財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-03-29 |
| 英訳名、表紙 | Columbia Works Inc. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役 中内 準 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都渋谷区渋谷三丁目28番15号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-6427-1562 |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月事業の変遷2013年５月立地特性に応じた付加価値の極大化を図る不動産開発を行うことを目的として、東京都渋谷区渋谷一丁目において当社を設立2013年８月宅地建物取引業免許（東京都知事）を取得、不動産開発サービスを開始2014年１月業容拡大に伴い、東京都渋谷区渋谷二丁目に本社移転2014年８月開発物件の賃貸管理を目的として、当社、株式会社ジェクトワン、株式会社アンセムの３社による合弁で、JACコミュニティ株式会社（現 コロンビア・コミュニティ株式会社）を設立し、関連会社化（当社出資比率 33.3％）。不動産賃貸管理サービスを開始2018年１月連結子会社のコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社を設立（100％出資の子会社）、ホテル運営サービスを開始2018年７月業容拡大に伴い、東京都渋谷区渋谷三丁目に本社移転2018年９月株式会社ジェクトワンからJACコミュニティ株式会社の株式（発行済株式総数の22.2％）を取得し、子会社化（出資比率55.5％）2020年９月株式会社アンセムからJACコミュニティ株式会社の株式（発行済株式総数の44.4％）を取得し、完全子会社化（出資比率100％ 現連結子会社）2021年７月JACコミュニティ株式会社をコロンビア・コミュニティ株式会社に商号変更2023年４月アセットマネジメントサービスの提供を目的として、コロンビア・アセットマネジメント株式会社を設立（100％出資の子会社）2024年３月東京証券取引所スタンダード市場に株式を上場 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社と連結子会社３社から構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。 当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。具体的な内容は以下のとおりです。・私たちの使命「ユニキュベーション※によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。・私たちのめざす姿「誰もが主役」時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。・私たちが大切にする価値観「好奇心、上昇志向、一体感」当社が創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“Quality of Life”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。 ※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。 また、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けており、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しております。 当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について記載致します。 (1) 不動産開発サービスレジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象とし、レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」、オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。ａ．特徴当社では、案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。また、不動産賃貸管理やホテル運営の各サービスを当社グループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスのニーズをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていない新たなサービスの提案を行うなど、不動産開発サービスに生かすことができる体制となっております。これまでにおいては、定額制のパーソナルトレーニングサービスや朝食提供サービスを導入したレジデンスの案件や、住宅街の駅前にクリニックを集めたメディカルモールの案件を販売するなど、相場賃料や想定利用人数といった建物の需要にとどまらず、周辺地域でどのようなサービスが求められているかに至るまで徹底的なリサーチを行うことにより、その用地に合わせたサービスの付加を企画するといった特徴的な案件開発の実績を重ねております。また、テナントを先に決めた上でその需要に合わせて建設を行うBTS（Build To Suit）型施設の開発も行っており、PET-CTなど高度な医療機器を備えた人間ドック受診センターや学生マンションの開発も手掛けております。なお、BTS（Build To Suit）型施設とは、大規模施設の開発の際に、入居するテナントや顧客のニーズに合わせて、施設の用地選定から、テナント仕様で設計・開発などを行ういわゆるオーダーメイド型の施設を意味します。そのほかにも建設期間中の開発案件をＳＰＣ（特別目的会社）へ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行っております。なお、ＳＰＣ（特別目的会社）とはSpecial Purpose Companyの略であり、当社では特定の不動産について当社の信用リスクから切り離し、資金を調達するために設立する場合があります。また、ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）とは、プロジェクト全体計画に従い、主にコストやスケジュール管理を行い、計画通りにプロジェクトを完了させるための業務であります。ｂ．顧客層、商圏レジデンスやオフィス等を開発対象として用地を仕入れ、リターンを得られる投資対象として案件を組成した後、１棟販売にて数十億円程度のロットがある案件は不動産投資家に直接販売し、数億円程度のサイズが小さい案件は仲介業者を通して個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人向けに販売をしております。当該不動産開発サービスは、当社が大都市圏を対象に行っております。 (2) 不動産賃貸管理サービス不動産開発サービスにおいて開発した案件について、販売後も顧客に責任をもってフォローするため、顧客の「良き代理人」であることを当社グループの使命として、不動産賃貸管理サービスを行っております。具体的なサービス内容は以下のとおりです。ａ．商業施設等商業施設、複合施設のエリア特性やトレンド等の市場調査を元に賃貸を支援する業務（リーシング）を行っております。施設運営に欠かせない清掃・各種設備の保守点検等は専門業者を派遣し、日常のスケジュール管理や、行政への報告などを代行しております。ｂ．オフィス物件のコンセプトや特徴をアピールした資料作りや、オフィス専門の仲介業者との協力体制のもと、テナント誘致を行っております。オーナー様のご要望や物件に即したテナントであるか調査した上で、契約の締結、入居後のサポートまで代行しております。ｃ．レジデンス地域に根差した仲介業者との協力体制のもと、年間を通し、時期的・地域的特性を踏まえリーシング条件の提案を行っております。共用部の有効活用や環境維持、設備保守等の建物規模に応じた提案をしております。 当該サービスは、連結子会社のコロンビア・コミュニティ株式会社が１都３県(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)を対象に行っております。 (3) ホテル運営サービス連結子会社のコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社が、当社が開発したアートホテルなどの空間演出によるホテル運営サービスを行っております。現在、運営を行っているホテルは以下のとおりです。BnA Alter Museum 京都府京都市下京区BnA STUDIO Akihabara 東京都千代田区MIZUKA DAIMYO 4 福岡県福岡市中央区 (4) アセットマネジメントサービス アセットマネジメントサービスにおいて投資家の委託を受けて資産形成や資産の運用、保全を行うことで、これまでなかった収益獲得の機会を得るため、2023年４月にコロンビア・アセットマネジメント株式会社を設立しました。同社の委託元や取引先とのリレーションを活用することにより、当社の売却先候補の拡大などのシナジー効果も見込めると考えております。 本書提出日現在では宅建業の事業は開始しておりますが、アセットマネジメントサービスの事業は登録前であるため開始しておりません。アセットマネジメント業に必要な各種登録を進めており、宅地建物取引業免許の取得済みであります。今後は、投資助言・代理業、総合不動産投資顧問業、投資運用業、第二種金融商品取引業の各種登録申請を行う予定であり、当該登録完了後には、当社にて開発した不動産や、それにとどまらず他の不動産も含めた不動産の資産管理を行う方針としています。 (5) 多様な収益ポイント当社グループは、土地に建物を建てて売却を行う通常の不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びソリューション型の３つの事業スキームを展開しております。ひとつの土地に対して最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることができます。加えて、どのスキームでも当社グループ内でのシナジー効果が活用できることで多様な収益ポイントを確保することが可能となります。なお、ソリューション型とは、リノベーション等によりバリューアップを実施のうえ、売却を行うスキームを指します。 ［事業系統図］事業系統図によって示すと次のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金（百万円）主要な事業の内容議決権の所有割合又は被所有割合（％）関係内容（連結子会社） コロンビア・コミュニティ株式会社（注）２東京都渋谷区42不動産賃貸管理サービス100賃貸物件の管理、賃貸仲介、業務委託役員の兼任１名コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社（注）２、３東京都渋谷区100ホテル運営サービス100物件の賃貸、運転資金の貸付役員の兼任２名コロンビア・アセットマネジメント株式会社（注）２東京都渋谷区50アセットマネジメントサービス100物件の賃貸（注）１．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。２．特定子会社に該当しております。３．債務超過会社であり、2023年12月末時点で債務超過額は以下のとおりです。コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社19百万円 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 (1）連結会社の状況 2023年12月31日現在セグメントの名称従業員数（人）不動産開発事業47（4） （注）１．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。２．当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載は省略しております。 (2）提出会社の状況 2023年12月31日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）3234.53.57,124 （注）１．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、平均臨時雇用者数は、臨時雇用者数の総数が従業員数の100分の10未満であるため記載を省略しております。２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。３．当社は不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載は省略しております。 (3）労働組合の状況当社グループにおいては、労働組合は結成されておりませんが、全従業員の互選により労働者代表が選出されております。なお、労使関係は円滑であり、特記すべき事項はありません。 (4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針及び経営環境当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、生活空間において個々人がそれぞれに自らの生活を豊かにし、活気ある社会をビジョンとして掲げております。健康で文化的な生活基盤があってこそ、活発な社会生活をおくることができることを前提として、「健康」をテーマにした住宅開発や「芸術」をテーマにしたホテル開発等を行っております。また、「ハード」×「サービス」をモットーとして、建物を建設するだけの不動産開発ではなく、その建物を使う人が望むであろう「サービス」運営まで提供する不動産開発事業を事業の基本方針として掲げております。具体的には、サービス付きの賃貸住宅を開発や体験型ホテル等を開発することで競合他社と差別化しております。また、不動産開発を行う上での開発スキームを多様化しております。これにより、市場環境やプロジェクト特性に応じた開発スキームを採用し、当社の強みである不動産開発のノウハウを提供しつつ、資金効率を高めた資産効率の向上を経営の基本方針としております。経営環境としては、建築資材の供給制約に伴う建築コストの上昇や、継続する用地価格高騰の影響、金利上昇リスクの高まりといった経営環境である一方で、賃貸マンション市場や分譲マンション市場における国内外投資家の購入意欲は依然として高く、一般財団法人日本不動産研究所「第49回不動産投資家調査」(2023年10月現在)においても、今後１年間の投資姿勢として、回答者の95％が「新規投資を積極的に行う」と回答しております。こうした環境下で、当社の住宅開発においてはデザイン性を重視し、サービスを付加した賃貸マンションを開発しており、競合他社が提供する賃貸マンションと差別化し、コスト上昇に伴う価格転嫁を適切に行っております。さらに、非住宅の開発においても、テナント独自の仕様の建物を新築で供給し、長期の賃貸借契約を締結することで安定的な収入が得られる投資商品を開発しており、市場環境に左右されにくい安定的な投資用不動産を開発しております。また、国内外のファンドやアセットマネジメント会社と接点を持ち、機関投資家向けに当社商品を販売する一方で、国内の事業会社や個人富裕層に対しては多くの不動産仲介会社を通して販売しております。変動する金融環境に対応するべく、自社の資産のみで不動産開発をすすめるだけでなく、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却した上で、当社グループで開発を進めるファンド型での開発スキームも行っております。 (2) 中長期的な会社の経営戦略当社グループでは、業容拡大フェーズにあることから、配当による株主還元に十分に留意しつつ、事業環境の変化や将来の事業展開に備えた財務基盤の強化や企業経営の安定化を図り、貸借対照表の純資産の充実を重視するB/S経営を経営方針としております。株式上場により資本市場からの資金調達を目指すと共に、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定化にも努めてまいります。そのために、従来の用地に合わせた用途を企画する開発のほかにも、需要に合わせたBTS（Build To Suit）型施設の開発を行うなど、開発手法の多様化を図っております。中長期的には、不動産賃貸管理サービスの拡大や、新たに準備を行っているアセットマネジメントサービスにより、当社グループの開発案件をパイプラインとして収益機会を確保し、事業の安定化を図ることも検討しております。 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標当社グループでは、財務基盤の強化や企業経営の健全化を図ることを経営課題としており、資産を効率よく活用した上でリターンを適切に生み出し、利益を確保することで自己資本の充実を図っております。従って営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。 (4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題ａ．安定した仕入の実施当社グループの事業の中心は不動産開発サービスであることから、開発用地の確保が重要な要素となっております。不動産開発サービスでは、大手から小規模に至るまでの仲介業者や不動産所有者に対面を含めて定期的に接触し情報交換を行うことで、有用な情報を確保し、集めた情報を正確かつスピード感をもって分析をして、取り組める余地があるものに対して経営陣が事業性を確保できるのか、どのようなリスクがありどういった手当てができるのかといった判断を行うことによって、開発用地の安定確保に努めております。ｂ．優良案件の確保当社が主に開発用地として取り扱っている都心や首都圏のターミナル駅周辺は競合が激しく、いかに優良な用地を継続的に確保できるかという点が課題となっております。当社の強みとして、コンパクトな組織体制を活かした意思決定の速さにより、他社よりも早く用地仕入を進められること、また上記のように用地に合わせた開発を行う企画や課題を抱える用地に対するソリューション提案を、所有者の売却意向が出始めた早い段階から行うことで、情報の他社流出を抑止できることなどが挙げられます。これらの特徴を活かし、今後も継続して優良案件を確保してまいります。 ｃ．財務体質の強化 当社グループの事業は、開発用地を買い取り、建設資金を拠出して不動産開発を行った後に売却をするというビジネスモデルであります。そのため、手元資金の他に、銀行からの借入れにより仕入資金及び開発資金を調達しております。今後も開発用地の仕入を継続していく必要があることから、市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うための財務基盤の強化が必要となります。そのため、金融機関との円滑なリレーションを構築することや、タイムリーな物件情報の共有により相互理解を深めることで、資金調達が円滑に行われるように意識しております。株式上場の実現により、自己資本が充実し財務体質の強化を図れるとともに、信用力向上による調達金利の抑制も見込めるため、金利上昇局面においても金利負担軽減を図ることができると考えております。 また、資産の効率化をすべく、当社グループの不動産開発サービスを活用して、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行うことで資本コストを考慮した事業投資を行ってまいります。ｄ．リーシングの多様化当社グループでは、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けており、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しており、差別化された賃貸物件の供給を行っております。賃貸不動産のテナントや入居者の募集において、従来は賃貸不動産ポータルサイトや雑誌等へ募集情報を掲載することで一元化して発信を行っていましたが、当社の強みを活かして、今後はSNSや自社ホームページを利用し、直接的にテナント等へアプローチする方法を採用するなど、より多様なサービスの提供を行ってまいります。ｅ．建設コスト上昇や建設技術者不足による工期延長等に対応した開発期間中の管理の徹底建設材料の上昇や2018年７月に公布された「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関する法律」による人件費の上昇等建設工事費用は高い水準で推移している環境下で、建設コストの管理と建設期間中の工程管理は重要な課題です。当社では、各プロジェクトを推進するプロジェクトマネジャーに加えて、建設コストや工程管理においては建築専門チームもプロジェクトに参画し、建設会社との交渉や工事期間中のモニタリングをしております。工期延長等のリスクを迅速に対応できる体制を強化することで、当社の事業計画遂行上の変動リスクを最小限にとどめられるように管理してまいります。 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。当社では、リスク管理規程を定め、リスク管理委員会において、リスクマネジメントを行う体制を整備しております。また実際にリスクが顕在化した場合はリスク管理委員会への報告を行い、取締役会へ報告を行うとともに、当該リスクへの対応を行うこととしております。なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。 (1) 経済情勢について 発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、現にロシア・ウクライナ情勢、米国の金利上昇、世界的なインフレ傾向などが見られる中、当社グループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社グループは、不動産開発事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、今後、国内外における経済情勢の悪化や社会構造の変革により、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。 (2) 天災等による業績変動について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループは、１都３県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心に不動産開発事業を展開しているため、当該地域において、台風、洪水、地震等の自然災害や、火災、テロ、戦争その他の人災等を含む何らかの異変が発生した場合には、想定していた収入の減少及び消失、開発中もしくは保有する不動産の価値の毀損等が生ずる可能性があります。このため、万一に備えて各種保険への加入等を行っておりますが、予測を超えた事態が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 新型コロナウイルス等の感染症について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小新型コロナウイルス等による感染症が発生し拡大した場合、その規模によっては当社グループの事業活動に支障をきたす可能性があります。当社グループの行う不動産開発サービスにおいては、比較的影響を受けづらいレジデンスに主軸を置いているため、一定のリスクを回避しておりますが、リーシング活動などが長期化する恐れがあります。またホテル運営サービスにおいてもインバウンドの減少、中断などにより集客が低下するなどの影響が考えられます。インバウンドが見込めない間は国内需要を積極的に取り込むなどしてリスク分散を図りますが、感染症の影響が長期化して国内の宿泊需要も低迷が続いた場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 引渡時期による業績変動について 発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大不動産開発サービスに係る売上高は主に開発した案件の売却金額であり、当社グループの収益に占める割合が高いことから、不動産開発サービスの売上高の動向により当社グループ全体の業績も大きく変動する可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、案件売却の有無により売上高及び収益が短期的に偏る可能性がありますが、期末近くに竣工・引渡を予定している案件については予め翌期の販売計画に組み込むなど、引渡がずれ込んだとしても期を超えた販売計画の変更が生じないようにリスクの低減を図っております。ただし、天災、事故、その他の予測し得ない不測の事態、あるいは各プロジェクトの進捗状況、販売計画の変更、販売動向の変化及び建設工事等の遅延により、案件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (5) 競合の状況について 発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループは、１都３県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心に、大都市圏を商圏として不動産開発事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、その参入状況によっては競争がより激化することが考えられます。当社は案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピーディな収益化を目指していることに加えて、不動産賃貸管理やホテル運営、アセットマネジメントの各サービスを当社グループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていないサービスの提案を行うなど差別化を図ることでリスクを低減しておりますが、計画どおりに優良案件が確保できないことで開発用地の仕入ができないこと、需要の低下、並びに急激な価格変動等、当社グループの競争力を維持できなくなる可能性があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (6) 外注管理について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループは、不動産開発サービスを中心に多くの業務を外部委託していることから、外注先に対しては、与信調査を行うと共に、委託する業務内容を踏まえて、規模感や実績が適合するか不動産開発業務規程に定めた確認を行った上で委託を実施しております。しかしながら、外注先において予想外の事態が発生した場合、外注先を十分に確保できない場合、又は外注先の経営不振及び工期遅延が発生する場合、あるいは建設資材等の高騰による建設費用の増加があった場合には、当社グループの不動産開発サービスにおいても遅延の発生や売上原価が増加するなどが想定され、その場合は当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 法的規制等について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法等、不動産取引に関する多数の法的規制を受けております。当社グループでは、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたすことはありませんが、今後、何らかの理由によりこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。特に当社は、不動産開発事業を営むため東京都から宅地建物取引業免許を取得しております。現時点において当該免許の取り消し等重大な行政処分の対象となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由によって当該免許の取り消しを含む行政処分がなされ、またはその更新が認められない場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。当社グループが取得等をしている免許等に関して、その有効期間やその他の期限が法令等により定められている主なものは下表のとおりであります。 (当社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許東京都知事(3)第95744号2023年8月31日～2028年8月30日宅地建物取引業法第５条、第66条等不動産特定共同事業許可東京都知事第136号有効期限なし不動産特定共同事業法第36条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(01)第002178号2021年10月27日～2026年10月26日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条 (コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等旅館業営業許可(神田)旅館・ホテル営業(29千千保生環き第94号)有効期限なし旅館業法第8条旅館業営業許可(福岡)旅館・ホテル営業(福中保環第013088号)有効期限なし旅館業法第8条旅館業営業許可(京都)旅館・ホテル営業(京都市指令保医セ第87号)有効期限なし旅館業法第8条飲食店営業許可（カフェ）飲食店営業許可（京都指定京保セ第6570号）2019年4月17日～2025年3月31日食品衛生法第60条、第61条飲食店営業許可（バー）飲食店営業許可（京都指定京保セ第6571号）2019年4月17日～2025年2月28日食品衛生法第60条、第61条 (コロンビア・コミュニティ株式会社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許東京都知事 (2)第98533号2020年11月21日～2025年11月20日宅地建物取引業法第５条、第66条等賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(01)第001742号2021年10月6日～2026年10月5日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条 (コロンビア・アセットマネジメント株式会社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許東京都知事(1)第109605号2023年7月29日～2028年7月28日宅地建物取引業法第５条、第66条等 (8) 訴訟リスクについて 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループが不動産の売買・賃貸・管理等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟が発生する可能性があります。その結果によっては当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、各関連法令を遵守した事業活動を推進すると共に、不動産開発サービスに際しては、近隣説明会の開催や専門業者による近隣対策の実施等により、トラブルの回避を図っておりますが、顧客との認識の齟齬その他に起因して、開発、販売案件にトラブルが生じる場合や、あるいは建築に際して近隣住民とのトラブル等が発生する場合があります。当社グループにおいては、弁護士等の関与のもと必要と考えられる相手先との協議・対応を行っており、現在重大な訴訟事件等は生じておりません。しかしながら、今後これらのトラブル等に起因して重大な訴訟が提起された場合には、当社グループにおける顧客からの信用・信頼の低下及び損害賠償請求等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (9) 契約不適合責任について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループは、民法及び宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者以外へ案件を販売した場合、販売した案件に係る契約不適合責任を負っております。開発案件については、法令遵守の状況をモニタリングし、不適合のものを排除しております。また、中古案件については、エンジニアリングレポートを取得し、問題がある部分は是正をした上で販売を行っております。それでも、当社グループが販売した案件に重大な契約不適合な事象があるとされ、これを原因とする損害賠償請求が行われた場合や補修工事費用の負担が発生した場合には、当社の信用力が低下するとともに、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (10) 有利子負債への依存について 発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループでは、事業の主力である不動産開発サービスにおける用地仕入や開発費用等の資金を、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の割合は高い水準にあります。最近２連結会計年度における有利子負債の状況は次のとおりであります。 前連結会計年度当連結会計年度有利子負債残高（百万円）19,65823,266総資産（百万円）26,98332,001有利子負債依存度（％）72.972.7不動産開発サービスにおいては開発用地を継続して仕入れる必要があり、その後の建物の建設資金などとあわせた資金需要が常に発生し、これらの費用は主に金融機関からの借入に調達する計画であることから、金融市場の動向を踏まえて柔軟に適応する方針ではあるものの、現時点では今後の有利子負債依存度も当面の間70％以上の水準が続く見込みです。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めており、条件面について各金融機関に対して定期的に見直しを要請しております。資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性を維持することなどにより管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達力の強化を図っております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要増により有利子負債の割合が上昇するとともに、将来において金利が上昇した場合には、資金調達コストの増加、社会情勢の変化などによる金融機関の貸出姿勢変化等、資金調達における制約などが発生することにより、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。(11) 不動産の保有在庫及び固定資産について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社グループの不動産開発サービスでは開発用地の仕入を行っており、常に一定規模の棚卸資産を所有しております。総資産に占める販売用不動産、仕掛販売用不動産の割合は、当連結会計年度末において56.0％となっております。開発用地の仕入や開発、販売は、中長期的な経済展望に基づいて実施をすると共に、市場の動向を見て早期に商品化や販売を行っております。しかしながら、経済環境の変化等により、想定していた価格での販売が困難になり、販売価格の値下げにより利益が減少する場合や多額の棚卸資産評価損が発生する場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。加えて、賃貸収益を得ることを目的として保有している賃貸等不動産の時価が著しく下落した場合、固定資産の減損会計の適用に伴う損失処理が発生することがあり、その場合には当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (12) 財務制限条項について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小当社グループが行っている借入契約の中には、各年度の決算期末における単体の貸借対照表の純資産額や、損益計算書の経常損益を基準とした財務制限条項が付されているものがあります。当社グループの財政状態や経営成績は、かかる財務制限条項の要求水準との間に相応のマージンがあり、また今後についても抵触しないよう十分に管理を行ってまいりますが、これに抵触した場合には借入金の返済を求められ、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (13) 情報漏洩について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大当社グループが提供する業務では、取引先の機密情報や個人情報を取得することがあります。そのため情報セキュリティ管理規程や個人情報取扱規程等を制定するとともに、定期的に実施しているコンプライアンス研修において、守秘義務の遵守、機密情報や個人情報の管理の徹底を周知し、情報漏洩の発生を予防しております。しかしながら、不測の事態により、これらの情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用に重大な影響を与え、また補償による費用の発生などにより、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (14) クレームや風評リスクについて 発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小当社グループの事業は、開発過程における関係者からのクレームや顧客からの品質やサービス、納期等に対する指摘・意見・不満等のクレームを受ける可能性があります。当社グループでは、クレームが発生しないように、日常的に社員への教育・研修や顧客満足度の向上に取り組んでおりますが、こうしたクレームの発生により顧客からの信頼が低下する場合は、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。また、悪意を持った第三者が、意図的に噂や憶測、評判等のあいまいな情報を流すこと、あるいは何らかの事件事故等の発生に伴う風評により、当社グループに対する誤解、誤認等が生じ、事業に対し直接間接に影響を被ることが発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (15) 特定人物への依存について 発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中当社代表取締役の中内 準は、当社の創業者であり、創業時より代表取締役を務めております。同人は、不動産開発事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定及び遂行において重要な役割を果たしております。当社は、取締役会等における役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、同人に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により同人が当社の業務を継続することが困難になった場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (16) 人材の確保について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小当社グループでは、今後の事業展開のため、優秀な人材の採用・確保及び育成が重要であると考えております。従業員同士のコミュニケーションの促進や企業理念の浸透を図るなどにより優秀な人材の確保をしておりますが、採用及び育成が計画どおりに進まない場合や、優秀な人材の社外流出が生じた場合には、競争力の低下や事業規模拡大の制約、顧客に提供するサービスレベルの低下をもたらし、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (17) 大株主について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小本書提出日現在において、当社株式の大部分は当社代表取締役である中内準（発行済株式総数の28.8％）及びその資産管理会社であるNstyle株式会社（発行済株式総数の39.0％）により保有されております。Nstyle株式会社及び中内準は、当社の株式保有方針を安定的な長期保有とし、その議決権の行使にあたっては株主共同の利益に配慮する方針としております。当社では、当社代表取締役である中内準に対して当社株式の保有方針等を定期的に確認する等、適切な対応を図ってまいります。今後は、当社の事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達や既存株主への一部売出し要請等により流動性の向上を図っていく方針でありますが、何らかの事情により流動性が低下する場合には、当社株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それにより当社株式の需給関係にも影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。 ａ．財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における流動資産合計は22,027百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,231百万円増加いたしました。これは主に不動産取得による仕掛販売用不動産556百万円の増加、不動産竣工による販売用不動産161百万円の増加、開発型SPCへの出資による営業出資金210百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定資産合計は9,973百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,786百万円増加いたしました。これは主に長期保有を目的とした不動産の取得による建物及び構築物1,053百万円の増加、土地2,128百万円の増加等によるものです。この結果、資産合計は32,001百万円となり、前連結会計年度末に比べて5,018百万円増加いたしました。（負債）当連結会計年度末における流動負債合計は8,952百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,400百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金620百万円の増加、１年内返済予定の長期借入金1,950百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定負債合計は15,908百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,275百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金1,083百万円の増加等によるものです。この結果、負債合計は24,860百万円となり、前連結会計年度末に比べて3,675百万円増加いたしました。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は7,140百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,342百万円増加いたしました。この原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加1,516百万円、剰余金の配当による減少174百万円であります。この結果、自己資本比率は22.3％（前連結会計年度末は21.5％）となりました。 ｂ．経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種制限が緩和されたことに加えて、2023年５月には感染症法５類への引き下げが決定し、国内の経済活動は緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、世界的な金融引き締めが続くなか資源価格の高騰やインフレ率の上昇等、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。当社グループが属する不動産業界においても、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇などの懸念はありますが、日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は高まっていくことが予想されます。このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当連結会計年度においては、当期に販売を行う予定のものも含めて、9,151百万円の販売用不動産の投資を行いました。この結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高14,469百万円（前年同期比31.4％増）、営業利益2,718百万円（前年同期比24.2％増）、経常利益2,382百万円（前年同期比28.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,516百万円（前年同期比29.1％増）となりました。なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。 ｃ．キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて68百万円増加して3,101百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果使用した資金は、1,778百万円（前年同期は5,740百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,274百万円（前年同期比462百万円増加）、不動産竣工による販売用不動産の増加額2,589百万円（前年同期は1,278百万円減少）、不動産取得による仕掛販売用不動産の増加額625百万円（前年同期は8,955百万円増加）及び、法人税等の支払額840百万円（前年同期比397百万円増加）によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果使用した資金は、1,587百万円（前年同期は345百万円の使用）となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出1,136百万円（前年同期は350百万円の支出）によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果得られた資金は、3,434百万円（前年同期は5,965百万円の獲得）となりました。これは主に、物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入12,054百万円（前年同期は11,429百万円の収入）、物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金の純増額620百万円（前年同期は967百万円の純増）及び不動産の売却等に伴う長期借入金の返済等による支出9,019百万円（前年同期は6,323百万円の支出）によるものであります。 ｄ．生産、受注及び販売の実績(a) 生産実績当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。(b) 受注実績当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。 (c) 販売実績当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、当連結会計年度の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。 サービスの名称当連結会計年度(自2023年１月１日 至2023年12月31日)金額（百万円）前年同期比(％)不動産開発サービス13,719126.1不動産賃貸管理サービス108219.1ホテル運営サービス240286.5アセットマネジメントサービス400－合計14,469131.4 (注) １．各サービス間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 （前連結会計年度）相手先前連結会計年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日)金額(百万円)割合(％)メリルボーン特定目的会社1,97718.0大和ハウス工業株式会社1,83316.6株式会社ボルテックス1,80216.4三菱地所レジデンス株式会社1,42112.9 （当連結会計年度）相手先当連結会計年度(自 2023年１月１日 至 2023年12月31日)金額(百万円)割合(％)ジー・エイ・ワン・レジデンス・フォー特定目的会社2,88019.9相鉄不動産株式会社2,00113.8東京建物株式会社1,81512.5大成有楽不動産株式会社1,80012.4 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ａ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況１ 連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容(a) 経営成績当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス５棟（自社開発３棟、中古物件２棟）と開発用地５件の計10件の案件引渡しを行うことができました。不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。物件名種別竣工用途延床（㎡）規模敷地（㎡）戸数等三軒茶屋②案件開発用地－開発用土地－－489.23－LUMIEC MEGURO（目黒案件）レジデンス2023年２月共同住宅・店舗1,073.18RC造地下1階付き地上10階建197.4518戸・１区画LUMIEC ASAKUSABASHI（柳橋案件）レジデンス2023年９月共同住宅1,669.37RC造地上14階建288.7236戸「三軒茶屋②案件」は、東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩８分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分に位置する開発用地の販売となりました。「LUMIEC MEGURO（目黒案件）」は、朝食提供サービスを導入したレジデンスです。１階テナントには朝食提供が可能な飲食店を誘致し、居住者は朝食を無料で楽しめるというサービスを付与したレジデンスを企画・開発いたしました。その結果、竣工前に７割程度の入居が確定したレジデンスの販売となりました。こうした世の中が求めているサービスのニーズを把握し、他社ではあまり手掛けられていないサービスを提供してまいります。その結果、売上高は14,469百万円となり、売上原価は10,617百万円、売上総利益は3,851百万円となりました。販売費及び一般管理費は1,132百万円となり、営業利益は2,718百万円となりました。太陽光売電収入等により営業外収益は11百万円、支払利息等の発生により営業外費用は348百万円となり、経常利益は2,382百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は108百万円、税金等調整前当期純利益は2,274百万円となりました。法人税等は757百万円であったことから、親会社株主に帰属する当期純利益は1,516百万円となりました。 (b) 財政状態の状況財政状態の状況につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要 ａ．財政状態の状況」に記載したとおりです。 ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要 ｃ．キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発サービスにおける販売用不動産等の仕入に係る費用であります。当該販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。 ｄ．経営成績に重要な影響を与える要因について経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載しております。 ｅ．経営者の問題認識と今後の方針について当社の経営者は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案し、当社が今後さらなる成長と発展を遂げるため、厳しい環境の中、様々な課題に対処しております。具体的には、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。 ｆ．経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等について経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標につきましては、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の通り、営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。営業利益について、当連結会計年度は2,718百万円であり、前年同期比で24.2％増加しております。この要因としては、不動産開発サービスにおいて朝食提供サービスを導入したレジデンスである「LUMIEC MEGURO（目黒案件）」の販売や、最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることにより営業利益が増加いたしました。今後も最適なスキームを選択することに加えて、グループ会社とのシナジー効果を活用することで営業利益を伸長させることを目標としております。ROAは総資産（期首期末平均）に対する経常利益の割合として計算しており、当連結会計年度が8.1％であるところ、引き続き8％の水準の維持を目指しております。また自己資本比率は金融市場の状況を踏まえつつも、当連結会計年度22.3％であるところ、短期的には20％、中長期的には30％を確保することを目標としております。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当連結会計年度における設備投資総額は1,136百万円であります。その主な内訳は、土地705百万円、建物187百万円、建設仮勘定234百万円、工具、器具及び備品3百万円で、主な内容は賃貸用不動産の取得及び開発によるものであります。また、当連結会計年度において、保有目的の変更により販売用不動産2,410百万円を有形固定資産へ振り替えております。当連結会計年度における重要な設備の除却及び売却等はありません。なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載はしておりません。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 当社グループにおける主要な設備は、次のとおりであります。(1）提出会社 2023年12月31日現在事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数(人)建物及び構築物（百万円）土地（百万円）(面積㎡)その他（百万円）合計（百万円）本社(東京都渋谷区)不動産開発事業本社設備5－(－)0632開発用地(東京都港区)不動産開発事業開発用地－830(162.18)－830－ホテル(京都府京都市下京区)不動産開発事業賃貸用不動産720－(－)4724－賃貸用店舗(東京都目黒区)不動産開発事業賃貸用不動産109768(709.78)－878－賃貸用レジデンス(東京都品川区)不動産開発事業賃貸用不動産114528(293.78)0643－開発用地（東京都渋谷区）不動産開発事業開発用地－1,026(509.81)－1,026－（注）１．帳簿価額のうち「その他」は工具、器具及び備品であります。 ２．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、平均臨時雇用者数は、臨時雇用者数の総数が従業員数の100分の10未満であるため記載を省略しております。 ３．現在休止中の主要な設備はありません。 ４．本社は他の者から賃借しており、その内容は下記のとおりであります。事業所名設備の内容賃借床面積年間賃借料(所在地)(㎡)(百万円)本社本社設備348.7846(東京都渋谷区) (2）国内子会社 2023年12月31日現在会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数(人)建物及び構築物（百万円）土地（百万円）(面積㎡)その他（百万円）合計（百万円）コロンビア・コミュニティ株式会社賃貸用不動産(東京都渋谷区)不動産開発事業賃貸用不動産133－(－)－133－ (3）在外子会社該当事項はありません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 (1）重要な設備の新設等会社名事業所名（所在地）設備の内容投資予定金額資金調達方法着手年月完了予定年月完成後の増加能力総額（百万円）既支払額（百万円）当社本社（東京都渋谷区）本社移転に伴う設備150－自己資金2024年6月2024年8月（注）１（注）１．完成後の増加能力については、計数的把握が困難であるため、記載を省略しております。２．当社グループは、不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。 (2）重要な設備の除却等該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 1,136,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 35 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 4 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 7,124,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、専ら株式の価値の変動又は配当の受領によって利益を得ることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式、それ以外の株式を純投資目的以外の目的である投資株式としております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式a．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、保有目的が純投資以外の目的である投資株式について、当該株式の保有が安定した取引関係の構築や、事業シナジーを目的とした業務提携などにより当社の中長期的な価値の向上に資すると判断した場合においては継続保有し、一方その保有の意義が薄れたと判断した場合は売却する方針であります。その方針のもと、個別の純投資以外の目的である投資株式について、定期的に保有する意義や経済合理性を検証し、保有の適否を判断しております。 b．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式320非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄）該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄）該当事項はありません。 c．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 3 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 20,000,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2023年12月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） Nstyle株式会社東京都港区白金6丁目21番4-301号1,300,00052.00 中内 準東京都港区1,035,00041.40 水山 直也東京都杉並区165,0006.60計－2,500,000100.00 |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度（自 2022年１月１日 至 2022年12月31日） （単位：百万円） 株主資本純資産合計 資本金資本剰余金利益剰余金株主資本合計当期首残高10054,5424,6484,648会計方針の変更による累積的影響額 676767会計方針の変更を反映した当期首残高10054,6104,7154,715当期変動額 剰余金の配当 △92△92△92親会社株主に帰属する当期純利益 1,1741,1741,174株主資本以外の項目の当期変動額（純額） －－当期変動額合計－－1,0821,0821,082当期末残高10055,6925,7985,798 当連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） （単位：百万円） 株主資本純資産合計 資本金資本剰余金利益剰余金株主資本合計当期首残高10055,6925,7985,798当期変動額 剰余金の配当 △174△174△174親会社株主に帰属する当期純利益 1,5161,5161,516株主資本以外の項目の当期変動額（純額） －－当期変動額合計－－1,3421,3421,342当期末残高10057,0347,1407,140 |
| 株主数－個人その他 | 2 |
| 株主数－その他の法人 | 1 |
| 株主数－計 | 3 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 水山 直也 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 該当事項はありません。 |
Shareholders2
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式2,500,000－－2,500,000合計2,500,000－－2,500,000 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 双葉監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書 2024年３月28日コロンビア・ワークス株式会社 取締役会 御中 双葉監査法人 東京都新宿区 代表社員業務執行社員 公認会計士菅野 豊 代表社員業務執行社員 公認会計士庄司 弘文 監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているコロンビア・ワークス株式会社の2023年１月１日から2023年12月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、コロンビア・ワークス株式会社及び連結子会社の2023年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売目的で保有する収益不動産等の検討監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 会社は、販売目的で保有する収益不動産を、連結貸借対照表に棚卸資産として「販売用不動産」に1,729百万円、「仕掛販売用不動産」に16,204百万円を計上しており、この金額の連結総資産に占める割合は約56％である。販売目的で保有する収益不動産には、将来における市況の変化や開発の遅延などのリスクがあり、これらのリスクが顕在化する場合、長期間の滞留や不動産価格の低下に伴う収益性の低下が生じ、評価損の発生する可能性がある。 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価に関して、注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）の「４．会計方針に関する事項 (1）重要な資産の評価基準及び評価方法 ロ．棚卸資産」に、経営者による説明が記述されている。 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価は、物件ごとに見積られた正味売却価額に基づいており、正味売却価額は、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合の状況、不動産関連税制や不動産及び金融関連法制の変更、自然災害等により大きな影響を受ける。このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断を伴うことになる。また、物件ごとに会社が利用する社外の不動産鑑定士の評価は、将来における「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」に係る市況について、仮定と判断を伴うものである。 以上から、当監査法人は、「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価の合理性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。 当監査法人は、「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価の合理性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。(1）内部統制の評価① 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。整備状況については、経理規程及び決算処理・財務報告マニュアルを閲覧し、「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価について適切な権限者により査閲・承認されることが定められていることを確認した。また運用状況については、整備された内部統制手続が不動産鑑定評価書及び不動産売買契約書等の関係資料をとおして適切に運用されていることを確認した。② 取締役会等各種会議体の議事録の閲覧及び所管部署への質問を実施し、把握された事象が評価に反映されているか検討した。 (2）正味売却価額の見積りの合理性の評価① 会社が採用する正味売却価額における売価の算定方法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を検討した。特に、売価の算定に用いる将来キャッシュ・フローの見積りについて、今後の経済情勢を考慮したうえで、将来キャッシュ・フローの見積り及びキャッシュ・フローに関して見積りの合理性を評価した。② 物件ごとに、事業計画上の売却予定額、不動産鑑定士による評価額と帳簿価額を比較し検討した。特に、不動産鑑定士が行った評価に係る重要な仮定である賃料、稼働率、キャップレート等の設定根拠を把握するとともに、マーケット情報等との比較に基づく検討を行った。③ 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の状況について、購入した土地物件から任意に物件を選択し現場視察を行った。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。 監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 利害関係 会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売目的で保有する収益不動産等の検討監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 会社は、販売目的で保有する収益不動産を、連結貸借対照表に棚卸資産として「販売用不動産」に1,729百万円、「仕掛販売用不動産」に16,204百万円を計上しており、この金額の連結総資産に占める割合は約56％である。販売目的で保有する収益不動産には、将来における市況の変化や開発の遅延などのリスクがあり、これらのリスクが顕在化する場合、長期間の滞留や不動産価格の低下に伴う収益性の低下が生じ、評価損の発生する可能性がある。 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価に関して、注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）の「４．会計方針に関する事項 (1）重要な資産の評価基準及び評価方法 ロ．棚卸資産」に、経営者による説明が記述されている。 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価は、物件ごとに見積られた正味売却価額に基づいており、正味売却価額は、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合の状況、不動産関連税制や不動産及び金融関連法制の変更、自然災害等により大きな影響を受ける。このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断を伴うことになる。また、物件ごとに会社が利用する社外の不動産鑑定士の評価は、将来における「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」に係る市況について、仮定と判断を伴うものである。 以上から、当監査法人は、「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価の合理性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。 当監査法人は、「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価の合理性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。(1）内部統制の評価① 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。整備状況については、経理規程及び決算処理・財務報告マニュアルを閲覧し、「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価について適切な権限者により査閲・承認されることが定められていることを確認した。また運用状況については、整備された内部統制手続が不動産鑑定評価書及び不動産売買契約書等の関係資料をとおして適切に運用されていることを確認した。② 取締役会等各種会議体の議事録の閲覧及び所管部署への質問を実施し、把握された事象が評価に反映されているか検討した。 (2）正味売却価額の見積りの合理性の評価① 会社が採用する正味売却価額における売価の算定方法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を検討した。特に、売価の算定に用いる将来キャッシュ・フローの見積りについて、今後の経済情勢を考慮したうえで、将来キャッシュ・フローの見積り及びキャッシュ・フローに関して見積りの合理性を評価した。② 物件ごとに、事業計画上の売却予定額、不動産鑑定士による評価額と帳簿価額を比較し検討した。特に、不動産鑑定士が行った評価に係る重要な仮定である賃料、稼働率、キャップレート等の設定根拠を把握するとともに、マーケット情報等との比較に基づく検討を行った。③ 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の状況について、購入した土地物件から任意に物件を選択し現場視察を行った。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売目的で保有する収益不動産等の検討 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 会社は、販売目的で保有する収益不動産を、連結貸借対照表に棚卸資産として「販売用不動産」に1,729百万円、「仕掛販売用不動産」に16,204百万円を計上しており、この金額の連結総資産に占める割合は約56％である。販売目的で保有する収益不動産には、将来における市況の変化や開発の遅延などのリスクがあり、これらのリスクが顕在化する場合、長期間の滞留や不動産価格の低下に伴う収益性の低下が生じ、評価損の発生する可能性がある。 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価に関して、注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）の「４．会計方針に関する事項 (1）重要な資産の評価基準及び評価方法 ロ．棚卸資産」に、経営者による説明が記述されている。 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価は、物件ごとに見積られた正味売却価額に基づいており、正味売却価額は、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合の状況、不動産関連税制や不動産及び金融関連法制の変更、自然災害等により大きな影響を受ける。このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断を伴うことになる。また、物件ごとに会社が利用する社外の不動産鑑定士の評価は、将来における「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」に係る市況について、仮定と判断を伴うものである。 以上から、当監査法人は、「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価の合理性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）の「４．会計方針に関する事項 (1）重要な資産の評価基準及び評価方法 ロ．棚卸資産」 |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価の合理性を検証するため、主に以下の監査手続を実施した。(1）内部統制の評価① 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。整備状況については、経理規程及び決算処理・財務報告マニュアルを閲覧し、「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の評価について適切な権限者により査閲・承認されることが定められていることを確認した。また運用状況については、整備された内部統制手続が不動産鑑定評価書及び不動産売買契約書等の関係資料をとおして適切に運用されていることを確認した。② 取締役会等各種会議体の議事録の閲覧及び所管部署への質問を実施し、把握された事象が評価に反映されているか検討した。 (2）正味売却価額の見積りの合理性の評価① 会社が採用する正味売却価額における売価の算定方法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を検討した。特に、売価の算定に用いる将来キャッシュ・フローの見積りについて、今後の経済情勢を考慮したうえで、将来キャッシュ・フローの見積り及びキャッシュ・フローに関して見積りの合理性を評価した。② 物件ごとに、事業計画上の売却予定額、不動産鑑定士による評価額と帳簿価額を比較し検討した。特に、不動産鑑定士が行った評価に係る重要な仮定である賃料、稼働率、キャップレート等の設定根拠を把握するとともに、マーケット情報等との比較に基づく検討を行った。③ 「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」の状況について、購入した土地物件から任意に物件を選択し現場視察を行った。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 双葉監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年３月28日コロンビア・ワークス株式会社 取締役会 御中 双葉監査法人 東京都新宿区 代表社員業務執行社員 公認会計士菅野 豊 代表社員業務執行社員 公認会計士庄司 弘文 監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているコロンビア・ワークス株式会社の2023年１月１日から2023年12月31日までの第11期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、コロンビア・ワークス株式会社の2023年12月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売目的で保有する収益不動産等の検討 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売目的で保有する収益不動産等の検討）と同一内容であるため、記載を省略している。なお、会社は、貸借対照表に棚卸資産として「販売用不動産」に1,729百万円、「仕掛販売用不動産」に16,204百万円を計上しており、この金額の総資産に占める割合は約57%である。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売目的で保有する収益不動産等の検討 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売目的で保有する収益不動産等の検討）と同一内容であるため、記載を省略している。なお、会社は、貸借対照表に棚卸資産として「販売用不動産」に1,729百万円、「仕掛販売用不動産」に16,204百万円を計上しており、この金額の総資産に占める割合は約57%である。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 販売目的で保有する収益不動産等の検討 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売目的で保有する収益不動産等の検討）と同一内容であるため、記載を省略している。なお、会社は、貸借対照表に棚卸資産として「販売用不動産」に1,729百万円、「仕掛販売用不動産」に16,204百万円を計上しており、この金額の総資産に占める割合は約57%である。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
BS資産
| 未収入金 | 7,000,000 |
| 建物及び構築物（純額） | 2,442,000,000 |
| 土地 | 6,075,000,000 |
| 建設仮勘定 | 442,000,000 |
| 有形固定資産 | 8,829,000,000 |
| ソフトウエア | 4,000,000 |
| 無形固定資産 | 50,000,000 |
| 投資有価証券 | 20,000,000 |
| 長期前払費用 | 8,000,000 |
| 繰延税金資産 | 139,000,000 |
| 投資その他の資産 | 1,096,000,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 3,251,000,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 4,664,000,000 |
| 未払金 | 15,000,000 |
| 未払法人税等 | 351,000,000 |
| 未払費用 | 31,000,000 |
| 賞与引当金 | 10,000,000 |
| 資本剰余金 | 5,000,000 |
| 利益剰余金 | 6,793,000,000 |
| 負債純資産 | 31,305,000,000 |
PL
| 売上原価 | 10,621,000,000 |
| 販売費及び一般管理費 | 868,000,000 |
| 営業外収益 | 80,000,000 |
| 支払利息、営業外費用 | 289,000,000 |
| その他、流動資産 | 128,000,000 |
| 営業外費用 | 345,000,000 |