財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-06-25 |
| 英訳名、表紙 | COSMOS INITIA Co.,Ltd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 髙智 亮大朗 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都港区芝五丁目34番６号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | （03）5444－3220 |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月事項1969年６月東京都千代田区に、資本金２百万円をもって株式会社日本リクルート映画社を設立1974年２月事業目的を不動産事業に変更し、環境開発株式会社に商号変更1974年５月宅地建物取引業者免許（東京都知事(１)第27494号）を取得し、分譲マンションの販売事業を開始1977年５月宅地建物取引業者免許（建設大臣(１)第2361号）を取得1977年６月大阪支社（現西日本支社）を設置し、近畿圏でも分譲マンションの販売事業を開始1985年１月不動産仲介事業を本格的に開始1985年３月株式会社リクルートコスモスに商号変更、東京都中央区に本社移転日環建物株式会社を吸収合併1986年７月不動産賃貸事業を本格的に開始1986年10月当社株式を店頭登録1987年３月株式会社コスモスライフ（現大和ライフネクスト株式会社）の全株式を取得し、不動産管理事業に進出1990年１月株式会社コスモスモア（現連結子会社・株式会社GOOD PLACE）を設立し、リフォーム等工事事業を開始1990年４月一級建築士事務所を設置1990年９月オーストラリアに、Cosmos Australia Pty Ltdを設立し、海外ホテル・リゾート運営事業に着手1993年７月東京都港区に本社移転1996年４月戸建住宅の販売事業を本格的に開始1998年10月お客さま相談窓口「コスモスホットライン」を設置2004年12月日本証券業協会への店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場2005年６月ＭＢＯ（マネジメント・バイアウト）の手法により、リクルートグループから独立2006年９月株式会社コスモスイニシアに商号変更、東京都千代田区に本社移転2009年７月首都圏各支社（横浜支社・北関東支社・千葉支社）を統合し、本社に集約2009年９月株式会社コスモスライフの全株式を大和ハウス工業株式会社へ譲渡2010年10月ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所の合併に伴い、大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱに上場2011年１月分譲マンション累計供給戸数が10万戸を突破2011年７月東京都港区に本社移転2013年６月大和ハウス工業株式会社と資本業務提携契約を締結し、大和ハウスグループ会社となる2013年７月東京証券取引所と大阪証券取引所の統合に伴い、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場2014年10月株式会社コスモスライフサポート（現連結子会社）を設立2016年12月Cosmos Australia Holdings Pty Ltd（現連結子会社）を設立2017年10月株式会社コスモスホテルマネジメント（現連結子会社）を設立2017年12月株式会社ＷＯＯＣと資本業務提携契約を締結2018年３月Cosmos Australia Pty Ltdが保有するKBRV Resort Operations Pty Ltdの全株式を譲渡し、海外ホテル・リゾート運営事業から撤退2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しに伴い、東京証券取引所スタンダード市場に上場Cosmos USA Holdings Inc（現連結子会社）を設立2022年５月中期経営計画2026を策定2022年10月Cosmos Australia Pty Ltd（2023年３月清算結了）の不動産事業等をCosmos Australia Holdings Pty Ltdへ移管 年月事項2024年２月大和ハウス工業株式会社及び株式会社共立メンテナンスと資本業務提携契約を締結し、双方の持分法適用会社となる |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループは、当社及び子会社13社並びに関連会社５社により構成されており、事業はレジデンシャル事業、ソリューション事業、宿泊事業、工事事業及びこれらに附帯する事業を行っております。当社グループが営む主な事業内容、各関係会社等の当該事業における位置付け及び報告セグメントとの関係は以下のとおりであります。なお、次の４事業は「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」に掲げる報告セグメントの区分と同一であります。（１）レジデンシャル事業（当社及び子会社９社：会社総数10社）・新築マンション・一戸建販売当社は、新築マンション「イニシア」、及びアクティブシニア向け分譲マンション「イニシアグラン」、新築一戸建「イニシアフォーラム」等の開発・販売を行っております。・リノベーションマンション販売当社は、リノベーションマンション「イニシア＆リノベーション」の中古ストック再生・販売を行っております。・その他（不動産仲介・海外事業等）当社は、買い替え等の中古物件需要に対するマンションの仲介を行っております。連結子会社の株式会社コスモスライフサポートは、不動産の管理業務等を行っております。連結子会社のCosmos Australia Holdings Pty Ltd及びその子会社７社は、豪州において分譲住宅開発などの不動産関連事業等を行っております。（２）ソリューション事業（当社及び子会社２社：会社総数３社）・収益不動産等販売当社は、「コスモグラシア（マンション）」・「クロスシー（ビル）」の開発・販売、及び「コスモリード（マンション）」・「リードシー（ビル）」の中古ストック再生・販売の他、共同出資型不動産「セレサージュ」の開発や中古ストック再生・販売を行っております。・不動産賃貸管理・運営当社は、マンションの転貸（サブリース）及びオフィスビルやシェアオフィス「MID POINT」の賃貸管理・運営等を行っております。・その他（不動産仲介等）当社は、収益不動産や事業用地等の仲介、並びに不動産に関するコンサルティング等を行っております。連結子会社のCosmos USA Holdings Inc及びその子会社１社は、米国において収益不動産の中古ストック再生・販売などを進めております。（３）宿泊事業（当社及び子会社１社：会社総数２社）当社は、ホテル施設の開発・販売を行っております。また、アウトドアリゾート「ETOWA」の企画・運営を行っております。連結子会社の株式会社コスモスホテルマネジメントは、アパートメントホテル「MIMARU」のホテル施設運営を行っております。（４）工事事業（株式会社GOOD PLACE）連結子会社の株式会社GOOD PLACEは、オフィス移転・内装工事、建築・リノベーション工事、マンションギャラリー設営工事等を行っております。（事業系統図） 主な関係会社の事業の内容を図示すると次のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金（百万円）主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合（％）関係内容（連結子会社） 株式会社GOOD PLACE（注）３東京都渋谷区90工事事業100当社のマンションギャラリーの設営等を行っている役員の兼任 １名株式会社コスモスホテルマネジメント（注）８東京都港区90宿泊事業100当社と不動産賃貸借契約を締結している株式会社コスモスライフサポート東京都港区95レジデンシャル事業100なしCosmos Australia Holdings Pty Ltd（注）５オーストラリアニューサウスウェールズ州ノースシドニー市百万豪ドル29同上100役員の兼任 １名当社より資金の貸付を行っているCosmos USA Holdings Incアメリカテキサス州アービング市千米ドル500ソリューション事業100なしCU Investment 1 LLC（注）４．５アメリカカリフォルニア州ロサンゼルス市百万米ドル7同上80(80)当社は債務の保証を行っているその他７社 名称住所資本金（百万円）主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合（％）関係内容（持分法適用関連会社） 大和コスモスコンストラクション株式会社東京都港区490マンションの大規模修繕工事業40役員の兼任 １名株式会社ＷＯＯＣ東京都品川区92レンタルオフィス事業住宅サブリース事業33当社と資本業務提携契約を締結している当社と不動産賃貸借契約を締結しているTin Nghia Land Investment Joint Stock Companyベトナムホーチミン市億越ドン1,052不動産コンサルタント39役員の兼任 １名当社より資金の貸付を行っているその他１社 （その他の関係会社） 大和ハウス工業株式会社（注）６．７大阪市北区161,957建築事業都市開発事業海外事業その他被所有39.2(0.9)当社の筆頭株主であり、資本業務提携契約を締結している当社への役員派遣 ２名株式会社共立メンテナンス（注）６．７東京都千代田区7,964寮事業ホテル事業シニアライフ事業被所有25.0当社と資本業務提携契約を締結している（注）１．連結子会社に関する主要な事業の内容には、セグメントの名称を記載しております。２．議決権の所有割合又は被所有割合の（ ）内は、間接（被）所有割合であり、内数で記載しております。３．2024年１月８日付にて、株式会社コスモスモアは株式会社GOOD PLACEに商号変更しております。４．2023年６月29日付にて、CU Investment 1 LLCを新たに連結子会社としております。５．特定子会社に該当しております。６．有価証券報告書を提出しております。７．大和ハウス工業株式会社は、当社の普通株式21,428,616株を保有する親会社でありましたが、2024年２月26日付にて8,480,000株を株式会社共立メンテナンスへ譲渡したことにより、親会社に該当しないこととなり、その他の関係会社に該当することとなりました。また、株式会社共立メンテナンスは、その他の関係会社に該当することとなりました。８．株式会社コスモスホテルマネジメントについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。主要な損益情報等 （１）売上高 15,557百万円（２）経常利益 1,635百万円（３）当期純利益 1,265百万円（４）純資産額 1,148百万円（５）総資産額 4,402百万円 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 （１）連結会社の状況 （2024年３月31日現在）セグメントの名称従業員数(人)レジデンシャル事業274(40)ソリューション事業214(21)宿泊事業253(56)工事事業234(18)報告セグメント計975(135)全社（共通）120(11)合計1,095(146)（注）１．上記従業員数は就業人員であり、臨時従業員数は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。２．在外連結子会社の従業員数については、2023年12月末日時点の従業員数を記載しております。３．全社（共通）として記載している従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。 （２）提出会社の状況 （2024年３月31日現在）従業員数(人)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(円)612(66)38.310.57,453,794 セグメントの名称従業員数(人)レジデンシャル事業253(31)ソリューション事業212(20)宿泊事業27(4)報告セグメント計492(55)全社（共通）120(11)合計612(66)（注）１．上記従業員数は就業人員であり、臨時従業員数は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。なお、兼務役員は含まれておりません。２．平均年間給与は、時間外手当その他の基準外賃金及び賞与が含まれております。３．全社（共通）として記載している従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。 （３）労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 （４）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異①提出会社 当事業年度管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）１男性労働者の育児休業取得率（％）（注）１労働者の男女の賃金の差異（％）（注）１．２全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者12.737.557.557.847.1（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。２．提出会社の労働者の賃金は、性別に関係なく、同一基準を採用しております。男女の賃金の差異については、主には男性の管理職比率が高いこと及び雇用形態の差異によるものであります。 ②連結子会社 当事業年度名称管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）男性労働者の育児休業取得率（％）労働者の男女の賃金の差異（％）（注）全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者株式会社GOOD PLACE－100.0－－－株式会社コスモスホテルマネジメント12.0－69.980.4106.1（注）「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）私たちの目指すもの当社は、1974年に創業し、10万戸を超える供給実績のある新築マンションをはじめ、新築一戸建やリノベーションマンションを供給するほか、収益不動産の開発・再生、不動産賃貸管理、アパートメントホテルの開発・運営などへ業容の拡大を進めてまいりました。新型コロナウイルス感染症の影響により働き方やライフスタイルが変化していく中、ますます不動産の利活用に対するニーズが多様化しています。当社はMission（存在意義）として、『「Next GOOD」お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を。』を掲げ、これらの社会の変化とニーズの多様化にこたえる、商品・サービスを提供し、企業価値の向上に努めてまいります。 （２）中長期的な会社の経営方針、目標とする経営指標2027年３月期を最終期とする「中期経営計画2026」において定めた重点テーマと、目標とする当社グループの経営指標は、以下のとおりです。 ＜「中期経営計画2026」 重点テーマ＞●事業・財務基盤の強化●新たな事業創造●ESG経営の実践 ＜「中期経営計画2026」最終年度において目標とする経営指標＞●営業利益：100億円●営業利益率：６％●自己資本比率：30％ （３）経営環境①全般当連結会計年度の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が沈静化し社会経済活動の正常化が進む中で、雇用・所得環境の改善などから、景気は緩やかな回復傾向が継続いたしました。一方で、国際的な政治情勢の不安定化や資源・エネルギー価格の高騰や物価の上昇、世界的な金融引き締め等、依然として先行き不透明な状況が継続いたしました。今後の日本経済は、インバウンド需要の拡大や個人消費の持ち直し等により、継続的な景気回復が期待される一方で、国際的な政治情勢の不安定化、金利や物価の動向など、依然として先行き不透明な状況にあり、内外経済の下振れリスク等を注視していく必要があります。 ②レジデンシャル事業セグメント2023年においては、首都圏・近畿圏の新築マンション市場は、供給戸数は減少した一方で、平均価格・平米単価の上昇等、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。首都圏の中古マンション市場についても、成約件数、成約価格ともに上昇しました。2024年以降においては、金利や物価の上昇等を背景とした住宅購入意欲の低下や、資材・労務費高騰を背景としたコストの動向には注視する必要があります。また、長期的には、国内マンション市場は人口減少等により緩やかに縮小する見通しとなっています。その一方で、首都圏への人口集中は継続する見通しとなっていることに加え、単身・シニア世帯の増加、消費・所有に対する意識の変化、また新型コロナウイルス感染症がもたらした働き方やライフスタイルの変化を背景とした住宅に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ③ソリューション事業セグメント2023年においては、不動産投資市場は、国内における緩和的な金融環境の維持を背景に、引き続き積極的な投資姿勢が継続しました。首都圏賃貸市場は、住宅における空室率が低水準で推移いたしました。2024年以降においては、オフィス・店舗区画等における空室率上昇や金利上昇による期待利回りの上昇などの投資用不動産市況の悪化リスクや、資材・労務費高騰を背景としたコストの動向には注視する必要がありますが、収益不動産に対する需要は底堅く、不動産投資市場は引き続き堅調に推移するものと考えられます。また、新型コロナウイルス感染症がもたらした働き方やライフスタイル、消費行動の変化と、それによる不動産の利活用に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発や、周辺事業領域への展開を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ④宿泊事業セグメント2023年においては、観光市場は、円安も追い風となりインバウンド需要の回復・拡大が進みました。2024年以降においては、訪日外国人観光客数の増加に伴い宿泊需要が高まることが期待される一方、人手不足、原価の高騰などには注視していく必要があります。中長期的には、日本における独自の豊富な観光資源と、東・東南アジア諸国における一人当たりGDPの増加を背景に、家族・グループでの渡航・中長期滞在ニーズの拡大が期待できます。 ⑤工事事業セグメント2023年においては、働き方の変化やオフィスニーズの多様化等を背景に、企業のファシリティマネジメントに対する需要は堅調に推移いたしました。2024年以降においても、引き続き需要の高まりを背景に、オフィス移転・内装工事等の受注機会・事業拡大が期待できる一方で、資材価格や労務コストの動向については注視していく必要があります。 （４）会社の対処すべき課題及び中長期的な会社の経営戦略当社は2022年度に「中期経営計画2026」を策定いたしました。重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通じてさらなる企業価値の向上に努めてまいります。「中期経営計画2026」における主要な取り組みは以下のとおりです。 ①成長と安定を両立する事業ポートフォリオの構築●安定的な経営を支える現在の事業ラインアップを継続強化するとともに、戦略的に拡大を進めてきたリノベーションマンション販売・収益不動産等販売をドライバーとして事業成長を加速させます。●宿泊事業について、インバウンド市場の回復・再拡大に応じ新規案件への投資を再開し、将来的には運営室数3,000室を目処に、運営受託と自社開発の両輪で事業拡大をめざします。●不動産に対するニーズの多様化を念頭においた高付加価値戦略と、その実現に向けたバリューチェーン強化やデジタル活用により収益性の向上をめざします。 ②セグメント別戦略ａ．レジデンシャル事業●新築分譲住宅及びリノベーションマンションのブランドを「INITIA」へ統合し、ブランド価値のさらなる向上を追求してまいります。●リノベーションマンション販売をドライバーとした事業成長と、10万戸超の分譲マンション開発で培ったノウハウと製販一貫体制を活かした付加価値の高い商品企画による収益性向上をめざします。●新築マンションにおける全住戸ZEHの採用や地域コミュニティ形成、中古ストック再生等によりESG経営を実践します。ｂ．ソリューション事業●新築・中古を問わない多様なアセットタイプの収益不動産販売と、独自の不動産運営コンテンツとのシナジー効果により、さらなる事業拡大と収益性向上をめざします。●中古ストック再生や、コミュニティ形成に寄与する不動産コンテンツの開発・展開等によりESG経営を実践します。 ｃ．宿泊事業●家族・グループでの中長期滞在ニーズにこたえる都市型アパートメントホテル「MIMARU」のブランド力のさらなる向上をめざします。●社会経済活動の正常化が一段と進み、国内外需要の回復基調が鮮明であることから、今後も安定した事業活動が図れる環境となったと判断し、新規案件への投資を再開いたします。●将来的には運営室数3,000室を目処に、アクセスのよい都市部を中心に運営受託と自社開発の両輪で事業拡大をめざします。●積極的な外国人採用や、公的不動産をアウトドアリゾートとして有効活用した「ETOWA」の展開等により、ESG経営を実践します。ｄ．工事事業●国内・海外のデザインアワード等で多くの受賞実績がある、空間設計・デザイン力のさらなる強化を進めます。●ファシリティ領域（オフィス移転・内装工事等）、建築領域（建築・リノベーション工事・マンションギャラリー設営工事等）における事業拡大・収益性向上をめざします。●環境配慮型商品の活用等、環境負荷の低い事業展開への取り組みによりESG経営を実践します。 ③新たな事業創造ａ．海外事業豪州・シドニーエリアで展開している分譲住宅開発事業の深耕・拡大をめざすとともに、国内で培ったノウハウを活用できる事業について、米国・テキサス州ダラスやベトナム・ホーチミンなど市場の成長性が高い地域への進出・展開を開始します。ｂ．新たな運営コンテンツの開発アパートメントホテル、レンタルオフィス、シェアレジデンス、アウトドアリゾート等に続く新たな運営コンテンツの開発を進め、収益不動産の価値最大化と運営受託による収益基盤の拡充をめざします。ｃ．アセットマネジメント事業ソリューション事業で培ってきた収益不動産の価値向上ノウハウを活用できるアセットマネジメント事業への展開を検証します。また、収益不動産販売における仕入機会や販売チャネルの拡充とともに、不動産賃貸管理・運営の受託機会の拡張もめざします。 ④DXへの取り組み強化これまで推進してきたビジネス領域・コーポレート領域でのデジタル化に加え、DXへの取り組みを加速して経営・事業の革新と多様な働き方の実現をめざします。 ⑤ESG経営の実践上記セグメント別戦略に沿った社会的価値の高い事業運営を通じてESG経営を実践し、さらなる企業価値の向上をめざします。ESG取り組み方針は以下のとおりです。 ●Environment：環境負荷の低い建物・都市生活づくり・新築マンション全住戸ZEHの実現・リノベーションマンション販売・収益不動産等販売における中古ストック再生の取り組みのさらなる強化・環境負荷の低い都市生活につながる商品・サービスの創造●Social：人と人との温かなつながりにあふれる豊かな都市生活づくり・コミュニティ形成、子どもの成長や子育てを支援する商品・サービスの創造・当社独自の働き方改革（WSI※）のさらなる推進 ※WSI：Work Style Innovation●Governance：さらなる成長の基礎づくり・多様な事業ラインアップに対応し、継続的な事業成長を支えるリスク管理機能とコーポレートガバナンスの継続強化 これまで実施してきた取り組みを継続することに加え、2024年３月期から当期純利益の２％程度をESG推進への投資予算に充当することを企図し、様々な取り組みを開始しております。 |
| サステナビリティに関する考え方及び取組 | ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社は、取締役会での協議を経て、中長期的な企業価値の向上に向けてMission『「Next GOOD」お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を。』を定めており、中長期の成長実現にむけて2022年５月に「中期経営計画2026」（2022年度〜2026年度）を策定し、公表しています。（１）ガバナンス「中期経営計画2026」の基本方針を「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」と掲げ、取締役会において中期経営計画・年度計画の実行モニタリングを行うこととしております。また、経営管理本部長、建築本部長を担当役員とする部門横断のプロジェクト組織ESGプロジェクトを組成し、全社のESGへの取り組みの推進と各部署の取り組み支援を行うとともに、2024年４月よりサステナビリティ推進機能の更なる強化に向けて経営管理本部の直下にサステナビリティ推進準備室を新設しています。また、執行役員及び各事業部・部門の組織長等により構成される「戦略方針確認会議」にて、事業環境の予測、マクロ市場動向の意見交換、エリア別の市場変化、各事業の戦略に加えて、各事業に置けるESG取り組み具体案を確認・共有しております。（２）戦略「中期経営計画2026」の基本方針を「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」と掲げ、ESG取り組み方針を、以下のとおりに定め、サステナビリティを巡る課題に対し積極的に取り組んでまいります。Environment：環境負荷の低い建物・都市生活づくり・新築マンション全住戸ZEHの実現・リノベーションマンション販売・収益不動産等販売における中古ストック再生の取り組みのさらなる強化・環境負荷の低い都市生活につながる商品・サービスの創造Social：人と人との温かなつながりにあふれる豊かな都市生活づくり・コミュニティ形成、子どもの成長や子育てを支援する商品・サービスの創造・当社独自の働き方改革（WSI※）のさらなる推進 ※WSI：Work Style InnovationGovernance：さらなる成長の基礎づくり・多様な事業ラインアップに対応し、継続的な事業成長を支えるリスク管理機能とコーポレートガバナンスの継続強化また、2024年３月期からは、これまで実施してきた取り組みを継続することに加えて、当期純利益の２％程度をESGへの投資予算に充てるとともに、ボランティア等を含めた人的支援や、当社の強みや商品サービスを活かした効果的な取り組みとなることなどもめざして、より積極的な活動を開始しております。人的資本は特に重要な経営資源と考え、ビジネススキル・リーダーシップなどの能力を高める研修の強化や自主的な学びを支援する制度、子育て支援制度、各種の休暇制度などを充実させることに加え、価値創造と生産性向上に向けた当社らしい働き方改革「WSI（Work Style Innovation）」の継続や、従業員の心身の健康維持・向上をはかる健康経営への取り組み、性別に関わらず誰もが活躍していける会社づくりを目指す「コスモスイニシアらしいジェンダーフリーを考えるプロジェクト」の推進等を通じて、人的資本の強化および従業員が長く安心していきいきと働ける環境づくりに取り組んでいます。（３）リスク管理当社は代表取締役社長を委員長とし、各事業部、子会社の責任者を委員として構成する「コスモスイニシアグループリスク管理委員会（以下、「グループリスク管理委員会」という。）」を開催し、各事業部、子会社におけるリスクの抽出、評価、対応策の検討を実施しております。（当事業年度においては12回開催）事業等のリスクや、中長期的な機会を踏まえて、取締役会における中期経営計画及び年度計画の策定・モニタリングを行っております。 （４）指標及び目標環境負荷の低い建物・都市生活づくりの一環として、新築マンション全住戸ZEHの実現を目標として掲げております。新築マンションでは2023年度に着工した397戸のうち217戸において、ZEH-M orientedの取得（申請中取得予定を含む）しており、今後も継続的に取得してまいります。人的資本に関して、従業員が長く安心していきいきと働ける環境づくりの一環として、健康経営を掲げ、その目標及び指標と進捗状況をHPにおいて開示しております。なお、経済産業省が創設し日本健康会議が認定する優良な健康経営を行う企業「健康経営優良法人2024」に、当社は2024年３月11日に認定されております。2021年から４年連続で認定となり、客観的な指標として同制度の継続的な認定を目標としております。また、女性の職業生活における活躍の推進に関する法律に基づく指標・数値に関しては、「５ 従業員の状況 （４）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異」に記載しております。性別に関わらず誰もが活躍していける会社づくりに向けて、当社は各指標の向上を目標としております。 |
| 戦略 | （２）戦略「中期経営計画2026」の基本方針を「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」と掲げ、ESG取り組み方針を、以下のとおりに定め、サステナビリティを巡る課題に対し積極的に取り組んでまいります。Environment：環境負荷の低い建物・都市生活づくり・新築マンション全住戸ZEHの実現・リノベーションマンション販売・収益不動産等販売における中古ストック再生の取り組みのさらなる強化・環境負荷の低い都市生活につながる商品・サービスの創造Social：人と人との温かなつながりにあふれる豊かな都市生活づくり・コミュニティ形成、子どもの成長や子育てを支援する商品・サービスの創造・当社独自の働き方改革（WSI※）のさらなる推進 ※WSI：Work Style InnovationGovernance：さらなる成長の基礎づくり・多様な事業ラインアップに対応し、継続的な事業成長を支えるリスク管理機能とコーポレートガバナンスの継続強化また、2024年３月期からは、これまで実施してきた取り組みを継続することに加えて、当期純利益の２％程度をESGへの投資予算に充てるとともに、ボランティア等を含めた人的支援や、当社の強みや商品サービスを活かした効果的な取り組みとなることなどもめざして、より積極的な活動を開始しております。人的資本は特に重要な経営資源と考え、ビジネススキル・リーダーシップなどの能力を高める研修の強化や自主的な学びを支援する制度、子育て支援制度、各種の休暇制度などを充実させることに加え、価値創造と生産性向上に向けた当社らしい働き方改革「WSI（Work Style Innovation）」の継続や、従業員の心身の健康維持・向上をはかる健康経営への取り組み、性別に関わらず誰もが活躍していける会社づくりを目指す「コスモスイニシアらしいジェンダーフリーを考えるプロジェクト」の推進等を通じて、人的資本の強化および従業員が長く安心していきいきと働ける環境づくりに取り組んでいます。 |
| 指標及び目標 | （４）指標及び目標環境負荷の低い建物・都市生活づくりの一環として、新築マンション全住戸ZEHの実現を目標として掲げております。新築マンションでは2023年度に着工した397戸のうち217戸において、ZEH-M orientedの取得（申請中取得予定を含む）しており、今後も継続的に取得してまいります。人的資本に関して、従業員が長く安心していきいきと働ける環境づくりの一環として、健康経営を掲げ、その目標及び指標と進捗状況をHPにおいて開示しております。なお、経済産業省が創設し日本健康会議が認定する優良な健康経営を行う企業「健康経営優良法人2024」に、当社は2024年３月11日に認定されております。2021年から４年連続で認定となり、客観的な指標として同制度の継続的な認定を目標としております。また、女性の職業生活における活躍の推進に関する法律に基づく指標・数値に関しては、「５ 従業員の状況 （４）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異」に記載しております。性別に関わらず誰もが活躍していける会社づくりに向けて、当社は各指標の向上を目標としております。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略 | 人的資本は特に重要な経営資源と考え、ビジネススキル・リーダーシップなどの能力を高める研修の強化や自主的な学びを支援する制度、子育て支援制度、各種の休暇制度などを充実させることに加え、価値創造と生産性向上に向けた当社らしい働き方改革「WSI（Work Style Innovation）」の継続や、従業員の心身の健康維持・向上をはかる健康経営への取り組み、性別に関わらず誰もが活躍していける会社づくりを目指す「コスモスイニシアらしいジェンダーフリーを考えるプロジェクト」の推進等を通じて、人的資本の強化および従業員が長く安心していきいきと働ける環境づくりに取り組んでいます。 |
| 人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標 | 人的資本に関して、従業員が長く安心していきいきと働ける環境づくりの一環として、健康経営を掲げ、その目標及び指標と進捗状況をHPにおいて開示しております。なお、経済産業省が創設し日本健康会議が認定する優良な健康経営を行う企業「健康経営優良法人2024」に、当社は2024年３月11日に認定されております。2021年から４年連続で認定となり、客観的な指標として同制度の継続的な認定を目標としております。また、女性の職業生活における活躍の推進に関する法律に基づく指標・数値に関しては、「５ 従業員の状況 （４）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異」に記載しております。性別に関わらず誰もが活躍していける会社づくりに向けて、当社は各指標の向上を目標としております。 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 以下において、当社グループの事業展開に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項及びその他の重要と考えられる事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断、あるいは当社グループの事業活動を理解する上で、重要と考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避に努め、また、発生した場合には、その影響を最小限にとどめるよう対応に努めていく方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項目以外の記載も併せて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。また、以下の記載は当社株式への投資に関連するリスクを全て網羅するものではありませんので、この点にご留意下さい。本項における将来に関する事項は、この有価証券報告書提出日（2024年６月25日）現在において当社グループが判断したものであります。（１）不動産市況について不動産販売は、景気動向、金利動向、地価動向、新規供給動向及び不動産に係る税制等の影響を受けやすい事業となります。例えば、レジデンシャル事業では大幅な金利上昇によるお客さまの住宅購入意欲の減退、ソリューション事業では空室率の上昇や大幅な金利上昇による期待利回りの上昇などが挙げられます。それらが生じた場合には、収益性の低下、保有資産・販売用不動産の評価損が発生するなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループといたしましては、市場動向の観測や不動産市況の悪化時の影響度合いを想定したリスク評価を定期的に実施するほか、不動産販売以外の事業比率を高めることにより、上記リスクの発生・影響を最小限にとどめるよう対応に努めてまいります。（２）物件の引渡時期等に拠る業績の変動について不動産販売における売上高の計上は、売買契約を締結した時点ではなく、顧客への引き渡しを行った時点で計上しております。レジデンシャル事業における不動産販売では一般的に転勤及び学期末の時期であること、ソリューション事業や宿泊事業における不動産販売では決算期末にかけて投資法人や不動産事業者による不動産取引が増加することなどを背景に、引き渡し時期が２～３月頃に集中することが多くなるため、第４四半期連結会計期間の売上高が他の四半期連結会計期間と比べ高くなる傾向があります。当社グループといたしましては、四半期連結会計期間の業績動向を注視するとともに、不動産販売以外の事業比率を高めること等により業績の平準化を図ることで、上記リスクの発生・影響を最小限にとどめるよう対応に努めてまいります。（３）金利変動について当社グループは、不動産販売における事業用地の取得資金及び建築費の一部を、主に金融機関等からの借入金により調達しており、2024年３月現在のネット有利子負債は663億円、ネットＤ／Ｅレシオは1.5倍となっています。現行の金利水準が大幅に変動した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。当社グループといたしましては、自己資本のさらなる拡充と、資金調達手法の拡張を図ることにより、上記リスクの発生・影響を最小限にとどめるよう対応に努めてまいります。（４）契約不適合責任について当社グループの商品において、設計・施工上の問題等に起因する不具合が生じた場合には、契約不適合責任として損害賠償等による費用の発生、又は商品・サービスに対する信用の失墜による売上高の減少など、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループといたしましては、当社独自の「標準仕様書」「品質管理基準」を定め、専任スタッフが検査・確認するなど一貫した品質管理の体系的な実施と、継続的な品質管理体系の改善を図ることにより、上記リスクの発生・影響を最小限にとどめるよう対応に努めてまいります。 （５）協力会社について当社グループは、不動産開発事業において建設業者との間で工事請負契約を締結し、建物の建設工事を行っておりますが、国内外の経済情勢等の影響により物価高騰などの問題が発生した場合には、建設業者にて調達する資材・部材の価格高騰等、当社の建築費上昇という結果をもたらす可能性があります。加えて、2024年４月より建設業においても時間外労働の上限規制が適用され、人手不足による工期延長やコスト上昇等が事業経営等に影響を与える可能性があります。また、その他事業においても提供する商品及びサービスにおいて協力会社へ発注しており、協力会社の予期せぬ業績不振や事故等により事業継続できなくなるなどの不測の事態が発生した場合には、代替措置に伴う追加の費用発生やサービス提供が遅延するなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループといたしましては、資材・労務費の動向を注視していくとともに、特定会社への依存関係を強めないこと、所定の審査を経て登録した協力会社へ発注すること、日ごろより良好な取引関係を構築すること等により、上記リスクの発生・影響を最小限にとどめるよう対応に努めてまいります。（６）個人情報及び情報システムの管理について当社グループは、各事業を展開するにあたり、個人情報をお預かりしており、「個人情報の保護に関する法律」に定められる個人情報取扱事業者であります。当社グループといたしましては、「情報セキュリティ規程」をはじめとした情報管理に関する規程等の整備、個人情報保護方針（プライバシーポリシー）の制定と、それらに準拠した社員教育を含むセキュリティ対策を実施しております。しかしながら、サイバー攻撃や不正アクセスその他不測の事態により、万が一、個人情報が外部へ漏洩した場合には、損害賠償等による費用の発生、又は信用の失墜による売上高の減少など、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループといたしましては、規程類並びにセキュリティ対策の継続的な強化・拡充を図ることにより、上記リスクの発生・影響を最小限にとどめるよう対応に努めてまいります。（７）法的規制等について当社グループの事業は、各種の法的規制等を受けております。不動産関連事業においては、「宅地建物取引業法」「国土利用計画法」「建築基準法」「都市計画法」「住宅の品質確保の促進等に関する法律」「不動産特定共同事業法」「土壌汚染対策法」「犯罪による収益の移転防止に関する法律」などの法的規制等を受けております。当社は不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、事業展開しております。宿泊事業は、「旅館業法」などの法的規制等を受けております。当社の連結子会社である株式会社コスモスホテルマネジメントは「旅館業法」に基づく許可を受け事業展開をしております。工事事業は、「建設業法」「建築士法」「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」「労働安全衛生法」などの法的規制等を受けております。当社及び当社の連結子会社である株式会社GOOD PLACEは、建設業者として、「建設業法」に基づく許可を受け、事業展開しております。今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制等が設けられる場合には、当社グループの事業活動に制限が生じるなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。（８）当社の主要株主について大和ハウス工業株式会社は当社の筆頭株主（発行済株式（自己株式を除く）総数の38.22％を保有）であり、当社は同社の持分法適用会社であります。同社による当社株式の保有方針が変更された場合は、当社株式の流動性及び株価形成等に影響を及ぼす可能性があります。株式会社共立メンテナンスは当社の主要株主（発行済株式（自己株式を除く）総数の25.03％を保有）であり、当社は同社の持分法適用会社であります。同社による当社株式の保有方針が変更された場合は、当社株式の流動性及び株価形成等に影響を及ぼす可能性があります。 （９）自然災害等について天災、事故、大規模な感染症その他予測し得ない要因等の不測の事態により、当社グループ及び当社協力会社、資材調達先等に被害があった場合には、不動産価値の棄損や引渡時期の遅延、事業活動の中断による損失など、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。（10）海外情勢について宿泊事業では、訪日外国人観光客による宿泊需要をメインターゲットとしております。海外におけるテロ行為や戦争の勃発、又は新たな感染症の発生や蔓延等の情勢の変化が生じ、渡航の自粛又は規制による訪日外国人観光客の減少や、訪日旅行に対する消費マインドの減退が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。（11）為替変動について当社グループは、豪州及び米国に連結子会社を有しており、会社の売上高、費用、資産・負債等は、当社の連結財務諸表作成のために円換算されることから、為替相場の変動によって当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、前項記載のとおり、宿泊事業では訪日外国人観光客による宿泊需要をメインターゲットとしており、為替変動により訪日旅行に対する消費マインドの減退が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。（12）繰延税金資産について当社グループは、将来の課税所得に関する予測・仮定に基づき、繰延税金資産の回収可能性の判断を行っております。将来の課税所得の予測・仮定が変更され、繰延税金資産の一部又は全部が回収できないと判断された場合には、繰延税金資産は減額され、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりです。なお、経営環境につきましては、「第２ 事業の状況 １経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （３）経営環境」をご参照ください。 ①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が沈静化し社会経済活動の正常化が進む中で、雇用・所得環境の改善などから、景気は緩やかな回復傾向が継続いたしました。一方で、国際的な政治情勢の不安定化や資源・エネルギー価格の高騰や物価の上昇、世界的な金融引き締め等、依然として先行き不透明な状況が継続いたしました。2023年度の不動産業界は、首都圏・近畿圏の新築マンション市場におきまして、供給戸数は減少した一方で、平均価格・平米単価はともに上昇する等、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。首都圏の中古マンション市場についても、成約件数・成約価格ともに上昇しました。不動産投資市場については、国内において緩和的な金融環境の維持を背景に、引き続き積極的な投資姿勢が継続しました。観光市場については、円安も追い風となりインバウンド需要の回復・拡大が進みました。このような事業環境におきまして、当社は、2022～2026年度を対象期間とする「中期経営計画2026」の重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通して、企業価値の更なる向上に取り組んでまいりました。この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。 財政状態当連結会計年度末の総資産は1,733億33百万円となり、前連結会計年度末比159億48百万円増加いたしました。当連結会計年度末の負債合計は1,277億30百万円となり、前連結会計年度末比118億58百万円増加いたしました。当連結会計年度末の純資産は456億２百万円となり、前連結会計年度末比40億90百万円増加いたしました。 (単位：百万円) 2023年３月期2024年３月期前連結会計年度末比総資産157,384173,33315,948総負債115,871127,73011,858純資産41,51245,6024,090自己資本比率（％）25.9625.75△0.21 経営成績当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、ソリューション事業及び工事事業において減収減益、レジデンシャル事業において増収減益となった一方で、宿泊事業においてインバウンド需要の増加に伴い事業環境が改善したこと等から増収増益となりました。その結果、売上高1,245億88百万円（前連結会計年度比1.0％増）、営業利益74億22百万円（同50.7％増）、経常利益66億81百万円（同49.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益42億78百万円（同21.4％増）を計上いたしました。 (単位：百万円) 2023年３月期2024年３月期前連結会計年度比連結業績予想連結業績予想比売上高123,374124,5881,214125,000△411営業利益4,9247,4222,4986,500922経常利益4,4696,6812,2115,700981親会社株主に帰属する当期純利益3,5244,2787543,800478 報告セグメントの業績は以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。 a.レジデンシャル事業レジデンシャル事業におきましては、前期に豪州での分譲住宅の引渡があった一方で、新築マンション及びリノベーションマンションの引渡戸数が増加したことから増収となりましたが、利益面においては、販売が長期化する一部完成在庫に対する棚卸資産評価損を計上したこと等により減益となったことから、売上高434億89百万円（前連結会計年度比5.9％増）、セグメント利益６億17百万円（同64.9％減）を計上いたしました。 ＜レジデンシャル事業の業績＞ （単位：百万円） 2023年３月期2024年３月期前連結会計年度比増減率（％)売上高41,05243,4892,4365.9 新築マンション・一戸建販売21,97923,3491,3696.2 リノベーションマンション販売16,46719,3602,89217.6 その他（不動産仲介・海外事業等）2,605779△1,825△70.1セグメント利益1,762617△1,144△64.9※新築マンション・一戸建販売には、新築タウンハウス及び宅地分譲を含んでおります。※リノベーションマンション販売には、物件保有期間中の賃貸収入を含んでおります。※その他（不動産仲介・海外事業等）には、豪州での分譲住宅開発事業を含んでおります。 ＜契約の状況＞ 2023年３月期2024年３月期前連結会計年度比契約数（戸）売上高（百万円）契約数（戸）売上高（百万円）契約数（戸）売上高（百万円）増減率(％)新築マンション53825,27843222,925△106△2,353△9.3リノベーションマンション31616,14136819,384523,24220.1 ＜引渡数・売上高・売上総利益率＞ 2023年３月期2024年３月期引渡数（戸）売上高（百万円）売上総利益率（％）引渡数（戸）売上高（百万円）売上総利益率（％）新築マンション42720,06122.547623,07622.8リノベーションマンション31316,07113.436719,04611.8※新築マンションには、新築タウンハウスを含んでおります。※共同事業物件における戸数については、事業比率に基づき計算しております。※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。 ＜完成在庫＞ （2024年３月31日現在） 2023年３月期2024年３月期前連結会計年度比新築マンション（戸）完成在庫321255△66（うち未契約完成在庫）(293)(232)(△61) b.ソリューション事業ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売において減収となったこと及び売上総利益率が低下したこと等により、売上高489億54百万円（前連結会計年度比12.6％減）、セグメント利益25億96百万円（同51.8％減）を計上いたしました。 ＜ソリューション事業の業績＞ （単位：百万円） 2023年３月期2024年３月期前連結会計年度比増減率（％)売上高55,98048,954△7,026△12.6 収益不動産等販売39,78832,997△6,790△17.1 不動産賃貸管理・運営15,78415,546△238△1.5 その他（不動産仲介等）40740920.6セグメント利益5,3862,596△2,789△51.8※収益不動産等販売には、共同出資型不動産、賃料収入及び土地売却等を含んでおります。 ＜引渡数・売上高・売上総利益率＞ 2023年３月期2024年３月期引渡数（棟）売上高（百万円）売上総利益率（％）引渡数（棟）売上高（百万円）売上総利益率（％）収益不動産等販売（うち一棟物件）2535,56415.62031,64810.9※共同事業物件における棟数については、事業比率に基づき計算しております。※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。 c.宿泊事業宿泊事業におきましては、インバウンド需要の増加に伴い事業環境が改善したことから、ホテル施設運営において平均客室単価・稼働率が改善したこと及びホテル施設販売において高収益施設の引渡があったこと等により、売上高223億67百万円（前連結会計年度比93.9％増）、セグメント利益62億66百万円（前連結会計年度はセグメント損失９億９百万円）を計上いたしました。 ＜宿泊事業の業績＞ （単位：百万円） 2023年３月期2024年３月期前連結会計年度比増減率（％)売上高11,53622,36710,83193.9 ホテル施設販売6,0156,4604457.4 ホテル施設運営5,52015,90610,385188.1セグメント利益又はセグメント損失（△）△9096,2667,175― d.工事事業工事事業におきましては、前期に大型案件があったことの反動等により、売上高100億31百万円（前連結会計年度比34.6％減）、セグメント利益２億49百万円（同64.1％減）を計上いたしました。 ＜工事事業の業績＞ （単位：百万円） 2023年３月期2024年３月期前連結会計年度比増減率（％）売上高15,34310,031△5,311△34.6セグメント利益695249△446△64.1 ②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は343億81百万円となりました。［前連結会計年度末は335億40百万円］ （営業活動によるキャッシュ・フロー）主に税金等調整前当期純利益を66億73百万円計上した一方で、棚卸資産が78億91百万円増加したこと及び未収入金が53億67百万円増加したことから、93億14百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は27億48百万円の減少] （投資活動によるキャッシュ・フロー）主に貸付けによる支出が６億80百万円あったこと及び投資有価証券の取得による支出が２億13百万円あったことから、９億56百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は６億34百万円の減少] （財務活動によるキャッシュ・フロー）主に長期借入金の返済による支出が224億23百万円あった一方で、長期借入れによる収入が388億72百万円あったことから、110億33百万円の資金の増加となりました。[前連結会計年度は38億85百万円の増加] （参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移項目2021年３月期2022年３月期2023年３月期2024年３月期自己資本比率（％）24.024.826.025.7時価ベースの自己資本比率（％）10.510.010.618.5債務償還年数（年）3.7―――インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）39.7――― ※自己資本比率：自己資本÷総資産※時価ベースの自己資本比率：普通株式時価総額÷総資産※債務償還年数：有利子負債÷キャッシュ・フロー※インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー÷利払い（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。３．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。４．キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。５．利払いは、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。※2022年３月期、2023年３月期及び2024年３月期の債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。なお、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があります。 ③生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する記載は、当連結会計年度末時点において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。a.財政状態の分析（資産）当連結会計年度末の資産合計は1,733億33百万円となり、前連結会計年度末比159億48百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動資産は1,619億99百万円となり、同157億45百万円増加いたしました。これは、仕掛販売用不動産が同112億24百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定資産は113億33百万円となり、同２億２百万円増加いたしました。これは、繰延税金資産を同５億円取り崩した一方で、長期貸付金が同６億86百万円増加したことによるものです。 （負債）当連結会計年度末の負債合計は1,277億30百万円となり、前連結会計年度末比118億58百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。当連結会計年度末の流動負債は741億８百万円となり、同67億96百万円増加いたしました。これは、支払手形及び買掛金が同45億１百万円減少した一方で、１年内返済予定の長期借入金が同141億84百万円増加したことによるものです。また、当連結会計年度末の固定負債は536億21百万円となり、同50億61百万円増加いたしました。これは、長期借入金が同26億64百万円増加したことや、不動産特定共同事業出資受入金が同24億円増加したことによるものです。 （純資産）当連結会計年度末の純資産合計は456億２百万円となり、前連結会計年度末比40億90百万円増加いたしました。これは主に、前連結会計年度及び当連結会計年度に係る配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益42億78百万円を計上したことによるものです。また、当連結会計年度末の自己資本比率は、25.75％となりました。 b.経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比12億14百万円増収の1,245億88百万円となりました。主な要因は、収益不動産等販売において減収となったこと等によりソリューション事業において同70億26百万円の減収、工事事業において同53億11百万円の減収となった一方で、新築マンション及びリノベーションマンションの引渡戸数が増加したこと等によりレジデンシャル事業において同24億36百万円の増収、ホテル施設運営において平均客室単価・稼働率が改善したこと等により宿泊事業において同108億31百万円の増収となったことによるものです。 （営業利益）当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比24億98百万円増益の74億22百万円となりました。主な要因は、ソリューション事業において減収及び収益不動産等販売の売上総利益率が低下したこと等により同27億89百万円減益、レジデンシャル事業において販売が長期化する一部完成在庫に対する棚卸資産評価損を計上したこと等により同11億44百万円減益、工事事業において減収となったこと等により同４億46百万円減益となった一方で、宿泊事業において平均客室単価・稼働率が改善したこと及び高収益施設の引渡があったこと等からセグメント利益率が改善したことにより同71億75百万円増益となったことによるものです。 （経常利益）当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比22億11百万円増益の66億81百万円となりました。主な要因は、受取配当金が同４億80百万円減少した一方で、資金調達費用が同91百万円減少したことや、営業利益が同24億98百万円増益となったことによるものです。 （親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比７億54百万円増益の42億78百万円となりました。主な要因は、税金費用が同30億40百万円増加したことや、前連結会計年度において子会社清算損を12億80百万円計上した一方で、経常利益が同22億11百万円増益となったことによるものです。 c.経営上の目標の達成状況「中期経営計画2026」の２年目である2024年３月期の達成状況は以下のとおり、業績予想比で減収となった一方、売上総利益の増加、販売費及び一般管理費の減少により営業増益となりました。また、棚卸資産に対するプロジェクト借入が進捗したこと等により、前連結会計年度比でネット有利子負債は増加、ネットＤ／Ｅレシオは概ね維持となりました。 2022年３月期2023年３月期2024年３月期実績実績連結業績予想実績連結業績予想比売上高1,073億円1,234億円1,250億円1,246億円△4億円営業利益33.5億円49.2億円65.0億円74.2億円9.2億円自己資本比率24.8％26.0％―25.7％―ネット有利子負債514億円574億円―663億円―ネットＤ／Ｅレシオ1.4倍1.4倍―1.5倍― 「中期経営計画2026」の３年目となる2025年３月期の業績につきましては、各セグメントでの業績向上をめざし、売上高1,340億円、営業利益80億円を見通しております。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「第２ 事業の状況 ３事業等のリスク」に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、又は発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報a.キャッシュ・フローの状況の分析キャッシュ・フローの状況の分析については、「（１）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 b.資本の財源及び資金の流動性(1) 財務戦略の基本的な考え方当社グループは、財務体質の強化と事業成長に向けた投資を両立し、企業価値向上のために戦略的に経営資源を配分することを、財務戦略の基本方針としております。財務体質の強化に関しては、「中期経営計画2026」最終年度において自己資本比率を30％の水準へ改善させ、投資能力の拡張と、リスク耐性の強化を図ります。同時に、適切な情報開示・IR活動を通じて株主資本コストの低減に努めるとともに、営業キャッシュ・フローによる十分な債務償還能力を前提に、厳格な財務規律のもとで負債の活用も進めることにより、資本コストの低減及び資本効率の向上にも努めてまいります。投資に関しては、前述の自己資本比率の目標水準への改善を前提に、企業価値の向上に資する成長のための投資を積極的に推進してまいります。なお、「中期経営計画2026」においては、企業価値の向上に資する成長に向けて、システム・R&Dなどを含む新規投資を進めてまいります。 (2) 経営資源の配分に関する考え方当社グループは、適正な手元現預金の水準について検証を実施しております。「中期経営計画2026」期間においては、イベントリスク耐性も考慮し、当社グループの資金支出の多くを占める提出会社の月商約２か月分を、安定的な経営に必要な手元現預金水準とし、それを超える分については、「追加的に配分可能な経営資源」と認識し、企業価値向上に資する経営資源の配分に努めます。 (3) 資金需要の主な内容当社グループの資金需要においては、営業活動における資金支出の中で、不動産販売に関わる事業用地・事業用不動産の取得が最も重要かつ大きな資金支出となっております。 (4) 資金調達当社グループの事業活動の維持拡大に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金、外部資金を有効に活用しております。内部資金については、「中期経営計画2026」に定める自己資本比率も念頭に内部留保の拡充を図ってまいります。また、安定的な外部調達能力の維持向上は重要な課題と考えており、筆頭株主及びその他の関係会社である大和ハウス工業株式会社から融資保証枠400億円の供与を受けるほか、当社独自での金融機関からの借入による資金調達を実施しております。また、資金の流動性確保のために金融機関との当座貸越契約の締結や長期運転資金借入を進めるほか、当社グループ資金の効率化のためのグループ会社とのキャッシュ・マネジメント・サービス（CMS）契約の締結を行っております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積りは以下のとおりであり、当該見積りに用いた仮定については「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。（販売用不動産等の評価）当社グループは、販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の評価について、個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっており、収益性の低下した販売用不動産等については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。国内経済の変化等により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。（繰延税金資産の回収可能性）当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると慎重に判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しておりますが、繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、国内経済の変化及び国際情勢等の見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 2024年１月11日開催の取締役会決議に基づき、同日付で大和ハウス工業株式会社及び株式会社共立メンテナンスとの間で、各グループの事業提携によるシナジーを促進し、各グループの企業価値を向上させることを目的とし、３社間での資本業務提携契約を締結いたしました。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当連結会計年度に実施しました設備投資の総額は、172百万円であります。その主なものは、当社のレジデンシャル事業における総合マンションギャラリーの改修、並びに連結子会社である株式会社GOOD PLACEにおける本社のレイアウト変更及びシステム改修等に伴うものであります。なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 当社グループにおける主要な設備は、以下のとおりであります。（１）提出会社（2024年３月31日現在） 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額(百万円)従業員数(人)建物及び構築物その他合計本社（東京都港区）レジデンシャル事業ソリューション事業宿泊事業全社（共通）オフィス設備741690524(59)西日本支社（大阪市北区）レジデンシャル事業ソリューション事業宿泊事業オフィス設備22113350(6)ETOWA KASAMA（茨城県笠間市）宿泊事業宿泊施設68574－(－)ETOWA KISARAZU（千葉県木更津市）宿泊事業宿泊施設15917176－(－)（注）１．投下資本の額は帳簿価額によっております。２．従業員数の（ ）は、臨時従業員を外数で記載しております。３．前表のほか、当社の賃借している主要な転貸用マンションは次のとおりであります。名称所在地建物延面積(㎡)ピエス綱島神奈川県横浜市港北区11,884パークビューステージ東陽町東京都江東区8,567 （２）国内子会社（2024年３月31日現在） 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額(百万円)従業員数(人)建物及び構築物土地(面積㎡)その他合計株式会社GOOD PLACE本社(東京都渋谷区)工事事業オフィス設備24－3257220(17)株式会社GOOD PLACEHOTEL KYOTOLOGY(京都市東山区)工事事業宿泊施設7994(299.45)2176－(－)（注）１．投下資本の額は帳簿価額によっております。２．従業員数の（ ）は、臨時従業員を外数で記載しております。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 重要な設備の新設等会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容投資予定金額資金調達方法着手及び完了予定年月総額（百万円）既支払額（百万円）着手完了提出会社本社(東京都港区)全社（共通）基幹システム237－自己資金2024.42025.7 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 172,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 38 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 11 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 7,453,794 |
| 管理職に占める女性労働者の割合、提出会社の指標 | 0 |
| 全労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 1 |
| 非正規雇用労働者、労働者の男女の賃金の差異、提出会社の指標 | 0 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式は「専ら株式の価格変動や配当によって利益を得ることを目的とするもの」、純投資目的以外の目的である投資株式は「業務提携による関係強化等、純投資目的以外の経営戦略上必要な目的を併せ持つもの」とし、純投資目的の投資株式は原則保有しない方針です。② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式a. 保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社では、純投資目的以外の目的で株式を保有する場合は、取引の維持・強化、業務提携及び株式の安定等の保有目的の合理性を満たす範囲で行うことを基本的な方針としております。また、個別銘柄の保有の適否につきましては、当社の成長に必要かどうか、他に有効な資金活用はないか等の観点で、担当取締役による検証を適宜行い、必要に応じ取締役会に諮ることとしております。なお、個々の株式に応じた定性的かつ総合的な判断が必要なため、現時点では統一の基準を設けておりません。b. 銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式6470非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額（百万円）株式数の増加の理由非上場株式－－－非上場株式以外の株式－－－ （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の減少に係る売却価額の合計額（百万円）非上場株式－－非上場株式以外の株式－－ ※ただし、発行会社コーポレートアクションによる株式数の増減は、株式数が増加・減少した銘柄に含めていません。 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 6 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 470,000,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6)【大株主の状況】 （2024年３月31日現在） 氏名又は名称住所所有株式数(千株)発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合(％) 大和ハウス工業株式会社大阪市北区梅田三丁目３番５号12,94838.22 株式会社共立メンテナンス東京都千代田区外神田二丁目18番８号8,48025.03 時津 昭彦大阪市北区6942.05 三津 久直兵庫県淡路市5421.60 株式会社SBI証券東京都港区六本木一丁目６番１号4281.27 山路 孟大阪府東大阪市3320.98 円田 陽一奈良県大和高田市3000.89 GOLDMAN SACHS BANK EUROPE SE（常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社）MARIENTURM, TAUNUSANLAGE 9-10, 60329 FRANKFURT AM MAIN, GERMANY（東京都港区六本木六丁目10番１号）3000.89 UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATED CLIENT ACCOUNT（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店）BAHNHOFSTRASSE 45,8001 ZURICH, SWITZERLAND（東京都新宿区新宿六丁目27番30号）3000.89 第一リアルター株式会社東京都港区虎ノ門四丁目１番１号2590.77 計―24,58572.57（注）2024年１月11日付の臨時報告書（主要株主の異動）にてお知らせしましたとおり、前事業年度末において主要株主でなかった 株式会社共立メンテナンスは、当事業年度末現在では主要株主となっております。 |
| 株主数－金融機関 | 4 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 23 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 4 |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日） (単位：百万円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高5,0005,72226,846△1337,556当期変動額 剰余金の配当 △237 △237親会社株主に帰属する当期純利益 3,524 3,524自己株式の処分 86 69155自己株式の取得 △58△58株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－863,287113,384当期末残高5,0005,80830,134△140,941 その他の包括利益累計額非支配株主持分純資産合計 為替換算調整勘定その他の包括利益累計額合計当期首残高△1,529△1,52958036,607当期変動額 剰余金の配当 △237親会社株主に帰属する当期純利益 3,524自己株式の処分 155自己株式の取得 △58株主資本以外の項目の当期変動額（純額）1,4411,441791,520当期変動額合計1,4411,441794,905当期末残高△88△8865941,512 当連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日） (単位：百万円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高5,0005,80830,134△140,941当期変動額 剰余金の配当 △644 △644親会社株主に帰属する当期純利益 4,278 4,278自己株式の処分 2 1315自己株式の取得 △29△29株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－23,634△163,620当期末残高5,0005,81033,769△1744,562 その他の包括利益累計額非支配株主持分純資産合計 為替換算調整勘定その他の包括利益累計額合計当期首残高△88△8865941,512当期変動額 剰余金の配当 △644親会社株主に帰属する当期純利益 4,278自己株式の処分 15自己株式の取得 △29株主資本以外の項目の当期変動額（純額）154154314469当期変動額合計1541543144,090当期末残高666697445,602 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 67 |
| 株主数－個人その他 | 5,024 |
| 株主数－その他の法人 | 125 |
| 株主数－計 | 5,247 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 第一リアルター株式会社 |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数(株)価額の総額(円)当事業年度における取得自己株式529363,757当期間における取得自己株式6456,696（注）当期間における取得自己株式には、2024年６月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りにより取得した普通株式は含まれておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -29,000,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -29,000,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数(株)当連結会計年度増加株式数(株)当連結会計年度減少株式数(株)当連結会計年度末株式数(株)発行済株式 普通株式33,911,219――33,911,219合計33,911,219――33,911,219自己株式 普通株式（注）9,41350,52925,86034,082合計9,41350,52925,86034,082 (注)１．普通株式の自己株式の株式数の増加50,529株は、譲渡制限付株式報酬制度に基づく割当対象者へ交付する自己株式を確保するための取得50,000株及び単元未満株式の買取による増加529株であります。２．普通株式の自己株式の株式数の減少25,860株は、譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分によるものであります。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年６月25日 株式会社コスモスイニシア 取締役会 御中 EY新日本有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士金 子 秀 嗣 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下 田 琢 磨 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社コスモスイニシアの2023年４月１日から2024年３月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社コスモスイニシア及び連結子会社の2024年３月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 宿泊事業に関する販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、宿泊事業においてホテルの開発及び販売を行っている。会社は、当連結会計年度末の連結貸借対照表において、宿泊事業に関する販売用不動産13,243百万円及び仕掛販売用不動産3,856百万円（連結総資産に占める割合は9.9％）を計上している。2023年においては、新型コロナウイルス感染症の影響が沈静化し、円安も追い風となりインバウンド需要の回復が進んだものの、ホテル施設毎に平均客室単価・客室稼働率の改善度合いには差が見受けられる。また、人手不足や原価の高騰などのリスクがある。「（重要な会計上の見積り）」に記載のとおり、宿泊事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「販売用不動産等」という)については、ホテル施設毎に作成された事業計画に基づいた想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率を使用し、正味売却価額の見積りを行っている。宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、将来の市況についての経営者の予測において主観的な判断を伴うものである。また、会社が「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した価額（以下、「鑑定評価額等」という）は、将来における市況についての仮定と判断を伴うものである。さらに、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、連結財務諸表への潜在的な影響が大きい。以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。当監査法人は、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。・評価損の妥当性を検証するために、すべての物件について、販売見込額と帳簿価額に販売経費等見込額を加算した金額との比較を実施した。・販売見込額の基礎となる鑑定評価額等の主要な仮定と算定方法を評価するため、必要に応じて、当監査法人のネットワーク・ファームの評価の専門家を関与させた。・評価に係る主要な仮定である想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率については、利用可能な外部データとの比較を行った。・評価の基礎となる平均客室単価、客室稼働率、割引率等について、経営者への質問を行い、設定根拠を把握するとともに、第三者のマーケットレポート等との比較に基づく検討、必要に応じて経営者が利用した不動産鑑定士への質問を行った。・評価に影響する事象を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録の閲覧及び所管部署への質問を実施するほか、一部のホテル施設については視察を実施し、把握された事象が評価に反映されているか検討した。・経営者の販売見込額の見積りプロセスの有効性を評価するため、過年度の販売見込額と販売価格の実績とを比較した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社コスモスイニシアの2024年３月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。当監査法人は、株式会社コスモスイニシアが2024年３月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以 上 （注）１．上記は、監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 宿泊事業に関する販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、宿泊事業においてホテルの開発及び販売を行っている。会社は、当連結会計年度末の連結貸借対照表において、宿泊事業に関する販売用不動産13,243百万円及び仕掛販売用不動産3,856百万円（連結総資産に占める割合は9.9％）を計上している。2023年においては、新型コロナウイルス感染症の影響が沈静化し、円安も追い風となりインバウンド需要の回復が進んだものの、ホテル施設毎に平均客室単価・客室稼働率の改善度合いには差が見受けられる。また、人手不足や原価の高騰などのリスクがある。「（重要な会計上の見積り）」に記載のとおり、宿泊事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「販売用不動産等」という)については、ホテル施設毎に作成された事業計画に基づいた想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率を使用し、正味売却価額の見積りを行っている。宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、将来の市況についての経営者の予測において主観的な判断を伴うものである。また、会社が「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した価額（以下、「鑑定評価額等」という）は、将来における市況についての仮定と判断を伴うものである。さらに、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、連結財務諸表への潜在的な影響が大きい。以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。当監査法人は、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。・評価損の妥当性を検証するために、すべての物件について、販売見込額と帳簿価額に販売経費等見込額を加算した金額との比較を実施した。・販売見込額の基礎となる鑑定評価額等の主要な仮定と算定方法を評価するため、必要に応じて、当監査法人のネットワーク・ファームの評価の専門家を関与させた。・評価に係る主要な仮定である想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率については、利用可能な外部データとの比較を行った。・評価の基礎となる平均客室単価、客室稼働率、割引率等について、経営者への質問を行い、設定根拠を把握するとともに、第三者のマーケットレポート等との比較に基づく検討、必要に応じて経営者が利用した不動産鑑定士への質問を行った。・評価に影響する事象を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録の閲覧及び所管部署への質問を実施するほか、一部のホテル施設については視察を実施し、把握された事象が評価に反映されているか検討した。・経営者の販売見込額の見積りプロセスの有効性を評価するため、過年度の販売見込額と販売価格の実績とを比較した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 宿泊事業に関する販売用不動産等の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 会社は、宿泊事業においてホテルの開発及び販売を行っている。会社は、当連結会計年度末の連結貸借対照表において、宿泊事業に関する販売用不動産13,243百万円及び仕掛販売用不動産3,856百万円（連結総資産に占める割合は9.9％）を計上している。2023年においては、新型コロナウイルス感染症の影響が沈静化し、円安も追い風となりインバウンド需要の回復が進んだものの、ホテル施設毎に平均客室単価・客室稼働率の改善度合いには差が見受けられる。また、人手不足や原価の高騰などのリスクがある。「（重要な会計上の見積り）」に記載のとおり、宿泊事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「販売用不動産等」という)については、ホテル施設毎に作成された事業計画に基づいた想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率を使用し、正味売却価額の見積りを行っている。宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、将来の市況についての経営者の予測において主観的な判断を伴うものである。また、会社が「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した価額（以下、「鑑定評価額等」という）は、将来における市況についての仮定と判断を伴うものである。さらに、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、連結財務諸表への潜在的な影響が大きい。以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 「（重要な会計上の見積り）」 |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。・評価損の妥当性を検証するために、すべての物件について、販売見込額と帳簿価額に販売経費等見込額を加算した金額との比較を実施した。・販売見込額の基礎となる鑑定評価額等の主要な仮定と算定方法を評価するため、必要に応じて、当監査法人のネットワーク・ファームの評価の専門家を関与させた。・評価に係る主要な仮定である想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率については、利用可能な外部データとの比較を行った。・評価の基礎となる平均客室単価、客室稼働率、割引率等について、経営者への質問を行い、設定根拠を把握するとともに、第三者のマーケットレポート等との比較に基づく検討、必要に応じて経営者が利用した不動産鑑定士への質問を行った。・評価に影響する事象を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録の閲覧及び所管部署への質問を実施するほか、一部のホテル施設については視察を実施し、把握された事象が評価に反映されているか検討した。・経営者の販売見込額の見積りプロセスの有効性を評価するため、過年度の販売見込額と販売価格の実績とを比較した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、連結 | ＜報酬関連情報＞ 当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年６月25日 株式会社コスモスイニシア 取締役会 御中 EY新日本有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士金 子 秀 嗣 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士下 田 琢 磨 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社コスモスイニシアの2023年４月１日から2024年３月31日までの第55期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社コスモスイニシアの2024年３月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 宿泊事業に関する販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、宿泊事業においてホテルの開発及び販売を行っている。会社は、当事業年度末の貸借対照表において、宿泊事業に関する販売用不動産13,243百万円及び仕掛販売用不動産3,856百万円（総資産に占める割合は10.9％）を計上している。2023年においては、新型コロナウイルス感染症の影響が沈静化し、円安も追い風となりインバウンド需要の回復が進んだものの、ホテル施設毎に平均客室単価・客室稼働率の改善度合いには差が見受けられる。また、人手不足や原価の高騰などのリスクがある。「（重要な会計上の見積り）」に記載のとおり、宿泊事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「販売用不動産等」という)については、ホテル施設毎に作成された事業計画に基づいた想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率を使用し、正味売却価額の見積りを行っている。宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、将来の市況についての経営者の予測において主観的な判断を伴うものである。また、会社が「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した価額（以下、「鑑定評価額等」という）は、将来における市況についての仮定と判断を伴うものである。さらに、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、財務諸表への潜在的な影響が大きい。以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。当監査法人は、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。・評価損の妥当性を検証するために、すべての物件について、販売見込額と帳簿価額に販売経費等見込額を加算した金額との比較を実施した。・販売見込額の基礎となる鑑定評価額等の主要な仮定と算定方法を評価するため、必要に応じて、当監査法人のネットワーク・ファームの評価の専門家を関与させた。・評価に係る主要な仮定である想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率については、利用可能な外部データとの比較を行った。・評価の基礎となる平均客室単価、客室稼働率、割引率等について、経営者への質問を行い、設定根拠を把握するとともに、第三者のマーケットレポート等との比較に基づく検討、必要に応じて経営者が利用した不動産鑑定士への質問を行った。・評価に影響する事象を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録の閲覧及び所管部署への質問を実施するほか、一部のホテル施設については視察を実施し、把握された事象が評価に反映されているか検討した。・経営者の販売見込額の見積りプロセスの有効性を評価するため、過年度の販売見込額と販売価格の実績とを比較した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞ 報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以 上 （注）１．上記は、監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 宿泊事業に関する販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、宿泊事業においてホテルの開発及び販売を行っている。会社は、当事業年度末の貸借対照表において、宿泊事業に関する販売用不動産13,243百万円及び仕掛販売用不動産3,856百万円（総資産に占める割合は10.9％）を計上している。2023年においては、新型コロナウイルス感染症の影響が沈静化し、円安も追い風となりインバウンド需要の回復が進んだものの、ホテル施設毎に平均客室単価・客室稼働率の改善度合いには差が見受けられる。また、人手不足や原価の高騰などのリスクがある。「（重要な会計上の見積り）」に記載のとおり、宿泊事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「販売用不動産等」という)については、ホテル施設毎に作成された事業計画に基づいた想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率を使用し、正味売却価額の見積りを行っている。宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、将来の市況についての経営者の予測において主観的な判断を伴うものである。また、会社が「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した価額（以下、「鑑定評価額等」という）は、将来における市況についての仮定と判断を伴うものである。さらに、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は、財務諸表への潜在的な影響が大きい。以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。当監査法人は、宿泊事業に関する販売用不動産等の評価を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。・評価損の妥当性を検証するために、すべての物件について、販売見込額と帳簿価額に販売経費等見込額を加算した金額との比較を実施した。・販売見込額の基礎となる鑑定評価額等の主要な仮定と算定方法を評価するため、必要に応じて、当監査法人のネットワーク・ファームの評価の専門家を関与させた。・評価に係る主要な仮定である想定平均客室単価、想定客室稼働率、割引率については、利用可能な外部データとの比較を行った。・評価の基礎となる平均客室単価、客室稼働率、割引率等について、経営者への質問を行い、設定根拠を把握するとともに、第三者のマーケットレポート等との比較に基づく検討、必要に応じて経営者が利用した不動産鑑定士への質問を行った。・評価に影響する事象を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録の閲覧及び所管部署への質問を実施するほか、一部のホテル施設については視察を実施し、把握された事象が評価に反映されているか検討した。・経営者の販売見込額の見積りプロセスの有効性を評価するため、過年度の販売見込額と販売価格の実績とを比較した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 宿泊事業に関する販売用不動産等の評価 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
| 報酬関連情報、個別 | ＜報酬関連情報＞ 報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 |
BS資産
| 受取手形、売掛金及び契約資産 | 3,764,000,000 |
| 建物及び構築物（純額） | 803,000,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 226,000,000 |
| 土地 | 45,000,000 |
| 有形固定資産 | 970,000,000 |
| ソフトウエア | 322,000,000 |
| 無形固定資産 | 366,000,000 |
| 投資有価証券 | 470,000,000 |
| 長期前払費用 | 110,000,000 |
| 繰延税金資産 | 1,021,000,000 |
| 投資その他の資産 | 9,583,000,000 |