財務諸表
CoverPage
| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-12-20 |
| 英訳名、表紙 | Ascot Corp. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 中林 毅 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都渋谷区神宮前三丁目１番30号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-6721-0248（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月事項1999年４月東京都港区東麻布にて資本金30百万円をもって当社設立1999年６月宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許（4）第77547号）1999年６月不動産開発事業（分譲マンションの企画開発）を開始1999年10月本店を東京都新宿区新宿に移転2000年１月当社の分譲マンション「アスコットパーク」シリーズ第１号物件「アスコットパーク秋葉原」の販売を開始2000年12月一級建築士事務所登録（東京都知事登録 第45638号）2002年７月100％出資子会社 ㈱アスコットレントを資本金10百万円で設立し、不動産管理事業を開始2002年11月㈱アスコットレントが宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許 (3) 第81353号）2004年４月本店を東京都新宿区西新宿に移転2004年４月㈱アスコットレントを㈱アスコットコミュニティに商号変更2004年９月賃貸マンション開発に着手、不動産開発事業（収益不動産開発）を本格的に開始2005年10月アセットマネジメント業を行う目的として100％出資子会社 ㈱ＡＳアセットマネジメントを資本金30百万円で設立2006年４月プライバシーマークを取得（個人情報保護の日本工業規格 JIS Q15001:2006 第10700010(01)）2007年３月関係会社整備の一環として、㈱ASアセットマネジメントを吸収合併（簡易合併）2007年９月第二種金融商品取引業 関東財務局長（金商 第1190号）2008年８月ジャスダック証券取引所に株式を上場2008年10月不動産特定共同事業者登録（金融庁長官・国土交通大臣・東京都知事第84号）2009年５月本店を東京都新宿区荒木町に移転2009年８月㈱アスコットコミュニティを㈱アスコット・アセット・コンサルティングに商号変更また、㈱グローバル住販と資本提携し、資本金13百万円、出資比率72.0％となり、不動産コンサルティング事業の開始2009年９月一般不動産投資顧問業登録（国土交通大臣 一般－第1062号）第三者割当による新株式の発行により、資本金が1,038百万円に増額2010年１月株主割当による新株式の発行により、資本金が1,244百万円に増額2010年３月第三者割当による新株式の発行等により、資本金が1,315百万円に増額2010年４月ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所の合併に伴い、大阪証券取引所JASDAQ（大阪証券取引所JASDAQ（スタンダード））に上場2010年６月澤田ホールディングス㈱（現 HSホールディングス㈱）が親会社へ異動2010年11月第三者割当による新株式の発行により、資本金が1,416百万円に増額2013年３月本店を東京都新宿区新宿に移転2013年７月大阪証券取引所と東京証券取引所の現物市場の統合に伴い、東京証券取引所JASDAQ（スタンダード）に上場2015年９月㈱アスコット・アセット・コンサルティングの株式を追加取得し、完全子会社化2016年５月平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合が筆頭株主となる2017年２月本店を東京都渋谷区神宮前に移転2017年４月第三者割当による新株式の発行等により、資本金が5,953百万円に増額森燁有限公司が筆頭株主となり、その間接的な親会社である力創國際有限公司、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司が親会社へ異動2017年５月資本金を5,367百万円に減資2018年10月㈱シフトライフの全株式を取得し、完全子会社化2020年12月第三者割当による新株式の発行により、資本金が10,867百万円に増額2020年12月㈱THEグローバル社の発行株式51.95％を取得し、子会社化2022年４月東京証券取引所の市場区分の再編に伴い、東京証券取引所スタンダード市場に上場2022年９月㈱THEグローバル社の全株式を売却2023年９月大阪支店を開設 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社４社、持分法適用会社３社及び非連結持分法非適用子会社３社の計11社より構成されております。 また、当社の主要株主であり筆頭株主である森燁有限公司（SUN YE COMPANY LIMITED）は、2024年９月30日現在、当社株式に係る議決権割合46.82％を有しております。 森燁有限公司はその発行済株式の全部を力創國際有限公司が所有し、力創國際有限公司はその発行済株式の全部を中国平安保険海外（控股）有限公司が所有し、中国平安保険海外（控股）有限公司はその発行済株式の全部を中国平安保険（集団）股份有限公司が所有しております。 そのため、力創國際有限公司、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司も、森燁有限公司を通じて当社普通株式を間接的に保有することとなり、当社の親会社に該当することとなります。 また、当社の議決権の5.88%を直接的に有する平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合の無限責任組合員が平安ジャパン・インベストメント株式会社であり、中国平安保険海外（控股）有限公司がその議決権の70%を有しているため、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司は平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合を通じて当社の議決権の5.88%も間接的に有しております。 このため、当社議決権の52.70%（間接保有52.70%含む）を保有する資本最上位会社であり最終的な影響力を行使し得る立場にある当社に与える影響が最も大きいと考えられる親会社は中国平安保険（集団）股份有限公司であるため、中国平安保険（集団）股份有限公司を実質的な親会社としております。 当社グループは東京都内における賃貸マンション開発、オフィス開発、分譲マンション開発や収益不動産投資を主軸に、郊外での物流施設開発や国内外投資家との共同投資ファンドの運営、九州一円での分譲開発等を展開しております。 当社グループの事業におけるセグメントとの関連は以下のとおりであり、以下に示す区分は報告セグメントの区分と同一であります。 なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。 詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （不動産開発事業、戦略国際事業）販売先であるメインターゲットは各事業において異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンションの各種開発、収益不動産投資（リノベーション含む）等を行っております。 賃貸マンション開発東京都内を中心に、通勤・通学に便利な駅近の立地で都会暮らしを楽しみたい20～30代をメインターゲットに賃貸マンションを開発しております。 すべての物件に対して高いデザイン性を追求し、自分らしいライフスタイルが実現できるスタイリッシュな空間を提供しております。 開発規模に応じて、以下の賃貸マンションシリーズを展開しております。 ・「FARE」（ファーレ）シリーズ『住まいに高揚感を』をコンセプトとした、一棟あたり15戸以下の小規模コンパクトレジデンスです。 20㎡前後のワンルームを中心とした住戸に、ステータスと高揚感が得られるデザインや仕掛けを施し、生活空間にプラスアルファの魅力を付加しております。 ・「ASTILE」（アスティーレ）シリーズ『アーバンライフは進化する』をコンセプトとした、一棟あたり20戸程度の小～中規模コンパクトレジデンスです。 上質で機能的な設備仕様に加え、店舗、SOHO、メゾネットタイプなど、好立地に合わせた多彩な住戸プランが魅力です。 また、防音マンションや、愛猫家・愛犬家のニーズに応えるペット共生型賃貸マンション「TIPETTO」（ティペット）シリーズも展開しております。 ・「OZIO」（オジオ）シリーズ『暮らしを“楽しむ”上質な住まい』をコンセプトとした、一棟あたり30～50戸の中規模都心型レジデンスです。 安心して暮らせる基本性能の高さを追求しながら、差別化されたデザインや間取りを提供し、住まい手の「上質な都会暮らし」の実現を後押ししております。 分譲マンション開発東京都内を中心に、交通利便性の高いエリアでシングルからファミリーまで幅広い層をターゲットに分譲マンションを開発しております。 個性的で高品質な生活空間を創造し、時間が経過しても色褪せない資産性の高い分譲マンションを提供しております。 ターゲットに応じて、以下の分譲マンションシリーズを展開しております。 ・「ASCOT PARK」（アスコットパーク）シリーズ『記憶と気品と都市性と』をコンセプトとした、一棟あたり20～80戸のファミリーをターゲットとした中規模レジデンスです。 住まう人の多様性やこだわりに応えられるように、細やかなプランニングと「セミオーダーポイントシステム」を導入し、デザインと品質の価値を最大限に高めております。 ・「KOHAKU」（コハク）シリーズ『コンパクトな空間に、豊かさが宿る』をコンセプトとした、一棟あたり20戸超のシングルやDINKSをターゲットとしたコンパクトレジデンスです。 ひとり暮らしにも配慮した高セキュリティ、細部まで使い勝手を追求した間取りと設備、「セミオーダーポイントシステム」を導入し、住み心地のよい住戸をそろえております。 オフィス開発東京都心エリアを中心に、高い機能性と空間性を求める中小企業や個人事業主をターゲットとしたオフィス開発を行っております。 従来のオフィスビルが持つ無機質で固いイメージを払拭し、「人と人が出会い、刺激が生まれ、より良いビジネスと働く人々の幸せにつながる空間」を提供しております。 ・「AUSPICE」（オースピス）シリーズ『暮らすように働く 住みたくなるオフィス』をコンセプトとし、街とつながる外観、充実した共有スペース、温かさやアートも感じる空間などを通じて、いきいきと働けるオフィス環境を提供しております。 少人数のスタートアップ企業やクリエイターからニーズが高い一区画20～30㎡程度の「スモールオフィス」も展開しております。 収益不動産投資（リノベーション含む）経年により資産価値が低下した既存の賃貸マンション、オフィスビルについて、収益性の改善が可能な物件を取得し、潜在価値を見極め、効率的な改装・改修の実施やリーシングによる稼働率の向上を図ることで総合的なリノベーションを施しております。 ・「R.core」（ルコア）シリーズ『本質の回生』をコンセプトとした、一棟ビルリノベーションです。 建物の表層のみならず、その建物の核となる「本質」を再生し、周辺環境やエリアの特性にも着目することで、物件が持つポテンシャルを最大限に引き出して再生しております。 （不動産投資事業）主に郊外において、物流施設開発を行っております。 ・「Apls」シリーズECの急速な普及による宅配需要と、施設老朽化に伴う建て替え需要を支えるため、物流施設開発を郊外にて展開しております。 大都市圏への「ラストワンマイル」達成のため、生活居住空間に近しいエリアで施設開発を行うことで、物流のリードタイムの短縮や、CO2排出軽減による環境保全、施設近隣での雇用創出等、さまざまな角度から社会に貢献できる施設開発を提供しております。 （不動産ファンド事業）主に国内外投資家との共同投資ファンドなどの運営を行っております。 （九州開発事業）子会社にて福岡を中心とした九州一円での分譲マンション及び戸建ての開発を行っております。 「お客様に喜ばれる高品質な居住空間を、驚異的な低価格で供給すること」を理念とし、工期の短縮と無駄のないコスト管理の徹底によりコストパフォーマンスに優れた、品格漂う物件開発を追求しております。 （その他事業）賃貸事業（管理業務を含む）等を行っております。 （事業系統図）2024年９月30日現在 （注）非連結持分法非適用子会社３社は重要性が乏しいため、上記事業系統図での記載を省略しております。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名 称住 所資本金又は出資金主要な事業の内容議決権の所有(又は被所有)割合(％)関係内容(親会社) 中国平安保険（集団）股份有限公司中国広東省深セン市18,210(百万元)保険事業、銀行事業、投資事業（被所有）52.70（52.70）営業上の取引なし 中国平安保険海外（控股)有限公司Central, Hong Kong7,085(百万香港ドル)投資事業（被所有）52.70（52.70）営業上の取引なし 力創國際有限公司Tortola, British Virgin Islands129(百万USドル)投資事業（被所有）46.82（46.82）営業上の取引なし 森燁有限公司Central, Hong Kong129(百万USドル)投資事業（被所有）46.82営業上の取引なし(連結子会社) ㈱シフトライフ（注）３福岡県福岡市54(百万円)不動産開発事業100.00債務保証役員の兼任あり ㈱アスコット・アセット・コンサルティング東京都渋谷区13(百万円)不動産コンサルティング業100.00物件管理委託役員の兼任あり 他２社 (持分法適用会社) ３社 (その他の関係会社) SBIホールディングス㈱東京都港区181,469(百万円)株式等の保有を通じた企業グループの統括・運営等（被所有）33.50役員の兼任あり(その他の関係会社の子会社) ㈱SBI証券東京都港区54,323(百万円)金融サービス業（被所有）0.00資金貸借役員の兼任あり(その他の関係会社の子会社) ㈱SBIネオトレード証券東京都港区3,600(百万円)金融サービス業（被所有）0.01役員の兼任あり（注）１．議決権の所有（又は被所有）割合の（ ）内は、間接所有割合で内数であります。 ２．議決権の被所有割合は自己株式を控除して計算しております。 ３．売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。 ）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。 主要な損益情報等 ㈱シフトライフ(1)売上高4,895百万円 (2)経常利益△556(3)当期純利益△813(4)純資産額△109(5)総資産額2,937 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 （１）連結会社の状況 2024年９月30日現在セグメントの名称従業員数（人）不動産開発事業25(4)戦略国際事業17不動産投資事業3不動産ファンド事業8九州開発事業20その他事業4全社（共通）26合計103(4)（注）１．従業員数は就業人員数であります。 なお、臨時従業員数は、同一の従業員が複数の事業の種類に従事しており、当連結会計年度の平均人員を（ ）外数で記載しております。 ２．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。 ３．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。 詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （２）提出会社の状況 2024年９月30日現在従業員数（人）平均年齢（才）平均勤続年数（年）平均年間給与（円）7943.75.49,328,346 セグメントの名称従業員数（人）不動産開発事業25戦略国際事業17不動産投資事業3不動産ファンド事業8九州開発事業－その他事業－全社（共通）26合計79（注）１．従業員数は就業人員であります。 なお、臨時従業員の総数は、該当がないため記載を省略しております。 ２．当社から社外への出向者は含んでおりません。 ３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ４．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。 ５．当事業年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。 詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （３）労働組合の状況当社グループにおいては、労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円滑に推移しております。 （４）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針当社グループ共通の経営理念として、以下の Purpose ／ Vision ／ Credo を掲げております。 Purpose（存在意義）「人と社会、環境との共生と調和を実現する」・私たちは、不動産価値の創造を通じて、人と社会に豊かさを育みます。 ・私たちが不動産の価値創造に取り組むとき、常に環境との共生を念頭において思考し、行動します。 ・持続可能な世界を目指して、「人・社会・環境」の調和の実現に取り組みます。 Vision（ありたい姿）「不動産価値創造のプロフェッショナル集団」・不動産の隠れた価値を見抜き、社会の変化を捉えた独自の発想力で潜在的ニーズとつなぎ、新たな価値を創造します。 ・多彩な物件・サービスを最も適した手法で、幅広い顧客に届けるバリューチェーンを築きます。 ・個の力を集結し、「不動産の達人」としてのプロフェッショナル集団を目指します。 Credo（信念）「空間は、もっと人の力になれる。 」 （２）目標とする経営指標当社グループは、これまで財務基盤の強化と収益性の向上を経営目標としておりました。 しかしながら、最近の当社グループを取り巻く事業環境の変化が大きいことから、安定的な収益の確保にも注力し、経営成績の改善を進めてまいります。 （３）中長期的な会社の経営戦略当社は、1999年の創業以来、四半世紀にわたり企画開発力を活かして、都心部にデザイン性の高いレジデンスを開発する不動産デベロッパーとしてのブランドと地位を確立してまいりました。 最近５年間においては、2017年と2020年の第三者割当増資によって財務力が大きく強化され、加えて、2022年のグループ会社戦略の見直しにより、自己資本比率と手元流動性が大きく向上いたしました。 2022年12月９日に公表いたしました中期経営計画は、従来からのコアコンピタンス(強み)である企画開発力を基盤とし、強化された財務力を活かして、いかにして不透明な事業環境への対応をしつつ成長スピードを加速するかという二つの経営課題に的確に対応すべく策定しております。 まずは2023年９月期～2025年９月期の３か年を第１フェーズとして、事業面では、物流開発事業の立ち上げ、ファンドマネジメント事業の拡大、自己保有収益物件のポートフォリオ構築を主たるテーマとし、これらの実現を図る計画です。 更に「金融」「国際」「DX」という３つのキーワードを掲げ、新たな資金調達手法の実現、アジア圏を中心とする海外顧客基盤の拡大、DXによる経営可視化などを促進してまいります。 これらによって、「成長基盤」と「環境変化に対する耐性」の両面を強化してまいります。 2026年９月期から始まる第２フェーズにおいては、第１フェーズを準備期間として位置づけたBtoBの国際事業や不動産金融事業を本格的に展開することを計画しております。 両フェーズ通じて、ESGの観点から、環境に配慮した開発事業、ダイバーシティの推進、内部統制強化にも取り組んでまいります。 （４）経営環境及び対処すべき課題当社グループは、将来にわたってグループの成長を継続させ企業価値の向上を実現するために、以下の課題に取り組んでまいります。 １）事業規模の拡大企画開発力の強みを活かしたマンション開発・オフィス開発に加えて、収益不動産および物流開発などへの投資の拡大、ファンドマネジメント事業やコーポレートレンディング事業（貸金業）への参入も行い、事業の拡大を図ってまいります。 ２）コストコントロール国内外の経済情勢等の影響による建築資材等の高騰や人員不足や働き方改革を背景とした工期の長期化等により見込まれる建設コスト増加に対応するため、施工性に配慮した企画設計とプロジェクトの進捗管理の徹底を図ってまいります。 ３）安定的な収益の確保優良な開発不動産をより多く世の中に供給し、開発利益を得る事による事業規模の拡大をビジネスモデルの中枢としておりますが、事業環境変化への耐性を強化するため、収益不動産投資等を通じてインカムゲインによる収益を確保し、安定した収益基盤の構築を推進してまいります。 ４）資金調達手段の多様化と財務基盤の健全性確保金融市場の先行き不透明感もあり、今後金利の上昇やローン構築が困難となるケースも想定し、持続的成長のために財務基盤の健全性を確保しつつ、資金調達手段の多様化に取り組んでまいります。 ５）優秀な人材の確保・育成中長期的な経営戦略の遂行及び対処すべき課題への取組みに際して、変化に対応し社会的な価値を創出することのできる優秀な人材を確保し、持続的な成長を支え得る人材の育成及び、パフォーマンス最大化のための環境の整備・改善に注力してまいります。 ６）内部統制・コンプライアンスの強化企業の社会的責任として、内部統制及びコンプライアンスに徹底して取り組んでまいります。 企業の継続的発展を図るためには、内部統制の行き届いた管理体制を高機能に維持していく必要があると認識しております。 その一環として、当社の定める内部統制基本方針の遵守及びコンプライアンス最優先の企業経営に努めてまいります。 また、反社会的勢力との関係に対しては、断固とした対応で臨むことにより一切の関係を遮断し、コンプライアンスに則った経営を行ってまいります。 ７）リスクマネジメントへの取組み新型コロナウイルス感染症の収束により社会経済活動の正常化に伴う企業収益の改善等、穏やかな回復が続く一方、中国における不動産市場の停滞、緊迫化する中東地域をめぐる情勢等による国内景気への影響、台風や酷暑等の天候不順、ウクライナ危機による世界的な資源価格の高騰をはじめとした原材料費、エネルギー価格の高騰、人件費、物流費等のコスト上昇等、事業に関するリスクは多岐にわたって注意する必要があります。 当社グループのさらなる成長のために事業環境の変化に対応するための適切なリスクテイクを支える環境整備を行うなど、リスクマネジメントの強化を継続してまいります。 ８）デジタルトランスフォーメーションの取り組み業績変動リスクや事業リスクなどに対し、より的確な対応が行えるよう、デジタルトランスフォーメーション（DX）を通じて将来の業績や事業の進捗を迅速に把握できる「経営の可視化」の仕組みを構築してまいります。 当社グループは、以上のような経営方針の下、当社の発想力を発揮した事業展開を推進することで、着実な企業価値の向上を実現してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）ガバナンス当社グループは、環境変化に対応した会社全体の将来ビジョンと目標を定めるため「中期経営計画」を策定し、計画達成のため、取締役の職務権限と担当業務を明確にし、職務の執行の効率化を図っております。 また、リスク管理及び法令遵守の徹底のため、リスク管理委員会・コンプライアンス委員会を設置し、代表取締役社長を委員長とし、コーポレート本部長のほか、委員長が指名する役員及び従業員を構成員として定期的に開催しております。 業務執行については、取締役会における決定事項の周知、執行役員相互の連絡・連携及び経営上の重要事項を審議する機関として「執行役員会」を設置するとともに、投資案件の審議の充実化と効率化を目的に「投資委員会」を設置しております。 なお、サステナビリティ関連を含む当社のコーポレート・ガバナンスの全体像につきましては、「第４ 提出会社の状況 ４コーポレート・ガバナンスの状況等（１）コーポレート・ガバンスの概要」をご参照ください。 （２）戦略当社は2022年7月に経済産業省が定める「DX認定事業者」を取得し、経営管理の透明性確保、社内データの一元管理・可視化促進、業務効率化によるコスト削減などの課題に対し、DX推進による解決を戦略として掲げております。 こうした戦略の実現のため、社長直轄の部署としてDX推進本部を設置し、迅速な意思決定や、全社の取り組みを推進できる組織体制を設計しております。 DX推進本部における取り組みや各会議体や委員会等で議論された内容を、中期経営計画にも還元することで、サステナビリティ課題に対処していくことを基本的な戦略としております。 当社グループでは、人生の中の「働く」時間を大切にできるよう職場環境の構築に取り組んでおります。 具体的には、人材の活用・職場環境の向上のため、人事評価、報酬制度の見直し、女性活躍やダイバーシティの推進、在宅勤務の制度化等、働きやすい職場環境の確立に取り組んでおります。 2023年10月には、こうした取り組みによって「健康優良企業 銀の認定」を取得しました。 また、人材の多様性の確保を含む採用や育成の方針については、性別・国籍・中途採用等の属性に関わらず全社員に平等な評価および昇格の機会を設けております。 これらの人材に対する基本的考えに加え、成長途上であり新規事業展開等による事業環境の変化も多い当社グループにおいては、社内環境整備についても毎期見直しを行い、取り組むこととしております。 （３）リスク管理当社グループでは、サステナビリティ課題を含む、リスク要因をリスク管理委員会において評価し、評価結果に応じて対応計画を策定のうえ対応しております。 また、社内における各部門の様々な情報や問題認識の共有を目的として、取締役及び執行役員を主要メンバーとして執行役員会を毎週１回開催しており、意思決定の迅速化を図るとともに、リスク要因の評価、管理、解消を図っております。 （４）指標及び目標当社グループは、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（１）会社の経営の基本方針」に記載のPurpose ／ Vision ／ Credoを経営理念に掲げ、人と人との間に豊かな空間を創造する企業として、株主をはじめとするステークホルダーの皆様から信頼される企業グループであり続けることを目指しております。 その実現に向け、自らの強みを活かして「財務的価値の向上」「社会的価値の向上」「経営基盤の強化」を目的とする以下の８つのマテリアリティ（重要課題）を特定しました。 引き続き、透明で健全性の高い企業経営を追求するとともに、コンプライアンスの徹底を経営の基本として位置付け、あらゆる法令やルールを厳格に遵守し、誠実で公正な企業活動を推進してまいります。 環境保全・環境に配慮した不動産の企画＆開発・温室効果ガス排出量の削減への貢献 多様性配慮・安心・安全な不動産の企画＆開発・まちづくりを支える不動産デザイン力の追求・活用する人材づくりと働きがいのある組織づくり 透明性確保・内部統制への継続的な取り組み・DX推進と資本効率の改善・適切な情報開示と透明性の確保 |
| 戦略 | （２）戦略当社は2022年7月に経済産業省が定める「DX認定事業者」を取得し、経営管理の透明性確保、社内データの一元管理・可視化促進、業務効率化によるコスト削減などの課題に対し、DX推進による解決を戦略として掲げております。 こうした戦略の実現のため、社長直轄の部署としてDX推進本部を設置し、迅速な意思決定や、全社の取り組みを推進できる組織体制を設計しております。 DX推進本部における取り組みや各会議体や委員会等で議論された内容を、中期経営計画にも還元することで、サステナビリティ課題に対処していくことを基本的な戦略としております。 当社グループでは、人生の中の「働く」時間を大切にできるよう職場環境の構築に取り組んでおります。 具体的には、人材の活用・職場環境の向上のため、人事評価、報酬制度の見直し、女性活躍やダイバーシティの推進、在宅勤務の制度化等、働きやすい職場環境の確立に取り組んでおります。 2023年10月には、こうした取り組みによって「健康優良企業 銀の認定」を取得しました。 また、人材の多様性の確保を含む採用や育成の方針については、性別・国籍・中途採用等の属性に関わらず全社員に平等な評価および昇格の機会を設けております。 これらの人材に対する基本的考えに加え、成長途上であり新規事業展開等による事業環境の変化も多い当社グループにおいては、社内環境整備についても毎期見直しを行い、取り組むこととしております。 |
| 指標及び目標 | （４）指標及び目標当社グループは、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（１）会社の経営の基本方針」に記載のPurpose ／ Vision ／ Credoを経営理念に掲げ、人と人との間に豊かな空間を創造する企業として、株主をはじめとするステークホルダーの皆様から信頼される企業グループであり続けることを目指しております。 その実現に向け、自らの強みを活かして「財務的価値の向上」「社会的価値の向上」「経営基盤の強化」を目的とする以下の８つのマテリアリティ（重要課題）を特定しました。 引き続き、透明で健全性の高い企業経営を追求するとともに、コンプライアンスの徹底を経営の基本として位置付け、あらゆる法令やルールを厳格に遵守し、誠実で公正な企業活動を推進してまいります。 環境保全・環境に配慮した不動産の企画＆開発・温室効果ガス排出量の削減への貢献 多様性配慮・安心・安全な不動産の企画＆開発・まちづくりを支える不動産デザイン力の追求・活用する人材づくりと働きがいのある組織づくり 透明性確保・内部統制への継続的な取り組み・DX推進と資本効率の改善・適切な情報開示と透明性の確保 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | 当社グループでは、人生の中の「働く」時間を大切にできるよう職場環境の構築に取り組んでおります。 具体的には、人材の活用・職場環境の向上のため、人事評価、報酬制度の見直し、女性活躍やダイバーシティの推進、在宅勤務の制度化等、働きやすい職場環境の確立に取り組んでおります。 2023年10月には、こうした取り組みによって「健康優良企業 銀の認定」を取得しました。 また、人材の多様性の確保を含む採用や育成の方針については、性別・国籍・中途採用等の属性に関わらず全社員に平等な評価および昇格の機会を設けております。 これらの人材に対する基本的考えに加え、成長途上であり新規事業展開等による事業環境の変化も多い当社グループにおいては、社内環境整備についても毎期見直しを行い、取り組むこととしております。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | 活用する人材づくりと働きがいのある組織づくり |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 当社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。 また、必ずしも事業内容その他のリスクに該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。 当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、その発生の予防又は回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。 また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクを全て網羅するものではありませんのでご留意下さい。 なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経済状況及び不動産市況について当社グループは、景気動向、金利動向、地価動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、不動産市況の悪化、大幅な金利の上昇等、諸情勢に変化があった場合には、用地及び収益不動産の仕入、販売価格や販売スケジュール及び棚卸資産評価損の計上等、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、金融市場の先行き不透明感により、ローン構築の不成立や顧客購入意欲の低下の可能性があり、販売価格や保有不動産の評価を下げる必要がある等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （２）建築費等の増加に関するリスク国内外の経済情勢等の影響による物価高騰などの問題が発生した場合には、施工会社にて調達する原材料価格が高騰し、建築費の上昇という結果をもたらす可能性がありますので、経済情勢や建築費等の動向を注視し、コントロールに努めております。 また、建設マネジメント部において各工事の進捗把握に努め、施工性に配慮した企画設計とプロジェクトの進捗管理の徹底を図っており、特に重要な事象が発生した場合には当社の経営会議にて審議のうえ対応を行っておりますが、施工会社における建設技術者不足や開発計画時において予期し得なかった事象の発生に伴う工事の長期化や遅延、変更、中断等が生じた場合にはコストが増加し、コスト増加分を販売価格や賃料に転嫁することができない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （３）法的規制等について当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。 このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合やこれらの法的規制等に定める事項に違反した場合等には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （４）業績の変動要因について当社グループにおける不動産の売却収入は、不動産売買契約締結後、顧客への引渡しが完了した時点で売上を計上しております。 このため、当社グループの業績を四半期ごとに比較した場合、マンションの竣工や引渡しのタイミングにより売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が変動するため、四半期ごとの業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期業績と同様になるとは限りません。 また、仕入計画の未達、販売の不振、不動産売買契約締結後のキャンセル、建築工期の遅延や建築確認手続の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （５）棚卸資産の評価及び固定資産の減損に関する会計処理の適用等について当社グループにおいて開発した販売用不動産、開発中の仕掛販売用不動産並びに取得した販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴う評価損が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループが安定的な収益及びキャッシュ・フローを長期的に獲得することを目的として保有している賃貸等不動産やその他の投資として計上している固定資産について、減損の兆候があり、当該資産の生み出す割引後将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回った場合は、減損損失が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 さらに、日本の会計制度は、国際財務報告基準導入に伴いそれまでの会計基準が大きく改訂される可能性があり、企業の財政状況及び業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （６）土壌汚染対策等について土地の汚染調査や汚染の除去等の安全対策を義務付けた「土地汚染対策法」が2003年２月15日に施行されております。 当社グループにおける土地の仕入に際しては、当該土地の過去の地目、所有者、住宅地図等から地歴を調査し、当該土地について土壌汚染の有無を検討しております。 当該土地において過去に工場等の存在が確認され、汚染の可能性がある場合は土壌汚染調査を行い、土壌汚染が判明した場合には専門業者による汚染原因の除去等を実施しております。 これらの土壌汚染対策費用や、当該土地の近隣地からの汚染物質の流入による二次汚染等の対策費用については、当社で費用負担が発生する場合があります。 当社が取得を予定している土地や既に取得した事業用地において土壌汚染が発見された場合、追加的な土壌汚染対策費用の発生や土壌汚染の除去工事による建築スケジュールの遅延等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （７）開発物件に対する周辺住民からの訴訟等について当社グループが事業化する開発物件については、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、必要に応じて周辺住民に対し事前に説明会を実施するなど十分な対応を講じております。 しかしながら、事業化する開発物件において、土壌汚染、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、開発段階における建設中の騒音、物件の瑕疵の発見、管理状況に対するオーナーからのクレーム、入退去時の居住者とのトラブル等の発生を理由とする又はこれらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があり、その場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （８）物件に纏わる費用について不動産には、権利、地盤、地質、構造などに関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。 当社グループは、建設マネジメント部により品質チェックを行って事業を推進しておりますが、欠陥、瑕疵等の状態によっては、資産価値の低下を防ぐために、予定外の費用を負担せざるを得ない場合があります。 また開発物件については、設計並びに建築工事等を設計事務所や建設会社等に発注しております。 設計会社並びに建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念に外注先管理を行っておりますが、外注先の倒産や工事中の事故などが発生した場合、工事の遅延・中止・建築費用の上昇などにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （９）個人情報の漏洩について当社グループは、多数のお客様の個人情報等をお預かりしております。 当社グループでは、プライバシーマーク（認定番号第10700010）を取得しており、個人情報については、厳重に管理しております。 また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。 しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （10）偶然不測の事故・自然災害について火災、落雷、大雨及び地震等の天災や戦争、暴動、テロ等の人災により、当社グループの開発物件及び当社が保有している物件について滅失、劣化又は毀損等が生じた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （11）契約不適合責任（瑕疵担保責任）について当社グループが事業化する開発物件については、信頼しうる施工会社に建設工事を発注し、各工程での重要ポイントを確認し、体系的な品質管理による高品質な開発物件の提供を行っておりますが、万一、建物竣工後、設計・施工上の不具合等に起因する売主としての契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われた場合には、売買契約の錯誤無効や損害賠償請求の訴訟の対象とされる可能性があります。 これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 また、土地については、土地の仕入時及び開発中において一定の調査を行っておりますが、物件の引渡し後に瑕疵が発見され、当社グループが是正又は賠償する必要が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （12）感染症等の影響についてテレワークや時差勤務など業務に支障が生じない体制を構築、維持しておりますが、新型コロナウイルス感染症のように、治療方法が確立されていない新型の感染症が急速に拡大した場合、当社の従業員に感染者が出る可能性を完全に排除することは困難であり、万一、社内での感染拡大が発生した場合は業務遂行に支障をきたす可能性があります。 また、政府による外出自粛要請に基づく不動産取引の停滞、消費マインドの冷え込みによる長期的な景気悪化等が生じる場合には、当社の業績に影響を与える可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。 ）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高19,27336,78717,51390.9営業利益2,0045,8963,891194.1経常利益1,0094,4313,422339.0親会社株主に帰属する当期純利益8983,0172,119236.0営業利益率10.416.05.6ポイント 当連結会計年度（2023年10月１日～2024年９月30日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の収束によりインバウンド需要の回復が進むなど社会経済活動の正常化に伴う企業収益の改善、雇用・所得環境の改善の下、各種政策の効果もあり、緩やかな回復が続きました。 一方、中国における不動産市場の停滞、緊迫化する中東地域をめぐる情勢等による国内景気への影響が懸念され、台風や酷暑等の天候不順、ウクライナ危機による世界的な資源価格の高騰をはじめとした原材料費、エネルギー価格の高騰、人件費、物流費等のコスト上昇を背景とした物価の上昇など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。 また、為替動向や金融資本市場の変動等の影響にも十分留意していく必要があります。 当社を含む不動産業界においては、建設業界における建築資材等の高騰、人員不足や働き方改革を背景とした工期の長期化など様々な問題に直面している一方、不動産取引においては日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家からの需要が活発な状況が続いております。 このような環境の下、当社グループは2024年10月23日に開示した「通期業績予想の修正並びに期末配当予想（特別配当）に関するお知らせ」でも記載しましたとおり、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益において過去最高益を達成するに至りました。 以上の結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高36,787百万円（前期比90.9%増）、営業利益5,896百万円（前期比194.1%増）、経常利益4,431百万円（前期比339.0%増）、親会社株主に帰属する当期純利益3,017百万円（前期比236.0%増）となりました。 セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。 各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。 なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較・分析は変更後の区分に基づいております。 報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （不動産開発事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高9,64219,0429,39997.5セグメント利益2,0584,0361,97796.0セグメント利益率21.421.2△0.2ポイント 当連結会計年度における売上高は19,042百万円（前期比97.5%増）、セグメント利益は4,036百万円（前期比96.0%増）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。 （戦略国際事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高2,4715,3462,875116.3セグメント利益174559384220.2セグメント利益率7.110.53.4ポイント 当連結会計年度における売上高は5,346百万円（前期比116.3%増）、セグメント利益は559百万円（前期比220.2%増）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。 （不動産投資事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高2,311677△1,634△70.7セグメント利益3814587620.2セグメント利益率16.567.851.3ポイント 当連結会計年度における売上高は677百万円（前期比70.7%減）、セグメント利益は458百万円（前期比20.2%増）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に持分法適用会社の不動産売却による分配益となります。 （不動産ファンド事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高2486,6166,368－セグメント利益又はセグメント損失（△）△4431,5592,002－セグメント利益率－23.6－（注）売上高は、増減率が1,000%を超えているため、「－」としております。 当連結会計年度における売上高は6,616百万円（前期は248百万円）、セグメント利益は1,559百万円（前期は443百万円のセグメント損失）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に投資物件におけるアセットマネジメントフィー収入及び連結対象となっているSPCの不動産売却によるものとなります。 なお、このSPCは匿名組合出資契約の終了により、当連結会計年度において当社の連結対象から除外しております。 （九州開発事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高4,4754,8954209.4セグメント利益7508348411.3セグメント利益率16.817.00.2ポイント 当連結会計年度における売上高は4,895百万円（前期比9.4%増）、セグメント利益は834百万円（前期比11.3%増）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。 （その他事業）（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率売上高1232088568.6セグメント損失（△）△368△753△384－セグメント利益率－－－ 当連結会計年度における売上高は208百万円（前期比68.6%増）、セグメント損失は753百万円（前期は368百万円のセグメント損失）となりました。 当連結会計年度の売上高は、主に賃貸管理手数料収入となります。 ② 財政状態の状況（単位：百万円、％） 前連結会計年度当連結会計年度増減額増減率総資産67,81877,2319,41213.9負債42,45949,0806,62015.6純資産25,35928,1512,79111.0自己資本比率37.436.4△1.0ポイント 当連結会計年度末における総資産の残高は、前連結会計年度末に比べ9,412百万円増加し、77,231百万円となりました。 主な要因といたしましては、仕掛販売用不動産が731百万円減少したものの、販売用不動産、現金及び預金がそれぞれ7,061百万円、3,838百万円増加したこと等によるものであります。 負債につきましては、前連結会計年度末に比べ6,620百万円増加し、49,080百万円となりました。 主な要因といたしましては、短期借入金、長期借入金がそれぞれ3,587百万円、2,970百万円増加したこと等によるものであります。 純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ2,791百万円増加し、28,151百万円となりました。 主な要因といたしましては、利益剰余金が2,583百万円増加したこと等によるものであります。 ③ キャッシュ・フローの状況（単位：百万円） 前連結会計年当連結会計年度営業活動によるキャッシュ・フロー△24,096△394投資活動によるキャッシュ・フロー3,499473財務活動によるキャッシュ・フロー17,8465,026現金及び現金同等物の増減額△2,7505,105現金及び現金同等物の期首残高10,8488,097連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額－△1,359現金及び現金同等物の期末残高8,09711,843 （営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、394百万円の支出（前期は24,096百万円の支出）となりました。 主な要因として、棚卸資産の増加額が6,687百万円あったものの、税金等調整前当期純利益が4,408百万円、営業貸付金の減少額が1,150百万円あったこと等により賄ったものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、473百万円の収入（前期は3,499百万円の収入）となりました。 主な要因として、非連結子会社に対する貸付による支出が880百万円あったものの、匿名組合出資金の払戻しによる収入1,070百万円があったこと等によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、5,026百万円の収入（前期は17,846百万円の収入）となりました。 主な要因として、棚卸資産の売却等により長期借入金の返済による支出24,260百万円があったものの、棚卸資産の取得等に伴う長期借入れによる収入、短期借入金の純増額がそれぞれ25,749百万円、3,856百万円があったこと等によるものであります。 ④ 生産、受注及び販売の実績１）生産及び受注実績当社グループの各事業は、生産及び受注実績を定義することが困難であるため、生産及び受注実績の記載はしておりません。 ２）仕入実績当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）金額（百万円）前年同期比（％）不動産開発事業13,92981.1戦略国際事業3,78881.6不動産投資事業1,639246.8不動産ファンド事業－－九州開発事業61347.2その他事業－－合計19,97070.8（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。 ２．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。 報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 ３）販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日）金額（百万円）割合（％）前年同期比（％）不動産開発事業19,04251.8197.5戦略国際事業5,34614.5216.3不動産投資事業6771.829.3不動産ファンド事業6,61618.0－九州開発事業4,89513.3109.4その他事業2080.6168.6合計36,787100.0190.9（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。 ２．不動産ファンド事業の前年同期比は、1,000%を超えているため、「－」としております。 ３．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。 報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 ４．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先前連結会計年度（自 2022年10月１日至 2023年９月30日）当連結会計年度（自 2023年10月１日至 2024年９月30日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）大和証券リアルティ㈱2,31012.0－－中央日本土地建物㈱－－6,20016.9 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。 この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に棚卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。 なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。 ② 当連結会計年度の経営成績の分析各セグメントの物件売却状況は以下のとおりです。 セグメントの名称前連結会計年度当連結会計年度増減数不動産開発事業14物件28物件＋14物件戦略国際事業５物件８物件＋３物件不動産投資事業１物件（注１）１物件±０物件不動産ファンド事業０物件(15物件のフィー収入)１物件(20物件のフィー収入)＋１物件(+５物件のフィー収入)九州開発事業分譲マンション193戸分譲マンション163戸分譲マンション△30戸（注）１．持分法適用会社の保有物件が売却され、当社には分配益が計上されております。 ２．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。 報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 当社グループは、不動産開発事業において28物件、戦略国際事業において８物件、不動産ファンド事業において１物件の売却等を行い、不動産投資事業においては、持分法適用会社の保有物件が１物件売却されました。 また、九州開発事業においては分譲マンション163戸の売却を行い、当社グループの収益に大きく貢献いたしました。 この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高36,787百万円（前期比90.9%増）、営業利益5,896百万円（前期比194.1%増）、経常利益4,431百万円（前期比339.0%増）、親会社株主に帰属する当期純利益3,017百万円（前期比236.0%増）となり、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益において過去最高益を達成するに至りました。 １）売上高当連結会計年度における売上高は36,787百万円となり、前期と比較して17,513百万円の増加（前期比90.9%増）となりました。 特に不動産開発事業において物件の売却数が前期比で大きく増加いたしました。 また、不動産ファンド事業においてはホテル１物件の売却等により、売上高全体に占める割合が18.0%と大きく貢献いたしました。 セグメント別の詳細につきましては、「(１)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」をご参照下さい。 ２）売上原価・売上総利益当連結会計年度における売上原価は27,739百万円となり、前期と比較して12,686百万円の増加（前期比84.3%増）となりました。 これは売上高の増加に比例して増加したものとなります。 また、当連結会計年度における売上総利益は9,047百万円となり、前期と比較して4,827百万円の増加（前期比114.4%増）となりました。 ３）販売費及び一般管理費・営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は3,151百万円となり、前期と比較して935百万円の増加（前期比42.3%増）となりました。 これらの結果、当連結会計年度の営業利益は、5,896百万円となり、前期と比較して3,891百万円の増加（前期比194.1%増）となりました。 ４）営業外損益・経常利益当連結会計年度における営業外収益は45百万円となり、前期と比較して32百万円の増加（前期比237.8%増）となりました。 主な要因として、開発物件の工期遅延による違約金収入17百万円があったこと等によるものであります。 当連結会計年度における営業外費用は1,510百万円となり、前期と比較して501百万円の増加（前期比49.7%増）となりました。 主な要因として、開発不動産の用地取得等に要した借入金の増加に伴う支払利息及び支払手数料等が増加したこと等によるものであります。 これらの結果、当連結会計年度の経常利益は4,431百万円となり、前期と比較して3,422百万円の増加（前期比339.0%）となりました。 ５）特別損益・当期純利益当連結会計年度における特別利益は３百万円となり、前期と比較して334百万円の減少（前期比99.1%減）となりました。 主な要因として、前期において出資金売却益276百万円の計上があったこと等によるものであります。 当連結会計年度における特別損失は26百万円となり、前期と比較して26百万円の増加となりました。 主な要因として、非連結子会社の評価を行ったことによる関係会社株式評価損26百万円の計上があったことによるものであります。 これらの結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は4,408百万円となり、法人税等を計上した結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は3,017百万円となり、前期と比較して2,119百万円の増加（前期比236.0%増）となりました。 ③ 資本の財源及び資金の流動性当社グループの主な資金需要は、開発用地の取得費及び建築費、収益不動産の取得費のほか、各事業における販売費及び一般管理費等の運転資金であります。 これらの資金需要に対し必要な資金を安定的に確保するため、プロジェクトごとに調達金額、期間、金利等の条件を比較のうえ借入れ先を選択し、主に金融機関より、計画的に資金の調達を行っております。 当連結会計年度末の現金及び現金同等物は11,843百万円であり、当座貸越契約も含め十分な資金の流動性を確保しております。 当社グループの資金の状況につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (１）経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載の通りです。 なお、キャッシュ・フロー関連指標の推移は以下のとおりであります。 2022年９月期2023年９月期2024年９月期自己資本比率（％）47.637.436.4時価ベースの自己資本比率（％）52.428.529.6キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）－－－インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）－－－自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。 ２．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。 ３．キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。 ４．有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。 ５．2022年９月期、2023年９月期及び2024年９月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスであるため記載しておりません。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 該当事項はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 当社グループにおける主要な設備は、以下のとおりであります。 (１）提出会社2024年９月30日現在事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数（人）建物（百万円)その他（百万円）土地（百万円)合計（百万円)本社(東京都渋谷区)全部門本社設備2512－3779D.SIDE(福岡市中央区)その他事業商業施設170－1,319（注）１1,489－（注）１．土地の面積は372.61㎡であります。 ２．上記のほか、主要な賃借設備は、以下のとおりであります。 2024年９月30日現在事務所名（所在地）セグメントの名称設備の内容専有面積（㎡）年間賃料（百万円）本社（東京都渋谷区）全部門本社設備1,035.68101大阪支店（大阪府大阪市）全部門本社設備23.901（注）賃料には共益費が含まれております。 (2）国内子会社2024年９月30日現在会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数（人）建物（百万円)その他（百万円）土地（百万円)合計（百万円)㈱シフトライフ本社(福岡市中央区)九州開発事業本社設備8819（注）１3620（注）１．土地の面積は172.65㎡であります。 ２．上記のほか、主要な賃借設備は、以下のとおりであります。 2024年９月30日現在会社名事務所名（所在地）セグメントの名称設備の内容専有面積（㎡）年間賃料（百万円）年間共益費（百万円）㈱シフトライフ本社(福岡市中央区)九州開発事業本社設備157.2371 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 （１）重要な設備の新設等該当事項はありません。 （２）重要な除却等該当事項はありません。 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 44 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 5 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 9,328,346 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、具体的な方針は定めておりません。 投資先銘柄については、適宜取締役会等で審議し決定しております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社が保有する株式は非上場株式であるため、記載を省略しております。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式12非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額（百万円）株式数の増加の理由非上場株式－－－非上場株式以外の株式－－－ （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の減少に係る売却価額の合計額（百万円）非上場株式－－非上場株式以外の株式－－ ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式該当事項はありません。 みなし保有株式該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 2,000,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2024年９月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） SUN YE COMPANY LIMITED（常任代理人SMBC日興証券㈱）23F, Two International Finance Centre,8 Finance Street, Central, Hong Kong（東京都千代田区丸の内一丁目５番１号）60,777,98846.82 SBIホールディングス㈱東京都港区六本木一丁目６番１号43,483,87033.50 平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合東京都千代田区大手町一丁目１番１号7,634,5005.88 日本証券金融㈱東京都中央区日本橋茅場町一丁目２番10号608,1000.47 井上 辰憲埼玉県東松山市595,7000.46 JPモルガン証券㈱東京都千代田区丸の内二丁目７番３号553,7800.43 HSホールディングス㈱東京都港区虎ノ門五丁目11番１号500,0000.39 MSIP CLIENT SECURI TIES（常任代理人モルガン・スタンレーMUFG証券㈱）25 CABOT SQUARE,CANARY WHARF,LONDON E14 4QA,U.K.（東京都千代田区大手町一丁目９番７号）497,6840.38 福田 穂積高知県高知市400,0000.31 梅垣 正博大阪府茨木市256,4000.20計－115,308,02288.84 |
| 株主数－金融機関 | 2 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 13 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 22 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 20 |
| 株主数－個人その他 | 4,583 |
| 株主数－その他の法人 | 35 |
| 株主数－計 | 4,675 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 梅垣 正博 |
| 株主総利回り | 1 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価額の総額（円）当事業年度における取得自己株式118,520－当期間における取得自己株式30,886－（注）１．当事業年度における取得自己株式は、譲渡制限付株式の無償取得によるものであります。 ２．当期間における取得自己株式は、譲渡制限付株式の無償取得によるものであります。 なお、2024年12月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取り及び譲渡制限付株式の無償取得による株式数は含めておりません。 |
Shareholders2
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首の株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末の株式数（株）発行済株式数 普通株式129,916,662－－129,916,662合計129,916,662－－129,916,662自己株式 普通株式（注）1,138,800118,5201,153,463103,857合計1,138,800118,5201,153,463103,857（注）１.普通株式の自己株式の株式数の増加は、譲渡制限付株式の無償取得118,520株であります。 ２.普通株式の自己株式の株式数の減少は、譲渡制限付株式の付与1,153,463株であります。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | アスカ監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年12月13日株式会社アスコット 取締役会 御中 アスカ監査法人 東京都港区 指定社員業務執行社員 公認会計士若 尾 典 邦 指定社員業務執行社員 公認会計士今 井 修 二 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アスコットの2023年10月１日から2024年９月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アスコット及び連結子会社の2024年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当連結会計年度において、販売用不動産32,491百万円及び仕掛販売用不動産25,523百万円を連結貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額58,015百万円は、連結総資産の75%を占めている。 これらの販売用不動産等は、個別法による原価法により評価され、正味売却価額が貸借対照表価額を下回った場合には、収益性が低下したものとして評価損を計上する必要がある。 なお、正味売却価額の算定にあたり、適切な販売公表価格又は予定販売価格がない場合には、不動産鑑定評価基準等に基づいて販売可能見込額を合理的に見積る必要がある。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額は、予定販売価額及び予定販売費等に基づいて算定している。 また、正味売却価額は、近隣地域における取引事例、予定販売価額及びマンション需要予測等を踏まえて見積もっている。 これらの見積りには高い不確実性が存在し、経営者による判断が見積りに重要な影響を及ぼす。 以上から、当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」の一つに該当すると判断した。 当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。 ●販売用不動産の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 ●正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。 ●評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。 ●販売用不動産等の物件視察を実施し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。 ●近隣の取引事例や直近の販売実績又は外部機関が公表している物件の販売価格と比較し、経営者の見積りの合理性を評価した。 ●不動産鑑定評価について経営者が利用する専門家の適性、能力及び客観性を評価し、専門家の業務について理解した。 ●不動産鑑定評価書の閲覧を行い、使用された測定方法の適切性や評価の基礎となる賃料収入等の合理性を検討した。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において 一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社アスコットの2024年９月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、株式会社アスコットが2024年９月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提供会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は有価証券報告書提出会社が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当連結会計年度において、販売用不動産32,491百万円及び仕掛販売用不動産25,523百万円を連結貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額58,015百万円は、連結総資産の75%を占めている。 これらの販売用不動産等は、個別法による原価法により評価され、正味売却価額が貸借対照表価額を下回った場合には、収益性が低下したものとして評価損を計上する必要がある。 なお、正味売却価額の算定にあたり、適切な販売公表価格又は予定販売価格がない場合には、不動産鑑定評価基準等に基づいて販売可能見込額を合理的に見積る必要がある。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額は、予定販売価額及び予定販売費等に基づいて算定している。 また、正味売却価額は、近隣地域における取引事例、予定販売価額及びマンション需要予測等を踏まえて見積もっている。 これらの見積りには高い不確実性が存在し、経営者による判断が見積りに重要な影響を及ぼす。 以上から、当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」の一つに該当すると判断した。 当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。 ●販売用不動産の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 ●正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。 ●評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。 ●販売用不動産等の物件視察を実施し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。 ●近隣の取引事例や直近の販売実績又は外部機関が公表している物件の販売価格と比較し、経営者の見積りの合理性を評価した。 ●不動産鑑定評価について経営者が利用する専門家の適性、能力及び客観性を評価し、専門家の業務について理解した。 ●不動産鑑定評価書の閲覧を行い、使用された測定方法の適切性や評価の基礎となる賃料収入等の合理性を検討した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売用不動産等の評価の妥当性 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当連結会計年度において、販売用不動産32,491百万円及び仕掛販売用不動産25,523百万円を連結貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額58,015百万円は、連結総資産の75%を占めている。 これらの販売用不動産等は、個別法による原価法により評価され、正味売却価額が貸借対照表価額を下回った場合には、収益性が低下したものとして評価損を計上する必要がある。 なお、正味売却価額の算定にあたり、適切な販売公表価格又は予定販売価格がない場合には、不動産鑑定評価基準等に基づいて販売可能見込額を合理的に見積る必要がある。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額は、予定販売価額及び予定販売費等に基づいて算定している。 また、正味売却価額は、近隣地域における取引事例、予定販売価額及びマンション需要予測等を踏まえて見積もっている。 これらの見積りには高い不確実性が存在し、経営者による判断が見積りに重要な影響を及ぼす。 以上から、当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」の一つに該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 連結財務諸表注記（重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。 ●販売用不動産の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 ●正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。 ●評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。 ●販売用不動産等の物件視察を実施し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。 ●近隣の取引事例や直近の販売実績又は外部機関が公表している物件の販売価格と比較し、経営者の見積りの合理性を評価した。 ●不動産鑑定評価について経営者が利用する専門家の適性、能力及び客観性を評価し、専門家の業務について理解した。 ●不動産鑑定評価書の閲覧を行い、使用された測定方法の適切性や評価の基礎となる賃料収入等の合理性を検討した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提供会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | アスカ監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年12月13日株式会社アスコット 取締役会 御中 アスカ監査法人 東京都港区 指定社員業務執行社員 公認会計士若 尾 典 邦 指定社員業務執行社員 公認会計士今 井 修 二 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アスコットの2023年10月１日から2024年９月30日までの第26期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アスコットの2024年９月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当事業年度において販売用不動産29,432百万円及び仕掛販売用不動産21,787百万円を貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額51,220百万円は、総資産の73%を占めている。 監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由、並びに監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている会社に関する監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価の妥当性）と同一内容であるため、記載を省略している。 左記の通りであり、記載を省略している。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表の監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞ 報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は有価証券報告書提出会社が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 財務諸表注記（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は当事業年度において販売用不動産29,432百万円及び仕掛販売用不動産21,787百万円を貸借対照表に計上している。 これらのたな卸資産（以下「販売用不動産等」という）の合計額51,220百万円は、総資産の73%を占めている。 監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由、並びに監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている会社に関する監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価の妥当性）と同一内容であるため、記載を省略している。 左記の通りであり、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 販売用不動産等の評価の妥当性 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞ 報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 20,000,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 12,000,000 |
| 土地 | 1,319,000,000 |
| 有形固定資産 | 1,527,000,000 |
| ソフトウエア | 26,000,000 |
| 無形固定資産 | 27,000,000 |
| 投資有価証券 | 314,000,000 |
| 長期前払費用 | 357,000,000 |
| 繰延税金資産 | 224,000,000 |
| 投資その他の資産 | 4,550,000,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 7,532,000,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 7,384,000,000 |
| 未払金 | 99,000,000 |
| 未払法人税等 | 1,055,000,000 |
| 未払費用 | 54,000,000 |
| 賞与引当金 | 247,000,000 |
| 退職給付に係る負債 | 27,000,000 |