリッツより移管 賃貸物件の管理をオーナー様より請負うため、株式会社エリッツ建物管理を設立し建物管理業を株式会社エリッツより移管2012年10月株式会社エリッツホールディングスを親会社として、株式会社エリッツ、株式会社エリッツ建物管理、株式会社エリッツ不動産販売、株式会社弁慶ひっこしサービスをそれぞれ100％子会社とするエリッツグループに組織再編2013年３月株式会社エリッツホールディングスが「宅地建物取引業」の免許を取得2013年８月株式会社弁慶ひっこしサービスの100％子会社として、株式会社京都賃貸住宅ライフサービスを設立し、賃貸仲介事業を株式会社エリッツとの２ブランドとして展開開始2013年10月株式会社エリッツ建物管理が「賃貸住宅管理業者」に登録2016年９月分譲マンション管理業務を株式会社エリッツホールディングスより株式会社ＡＲＣ建物管理に移管2017年２月マレーシア・クアラルンプールに「ELITZ INTERNATIONAL MALAYSIA SDN. BHD.」（エリッツインターナショナルマレーシア）を設立し、海外での賃貸マンション仲介事業等を開始2017年10月株式会社エリッツ建物管理 滋賀営業所開設2018年11月株式会社エリッツが株式会社京都賃貸住宅ライフサービスを吸収合併し、２ブランド展開していた賃貸仲介事業を『エリッツ』ブランドに集約し再構築2019年５月株式会社エリッツ建物管理 伏見営業所開設（2022年10月に京都市南区に移転し、京都南営業所に改称）2020年10月不動産業にかかる顧客管理システム「バストレージ」の開発及び販売、「ＡＩ ＶＡＳＴシステム」の代理店販売及びコールセンターの運営を目的に株式会社ＶＡＳＴを設立2021年３月株式会社エリッツホールディングスが不動産特定共同事業を開始2023年３月組織運営の効率化のため、株式会社弁慶ひっこしサービスを株式会社エリッツに、株式会社ネクシヴを株式会社エリッツ建物管理に、それぞれ吸収合併2023年６月東京証券取引所スタンダード市場に株式を上場 なお、提出会社の設立以前は、1986年10月、当社創業者である槙野常美が、不動産管理業を営んでいた既存企業のオーナーからの応援を受けて当該企業に賃貸マンション仲介部門を新設する形で京都市中京区において創業し、1989年５月には管理業務も開始しました。 その後独立して1989年７月に現在の「株式会社エリッツ」の前身である「株式会社長栄ホーム」を設立いたしました。 「株式会社長栄ホーム」設立以後、提出会社の設立までの企業集団に係る経緯は、次のとおりであります。 年月概要1989年７月京都市下京区に、賃貸マンション仲介業及びマンション管理業務を事業目的とした、株式会社長栄ホームを設立1996年７月滋賀県大津市に瀬田店をオープンし、京都地区から滋賀県に進出1999年９月不動産売買業務を開始2000年９月登記上の本店を烏丸店(京都市下京区)へ移転2002年１月京都、滋賀全店物件情報オンライン化2003年８月新ブランド「エリッツ」を立ち上げ、ＶＩＳ（ビジュアル アイデンティティ システム）導入2003年９月ＦＣ近江八幡店（滋賀県近江八幡市）がオープンし、ＦＣ事業を開始2005年１月株式会社エリッツに商号変更2008年７月エリッツ四条烏丸ビルをオープンし、登記上の本店を同地（京都市下京区）へ移転2009年６月株式会社エリッツで契約いただいたお客様の引越しを請負う目的で株式会社弁慶ひっこしサービスを設立（2023年３月に株式会社エリッツに吸収合併）2011年４月土地建物の売買仲介を行うため、株式会社エリッツ不動産販売を設立し不動産売買の仲介業を株式会社エリッツより移管 |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 当社グループは株式会社エリッツホールディングス及び連結子会社６社により構成されており、不動産仲介事業、不動産管理事業、居住者サポート事業を営んでおります。 なお、当該３つの事業区分については、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と整合しております。 当社グループはグループ内に種々の業務を行う子会社を擁しており、相互の連携によりグループとしてシナジー効果が発揮されるよう努めております。 当社グループの事業内容及び当社と各子会社の位置付けは次のとおりであります。 （グループ統括）当社が担当しております。 具体的には以下の業務を行っております。 ＜経営指導業務・事務受託業務＞当社が各子会社に対し経営計画、事業企画等の経営指導を行うと同時に、人事・経理・システム・総務等の事務管理業務を集中受託して事務の効率化を図っております。 また、グループで使用する事務機器や車両等を当社が一括管理し各社にリースしております。 （不動産仲介事業）＜不動産賃貸仲介事業＞株式会社エリッツが賃貸マンション・アパート等の賃貸仲介を担っております。 京都・滋賀を中心に近畿圏で61店舗を展開し、単身、ファミリーを問わず広く社会人層を中心に、学生層にも間口を広げて、当社保有の賃貸不動産、株式会社エリッツ建物管理がオーナーからお預かりしている管理物件といった当社グループの管理物件のほか、他社管理物件やオーナーが自ら管理する物件などの当社グループ管理物件以外の物件についても賃貸の仲介をしております。 特に当社グループ管理物件の仲介におきましては、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜不動産仲介関連事業＞株式会社エリッツが、当社への火災保険取次紹介、株式会社ＶＡＳＴへのインターネット接続・新電力・ガス・ＮＨＫ加入取次紹介、室内消毒・引越等の業務を行っております。 ＜不動産売買仲介事業＞株式会社エリッツ不動産販売が不動産売買仲介事業を担っております。 一般住宅及び投資用マンションの情報収集をし、広告をして集客し、顧客に仲介をしております。 当社グループ管理物件のオーナーが、所有物件を売却又は新規購入される際には株式会社エリッツ建物管理から紹介を受け、株式会社エリッツ不動産販売がその売買仲介を行うことによりグループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜不動産賃貸事業＞当社は、京都市内に賃貸マンション７棟、商業ビル２棟、賃貸用店舗１軒を保有しており、自社使用のほか、256室の居室と10戸のテナントから家賃収入を得ております。 競売情報や当社が収集した投資用マンション情報をもとに、利回りや当社グループの仲介力・管理能力とのシナジー等を考慮して物件を購入しております。 購入した不動産については仲介事業から得た情報をもとに、顧客需要を満たすようにリノベーションを行い、入居率100％を目指しております。 株式会社エリッツが賃貸仲介し、株式会社エリッツ建物管理が管理を行っておりますので、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜不動産開発事業＞不動産開発事業においては、競売情報や株式会社エリッツ不動産販売が入手した情報をもとに再販可能性を慎重に検討し、物件を厳選して購入しております。 購入後は当社が当社グループのノウハウを生かし、時代のニーズに沿った投資用マンション等を企画・計画し、改装や建設は専門業者を利用しますが、株式会社エリッツの仲介力を生かした満室引渡しや、株式会社エリッツ建物管理によるメンテナンスサービスの提供など、他社には真似のできない賃貸マンション経営に関するワンストップでのトータルサービスを提供することで、グループ全体のシナジー効果が発揮される事業であります。 また、不動産特定共同事業も当社が企画して、当社、株式会社エリッツ、株式会社エリッツ建物管理及び株式会社エリッツ不動産販売が協働してワンストップで行っておりますので、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜海外事業＞ELITZ INTERNATIONAL MALAYSIA SDN.BHD.（以下、エリッツインターナショナルマレーシアという。 ）が、マレーシア・クアラルンプールで不動産賃貸、売買の紹介及びマンスリー・ウィークリーマンションの運営、管理を行っております。 最近まではコロナ禍の影響もあり、一時的に事業が停滞しておりましたが、元来、日本人の旅行先、リタイア後の移住先として人気の地域であることから、引続き市況把握と事業基盤構築等を見据えた取組みを展開しております。 本事業は当社とエリッツインターナショナルマレーシアが協働して行っております。 （不動産管理事業）＜賃貸マンション・アパート等の管理事業＞株式会社エリッツ建物管理は管理物件の保守管理や入居者管理を担っております。 建物の保守管理では大型改装工事や日々の小規模修繕工事、エレベーター保守や日々の清掃などの維持管理を行っております。 入居者管理では入居者からの問い合わせ対応や家賃等の収納・集計管理、契約更新手続きなどを行っております。 また、入居者が退去される際の改装工事を元請けとして行っております。 ＜分譲マンション管理事業＞株式会社ＡＲＣ建物管理は分譲マンションの保守管理や、マンション管理組合の運営サポートを行っております。 建物の保守管理では大型改装工事や日々の小規模修繕工事、エレベーター保守や日々の清掃、ごみの収集、植栽などの維持管理を行っております。 管理組合の運営サポートでは理事会の運営サポートや管理費の集金管理などを行っております。 また、清掃事業も担っており、自社の管理物件のほか、株式会社エリッツ建物管理から業務委託を受け、同社管理物件の清掃業務を行っております。 （居住者サポート事業）＜保険代理店事業＞当社グループ各社にて契約いただいたお客様（管理物件のオーナー、入居者、物件購入者）に対し、火災保険等の損害保険を中心に勧誘を行っております。 当社は提携保険会社に対する窓口としてグループ各社の勧誘・募集結果のとりまとめ、事故発生時の対応、事務処理を受託しております。 グループ各社における保険契約の勧誘・募集が保険代理店収入となり、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜滞納保証事業＞当社グループの管理物件入居者に係る家賃等の滞納保証を行う事業であり、顧客への勧誘は主に株式会社エリッツが、顧客の審査、家賃の収納やオーナーへの引渡しは株式会社エリッツ建物管理が行い、当社は家賃保証会社との事務処理のほか、自社資金による滞納保証業務も行っており、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。 ＜入居後サービス事業＞居住者に安心と利便性を提供するため、専門業者と提携し、ＲＥサポート（24時間、365日駆けつけサービス）等の入居後サービスを行っております。 ＜コールセンター事業＞株式会社ＶＡＳＴはコールセンター事業を担っており、株式会社エリッツから賃貸仲介で契約されたお客様の紹介を受け、インターネット契約、電気・ガス・ＮＨＫ受信契約などの取次を行っております。 また、不動産業者向けの顧客管理システム「バストレージ」の開発及び販売、顧客管理システムと連動させることで顧客情報を確認しながら電話対応ができ、円滑なコミュニケーションを実現する「ＡＩ ＶＡＳＴシステム」のＯＥＭ販売を行っております。 ＜引越事業、古物・遺品整理事業、シェアサイクル事業＞株式会社エリッツは「弁慶ひっこしサービス」というブランド名で引越事業を行っております。 主に株式会社エリッツの賃貸仲介でお部屋を契約されたお客様に引越、引越に伴う中古家電等の処分・売買、遺品整理などのサービスを提供しており、一般貨物自動車運送業、古物商の許可を取得して行っております。 また、環境にやさしく、京都ならではの観光客需要に応えられるだけでなく、賃貸マンション居住者の利便性が高まることで当社グループ管理物件の魅力向上にもつながるため、賃貸仲介においてもシナジー効果が期待できるシェアサイクル事業を2022年９月期からスタートしております。 （当社グループの事業の特徴）＜不動産仲介事業＞不動産仲介事業においては現在、当社グループの基幹システムとして賃貸仲介システム（バストレージ、不動産ポータルサイトとの自動連携、空室情報更新、契約管理、全店舗情報共有、顧客管理などを行う）を駆使することにより、賃貸仲介の業績を左右する反響数、反響来店率、応対決定や成約率の向上を図っております。 また、この基幹システムにより、未経験者が短期間で戦力化できており、新規店舗の出店に際しても基幹システムにネットワークを接続することで瞬時に情報が共有できるなど、速やかな店舗立上げが可能になっております。 当社グループの基盤である京都・滋賀エリアの賃貸住宅需要については、学生数も多く、今後も底堅いニーズが期待できる状況であり、現在、当社は京都・滋賀エリアにおいて47店舗を有しておりますが、さらなる成長を目指し、近隣他府県エリアへ店舗網の展開を進め、すでに大阪・奈良へは拡大中であります。 テレビやＳＮＳ、インターネット広告の充実、社宅代行会社からの依頼拡大等も含め、新規エリア需要の獲得や京都・滋賀エリアにおけるさらなるシェア拡大に努めております。 （単位：店舗、契約）株式会社エリッツ2020年９月期2021年９月期2022年９月期2023年９月期2024年９月期営業店舗数4551555761契約数15,46616,32717,10118,01419,201 ＜不動産管理事業＞不動産管理事業においては現在、自社ビルを除き26,000戸以上の管理戸数を有しており、その入居率は直近２連結会計年度において約95％の水準を維持しております。 この入居率を維持できている理由は、株式会社エリッツの仲介力の強さにあります。 自社管理物件の入居者のうち約９割が株式会社エリッツの仲介によるものであり、この仲介率がそのまま約95％の入居率となって表れております。 この水準の入居率を維持できる自社仲介力は管理戸数拡大において賃貸不動産オーナーの判断基準に大きな影響があります。 また、当社グループの最近の毎年の仲介件数における自社管理物件の割合は約20％に過ぎず、残りの約80％はオーナーが自ら管理する物件や他社管理物件を仲介しておりますので、当社グループ管理物件が今後、相当数伸びたとしても現在の仲介力をもって入居率を維持することが可能であり、管理戸数拡大を継続できると考えております。 （単位：戸、棟）株式会社エリッツ建物管理2020年９月期2021年９月期2022年９月期2023年９月期2024年９月期管理戸数21,17123,18124,45126,05627,330管理棟数1,3921,5041,6001,6751,751 ＜居住者サポート事業＞居住者サポート事業は、保険会社や滞納保証会社、インターネットプロバイダー、新電力会社などの当社グループ業務提携先が直接サービス提供主体となるため、小口多数の取引の集積でありながら、当社グループにおいては低コストで運営でき収益性が高い事業であります。 他方、本事業自体が独立して成立するというよりも、不動産仲介事業や不動産管理事業と相俟って多数の顧客情報や居住者ニーズを取込んで付加価値をつける事業であり、不動産仲介事業での仲介件数の伸びや当社グループ管理物件戸数の伸びが事業成長の重要な要件となります。 |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称住所資本金(千円)主要な事業の内容議決権の所有(又は被所有)割合(％)関係内容(連結子会社) 株式会社エリッツ（注２、４）京都市下京区29,331不動産仲介事業居住者サポート事業100.0役員の兼任３名当社より設備の貸与を受けております。 株式会社エリッツ建物管理（注２、４）京都市上京区10,554不動産管理事業100.0役員の兼任３名当社より設備の貸与を受けております。 株式会社エリッツ不動産販売京都市下京区9,800不動産仲介事業100.0役員の兼任３名当社より設備の貸与を受けております。 株式会社ＡＲＣ建物管理京都市中京区9,800不動産管理事業100.0役員の兼任１名当社より設備の貸与を受けております。 ELITZ INTERNATIONAL MALAYSIA SDN．BHD．（エリッツインターナショナルマレーシア）（注５）マレーシア国クアラルンプール市26,353不動産仲介事業100.0役員の兼任１名当社より資金の貸与を受けております。 株式会社ＶＡＳＴ京都市中京区9,800居住者サポート事業100.0役員の兼任４名当社より設備の貸与を受けております。 （非連結子会社） 不動産特定共同事業組合そなえるファンド京都智恵光院（注２）京都市中京区370,000不動産仲介事業68.9当社は業務執行組合員であります。 （注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された報告セグメント名を記載しております。 ２．特定子会社であります。 ３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。 ４．株式会社エリッツ及び株式会社エリッツ建物管理は、当連結会計年度（2024年９月期）における売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。 ）の連結売上高に占める割合が10％を超えており、主な損益情報等は次のとおりであります。 子会社名項目 株式会社エリッツ株式会社エリッツ建物管理売上高（千円）2,948,7942,220,072経常利益（千円）406,632398,506当期純利益（千円）278,768263,652総資産額（千円）1,244,4451,925,205純資産額（千円）566,804807,088 ５．当連結会計年度末（2024年９月30日）現在、債務超過の会社及び債務超過額は次のとおりであります。 子会社名債務超過額（千円）ELITZ INTERNATIONAL MALAYSIA SDN．BHD．23,065 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況 2024年９月30日現在セグメントの名称従業員数(名)全社（グループ統括）53〔6〕不動産仲介事業245〔85〕不動産管理事業84〔41〕居住者サポート事業10〔7〕合計392〔139〕 (注)１．従業員数は就業人員数であり、〔外書〕は臨時従業員（パート・アルバイト）の年間平均雇用人員数であります。 ２．全社（グループ統括）の従業員数は、間接部門に所属しているものであります。 (2) 提出会社の状況 2024年９月30日現在従業員数(名)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(円)55〔6〕37.59.03,523,089 セグメントの名称従業員数(名)全社（グループ統括）53〔6〕居住者サポート事業2〔－〕合計55〔6〕 (注)１．従業員数は就業人員数であり、〔外書〕は臨時従業員（パート・アルバイト）の年間平均雇用人員数であります。 ２．平均年間給与には賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．前連結会計年度末に比し従業員数が９名増加しておりますのは、主に４月における新入社員の入社によるものであります。 (3) 労働組合の状況当社グループにおいて労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 （4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異 提出会社並びに（株）エリッツ以外の連結子会社５社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づく公表義務の対象ではないため、管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異についての記載を省略しております。 連結子会社（株）エリッツは、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定による公表項目のうち、管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率、労働者の男女の賃金の差異を公表項目として選択していないため、記載を省略しております。 また、（株）エリッツは、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、男性労働者の育児休業取得率の記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 (1) 経営方針当社グループは、『安心・安全・癒し・環境』をテーマに暮らしを提案し、質の高い情報とサービスにより、夢のある住空間とゆとりある生活の実現に貢献することを企業理念とし、100年以上続く企業を目指しております。 このため、お客様が孫やひ孫の代になっても、当社グループとの出会いを喜んでいただけるような本物の商品やサービスを提供し続けられるよう、本物を目指し、人作りや商品作り、また仕組作りに励んでまいります。 これらを踏まえて当社グループの経営方針を以下のとおり定めております。 ・仕事を通じて地域社会に貢献する・不動産業の地位向上に努める・永続的な挑戦経営と価値ある利潤の追求・働き甲斐があり自己成長のできる職場作り・全従業員の生活向上・勇気ある革新と決断 (2) 経営環境当社グループの基幹事業である、不動産仲介事業、不動産管理事業及び居住者サポート事業における経営環境の認識は以下のとおりであります。 ①不動産仲介事業当社グループにおける不動産仲介事業は、主に賃貸仲介事業と不動産売買仲介事業から構成されますが、不動産売買仲介事業の売上・利益は僅少であるため、ここでは主に賃貸仲介事業に関して記載いたします。 賃貸仲介事業は、2019年末に発生した新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、新規の学生の単身マンションや転勤等に伴う住み替え等の需要が減少しはじめ、2020年秋頃からその影響を大きく受けております。 当社グループは京都府近郊を主要な事業エリアとしておりますが、京都府の学生数については横ばいでの推移となっており、今後も底堅いニーズが期待できる状況であります。 他方、京都府の人口は漸減傾向にあり、当社グループの主要顧客である単身者、ファミリー層の需要が減少していくものと考えられます。 このため、今後は京都・滋賀地区という既存事業エリア内でのシェアの拡大と大阪・奈良地区を含めた他府県への事業エリアの拡大に努めていきたいと考えております。 そのためには、店舗数の拡大、学生をターゲットとしたＴＶ広告の充実、県外からの転居や同一地域内での転居、転勤に利用される社宅代行の使用等も含め、需要の獲得に努めていく必要があります。 なお、過去数年間におきましては、新型コロナウイルス感染症が当社グループに与える影響に大きいものがありましたが、一過的な要因であったと考え、現時点におきましては基本的に経営方針・経営戦略等を見直す必要はないと判断しております。 京都府の学生数及び人口数 2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年京都府学生数(人)（前期比増減率）161,238162,975162,595162,532162,691162,601163,308166,137169,124170,488(△0.8)(1.1)(△0.2)(0.0)(0.1)(△0.1)(0.4)(1.7)(1.8)(0.8)京都府人口数(人)（前期比増減率）2,610,9822,606,0202,599,7172,591,8982,582,9642,576,7912,558,7662,550,4042,535,5522,521,368(△0.2)(△0.2)(△0.2)(△0.3)(△0.3)(△0.2)(△0.7)(△0.3)(△0.6)(△0.6) （出典：文部科学省『学校基本調査』5月1日現在、京都府『京都府推計人口』各12月１日（2024年は11月1日）現在） 京都市内・京都府内・他府県：転入数・転出数 2019年10月 ～2020年９月2020年10月 ～2021年９月2021年10月 ～2022年９月2022年10月～2023年９月2023年10月～2024年９月転入（人）京都市内50,38850,19547,65950,99346,846京都府内7,0807,2486,5367,0196,640他府県41,65240,50147,98154,70352,726計99,12097,944102,176112,715106,212転入世帯数73,06672,32878,21086,46083,466転出（人）京都市内50,36050,18347,63550,97946,838京都府内7,4447,8098,1678,5287,444他府県43,07942,06842,67249,61747,161計100,883100,06098,474109,124101,443転出世帯数71,76770,28170,43781,07376,734 （出典：京都市統計ポータル）凡例 京都市内：京都市内での転入、転出京都府内：京都市を除く京都府内から京都市への転入、京都市から京都市を除く京都府内への転出他府県 ：他府県から京都市への転入、京都市から他府県への転出 ②不動産管理事業当社グループにおける不動産管理事業は、賃貸マンションの管理事業と分譲マンションの管理事業に分かれますが、分譲マンションの管理事業は売上・利益が僅少であるため、ここでは賃貸マンション管理事業に関して記載いたします。 当社における賃貸マンション管理事業は、賃貸マンション経営をされているオーナー様からそのマンションの管理を受託し、共用部分の管理・清掃、家賃の収納代行、家賃保証、長期修繕計画の提案等を行っており、入居者の退去後は、改装・リフォーム等の工事を受託しております。 また、建物自体の築年数が経過することで、設備の老朽化や時代のニーズにそぐわなくなること等により需要が減退していくことは避けられませんが、当社グループの管理物件であるか否かを問わず、積極的に改装等の提案を行うことにより、リノベーションサービスの拡大に努めております。 ③居住者サポート事業居住者サポート事業は、本事業自体が独立して成立するというよりも、不動産仲介事業や不動産管理事業と相俟って多数の顧客情報や居住者ニーズを取込んで付加価値をつける、というのが当事業の本質であります。 このため、不動産仲介事業での仲介件数の伸びや当社グループ管理物件数の伸びが事業成長の重要な要件となります。 また、引越事業、シェアサイクル事業、自社保証の家賃保証事業及びソフトウエア開発・販売を除けば、当社グループ自身が直接サービス提供主体となるのではなく、保険会社や滞納保証会社、インターネットプロバイダー、新電力運営会社ないしその代理店などの当社グループの業務提携先が直接サービス提供主体となるため、小口多数の取引の集積でありながら、当社グループにおいては低コストで運営できる収益性の高い事業であります。 他方で、特に新電力関係に見られたように、外部環境の変化により大きく影響される傾向がありますので、先ずは賃貸仲介件数と管理物件数の拡大を着実に進めることに努めるとともに、新しいサービスの取込みを進めてまいります。 (3) 経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループの中期経営計画（2025年９月期～2027年９月期）における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」の３つであり、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、①管理物件数（戸数）、②仲介件数並びに③財務指標としての資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。 管理物件数（戸数）は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。 (4) 優先的に対処すべき事業上の課題当社グループは、今後の事業拡大及び継続的成長のために優先的に対処すべき事業上の課題を以下のとおり認識しております。 ①他社との差別化を図る特色あるサービスの強化京都市内は京都市景観条例により、一部地域で新たに建設する建物の高さ制限が設けられています。 これによりマンション等の老朽化や設備の経年劣化により、建替えを希望しても利回りの問題でそれが叶わない事態が生じております。 このような事態に対して、株式会社エリッツ建物管理では、きめ細やかな管理を実現するため、当社独自の会員組織として「エリッツオーナーズクラブ」（1998年６月から）を開設し、総会（毎年10月）及び定例会（毎年７月）において、年間活動内容の報告やマンション経営のノウハウ・関連法令改正など近年変化する賃貸業界に関わる旬な情報をテーマにして専門家を招いた講演会やセミナー等を開催しております。 また、地域毎にエリッツ建物管理スタッフとオーナー様による地域別研修会（毎年６月）を開催し、より具体的な情報交換などを行い、魅力ある商品作り、優良住宅の提供に対応しております。 ②出店戦略についてこれまでは京都市内や滋賀県を中心にして拡大戦略をとってまいりましたが、近年は飽和状態にあるため、現在は京都府下や奈良県、大阪府など他府県での出店を続けております。 京都市内を中心としたエリアでは、新型コロナウイルスの感染拡大やテレワークの普及により、密になりやすい都市部から郊外への移住を検討する人も増えており、高まる郊外の賃貸住宅需要を取り込み、事業領域を拡大していくために、郊外エリアにおいても優秀な人材の確保・育成に努めるとともに、既存店舗との共存を図る意味から店舗間の情報交換を密にし、京都府内でのシェア向上を目指しております。 さらに、滋賀エリアでは、JR沿線の駅前を中心に店舗展開しております。 滋賀エリアは大阪・京都への通勤圏内であること、琵琶湖に隣接し居住環境に恵まれていることもあり、近年人口が増加傾向にあります。 京都エリアでの当社の知名度を生かし、滋賀エリアでの需要を捉え、京都エリア店舗との連携を強化し、売上の向上を目指しております。 また、新たな市場の開拓を図るため、現在のエリアの延長線上にある奈良県や大阪府の北摂地域へも店舗展開を進めております。 出店に際しては、候補地における競合店の出店状況を考慮し、周辺地域の賃貸物件の部屋数、賃貸人口を考慮し、出店の是非を判断することを基本方針としております。 ③従業員の意欲、能力の向上当社グループは、従業員の目標設定、業績等の査定方法を明確化し、人事評価の適正化を図っております。 また、急速なＩＴ技術の進歩にあわせて、この変革のスピードに対応できるような人材を育成していく体制を整えることも急務であると考えております。 今後はそれらを見据え、従業員一人一人の上昇志向と能力の向上を図っていく所存であります。 ④個人情報保護に関する取組み当社グループは、2020年７月に「プライバシーマーク」を認証取得して以来、継続的に認証更新しながら「個人情報保護マネジメントシステム」の適切な運用を行い、お客様からお預かりする個人情報を大切に取扱い、漏洩等が起こらない体制構築に取組み、お客様からの信頼を得ることに注力しております。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 エリッツホールディングスグループでは創業以来、「社訓」に顧客第一の精神に基づいた企業風土の構築を謳い、この精神に基づいた従業員一人ひとりの行動を通じて社会に貢献することを掲げています。 そして、「質の高い情報とサービスにより、夢のある住空間とゆとりある生活の実現」「永続的な挑戦経営と価値ある利潤の追求」「働き甲斐があり自己成長のできる職場作り」という、お客様・従業員・社会に対する経営の基本姿勢を示し、持続可能な社会の構築に積極的な役割を果たします。 １．事業を通じた社会・環境問題の解決への貢献私たちは、グローバルな視点に立ち、本業を通じて社会・環境問題の解決に取組ます。 私たちは、社会・環境問題の解決に向けて、エリッツホールディングスグループならではの多彩な機能を融合した新しいビジネスモデルや革新的な商品・サービスの開発に取組みます。 ２．お客様への誠実な対応私たちは、お客様に商品・サービスの内容を十分にご理解いただけるよう、丁寧な説明や提案に努めるとともに、いただいたお客様のお声を迅速に業務改善や商品・サービス向上につなげます。 私たちは、お客様の情報について、万全の管理に努めます。 私たちは、お客様が主体的かつ合理的に不動産を通じて健全な資産形成ができるよう、行政やＮＰＯ等とも連携しながら、教育・啓発活動に取組みます。 ３．社会からの信頼の確立私たちは、あらゆる法令等やルールを厳格に遵守し、社会規範にもとることのない誠実かつ公正な企業活動を遂行します。 私たちは、ステークホルダーとの健全かつ正常な関係を構築するとともに、公正な競争、企業情報の適切な開示等、社会の構成員としての責任をまっとうします。 私たちは、市民社会の秩序や安全に脅威を与える反社会的勢力に対して毅然とした姿勢を貫き、また、組織的犯罪による不動産を利用した不正取引の防止に取組みます。 ４．環境問題への取組私たちは、省エネルギー・省資源等、自らの企業活動によって生じる直接的な環境負荷の低減に取組みます。 ５．個人の尊重私たちは、あらゆる企業活動において、個人の人権、多様な価値観を尊重し、不当な差別行為を排除します。 私たちは、安全で快適な職場環境を実現するとともに、社員それぞれの多様な働き方を尊重し、ワーク・ライフ・バランスの実現に努めます。 私たちは、社員の能力開発に取組むとともに、心とからだの健康づくりに努めます。 ６．地域社会への参画・貢献私たちは、企業活動を行うあらゆる地域において、さまざまなパートナーと協力し合い、事業活動や教育・文化事業等の社会貢献活動を通じて、地域社会の活性化や豊かな生活環境づくりを目指します。 当社グループでは、上記のサステナビリティに係る基本方針を、コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方に則して、今後、当社グループが具体的に対処すべき課題を明確にし、その具体的な対処法をリスク管理と持続的な成長実現の観点を含め、継続的に取組んでまいります。 コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方については、「第４ 提出会社の状況 ４ コーポレート・ガバナンスの状況等 （1）コーポレート・ガバナンスの概要 ①コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方」をご参照ください。 （1）ガバナンス 当社グループでは、現状、サステナビリティ関連のリスク及び機会を監視し、及び管理するためのガバナンスの過程、統制手続等の体制をコーポレート・ガバナンスの体制と区別しておりません。 コーポレート・ガバナンスの体制については、「第４ 提出会社の状況 ４ コーポレート・ガバナンスの状況等 （1）コーポレート・ガバナンスの概要」をご参照ください。 （2）戦略 当社グループでは、現状、サステナビリティ関連の戦略における喫緊の重要性を鑑みた記載事項はありません。 なお、現状のガバナンス体制とリスク管理の範疇と体制の中で認識している事業上のリスクに関しては、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」をご参照ください。 人材の育成及び社内環境整備に関する方針は、次のとおりであります。 ①人材の育成に関する方針 当社グループでは、不動産事業を通じてゆとりある生活の実現をはかり、地域社会への貢献を実現するため、人材育成に取組んでおります。 そのため人材の長所、短所を見極め、当社の事業に大いなる関心、情熱を抱き、当社に対する適性が満ち溢れている人材を育成するため、国籍・性別・新卒・中途・学歴などにとらわれることなく多種多様な人材が活躍できる環境を構築してまいります。 そして、共通の価値観に基づくビジョンの実現に向けて、従業員一人ひとりの適性に合わせた知識やスキルの向上をサポートするとともにそのキャリアアップをはかり、それぞれの成長や考え方に合わせて誰もが力を発揮できる職場づくりを目指しております。 ②社内環境整備に関する方針 当社グループでは、お客様から何年たっても感謝され続けるサービスを提供し続けるためには、まず従業員自身が職場でも家庭でも健康的で豊かなゆとりのある人生を送ることが重要であると考えております。 そのため従業員一人ひとりにとって働き甲斐があり自己成長のできる職場環境の構築と全従業員の生活向上を目指し、時短勤務や育児休暇をはじめとする様々な勤務体系や休暇制度を整備することで働きやすい職場環境づくりに取組んでまいります。 （3）リスク管理 当社グループでは、現状、サステナビリティ関連のリスク管理における特別な体制、手続等に関して記載すべき事項はありません。 現状のリスク管理は、コーポレート・ガバナンスの範疇と体制にて行われており、詳細は、「第４ 提出会社の状況 ４ コーポレート・ガバナンスの状況等 （1）コーポレート・ガバナンスの概要」をご参照ください。 （4）指標及び目標 当社グループでは、現状、サステナビリティ関連の全般的な指標及び目標として記載すべき事項はありません。 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績は次のとおりであります。 ①人材の育成に関する方針に関する指標等指標実績(当事業年度末現在)目標（2025年９月末）不動産事業に関する国家資格の取得宅地建物取引士183人185人賃貸不動産経営管理士57人60人管理業務主任者15人18人マンション管理士5人6人 ②社内環境整備に関する方針に関する指標等指標実績(当事業年度末現在)目標（2025年９月末）平均勤続年数女性4.6年5.1年男性8.1年8.6年育児休暇復帰率83.3％100％労災発生件数7件0件 |
| 戦略 | （2）戦略 当社グループでは、現状、サステナビリティ関連の戦略における喫緊の重要性を鑑みた記載事項はありません。 なお、現状のガバナンス体制とリスク管理の範疇と体制の中で認識している事業上のリスクに関しては、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」をご参照ください。 人材の育成及び社内環境整備に関する方針は、次のとおりであります。 ①人材の育成に関する方針 当社グループでは、不動産事業を通じてゆとりある生活の実現をはかり、地域社会への貢献を実現するため、人材育成に取組んでおります。 そのため人材の長所、短所を見極め、当社の事業に大いなる関心、情熱を抱き、当社に対する適性が満ち溢れている人材を育成するため、国籍・性別・新卒・中途・学歴などにとらわれることなく多種多様な人材が活躍できる環境を構築してまいります。 そして、共通の価値観に基づくビジョンの実現に向けて、従業員一人ひとりの適性に合わせた知識やスキルの向上をサポートするとともにそのキャリアアップをはかり、それぞれの成長や考え方に合わせて誰もが力を発揮できる職場づくりを目指しております。 ②社内環境整備に関する方針 当社グループでは、お客様から何年たっても感謝され続けるサービスを提供し続けるためには、まず従業員自身が職場でも家庭でも健康的で豊かなゆとりのある人生を送ることが重要であると考えております。 そのため従業員一人ひとりにとって働き甲斐があり自己成長のできる職場環境の構築と全従業員の生活向上を目指し、時短勤務や育児休暇をはじめとする様々な勤務体系や休暇制度を整備することで働きやすい職場環境づくりに取組んでまいります。 |
| 指標及び目標 | （4）指標及び目標 当社グループでは、現状、サステナビリティ関連の全般的な指標及び目標として記載すべき事項はありません。 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績は次のとおりであります。 ①人材の育成に関する方針に関する指標等指標実績(当事業年度末現在)目標（2025年９月末）不動産事業に関する国家資格の取得宅地建物取引士183人185人賃貸不動産経営管理士57人60人管理業務主任者15人18人マンション管理士5人6人 ②社内環境整備に関する方針に関する指標等指標実績(当事業年度末現在)目標（2025年９月末）平均勤続年数女性4.6年5.1年男性8.1年8.6年育児休暇復帰率83.3％100％労災発生件数7件0件 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | 人材の育成及び社内環境整備に関する方針は、次のとおりであります。 ①人材の育成に関する方針 当社グループでは、不動産事業を通じてゆとりある生活の実現をはかり、地域社会への貢献を実現するため、人材育成に取組んでおります。 そのため人材の長所、短所を見極め、当社の事業に大いなる関心、情熱を抱き、当社に対する適性が満ち溢れている人材を育成するため、国籍・性別・新卒・中途・学歴などにとらわれることなく多種多様な人材が活躍できる環境を構築してまいります。 そして、共通の価値観に基づくビジョンの実現に向けて、従業員一人ひとりの適性に合わせた知識やスキルの向上をサポートするとともにそのキャリアアップをはかり、それぞれの成長や考え方に合わせて誰もが力を発揮できる職場づくりを目指しております。 ②社内環境整備に関する方針 当社グループでは、お客様から何年たっても感謝され続けるサービスを提供し続けるためには、まず従業員自身が職場でも家庭でも健康的で豊かなゆとりのある人生を送ることが重要であると考えております。 そのため従業員一人ひとりにとって働き甲斐があり自己成長のできる職場環境の構築と全従業員の生活向上を目指し、時短勤務や育児休暇をはじめとする様々な勤務体系や休暇制度を整備することで働きやすい職場環境づくりに取組んでまいります。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績は次のとおりであります。 ①人材の育成に関する方針に関する指標等指標実績(当事業年度末現在)目標（2025年９月末）不動産事業に関する国家資格の取得宅地建物取引士183人185人賃貸不動産経営管理士57人60人管理業務主任者15人18人マンション管理士5人6人 ②社内環境整備に関する方針に関する指標等指標実績(当事業年度末現在)目標（2025年９月末）平均勤続年数女性4.6年5.1年男性8.1年8.6年育児休暇復帰率83.3％100％労災発生件数7件0件 |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。 (1) 事業環境に関するリスク①需要動向について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループの主たる事業は賃貸住宅の仲介事業であり、賃貸住宅市況の影響を直接的に受けております。 従って、当該市況が低迷した場合、あるいはその低迷が長期化した場合には、当社グループの業績に悪影響が出る可能性があります。 少子高齢化はもとより、大学等のオンライン授業が定着化した場合、学生が単身にていわゆる下宿生活を行う必要性がなくなったり、また、企業においても、転勤による住まいの需要も滞り、地方移転を行う場合もあり、需要そのものが減少することが考えられます。 このようなことが長期化すると、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ②不動産市況動向について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中賃貸住宅需要は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすく、景気の後退やマンションの供給過剰等により、不動産市況が停滞あるいは下落した場合、賃貸住宅用不動産の入居率又は賃料水準が低下することが考えられます。 この場合、当社グループの主たる事業である不動産管理事業において、管理物件に係る管理収入が減少します。 また、不動産賃貸事業においては、地価動向等に伴い不動産価格が下落し、自社保有資産の価値が低下したり家賃収入が減少する等、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ③競合について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中不動産仲介事業においては、当社グループの事業展開エリアにおいて大手の競合他社が数社あり、競争激化による影響を受けやすい構造になっております。 当社グループでは、他社に先駆けて導入した基幹システムやこれに付属する仲介関連システムを駆使することで、空室情報の自動更新なども可能になり、広告媒体へのより迅速な反映や顧客への迅速で正確な情報提供が行えるなどの優位性を有しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 不動産管理事業においては、既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。 当社グループは、不動産仲介事業による部屋付け力との相乗効果に加え、管理物件はもとより自社物件についても管理を行っているため、スケールメリットによる原価低減及びノウハウの蓄積等により不動産管理事業についても競争力を有しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 自社保有不動産の賃貸事業においては、不動産賃貸仲介業務と不動産管理業務の両方を行っているという当グループの事業特性から最新の顧客ニーズのトレンドを把握できることと、スケールメリットを生かした原価の低減を図ることで、リフォームやリノベーションにより競争力のある物件の提供が比較的安価で実現できるなど、十分に競争力を有していると自負しておりますが、賃料相場の値下げなど競合する物件の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ④外国人留学生、訪日外国人観光客について発生可能性：大、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小当社グループの主要な事業である賃貸仲介事業の顧客の中で、外国人留学生、訪日外国人観光客などの外国人顧客が占める割合が１％程度あります。 これらの外国人顧客は、日本の留学生受入政策、観光政策、経済状況、為替相場の状況、外交政策による対日感情、自然災害、事故、疫病等の影響を受ける可能性があり、これらの状況の変化により外国人顧客が減少した場合、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤少子高齢化リスクについて発生可能性：中、発生する可能性のある時期：長期的、影響度：小日本国内においては、少子高齢化が進んでおり、今後18歳人口の減少に伴い、学生数も減少していきます。 しかしながら当社顧客層のうち、学生の比率は２割程度で推移しており、また同時に未婚率の増加や単身世帯が増加傾向にあり、単身者向けの物件の利用者は若年層（34歳以下）から、中年層（35歳～64歳）、高齢層（65歳以上）へと拡がっていることから、少子高齢化による影響は軽微であると想定されます。 (2) 事業内容に関するリスク①広告宣伝について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループは、主に不動産ポータルサイトに仲介物件情報を掲載することにより集客を行っております。 広告宣伝費の支出に関しては、広告効果を測定し、最適な広告宣伝を実施するよう努めておりますが、不動産ポータルサイト内での検索結果や効果的な広告宣伝で売上高が大きく変動する場合があります。 当社グループは、日常的に広告施策の効果を検証し、広告宣伝費の利用について適正に判断をしておりますが、当社グループの想定どおりに集客効果を得られない場合等には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ②法令・税制の改正が宅地建物取引業やその許認可に及ぼすリスクについて発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループの主要事業である賃貸不動産仲介事業は、不動産・建築等に関連する各種の法令や条例による規制を受けております。 これらの改正や関連する各種税制の改正により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループはコンプライアンス（法令遵守）に細心の注意を払って業務を行っておりますが、宅地建物取引業法及びガイドライン等に関し違反が行われた場合、行政処分等の制裁（たとえば営業活動の期限付き停止等の措置）により収益に重大な影響を及ぼす可能性があります。 また、現在は法令により貸主・借主双方よりの賃貸仲介手数料の合計額が上限として家賃の１か月分と規制されていますが、この上限が下方に改訂された場合、当社グループの業績及び財務状況等に重大な影響を及ぼす可能性があります。 なお、本書提出日現在における当社グループの事業に係る許認可取得状況は次のとおりです。 本書提出日までにこれらの許認可等の取消事由及び更新拒否事由は存在しておりませんが、今後何らかの理由により許認可等の取消等があった場合、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 免許・登録等の別会 社 名番 号 有 効 期 間宅地建物取引業株式会社エリッツホールディングス京都府知事 免許 （３）第13294号2023年３月20日から2028年３月19日まで 株式会社エリッツ国土交通大臣 免許 （７）第5206号2022年４月19日から2027年４月18日まで 株式会社エリッツ不動産販売京都府知事 許可 （３）第13237号2022年９月29日から2027年９月28日まで賃貸住宅管理業株式会社エリッツ建物管理国土交通大臣 登録 （２）第1665号2021年10月６日から2026年10月５日まで 一般建設業株式会社エリッツ建物管理京都府知事 許可 （般－２）第42930号2021年１月12日から2026年１月11日までマンション管理業株式会社ARC建物管理国土交通大臣 登録 （２）第64250号2021年10月26日から2026年10月25日まで不動産特定共同事業株式会社エリッツホールディングス京都府知事 許可 第２号2021年３月８日取得有効期限なし有料職業紹介事業株式会社エリッツホールディングス厚生労働大臣 許可 26-ユ-3004152020年10月１日から2025年９月30日まで労働者派遣事業株式会社エリッツホールディングス厚生労働大臣 許可 派26-3005902021年11月１日から2026年10月30日まで一般貨物自動車運送事業株式会社エリッツ近畿運輸局 認可 近運自貨第793号2023年２月３日取得有効期限なし古物商株式会社エリッツ京都府公安委員会許可 第611242230064号2022年11月15日取得有効期限なし産業廃棄物収集・運搬業株式会社エリッツ建物管理京都府知事 許可 第2600219970号2021年９月６日から2026年９月５日まで ③不動産の表示に関する公正競争規約について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大不動産業界では公正取引委員会の認定を受けて、昭和38年に「不動産の表示に関する公正競争規約」を、昭和58年に「不動産業界における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」を設定しており、当社グループはこれら規約を遵守しておりますが、万が一規約に違反する行為が行われた場合は当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ④不動産オーナーや入居者の個人情報保護に関するリスクについて発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループは宅地建物取引業者として法令の定めに従い、取引情報に関し守秘義務があり、2020年７月に「プライバシーマーク」の認証取得を受け、個人情報の秘密保持に努めて参りましたが、個人情報保護法に従い、情報セキュリティのさらなる強化を行っております。 しかしながら、万が一個人情報の漏洩が発生した場合には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤保険代理店業について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社の仲介関連業務である保険募集代理店業務の運営は、保険業法及び関連法令並びにそれに基づく関係当局の監督等による規制、元受保険会社の指導等を受けております。 万が一保険業法及びその関連法令に抵触するような事態が発生した場合、代理店登録の取消しや、業務停止等の処分が行われ、それにより保険サービスが提供できなくなることで、当社グループの業績が悪化あるいはその低迷が長期化した場合には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥レピュテーションリスク発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループは、法令遵守、サービスの品質・安全性の確保、知的財産権管理、個人情報管理等に努めております。 しかしながら、当社グループを取り巻く環境や競合他社及び競合他社を取り巻く環境において何らかの問題が発生した場合、取引先、顧客の評価に悪影響を与え、それにより当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑦不動産の欠陥・瑕疵について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大不動産賃貸事業において、当社グループが不動産の取得を行うにあたっては不動産の権利、構造、環境等に関する欠陥や瑕疵等により予期せぬ損害を被る可能性がないよう、当該不動産の綿密な調査を行い、慎重な対応に注力しておりますが、取得した不動産に欠陥や瑕疵等があった場合には、瑕疵の修復などの追加費用等が生じる場合があります。 一方で、当社グループの保有する不動産を売却する場合において、当該不動産の欠陥や瑕疵等について当社グループの責任が問われた場合には、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵の修復などの追加費用等が生じることにより当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑧地域偏在に係るリスク について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループが保有・管理している不動産は、京都府、滋賀県、大阪府に所在しておりますが、その大多数が京都府にあります。 このため、この地域の条例の規制（例えば京都市の景観条例による建築物、屋外広告物等の規制）がより厳しくなった場合、これらに対応するための費用が発生する可能性があり、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 このため、奈良県や兵庫県をはじめ営業地域の拡大を順次進めて、管理物件の分散により地域偏在に係るリスクの低減に努めております。 さらに、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、管理収入、家賃収入が減少する等、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑨季節変動・業績偏重に関するリスクについて発生可能性：大、発生する可能性のある時期：１月～３月、影響度：小当社グループの主要事業である不動産仲介事業においては１月から３月にかけて新社会人や新大学生などが大量に移動する時期であり、これに企業の転勤需要なども重なって、第２四半期の顧客数は通常月の1.5倍～２倍程度に増加します。 またもう一つの主要事業である不動産管理事業におきましても、不動産仲介事業と同様の理由により、移動が増えることで入退去に係る改装工事やこの時期に集中する更新事務等の業務が通常月に比べて25％程度増加します。 この結果、第２四半期において年間の約３分の１の契約件数・金額が集中します。 以上のような理由から不動産仲介事業及び不動産管理事業において通常月の1.5倍以上の業務がこの時期に集中することになりますが、これは毎年の傾向であり当社グループではこれに対応できる業務体制を構築しております。 しかしながら当社グループの想定を上回る顧客需要が発生し、業務対応が間に合わなくなった場合には当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ⑩引越事業について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小引越事業はクレーム産業とも言われ、業務中における荷物の破損等に細心の注意を払い、適切な保険に加入するとともに、輸送中の交通事故も含め不慮の事故を想定しながら業務に努めなければなりません。 当社グループでは、安全を最優先に教育指導を行っておりますが、荷物の破損や交通事故等の業務事故が頻発すると、結果として企業イメージに悪影響を及ぼし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループにおける古物営業に関しましては、引越に伴う退去の際に退去者の家電等を引き取ることがほとんどであるため、盗品のリスクは非常に低いものとなっておりますが、万が一盗難品の買取りが発生した場合には、当該商品の仕入ロスやトラブル発生を原因とした当社グループへの信頼低下により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑪不動産特定共同事業に関するリスクについて発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小不動産特定共同事業に関するリスクとしては、法令違反等による事業の停止、運用状況の悪化や思うように出資者が集まらなかった場合の風評被害を受ける可能性がありますが、業績に及ぼす影響は軽微であると想定されます。 ⑫海外事業に関するリスクについて発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小海外事業に関するリスクとしては、外資規制により不動産事業の展開が規制され、現地のエージェントを介さなければ仲介事業ができないため、現地パートナーや提携先とのトラブルや、商習慣や宗教に関するトラブル、法規制の変更や不透明な運用などがある場合にも事業運営に支障をきたす可能性がありますが、業績に及ぼす影響は軽微であると想定されます。 (3) 経営及び組織体制に関するリスク①業務運営に係るリスクについて発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループの事業の事務処理は煩雑で件数も膨大であり、業務運営上の事務処理リスク、また管理業務上の事務リスクや不正リスクなどのオペレーショナルリスクが存在します。 当社グループでは、これらのリスクの軽減を図るため、システム管理等の業務基盤の整備を進めるとともに、業務管理体制の強化を図っておりますが、事務処理における事故・不正等が発生することにより、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ②情報セキュリティリスクについて発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループでは、賃貸仲介事業、賃貸管理事業等において多くのお客様の個人情報を取り扱っております。 サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合やシステム障害により、グループのシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについて、過去に事故の発生はありませんが、今後の想定される情報セキュリティリスクの対策については、当社の内務部を主管部署とし、外部からの攻撃に対するセキュリティ対策等の強化や、クラウド型セキュリティソフトによる端末のアクセス管理等のエンドポイントセキュリティの導入など、第三者の専門機関の提言も取り入れて社内体制及び社内ネットワークシステムの整備を行っております。 ③自然災害等について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大気象変動による地球温暖化、集中豪雨、干ばつ、スーパー台風、黄砂、火山の爆発、地震、原発災害等日本国内のみならず、世界的な脅威が現れることを想定しながら業務に当たることが必要と思われます。 特に、当社グループの主要な営業地域である、京都・滋賀地域において自然災害が顕著な場合は、当社グループの業務に影響がでる可能性があり、その場合、営業活動が滞り、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ④人材の確保について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループの行っている事業は労働集約型産業であり、また一般的に転職率の高い業種でもあり、昨今の労働者の「売手市場」では、人材の確保に苦慮する場面が続いており、今後もこの傾向に変動はないように思われます。 当社グループの業績の向上のみならず、労働条件・福利厚生制度等を充実させ魅力ある企業としなければ優秀な人材の確保に支障を来たし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤減損会計の適用について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：１年以内、影響度：中当社グループが所有する固定資産において、不動産市況の悪化による賃料水準の低下、空室率の上昇、金融情勢の悪化等により事業の恒常的なキャッシュ・フローの将来にわたる収益性の著しい低下や保有資産の時価の著しい下落が認識された場合、減損会計を適用することとなり、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥感染症について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：１年以内、影響度：中2019年末に発生した「COVID-19」いわゆる新型コロナウイルス感染症に関しましては、当社グループでは店舗・営業所・事務所において感染対策を実施し、当社グループにおいて陽性者を出さないこと、クラスターを発生させないことを主眼に、社員一人一人が自覚を持った行動を取り、決して当社グループから感染を広げないことを社会的使命と考えて行動してまいりました結果、当社グループの業務遂行には大きな影響はありませんでしたが、社会全般において感染拡大が生じた結果、仲介需要の減少として影響が及ぶこととなりました。 今後も、同様に感染症が蔓延した場合には、需要動向に影響が生じ、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑦公益通報者保護法について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループは直営店舗を多数展開していることから、企業不祥事の未然防止の一助とするため公益通報者保護に重点を置き、企業不祥事の未然防止に注力しておりますが、通報内容の看過や遺漏、また公益通報者保護に手違いが生じたような場合に、結果として企業イメージに悪影響を及ぼし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑧代表取締役への依存について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社の代表取締役である槙野常美は、当社の創業者であり、創業以来、経営者として当社グループの経営方針や経営戦略を決定するとともに、新規事業の事業化に至るまでの重要な役割を担っております。 当社では、役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、槙野常美に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により槙野常美の業務執行が困難になった場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑨外注業務について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループは管理物件、自社物件の大規模修繕工事、原状回復工事等については、ほぼすべてを外注しているため、当社グループの選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、外注先の経営不振や繁忙期等により工期が遅延する場合、あるいは、労働者の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑩訴訟の可能性について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中本書提出日現在において、当社グループには重大な訴訟を提起されている事実はありませんが、事業活動の遂行過程において、取引先及び従業員等により提起される訴訟その他の法的手続の当事者となるリスクを有しております。 これらの法的手続は、結果の予測に困難が伴い、多額の費用が必要となる場合もあり、事業活動に影響を及ぼす可能性があります。 さらに、これらの法的手続において当社グループの責任を問うような判断がなされた場合には、当社グループの業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 ⑪労務管理について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループは、法令に基づく適正な労務管理などにより、労務関連リスクの低減に取組んでおりますが、労務関連のコンプライアンス違反（雇用問題、ハラスメント、人権侵害等）が発生した場合、訴訟の発生、会社イメージの低下等により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑫ストック・オプションと株式の希薄化に関するリスクについて発生可能性：中、発生する可能性のある時期：長期的、影響度：小当社グループでは、当社グループの業績向上に対する貢献意欲や士気を一層高めるとともに、株主との価値共有を推進することにより企業価値向上に資することを目的としてストック・オプション制度を設け、当社及び子会社の取締役及び従業員に対し、新株予約権を付与しております。 当連結会計年度末現在、新株予約権による潜在株式数は、103,600株であり、発行済株式総数に対する潜在株式数の割合は3.02％となっております。 今後、これらの新株予約権が行使された場合は、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。 ⑬有利子負債への依存について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小当社グループは、販売用不動産及び賃貸用不動産等の取得資金等の設備資金を主として金融機関からの借入金によって調達しております。 当社グループの連結有利子負債残高は当連結会計年度末現在で1,941百万円であり、総資産に占める割合は21.4％となっております。 従って現在の金利水準が変動した場合には当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性がありますが、当連結会計年度におけるインタレスト・カバレッジ・レシオは53.42倍であり、その影響は限定的であると考えております。 ⑭当社株式の流動性について発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小当社株式は2023年６月27日に東京証券取引所スタンダード市場に上場されました。 新規上場時において東京証券取引所の定める流通株式比率は29.5％の見込みでしたが、2023年9月30日現在の流通株式比率は30.6％、2024年9月30日現在の流通株式比率は29.9％となっております。 今後は、当社の事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達、ストック・オプションの行使による流通株式数の増加分を勘案し、流動性の向上を図っていく方針ではありますが、何らかの事情により流動性が低下する場合には、当社株式市場における売買が停滞する可能性があり、それにより当社株式の需給関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要①財政状態の状況項目第12期連結会計年度末（2023年９月30日）第13期連結会計年度末（2024年９月30日）増減額資産合計（千円）8,459,5119,079,805620,294負債合計（千円）4,215,6544,335,071119,416純資産合計（千円）4,243,8564,744,734500,877 （資産）当連結会計年度末における資産合計は9,079,805千円となり、前連結会計年度末に比べ620,294千円の増加となりました。 主な変動要因は、現金及び預金の増加137,647千円、販売用不動産の増加174,870千円、未成工事支出金の減少86,045千円などにより流動資産が255,034千円増加したこと、土地の増加275,939千円などにより有形固定資産が281,945千円増加、保険積立金の増加40,183千円などにより投資その他の資産が85,749千円増加、この結果、固定資産合計が365,260千円増加したことによるものであります。 （負債） 当連結会計年度末における負債合計は4,335,071千円となり、前連結会計年度末に比べ119,416千円の増加となりました。 主な変動要因は、買掛金の増加31,483千円、預り金の増加59,710千円、未払費用の減少59,332千円により流動負債が73,942千円増加したこと、長期借入金の増加32,383千円などにより固定負債が45,474千円増加したことによるものであります。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は4,744,734千円となり、前連結会計年度末に比べ500,877千円の増加となりました。 主な変動要因は、役員及び従業員の新株予約権（ストック・オプション）の行使に伴い、資本金が45,900千円、資本剰余金が45,900千円、合計で91,800千円増加したこと、親会社株主に帰属する当期純利益の計上641,563千円及び配当金の支払額237,296千円の差引で利益剰余金が404,267千円増加したことなどによるものであります。 ②経営成績の状況当連結会計年度の売上高は、コア事業である不動産賃貸仲介事業や不動産売買仲介事業、不動産管理事業が順調に伸長したため、スポット取引である販売用不動産の売上実績はありませんでしたが、5,835,613千円（前連結会計年度比4.9％増）となりました。 一方で、先行投資としての人件費の増加及び新規出店等による広告宣伝費、地代家賃等の増加があり、営業利益は968,304千円（同4.4％減）となりました。 営業外損益では、上場関係の一時費用がなくなったため、経常利益は969,767千円（同1.5％減）となりました。 特別損益では投資有価証券売却益を計上し、減損損失は生じなかったので、税金等調整前当期純利益は972,110千円（同1.1％増）となり、法人税等の税負担額の増加により親会社株主に帰属する当期純利益は641,563千円（同2.0％減）となりました。 セグメントごとの状況は、次のとおりであります。 セグメント売上高（千円）セグメント利益（千円）前連結会計年度(2023年９月期) 当連結会計年度(2024年９月期)増減率（％）前連結会計年度(2023年９月期) 当連結会計年度(2024年９月期)増減率（％）不動産仲介事業2,923,6892,973,7661.7594,005588,433△0.9不動産管理事業1,964,4832,154,7209.7285,531318,30211.5居住者サポート事業674,444707,1254.8422,926451,6066.8調整－－－△289,230△390,038－合計5,562,6175,835,6134.91,013,232968,304△4.4 （不動産仲介事業）賃貸住宅の仲介手数料は995,756千円（前連結会計年度比10.6％増）、賃貸物件オーナーに対する入居後サポートに係る業務委託料収入が1,036,286千円（同11.8％増）と順調に伸長しました。 この結果、スポット取引である販売用不動産の売上実績（前連結会計年度は255,783千円の実績）はありませんでしたが、売上高は2,973,766千円と前連結会計年度比1.7％の増収となりました。 しかしながら、販売用不動産の売上実績がなかったことによる利益の減少や人件費の増加、新規出店による取扱い物件数の増加に伴う広告宣伝費の増加などがあったため、セグメント利益(営業利益)は588,433千円と前連結会計年度比5,571千円、0.9％の減益となりました。 （不動産管理事業）管理物件戸数の増加に伴い管理料収入が833,770千円（前連結会計年度比8.1％増）、改装収入が986,891千円（同10.7％増）と安定的に伸長したことなどが寄与し、売上高は2,154,720千円と前連結会計年度比9.7％の増収となりました。 また、セグメント利益(営業利益)は318,302千円と前連結会計年度比32,771千円、11.5％の増益となりました。 （居住者サポート事業）保険代理店手数料と引越事業売上は前連結会計年度比微減でしたが、電力やインターネット接続等の取次業務収入、入居後サービス売上、家賃滞納保証業務収入及びシェアサイクル売上は順調に伸長しましたので、売上高は707,125千円と前連結会計年度比4.8％の増収となりました。 また、セグメント利益(営業利益)は451,606千円と前連結会計年度比28,680千円、6.8％の増益となりました。 ③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて136,146千円増加し4,149,182千円となりました。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果獲得した資金は720,730千円となりました。 資金の主な増加要因は、税金等調整前当期純利益972,110千円、減価償却費128,899千円、預り金の増減額59,018千円及び法人税等の還付額47,520千円であります。 他方、資金の主な減少要因は、売上債権の増減額△39,093千円、棚卸資産の増減額△96,387千円及び法人税等の支払額△333,603千円であります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は470,299千円となりました。 資金の主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出△388,461千円、保険積立金の積立による支出△41,722千円であります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果使用した資金は115,069千円となりました。 資金の主な増加要因は、役員及び従業員による新株予約権（ストック・オプション）の行使に伴う株式の発行による収入91,800千円及び長期借入れによる収入170,000千円であり、資金の主な減少要因は、長期借入金の返済による支出△139,573千円及び配当金の支払額△237,296千円であります。 ④生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。 ｂ．受注実績当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。 ｃ．販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと次のとおりであります。 セグメント名称第13期連結会計年度（自 2023年10月１日至 2024年９月30日）金額（千円）前連結会計年度比（％）不動産仲介事業2,973,766101.7不動産管理事業2,154,720109.7居住者サポート事業707,125104.8合計5,835,613104.9 （注）主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先が存在しないため、記載を省略しております。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。 この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。 当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。 当社グループは、当社における不動産売買事業、不動産賃貸事業のほか、株式会社エリッツにおいて賃貸仲介事業を多店舗展開していることから、連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは販売用不動産の評価と固定資産の減損であります。 詳細については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項 （重要な会計上の見積り）」をご参照下さい。 ②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容財政状態及び経営成績の状況につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。 ③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。 当社グループでは、運転資金及び設備資金は基本的に手許資金で賄っております。 当社グループの主たる資金需要は、販売用不動産取得資金、賃貸用不動産取得資金であります。 販売用不動産取得資金は、小型物件については手許資金、大型物件については物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。 また、賃貸用不動産取得資金は、プロジェクト毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。 以上のとおり、当社グループの事業運営を円滑に遂行するための資金の調達方法及び資金の流動性は十分に維持・確保できているものと認識しております。 ④経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの報告セグメントは不動産仲介事業、不動産管理事業、居住者サポート事業から構成されております。 不動産仲介事業の主たる収益は、賃貸物件入居者からの借主仲介手数料と賃貸物件オーナーからの貸主仲介手数料及び業務委託手数料であり、仲介件数が減少すれば借主仲介手数料、貸主仲介手数料及び業務委託手数料のすべてが減少し、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。 また、自社保有賃貸用不動産の家賃収入については、経営成績に影響を与える要因は自社保有物件の戸数及び入居率であります。 なお、自社保有物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。 不動産管理事業の主たる収益は、管理委託契約に基づく管理収入、管理業務に付随する改装工事等から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理戸数及び管理物件の入居率であります。 居住者サポート事業の主たる収益は、ＲＥサポート（24時間駆けつけサービス）、保険代理店手数料、家賃滞納保証手数料、各種サービスの取次手数料、引越サービス及びシェアサイクル料であり、経営成績に影響を与える要因は各サービスの取扱件数であります。 これらはいずれも小口多数の契約の集積であり、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数の影響を受けております。 居住者サポート事業は不動産仲介事業や不動産管理事業で蓄積された顧客情報等の情報資産の活用により低コストで運営できている事業でありますが、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数が大幅に減少すると、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。 その他、経営成績に与える要因については、「第２ 事業の状況 事業等のリスク」に記載のとおり認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図っております。 ⑤経営者の問題意識と今後の方針について当社グループは、毎年売上高の前年比７％成長を掲げ、既に９年が経過しました。 新型コロナウイルス感染症の発生以降、前年対比プラス成長はクリアしておりますが、売上高の前年比７％成長については達成できなかった年度もありました。 しかしながら、管理物件数は着実に成長しており、入居者アンケートにおいても、約85％以上のお客様に当社対応に関して満足の旨の回答をいただいております。 また、賃貸物件オーナーにおいても当社グループ管理物件の入居率に満足いただき、賃貸経営の収益安定に寄与することで当社グループが今後さらなる成長を遂げられることを目標としております。 ⑥経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について当社グループの中期経営計画における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」としており、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、ａ．不動産管理事業においては管理物件数、ｂ．不動産仲介事業においては仲介件数、並びにｃ．財務指標においては資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。 管理物件数は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。 当社グループの管理物件数、仲介件数及び財務指標の推移は以下のとおりであります。 ａ．不動産管理事業 2023年９月期2024年９月期増減管理物件数（戸）26,05627,3301,274（参考）入居件数（戸）24,88726,3071,420（参考）入居率（％）95.596.30.8ポイント ｂ．不動産仲介事業 2023年９月期2024年９月期増減賃貸仲介件数（件）18,01419,2011,187 ｃ．財務指標 2023年９月期2024年９月期増減資産合計（百万円）8,4599,079620自己資本比率（％）50.252.32.1ポイント総資本経常利益率（％）12.111.1△1.0ポイント |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 当連結会計年度における当社グループの設備投資の状況は下記のとおりであります。 （不動産仲介事業）当連結会計年度において実施した設備投資等は26,798千円であり、その主な内訳は、賃貸用不動産の改装工事 等に2,935千円、既存店の改装や新規出店に係る内装代等22,961千円であります。 なお、重要な設備の除却又は売却はありません。 （不動産管理事業）当連結会計年度において実施した設備投資等はありません。 また、重要な設備の除却又は売却はありません。 （居住者サポート事業）当連結会計年度において実施した設備投資等は5,107千円であり、その主な内訳は、シェアサイクル用工具器具備品3,207千円及びソフトウエア1,900千円であります。 なお、重要な設備の除却又は売却はありません。 上記のほか、各セグメント帰属しない全社共用設備として土地275,939千円、建物35,114千円、グループ会社リース用車両運搬具、事務機器等を26,948千円購入しております。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社 2024年９月30日現在事業所名 (所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数 (名)建物及び構築物車両運搬具及び工具器具備品土地 (面積㎡)その他合計エリッツ御池ビル(京都市中京区)不動産仲介事業・居住者サポート事業グループ統括業務施設108,08047,247433,536(640.53)－588,86455〔６〕エリッツ四条烏丸ビル（京都市下京区）不動産仲介事業賃貸仲介店舗及び賃貸マンション50,609423268,834(88.69)－319,867－紫野大徳寺町テナント（京都市北区）不動産仲介事業賃貸用店舗260016,752(52.06)－17,013－エリッツ６ｔｈ（京都市左京区）不動産仲介事業賃貸仲介店舗及び賃貸マンション27,55843825,530(179.86)－53,528－エリッツ御所ビル（京都市上京区）不動産仲介事業子会社事務所42,791－101,648(320.82)－144,439－エリッツ７（京都市右京区）不動産仲介事業・居住者サポート事業事務所及び賃貸マンション36,42424576,812(831.60)－113,481－エリッツ５ｔｈ（京都市下京区）不動産仲介事業賃貸マンション86,473－ 152,587（463.00)1,662240,723－エリッツ９（京都市南区）不動産仲介事業事務所及び賃貸マンション90,531－132,025(706.98)－222,556－エリッツ四条河原町ビル(京都市下京区）不動産仲介事業賃貸マンション137,624145－( － )－137,769－エリッツ10（京都市南区）不動産仲介事業事務所及び賃貸マンション204,1591,341216,136(909.02)－421,637－その他不動産仲介事業農場、契約保養施設等5,6731,4222,507(622.84)47,60857,211－ (注) １．事業所名「その他」の帳簿価額「その他」には、建設仮勘定46,624千円を含めております。 ２．現在休止中の主要な設備はありません。 ３．上記の他、連結会社以外から賃借している設備はありません。 ４．従業員数の〔外書〕は、パート・アルバイトの人数であります。 (2) 国内子会社株式会社エリッツ2024年９月30日現在事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数 (名)建物及び構築物車両運搬具及び工具器具備品土地 (面積㎡)その他合計 四条烏丸店（京都市下京区）他不動産仲介事業賃貸仲介店舗39,30613,211－－52,517238〔85〕引越事業部（京都市右京区）居住者サポート事業事務所－6,449－－6,449５〔－〕 株式会社エリッツ建物管理2024年９月30日現在事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数 (名)建物及び構築物車両運搬具及び工具器具備品土地 (面積㎡)その他合計 滋賀営業所（滋賀県大津市）不動産管理事業事務所－415－－415８〔10〕 不動産特定共同事業組合そなえるファンド京都智恵光院2024年９月30日現在事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数 (名)建物及び構築物車両運搬具及び工具器具備品土地 (面積㎡)その他合計 本店（京都市上京区）不動産仲介事業賃貸マンション192,747372153,112（447.63）－346,232－〔－〕 （注）１．現在休止中の主要な設備はありません。 ２．上記のほか、連結会社以外から賃借している設備の内容は、次のとおりであります。 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容年間賃借料（千円）株式会社エリッツ賃貸仲介営業店（京都・滋賀・大阪・奈良）不動産仲介事業店舗187,212株式会社エリッツ建物管理滋賀営業所（滋賀県大津市）不動産管理事業事務所141 (3) 在外子会社該当事項はありません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 (1) 重要な設備の新設等事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容投資予定額資金調達方法着手及び完成予定年月完成後の能力総額(千円)既支払額(千円)着手完了（株）エリッツ布施店他（大阪府東大阪市他）不動産仲介事業店舗内装工事等（６店舗）18,000－自己資金2024年10月2025年９月 (注)1当社 本社(京都市中京区)不動産仲介事業不動産特定共同事業用顧客管理システム20,000－増資資金2024年12月2025年９月 (注)1（株）エリッツ引越事業部(京都市右京区)居住者サポート事業シェアサイクル設備55,00032,532自己資金2022年10月2025年９月 (注)2 (注) 1. 完成後の増加能力については、合理的な算出が困難なため記載しておりません。 2. 京都市内にステーション60か所及び電動自転車300台の設置を予定しております。 (2) 重要な設備の除却等該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 5,107,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 38 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 9 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 3,523,089 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 ①投資株式の区分の基準及び考え方・政策保有株式の縮減に関する方針当社は、取引先との円滑かつ長期的な関係の構築等、保有することが経営上合理的と判断できる場合に限り、政策保有株式を保有するものとします。 政策保有を行う場合は、取締役会においてその保有目的が適切かを検討し、保有意義が乏しいと判断された株式については売却・縮減してまいります。 ・政策保有株式にかかる検証の内容毎年取締役会において、個別銘柄ごとの事業への効果、配当金の便益や協力関係等により期待される効果について検証しており、取引関係、協働関係等の状況等が適切であるかどうか、当社事業への寄与度合い、保有に伴う便益等が相応であるか等、保有を継続することに合理性が認められるかどうかの判断を行っております。 ②保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容該当事項はありません。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額該当事項はありません。 ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。 ③保有目的が純投資目的である投資株式 区分当事業年度前事業年度銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)非上場株式19,150210,802非上場株式以外の株式1890,013361,717 区分当事業年度受取配当金の合計額(千円)売却損益の合計額(千円)評価損益の合計額(千円)非上場株式124－－非上場株式以外の株式2,3362,357－ ④当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 18 |
| 貸借対照表計上額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 90,013,000 |
| 受取配当金の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 2,336,000 |
| 売却損益の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 2,357,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2024年９月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数(株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 槙野常美京都市中京区1,476,30942.99 黒田富久子京都市中京区287,6008.37 佐々木茂喜京都市北区267,6007.79 龍池法子京都市中京区208,3006.06 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１丁目８－12157,8004.59 平山 浩京都府城陽市153,0004.45 エリッツホールディングスグループ従業員持株会京都市中京区堀川通姉小路上る三坊堀川町55番地１エリッツ御池ビル126,3693.67 龍池 亮京都市上京区111,2003.23 龍池美沙滋賀県大津市102,3002.97 株式会社ハウズ京都市右京区西院巽町32番地ヴィヴァーチェ西院301号室95,9912.79 計―2,986,46986.96 |
| 株主数－金融機関 | 5 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 15 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 2 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 10 |
| 株主数－個人その他 | 538 |
| 株主数－その他の法人 | 15 |
| 株主数－計 | 585 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 株式会社ハウズ |
| 株主総利回り | 1 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 該当事項はありません。 |
Shareholders2
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １ 発行済株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式(株)3,342,20091,800－3,434,000 （変動事由の概要）役員及び従業員による新株予約権（ストック・オプション）の行使による新株の発行であります。 ２ 自己株式に関する事項該当事項はありません。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | PwC Japan有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独 立 監 査 人 の 監 査 報 告 書2024年12月26日 株式会社エリッツホールディングス取 締 役 会 御 中 PwC Japan有限責任監査法人京都事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 田 口 真 樹 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 浦 上 卓 也 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社エリッツホールディングスの2023年10月1日から2024年9月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社エリッツホールディングス及び連結子会社の2024年9月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 株式会社エリッツホールディングスの固定資産の減損監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応株式会社エリッツホールディングスの2024年9月30 日に終了する連結会計年度の連結貸借対照表におい て、有形固定資産2,991,193千円、無形固定資産 14,345千円及び長期前払費用26,235千円が計上されており、総資産の33％を占めている。 また、上記有形固定資産、無形固定資産及び長期前払費用のほとんどが株式会社エリッツホールディングスに関するものである。 注記事項（重要な会計上の見積り）2.固定資産の減 損に記載されているとおり、会社は、継続的な営業赤 字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及 び用途変更等によって減損の兆候がある場合に減損損 失の認識の要否を検討している。 また、市場価格の著しい下落の有無の判定において 使用される市場価格は、不動産については、その前提 となる賃料、割引率等について市場の動向、類似不動 産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案のうえ決 定しており、不動産ごとに正確な市場価格を使用した 判定がなされない場合には、減損の兆候の判断を誤る 可能性がある。 以上から、株式会社エリッツホールディングスの固 定資産は金額的に重要であり、固定資産の減損の兆候 に関する判断の妥当性が、当連結会計年度の連結財務 諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検 討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、株式会社エリッツホールディングス の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性を評価 するため、主に以下の手続を実施した。 (1) 内部統制の評価減損の兆候の判断に関連する内部統制の整備状況及 び運用状況の有効性を評価した。 また、株式会社エリッツホールディングスの資産グ ループごとの損益の正確な集計に関連する会計システ ムの全般統制及び業務処理統制を評価した。 (2) 減損の兆候に関する判断の妥当性の評価 減損の兆候に関する判断が、会計基準等の定めに照らして適切に行われていることを評価するため、以下を含む手続を実施した。 ・減損の兆候に関する判断に使用される資料に含ま れる資産グループごとの損益が正しく集計されていることを確認するため、当該資料の数値と会計システムで起票された仕訳集計を照合した。 ・市場価格の著しい下落の判定について、会社が作成 した判定資料と経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社算定時価等を物件ごとに照合し、その正確性を確認した。 ・監査人の利用する専門家の適性、能力及び客観性に ついて評価を行った。 ・監査人の利用する専門家の作業の結果を閲覧し、専 門家の業務の適切性を検討した。 ・経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社 算定時価の算定に使用した賃料、割引率及び取引事例については、周辺事例と突合して評価した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、連結財務諸表の監査を計画し実施する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(3)【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上（注）1．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 2．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 株式会社エリッツホールディングスの固定資産の減損監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応株式会社エリッツホールディングスの2024年9月30 日に終了する連結会計年度の連結貸借対照表におい て、有形固定資産2,991,193千円、無形固定資産 14,345千円及び長期前払費用26,235千円が計上されており、総資産の33％を占めている。 また、上記有形固定資産、無形固定資産及び長期前払費用のほとんどが株式会社エリッツホールディングスに関するものである。 注記事項（重要な会計上の見積り）2.固定資産の減 損に記載されているとおり、会社は、継続的な営業赤 字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及 び用途変更等によって減損の兆候がある場合に減損損 失の認識の要否を検討している。 また、市場価格の著しい下落の有無の判定において 使用される市場価格は、不動産については、その前提 となる賃料、割引率等について市場の動向、類似不動 産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案のうえ決 定しており、不動産ごとに正確な市場価格を使用した 判定がなされない場合には、減損の兆候の判断を誤る 可能性がある。 以上から、株式会社エリッツホールディングスの固 定資産は金額的に重要であり、固定資産の減損の兆候 に関する判断の妥当性が、当連結会計年度の連結財務 諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検 討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、株式会社エリッツホールディングス の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性を評価 するため、主に以下の手続を実施した。 (1) 内部統制の評価減損の兆候の判断に関連する内部統制の整備状況及 び運用状況の有効性を評価した。 また、株式会社エリッツホールディングスの資産グ ループごとの損益の正確な集計に関連する会計システ ムの全般統制及び業務処理統制を評価した。 (2) 減損の兆候に関する判断の妥当性の評価 減損の兆候に関する判断が、会計基準等の定めに照らして適切に行われていることを評価するため、以下を含む手続を実施した。 ・減損の兆候に関する判断に使用される資料に含ま れる資産グループごとの損益が正しく集計されていることを確認するため、当該資料の数値と会計システムで起票された仕訳集計を照合した。 ・市場価格の著しい下落の判定について、会社が作成 した判定資料と経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社算定時価等を物件ごとに照合し、その正確性を確認した。 ・監査人の利用する専門家の適性、能力及び客観性に ついて評価を行った。 ・監査人の利用する専門家の作業の結果を閲覧し、専 門家の業務の適切性を検討した。 ・経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社 算定時価の算定に使用した賃料、割引率及び取引事例については、周辺事例と突合して評価した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 株式会社エリッツホールディングスの固定資産の減損 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 株式会社エリッツホールディングスの2024年9月30 日に終了する連結会計年度の連結貸借対照表におい て、有形固定資産2,991,193千円、無形固定資産 14,345千円及び長期前払費用26,235千円が計上されており、総資産の33％を占めている。 また、上記有形固定資産、無形固定資産及び長期前払費用のほとんどが株式会社エリッツホールディングスに関するものである。 注記事項（重要な会計上の見積り）2.固定資産の減 損に記載されているとおり、会社は、継続的な営業赤 字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及 び用途変更等によって減損の兆候がある場合に減損損 失の認識の要否を検討している。 また、市場価格の著しい下落の有無の判定において 使用される市場価格は、不動産については、その前提 となる賃料、割引率等について市場の動向、類似不動 産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案のうえ決 定しており、不動産ごとに正確な市場価格を使用した 判定がなされない場合には、減損の兆候の判断を誤る 可能性がある。 以上から、株式会社エリッツホールディングスの固 定資産は金額的に重要であり、固定資産の減損の兆候 に関する判断の妥当性が、当連結会計年度の連結財務 諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検 討事項に該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項（重要な会計上の見積り）2.固定資産の減 損 |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、株式会社エリッツホールディングス の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性を評価 するため、主に以下の手続を実施した。 (1) 内部統制の評価減損の兆候の判断に関連する内部統制の整備状況及 び運用状況の有効性を評価した。 また、株式会社エリッツホールディングスの資産グ ループごとの損益の正確な集計に関連する会計システ ムの全般統制及び業務処理統制を評価した。 (2) 減損の兆候に関する判断の妥当性の評価 減損の兆候に関する判断が、会計基準等の定めに照らして適切に行われていることを評価するため、以下を含む手続を実施した。 ・減損の兆候に関する判断に使用される資料に含ま れる資産グループごとの損益が正しく集計されていることを確認するため、当該資料の数値と会計システムで起票された仕訳集計を照合した。 ・市場価格の著しい下落の判定について、会社が作成 した判定資料と経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社算定時価等を物件ごとに照合し、その正確性を確認した。 ・監査人の利用する専門家の適性、能力及び客観性に ついて評価を行った。 ・監査人の利用する専門家の作業の結果を閲覧し、専 門家の業務の適切性を検討した。 ・経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社 算定時価の算定に使用した賃料、割引率及び取引事例については、周辺事例と突合して評価した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(3)【監査の状況】 に記載されている。 |
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| 監査法人１、個別 | PwC Japan有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独 立 監 査 人 の 監 査 報 告 書2024年12月26日 株式会社エリッツホールディングス取 締 役 会 御 中 PwC Japan有限責任監査法人京都事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 田 口 真 樹 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士 浦 上 卓 也 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社エリッツホールディングスの2023年10月1日から2024年9月30日までの第13期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社エリッツホールディングスの2024年9月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 固定資産の減損監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応2024年9月30日に終了する事業年度の貸借対照表において、有形固定資産2,803,736千円、無形固定資産 4,488千円及び長期前払費用17,328千円が計上されており、総資産の47％を占めている。 連結財務諸表の注記事項（重要な会計上の見積り） 2.固定資産の減損に記載されているとおり、会社は、 継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境 の著しい悪化及び用途変更等によって減損の兆候があ る場合に減損損失の認識の要否を検討している。 また、市場価格の著しい下落の有無の判定において 使用される市場価格は、不動産については、その前提 となる賃料、割引率等について市場の動向、類似不動 産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案のうえ決 定しており、不動産ごとに正確な市場価格を使用した 判定がなされない場合には、減損の兆候の判断を誤る 可能性がある。 以上から、固定資産は金額的に重要であり、固定資 産の減損の兆候に関する判断の妥当性が、当事業年度 の財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主 要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、株式会社エリッツホールディングス の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性を評価 するため、主に以下の手続を実施した。 (1) 内部統制の評価 減損の兆候の判断に関連する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。 また、株式会社エリッツホールディングスの資産グ ループごとの損益の正確な集計に関連する会計システ ムの全般統制及び業務処理統制を評価した。 (2) 減損の兆候に関する判断の妥当性の評価減損の兆候に関する判断が、会計基準等の定めに照 らして適切に行われていることを評価するため、以下 を含む手続を実施した。 ・減損の兆候に関する判断に使用される資料に含まれ る資産グループごとの損益が正しく集計されていることを確認するため、当該資料の数値と会計システムで 起票された仕訳集計を照合した。 ・市場価格の著しい下落の判定について、会社が作成 した判定資料と経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社算定時価等を物件ごとに照合し、その正確性を確認した。 ・監査人の利用する専門家の適性、能力及び客観性に ついて評価を行った。 ・監査人の利用する専門家の作業の結果を閲覧し、専 門家の業務の適切性を検討した。 ・経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社 算定時価の算定に使用した賃料、割引率及び取引事例については、周辺事例と突合して評価した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上（注） 1. 上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 2. XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 固定資産の減損監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応2024年9月30日に終了する事業年度の貸借対照表において、有形固定資産2,803,736千円、無形固定資産 4,488千円及び長期前払費用17,328千円が計上されており、総資産の47％を占めている。 連結財務諸表の注記事項（重要な会計上の見積り） 2.固定資産の減損に記載されているとおり、会社は、 継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境 の著しい悪化及び用途変更等によって減損の兆候があ る場合に減損損失の認識の要否を検討している。 また、市場価格の著しい下落の有無の判定において 使用される市場価格は、不動産については、その前提 となる賃料、割引率等について市場の動向、類似不動 産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案のうえ決 定しており、不動産ごとに正確な市場価格を使用した 判定がなされない場合には、減損の兆候の判断を誤る 可能性がある。 以上から、固定資産は金額的に重要であり、固定資 産の減損の兆候に関する判断の妥当性が、当事業年度 の財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主 要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、株式会社エリッツホールディングス の固定資産の減損の兆候に関する判断の妥当性を評価 するため、主に以下の手続を実施した。 (1) 内部統制の評価 減損の兆候の判断に関連する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。 また、株式会社エリッツホールディングスの資産グ ループごとの損益の正確な集計に関連する会計システ ムの全般統制及び業務処理統制を評価した。 (2) 減損の兆候に関する判断の妥当性の評価減損の兆候に関する判断が、会計基準等の定めに照 らして適切に行われていることを評価するため、以下 を含む手続を実施した。 ・減損の兆候に関する判断に使用される資料に含まれ る資産グループごとの損益が正しく集計されていることを確認するため、当該資料の数値と会計システムで 起票された仕訳集計を照合した。 ・市場価格の著しい下落の判定について、会社が作成 した判定資料と経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社算定時価等を物件ごとに照合し、その正確性を確認した。 ・監査人の利用する専門家の適性、能力及び客観性に ついて評価を行った。 ・監査人の利用する専門家の作業の結果を閲覧し、専 門家の業務の適切性を検討した。 ・経営者の利用する不動産鑑定士の鑑定結果及び会社 算定時価の算定に使用した賃料、割引率及び取引事例については、周辺事例と突合して評価した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 固定資産の減損 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 130,790,000 |
| 建物及び構築物（純額） | 826,778,000 |
| 土地 | 1,913,014,000 |
| 建設仮勘定 | 46,624,000 |
| 有形固定資産 | 2,803,736,000 |
| ソフトウエア | 4,488,000 |
| 無形固定資産 | 4,488,000 |
| 投資有価証券 | 110,179,000 |
| 長期前払費用 | 17,328,000 |
| 繰延税金資産 | 42,985,000 |
| 投資その他の資産 | 835,191,000 |
BS負債、資本
| １年内返済予定の長期借入金 | 135,348,000 |
| 未払金 | 37,007,000 |