財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-12-25 |
| 英訳名、表紙 | Koryojyuhan Co., Ltd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 金子 哲広 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 茨城県水戸市南町二丁目４番33号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 029－221－2110(代表) |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２ 【沿革】 当社は1981年10月５日に、現代表取締役会長である薄井 宗明により、地域に根ざした不動産会社として茨城県水戸市南町に設立を致しました。 当社の変遷は次のとおりであります。 年月概要1981年10月不動産の売買・賃貸仲介を目的として資本金1,000万円にて茨城県水戸市南町二丁目６番８号に設立1984年10月賃貸の管理物件の増加により、賃貸不動産管理部門を新設1987年９月不動産賃貸マンションの企画・コンサルティングを目的に子会社「株式会社シンクタンク」を設立1988年６月茨城県水戸市に自社企画投資用不動産※「フォーライフ水戸」を商品化1990年７月茨城県水戸市城南に「駅南店」を開設1995年10月建設業許可を取得1997年７月本店を茨城県水戸市南町二丁目４番33号に移転、同時に本店を名称変更し「南町店」として開設、「50号バイパス店」を開設1999年11月子会社「株式会社シンクタンク」を「ジャストサービス株式会社」に商号変更1999年12月茨城県水戸市袴塚に「茨大前店」を開設2001年６月茨城県水戸市赤塚駅南口前に「赤塚駅前店」を開設2003年２月茨城県ひたちなか市東石川に「ひたちなか店」開設2004年１月茨城県水戸市南町二丁目４番33号に本店新社屋完成2004年10月茨城県水戸市千波町に「千波店」開設2005年３月宅地建物取引業を国土交通大臣免許に変更「現：国土交通大臣免許(4)第7026号」 東京２店舗「住まいのジャスト株式会社」「住まいのジャスト上野駅前店」の営業譲受に伴い「香陵住販株式会社ジャスト東上野店」「香陵住販株式会社ジャスト上野駅前店」の営業開始2005年４月茨城県ひたちなか市市毛に「市毛店」開設2007年10月茨城県つくば市に「つくば研究学園店」開設2008年５月茨城県那珂郡東海村舟石川駅西に「東海店」開設2009年２月マンション管理業者に登録2009年６月千葉県市川市幸二丁目にて社宅一棟(レジデンス行徳：全64戸)を取得し、初となるリノベーションマンション分譲販売事業を展開2009年10月「東上野店」を東京都台東区上野七丁目に移転、同時に「東京支社」へ名称変更2009年12月東京都内で初となる自社企画投資用不動産「フォーライフ田端」着工2011年10月高齢者住宅課を新設、サービス付き高齢者住宅・有料老人ホームの紹介業務を開始2012年３月賃貸管理業者制度に登録「現：国土交通大臣免許(02)第002086号」2012年11月茨城県つくば市天久保に「つくば天久保店」開設2012年12月茨城県日立市助川町に「日立店」開設2013年８月インターネットによる不動産取扱を主とした「ネット店」の業務開始2014年８月「東京支社」・「上野駅前店」を統合2015年１月茨城県鉾田市大蔵に第１号となる太陽光発電(152.88kw)を連携開始2016年４月不動産ソリューション事業部内に「コインパーキング課」を新設、コインパーキング事業の本格稼働開始2016年10月茨城県つくば市東新井に「つくば支店」開設2017年11月茨城県水戸市に大型コインランドリーをオープン(2021年９月コインランドリー事業から撤退）2018年９月東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ(スタンダード)に上場2019年３月株式会社ＫＡＳＵＭＩＣの全株式を取得し子会社化2021年６月不動産特定共同事業法に係る許可取得2022年６月第１号ファンドの運用開始（2023年５月運用終了）2022年10月株式会社ＫＡＳＵＭＩＣを吸収合併2024年４月茨城県守谷市に「守谷支店」開設 |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 当社グループは当社、子会社（ジャストサービス株式会社）計２社で構成しており、茨城県、千葉県及び東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しております。 主な業務内容においては、不動産の仲介(賃貸・売買)及び販売を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務及び不動産賃貸を主とする「不動産管理事業」を報告セグメントとしております。 詳細は次のとおりです。 セグメント詳細内容不動産流通事業仲介事業収益賃貸不動産の仲介業務及び売買不動産の仲介業務を行っております。 不動産売上高仕入不動産商品及び自社企画投資用不動産の販売業務を行っております。 仕入不動産商品は、主として土地、中古住宅及び中古投資用賃貸不動産を仕入れた後、土地造成やリノベーション等を行い、当社グループ所有の不動産として商品化し販売を行っております。 また、仕入不動産商品には、当該商品の買主が自己使用を目的として購入する実需用不動産商品と投資用仕入不動産商品があります。 自社企画投資用不動産は、投資用賃貸不動産である「レーガベーネ」シリーズの企画を当社で行い、用地取得後、外部の建設会社に建設を依頼し、当社において賃貸入居者を募集した後、原則として管理業務については当社が受託することを条件として投資家へ販売を行っております。 不動産管理事業管理事業収益賃貸不動産の管理業務を行っております。 当社グループにて管理を受託した賃貸用不動産のプロパティマネジメント業務(賃料収納、契約更新、保守メンテナンス、入居者管理、解約精算等の業務)を行います。 また、一部の保守メンテナンス、工事についてはジャストサービス株式会社が行っております。 賃貸事業収益当社グループの不動産の賃貸、賃貸不動産を借上げた後の転貸、当社グループが所有または借上げた土地にてコインパーキング事業を行っております。 太陽光売電事業収益当社所有の太陽光発電設備にて売電事業を行っております。 以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりです。 ＜事業系統図＞ |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称住所資本金(千円)主要な事業の内容議決権の所有(または被所有)割合(％)関係内容(連結子会社)ジャストサービス株式会社茨城県水戸市80,000不動産流通事業不動産管理事業100.0当社の所有物件及び管理物件の保守メンテナンス、工事等を行っているほか、当社に対して本社社屋を賃貸しております。 役員の兼任１名 (注) １．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。 ２．特定子会社に該当しております。 ３．有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況2024年９月30日現在セグメントの名称従業員数(名)不動産流通事業143(51)不動産管理事業56(21)全社(共通)37(12)合計236(84) (注) １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員数(パートタイマー、契約社員を含む。 )は、最近１年間の平均人員を( )内に外数で記載しております。 ２．全社(共通)は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。 (2) 提出会社の状況2024年９月30日現在従業員数(名)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)229(81)39.48.85,856 セグメントの名称従業員数(名)不動産流通事業139(50)不動産管理事業53(19)全社(共通)37(12)合計229(81) (注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。 )であり、臨時従業員数(パートタイマー、契約社員を含む。 )は、最近１年間の平均人員を( )内に外数で記載しております。 ２．全社(共通)は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。 (3) 提出会社の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異 ① 連結会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合(％) (注)１男性労働者の育児休業取得率(％) (注)２労働者の男女の賃金の差異(％) (注)１全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者10.0066.6747.8070.7054.60 (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 ②提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合(％) (注)１男性労働者の育児休業取得率(％) (注)２労働者の男女の賃金の差異(％) (注)１全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者10.3466.6748.0070.6059.70 (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営方針について当社グループは、「お客様満足度」の向上、「働く私たちの幸福」の追求及び「社会との調和を重んじ地域発展に貢献するとともに、関係する人々に信頼される企業」を目指すことを企業理念に掲げ、より質の高い不動産商品作り、不動産業としての幅広い提案力によって地域社会の発展に貢献し、地域で愛される企業となることを、経営の方針としております。 (2) 経営環境及び経営戦略等について当社グループを取り巻く経営環境としましては、雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しや、インバウンド需要の回復等を背景に緩やかな景気回復の動きが見られました。 しかしながら、長期化するロシアによるウクライナ侵攻等の地政学リスクや世界的な物価上昇、金融引締政策、円安等により、景気の先行きは依然として不透明な状況となっております。 このような環境の中、当社グループは、不動産売上高に過度に依存せず、売上高を着実に拡大すること、また継続可能な収益の積み上げにより、利益率の向上に取り組むことを基本方針として経営にあたってまいります。 セグメント別の経営戦略については以下の通りであります。 ①不動産流通事業不動産売上高については、当社グループの強みである企画力を生かし、立地環境に合わせた自社企画投資用不動産レーガベーネシリーズの安定的な商品化を継続することで、セグメントの垣根を越えた企業の物件力を強化してまいります。 また、投資用物件、土地、戸建、区分所有物件の買取再販についても積極的に仕入れを行います。 仲介事業については、リアル店舗での仲介を強化し、収益アップを図るとともに既存店舗の魅力向上への取り組みについても強化してまいります。 不動産ファンド事業については現在、運用中となっているプロジェクトに続き、今後は開発型ファンドへの取り組みを行うことにより、投資家の幅広いニーズに応えてまいります。 ②不動産管理事業当社の安定的な収益基盤として、不動産賃貸物件の管理戸数については、自社企画投資用不動産による増加及び、リアル店舗における地域オーナーへの提案力と仲介力を当社の大きな武器として、請負による物件の企画やリノベーションを中心とした物件力の強化と入居率の向上により、確実に増加をさせることで、賃貸管理を中心とした管理事業収益の安定的な確保を目指します。 コインパーキング事業においても全社的に地域オーナーへの提案に努め、運営台数の増加を図ります。 賃貸事業においては安定的な収益確保に努め、魅力ある商品については継続的に仕入れを行ってまいります。 また、太陽光売電事業については、自社企画投資用不動産「レーガベーネ」の屋根へ太陽光パネルの設置を拡大する一方、メガソーラー施設においては保有リスクの検証を実施し、継続して売却の検討を行います。 (3) 目標とする経営指標当社は永遠に続く会社(倒産しない会社)であるためには持続的な成長とともにストックビジネスの強化による安定収益の拡大が重要であると考えております。 目標とする指標に関しては、次に掲げる項目についてバランスを取りながら継続的な企業価値の向上を目指すとともに、株主重視の経営を行ってまいります。 ①経営の健全性の向上 自己資本比率を重要な経営指標の一つと捉え、30%以上を維持し、40%を目指します。 ②積極的・戦略的な事業投資 将来の成長、安定収益の拡大に繋がる事業投資は積極的に行い、その他M&A等の事業投資は戦略的に行うことによって持続的な成長を図ります。 ③経営の効率性の向上 自己資本利益率を重要な経営指標の一つと捉え、10%以上を維持します。 ④持続的・安定的な株主還元 配当性向30%を当面の目標として、累進配当を実施します。 (4) 対処すべき課題について当社グループの対処すべき課題について、その内容と対処方針等は以下のとおりです。 ① 自社企画投資用不動産の強化 当社グループは、自社企画投資用不動産であるレーガベーネの継続的な商品化を行っております。 今後においても商品の販売、仲介、販売後の管理により売上の確保と管理戸数の拡大を目指してまいりますが、借主や投資家双方に魅力ある商品作りをするにあたり、建築費から受ける影響は大きく、広いエリアにおいて商品化ができていないことが課題であると認識しております。 この課題を克服するために、当社グループは、エリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて商品開発用地の情報収集に努めるほか、金融機関等との関係を強化し、自社企画投資用不動産の用地の確保を致します。 ② ＩＴ技術の積極的な導入と活用 事業におけるＤＸの強化は、事業戦略の重要方針の１つであり、消費者のデジタル化に伴い、顧客満足はもちろん、従業員の業務効率化や労働生産性の向上に繋がり、働き方改革の実現も可能となります。 当社グループが既に導入しているシステムに満足せず、常により利便性の高い技術の導入について見直しを進め、高い品質のサービス、業務の実現を進めてまいります。 ③ドミナント出店による拡大 当社グループは、茨城県内に18店舗、千葉県柏市と東京都台東区にそれぞれ１店舗の計20店舗での営業展開を行っておりますが、ドミナント展開のされていないエリアがあり、広域的な顧客へのニーズに十分に対応されていないことが課題であります。 この課題を克服するために、エリアの出店予定地の情報を入手し、各地域において、ドミナント出店を確立し、エリアでの市場占有率の向上を目指します。 ④ 提案営業の強化 国内においては、人口減少から空き家が増加しており、今後世帯数の減少が予測される中、空き家問題はますます深刻になると考えられます。 また、遊休地の活用においては、地域、立地により様々なニーズに応じて多様な提案が必要となります。 これらの問題を克服するため、当社グループではエリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて顧客の空き家、遊休不動産に対し、リースバック、買取や各商品（投資用不動産、宅地造成、コインパーキング、トランクルーム、太陽光等）の有効活用提案、及びジャストサービス株式会社によるリノベーションでの資産価値の向上等、多角的な提案営業により、空き家化の防止と流通促進を目指してまいります。 ⑤ 人材の確保と育成 当社グループは、今後のエリア及び事業拡大に合わせ、優秀な人材を継続的に採用、教育することが課題であると認識しております。 この課題を克服するために、当社グループは、事務や営業スタッフの業務の標準化により効率的な業務遂行を可能とし、社内外の教育や研修の充実により従業員の資質向上を図っております。 また、他部署間での異動やグループ間の出向制度を利用し、不動産に関する総合的な提案型営業スタッフの育成及び店舗格差を無くしサービスを平準化することを推進しております。 ⑥ コーポレート・ガバナンスの充実とコンプライアンスの強化 当社グループの継続的な事業の発展及び信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実とコンプライアンスの強化に取り組むことが課題であると認識しております。 これらの課題を克服するために、内部統制システムに係る基本方針を制定しており、同基本方針の着実な運用に加えて、コーポレートガバナンス・コードに沿った企業体制の構築に積極的に取り組んでまいります。 また、コンプライアンスの強化については、コンプライアンス委員会における法令遵守に対する意識向上維持に努めるとともに今後も更なるコーポレート・ガバナンスの充実を図るべく、最善の経営体制を目指して強固な内部統制機能の構築とコンプライアンスの強化に取り組んでまいります。 ⑦ リスク管理体制の強化 当社グループが、事業を継続し、成長するために、自然災害や感染症の流行、情報セキュリティの不備等、多岐にわたる事業に関するリスクの回避、迅速な対応や再発防止が重要な課題であると認識しております。 これらの課題を克服するため、リスク管理委員会は想定しうるリスクへの対応策を事前に検討し、リスクが財政状態及び経営成績に与える影響を最小限に抑える体制の強化を図ってまいります。 ⑧サステナビリティ経営の推進 当社グループは、企業の社会的責任に対する要請が一層高まっていることを踏まえ、SDGsを見据えた持続可能な社会と事業成長の両立の実現に向け、取り組むことが課題であると認識しております。 この課題を克服するために、自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの屋根部分への太陽光発電を設置拡大、ジェンダー平等を実現するためのキャリアパスの構築、不動産業における多様な「柱」により、地域の方々を含むステークホルダーの福利に継続して貢献する等、サステナビリティ経営の推進に努めてまいります。 加えて、世界的に提唱されている2050年カーボンニュートラルの実現を見据えた環境対応も重要な課題と考えており、2025年９月期までに社用車のエコカー（ハイブリッド、EV）化を目指し、自社のCO2排出量削減に向けた取り組みも強化してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ＜サステナビリティ基本方針＞ 私たちは、企業理念の実現に向けて、当社グループを取り巻く事業環境における課題等に取り組むと共に、持続的な企業価値の向上に努め、すべてのステークホルダーから信頼される企業を目指します。 ＜企業理念＞一、私たちは、お客様満足度 No.1 企業を目指します。 一、私たちは、働く私たちの幸福 No.1 企業を目指します。 一、私たちは、社会との調和を重んじ地域発展に貢献するとともに、関係する人々に信頼される企業を目指します。 (1) ガバナンス及びリスク管理当社グループは、「継続的な企業の実現」がサステナビリティの根幹となると考えております。 そのような考えのもと「サステナビリティ基本方針」及び「企業理念」に基づき具体的な企画・実行・管理の統括を行うことを目的とした「サステナビリティ委員会」を設置しており、代表取締役を委員長、役員・従業員を委員として構成しております。 本委員会は、当社グループを取り巻く事業環境における課題等を検討し、当社グループ各部門、関係会社、リスク管理委員会等と連携しながら、サステナビリティ関連の協議を進めております。 この委員会で協議された事項は、取締役会に報告され、取締役会はサステナビリティ関連の対応方針の決定をするとともに取り組みについての管理、監督をしております。 (2) 戦略上記、ガバナンス及びリスク管理を通して当社グループが設定したサステナビリティテーマ及びその対応方針は、以下の通りです。 サステナビリティテーマ対応方針関連するＳＤＧｓ総合不動産会社として、多様性のあるまちづくりに寄与し、快適な居住空間を提供し続ける。 ◆「不動産売買」「賃貸管理」「建物の建築・リフォーム・リノベーション事業」「土地の有効活用」「収益不動産のコンサルティング」など不動産における多様な事業展開(「柱」)により、地域の方々を含むステークホルダーの福利に継続して貢献する。 「太陽光発電システム」（KORYOエコパワー）の運営により、持続可能なエネルギー供給に寄与する。 また、太陽光発電の利用促進を目指す。 ◆太陽光発電システム「KORYOエコパワー」の運営◆アパート・マンション・店舗などの未利用スペースの有効活用により太陽光発電を促進 社内における環境改善を行い、環境保全に寄与する。 ◆「茨城エコ事業所」登録を継続、環境にやさしい取り組みを実践◆社用車のエコカー(ハイブリッド、EV)化を進め、2025年9月末までに100%エコカー化を目指す。 性別・年齢・障がい・人種・民族などに関わりなく活躍できる職場環境を醸成することで、働く私たちの幸福No.1企業を目指す。 ◆「いばらき健康経営推進事業所」の登録を継続し従業員の健康に配慮した取り組みを実践◆職場環境改善策および新たな働き方の検討◆性別に関わりなく活躍することができるキャリアパスを構築◆能力開発を目的としたジョブローテーションを実施する。 上記のサステナビリティテーマに対する具体的な取り組み内容と進捗状況は、以下の通りです。 なお、人的資本に関連する内容は、(3)人的資本をご参照ください。 取り組み内容進捗状況ＫＯＲＹＯエコパワーの運営◆自社企画投資用不動産「レーガベーネ」の屋根には原則、太陽光パネルを設置（2022年10月から完成したアパート29棟のうち17棟に太陽光を設置済）◆県庁南大通り支店に太陽光パネルを設置2025年９月末までに100％エコカー化◆排気ガスを削減するハイブリッド車や電気自動車等の環境に配慮した車両に順次切り替え、温室効果ガスの排出削減に努める。 ◆エコカー率67.9％（2024年９月末現在）「茨城エコ事業所」登録継続◆当社は「茨城エコ事業所」として茨城県に登録認定されております。 「茨城エコ事業所登録制度」とは、茨城県が定めた地球温暖化の防止、省エネ・省資源等環境に配慮した取組を実施している事業所の登録認定制度であり、当社は最高位の「AAA」の認定を受けております。 「いばらき健康経営推進事業所」登録継続◆当社は「いばらき健康経営推進事業所」として茨城県に登録認定されております。 「いばらき健康経営推進事業所」には、従業員の健康に配慮した取組みを実施している企業が認定されます。 (3)人的資本＜人材の育成に関する方針及び社内環境整備について＞当社グループは、事業領域や事業エリアの拡大に伴い、専門性を有した人材の育成と確保が必要であると認識しております。 制定された人材育成方針・社内環境整備方針に基づき、人材育成に関しては、法令や業務知識の向上を目的とし、資格取得への支援や各種専門領域の研修等への参加を積極的に行うとともに、資格取得支援の拡充により、幅広い分野におけるプロフェッショナルな人材の育成と確保に努めております。 また、人材の多様性に関する取り組みの一環として女性管理職比率を向上させるため、育児・介護における時間外労働等の制限、及び、短時間勤務の要件を養育する子が小学校３年生となるまでに延長することで対象者を拡大する等、ライフステージの変化においても、安心して働ける社内環境の整備に取り組んでおります。 当社グループでは、上記の人材の多様性及び、社内環境整備に関する取り組みについて、以下の指標を用いて管理しており、これらの目標の実現に向けて、サスティナビリティ委員会で全社員のアンケート結果や女性委員の意見を参考に議論を重ねてまいりました。 それらの結果から、女性管理職については、幅広い業務において女性従業員を管理職に登用できることを目的とし、女性従業員の職種の多様化を積極的に推進してまいります。 育児休業については、定期的な説明会及び、対象者と上席者への随時説明の継続実施を行い、より取得しやすい社内環境の整備に推進してまいります。 指標目標実績（当連結会計年度）女性管理職比率2027年９月までに管理職に占める女性の割合を17%以上にする。 10.00％育休取得率2027年９月までに女性従業員の取得率100％を維持する。 100％2027年９月までに男性従業員の取得率30％以上を維持する。 66.67％ |
| 戦略 | (2) 戦略上記、ガバナンス及びリスク管理を通して当社グループが設定したサステナビリティテーマ及びその対応方針は、以下の通りです。 サステナビリティテーマ対応方針関連するＳＤＧｓ総合不動産会社として、多様性のあるまちづくりに寄与し、快適な居住空間を提供し続ける。 ◆「不動産売買」「賃貸管理」「建物の建築・リフォーム・リノベーション事業」「土地の有効活用」「収益不動産のコンサルティング」など不動産における多様な事業展開(「柱」)により、地域の方々を含むステークホルダーの福利に継続して貢献する。 「太陽光発電システム」（KORYOエコパワー）の運営により、持続可能なエネルギー供給に寄与する。 また、太陽光発電の利用促進を目指す。 ◆太陽光発電システム「KORYOエコパワー」の運営◆アパート・マンション・店舗などの未利用スペースの有効活用により太陽光発電を促進 社内における環境改善を行い、環境保全に寄与する。 ◆「茨城エコ事業所」登録を継続、環境にやさしい取り組みを実践◆社用車のエコカー(ハイブリッド、EV)化を進め、2025年9月末までに100%エコカー化を目指す。 性別・年齢・障がい・人種・民族などに関わりなく活躍できる職場環境を醸成することで、働く私たちの幸福No.1企業を目指す。 ◆「いばらき健康経営推進事業所」の登録を継続し従業員の健康に配慮した取り組みを実践◆職場環境改善策および新たな働き方の検討◆性別に関わりなく活躍することができるキャリアパスを構築◆能力開発を目的としたジョブローテーションを実施する。 上記のサステナビリティテーマに対する具体的な取り組み内容と進捗状況は、以下の通りです。 なお、人的資本に関連する内容は、(3)人的資本をご参照ください。 取り組み内容進捗状況ＫＯＲＹＯエコパワーの運営◆自社企画投資用不動産「レーガベーネ」の屋根には原則、太陽光パネルを設置（2022年10月から完成したアパート29棟のうち17棟に太陽光を設置済）◆県庁南大通り支店に太陽光パネルを設置2025年９月末までに100％エコカー化◆排気ガスを削減するハイブリッド車や電気自動車等の環境に配慮した車両に順次切り替え、温室効果ガスの排出削減に努める。 ◆エコカー率67.9％（2024年９月末現在）「茨城エコ事業所」登録継続◆当社は「茨城エコ事業所」として茨城県に登録認定されております。 「茨城エコ事業所登録制度」とは、茨城県が定めた地球温暖化の防止、省エネ・省資源等環境に配慮した取組を実施している事業所の登録認定制度であり、当社は最高位の「AAA」の認定を受けております。 「いばらき健康経営推進事業所」登録継続◆当社は「いばらき健康経営推進事業所」として茨城県に登録認定されております。 「いばらき健康経営推進事業所」には、従業員の健康に配慮した取組みを実施している企業が認定されます。 |
| 指標及び目標 | (3)人的資本＜人材の育成に関する方針及び社内環境整備について＞当社グループは、事業領域や事業エリアの拡大に伴い、専門性を有した人材の育成と確保が必要であると認識しております。 制定された人材育成方針・社内環境整備方針に基づき、人材育成に関しては、法令や業務知識の向上を目的とし、資格取得への支援や各種専門領域の研修等への参加を積極的に行うとともに、資格取得支援の拡充により、幅広い分野におけるプロフェッショナルな人材の育成と確保に努めております。 また、人材の多様性に関する取り組みの一環として女性管理職比率を向上させるため、育児・介護における時間外労働等の制限、及び、短時間勤務の要件を養育する子が小学校３年生となるまでに延長することで対象者を拡大する等、ライフステージの変化においても、安心して働ける社内環境の整備に取り組んでおります。 当社グループでは、上記の人材の多様性及び、社内環境整備に関する取り組みについて、以下の指標を用いて管理しており、これらの目標の実現に向けて、サスティナビリティ委員会で全社員のアンケート結果や女性委員の意見を参考に議論を重ねてまいりました。 それらの結果から、女性管理職については、幅広い業務において女性従業員を管理職に登用できることを目的とし、女性従業員の職種の多様化を積極的に推進してまいります。 育児休業については、定期的な説明会及び、対象者と上席者への随時説明の継続実施を行い、より取得しやすい社内環境の整備に推進してまいります。 指標目標実績（当連結会計年度）女性管理職比率2027年９月までに管理職に占める女性の割合を17%以上にする。 10.00％育休取得率2027年９月までに女性従業員の取得率100％を維持する。 100％2027年９月までに男性従業員の取得率30％以上を維持する。 66.67％ |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | ＜人材の育成に関する方針及び社内環境整備について＞当社グループは、事業領域や事業エリアの拡大に伴い、専門性を有した人材の育成と確保が必要であると認識しております。 制定された人材育成方針・社内環境整備方針に基づき、人材育成に関しては、法令や業務知識の向上を目的とし、資格取得への支援や各種専門領域の研修等への参加を積極的に行うとともに、資格取得支援の拡充により、幅広い分野におけるプロフェッショナルな人材の育成と確保に努めております。 また、人材の多様性に関する取り組みの一環として女性管理職比率を向上させるため、育児・介護における時間外労働等の制限、及び、短時間勤務の要件を養育する子が小学校３年生となるまでに延長することで対象者を拡大する等、ライフステージの変化においても、安心して働ける社内環境の整備に取り組んでおります。 当社グループでは、上記の人材の多様性及び、社内環境整備に関する取り組みについて、以下の指標を用いて管理しており、これらの目標の実現に向けて、サスティナビリティ委員会で全社員のアンケート結果や女性委員の意見を参考に議論を重ねてまいりました。 それらの結果から、女性管理職については、幅広い業務において女性従業員を管理職に登用できることを目的とし、女性従業員の職種の多様化を積極的に推進してまいります。 育児休業については、定期的な説明会及び、対象者と上席者への随時説明の継続実施を行い、より取得しやすい社内環境の整備に推進してまいります。 指標目標実績（当連結会計年度）女性管理職比率2027年９月までに管理職に占める女性の割合を17%以上にする。 10.00％育休取得率2027年９月までに女性従業員の取得率100％を維持する。 100％2027年９月までに男性従業員の取得率30％以上を維持する。 66.67％ |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 また、必ずしもそのようなリスク要因には該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生する可能性のあるリスクのすべてを網羅するものではありません。 (1) 市場環境の変化について当社グループの事業のうち、不動産売上高と仲介事業収益(売買)については、景気、金利、地価、税制及び政策等によって、投資用物件、土地、中古住宅に対する顧客の売却・購入意欲が大きく左右されます。 当社グループにおいては、需要の高い不動産をタイムリーに提供出来るようにするために、これらの外部動向について市場分析を行い、あわせて地域の特性と需要に応じた不動産のタイムリーな仕入れ、魅力ある商品作りを行っております。 しかしながら、今後の景気の悪化、所得の低下、金利の上昇、地価の上昇、税制及び政策の変更、不動産投資に対する金融機関の融資姿勢の変化があった場合は、顧客の売却・購入意欲の減退につながり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 競合について 当社グループが茨城県内を中心に展開している不動産流通事業及び不動産管理事業は、免許業種であるものの、事業運営に必要な設備が少なく参入障壁が低いため、競合他社による新規参入やエリア拡大などにより、競争が激化する可能性があります。 当社は水戸・ひたちなかエリアにおいてドミナント戦略を展開し、不動産情報の収集力強化に努めるとともに、その他のエリアへの展開を図っておりますが、競合状況によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ① 不動産販売 不動産販売事業においては、戸建用地、中古建物の仕入れや販売に関し、資金力に加え、不動産情報の収集力が鍵となります。 これに対して当社グループは、仲介の事業プロセスにおいて不動産情報(売却、購入の顧客情報)を収集し、投資用物件についても、来店顧客から地域のニーズをしっかりと聞き取って、時代にあった商品作りに努めておりますが、競合他社が当社グループと同様の戦略で事業を展開してきた場合等は、当社グループの差別化要因が薄れ、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ② 仲介事業 仲介事業においては、商圏の賃貸管理戸数(売買においては売買物件数)と集客数が、売上数値の構成の鍵となります。 これに対して当社グループは、茨城県内の水戸・ひたちなかエリアにおいてドミナント戦略を展開し、顧客、物件数の囲い込みを行っております。 しかし、その他のエリアにおいては未だ成長段階にあり、それらエリアへの拡大が進展せず、また、水戸・ひたちなかエリアへの競合他社の多店舗展開における参入等により、顧客、物件の確保ができなくなる等の状況が生じた場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 不動産管理事業 不動産管理事業においては、商圏内で一定規模の賃貸管理戸数を確保することに加え、リーシング力、集客数、賃貸不動産における資産価値維持向上のための提案力が鍵となります。 当社グループは、ドミナント戦略を展開している水戸・ひたちなかエリアにおいて、顧客、物件数の囲い込みを実現して競争力の強化を図っておりますが、強力な提案力等を背景に多数の賃貸管理戸数を獲得する競合他社が出現した場合、競合他社へ当社の管理が移行し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 需要減少リスクわが国の人口は今後減少が見込まれております。 世帯数についても、現時点では単身者世帯の増加により世帯数は増加しているものの、今後は減少していく見込みです。 その結果、入居者獲得競争が激化し、家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループの不動産管理事業については、賃貸事業収益及び管理手数料の減少が想定されます。 また、不動産流通事業においては、家賃相場の下落による仲介事業収益(賃貸)の減少、人口の比例に伴う不動産購買層の減少による不動産売上高、仲介事業収益(販売)の減少の可能性が考えられます。 その結果、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 自然災害等について当社グループの各事業においては、台風や地震等の自然災害等により中古住宅の購入に対する顧客の購入意欲が減退する可能性、あるいは引き渡し前の不動産商品が破損または倒壊する恐れがあります。 当社は、茨城県水戸市を中心に業を行っておりますが、先の東日本大震災のように、今後当社の営業地域において不測の自然災害が発生した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 なお、新型コロナウイルスの影響について、当社グループへの影響は軽微であったものと認識しております。 しかし、新たな変異株の出現により再度、感染が拡大するような事態となった場合、当社グループの事業及び業績に重要な影響を及ぼす可能性があります。 (5) 販売用不動産の仕入れ及び工事原価について当社グループの不動産売上高の商品構成は、土地・中古住宅と自社企画投資用不動産等で成り立っており、この不動産売上高に係る商品企画においては、投資家ニーズに合わせた商品作りが重要となり、主として賃貸用不動産の商品作りを継続事業としてまいりました。 今後も、管理戸数の拡大に寄与する鉄筋コンクリート造の物件及び、小型の木造賃貸住宅を商品化したいところではありますが、先の東日本大震災でもあったように自然災害、競争激化や経済環境の変化に伴う建築費高騰における、仕入価格、建材価格の上昇等があった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (6) 在庫リスクについて当社グループは、自社商業エリアにおいて需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行ったうえで、物件の仕入れ、リフォーム、販売を行っております。 しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件保有期間の長期化に繋がる可能性があります。 当社のビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は販売価格等を見直しての売却処分や、棚卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、滞留在庫の増加により有利子負債が増加する等、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 契約不適合責任について当社グループの自社不動産販売事業においては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、中古住宅については引き渡し後２年間、新築住宅については引き渡し後10年間の契約不適合責任を負っております。 当社グループにおいては、仕入れ時に入念な現況調査を行い、基礎部分で致命的な欠陥がある等、再生に適さないと判断した場合には買取の対象から除外する、あるいは建屋を解体して平地にすることにより、当社の提供する中古住宅の品質を一定に維持しております。 しかしながら、引き渡し後の不動産に何らかの契約不適合があった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (8) 収益の季節変動性リスク当社グループの賃貸仲介事業及び管理事業収益(賃貸不動産の管理業務等)の売上高は、日本の慣習である２月から４月にかけての入学、入社や人事異動の転居に伴い集中する傾向があります。 また、不動産売上高においては、商品の売却の時期、売却額により四半期の売上高に大きな影響を与えることがあります。 これらにより、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 なお、第43期連結会計年度における四半期ごとの売上高、経常利益は以下の通りであります。 第43期連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） 第１四半期自2023年10月至2023年12月第２四半期自2024年１月至2024年３月第３四半期自2024年４月至2024年６月第４四半期自2024年７月至2024年９月通期売上高（千円）3,152,8192,629,9922,266,3401,986,68110,035,834売上構成比（％）31.426.222.619.8100.0経常利益（千円）359,544264,215217,588138,184979,533 (9) 有利子負債への依存と金利変動の影響について当社グループの財務状況として、不動産商品の仕入れや太陽光売電設備等の設備投資により有利子負債比率が高くなる傾向にあります。 そのため、当社グループでは棚卸資産の回転期間を重要な経営指標としており、原則として６ヶ月間(大型分譲開発行為を伴うものについては１年間)での販売計画を実施し、適正な在庫水準を維持することに重点を置いて、財務の安定を図っております。 しかし、新たな投資用不動産の開発資金の借り入れを行う場合、金融機関の融資姿勢や金利の動向により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。 (10) 固定資産の減損について当社グループは、賃貸事業として賃貸用不動産を所有するほか、コインパーキングを営んでおります。 また、太陽光売電事業として太陽光発電設備等を所有しております。 これらの資産及び展開する営業店舗について、収益性の低下、地価の下落等の影響により固定資産の減損損失を計上することとなった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (11) 人材の確保及び育成について当社グループが行う不動産業には、専門的かつ高度な知識や資格を有した人材が不可欠であります。 また、新しい地域に事業拠点を拡大していくためには営業人員等の増強が不可欠であります。 さらに管理部門においても、法令遵守や財務報告の適正性と正確性を確保するために有能な人材を配置する必要があります。 今後、人材の育成に努めるとともに良質な人材の確保を急ぐ予定でありますが、これらが不調に終わった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。 (12) 特定人物への依存について当社代表取締役会長である薄井 宗明は、当社創業者であり、当事業年度の末日（2024年９月30日）において筆頭株主として発行済株式総数2,747,000株に対し932,900株(持株比率33.96％)を所有し、代表取締役として経営方針や経営戦略の決定等、当社の事業活動上の重要な役割を果たしております。 当社においては、同人に対して過度に依存しないよう、合議制や権限委譲を推進することにより意思決定の合理化を図っております。 しかしながら、現時点において、同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (13) 法的規制について当社グループは、宅地建物取引業の免許、賃貸住宅管理業の登録、建設業の許可及び、建築士法に基づく登録等を行って不動産販売や建築請負の事業を展開しておりますが、これらの事業は宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法その他、多くの法令や自治体の定める条例等による法規制を受けております。 そのため当社グループでは法令遵守を徹底し、免許等の取消事由や更新欠格事由が発生しないように努めており、継続に支障を来たす要因は発生しておりませんが、将来当社グループの免許等が何らかの理由により取消し等になった場合には、当社グループの事業活動が大幅に制約されることとなり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。 なお、当社グループの主要な業務である宅地建物取引業及び、賃貸住宅管理業について、その有効期限やその他の期限が法令、契約書により定められているものは下表のとおりです。 （許認可の状況）許認可等の名称許認可（登録）番号有効期限許認可等の取消または更新拒否の事由宅地建物取引業者免許国土交通大臣(４)第7026号2025年３月31日宅地建物取引業法第66条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(２)第002086号2026年10月19日賃貸住宅管理業法第23条 (14) 個人情報の保護について当社グループは、土地・住宅・投資用不動産の購入顧客や管理賃貸住宅の入居者等の個人情報、従業員や一部取引先の個人番号等を保有しております。 これらの情報については、「個人情報の保護に関する法律」(個人情報保護法)や「行政手続きにおける特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」(番号法)等に基づいてデータへのアクセス権限を制限したり、外部からの侵入防止を図る等の対策を講じたりするとともに、従業員等に対して個人情報保護法や番号法に係る啓蒙活動を実施して、その漏洩や不正使用の未然防止に努めております。 しかしながら、人為的なミスや何らかの不正な方法等により当社グループが保有する個人情報等が漏洩等した場合には、信用力の低下や損害賠償の請求等によって当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。 (15) 訴訟等について当社グループは、本書提出日現在において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。 しかしながら、販売した不動産における契約不適合や債権未回収等の権利関係をめぐった顧客等との間でトラブルが発生した場合、または、リフォーム工事期間中に近隣からの騒音クレーム等が発生した場合等は、これらに起因する訴訟が発生し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (16) ストック・オプション行使による株式価値の希薄化について当社グループは、当社及び当社子会社の取締役及び従業員に対し、当社グループの業績向上に対する貢献意欲や士気をよりいっそう高めるとともに、株主との価値共有の推進により、企業価値向上に資することを目的として、ストック・オプションとしての新株予約権を付与しております。 提出日の前月末現在、新株予約権による潜在株式数は98,200株であり、これは発行済株式総数の3.6％に相当しております。 今後、これらの新株予約権が行使されることで、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。 (17) 太陽光発電設備の操業リスク 当社グループが運営する太陽光発電設備においては、安全操業及び設備の安定運転を心がけております。 保守・保安作業については当社グループ従業員のみならず、発電設備メーカー及びメンテナンス会社と協議を重ねた上で実施しておりますが、これら太陽光売電設備において、故障や盗難等の想定外の設備不良により、計画通りの操業ができなくなった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。 ）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、社会・経済活動とともに需要は活発化しているものの、貸家の住宅着工戸数は横ばい傾向が続いております。 販売市場は、住宅ローン金利の先高観や資材や物価コストの上昇により、持家の住宅着工戸数の減少傾向が続いております。 このような中、当社の自社企画投資用不動産のレーガベーネシリーズにおいて、鉄筋コンクリート造の物件に加え、小型の木造賃貸住宅の用地取得、建設、販売に注力し、18棟（200戸）が完成し15棟（172戸）を販売、現在建築中（建築準備を含む）の物件が12棟（218戸）あることから、安定的な商品の供給と管理物件の増加サイクルが強化されました。 また、不動産ファンド事業については7つのプロジェクトを新規に募集することができ、今後は開発型ファンドへの取り組みを行うことにより、幅広い商品を取り扱えることで、投資家の選択肢を広げることが可能となります。 当社グループにおいては、全体の賃貸管理戸数が増加したことにより、安定収益基盤が強化され、茨城県を中心とした、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数の更なる拡大が可能となっております。 この結果、売上高10,035,834千円（前期比7.6％増）、営業利益1,001,023千円（同16.8％増）、経常利益979,533千円（同14.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益722,102千円（同10.6％増）となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 不動産流通事業不動産売上高においては、自社企画投資用不動産のレーガベーネシリーズは、レーガベーネ駒込（東京都北区）やレーガベーネ長堀（茨城県ひたちなか市）を含む15棟が販売となり、当社の主力商品として、安定的な商品づくりと供給が可能となりました。 また、茨城県水戸市、ひたちなか市の大型の土地の売却が売上に大きく寄与する形となっております。 その他、戸建、区分所有建物の仕入れ、販売においても計画に対し好調に推移しました。 賃貸仲介事業は、賃料等の上昇傾向により、個人については、停滞状況であるものの、法人の転居については正常化しており、前年実績を上回る結果となりました。 売買仲介事業は、住宅ローンへの先高観や物価上昇による消費者心理の低下の影響はあるものの、前年実績を上回る結果となりました。 これらの結果、不動産流通事業の売上高は7,436,704千円(前期比8.7％増）、セグメント利益は770,223千円(同10.3％増)となりました。 不動産管理事業不動産管理事業については、当社の安定的な収益基盤であり、賃貸管理戸数が23,671戸、駐車場台数が9,323台となりました。 自社の賃料収入は、物件の新規取得により前年実績を大きく上回る形となりました。 また、コインパーキング事業は、運営台数が1,415台となり、稼働率が計画を上回ったことから、前年実績を大きく上回る結果となりました。 太陽光売電事業は、「KORYOエコパワー石岡」の売却及び、一部パワーコンディショナーの故障及び銅線の盗難により前年実績を下回る形となっております。 これらの結果、不動産管理事業の売上高は2,631,965千円(前期比5.1％増)、セグメント利益は974,502千円(同21.0％増)となりました。 当連結会計年度末における総資産は16,414,215千円となり、仕掛販売用不動産の増加等によって前連結会計年度末に比べて2,285,103千円増加致しました。 当連結会計年度末における負債合計は11,150,413千円となり、長期借入金の増加等によって前連結会計年度末に比べて1,663,656千円増加致しました。 当連結会計年度末における純資産合計額は5,263,801千円となり、前連結会計年度末に比べて621,447千円増加致しました。 ② キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。 )の期末残高は、前連結会計年度末に比べて378,138千円増加し、1,375,503千円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。 (営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により使用した使用した資金は712,222千円（前期は1,419,521千円の支出）となりました。 これは主に、税金等調整前当期純利益1,056,290千円の計上があったものの、棚卸資産の増加2,027,982千円によるものであります。 (投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により獲得した資金は7,299千円（前期は282,337千円の支出）となりました。 これは主に、有形固定資産の取得による支出351,209千円及び無形固定資産の取得による支出18,349千円があったものの、有形固定資産の売却による収入374,566千円によるものであります。 (財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動により獲得した資金は1,083,061千円（前期は1,722,814千円の収入）となりました。 これは主に、長期借入金の返済による支出2,371,814千円があるものの、長期借入れによる収入3,637,550千円によるものであります。 ③ 生産、受注及び販売の実績 a.生産実績 該当事項はありません。 b.仕入実績 当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称仕入高(千円)前期比(％)不動産流通事業1,716,388△7.4合計1,716,388△7.4 (注) １. 不動産管理事業の仕入実績については金額的重要性が乏しいため記載を省略しております。 ２．金額は、仕入価格によっております。 c.受注実績不動産流通事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。 不動産管理事業の修繕及びリフォームについて受注を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、受注実績は省略しております。 d.販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称販売高(千円)前期比(％)不動産流通事業7,436,7048.7不動産管理事業2,631,9655.1合計10,068,6707.7 （注）内部売上高を控除する前の数値で記載しております。 (注) １．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度当連結会計年度金額(千円）割合(％)金額(千円)割合(％)東通不動産投資株式会社1,124,45912.0－－ (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。 この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。 当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。 当社グループが連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。 ａ.販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価正味売却価額は、見積売却価格から見積追加投資額及び見積直接経費を控除して算出しております。 正味売却価 額のうち、見積売却価格については、不動産市況のほか近隣物件及び同種物件の実際の成約価格及び現時点における販売状況等を勘案して見積りを行っております。 また、見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額を基礎に見積りを行っております。 正味売却価額の見積りに用いた仮定は、実際の売却価格、追加投資額及び直接経費とは異なる可能性があり、その実現には不確実性があります。 また、正味売却価額の見積りに用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、棚卸資産評価損を計上する可能性があります。 b.固定資産の減損処理減損の兆候があると認められた固定資産については、当該固定資産から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額とを比較し、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には減損損失の認識が必要と判断し、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。 減損の兆候の把握や減損損失の認識の判断において用いた仮定は、実際のキャッシュ・フローとは異なる可能性 があり、その実現には不確実性があります。 また、減損損失の認識の判断に用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、減損損失を計上する可能性があります。 c.繰延税金資産繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異を計上しております。 繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ.売上高の分析当連結会計年度における売上高は、10,035,834千円（前期比7.6%増）となりました。 これは、レーガベーネ駒込や大型の土地の売却等により不動産売上高が5,843,090千円（同5.9％増）、期中に仕入れた鉄筋コンクリート造マンションやレーガベーネ守谷等の賃料収入により、自社物件の賃貸事業収益が502,160千円（同13.7％増）、また、ストックビジネスのメインである管理事業収益については、管理戸数の積み上げにより、1,206,621千円（同4.4％増）となったことによるものであります。 以上の結果、事業セグメント別売上高は、不動産流通事業の売上高が7,436,704千円（同8.7％増）、不動産管理事業の売上高が2,631,965千円（同5.1％増)となりました。 ｂ.売上原価、売上総利益の分析 当連結会計年度における売上原価は、6,135,643千円（前期比7.2%増）となりました。 これは主に不動産売上高に付随する不動産売上原価が増加したこと及び賃料収入がある販売用不動産の増加に伴う、減価償却費の増加によるものであります。 以上の結果、事業別セグメント売上原価は、不動産流通事業の売上原価が5,051,011千円（同9.7％増）、不動産管理事業の売上原価は1,099,897千円（同2.1％減）となりました。 その結果、当連結会計年度における売上総利益は、3,900,190千円（同8.2％増）となりました。 ｃ.販売費及び一般管理費、営業利益の分析当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,899,167千円（前期比5.5%増）となりました。 これは主に人件費が増加したことによるものであります。 その結果、当連結会計年度における営業利益は、1,001,023千円（同16.8%増）となりました。 ｄ.営業外損益、経常利益の分析当連結会計年度における営業外収益は、38,485千円(前期比7.6％減)となりました。 これは主に太陽光発電施設における損害保険金及び利益特約保険金の受取によるものであります。 また、営業外費用は、59,975千円（同34.8%増）となりました。 これは主に借入金の増加や金利の上昇による支払利息の増加及びＫＯＲＹＯＦｕｎｄｉｎｇの出資金の増加に伴う匿名組合損益分配額の増加によるものであります。 その結果、当連結会計年度における経常利益は、979,533千円（同14.7%増）となりました。 ｅ.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益の分析当連結会計年度における特別利益は、215,925千円(前期比89.5％増)となりました。 これは主に太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー石岡」の譲渡に伴う固定資産売却益が計上されたためであります。 また、特別損失は、139,169千円（同193.8%増）となりました。 これは主に「ＫＯＲＹＯエコパワー笠間」の一部を減損損失が発生したことによるものであります。 また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、334,187千円（同24.9％増）となりました。 その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、722,102千円（同10.6%増）となりました。 ③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、自社企画投資用不動産プロジェクト資金、設備資金であります。 運転資金は、基本的に手許資金で賄っております。 販売用不動産購入資金は、小型物件については手許資金、大型物件については、物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。 自社企画投資用不動産プロジェクト資金は、物件毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。 設備資金は、設備投資計画に基づき手許資金で賄っております。 なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は、7,246,024千円となっております。 また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、1,375,503千円となりました。 ④ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、2021年３月16日に資本政策を制定し、自己資本比率は30％台を維持し40％を目指す、ROEは10％以上を維持する、配当性向は30％以上を当面の目標とするとし、また、年間管理戸数増加目標は1,000戸としております。 当期における実績につきましては、自己資本比率32.0％、ROE（自己資本利益率）14.6％、連結配当性向18.2％、年間管理戸数1,103戸増加となっております。 連結配当性向につきましては目標値には達してはおりませんが、累進配当を続けたいと考えております。 また、中期経営計画「ＫＯＲＹＯ2025」において売上高100億円超え、営業利益９億円超えを2025年９月期に達成すると公表をしておりましたが、１年前倒しの当連結会計年度において達成することができましたので、2024年12月２日に新たな中期経営計画「ＫＯＲＹＯ2027」を公表いたしました。 「ＫＯＲＹＯ2027」においては、売上高120億円超え、営業利益11.5億円超えを2027年９月期としており、上記達成に向け、ストックビジネスの強化を進め、安定収益をより強固なものにしつつ、人的資本の強化を行い成長を目指してまいります。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 (固定資産の譲渡)当社は、2024年８月６日の取締役会において、当社が保有する太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー高田町」を売却することを決議し、同８日に譲渡契約を締結し、2024年10月１日に売却を完了致しました。 (１) 譲渡理由長期的な視点に立ち事業ポートフォリオの見直しを行った結果、以下の資産を譲渡することと致しました。 (２) 譲渡資産の内容 名 称 太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー高田町」 所在地 茨城県水戸市高田町(３) 譲渡先の概要 譲渡先につきましては、譲渡先の意向により公表を控えさせていただきます。 なお、譲渡先と当社との間には、資本関係および人的関係はなく、関連当事者にも該当いたしません。 取引関係といたしましては、当社が所有する太陽光施設の保守管理、賃貸物件の電気工事等の業務委託関係がございます。 (４) 譲渡の日程 取締役会決議日 2024年８月６日 契 約 締 結 日 2024年８月８日 物 件 引 渡 日 2024年10月１日(５) 損益に与える影響固定資産譲渡に伴い、2025年９月期第１四半期において特別利益（固定資産売却益）398百万円を計上致します。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 当連結会計年度において実施致しました設備投資の総額は408,735千円であります。 主な内訳は、守谷支店開設に向けた工事代等の支払209,428千円、賃貸事業の賃料収入増加を図るための茨城県守谷市他の駐車場用地の取得66,435千円であります。 なお、当社グループは資産をセグメントに配分していないため、セグメント別の記載を省略しております。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社2024年９月30日現在事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(名)建物及び構築物機械装置及び運搬具土地(面積㎡)その他合計守谷支店(茨城県守谷市)―営業所賃貸物件308,713－141,198(896.76)5,153455,065５〔２〕つくば支店(茨城県つくば市)―営業所賃貸物件51,061－272,666(1,004.00)－323,728９〔２〕守谷市本町カラオケ館(茨城県守谷市)―賃貸物件49,972－256,856(2,253.69)－306,829 フォーライフ上野駅前ビル(東京都台東区)―賃貸物件12,245－288,237(168.37)－300,483 KORYOエコパワー高田町(茨城県水戸市)―太陽光発電4,424211,85829,761(32,066.00)3,539249,585 アシュベール二の宮(茨城県つくば市)―賃貸物件97,804－147,000(1,194.61)－244,804 ONE’S PARK城南第９駐車場(茨城県水戸市)―コインパーキング2,823－197,863(1,123.38)509201,196 KORYOエコパワー水戸市森戸町(茨城県水戸市)―太陽光発電－178,808－－178,808 KORYOエコパワー笠間安居(茨城県笠間市)―太陽光発電－118,241－343118,585 市毛支店(茨城県ひたちなか市)―営業所賃貸物件70,183－44,076(754.18)－114,260６〔２〕つくば支社 *１(茨城県つくば市）―営業所賃貸物件28,013－83,700(879.96)－111,713８〔５〕香陵桜川ビル(茨城県水戸市)―営業所57,340－51,807(610.20)762109,90934〔10〕ヴィラ梅香(茨城県水戸市)―賃貸物件66,204－35,421(350.01)－101,626 ONE’S PARK城南第４駐車場(茨城県水戸市)―コインパーキング1,200－98,981(1,093.00)－100,181 駅南支店(茨城県水戸市)―営業所賃貸物件5,591－84,711(524.39)－90,302８〔２〕 (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。 ２. 従業員数の〔 〕は外数であり、臨時従業員数であります。 ３．*１：つくば支社は、つくば桜支店を2024年５月１日付にて名称変更したものであります。 ４. 資産を事業セグメント別に配分しておりませんので、セグメントごとの設備の内容については省略しております。 (2) 国内子会社2024年９月30日現在会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(名)建物及び構築物機械装置及び運搬具土地(面積㎡)その他合計ジャストサービス株式会社香陵住販本店(茨城県水戸市)―提出会社本社機能2,393－50,000(180.06)352,393７〔３〕 (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。 ２. 従業員数の〔 〕は外数であり、臨時従業員数であります。 ３. 資産を事業セグメント別に配分しておりませんので、セグメントごとの設備の内容については省略しております。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 重要な設備の売却 2024年８月６日開催の当社取締役会において、当社が保有する太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー高田町」の売却について決議しております。 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容売却時期KORYOエコパワー高田町（茨城県水戸市）－太陽光発電2024年10月 (注) 資産はセグメントごとに配分しておりません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 408,735,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 39 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 9 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 5,856,000 |
| 管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標 | 0 |
| 全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 0 |
| 正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 非正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、株式の価値の変動または株式に係る配当によって利益を受けるために保有するものを純投資目的の投資株式とし、取引先等との安定的な取引関係等の維持・強化が図られ、当社グループの企業価値向上に資すると判断のうえ保有するものを純投資目的以外の目的の投資株式としてそれぞれ区分する方針であります。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容 取引関係の維持・強化を目的として取得した株式については、取引関係の継続を前提として保有する方針であります。 また、その保有の合理性については取締役会において検証し、保有意義が薄れたと判断した株式については、取締役会決議により適時・適切に処分致します。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)非上場株式30非上場株式以外の株式6200,572 （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額(千円)株式数の増加の理由非上場株式－－ ―非上場株式以外の株式322,351取引関係の維持強化のため、取引先持株会による定期買付及び立会外取引での取得 （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 該当事項はありません。 ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報 特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数(株)株式数(株)貸借対照表計上額(千円)貸借対照表計上額(千円)水戸証券株式会社191,700191,700互いの業務推進及び業務向上を図ることを目的として顧客紹介に関する協定書を締結しており、取引関係の維持・強化のため保有しております。 定量的な保有効果は記載が困難であるため記載しておりません。 保有の合理性はa.で記載の方法により検証しております。 有89,33287,415ヤマトホールディングス株式会社23,27222,285ヤマト運輸の取扱店となっていたため、取引先持株会に加入しております。 定量的な保有効果は記載が困難であるため記載しておりません。 保有の合理性はa.で記載の方法により検証しております。 増加の理由は取引先持株会による定期買付によるものです。 無38,02754,264暁飯島工業株式会社20,0008,000互いの業務推進及び業績向上を図ることを目的として、顧客紹介に関する協定書を締結しており、取引関係の維持・強化のため保有しております。 定量的な保有効果は記載が困難であるため記載しておりません。 保有の合理性はa.で記載の方法により検証しております。 増加の理由は、地域発展に互いに協力をし、取引関係をより強化するためであります。 有34,16011,264株式会社ＪＰＭＣ(旧・日本管理センター株式会社)19,20019,200株式会社ＪＰＭＣが借上げを行っている物件の客付け・管理・修繕等を行っており、取引関係の維持・強化のため保有しております。 定量的な保有効果は記載が困難であるため記載しておりません。 保有の合理性はa.で記載の方法により検証しております。 無22,27221,907サンネクスタグループ株式会社(旧・日本社宅サービス株式会社)12,69711,147日本社宅サービス株式会社が展開するフランチャイズ事業である「日本社宅ネット」に加盟し、社宅の斡旋依頼を受託しており、取引関係の維持・強化のため保有しております。 定量的な保有効果は記載が困難であるため記載しておりません。 保有の合理性はa.で記載の方法により検証しております。 増加の理由は取引先持株会による定期買付によるものです。 無12,92510,835スターツプロシード投資法人2020スターツグループであるピタットハウスネットワーク株式会社が双方の緊密な連携、協力によって相互の事業発展に努める関係を目指すために提供する「ＳＥＡネットワーク」に加盟し、主にスターツコーポレートサービス株式会社から賃貸借物件を探している方の紹介を受けており、取引関係の維持・強化のため保有しております。 定量的な保有効果は記載が困難であるため記載しておりません。 保有の合理性はa.で記載の方法により検証しております。 無3,8564,376 みなし保有株式 該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式 該当事項はありません。 ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの 該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの 該当事項はありません。 |
| 株式数が増加した銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 3 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 3 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 0 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 6 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 200,572,000 |
| 株式数の増加に係る取得価額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 22,351,000 |
| 株式数、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 20 |
| 貸借対照表計上額、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 3,856,000 |
| 株式数が増加した理由、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 取引関係の維持強化のため、取引先持株会による定期買付及び立会外取引での取得 |
| 銘柄、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | スターツプロシード投資法人 |
| 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | スターツグループであるピタットハウスネットワーク株式会社が双方の緊密な連携、協力によって相互の事業発展に努める関係を目指すために提供する「ＳＥＡネットワーク」に加盟し、主にスターツコーポレートサービス株式会社から賃貸借物件を探している方の紹介を受けており、取引関係の維持・強化のため保有しております。 定量的な保有効果は記載が困難であるため記載しておりません。 保有の合理性はa.で記載の方法により検証しております。 |
| 当該株式の発行者による提出会社の株式の保有の有無、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 無 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2024年９月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数(千株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 薄井 宗明茨城県那珂市93233.96 菅原 敏道茨城県水戸市2137.76 株式会社フラクタル・ビジネス長野県小諸市田町二丁目６番13号1284.68 アイエスジー株式会社千葉県船橋市藤原三丁目16番17号1053.84 門田 洋神奈川県小田原市802.91 カンプロ株式会社茨城県水戸市吉沢町567662.42 水戸信用金庫茨城県水戸市城南二丁目２番21号 642.34 金子 哲広茨城県水戸市541.97 水戸証券株式会社東京都文京区小石川一丁目１番１号451.66 香陵住販従業員持株会茨城県水戸市南町二丁目４番33号451.66計－1,73763.24 |
| 株主数－金融機関 | 3 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 14 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 1 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 5 |
| 株主数－個人その他 | 929 |
| 株主数－その他の法人 | 17 |
| 株主数－計 | 969 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 香陵住販従業員持株会 |
| 株主総利回り | 3 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 該当事項はありません。 |
Shareholders2
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式(株)2,711,80035,200―2,747,000 （変動事由の概要） 新株予約権の行使による増加 35,200株 ２．自己株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式(株)203――203 |
Audit
| 監査法人１、連結 | かなで監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年12月24日香陵住販株式会社取締役会 御中 かなで監査法人東京都中央区 指定社員業務執行社員 公認会計士篠原 孝広 指定社員業務執行社員 公認会計士瀬戸 卓 ＜連結財務諸表監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている香陵住販株式会社の2023年10月1日から2024年9月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、香陵住販株式会社及び連結子会社の2024年9月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 自社企画投資用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応香陵住販株式会社グループは、当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産を4,327,216千円及び仕掛販売用不動産を4,341,494千円（以下「販売用不動産等」という。 ）計上しており、これらの合計金額は総資産の52.8％を占めている。 注記事項（重要な会計上の見積り）１.販売用不動産等の評価に記載のとおり、販売用不動産等は、取得原価（減価償却を実施している販売用不動産については、取得原価から減価償却累計額を控除した価額）をもって連結貸借対照表価額とし、収益性の低下により、期末における正味売却価額が取得原価を下回る場合には、当該正味売却価額をもって連結貸借対照表価額とし、取得原価との差額(棚卸資産評価損)は売上原価に計上している。 正味売却価額は、個別の物件ごとの事業計画に基づき見積売却価格から見積追加投資額及び見積直接経費を控除して算出している。 このうち、自社が企画した投資用不動産の見積売却価格の見積りにおいては、近隣物件及び同種物件の過去実績等を基に算定した想定家賃収入及び想定投資利回り、実際の成約価格及び期末における販売状況等を勘案して算定している。 また、見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額を基礎に算定している。 販売用不動産等のうち自社が企画した投資用不動産は、開発期間が長期にわたり、さらに不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞ると、物件保有期間の長期化に繋がり、販売価格等の見直しなどにより正味売却価格の見積りに影響する。 開発期間が長期にわたる自社企画投資用不動産の正味売却価格の見積りには、不確実性を伴い経営者による判断を必要とする。 以上から、当監査法人は、自社企画投資用不動産の評価の合理性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。 当監査法人は、自社企画投資用不動産の評価の合理性を評価するため、主に以下の監査手続を実施した。 (1) 内部統制の評価自社企画投資用不動産の評価に関連し、正味売却価格の算定に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 (2) 正味売却価額の見積りの合理性の評価・自社企画投資用不動産の正味売却価額の主要な構成要素である売却価格の見積りに用いた仮定や判断を把握するため経営者に質問するとともに、その評価過程の適切性を評価した。 ・過年度の自社企画投資用不動産の正味売却価額の評価に関する見積りと販売実績額について遡及的な検討を実施し、過年度の見積りの妥当性について検討した。 ・個々の自社企画投資用不動産の正味売却価額の見積りについて、主に以下の手続を実施した。 ✓見積売却価格や見積追加投資額及び見積直接経費の基礎となる事業計画の進捗状況や実現可能性に関する判断について、担当部署に質問した。 また、進捗状況及び回答を裏付ける契約書等の証憑を閲覧した。 ✓事業計画の進捗状況を確認するため、現場視察を実施した。 ✓事業計画の策定基礎である想定家賃収入及び投資利回りについて、同種物件との比較を実施した。 また、投資利回りについては過去の販売実績との比較を実施した。 ✓見積売却価格と同種物件の販売実績との比較を実施した。 ✓見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額との突合を実施した。 その他の事項 会社の2023年9月30日をもって終了した前連結会計年度の連結財務諸表は、前任監査人によって監査されている。 前任監査人は、当該連結財務諸表に対して2023年12月26日付けで無限定適正意見を表明している。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、香陵住販株式会社の2024年9月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、香陵住販株式会社が2024年9月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞ 当監査法人に対する、当連結会計年度の会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等 (3)監査の状況に記載されている。 利害関係 会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 (注) １．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 自社企画投資用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応香陵住販株式会社グループは、当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産を4,327,216千円及び仕掛販売用不動産を4,341,494千円（以下「販売用不動産等」という。 ）計上しており、これらの合計金額は総資産の52.8％を占めている。 注記事項（重要な会計上の見積り）１.販売用不動産等の評価に記載のとおり、販売用不動産等は、取得原価（減価償却を実施している販売用不動産については、取得原価から減価償却累計額を控除した価額）をもって連結貸借対照表価額とし、収益性の低下により、期末における正味売却価額が取得原価を下回る場合には、当該正味売却価額をもって連結貸借対照表価額とし、取得原価との差額(棚卸資産評価損)は売上原価に計上している。 正味売却価額は、個別の物件ごとの事業計画に基づき見積売却価格から見積追加投資額及び見積直接経費を控除して算出している。 このうち、自社が企画した投資用不動産の見積売却価格の見積りにおいては、近隣物件及び同種物件の過去実績等を基に算定した想定家賃収入及び想定投資利回り、実際の成約価格及び期末における販売状況等を勘案して算定している。 また、見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額を基礎に算定している。 販売用不動産等のうち自社が企画した投資用不動産は、開発期間が長期にわたり、さらに不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞ると、物件保有期間の長期化に繋がり、販売価格等の見直しなどにより正味売却価格の見積りに影響する。 開発期間が長期にわたる自社企画投資用不動産の正味売却価格の見積りには、不確実性を伴い経営者による判断を必要とする。 以上から、当監査法人は、自社企画投資用不動産の評価の合理性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。 当監査法人は、自社企画投資用不動産の評価の合理性を評価するため、主に以下の監査手続を実施した。 (1) 内部統制の評価自社企画投資用不動産の評価に関連し、正味売却価格の算定に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 (2) 正味売却価額の見積りの合理性の評価・自社企画投資用不動産の正味売却価額の主要な構成要素である売却価格の見積りに用いた仮定や判断を把握するため経営者に質問するとともに、その評価過程の適切性を評価した。 ・過年度の自社企画投資用不動産の正味売却価額の評価に関する見積りと販売実績額について遡及的な検討を実施し、過年度の見積りの妥当性について検討した。 ・個々の自社企画投資用不動産の正味売却価額の見積りについて、主に以下の手続を実施した。 ✓見積売却価格や見積追加投資額及び見積直接経費の基礎となる事業計画の進捗状況や実現可能性に関する判断について、担当部署に質問した。 また、進捗状況及び回答を裏付ける契約書等の証憑を閲覧した。 ✓事業計画の進捗状況を確認するため、現場視察を実施した。 ✓事業計画の策定基礎である想定家賃収入及び投資利回りについて、同種物件との比較を実施した。 また、投資利回りについては過去の販売実績との比較を実施した。 ✓見積売却価格と同種物件の販売実績との比較を実施した。 ✓見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額との突合を実施した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 自社企画投資用不動産の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 香陵住販株式会社グループは、当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産を4,327,216千円及び仕掛販売用不動産を4,341,494千円（以下「販売用不動産等」という。 ）計上しており、これらの合計金額は総資産の52.8％を占めている。 注記事項（重要な会計上の見積り）１.販売用不動産等の評価に記載のとおり、販売用不動産等は、取得原価（減価償却を実施している販売用不動産については、取得原価から減価償却累計額を控除した価額）をもって連結貸借対照表価額とし、収益性の低下により、期末における正味売却価額が取得原価を下回る場合には、当該正味売却価額をもって連結貸借対照表価額とし、取得原価との差額(棚卸資産評価損)は売上原価に計上している。 正味売却価額は、個別の物件ごとの事業計画に基づき見積売却価格から見積追加投資額及び見積直接経費を控除して算出している。 このうち、自社が企画した投資用不動産の見積売却価格の見積りにおいては、近隣物件及び同種物件の過去実績等を基に算定した想定家賃収入及び想定投資利回り、実際の成約価格及び期末における販売状況等を勘案して算定している。 また、見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額を基礎に算定している。 販売用不動産等のうち自社が企画した投資用不動産は、開発期間が長期にわたり、さらに不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞ると、物件保有期間の長期化に繋がり、販売価格等の見直しなどにより正味売却価格の見積りに影響する。 開発期間が長期にわたる自社企画投資用不動産の正味売却価格の見積りには、不確実性を伴い経営者による判断を必要とする。 以上から、当監査法人は、自社企画投資用不動産の評価の合理性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。 |