財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-09-27 |
| 英訳名、表紙 | URBANET CORPORATION CO., LTD. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 田 中 敦 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都千代田区霞が関三丁目２番５号（2024年７月８日より東京都千代田区神田駿河台四丁目２番５号から上記住所に本店を移転しております。 ） |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-6550-9160（2024年７月８日より本店移転に伴い電話番号を変更しております。 ） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 株式会社アーバネットコーポレーション設立以後の経緯は、次のとおりであります。 年月概要1997年７月東京都新宿区新宿一丁目24番７号において、土木・建築の設計、不動産の売買・賃貸及びその仲介を目的として株式会社アーバネット（現当社）設立（資本金1,000万円）1997年９月一級建築士事務所登録（東京都知事登録 第42424号）1997年10月宅地建物取引業者免許（東京都知事（1）75706号）を取得2000年12月マンション開発販売事業を開始2002年２月不動産賃貸事業を開始2002年３月本社を東京都新宿区新宿一丁目５番１号に移転、社名を現在の株式会社アーバネットコーポレーションに商号変更2002年６月戸建開発販売事業を開始2005年２月本社を東京都千代田区二番町５番地６に移転2006年10月信託受益権販売業登録（関東財務局長（売信）第416号）2007年３月ジャスダック証券取引所に株式を上場2007年９月金融商品取引法施行に伴い信託受益権販売業より第二種金融商品取引業に変更登録（関東財務局長（金商）第1178号）2008年10月営業部門を新設し、中古分譲マンションの買取再販事業を開始2010年４月ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所との合併に伴い、大阪証券取引所（ＪＡＳＤＡＱ市場）に上場2010年10月大阪証券取引所ヘラクレス市場、同取引所ＪＡＳＤＡＱ市場及び同取引所ＮＥＯ市場の各市場の統合に伴い、大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場2013年７月大阪証券取引所と東京証券取引所の合併に伴い、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場2015年３月連結子会社株式会社アーバネットリビング（所在地：東京都千代田区）を設立2015年６月本社を東京都千代田区神田駿河台四丁目２番５号に移転2017年７月ホテル事業を開始2020年10月東京都大田区において「ホテルアジール東京蒲田」を開業2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所のＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）からスタンダード市場に移行2024年２月株式会社ケーナイン（所在地：東京都世田谷区）の全株式を取得し、連結子会社化2024年７月本社を東京都千代田区霞が関三丁目２番５号に移転 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社３社（株式会社アーバネットリビング、株式会社ケーナイン及び他１社）の計４社で構成されております。 当社は設立以来、東京23区、駅徒歩10分以内の開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売（卸売）を基軸事業として、分譲用マンション及び戸建住宅の開発・分譲、アパートの開発・１棟販売、事業用地の仕入販売、不動産売買の仲介並びに不動産賃貸業等の不動産事業を行ってまいりました。 当社グループは、設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、実際に居住する方々のニーズに応えるだけでなく、効率性と芸術性の融合を目指して、外観や共有スペースにデザイン性やアートを加える等、「ものづくり」にこだわり、独自性を追求した自社ブランドの確立を進めてまいりました。 当社グループは、変動の激しい不動産業界の環境に対応するため、役職員数を最小限とする少人数体制のもと、アウトソーシングを最大限に活用した効率的かつリスクの少ないビジネスモデルを構築する一方で、金融機関の不動産融資の厳格化や不動産価格の大幅な変動に対処できる強い財務体質の構築と、固定収入となる賃貸用不動産の自己保有を進めてまいりました。 当社は、エンドユーザー向けの分譲・賃貸・マンション管理（小売・サービス）等の事業のために、2015年３月に100％子会社である株式会社アーバネットリビングを設立し、グループとしての業績の拡大を図っております。 また、当社はホテル開発という新たな事業領域参入に当たり、研究目的で2020年10月、東京・蒲田駅前で自社保有ホテル「ホテルアジール東京蒲田」を開業し、株式会社アーバネットリビングを通じて運営いたしております。 さらに当社は2024年２月に株式会社ケーナインを子会社化したことから、当社グループの中核事業に「東京・川崎・横浜の戸建・テラスハウス分譲及びアパート開発」を加え、事業領域を拡大しております。 なお、昨今のマンションニーズに対応するために、当社グループは従来の投資用ワンルームマンションにDINKS向けのプラン及びファミリータイプのプランを組み込んだ複合型のマンション開発を推進しております。 よって、当連結会計年度末より当社グループが開発するマンションにつきましては、投資用ワンルームマンションに変わり都市型賃貸マンションと呼称いたします。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、以下のとおりです。 （不動産事業）(1）不動産開発販売 当社グループは、主に開発エリアを不動産価格が比較的安定している東京23区、駅徒歩10分以内に原則特化するとともに、多数の土地情報及び市場の賃貸情報を収集し、設計事務所からスタートした当社のノウハウであるプラン設計と収益シミュレーションにより、一定利益が確保できる可能性の高い物件を厳選し、事業用地として取得しております。 事業用地取得後は、さらに詳細な調査・設計プランの検討を重ね、本来その土地の持つ収益性を最大限に発揮する事業プランを作成するとともに、当社グループが基調としておりますモノトーンの外観デザインや、オリジナルのアート作品を展示するエントランス、及び入居者の方々に対して定期的に実施しているアンケート調査に基づくユーザーニーズの実現（収納スペースの拡大等）により、他社物件との差別化を図っております。 当社グループの事業の中核である都市型賃貸マンションにおける販売先は、ワンルーム販売会社への専有卸を中心に、一般法人・国内外投資家及び相続税対策等の目的を有する日本の富裕層であります。 また、子会社の株式会社ケーナインは、主に東京23区南西部や川崎市・横浜市等を中心に戸建・テラスハウス分譲及びアパート開発並びに用地の売却等を行っております。 (2）不動産仕入販売 当社グループは、自社による不動産開発販売事業のほか、他社開発分譲マンションの１棟専有卸や中古分譲マンションの戸別買取再販事業等も行っております。 (3）その他 当社グループは、前２事業のほか、不動産売買等の仲介業務、自社開発及び他社開発マンションの賃貸事業、不動産有効活用の提案、並びに賃貸管理事業・マンション管理事業を行っております。 （ホテル事業） 当社グループは、2019年12月の増資による資金の一部を充当して、2020年10月に「ホテルアジール東京蒲田」を開業しました。 これは、都市型賃貸マンションの開発・１棟販売をはじめとした当社グループの不動産事業がレジデンス分野に集中していることから、販売先の多様化を目指してホテル事業に取り組み、第１号開発物件を自社保有とすることで開発・運営に関するノウハウを蓄積する研究目的によるもので、東京・蒲田駅前にて全48室のホテルを運営しております。 当社グループの事業系統図は、次のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金（千円）主要な事業の内容議決権の所有（又は被所有）割合（％）関係内容（連結子会社） 株式会社アーバネットリビング東京都千代田区80,000不動産事業ホテル事業100.0分譲物件等の販売委託、賃貸管理の業務委託、マンション管理の業務委託、ホテル運営の経営委託、資金の借入、役員の兼任、従業員の出向株式会社ケーナイン（注）２東京都世田谷区20,000不動産事業100.0役員の兼任、資金の貸付その他１社 （注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。 ２．2024年２月29日に株式会社ケーナインの全株式を取得し、同社を連結子会社といたしました。 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 (1）連結会社の状況 2024年６月30日現在セグメントの名称従業員数（名）不動産事業51〔3〕ホテル事業全社（共通）22〔4〕合計73〔7〕（注）１．従業員数は就業人員数であり、臨時従業員数は〔 〕内に年間平均雇用人員を外数で記載しております。 ２．当社グループは、同一の従業員が複数のセグメントに従事しているため、合計で記載しております。 ３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門及び内部監査部門に所属しているものであります。 ４．不動産事業及びホテル事業の従業員数が前連結会計年度末と比べ21名増加したのは、2024年２月29日付で株式会社ケーナインを連結子会社化したためであります。 (2）提出会社の状況 2024年６月30日現在従業員数（名）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（円）42〔5〕40.866.818,108,243 セグメントの名称従業員数（名）不動産事業24〔2〕ホテル事業全社（共通）18〔3〕合計42〔5〕（注）１．従業員数は、当社から他社への出向者を除いた就業人員数であり、臨時従業員数は〔 〕内に年間平均雇用人員を外数で記載しております。 ２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．当社は、同一の従業員が複数のセグメントに従事しているため、合計で記載しております。 ４．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門及び内部監査部門に所属しているものであります。 (3）労働組合の状況 当社グループには労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。 この企業理念の下、都市型賃貸マンションの開発・１棟販売を中心とした事業活動を行い、事業を通して社会の発展とサステナビリティを巡る課題解決に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。 (2）経営戦略 当社グループは、東京23区をメインの開発エリアとした都市型賃貸マンションの開発・１棟販売及び東京・川崎・横浜の戸建・テラスハウス分譲及びアパート開発を基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。 当社グループは物件ごとに地域性を重視した外観やエントランス、機能性を重視した居住空間をデザインし、購入する方と居住する方双方の満足を追求してまいります。 さらに、Ｍ＆Ａを活用した事業領域の拡大や、シルバー層向け住居やホテル開発にも市場動向を見極めながら取り組むとともに、他社との共同事業や東京都心以外での開発も視野に入れ、持続的な成長を図ってまいります。 なお、ホテル事業につきましては、インバウンドの急拡大と国内旅行需要の回復により、客室稼働率と客室単価の向上を図り、事業収益の最大化に努めてまいります。 (3）経営環境 当社グループの基軸事業である都市型賃貸マンションの市場は、賃貸については、分譲マンションの高騰、未婚化の進行や高齢化による単身世帯の増加、各世代における単身者の都心再流入等により堅調に推移しており、都心の好立地で居住空間の充実した物件に関しては、今後さらに人気が高まるものと考えております。 また、実需については、企業による人員確保のための社宅需要や、若年層による将来の資産形成、富裕層の相続税対策に対応できる堅実な運用商品として、購入者層の拡大を見込んでおります。 さらに、東京23区においては国内のファンドやリートに加え、円安を背景とした海外投資家の購入意欲は依然として高いものと思われます。 このような要因により、急激な金利上昇が見込まれない状況においては、販売面での底堅さは維持されるものの、仕入面においては、都心好立地の用地購入で競合が続き、価格も高止まりしていること、さらに、昨今の建設資材の価格や人件費の高騰により、工事原価が上昇していることから、利益率の低下という問題に直面しております。 (4）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図り、株主への利益還元を安定的に行うことを基本方針に、売上総利益率を重視しております。 (5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図るため、経営環境の変化に対応しつつ、以下の課題に取り組んでまいります。 ① コンプライアンスとコーポレートガバナンス・コード遵守の経営 当社グループは、コンプライアンスとコーポレート・ガバナンスが、これからの企業経営において非常に重要であることを強く認識し、コンプライアンスを遵守した経営を推進いたします。 また、不正を防止する内部統制システムの整備・充実を図るとともに、サステナビリティを巡る課題解決とコーポレート・ガバナンスの強化に努め、コーポレートガバナンス・コードの基本原則に基づく、健全で効率的な経営を行うよう一層の努力をしてまいります。 ② 利益率の維持・向上のための競争力のある事業用地の取得 日本全体としては人口減少問題を抱えるなかで、大手不動産業者及び資金力のある開発業者等により、利便性の高い好立地の用地獲得競争は続くものと認識しております。 こうした状況の下で安定的な収益を確保するためには、更なる土地の選別と開発物件の差別化が最重要課題であると認識しております。 当社グループは、優秀な仕入要員の採用を進めるほか、新卒を含めた若手・中堅社員の育成に努めます。 また、権利関係が複雑な都心の用地情報を収集・分析し、有効活用提案等を通じて権利関係を調整していく事業を拡充してまいります。 ③ 販売先及び不動産開発販売事業の多様化 当社グループの基軸事業である都市型賃貸マンションの開発・１棟販売（卸売）は、土地価格の高止まりや建設資材及び人件費高騰等による建築コストの上昇に直面しております。 これに対応するため、従来からの卸先であるマンション販売会社だけではなく、国内外の投資家や相続税対策を含む様々な目的で不動産を購入する日本の富裕層、人員確保のための社宅や寮を必要とするようになった事業法人、シルバー層向け住居の運営業者等、多方面への販売チャネル確保に注力してまいります。 また、当社グループは、設立以来、販売先がレジデンス関連業者に限られていたこともあり、販売先の多様化を図る目的でホテル事業に参入し、2020年10月より自社保有ホテルを運営しております。 当社グループは、今後も他社との共同事業を含む不動産開発販売事業の多様化を図ってまいります。 ④ 事業領域の拡大 当社グループは、企業価値の向上と持続的成長を重要視しており、そのためには事業領域の拡大に取り組む必要があると認識しております。 これに対応するため、2024年２月に株式会社ケーナインを子会社化し、東京南西部や川崎市・横浜市内における戸建・テラスハウス分譲事業や、アパートの開発事業をグループの基軸事業として取り込んでおります。 これに伴い、シナジー効果も含めた新たな事業展開や優秀な人員確保による売上高・利益の持続的拡大が可能と認識しております。 ⑤ 財務体質の一層の強化と持続的な成長に向けた取り組み 当社グループは、現在の世界情勢及び日本経済の動向を注視し、将来の大規模な経済変動に耐え得る企業であるためには、一層の企業価値の向上と、財務体質の強化が必要であると認識しております。 当社グループは、リーマンショックにおいて多くの不動産関連企業が破綻する中を耐え抜いた経験により、キャッシュポジションと担保物件の重要性を認識したことから、これまで公募増資や、新株予約権の発行等により財務体質を強化してまいりました。 当社グループは今後も、既存事業の拡大を図るとともに、Ｍ＆Ａを含めた新規事業への取り組みを進め、企業価値向上と持続的成長の実現を進めてまいります。 ⑥ 人的資本経営の充実と体制強化 当社グループは、これからの企業経営において人的資本経営が極めて重要と認識しており、価値創造の源泉として社員への投資を積極的に行っております。 前連結会計年度までに、新人事制度の制定に伴う給与の大幅アップや、従業員向け株式給付信託の創設、住宅補助制度や新オフィスへの移転による職場環境の充実、育児休暇を含む休暇制度を含む休暇制度の改定、資格取得補助制度の改正等に取り組んでまいりました。 当社グループは引き続き、経営の根幹として社員を大事にしていくことで、持続的成長と企業価値の増大を目指してまいります。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指します」という企業理念のもと、サステナビリティ経営に取り組んで収益に結びつけ、事業活動を通じて、持続的な成長を目指しております。 当社グループは持続可能な社会の実現に貢献するために、以下の「サステナビリティ基本方針」を2021年11月18日に制定しており、企業価値の向上を目指してまいります。 １．事業を通じたサステナビリティへの取り組み 事業活動を通じて環境をはじめ、貧困等の社会問題や、文化・芸術活動等の社会貢献活動に取り組みます。 ２．ステークホルダーとの関係強化 お客様、取引先、株主、投資家、従業員、地域社会などすべてのステークホルダーとの双方向のコミュニケーションを通じて関係性を強化し、事業活動を通じて当社らしい価値を創造し、持続可能な社会の実現に取り組みます。 ３．社会からの信頼の確立 コンプライアンスを遵守し、理想の住まいを開発・提供するとともに経営基盤を強化し、持続的な経済の発展に寄与することで、社会から高い信頼を得る経営に取り組みます。 (1）ガバナンス 当社グループは、上記の「サステナビリティ基本方針」に基づき、サステナビリティの視点を踏まえた経営を促進するため、2021年10月に「サステナビリティ委員会規程」を設け、この規程に従って「サステナビリティ委員会」を設置し、サステナビリティ促進に関する体制を整備しております。 本委員会は、当社管理本部長を委員長とし、委員長が選任した委員により構成され、当社グループのサステナビリティについての取り組み及び課題等について討議を行い、委員長が必要であると判断した事項は取締役会へ提言及び報告を行うこととしております。 2024年６月期は、四半期ごとに４回開催され、サステナビリティに関する施策や進捗状況等について、2024年６月開催の定時取締役会にて報告を行っております。 取締役会は、その提言及び報告を通じて、サステナビリティについての取り組み状況を監督しております。 (2）戦略 当社グループは、サステナビリティへの取り組みに関して、当社企業理念を鑑み、４項目の重点課題を設けております。 なお、詳細につきましては当社ホームページ（https://www.urbanet.jp/csr/sustainability/）をご覧ください。 ① 理想の住まいの開発主な取り組み事例として、定期的な居住者アンケートの実施・分析を踏まえた居住者スペースの絶えざる改善等を行っております。 ② 芸術・美術活動への取り組み主な取り組み事例として、若手芸術家の発掘・支援のため、美術・芸術を学ぶ学生限定の立体アートコンペ （ＡＡＣ）を継続実施しております。 ③ 環境等への取り組み主な取り組み事例として、ZEH-Mマンション普及による脱炭素社会への貢献、アーバネット防災プログラムへの取り組みを通じた気候変動への対応等を行っております。 ④ 魅力ある職場の実現主な取り組み事例として、「健康優良法人2024」認定取得、各種研修体制の充実に取り組んでおります。 また、当社グループにおける、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針につきましては、当社経営指針に「顧客満足度を高めることを第一に考え、株主と従業員の幸せを追求します」「企業と企業、人と人とのネットワークを大切にし、互いに成長し共生することを経営の目的とします」としているとおり、「人材育成」と「魅力ある職場の実現」を経営の重要課題と位置づけております。 「人材育成」については、新卒社員研修、階層別研修、役員向け研修等の各種研修の実施及び女性管理職の登用並びに若手社員の育成に注力しております。 また、「魅力ある職場環境づくり」については、2024年７月より社員の働き甲斐が向上するよう、新人事制度を制定し、併せて評価制度の見直しも実施しております。 適切な評価が行われ、社員の働く意欲が高まることで「魅力ある職場環境づくり」の実現を目指しております。 (3）リスク管理 当社グループは、事業環境を取り巻くリスクに対応するため、事前の予防対策、緊急事態発生時の対応等について定めた「リスク管理規程」を制定し、リスク管理体制を構築しております。 また、管理本部長が委員長となり全本部長及び全部室長をメンバーとするリスク管理委員会を設置しております。 本委員会は年間２回、定期的に開催しており、全社的なリスクの共有及び対策等について協議しております。 なお、特に、気候変動に係るリスク等のサステナビリティに関するリスクにつきましては、四半期ごとに開催される「サステナビリティ委員会」にて協議後、取締役会に提言及び報告することでモニタリングが図られております。 (4）指標と目標 当社グループでは、上記「(2）戦略」において記載した、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針に係わる指標について、関連する指標のデータとともに、具体的な取り組みが行われているものの、連結グループに属する全ての会社の共通目標や会社ごとの目標は設定していないため、その具体的な指標及び目標設定につきましては、今後の課題として現在検討中であります。 |
| 戦略 | (2）戦略 当社グループは、サステナビリティへの取り組みに関して、当社企業理念を鑑み、４項目の重点課題を設けております。 なお、詳細につきましては当社ホームページ（https://www.urbanet.jp/csr/sustainability/）をご覧ください。 ① 理想の住まいの開発主な取り組み事例として、定期的な居住者アンケートの実施・分析を踏まえた居住者スペースの絶えざる改善等を行っております。 ② 芸術・美術活動への取り組み主な取り組み事例として、若手芸術家の発掘・支援のため、美術・芸術を学ぶ学生限定の立体アートコンペ （ＡＡＣ）を継続実施しております。 ③ 環境等への取り組み主な取り組み事例として、ZEH-Mマンション普及による脱炭素社会への貢献、アーバネット防災プログラムへの取り組みを通じた気候変動への対応等を行っております。 ④ 魅力ある職場の実現主な取り組み事例として、「健康優良法人2024」認定取得、各種研修体制の充実に取り組んでおります。 また、当社グループにおける、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針につきましては、当社経営指針に「顧客満足度を高めることを第一に考え、株主と従業員の幸せを追求します」「企業と企業、人と人とのネットワークを大切にし、互いに成長し共生することを経営の目的とします」としているとおり、「人材育成」と「魅力ある職場の実現」を経営の重要課題と位置づけております。 「人材育成」については、新卒社員研修、階層別研修、役員向け研修等の各種研修の実施及び女性管理職の登用並びに若手社員の育成に注力しております。 また、「魅力ある職場環境づくり」については、2024年７月より社員の働き甲斐が向上するよう、新人事制度を制定し、併せて評価制度の見直しも実施しております。 適切な評価が行われ、社員の働く意欲が高まることで「魅力ある職場環境づくり」の実現を目指しております。 |
| 指標及び目標 | (4）指標と目標 当社グループでは、上記「(2）戦略」において記載した、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針に係わる指標について、関連する指標のデータとともに、具体的な取り組みが行われているものの、連結グループに属する全ての会社の共通目標や会社ごとの目標は設定していないため、その具体的な指標及び目標設定につきましては、今後の課題として現在検討中であります。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | また、当社グループにおける、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針につきましては、当社経営指針に「顧客満足度を高めることを第一に考え、株主と従業員の幸せを追求します」「企業と企業、人と人とのネットワークを大切にし、互いに成長し共生することを経営の目的とします」としているとおり、「人材育成」と「魅力ある職場の実現」を経営の重要課題と位置づけております。 「人材育成」については、新卒社員研修、階層別研修、役員向け研修等の各種研修の実施及び女性管理職の登用並びに若手社員の育成に注力しております。 また、「魅力ある職場環境づくり」については、2024年７月より社員の働き甲斐が向上するよう、新人事制度を制定し、併せて評価制度の見直しも実施しております。 適切な評価が行われ、社員の働く意欲が高まることで「魅力ある職場環境づくり」の実現を目指しております。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | 連結グループに属する全ての会社の共通目標や会社ごとの目標は設定していないため、その具体的な指標及び目標設定につきましては、今後の課題として現在検討中であります。 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事業のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 当該リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクが顕在化した場合に当社グループの財政状態及び経営成績等の状況に与える影響については、合理的に予見することが困難であるため、記載しておりません。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経済情勢の変動に係わるリスクについて 当社グループの主要事業である不動産開発販売事業は、景気動向・金利動向・不動産需要動向・住宅税制等各種税制の影響を受けやすく、景気の急速な悪化や大幅な金利上昇、需給悪化による販売価格の下落、住宅税制や建築基準法等の変更・改廃等によって、販売先の需要動向が変化した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、金融市場の混迷及び先行き不透明感により、ローン構築の不成立や顧客購入意欲の低下の可能性があり、販売価格や保有不動産の評価を下げる必要がある等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクの対応策として、景気動向・金利動向等のモニタリング、販売先の財務状況管理、各種法令の改廃情報の取得等を十分に行った上で開発・販売計画を策定しており、建築確認が下りた開発物件は速やかに販売先を選定し、売買契約を締結するよう努めております。 なお、当社グループは2020年10月より東京・蒲田駅前にてホテルを運営しておりますが、景気が急速に悪化し、宿泊需要が低下したことにより、客室稼働率や客室料金の低下が起こった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (2）気候変動並びに自然災害に係わるリスクについて 当社グループでは、開発エリアを主に東京23区並びに川崎市、横浜市等としておりますが、従前から報告されている大地震発生のリスクに加え、ここ数年気候変動に起因すると思われる大型台風の直撃やゲリラ型豪雨が頻発する事例が発生しており、当社グループが開発途中の物件において、地盤への影響や建設中の建物の倒壊等のリスクがあり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、開発用地購入においてハザードマップの確認を義務づけており、建築途中の物件現場においては、作業員の安全に留意しつつ、台風や豪雨等の被害を最小限にとどめるよう必要な対策をいたしております。 (3）事業用地の仕入に係わるリスクについて① 事業用地の取得について 当社グループでは、東京23区並びに川崎市、横浜市等の利便性、人気とも高い事業用地を求めておりますが、他社との競合や価格の上昇等によって用地の取得が計画通りに行えない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループの持続的な成長のためには、安定的な用地取得は不可欠であり、当該リスクの対応策として、既存情報取得先との関係強化及び新規情報取得先の開拓を行っております。 ② 土壌汚染等によるリスクについて 当社グループは用地仕入に際し、土壌汚染・地中埋設物・埋蔵文化財・産業廃棄物の地中廃棄物等によるコスト排除を明確にするため、事前調査を徹底し、売買契約においても原則としてこれらのコストを売主負担としてまいりましたが、現在は開発用地獲得を優先する環境下のため、同コストは当社グループ負担となっており、想定外の土壌汚染問題等が発生した場合、処理費用が追加発生することにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (4）特定取引先との取引集中に係わるリスクについて① アウトソーシングに係わるリスクについて 当社グループは、都市型賃貸マンションにおいて、アウトソーシングを最大限活用した少人数体制を経営の基本方針としており、当連結会計年度においても、株式会社合田工務店への建築工事のアウトソーシングが集中しております。 当社グループと同社との取引関係に急激な変化が生じた場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクの対応策として、建築工事の新たなアウトソーシング先を開拓しており、過度な集中とならないよう努めてまいります。 ② 販売先に係わるリスクについて 当社グループと開発物件の販売先は安定的な取引関係にあり、今後もその取引関係に急激な変化はないと考えておりますが、当社グループの主たる販売先に不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクの対応策として、マンション販売会社及び資産家やファンド等、多方面への販売チャネル確保に注力してまいります。 (5）販売に関連するリスクについて① 販売用不動産の売却可能性について 当社グループの開発プロジェクトにおいて販売先との売買契約締結が長引いた場合、その間に不動産市況の急激な悪化等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。 また、戸建やマンション、テラスハウス分譲事業、アパート事業においては、エンドユーザー向けの分譲となるため、景気の変動等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。 都市型賃貸マンションに関しては不動産市況等を勘案しながら、用地購入から設計確認までの期間を短縮し、販売価格とのバランスを取りつつ販売先との売買契約を最短にするよう努力をしてまいります。 また、分譲マンションに関しましては、景気変動の可能性のある時期においての開発を抑制しております。 ② 営業エリアに関連するリスクについて 当社グループでは、営業エリアを主に東京23区並びに川崎市、横浜市等にしていることで、不動産需要の減少に対して相対的に影響を受けにくくなっておりますが、同地区においてテロ等の不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (6）固定資産の減損に関するリスクについて 当社グループは、不動産賃貸収益の獲得及び将来的な自社開発物件の確保を目的として、賃貸用不動産の保有及び効率的活用を進めておりますが、経済情勢や不動産市況の悪化により賃料水準の低下や空室率の上昇等、賃貸用不動産の収益性が低下した場合等には固定資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは東京・蒲田駅前にホテルを保有しておりますが、感染症の再拡大や経済情勢の悪化等により、ホテルの稼働率や１室当たりの客室単価が低下した場合等には固定資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (7）借入金への依存に関連するリスクについて① 金利の上昇リスクについて 当社グループは、事業資金を金融機関からの借入により調達しており、当連結会計年度末における総資産額に占める有利子負債の割合は、62.6％と高水準であります。 従いまして、金融情勢の変化により金利水準が上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 調達のリスクについて 当社グループは、用地仕入に際し、その資金を金融機関による間接金融に負っております。 金融機関の不動産融資の姿勢に変化が発生した場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との新規取引による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。 (8）設計・建築工事について 当社グループは、都市型賃貸マンションにおいて、意匠設計及びプラン設計以外を設計事務所及び建設会社等にアウトソーシングしております。 設計会社及び建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念にアウトソーシング先の管理をしておりますが、アウトソーシング先の倒産や工事中の事故等が発生した場合に、工事の遅延・中止、また、2022年２月に発生したロシアによるウクライナへの侵攻等によるサプライチェーンの混乱や円安を起因とした建築資材価格の高騰及び人件費等の上昇に伴い、工事費用が上がっていくことにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクの対応策として、アウトソーシング先の財務調査及び各種情報収集を継続的に行うとともに、工事の早期発注や建築資材の代替品の活用、調達先の多様化等を実施しております。 また、建築事業においては、下請先の業績悪化等により、工事の遅延や中止になる可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (9）物件の引渡し時期について 当社グループの不動産開発販売事業において、売上計上は物件引渡しによって行われます。 このため、建設業界の慢性的な人手不足、2024年４月からの働き方改革関連法の適用や天候不順、自然災害及び感染症蔓延等を原因とした工期遅延により、引渡時期が決算期を越えて遅延する場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 販売会社との売買契約につきましても、竣工引渡後原則４ヶ月後決済（ただし戸別決済に応じる）となっておりますことから、決算期に跨る売買契約における計上戸数については、販売会社の販売状況によっては、当社グループの当該決算期業績に影響を及ぼす可能性があります。 (10）人材確保について 当社グループは、事業用地の仕入・設計・施工監理・建築・自治体との調整及び近隣との調整や竣工マンションの１棟販売等、専門的な知識・経験及び資格が要求されることから、人材の獲得・育成が重要であると認識しております。 しかしながら、優秀な人材の確保・育成が計画通りに進行しない場合、若しくは保有人材の流出が大規模に発生した場合は、当社グループの今後の事業運営及び事業計画に影響を及ぼす可能性があります。 (11）法的規制について 当社グループの事業は、「建築士法」・「宅地建物取引業法」・「金融商品取引法」・「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」・「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」・「旅館業法」・「公衆浴場法」・「温泉法」等により、法的規制を受けております。 また、当社グループの事業においては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を受けております。 当社グループは、これまでにこれら法的規制によって重大な影響を受けたことはありませんが、今後新たな規制の制定や改廃が行われた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、今後何らかの理由により免許等の取消・更新・欠格による失効等の事象が発生した場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに、業績に影響を及ぼす可能性があります。 許認可等の名称会社名許認可番号等有効期間規制法令免許取消条項等一級建築士事務所登録株式会社アーバネットコーポレーション東京都知事登録 第42424号2022年９月10日～2027年９月９日建築士法第26条等株式会社ケーナイン東京都知事登録 第62947号2024年２月20日～2029年２月19日宅地建物取引業者免許株式会社アーバネットコーポレーション東京都知事 (6）第75706号2022年10月18日～2027年10月17日宅地建物取引業法第66条等株式会社アーバネットリビング東京都知事 (2）第97760号2020年４月25日～2025年４月24日株式会社ケーナイン国土交通大臣 (3）第8582号2024年３月５日～2029年３月４日第二種金融商品取引業登録株式会社アーバネットコーポレーション関東財務局長（金商）第1178号金融商品取引法第52条等マンション管理業者登録株式会社アーバネットリビング国土交通大臣 (2）第034154号2020年３月19日～2025年３月18日マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条等株式会社ケーナイン国土交通大臣 (1）第034608号2022年３月10日～2027年３月９日賃貸住宅管理業者登録株式会社アーバネットリビング国土交通大臣 (01）第001830号2021年10月13日～2026年10月12日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条等特定建設業許可株式会社ケーナイン東京都知事許可 (特-5）第142913号2024年３月15日～2029年３月14日建設業法第29条等 なお、最低住戸面積の引き上げ等ワンルームマンションの建設を規制する条例等が制定された場合、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。 (12）情報セキュリティについて 当社グループの保有している営業機密や個人情報等の重要情報が、何らかの事由により漏洩した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、情報セキュリティを維持・管理するための体制や基本原則等を定め、当社グループが保有及び運用管理する情報資産を過失・事故・災害・犯罪の脅威等から保護し、事業活動を正常かつ円滑に行うことに努めております。 (13）訴訟等の可能性について 当社グループは、都市型賃貸マンションの開発を事業の基幹としております。 当社グループは、役職員及び近隣対策会社等への啓蒙活動や近隣住民との対話回数の増加等により、訴訟等の発生を最大限回避する企業努力を行っておりますが、開発エリアを主に東京23区の駅徒歩10分以内としていることから、近隣住民からの苦情等を完全に排除することは難しく、法令に基づいて実施しているとはいえ、開発用地にある既存建物の解体やマンション建設に関連する騒音・振動・電波障害・日照問題・景観変化等の近隣住民等からのクレーム等に起因する訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。 当社は設立から26年以上が経過し、当社グループが過去に販売した物件における瑕疵の発生も可能性があります。 また、マンション管理・賃貸管理事業においても入居者等からのクレームや賃料滞納等に起因する訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。 これらの訴訟等の内容、結果、対応によっては、レピュテーションリスクが生じる可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (14）ホテル事業について ホテル事業につきましては、感染症の再拡大や経済情勢の悪化等による稼働率の低下、客室単価の下落、また、地震、台風等の自然災害や、事故、火災等の人的災害の発生等の予期せぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (15）感染症等の発生について 当社グループでは、新型コロナウイルス等の感染症の拡大に備え、従業員及び取引先の安全を第一に考え、時差出勤やテレワーク・ｗｅｂ会議を可能とするＩＴ環境の整備を完了しております。 また、新型コロナウイルス感染症に関しては規制が撤廃されており、当社グループにおいても通常の感染対策を維持するとともに、クラスター発生時においては新型コロナウイルス感染症対策で培った感染予防体制を実行してまいります。 なお、当社グループの開発現場において新型コロナウイルス等の感染症が蔓延した場合には、工事の一時的な停止等により竣工時期が遅延する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (16）その他について 当社グループは、事業展開上様々なリスクがあることを認識し、それらを最大限の努力で回避するとともに、リスクが発現した場合に備えて対策を十分に行うよう努めております。 しかしながら、事業遂行に当たり、予期できぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高279億65百万円（前連結会計年度比38.0％増）、営業利益27億26百万円（同12.2％増）、経常利益24億26百万円（同13.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益17億１百万円（同17.5％増）となり、いずれの数値も、2023年12月22日に開示いたしました「通期連結業績予想の修正に関するお知らせ」を上回ることができました。 これは、当社グループが主に不動産事業において、「ものづくり」にこだわり、東京23区、駅徒歩10分圏内での都市型賃貸マンション開発・１棟販売というビジネスを推進し販売先から高い評価を得たことに加え、建築コストの急激な上昇の中においても、将来不安を抱えた若年層の不動産投資意欲、相続税対策を目的とした富裕層による需要及びファンド・リートを含めた国内外投資家による収益物件への需要に応えることができたことによるものであります。 セグメントごとの経営成績は、以下のとおりであります。 （不動産事業） 不動産事業につきましては、売上高は277億47百万円（前連結会計年度比38.0％増）、セグメント利益は38億73百万円（同10.4％増）となりました。 このうち、不動産開発販売につきましては、都市型賃貸マンション等11棟712戸及び戸建・テラスハウス分譲等23戸並びに用地５件の売却により、売上高は271億15百万円（同38.5％増）となりました。 都市型賃貸マンション開発については、棟数・戸数ともに期初予定以上の売上を計上することができました。 また、戸建・テラスハウス分譲等につきましては、株式会社ケーナイン（2024年２月29日に子会社化）が主に東京23区南西部や川崎市・横浜市等において売上計上したものであります。 不動産仕入販売につきましては、中古分譲マンションの買取再販（１戸）により、売上高は46百万円（同23.7％増）となりました。 その他不動産事業につきましては、不動産仲介及び不動産賃貸業等により、売上高は５億85百万円（同18.0％増）となりました。 （ホテル事業） ホテル事業につきましては、「ホテルアジール東京蒲田」の宿泊料等により、売上高は２億18百万円（前連結会計年度比43.2％増）、セグメント利益は31百万円（前連結会計年度はセグメント損失８百万円）となりました。 これは、国内旅行需要の回復及びインバウンドの増加等を背景に、前連結会計年度に比べて大幅に客室単価及び客室稼働率が上昇したことによるものであります。 当連結会計年度末における財政状態については、総資産が前連結会計年度末に比べ27億35百万円増加した469億72百万円、負債が前連結会計年度末に比べ28億63百万円増加した319億８百万円、純資産が前連結会計年度末に比べ１億28百万円減少した150億64百万円となりました。 （流動資産） 当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ19億69百万円増加し、393億80百万円となりました。 これは主として、都心のマンション用地について厳しい仕入環境が続く中、若手社員による好立地のプロジェクト用地購入が進んだこと、また、2024年２月29日に子会社化した株式会社ケーナインによる積極的な戸建・アパート用地等の購入により、棚卸資産が21億49百万円増加したことによるものであります。 （固定資産） 当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ７億65百万円増加し、75億92百万円となりました。 これは主として、収益物件等の購入により有形固定資産が９億56百万円増加したことによるものであります。 （流動負債） 当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ34億60百万円増加し、138億８百万円となりました。 これは主として、前受金が７億53百万円減少する一方で、株式会社ケーナインの子会社化により短期借入金が28億48百万円、１年内返済予定の長期借入金が９億26百万円、それぞれ増加したことによるものであります。 （固定負債） 当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ５億96百万円減少し、180億99百万円となりました。 これは主として、物件の販売に伴う長期借入金の返済が、株式会社ケーナインの子会社化による増加を上回ったことにより、長期借入金が８億41百万円減少したことによるものであります。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ１億28百万円減少し、150億64百万円となりました。 これは主として、新株予約権の行使により資本金及び資本剰余金について、それぞれ２億62百万円増加し、利益剰余金についても、配当金支払による６億31百万円の減少があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益17億１百万円の計上等により10億69百万円増加した一方で、子会社による優先株式の償還により非支配株主持分が16億41百万円減少したことによるものであります。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。 ）は、営業活動において資金が増加した一方、投資活動及び財務活動において資金が減少したことにより、前連結会計年度末に比べ６億21百万円減少の85億９百万円となりました。 これは主に、株式会社ケーナインの子会社化により営業活動によるキャッシュ・フローがプラスとなった一方で、物件の販売に伴う長期借入金の返済が用地購入に伴う長期借入れ等による収入を上回った結果、財務活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなったことによるものであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において営業活動による資金の増加は、29億78百万円（前連結会計年度は28億36百万円の減少）となりました。 これは主に、税金等調整前当期純利益の計上及び棚卸資産が減少したこと等によるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において投資活動による資金の減少は、81百万円（前連結会計年度は９億53百万円の減少）となりました。 これは主に、株式会社ケーナインを対象とした連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が投資その他の資産の減少を上回ったことによるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において財務活動による資金の減少は、35億17百万円（前連結会計年度は44億35百万円の増加）となりました。 これは主に、物件の販売に伴う長期借入金の返済及び配当金の支払並びに連結範囲の変更を伴わない子会社株式の取得による支出が、自社開発用地購入に伴う長期借入れ等による収入を上回ったことによるものであります。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績 当社グループは不動産事業及びホテル事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 ｂ．受注実績 当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。 ｃ．販売実績セグメント名称当連結会計年度自 2023年７月１日至 2024年６月30日販売高（千円）割合（％）前年同期比（％）不動産事業不動産開発販売27,115,65297.038.5 不動産仕入販売46,2340.223.7 その他585,7342.018.0 計27,747,62299.238.0ホテル事業218,2880.843.2合計27,965,910100.038.0（注）主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先前連結会計年度自 2022年７月１日至 2023年６月30日当連結会計年度自 2023年７月１日至 2024年６月30日販売高（千円）割合（％）販売高（千円）割合（％）東急不動産株式会社－－8,249,68829.5ケネディクス株式会社－－7,926,86328.3株式会社PIM2,212,37010.950,7010.2M-SMYインベストメント合同会社3,800,00018.8－－合同会社ゴールドJ3,800,00018.8－－株式会社メイクス3,447,40417.0－－株式会社GRAND CITY2,173,68610.7－－ (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．売上高 当連結会計年度における売上高は、2023年12月22日に開示いたしました「通期連結業績予想の修正に関するお知らせ」を上回る279億65百万円（前連結会計年度比38.0％増）となりました。 これは主に、当社グループの開発物件がワンルームマンション業界をはじめ、不動産市場において高い評価を受けていることに加え、昨今の建設業界における工事期間の長期化傾向に対して、施工業者との綿密な協議の実施等により工程管理を徹底した結果、2025年６月期に計上予定であった１棟57戸のプロジェクトについて、当連結会計年度の計上となったことによるものです。 また、株式会社ケーナイン（2024年２月29日に子会社化）が高品質の戸建・テラスハウスを適正な価格で売上計上できたことによります。 これらの背景には、従来から進めてきた販売先の多角化を始め、プロジェクトごとに綿密な販売戦略をたて、それを遂行したこと及び、不動産市場動向を注視し、適時適切な販売に努めたことがあります。 ｂ．営業利益 当連結会計年度における営業利益は、27億26百万円（前連結会計年度比12.2％増）となり、業績予想数値を上回りました。 これは、主に、当社グループが創業以来、都心の都市型賃貸マンション開発を中核事業として、少人数体制を堅持しつつ、モノづくりに拘り差別化に取り組んできた結果、国内外の販売先・投資家から商品性について高く評価されたことに加え、ゼネコン各社と協議しつつ工事原価の上昇抑制に努めたこと、ホテル事業の黒字化及び株式会社ケーナインの利益が上積みされたことによります。 なお、当社グループが重要指標とする売上総利益率は、16.6％（前連結会計年度比3.3ポイント減）となりました。 しかしながら、開発用地の高騰と建設資材並びに人件費の値上がりによる建築コストの上昇が続いており、今後も、売上総利益率を維持すべく、一層の営業努力が必要であると認識しております。 なお、販売費及び一般管理費は、人件費や及び不動産仲介に係る支払手数料等の増加により、前連結会計年度比２億95百万円増加しております。 ｃ．経常利益 当連結会計年度における経常利益は、24億26百万円（前連結会計年度比13.4％増）となりました。 当社グループは、開発プロジェクトにおける開発用地資金を金融機関からの間接金融によって賄っているため、開発プロジェクトの増加及び大型化と建築工期を中心とした開発期間の長期化等により、営業外費用である支払利息が増加する傾向にあります。 当連結会計年度については借入金の増加により金融関連費用は増加しておりますが、融資に関する金利等の条件は市場金利の上昇分を除けば、前連結会計年度と概ね変化なく、取引金融機関とは引き続き良好な関係を維持しており、資金調達に問題はございません。 なお、長期にわたる低金利政策は徐々に変化するものと認識しておりますが、急激な上昇が起こる可能性は低いと考えております。 しかしながら、金融政策の動向や、物価の上昇や人手不足に起因する賃金上昇等、今後の経済状況や金融機関の動きについては、十分留意してまいります。 ｄ．親会社株主に帰属する当期純利益 当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、17億１百万円（前連結会計年度比17.5％増）となりました。 これは、経常利益に特別損益項目を加減し、法人税等合計及び非支配株主に帰属する当期純利益を差し引いたものであります。 前連結会計年度は、特別利益は保険解約返戻金で45百万円、特別損失はゴルフ会員権評価損で５百万円でしたが、当連結会計年度は特別利益で保険解約返戻金を85百万円計上し、特別損失はありませんでした。 法人税等合計については、前連結会計年度は６億89百万円、当連結会計年度は７億99百万円でした。 また、法人税等調整額は、前連結会計年度は△40百万円、当連結会計年度は△80百万円となり、利益を増加させております。 なお、当社では基本的な配当方針として、親会社株主に帰属する当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の40％を配当することとしております。 非支配株主に帰属する当期純利益につきましては、2020年３月に連結子会社による優先株式を発行したことから発生したもので、当連結会計年度は32百万円が計上されております。 なお、本優先株式につきましては2024年４月に償還を実施しております。 セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は「(1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 ③ 資本の財源及び資金の流動性ａ．財務戦略の基本的な考え方 当社グループは、主に都市型賃貸マンション開発事業又は戸建・テラスハウス分譲の開発販売事業を行うための事業計画に照らして、必要な資金を主に銀行からの長期借入により調達しております。 長期借入金の返済期間は、事業計画における竣工・販売時期に対応して概ね１年～３年であります。 一時的な余資は主として安全性の高い金融資産（銀行預金）にて運用しております。 ｂ．経営資源の配分に関する考え方 資金の流動性における最大の項目である現金及び預金については、当社は過去のリーマンショックの経験から、東京23区、駅徒歩10分以内という当社開発用地における土地価格の下落率を最大35％と想定し、毎月の用地購入から売買契約締結前の棚卸不動産総額の35％を確保するとともに、２年分の固定経費を保持することを目安としております。 ｃ．資金需要の主な内容 当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発販売事業における開発用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。 資金調達につきましては、各プロジェクトや物件ごとに取引金融機関より調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、借入金並びに現金及び預金の残高を検討材料としております。 ｄ．資金調達 当社グループは、事業活動の維持及び将来の成長のために必要な資金について、安定的かつ機動的に確保することに努めております。 当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との取引開始による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。 また、主要な取引金融機関とは良好な取引関係を長期にわたり維持しており、必要な運転資金、投資資金の調達に関しては問題ないと認識しております。 ④ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況 当社グループは大規模な経済変動に耐え得る企業であるために、これまでキャッシュポジションの重要性を常に認識し、財務体質を強化してまいりました。 当社のビジネスモデルは、少人数かつアウトソーシングの活用を前提に、都心23区駅徒歩10分圏内に都市型賃貸マンションの開発・１棟販売するというものでありますが、昨今の都心土地価格高騰とプロジェクト用地の取得競争激化、さらには工事原価の上昇等の厳しい経営環境において「持続的成長」を展望するためには、事業領域の拡大が必要と考えております。 これまでも、東京都心以外の地域での開発や戸建・マンション分譲販売、ホテル事業や戸数100戸を超える大規模プロジェクト等に挑戦してまいりましたが、2024年２月29日に株式会社ケーナインをＭ＆Ａで子会社化する等、着実に持続的成長並びに企業価値の向上に資する投資を進めてまいります。 なお、当社の経営方針・経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断する客観的な指標は売上総利益率であります。 当連結会計年度の売上総利益率は、「② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ｂ．営業利益」に記載のとおり、前連結会計年度を3.3ポイント下回る16.6％となりました。 これは、工事原価の上昇やＭ＆Ａ等による影響もありますが、引き続き売上総利益率の維持向上に努めてまいります。 当連結会計年度の実績値は、売上高・営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益のいずれについても、2023年12月22日に開示いたしました「通期連結業績予想の修正に関するお知らせ」を上回ることができました。 当連結会計年度における予想数値に対する実績の状況を示すと、次のとおりであります。 項目売上高（百万円）営業利益（百万円）経常利益（百万円）親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）１株当たり当期純利益（円）予想数値 (A)27,0002,5502,3001,55049.73実績値 (B)27,9652,7262,4261,70154.15差額 (B)－(A)9651761261514.42予想比 （％） (B)／(A)103.6106.9105.5109.7108.9 2024年６月期につきましては、都市型賃貸マンション販売についての販売計画は651戸でしたが、実績は712戸と予定を上回りました。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 （資金調達） 当社は、2023年８月24日開催の取締役会において、第三者割当による第10回乃至第12回新株予約権（以下「本新株予約権等」という。 ）の発行を決議し、割当先であるマイルストーン・キャピタル・マネジメント株式会社との間において、2023年９月11日付で本新株予約権等に係る行使許可及びコミットメント条項付第三者割当契約を締結し、同日付で払込が完了いたしました。 詳細につきましては、「第４ 提出会社の状況 １ 株式等の状況 (２) 新株予約権等の状況 ③ その他の新株予約権等の状況」に記載のとおりであります。 （株式取得による連結子会社化） 当社は、2023年12月22日開催の取締役会において、株式会社ケーナインの株式の全てを取得し、子会社化することを決議し、同日付で株主との間で株式譲渡契約を締結しました。 また、2024年２月29日付で全株式を取得したことにより子会社化いたしました。 詳細は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 注記事項（企業結合等関係）」に記載しております。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当連結会計年度に実施いたしました設備投資額は15百万円であり、その主なものは、ソフトウエアの取得によるものであります。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 (1）提出会社2024年６月30日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（千円）従業員数(名)建物及び構築物土地(面積㎡)敷金及び保証金その他合計本社（東京都千代田区）全社（共通）本社設備－－172,32017,184189,50442〔5〕Ｌ－ＧＲＡＺＩＡ東高円寺（東京都杉並区）不動産事業賃貸用不動産193,663478,891(342.71)－－672,555－アリシアコート八丁畷（神奈川県川崎市）不動産事業賃貸用不動産215,179114,894(198.34)－－330,073－アジールコート品川中延（東京都品川区）不動産事業賃貸用不動産433,009398,584(1,045.79)－－831,593－アリシアコート多摩川（東京都大田区）不動産事業賃貸用不動産159,222217,536(273.42)－－376,758－アジールコート北品川（東京都品川区）不動産事業賃貸用不動産394,277369,001(343.81)－－763,278－グリーンエイト登戸（神奈川県川崎市）不動産事業賃貸用不動産122,208245,917(607.36)－－368,125－マーシャルハイツ杉並（東京都杉並区）不動産事業賃貸用不動産33,091330,973(532.90)－－364,064－ホテルアジール東京蒲田（東京都大田区）ホテル事業ホテル施設674,860644,208(269.08)－5221,319,591－（注）１．帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品、リース資産の合計であります。 ２．2024年７月に本社を同一区内で移転しております。 本社の「敷金及び保証金」には、新本社の金額を含めて記載しております。 ３．従業員数欄の〔外書〕は臨時従業員の平均雇用人員であります。 ４．現在休止中の設備はありません。 ５．上記の他、主要な賃借設備として、以下のものがあります。 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容年間賃借料（千円）年間共益費（千円）本社（東京都千代田区）全社（共通）事務所99,0468,881（注）本社の「年間賃借料（千円）」には、新本社の賃借料も含めて記載しております。 (2）国内子会社 重要性が乏しいため記載を省略しております。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 (1）重要な設備の新設等会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容投資予定金額資金調達方法着手及び完了予定年月完成後の増加能力総額(千円)既支払額(千円)着手完了提出会社新本社（東京都千代田区）全社（共通）本社移転に伴う設備未定（注）１－自己資金2024年３月2024年７月（注）２（注）１．投資予定金額の総額については未確定であるため、未定としております。 ２．完成後の増加能力については、合理的な算出が困難なため、記載を省略しております。 (2）重要な設備の除却等 該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 15,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 41 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 7 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 8,108,243 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方 当社は、投資株式について、株式の価値の変動又は配当の受領によって利益を得ることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式とし、それ以外を純投資目的以外の目的である投資株式に区分しております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式 該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式 該当事項はありません。 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2024年６月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 株式会社服部東京都練馬区石神井町3-3-335,016,00015.30 マイルストーンキャピタルマネジメント株式会社東京都千代田区大手町1-6-1643,5001.96 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海1-8-12602,4001.84 株式会社合田工務店香川県高松市天神前9-5588,0001.79 JPモルガン証券株式会社東京都千代田区丸の内2-7-3390,8081.19 服部 弘信東京都練馬区384,0001.17 服部 信治東京都練馬区350,0001.07 BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM CLIENT ACCTS M ILM FE（常任代理人 株式会社三菱ＵＦＪ銀行）2 KING EDWARD STREET, LONDON EC1A 1HQ UNITED KINGDOM（東京都千代田区丸の内2-7-1）323,5540.99 奥田 周二神奈川県川崎市高津区321,3000.98 BNP PARIBAS FINANCIAL MARKETS（常任代理人 BNPパリバ証券株式会社）20 BOULEVARD DES ITALIENS, 75009 PARIS FRANCE（東京都千代田区丸の内1-9-1）296,0000.90計－8,915,56227.20（注）「発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合」における自己株式には、「株式給付信託」制度の信託財産として、 株式会社日本カストディ銀行（信託口）が保有する当社株式602,400株は含まれておりません。 |
| 株主数－金融機関 | 4 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 20 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 91 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 51 |
| 株主数－個人その他 | 20,625 |
| 株主数－その他の法人 | 94 |
| 株主数－計 | 20,885 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | BNP PARIBAS FINANCIAL MARKETS（常任代理人 BNPパリバ証券株式会社） |
| 株主総利回り | 1 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価額の総額（円）当事業年度における取得自己株式1388当期間における取得自己株式－－（注）当期間における取得自己株式には、2024年９月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式は含まれておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -83,831,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -83,831,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式（株）（注）31,374,1001,400,000－32,774,100合計（株）31,374,1001,400,000－32,774,100（注）発行済株式の総数の増加1,400,000株は、第10回新株予約権の行使によるものであります。 ２．自己株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式（株）（注）１、２402,462200,001－602,463合計（株）402,462200,001－602,463（注）１．当連結会計年度末の自己株式数には、株式給付信託が保有する当社株式602,400株を含めております。 ２．普通株式の自己株式の増加株式数200,001株は、株式給付信託による当社株式の取得による増加200,000株及び単元未満株式の買取りによる増加１株であります。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 有限責任 あずさ監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年９月26日 株式会社アーバネットコーポレーション 取締役会 御中 有限責任 あずさ監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士中 井 修 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士寺 田 裕 ＜連結財務諸表監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アーバネットコーポレーションの2023年７月１日から2024年６月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アーバネットコーポレーション及び連結子会社の2024年６月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 株式会社アーバネットコーポレーションの当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産1,495,892千円及び仕掛販売用不動産28,720,692千円が計上されており、これらの棚卸資産（以下「販売用不動産等」という。 ）の合計金額30,216,585千円のうち親会社である株式会社アーバネットコーポレーションが販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等23,465,041千円は連結総資産の49.9％を占めている。 これらの販売用不動産等は、注記事項「（重要な会計上の見積り）販売用不動産等の評価」に記載のとおり、当連結会計年度末における帳簿価額と正味売却価額のいずれか低い方の金額で評価されており、また、正味売却価額は売価から見積追加工事原価及び見積販売直接経費（以下「見積追加コスト」と総称する。 ）を控除することにより算定されている。 売価については、売買契約締結済みの物件では契約金額が使用されるが、売買契約未締結の物件の場合、当該物件を賃貸に供した際に得られると見積られる収入（以下「予測賃貸収入」という。 ）を物件の期待利回りで割り戻すことにより算定した金額が使用されている。 正味売却価額の算定において、予測賃貸収入及び期待利回りは不動産市況の変化や会社の販売方針の影響を受け、また、見積追加コストは主に開発の遅延等に伴う工事原価の変動の影響を受けることから、それぞれ高い不確実性を伴うが、これらに係る経営者による判断が正味売却価額の見積りに重要な影響を及ぼす。 以上から、当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の手続を実施した。 ● 正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。 ● 評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。 ● 販売用不動産等を視察し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。 ● 売買契約未締結の物件について、今後の販売方針を経営者に質問した。 ● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる予測賃貸収入について、外部企業が公表している賃料情報と比較することにより、その合理性を評価した。 ● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる期待利回りの見積りについて、外部企業が公表している同種物件の還元利回りの情報と比較することにより、その合理性を評価した。 ● 見積追加コストについて、取締役会で承認されたプロジェクト計画表の予算総原価から仕掛販売用不動産原価を控除した金額との整合性を検討した。 また、プロジェクト計画表の信頼性を評価するため、過去のプロジェクトの予算総原価と実際発生総原価を比較し、著しい乖離が生じていないかどうかを検討した。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 ・連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社アーバネットコーポレーションの2024年６月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、株式会社アーバネットコーポレーションが2024年６月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。 財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任 経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。 内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。 ・財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。 ・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。 監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。 監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 利害関係 会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 株式会社アーバネットコーポレーションの当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産1,495,892千円及び仕掛販売用不動産28,720,692千円が計上されており、これらの棚卸資産（以下「販売用不動産等」という。 ）の合計金額30,216,585千円のうち親会社である株式会社アーバネットコーポレーションが販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等23,465,041千円は連結総資産の49.9％を占めている。 これらの販売用不動産等は、注記事項「（重要な会計上の見積り）販売用不動産等の評価」に記載のとおり、当連結会計年度末における帳簿価額と正味売却価額のいずれか低い方の金額で評価されており、また、正味売却価額は売価から見積追加工事原価及び見積販売直接経費（以下「見積追加コスト」と総称する。 ）を控除することにより算定されている。 売価については、売買契約締結済みの物件では契約金額が使用されるが、売買契約未締結の物件の場合、当該物件を賃貸に供した際に得られると見積られる収入（以下「予測賃貸収入」という。 ）を物件の期待利回りで割り戻すことにより算定した金額が使用されている。 正味売却価額の算定において、予測賃貸収入及び期待利回りは不動産市況の変化や会社の販売方針の影響を受け、また、見積追加コストは主に開発の遅延等に伴う工事原価の変動の影響を受けることから、それぞれ高い不確実性を伴うが、これらに係る経営者による判断が正味売却価額の見積りに重要な影響を及ぼす。 以上から、当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の手続を実施した。 ● 正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。 ● 評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。 ● 販売用不動産等を視察し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。 ● 売買契約未締結の物件について、今後の販売方針を経営者に質問した。 ● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる予測賃貸収入について、外部企業が公表している賃料情報と比較することにより、その合理性を評価した。 ● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる期待利回りの見積りについて、外部企業が公表している同種物件の還元利回りの情報と比較することにより、その合理性を評価した。 ● 見積追加コストについて、取締役会で承認されたプロジェクト計画表の予算総原価から仕掛販売用不動産原価を控除した金額との整合性を検討した。 また、プロジェクト計画表の信頼性を評価するため、過去のプロジェクトの予算総原価と実際発生総原価を比較し、著しい乖離が生じていないかどうかを検討した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売用不動産等の評価の妥当性 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 株式会社アーバネットコーポレーションの当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産1,495,892千円及び仕掛販売用不動産28,720,692千円が計上されており、これらの棚卸資産（以下「販売用不動産等」という。 ）の合計金額30,216,585千円のうち親会社である株式会社アーバネットコーポレーションが販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等23,465,041千円は連結総資産の49.9％を占めている。 これらの販売用不動産等は、注記事項「（重要な会計上の見積り）販売用不動産等の評価」に記載のとおり、当連結会計年度末における帳簿価額と正味売却価額のいずれか低い方の金額で評価されており、また、正味売却価額は売価から見積追加工事原価及び見積販売直接経費（以下「見積追加コスト」と総称する。 ）を控除することにより算定されている。 売価については、売買契約締結済みの物件では契約金額が使用されるが、売買契約未締結の物件の場合、当該物件を賃貸に供した際に得られると見積られる収入（以下「予測賃貸収入」という。 ）を物件の期待利回りで割り戻すことにより算定した金額が使用されている。 正味売却価額の算定において、予測賃貸収入及び期待利回りは不動産市況の変化や会社の販売方針の影響を受け、また、見積追加コストは主に開発の遅延等に伴う工事原価の変動の影響を受けることから、それぞれ高い不確実性を伴うが、これらに係る経営者による判断が正味売却価額の見積りに重要な影響を及ぼす。 以上から、当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項「（重要な会計上の見積り）販売用不動産等の評価」 |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の手続を実施した。 ● 正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。 ● 評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。 ● 販売用不動産等を視察し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。 ● 売買契約未締結の物件について、今後の販売方針を経営者に質問した。 ● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる予測賃貸収入について、外部企業が公表している賃料情報と比較することにより、その合理性を評価した。 ● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる期待利回りの見積りについて、外部企業が公表している同種物件の還元利回りの情報と比較することにより、その合理性を評価した。 ● 見積追加コストについて、取締役会で承認されたプロジェクト計画表の予算総原価から仕掛販売用不動産原価を控除した金額との整合性を検討した。 また、プロジェクト計画表の信頼性を評価するため、過去のプロジェクトの予算総原価と実際発生総原価を比較し、著しい乖離が生じていないかどうかを検討した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 有限責任 あずさ監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年９月26日 株式会社アーバネットコーポレーション 取締役会 御中 有限責任 あずさ監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士中 井 修 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士寺 田 裕 ＜財務諸表監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社アーバネットコーポレーションの2023年７月１日から2024年６月30日までの第27期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社アーバネットコーポレーションの2024年６月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。 監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。 当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。 当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性 財務諸表の監査報告書で記載すべき監査上の主要な検討事項「販売用不動産等の評価の妥当性」は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項「販売用不動産等の評価の妥当性」と実質的に同一の内容である。 このため、財務諸表の監査報告書では、これに関する記載を省略する。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。 これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。 虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。 ・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。 また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。 監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。 さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。 ・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。 ・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。 ・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。 継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。 監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。 ・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。 ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞ 報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価の妥当性 財務諸表の監査報告書で記載すべき監査上の主要な検討事項「販売用不動産等の評価の妥当性」は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項「販売用不動産等の評価の妥当性」と実質的に同一の内容である。 このため、財務諸表の監査報告書では、これに関する記載を省略する。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。 監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 販売用不動産等の評価の妥当性 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 財務諸表の監査報告書で記載すべき監査上の主要な検討事項「販売用不動産等の評価の妥当性」は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項「販売用不動産等の評価の妥当性」と実質的に同一の内容である。 このため、財務諸表の監査報告書では、これに関する記載を省略する。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。 経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。 また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞ 報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| その他、流動資産 | 806,634,000 |
| 建物及び構築物（純額） | 2,481,051,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 2,875,000 |
| 土地 | 3,201,359,000 |
| リース資産（純額）、有形固定資産 | 14,831,000 |
| 建設仮勘定 | 22,550,000 |
| 有形固定資産 | 5,722,667,000 |
| ソフトウエア | 3,628,000 |
| 無形固定資産 | 3,628,000 |
| 長期前払費用 | 25,891,000 |
| 繰延税金資産 | 178,221,000 |