財務諸表
CoverPage
| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-06-27 |
| 英訳名、表紙 | LEOPALACE21 CORPORATION |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 宮尾 文也 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都中野区本町二丁目54番11号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03（5350）0001（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２ 【沿革】 年月概要1973年８月資本金300万円で東京都中野区に株式会社ミヤマを設立し、不動産仲介業を主として営業を開始1981年１月一戸建住宅の分譲販売を開始1985年４月都市型アパート「レオパレス２１」の本格的販売開始 ㈱東京ミヤマホームを吸収合併1986年４月賃貸事業部を創設、不動産賃貸事業を本格的開始1988年１月グアム現地法人 Miyama Guam, Inc.(現 Leopalace Guam Corporation・連結子会社)設立 入居者を会員制にした独自の組織「キューブクラブ」を発足し、会員募集開始1989年２月社団法人日本証券業協会に株式を店頭登録1989年10月株式会社ミヤマから株式会社エムディアイに商号変更1991年３月本社新社屋(東京都中野区本町)完成、本社移転1999年10月家具付き月極レンタルルーム「マンスリーレオパレス」の販売を開始2000年７月株式会社エムディアイから株式会社レオパレス二十一に商号変更2001年８月当社賃貸アパート「レオパレス２１」を投資対象とした不動産証券化を実施2002年８月入居者向けブロードバンドサービス「ＬＥＯＮＥＴ」を開始2004年３月東京証券取引所市場第一部に株式を上場2005年１月シルバー事業部を創設し、シルバー事業を開始2005年４月会員制入居システムを「レオパレス２１ 賃貸システム」に変更2006年６月株式会社レオパレス二十一から株式会社レオパレス２１に商号変更2006年９月㈱レオパレス・リーシング(現・連結子会社)設立 レオパレス損保プランニング㈱(現 あすか少額短期保険㈱・連結子会社)設立2007年４月㈱レオパレス・ファイナンス(現 プラザ賃貸管理保証㈱・連結子会社)設立2009年６月レオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司(現・連結子会社)設立2009年８月㈱レオパレス・スマイル(現・連結子会社)設立2010年４月レオパレスパートナーズ(加盟店制度)を開始2011年４月太陽光発電システム、アパート向けホームセキュリティシステムの販売を開始2012年５月「お部屋カスタマイズ」(現「my DIY」)スタート2012年11月㈱レオパレス・パワー(現・連結子会社)設立 韓国に住宅賃貸管理会社 Woori & Leo PMC Co.,Ltd.設立2013年２月「屋根借り太陽光発電事業」を全国展開2013年10月タイ現地法人 Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD.設立2013年11月ベトナム現地法人 LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD. 設立2013年12月㈱アズ・ライフケア(現・連結子会社)設立2014年５月㈱レオパレス・エナジー(現・連結子会社)設立2014年６月カンボジア現地法人 Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.設立2015年３月㈱もりぞうの株式を取得2015年５月フィリピン現地法人 LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.設立2015年10月インドネシア現地法人 PT.Leopalace Duasatu Realty 設立2016年６月シンガポール現地法人 Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.(現・連結子会社)設立2017年４月高機能型スマートロック「Leo Lock」を新築全戸に採用2021年３月ベトナム現地法人 LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.の全出資持分を譲渡2022年４月東京証券取引所の市場区分見直しにより市場第一部からプライム市場へ移行2022年６月レオパレスグリーンエネルギー㈱(現・持分法適用関連会社) 設立2022年８月韓国住宅賃貸管理会社 Woori & Leo PMC Co.,Ltd.の全株式を譲渡2022年９月㈱もりぞうの全株式を譲渡2022年11月シルバー事業の一部について㈱アズ・ライフケア(現・連結子会社)への吸収分割を実施2023年２月タイ現地法人 Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD.の清算を結了2023年３月フィリピン現地法人 LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.の全株式を譲渡2024年１月インドネシア現地法人 PT.Leopalace Duasatu Realty の清算を結了 |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社、連結子会社11社、非連結子会社３社、持分法適用非連結子会社１社、持分法適用関連会社３社及びその他の関係会社１社により構成されており、賃貸事業を主たる事業としております。当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、次の３部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に掲げるセグメントの区分と同一であります。賃貸事業……………当社は自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス、アパート等建築工事の請負等を主に行っております。子会社の㈱レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業、㈱レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業、あすか少額短期保険㈱は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売を行っております。海外子会社のレオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司及びLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.はコンサルティング事業等を行っております。シルバー事業………当社及び子会社の㈱アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行っております。その他事業…………当社はファイナンス事業を行っております。海外子会社のLeopalace Guam Corporationは、グアム島においてゴルフ場やホテルなどを運営するレオパレスリゾートグアムを展開しております。子会社の㈱レオパレス・スマイルは、グループ各社の事務代行事業を行っております。 なお、その他の関係会社である千鳥合同会社は、当社の議決権の26.0％を所有しておりますが、当社グループが行う事業との直接的な関係はありません。 ［事業系統図］以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。(注）Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.が保有するASPENN INVESTMENTS PTE. LTD.の全株式を売却したため、同社及び同社の子会社１社を連結の範囲から除外しております。 |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称住所資本金(百万円)主要な事業内容議決権の所有割合又は被所有割合(％)関係内容等(連結子会社) ㈱レオパレス・リーシング (注２)東京都中野区400賃貸事業100.0当社管理物件への入居者の仲介等を行っております。資金融資あり。プラザ賃貸管理保証㈱ (注２)東京都中野区100賃貸事業100.0当社管理物件入居者の賃料保証を行っております。㈱レオパレス・パワー (注２)東京都中野区80賃貸事業71.4当社管理物件に当社施工の太陽光発電システムを設置して屋根借り太陽光発電事業を行っております。役員の兼任あり。あすか少額短期保険㈱ (注２)東京都中野区1,000賃貸事業100.0当社管理物件入居者へ家財保険等を販売しております。レオパレス２１ビジネスコンサルティング(上海)有限公司 (注２)中国上海5,359千人民元賃貸事業100.0―Leopalace21 Singapore Pte. Ltd. (注２)シンガポールシンガポール12,539千米ドル賃貸事業100.0―㈱アズ・ライフケア (注２)東京都中野区80シルバー事業100.0資金融資あり。Leopalace Guam Corporation (注２)米国準州グアム26,000千米ドルその他事業100.0当社のその他事業の一環としてグアムにおいてリゾート施設の運営を行っております。役員の兼任あり。資金融資あり。㈱レオパレス・スマイル (注２)東京都中野区10その他事業100.0当社グループ会社の事務代行を行っております。その他２社 (持分法適用関連会社) レオパレスグリーンエネルギー㈱東京都中野区10賃貸事業50.0資金融資あり。その他２社 (その他の関係会社) 千鳥合同会社東京都港区0金銭債権、有価証券その他の投資用資産の取得、保有、管理及び処分等被所有26.0― (注) 1．主要な事業内容の欄には、セグメントの名称等を記載しております。2．特定子会社に該当しております。 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況2024年３月31日現在セグメントの名称従業員数(人)賃貸事業2,212［753］シルバー事業1,084［1,059］その他事業175［30］全社(共通)382［19］合計3,853［1,861］ (注) １．従業員数は就業人員数であり、臨時雇用者数(アルバイト及び派遣社員)は［ ］内に年間平均人員数を外数で記載しております。２．全社(共通)として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。 (2) 提出会社の状況2024年３月31日現在従業員数(人)平均年齢平均勤続年数平均年間給与(円) 2,690［1,002］41歳5ヵ月13年10ヵ月5,606,539 セグメントの名称従業員数(人)賃貸事業2,003［690］シルバー事業305［293］その他事業-［-］全社(共通)382［19］合計2,690［1,002］ (注) １．従業員数は就業人員数であり、臨時雇用者数(アルバイト及び派遣社員)は［ ］内に年間平均人員数を外数で記載しております。２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金(時間外勤務手当)を含んでおります。３．全社(共通)として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。 (3) 労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異 ① 提出会社当事業年度補足説明管理職に占める女性労働者の割合(％)（注1）男性労働者の育児休業取得率(％) （注2）労働者の男女の賃金の差異(％)(注1)全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者5.471.450.168.345.0― (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 ② 主要な連結子会社当事業年度補足説明名称管理職に占める女性労働者の割合(％) (注)男性労働者の育児休業取得率(％) (注)労働者の男女の賃金の差異(％) (注)全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者 全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者㈱アズ・ライフケア25.4－50.0100.097.593.7145.9介護事業 (注) 「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、原則として当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1) 経営方針当社グループは、施工不備問題により毀損した信頼の回復に向け、施工不備問題の解決、再発防止策の具体化やガバナンスの高度化に取り組んでおります。また、ノンコア・不採算事業からの譲渡・撤退をはじめ、抜本的構造改革に取り組んでまいりました。2025年３月期は、経営方針の柱として、「施工不備への対応」「収益力の強化」「サステナビリティ経営の推進」「中長期的な成長に向けた体制作り」の４つを掲げ、経営基盤のさらなる強化を図ります。 (2) 経営環境及び対処すべき課題(経営環境)日本国内における一般世帯数は、2023年をピークにして減少に転じる一方、当社のターゲットである単身者の世帯数は、少子高齢化や人口減少の影響をダイレクトに受けるファミリーの世帯数と比較するとその減少幅は小さい傾向にあり、10年レベルのスパンで考えた場合、当社が主力としている単身者向けのアパートには一定の需要が発生し、急速なダウントレンドは生じないと想定しております。2023年度の貸家の新設着工戸数は、３年ぶりの減少（前年度比2.0％減）となりました。わが国の賃貸住宅市場は、人口減少・少子高齢化により空き家数の増加が続いており、このような環境下で事業を継続していくためには、将来的にも高い入居率が見込める三大都市圏を中心に物件を供給するほか、外国籍入居者の増加、単独世帯の増加、高齢化といった社会の変化を捉えた商品の開発、適切なメンテナンスによる物件価値の維持・向上、不動産テックの導入による利便性と付加価値の高い入居者サービスの提供等による差別化戦略が重要となります。賃貸事業を主な事業とする他社はファミリー層をターゲットにした長期間の居住を前提としたビジネスモデルであるのに対し、単身者向けに家具家電を備えたワンルームを短期利用でも可能な形で大都市圏に集中して提供している当社は、賃貸住宅市場において競合他社とは異なる独自のポジションを確立していると認識しております。 (対処すべき課題)■ 施工不備への対応今後予測される改修戸数は、2024年４月末時点で約16,400戸を見込んでおります。2024年末までの明らかな不備解消に向けて、入居中の部屋や他社が管理している物件に対する交渉を粘り強く進めるとともに、難航する場合には中立な第三者の意見を参考に調停を含めた対応も検討することにより、改修スピードの向上に努めてまいります。■ 収益力の強化エリア特性に合わせた柔軟な募集家賃の設定やマンスリープランの商品見直しにより、2024年3月期の成約家賃単価は、施工不備問題発覚前の水準まで回復いたしました。2025年３月期においても、「収益最適化戦略」として、適正なプライシングによる稼働家賃単価の引き上げを図りつつ、入居率向上施策を実施することにより、さらなる収益拡大を目指してまいります。■ サステナビリティ経営の推進スマートロックやオンライン契約、チャットボット対応等のＤＸの取り組みを進めておりますが、今後もＤＸ戦略を強化してお客様の利便性向上と当社の業務効率化を実現することにより、不動産テック企業として持続可能な地位確立を目指します。また、人的資本経営として、会社と従業員が連携して支え合う関係を築くことにより、当社が提供する付加価値を増大させ、顧客や社会へ大きく貢献できるように努めてまいります。■ 中長期的な成長に向けた体制作りアパート等の建築受注再開に向けて、2024年５月より開発部門を新設しており、将来的に開発事業を再開できる体制の整備を進めてまいります。また、施工不備問題によって毀損した当社ブランドの再構築を図るため、社内ブランディングの再構築による社員エンゲージメントの向上や、当社のパーパスである「住まいをテーマに新たな価値を創造しより良い暮らしを提供する」社会インフラ企業として、さまざまな施策を展開してまいります。 (3) 目標とする経営指標2025年３月期以降の目標とする経営指標は以下のとおりです。(単位：百万円) 2024年３月期 実績2025年３月期 計画前期比売上高422,671428,600+5,928営業利益23,31326,600+3,286ＥＢＩＴＤＡ（営業利益＋減価償却費）27,97430,100+2,125経常利益19,47624,900+5,423親会社株主に帰属する当期純利益42,06214,500△27,562１株当たり当期純利益(ＥＰＳ)130.91円45.64円△85.27円 ※ ＥＰＳ＝親会社株主に帰属する当期純利益÷発行済株式総数(自己株式控除後) |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）ガバナンス当社グループは、取締役会の傘下にサステナビリティ委員会を設置し、取締役会が諮問するサステナビリティ経営に関する取り組みを事業の一環として推進すべく、３カ月ごとに会議を開催しております。取締役会は、サステナビリティ経営の重要な課題として位置づける８つのマテリアリティについて検討・諮問を行うことで、サステナビリティ活動全般についての監督責任を果たしております。サステナビリティ委員会は、サステナビリティ担当役員を委員長とし、各部署・各グループ会社のサステナビリティ担当者で構成され、当社のマテリアリティ解決に向けた施策の審議・検討を行っております。当社のサステナビリティ経営における重要な課題（８つのマテリアリティ）① 安定した賃貸住宅の提供⑤ ステークホルダーとの対話② 不動産テックの推進⑥ コーポレート・ガバナンスの実効性確保③ 働き方改革・人材育成⑦ コンプライアンス強化④ 人権尊重⑧ 環境に対する取り組み （2）戦略■「ＤＸ推進」当社はこれまでに、電子契約サービスやスマートロックの導入など、継続してＤＸ推進に取り組んでおりますが、デジタル技術の進歩や労働人口の減少等、ビジネス環境が激しく変化する中において、さらなるＤＸ推進によりサステナビリティ経営を実現すべく2022年に「ＤＸ戦略」を策定・公表し「ＤＸ認定」を取得いたしました。今後につきましても、2025年の「ＤＸ銘柄」選定を目標として、「事業変革ＤＸ」「価値創造ＤＸ」「人材組織ＤＸ」の３つのテーマを中心に当社グループ全体でＤＸ推進に取り組むことにより、顧客利便性の向上と業務効率化を通じた企業価値向上を目指してまいります。 ■働き方改革・人材育成（人的資本経営の取り組み）当社グループの継続的な成長には人材育成が必要不可欠であり、人的資本経営の取り組みは最重要テーマの一つとして捉えております。「会社と従業員が互いに影響し成長する関係を築く」ことを当社独自の人的資本経営の姿として据えており、「付加価値提供人材の支援」及び「多様な働き方の実現」により、働きがいと働きやすさを高め、その両方が高位の水準にある「プラチナ企業」となることを目指してまいります。働きやすく働きがいのある環境を整えることで、従業員満足度(Employee Satisfaction)を向上させ、お客様の満足度(Customer Satisfaction)向上に繋げ、企業としての社会的責任(Corporate Social Responsibility)を果たしてまいります。①ガバナンス人材戦略に関しては、代表取締役社長を委員長とする人事委員会にて、重要であり広範囲に関係する企画事項や、全社的事項である各部門間の協調または統制、人事処遇の公平性に関する審査・決定を行っています。さらには2024年３月期より、新たに経営戦略と人材戦略を連動させるための取り組みとして、役員・執行役員・監査役・人事各部門責任者による月次定例会議を設けております。当社グループが求める人材像の特定から、人事制度の改廃、人員に関する計画、教育研修施策、ウェルビーイング経営に至るまで、進捗状況を共有し活発に議論を行うことで、一貫性を持たせた戦略を従業員へ展開し、多様な個人や組織の更なる活性化と企業文化の定着を目指してまいります。 ②戦略人材育成方針については、下記の３つを掲げております。・会社に関わる人と組織を「人材資本」として捉え、大切に育てていきます・従業員一人ひとりの働く意欲を引き出し、それぞれの人生を豊かにします・会社の理念に共感し、ともに前進し価値を創造し続ける人を応援しますまた、人材育成方針に沿った各種施策により、「ＥＬＴＶ（従業員生涯価値）」の最大化を目指してまいります。当社が継続的に成長するためには、会社の理念に共感する従業員を獲得し長くいきいきと働いてもらうことはもちろんのこと、従業員一人ひとりが会社にもたらす価値を高めていくことが重要であると考えています。ＥＬＴＶの概念は人的価値貢献、平均勤続年数、従業員数の3つを向上させることにより従業員が会社に提供する価値が高まり、その総和が会社として社会に対する提供価値となるというものです。当社は人材資本に対する積極的な投資をさらに進め、従業員が主体的に働き、社会に対して新しい価値を創造し提供できる環境を整えてまいります。ＥＬＴＶを向上させるために、重点的に取り組む４つのテーマを設定しています。未来のあるべき姿に向けて自ら解決すべき課題とKPIを定め、指標の定量把握、分析に継続的に取り組んでまいります。○ 次世代リーダー育成 ○ キャリアオーナーシップの拡充○ ウェルビーイング経営 ○ 付加価値創造人材の獲得・維持 ○ 次世代リーダー育成次世代を担う人材の育成は、当社が継続的に成長し、また新しい価値を創造し提供していくにあたって非常に重要なミッションの一つと認識しております。当社では各階層に昇格する際に候補者を選定し専門的なマネジメントについての育成及び選抜試験を行うトランジションプログラムを導入しており、2016年の導入以来、延べ758名がこのプログラムを通過しております。また、未来の会社を担う若手非管理職社員に対する選抜育成プログラムも実施しており（昨年度受講修了者数85名）、一般的なビジネスモデルやバリューチェーンを他社事例から学んで実践的な知識やスキルを身につけるだけでなく、リーダーシップの考え方や価値観を醸成することも目的としております。次世代リーダー育成の取り組みは、社員のモチベーション向上やキャリア開発の機会提供にも繋がっており、今後もこれらを継続・拡大して実施していくことで、会社として持続的な成長を実現してまいります。 ○ キャリアオーナーシップの拡充社員一人ひとりが自らのキャリアを主体的に考え、キャリアプランの実現に向けて自律的に行動し成長していくことが当社ビジョンの達成に不可欠だと考えており、個人のキャリアに対する考え方が多様化する中で、人事制度や教育研修などを通して社員の自律的なキャリア開発支援を行い、キャリアオーナーシップの拡充に取り組んでおります。具体的には、当社では複線型人事制度を導入しており、従業員自身の価値観や志向を尊重し、キャリア選択の幅を広げているほか、従業員がキャリアプランをタレントマネジメントステムに登録し、定期的に上司との面談で擦り合わせることで、会社からの支援や配慮をタイムリーに受けられるようにしてまいります。また、若手やミドル・シニア層など年代別のキャリア研修にも力を入れるとともに、従業員個々人の悩みについては社内キャリア相談窓口を設置することで対応しており、従業員一人ひとりに寄り添ったキャリア開発支援を通して、会社として持続的な成長を実現してまいります。○ ウェルビーイング経営当社は、企業理念である「新しい価値の創造」を実現するための土台として従業員の心身の健康が重要であると考え、2017年から健康経営に取り組んでおります。2023年からは健康の保持増進に加え、従業員同士でのいきいきとしたつながりから創造される職場の活性化や顧客・取引先・株主等あらゆるステークホルダーとの良好な相互関係の実現に向けた「ウェルビーイング経営」を目指しております。代表取締役社長自らが最高責任者となり、人事部をウェルビーイング推進部門と位置付け、各事業所や衛生委員会との連携も図りながら各種施策を実施し、2017年以降毎年「健康経営優良法人（大規模法人部門）」に認定されております。今後もウェルビーイング経営を力強く推進し、会社として持続的な成長を実現してまいります。○ 付加価値創造人材の獲得・維持少子高齢化による労働人口の減少、優秀人材の獲得競争が激化するなか、当社が安定して成長し続けるために、人材採用においては新卒・キャリアの両軸で活動しております。新卒採用は長期的な人材確保としてだけでなく、若手人材ならではの柔軟な視点やもたらすアイデアが組織の活性化に有効であると考えております。また、企業のビジョンや理念を受け継ぐ未来の幹部候補人材として大切に育ててまいります。キャリア採用では、即戦力として活躍できる人材の確保だけでなく、豊富な知識やスキルを活かして企業にイノベーションを起こす人材を獲得し、競合他社との競争優位性を高めていくことが重要だと考えております。既に今年度より成績優秀者に対する株式報酬制度の導入を決定していますが、働きやすさ・働きがいの両面で企業として求職者に訴求する魅力を確立してまいります（エンプロイヤーブランディング）。今後も事業推進に寄与する人材の採用活動を継続し、会社として持続的な成長を実現してまいります。 ③リスク管理「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組（3）リスク管理」に記載しております。 ④指標及び目標現段階では、昨年度より注視している以下ＫＰＩについて実績・目標数値を開示いたします。今後、ＥＬＴＶを構成する関連ＫＰＩについて詳細な実態把握・目標数値設定を行い人的資本の増強により一層取り組んでまいります。テーマ指標2023年3月期（実績）2024年3月期（実績）2025年3月期（目標）次世代リーダー育成教育研修の従業員参加総時間 ※14,096時間8,159時間15,871時間若手リーダー輩出延べ人数 ※20名85名170名管理職人材輩出延べ人数 ※3686名758名830名 テーマ指標2023年3月期（実績）2024年3月期（実績）2025年3月期（目標）キャリアオーナーシップの拡充キャリア研修受講者数 ※4－92名100名女性管理職比率 ※55.5％5.4%6.0％女性正社員比率38.7％39.0％40.0％男性社員による育児休業等、育児目的休暇の取得率 ※535.7％71.4％80.0％男女間賃金格差（女性賃金/男性賃金） ※6正規従業員69.1%68.3％－非正規従業員63.6%45.0％－全体55.4%50.1％－ウェルビーイング経営エンゲージメントスコア[eNPS] ※7－△71△67年次有給休暇取得率81.2％80.5％85.0％喫煙率31.9％29.3%25.0%※2026/3目標定期健診後の精密検査受診率27.1％74.8%80.0%付加価値創造人材の獲得・維持新卒採用人数 ※8－67名100名キャリア採用人数 ※854名105名150名離職率 ※511.1％9.0％10%以内 ※1）階層別研修、選抜型研修、360度フィードバック研修、キャリア開発研修における従業員参加総時間※2）若手非管理職社員に対する選抜育成プログラムの受講修了者数（2024年３月期より導入）※3）管理職トランジションプログラムの受講修了者数（2016年３月期より導入）※4) 単一年度での年代別キャリア研修の受講者総数（2023年３月期は休止）※5) 当社個別ベース※6）同一労働の賃金に差はなく社員区分別・等級別人員構成の差によるもの※7）サーベイツールGeppoによる調査結果（eNPS：従業員満足度指標。調査時点の一般企業平均は△62）※8) シルバー事業部の介護施設（あずみ苑）採用を除く ■コンプライアンス強化取締役会の諮問機関としてコンプライアンス委員会を設置、年12回の開催により当社グループのコンプライアンス体制強化を図っております。特に、施工不備問題を発端として企業風土の抜本的改革に取り組んでおり、再発防止策については、当初計画を完了した後も風化させることなく、継続的な取り組みを実施しております。また、各部門や関係会社における自走式のコンプライアンス推進の実現に向け、コンプライアンスに係わる施策を業務執行現場で積極的に実行する体制を構築しております。それに加え、当期に第三者評価を受け、高度化のための課題を特定いたしました。今後も継続的改善に努め、コンプライアンスの高度化を図ってまいります。なお、当社では、施工不備問題を風化させないため、毎年５月29日を「変革の日５.２９」と定め、再び社会から信頼される企業になるためにグループ全役職員一人ひとりが自覚を高め、再発防止を誓う日としております。全役職員向けに毎年実施している「コンプライアンス意識調査」では、2019年時点では「コンプライアンスを意識している」と回答した役職員が83％でありましたが、2024年時点では98％まで上昇しており、業務の中でコンプライアンスを意識している役職員が増えていることが確認されました。コンプライアンスに関する取り組みの詳細については、弊社ウェブサイトをご覧ください。（URL https://www.leopalace21.co.jp/sustainability/esg/compliance/index.html）当社グループでは、コンプライアンス違反の防止並びに早期発見及び是正を図ることにより、レオパレス２１グループのコンプライアンス体制を充実・強化し、当社グループに対する社会からの信頼を確立することを目的として、法令に基づき内部通報制度を導入しております。 内部通報の受付件数（取引先ホットライン含む）は以下のとおりになります。※取引先ホットラインは当社ホームページの受付フォームで受付しているため、件数はメールに算入。■「環境に対する取り組み」〇 特定したリスク・機会及びその事業/財務影響区分分類内容事業/財務影響1.5℃4℃リスク移行リスク政策・規制炭素税等の規制強化に伴う運用コストの増加中中技術新築物件における建築コストの増加大大市場投資家による気候変動対応不十分企業としての低評価大大評判環境対応の遅れによる法人顧客からの取引忌避中中物理リスク急性気象災害発生に伴う売上減少小小慢性猛暑日増加に伴う工期の延長によるコストの増加中中機会製品及びサービス環境配慮型アパートの需要増加に伴う売上増加（建築）小小環境配慮型アパート提供による売上増加（賃貸）小小環境対応事業に取り組む法人の事業所新設による売上増加（賃貸）小小レジリエンス水害や洪水被害発生時の復旧需要（建築）中中 影響度 大：売上高に対する影響額50億円以上 / 事業運営に重大な影響を及ぼすもの中：売上高に対する影響額５億円以上50億円未満 / 事業運営に影響を及ぼすもの小：売上高に対する影響額５億円未満 / 事業運営に軽微な影響を及ぼすもの〇 主な対応策移行リスクのうち、環境対応の遅れによる法人顧客からの取引忌避については、「レオパレスグリーンエネルギー」プロジェクトを通じ、管理物件で使用する電気・ＬＰガスを順次ＣＯ2排出量実質ゼロのものに切り替え、全国約55万戸の管理物件に供給される電気・ガスのＣＯ2排出量実質ゼロ化を進めてまいります。これにより、当社管理物件を利用される法人顧客様のＣＯ2排出量の削減に貢献できるほか、当社にとってもスコープ３の削減が実現する見込みです。当社ではシナリオ分析を実施し、社内で気候変動リスク及び機会への対応策を検討した結果、1.5℃、4℃いずれのシナリオの社会が現実のものとなったとしても、レジリエンスを有していることが確認されました。また、環境問題への対応策を講じることが当社の企業価値向上に寄与するものと結論づけました。「環境に対する取り組み」に関する詳細な情報については、弊社ウェブサイトに公表されている情報をご参照ください。(URL https://www.leopalace21.co.jp/sustainability/esg/climate/index.html）〇 スコープ１、２、３の目標と実績当社グループでは、2016年度より事業活動を通じて排出されるＣＯ2排出量の集計と開示を開始しており、当社関連施設からのＣＯ2排出量のうち、スコープ１・２に該当する排出量を「2030年度までに2016年度対比46％削減※」することを2020年に目標として掲げております。※日本政府の目標：地球温暖化対策計画（2021年10月22日閣議決定）https://www.env.go.jp/earth/ondanka/keikaku/211022.html 今後は、これまで実施してきた管理物件の照明器具のＬＥＤ化に加えて、管理物件の入居者様が使用するLPガスに対して、ＣＯ2排出量実質ゼロのレオパレスグリーンＬＰガス導入等を促進することを通じて、スコープ３の削減施策をより一層強化してまいります。スコープ１・２・３の実績 2018年3月期2019年3月期2020年3月期2021年3月期2022年3月期2023年3月期スコープ１（t-CO2）5,4675,5185,2183,4733,2853,135スコープ２（t-CO2）13,71912,55811,5788,0897,2339,039スコープ１・２合計（t-CO2）19,18618,07616,79611,56210,51812,174基準年からの削減率（スコープ１+２）-4.5％-10.0％-16.4％-42.4％-47.6％-39.4％スコープ３（t-CO2） ※1864,448786,510692,463693,388748,745540,558スコープ１・２・３の売上高原単位（t-CO2/億円） ※1166.5159.3163.6172.4190.6136.0スコープ３カテゴリ13の売上高原単位（t-CO2/億円） ※1※2179.4169.1170.5171.7193.1136.2 ※1）2023年3月期実績よりスコープ３カテゴリ13のGHG排出量の計算方法を見直し、精緻化を行っております。※2）スコープ３カテゴリ13の排出量÷賃貸セグメント売上高 （3）リスク管理当社グループでは、リスクの定義を「当社に物理的、経済的または、信用上の損失、不利益を生じさせる可能性がある潜在的なもの」としており、それらのリスクを全社的に把握・管理するため取締役会の傘下にリスク管理委員会を設置し、全社的なリスクを統括的に把握・管理する仕組みを構築しております。リスクは６つの大分類に基づき、評価・対応を進めております。リスク分類表外的要因①外的環境変化リスク②カントリーリスク③災害リスクコンプライアンス①法令違反・訴訟リスク②コンプライアンスリスク戦略・ガバナンス①戦略リスク②経営者リスク③委託先・子会社管理リスクオペレーション①業務リスク②情報管理リスク③人的リスク④システムリスク財務①市場リスク②流動性リスク③デフォルトリスクレピュテーションマスコミ報道、評判、風説などがきっかけとなり、損失を被るリスク サステナビリティ委員会及びリスク管理委員会にて特定もしくは、定期的に見直したサステナビリティ関連リスクを含む事業全般のリスクは、両委員会事務局間で相互に報告し、その後、全社的なリスクとして共有を図っております。各リスクへの対応策はサステナビリティ委員会及びリスク管理委員会を中心に、関係部署と連携して検討・立案し、実行してまいります。効果検証を含めたモニタリングも関係部署にて適宜実施し、その結果をサステナビリティ委員会及びリスク管理委員会にて報告し、その後、取締役会にも共有される仕組みです。 |
| 戦略 | （2）戦略■「ＤＸ推進」当社はこれまでに、電子契約サービスやスマートロックの導入など、継続してＤＸ推進に取り組んでおりますが、デジタル技術の進歩や労働人口の減少等、ビジネス環境が激しく変化する中において、さらなるＤＸ推進によりサステナビリティ経営を実現すべく2022年に「ＤＸ戦略」を策定・公表し「ＤＸ認定」を取得いたしました。今後につきましても、2025年の「ＤＸ銘柄」選定を目標として、「事業変革ＤＸ」「価値創造ＤＸ」「人材組織ＤＸ」の３つのテーマを中心に当社グループ全体でＤＸ推進に取り組むことにより、顧客利便性の向上と業務効率化を通じた企業価値向上を目指してまいります。 ■働き方改革・人材育成（人的資本経営の取り組み）当社グループの継続的な成長には人材育成が必要不可欠であり、人的資本経営の取り組みは最重要テーマの一つとして捉えております。「会社と従業員が互いに影響し成長する関係を築く」ことを当社独自の人的資本経営の姿として据えており、「付加価値提供人材の支援」及び「多様な働き方の実現」により、働きがいと働きやすさを高め、その両方が高位の水準にある「プラチナ企業」となることを目指してまいります。働きやすく働きがいのある環境を整えることで、従業員満足度(Employee Satisfaction)を向上させ、お客様の満足度(Customer Satisfaction)向上に繋げ、企業としての社会的責任(Corporate Social Responsibility)を果たしてまいります。①ガバナンス人材戦略に関しては、代表取締役社長を委員長とする人事委員会にて、重要であり広範囲に関係する企画事項や、全社的事項である各部門間の協調または統制、人事処遇の公平性に関する審査・決定を行っています。さらには2024年３月期より、新たに経営戦略と人材戦略を連動させるための取り組みとして、役員・執行役員・監査役・人事各部門責任者による月次定例会議を設けております。当社グループが求める人材像の特定から、人事制度の改廃、人員に関する計画、教育研修施策、ウェルビーイング経営に至るまで、進捗状況を共有し活発に議論を行うことで、一貫性を持たせた戦略を従業員へ展開し、多様な個人や組織の更なる活性化と企業文化の定着を目指してまいります。 ②戦略人材育成方針については、下記の３つを掲げております。・会社に関わる人と組織を「人材資本」として捉え、大切に育てていきます・従業員一人ひとりの働く意欲を引き出し、それぞれの人生を豊かにします・会社の理念に共感し、ともに前進し価値を創造し続ける人を応援しますまた、人材育成方針に沿った各種施策により、「ＥＬＴＶ（従業員生涯価値）」の最大化を目指してまいります。当社が継続的に成長するためには、会社の理念に共感する従業員を獲得し長くいきいきと働いてもらうことはもちろんのこと、従業員一人ひとりが会社にもたらす価値を高めていくことが重要であると考えています。ＥＬＴＶの概念は人的価値貢献、平均勤続年数、従業員数の3つを向上させることにより従業員が会社に提供する価値が高まり、その総和が会社として社会に対する提供価値となるというものです。当社は人材資本に対する積極的な投資をさらに進め、従業員が主体的に働き、社会に対して新しい価値を創造し提供できる環境を整えてまいります。ＥＬＴＶを向上させるために、重点的に取り組む４つのテーマを設定しています。未来のあるべき姿に向けて自ら解決すべき課題とKPIを定め、指標の定量把握、分析に継続的に取り組んでまいります。○ 次世代リーダー育成 ○ キャリアオーナーシップの拡充○ ウェルビーイング経営 ○ 付加価値創造人材の獲得・維持 ○ 次世代リーダー育成次世代を担う人材の育成は、当社が継続的に成長し、また新しい価値を創造し提供していくにあたって非常に重要なミッションの一つと認識しております。当社では各階層に昇格する際に候補者を選定し専門的なマネジメントについての育成及び選抜試験を行うトランジションプログラムを導入しており、2016年の導入以来、延べ758名がこのプログラムを通過しております。また、未来の会社を担う若手非管理職社員に対する選抜育成プログラムも実施しており（昨年度受講修了者数85名）、一般的なビジネスモデルやバリューチェーンを他社事例から学んで実践的な知識やスキルを身につけるだけでなく、リーダーシップの考え方や価値観を醸成することも目的としております。次世代リーダー育成の取り組みは、社員のモチベーション向上やキャリア開発の機会提供にも繋がっており、今後もこれらを継続・拡大して実施していくことで、会社として持続的な成長を実現してまいります。 ○ キャリアオーナーシップの拡充社員一人ひとりが自らのキャリアを主体的に考え、キャリアプランの実現に向けて自律的に行動し成長していくことが当社ビジョンの達成に不可欠だと考えており、個人のキャリアに対する考え方が多様化する中で、人事制度や教育研修などを通して社員の自律的なキャリア開発支援を行い、キャリアオーナーシップの拡充に取り組んでおります。具体的には、当社では複線型人事制度を導入しており、従業員自身の価値観や志向を尊重し、キャリア選択の幅を広げているほか、従業員がキャリアプランをタレントマネジメントステムに登録し、定期的に上司との面談で擦り合わせることで、会社からの支援や配慮をタイムリーに受けられるようにしてまいります。また、若手やミドル・シニア層など年代別のキャリア研修にも力を入れるとともに、従業員個々人の悩みについては社内キャリア相談窓口を設置することで対応しており、従業員一人ひとりに寄り添ったキャリア開発支援を通して、会社として持続的な成長を実現してまいります。○ ウェルビーイング経営当社は、企業理念である「新しい価値の創造」を実現するための土台として従業員の心身の健康が重要であると考え、2017年から健康経営に取り組んでおります。2023年からは健康の保持増進に加え、従業員同士でのいきいきとしたつながりから創造される職場の活性化や顧客・取引先・株主等あらゆるステークホルダーとの良好な相互関係の実現に向けた「ウェルビーイング経営」を目指しております。代表取締役社長自らが最高責任者となり、人事部をウェルビーイング推進部門と位置付け、各事業所や衛生委員会との連携も図りながら各種施策を実施し、2017年以降毎年「健康経営優良法人（大規模法人部門）」に認定されております。今後もウェルビーイング経営を力強く推進し、会社として持続的な成長を実現してまいります。○ 付加価値創造人材の獲得・維持少子高齢化による労働人口の減少、優秀人材の獲得競争が激化するなか、当社が安定して成長し続けるために、人材採用においては新卒・キャリアの両軸で活動しております。新卒採用は長期的な人材確保としてだけでなく、若手人材ならではの柔軟な視点やもたらすアイデアが組織の活性化に有効であると考えております。また、企業のビジョンや理念を受け継ぐ未来の幹部候補人材として大切に育ててまいります。キャリア採用では、即戦力として活躍できる人材の確保だけでなく、豊富な知識やスキルを活かして企業にイノベーションを起こす人材を獲得し、競合他社との競争優位性を高めていくことが重要だと考えております。既に今年度より成績優秀者に対する株式報酬制度の導入を決定していますが、働きやすさ・働きがいの両面で企業として求職者に訴求する魅力を確立してまいります（エンプロイヤーブランディング）。今後も事業推進に寄与する人材の採用活動を継続し、会社として持続的な成長を実現してまいります。 ③リスク管理「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組（3）リスク管理」に記載しております。 ④指標及び目標現段階では、昨年度より注視している以下ＫＰＩについて実績・目標数値を開示いたします。今後、ＥＬＴＶを構成する関連ＫＰＩについて詳細な実態把握・目標数値設定を行い人的資本の増強により一層取り組んでまいります。テーマ指標2023年3月期（実績）2024年3月期（実績）2025年3月期（目標）次世代リーダー育成教育研修の従業員参加総時間 ※14,096時間8,159時間15,871時間若手リーダー輩出延べ人数 ※20名85名170名管理職人材輩出延べ人数 ※3686名758名830名 テーマ指標2023年3月期（実績）2024年3月期（実績）2025年3月期（目標）キャリアオーナーシップの拡充キャリア研修受講者数 ※4－92名100名女性管理職比率 ※55.5％5.4%6.0％女性正社員比率38.7％39.0％40.0％男性社員による育児休業等、育児目的休暇の取得率 ※535.7％71.4％80.0％男女間賃金格差（女性賃金/男性賃金） ※6正規従業員69.1%68.3％－非正規従業員63.6%45.0％－全体55.4%50.1％－ウェルビーイング経営エンゲージメントスコア[eNPS] ※7－△71△67年次有給休暇取得率81.2％80.5％85.0％喫煙率31.9％29.3%25.0%※2026/3目標定期健診後の精密検査受診率27.1％74.8%80.0%付加価値創造人材の獲得・維持新卒採用人数 ※8－67名100名キャリア採用人数 ※854名105名150名離職率 ※511.1％9.0％10%以内 ※1）階層別研修、選抜型研修、360度フィードバック研修、キャリア開発研修における従業員参加総時間※2）若手非管理職社員に対する選抜育成プログラムの受講修了者数（2024年３月期より導入）※3）管理職トランジションプログラムの受講修了者数（2016年３月期より導入）※4) 単一年度での年代別キャリア研修の受講者総数（2023年３月期は休止）※5) 当社個別ベース※6）同一労働の賃金に差はなく社員区分別・等級別人員構成の差によるもの※7）サーベイツールGeppoによる調査結果（eNPS：従業員満足度指標。調査時点の一般企業平均は△62）※8) シルバー事業部の介護施設（あずみ苑）採用を除く ■コンプライアンス強化取締役会の諮問機関としてコンプライアンス委員会を設置、年12回の開催により当社グループのコンプライアンス体制強化を図っております。特に、施工不備問題を発端として企業風土の抜本的改革に取り組んでおり、再発防止策については、当初計画を完了した後も風化させることなく、継続的な取り組みを実施しております。また、各部門や関係会社における自走式のコンプライアンス推進の実現に向け、コンプライアンスに係わる施策を業務執行現場で積極的に実行する体制を構築しております。それに加え、当期に第三者評価を受け、高度化のための課題を特定いたしました。今後も継続的改善に努め、コンプライアンスの高度化を図ってまいります。なお、当社では、施工不備問題を風化させないため、毎年５月29日を「変革の日５.２９」と定め、再び社会から信頼される企業になるためにグループ全役職員一人ひとりが自覚を高め、再発防止を誓う日としております。全役職員向けに毎年実施している「コンプライアンス意識調査」では、2019年時点では「コンプライアンスを意識している」と回答した役職員が83％でありましたが、2024年時点では98％まで上昇しており、業務の中でコンプライアンスを意識している役職員が増えていることが確認されました。コンプライアンスに関する取り組みの詳細については、弊社ウェブサイトをご覧ください。（URL https://www.leopalace21.co.jp/sustainability/esg/compliance/index.html）当社グループでは、コンプライアンス違反の防止並びに早期発見及び是正を図ることにより、レオパレス２１グループのコンプライアンス体制を充実・強化し、当社グループに対する社会からの信頼を確立することを目的として、法令に基づき内部通報制度を導入しております。 内部通報の受付件数（取引先ホットライン含む）は以下のとおりになります。※取引先ホットラインは当社ホームページの受付フォームで受付しているため、件数はメールに算入。■「環境に対する取り組み」〇 特定したリスク・機会及びその事業/財務影響区分分類内容事業/財務影響1.5℃4℃リスク移行リスク政策・規制炭素税等の規制強化に伴う運用コストの増加中中技術新築物件における建築コストの増加大大市場投資家による気候変動対応不十分企業としての低評価大大評判環境対応の遅れによる法人顧客からの取引忌避中中物理リスク急性気象災害発生に伴う売上減少小小慢性猛暑日増加に伴う工期の延長によるコストの増加中中機会製品及びサービス環境配慮型アパートの需要増加に伴う売上増加（建築）小小環境配慮型アパート提供による売上増加（賃貸）小小環境対応事業に取り組む法人の事業所新設による売上増加（賃貸）小小レジリエンス水害や洪水被害発生時の復旧需要（建築）中中 影響度 大：売上高に対する影響額50億円以上 / 事業運営に重大な影響を及ぼすもの中：売上高に対する影響額５億円以上50億円未満 / 事業運営に影響を及ぼすもの小：売上高に対する影響額５億円未満 / 事業運営に軽微な影響を及ぼすもの〇 主な対応策移行リスクのうち、環境対応の遅れによる法人顧客からの取引忌避については、「レオパレスグリーンエネルギー」プロジェクトを通じ、管理物件で使用する電気・ＬＰガスを順次ＣＯ2排出量実質ゼロのものに切り替え、全国約55万戸の管理物件に供給される電気・ガスのＣＯ2排出量実質ゼロ化を進めてまいります。これにより、当社管理物件を利用される法人顧客様のＣＯ2排出量の削減に貢献できるほか、当社にとってもスコープ３の削減が実現する見込みです。当社ではシナリオ分析を実施し、社内で気候変動リスク及び機会への対応策を検討した結果、1.5℃、4℃いずれのシナリオの社会が現実のものとなったとしても、レジリエンスを有していることが確認されました。また、環境問題への対応策を講じることが当社の企業価値向上に寄与するものと結論づけました。「環境に対する取り組み」に関する詳細な情報については、弊社ウェブサイトに公表されている情報をご参照ください。(URL https://www.leopalace21.co.jp/sustainability/esg/climate/index.html）〇 スコープ１、２、３の目標と実績当社グループでは、2016年度より事業活動を通じて排出されるＣＯ2排出量の集計と開示を開始しており、当社関連施設からのＣＯ2排出量のうち、スコープ１・２に該当する排出量を「2030年度までに2016年度対比46％削減※」することを2020年に目標として掲げております。※日本政府の目標：地球温暖化対策計画（2021年10月22日閣議決定）https://www.env.go.jp/earth/ondanka/keikaku/211022.html 今後は、これまで実施してきた管理物件の照明器具のＬＥＤ化に加えて、管理物件の入居者様が使用するLPガスに対して、ＣＯ2排出量実質ゼロのレオパレスグリーンＬＰガス導入等を促進することを通じて、スコープ３の削減施策をより一層強化してまいります。スコープ１・２・３の実績 2018年3月期2019年3月期2020年3月期2021年3月期2022年3月期2023年3月期スコープ１（t-CO2）5,4675,5185,2183,4733,2853,135スコープ２（t-CO2）13,71912,55811,5788,0897,2339,039スコープ１・２合計（t-CO2）19,18618,07616,79611,56210,51812,174基準年からの削減率（スコープ１+２）-4.5％-10.0％-16.4％-42.4％-47.6％-39.4％スコープ３（t-CO2） ※1864,448786,510692,463693,388748,745540,558スコープ１・２・３の売上高原単位（t-CO2/億円） ※1166.5159.3163.6172.4190.6136.0スコープ３カテゴリ13の売上高原単位（t-CO2/億円） ※1※2179.4169.1170.5171.7193.1136.2 ※1）2023年3月期実績よりスコープ３カテゴリ13のGHG排出量の計算方法を見直し、精緻化を行っております。※2）スコープ３カテゴリ13の排出量÷賃貸セグメント売上高 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | ②戦略人材育成方針については、下記の３つを掲げております。・会社に関わる人と組織を「人材資本」として捉え、大切に育てていきます・従業員一人ひとりの働く意欲を引き出し、それぞれの人生を豊かにします・会社の理念に共感し、ともに前進し価値を創造し続ける人を応援しますまた、人材育成方針に沿った各種施策により、「ＥＬＴＶ（従業員生涯価値）」の最大化を目指してまいります。当社が継続的に成長するためには、会社の理念に共感する従業員を獲得し長くいきいきと働いてもらうことはもちろんのこと、従業員一人ひとりが会社にもたらす価値を高めていくことが重要であると考えています。ＥＬＴＶの概念は人的価値貢献、平均勤続年数、従業員数の3つを向上させることにより従業員が会社に提供する価値が高まり、その総和が会社として社会に対する提供価値となるというものです。当社は人材資本に対する積極的な投資をさらに進め、従業員が主体的に働き、社会に対して新しい価値を創造し提供できる環境を整えてまいります。ＥＬＴＶを向上させるために、重点的に取り組む４つのテーマを設定しています。未来のあるべき姿に向けて自ら解決すべき課題とKPIを定め、指標の定量把握、分析に継続的に取り組んでまいります。○ 次世代リーダー育成 ○ キャリアオーナーシップの拡充○ ウェルビーイング経営 ○ 付加価値創造人材の獲得・維持 ○ 次世代リーダー育成次世代を担う人材の育成は、当社が継続的に成長し、また新しい価値を創造し提供していくにあたって非常に重要なミッションの一つと認識しております。当社では各階層に昇格する際に候補者を選定し専門的なマネジメントについての育成及び選抜試験を行うトランジションプログラムを導入しており、2016年の導入以来、延べ758名がこのプログラムを通過しております。また、未来の会社を担う若手非管理職社員に対する選抜育成プログラムも実施しており（昨年度受講修了者数85名）、一般的なビジネスモデルやバリューチェーンを他社事例から学んで実践的な知識やスキルを身につけるだけでなく、リーダーシップの考え方や価値観を醸成することも目的としております。次世代リーダー育成の取り組みは、社員のモチベーション向上やキャリア開発の機会提供にも繋がっており、今後もこれらを継続・拡大して実施していくことで、会社として持続的な成長を実現してまいります。 ○ キャリアオーナーシップの拡充社員一人ひとりが自らのキャリアを主体的に考え、キャリアプランの実現に向けて自律的に行動し成長していくことが当社ビジョンの達成に不可欠だと考えており、個人のキャリアに対する考え方が多様化する中で、人事制度や教育研修などを通して社員の自律的なキャリア開発支援を行い、キャリアオーナーシップの拡充に取り組んでおります。具体的には、当社では複線型人事制度を導入しており、従業員自身の価値観や志向を尊重し、キャリア選択の幅を広げているほか、従業員がキャリアプランをタレントマネジメントステムに登録し、定期的に上司との面談で擦り合わせることで、会社からの支援や配慮をタイムリーに受けられるようにしてまいります。また、若手やミドル・シニア層など年代別のキャリア研修にも力を入れるとともに、従業員個々人の悩みについては社内キャリア相談窓口を設置することで対応しており、従業員一人ひとりに寄り添ったキャリア開発支援を通して、会社として持続的な成長を実現してまいります。○ ウェルビーイング経営当社は、企業理念である「新しい価値の創造」を実現するための土台として従業員の心身の健康が重要であると考え、2017年から健康経営に取り組んでおります。2023年からは健康の保持増進に加え、従業員同士でのいきいきとしたつながりから創造される職場の活性化や顧客・取引先・株主等あらゆるステークホルダーとの良好な相互関係の実現に向けた「ウェルビーイング経営」を目指しております。代表取締役社長自らが最高責任者となり、人事部をウェルビーイング推進部門と位置付け、各事業所や衛生委員会との連携も図りながら各種施策を実施し、2017年以降毎年「健康経営優良法人（大規模法人部門）」に認定されております。今後もウェルビーイング経営を力強く推進し、会社として持続的な成長を実現してまいります。○ 付加価値創造人材の獲得・維持少子高齢化による労働人口の減少、優秀人材の獲得競争が激化するなか、当社が安定して成長し続けるために、人材採用においては新卒・キャリアの両軸で活動しております。新卒採用は長期的な人材確保としてだけでなく、若手人材ならではの柔軟な視点やもたらすアイデアが組織の活性化に有効であると考えております。また、企業のビジョンや理念を受け継ぐ未来の幹部候補人材として大切に育ててまいります。キャリア採用では、即戦力として活躍できる人材の確保だけでなく、豊富な知識やスキルを活かして企業にイノベーションを起こす人材を獲得し、競合他社との競争優位性を高めていくことが重要だと考えております。既に今年度より成績優秀者に対する株式報酬制度の導入を決定していますが、働きやすさ・働きがいの両面で企業として求職者に訴求する魅力を確立してまいります（エンプロイヤーブランディング）。今後も事業推進に寄与する人材の採用活動を継続し、会社として持続的な成長を実現してまいります。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | ④指標及び目標現段階では、昨年度より注視している以下ＫＰＩについて実績・目標数値を開示いたします。今後、ＥＬＴＶを構成する関連ＫＰＩについて詳細な実態把握・目標数値設定を行い人的資本の増強により一層取り組んでまいります。テーマ指標2023年3月期（実績）2024年3月期（実績）2025年3月期（目標）次世代リーダー育成教育研修の従業員参加総時間 ※14,096時間8,159時間15,871時間若手リーダー輩出延べ人数 ※20名85名170名管理職人材輩出延べ人数 ※3686名758名830名 テーマ指標2023年3月期（実績）2024年3月期（実績）2025年3月期（目標）キャリアオーナーシップの拡充キャリア研修受講者数 ※4－92名100名女性管理職比率 ※55.5％5.4%6.0％女性正社員比率38.7％39.0％40.0％男性社員による育児休業等、育児目的休暇の取得率 ※535.7％71.4％80.0％男女間賃金格差（女性賃金/男性賃金） ※6正規従業員69.1%68.3％－非正規従業員63.6%45.0％－全体55.4%50.1％－ウェルビーイング経営エンゲージメントスコア[eNPS] ※7－△71△67年次有給休暇取得率81.2％80.5％85.0％喫煙率31.9％29.3%25.0%※2026/3目標定期健診後の精密検査受診率27.1％74.8%80.0%付加価値創造人材の獲得・維持新卒採用人数 ※8－67名100名キャリア採用人数 ※854名105名150名離職率 ※511.1％9.0％10%以内 ※1）階層別研修、選抜型研修、360度フィードバック研修、キャリア開発研修における従業員参加総時間※2）若手非管理職社員に対する選抜育成プログラムの受講修了者数（2024年３月期より導入）※3）管理職トランジションプログラムの受講修了者数（2016年３月期より導入）※4) 単一年度での年代別キャリア研修の受講者総数（2023年３月期は休止）※5) 当社個別ベース※6）同一労働の賃金に差はなく社員区分別・等級別人員構成の差によるもの※7）サーベイツールGeppoによる調査結果（eNPS：従業員満足度指標。調査時点の一般企業平均は△62）※8) シルバー事業部の介護施設（あずみ苑）採用を除く |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1) 自然災害・気候変動に関するリスク① 自然災害等国内外で地震、台風・集中豪雨等の災害や、テロや政情不安等による大規模なデモ・紛争・内乱、感染症等の不測の事態が発生することにより、当社の事業運営に重大な被害損失を与える可能性があります。重要な事業を中断させない、中断しても短い期間で復旧させるために、「社内被害」と「事業被害」を速やかに把握し、復旧活動・被害拡大抑止に向けた適切な事業継続計画（BCP）を策定しておりますが、自然災害等が発生した場合には、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。② 気候変動気候変動による移行リスクとしては、炭素税等の規制強化による運用コスト増加や新築物件の建築コスト増加、環境対応への遅れによる法人顧客からの取引忌避や投資家からの低評価が考えられます。物理リスクとしては、猛暑日増加に伴う工期の延長によるコストの増加等が想定され、これらのリスクが顕在化した場合には、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 情報セキュリティリスク当社グループは、取引先から入手した個人情報などの多くの情報を保有しています。情報セキュリティ管理のための行動指針を定め、役員や社員への教育を行っていますが、サイバー攻撃や不正アクセス、情報漏洩などが発生した場合には、社会的信用の低下や損害賠償の発生などにより、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。(3) 財務関連リスク① 需要・販売価格の変動リスク当社管理物件は、社員寮など法人契約に基づく利用が多いため、景気や企業業績を背景とした雇用状況や出張ニーズ等の変動が、当社物件の利用状況に影響を与える可能性があります。また、当社は、オーナー様との建物賃貸借契約に基づき対象物件の一括借上げを行い、当初契約時に定められた期間において、同じく定められた固定賃料をオーナー様にお支払いしています。従って、この期間中に当社管理物件の利用者から当社が受け取る家賃収入等に変動が発生した場合には、当社の収益性に影響が及ぶ可能性があります。② 空室損失引当金の増加リスク当社は、空室増加による損失リスクにあらかじめ備えるべく、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額に対して「空室損失引当金」を設定しております。空室損失引当金は、個別賃貸物件ごとの借上家賃及び将来予測入居率に基づいて算出しているため、これらの計数が悪化した場合、引当額の増加につながり、賃貸事業部門の業績に影響を与える可能性があります。 ③ 有形固定資産及び投資有価証券の時価変動リスク当社グループが保有している有形固定資産、投資有価証券及びその他の資産は、時価の下落等による減損又は評価損の計上によって、当社グループの業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。撤退方針としているグアムのリゾート事業に係る有形固定資産については、2023年３月期に鑑定評価額に基づく正味売却可能価額まで減損損失を計上しております。今後も定期的に鑑定評価を取得して減損処理の要否を確認してまいりますが、今後の不動産市況の動向等によっては、追加の損失処理が発生することにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。④ 長期預り金に関するリスク当社は、アパートの入居契約時にお客様からお預りした退去時清掃費のほか、オーナー様からお預りした将来のアパート修繕費用を長期預り敷金保証金として計上しております。当社は、アパートの維持管理体制には万全を期しており、入居者様の退去に伴う清掃費や定期修繕費用についても綿密な長期計画に基づく予算化を行っておりますが、予想外の清掃費用や大規模修繕等が発生した場合には、当社の財政状態及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。また、リゾート事業に係るレオパレスリゾート会員権の預託金があり、1993年７月の開場以来、預託されているものであります。今後、予想外の預託金償還請求が発生した場合には、当社の財政状態及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。(4) その他経営全般に係るリスク① 当社取締役らに対する株主代表訴訟2023年12月13日に公表したとおり、当社は、過去に当社と取引関係にあった法人株主である株式会社TENZANから当社取締役及び元取締役24名当社監査役及び元監査役５名の責任追及等の訴えに関する訴訟告知書を受領しました。当社は、本株主代表訴訟は不適法であるとの判断に至っていますが、本件に関連して社会的信用の低下等が発生した場合には、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。② 当社施工物件における不備の影響について2018年４月に公表した小屋裏界壁施工不備のほか、2018年５月、2019年２月及び2019年５月に公表したとおり、当社施工物件において、界壁等の施工不備があることが判明いたしました。これらに関連して、補修工事の遅れによる信用低下などにより、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。③ その他当社グループは、事業展開上、様々なリスクがあることを認識し、それらをできる限り防止、分散あるいは回避するように努めております。しかしながら、当社グループが事業を遂行するにあたり、経済情勢、不動産市況、金融・株式市況、法的規制や災害及びその他の様々な影響が発生した場合には、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況及び分析の内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。(1) 経営成績の状況及び分析(単位：百万円) 2023年３月期2024年３月期増減額増減率売上高406,449422,671+16,222+4.0％売上総利益（売上総利益率）53,285(13.1％)68,835(16.3％)+15,549+29.2％（+3.2p)営業利益（営業利益率）9,879(2.4％)23,313(5.5％)+13,434+136.0％（+3.1p)ＥＢＩＴＤＡ（営業利益＋減価償却費）16,44927,974＋11,525＋70.1％経常利益6,52619,476+12,949+198.4％親会社株主に帰属する当期純利益19,81042,062+22,251+112.3％ 当連結会計年度における国内経済は、世界的な金融引締めや中国経済の停滞等の影響が懸念されるものの、雇用・所得環境が改善する下で、景気は緩やかな回復が続く状況で推移しました。賃貸住宅市場においては、貸家の新設着工戸数は前年度比2.0％減少となりましたが、人口減少・少子高齢化により空き家数の増加が続く中で安定した入居率を確保するためには、今後も増加していくことが予想されている単独世帯に向けて、地域や顧客の特性に合った販売戦略、適切なメンテナンスによる物件価値の維持・向上、不動産テックの導入による利便性の高いサービスの提供等を進めていくことが重要と考えております。このような状況の中、当社グループは、入居率及び家賃単価の上昇による収益力強化を図るとともに、選択と集中によるコストの最適化に注力することにより、収益構造と財務基盤の安定化に取り組んでまいりました。① 売上高売上高は、前連結会計年度比16,222百万円(4.0％）増加の422,671百万円となりました。これは主に、家賃単価及び期中平均入居率の上昇により、賃貸事業売上高が前連結会計年度比16,050百万円(4.1％)増加の407,489百万円となったことによるものであります。② 売上総利益売上総利益は、前連結会計年度比15,549百万円(29.2％)増加の68,835百万円、売上総利益率は16.3％(前連結会計年度比3.2ポイント上昇)となりました。これは主に賃貸物件の原状回復やメンテナンス関連の原価が増加した一方、家賃適正化の効果による家賃原価の減少等で収益性が向上したことによるものであります。③ 営業利益営業利益は、前連結会計年度比13,434百万円(136.0％)増加の23,313百万円となりました。これは主に、貸倒引当金繰入額が1,154百万円減少した一方、業績連動賞与等の計上に伴い給料及び賞与が1,466百万円、支払手数料が2,000百万円それぞれ増加したこと等により、販売費及び一般管理費が前連結会計年度比2,114百万円(4.9％)増加したものの、収益性向上による売上総利益の増加がそれを上回ったことによるものであります。なお、営業利益率は5.5％(前連結会計年度比3.1ポイント改善)となりました。また、当連結会計年度のＥＢＩＴＤＡは27,974百万円（前連結会計年度比70.1％増）となりました。 ④ 経常利益経常利益は、前連結会計年度比12,949百万円(198.4％)増加の19,476百万円となりました。これは主に、支払利息3,622百万円や資金調達費用962百万円を計上したものの、売上増加とコスト抑制により営業利益が大幅に改善したことによるものであります。なお、経常利益率は4.6％(前連結会計年度比3.0ポイント上昇)となりました。⑤ 親会社株主に帰属する当期純利益親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比22,251百万円(112.3％)増加の42,062百万円となりました。これは主に、資材価格の高騰や2024年末までの明らかな不備解消に向けた工事スケジュールの見直し等により補修工事関連損失2,730百万円を計上したものの、繰延税金資産の積み増しにより法人税等調整額(益)26,564百万円を計上したこと等によるものです。なお、１株当たり当期純利益は130.91円(前連結会計年度比70.69円増加)となりました。(セグメント別の経営成績の状況及び分析)(単位：百万円) 売上高 営業利益 前期当期増減額前期当期増減額賃貸事業391,438407,489+16,05016,88730,386+13,499シルバー事業13,94114,007+65△1,208△621+587その他事業1,0691,175+105△2,706△2,391+314調整額－－－△3,092△4,059△967合計406,449422,671+16,2229,87923,313+13,434 ① 賃貸事業賃貸事業においては、部屋探しから契約まで非対面で完結可能なWEB契約、スマートフォンでの家電操作や施錠が可能なスマートアパート化の推進、法人顧客の社宅ブレーンとしての地位確立、仲介業者との関係強化、顧客やエリアの特性・ニーズに合わせたきめ細やかな販売戦略の展開等により安定した入居率の確保を図るとともに、販売単価の見直し等による採算性の向上に努めております。当連結会計年度末の入居率は88.03％（前期末比-0.80ポイント）、期中平均入居率は85.99％（前期比＋1.33ポイント)となり、成約家賃単価（新規契約の平均家賃）は施工不備問題発覚前の水準まで回復いたしました。なお、管理戸数は554千戸（前期末比6.8千戸減）となりました。また、ＤＸ戦略のもと、デジタル技術の導入による業務効率化を進めて拠点集約を実施した結果、当連結会計年度末の直営店舗数は72店（前期末比37店舗減）となりました。これらの結果、当連結会計年度の売上高は、家賃単価の上昇や期中平均入居率のベースアップにより、407,489百万円（前連結会計年度比4.1％増）、営業利益は、増収効果に加えて、コスト構造の適正化により収益性が向上したこと等により、30,386百万円（前連結会計年度比79.9％増）となりました。 ② シルバー事業シルバー事業においては、各種営業施策や原価抑制策の継続等により、売上高14,007百万円（前連結会計年度比0.5％増）、営業損失621百万円（前連結会計年度比587百万円損失減少）となりました。なお、当連結会計年度末の施設数は85施設（前期末比２施設減）となっております。 ③ その他事業グアムリゾート施設の運営等を行っているその他事業は、台風被害の復興作業員等の利用による一時的な稼働率上昇はあったものの、グアム入島者数はコロナ禍前の水準にはまだ遠く及ばず、リゾート施設の稼働率低迷が続いているため、売上高は1,175百万円（前連結会計年度比9.9％増加）、営業損失は2,391百万円（前連結会計年度比314百万円損失減少）となりました。 (生産、受注及び販売の実績)ａ．生産実績当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額（百万円）前期比(％)賃貸事業577△55.0 （注）生産実績の著しい減少は、主に前連結会計年度に売却した株式会社もりぞうの生産実績が、当連結会計年度には含まれていないことによるものであります。ｂ．受注実績当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称総受注高(百万円)前年同期比(％)受注残高(百万円)前期比(％)賃貸事業589+49.71,586△51.3 （注）1．上記以外の事業につきましては、受注の形態を取っておりませんので記載しておりません。2．総受注高の著しい増加は、主に水害復旧工事等に係る受注の増加によるものであり、受注残高の著しい減少は、主にアパート建築請負工事の解約によるものであります。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額（百万円）前期比(％)賃貸事業407,489+4.1シルバー事業14,007+0.5その他事業1,175+9.9合計422,671+4.0 （注）1．当社グループの相手先は不特定の法人・個人であるため、主要な販売先の記載は省略しております。2．セグメント間の取引については相殺消去しております。 (2) 財政状態の状況及び分析(単位：百万円) 2023年３月期2024年３月期増減額増減率資産166,548205,000+38,451+23.1％負債133,625133,320△305△0.2％純資産32,92271,679+38,757+117.7％自己資本比率14.5％31.2％-+16.7ｐ 当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末比38,451百万円増加の205,000百万円となりました。これは主に機械装置及び運搬具(純額)が845百万円、有形固定資産その他(純額)が1,623百万円、無形固定資産その他が1,254百万円それぞれ減少した一方、現金及び預金が15,066百万円、繰延税金資産が26,577百万円それぞれ増加したことによるものであります。負債の合計は、前連結会計年度末比305百万円減少の133,320百万円となりました。これは主に１年内返済予定の長期借入金が560百万円、未払金が2,363百万円、空室損失引当金が1,093百万円増加した一方、前受金及び長期前受金が1,016百万円、補修工事関連損失引当金が2,243百万円、長期借入金が1,134百万円それぞれ減少したことによるものであります。純資産の合計は、前連結会計年度末比38,757百万円増加の71,679百万円となりました。これは主に本年７月より開始した自社株買い等による自己株式の増加4,153百万円、連結子会社における非支配株主への自己株式取得代金及び配当金の支払等による非支配株主持分の減少989百万円があった一方、円安の進行に伴う為替換算調整勘定の増加1,212百万円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上42,062百万円があったことによるものであります。なお、自己資本比率は、前連結会計年度末比16.7ポイント上昇し31.2％となりました。(3) キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報(単位：百万円) 2023年３月期2024年３月期増減額営業活動によるキャッシュ・フロー10,54521,422+10,876投資活動によるキャッシュ・フロー906851△55財務活動によるキャッシュ・フロー△2,819△7,119△4,300現金及び現金同等物残高52,86068,143+15,282 営業活動によるキャッシュ・フローは、21,422百万円の収入(前連結会計年度比10,876百万円の収入増加)となりました。これは主に、前受金の減少額が1,016百万円、利息の支払額が4,080百万円、補修工事関連支払額が5,000百万円となった一方、税金等調整前当期純利益が17,005百万円、減価償却費が4,660百万円、補修工事関連損失が2,730百万円、空室損失引当金の増加額が1,093百万円となったことによるものであります。 投資活動によるキャッシュ・フローは、851百万円の収入(前連結会計年度比55百万円の収入減少)となりました。これは主に、定期預金の預入による支出と払戻による収入が純額で295百万円の支出となった一方、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入が1,165百万円あったことによるものであります。財務活動によるキャッシュ・フローは、7,119百万円の支出(前連結会計年度比4,300百万円の支出増加)となりました。これは主に、長期借入による収入が30,000百万円あった一方、長期借入金の返済による支出が30,185百万円、ファイナンス・リース債務の返済による支出が654百万円、自己株式取得による支出が3,466百万円、資金調達による支出が962百万円、連結子会社における非支配株主からの自己株式取得による支出が940百万円、非支配株主への配当金の支払額が910百万円となったことによるものであります。この結果、当連結会計年度末の現金及び現金同等物残高は68,143百万円となり、前連結会計年度末比15,282百万円増加いたしました。また、フリー・キャッシュ・フローは22,273百万円となり、前連結会計年度末比10,821百万円増加いたしました。(契約債務)2024年３月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。 年度別要支払額(百万円)契約債務合計１年以内１年超３年以内３年超５年以内５年超長期借入金29,84562029,225－－リース債務1,0342974083261 (財務政策)当社グループは、設備投資計画に照らして、平常時においては、必要な資金を主に銀行借入や社債発行等により調達する方針としております。当連結会計年度においては、借入金の借換（リファイナンス）を目的として、Fortress Investment Group LLC（以下「FIG」といいます。）の関連事業体である枇杷合同会社から30,000百万円の資金調達を行い、同じくFIGの関連事業体である楓合同会社からの借入金30,000百万円の期限前弁済を行いました。翌年度以降については、賃貸事業の収益力強化並びにキャッシュ・フローの改善に努め、資金計画に基づき想定される需要に十分対応できる資金を確保してまいります。なお、2024年３月31日現在、長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む）の残高は29,845百万円であります。(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)に記載のとおりであります。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 （金銭消費貸借契約）当社は、2023年12月22日開催の取締役会において、2020年11月２日に、Fortress Investment Group LLC（以下「FIG」といいます。）の関連事業体である楓合同会社より調達した借入金300億円（以下「当初ローン」といいます。）のリファイナンスを目的に、下記の通り、枇杷合同会社との間で金銭消費貸借契約（以下「本ローン契約」といいます。）を締結することを決議し、同日付で締結いたしました。 本ローン契約の概要① 借 入 先枇杷合同会社② 借 入 金 額300億円③ 借 入 実 行 日2023年12月25日④ 満 期 日2025年11月４日⑤ 返 済 方 法一部元金均等返済後、一括返済⑥ 任意期限前弁済特定の条件を満たした場合、期限前弁済を行うことができる。⑦ 適 用 利 率借入実行日から満期日までの日数の半分の日数が経過する日まで、年率5％。以後、年率5.5％⑧ 担 保 ・ 保 証不動産、当社子会社に対する貸付債権、当社子会社株式等、当社子会社による連帯保証 （注）当初ローンは、いわゆる新株予約権付ローンとして、当社がFIGの関連事業体である千鳥合同会社に対して2020年11月２日に割り当てた第５回新株予約権（以下「本新株予約権」といいます。）に関し、本新株予約権の行使に際して金銭が出資された場合、当該金銭による出資額を、当初ローンに係る貸金元本債権及び利息債権の元本の期限前弁済として支払うとともに、本新株予約権の行使に際して当初ローンに係るローン債権が出資された場合、出資された当該ローン債権は、当該債権額の範囲内において、当該出資と同時に、弁済期が到来したものとみなされ、かつ混同により消滅するものとされていました。この度、枇杷合同会社と新たに締結する本ローン契約においても同様の内容が合意されており、本ローン契約に係る借入れも同様の新株予約権付ローンとなります。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 当社グループは、当連結会計年度において総額319百万円の設備投資を実施いたしました。このうち主なものは、本社の中央監視装置・空調設備の更新等154百万円であります。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 当社グループにおける主要な設備は、次のとおりであります。(1) 提出会社 2024年３月31日現在事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数(人)建物及び構築物(百万円)機械装置及び運搬具(百万円)土地(百万円)(面積 ㎡)リース資産(百万円)その他(百万円)合計(百万円)本社(東京都中野区)賃貸事業全社事務所1,592012,133(2,941)－10013,825575大阪支店(大阪市北区)賃貸事業全社店舗・事務所684－5,459(679)－46,148198湘南人材開発センター(神奈川県藤沢市)賃貸事業全社研修所・事務所670－2,006(731)－02,6773レオパレス柳堀町他36棟(名古屋市中川区 他)賃貸事業アパート259－1,570(9,345)－1621,992－国内賃貸用不動産(マンスリー備品)賃貸事業アパート備え付け家具・電化製品等－－－7206851,405－国内賃貸用不動産(レオネット設備)賃貸事業アパート備え付けインターネット設備－－－7642381,003－ (注) １．帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品、建設仮勘定、ソフトウエア、借地権であります。 ２．上記の主要な設備のほか、主要な賃借設備として、以下のものがあります。事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容年間賃借料(百万円)新宿支店(東京都新宿区)他賃貸事業店舗・事務所1,206 上記のほか、当社が建築請負又は分譲したアパート(552,885戸)を一括借上し転貸しております。 ３．上記の主要な設備のほか、休止固定資産として以下のものがあります。所在地セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数(人)土地(百万円)(面積 ㎡)香川県東かがわ市 他２件全社遊休地271(1,241,167)－ (2) 国内子会社 2024年３月31日現在会社名所在地セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数(人)機械装置及び運搬具(百万円)㈱レオパレス・パワー全国当社管理アパート他賃貸事業太陽光発電システム5,357－ (3) 在外子会社 2024年３月31日現在会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数(人)建物及び構築物(百万円)機械装置及び運搬具(百万円)土地(百万円)(面積 ㎡)その他(百万円)合計(百万円)Leopalace GuamCorporationレオパレスリゾート・マネンガンヒルズ・グアム(米国準州グアム)その他事業ホテル・スポーツ施設他14,4131477,406(4,957,112)18722,154128 （注）帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品、建設仮勘定であります。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 (1) 重要な設備の新設等該当事項はありません。 (2) 重要な設備の除却等該当事項はありません。 (3) 重要な設備の売却等該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 319,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 41 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 13 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 5,606,539 |
| 管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標 | 0 |
| 全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 非正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 0 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、投資株式について、専ら株式の価値の変動又は株式に係る配当によって利益を受けることを目的とする株式を純投資目的である投資株式、それ以外の株式を純投資目的以外の目的である投資株式(政策保有株式)に区分しております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、基本的に政策保有株式は保有しない方針であり、取引先や業務提携先との関係強化のために当該株式を取得することが当社事業に有用と認められ、かつ当該株式取得により得られる経済的利益が取得に伴う費用等を上回るなど経済合理性が見込まれる場合に限り、社内規程に定められた手続によって当該株式を取得することがあります。当該株式については、取締役会で保有目的との適否、配当実績や取引の有効性等の経済合理性を検証しており、この検証によって疑義が生じた場合は、保有継続の要否を検討することとしております。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額の合計額 銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(百万円)非上場株式31,679非上場株式以外の株式-- (当事業年度において株式数が増加した銘柄)該当事項はありません。(当事業年度において株式数が減少した銘柄)該当事項はありません。 ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 3 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1,679,000,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2024年３月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数(千株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 千鳥合同会社東京都港区西新橋１丁目１番１号ＥＰコンサルティングサービス内84,50726.09 株式会社ＵＨ Ｐａｒｔｎｅｒｓ２東京都豊島区南池袋２丁目９番９号50,58115.61 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)東京都港区赤坂１丁目８番１号赤坂インターシティＡＩＲ22,9847.09 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１丁目８番12号11,9123.67 光通信株式会社 東京都豊島区西池袋１丁目４番10号8,6062.65 ＭＳＩＰ ＣＬＩＥＮＴ ＳＥＣＵＲＩＴＩＥＳ(常任代理人 モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式会社)25 CABOT SQUARE, CANARY WHARF, LONDON E14 4QA, U.K.(東京都千代田区大手町１丁目９番７号 大手町フィナンシャルシティ サウスタワー)7,4972.31 レオパレス２１オーナー持株会東京都中野区本町２丁目54番11号6,9882.15 ＭＬＩ ＦＯＲ ＣＬＩＥＮＴ ＧＥＮＥＲＡＬ ＯＭＮＩ ＮＯＮ ＣＯＬＬＡＴＥＲＡＬ ＮＯＮ ＴＲＥＡＴＹ－ＰＢ(常任代理人 ＢＯＦＡ証券株式会社)MERRILL LYNCH FINANCIAL CENTRE 2 KING EDWARD STREET LONDON UNITED KINGDOM(東京都中央区日本橋１丁目４番１号 日本橋一丁目三井ビルディング)6,5192.01 レオパレス２１取引先持株会東京都中野区本町２丁目54番11号5,5321.70 レオパレス２１従業員持株会東京都中野区本町２丁目54番11号3,0620.94計－208,19364.28 （注）1．上記のほか当社所有の自己株式5,531千株があります。なお、自己株式には、従業員向け株式交付信託が保有する当社株式は含まれておりません。2．2024年３月31日現在における日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）の所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は10,499千株であります。なお、それらの内訳は、投資信託設定分10,346千株、年金信託設定分153千株となっております。3．2024年３月31日現在における 株式会社日本カストディ銀行（信託口）の所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は3,836千株であります。なお、それらの内訳は、投資信託設定分3,592千株、年金信託設定分244千株となっております。4． 株式会社日本カストディ銀行（信託口）のうち、従業員向け株式交付信託に係る株式数は6,162千株であり、当該株式は連結財務諸表上、自己株式として処理しております。5．2023年７月６日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書（変更報告書）において、オデイ・アセット・マネジメント・エルエルピーが2023年６月28日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2024年３月31日現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。 氏名又は名称住所保有株券等の数（千株）株券等保有割合（％）オデイ・アセット・マネジメント・エルエルピー英国、ロンドン、アッパー・ブルック・ストリート1813,8844.22 |
| 株主数－金融機関 | 21 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 42 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 214 |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③ 【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日) (単位：百万円) 株主資本資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高100136,345△135,749△302392当期変動額 親会社株主に帰属する当期純利益 19,810 19,810自己株式の取得 △0△0自己株式の処分 △24 9772連結範囲の変動 △67 △67非支配株主との取引に係る親会社の持分変動 △80 △80株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計―△10519,7439719,735当期末残高100136,240△116,006△20520,128 その他の包括利益累計額新株予約権非支配株主持分純資産合計その他有価証券評価差額金為替換算調整勘定退職給付に係る調整累計額その他の包括利益累計額合計当期首残高△39746△316753579,60811,034当期変動額 親会社株主に帰属する当期純利益 19,810自己株式の取得 △0自己株式の処分 72連結範囲の変動 △67非支配株主との取引に係る親会社の持分変動 △80株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△583,371△13,311△72△1,0862,152当期変動額合計△583,371△13,311△72△1,08621,888当期末残高△974,117△323,9862848,52232,922 当連結会計年度(自 2023年４月１日 至 2024年３月31日) (単位：百万円) 株主資本資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高100136,240△116,006△20520,128当期変動額 欠損填補 △106,847106,847 -親会社株主に帰属する当期純利益 42,062 42,062自己株式の取得 △6,116△6,116自己株式の処分 730 1,9622,692連結範囲の変動 △36 △36非支配株主との取引に係る親会社の持分変動 △0 △0株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計-△106,118148,873△4,15338,600当期末残高10030,12132,867△4,35958,729 その他の包括利益累計額新株予約権非支配株主持分純資産合計その他有価証券評価差額金為替換算調整勘定退職給付に係る調整累計額その他の包括利益累計額合計当期首残高△974,117△323,9862848,52232,922当期変動額 欠損填補 -親会社株主に帰属する当期純利益 42,062自己株式の取得 △6,116自己株式の処分 2,692連結範囲の変動 △36非支配株主との取引に係る親会社の持分変動 △0株主資本以外の項目の当期変動額（純額）121,212△361,188△42△989156当期変動額合計121,212△361,188△42△98938,757当期末残高△855,330△695,1752427,53271,679 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 192 |
| 株主数－個人その他 | 39,191 |
| 株主数－その他の法人 | 370 |
| 株主数－計 | 40,030 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | レオパレス２１従業員持株会 |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価額の総額（円）当事業年度における取得自己株式5014,950当期間における取得自己株式－－ （注）当期間における取得自己株式数には、2024年６月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式は含まれておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -6,116,000,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -3,466,000,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数(株)当連結会計年度増加株式数(株)当連結会計年度減少株式数(株)当連結会計年度末株式数(株)発行済株式 普通株式329,389,515－－329,389,515合計329,389,515－－329,389,515自己株式 普通株式 (注)１、２、３335,21117,615,9506,256,80011,694,361合計335,21117,615,9506,256,80011,694,361 (注) １．普通株式の自己株式の株式数の増加は、単元未満株式の買取りによる増加50株、2023年7月5日の取締役会決議による取得11,453,200株、従業員向け株式交付信託による取得6,162,700株であります。２．普通株式の自己株式の株式数の減少は、新株予約権の権利行使による減少94,100株、従業員向け株式交付信託への処分6,162,700株であります。３．普通株式の自己株式には、従業員向け株式交付信託が保有する当社株式（当連結会計年度期首－株、当連結会計年度末6,162,700株）が含まれております。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 太陽有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年６月27日株式会社レオパレス２１取締役会 御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士佐藤 健文印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士西村 大司印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下川 高史印 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社レオパレス２１の2023年４月１日から2024年３月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社レオパレス２１及び連結子会社の2024年３月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 株式会社レオパレス２１の繰延税金資産の回収可能性に関する判断監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応【注記事項】 (重要な会計上の見積り)１．に記載されているとおり、2024年３月31日現在、連結貸借対照表における繰延税金資産の残高は51,730百万円（純資産に対する割合は72％）である。このうち、49,124百万円は株式会社レオパレス２１（以下、会社）において計上されており、前連結会計年度の会社の計上額22,061百万円と比較して、27,063百万円増加している。会社は、入居率の改善、一括借上家賃の適正化による固定費の削減等が進み、安定的に利益を確保できる事業構造となり、過年度においては重要な税務上の欠損金が生じていたものの、前連結会計年度及び当連結会計年度において、繰越欠損金控除前で課税所得が生じている。会社は、このような事業環境を踏まえ、当該重要な税務上の欠損金が生じた原因、事業計画、過年度における事業計画の達成状況、過年度及び当年度の課税所得又は税務上の欠損金の推移等を勘案して、「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」に定める企業分類に従い、合理的な見積可能期間の一時差異等加減算前課税所得の見積額に基づき、回収可能性が認められる金額について繰延税金資産を計上している。将来の一時差異等加減算前課税所得の見積りは事業計画を基礎としており、供給物件の築年数が経過する中でも一定の賃貸契約数及び契約単価を維持することは可能であるとの仮定に基づいている。これらの仮定は、経営者の重要な判断を伴い、かつ不確実性を伴う。以上のことから、当監査法人は、会社の繰延税金資産の回収可能性が監査上の主要な検討事項であると判断した。当監査法人は、会社の繰延税金資産の回収可能性に関する判断の妥当性を評価するため、主として以下の監査手続を実施した。 ・ 繰延税金資産の回収可能性の評価に関する内部統制を理解し、整備及び運用状況を評価した。・ 「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」に基づく企業分類の判断について、経営者等への質問を実施するとともに、企業分類に関する判定資料を閲覧し、妥当性を検討した。・ 将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金について、その解消見込年度の妥当性を検討した。・ 将来の一時差異等加減算前課税所得の見積りを評価するため、その基礎となる事業計画について、主として以下の監査手続を実施した。・ 一時差異等加減算前課税所得の見積りに利用した事業計画が取締役会において承認されていることを確かめた。・ 過年度における事業計画とその後の実績とを比較分析して見積りの不確実性を評価した。・ 賃貸契約数及び契約単価について、複数年にわたり一定の維持が可能であるとの仮定について、経営者に質問するとともに、利用可能な外部情報との比較及び過去実績からの趨勢分析を実施した。 補修工事関連損失引当金の見積り監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 【注記事項】 (重要な会計上の見積り)２．に記載されているとおり、2024年３月31日現在、連結貸借対照表における補修工事関連損失引当金の残高は15,339百万円である。会社は、2018年４月に公表した小屋裏等界壁施工不備のほか、同年５月、2019年２月、同年５月に公表した施工不備に係る補修工事費用及び付帯費用の発生に備えるため、損失負担見込額を補修工事関連損失引当金として計上している。なお、会社は、2024年12月末までに明らかな不備解消を目指しており、当連結会計年度においては、2024年12月末までの明らかな不備解消に向けた工事スケジュールの見直し等を行っている。引当金の具体的な算定方法は、以下のとおりである。・ 補修工事費用不備の種類に応じた補修方法ごとに、全棟調査による不備の発生率に基づき不備戸数を見積り、これに実績単価ないし見積単価を乗じて算定・ 迷惑料等費用他社管理物件について、調査及び補修工事に伴うオーナー及び入居者への迷惑料、入居者対応、情報開示等のための管理会社への業務委託費用が必要と見積られる戸数に会社で設定した単価を乗じて算定・ 住替等費用自社管理物件について、補修工事に伴い住替等が必要と見積られる戸数に住替費用等の実績単価を乗じて算定補修工事関連損失引当金の見積りは、補修方法の変更や外部業者により提示された見積り及び工事内製化率の変動による見積単価の変動、工事スケジュールの見直し等による影響を受けることから、経営者の重要な判断を伴い、かつ不確実性を伴う。以上のことから、当監査法人は、補修工事関連損失引当金の見積りが監査上の主要な検討事項であると判断した。当監査法人は、補修工事関連損失引当金の見積りについて検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 ・ 補修工事の方法及び実施スケジュールに関して経営者等に質問し、監督官庁への報告の内容、外部業者との契約状況等を踏まえ、その実行可能性について評価した。・ 引当金計算の対象となる物件の総数について、過年度に入手した会社資料と比較した。また、前連結会計年度末からの増減分析及び認識している他の情報との整合性を検証した。・ 補修工事費用の単価について、主として以下の監査手続を実施した。・ 不備の種類に応じた補修方法ごとの実績単価ないし見積単価の適用方法を理解した。・ 実績単価について、試査により外注費の請求書等との証憑突合を実施したうえで、実績単価計算の再計算を実施した。・ 見積単価について、その計算方法を経営者等に質問するとともに、補修方法の変更や外部業者により提示された見積りが単価計算に反映されていることを確かめた。・ 工事内製化率について、過年度における見積りとその後の実績との比較分析を行うとともに、差異に異常又は非経常的な要因がないことを確かめた。・ 迷惑料等費用及び住替等費用の計算に用いられている戸数の見積方法を理解し、その合理性を評価した。・ 補修工事関連損失引当金額について、再計算を実施した。・ 監督官庁への報告の内容、リスク管理委員会やコンプライアンス委員会における会議の状況について議事録を閲覧することにより、引当対象とされていない重要な施工不備が認識されていないことを確かめた。 空室損失引当金の見積り監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応【注記事項】 (重要な会計上の見積り)３．に記載されているとおり、2024年３月31日現在、連結貸借対照表における空室損失引当金の残高は4,683百万円である。会社は、賃貸事業における一括借上契約による空室損失の発生に備えるため、個別賃貸物件ごとの借上家賃及び将来予測入居率に基づき、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額を空室損失引当金として計上している。空室損失引当金は、将来損失が発生する可能性のある物件を識別した後、当該物件ごとの家賃収入とその他付帯収入の合計に一括借上契約の賃料固定期間に係る残存期間の平均将来予測入居率を乗じた総収入と、借上家賃と管理原価の合計である総支出とを比較し、総支出が総収入を上回る物件に係るマイナスの収支差額に賃料固定期間の残存月数を乗じて計算される。将来予測入居率は、物件の周辺状況や需要等を踏まえて見積った後、補修工事による入居者募集停止等の影響を考慮し、補正計算を行って算定される。当連結会計年度においては、2024年12月末までの明らかな不備解消に向けて空室とすることを予定している物件について、2024年12月末までの入居者退去に係る将来予測入居率の補正により、空室損失引当金が増加している。将来予測入居率は、経営者の重要な判断を伴い、また不確実性を伴うため、当監査法人は、空室損失引当金の見積りが監査上の主要な検討事項であると判断した。当監査法人は、空室損失引当金の見積りについて検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 ・ 空室損失引当金の計上に関連するプロセスについて、主として募集家賃の決定及び変更、将来予測入居率の見積り、一括借上家賃の登録等に係る内部統制の整備及び運用状況を評価した。・ 将来損失が発生する可能性のある物件の識別方法を理解した。・ 建物賃貸借契約書を閲覧し、賃料固定期間に係る残存期間を見積可能期間とすることについて理解した。・ 家賃収入の見積計算に用いられた家賃について、会社の業務管理システムに保存されている募集家賃金額と照合した。・ 将来予測入居率の前提を経営者等に質問するとともに、利用可能な外部情報が存在する場合、当該情報と整合していることを確かめた。・ 個別賃貸物件ごとの将来予測入居率の月次推移について、過去趨勢との比較分析を行った。また、過年度において見積った入居率とその後の実績とを比較し、経営者による見積りの偏向の有無及び見積りの不確実性を評価した。・ 将来予測入居率の補正計算の妥当性を評価するため、補正計算の方法を理解するとともに、補正計算に利用している情報と補修工事スケジュール等の補修工事関連損失引当金の計算に利用している情報との整合性を確かめた。・ 補正後の将来予測入居率及び空室損失引当金額について、再計算を実施した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社レオパレス２１の2024年３月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。当監査法人は、株式会社レオパレス２１が2024年３月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以 上 (注) １．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 株式会社レオパレス２１の繰延税金資産の回収可能性に関する判断監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応【注記事項】 (重要な会計上の見積り)１．に記載されているとおり、2024年３月31日現在、連結貸借対照表における繰延税金資産の残高は51,730百万円（純資産に対する割合は72％）である。このうち、49,124百万円は株式会社レオパレス２１（以下、会社）において計上されており、前連結会計年度の会社の計上額22,061百万円と比較して、27,063百万円増加している。会社は、入居率の改善、一括借上家賃の適正化による固定費の削減等が進み、安定的に利益を確保できる事業構造となり、過年度においては重要な税務上の欠損金が生じていたものの、前連結会計年度及び当連結会計年度において、繰越欠損金控除前で課税所得が生じている。会社は、このような事業環境を踏まえ、当該重要な税務上の欠損金が生じた原因、事業計画、過年度における事業計画の達成状況、過年度及び当年度の課税所得又は税務上の欠損金の推移等を勘案して、「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」に定める企業分類に従い、合理的な見積可能期間の一時差異等加減算前課税所得の見積額に基づき、回収可能性が認められる金額について繰延税金資産を計上している。将来の一時差異等加減算前課税所得の見積りは事業計画を基礎としており、供給物件の築年数が経過する中でも一定の賃貸契約数及び契約単価を維持することは可能であるとの仮定に基づいている。これらの仮定は、経営者の重要な判断を伴い、かつ不確実性を伴う。以上のことから、当監査法人は、会社の繰延税金資産の回収可能性が監査上の主要な検討事項であると判断した。当監査法人は、会社の繰延税金資産の回収可能性に関する判断の妥当性を評価するため、主として以下の監査手続を実施した。 ・ 繰延税金資産の回収可能性の評価に関する内部統制を理解し、整備及び運用状況を評価した。・ 「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」に基づく企業分類の判断について、経営者等への質問を実施するとともに、企業分類に関する判定資料を閲覧し、妥当性を検討した。・ 将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金について、その解消見込年度の妥当性を検討した。・ 将来の一時差異等加減算前課税所得の見積りを評価するため、その基礎となる事業計画について、主として以下の監査手続を実施した。・ 一時差異等加減算前課税所得の見積りに利用した事業計画が取締役会において承認されていることを確かめた。・ 過年度における事業計画とその後の実績とを比較分析して見積りの不確実性を評価した。・ 賃貸契約数及び契約単価について、複数年にわたり一定の維持が可能であるとの仮定について、経営者に質問するとともに、利用可能な外部情報との比較及び過去実績からの趨勢分析を実施した。 補修工事関連損失引当金の見積り監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 【注記事項】 (重要な会計上の見積り)２．に記載されているとおり、2024年３月31日現在、連結貸借対照表における補修工事関連損失引当金の残高は15,339百万円である。会社は、2018年４月に公表した小屋裏等界壁施工不備のほか、同年５月、2019年２月、同年５月に公表した施工不備に係る補修工事費用及び付帯費用の発生に備えるため、損失負担見込額を補修工事関連損失引当金として計上している。なお、会社は、2024年12月末までに明らかな不備解消を目指しており、当連結会計年度においては、2024年12月末までの明らかな不備解消に向けた工事スケジュールの見直し等を行っている。引当金の具体的な算定方法は、以下のとおりである。・ 補修工事費用不備の種類に応じた補修方法ごとに、全棟調査による不備の発生率に基づき不備戸数を見積り、これに実績単価ないし見積単価を乗じて算定・ 迷惑料等費用他社管理物件について、調査及び補修工事に伴うオーナー及び入居者への迷惑料、入居者対応、情報開示等のための管理会社への業務委託費用が必要と見積られる戸数に会社で設定した単価を乗じて算定・ 住替等費用自社管理物件について、補修工事に伴い住替等が必要と見積られる戸数に住替費用等の実績単価を乗じて算定補修工事関連損失引当金の見積りは、補修方法の変更や外部業者により提示された見積り及び工事内製化率の変動による見積単価の変動、工事スケジュールの見直し等による影響を受けることから、経営者の重要な判断を伴い、かつ不確実性を伴う。以上のことから、当監査法人は、補修工事関連損失引当金の見積りが監査上の主要な検討事項であると判断した。当監査法人は、補修工事関連損失引当金の見積りについて検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 ・ 補修工事の方法及び実施スケジュールに関して経営者等に質問し、監督官庁への報告の内容、外部業者との契約状況等を踏まえ、その実行可能性について評価した。・ 引当金計算の対象となる物件の総数について、過年度に入手した会社資料と比較した。また、前連結会計年度末からの増減分析及び認識している他の情報との整合性を検証した。・ 補修工事費用の単価について、主として以下の監査手続を実施した。・ 不備の種類に応じた補修方法ごとの実績単価ないし見積単価の適用方法を理解した。・ 実績単価について、試査により外注費の請求書等との証憑突合を実施したうえで、実績単価計算の再計算を実施した。・ 見積単価について、その計算方法を経営者等に質問するとともに、補修方法の変更や外部業者により提示された見積りが単価計算に反映されていることを確かめた。・ 工事内製化率について、過年度における見積りとその後の実績との比較分析を行うとともに、差異に異常又は非経常的な要因がないことを確かめた。・ 迷惑料等費用及び住替等費用の計算に用いられている戸数の見積方法を理解し、その合理性を評価した。・ 補修工事関連損失引当金額について、再計算を実施した。・ 監督官庁への報告の内容、リスク管理委員会やコンプライアンス委員会における会議の状況について議事録を閲覧することにより、引当対象とされていない重要な施工不備が認識されていないことを確かめた。 空室損失引当金の見積り監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応【注記事項】 (重要な会計上の見積り)３．に記載されているとおり、2024年３月31日現在、連結貸借対照表における空室損失引当金の残高は4,683百万円である。会社は、賃貸事業における一括借上契約による空室損失の発生に備えるため、個別賃貸物件ごとの借上家賃及び将来予測入居率に基づき、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額を空室損失引当金として計上している。空室損失引当金は、将来損失が発生する可能性のある物件を識別した後、当該物件ごとの家賃収入とその他付帯収入の合計に一括借上契約の賃料固定期間に係る残存期間の平均将来予測入居率を乗じた総収入と、借上家賃と管理原価の合計である総支出とを比較し、総支出が総収入を上回る物件に係るマイナスの収支差額に賃料固定期間の残存月数を乗じて計算される。将来予測入居率は、物件の周辺状況や需要等を踏まえて見積った後、補修工事による入居者募集停止等の影響を考慮し、補正計算を行って算定される。当連結会計年度においては、2024年12月末までの明らかな不備解消に向けて空室とすることを予定している物件について、2024年12月末までの入居者退去に係る将来予測入居率の補正により、空室損失引当金が増加している。将来予測入居率は、経営者の重要な判断を伴い、また不確実性を伴うため、当監査法人は、空室損失引当金の見積りが監査上の主要な検討事項であると判断した。当監査法人は、空室損失引当金の見積りについて検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 ・ 空室損失引当金の計上に関連するプロセスについて、主として募集家賃の決定及び変更、将来予測入居率の見積り、一括借上家賃の登録等に係る内部統制の整備及び運用状況を評価した。・ 将来損失が発生する可能性のある物件の識別方法を理解した。・ 建物賃貸借契約書を閲覧し、賃料固定期間に係る残存期間を見積可能期間とすることについて理解した。・ 家賃収入の見積計算に用いられた家賃について、会社の業務管理システムに保存されている募集家賃金額と照合した。・ 将来予測入居率の前提を経営者等に質問するとともに、利用可能な外部情報が存在する場合、当該情報と整合していることを確かめた。・ 個別賃貸物件ごとの将来予測入居率の月次推移について、過去趨勢との比較分析を行った。また、過年度において見積った入居率とその後の実績とを比較し、経営者による見積りの偏向の有無及び見積りの不確実性を評価した。・ 将来予測入居率の補正計算の妥当性を評価するため、補正計算の方法を理解するとともに、補正計算に利用している情報と補修工事スケジュール等の補修工事関連損失引当金の計算に利用している情報との整合性を確かめた。・ 補正後の将来予測入居率及び空室損失引当金額について、再計算を実施した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 空室損失引当金の見積り |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 【注記事項】 (重要な会計上の見積り)３．に記載されているとおり、2024年３月31日現在、連結貸借対照表における空室損失引当金の残高は4,683百万円である。会社は、賃貸事業における一括借上契約による空室損失の発生に備えるため、個別賃貸物件ごとの借上家賃及び将来予測入居率に基づき、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額を空室損失引当金として計上している。空室損失引当金は、将来損失が発生する可能性のある物件を識別した後、当該物件ごとの家賃収入とその他付帯収入の合計に一括借上契約の賃料固定期間に係る残存期間の平均将来予測入居率を乗じた総収入と、借上家賃と管理原価の合計である総支出とを比較し、総支出が総収入を上回る物件に係るマイナスの収支差額に賃料固定期間の残存月数を乗じて計算される。将来予測入居率は、物件の周辺状況や需要等を踏まえて見積った後、補修工事による入居者募集停止等の影響を考慮し、補正計算を行って算定される。当連結会計年度においては、2024年12月末までの明らかな不備解消に向けて空室とすることを予定している物件について、2024年12月末までの入居者退去に係る将来予測入居率の補正により、空室損失引当金が増加している。将来予測入居率は、経営者の重要な判断を伴い、また不確実性を伴うため、当監査法人は、空室損失引当金の見積りが監査上の主要な検討事項であると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 【注記事項】 (重要な会計上の見積り)３． |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、空室損失引当金の見積りについて検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 ・ 空室損失引当金の計上に関連するプロセスについて、主として募集家賃の決定及び変更、将来予測入居率の見積り、一括借上家賃の登録等に係る内部統制の整備及び運用状況を評価した。・ 将来損失が発生する可能性のある物件の識別方法を理解した。・ 建物賃貸借契約書を閲覧し、賃料固定期間に係る残存期間を見積可能期間とすることについて理解した。・ 家賃収入の見積計算に用いられた家賃について、会社の業務管理システムに保存されている募集家賃金額と照合した。・ 将来予測入居率の前提を経営者等に質問するとともに、利用可能な外部情報が存在する場合、当該情報と整合していることを確かめた。・ 個別賃貸物件ごとの将来予測入居率の月次推移について、過去趨勢との比較分析を行った。また、過年度において見積った入居率とその後の実績とを比較し、経営者による見積りの偏向の有無及び見積りの不確実性を評価した。・ 将来予測入居率の補正計算の妥当性を評価するため、補正計算の方法を理解するとともに、補正計算に利用している情報と補修工事スケジュール等の補修工事関連損失引当金の計算に利用している情報との整合性を確かめた。・ 補正後の将来予測入居率及び空室損失引当金額について、再計算を実施した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(３)【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 太陽有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年６月27日株式会社レオパレス２１取締役会 御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士佐藤 健文印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士西村 大司印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下川 高史印 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社レオパレス２１の2023年４月１日から2024年３月31日までの第51期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社レオパレス２１の2024年３月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 株式会社レオパレス２１の繰延税金資産の回収可能性に関する判断連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(株式会社レオパレス２１の繰延税金資産の回収可能性に関する判断)と同一内容であるため、記載を省略している。 補修工事関連損失引当金の見積り連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(補修工事関連損失引当金の見積り)と同一内容であるため、記載を省略している。 空室損失引当金の見積り連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(空室損失引当金の見積り)と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 (注) １．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 株式会社レオパレス２１の繰延税金資産の回収可能性に関する判断連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(株式会社レオパレス２１の繰延税金資産の回収可能性に関する判断)と同一内容であるため、記載を省略している。 補修工事関連損失引当金の見積り連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(補修工事関連損失引当金の見積り)と同一内容であるため、記載を省略している。 空室損失引当金の見積り連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(空室損失引当金の見積り)と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 空室損失引当金の見積り |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項(空室損失引当金の見積り)と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| 原材料及び貯蔵品 | 533,000,000 |
| 未収入金 | 619,000,000 |