財務諸表

CoverPage

提出書類、表紙有価証券報告書
提出日、表紙2024-12-20
英訳名、表紙Mullion Co.,Ltd.
代表者の役職氏名、表紙代表取締役社長　　福田　敬司
本店の所在の場所、表紙東京都新宿区富久町９番１１号
電話番号、本店の所在の場所、表紙０３－３２２６－７８４１
様式、DEI第三号様式
会計基準、DEIJapan GAAP
連結決算の有無、DEIfalse
当会計期間の種類、DEIFY

corp

沿革 ２【沿革】
当社は、1986年11月、株式会社マリオン管財として発足し、不動産賃貸、売買、仲介斡旋コンサルティング等の不動産関連業務を展開してまいりました。
2004年６月、不動産特定共同事業法（以下「不特法」といいます）に基づく東京都知事許可を取得し、同年９月、マリオンボンドの名称のもと、賃貸不動産取得資金を一般投資家から募り、投資家との間で匿名組合契約を締結することにより、賃貸物件の賃料を投資家とシェアリングする証券化商品の取扱いを開始いたしました。
2015年７月には、サラリーマンボンドの名称のもと、100,000円単位でインターネットでの申込が可能なクラウドファンディング（注１）形式での不動産証券化商品の取扱を開始いたしました。
また、2019年４月には、2017年12月付けの不特法の一部改正に伴って可能となった申込から契約までを電磁的に完結できる改正不特法の金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、2019年５月には、i-Bondの名称のもと、全取引を電磁的に完結できる不動産証券化商品の取扱を開始いたしました。
2007年１月、名称を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更し、現在、株式会社マリオンとして、不動産賃貸、不動産賃料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の販売及びそれらに付随する不動産売買を事業としております。
株式会社マリオン管財発足以降の主な経緯は以下に記載の通りであります。
1986年11月不動産の賃貸、売買、仲介斡旋及びコンサルティング業務を行うことを目的として、東京都新宿区に株式会社マリオン管財を設立2003年３月不動産管理業務を行うことを目的として、本陣管理サービス株式会社を設立2004年６月2004年９月不動産特定共同事業許可を取得（東京都知事第57号）不動産特定共同事業許可に基づく不動産証券化商品の取扱を開始2005年２月特定の不動産賃貸業務を行う100％出資子会社として、株式会社ＭＵＬＬＩＯＮ　ＴＲＵＳＴを設立2005年４月特定の不動産賃貸業務を行うことを目的として、株式会社マリオン管財全額拠出からなる一般社団法人ホンジン・ホールディングスを設立し、一般社団法人ホンジン・ホールディングス100％出資により有限会社ＨＯＮＪＩＮを設立2007年１月商号を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更2009年２月太蔵観光株式会社を吸収合併し、同社の不動産賃貸業務を統合2013年３月特定の不動産賃貸業務を行う100％出資子会社として、株式会社Ｍ１を設立2013年３月特定の不動産賃貸業務を行う100％出資子会社として、株式会社Ｍ２５を設立2013年４月特定の不動産賃貸業務を行う100％出資子会社として、株式会社Ｍ２を設立2013年８月株式会社ＭＵＬＬＩＯＮ　ＴＲＵＳＴを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合2013年11月株式会社Ｍ１を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合2014年11月ユーインターラクション株式会社を吸収合併し不動産賃貸業務を統合2015年７月ウェブ申込型不動産証券化商品サラリーマンボンド１号の取扱を開始2016年２月株式会社エム・オー・シーを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合2016年２月株式会社Ｍ２５を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合2016年２月株式会社Ｍ２を解散2016年３月一般社団法人ホンジン・ホールディングスの実質的な支配を喪失したことに伴い非連結子会社化2016年４月有限会社ＨＯＮＪＩＮを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合2016年４月有限会社ＨＯＮＪＩＮの合併対価として、一般社団法人ホンジン・ホールディングスに1,500株を交付2016年８月株式会社産業ネットサービスを吸収合併（損害保険代理業他）2016年９月本陣管理サービス株式会社の株式を同社経営陣に譲渡し、非連結子会社化2017年８月普通株式１株につき100株の割合で株式分割を実施2018年５月普通株式１株につき２株の割合で株式分割を実施2018年９月東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に株式を上場2019年４月不動産特定共同事業法許可を取得（金融庁長官・国土交通大臣　第100号）2019年５月ウェブ取引完結型不動産証券化商品i-Bondの取扱を開始2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）から同取引所スタンダード市場に移行2024年２月普通株式１株につき５株の割合で株式分割を実施2024年５月一般社団法人ホンジン・ホールディングス所有の当社株式を公益財団法人マリオン財団への寄付と株式処分信託したことにより、当社と一般社団法人ホンジン・ホールディングスの資本関係が解消2024年９月福岡証券取引所本則市場へ重複上場2024年10月名古屋証券取引所メイン市場へ重複上場（注１）クラウドファンディングとは、不特定多数の人が主にインターネット経由で他の人々や組織に財源の提供や協力などを行う仕組みです。
事業の内容 ３【事業の内容】
当社は、首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、中でも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有しております。
経営理念に「私たちは、人間愛に基づき行動し、人にやさしい、地球にもやさしい社会を創造します」を掲げ、2004年の不動産特定共同事業法（以下「不特法」といいます）の許可取得以降、マリオンボンドの名称のもと賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供しており、2015年以降は、これをインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンドとして、また、2019年５月以降は、インターネット経由で取引を完結できるi-Bondとして販売しております。
提出日現在、マリオンボンドは41号まで、サラリーマンボンドは３号まで、i-Bondは９回にわたり組成しております。
当社事業は不動産賃料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の提供及びそれらに付随する不動産売買等からなる不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、①賃貸不動産の仕入れ、②保有期間における不動産賃料の獲得及び証券化商品については賃料収入の配分、③所有不動産の収益実現及び証券化商品の満期対応等としての賃貸不動産売却、④賃貸不動産売却見合いまたはポートフォリオ組換・増強のための賃貸不動産仕入れに至る一連のライフサイクルによるサービスの提供を行っており、事業ライフサイクルを通じての事業収益の確保を行うものであります。
当社事業は不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、セグメント別の記載は行っておりませんが、以下事業サービス内容に基づく記載を行っております。
[事業サービス内容] (1)不動産賃貸サービス快適な居住空間は全ての生活者に必要とされる基本ニーズであるとの認識に立ち、当社は居住者向け賃貸不動産を中心に、特に大都市圏において賃貸不動産を所有し、賃貸サービスを提供しております。
サービスの提供にあたっては、交通利便性が高く品質に優れた賃貸不動産を厳選することに加え、事業の採算性の向上と安定性の確保のため、不動産の賃貸管理業務を自社で行うこと等により入居者のニーズに合致した建物設備の導入を図るなど、入居率の向上と安定化のための施策を実施しております。
また、2024年９月末現在、首都圏における当社所有・賃貸管理に係る居住用不動産の戸数787戸のうち34.2％に相当する269戸を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等（県庁や政令指定都市等の地方公共団体が、中央省庁との連絡調整や情報収集、東京における情報発信等を行うために設置する事務所等を指します）に賃貸しており、かかる地方公共団体顧客の基盤を当社賃貸業務の安定性・優位性の源泉と認識し、地方公共団体顧客の通勤利便に合致する所在地の賃貸不動産選定、生活家電の無償貸与、職場への送迎サービスの提供など、顧客ニーズにきめ細かく対応した付加価値を提供することにより、サービス基盤の安定につとめております。
不動産賃貸サービスには、大別して、当社所有賃貸不動産を当社自らが賃貸人として賃借人に提供する長期所有不動産賃貸サービス、賃貸不動産を所有する賃貸人から当社が賃借人として一括して借り上げ、これを賃貸人承諾のもと第三者に転貸するマスターリース・サブリースサービス、及び賃貸不動産所有者に提供するプロパティマネジメント受託サービスの３種類があります。
①長期所有不動産賃貸サービス　　首都圏を中心に、札幌、名古屋、京都等の主要都市において、居住者向け、中でも単身者向けの賃貸不動　産を所有・運営しております。
②マスターリース・サブリースサービス　　マスターリース・サブリースサービスは、当社からの賃貸不動産購入者または賃貸不動産を所有する賃貸　人から当社が賃借人として一括して借り上げ、これを賃貸人承諾のもと第三者に転貸するものであります。
③プロパティマネジメント受託サービス　賃貸不動産所有者に、賃借人募集、賃料の収受、建物管理等の賃貸関連管理サービスを提供するものであります。

(2)不動産証券化サービス当社は、経営理念に「私たちは、人間愛に基づき行動し、人にやさしい、地球にもやさしい社会を創造します」を掲げ、その目的に「年金・医療・介護・環境のサプリメント」となるよう不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家の皆様に提供しております。
2004年に不特法に基づく許可を取得し、マリオンボンドの名称のもと、不動産賃料を原資とする不動産証券化商品を組成し、投資家の皆様に提供してまいりました。
また、2015年以降、サラリーマンボンドの名称のもと、インターネットでの申込が可能な不動産証券化商品を、2019年以降、i-Bondの名称のもと、申込から契約までの全取引プロセスをインターネットで完結できるクラウドファンディング商品を提供しております。
当社が組成する不動産証券化商品は、当社所有または新規仕入れ賃貸不動産を原資産に、投資家の皆様との間で匿名組合契約を締結することにより不動産賃貸業務を当社と投資家の皆様との共同事業とし、営業者としての当社が賃貸不動産の所有にかかるリスク及び賃貸業務運営の責任を負担した上で、投資家の皆様と不動産賃料のシェアを行うことにより不動産賃料収入を投資リターンとして分配するものであります。
一方、匿名組合契約形態であることから対象不動産の所有権は当社に帰属し、投資資金は預り金として当社にとっての資金調達となります。
不動産市況の低迷時等、金融機関からの資金調達の難易度が増大する金融経済環境での賃貸不動産仕入れを可能とし、不動産市況の回復までの待機を可能とするなど、賃貸不動産所有に係る市況リスク対応の選択肢の多様化も可能としております。
2024年９月末現在の匿名組合預り金残高は4,969百万円であり、当社総負債金額の34.3％を不動産証券化商品により調達しております。
2024年９月末現在、不動産証券化サービス対象賃貸不動産の住居用賃貸戸数は280戸（前事業年度比28戸増）、当事業年度（2024年９月期）の賃貸不動産売却を除く売上高に占める比率は19.8％であります。
(3)不動産売買不動産賃貸サービス対象賃貸不動産、不動産証券化サービス対象賃貸不動産の別を問わず、当社所有賃貸不動産の出口戦略の一環として、不動産の売却を行います。
不動産賃貸サービス対象賃貸不動産においては、含み益の実現益への転換による投資収益の確定に向けて、適時売却を実施いたします。
一方、不動産証券化サービス対象賃貸不動産については、市況の見通し等を踏まえて、対象不動産ポートフォリオ戦略の一環としての売却を行います。
更に、賃貸不動産ポートフォリオの増強、新規不動産証券化商品の組成、償還見合いの投資家の皆様に向けた代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行います。
これら不動産売買については、不動産賃貸サービス、不動産証券化サービスのいずれについても、一連のライフサイクルの一環として実施しており、適時適切な売買を組み合わせることにより所有賃貸不動産の所有期間を通じての投資収益の確定を図り、当社の不動産賃貸関連サービス総体としての収益の増強を目的とするものであります。
事業内容と事業の系統図は次の通りであります。
［事業系統図］
関係会社の状況 ４【関係会社の状況】
　該当事項はありません。
　なお、前事業年度において、その他の関係会社であった一般社団法人ホンジン・ホールディングスは、2024年５月に所有する当社株式全株を公益財団法人マリオン財団への寄付と株式処分信託したことで当社との資本関係が解消され、その他の関係会社ではなくなっております。
従業員の状況 ５【従業員の状況】
(1）提出会社の状況 2024年９月30日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（円）20(3)50.69.66,068,895（注）１．従業員数は就業人員数であり、臨時従業員（パートタイマー及び人材派遣会社からの派遣社員）は、年間の平均雇用人員数（１日８時間換算）を（　）外数で記載しております。
また、従業員数には役員は含まれておりません。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．当社の事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメント別の記載を行っておりません。
(2）労働組合の状況　当社において労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。
(3）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異当事業年度管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）１男性労働者の育児休業等取得率（％）（注）２労働者の男女の賃金の差異（％）（注）３全労働者うち正規雇用労働者うちパート・有期労働者0.00.064.273.5－（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。
　　　２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第２号における育児休業等の取得割合を記載したものであります。
ただし、出産時の特別休暇付与及び産後の有給休暇取得の推奨をしており、これに基づく休暇等の取得率は100%であります。
　　　３．男女の賃金格差については、男性の賃金に対する女性の賃金の割合を示しております。
なお、同一労働の賃金に差はありません。
賃金は、基本給、賞与等を含み、通勤手当等を除いております。
パート有期労働者は女性のみのため算出不能としております。
経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において、当社が判断したものであります。
（１）経営方針当社は、「私たちは、人間愛に基づき行動し、人にやさしい、地球にもやさしい社会を創造します」を経営理念に掲げております。
また、「不動産のサービスで、サステナブルな社会に貢献する」ことを中期経営計画におけるビジョンとして掲げております。
この経営理念を具体化するため、リスクの適切な制御のもと、居住用を中心とした賃貸不動産による安定的な事業基盤を確保するとともに、不動産賃貸事業の基盤に基づく経営理念を具現化する不動産証券化商品を生成し、かかる住に関連したサービスを通じて社会に貢献することにより当社の企業価値を高め、ステークホルダー皆様の期待に応えてまいります。
（２）目標とする経営指標不動産市況等のリスクを適切に制御しつつ、不動産賃貸事業および不動産証券化商品の組成・販売による安定成長を目指していくことを基本方針に、財務指標としては売上高経常利益率の水準と推移を、業務指標としては入居率の推移を重視しております。
（３）経営環境2024年の基準地価は住宅地や商業地など全用途の全国平均が３年連続で上昇いたしました。
また、円安基調の継続等を受けた海外の金融緩和マネーの流入や建設工事費の高止まりにより不動産売買価格が高値圏で推移していることから、賃貸不動産の投資利回りは首都圏を中心に低下が著しく、賃貸不動産の仕入れにあたっては、収益性と不動産市況リスクの見極めが一層重要になる局面にあるものと考えられます。
当社が許可を有する不特法関連では、国土交通省が2016年３月に取り纏めた「不動産投資市場の成長戦略～2020年に向けた成長目標と具体的取組」の中で、不特法の事業については、投資家保護とのバランスを斟酌しつつ、既存の枠組みについて必要な検討を行い、事業の充実を図る必要があるとされ、2017年６月２日に公布された改正不特法において、一連の取引を電磁的に完結するクラウドファンディング対応に係る改正が盛り込まれ、2017年12月１日に施行、2019年４月15日に関連施行規則の改正が実施されております。
かかる中、当社は、施行規則改正日同日付にて、電磁取引を含む改正不特法に基づく金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、改正不特法に基づくクラウドファンディング業務運営の体制を整備いたしました。
（４）中長期的な経営戦略当社といたしましては、これらの状況を踏まえ、以下のとおり考えております。
①不動産賃貸サービス当社事業の基盤を構成する不動産賃貸サービスについては、相対的に入居率変動リスクが少なく、底堅い需要が期待される居住者向け賃貸不動産、中でも単身者向けを中心に事業を展開いたしております。
当事業年度末現在、当社の賃貸業務の比較優位性のひとつである地方公共団体等は首都圏における当社賃貸顧客の34.2％を占め、安定的な賃貸顧客基盤の維持拡大など、既存所有賃貸不動産の入居率の維持・安定・改善施策の着実な実施につとめることにより、ストック収益の安定的な確保を図ってまいります。
投資利回りの低下、不動産市況リスクの増大を踏まえて、新規賃貸不動産仕入れについては慎重検討を基本としつつ、利回りの低下は特に首都圏において顕著であることから、首都圏以外の政令指定都市における仕入れ機会を引き続き追求し、賃貸業務基盤の拡充と、新規不動産証券化案件の組成につなげてまいります。
②不動産証券化サービス不特法に基づく当社の不動産証券化商品は、当事業年度末現在当社総負債の34.3％、当事業年度売上高に占める対象賃貸不動産の賃貸売上比率が19.8％を構成するなど、当社事業において重要な位置付けにあるほか、不動産業界向けの金融機関の融資姿勢の後退時など金融環境が難しい状況下にあっても、投資家の皆様からの直接の資金調達に基づく賃貸不動産の仕入れを可能とし、当社賃貸不動産ポートフォリオ構築において大きな役割を果たしてまいりました。
不動産売買価格が高騰し、賃貸不動産購入に対する金融機関の融資姿勢の厳格化が懸念されるなか、証券化商品についての投資家の皆様との関係の維持発展につとめるとともに、新たに取得した電磁的取引に関する改正不特法許可に基づく不動産クラウドファンディング型証券化商品の展開を進めることにより、当該分野における当社の優位性を維持強化してまいります。
③不動産売買当社は、賃貸・証券化業務のライフサイクルの一環として、含み益の実現益への転換による投資収益の確定の手段として賃貸不動産の売却を行います。
また、長期所有および新規不動産証券化の対象賃貸不動産の仕入れ、既存ポートフォリオの入れ替え等の目的で、賃貸不動産の購入を実施いたします。
不動産市況の状況を踏まえ、所有賃貸不動産の売却については、所有賃貸不動産にかかる含み益の実現益への転換に向けての取り組みの一環として、引き続き時宜を捉えた対応を行う一方、賃貸不動産の購入については、当面の方針としては、案件の選別、利回りの検討等において慎重な対応を基本としつつ、仕入れについて時宜を得た対応とする体制の整備を進める方針であります。
（５）会社の対処すべき課題このような経営環境の下、株主の皆様をはじめ、賃貸顧客、投資家の皆様などの利害関係者各位の期待に応え、当社が持続的な成長を実現し株主価値を高めるために優先的に対処すべき課題として、以下を認識しております。
①賃貸不動産仕入れ力の持続的強化と査定力の一段の強化不動産賃貸事業基盤の持続的拡大を実現するとともに、安定的かつ継続的に不動産証券化サービスを提供していくためには、優良不動産の仕入れを安定的に実現していくことが課題であります。
現下の市場環境においては、優良不動産の価格は高止まりの状況にあり、投資利回りが低下していることから、不動産の仕入れについてはリスク分析に基づく選別を強化するとともに、首都圏ならびに政令指定都市における優良不動産の情報収集力、価値査定力の継続的強化を図っていく方針であります。
②保有賃貸不動産の収益力・競争力の維持向上安定的な収益基盤を確保するためには、保有不動産を競争力のあるものに維持向上させていくことが課題であります。
そのため、計画的な修繕の実施や賃貸顧客のニーズが高い設備の導入等の取り組みにより、保有不動産の収益力・競争力の維持向上を図っております。
③資金調達基盤の維持拡大金融機関及び不特法に基づく匿名組合出資調達基盤の維持・拡大・選択肢の多様化が課題であります。
そのため、金融市場の動向を注視し、資金調達環境の変化の捕捉につとめるとともに、金融機関、証券化商品のお客様との関係の維持向上を図っております。
④不動産証券化商品対象物件の品質の維持向上不動産証券化サービスの提供においては、安定的な賃貸収益基盤に基づく優良運用商品を投資家の皆様に継続的に提供することが求められ、不動産証券化商品対象賃貸不動産の高い品質を維持することが課題であります。
このため、計画的な修繕や保有賃貸不動産の入れ替えを行う等、保有不動産のきめ細かな管理と品質の継続的な維持向上を図っております。
⑤内部統制とコーポレート・ガバナンスの強化経営の透明性を確保し、持続的な成長を実現するためには、適正な内部統制環境の整備と、コーポレート・ガバナンスの不断の強化が継続的な課題であります。
そのため、組織体制の整備、内部管理体制の継続的な強化を図るとともに、2015年に監査等委員会設置会社に移行し、全役員９名のうち、２名の社外取締役監査等委員、２名の社外取締役を配し、社外取締役による牽制のもとでの事業運営を行っております。
また、当社は、宅地建物取引業法、不特法をはじめとする各種法規制等のもとで事業を行っております。
そのため、コンプライアンスを重視した企業経営を推進し、高い倫理観と社会的良識を持った事業運営を進めております。
⑥人財の育成と確保適正なコーポレート・ガバナンス体制のもとで組織的な事業運営を行い、当社の成長を実現するためには、各種施策を組織のもとで適切に遂行できる人財（注）の育成と確保が課題であります。
そのため、人事基本方針の策定をはじめとした人財戦略を経営戦略の重要課題と位置づけ、人財の育成と確保に向けた施策を実施しております。
（注）当社では従業員を会社の財産と捉えて「人財」という表現を用いております。
⑦商品力及びサービス内容の継続的強化と拡充不特法の改正（2017年６月２日「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律（平成29年法律第46号）」公布、2017年12月１日施行、2019年４月15日関連施行規則実施）に伴い、クラウドファンディングの進展への対応を可能とするため、従来書面での締結が要件とされていた不動産証券化商品の契約についても、電磁的方法が認められることとなりました。
当社は、改正不特法施行規則実施当日に、改正不特法に基づく金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、同許可に基づく新規不動産証券化商品i-Bondのサービス提供を開始いたしました。
不動産分野におけるクラウドファンディングの一段の進展を展望し、商品力およびサービス内容の継続的強化と拡充に向けた諸施策を講じてまいります。
⑧情報開示体制の強化当社の不動産証券化商品について、お客様が有用な運用商品と認識して出資を実行・継続するためには、不動産証券化対象の各賃貸用不動産の運用状況についての適切な情報開示を行い、当社及び当社商品に対する信頼を醸成・維持・向上することが課題となります。
当社は、インターネットでの申し込みから契約までを完結することが可能な不動産証券化商品i-Bondについては、ウェブページ上で、不動産証券化商品の対象不動産の入居状況等を月次で開示しており、お客様が各人の投資資産の状況を検索できる機能を提供しております。
不特法改正を受けたクラウドファンディングの一段の進展も踏まえて、システム対応の一段の強化等の施策を実施し、適切な開示と利便性の向上につとめてまいります。
サステナビリティに関する考え方及び取組 ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】
当社のサステナビリティに関する考え方及び取り組みは、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1)基本的な考え方当社は、環境への取り組みを企業価値向上のための経営課題と位置づけ、2008年12月、ISO14001（環境マネジメントシステム）認証を取得し、以降当該認証に基づく施策の推進主体としてISO委員会を設置・運営してまいりました。
2021年１月、気候変動を含む当社サステナビリティ課題への取り組みを全社的に推進すべく、ISO委員会を発展的に改組しサステナビリティ委員会とし、さらに、取締役会決議に基づき、2021年11月以降、経営企画部担当取締役を委員長とする組織規程に定める組織体として位置づけ、サステナビリティに関するリスク及び機会の評価、基本方針の策定、マテリアリティ（重要課題）の特定等を推進しております。
当社のサステナビリティ基本方針は以下のとおりであります。
「私たちは、人間愛に基づいて行動し、人にやさしい・地球にもやさしい社会を創造します」という経営理念のもと、サステナビリティ経営に取り組み、不動産領域での事業活動を通じて持続可能な社会の実現と企業価値の向上を目指してまいります。
１．環境問題への取り組み私たちは、本業である不動産賃貸関連サービスを通じて、環境問題の解決に向けて「使用電力の削減を始めとする省エネルギー・環境負荷の低減等」に取り組みます。
２．安心安全な暮らしと社会貢献の実現私たちは、事業活動において「自然災害」に対する防災への取り組みを強化します。
また、「ダイバーシティ（多様性）」においては、社会のニーズや社会問題の解決に向けて積極的に取り組み、新たな価値を創造しサステナブルな成長を目指します。
３．個性豊かな人財の育成と安全で快適な職場環境の実現私たちは、魅力ある人財を確保し、個性を尊重した育成を行います。
また、職場環境の快適性を目指し、従業員に対して機会均等や多様性に配慮します。
４．積極的な対話と強固な信頼関係の構築私たちは、すべてのステークホルダーとの対話を重視します。
またステークホルダーと会社間相互で重要課題を共有し、一体となり課題解決に取り組み、その進捗状況も開示します。

(2)ガバナンスサステナビリティ課題への取り組みを推進する主体としてサステナビリティ委員会を設置し、取締役会決議の下、これを当社組織規程に定める組織体と位置づけております。
サステナビリティ委員会を主体としてサステナビリティ基本方針の策定、マテリアリティの特定等を行い、策定した基本方針・特定した重要課題を取締役会に報告しております。
マテリアリティについては、サステナビリティ委員会の統括のもと関係各部署がこれを推進し、マテリアリティへの対応状況等につき、年一回以上を目処に、サステナビリティ委員会から取締役会に報告しております。
(3)戦略サステナビリティ基本方針に基づき、以下のマテリアリティ(重要課題）を特定し、当該課題の実現に向けた施策を推進いたします。
ESG重要課題具体的施策E（環境）１．持続可能な環境への貢献・電子ブレーカー導入による使用電力の削減・置き配サービス、宅配ボックスによる再配達減・防災グッズの無料配布による災害への備え・電動マイクロモビリティポート設置による脱炭素化・緑化とLED設置の推進・CO2排出量の可視化S（社会）２．保有不動産を通じた多様な社会への貢献・公益財団法人マリオン財団への支援(児童養護施設・乳児院に対する助成事業への協力）・ESG投資型(ZEHBOND/グリーンBOND/ヘルスケアBOND/地方創生BOND)ボンドの組成・販売・国際署名キャンペーン（Equality Act Japan)による「ビジネスによるLGBT平等サポート宣言」に賛同と不平等根絶の実践３．ステークホルダーへの責任４．魅力ある職場の実現・積極的な人財の確保と育成・従業員の健康と職場環境の快適性の整備G（ガバナンス）５．健全な成長を実現する事業活動の推進・内部統制の強化・リスクマネジメントの推進・株主・投資家との対話・情報開示６．適時開示の実践当社は、人財の育成を経営の重要課題と位置づけ、人事基本方針を定め、当該基本方針のもと、人事評価制度、研修体制、OJT推進、自己啓発支援などの人財育成施策を推進しております。
人事評価においては、個人目標管理（Management by Objectives)、職務評価、能力評価からなる評価制度を運営するほか、各部の年度経営計画においても、人財育成に関する施策を盛り込むことを必須としております。
また、Equalty Act Japanによる「ビジネスによるLGBT平等サポート宣言」に賛同し、従業員の個性の尊重、多様性の確保を人事運営の基本方針としております。
職場環境の整備についても重要施策とし、時差勤務、リモートワーク、時短勤務等の柔軟な勤務態様、超過勤務の抑制など、従業員の個々の状況に応じた快適な職場環境の整備を心掛けております。
これら施策については、サステナビリティに関するマテリアリティの項目として明確に位置づけ、対外的に公表しております。
(4)リスク管理サステナビリティ関連のリスク及び機会の評価については、サステナビリティ委員会を中心に各部署を対象にこれを実施しております。
サステナビリティ関連のリスクお及び機会は、基本的に事業のリスク及び機会の要素を構成するものであることから、サステナビリティ関連を含むリスク管理全般について、最高リスク責任者が委員長をつとめるコンプライアンス・リスク委員会が管理統括を行っております。
サステナビリティ関連のリスクを含む当社事業等のリスクについては、「第２[事業の状況]、３[事業のリスク]」を併せて参照ください。
(5)目標当社は、サステナビリティに関するマテリアリティに定めた具体的施策のうち、環境に関する諸施策については、気候変動課題に関する当社施策の達成目標を示すものとして、2026年９月末までの達成目標を以下のとおり定め、中期経営計画にこれを明示し公表しております。
進捗状況についてはサステナビリティ委員会にて管理し、定期的に取締役会に報告することとしております。
・電子ブレーカー：70% ・LED：70% ・緑化：30% ・太陽光パネル：30%人財の多様性の確保を含む人財の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針について、当社は性別・国籍その他の従業員の属性を基準とした人財育成方針を採用しておりません。
そのため、ジェンダー等特定の属性に基づく登用比率等について定めておりませんが、継続的に人財の多様性を確保できる体制を図っていく方針です。
「第１[企業の概況]、１[主要な経営指標等の推移]、５[従業員の状況]」の記載も併せて参照ください。
戦略 (3)戦略サステナビリティ基本方針に基づき、以下のマテリアリティ(重要課題）を特定し、当該課題の実現に向けた施策を推進いたします。
ESG重要課題具体的施策E（環境）１．持続可能な環境への貢献・電子ブレーカー導入による使用電力の削減・置き配サービス、宅配ボックスによる再配達減・防災グッズの無料配布による災害への備え・電動マイクロモビリティポート設置による脱炭素化・緑化とLED設置の推進・CO2排出量の可視化S（社会）２．保有不動産を通じた多様な社会への貢献・公益財団法人マリオン財団への支援(児童養護施設・乳児院に対する助成事業への協力）・ESG投資型(ZEHBOND/グリーンBOND/ヘルスケアBOND/地方創生BOND)ボンドの組成・販売・国際署名キャンペーン（Equality Act Japan)による「ビジネスによるLGBT平等サポート宣言」に賛同と不平等根絶の実践３．ステークホルダーへの責任４．魅力ある職場の実現・積極的な人財の確保と育成・従業員の健康と職場環境の快適性の整備G（ガバナンス）５．健全な成長を実現する事業活動の推進・内部統制の強化・リスクマネジメントの推進・株主・投資家との対話・情報開示６．適時開示の実践当社は、人財の育成を経営の重要課題と位置づけ、人事基本方針を定め、当該基本方針のもと、人事評価制度、研修体制、OJT推進、自己啓発支援などの人財育成施策を推進しております。
人事評価においては、個人目標管理（Management by Objectives)、職務評価、能力評価からなる評価制度を運営するほか、各部の年度経営計画においても、人財育成に関する施策を盛り込むことを必須としております。
また、Equalty Act Japanによる「ビジネスによるLGBT平等サポート宣言」に賛同し、従業員の個性の尊重、多様性の確保を人事運営の基本方針としております。
職場環境の整備についても重要施策とし、時差勤務、リモートワーク、時短勤務等の柔軟な勤務態様、超過勤務の抑制など、従業員の個々の状況に応じた快適な職場環境の整備を心掛けております。
これら施策については、サステナビリティに関するマテリアリティの項目として明確に位置づけ、対外的に公表しております。
指標及び目標 (5)目標当社は、サステナビリティに関するマテリアリティに定めた具体的施策のうち、環境に関する諸施策については、気候変動課題に関する当社施策の達成目標を示すものとして、2026年９月末までの達成目標を以下のとおり定め、中期経営計画にこれを明示し公表しております。
進捗状況についてはサステナビリティ委員会にて管理し、定期的に取締役会に報告することとしております。
・電子ブレーカー：70% ・LED：70% ・緑化：30% ・太陽光パネル：30%人財の多様性の確保を含む人財の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針について、当社は性別・国籍その他の従業員の属性を基準とした人財育成方針を採用しておりません。
そのため、ジェンダー等特定の属性に基づく登用比率等について定めておりませんが、継続的に人財の多様性を確保できる体制を図っていく方針です。
「第１[企業の概況]、１[主要な経営指標等の推移]、５[従業員の状況]」の記載も併せて参照ください。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 人財の多様性の確保を含む人財の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針について、当社は性別・国籍その他の従業員の属性を基準とした人財育成方針を採用しておりません。
そのため、ジェンダー等特定の属性に基づく登用比率等について定めておりませんが、継続的に人財の多様性を確保できる体制を図っていく方針です。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 「第１[企業の概況]、１[主要な経営指標等の推移]、５[従業員の状況]」の記載も併せて参照ください。
事業等のリスク ３【事業等のリスク】
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1)事業を取り巻く経営環境に関するリスク ①不動産市況の動向について当社が属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向、金融機関の貸出姿勢、税制改正等の経済市況や人口動態変化の影響を受けやすく、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。
当社は、賃貸不動産の仕入れの時期・エリア・規模等の選定、保有不動産の売却時期・金額等の判断、不動産証券化商品組成に係る分配率の設定等にあたっては、景気動向、市場環境、不動産市況等の動向を慎重に見極めて運営しておりますが、当該リスクは当社のリスク管理施策によって完全に排除できる性格のものではないことから、市場の急変等の場合においては、時期・規模に応じた影響度をもって顕在化する可能性があると認識しております。
②競合について当社が属する不動産業界には、大手企業やJ-REITを含む事業者が多数存在しており、優良賃貸不動産の仕入れ等において事業者間での競合が存在します。
事業者間での競合は、賃貸不動産の投資利回りの悪化を招き、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。
当社は、売却賃貸不動産情報の早期入手、直接取引の推進、個別賃貸不動産の競合状況の精査等のきめ細かな仕入れ施策により、競合リスクの影響度の軽減を図っておりますが、競合リスクは事業運営に内在するリスクであり完全な排除は困難であることから、事業運営の過程で日常的に顕在化する可能性があります。
顕在化した場合の影響度は、顕在化の時期、その態様により変動するため確定的な見積もりを行うことは困難ですが、通常の事業運営における競合リスクについては、その影響は当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの通常の変動の範囲内にとどまるものと認識しております。
また、不特法の許可に基づき当社が取り扱う不動産証券化業務については、許可を要することから相応の参入制限が存在するものの、大手企業をはじめ他の事業者も事業に参画しており、他の事業者または他の事業者の扱う商品に関する事象・風評等が、不特法に基づく商品設計、コストおよび信頼性に影響を与え、それが当社の扱う商品の設計、コスト、販売等に波及する可能性があります。
当社は不特法に関する他社動向等を緊密にモニターすることで、かかる事象の顕在化リスクの早期把握につとめておりますが、かかる他社に関する風評等の波及リスクは、当社独自で軽減・排除できる性格のものではないことから、顕在化の時期・影響度について確定的な予測を行うことは困難であると認識しております。

(2)当社の業態に関するリスク ①販売に関するリスクa.不動産賃貸業に関するリスク当社は入居率の変動リスク分散が可能な居住者向け賃貸不動産を中心に不動産賃貸業を行っておりますが、2024年９月末現在、賃貸不動産の賃貸売上の20.2％を店舗・事務所が占めており、かかる店舗・事務所関連の大口賃借人の退去があった場合には、リスク分散が相対的に難しいことから、当社の経営成績に影響を与える可能性があります。
当社は、退去リスクは不動産賃貸業に固有の日常的な業務運営上のリスクとして捉え、各賃貸借契約の契約更改時期の管理を徹底するとともに、大口賃借人の契約更改動向等を適切にモニターすることにより、リスクの顕在化に対する対策と、顕在化した場合の善後策を適時適切に講じております。
かかる通常の退去リスクについては、顕在化の頻度・影響度は当社の通常の不動産賃貸サービスの営業成績の変動の範囲内にとどまり、その影響は限定的であると判断しております。
予期せぬ大口退去等、当該リスクが突発的に顕在化する可能性は皆無ではないものの、その蓋然性は極めて低いと認識しております。
b.賃貸不動産の売却に関するリスク当社は、不動産証券化商品の償還等に際して、市況に応じて、証券化の対象となった賃貸不動産を売却することにより償還資金の手当てを行うとともに、含み益の実現等を図っております。
かかる市場売却は、他の選択肢との比較において、売却による償還に経済合理性が認められる場合に実施いたしますが、不動産市況や金融環境の急変、購入者の資金手当て能力の状況、競合賃貸不動産の状況等によっては、所期どおりの金額・時期での売却が実現できない可能性があり、その場合、償還資金の別途の手当て、売却金額の調整または売却の見送りなどを余儀なくされることにより、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。
当社は、不動産市況をはじめとする外部環境、購入候補者の属性等を慎重に見極めて売却時期・売却先等を選定するとともに、不動産証券化商品の償還に伴う売却については、償還時期到来前から十分な準備期間を設けて売却活動を行うなど、リスクの軽減につとめております。
特に、長年にわたり継続してきた金融緩和政策が解除されたことにより、不動産市況等急変の可能性があるものと認識しており、市況の見極めを一段と強化しておりますが、かかるリスクは当社独自のリスク管理施策のみを以て軽減・排除できるものではなく、実際に顕在化した場合には当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。
顕在化した場合の影響度は、顕在化の時期、規模、態様や各事業年度内において計画する保有賃貸不動産の売却の比重によって変動しますが、仮に全ての売却が不首尾に終わる規模での急変が事業年度の初期に顕在化した場合、その影響度は、各事業年度における不動産売却の比重如何では、当社経営成績の過半に及ぶ可能性もあると認識しております。
②賃貸不動産仕入れに関するリスク当社は、不動産賃貸業務基盤の維持拡大、償還した不動産証券化商品の代替物件の手当てなど、賃貸不動産ポートフォリオの維持拡大並びに品質向上のため、新規の賃貸不動産の仕入れ機会を追求しております。
かかる賃貸不動産の仕入れ原資は、主として金融機関からの借入または不動産証券化商品による出資金により賄いますが、市場環境の急変、金融機関の貸出姿勢の変化、投資家の皆様のリスク選好の変化等によっては資金手当てが十分ではなく、所期どおりの賃貸不動産仕入れが実現できない可能性があり、その場合、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。
特に、金融緩和政策が解除されたことにより、当該リスク顕在化の可能性は増大していると認識しております。
かかるリスクは、当社独自のリスク管理のみを以て軽減・排除できるものではなく、顕在化した場合の影響度は、顕在化の時期、規模、仕入れ競合先各社への影響度合い等により変動することから、確定的な見積もりを行うことは困難であると認識しております。
当社は、当社の財務状況等への信任の維持、金融機関及び既存の不動産証券化商品投資家の皆様との良好な関係の維持、金融機関の貸出スタンスのきめ細かな確認、新規の不動産証券化商品への投資家の皆様の投資拡大、不動産証券化商品の商品性向上等の施策を実施することにより、かかるリスクが顕在化した場合の影響度の軽減と相対的な優位性の確保につとめております。
また、当社は精査の上で賃貸不動産の仕入れを行いますが、仕入れ後において、建築基準法等の隠れた瑕疵が判明した場合等においては、仕入れた賃貸不動産を当初の目的に沿って活用できず、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性がありますが、当該リスクの顕在化の可能性は僅少であると判断しております。
③在庫・固定資産に関するリスク当社は、売却目的で棚卸資産に計上した資産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号、平成20年９月26日）を、賃貸不動産については、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第20号、平成23年３月25日)及び「固定資産の減損に係る会計基準」（企業会計審議会、平成14年８月９日)並びに同適用指針(企業会計基準適用指針第６号、平成21年３月27日及び企業会計基準適用指針第23号、平成20年11月28日）を適用しており、販売用不動産の評価損、賃貸用不動産の減損損失が計上された場合、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。
当社は、賃貸不動産の取得にあたっては、個別の立地、入居状況、入居率の維持・向上の可能性等を慎重に検討のうえで取得判断を行うとともに、保有賃貸不動産それぞれの入居率、キャッシュ・フローの状況をきめ細かく確認のうえ、ポートフォリオの管理を行っており、個別賃貸不動産に起因する減損等のリスクの顕在化の可能性は高くないと判断しております。
不動産市況の急変、自然災害、環境変化等の外部要因を起因とするリスクについては、当社のリスク管理のみを以て軽減・排除できるものではないことから、かかる事態が発生した場合には、顕在化の時期・規模に応じた影響を与える可能性がありますが、かかるリスクの顕在化の可能性は高くないと認識しております。
④不測の事故・自然災害等による経営成績変動について当社は、首都圏をはじめ、主要都市に賃貸不動産を所有しておりますが、当該エリアにおいて、火災、暴動、テロ、地震、噴火、津波等の不測の事故や自然災害が発生した場合、不動産の資産価値の低下、不動産投資意欲の冷え込み、空室の長期化、保有賃貸不動産の被災に伴う補修等による費用負担の増加等を通じて、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、賃貸不動産の取得にあたっては、自然災害の発生リスクが高いと認められる地域に所在する賃貸不動産を回避すること、火災保険等の付保などの対策を講じること、事前の対策が可能な災害等については影響度軽減のための事前対策を講じること、災害前後での保有賃貸不動産の状況の適時の確認と対応策の実施等により、当社保有賃貸不動産に対する自然災害リスクの低減につとめております。
かかるリスクは当社独自のリスク管理施策のみを以て軽減・回避できるものではなく、その影響度について確定的な見積もりを行うことは困難であると認識しております。
⑤法的規制等についてa.法的規制について当社が属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、借地借家法等、不動産取引に関する多数の法的規制を受けております。
また、当社が取り扱う不特法に基づく商品についても、種々の法的規制があります。
当社では、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたす事項はありませんが、今後、何らかの理由によりこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当社の法令遵守体制等に起因するリスクの顕在化の可能性は高くないと認識しており、法的規制の変更等の外部要因に起因するリスクについても、関連法令の改正等の動向をモニターすることにより顕在化のリスクを早期に把握し体制の整備を行う方針でありますが、かかる外部要因によるリスクについては、その顕在化の内容、時期等を当社が制御できるものではないことから、その影響度を事前に見積もることは困難であると認識しております。
b.許認可等について当社の主要事業におきましては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を取得しております。
当事業年度末現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由によりこれらの免許、登録、許可の取消等があった場合、当社の主要事業の活動に支障をきたすとともに経営成績に重大な影響を与える可能性があります。
当社は、法令等遵守を徹底するとともに、内部管理・内部統制体制を整備することにより、登録・免許の取消事由を惹起することのない業務運営につとめており、かかる免許・登録・許可の取消しリスクの顕在化の可能性は僅少であると認識しております。
取得・登録者名取得年月日・許認可等の名称及び所管官庁等許認可等の内容及び有効期限主な許認可等の取消事由株式会社マリオン1995年２月24日宅地建物取引業者免許東京都宅地建物取引業に関する許可東京都知事(7)第72526号2023年２月25日から2028年２月24日まで(５年間）以後５年ごと更新宅地建物取引業法第５条、第66条及び第67条株式会社マリオン2007年９月30日第二種金融商品取引業関東財務局第二種金融商品取引業関東財務局長（金商）第1502号金融商品取引法第52条株式会社マリオン2019年４月15日不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣不動産特定共同事業法第３条第１項に基づく許可金融庁長官・国土交通大臣第100号不動産特定共同事業法第36条 (3)当社事業体制に関するリスク①小規模組織に関するリスクについて当社は、当事業年度末現在、従業員20名と小規模組織であり、内部管理体制についても組織の規模に応じたものとなっております。
また、小規模な組織であるため、業務を特定の個人に依存している場合があります。
今後の業務拡大に応じて求められる組織体制を整備するため、所要の人財の採用と教育研修による人財の育成を行い、社内管理体制の継続的な充実を図ってまいります。
しかしながら、当社の事業拡大に見合った適切かつ十分な組織体制の構築に至らなかった場合、適切なリスク管理と内部統制のもとでの事業運営、事業拡大に制約が発生し、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当事業年度末現在、かかるリスクの顕在化の可能性は僅少であると認識しております。
②個人情報の管理について当社は、賃貸不動産の入居者や不動産証券化商品の投資家の皆様など、事業を通じて取得した個人情報を保有しており、「個人情報の保護に関する法律」等による規制を受けております。
個人情報の管理については、個人情報保護規程等による規程化、外部侵入防止システムの採用、物理的・論理的アクセス権限の設定、セキュリティ意識の向上を目的とした教育・研修等による周知徹底等により、細心の注意を払い取り扱っておりますが、個人情報の不正利用、その他不測の事態によって重要な情報が外部に漏洩した場合、当社への信用の低下や損害賠償請求等により、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は個人情報管理体制の適切な運用につとめており、かかるリスクが顕在化する蓋然性は低いと認識しております。
③特定の人物への依存リスクについて当社の創業者であり代表取締役社長である福田敬司は、当社設立以来、当社の経営方針、経営戦略、資金調達等、事業活動の推進にあたり重要な役割を担ってまいりました。
当社は、監査等委員会設置会社への移行、社外取締役の配置等のガバナンス体制の強化、役職員の情報共有の強化や職務権限の明確化、権限委譲を進め、創業者に過度に依存しない経営体制の整備を進めてまいりましたが、体制の整備の過程において、同氏が職務を遂行出来なくなるような不測の事態が生じた場合、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、取締役会をはじめとした特定の人物に依存しないガバナンス体制に基づく業務運営を行っており、現状体制に特記すべき問題は認めていないことから、かかるリスクが顕在化する可能性は低いと認識しております。
(4)その他のリスク①ストック・オプションと株式希薄化のリスク当社は、当社の取締役及び従業員に対し、当社の経営成績向上に関する貢献意欲や士気を高めるとともに、株主との価値観の共有を推進することによる企業価値向上を図るため、新株予約権を付与しております。
当事業年度末現在、新株予約権による潜在株式数は290,500株であり、これは発行済株式総数の3.6％に相当しております。
今後、これらの新株予約権が行使された場合、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
現行の市場環境、新株予約権の行使条件等に照らして、短期的にかかる希薄化リスクが顕在化する可能性は低いと認識しております。
②有利子負債依存と金利変動のリスク当社は、賃貸不動産仕入れ資金の相当部分を金融機関からの借入金に依存しております。
借入については、基本的に固定金利またはそれに準じた条件での長期借入としておりますが、金融機関との協議により変動金利による長期借入もあり、今後も事業拡大に伴い、不特法に基づく匿名組合への出資金と並んで、有利子負債については相応の水準で推移すると想定され、今後更に金利が上昇した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、既存金融機関との緊密な連携を行うとともに、金融機関の融資姿勢、金融政策の動向、既存有利子負債の満期構成、借入条件等をモニターすることにより、かかるリスクの軽減につとめておりますが、金融市場全体や、業界他社動向等に起因するリスクについては、当社独自の対策によって軽減・排除が難しいことから、顕在化した場合には、その時期、規模、態様等に応じて影響を受けるものと判断しておりますが、顕在化の影響を確定的に見積もることは困難であると認識しております。
当事業年度、前事業年度の有利子負債残高、総資産額ならびに有利子負債依存度は以下のとおりであります。
（単位：千円） 前事業年度(2023年９月30日）当事業年度（2024年９月30日）有利子負債残高(a)9,542,3118,735,125総資産額（b)18,741,13218,822,977有利子負債依存度（a/b)50.9％46.4％（注）有利子負債残高は、短期借入金、長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む)、リース債務(短期及び長期）の合計額であります。
③借入金にかかる財務制限条項について当社は、賃貸不動産仕入れにかかる資金調達方法の一つとして金融機関から融資を受けておりますが、これらのうちには、２期連続して経常利益を赤字にしないことや純資産額を一定以上に保つこと、借入の担保となる資産の稼働状況を一定以上に保つことを確約する条項が存在するものがあります。
当社がこれらの条項に抵触した場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
現状の当社の経営成績や財政状態は、かかる財務制限条項の要求水準との間に相当の安全マージンを確保していること、当社は財務制限条項の遵守状況を適切に管理し、財務制限条項を安定的に充足するべく業務運営を行っていることから、現状かかる財務制限条項抵触リスクは僅少であると認識しております。
④一般社団法人ホンジン・ホールディングスとの関係について一般社団法人ホンジン・ホールディングスは、2005年４月に当社の前身である株式会社マリオン管財の全額拠出により設立され、当社グループにおいて不動産賃貸業を行う有限会社ＨＯＮＪＩＮの株式100％を保有するとともに、当社代表取締役社長福田敬司が単独理事及び単独社員の任にあったことから、当社が実質的に支配しているとして2016年３月まで連結子会社の位置付けにありました。
2016年３月１日付で開催された同法人臨時社員総会において、当社代表取締役社長福田敬司の単独議決権を放棄するとともに、事業目的から不動産の保有・取得・処分等を削除し、地球緑化、医療介護等の公益福祉目的を事業目的とする法人となりました。
2016年４月１日付での当社による有限会社ＨＯＮＪＩＮの吸収合併に伴い、合併対価としての普通株式1,500株（2017年８月13日付で、普通株式１株につき100株の株式分割、2018年５月30日付で、普通株式１株につき２株の株式分割、2024年２月１日付で、普通株式１株につき５株の株式分割により、1,500,000株を所有）を取得し、2023年度（前事業年度）末時点においては、当社株式の議決権19.2％を保有しておりました。
しかしながら、2024年５月、1,500,000株のうち707,000株を公益財団法人マリオン財団に寄付し、793,000株を株式処分信託したことで、資本関係はなくなっております。
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1）経営成績等の概要①経営成績当事業年度におけるわが国経済は、不安定な国際情勢を受けての資源の高止まり、急激な円安進行による交易条件の悪化、慢性的な人手不足、継続的な物価上昇と政策金利の引き上げを受けて、先行き不透明な情勢が依然続いております。
当社の主要業務である賃貸住宅分野においては、貸家の住宅着工戸数については、前事業年度は微減となったものの、本事業年度は前事業年度比較で微増と持ち直しました。
また、当社が主に取り扱う単身世帯向けの居住用賃貸住宅についても、総務省の発表によれば、人口減少のなか世帯数は増加が継続し、なかでも単独世帯は2000年以降一貫して増加、2010年対比で一般世帯に占める割合は25.5％から34.0％に上昇しており、堅調な需要が継続しております。
一方、マンションの不動産価格指数は、国土交通省の発表によれば、依然増加基調にあり、2010年10月を100とする指標において、2024年６月時点では201.4と高水準にあり、新規物件の仕入れに伴うリスク増加傾向が継続しております。
このような事業環境のもと、当社は、新規賃貸物件の仕入れについては引き続き慎重対応を基本とし、既存賃貸物件の入居率の維持向上にむけた対策を講じることにより安定的な賃料収入の維持確保に努めるとともに、手持ち不動産の選別的な売却による利益の確定と新規物件の選別的取得を実施いたしました。
＜不動産賃貸サービス＞当事業年度における不動産賃貸サービスにおいては、利回り及び不動産市況リスクの状況を踏まえて、保有物件、サブリース物件及び受託物件の入居率の維持向上に注力することにより、安定収益の確保につとめました。
この結果、不動産賃貸サービスの売上高として1,205百万円（前事業年度比0.2％減）を計上いたしました。
＜不動産証券化サービス＞当事業年度における不動産証券化サービスにおいては、既存証券化サービス物件の入居率の維持向上につとめることにより、安定収益の確保につとめました。
この結果、不動産証券化サービスの売上高として305百万円（前事業年度比12.0％増）を計上いたしました。
＜不動産売買＞当事業年度における不動産売買においては、東京都台東区に保有する土地１筆、愛知県名古屋市内の共同住宅１棟、栃木県那須塩原市の共同住宅１棟、愛知県大府市内の医療モール１棟、北海道札幌市内の商業ビル１棟の各々売却いたしました。
一方で、愛知県名古屋市内の共同住宅１棟を取得いたしました。
この結果、不動産売買の売上高として1,336百万円（前事業年度比0.9％増）を計上いたしました。
以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高2,876百万円（前事業年度比2.4％増）、営業利益695百万円（前事業年度比81.8％増）、経常利益522百万円（前事業年度比226.8％増）、当期純利益342百万円（前事業年度比140.2％増）となりました。
当社事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は行っておりません。
②キャッシュ・フロー当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。
）は、有形固定資産の取得等により投資活動によるキャッシュ・フローは1,264百万円の支出、短期借入金及び長期借入金の返済による支出が収入を上回り財務活動によるキャッシュ・フローが468百万円の支出となったものの、棚卸資産の売却等により営業活動によるキャッシュ・フローが1,742百万円の資金獲得となったため、前事業年度末に比べ９百万円増加し、当事業年度末には1,480百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果獲得した資金は1,742百万円（前事業年度は1,348百万円の獲得）となりました。
収入の主な内訳は、棚卸資産の減少額891百万円、税引前当期純利益521百万円、減価償却費237百万円、未収消費税等の減少額76百万円であり、支出の主な内訳は利息の支払額117百万円、匿名組合損益の分配額（支払額）64百万円であります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果支出した資金は1,264百万円（前事業年度は3,875百万円の支出）となりました。
支出の主な内訳は、有形固定資産の取得による支出1,270百万円であります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果支出した資金は468百万円（前事業年度は3,168百万円の獲得）となりました。
収入の主な内訳は、匿名組合預り金の預りによる収入1,276百万円、長期借入れによる収入1,104百万円及び短期借入れによる収入681百万円であり、支出の主な内訳は、長期借入金の返済による支出1,579百万円、短期借入金の返済による支出1,011百万円及び匿名組合預り金の償還による支出913百万円であります。
③生産、受注及び販売の実績a. 生産実績当社で行う事業は、提供する商品・サービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
b. 受注実績 当社は受注に基づく生産もしくは商品・サービスの提供を行っておりませんので、当該記載を省略しております。
c. 販売実績 当事業年度の販売実績は次のとおりであります。
不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、事業内容別に区分した記載としております。
事業内容当事業年度（自　2023年10月１日至　2024年９月30日）前事業年度比（％）不動産賃貸サービス（千円）1,205,98099.8不動産証券化サービス（千円）305,154112.0不動産売買（千円）1,336,944100.9小計（千円）2,848,079101.5その他（千円）28,5151,122.8合計（千円）2,876,595102.4（注）１．不動産証券化サービスの販売実績は、証券化商品の販売等に係わる手数料の他、証券化対象賃貸不動産に係わる賃料収入等の売上実績を記載しております。
２．不動産売買の販売実績は、不動産の売却によるものを別記したものであり、当事業年度については、主に不動産賃貸サービス対象不動産にかかるものであります。
３. 主な相手先別の販売実績は、前事業年度及び当事業年度は居住用物件の販売であります。
４．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
相手先前事業年度（自　2022年10月１日至　2023年９月30日）当事業年度（自　2023年10月１日至　2024年９月30日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）東京建物不動産販売株式会社950,89533.9--株式会社フルネス318,40111.3--マリモ地方創生リート投資法人--1,036,19036.0 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
①当事業年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社の当事業年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりであります。
a. 財政状態の分析(a) 流動資産当事業年度末における流動資産は3,273百万円となり、前事業年度末に比べ777百万円増加いたしました。
これは主に、未収消費税等が76百万円減少した一方、販売用不動産が850百万円増加したことによるものであります。
(b) 固定資産当事業年度末における固定資産は15,549百万円となり、前事業年度末に比べ695百万円減少いたしました。
これは主に、土地が257百万円、建物が429百万円減少したことによるものであります。
(c) 流動負債当事業年度末における流動負債は1,669百万円となり、前事業年度末に比べ99百万円減少いたしました。
これは主に、未払法人税等が181百万円、未払消費税等が61百万円増加した一方、短期借入金が330百万円、１年内返済予定の長期借入金が23百万円減少したことによるものであります。
(d) 固定負債当事業年度末における固定負債は12,822百万円となり、前事業年度末に比べ145百万円減少いたしました。
これは主に、匿名組合預り金が342百万円増加した一方、長期借入金が452百万円減少したことによるものであります。
(e) 純資産当事業年度末における純資産は4,330百万円となり、前事業年度末に比べ326百万円増加いたしました。
これは主に、当期純利益の計上342百万円により利益剰余金が320百万円増加したことによるものであります。
b. 経営成績の分析(売上高)当事業年度における売上高は2,876百万円となり、前事業年度に対し68百万円の増加（前事業年度比2.4％増）となりました。
これは、主に当事業年度の家賃収入及び受取手数料による売上高が前事業年度と比較して増加したことによるものであります。
(売上原価、売上総利益)当事業年度における売上原価は1,691百万円となり、前事業年度に対し210百万円の減少（前事業年度比11.1%減）となりました。
これは、主に販売用不動産関連原価が減少したことによるものであります。
その結果、当事業年度の売上総利益は1,185百万円（前事業年度比278百万円増、30.8％増）となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)当事業年度における販売費及び一般管理費は489百万円となり、前事業年度に対し34百万円の減少となりました。
これは主に、業務委託費11百万円、給料手当９百万円、減価償却費９百万円及び支払報酬が８百万円減少したことによるものであります。
その結果、当事業年度の営業利益は695百万円（前事業年度比312百万円増、81.8％増）となりました。
(営業外損益、経常利益)当事業年度における営業外収益は19百万円となり、前事業年度に対し22百万円の減少となりました。
これは主に、保険解約益が24百万円減少したことによるものであります。
当事業年度における営業外費用は192百万円となり、前事業年度に対し72百万円の減少となりました。
これは主に、支払手数料が42百万円及びシンジケートローン手数料が53百万円減少したことによるものであります。
その結果、当事業年度の経常利益は522百万円（前事業年度比362百万円増、226.8％増）となりました。
また、売上高経常利益率は18.2％（前事業年度比12.5ポイント増）となりました。
(当期純利益)その結果、法人税等179百万円を控除し、当事業年度の当期純利益は342百万円（前事業年度比199百万円増加、140.2％増）となりました。
当社の経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響など様々な要因が挙げられます。
詳細につきましては、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」をご参照ください。
当社事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討は行っておりません。
②資本の財源及び資金の流動性キャッシュ・フローの状況につきましては、「（1）経営成績等の概要 ②キャッシュ・フロー」に記載のとおりです。
当社の資金需要の主なものは、賃貸不動産の取得費用であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金及び不特法許可に基づく匿名組合預り金によるものです。
賃貸不動産取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則としつつ、一定程度の手元流動性を維持するために金融機関からの借入を行っております。
③重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。
この財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。
当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
① 販売用不動産の評価販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。
そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。
② 固定資産の評価 固定資産について、土地と建物を一体として物件単位でグルーピングしており、減損の兆候があり、かつ資 産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。
減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りは、不動産鑑定士による鑑定評価額及び将来キャッシュ・フロー の見積り等であります。
不動産市況、経済情勢等の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積り額を前提 とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。
経営上の重要な契約等 ５【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。
研究開発活動 ６【研究開発活動】
該当事項はありません。
設備投資等の概要 １【設備投資等の概要】
当事業年度の主な設備投資は賃貸用不動産として取得した愛知県名古屋市物件1,210,356千円であります。
主要な設備の状況 ２【主要な設備の状況】
　当社における主要な設備は、次のとおりであります。
2024年９月30日現在 事業所名(所在地)設備の内容帳簿価額(千円）従業員数(人)建物及び構築物土地(面積㎡)その他合計ハイホーム本陣（東京都新宿区）本社機能、賃貸用不動産（店舗、マンション）407,3162,333,638(1,358.96)4,2702,745,22520(３)門前仲町弐番館他19棟（東京都江東区 他）賃貸用不動産（マンション）3,623,7145,573,061(5,272.82)38,1119,234,888－マリオン田端（東京都北区）賃貸用不動産（戸建て）9,8857,488(31.59)－17,373－マリオン浅草雷門他２棟（東京都台東区 他）賃貸用不動産（店舗、マンション）209,775469,733(489.52)285679,794－ラウンドワン盛岡他２棟（岩手県盛岡市 他)賃貸用不動産（店舗）1,190,9661,380,071(6,242.78)－2,571,037－寿３丁目倉庫（東京都台東区）賃貸用不動産（倉庫）05,420(61.38)－5,420－（注）１．従業員数の(　）は臨時従業員数を外書きしております。
２．帳簿価額のうち、「その他」は工具、器具及び備品並びに借地権等であります。
３．当社の事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメント別の記載を行っておりません。
設備の新設、除却等の計画 ３【設備の新設、除却等の計画】
(1）重要な設備の新設等該当事項はありません。
(2）重要な設備の除却等該当事項はありません。

Employees

平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況51
平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況10
平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況6,068,895
管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標0
全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標1
正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標1

Investment

株式の保有状況 （５）【株式の保有状況】
①投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、取引先との関係の維持・強化など事業戦略上の目的から保有する株式を政策保有目的と区分し、それ以外の資金運用を目的として保有する株式を純投資目的と区分しております。
②保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式a.保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の 内容中長期的・継続的成長の観点から重要な取引先との取引関係の維持・強化は必要不可欠との観点から企業価値向上のため、事業戦略上の重要性、取引先との取引関係等を総合的に勘案し、政策的に株式を保有することとしております。
当該方針を踏まえ、個別銘柄の保有の適否は長期的戦略に基づき保有することにより当社の不動産賃貸サービス、不動産証券化サービス、不動産の新規物件購入等の事業拡大に貢献するシナジー効果の程度、保有先との取引内容・関係性、保有に伴う便益やリスク等を踏まえ、中長期的な経済合理性の観点から保有の適否を総合的に検証しております。
また、保有している政策保有株式については取締役会等でその意義や経済合理性等を総合的に評価・検証し、保有する妥当性が認められない場合は縮減につとめる方針であります。
b.銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式－－非上場株式以外の株式161,811 （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額（千円）株式数の増加の理由非上場株式－－－非上場株式以外の株式13,075取引先持株会を通じた継続的株式取得 （当事業年度において株式数が減少した銘柄）該当事項はありません。
c.特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）株式数（株）貸借対照表計上額（千円）貸借対照表計上額（千円）株式会社ベルーナ85,49381,052（保有目的）取引関係の維持・強化のため保有（株式数が増加した理由）取引先持株会を通じた継続的株式取得有61,81154,467（注）定量的な保有効果については記載が困難であります。
保有の合理性については取締役会等で経済合理性を含めて適宜検証をしております。
みなし保有株式該当事項はありません。
③保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。
株式数が増加した銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社1
銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社1
貸借対照表計上額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社61,811,000
株式数の増加に係る取得価額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社3,075,000
株式数、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社85,493
貸借対照表計上額、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社61,811,000
株式数が増加した理由、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社取引先持株会を通じた継続的株式取得
銘柄、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社株式会社ベルーナ
保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社（保有目的）取引関係の維持・強化のため保有（株式数が増加した理由）取引先持株会を通じた継続的株式取得
当該株式の発行者による提出会社の株式の保有の有無、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社有

Shareholders

大株主の状況 （６）【大株主の状況】
2024年９月30日現在
氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％）
福田敬司東京都新宿区2,855,00036.45
SBIホールディングス株式会社東京都港区六本木１丁目６－１960,00012.26
公益財団法人マリオン財団東京都新宿区富久町９番11号707,0009.03
株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１丁目８番12号635,0008.11
西川　勝子愛知県名古屋市昭和区461,0005.88
株式会社ベルーナ埼玉県上尾市宮本町４番２号450,0005.74
株式会社フレンドステージ埼玉県上尾市冨士見２丁目１番25号200,0002.55
須田　忠雄群馬県桐生市126,0001.61
日本証券金融株式会社東京都中央区日本橋茅場町１丁目２-10号125,7001.60
田中　俊彦東京都新宿区96,2001.23計－6,615,90084.46　（注）前事業年度末において主要株主であった一般社団法人ホンジン・ホールディングスは、当事業年度末現在では主要株主ではなくなりました。
株主数－金融機関2
株主数－金融商品取引業者15
株主数－外国法人等－個人11
株主数－外国法人等－個人以外11
株主数－個人その他1,288
株主数－その他の法人12
株主数－計1,339
氏名又は名称、大株主の状況田中　俊彦
株主総利回り2
株主総会決議による取得の状況 （１）【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
該当事項はありません。

Shareholders2

発行済株式及び自己株式に関する注記 １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当事業年度期首株式数（株）当事業年度増加株式数（株）当事業年度減少株式数（株）当事業年度末株式数（株）発行済株式 普通株式　　（注）１．２1,602,2006,408,800 8,011,000合計1,602,2006,408,800 8,011,000自己株式 普通株式　　（注）１．３．４36,704146,8166,000177,520合計36,704146,8166,000177,520（注）１．2023年12月22日開催の取締役会決議により、2024年２月１日付で普通株式１株につき５株の株式分割を行っております。
２．普通株式の発行済株式総数の増加6,408,800株は株式分割によるものであります。
３．普通株式の自己株式数の増加146,816株は株式分割によるものであります。
４．普通株式の自己株式数の減少6,000株はストックオプションによる新株予約権の権利行使によるものであります。

Audit1

監査法人１、個別シンシア監査法人
独立監査人の報告書、個別 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年12月20日株式会社マリオン 取締役会　御中 シンシア監査法人 東京都千代田区 指定社員業務執行社員 公認会計士金野　栄太郎 指定社員業務執行社員 公認会計士石田　和寛 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社マリオンの2023年10月１日から2024年９月30日までの第38期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社マリオンの2024年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する事業年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属の適切性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、所有賃貸不動産の出口戦略の一環として不動産の売却取引を行っている。
当事業年度の損益計算書上、売上高を2,876,595千円計上しているが、そのうち不動産売却取引に係る売上高は【注記事項】
（収益認識関係）に記載されているとおり1,336,944千円（全売上高に占める割合は46.5%）である。
会社の経営環境等に鑑みると、通期業績予想において増収増益を掲げている中、前事業年度の不動産売却取引に係る売上高は1,324,230千円（全売上高に占める割合は47.2%）であり、不動産売却取引の重要性は引き続き高い。
不動産売却取引の性質に照らすと、他のサービス区分である不動産賃貸サービス及び不動産証券化サービスに比して、一件当たりの取引金額は一般的に多額となることから、財務諸表に与える影響が大きい。
また、不動産売却の取引条件は個別性が高く、買戻し特約やセール・アンド・リースバック取引契約を組み合わせるなどにより、架空の売上高の計上や売上高の前倒し計上等が行われるリスクが存在する。
したがって、不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属について、監査上、慎重に検討することが必要となる。
以上により、当監査法人は、不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属の適切性が、当事業年度において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属の適切性を検討するにあたり、主に以下の手続を実施した。
(1)内部統制の評価・不動産売却取引に関連する業務プロセスの内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。

(2)不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属の適切性の検討当事業年度に計上された不動産売却取引に係る売上高について、以下の手続を実施した。
・取引の実在性を検討するため、売買契約書、入金証憑及び登記簿謄本の閲覧を実施した。
・期間帰属の適切性を検討するため、物件引渡書、登記簿謄本の閲覧を実施した。
・買戻し特約、セール・アンド・リースバック取引契約の有無等を把握するため、経営管理者への質問、取締役会議事録の閲覧、売買契約書の特約条項を閲覧し、取引条件を確認した。
・期末日後の売上の取消しの有無を検討するため、期末日後の仕訳帳を確認した。
その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社マリオンの2024年９月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。
当監査法人は、株式会社マリオンが2024年９月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。
財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。
内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。
・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。
・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。
監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】
に記載されている。
利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属の適切性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、所有賃貸不動産の出口戦略の一環として不動産の売却取引を行っている。
当事業年度の損益計算書上、売上高を2,876,595千円計上しているが、そのうち不動産売却取引に係る売上高は【注記事項】
（収益認識関係）に記載されているとおり1,336,944千円（全売上高に占める割合は46.5%）である。
会社の経営環境等に鑑みると、通期業績予想において増収増益を掲げている中、前事業年度の不動産売却取引に係る売上高は1,324,230千円（全売上高に占める割合は47.2%）であり、不動産売却取引の重要性は引き続き高い。
不動産売却取引の性質に照らすと、他のサービス区分である不動産賃貸サービス及び不動産証券化サービスに比して、一件当たりの取引金額は一般的に多額となることから、財務諸表に与える影響が大きい。
また、不動産売却の取引条件は個別性が高く、買戻し特約やセール・アンド・リースバック取引契約を組み合わせるなどにより、架空の売上高の計上や売上高の前倒し計上等が行われるリスクが存在する。
したがって、不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属について、監査上、慎重に検討することが必要となる。
以上により、当監査法人は、不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属の適切性が、当事業年度において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属の適切性を検討するにあたり、主に以下の手続を実施した。
(1)内部統制の評価・不動産売却取引に関連する業務プロセスの内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。

(2)不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属の適切性の検討当事業年度に計上された不動産売却取引に係る売上高について、以下の手続を実施した。
・取引の実在性を検討するため、売買契約書、入金証憑及び登記簿謄本の閲覧を実施した。
・期間帰属の適切性を検討するため、物件引渡書、登記簿謄本の閲覧を実施した。
・買戻し特約、セール・アンド・リースバック取引契約の有無等を把握するため、経営管理者への質問、取締役会議事録の閲覧、売買契約書の特約条項を閲覧し、取引条件を確認した。
・期末日後の売上の取消しの有無を検討するため、期末日後の仕訳帳を確認した。
全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、個別不動産売却取引に係る売上高の実在性及び期間帰属の適切性
その他の記載内容、個別 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、個別 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】
に記載されている。

BS資産

その他、流動資産9,773,000
工具、器具及び備品（純額）19,149,000
土地9,806,519,000
リース資産（純額）、有形固定資産686,000
有形固定資産15,272,965,000
ソフトウエア2,767,000
無形固定資産32,889,000
投資有価証券66,005,000
長期前払費用27,743,000
投資その他の資産243,413,000

BS負債、資本

短期借入金753,230,000
１年内返済予定の長期借入金341,632,000
未払金94,116,000
未払法人税等190,488,000
未払費用79,237,000
リース債務、流動負債823,000
賞与引当金4,941,000
繰延税金負債54,253,000
資本剰余金1,140,917,000
利益剰余金1,812,255,000
株主資本4,301,121,000
その他有価証券評価差額金16,862,000
評価・換算差額等16,573,000
負債純資産18,822,977,000

PL

売上原価1,691,294,000
販売費及び一般管理費489,674,000
営業利益又は営業損失695,626,000