財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-05-27 |
| 英訳名、表紙 | Ichigo Inc. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表執行役社長 長谷川 拓磨 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都千代田区丸の内二丁目６番１号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | （03）4485-5515（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月事項2000年３月当社の前身となる株式会社ピーアイテクノロジー設立（不動産ファンド等の運営）2000年４月旧アセット・マネジャーズ株式会社設立（資産流動化、M&Aビジネス等）2001年８月旧アセット・マネジャーズ株式会社が西武百貨店池袋店流動化のアレンジメント実施2001年９月株式会社ピーアイテクノロジーと旧アセット・マネジャーズ株式会社の合併（商号：アセット・マネジャーズ株式会社）2002年11月大阪証券取引所ナスダック・ジャパン市場に株式上場2006年５月委員会設置会社（現指名委員会等設置会社）へ移行2007年４月資産運用会社を設立（現いちご投資顧問株式会社）2008年３月持株会社体制へ移行2008年10月スコット キャロン代表執行役会長、岩﨑謙治代表執行役社長就任2010年９月「いちごグループホールディングス株式会社」へ商号変更2011年１月J-REIT 「ジャパン・オフィス投資法人」の資産運用会社を完全子会社化し、J-REIT事業に参入中小規模不動産、底地等を対象とした不動産ソリューションを提供する「いちご地所株式会社」を設立2011年８月J-REIT「FCレジデンシャル投資法人」の資産運用会社であるファンドクリエーション不動産投信株式会社の全株式を取得し完全子会社化2011年11月オフィス特化型リートとレジデンシャル特化型リートを合併し、総合型リートへ（現「いちごオフィスリート投資法人」証券コード8975）、両投資法人の資産運用会社を合併2012年７月クロスボーダーM&A支援等を中心とした新規事業を行う「いちごグローバルキャピタル株式会社」を設立いちごグループ所属女子重量挙げ「三宅宏実選手」、ロンドンオリンピック銀メダル（女子重量挙げ日本初のメダル獲得）2012年11月クリーンエネルギー事業を推進する「いちごECOエナジー株式会社」を設立2013年11月いちごとして初となる公募増資（PO)を実施、調達金額165億円（現「いちごオフィスリート投資法人」も同日にPO実施、日本初ダブルPO）2015年５月長谷川拓磨新代表執行役社長就任、スコット キャロン会長、岩﨑謙治会長との新体制へ2015年８月商号英文表記を「Ichigo Inc.」に変更2015年９月総合型リートをオフィス特化型リートへ移行（現「いちごオフィスリート投資法人」証券コード8975）2015年11月東京証券取引所市場第一部に市場変更（証券コード2337） ホテル特化型リートである「いちごホテルリート投資法人」上場（証券コード 3463）2016年４月2016年８月 2016年９月 2016年12月2017年３月2017年７月2019年４月 2022年１月2022年４月「Shift Up 2016」に続く、新中期経営計画「Power Up 2019」を発表いちごグループ所属女子重量挙げ「三宅宏実選手」、リオオリンピック銅メダル（2大会連続メダル獲得）「いちご株式会社」に商号変更、子会社のいちご不動産投資顧問株式会社も同日付で「いちご投資顧問株式会社」に商号変更「いちごグリーンインフラ投資法人」が東証インフラ市場に上場（証券コード 9282）不動産オーナーサービス事業を推進する「いちごオーナーズ株式会社」を設立株式会社セントロのM&Aによる子会社化（ストレージプラス株式会社、株式会社テヌート）長期VISION「いちご2030」（サステナブルインフラのいちご）を発表「いちごアニメーション株式会社」を設立「いちごSi株式会社」を設立東京証券取引所プライム市場に移行（証券コード2337） |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社は、サステナブルな社会の実現を目指している「サステナブルインフラ企業」です。2020年２月期を初年度とする長期VISION「いちご2030」の下、コア事業である「アセットマネジメント事業」、「心築（しんちく）事業」、「クリーンエネルギー事業」を進化させ、新規事業の創出と生活基盤となる新たなインフラへの参入により新たな収益ドライバーを育てることで、よりサステナブルな社会の実現と当社の持続的な成長を図ってまいります。 当社の事業セグメントの区分は下記の通りです。〈アセットマネジメント〉J-REIT、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用業投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益実現を行う事業 〈心築〉私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業 〈クリーンエネルギー〉わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業 なお、当連結会計年度末における当社の主要な連結子会社の状況を図示すると以下のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金(百万円)主要な事業の内容議決権等の所有割合（％）関係内容（連結子会社） いちご投資顧問株式会社東 京 都千代田区400不動産投資信託（J-REIT）およびインフラ投資法人等の運用事業100.00役員の兼任経営管理資金貸借（注）1いちご地所株式会社東 京 都千代田区500不動産の取得・賃貸・売却、仲介および不動産活用アドバイザリー、リートブリッジ案件の運用等100.00役員の兼任経営管理資金貸借（注）1いちごECOエナジー株式会社東 京 都千代田区150再生可能エネルギー等による発電および電気の供給、環境保全に関するエンジニアリング、コンサルティングおよび技術、ノウハウ、情報の提供100.00役員の兼任経営管理資金貸借（注）1いちごオーナーズ株式会社（注）９東 京 都千代田区110不動産オーナーサービス事業100.00役員の兼任経営管理資金貸借（注）1いちごマルシェ株式会社千 葉 県松 戸 市95卸売市場の運営、不動産の賃貸借100.00役員の兼任経営管理株式会社宮交シティ宮 崎 県宮 崎 市50大規模小売店舗の運営、不動産賃貸借100.00役員の兼任経営管理株式会社セントロ（注）２東 京 都港 区30不動産心築事業および不動産の空間創造、有効活用事業100.00（100.00）（注）4役員の兼任資金貸借（注）1いちごアニメーション株式会社（注）３東 京 都千代田区590アニメ（コンテンツ）の企画、制作、配信、海外向け販売、関連事業および関連不動産の心築事業100.00（100.00）（注）4匿名組合出資役員の兼任ワンファイブホテルズ株式会社（注）２、６福 岡 県福 岡 市100ホテル、商業施設、飲食店等の開発、経営、賃貸、運営管理およびこれらの業態における総合コンサルティング事業100.00（100.00）（注）4役員の兼任資金貸借（注）1いちごSi株式会社（注）５東 京 都千代田区20産業資源の新たな創出に向けた研究開発100.00（0.00）（注）4役員の兼任資金貸借（注）1コリニア株式会社（注）８東 京 都千代田区30ビジネスエンジニアリング事業（業務改善、新規事業開発、デジタルトランスフォーメーション）100.00役員の兼任その他35社 （注）１．事業拡大等に伴う資金貸借であります。２．株式会社セントロ、ワンファイブホテルズ株式会社の出資比率は当社子会社保有の株式を基に算出しております。３．いちごアニメーション株式会社については、匿名組合出資の金額およびその出資比率を記載しております。４．議決権等の所有割合の（ ）内は、間接所有割合で内数であります。５．いちごSi株式会社については、当社出資比率および当社子会社による間接出資比率の合計を記載しております。６．2023年５月31日付で、博多ホテルズ株式会社は、ワンファイブホテルズ株式会社に商号を変更いたしました。７．2023年８月31日付で、ストレージプラス株式会社の全株式を譲渡したため、連結の範囲から除外しております。８．2023年９月29日付で、コリニア株式会社の株式を追加取得し、重要性が増加したため、連結の範囲に含めております。９．いちごオーナーズ株式会社については売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。)の連結売上高に占める割合が10％を超えております。主要な損益情報等 いちごオーナーズ株式会社①売上高52,398百万円②経常利益4,846③当期純利益3,335④純資産額10,498⑤総資産額53,404 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 (1）連結会社の状況 2024年２月29日現在セグメントの名称従業員数（人）アセットマネジメントおよび心築461（136）クリーンエネルギー19（0）全社（共通）72（5）合計552（141）（注）１．アセットマネジメントおよび心築は業務関連性が強いため、同一の従業員が複数の事業に従事しております。２．従業員数は就業員数（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、従業員兼務役員を含んでおります。３．臨時雇用者（パートタイマー、派遣社員含む。）は、年間の平均人員（１日８時間換算）を（ ）内に外数で記載しております。４．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分出来ない管理部門に所属しているものであります。５．前連結会計年度末と比べて従業員が90名、臨時雇用者が28名増加しておりますが、これは主に、事業の拡大によるものであります。 (2）提出会社の状況 2024年２月29日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）93（6）43.37.311,344 セグメントの名称従業員数（人）アセットマネジメントおよび心築21（1）クリーンエネルギー0（0）全社（共通）72（5）合計93（6） （注）１．アセットマネジメントおよび心築は業務関連性が強いため、同一の従業員が複数の事業に従事しております。 ２．従業員数は就業員数（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、従業員兼務役員を含んでおります。 ３．臨時雇用者（パートタイマー、派遣社員含む。）は、年間の平均人員を（ ）内に外数で記載しております。 ４．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分出来ない管理部門に所属しているものであります。 ５．平均年間給与には、業績賞与を含んでおります。 (3）労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異①提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）１28.0（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。２．男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 ②連結子会社当事業年度補足説明名 称管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）２男性労働者の育児休業取得率（％）（注）３労働者の男女の賃金の差異（％）（注）２全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者ワンファイブホテルズ株式会社47.2－68.784.995.4（注）４（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではない連結子会社については、記載を省略しております。２．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。３．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）、もしくは「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づいて公表を行う会社ではありますが、休暇取得の対象となる労働者がいないことから、「－」と記載しております。４．労働者の男女の賃金の差異について、正規雇用労働者では、防犯上の観点から深夜勤務を行うのは女性よりも男性の比率が高く、深夜勤務手当によって差異が生じております。また、全労働者の男女の賃金の差異は、これに加え、女性は男性に比べてパート・有期労働者の比率が高く、かつパート・有期労働者は勤務時間が週20時間以下の者が大半であることに起因していると考えられます。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において当社が判断したものであります。 (１）経営方針 当社は、「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会の『いちご』」という理念の実現を最大の目標とし、不動産の保有期間の賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術、ノウハウを最大限に活かすことで心築（しんちく）による資産価値の向上を図ります。オフィス、ホテル、商業施設等不動産以外にも、遊休地の有効活用策として地球に優しく安全性に優れた太陽光発電所および風力発電所の開発と運営を北海道から沖縄まで全国で行っております。不動産の価値向上が完了後、売却益の獲得等による高い収益を実現しております。＜心築（しんちく）＞いちごでは、「心で築く、心を築く」を信条に、私たちの創造する新たな不動産価値に「心築」という言葉を使用しております。いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造するとともに、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。 私たちの行動指針・プロフェッショナル私たちは、どんな場面においても、お客様との永続的な信頼関係を築き、高品質なサービスを提供することに集中します。そのために、私たちは、誠実かつフェアな精神、高潔で謙虚な態度、高度かつ柔軟な専門知識を備えるための自己研鑽を惜しみません。・ベンチャー・スピリット＆ダイバーシティ私たちは、創造性と多様性を大切にし、積極的な姿勢で、革新的な経営を目指します。・チームワーク私たちは、チームワークを通じ、お客様へ貢献します。経営幹部は、この行動指針を常に実践し範を示すとともに、最適なチームワークを形成します。 (２）経営環境及び対処すべき課題等 当社は、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて事業優位性のさらなる拡充を図り、株主価値の最大化に向けて全力を尽くしております。長期VISION「いちご2030」は、より中長期的な価値創造に向けたビジネスモデルへの進化を推進すべく策定いたしました。既存事業の継続的な成長に加え、当社が心築事業を通じて培ってきたコア・コンピタンスを活かし、不動産市況に左右されにくい、持続性と安定性の高い新たな収益基盤の構築を目指しております。 当社は従前より、キャッシュの創出を最重要指標としてまいりました。キャッシュの創出力は収益力の実態であり、創出したキャッシュにより、株主価値の最大化に資する成長投資と株主様への還元の両面を追求しております。こうした考えのもと、徹底的なキャッシュ・フロー経営を推進しております。また、2024年2月期においては過去最高のストック収益を実現し、持続性と安定性の高い新たな収益基盤の構築が進んでおります。 これらの事業の状況を踏まえ、キャッシュ指標をKPIとするとともに、持続性と安定性の指標として当社が重要視しているストック収益による固定費のカバー率を目標として新設いたしました。また、ストック収益が拡大していること、今後も拡大の継続が見込まれることから、株主様への還元を強化し、累進的配当政策とともに設定しているDOE目標を引き上げることといたしました。 さらに、当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えております。地球温暖化等が深刻化しているなか、環境課題解決に向けて役職員一同が一丸となって取り組んでおり、この度、サステナブルな社会の達成への環境課題解決KPIを新設することといたしました。 「いちご2030」 サステナブルインフラの「いちご」従来の心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、既存事業の継続的な成長に加え、不動産市況に左右されにくい、持続性と安定性の高い新たな収益基盤を構築いたします。サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指してまいります。 ① サステナブルサステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題となります。当社の心築は、現存不動産に新たな価値を創造する事業であり、高効率で省資源の持続性の高い、サステナブルな事業モデルです。「いちご2030」を通じて当社の事業活動をさらに進化させ、サステナブル経営、環境保全、100年不動産等、この重要な命題の解決に真摯に向き合ってまいります。② インフラ当社が取組んでいる不動産事業、また不動産事業から発展したクリーンエネルギー事業は人々の暮らしに密接に関わっており、人々の生活を支える社会インフラであり、生活インフラでもあります。当社は、経営理念である「日本を世界一豊かに」するとともに、サステナブルな社会を実現するため、「不動産」と「クリーンエネルギー」の事業領域においてさらなる進展を図り、その他の生活基盤となる新たなインフラへの参入を通し、豊かな生活や経済活動を支えることを目指してまいります。また、不動産は従来、「ハード」として捉えられますが、当社は、入居されるテナント様、利用する人々の生活に目を向け、人々の健康や快適性を向上させ、暮らしをより豊かなものにするためのインフラとして捉えてまいります。徹底した心築とITの融合により、「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合を図り、「ハード」だけでは対応できない顧客ニーズを発掘し、それらのニーズにオンリーワンとして的確に対応することで、顧客価値・社会価値を飛躍的に向上していけるものと考えております。 ■ 取組み期間2030年２月期まで ■ 資本生産性およびキャッシュ創出力① 自己資本利益率（ROE） ・キャッシュROE ： 18%以上（新設） ・ROE ： 15%以上 ※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本 (*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等 ② エコノミック営業キャッシュフロー ・当期純利益超過の維持 ※ エコノミック営業キャッシュフロー営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後） ※「JPX日経インデックス400」への11年間継続組み入れ（廃止）当社は、徹底したキャッシュ・フロー経営のもと、キャッシュ利益（経済利益）を重視しており、その取り組みを強化しております。よって、会計利益をスコア要素とする本インデックスとの相違があり、本インデックスへの組み入れをKPIから取り下げることといたしました。 ■ 安定収益① ストック収益比率 ・60%以上（2030年2月期） ② ストック収益固定費カバー率（新設） ・200%以上 ※ ストック収益：賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等 ※ 固定費：固定販売費及び一般管理費、支払利息 ■ 株主還元策① 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy） ・2017年2月期より導入した「累進的配当政策」の維持 ② DOE（株主資本配当率） ・4%以上（強化）（強化前 3%） ③ 機動的な自社株買い ・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施 ■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決（新設）① いちごのクライメート・ポジティブ 当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーン（9282）がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス（8975）、いちごホテル（3463）およびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope1・Scope2）を上回る、クライメート・ポジティブの維持 ② RE100 2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに ③ CDP リーダーシップレベル 気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持 水セキュリティプログラム「Aリスト」企業の達成（現在はリーダーシップレベルA-） |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 以下において、当社の事業の展開上、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。なお、必ずしも事業上のリスクとは捉えていない事項についても、投資家の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。 ここに記載したリスク以外にも、当社を取り巻く環境には様々なリスクを伴っており、ここに記載したものが全てではありません。 また、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであり、実際は見通しと乖離する可能性があります。 ① 不動産市況の動向発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：大●リスク経済環境が悪化した場合、賃貸需要の低下により不動産市場の流動性が低下する可能性があり、当社が保有する不動産を想定の時期および価格で売却できなくなる可能性があり、また、業績連動賃料を含む賃料の低下により、収益が低下する可能性があります。 ○機会資産価値の観点から潜在力のある不動産を、安価に取得することが可能な機会と捉え、株主価値向上の観点から効果のある資産取得を行っていく方針です。★対応策不動産投資の際に、様々な想定のもと市場変動への耐性を検証し、長期的かつ安定的な運用が可能な物件を取得しております。また、市場環境の変化に応じて定期的に必要な再構成を行っており、不動産市場の動向が当社の財政状態および経営成績に及ぼす影響を少なくするよう細心の注意を払っております。 ② 災害等の影響発生可能性：低発生可能性のある時期：特定時期なし影響度：大●リスク当社が運用する不動産または発電設備が所在する地域において、地震、台風、豪雨、テロ、火災等の災害が発生した場合、当該資産の価値が毀損する可能性があり、その結果、賃料収入や手数料収入等が減少する可能性があります。★対応策当社は、不動産の取得にPML値の基準を設け、取得時にハザードマップの確認と併せ、技術部門が防災設備の検証を行っており、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得を行っております。また、ITを用いた災害情報ネットワークを構築しており、災害発生時には速やかに被害状況の把握を行い、現地協力会社との提携による即時対応フローを運用しております。本社被災時には事業継続計画に基づき、段階的に事業復旧が可能となる体制および災害備蓄を整備しております。 ③ 感染症拡大によるリスク発生可能性：中発生可能性のある時期：特定時期なし影響度：中●リスク感染症の拡大により、当社が属する不動産業界においても、ホテル宿泊需要の大幅な減少や各種テナントの業況悪化が予想されます。また、感染症拡大に伴う影響の想定以上の長期化により、賃料の未収や減免が多数発生した場合、当社の保有する不動産の収益性低下による評価損または減損損失の発生により、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 〇機会業務のIT化の推進により、就業場所を選ばず、効率性が確保された業務推進体制を整備する機会と捉えております。★対応策資金調達については、テナントの状況を注視し、金融機関との情報共有および連携を強化し、必要な場合には事前の対応を行ってまいります。また、フレックスタイム制度による時差出勤およびITを活用したテレワーク体制を構築し、衛生管理を強化することにより、感染症拡大に伴う影響が長期化した場合にも、業務の効率性に影響のない業務推進体制の確保に取り組んでおります。 ④ 有利子負債への依存および金利の動向発生可能性：低発生可能性のある時期：長期的影響度：中●リスク心築事業およびクリーンエネルギー事業においては、自己資金によるエクイティ投資のほか、個別案件毎に金融機関からの借入金により資金を調達しております。このため、金利水準が上昇した場合、資金調達コストの増加、不動産価格の下落等の事象が生じる可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ●リスクアセットマネジメント事業において、顧客である投資家の期待利回りの上昇により、新規ファンドの組成が困難となる可能性があります。★対応策金利の上昇リスクに対しては、借入のうち一定の割合について、金利スワップおよび金利キャップ取引を利用し、金利上昇リスクをヘッジしております。また、アセットマネジメント事業において、複数のJ-REITおよび私募不動産ファンドの組成、運用実績として、数多くのトラックレコードを有しており、心築事業と連動した事業運営を行うことにより、投資家の要求する期待利回りに合致した競争力のあるファンド組成、運用体制を構築しております。 ⑤ 財務制限条項について発生可能性：低発生可能性のある時期：中期的影響度：大●リスク借入の一部において、財務制限条項が付されており、これらの条項に抵触した場合、追加の担保設定または借入金の一部弁済を求められる可能性があります。また、期限の利益を喪失し、当該借入金を一括返済する必要が生じる等の可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。★対応策当社は、借入時に財務制限条項の当社に与える影響について、細心の注意を払って貸付人と交渉を行い、リスクが抑制された水準での合意を行っております。また、投資不動産に変動が生じた場合、速やかに財務制限条項への抵触可能性についてシミュレーションを行い、適切な判断と対応を行うとともに、貸付人とは緊密に情報を共有し、良好な関係を継続し、協議可能な関係の維持に努めております。 ⑥ その他新規事業について発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：中●リスクノンアセットの新たな事業の立ち上げに取り組んでおりますが、これら事業への参入には様々な不確実性を伴うため、既存事業と比較し損失の発生可能性は高く、損失発生時には、財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 〇機会新規事業の構築により、新たな安定的収益基盤の構築が達成されるとともに、新たな事業パートナーとの協働によるイノベーションが期待されます。★対応策当社では、新規事業にかかる初期コストおよび人的リソースの上限を、当期の経営状況から許容できる範囲に限定しており、社内におけるモニタリング体制および内部管理体制の充実、人財の採用教育、必要に応じて保険の付保等を行うなど、リスク顕在時の影響を限定する施策を講じております。新しい事業分野においては、当該分野の専門家の雇用または提携を前提とし、既存の事業とのシナジーが見込まれる範囲に留めております。本社にはこれら新規事業の進捗状況を確認、監督する部門を設け、その情報分析のもと、撤退の判断を迅速に行える体制を整備しております。 ⑦ 競合について発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：中●リスク当社の営む事業は、不動産投資に関する高い専門能力と知識、経験が不可欠であります。しかしながら、競合他社との間で投資対象となる収益不動産案件の獲得競争が厳しくなっていることから、当該収益不動産案件の確保が出来なかった場合には、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。★対応策当社は、不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心をこめた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造し、日本における100年不動産を目指す「心築」を行っております。当社は保有する心築の総合力を最大限発揮させ、独自の顧客の広範囲なネットワークを構築しており、潜在的な案件の確保に取り組んでおります。 ⑧ 人材の確保について発生可能性：中発生可能性のある時期：中期的影響度：中●リスク当社の事業は、高度な知識と経験に基づく人的資本により成り立っております。しかしながら、役員もしくは重要な使用人が退職した場合、疾病等により業務遂行の支障が生じた場合、または、必要な能力を有する人材が確保できなかった場合、収益の低下および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。★対応策当社は、健康経営をスローガンに、役職員の健康管理を重視し、法定以上の健康診断、予防接種、社内の衛生管理を徹底しております。また、内部通報制度の構築やコミュニケーションの重視、適正な人事評価制度の運用を重視しており、働きやすい環境の整備に努めております。 ⑨ 特有の法的規制について発生可能性：低発生可能性のある時期：特定時期なし影響度：小●リスク当社は、現時点の各種規制に従って、業務を遂行しておりますが、将来において各種規制が変更された場合や、何らかの理由により、当社が業務を遂行するために必要な許認可および登録（以下、「許認可等」という。）の取消などの行政処分を受けた場合には、当社の事業活動に支障をきたし、財政状態および経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。当社が規制を受ける主なものは、金融商品取引法、宅地建物取引業法、各税法、資産の流動化に関する法律、投資事業有限責任組合契約に関する法律、貸金業法、建築士法等があります。★対応策当社では、各種規制変更の決定前からその動向を注視し、状況に応じた対応を取り、影響を最小限とするよう対策を行うとともに、許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めております。なお、現時点において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。 当社および当社子会社では、上記の法令等に基づき、主たる事業において以下の許認可等を受けております。 （いちご株式会社）許認可等の名称所管官庁等登録番号有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事(4)第90527号2029年５月22日まで不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）（いちご投資顧問株式会社）許認可等の名称所管官庁等登録番号有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事 (2)第99098号2026年４月28日まで不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）取引一任代理等認可国土交通省国土交通大臣認可第42号有効期間の定めはありません。不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消（宅地建物取引業法第67条の２）金融商品取引業登録（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）金融庁関東財務局長（金商）第318号有効期間の定めはありません。不正な手段による登録や資本金不足、業務または財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）不動産特定共同事業者許可金融庁、国土交通省金融庁長官・国土交通大臣第69号有効期間の定めはありません。役員や法人としての欠格条項に該当する場合や不正な手段による登録がある場合は登録の取消（不動産特定共同事業法第36条）（いちご地所株式会社）許認可等の名称所管官庁等登録番号有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事(3)第93181号2026年７月15日まで不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）金融商品取引業登録（投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）金融庁関東財務局長（金商）第18号有効期間の定めはありません。不正な手段による登録や資本金不足、業務または財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）（いちごオーナーズ株式会社）許認可等の名称所管官庁等登録番号有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事 (2)第100428号2027年４月７日まで不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消（宅地建物取引業法第66条）不動産特定共同事業者許可東京都東京都知事第153号有効期間の定めはありません。役員や法人としての欠格条項に該当する場合や不正な手段による登録がある場合は登録の取消（不動産特定共同事業法第36条） ⑩ 連結の範囲決定に関する事項発生可能性：低発生可能性のある時期：長期的影響度：中●リスク当社は、「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」（企業会計基準委員会 実務対応報告第20号 2011年３月25日改正）に基づき、各投資事業組合等毎に個別に支配力および影響力の有無を判定した上で連結子会社および関連会社を判定し、連結の範囲を決定しております。今後、新たな会計基準の設定や、実務指針等の公表により、投資事業組合等に関する連結範囲の決定について、当社が採用している方針と大きく異なる会計慣行が確立された場合には、当社の連結範囲決定方針においても大きな変更が生じ、当社の財政状態や経営成績に影響を及ぼす可能性があります。★対応策当社は、新たな会計基準の設定や実務指針等の決定前からその動向を注視し、状況に応じた対応を取り、影響を最小限とするよう対策を行っております。 ⑪ 大株主について発生可能性：低発生可能性のある時期：長期的影響度：小いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド（以下、「いちごトラストＰＴＥ」という。）は、当社株式を長期安定株主として保有する方針のもと、2024年２月29日現在、当社の総議決権の51.11％を保有する当社の筆頭株主であります。いちごトラストＰＴＥは、投資を事業目的とする、法人格を有さない外国籍のユニット・トラストである、いちごトラストから100％の出資を受けております。いちごトラストおよびいちごトラストＰＴＥはIchigo Asset Management International, Pte. Ltd.（以下、「Ichigo Asset International」という。）に投資を一任しており、Ichigo Asset Internationalに対しては、いちごアセットマネジメント株式会社が投資助言を行っております。Ichigo Asset Internationalおよびいちごアセットマネジメント株式会社は当社との間に資本関係はございませんが、当社の取締役および代表執行役会長であるスコット キャロンはいちごアセットマネジメント株式会社の代表者を兼任しており、Ichigo Asset Internationalの大株主であります。なお、スコット キャロンは、Ichigo Asset Internationalの業務執行を行っておらず、Ichigo Asset Internationalの当社株式の売買に関する投資判断には関与しておりません。さらに、Ichigo Asset Internationalは、日本国の法令規則等を遵守するとともに、コンプライアンス等に係る社内規則を定め、未公表の重要事実の入手時における売買停止を実施する等、必要とする情報統制の体制を整備し運用しております。 ●リスク現時点で、いちごトラストＰＴＥは当社の長期安定株主として一定数を保有する方針でありますが、今後の経済情勢および国際情勢が著しく変動した場合、保有方針が変更される可能性があり、当社の経営体制に影響を及ぼす可能性があります。また、当社の商号に含まれる「いちご」の商標権は、Ichigo Asset International が保有し、当社はその使用許諾を受けていることから、継続的な使用許諾または商号変更等の対応が必要となる可能性があります。★対応策当社は、事業の意思決定に際し、いちごトラストおよびいちごトラストＰＴＥから制約を受けることはなく、当社の意思決定は当社の責任のもとで行われ、独立性を確保しているものと考えております。また、事業においても、いちごトラスト、いちごトラストＰＴＥ、Ichigo Asset Internationalおよびいちごアセットマネジメント株式会社に依存しておらず、独立した事業を行っており、仮に大株主の保有方針が変更となった場合においても、事業に影響はありません。また、商標権の使用許諾が停止された場合でも、影響は軽微であります。 ⑫ クリーンエネルギー特有のリスク発生可能性：低発生可能性のある時期：長期的影響度：中当社は、環境と地域社会に配慮した発電事業の社会的意義のもと、クリーンエネルギー（太陽光発電等）事業を展開しております。●リスク当社のクリーンエネルギー事業は、電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法により定められた全量固定価格買取制度に基づき、電力会社との契約により売電価格が20年間保証されております。しかしながら、電力会社が当該契約通りに買取を行わなかった場合、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。●リスク当該事業における発電量は気象条件に大きく左右されるほか、天災・火災等の災害に見舞われた場合には、設備の損傷等により発電量が大幅に低下する可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。★対応策当社は、固定価格買取制度の制度変更にかかる行政、電力会社の動向を常に把握し、採算ラインを意識して事業の検証を行っております。また、電力会社以外の電力卸先、小売事業の検討も行っており、販売先の多様化にも取り組むほか、風力やバイオマスなど、太陽光発電以外の再生可能エネルギーの多様化を進め、事業の安定化を図っております。発電設備の災害対策においては、専門家のアドバイスのもと、各自治体、地域市民との協議を重ね、想定以上の災害に対応できる防災設備を設けるとともに、常時監視システムと現地協力会社との連携により、防災に務めております。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、「コロナ」という。）による制限が解除され、社会的活動の正常化により緩やかな回復が継続しました。物価上昇により個人の節約志向が高まる反面、宿泊・飲食などのサービス需要は旺盛であり、訪日外国人数もコロナ前を上回る水準まで回復しております。また、堅調な企業業績を背景に投資意欲が高まり、設備投資も増加しました。一方、地政学リスクや海外主要各国の景気減速、欧米の金融政策に伴う長期金利上昇の影響等については、引き続き注視が必要な状況です。 当社が属する不動産業界においては、海外との金利差や不動産運用利回りが主要各国より高い水準にある点等を踏まえ、わが国の不動産投資への意欲は旺盛な状況です。また、宿泊需要の継続的な力強い回復により、ホテル売上が好調に推移しました。当期における当社保有ホテルのRevPAR（販売可能な客室１室あたりの売上）は、当社の事業活動においてコロナの影響をほぼ受けていない2020年２月期比で+37％と大幅に増加し、ストック収益の拡大をけん引しました。ストック収益全体では過去最高益となり、より安定性の高い収益構造となっております。今後もホテル業界は、国内およびインバウンドともに力強い需要が見込まれ、一層の収益向上が期待されます。オフィスビルにおいては、緩やかながら空室率が低下しており、当社が保有する中規模オフィスにおいても、底堅い需要が継続しております。コロナで加速した働き方の変化に合わせ、選ばれるオフィスビルの提供に向けて、引き続き、テナント様のニーズを捉えてまいります。なお、安定性が高い賃貸住宅の需要は堅調さを維持しており、投資需要も底堅い状況が続いております。物流施設においても、コロナ拡大により需要が一層高まり、経済活動の再開後も安定性の高いアセットとして、引き続き底堅い投資ニーズが見込まれます。 また、世界的に環境課題への取り組みが急務であるなか、わが国でもカーボンニュートラルに向けたエネルギー政策の整備が進んでおり、さらなる政策の強化が期待されます。こうした環境下、クリーンエネルギー事業の重要性は増しており、当社では、地域および地球に優しい再生可能エネルギーのさらなる創出と、太陽光や風力に加えて、計画中の国内間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電など、電源の多様化に注力しております。 主な取り組み 当社では急激な環境の変化に対応し、より信頼性の高い財務基盤の確保と徹底的なキャッシュ・フロー経営を実行しております。創出した資金は、将来の成長投資として、不動産の取得、新規事業への投資に加え、当期は、総額60億円の自社株買いを決定いたしました。これに加え、当社が運用するいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。）およびいちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。）の成長支援へのコミットメント強化として両投資法人の投資口取得を実施いたしました。いちごホテルに対しては、これに併せて、投資主価値の最大化に資する優良ホテルの提供を行っております。 また、当社は、長期VISION「いちご2030」に沿い、サステナブル（持続可能）な社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて、事業優位性のさらなる強化を図っております。具体的には、不動産の保有・運営や心築（しんちく）（注）ノウハウといった強みを軸とし、ノンアセット事業によるストック収益の獲得機会を拡大しております。既存事業の深化とともに、新規事業の創出と成長により、今後とも、株主価値の最大化に向け、株主重視経営をさらに向上し具現化すべく、全力を尽くしてまいります。 （注）心築（しんちく）について心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。 「既存事業の成長と深化」・ 「心築（しんちく）事業」 大きく落ち込んでいた宿泊需要は、すでにコロナ前の水準を上回っており、引き続き力強く伸長しております。当社で保有するホテルのRevPARが、当社の事業活動においてコロナの影響をほぼ受けていない2020年２月期比で+37％となったことや、2020年２月期設立の100%子会社であるホテルオペレーター「ワンファイブホテルズ株式会社」のオペレーション収益が寄与し、ストック収益の拡大をけん引しました。特に、当社ブランドホテルである福岡市所在の「HOTEL IL PALAZZO（2023年10月リニューアルオープン）」、「The OneFive Villa Fukuoka」および「The OneFive Terrace Fukuoka」がRevPARの向上をけん引しました。宿泊業界では、この需要の取り込みに際して人手不足が深刻化するなか、当社では、当社開発のAIレベニューマネジメント（売上管理）システム「PROPERA」の導入により、コロナの影響を受けた期間中においても高稼働を維持し、従業員の確保とスキルアップを実施してまいりました。また、「PROPERA」の導入により、最適な室料の自動設定による収益最大化および運営の高効率化を進めており、今後の需要増に十分に対応が可能な態勢を備えております。 新規事業である「いちご・レジデンス・トークン」においては、当期２案件に取り組み、売上総額158.4億円のレジデンスを販売しております。セキュリティ・トークン市場では、大阪デジタルエクスチェンジにおいてセキュリティ・トークンの流通を企図した新取引システム「START」が開設され、当社案件が取り扱い第１号銘柄となりました。セカンダリー市場の開設により、不動産セキュリティ・トークン市場は透明性や流動性が向上し、J-REITや私募リートに次ぐ成長が期待されております。当社では本分野でのプレゼンスを発揮すべく、今後も事業の推進と市場拡大を目指してまいります。また、「いちご オーナーズ ビルシェア」を含めた個人および事業主の方でもプロの目利きと簡素な手続きで優良なレジデンス（住宅）へ投資いただける新たな商品の展開は、顧客層の拡大と運用受託によるストック収益の拡大に寄与するほか、不動産の販売チャネルが拡充したことで積極的な取得に繋がっております。当期は、マルチアセットの売買市場もコロナによる停滞から回復し、当社の当期における不動産取得額は695億円、売却額は696億円となりました。 The OneFive Terrace FukuokaThe OneFive Villa Fukuoka ・ 「アセットマネジメント事業」 いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。）および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。 宿泊需要の高まりは、いちごホテルにおいても保有するホテルの売上向上に繋がり、投資主様と資産運用会社の利益が一致する完全成果報酬制度を採用している当社の運用報酬も、これに伴い増加しました。このホテル需要の拡大を成長機会と捉えたいちごホテルに対し、当社は第２四半期にいちごブランドのライフスタイルホテルを含む５ホテルの提供を行い、これに併せて約15億円の新投資口の第三者割当を引き受けました。 また、当社では、運用する投資法人のさらなる成長および投資主価値の向上に対するスポンサーのコミットメント強化の一環として、いちごオフィスおよびいちごホテルの投資口を取得いたしました。前期より継続しておりました約30億円を含め、いちごオフィスについては、総額約130億円の投資口取得を完了し、いちごホテルについても約10億円の投資口取得を行いました。 当社は今後もスポンサーとして、優良物件の提供やブリッジファンドの活用、心築による投資法人の保有資産の価値向上といった施策により積極的に運用投資法人をサポートし、投資主目線の運用を行うことで、投資主価値のさらなる向上を図ってまいります。 ・ 「クリーンエネルギー事業」 当期は、当社として２番目に大きな太陽光発電所（13.99MW）である「いちごえびの末永ECO発電所（FIT価格40円）」が2024年１月２日付で発電を開始いたしました。当期は、期末からの稼働となりましたが、来期以降は、「いちごえびの末永ECO発電所」の収益が通期で貢献し、市況の変化に左右されない、より安定性の高い事業として成長が見込まれます。なお、当期末において、当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所（発電出力188.2MW）まで成長しております。今後さらなる太陽光発電所への投資を行うとともに、電力供給の安定性向上に寄与する第３のエネルギーとして、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策、地域経済の活性化に貢献する地方自治体や地域と一体となった「地域一体型バイオマス発電」を計画しております。世界的な環境課題の解決に対応する本事業は、今後も社会的意義が一層高まっていくものと考えております。いちごえびの末永ECO発電所「急激な環境変化に対応した成長戦略」・ 信頼性の高い財務基盤の確保 当社は、リーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減、包括的な金利ヘッジによる金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達等の幅広い財務施策の推進により、収益基盤と財務基盤を強化してまいりました。また、当社のESGへの取り組みや貢献等に対する評価を受け、その活動を支援するESGローンを拡充させており、当期においては累計で約277億円をESGローンにより調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。 ・ 徹底的なキャッシュ・フロー経営 当社は、これまでも高いキャッシュの創出力を維持してまいりましたが、この急激な環境の変化に対応し、さらなるキャッシュの創出を図っております。具体的には、当社の心築事業に属する不動産を固定資産化することで、減価償却の税効果によりキャッシュを創出し、将来の成長投資に備えております。なお、当期末における固定資産比率は72.4％（注）です。 （注）当社の心築事業に属する不動産のうち、子会社であるいちごオーナーズ株式会社、株式会社セントロの資産を除く不動産を対象としております。 「株主還元」・ 機動的な自社株買い（７期連続） 当社は、長期VISION「いちご2030」で掲げた「機動的な自社株買い」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため７期連続で自社株買いを実施しております。当期は総額60億円の自社株買いを決定いたしました。 当社は、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。 ・ 配当政策（当期増配） 当社は、徹底的なキャッシュ・フロー経営のもと、キャッシュの創出に注力しております。創出したキャッシュは、将来の利益に繋がる成長投資と株主の皆さまへの還元の原資であり、2024年２月期においては配当予想から増配とし、１株当たり９円とする方針を取締役会にて決議し、定時株主総会にて原案どおり承認可決されました。 なお、当社は、2017年２月期より株主還元の基本方針として「累進的配当政策」を導入しております。各年度の１株当たり配当金の下限を前年度１株当たり配当金とし、原則として「減配しない」ことにより、配当の成長を図るとともに、配当の安定性と透明性を高めております。 また、当社は「長期VISION いちご2030」の経営目標（KPI）を刷新しており、「株主資本配当率（DOE）」を３％から４％に引き上げることといたしました。この株主還元策に基づき、2025年２月期の配当予想を10円とし、引き続き増配といたします。今後もこの強化した株主還元策のもと、株主価値の最大化を目指してまいります。 ・ 株主優待制度 当社は、2019シーズンよりＪリーグの「トップパートナー」に就任し、Ｊリーグとともに豊かさ溢れる地域社会に取り組むとともに、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンの株主・投資主様を対象とした「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度を導入しております。 2023シーズンもトップパートナーとしてＪリーグから提供いただく試合チケットを株主・投資主様にお届けすることで、地域創生への貢献を目指すとともに、日頃よりご支援いただいている株主・投資主様への感謝をお伝えしております。 また、いちごＪリーグ株主・投資主優待の拡充として、Ｊリーグ30周年記念イベントに株主・投資主様をご招待させていただきました。 「サステナブルインフラ企業としての取り組み」 当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。 当社は、現存不動産に新たな価値を創造する「心築（しんちく）」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。 当社は、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。また、当社では、クリーンエネルギー事業で削減するCO2が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス、いちごホテルおよびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope1・Scope2）を上回る「クライメート・ポジティブ」を実現しており、これを継続することを目指しております。同時に、事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」の目標達成年限を2025年とし、当社に加え、当社グループが運用するいちごオフィス、いちごホテルが保有する不動産も対象とし、環境循環型社会を目指す取り組みを加速しております。当期末時点において、90％まで再生可能エネルギーへの切り替えが進んでおります。 TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言にも賛同し、気候変動におけるリスクの認識とそのリスクの適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来のために取り組んでおります。 さらに、当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的な枠組みである「国連グローバル・コンパクト」に署名しております。署名する企業および団体は、10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもと、その実現に向けて努力を継続することが求められます。 当社は、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。 業績の詳細 当連結会計年度の業績は、売上高82,747百万円（前期比21.5％増）、営業利益12,960百万円（同3.7％増）、ALL-IN営業利益（注）21,194百万円（同25.4％増）、経常利益10,391百万円（同4.2％減）、親会社株主に帰属する当期純利益12,108百万円（同28.7％増）、キャッシュ純利益（注）17,878百万円（同16.6％増）となりました。（注）ALL-IN営業利益＝営業利益＋特別損益に計上される心築資産(*)の売却損益(*) 心築資産：心築事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等キャッシュ純利益＝親会社株主に帰属する当期純利益＋減価償却費＋のれん償却費±評価損益等 セグメントごとの業績は次のとおりであります。 ・アセットマネジメント当該セグメントの業績につきましては、スポンサーサポートによるいちごホテルでの５ホテルの取得や堅調なホテル売上による収益増加に連動して運用報酬が増加した一方、前期はいちごオフィスにおいて、価値向上を図った物件の売却により大幅な売却益を実現し、当期は物件の売却による利益の実現に連動した成果報酬が減少したことから、セグメント売上高2,907百万円(前期比31.4％減)、セグメント利益1,496百万円(同50.5％減)となりました。 ・心築（しんちく）当期においては、当社ブランドホテルを主とした好調なホテルの稼働やいちごオーナーズにおいてレジデンスの売却が堅調に推移したことにより、当該セグメントの売上高は74,389百万円(前期比26.9％増)となりました。また、会計上は特別利益に計上される心築事業に属する固定資産および投資持分等の売却益が大きく寄与し、セグメント利益は17,742百万円(同49.2％増)となりました。 ・クリーンエネルギー当該セグメントの業績につきましては、前期に竣工した発電所の売電収入が通期で寄与したことに加え、当期において新たな発電所が売電を開始し約１か月稼働した一方、設備のメンテナンスによる一時的な稼働停止があったこと等から、セグメント売上高は5,935百万円(前期比4.1％増)、セグメント利益は1,946百万円（同3.5％減)となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、46,101百万円となり、前連結会計年度末の40,313百万円と比較して5,787百万円の増加となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。 ・営業活動によるキャッシュ・フロー 当連結会計年度において、税金等調整前当期純利益17,962百万円、減価償却費4,859百万円等を主として22,580百万円の資金が増加しました。将来収益となる先行投資を進め、物件の仕入れに伴う販売用不動産等の増加額25,660百万円によって資金が減少しました。これに加え、利息の支払額2,161百万円、法人税等の支払額3,335百万円の減少要因があった結果、営業活動によるキャッシュ・フローは△8,577百万円（前年同期は254百万円）となりました。 ・投資活動によるキャッシュ・フロー 当連結会計年度において、投資活動によるキャッシュ・フローは△2,524百万円（前年同期は2,635百万円）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入18,384百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式等の売却による収入3,356百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出8,203百万円、投資有価証券の取得による支出16,567百万円があったことによるものです。 ・財務活動によるキャッシュ・フロー 当連結会計年度において、財務活動によるキャッシュ・フローは17,791百万円（前年同期は△6,582百万円）となりました。これは主に、短期借入金の純増減額15,764百万円、長期借入れによる収入64,043百万円があった一方、長期借入金の返済による支出54,996百万円、配当金の支払額3,553百万円があったことによるものです。 ③生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社で行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、記載を省略しております。b.受注実績当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自 2023年３月１日 至 2024年２月29日） 前年同期比（％） アセットマネジメント（百万円）2,484△33.8 心築（百万円）74,32726.8 クリーンエネルギー（百万円）5,9354.1合計（百万円）82,74721.5（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績および総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。 相手先前連結会計年度（自 2022年３月１日 至 2023年２月28日）当連結会計年度（自 2023年３月１日 至 2024年２月29日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）株式会社青山財産ネットワークス9,13213.4－－アルネア１合同会社20,91130.7－－アルネア２合同会社アルネア３合同会社合同会社ISTレジデンス３－－9,05410.9JMインダス５合同会社－－23,91728.9JMインダス６合同会社JMインダス７合同会社３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社の連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ４．会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断をおこなっておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載の通りであります。 ②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容（財政状態の分析）（資産） 資産合計は367,015百万円となり、前連結会計年度末と比較して28,395百万円増加（前期比8.4％増加）いたしました。 ホテルやオフィスの物件取得を進めたことにより販売用不動産が24,569百万円増加したことが主な要因であります。 （負債） 負債合計は250,734百万円となり、前連結会計年度末と比較して26,507百万円増加（前期比11.8％増加）いたしました。 これは主に、不動産の取得等に伴う借入金の増加20,967百万円および社債の増加1,865百万円があったことによるものであります。 （純資産） 純資産合計は116,281百万円となり、前連結会計年度末と比較して1,887百万円増加（前期比1.7％増加）いたしました。 これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益12,108百万円の計上に対し、剰余金の配当3,627百万円、自己株式の取得等4,531百万円があったことによるものであります。なお、自己資本比率は28.5％（前期比1.9ポイント減少）となりました。 （経営成績の分析）（売上高） 連結売上高は、レジデンスを主とした販売用不動産の順調な売却に加え、ホテルをはじめ全アセットタイプで不動産賃貸収入が大きく伸長したことから、82,747百万円（前期比21.5％増）となりました。 売上高の主な内訳は、不動産販売収入51,308百万円、不動産賃貸収入22,482百万円、不動産フィー収入2,411百万円、売電収入5,789百万円であります。 （営業利益） 前述した不動産販売収入、不動産賃貸収入、売電収入が増加した一方、インフレ対策を目的とした役職員のベースアップや採用強化に伴う人件費の増加等により販売費及び一般管理費が985百万円増加したため、営業利益は12,960百万円（前期比3.7％増）となりました。 なお、当期において、特別利益に計上した心築事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が大きく貢献し、心築事業の実態を表す「ALL-IN営業利益」は21,194百万円（前期比25.4％増）となりました。 （営業外損益） 営業外収益は、前期と比較してデリバティブ評価益が減少したことから、725百万円（前期比25.9％減）となりました。 主な内訳は、受取配当金361百万円、デリバティブ評価益109百万円であります。 なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引（デリバティブ取引）を行っております。 営業外費用は、デリバティブ評価損が増加したため、3,294百万円（前期比25.6％増）となりました。主な内訳は、支払利息2,349百万円、デリバティブ評価損330百万円であります。 （特別損益） 特別利益は、8,978百万円（前期比94.3％増）となりました。 主な内訳は、心築事業に属する不動産の固定資産売却益4,376百万円、セルフストレージ事業を営む連結子会社の全株式を売却したことによる関係会社株式売却益3,960百万円であります。 特別損失は、1,406百万円（前期比13.9％増）となりました。 主な内訳は、投資案件について計上した貸倒引当金繰入額1,087百万円であります。 （親会社株主に帰属する当期純利益） 法人税等は5,626百万円、非支配株主に帰属する当期純利益は227百万円となりました。 これらの結果、親会社株主に帰属する当期純利益は12,108百万円（前期比28.7％増）となりました。キャッシュ純利益は17,878百万円（前期比16.6％増）となりました。 (3）資金の源泉および流動性についての分析 「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 (4）資金需要及び財務政策 当社の事業活動における資金需要の主なものは、不動産の取得およびクリーンエネルギー発電設備の建設に係る資金であります。 財務政策の状況につきましては、安定した財務体制を構築すべく、調達金利の低減、返済期日分散、借入期間の長期化、無担保借入の推進および資金調達手法の多様化に努めてまいりました。また、資金調達手法の多様化を図るため、株式会社格付投資情報センターより、発行体格付を取得いたしました。 当期においては、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」としての取り組みをご評価いただき、2023年8月2日に株式会社あおぞら銀行より「あおぞらESG フレームワークローンシンジケート方式ポジティブ・インパクト・ファイナンス」として限度額57.6億円の借入枠を設定いたしました。 ポジティブ・インパクト・ファイナンスは、グローバルな指標である「ポジティブ・インパクト金融原則」（※）に基づき、借入先企業の事業活動が与える社会的インパクトを包括的・定量的に評価し、ポジティブなインパクトを生み出す意図を持つことが確認された取り組みへ継続的な支援を行うことを目的とした融資です。 当社の取り組みは、サステナブルな社会形成の促進に資するものと考えており、こうした取り組みを通じた資金調達は、当社の財務基盤のさらなる強化につながります。 （※）ポジティブ・インパクト金融原則 SDGsの達成に向け、金融機関が積極的な投融資を行うための原則として国連環境計画・金融イニシアティブにより策定された原則で、資金提供先企業のネガティブな影響を軽減し、現実的かつ信頼性のある方法でポジティブな影響を高めるための資金提供のあり方を定めています。 その結果、当連結会計年度末において、コーポレート有利子負債の残高は191,116百万円（前期比13.9％増）、ノンリコースローンの残高は41,678百万円（前期比1.3％減）となり、当該残高に係る平均期中調達金利は、それぞれ0.89％（前期0.00ポイント増）、0.99％（前期比0.06ポイント減）となりました。当連結会計年度末のコーポレート有利子負債残高における長期借入比率は78.7％（前期比15.4ポイント減）、そのうち残存期間５年超の残高は87,391百万円、コーポレート有利子負債全体の平均借入期間は8.9年、平均借入残存期間は5.2年となりました。 また、コーポレート有利子負債残高における無担保借入の割合は30.1％（前期比4.6ポイント増）となりました。 (5）経営上の目標の達成状況について■ 取組み期間2030年２月期まで ■ 資本生産性およびキャッシュ創出力① 自己資本利益率（ROE） ・キャッシュROE ： 18%以上（新設） ・ROE ： 15%以上 ※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本 (*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等 2024年２月期におけるROEは11.7％、キャッシュROEは17.2％になりました。資本生産性の向上により当社の将来ROEを向上させ、長期にわたる資本生産性の高い収益構造の確立を図るとともに、株主価値の根幹である１株当たり当期純利益（EPS）の成長を図ってまいります。 ② エコノミック営業キャッシュフロー ・当期純利益超過の維持 ※ エコノミック営業キャッシュフロー営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後） 当社は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益を大幅に超過する状態を維持しております。2024年２月期は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益の2.1倍になっております。 ■ 安定収益① ストック収益比率 ・60%以上（2030年2月期） ② ストック収益固定費カバー率（新設） ・200%以上 ※ ストック収益：賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等 ※ 固定費：固定販売費及び一般管理費、支払利息 当社は、ストック収益比率の向上と同時に、フロー収益に関しても心築資産の売却損益中心の収益構造を分散化します。それにより不動産市況の景気循環に左右されにくく、安定性の高い収益構造の構築を実現してまいります。 2024年２月期は、ストック収益の過去最高益を更新し、ストック収益比率は57.6％、ストック収益固定費カバー率は214％となりました。 ■ 株主還元策① 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy） ・2017年2月期より導入した「累進的配当政策」の維持 ② DOE（株主資本配当率） ・4%以上（強化）（強化前 3%） ③ 機動的な自社株買い ・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施 当社の株主還元策に基づき、2024年２月期の配当を前期から増配の１株当たり９円で当社取締役会にて方針を決議し、2024年５月26日開催の当社定時株主総会にて承認可決されました。なお、2024年２月期におけるDOEは、3.8％となりました。 また、2024年２月期の自社株買いにおいては、総額60億円の自社株買いを決定し、期末までに47億円の取得を完了しております。当社は、継続的に実施している自社株買いは2018年２月より７期連続で継続的に自社株買いを実施しております。 当社は、今後もこの強化した株主還元策のもと、株主価値の最大化を目指してまいります。 ■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決（新設）① いちごのクライメート・ポジティブ 当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーン（9282）がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス（8975）、いちごホテル（3463）およびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope1・Scope2）を上回る、クライメート・ポジティブの維持 ② RE100 2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに ③ CDP リーダーシップレベル 気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持 水セキュリティプログラム「Aリスト」企業の達成（現在はリーダーシップレベルA-） |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 当社グループは、新規事業の創出として、次世代に向けたグリーンビジネス、持続可能な環境ソリューションの提供として、事業活動を通じた社会貢献という目標の実現のため、様々な分野にて活用が期待されている植物性シリカSiO2（二酸化ケイ素）の生成、応用、提供による収益化を目指した研究開発を進めております。なお、研究開発費については、全て心築セグメントに係る費用であり、当連結会計年度の研究開発費の総額は39百万円であります。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当連結会計年度におけるクリーンエネルギー事業の稼働中および建設中のクリーンエネルギー発電所等の有形固定資産の増加額は2,319百万円であります。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 当社における主要な設備の状況は次のとおりです。(1）提出会社2024年２月29日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）建物及び構築物土地（面積㎡）その他合計松戸南部市場（千葉県松戸市）アセットマネジメント・心築卸売市場1962,099(47,721.40)02,2958（2)（注）１．帳簿価額には、建設仮勘定の金額を含んでおりません。２．帳簿価額のうち「その他」は工具、器具及び備品です。３．従業員数の（ ）は、臨時雇用者数を外書しております。４．上記設備は子会社であるいちごマルシェ株式会社が使用しており、従業員数についてはいちごマルシェ株式会社の従業員数を記載しております。上記の他、主要な賃借している設備として、以下のものがあります。2024年２月29日現在 事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容賃借面積（㎡）年間賃借料（百万円）従業員数（人）本店（東京都千代田区）全社事務所（賃借）1,975.7515693（6)（注）１．従業員数の（ ）は、臨時雇用者数を外書しております。２．本店は2024年１月に東京都千代田区内で、内幸町から丸の内に移転しており、年間賃借料には移転前の賃借料 を含めて記載しております。(2）国内子会社2024年２月29日現在 会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）建物及び構築物土地（面積㎡）クリーンエネルギー発電設備その他合計いちご昭和村生越ECO発電所合同会社 他クリーンエネルギー発電所施設(群馬県利根郡昭和村 他)クリーンエネルギークリーンエネルギー発電設備－962(814,232.03)29,234－30,197－(－)株式会社宮交シティ宮交シティ(宮崎県宮崎市)アセットマネジメント・心築ショッピングセンター7211,087(14,675.25)－1231,93124(12)（注）１．帳簿価額には、建設仮勘定の金額を含んでおりません。２．帳簿価額のうち「その他」は機械及び装置、工具、器具及び備品です。３．従業員数の（ ）は、臨時雇用者数を外書しております。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 特記すべき重要な事項はありません。 |
| 研究開発費、研究開発活動 | 39,000,000 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 2,319,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 43 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 7 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 11,344,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、純投資目的とは専ら株式の価値変動や株式に係る配当によって利益を受けることを目的とする場合と考えております。一方、純投資目的以外とは当社の顧客及び取引先等との安定的・長期的な取引関係の維持・強化や当社の中長期的な企業価値向上に資する場合と考えております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、長期VISON「いちご2030」に沿い「サステナブルインフラ企業」として将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて、さらなる事業優位性を図る観点から、当社の中長期的な企業価値向上に資すると判断される場合に限り、株式の政策保有を行っております。個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容につきましては、継続的に保有先企業の経営陣とのディスカッションや取締役会や経営会議等への参画により事業シナジーの追求、経営上の課題のモニタリングを行うとともに、保有先企業の財政状態、経営成績、キャッシュ・フローの状況についてのモニタリングを実施しております。当社は、これらのモニタリング状況を踏まえて、株式の取得に際し決定の判断の根拠となる、保有先企業の事業計画に基づく純資産額と株価推移との乖離状況や、当社との事業シナジーの効果からリターンとリスクを踏まえて保有の合理性・必要性を検討し、政策保有の継続の可否について定期的に検討を行っております。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式9418非上場株式以外の株式415,331 （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の増加に係る取得価額の合計額（百万円）株式数の増加の理由非上場株式2105１銘柄については、関係会社売却に伴う株式の譲受のため１銘柄については、スポーツ振興を通じた地域の活性化のため非上場株式以外の株式214,850当社と投資主の利益を共通のものとするため （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の減少に係る売却価額の合計額（百万円）非上場株式1100非上場株式以外の株式－－ ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）又は投資口数（口）株式数（株）又は投資口数（口）貸借対照表計上額（百万円）貸借対照表計上額（百万円）いちごホテルリート投資法人29,4206,500（保有目的）当社の物件取得力および与信力を活かし、当投資法人が適切な時期に物件を取得できるよう、当社全体でバックアップを行うべくスポンサー契約を締結しております。当投資法人の成長に向けた支援ならびに当社と投資主の利益を共通のものとするため保有しております。（定量的な保有効果）定量的な保有効果については記載が困難であります。（注）（株式数が増加した理由）当投資法人のさらなる成長に向けた支援ならびに当社と投資主の利益を共通のものとするため、投資口を取得しました。無3,147774いちごオフィスリート投資法人149,2087,869（保有目的）当社の物件取得力および与信力を活かし、当投資法人が適切な時期に物件を取得できるよう、当社全体でバックアップを行うべくスポンサー契約を締結しております。当投資法人の成長に向けた支援ならびに当社と投資主の利益を共通のものとするため保有しております。（定量的な保有効果）定量的な保有効果については記載が困難であります。（注）（株式数が増加した理由）当投資法人のさらなる成長に向けた支援ならびに当社と投資主の利益を共通のものとするため、投資口を取得しました。無11,697697いちごグリーンインフラ投資法人6,0006,000（保有目的）当社の物件取得力および与信力を活かし、当投資法人が適切な時期に物件を取得できるよう、当社全体でバックアップを行うべくスポンサー契約を締結しております。当投資法人の成長に向けた支援ならびに当社と投資主の利益を共通のものとするため保有しております。（定量的な保有効果）定量的な保有効果については記載が困難であります。（注）無436430株式会社フィル・カンパニー60,00060,000（保有目的）当社の事業との親和性および事業シナジーが高く、収益の拡大にも貢献できる可能性が高いと判断したことから資本業務提携を行うため株式を保有しております。（定量的な保有効果）定量的な保有効果については記載が困難であります。（注）無4867（注）毎年の取締役会において、保有に伴う便益、リスクが資本コストに見合っているか等を総合的に検討し、保有の適否を判断しています。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式 該当事項はありません。 |
| 株式数が増加した銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 2 |
| 株式数が増加した銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 2 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 9 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 418,000,000 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 4 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 15,331,000,000 |
| 株式数の増加に係る取得価額の合計額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 105,000,000 |
| 株式数の増加に係る取得価額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 14,850,000,000 |
| 株式数、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 60,000 |
| 貸借対照表計上額、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 48,000,000 |
| 株式数が増加した理由、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | １銘柄については、関係会社売却に伴う株式の譲受のため１銘柄については、スポーツ振興を通じた地域の活性化のため |
| 株式数が増加した理由、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 当社と投資主の利益を共通のものとするため |
| 銘柄、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 株式会社フィル・カンパニー |
| 当該株式の発行者による提出会社の株式の保有の有無、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 無 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6)【大株主の状況】 2024年２月29日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合(％) いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド（常任代理人 香港上海銀行東京支店カストディ業務部）1 NORTH BRIDGE ROAD, 06-08 HIGH STREET CENTRE, SINGAPORE 179094（東京都中央区日本橋3丁目11-１）225,108,20051.11 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）東京都港区赤坂1丁目8番1号 赤坂インターシティAIR27,375,3006.22 MACQUARIE BANK LIMITED DBU AC（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店）LEVEL 6， 50 MARTIN PLACE SYDNEY NSW 2000 AUSTRALIA（東京都新宿区新宿6丁目27番30号）22,653,0005.14 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社東京都千代田区大手町1丁目9番7号 大手町フィナンシャルシテイサウスタワー21,283,2804.83 JP JPMSE LUX RE BARCLAYS CAPITAL SEC LTD EQ CO（常任代理人 株式会社三菱UFJ銀行）1 CHURCHILL PLACE LONDON - NORTH OF THE THAMES UNITED KINGDOM E14 5HP（東京都千代田区丸の内2丁目7-1 決済事業部）16,794,9543.81 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海1丁目8-1210,580,7002.40 THE NOMURA TRUST AND BANKING Co., LTD. AS THE TRUSTEE OF REPURCHASE AGREEMENT MOTHER FUND（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店）2-2-2 OTEMACHI CHIYODA-KU, TOKYO, JAPAN（東京都新宿区新宿6丁目27番30号）9,000,0002.04 MORGAN STANLEY SMITH BARNEY LLC CLIENTS FULLY PAID SEG ACCOUNT（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店1585 BROADWAY NEW YORK, NY 10036 U.S.A（東京都新宿区新宿6丁目27番30号）8,124,8001.84 SMBC日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内3丁目3番1号5,786,2001.31 HOST-PLUS PTY LTD-HOSTPLUS POOLED SUPERANNUATION TRUST-PARADAICE GLOBAL SMALL CAPS（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店）LEVEL 9,114 WILLIAM STREET, MELBOURNE VICTORIA 3000（東京都新宿区6丁目27番30号）4,519,8301.03計－351,226,26479.75（注）上記のほか、自己株式が64,982,000株あります。 |
| 株主数－金融機関 | 12 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 22 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 59 |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度（自 2022年３月１日 至 2023年２月28日） (単位：百万円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高26,88811,26876,310△13,423101,043当期変動額 新株の発行 －剰余金の配当 △3,275 △3,275親会社株主に帰属する当期純利益 9,409 9,409連結範囲の変動 △6 △6自己株式の取得 △4,499△4,499自己株式の処分 △2 97株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－△26,127△4,4901,634当期末残高26,88811,26682,438△17,914102,678 その他の包括利益累計額新株予約権非支配株主持分純資産合計 その他有価証券評価差額金繰延ヘッジ損益その他の包括利益累計額合計当期首残高25△254△22896110,415112,191当期変動額 新株の発行 －剰余金の配当 △3,275親会社株主に帰属する当期純利益 9,409連結範囲の変動 △6自己株式の取得 △4,499自己株式の処分 7株主資本以外の項目の当期変動額（純額）270305576△146136566当期変動額合計270305576△1461362,201当期末残高2965134781410,552114,393 当連結会計年度（自 2023年３月１日 至 2024年２月29日） (単位：百万円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高26,88811,26682,438△17,914102,678当期変動額 新株の発行44 8剰余金の配当 △3,627 △3,627親会社株主に帰属する当期純利益 12,108 12,108連結範囲の変動 △90048 △852自己株式の取得 △4,771△4,771自己株式の処分 △56 239183株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計4△9528,529△4,5313,049当期末残高26,89210,31390,967△22,446105,727 その他の包括利益累計額新株予約権非支配株主持分純資産合計 その他有価証券評価差額金繰延ヘッジ損益その他の包括利益累計額合計当期首残高2965134781410,552114,393当期変動額 新株の発行 8剰余金の配当 △3,627親会社株主に帰属する当期純利益 12,108連結範囲の変動 △852自己株式の取得 △4,771自己株式の処分 183株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△1,439△6△1,44664220△1,161当期変動額合計△1,439△6△1,446642201,887当期末残高△1,14344△1,09987910,772116,281 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 169 |
| 株主数－個人その他 | 23,632 |
| 株主数－その他の法人 | 79 |
| 株主数－計 | 23,973 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | HOST-PLUS PTY LTD-HOSTPLUS POOLED SUPERANNUATION TRUST-PARADAICE GLOBAL SMALL CAPS（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店） |
| 株主総利回り | 1 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （1）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （3）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 該当事項はありません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -4,771,000,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -4,771,000,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式 （注）１505,381,01821,000－505,402,018合計505,381,01821,000－505,402,018自己株式 普通株式 （注）２51,992,20013,687,000697,20064,982,000合計51,992,20013,687,000697,20064,982,000（注）１．発行済株式の増減の内訳 ストックオプションの行使による増加 21,000株２．自己株式の増減の内訳 自己株式の取得による増加 13,687,000株 自己株式の処分による減少 697,200株 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 太陽有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年５月27日いちご株式会社 取締役会 御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士柴 谷 哲 朗 印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士野 田 大 輔 印 ＜財務諸表監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているいちご株式会社の2023年３月１日から2024年２月29日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、いちご株式会社及び連結子会社の2024年２月29日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 （重要な会計上の見積り)（収益不動産に係る評価）に記載されているとおり、会社は、主として、オフィス、ホテル、レジデンス、商業施設等の収益不動産に投資を行っており、当連結会計年度末において、販売目的で保有する収益不動産（103,721百万円）を販売用不動産として計上するとともに、中長期的な運用を前提として保有する収益不動産（152,926百万円）を有形固定資産に計上している。 販売用不動産として保有する収益不動産については、正味売却価額が不動産帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表計上額とし、その差額は販売用不動産評価損として売上原価に計上している。また、有形固定資産として保有する収益不動産については、減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上している。収益不動産に係る減損損失を計上する際の回収可能価額について、会社は、正味売却価額を用いている。 会社は、収益還元法の一種である直接還元法に基づき会社内で算定した評価額（以下、「社内評価額」という。）と外部の不動産鑑定士を利用して算定した不動産鑑定評価額のいずれか低い方を正味売却価額として採用している。 いずれの評価額においても、算定方法には収益還元法が用いられており、対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測と還元利回りが主要な計算要素となっている。 対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測は、対象不動産が所在する地域の賃料相場、対象不動産の稼働率等による影響を受ける。また、還元利回りについては、金利の変動、地域別・物件タイプ別の地価や不動産市況、個々の不動産の築年数、グレード、権利関係、遵法性等の個別要因等による影響を受ける。また、会社は、還元利回りの基礎に外部公表データを用いるとともに、社内評価額の算定に用いた地域別・物件タイプ別の還元利回りに関して外部の不動産評価の専門家から意見書の入手を行うことによって、見積りの不確実性への対処を行っている。 収益不動産の正味売却価額の見積りには、影響を及ぼす要因が数多く存在するため見積りの不確実性が高く、経営者の主観が介在する余地があること、及び会社が保有する収益不動産の金額は重要であり、潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性を検討するため、会社が構築した正味売却価額の評価に係る内部統制の整備及び運用状況を評価するとともに、以下の監査手続を実施した。 (1）正味売却価額の評価に影響を及ぼす事象に関する検討・取締役会等各種会議体の議事録や稟議書の閲覧を行うとともに、不動産市況や個々の不動産の運用状況について経営者及び運用責任者への質問を実施し、把握された事象が正味売却価額の評価において考慮されているかどうかを検討した。・関連する参照可能な外部公表データを閲覧し、把握された事象が正味売却価額の算定において考慮されているかどうかを検討した。・過去における正味売却価額の評価と売却実績価額を比較し、見積りの不確実性を評価した。 (2）社内評価額の妥当性に関する検討・採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を評価した。・地域別・物件タイプ別の還元利回りについて、過年度からの趨勢分析、参照可能な外部公表データとの比較、及び変動要因に関する運用責任者への質問を実施した。・会社が利用する外部の不動産評価の専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、当該不動産評価の専門家が作成した還元利回りに関する意見書を閲覧し、地域別・物件タイプ別の還元利回りの設定に影響を及ぼす事象がないかどうかを検討した。・一定の基準により抽出した不動産に係る社内評価額の妥当性について、以下の監査手続を実施した。・純収益の予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。・個々の不動産に適用されている還元利回りについて、他の監査手続の過程で入手した当該不動産に関する情報との整合性を検討した。 (3）不動産鑑定評価額の妥当性に関する検討・不動産鑑定を行う専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等及び個々の不動産の特性や状況を踏まえ、その適切性を検討した。・一定の基準により抽出した不動産に係る不動産鑑定評価額について、以下の監査手続を実施した。・純収益又は将来キャッシュ・フローの予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。・採用されている還元利回りについて、参照可能な外部公表データ等と比較した。 (4）正味売却価額の決定に関する検討・会社が定めた基準に基づき、適切な正味売却価額が採用されているかどうかを検討するため、不動産ごとに社内評価額と不動産鑑定評価額を比較した。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者及び監査委員会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、いちご株式会社の2024年２月29日現在の内部統制報告書について監査を行った。 当監査法人は、いちご株式会社が2024年２月29日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者及び監査委員会の責任 経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。 監査委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。 なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 利害関係 会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 （重要な会計上の見積り)（収益不動産に係る評価）に記載されているとおり、会社は、主として、オフィス、ホテル、レジデンス、商業施設等の収益不動産に投資を行っており、当連結会計年度末において、販売目的で保有する収益不動産（103,721百万円）を販売用不動産として計上するとともに、中長期的な運用を前提として保有する収益不動産（152,926百万円）を有形固定資産に計上している。 販売用不動産として保有する収益不動産については、正味売却価額が不動産帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表計上額とし、その差額は販売用不動産評価損として売上原価に計上している。また、有形固定資産として保有する収益不動産については、減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上している。収益不動産に係る減損損失を計上する際の回収可能価額について、会社は、正味売却価額を用いている。 会社は、収益還元法の一種である直接還元法に基づき会社内で算定した評価額（以下、「社内評価額」という。）と外部の不動産鑑定士を利用して算定した不動産鑑定評価額のいずれか低い方を正味売却価額として採用している。 いずれの評価額においても、算定方法には収益還元法が用いられており、対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測と還元利回りが主要な計算要素となっている。 対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測は、対象不動産が所在する地域の賃料相場、対象不動産の稼働率等による影響を受ける。また、還元利回りについては、金利の変動、地域別・物件タイプ別の地価や不動産市況、個々の不動産の築年数、グレード、権利関係、遵法性等の個別要因等による影響を受ける。また、会社は、還元利回りの基礎に外部公表データを用いるとともに、社内評価額の算定に用いた地域別・物件タイプ別の還元利回りに関して外部の不動産評価の専門家から意見書の入手を行うことによって、見積りの不確実性への対処を行っている。 収益不動産の正味売却価額の見積りには、影響を及ぼす要因が数多く存在するため見積りの不確実性が高く、経営者の主観が介在する余地があること、及び会社が保有する収益不動産の金額は重要であり、潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性を検討するため、会社が構築した正味売却価額の評価に係る内部統制の整備及び運用状況を評価するとともに、以下の監査手続を実施した。 (1）正味売却価額の評価に影響を及ぼす事象に関する検討・取締役会等各種会議体の議事録や稟議書の閲覧を行うとともに、不動産市況や個々の不動産の運用状況について経営者及び運用責任者への質問を実施し、把握された事象が正味売却価額の評価において考慮されているかどうかを検討した。・関連する参照可能な外部公表データを閲覧し、把握された事象が正味売却価額の算定において考慮されているかどうかを検討した。・過去における正味売却価額の評価と売却実績価額を比較し、見積りの不確実性を評価した。 (2）社内評価額の妥当性に関する検討・採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を評価した。・地域別・物件タイプ別の還元利回りについて、過年度からの趨勢分析、参照可能な外部公表データとの比較、及び変動要因に関する運用責任者への質問を実施した。・会社が利用する外部の不動産評価の専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、当該不動産評価の専門家が作成した還元利回りに関する意見書を閲覧し、地域別・物件タイプ別の還元利回りの設定に影響を及ぼす事象がないかどうかを検討した。・一定の基準により抽出した不動産に係る社内評価額の妥当性について、以下の監査手続を実施した。・純収益の予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。・個々の不動産に適用されている還元利回りについて、他の監査手続の過程で入手した当該不動産に関する情報との整合性を検討した。 (3）不動産鑑定評価額の妥当性に関する検討・不動産鑑定を行う専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等及び個々の不動産の特性や状況を踏まえ、その適切性を検討した。・一定の基準により抽出した不動産に係る不動産鑑定評価額について、以下の監査手続を実施した。・純収益又は将来キャッシュ・フローの予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。・採用されている還元利回りについて、参照可能な外部公表データ等と比較した。 (4）正味売却価額の決定に関する検討・会社が定めた基準に基づき、適切な正味売却価額が採用されているかどうかを検討するため、不動産ごとに社内評価額と不動産鑑定評価額を比較した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | （重要な会計上の見積り)（収益不動産に係る評価）に記載されているとおり、会社は、主として、オフィス、ホテル、レジデンス、商業施設等の収益不動産に投資を行っており、当連結会計年度末において、販売目的で保有する収益不動産（103,721百万円）を販売用不動産として計上するとともに、中長期的な運用を前提として保有する収益不動産（152,926百万円）を有形固定資産に計上している。 販売用不動産として保有する収益不動産については、正味売却価額が不動産帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表計上額とし、その差額は販売用不動産評価損として売上原価に計上している。また、有形固定資産として保有する収益不動産については、減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上している。収益不動産に係る減損損失を計上する際の回収可能価額について、会社は、正味売却価額を用いている。 会社は、収益還元法の一種である直接還元法に基づき会社内で算定した評価額（以下、「社内評価額」という。）と外部の不動産鑑定士を利用して算定した不動産鑑定評価額のいずれか低い方を正味売却価額として採用している。 いずれの評価額においても、算定方法には収益還元法が用いられており、対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測と還元利回りが主要な計算要素となっている。 対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測は、対象不動産が所在する地域の賃料相場、対象不動産の稼働率等による影響を受ける。また、還元利回りについては、金利の変動、地域別・物件タイプ別の地価や不動産市況、個々の不動産の築年数、グレード、権利関係、遵法性等の個別要因等による影響を受ける。また、会社は、還元利回りの基礎に外部公表データを用いるとともに、社内評価額の算定に用いた地域別・物件タイプ別の還元利回りに関して外部の不動産評価の専門家から意見書の入手を行うことによって、見積りの不確実性への対処を行っている。 収益不動産の正味売却価額の見積りには、影響を及ぼす要因が数多く存在するため見積りの不確実性が高く、経営者の主観が介在する余地があること、及び会社が保有する収益不動産の金額は重要であり、潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | （重要な会計上の見積り)（収益不動産に係る評価） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性を検討するため、会社が構築した正味売却価額の評価に係る内部統制の整備及び運用状況を評価するとともに、以下の監査手続を実施した。 (1）正味売却価額の評価に影響を及ぼす事象に関する検討・取締役会等各種会議体の議事録や稟議書の閲覧を行うとともに、不動産市況や個々の不動産の運用状況について経営者及び運用責任者への質問を実施し、把握された事象が正味売却価額の評価において考慮されているかどうかを検討した。・関連する参照可能な外部公表データを閲覧し、把握された事象が正味売却価額の算定において考慮されているかどうかを検討した。・過去における正味売却価額の評価と売却実績価額を比較し、見積りの不確実性を評価した。 (2）社内評価額の妥当性に関する検討・採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を評価した。・地域別・物件タイプ別の還元利回りについて、過年度からの趨勢分析、参照可能な外部公表データとの比較、及び変動要因に関する運用責任者への質問を実施した。・会社が利用する外部の不動産評価の専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、当該不動産評価の専門家が作成した還元利回りに関する意見書を閲覧し、地域別・物件タイプ別の還元利回りの設定に影響を及ぼす事象がないかどうかを検討した。・一定の基準により抽出した不動産に係る社内評価額の妥当性について、以下の監査手続を実施した。・純収益の予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。・個々の不動産に適用されている還元利回りについて、他の監査手続の過程で入手した当該不動産に関する情報との整合性を検討した。 (3）不動産鑑定評価額の妥当性に関する検討・不動産鑑定を行う専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等及び個々の不動産の特性や状況を踏まえ、その適切性を検討した。・一定の基準により抽出した不動産に係る不動産鑑定評価額について、以下の監査手続を実施した。・純収益又は将来キャッシュ・フローの予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。・採用されている還元利回りについて、参照可能な外部公表データ等と比較した。 (4）正味売却価額の決定に関する検討・会社が定めた基準に基づき、適切な正味売却価額が採用されているかどうかを検討するため、不動産ごとに社内評価額と不動産鑑定評価額を比較した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 太陽有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年５月27日いちご株式会社 取締役会 御中 太陽有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士柴 谷 哲 朗 印 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士野 田 大 輔 印 監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているいちご株式会社の2023年３月１日から2024年２月29日までの第24期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、いちご株式会社の2024年２月29日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性）と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者及び監査委員会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |