財務諸表

CoverPage

提出書類、表紙	四半期報告書
提出日、表紙	2024-04-10
英訳名、表紙	TOSEI CORPORATION
代表者の役職氏名、表紙	代表取締役社長　山口　誠一郎
本店の所在の場所、表紙	東京都港区芝浦四丁目５番４号
電話番号、本店の所在の場所、表紙	03(5439)8807
様式、DEI	第四号の三様式
会計基準、DEI	IFRS
連結決算の有無、DEI	true
当会計期間の種類、DEI	Q1

corp

事業の内容	２【事業の内容】当第１四半期連結累計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、前連結会計年度より重要な変更はありません。主要な関係会社における異動としては、三起商事株式会社の清算が結了したことに伴い、連結の範囲から除外しております。
事業等のリスク	１【事業等のリスク】当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。また、前事業年度の有価証券報告書に記載した「事業等のリスク」について重要な変更はありません。
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析	２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容①事業環境と経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容当第１四半期連結累計期間（2023年12月１日～2024年２月29日）における我が国経済は、個人消費等に足踏みがみられるものの、雇用・所得環境の改善や各種政策効果も相まって景気は緩やかに回復しています。一方、世界的な金融引締めや中国経済の先行き不安、中東情勢などが国内景気の下押しリスクとなっており、物価上昇や為替動向、金融資本市場の変動等と合わせて引き続き注視が必要です。当社グループが属する不動産業界においては、2023年の国内不動産投資額は約3.4兆円（前年比4.0％増）となり、世界都市別投資ランキングでは東京は５位（2022年は16位）となりました。2023年後半には国内金利の先高観や海外不動産の市況悪化等を背景に外国資本の国内不動産への投資停滞がみられたものの、比較的良好な資金調達環境や円安等を背景に国内不動産への投資マネー流入は継続すると見られています（民間調査機関調べ）。首都圏分譲マンション市場は、用地・建築費の高騰や供給抑制等を背景に2023年の新築発売戸数は26,886戸（前年比9.1％減）となり、平均価格は8,101万円（2022年は6,288万円）と過去最高を更新しました。2024年の供給量は31,000戸と予想されておりますが、引き続き供給抑制の流れは続くと見られており、建築費高騰も相まってマンション価格の上昇傾向は継続すると予測されています。首都圏中古マンション市場においては、2023年の成約戸数が35,987戸（前年比1.6％増）と前年を若干上回る水準で推移し、2023年１月時点の成約平均価格は4,675万円（前年同月比3.5％低下）となりました。また、分譲戸建市場は、2023年の新設住宅着工戸数は59,412戸（前年と同程度）となりました（民間調査機関調べ）。2023年の建築費平均坪単価は、鉄骨鉄筋コンクリート造が1,212千円/坪（前年比15.6％下落）、木造が674千円/坪（同15.9％上昇）となりました。足元の資材価格は、鋼材が高止まりしており、2024年１月では鉄骨鉄筋コンクリート造が1,742千円/坪（前年同期比50.5％上昇）、木造が698千円/坪（同16.4％上昇）となっております。物価上昇や人件費高騰等を背景に建築費は全体的に上昇しており、今後も建築費の上昇傾向は継続するとみられています（国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、2024年１月時点の平均空室率は5.8％（前年同月比0.4ポイント低下）となりました。2023年に大量供給された新築ビルの空室消化が進んでいることに加え、2024年の新規供給は限定的となることから、空室率は年末に向けて緩やかに低下すると予想されています。また、2024年１月時点の平均賃料は19,730円/坪（同1.5％下落）となり、オフィス回帰の動きによる需要の回復を受け、賃料下落ペースは減速しています（民間調査機関調べ）。賃貸マンション市場は引き続き堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2024年１月時点の平均募集賃料は11,801円/坪（前年同月比5.3％上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションの2023年10月末時点平均稼働率は97.0％（前年同月と変わらず）となりました。分譲マンション価格高騰等に伴う賃貸マンション需要の高まりを背景に募集賃料・稼働率ともに堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。首都圏物流施設賃貸市場では、2024年１月時点の賃貸ストックは968万坪（前年同月比12.8％増）、空室率は7.1％（同2.7ポイント上昇）と新規供給量増加の影響により、空室率の上昇傾向は継続しています。また、足元2024年１月時点の募集賃料は4,620円/坪（同2.4％上昇）となりました。需給緩和による賃料下落圧力と建築費高騰に伴う賃料上昇圧力が拮抗しており、募集賃料は概ね横ばいで推移しています（民間調査機関調べ）。不動産ファンド市場は、引き続き市場規模の拡大が続いています。2024年１月のJ-REITの運用資産総額は22.7兆円（前年同月比0.8兆円増加）、私募ファンドは運用資産総額35.0兆円（2023年12月末時点、前年同月比5.3兆円増加）となり、両者を合わせた証券化市場規模は57.7兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。東京都のビジネスホテル市場では、国内需要・インバウンド需要の回復が順調に進展し、2023年の平均客室稼働率は80.0％（前年比21.6ポイント増）、東京都の全施設タイプにおける2023年の延べ宿泊者数は9,730万人（同65.8％増）となりました。今後もインバウンド需要がホテル需要を牽引すると見られており、稼働率の上昇・延べ宿泊者数の増加が期待されています（観光庁調べ）。このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、ホテル事業の業績回復に努めました。以上の結果、当第１四半期連結累計期間における売上高は34,868百万円(前年同四半期比12.3％増)、営業利益は9,585百万円(同41.4％増)、税引前四半期利益は9,191百万円(同41.7％増)、親会社の所有者に帰属する四半期利益は6,435百万円(同45.7％増)となりました。セグメント毎の業績は次のとおりであります。 (不動産再生事業)当第１四半期連結累計期間は、「T's garden西寺尾」（神奈川県横浜市）、「三河島トーセイビル」（東京都荒川区）、「フィールド代々木上原」（東京都渋谷区）等20棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション30戸を販売いたしました。当第１四半期連結累計期間の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション等合わせて５棟及び中古区分マンション27戸を取得しております。以上の結果、不動産再生事業の売上高は15,487百万円(前年同四半期比34.7％減)、セグメント利益は3,119百万円(前年同四半期比38.4％減)となりました。 (不動産開発事業)当第１四半期連結累計期間は、物流施設「T's Logi青梅」（東京都西多摩郡）、商業施設「T'S BRIGHTIA自由が丘」（東京都目黒区）を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）等において、４戸を販売いたしました。当第１四半期連結累計期間の仕入につきましては、賃貸マンション開発用地１件、賃貸アパート開発用地４件、20戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,034百万円(前年同四半期比643.7％増)、セグメント利益は4,731百万円(前年同四半期はセグメント利益215百万円)となりました。 (不動産賃貸事業)当第１四半期連結累計期間は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。当第１四半期連結累計期間末の賃貸物件数は、物件取得４棟及び賃貸開始２棟、物件売却17棟及び賃貸終了２棟に伴い、前連結会計年度末の114棟より、13棟減少し101棟となりました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は1,782百万円(前年同四半期比14.5％増)、セグメント利益は827百万円(前年同四半期比9.0％増)となりました。 (不動産ファンド・コンサルティング事業)当第１四半期連結累計期間は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）2,352,454百万円から、ファンドの物件売却等により17,045百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより101,009百万円の残高が増加し、当第１四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高は、2,436,418百万円となりました。以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は1,557百万円(前年同四半期比5.9％減)、セグメント利益は925百万円(前年同四半期比12.7％減)となりました。 (注)　アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。 (不動産管理事業)当第１四半期連結累計期間は、新規契約の獲得および既存契約の維持に努めました。当第１四半期連結会計期間末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で518棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで349棟、合計867棟（前年同四半期末比55棟増加）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は1,643百万円(前年同四半期比3.6％増)、セグメント利益は289百万円(前年同四半期比9.9％増)となりました。 (ホテル事業)当第１四半期連結累計期間は、国内経済活動の正常化とインバウンド需要の回復が進む中、2023年９月に開業した「トーセイホテルココネ築地銀座プレミア」（東京都中央区）を含む、全８店舗の客室稼働率及び客室単価の向上に努めました。以上の結果、売上高は1,362百万円(前年同四半期比73.8％増)、セグメント利益は414百万円(前年同四半期比191.4％増)となりました。 ②経営成績等に関する分析、検討内容当社グループの主力市場である国内不動産投資市場は、国内金利の上昇観測の高まりにより、不動産売買マーケット停滞に一定の懸念を有するものの、諸外国に比して相対的に厚いイールドギャップや、安定的な賃貸市況などの魅力が継続しており、国内外不動産投資家によって堅調に取引されています。このような事業環境のなか、当第１四半期連結累計期間の業績は、不動産売買など各事業が順調に推移し、売上高348億円（前年同期比12.3％増）、営業利益95億円（同41.4％増）、税引前利益91億円（同41.7％増）となりました。通期計画に対する進捗率は売上高で37.9％、税引前利益で55.7％と、当期も非常に好調なスタートを切りました。事業セグメント別では、不動産再生事業において、遊休社宅をファミリー向け賃貸マンションに再生した大型収益マンション「T's garden西寺尾」など、当社のバリューアップによってNOIを改善した収益マンションやオフィス等の販売が好調に進捗しました。また、不動産開発事業では、大型物流施設「T's Logi青梅」および商業施設「T'S BRIGHTIA自由が丘」を売却し、これらの売買事業がグループ全体の収益を牽引しました。当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、ホテル事業や不動産賃貸事業をはじめとして各事業とも順調に進捗しており、注力事業である不動産ファンド・コンサルティング事業は受託資産残高が総額2.4兆円超（前期末比839億円増）と伸長しました。2024年３月の金融政策決定会合にて、日銀のマイナス金利政策解除が決定されました。短期金利の誘導水準は０％～0.1％と緩やかな金利上昇であり、極めて緩和的な金融環境が当面続くことから、当社では国内不動産投資市場への影響は限定的とみています。一方で、投資家の物件選別の強まりや投資戦略の変化が想定されるため、引き続き不動産市場の動向を注視しつつ、事業活動を推進してまいります。 (2) 財政状態の分析当第１四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ180百万円減少し、245,149百万円となりました。負債は3,566百万円減少し、159,444百万円となりました。総資産が減少した主な要因は、営業債権及びその他の債権が増加したものの、棚卸資産が減少したことによるものであります。負債が減少した主な要因は、営業債務及びその他の債務が増加したものの、有利子負債が減少したことによるものであります。また資本は3,386百万円増加し、85,705百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払によるものであります。 (3) キャッシュ・フローの状況の分析当第１四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ144百万円増加し39,342百万円となりました。当第１四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 (営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により獲得した資金は、16,098百万円(前年同四半期比20.3％増)となりました。これは主に、税引前四半期利益9,191百万円、棚卸資産の減少9,419百万円、法人所得税の支払額3,188百万円等によるものであります。 (投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動により使用した資金は、9,262百万円(前年同四半期比288.5％増)となりました。これは主に、貸付金の実行による支出7,418百万円等によるものであります。 (財務活動によるキャッシュ・フロー) 財務活動により使用した資金は、6,692百万円(前年同四半期比17.5％増)となりました。これは主に、長期借入れによる収入14,490百万円があったものの、長期借入金の返済による支出17,927百万円及び配当金の支払額3,141百万円等があったことによるものであります。 (4) 事業上及び財務上の対処すべき課題当第１四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めておりますが、前事業年度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間において重要な変更はありません。 (5) 研究開発活動該当事項はありません。
経営上の重要な契約等	３【経営上の重要な契約等】当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。

Shareholders

大株主の状況	(5) 【大株主の状況】当四半期会計期間は第１四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

Audit

監査法人１、連結	新創監査法人
独立監査人の報告書、連結	独立監査人の四半期レビュー報告書 2024年４月８日トーセイ株式会社取締役会　御中　新創監査法人東京都中央区指定社員業務執行社員公認会計士相　　川　　高　　志　指定社員業務執行社員公認会計士松　　原　　　　　寛監査人の結論当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2023年12月１日から2024年11月30日までの連結会計年度の第１四半期連結会計期間（2023年12月１日から2024年２月29日まで）及び第１四半期連結累計期間（2023年12月１日から2024年２月29日まで）に係る要約四半期連結財務諸表、すなわち、要約四半期連結財政状態計算書、要約四半期連結包括利益計算書、要約四半期連結持分変動計算書、要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の要約四半期連結財務諸表が、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条により規定された国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2024年２月29日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第１四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。監査人の結論の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「要約四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。　要約四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。要約四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき要約四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、国際会計基準第１号「財務諸表の表示」第４項に基づき、継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。　要約四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から要約四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・　主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。・　継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、要約四半期連結財務諸表において、国際会計基準第１号「財務諸表の表示」第４項に基づき、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において要約四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する要約四半期連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、要約四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・　要約四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた要約四半期連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに要約四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。・　要約四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、要約四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以　上　 (注) １．上記の四半期レビュー報告書の原本は当社(四半期報告書提出会社)が別途保管しております。２．XBRLデータは四半期レビューの対象には含まれておりません。

概要や注記

その他、連結財務諸表等	２【その他】該当事項はありません。
提出会社の保証会社等の情報	第二部【提出会社の保証会社等の情報】該当事項はありません。
連結経営指標等	回次第74期第１四半期連結累計期間第75期第１四半期連結累計期間第74期会計期間自　2022年12月１日至　2023年２月28日自　2023年12月１日至　2024年２月29日自　2022年12月１日至　2023年11月30日売上高(千円)31,052,33134,868,58279,446,329税引前四半期(当期)利益(千円)6,488,0459,191,96315,310,707親会社の所有者に帰属する四半期(当期)利益(千円)4,416,7086,435,47110,507,095親会社の所有者に帰属する四半期(当期)包括利益(千円)4,369,9376,530,58210,542,923資本合計(千円)74,170,42985,705,32782,319,282総資産額(千円)210,192,743245,149,557245,329,690基本的１株当たり四半期(当期)利益(円)93.55132.98219.74希薄化後１株当たり四半期(当期)利益(円)93.36132.81219.32親会社所有者帰属持分比率(％)35.334.833.4営業活動によるキャッシュ・フロー(千円)13,386,08116,098,7315,722,006投資活動によるキャッシュ・フロー(千円)△2,383,961△9,262,678△16,102,356財務活動によるキャッシュ・フロー(千円)△5,694,488△6,692,64417,805,721現金及び現金同等物の四半期末(期末)残高(千円)37,074,72539,342,10139,197,843 (注) １．当社は、四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。２．上記指標は、国際会計基準(IFRS)により作成された四半期連結財務諸表及び連結財務諸表に基づいております。