財務諸表

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提出書類、表紙有価証券報告書
提出日、表紙2024-09-27
英訳名、表紙ＡＭＢＩＴＩＯＮ ＤＸ ＨＯＬＤＩＮＧＳ Ｃо., Ｌtｄ.
代表者の役職氏名、表紙代表取締役社長　　清水　剛
本店の所在の場所、表紙東京都渋谷区恵比寿四丁目20番３号
電話番号、本店の所在の場所、表紙03-6632-3700(代表)
様式、DEI第三号様式
会計基準、DEIJapan GAAP
連結決算の有無、DEItrue
当会計期間の種類、DEIFY

corp

沿革 ２ 【沿革】
当社は、2007年９月東京都渋谷区にて創業し、2007年12月に宅地建物取引業者免許を取得後、一般消費者に対し、住居用不動産の転貸借事業(サブリース事業)、住居用不動産の仲介及び斡旋を行う賃貸仲介事業を軸に、主に20代～30代の単身者向けに住まいの提供を行ってまいりました。
2012年５月より居住用不動産の取得及び売却を検討している一般消費者に対して、不動産の購入及び売却を行うインベスト事業を開始し、対象とする顧客層を拡げてまいりました。
2016年11月には少額短期保険事業を開始し2017年９月より家財保険・賠償責任保険などの保険商品を提供できるようになりました。
また10月には、投資用マンションの開発・販売をする株式会社ヴェリタス・インベストメントをM&Aにより100％子会社化し、マンション開発から販売、サブリース、賃貸仲介まで一気通貫で手掛けるようになりました。
2019年７月には、株式会社アンビション・ルームピア(現株式会社アンビション・エージェンシー)の学生向け賃貸物件仲介事業部門及び法人向け賃貸物件仲介事業部門を独立させ株式会社アンビション・レント及び株式会社アンビション・パートナーを設立しました。
同時に、RPAを活用した入力業務代行サービスを運営する事業会社として、株式会社Re-Tech RaaS (リテックラース) をRPAテクノロジーズ株式会社との合弁会社を設立しました。
2020年５月には、当社グループ内企業の重複する事業を整理・統合して、株式会社アンビション・エージェンシーを存続会社とし株式会社アンビション・ルームピアを消滅会社とする吸収合併を実施しました。
2021年４月、経済産業省が定める「DX認定取得事業者」の選定を受けた他、一般社団法人「DX不動産推進協会」を８社共同で設立し、代表取締役社長清水剛が理事に就任いたしました。
2021年10月には不動産DX事業の成長に注力し、社内DXを加速させると共に、不動産業界及び社会全体のDX推進に貢献し、業界を牽引していきたいという想いから「株式会社アンビションＤＸホールディングス」へと商号を変更いたしました。
2023年４月、新電力・ガス・ウォーターサーバーなどのライフライン商材、および蓄電池・太陽光・外壁塗装などの住宅設備環境商材を販売する株式会社DRAFTをM&Aにより100％子会社化いたしました。
2024年２月には、内装・原状回復工事を行う株式会社フレンドワークスをM&Aにより子会社化いたしました。
当社の設立から現在に至るまでの経緯は、次のとおりです。
年月概要2007年９月当社設立(東京都渋谷区)2007年11月本社を東京都目黒区に移転2007年12月 宅地建物取引業者免許を取得(東京都知事(１)第88386号)プロパティマネジメント事業開始渋谷店を開店し、賃貸仲介事業開始2010年１月 株式会社ジョイント・コーポレーションより株式会社ジョイント・ルームピア(現株式会社アンビション・エージェンシー(道玄坂店・中目黒店・高田馬場店・早稲田店・相模大野店の計５店舗))をM&Aにより100％子会社化(社名を株式会社アンビション・ルームピア(現株式会社アンビション・エージェンシー)に変更)2010年７月宅地建物取引業者免許(国土交通大臣免許(１)第8023号)へ変更登録2011年８月 当社で運営していた賃貸仲介店舗５店舗を会社分割により子会社である株式会社アンビション・ルームピア(現株式会社アンビション・エージェンシー)へ統合2011年12月家賃保証業を主な事業とする、株式会社ルームギャランティを設立2012年２月プライバシーマーク取得2012年３月本社を東京都渋谷区桜丘町に移転2012年５月インベスト事業開始2014年９月東京証券取引所マザーズ市場に株式上場2015年４月事務代行業として、AMBITION VIETNAM CO.,LTDを設立2015年６月 神奈川県にて賃貸仲介店舗を展開する株式会社VALOR(横浜店・日吉店・上大岡店・二俣川店・武蔵小杉店の計５店舗)をM&Aにより100％子会社化2015年11月本社を東京都渋谷区神宮前に移転2016年８月不動産開発業として、共同出資により株式会社ADAMを設立2016年11月 少額短期保険業として、株式会社ホープ少額短期準備会社(現株式会社ホープ少額短期保険)を設立2017年10月 投資用デザイナーズマンションの開発、売買、賃貸借、管理及び仲介を業とする株式会社ヴェリタス・インベストメントをM&Aにより100％子会社化2018年２月株式会社ADAMを吸収合併 年月概要2019年７月 学生向け賃貸物件仲介事業部門を独立させ株式会社アンビション・レントを設立法人向け賃貸物件仲介事業部門を独立させ株式会社アンビション・パートナーを設立RPAを活用した入力業務代行サービスを運営する事業会社として、RPAテクノロジーズ株式会社との合弁会社との株式会社Re-Tech RaaS (リテックラース) を設立2020年５月 株式会社アンビション・エージェンシーを存続会社、株式会社アンビション・ルームピアを消滅会社とする吸収合併2021年４月 経済産業省が定める「DX認定取得事業者」の選定を受けた他、一般社団法人「DX不動産推進協会」を８社で設立し、代表取締役社長清水剛が理事に就任2021年８月ベンチャー投資・インキュベーション事業を行う株式会社アンビション・ベンチャーズを設立2021年10月社名を「アンビション ＤＸ ホールディングス」へ変更2021年10月不動産DXを推進する「DX推進室」を新設2022年４月東京証券取引所の市場区分見直しによりグロース市場へ移行2023年４月 新電力・ガス・ウォーターサーバーなどのライフライン商材、および蓄電池・太陽光・外壁塗装などの住宅設備環境商材販売を業とする株式会社DRAFTをM&Aにより100％子会社化2023年８月株式会社Re-Tech RaaSを吸収合併2023年９月 株式会社アンビション・エージェンシーを存続会社、株式会社アンビション・パートナーを消滅会社とする吸収合併2023年12月株式会社ヴェリタス・インベストメントを存続会社、株式会社VISIONを消滅会社とする吸収合併2024年２月内装・原状回復工事を業とする株式会社フレンドワークスをM&Aにより100％子会社化
事業の内容 ３ 【事業の内容】
(当社グループの状況)当社グループは、当社(株式会社アンビションＤＸホールディングス)と連結子会社９社(株式会社アンビション・バロー、AMBITION VIENTNAM CO.,LTD、株式会社ホープ少額短期保険、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社アンビション・エージェンシー、株式会社アンビション・レント、株式会社アンビション・ベンチャーズ、株式会社DRAFT及び株式会社フレンドワークス)、非連結子会社１社(株式会社ルームギャランティ)の計10社により構成されております。
事業セグメント及び各社の分担は次のとおりとなっております。
なお、次の４事業は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(１)連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。
(１) 賃貸DXプロパティマネジメント事業賃貸DXプロパティマネジメント事業は、当社グループの中核事業であり、顧客(不動産所有者)から家賃保証付きで借上げた物件を一般消費者に賃貸する事業(サブリース)、不動産所有者の入居者募集代理業務や入退去時の原状回復業務等を行っております。
当該事業につきましては、当社、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社アンビション・バロー、株式会社フレンドワークス及び株式会社ルームギャランティが行っております。
当社グループの賃貸DXプロパティマネジメント事業については、当社グループのリーシング力を生かし、高入居率を維持することで、より高い保証家賃の設定を実現するとともに、独立系の「サブリース業者」として、自社で賃貸仲介事業部門を保有していない「投資用不動産販売会社」に対して、営業活動を行っております。
また、一般消費者に対して、引越時の初期費用を抑える「ALL ZERO PLAN」(敷金・礼金・保証料が０円)「SUPER ZERO PLAN」(敷金・礼金・保証料・初回家賃・更新料が０円)といった賃料プランを設定することで、多様なスタイルを実現し、一般消費者のライフスタイルに合わせた「住まい」の提供を図っております。
高入居率の維持を目指すとともに、不動産賃貸管理に関わる業務をDXする『AMBITION Cloud』による業務効率化と生産性向上・仲介会社の利便性向上・顧客満足度向上を実現するDX施策を推進しております。
(２) 賃貸DX賃貸仲介事業 賃貸DX賃貸仲介事業は、基本として、営業店舗を構え、賃貸物件を探している一般消費者に対し、賃貸DXプロパティマネジメント事業にて管理する物件(以下、「自社物件」という。
)に加え、他社が管理する物件(以下、「他社物件」という。
)を紹介し、賃貸物件の仲介・斡旋及び当該業務に付随する引っ越し等の業者を斡旋する業務を行っております。
当該事業につきましては、株式会社アンビション・バロー、株式会社アンビション・エージェンシー及び株式会社アンビション・レント(学生向け)が行っております。
当社グループの賃貸DX賃貸仲介事業については、自社物件を優先的に一般消費者に対して情報提供することで、「他社では取り扱っていない物件」による当社への問合せ動機を高めております。
また、一般消費者にとって「問合わせしやすい」「適切で円滑な進行」をコンセプトに、デジタルトランスフォーメーション(DX)を推進し、WEB集客、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスを強化しております。
AI×RPAツール『ラクテック』の導入により業務効率化・販管費の抑制によりコロナ禍においても営業利益を積み上げております。
(３) 売買DXインベスト事業売買DXインベスト事業は、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）のプレミアムエリア(目黒区、渋谷区、新宿区、港区、品川区、中央区)を主として、新築デザイナーズマンションの開発、販売を事業として行っており、当社が取り扱う物件は、分譲仕様のハイクオリティのデザイナーズマンションで、アパート、コーポ、鉄骨構造のマンションとは一線を画しております。
また、「築年数が古い」や「入居者がいない」などの理由で「不動産価値」が適正に評価されていない住居用不動産を取得し、適切な評価価値へ戻すための「バリューアップ(内装工事や賃貸付け)」を行ったうえで、適正価格にて一般消費者向けに販売することを事業として行っております。
当該事業につきましては、当社及び株式会社ヴェリタス・インベストメントが行っております。
売買DXインベスト事業については、バリューアップにおいても、当社グループのもつリーシング力を生かした「短期間での投資用不動産の価値創造」や「リノベーション住宅推進協議会への参加を通じて、より信頼性のある中古住宅へのリフォーム」を推進することで、他社と差別化を図っております。
また、不動産物件の開発・販売を行う売買DXインベスト事業の新事業として、不動産特定共同事業の許可を取得。
不動産投資クラウドファンディングサービス『A funding』のサイトを運営し、随時、１口１万円から投資家を募集しております。
(４) インキュベーション事業インキュベーション事業は、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを行い、当社の新たな事業のみならず国内の事業を創出するという役割を担っております。
当社が推進する不動産DX事業とシナジー効果のあるベンチャー企業への投資は、当社業務システムへの先端技術の早期導入につながっております。
また、投資先企業が上場することで、増益にもつながり、当社グループの各事業価値の向上・利益計上に寄与しています。
当該事業は、株式会社アンビション・ベンチャーズが行っております。
これらの事業の系統図は次のとおりとなります。
関係会社の状況 ４ 【関係会社の状況】
名称住所資本金(千円)主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合(％)関係内容(連結子会社) 株式会社アンビション・バロー
(注)２神奈川県横浜市西区20,000賃貸DXプロパティマネジメント事業、賃貸DX賃貸仲介事業100当社管理物件を中心に神奈川県内で賃貸管理及び賃貸仲介業を展開している。
AMBITION VIETNAM CO.,LTDベトナム社会主義共和国ホーチミン市230,000USDその他100 当社のシステム開発及び入力代行業を行っている。
株式会社ホープ少額短期保険
(注)３東京都渋谷区103,940その他93.1当社管理物件を中心に不動産賃借人の少額短期保険業を行っている。
株式会社ヴェリタス・インベストメント
(注)３.６.９東京都渋谷区100,000売買DXインベスト事業100東京都及び神奈川県のプレミアムエリアで不動産開発及び販売業を行っている。
株式会社アンビション・エージェンシー東京都渋谷区10,000賃貸DX賃貸仲介事業100当社管理物件を中心に首都圏内で不動産賃貸仲介店舗を展開している。
株式会社アンビション・レント東京都目黒区1,000賃貸DX賃貸仲介事業100学生向けの賃貸仲介業を展開している。
株式会社アンビション・ベンチャーズ東京都渋谷区10,000インキュベーション事業100ベンチャー企業への投資事業を行っている。
株式会社DRAFT東京都渋谷区500その他100住宅設備環境商材の販売事業株式会社フレンドワークス東京都中野区5,000賃貸DXプロパティマネジメント事業100内装業
(注) １．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。
２．2023年７月１日付をもって、株式会社VALORは、株式会社アンビション・バローに商号変更しております。
３．特定子会社に該当しております。
４．株式会社ヴェリタス・インベストメントについては、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く。
)の連結売上高に占める割合が10％を超えております。
主要な損益情報等　　　(１) 売上高　　　 11,986百万円(２) 経常利益　　　 1,222百万円(３) 当期純利益　　 870百万円(４) 純資産額　　 4,842百万円(５) 総資産額　　 15,835百万円５．株式会社Re-Tech RaaSは、当社を存続会社とする吸収合併により2023年８月30日に消滅いたしました。
６．株式会社アンビション・パートナーは、株式会社アンビション・エージェンシーを存続会社とする吸収合併により2023年９月28日に消滅いたしました。
７．株式会社VISIONは、株式会社ヴェリタス・インベストメントを存続会社とする吸収合併により2023年12月27日に消滅いたしました。
８. 2024年２月29日付で株式会社フレンドワークスの株式を取得し、子会社といたしました。
従業員の状況 ５ 【従業員の状況】
(１) 連結会社の状況 2024年６月30日現在セグメントの名称従業員数(人)賃貸DXプロパティマネジメント事業92(37)賃貸DX賃貸仲介事業79(23)売買DXインベスト事業72(3)インキュベーション事業―(―)報告セグメント計243(63)その他59(33)全社(共通)52(34)合計354(130)
(注) １．従業員数は就業人員(当社グループから社外への出向者及び社外から当社グループへの出向者はおりません。
)であり、臨時雇用者数(パートタイマーを含む。
)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
(２) 提出会社の状況 2024年６月30日現在従業員数(人)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(円)152(66)34.03.95,129,894 セグメントの名称従業員数(人)賃貸DXプロパティマネジメント事業81(37)賃貸DX賃貸仲介事業―(―)売買DXインベスト事業30(3)インキュベーション事業―(―)報告セグメント計111(40)その他3(―)全社(共通)38(26)合計152(66)
(注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。
)であり、臨時雇用者数(パートタイマーを含む。
)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
(３) 労働組合の状況当社グループには労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。
経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(１) 企業理念「住まい」の未来を創造するという「大志」を抱いて、出会った人全てに「夢」を提供できる「リアルカンパニー」を目指します。
「夢を目標に！目標を現実に！」 (２) 経営方針当社グループは、「不動産ビジネスを一気通貫で構築できるDXプラットフォームを構築し、快適な住まい体験を提供する」を方針として更なる成長を遂げることを考えております。
当社主力の賃貸DXプロパティマネジメント（賃貸管理）事業は、ストックビジネスとして安定的に収益を確保しております。
売買DXインベスト事業においては不動産の開発・販売のみならず、新たな賃貸管理物件の増加にも寄与しております。
賃貸DX賃貸仲介事業では、当社管理物件を積極的に紹介することで、高入居率を維持しております。
今後は、『DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる。
』というビジョンのもと既存事業の成長を軸に、M&A・新規事業へ積極的に挑戦してまいります。
(３) 経営環境当社グループが主力とするマーケットは、東京23区を中心とした首都圏です。
日本の人口は2010年をピークに減少に転じております。
しかし、東京都の単独世帯は増加しており、その傾向は、2030年まで続くと見込まれております。
当社グループが取り扱うサブリース物件の多くは、東京23区内に分布しております。
デザイナーズを中心とした１人暮らし向け物件を多く管理しており、当社グループの強みの一つでもあります単身向けマーケットの増加は追い風となります。
また、デジタルトランスフォーメーション(DX)を促進することで、更なる成長を目指します。
(４) 対処すべき課題当社グループは、都心デザイナーズマンションの賃貸管理事業を中心に、開発・企画・仕入れ・仲介・販売・保険・ライフライン・内装までをワンストップで提供し、そこで得た不動産ビッグデータを活用した不動産DX（デジタルトランスフォーメーション）事業を推進しております。
また2022年８月に策定し、2024年８月に修正した中期経営計画において、2026年６月期には、連結売上高640億円、営業利益42億円の達成を掲げており、その実現に向けて、既存事業の成長を軸に、M&A・新規事業へ積極的に挑戦を行ってまいります。
　今後、業界での競争力を強化し、お客様満足度を向上させるとともに、当社グループに関わる全ての皆様に対する企業価値を高めるために取り組まなければならない課題は次のとおりであります。
① コンプライアンスの徹底当社グループは、宅地建物取引業法・賃貸住宅管理業法・保険業法等に基づく、免許・登録等を受けており、当該法規制等の下に事業展開しております。
法令遵守は企業存続の基本であり、前提であることから、宅地建物取引業法のみならず、関係諸法令を遵守することは当然のことであるとの認識で事業活動をしております。
これは将来においても変わることのない方針であるため、全社的に更なる徹底が必要であると考えており、定期的に全社員を対象にした研修を行うなど、コンプライアンス意識の更なる徹底を図っております。
② お客様満足度の向上当社グループでは、物件所有者・入居者・管理会社・仲介会社の多様化するニーズに応えるため、サービスの内容を常に見直し、より質の高いサービスを提供できるようサービスの向上に努めます。
そのベースとなるものは、当社が管理する転貸借（サブリース）物件を多数確保することであると認識しております。
　転貸借物件を確保するために、現在の不動産開発業者だけでなく、不動産ファンド・個人所有不動産の賃貸管理を受託するべく、リアルとデジタルを通じて積極的に広告活動を行ってまいります。
　また、賃貸仲介業においては、物件自体の魅力、質の高い接客・提案に加え、リモート接客、VR内見、『AMBITION Sign』を用いた電子契約を強化していくことが他社との差別化に繋がると考えており、全社員でDXの更なる推進に取り組んでまいります。
　当社管理物件の入居者様には更新・退去・入居中連絡、インフラサービス(電気・ガス・水道)・保険等をオールインワンで連携できる入居者DXアプリ『AMBITION Me』をご利用いただくことで、入居者様の満足度とエンゲージメントの向上、LTV（顧客生涯価値）の最大化を図っております。
③ 人材採用及び教育の強化当社グループの成長を支えている最大の資産は人材であり、優秀な人材を採用し、また育成することは重要な課題であると認識しております。
そのため、事業活動の要となる人材の確保・育成強化に努めます。
具体的には、採用活動を積極的に行い、人材確保を行うとともに、外国人の採用により多様性と国際性を促進し、グローバルな視点を持った人材の育成を進めてまいります。
また、管理職・役員候補の人材を養成する観点からの社員教育を始めとして、部門間の垣根を越えた各研修プログラムに基づき、計画的に研修を実施することで人材教育の強化を図ってまいります。
④ デジタルトランスフォーメーション（DX）の推進当社グループでは、攻めのDXと守りのDXで不動産のあらゆる業務のDX化を進めております。
攻めのDXでは、ビジネスモデルの抜本的改革・既存事業のバリューアップ・データに基づくサービスの提供価値向上・データ統合基盤構築を行い、更なる成長を実現する革新的な取り組みを行います。
守りのDXでは、ブロックチェーン・AIを活用し、従来の中核事業をDX化することで、業務プロセスの改革・再設計・効率化を実現する取り組みを行います。
今後も『DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる。
』というビジョンのもと、不動産ビジネスモデルの変革を行ってまいります。
⑤ 集客力の強化とブランディングの徹底良質な物件をより多くの一般消費者へ露出し、集客を図ってまいります。
お部屋探しユーザーとルームコンシェルジュ（不動産仲介営業マン）マッチングする新感覚お部屋探しアプリ『ルムコン』、AIによる反響予測と賃貸データを活用した物件の自動投稿ツール『ラクテック自動入力』を用いて物件情報を積極的に公開し、効率的な集客を行ってまいります。
⑥ 顧客のニーズに合わせた商品企画多様化するニーズに合わせた家賃プランの開発をおこない、より多くの顧客を取り込んでまいります。
そして、インハウス化したマーケティングの強みを活かして、入居後の住まいに関わる様々なサービスを企画・提供することで更なる顧客満足度の向上を目指してまいります。
⑦ 継続的な開発用地の確保当社グループが取り扱う投資用マンションは首都圏のプレミアムエリアを主として開発を行っており、継続的な開発用地の確保が課題であります。
近年の土地・建物等、仕入価格の動向を見極め、当社グループの物件調達実績に基づく情報ネットワークを活用し、引き続き安定的な開発用地の確保に取り組んでまいります。
また、デザイン力を生かした魅力あるマンション開発をさらに強化し、他社との差別化を図ってまいります。
⑧ 新規収益事業の創出自動投稿ツール『ラクテック自動入力』のように自社グループで開発・実装し、外部ニーズが高いデジタルプロダクトの外部への販売を行っていくとともに、不動産周辺領域への積極的なM&Aやアライアンスの推進に努めてまいります。
サステナビリティに関する考え方及び取組 ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】
当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループは、企業理念である「住まいの未来を創造するという大志を抱いて、出会った人全てに夢を提供できるリアルカンパニーを目指します。
」に基づき、DXにより業務革新を推進することで、効率化を実現し、持続可能な社会の実現に向けて、積極的に貢献することを目標として定めております。
特に「環境」「社会」への取組を具体的な重点課題として設定しており、今後もESG・サステナビリティ経営の深化を目指し各種取組みを推進してまいります。
ガバナンス 当社は、機関設計を監査等委員会設置会社としております。
これは、監査等委員が取締役となることにより、その豊富な知見を利用できること、また、取締役会で投票権を持つものであります。
ガバナンスの向上に資する機関設計は、当社のように成長途上の企業にとって最適な仕組みであると判断し、選択したものであります。
この他、任意の仕組みとして、サステナビリティ関連のリスク監視及びコンプライアンス・ガバナンス強化のため、経営陣の情報共有を円滑化するべく経営会議等を開催し、当社役員、社外取締役、部門長、子会社役員が定期的（原則毎週）に集まる当会議において、グループ全体の方針について議論しております。
併せて、当社グループの適切なコーポレート・ガバナンスの構築、経営の透明性の確保、企業価値の向上等を目的として、「指名・報酬委員会」を設置し、各課題の審議・検討を行っております。
委員会の活動については、定期的に取締役会に報告されるとともに、特に重要な事項については、随時、取締役会に上程または報告され、適宜必要な指示・助言を受けることでモニタリングが図られています。
戦略当社グループは、サステナビリティに関する取組が当社グループの事業活動に与える影響について、その重要性が相対的に高いと考えられるサステナビリティ課題から順次影響度を評価し、事業戦略に組み込むべきと考えております。
①環境（Environment）「ペーパーレス化への貢献」気候変動に対して温室効果ガスを減らすという緩和の施策のうち、廃棄物の削除に貢献いたします。
事業活動そのものが持続可能な環境に影響を与えられていると考えております。
②社会（Social）「不動産賃貸管理の技術革新」不動産賃貸管理における技術革新の基盤を構築し、タイムラインを短縮いたします。
イノベーションによって持続可能な産業の構築に貢献できると考えております。
「人的資本」従業員の健康と、人の成長で企業の成長を促進し、お客様に貢献いたします。
さらに社会に対しても持続的に貢献できると考えております。
人材に対する基本的に考え方に加え、成長途中であり、かつ、変化が多い当社グループにおいては、中長期的な人材育成方針と社内環境整備の方針の作成・実施については毎期見直しを行い、試行錯誤をしながら取り組むこととしております。
リスク管理当社グループは、リスクが顕在化した場合、その対応によっては企業経営の根幹に影響を及ぼす恐れがあるとして、リスク管理は極めて重要な施策であると考えております。
当社グループでは、当社代表取締役社長をリスク管理の最高責任者とし、「リスクマネジメント委員会」にてサステナビリティ関連を含む全体的なリスク管理における重要な意思決定を行っております。
また予防的な取り組みとして「コンプライアンス委員会」において、法令違反事例等の情報を共有し、具体的なリスクを想定、分類し、継続的に監視しております。
内部監査部門はグループ全体のリスクを総覧し、当社代表取締役・取締役会（加えて、内部監査部門が必要と判断した場合には監査等委員たる社外取締役または監査等委員会・会計監査人）に報告する体制となっており、個社別・全社的リスクを適切に管理しております。
指標及び目標当社グループでは、優秀な人材の確保、育成が今後の当社グループの成長のファクターになってくると考えております。
人材の確保を行う上で、採用した労働者に占める女性労働者の割合も重要な指標と考えており、当社の全労働者の43%、正社員の41%、アルバイトの47%、当社グループの2024年4月入社新卒の33%が女性です。
なお、当社の女性活躍推進法に基づく一般事業主行動目標計画を次のとおり定めております。
指標目標2024年度実績女性労働者の新卒採用割合継続的に30％維持する27％採用した女性労働者を定着平均勤続年数を現在より1年以上延ばす3.8年 　　　
(注)計画期間　2023年１月１日～2025年12月31日までの３年間また、個人の成長支援によって、新たな企業文化の醸成することができると考えており、不動産業界において重要な資格の一つである「宅地建物取引士」の資格取得支援は積極的に実施しております。
当社グループにおける当該資格保有率は54％を占めております。
また、昨年に続き「健康企業宣言」を行い、積極的な健康経営への取組を実施し、「健康優良企業（銀の認定）」を取得しております。
今後も健康経営の視点を経営戦略に組み込み、従業員の健康と組織の持続可能性を追求してまいります。
戦略 戦略当社グループは、サステナビリティに関する取組が当社グループの事業活動に与える影響について、その重要性が相対的に高いと考えられるサステナビリティ課題から順次影響度を評価し、事業戦略に組み込むべきと考えております。
①環境（Environment）「ペーパーレス化への貢献」気候変動に対して温室効果ガスを減らすという緩和の施策のうち、廃棄物の削除に貢献いたします。
事業活動そのものが持続可能な環境に影響を与えられていると考えております。
②社会（Social）「不動産賃貸管理の技術革新」不動産賃貸管理における技術革新の基盤を構築し、タイムラインを短縮いたします。
イノベーションによって持続可能な産業の構築に貢献できると考えております。
「人的資本」従業員の健康と、人の成長で企業の成長を促進し、お客様に貢献いたします。
さらに社会に対しても持続的に貢献できると考えております。
人材に対する基本的に考え方に加え、成長途中であり、かつ、変化が多い当社グループにおいては、中長期的な人材育成方針と社内環境整備の方針の作成・実施については毎期見直しを行い、試行錯誤をしながら取り組むこととしております。
指標及び目標 指標及び目標当社グループでは、優秀な人材の確保、育成が今後の当社グループの成長のファクターになってくると考えております。
人材の確保を行う上で、採用した労働者に占める女性労働者の割合も重要な指標と考えており、当社の全労働者の43%、正社員の41%、アルバイトの47%、当社グループの2024年4月入社新卒の33%が女性です。
なお、当社の女性活躍推進法に基づく一般事業主行動目標計画を次のとおり定めております。
指標目標2024年度実績女性労働者の新卒採用割合継続的に30％維持する27％採用した女性労働者を定着平均勤続年数を現在より1年以上延ばす3.8年 　　　
(注)計画期間　2023年１月１日～2025年12月31日までの３年間また、個人の成長支援によって、新たな企業文化の醸成することができると考えており、不動産業界において重要な資格の一つである「宅地建物取引士」の資格取得支援は積極的に実施しております。
当社グループにおける当該資格保有率は54％を占めております。
また、昨年に続き「健康企業宣言」を行い、積極的な健康経営への取組を実施し、「健康優良企業（銀の認定）」を取得しております。
今後も健康経営の視点を経営戦略に組み込み、従業員の健康と組織の持続可能性を追求してまいります。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 「人的資本」従業員の健康と、人の成長で企業の成長を促進し、お客様に貢献いたします。
さらに社会に対しても持続的に貢献できると考えております。
人材に対する基本的に考え方に加え、成長途中であり、かつ、変化が多い当社グループにおいては、中長期的な人材育成方針と社内環境整備の方針の作成・実施については毎期見直しを行い、試行錯誤をしながら取り組むこととしております。
人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 当社グループでは、優秀な人材の確保、育成が今後の当社グループの成長のファクターになってくると考えております。
人材の確保を行う上で、採用した労働者に占める女性労働者の割合も重要な指標と考えており、当社の全労働者の43%、正社員の41%、アルバイトの47%、当社グループの2024年4月入社新卒の33%が女性です。
なお、当社の女性活躍推進法に基づく一般事業主行動目標計画を次のとおり定めております。
指標目標2024年度実績女性労働者の新卒採用割合継続的に30％維持する27％採用した女性労働者を定着平均勤続年数を現在より1年以上延ばす3.8年 　　　
(注)計画期間　2023年１月１日～2025年12月31日までの３年間また、個人の成長支援によって、新たな企業文化の醸成することができると考えており、不動産業界において重要な資格の一つである「宅地建物取引士」の資格取得支援は積極的に実施しております。
当社グループにおける当該資格保有率は54％を占めております。
また、昨年に続き「健康企業宣言」を行い、積極的な健康経営への取組を実施し、「健康優良企業（銀の認定）」を取得しております。
今後も健康経営の視点を経営戦略に組み込み、従業員の健康と組織の持続可能性を追求してまいります。
事業等のリスク ３ 【事業等のリスク】
当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。
また、必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資家の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。
なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以降の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。
また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクを全て網羅するものではありませんので、この点ご留意ください。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、不確実性を内包しているため、実際の結果とは異なる可能性があります。
(１) 不動産業に関する各種関係諸法令の変更について当社グループは不動産業に属し、監督官庁(国土交通大臣等)から宅地建物取引業免許を取得しており、「宅地建物取引業法」及び関連する各種関係法令によって規制を受けて事業活動しております。
現時点におきましては、当該免許等の取消し等重大な行政処分の対象となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由によって当該免許等の取消しを含む行政処分がなされ、またはこれらの更新が認められない場合には、当社グループの事業活動に支障を来すとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、これらの法令等が改廃または新たな法的規制が生じた場合にも、当社グループの業績及び事業活動に影響を及ぼす可能性があります。
これらのリスクを低減するため、基本的な宅建業の知識を習得・理解するよう、当社社員全員が宅地建物取引士の資格を取得することを必須とし、資格取得に向けて積極的な教育活動を行っております。
なお、法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。
(許認可等の状況)会社名許認可等の名称許認可登録番号有効期間、登録日等関係法令許認可等の取消または更新拒否の事由等株式会社アンビション ＤＸ ホールディングス宅地建物取引業免許国土交通大臣免許(３)第8023号2020年７月24日～2025年７月23日宅地建物取引業法第５条及び第66条不動産特定共同事業者許可東京都知事第127号2019年11月25日許可不動産特定共同事業法第36条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(２)第2613号2021年11月17日～2026年11月16日賃貸住宅管理業法第23条株式会社アンビション・バロー
(注)１宅地建物取引業免許国土交通大臣免許(１)第9662号2019年12月28日～2024年12月27日宅地建物取引業法第５条及び第66条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣免許(２)第2761号2021年11月23日～2026年11月22日賃貸住宅管理業法第23条株式会社ヴェリタス・インベストメント宅地建物取引業免許東京都知事免許(４)第89191号2023年５月10日～2028年５月９日宅地建物取引業法第５条及び第66条マンション管理業国土交通大臣免許（４）第033520号2024年３月24日～2029年３月23日マンション管理適正化法第47条及び第83条一級建築士事務所登録東京都知事登録第55840号2019年10月５日～2024年10月４日建築士法第26条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(１)第2630号2021年11月17日～2026年11月16日賃貸住宅管理業法第23条株式会社アンビション・エージェンシー宅地建物取引業免許国土交通大臣免許(１)第9692号2020年２月29日～2025年２月28日宅地建物取引業法第５条及び第66条株式会社アンビション・レント宅地建物取引業免許東京都知事免許(１)第104114号2019年11月２日～2024年11月１日宅地建物取引業法第５条及び第66条株式会社DRAFT有料職業紹介事業13-ユ-3164402024年３月１日許可職業安定法第31条、第32条及び第32条の９
(注)１. 2023年７月１日付をもって、株式会社VALORは、株式会社アンビション・バローに商号変更しております。
(２) 不動産の表示に関する公正競争規約について不動産業界は公正取引委員会の認定をうけ、「不動産の表示に関する公正競争規約」及び「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」を設定しております。
当社グループはこれらの規約を遵守し業務を遂行するように努めておりますが、万一、不測の事態によって規約に違反する行為が行われた場合、当社グループにおけるお客様からの信頼性の低下、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(３) 保険代理業について当社グループの仲介関連業務である保険募集代理店業務の運営は、保険業法及びその関連法令並びにそれに基づく関係当局の監督等による規制、元受保険会社の指導等を受けております。
万が一保険業法及びその関連法令に抵触するような事態が発生した場合、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
(４) 少額短期保険の引受について当社グループの少額短期保険事業においては、台風等の自然災害に関わるリスクなど様々なリスクを引き受けております。
保険料設定時に想定している経済情勢や保険事故発生率等が、その想定に反して変動した場合には、当社グループの業績や財政状態に影響が生じる可能性があります。
このような場合に備えて、保険業法の定めにより異常危険準備金等を積み立てておりますが、この準備金等が実際の保険金支払に対して十分でない可能性もあります。
このような予測を超える頻度や規模で自然災害が発生した場合には、当社グループの業績や財政状態に影響が生じる可能性があります。
(５) 外部環境について当社グループの事業は、景気動向、金利動向、地価動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化、税制の変更、大幅な金利の上昇、建築工事費の上昇、あるいは急激な地価の下落の発生、未曽有の天災の発生等、諸情勢に変化があった場合には、プロパティマネジメント事業及び賃貸仲介事業においては、賃貸住宅の家主等の事業意欲の減退及び借主の借換え需要の低下等によって賃貸住宅市況に影響を発生させる可能性があり、インベスト事業においては購買者の不動産購入意欲を減退させる可能性があり、その場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(６) 賃貸住宅の需給関係についてわが国の人口は今後減少が見込まれております。
世帯数についても、現時点では単身者世帯の増加により世帯数は増加しているものの、今後は減少していく見込みです。
その結果、入居者獲得競争が激化し、家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループが受け取る「受取家賃」及び「仲介手数料」が減少する可能性があり、その結果、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(７) 競合他社の動向について大手仲介管理会社による多店舗展開及び賃貸物件の自社への取り込みが、より先鋭化している状況においては、当社グループが取扱う賃貸物件の確保が困難になる可能性があります。
当社グループは、当社グループが保有する人的ネットワークを通じて、賃貸物件の確保に注力いたしますが、当社グループが適時に十分な賃貸物件の確保ができなかった場合、並びに今後の不動産賃貸仲介市場の動向によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(８) 店舗展開について当社グループは店舗展開による成長を目指しておりますが、下記の要因により、出店計画に支障を生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
①　出店予定地での物件の制約について当社グループが出店を希望する物件は駅前の立地物件であり、当該物件は同業他社のみならず、他業態者も出店等を希望する物件でもあるため、適切な物件が見つからず、出店できないまたは別条件の物件に出店する等、当初の出店計画に支障が生ずる可能性があります。
②　競合他社の店舗展開等の動向に伴う影響について当社グループは、今後も首都圏を中心に事業展開を計画しておりますが、当該地域は競合関係にある事業者も事業展開を進めている地域でもあります。
そのため、同業他社の店舗展開の進捗状況によっては当社グループの出店計画に支障が生ずる可能性があります。
(９) 自然災害・事故災害について当社グループは、首都圏を営業エリアとしており、当該エリアで自然災害やテロ等、不測の事態が発生した場合は、当社グループの実績に影響を及ぼす可能性があります。
①　自然災害等によるリスク当社グループは、自然災害・テロ等に対する被害・損害を最小限にするための防災、減災、さらには危機管理体制を重要なものと位置付けて取り組んでおりますが、自然災害等の不測の事態が発生した場合は、その発生規模の程度によって人的・物的な被害を受ける可能性があります。
②　感染症によるリスク新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、生活様式や働き方等の顧客ニーズおよび経済環境の変化をもたらし、当社グループの事業に影響が生じました。
今後、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行する可能性もあり、当該新たな感染症の性質や感染症の発生・拡大に起因した国内外の事業環境の変化等によっては、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は新型コロナウイルス感染症と同等またはそれ以上の悪影響を受ける可能性があります。
(10) 個人情報保護法について当社グループは宅地建物取引業者として法令の定めに従い、取引情報に関し守秘義務があり、情報の秘密保持に努めて参りましたが、個人情報保護法の改正に伴い、情報セキュリティの更なる強化を行っております。
しかし、仮に個人情報の漏洩が発生した場合には、信用が失墜し当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(11) ブランドイメージによる影響について当社グループの営業拠点は全て「ルームピア」及び「VALOR」を統一ブランドとして事業展開しており、何らかの不祥事や、当社に対するネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招き、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(12) 礼金・敷引金・更新料について不動産業界の一般的な慣行として、入居者との賃貸借契約において、賃貸住宅への新規入居時に礼金や敷引金を、契約更新時に更新料を設定しているケースがあります。
礼金とは入居時に賃借人から受領する金銭で、退去時においても返還しないものをいいます。
敷引金とは入居時に賃借人から差し入れられる敷金のうち一定割合を退去時においても返還しないことを予め定めておくもので、礼金に似た性格を有しております。
更新料は契約更新時に賃借人から受領するものですが、事務手数料名目で受領するものとは異なるものです。
当社グループにおいても礼金・敷引金・更新料を受領している物件が存在しております。
近年、これらの金銭について消費者契約法を根拠として入居者が返還を求める訴訟が複数例発生しておりますが、2011年５月及び７月の最高裁判所の判決により、一定の条件のもとで敷引金・更新料の有効性が認められることとなりました。
しかしながら、礼金・敷引金・更新料については一般消費者からの批判もあることから、当該収益は将来的に減少していく可能性があります。
当社グループは収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要がありますが、十分に家賃に転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(13) 不動産賃貸管理について①　「保証賃料」の査定について当社グループは、案件元のデベロッパーあるいは不動産オーナーから賃借する際に支払う賃借料(以下、「保証賃料」という。
)を、以下の手順で決定しております。
まず、案件元のデベロッパーあるいは不動産オーナーから、サブリース候補物件の情報が当社グループに持ち込まれます。
次に、当社グループが当該物件の管理をするための「募集賃料」を仮設定します。
その際、「募集賃料」の妥当性を検証するため、近隣同種の物件情報及び候補物件の現地調査結果等を参考に、当社グループにおいて独自の調査を行います。
その後、固定期間(最長５年間)における空室発生や家賃下落を勘案し、当社グループが「保証賃料」を査定します。
しかしながら、当該物件の所在するエリアにおいて賃貸住宅市場の環境や競合状況が変化する等により、当社グループの設定した「保証賃料」が結果的に不適切なものとなる可能性があります。
その場合、当初想定していなかった「募集賃料」の減額が発生し、十分な賃料収入が確保できない可能性があり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
②　サブリース解約リスクについて当社グループは不動産オーナーとの間でサブリース契約(不動産オーナーの所有する賃貸用不動産を、入居者に転貸することを前提として当社グループが賃借する契約)を締結しております。
当該サブリース契約は、契約期間が最長５年間という長期の契約となっておりますが、契約期間中においても事前通知(６ヶ月前)することにより、当社グループ及び不動産オーナーのいずれからでも中途解約することが可能となっております。
したがって、例えば対象物件の譲渡または相続により所有者に変更があった場合や、収益性の高まった場合において、不動産オーナー側から解約することも可能であります。
物件の入居率を高い水準で維持するためには当社グループの継続的な関与が必要であることを、当社グループは不動産オーナーに対して訴求していく方針でありますが、かかる当社グループの努力にもかかわらず不動産オーナーからの解約が増加した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
③　入居率低下リスクについて当社グループでは不動産オーナーより借上げた賃貸用不動産を入居者へ転貸し、入居者から得られる賃料収入を収入源としております。
賃貸不動産に対するニーズは景気の変動に影響を受けやすく、経済情勢が悪化した場合、賃料収入に予期せぬ影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、安定的に入居者を確保しており、過去の推移からも入居率の変動は景気変動に比し小さい傾向にありますが、国内景気が冷え込み、これを受けて不動産市況が悪化し、入居率が下落した結果、賃貸収入が減少し、保証賃料を下回った場合、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。
(14) 有利子負債への依存について当社グループは、販売用不動産の取得資金の一部を、主として金融機関からの借入金によって調達しているため、有利子負債への依存度が当連結会計年度末で総資産の59.8％となっております。
今後、利益計上により自己資本の充実に注力する方針ではありますが、金融政策や経済情勢等により金利水準に変動があった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
リスク軽減のため、特定の金融機関に依存しないよう、社債の発行やシンジケートローンの活用など、資金調達の多様化を実施しています。
(15) 組織体制について①　特定人物への依存について当社グループの創業者であり代表取締役社長である清水剛は、当社グループの経営方針・戦略の決定及び事業の推進等の面において重要な役割を果たしております。
同氏が当社グループの業務執行から離れることを現時点において想定してはおりませんが、当社グループでは今後、同氏に過度に依存しないよう組織的な経営体制の構築や人材育成を進めていきたいと考えております。
しかしながら、不測の事態等により同氏の当社グループにおける業務執行が困難となった場合、当社グループの業績及び今後の事業展開等に影響を及ぼす可能性があります。
当社では、後継者の育成・発掘を進めるため、任意の指名委員会を設置いたしました。
②　人材の確保について当社グループは不動産賃貸事業に関する各分野において幅広い知識と経験を必要とする業務を行っており、各分野において有能で熟練した人材が必要とされます。
高水準のサービスを提供するため、人材の確保とその育成が欠かせません。
しかしながら、人材の確保が思うように進まない場合や、社外流出等何らかの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合には、当社グループの事業活動に支障が生じ、業績に悪影響を与える可能性があります。
(16) インキュベーション事業のリスクについて当社グループは不動産DXとシナジー効果のあるスタートアップへの出資を行っております。
出資先企業の事業計画の達成状況や、将来の成長性または業績に関する見通しが悪化した場合には、投下資本の回収が出来ず、当社グループの業績展開及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(17) プラットフォーム依存のリスクについて当社グループは、インターネットを介し、物件情報の取得・提供、集客、賃貸入居者との契約関連業務の遂行、お客様からのお問い合わせ受付けなど、多くの業務をインターネットに依存しております。
また、スマートフォンアプリの提供では、Apple Inc.及び Google Inc.に依存するなど、様々なプラットフォームに依存しております。
インターネット回線やサーバーが予測不可能な要因によりダウンした場合、多くの業務に支障がおき、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
(18) 市場金利に関するリスクについて当社グループは、事業の運営・発展のため、金融機関等から短期および長期の有利子負債を調達しています。
新規の資金調達が必要となる場合、市場金利の上昇局面においては資金調達コストが増加する可能性があります。
また、市場金利の上昇は、住宅購入者の購買意欲の減退や、投資家の要求する不動産の期待利回りの上昇をもたらすことで、当社グループの分譲収益の減少や所有資産の価値の下落につながるおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(１) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。
①　経営成績の状況当社グループを取り巻く環境は、個人消費や雇用情勢が回復傾向を見せ、緩やかな回復基調が続いていますが、金融資本市場の変動、エネルギー価格の高止まりや原材料高騰による物価上昇等により、将来的な見通しは不透明な状態が継続しております。
このような事業環境の中、当社グループは「DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる」を掲げており、「DX推進による事業変革」「M&A推進など、非連続な業容拡大への取組み」「新たな不動産DXプロダクトの開発・販売による業界変革」の方針を推進しております。
当連結会計年度においては、主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業は、管理戸数の増加を進めると同時に、次世代管理システム『AMBITION Cloud』により、管理受託や退去されるお部屋の物件募集までの生産性が向上したことに加え、リーシング力が向上した結果、過去最高の売上と営業利益を達成いたしました。
賃貸DX賃貸仲介事業は、DX施策及び繁忙期に向けた人員の増加により、売上高は増加した一方、人材及び店舗出店（前年同期比３店舗増）等の投資により、営業利益は減少いたしました。
売買DXインベスト事業は、順調に新築マンションの引渡しが完了し、当連結会計年度において計画通りとなりました。
新たな成長ドライバーであるDXへの取り組みとして、入居者DXアプリ『AMBITION Me』の開発を進め、入居者の満足度とエンゲージメントの向上、LTV（顧客生涯価値）の最大化を実現いたします。
また、M&Aやアライアンスの推進も積極的に検討しております。
その結果、当連結会計年度の売上高は42,065,394千円(前年同期比16.1％増、5,826,103千円増）、営業利益は2,726,317千円(前年同期比70.0％増、1,122,784千円増）、経常利益は2,507,688千円(前年同期比69.1％増、1,025,139千円増）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,638,128千円(前年同期比70.4％増、676,785千円増）となりました。
セグメントの業績は次の通りであります。
（賃貸DXプロパティマネジメント事業）当事業は、主に住居用不動産の転貸借(サブリース)を行う当社グループ主力の事業で、管理戸数の増加及び高入居率の維持を基本方針としております。
不動産賃貸管理に関わるあらゆる業務をDXする『AMBITION Cloud』により、業務効率化と生産性向上を実現しております。
当連結会計年度末におきましては、管理戸数については25,224戸（前年同期比253戸増）、サブリース管理戸数については14,300戸（前年同期比387戸増）と順調に増加いたしました。
当連結会計年度末時点のサブリース入居率は98.5％（前年同期末は98.2％）となりました。
DX施策により、売上高・利益率共に大幅に増加しております。
その結果、売上高は20,232,459千円(前年同期比5.6％増、1,075,805千円増）、セグメント利益(営業利益)は1,954,420千円(前年同期比33.3％増、488,408千円増）となりました。
（賃貸DX賃貸仲介事業）当事業は、当事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。
子会社のアンビション・エージェンシー（『ルームピア』を運営）、及び同アンビション・バロー（『バロー』を運営）にて、都内９店舗、神奈川県８店舗、埼玉県１店舗の計18店舗を展開しております。
当事業のリーシング力の高さが主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。
当連結会計年度におきましては、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により、業務効率の改善による契約数アップに取り組んでいます。
また、広告戦略の強化によるWEB集客、リモート接客・VR内見などの集客施策に加え、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用した電子サイン『AMBITION Sign』による電子契約パッケージなどの非対面サービスの強化により、お部屋探しにおける顧客の満足度向上を実現しております。
当該施策及び繁忙期に向けた人員の増加、人材育成が奏功したことにより、売上高は増加した一方、人材及び店舗出店（前年同期比３店舗増）等により、セグメント利益は減少しました。
その結果、売上高は920,346千円(前年同期比6.3％増、54,946千円増）、セグメント利益(営業利益)は13,619千円(前年同期比52.8％減、15,211千円減）となりました。
（売買DXインベスト事業）当事業は、『好立地（都内プレミアムエリア）×好デザイン（お洒落なデザイナーズ）』を強みに、自社開発の新築投資用ワンルームマンション販売を中心に展開する子会社のヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開する当社インベスト部で行っております。
当連結会計年度の売却戸数はヴェリタス242戸（前年同期比36戸減）、当社インベスト部109戸（前年同期比４戸増）となっております。
その結果、売上高は19,627,613千円(前年同期比26.2％増、4,069,326千円増）、セグメント利益(営業利益)は2,709,038千円(前年同期比45.6％増、848,903千円増）となりました。
（インキュベーション事業）当事業は、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを子会社アンビション・ベンチャーズが行っております。
当連結会計年度におきましては新たに４社への投資を実行し、累計で31社のベンチャー企業に投資を行っております。
その結果、売上高は154,500千円（前年同期比143.5％増、91,063千円増）、セグメント利益（営業利益）は32,740千円（前年同期比172.3％増、20,715千円増）となりました。
（その他事業）不動産DX事業（システム開発の海外子会社を含む）、少額短期保険事業、ZEH・ライフライン事業を総じて、その他事業としております。
不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム『AMBITION Cloud』を海外子会社のアンビションベトナムにて開発し、社内のDX化を優先的に取り組んでいます。
賃貸DXプロパティマネジメント事業におけるDX化は、『AMBITION Cloud』の導入により契約進捗管理、修繕管理、募集管理等、不動産賃貸管理業務に係る様々なシステムの大幅な業務効率化と生産性向上を実現しております。
賃貸DX事業におけるDX化は、IT重説と『AMBITION Sign』（ブロックチェーン技術を活用した当社独自の電子サイン）との連携により、電子契約のパッケージ化を実現しています。
また、入居者DXアプリ『AMBITION Me』は、入居・更新・退去に至るまでの様々なサービスを提供しており、オンライン診療の提供や、住まいのお役立ちサービス、ChatGPTを導入したFAQサービスの提供を当連結会計年度に開始いたしました。
当社グループ初のBtoCマッチングサービスであるお部屋探しアプリ『ルムコン』は、登録ユーザー数を49,000ユーザーと伸長しております。
少額短期保険事業では、当連結会計年度におきましても順調に新規契約を獲得するとともに、申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる当社子会社開発システム『MONOLITH（モノリス）』によって当社グループのDX推進の一端を担っております。
ZEH・ライフライン事業では、蓄電池、太陽光発電、外壁塗装など電力創出・省エネルギー設備の営業を行うZEH（Net Zero Energy House）事業と電気・ガス提供会社の開設・切替の取り次ぎ、ウォーターサーバーなどの営業を行うライフライン事業を子会社の株式会社DRAFTにて行っております。
弊社管理物件の入居者や賃貸仲介の顧客に対しサービス提供を行うなど、賃貸DX事業とのシナジー効果を創出しております。
その結果、売上高は1,130,473千円(前年同期比89.8％増、534,961千円増）、セグメント損失(営業損失)は28,283千円(前年同期は93,245千円のセグメント損失)となりました。
②　財政状態の状況(資産の部)当連結会計年度末の総資産は26,892,679千円となり、前連結会計年度末に比べ6,376,092千円増加いたしました。
これは主に、販売用不動産が6,473,779千円、建物及び構築物が295,733千円、土地が290,895千円増加し、仕掛販売用不動産が665,739千円、現金及び預金が383,288千円、のれんが175,246千円減少したことによるものであります。
(負債の部)当連結会計年度末の負債合計は20,741,919千円となり、前連結会計年度末に比べ4,826,276千円増加いたしました。
これは主に、長期借入金が5,010,164千円、短期借入金が837,750千円、未払法人税等が340,555千円増加し、１年内返済予定の長期借入金が1,631,413千円、営業未払金が187,797千円、１年内償還予定の社債が92,000千円減少したことによるものであります。
(純資産の部)当連結会計年度末の純資産合計は、6,150,759千円となり、前連結会計年度末に比べ1,549,816千円増加いたしました。
これは主に、利益剰余金が1,486,968千円増加したことによるものであります。
③　キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べて383,288千円減少し、5,188,341千円となりました。
各活動区分別のキャッシュ・フローの状況及び主な要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、977,432千円の支出(前連結会計年度は2,282,925千円の収入)となりました。
これは主として税金等調整前当期純利益2,438,704千円の計上、仕掛販売用不動産の増加よる収入665,739千円、販売用不動産の仕入による支出4,385,029千円があったこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、3,399,931千円の支出(前連結会計年度は4,271,162千円の支出)となりました。
これは主として、有形固定資産の取得による支出3,160,846千円があったこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、3,993,078千円の収入(前連結会計年度は2,410,196千円の収入)となりました。
これは主として、長期借入れによる収入8,402,840千円、長期借入金の返済による支出5,024,089千円があったこと等によるものであります。
④　生産、受注及び販売の実績(生産実績)当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
(受注実績)当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、受注実績に関する記載を省略しております。
(販売実績)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称当連結会計年度(自　2023年７月１日至　2024年６月30日)前期比(％)賃貸DXプロパティマネジメント事業(千円)20,232,4595.6賃貸DX賃貸仲介事業(千円)920,3466.3売買DXインベスト事業(千円)19,627,61326.2インキュベーション事業（千円）154,500143.5報告セグメント計(千円)40,934,92014.8その他(千円)1,130,47389.8合計(千円)42,065,39416.1
(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．前連結会計年度及び当連結会計年度における主な取引先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合につきましては、すべての取引先の当該割合が100分の10未満のため記載しておりません。
(２) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。
①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
この連結財務諸表の作成に当たりまして、資産・負債及び収益・費用に影響を与える見積りを必要とする箇所があります。
これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意ください。
当社グループの連結財務諸表を作成するに当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５　経理の状況　１連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりでありますが、特に以下の会計方針は当社グループの連結財務諸表作成においては重要であると考えております。
（棚卸資産の評価）当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産及び仕掛販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。
会計処理の適用に当たっては、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用しております。
具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額を下回った場合には、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額としております。
見積りの算出に用いた重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費であります。
当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下及び空室率の上昇、想定外の追加コストが発生すること等による賃貸費用の悪化、市場金利の変動に伴う割引率の上昇、住宅販売市況の悪化に伴う販売価格の低下等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
（のれんの評価）当社グループは、戦略的施策の一環として、買収・出資等を実施しており、これらの企業結合取引により生じた対象会社の超過収益力を、のれんとして計上しております。
のれんの減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定及び測定は、対象会社ごとに行っております。
減損の兆候があると識別された対象会社について、残存償却期間に対応した対象会社から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額とのれんの帳簿価額とを比較し、前者が後者を下回る場合には、のれんの減損損失を認識します。
割引前将来キャッシュ・フローの算定は、その性質上、判断を伴うものであり、多くの場合、重要な見積り・仮定を使用します。
当該割引前将来キャッシュ・フローの見積りに使用される仮定は、主として、資産グループにおける将来の事業計画に基づいております。
見積りの算出に用いた仮定は、経営者の最善の見積りと判断により決定しておりますが、将来の不確実な経済条件及び経営環境の変化等がのれんの評価に不利な影響を与える可能性があります。
不利な影響を受けた結果、将来の事業計画を見直し、割引前将来キャッシュ・フローが変動した場合、翌年度の連結財務諸表において、減損損失の認識の判定及び認識が必要な際の減損損失の測定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
②　経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容(売上高)当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に比べ5,826,103千円増加し42,065,394千円(前期比16.1％増加)となりました。
主力事業である賃貸DXプロパティマネジメント事業では、管理戸数が安定して増加したこと及び高入居率をキープしたことにより、売上高は前期と比べ1,075,805千円増加し20,232,459千円となり、想定を上回る業績推移となっております。
賃貸DX賃貸仲介事業では、広告戦略の強化によるWEB集客が好調だったことや、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客効果が奏功した等により、売上高は前期と比べ54,946千円増加し920,346千円となり、増収となっております。
売買DXインベスト事業では、計画通りに進捗したことにより、売上高は前期と比べ4,069,326千円増加し19,627,613千円となり、引き続き好調をキープしております。
インキュベーション事業では、154,500千円の売上を計上しております。
その他事業では不動産DX事業の売上高の増加及び少額短期保険の契約件数増加等により、売上高は前期と比べ534,961千円増加し1,130,473千円となっております。
(営業利益)当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度に比べ1,122,784千円増加し、2,726,317千円(前期比70.0％増加)となり、売上高営業利益率は6.5％（前期は4.4％）となりました。
主な要因は、主力事業である賃貸DXプロパティマネジメント事業では、管理戸数の増加、募集コストの減少により、前連結会計年度に比べ488,408千円増加し1,954,420千円となり、大幅増益となりました。
賃貸DX賃貸仲介事業では、営業人員及びDX施策のための投資、広告宣伝費の増加等により、前連結会計年度に比べ15,211千円減少し13,619千円となり、減益となりました。
売買DXインベスト事業では、１戸当たりの売買価格の増加による利益の増加、内装工事を内製化したことによるコストの減少等により、前連結会計年度に比べ848,903千円増加し2,709,038千円となり、増益となりました。
インキュベーション事業では、前連結会計年度に比べ20,715千円増加し32,740千円となり、増益となりました。
その他事業では、ZAH・ライフライン事業が軌道に乗り始めたこと、少額短期保険事業の新規契約数の増加及び不動産DX事業の先行投資の影響等により、前連結会計年度に比べ64,962千円回復し、28,283千円の営業損失となっております。
(経常利益)当連結会計年度の営業外収益は、雑収入22,919千円、投資事業組合運用益5,596千円等を計上したことにより、22,919千円となり、営業外費用は、支払利息173,377千円、支払手数料59,625千円等を計上したことにより、241,548千円となりました。
以上の結果、営業利益に営業外収益・営業外費用を加減算した経常利益は2,507,688千円(前期比69.1％増加)となり、売上高経常利益率は6.0％(前期は4.1％)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)当連結会計年度の特別利益は、段階取得に係る差益15,223千円等の計上により、17,294千円となり、特別損失は、損害賠償金43,000千円、事務所移転費用24,990千円等の計上により、86,278千円となりました。
税金費用は前期と比べ54.1％増加し797,469千円となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,638,128千円(前期比70.4％増加)となりました。
(経営成績に重要な影響を与える要因について)当社グループは、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境に由来するリスク、事業内容に由来するリスク等様々なリスク要因が当社グループの経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。
これらの経営成績に重要な影響を与えるリスクに対応するため、組織体制のさらなる強化等を行ってまいります。
③　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの主な資金需要は、販売用不動産の開発・購入資金及び運転資金等であります。
これらの資金需要につきましては、金融機関からの借入による資金調達のほか、営業活動によるキャッシュ・フロー及び自己資金にて対応していくこととしております。
販売用不動産の売却によって得られた資金については、販売用不動産の開発・購入した際の借入の返済へ優先的に充当し、それ以外の資金については、その都度、総合的に勘案して、手許資金や成長投資等へ充当しております。
キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(１)経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
経営上の重要な契約等 ５ 【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。
研究開発活動 ６ 【研究開発活動】
該当事項はありません。
設備投資等の概要 １ 【設備投資等の概要】
当連結会計年度において実施いたしました設備投資の総額は2,805,358千円であり、主なものは賃貸DXインベスト事業における賃貸等不動産の取得であります。
賃貸等不動産の一部について、賃貸等不動産から販売用不動産へ保有目的を変更したことに伴い、賃貸等不動産2,148,953千円を販売用不動産に振り替えております。
主要な設備の状況 ２ 【主要な設備の状況】
当社グループにおける主要な設備は、次のとおりであります。
(１) 提出会社 2024年６月30日現在事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(人)建物及び構築物土地(面積㎡)ソフトウエアその他合計本社(東京都渋谷区)全社本社事務所3,687－235,14124,783263,612152(66)本社(東京都渋谷区)売買DXインベスト事業賃貸等不動産381,168996,980(69.71)1,083－1,379,232－
(注) １．現在休止中の設備はありません。
２．帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品等であります。
３．従業員数の( )は、臨時雇用者数を外書しております。
４．上記の他、主要な設備のうち連結会社以外から賃借している設備の内容は、下記のとおりであります。
事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容年間賃借料(千円)本社(東京都渋谷区)全社本社事務所75,723 (２) 国内子会社 2024年６月30日現在会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(人)建物及び構築物土地(面積㎡)ソフトウエアその他合計株式会社ヴェリタス・インベストメント本社事務所賃貸DXプロパティマネジメント事業売買DXインベスト事業本社事務所759,0901,733,861（1,815.094）1,77018,2592,512,98165(０)株式会社アンビション・エージェンシー中目黒他７店舗(東京都他１県)賃貸DX賃貸仲介事業店舗設備等23,775－3124,46828,55747(19)株式会社VALOR横浜他７店舗(神奈川県)賃貸DXプロパティマネジメント事業賃貸DX賃貸仲介事業本社事務所店舗設備賃貸等不動産22,101104,106(352.931)－1,385127,59345(13)
(注) １．現在休止中の設備はありません。
２．帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品等であります。
３．従業員数の( )は、臨時雇用者数を外書しております。
４．上記の他、主要な設備のうち連結会社以外から賃借している設備の内容は、下記のとおりであります。
事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容年間賃借料(千円)株式会社ヴェリタス・インベストメント本社(東京都渋谷区)賃貸DXプロパティマネジメント事業売買DXインベスト事業本社事務所117,999
設備の新設、除却等の計画 ３ 【設備の新設、除却等の計画】
該当事項はありません。
設備投資額、設備投資等の概要2,805,358,000

Employees

平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況34
平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況4
平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況5,129,894

Investment

株式の保有状況 (５) 【株式の保有状況】
①　投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式と保有目的が純投資目的である投資株式の区分について、保有先企業との取引関係の維持強化を通じて当社の企業価値向上のために保有するものを、純投資目的以外と位置付け、株式の価値の変動又は株式に係る配当によって利益を受けることを目的とするものを純投資目的のものと考えております。
②　保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式イ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式について、当該株式の保有が安定的な取引関係の構築や業務提携関係等の維持・強化に繋がり、当社の中長期的な企業価値の向上に資すると判断した場合に保有することを方針としております。
この方針に則り、経営企画室において、保有することにより期待することができるシナジー効果、保有検討企業との取引状況及び財政状態、経営成績等を評価しております。
さらに、第三者機関による財政状態、経営成績等の評価を検討したうえで、取締役会が保有の是非を決定しております。
ロ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)非上場株式110,000非上場株式以外の株式－－ (当事業年度において株式数が増加した銘柄)該当事項はありません。
(当事業年度において株式数が減少した銘柄)該当事項はありません。
ハ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報ａ．特定投資株式　　該当事項はありません。
ｂ．みなし保有株式該当事項はありません。
③　保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。
銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社1
貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社10,000,000

Shareholders

大株主の状況 (６) 【大株主の状況】
2024年６月30日現在
氏名又は名称住所所有株式数(株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％)
清水　剛東京都目黒区2,613,00037.58
株式会社ＴＳコーポレーション東京都目黒区上目黒１丁目26番１号720,00010.35
株式会社エアトリ東京都港区愛宕２丁目５番１号672,6009.67
川田　秀樹東京都渋谷区236,0003.39
吉田　知広大阪府大阪市淀川区206,0002.96
株式会社日本カストディ銀行(信託口)東京都中央区晴海１丁目８番12号125,1001.79
加藤　誠悟東京都港区117,2001.68
楽天証券株式会社東京都港区南青山２丁目６番21号101,4001.45
株式会社ＳＢＩ証券 東京都港区六本木１丁目６番１号79,3951.14
上田八木短資株式会社大阪府大阪市中央区高麗橋２丁目４番２号69,7001.00
計―4,940,39571.01
株主数－金融機関2
株主数－金融商品取引業者17
株主数－外国法人等－個人7
株主数－外国法人等－個人以外25
株主数－個人その他2,248
株主数－その他の法人35
株主数－計2,334
氏名又は名称、大株主の状況上田八木短資株式会社
株主総利回り1
株主総会決議による取得の状況 (１) 【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 (３) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
該当事項はありません。

Shareholders2

発行済株式及び自己株式に関する注記 １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数(株)当連結会計年度増加株式数(株)当連結会計年度減少株式数(株)当連結会計年度末株式数(株)発行済株式 普通株式
(注)１6,871,00081,200－6,952,200合計6,871,00081,200－6,952,200自己株式 普通株式
(注)２93－－93合計93－－93
(注)１．変動事由の概要　　　　ストック・オプションの権利行使による増加　81,200株

Audit

監査法人１、連結太陽有限責任監査法人
独立監査人の報告書、連結 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年９月27日株式会社アンビションＤＸホールディングス取締役会　御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士齋　藤　　　哲印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下　川　高　史印 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アンビションＤＸホールディングスの2023年７月１日から2024年６月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アンビションＤＸホールディングス及び連結子会社の2024年６月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応当連結会計年度末において連結貸借対照表上、販売用不動産を9,291,316千円、仕掛販売用不動産を4,656,964千円計上している。
（以下「販売用不動産等」という。
） これらの合計金額の総資産に占める割合は51.9％である。
これらの販売用不動産等の評価基準及び評価方法については、【注記事項】
（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）の４．会計方針に関する事項（１）ロ．棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載されているとおり、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用している。
具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額よりも下落している場合には、正味売却価額をもって貸借対照表価額としている。
販売用不動産等の評価における重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費である。
この重要な仮定は、将来における賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化、想定外の追加コストの発生、開発の遅延、経済環境や金利の変動などに影響を受ける。
上記のように、販売用不動産等の評価は賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化等に関する予測を含む経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、不確実性が伴うため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・　 　販売用不動産等の評価に係る内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・　 　販売用不動産等の評価に関連して、以下の監査手続を実施した。
・　全ての物件について、物件事業計画上の売価から見積追加製造原価及び見積販売直接経費を控除した正味売却価額と帳簿価額との比較を行い、販売用不動産等の評価の適切性を検討した。
・　物件事業計画上の売価は、各算定要素（想定賃料、想定利回り、管理費、類似物件の成約売価など）について、不動産流通標準情報システム上で保存されている他の類似物件のデータ等との比較分析を行った。
また、見積追加製造原価は、物件事業計画上の見積総原価と期末日時点の実績原価の差額と一致していることを確かめた。
さらに、見積販売直接経費は、販売収益に占める過去の実績割合と比較分析を行った。
・　利益率の低い物件については、販売可能性並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費の増加の可能性について所管部署に質問を行った。
・　仕掛中の物件について、開発の遅延がないか所管部署に質問し、今後の開発の進捗見込みと見積追加製造原価及び見積販売直接経費について検討を実施した。
・　開発完了もしくは仕入の後、販売までの期間が当初の想定を超えている物件については、所管部署に質問し、今後の販売見込み、見積販売直接経費について検討を実施した。
・　当連結会計年度において、販売または完成した販売用不動産等について、物件事業計画上の売価並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費と実績を比較する等し、見積りの不確実性を確かめた。
株式会社ヴェリタス・インベストメントののれんの評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応近年、会社はM&Aを活用して事業を強化しており、取得時にのれんが生じている。
当連結会計年度末において、連結貸借対照表上のれんを733,623千円計上しており、総資産に占める割合は2.7％である。
その中でも、2017年10月にM&Aにより100％子会社化した株式会社ヴェリタス・インベストメント（以下、「ヴェリタス・インベストメント」という）に関連するのれんが411,894千円とのれん残高の56.1％を占めている。
M&Aにより取得したヴェリタス・インベストメント株式の取得価額には、超過収益力が反映されている。
会社は、のれんを評価するに当たり、取得時に見込んだ超過収益力が将来にわたって発現するかに着目し、主に取得時に策定されたヴェリタス・インベストメントの将来の事業計画をモニタリングすることで減損の兆候を把握し、兆候がある場合は減損損失の認識について判定し、必要な場合には減損損失の測定をしている。
将来の事業計画における重要な仮定は、将来の事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フローの見積りである。
当連結会計年度末においては、ヴェリタス・インベストメント株式を取得した時点の将来の事業計画に比べて実績が継続して上回っていることなどから、ヴェリタス・インベストメントに関連するのれんを含むより大きな単位の資産グループから減損の兆候は把握されていないものの、当該のれんの金額的重要性は高い。
また、将来の事業計画は経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、将来キャッシュ・フローの見積りについては不確実性が伴うことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、ヴェリタス・インベストメントののれんの評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・　　ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連する減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定、測定に関する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・　　ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連して、減損の兆候があるかどうかを確かめるため、以下の監査手続を実施した。
・　将来キャッシュ・フローの見積りを評価するために、その基礎となる将来の事業計画について検討した。
・　将来の事業計画について、取締役会で承認された次年度の予算との整合性を確かめた。
・　過年度において策定した将来の事業計画と実績との比較分析を実施して将来の事業計画の見積りの不確実性を評価した。
・　外部の経営環境の変化等を適切に考慮しているかどうかを含めて経営者と議論を行い、計画している施策と将来の事業計画との整合性を検討するとともに、ヴェリタス・インベストメントの主要な指標について、過去実績からの趨勢分析を実施した。
その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。
監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社アンビションＤＸホールディングスの2024年６月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。
当監査法人は、株式会社アンビションＤＸホールディングスが2024年６月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。
財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任　経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。
内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。
内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。
・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。
・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。
監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。
監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】
に記載されている。
利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上
(注) １．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、連結 監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応当連結会計年度末において連結貸借対照表上、販売用不動産を9,291,316千円、仕掛販売用不動産を4,656,964千円計上している。
（以下「販売用不動産等」という。
） これらの合計金額の総資産に占める割合は51.9％である。
これらの販売用不動産等の評価基準及び評価方法については、【注記事項】
（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）の４．会計方針に関する事項（１）ロ．棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載されているとおり、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用している。
具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額よりも下落している場合には、正味売却価額をもって貸借対照表価額としている。
販売用不動産等の評価における重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費である。
この重要な仮定は、将来における賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化、想定外の追加コストの発生、開発の遅延、経済環境や金利の変動などに影響を受ける。
上記のように、販売用不動産等の評価は賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化等に関する予測を含む経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、不確実性が伴うため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・　 　販売用不動産等の評価に係る内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・　 　販売用不動産等の評価に関連して、以下の監査手続を実施した。
・　全ての物件について、物件事業計画上の売価から見積追加製造原価及び見積販売直接経費を控除した正味売却価額と帳簿価額との比較を行い、販売用不動産等の評価の適切性を検討した。
・　物件事業計画上の売価は、各算定要素（想定賃料、想定利回り、管理費、類似物件の成約売価など）について、不動産流通標準情報システム上で保存されている他の類似物件のデータ等との比較分析を行った。
また、見積追加製造原価は、物件事業計画上の見積総原価と期末日時点の実績原価の差額と一致していることを確かめた。
さらに、見積販売直接経費は、販売収益に占める過去の実績割合と比較分析を行った。
・　利益率の低い物件については、販売可能性並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費の増加の可能性について所管部署に質問を行った。
・　仕掛中の物件について、開発の遅延がないか所管部署に質問し、今後の開発の進捗見込みと見積追加製造原価及び見積販売直接経費について検討を実施した。
・　開発完了もしくは仕入の後、販売までの期間が当初の想定を超えている物件については、所管部署に質問し、今後の販売見込み、見積販売直接経費について検討を実施した。
・　当連結会計年度において、販売または完成した販売用不動産等について、物件事業計画上の売価並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費と実績を比較する等し、見積りの不確実性を確かめた。
株式会社ヴェリタス・インベストメントののれんの評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応近年、会社はM&Aを活用して事業を強化しており、取得時にのれんが生じている。
当連結会計年度末において、連結貸借対照表上のれんを733,623千円計上しており、総資産に占める割合は2.7％である。
その中でも、2017年10月にM&Aにより100％子会社化した株式会社ヴェリタス・インベストメント（以下、「ヴェリタス・インベストメント」という）に関連するのれんが411,894千円とのれん残高の56.1％を占めている。
M&Aにより取得したヴェリタス・インベストメント株式の取得価額には、超過収益力が反映されている。
会社は、のれんを評価するに当たり、取得時に見込んだ超過収益力が将来にわたって発現するかに着目し、主に取得時に策定されたヴェリタス・インベストメントの将来の事業計画をモニタリングすることで減損の兆候を把握し、兆候がある場合は減損損失の認識について判定し、必要な場合には減損損失の測定をしている。
将来の事業計画における重要な仮定は、将来の事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フローの見積りである。
当連結会計年度末においては、ヴェリタス・インベストメント株式を取得した時点の将来の事業計画に比べて実績が継続して上回っていることなどから、ヴェリタス・インベストメントに関連するのれんを含むより大きな単位の資産グループから減損の兆候は把握されていないものの、当該のれんの金額的重要性は高い。
また、将来の事業計画は経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、将来キャッシュ・フローの見積りについては不確実性が伴うことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、ヴェリタス・インベストメントののれんの評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・　　ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連する減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定、測定に関する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・　　ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連して、減損の兆候があるかどうかを確かめるため、以下の監査手続を実施した。
・　将来キャッシュ・フローの見積りを評価するために、その基礎となる将来の事業計画について検討した。
・　将来の事業計画について、取締役会で承認された次年度の予算との整合性を確かめた。
・　過年度において策定した将来の事業計画と実績との比較分析を実施して将来の事業計画の見積りの不確実性を評価した。
・　外部の経営環境の変化等を適切に考慮しているかどうかを含めて経営者と議論を行い、計画している施策と将来の事業計画との整合性を検討するとともに、ヴェリタス・インベストメントの主要な指標について、過去実績からの趨勢分析を実施した。
全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 　監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、連結株式会社ヴェリタス・インベストメントののれんの評価
内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 近年、会社はM&Aを活用して事業を強化しており、取得時にのれんが生じている。
当連結会計年度末において、連結貸借対照表上のれんを733,623千円計上しており、総資産に占める割合は2.7％である。
その中でも、2017年10月にM&Aにより100％子会社化した株式会社ヴェリタス・インベストメント（以下、「ヴェリタス・インベストメント」という）に関連するのれんが411,894千円とのれん残高の56.1％を占めている。
M&Aにより取得したヴェリタス・インベストメント株式の取得価額には、超過収益力が反映されている。
会社は、のれんを評価するに当たり、取得時に見込んだ超過収益力が将来にわたって発現するかに着目し、主に取得時に策定されたヴェリタス・インベストメントの将来の事業計画をモニタリングすることで減損の兆候を把握し、兆候がある場合は減損損失の認識について判定し、必要な場合には減損損失の測定をしている。
将来の事業計画における重要な仮定は、将来の事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フローの見積りである。
当連結会計年度末においては、ヴェリタス・インベストメント株式を取得した時点の将来の事業計画に比べて実績が継続して上回っていることなどから、ヴェリタス・インベストメントに関連するのれんを含むより大きな単位の資産グループから減損の兆候は把握されていないものの、当該のれんの金額的重要性は高い。
また、将来の事業計画は経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、将来キャッシュ・フローの見積りについては不確実性が伴うことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結【注記事項】
（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）の４．会計方針に関する事項（１）ロ．棚卸資産の評価基準及び評価方法
監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 当監査法人は、ヴェリタス・インベストメントののれんの評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・　　ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連する減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定、測定に関する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・　　ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連して、減損の兆候があるかどうかを確かめるため、以下の監査手続を実施した。
・　将来キャッシュ・フローの見積りを評価するために、その基礎となる将来の事業計画について検討した。
・　将来の事業計画について、取締役会で承認された次年度の予算との整合性を確かめた。
・　過年度において策定した将来の事業計画と実績との比較分析を実施して将来の事業計画の見積りの不確実性を評価した。
・　外部の経営環境の変化等を適切に考慮しているかどうかを含めて経営者と議論を行い、計画している施策と将来の事業計画との整合性を検討するとともに、ヴェリタス・インベストメントの主要な指標について、過去実績からの趨勢分析を実施した。
その他の記載内容、連結 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、連結 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】
に記載されている。

Audit1

監査法人１、個別太陽有限責任監査法人
独立監査人の報告書、個別 独立監査人の監査報告書 2024年９月27日株式会社アンビションＤＸホールディングス取締役会　御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士齋　藤　　　哲印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下　川　高　史印 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アンビションＤＸホールディングスの2023年７月１日から2024年６月30日までの第17期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アンビションＤＸホールディングスの2024年６月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。
監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。
当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価当事業年度末において貸借対照表上、販売用不動産を2,617,541千円計上している。
これらの合計金額の総資産に占める割合は19.6%である。
監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
株式会社ヴェリタス・インベストメント株式の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応近年、会社はM&Aを活用して事業を強化しており、当事業年度末において貸借対照表上、関係会社株式を4,561,439千円計上しており、総資産に占める割合は34.2％である。
その中でも、2017年10月にM&Aにより100％子会社化した株式会社ヴェリタス・インベストメント（以下、「ヴェリタス・インベストメント」という）に対する関係会社株式が3,533,131千円と関係会社株式残高の77.5％を占めている。
M&Aにより取得したヴェリタス・インベストメント株式の取得価額には、超過収益力が反映されている。
ヴェリタス・インベストメント株式の評価については、超過収益力が実質価額に反映されているため、超過収益力の減少に基づく実質価額の著しい低下の有無の検討が株式評価の重要な要素となっている。
会社は、ヴェリタス・インベストメント株式を評価するに当たり、取得時に見込んだ超過収益力が将来にわたって発現するかに着目し、主に取得時に策定されたヴェリタス・インベストメントの将来の事業計画をモニタリングしている。
ヴェリタス・インベストメント株式の評価の検討における重要な仮定は、将来の事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フローの見積りである。
当事業年度末においては、ヴェリタス・インベストメント株式を取得した時点の将来の事業計画に比べて実績が継続して上回っていることなどから、ヴェリタス・インベストメント株式の減損処理を行っていないものの、当該株式の金額的重要性は高い。
また、将来の事業計画は経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、将来キャッシュ・フローの見積りについては不確実性が伴うことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、ヴェリタス・インベストメント株式の評価の妥当性の検討に当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・　　ヴェリタス・インベストメント株式の評価に関する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・　　ヴェリタス・インベストメント株式の評価の妥当性を確かめるため、以下の監査手続を実施した。
・　将来キャッシュ・フローの見積りを評価するために、その基礎となる将来の事業計画について検討した。
・　将来の事業計画について、取締役会で承認された次年度の予算との整合性を確かめた。
・　過年度において策定した将来の事業計画と実績との比較分析を実施して将来の事業計画の見積りの不確実性を評価した。
・　外部の経営環境の変化等を適切に考慮しているかどうかを含めて経営者と議論を行い、計画している施策と将来の事業計画との整合性を検討するとともに、ヴェリタス・インベストメントの主要な指標について、過去実績からの趨勢分析を実施した。
その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。
これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。
また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。
監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。
さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。
継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。
監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。
ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。
利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以　上
(注) １．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
監査上の主要な検討事項、個別 監査上の主要な検討事項　監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
販売用不動産の評価当事業年度末において貸借対照表上、販売用不動産を2,617,541千円計上している。
これらの合計金額の総資産に占める割合は19.6%である。
監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
株式会社ヴェリタス・インベストメント株式の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応近年、会社はM&Aを活用して事業を強化しており、当事業年度末において貸借対照表上、関係会社株式を4,561,439千円計上しており、総資産に占める割合は34.2％である。
その中でも、2017年10月にM&Aにより100％子会社化した株式会社ヴェリタス・インベストメント（以下、「ヴェリタス・インベストメント」という）に対する関係会社株式が3,533,131千円と関係会社株式残高の77.5％を占めている。
M&Aにより取得したヴェリタス・インベストメント株式の取得価額には、超過収益力が反映されている。
ヴェリタス・インベストメント株式の評価については、超過収益力が実質価額に反映されているため、超過収益力の減少に基づく実質価額の著しい低下の有無の検討が株式評価の重要な要素となっている。
会社は、ヴェリタス・インベストメント株式を評価するに当たり、取得時に見込んだ超過収益力が将来にわたって発現するかに着目し、主に取得時に策定されたヴェリタス・インベストメントの将来の事業計画をモニタリングしている。
ヴェリタス・インベストメント株式の評価の検討における重要な仮定は、将来の事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フローの見積りである。
当事業年度末においては、ヴェリタス・インベストメント株式を取得した時点の将来の事業計画に比べて実績が継続して上回っていることなどから、ヴェリタス・インベストメント株式の減損処理を行っていないものの、当該株式の金額的重要性は高い。
また、将来の事業計画は経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、将来キャッシュ・フローの見積りについては不確実性が伴うことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、ヴェリタス・インベストメント株式の評価の妥当性の検討に当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・　　ヴェリタス・インベストメント株式の評価に関する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・　　ヴェリタス・インベストメント株式の評価の妥当性を確かめるため、以下の監査手続を実施した。
・　将来キャッシュ・フローの見積りを評価するために、その基礎となる将来の事業計画について検討した。
・　将来の事業計画について、取締役会で承認された次年度の予算との整合性を確かめた。
・　過年度において策定した将来の事業計画と実績との比較分析を実施して将来の事業計画の見積りの不確実性を評価した。
・　外部の経営環境の変化等を適切に考慮しているかどうかを含めて経営者と議論を行い、計画している施策と将来の事業計画との整合性を検討するとともに、ヴェリタス・インベストメントの主要な指標について、過去実績からの趨勢分析を実施した。
全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 　監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。
監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
見出し、監査上の主要な検討事項、個別株式会社ヴェリタス・インベストメント株式の評価
連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 当事業年度末において貸借対照表上、販売用不動産を2,617,541千円計上している。
これらの合計金額の総資産に占める割合は19.6%である。
監査上の主要な検討事項の内容、決定理由及び監査上の対応については、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。
その他の記載内容、個別 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。
また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
報酬関連情報、個別 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。

BS資産

未収入金30,365,000
その他、流動資産380,161,000
工具、器具及び備品（純額）6,369,000
土地997,971,000
建設仮勘定5,141,000
有形固定資産1,417,657,000
ソフトウエア236,225,000
無形固定資産236,796,000
投資有価証券12,882,000
長期前払費用887,000
繰延税金資産318,262,000
投資その他の資産5,498,592,000

BS負債、資本

短期借入金2,288,000,000