財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-03-27 |
| 英訳名、表紙 | ＭＵＧＥＮ ＥＳＴＡＴＥ Ｃo.,Ｌtd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 藤田 進一 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都千代田区大手町一丁目９番７号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-6665-0581（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２ 【沿革】 代表取締役会長 藤田進は、1990年東京都中央区において不動産の売買を主な事業目的として当社を設立致しました。その後、不動産賃貸管理や内外装工事等を事業目的に追加し、また、不動産仲介事業を主な事業目的とする子会社を設立するなどし、現在に至っております。当社設立以後の当社グループに係る経緯は次のとおりであります。 年 月概 要1990年５月東京都中央区日本橋小網町に株式会社ムゲンエステートを設立（資本金10百万円）1990年７月宅地建物取引業免許（東京都知事）を取得1992年４月東京都中央区日本橋蛎殻町に本店移転1997年８月 不動産仲介事業を行う子会社として、東京都中央区日本橋蛎殻町に株式会社フジホームを設立（資本金10百万円）2003年９月東京都中央区日本橋浜町に本店移転2005年７月一級建築士事務所登録（東京都知事）2007年１月工事部門を設置、内外装工事を開始2010年５月宅地建物取引業免許（国土交通大臣）を取得2010年６月神奈川県横浜市西区北幸に横浜支店を設置し、業務を開始2010年９月工事部門を株式会社フジホームへ移管2012年８月賃貸管理部門を株式会社フジホームへ移管2013年１月販売力強化のため、不動産仲介を担当する流通部を株式会社フジホームに設置2014年６月東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場2015年１月東京都新宿区西新宿に新宿支店を設置し、業務を開始2016年２月東京証券取引所マザーズ市場から東京証券取引所市場第一部に市場変更2018年６月不動産特定共同事業許可取得（東京都知事）2018年８月ムゲン投資顧問株式会社設立（2020年６月に解散） 株式会社ムゲンファンディング設立（資本金10百万円）2020年５月東京都千代田区大手町（現所在地）に本店移転新宿支店を東京都中央区日本橋浜町に移転東京都中央区日本橋浜町に日本橋支店（旧本社）を設置2020年７月日本橋支店を本店に統合2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行2023年10月東京証券取引所スタンダード市場へ移行 |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（株式会社ムゲンエステート）及び連結子会社２社（株式会社フジホーム、株式会社ムゲンファンディング）で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、以下に示すセグメント区分は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。 ＜不動産売買事業＞不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業、不動産開発事業、不動産特定共同事業を行っております。 （１）不動産買取再販事業当社は、本店及び横浜支店、並びに北千住、船橋、荻窪、赤羽、池袋、蒲田、札幌、名古屋、大阪、福岡に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）及び北海道エリア（札幌）、西日本エリア（名古屋、大阪、福岡）において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、子会社である株式会社フジホーム（以下 (株)フジホームという）でバリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、(株)フジホームへも一部の仲介を依頼しております。 投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家に販売しております。 居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客さまに販売しております。 （２）不動産内外装工事事業当社が買取した中古不動産の内外装工事を(株)フジホームが行っております。一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、中古不動産を時代に調和した形に生まれ変わらせております。 （３）不動産流通事業不動産賃貸事業と連携し、オーナー様からの物件売買のご要望に応じて、(株)フジホームが仲介業務を行っております。 （４）不動産開発事業当社は、主に不動産投資を目的とした投資家向けに、賃貸マンションやオフィスビルを中心とした収益物件等の開発を、開発用地の仕入れ業務から、企画立案、設計、工事監理、リーシング、販売まで行っております。これまで当社が培った不動産再生のノウハウを活かし、より環境に配慮し、物件毎に最適なコンセプトを設定した開発を行っております。 （５）不動産特定共同事業当社は、不動産投資家の裾野の拡大を目的として、不動産特定共同事業法に基づく不動産の小口化商品の販売を行っております。これまで当社が培った中古不動産に対する目利き力で、都心の優良な一棟賃貸マンションやオフィスビルを厳選し、小口化することで、お客さまの資産状況に合わせた商品を提供しております。また、購入後も高い品質を維持するために、(株)フジホームが企画、設計、運営、管理まで力強くサポートできる体制を整えております。 ＜賃貸その他事業＞賃貸その他事業では、不動産賃貸事業、不動産管理事業、その他事業を行っております。 （１）不動産賃貸事業当社が買取した「投資用不動産」や当社及び(株)フジホームが保有する「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸しております。「投資用不動産」及び「固定資産物件」の管理を(株)フジホームへ委託することで、不動産賃貸事業における収益力の向上と不動産買取再販事業における販売活動の効率化を推進しております。 （２）不動産管理事業当社が買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」の賃貸管理業務を(株)フジホームが行っており、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納賃料の解消等の実施をとおして、不動産投資利回りの向上というバリューアップに結び付けております。また、不動産買取再販事業における「投資用不動産」の購入者の意向に応じて、販売後も引き続き賃貸管理業務を行っております。 （３）その他事業上記セグメントに該当しない事業については、その他事業に区分しております。株式会社ムゲンファンディングは、クラウドファンディング事業者との連携を通じて、不動産投資経験の少ない個人投資家向けに資産運用のひとつとして、小口の不動産投資サービスを提供する事業を行っております。 事業の系統図は、次のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称 (連結子会社)住所資本金(百万円)主要な事業の内容議決権の所有(又は被所有)割合(％)関係内容株式会社フジホーム東京都中央区20不動産売買事業賃貸その他事業100.0当社の不動産の内外装工事・賃貸管理・仲介業務を行っております。役員の兼任１名株式会社ムゲンファンディング東京都千代田区55賃貸その他事業 100.0－ (注) １．「主要な事業の内容」は、セグメント情報に記載された名称を記載しております。２．特定子会社に該当する会社はありません。３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況2023年12月31日現在セグメントの名称従業員数(名)不動産売買事業282賃貸その他事業26全社(共通)55合計363 (注) １．全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。２．前連結会計年度末に比べ従業員数が68名増加しております。主な理由は、不動産買取再販事業のさらなる拡大を目的とした人員強化に伴うものであります。 (2) 提出会社の状況2023年12月31日現在従業員数(名)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)28336.44.07,342 セグメントの名称従業員数(名)不動産売買事業234賃貸その他事業－全社(共通)49合計283 (注) １．従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員数であります。２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。３．全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。４．前事業年度末に比べ従業員数が62名増加しております。主な理由は、不動産買取再販事業のさらなる拡大を目的とした人員強化に伴うものであります。 (3) 労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異 ① 提出会社当事業年度補足説明管理職に占める女性労働者の割合(％) (注)１男性労働者の育児休業取得率(％) (注)２労働者の男女の賃金の差異(％) (注)１．２全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者3.355.669.168.7－ (注)３ (注)４ (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。また、管理職に占める女性労働者の割合は、2023年12月31日時点の実績であります。２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。また、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異は、2023年１月１日から2023年12月31日までの実績であります。３．パート・有期労働者の在籍は女性が０名、男性が１名のため賃金の差異が求められないことからであります。４．当社グループでは、男女間で同一の賃金制度を適用しており、同等級内において共通の処遇を行っております。また、人事評価に関しても男女共通の基準で実施しており、役割と成果、能力に応じた公正な評価に基づき役割や処遇を決定していることから、人事制度上の男女間の差異は設けておりません。しかし、ダイバーシティ＆インクルージョンの一環として女性の採用を積極的に増やしていることから、相対的に若年層の女性比率が高く、現状まだ女性管理職の比率が低いことが男女間の賃金差異の主要因となっております。女性が能力を十分に発揮できるようなキャリア支援をすることで、男女間の賃金差異の縮小に努めてまいります。 ② 連結子会社当事業年度補足説明名称管理職に占める女性労働者の割合(％) (注)１ 男性労働者の育児休業 取得率(％) (注)２労働者の男女の賃金の差異(％) (注)１. ２全労働者正規雇用労働者パート・有期労働者㈱フジホーム7.1100.081.480.2－ (注)３ (注)４ (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。また、管理職に占める女性労働者の割合は、2023年12月31日時点の実績であります。２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。また、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異は、2023年１月１日から2023年12月31日までの実績であります。３．パート・有期労働者の在籍は女性が０名、男性が１名により賃金の差異が求められないことからであります。４．当社グループでは、男女間で同一の賃金制度を適用しており、同等級内において共通の処遇を行っております。また、人事評価に関しても男女共通の基準で実施しており、役割と成果、能力に応じた公正な評価に基づき役割や処遇を決定していることから、人事制度上の男女間の差異は設けておりません。しかし、ダイバーシティ＆インクルージョンの一環として女性の採用を積極的に増やしていることから、相対的に若年層の女性比率が高く、現状まだ女性管理職の比率が低いことが男女間の賃金差異の主要因となっております。女性が能力を十分に発揮できるようなキャリア支援をすることで、男女間の賃金差異の縮小に努めてまいります。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。（１）経営方針当社は、社是として、経営の考え方の根幹であり社名の由来でもある『夢現 －夢を現実に－』を掲げ、お客さまの夢を実現することで会社としても成長し、ステークホルダーを含めたすべての人の夢の実現を目指しております。そのために、ミッションを、『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』とし、事業活動を通して地球温暖化、少子高齢化、空き家問題や住宅ストックの老朽化等、不動産業界が抱える数々の社会課題の解決に取り組み、持続的な企業価値の向上を目指しております。また、ミッションの実現に向けた、行動の基軸として『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを定めております。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略[経営環境]当社グループが属する不動産業界では、緩やかな景気回復が続く中で、需要は底堅く推移しました。また、インバウンドの回復と日米金利差による円安の効果もあり、海外投資家の日本の不動産に対する需要においても堅調に推移しております。しかしながら、日本銀行の金融政策見直しによる金利動向など注視が必要な状況です。居住用不動産に関しましては、テレワークやリモートワークなど働き方の変化が定着し、より広い物件への住み替えニーズが高まっております。また、昨今の環境問題の高まりを受けて、住まいを選ぶ際に約半数がカーボンニュートラルを意識するとの調査結果も出ており、住宅に求める設備もグレードアップしております。さらには資材価格や労務費の高騰も受けて、マンション価格は依然高価格で推移しております。その結果、比較的低価格な中古マンションへの需要につながったこと、中古マンション事業者のリノベーション力が向上したことによりデザイン性・機能性に優れた新築マンションと遜色ない物件が供給されるなど、中古マンションの需要は年々高まっております。2016年以降、首都圏においては中古マンションの契約件数が新築マンションの供給戸数を上回る状況が続いております。投資用不動産に関しましては、低金利が続く中、国内の不動産投資家の投資意欲は高い需要を維持しております。また、直近では新型コロナウイルス感染症の水際対策の緩和や円安を背景に、海外投資家の日本の不動産に対する需要が高まりつつあります。 一方で、海外景気の下振れがわが国の景気を下押しするリスクや物価上昇、供給面での制約並びに金融資本市場の変動の影響等、先行きの不透明感が増しております。 [中期的な会社の経営戦略]当社グループでは、2022年12月期を初年度とする３カ年の第２次中期経営計画を進め、この３カ年では、「事業拡大に向けた収益基盤の強化」「収益機会を捉えるネットワークの構築」「事業成長を支える組織力の向上」「事業拡大・成長を支えるDXの推進」を経営の基本方針として掲げ、大きく飛躍することを目指しています。主力の買取再販事業は、商圏エリアを１都３県から地方都市へと拡大させることで居住用・投資用不動産の取引量を増やし、事業の成長につなげてまいります。2023年５月の大阪進出を皮切りに、2024年１月には札幌・名古屋・福岡へ出店し、商圏エリアを拡大しております。各地方都市は、企業の誘致や国際的イベントの招致、交通網の整備等で、今後も経済活動の活況が見込めると想定しております。また、首都圏の更なる営業力強化を目的として、2024年春頃に渋谷へ新たな営業所の出店を予定しております。成長事業の一つである不動産開発事業は、これまで当社グループが長年培ってきたノウハウを活かしつつ、ESGやSDGsを意識した賃貸マンションやオフィスビルの開発を当社グループ間のシナジーを活かし拡大を図ります。もう一つの成長事業である不動産特定共同事業は、販売ネットワークの拡充をしつつ、組成商品の多様化、規模の拡大を図り大きく成長させてまいります。これらの事業戦略を支える、経営基盤の強化として、人材の採用・拡充と育成、ガバナンスの強化、DXの推進、財務健全性の確保、株主還元の強化に加えて、非財務情報の開示を充実させるとともに、上場企業に求められるサステナビリティ水準も充足してまいります。 （３）目標とする経営指標第２次中期経営計画では、事業の「成長性」「効率性」「健全性」「株主還元」を重要な経営指標としております。また、第２次中期経営計画の３年目である2024年12月期の連結業績見通しにつきましては、足元の事業環境を鑑み、当初の数値目標を修正し、売上高は608億96百万円（前期比17.9％増）、営業利益は68億61百万円（同15.6％増）、経常利益は60億36百万円（同15.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は39億85百万円（同9.1％増）を予想しております。 （４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題（２）に記載の経営環境を背景に、（１）及び（２）に記載の経営方針及び中期的な会社の経営戦略を実行し、また、上場企業に求められるサステナビリティ水準の充足する上で、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は以下のとおりであります。 ① 不動産売買事業における新規物件の取得当社グループは、2022年から開始した３カ年の第２次中期経営計画において「事業拡大に向けた収益基盤の強化」を掲げ、不動産買取再販事業を主力とした事業拡大を計画しており、更なる事業成長のためには商圏エリアの拡大が必要と認識しております。また、昨今の不動産価格の高騰が止まらぬ厳しい市況の中、新規物件の獲得には幅広く情報収集し、スピード感を持った判断が必要となってまいります。2023年に西日本エリア初進出として大阪営業所の開設、2024年には札幌・名古屋・福岡の３営業所の開設と、商圏エリアの拡大を積極的に進めております。当社グループでは、幅広いアセットタイプを取り扱うこと、また、各営業所にてエリア深耕を図ることで、多くの物件情報を獲得できるよう取り組んでおります。また、ITを活用した仕入判断力の強化や迅速な判断を行うことで、新規物件の仕入を進めてまいります。 ② 販売用不動産の在庫回転率の向上2024年12月期は、金融政策の変更や資材高騰による建築コストの増加、人手不足による建築業界の人件費の上昇など不透明な要素も多い状況の中、インバウンド需要も回復傾向にあり、国内の不動産市況は好調が続くと見込まれております。このような環境において、不動産の保有期間を短期化し在庫回転率を高めることで、市場変化に迅速な対応が必要であると認識しております。当社グループでは、これまで以上に入居率改善のスピードを早め、内外装工事の短期化を図ることで早期の商品化に取り組んでおります。また、仲介会社向けの物件紹介サイトの機能充実や、不動産テックを活用した販売活動の効率化や顧客の購入意欲向上を図る等、投資家・エンドユーザーに対して情報を提供する環境を整備していくことで、早期の販売を行ってまいります。 ③ 工事原価削減による収益性の向上国際情勢不安の長期化や円安による資材高騰、建設業界の人員不足に起因する労務費の高騰により、工事原価が増加する傾向にあります。また、建設業の2024年問題により労務費の更なる高騰は避けられない状況です。当社グループでは、常に資材調達先や工事協力会社の拡充を行うことで調達コストや委託費用の適正化を図り、加えて、業務オペレーションの見直しによる労務費単価の低減や工期短縮にも努め、利益率の維持・改善に取り組んでおります。 ④ 消費税法の改正2020年４月に消費税法等の一部が改正され、2020年10月１日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額については、仕入税額控除の対象としないことと改正されました。これにより、施行日以後に仕入れを行った居住用賃貸建物に関しましては、原則、その仕入税額を全額租税公課に計上するため、販売が長期化した場合、租税公課が大きく増加することになります。当社グループでは、仕入控除税額の対象となる仕入年度を含む第３年度の期間中に販売できるよう在庫期間の短縮を図り、在庫回転率の向上に努めてまいります。 ⑤ 成長を支える安定収益の拡大当社グループは、主力の不動産売買事業が連結売上高及びセグメント利益全体の90％以上を占めており、将来的な不動産市況の変化に備えるための安定収益の確保が課題となっております。そのため、長期・安定的な収益確保の機会として、優良資産の獲得と管理戸数の増加に取り組んでおります。優良資産の獲得に関しましては、不動産動向を見極めた上で、各年度のキャッシュ・フローや手元資金の水準を考慮し取得を決定しております。管理戸数の増加に関しましては、当社保有不動産の売却時にアセットオーナーからの受託を得られるよう営業部門と連携し、契約獲得に取り組んでおります。 ⑥ 既存事業及び新規事業への積極的な投資当社グループは、主力事業である不動産買取再販事業へこれまで以上に積極的な投資を行うとともに、外部環境の変化を踏まえた成長分野への新規参入を慎重且つ積極的に行うことにより、バランスの取れた事業ポートフォリオを構築することを目指しております。足許では、成長事業である不動産開発事業・不動産特定共同事業の収益を拡大させて、新たな事業の柱として構築することを目指してまいります。不動産開発事業は、資材高騰や工賃の上昇などにより収益性を確保するのが難しい状況が続いておりますが、立地の選定や品質の向上だけではなく、ESG・SDGsを意識したプランニングを行い、付加価値の高い商品開発に取り組んでまいります。不動産特定共同事業は、組成商品・組成スキームの多様化や出口戦略の拡充、販売ネットワークの拡大を図り、年間組成数の増加、組成枠の拡大に取り組んでまいります。新規事業に関しましては、全てを内製化し単独で事業推進するよりも事業化や収益化までの期間を考慮し、他社との業務提携やM&Aなどの戦略的投資も活用し推進してまいります。 ⑦ 環境課題への取り組み強化当社グループが持続的な成長を達成するためには、環境課題への取り組みが重要であると認識しております。特に気候変動は世界的にも大きな問題となっており、脱炭素社会への動きが広がっております。当社グループにおいても脱炭素社会への移行に対応すべく、環境に配慮した事業活動への取り組みを推進してまいります。また、当社グループは金融安定理事会（FSB）により設立されたTCFD提言に賛同するとともに、TCFD提言に基づく情報を開示しており、今後も気候変動に起因する事業等のリスク・機会の把握と適切な情報開示を行ってまいります。 ⑧ 人材採用・育成・組織力の強化当社グループが持続的な成長を達成するためには、付加価値の源泉である人材の継続的な確保や、育成により組織力を強化することが重要であると認識しております。採用面では新卒・キャリア両面の採用強化に取り組むとともに、社員が活躍・チャレンジできる風土の醸成とダイバーシティの推進を行うことで競争優位性を確保いたします。育成面では、社内外の教育研修プログラムの充実による人材の育成、OJT等を活用しマネジメントに長けた中核人材の拡充、能力に応じた人事制度の確立、専門スキルの取得を推奨しております。また、全社的に組織文化調査に取り組んでおり、継続的なエンゲージメントの向上に努めております。当社のミッションを共通の価値観とし、人的資本及び組織としての能力の底上げをしてまいります。 ⑨ コーポレート・ガバナンスの強化当社グループは、企業価値の最大化を図るために、経営の透明性と健全性の確保及び環境の変化に迅速・適切に対応することが重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスはその重要な経営課題の一つと位置付けており、業務執行責任者に対する監督・牽制の強化、情報開示による透明性の確保、業務執行の管理体制の整備を推進して、ガバナンス機能の強化を図ってまいります。2021年11月に設置した指名・報酬委員会をはじめ、2022年１月には執行役員制度の導入、同年７月にはサステナビリティ委員会を設置するなど、社外取締役による監督や牽制の強化、経営の意思決定の迅速及び機動的な業務執行の実現、並びに持続可能な社会の実現に向けたサステナビリティ課題への対応を図ることで、コーポレート・ガバナンス体制をより一層充実させ、中長期的な企業価値向上に努めております。取締役会の構成に関しては、ジェンダーや国際性、職歴、年齢の面を含む多様性が求められており、また独立社外取締役を少なくとも３分の１以上（プライム市場上場会社においては過半数）選任することが求められております。また、政府が発表した「女性活躍・男女共同参画の重点方針（女性版骨太の方針）」によれば、プライム市場の上場会社について、女性役員比率に係る数値目標等が示される等、多様な価値観や考え方を企業に取り入れ、成長につなげることが求められております。当社は、役員の選任にあたり、優れた人格、見識、能力、豊富な経験を有していることを選任の基準としております。これまでの取締役会は、全員男性かつ日本人で構成されておりましたが、今般、新たに女性の社外監査役が選任される等、引き続き、ジェンダーや国際性面及び、知識・経験・能力のバランスに留意し、多様性の確保に努めてまいります。当社は2022年４月の市場区分見直しにより、プライム市場を選択いたしました。その後、上場維持基準の適合状況を踏まえ、今後の適合に向けた計画について協議した結果、2023年10月にスタンダード市場を選択しております。今後は、プライム市場再上場を目標に流通株式時価総額及び売買代金の基準達成を目指し、業績の向上、IR活動の推進、株主への利益還元及びコーポレート・ガバナンスの強化を図ることで上場維持基準の安定的な充足を目指してまいります。 ⑩ 資本効率の改善当社グループは、事業規模の拡大と高い財務健全性を維持しつつ、主力事業及び成長事業への投資を実行するとともに、株主還元の充実を図ることを経営戦略の基本方針としております。また、「資本コストや株価を意識した経営の実現」に向けた対応として、資本コストや資本収益性の改善、株主との対話の推進が求められております。資本収益性の改善策として、環境変化に対応するための財務余力を確保しつつ、資本と負債のバランスを意識しながら、株主資本コストを上回るROEの持続的な向上に取り組んでまいります。また、市場評価の改善策として、PBR１倍超を目標に株主・投資家への適切な情報開示と、積極的な対話を進めてまいります。 |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 [基本方針]当社グループでは、物理的・経済的若しくは信用上の損失又は不利益を生じさせる要因となりうる事象をリスクと特定し、経営への影響度と発生可能性で評価し、アセスメント結果を基に当社グループとしての重要リスクを決定しております。その中でも、リスクが顕在化した場合に事業に重大な影響を及ぼすものをモニタリング対象リスクとして特定し、リスク対策の進捗などを重点的にモニタリングすることで、全社的なリスク対策の強化を図っております。経営戦略を実行する上で、潜在するリスクが顕在化しないよう、適切な対応を定めるリスクマネジメント体制を構築するとともに、重大なリスクが発現した場合の損失を最小限に抑えるクライシスマネジメント体制も整えております。新型コロナウイルス感染症が拡大し、緊急事態宣言が発出された際には、当社グループの緊急事態対応規程に基づき、緊急対策本部を設置し、事業に及ぼす影響等をアセスメントし、感染拡大防止及び事業継続の２つの観点から必要な対策を実施しました。 [リスク管理体制]当社グループのリスクマネジメントの推進にあたっては、管理本部長を委員長とし、各部門及びグループ会社の責任者が出席する「リスクマネジメント・コンプライアンス委員会」を当連結会計年度中に５回開催し、同委員会において、外部環境、内部環境、業務プロセスの各項目にリスクを分類し、各分類から抽出されたリスクを影響度と発生可能性の観点からリスクアセスメントを実施し、企業活動に重大な影響が想定されると評価したリスク項目をモニタリング対象リスクとして特定しております。さらに特定したモニタリング対象リスクごとに関連部門から担当責任者が任命され、委員会下部にある分科会においてリスク対応策を検討・実行しております。進捗状況は、四半期ごとにモニタリングを通じて確認され、必要に応じた是正・改善が行われ、取締役会に報告しております。また、気候変動に起因するリスクについては「サステナビリティ委員会」にて、各部門よりリスクを抽出し、定性・定量の両面から評価を行った上、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会に報告を行うことで、当社グループ全体のリスクマネジメントに統合をしております。 [リスク管理体制図] [主要なリスクとして認識している事項]有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。 （１）経済動向・社会・制度等の変化に関するリスク当社グループの事業は、不動産という社会インフラ、税や各種規制といった法制度、株式市場などの経済動向、最近では海外投資家への販売が増加していることから、各国の法規制など、様々な要因の影響下にあります。これらに変化が生じた場合、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループは、中期経営計画において４つの経営方針「事業拡大に向けた収益基盤の強化」「収益機会を捉えるネットワークの構築」「事業成長を支える組織力の向上」「事業拡大・成長を支えるDXの推進」を定めております。これまで買取再販事業を中心に成長を続けてきたため、本事業に対する様々なリスクへの影響が大きくなっていることから、多様な不動産関連商品・サービスを提供し、特定の事業に依存しないポートフォリオとすることで、そのリスク発生時の影響を最小化する取り組みを行っております。 （２）仕入・販売に関するリスク当社グループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）を中心に展開しており、居住用不動産の買取再販については参入障壁も低いため、各社との競争環境が厳しくなっております。投資用不動産に関しましても大手不動産会社が新たに事業参入するなど、競争環境は年々厳しさを増しており、当社グループが目標とする利益率の確保が行えない環境となり、計画どおりの仕入・販売が行えない場合には、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループは、幅広いアセットタイプや価格帯を取り扱うこと、スピード感のある契約・決済手続きを行うことに加えて、2021年からは首都圏各所へ営業所を展開しエリア毎の深耕を進めるとともに、2023年からは地方への営業所の展開も開始することで、不動産仲介会社及びアセットオーナーのニーズに応え、競合他社との差別化を図っております。他社では仕入が困難な物件でも、当社グループが長年培った経験及びデータに基づき、その立地・エリアの特性に合わせた物件に再生することで、厳しい条件下においても幅広く仕入・販売が行えるよう努めております。 （３）有利子負債への依存と金利変動に関するリスク当社グループは、不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達しており、当連結会計年度末における有利子負債依存度は59.3％となっております。このため、今後、金融情勢の変動によって金利上昇や金融機関の融資姿勢が変化した場合には、支払利息の増加や仕入計画の変更等により当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。有利子負債依存度に関しましては、その数値を65％以下とすることを財務健全性の一つの指標としており、自己資本比率やネットD/Eレシオを含めた指標を常に管理することで、財務状態を強化しております。加えて、当社グループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件毎に販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行うことで、取引金融機関との円滑な取引関係を構築しております。 （４）販売用不動産の評価損に関するリスク当社グループが保有する販売用不動産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号 2019年７月４日改正分)を適用しております。期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等の居住用不動産については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、不動産売買市場の動向を注視し、業績への影響の把握と事業の進捗管理や精度の向上に努めております。買取再販事業は、仕入から販売まで短期間のサイクルではありますが、長期間滞留する在庫も一部あるため、保有中に市況変動があった場合でも一定程度の利益が確保できるよう、仕入れ時には仕入価格を厳正に精査し決定しております。また、長期在庫となった場合でも、正味売却価額の低下を極力抑制できるよう適切なリフォーム計画と賃料設定による投資利回りの改善・向上に努めています。 （５）開発行為における取引先倒産等に関するリスク当社グループにおいて、販売用の一棟建物を建設する場合は、外部の建設業者へ委託しております。社員や取引先等の関係者を通じて建設業者を紹介していただくなど積極的な新規開拓に取り組むとともに、既存建設業者との良好な関係の維持・強化を図っております。しかしながら、当社グループの選定基準に合致する建設業者を十分に確保できなかった場合や、委託先建設業者の経営困難又は労働者不足により工期遅延並びに外注価格の上昇が生じた場合には、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。 （６）法的規制に関するリスク当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」「建設業法」「建築基準法」「都市計画法」「国土利用計画法」「借地借家法」「不当景品類及び不当表示防止法」「不動産の表示に関する公正競争規約」等により法的規制を受けております。今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループでは、法的規制の遵守を徹底しておりますが、将来何らかの理由により法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消し等の処分を受けた場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、総務部が中心となって各種法的規制に対応し、従業員へのコンプライアンス研修やセミナーなどを実施して法令順守・コンプライアンス意識を高めるとともに、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会では特にリスクマネジメント及びクライシスマネジメントの観点から、当社グループ全体の主要リスクに対する対応策の検討やコンプライアンス違反の未然防止策の制定等を行っております。各種法的規制に改正がある場合などには、社内弁護士、外部機関、及び顧問弁護士とも連携して最新の情報を把握するよう努め、当社グループ内での周知徹底を図っております。 なお、法的規制に関して、許認可等の有効期間が関係法令により定められているものは下表のとおりであります。 （当社）許認可等の名称許認可（登録）番号有効期間関係法令許認可等の取消又は更新拒否の事由宅地建物取引業者免許国土交通大臣（3）第7987号2020年５月14日から2025年５月13日まで宅地建物取引業法同法第５条及び第66条一級建築士事務所登録東京都知事登録第51257号2020年７月20日から2025年７月19日まで建築士法同法第26条不動産特定共同事業者許可東京都知事第105号－不動産特定共同事業法同法第36条 （㈱フジホーム）許認可等の名称許認可（登録）番号有効期間関係法令許認可等の取消又は更新拒否の事由宅地建物取引業者免許東京都知事（6）第75654号2022年10月４日から2027年10月３日まで宅地建物取引業法同法第５条及び第66条一級建築士事務所登録東京都知事登録第56843号2021年２月５日から2026年２月４日まで建築士法同法第26条特定建設業許可国土交通大臣許可（特-4）第28616号2022年８月25日から2027年８月24日まで建設業法同法第29条、第29条の２ （７）契約不適合責任，訴訟等に関するリスク当社グループでは、販売する中古再生不動産について、民法及び宅地建物取引業法の規定に基づき、引渡し後最低２年間以上の契約不適合責任を負っております。また、販売する新築住宅については、民法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、引渡後10年間の担保責任を負っております。当社グループにおいては、品質管理を徹底するために、リフォーム工事の施工前及び完了時に独自のチェックリストを用いて品質のチェックを行っておりますが、販売した物件に契約不適合があった場合には、当該不適合部分の補修や損害賠償、契約の解除等により予定外の費用を負担せざるを得ないことがあります。また、販売した物件について、現時点で業績に直接影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありませんが、業務手続に適法性や適切性を欠いた場合にはクレーム等を受け、それらの係争に起因する訴訟が発生する可能性があります。当社グループとしては、このような訴訟・係争ないしは請求が生じることのないよう、クレーム対応の専門部署として「CS推進室」を設置し、クレーム低減に向けた施策を講じる等、社内体制の整備に努めております。しかしながら、今後そのような事態が発生した場合、その内容及び結果によっては、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。 （８）情報セキュリティ等に関するリスク当社グループでは、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っております。これらの機密情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関連する諸法令の遵守と適正な取り扱いの確保に努めておりますが、情報セキュリティインシデント発生等の不測の事態により、万一、機密情報が外部へ漏えいした場合、社会的信用の低下等により、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、サイバー攻撃等により情報システム障害その他の損害が発生した場合、当社グループの事業継続に重大な影響が生じる可能性があります。 （９）自然・人為的災害に関するリスク当社グループが取り扱う中古不動産は、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）を中心に所在しております。首都圏において、地震・火災・水害等の自然災害、大規模な事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、当社グループの所有する中古不動産が滅失、毀損または劣化し販売価値や賃貸収入が著しく減少する可能性があります。また、首都圏以外の地域で自然・人為的災害が発生した場合にも、消費マインドの冷え込みから当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。特に地震対策については、旧建築基準法適用時に建設された物件は保有を控え、保有した場合でも耐震性に関する診断を厳密に行うことで、リスク発生時の影響の最小化を図っております。 （10）人材の確保に関するリスク当社グループは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。従って、今後も優秀な人材の中途採用、優秀な学生の新卒採用及び教育・研修制度の充実を図り、当社グループの経営理念を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、当社グループの求める人材の確保・育成が想定どおりに進まない場合には、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループの人事制度におきましては、当社グループの更なる成長に向けた取り組みとして、人事評価制度を刷新することにより、求める人材を明確にし、一人ひとりの成長をサポートできる仕組み（仕事に基づく人事体系、成長を促す評価体系及びやりがいのある賃金体系）を構築しております。しかし、評価者の能力不足や部下とのコミュニケーション不足等で当社グループの人事制度が上手く機能しない場合、社員のモチベーションダウンや人材の流出につながる可能性があります。 （11）新型コロナウイルス感染症拡大の影響に関するリスク新型コロナウイルス感染症については、現時点でもなお収束の見通しが不透明な状況が続いており、今後、さらなる感染拡大により社会経済活動が停滞し、当社グループの取引先である不動産仲介会社、金融機関、エンドユーザー、海外投資家の行動が制限されることとなった場合、不動産投資や賃貸市場の需要の低下、物件の内覧等の制限による住宅取得ニーズの低下、内外装事業における資材の供給遅延や停止、厳しい入国制限による海外投資家の需要低下など、不動産売買市場の流通量が大きく減少し、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、2020年４月の緊急事態宣言発出に合わせ、緊急事態対応規程に基づき緊急対策本部を立ち上げ、事業への影響や従業員の感染防止対策実施に向けた検討を開始しました。具体的には、非対面による営業活動の実施、不動産仲介会社向け物件サイトへVR等のITを活用した物件情報の拡充、資材供給元の確保、従業員向けには在宅勤務を取り入れた勤務体制への移行、研修・イベント等の中止など感染防止対策を講じるとともに、事業継続に向けた取り組みを段階的に拡充しました。当社グループでは、今後も感染症対策を継続するとともに、新しい生活様式やワークスタイルの変化により不動産の価値も変化しており、それに対応した物件やサービスの提供をタイムリーに行うことができるよう対策を講じてまいります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は次のとおりであります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営成績等の状況の概要① 経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、直近において景気の一部に足踏みが見られるものの、賃金引上げや個人消費の持ち直しにより、緩やかに回復しております。一方で、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクや、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動の影響等、今後の動向に注視が必要です。当社グループの属する不動産業界におきましては、緩やかな景気回復が続く中で、需要は底堅く推移しました。また、インバウンドの回復と日米金利差による円安の効果もあって、海外投資家の日本の不動産に対する需要も堅調に推移しております。しかしながら、日本銀行の金融政策見直しによる金利動向など注視が必要な状況です。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によれば、2023年における首都圏の中古マンション成約件数は35,987件（前年比1.6％増）で、２年ぶりに前年を上回りました。成約平米単価は71.90万円（同6.9％増）と11年連続で上昇し、この11年で88.3％上昇しております。また、成約価格においても4,575万円（同7.0％増）と成約平米単価と同様に11年連続で上昇しました。12月の在庫件数は、前年比プラス11.7％の２ケタ増となり23ヶ月連続で前年同月を上回りました。このような事業環境の下、当社グループの主力事業である不動産売買事業は、住居系不動産（一棟賃貸マンション・区分オーナーチェンジ・区分所有マンション・戸建等）を中心に堅調な需要を維持しました。居住用不動産は、第２次中期経営計画の方針に基づき、エリアの深耕を図ることで仕入・販売を強化・拡大してきたことや、営業人員の増強効果もあり、売上高及び販売件数が前期を大幅に上回る結果となりました。また、高価格帯の物件販売が進んだことにより、平均販売単価も前期に比べて大幅に増加しております。投資用不動産は、金融緩和政策の継続に伴う低金利環境と円安を背景に国内外投資家からの需要の増加、及び営業人員の増強効果等により、売上高及び販売件数が前期を大きく上回る結果となりました。仕入につきましては、前年同期並みの水準で進捗しております。不動産開発事業は、環境に優しい製品を設置した新築物件として「サイドプレイス」シリーズの竣工を進め、今期は３棟が竣工しました。販売においては、リーシング・販売活動の強化を進めた結果、３棟売却しております。不動産特定共同事業は、第４弾商品「ナーシングケア江戸川プロジェクト」の第１期募集金額が完売し、12月に組成しました。現在、第２期募集について営業活動を開始しております。以上の結果、当連結会計年度における売上高は516億40百万円（前期比65.3％増）、営業利益は59億36百万円（同99.4％増）、経常利益は52億43百万円（同127.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は36億53百万円（同133.5％増）となりました。 セグメントの業績は、次のとおりであります。(不動産売買事業)不動産売買事業におきましては、投資用不動産の販売が130件（前期比41件増）、平均販売単価は１億58百万円（同16.7％減）となり、売上高は206億９百万円（同21.7％増）となりました。また、居住用不動産の販売は、432件（前期比143件増）、平均販売単価は59百万円（同57.5％増）となり、売上高は255億54百万円（同135.4％増）となりました。不動産開発事業では、販売が３件（前期比２件増）、平均販売単価は３億25百万円（同76.2％増）となり、売上高は９億76百万円（同428.7％増）となりました。不動産特定共同事業は、世田谷プロジェクトの第２期販売及びナーシングケア江戸川プロジェクトの第１期販売が終了し、売上高は19億19百万円（前期比108.0％増）となりました。以上の結果、売上高は493億53百万円（前期比70.1％増）、セグメント利益（営業利益）は71億94百万円（同77.6％増）となりました。 (賃貸その他事業)賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が21億19百万円（前期比2.0％増）となりました。以上の結果、売上高は22億86百万円（前期比2.7％増）、セグメント利益（営業利益）は７億71百万円（同1.1％減）となりました。 （注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産、及び土地等も含まれております。 ② 財政状態の状況当連結会計年度末における財政状態は、総資産は803億62百万円（前期比3.8％増）、総負債は525億18百万円（同0.6％減）、純資産は278億44百万円（同13.2％増）となりました。（資産）総資産の主な増加要因は、現金及び預金が26億66百万円、販売用不動産（仕掛販売用不動産も含む）が14億87百万円増加した一方、有形固定資産が12億74百万円減少したことによるものであります。（負債）総負債の主な減少要因は、長期借入金（１年内返済予定を含む）が42億68百万円、社債（１年内償還予定を含む）が５億22百万円減少した一方、短期借入金が31億29百万円増加したことによるものであります。（純資産）純資産の主な増加要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が36億53百万円増加した一方、利益剰余金の配当により４億69百万円減少したことによるものであります。 ③ キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ27億22百万円増加し、190億37百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の営業活動の結果、獲得した資金は、53億74百万円（前連結会計年度は、114億91百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益52億22百万円の計上があった一方、法人税等の支払額10億２百万円、棚卸資産の増加額４億10百万円があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の投資活動の結果、使用した資金は、４億98百万円（前連結会計年度は、１億57百万円の使用）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入20億64百万円があった一方、定期預金の預入による支出20億12百万円、有形固定資産の取得による支出５億10百万円があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度の財務活動の結果、使用した資金は、21億53百万円（前連結会計年度は、118億47百万円の獲得）となりました。これは主に、長期借入れによる収入181億22百万円、社債の発行による収入25億81百万円、短期借入金の純増額31億29百万円があった一方、長期借入金の返済による支出223億90百万円、社債の償還による支出31億22百万円があったことによるものであります。 ④ 仕入及び販売の状況（生産実績）当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、該当事項はありません。（受注実績）当社グループは、受注生産を行っていないため、該当事項はありません。 （販売実績）当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 区分当連結会計年度(自 2023年１月１日至 2023年12月31日) セグメントの名称 販売件数前年同期比（％） 販売高(百万円)前年同期比（％）不動産売買事業567149.249,353170.1賃貸その他事業－－2,286102.7合計567149.251,640165.3 (注) セグメント間取引については相殺消去しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。① 経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して203億97百万円増加の516億40百万円（前連結会計年度比65.3％増）となりました。これは、不動産売買事業の売上高が203億36百万円増加の493億53百万円（同70.1％増）となったことによります。この不動産売買事業の内、投資用不動産は、低金利環境と円安を背景に、底堅い需要を維持し、売上高は36億68百万円増加の206億９百万円（同21.7％増）と前期を上回る結果となりました。居住用不動産は、仕入・販売の強化・拡大と営業人員の増強効果もあり、売上高は146億98百万円増加の255億54百万円（同135.4％増）と前期を上回る結果となりました。賃貸その他事業の売上高は、60百万円増加の22億86百万円（同2.7％増）となりました。賃貸その他事業の売上高の殆どを占める賃貸収入は、投資用不動産の仕入から販売までの保有期間中、及び当社が固定資産として保有する物件から計上されますが、投資用不動産の在庫が昨年並みの水準で進捗したことから、賃貸その他事業の売上高も前期並みの水準で着地しております。詳しくは「（１）経営成績等の状況の概要 ①経営成績の状況」をご参照ください。（売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、積極的な販売活動により前連結会計年度と比較して161億41百万円増加の402億33百万円（前連結会計年度比67.0％増）となりました。また、売上総利益は前連結会計年度と比較して42億56百万円増加の114億6百万円（同59.5％増）となりました。なお、売上総利益率は、0.7ポイント低下して22.1％（前連結会計年度は22.9％）となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して12億96百万円増加の54億69百万円（前連結会計年度比31.1％増）となりました。これは主に、販売増加に伴う販売手数料が５億８百万円、人員採用に伴う人件費及び採用教育費が７億27百万円増加したことによります。営業利益は積極的な販売活動により、29億59百万円増加の59億36百万円（同99.4％増）となりました。なお、売上高営業利益率は1.9ポイント上昇して11.5％（前連結会計年度は9.5％）となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、前連結会計年度と比較して68百万円増加の1億31百万円（前連結会計年度比106.8％増）となりました。これは主に受取手数料が56百万円増加したことによります。営業外費用は、前連結会計年度と比較して93百万円増加の８億25百万円（同12.8％増）となりました。これは主に、仕入に係る借入金の増加により、支払利息が68百万円増加したことによります。以上の結果、経常利益は、前連結会計年度と比較して29億33百万円増加の52億43百万円（前連結会計年度比127.1％増）となりました。なお、売上高経常利益率は2.7ポイント上昇して10.2％（前連結会計年度は7.4％）となりました。 （特別利益、親会社株主に帰属する当期純利益）親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較して20億88百万円増加の36億53百万円（前連結会計年度比133.5％増）となりました。なお、売上高当期純利益率は2.0ポイント上昇して7.1％（前連結会計年度は5.0％）となりました。 ② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載されているとおりであります。また、当社グループにおける重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表等 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載されているとおりであります。 ③ 資本の財源及び資金の流動性当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産買取再販事業に係る販売用不動産の仕入れであります。販売用不動産の仕入れは、個別の販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金及び販売活動によるキャッシュ・フローで獲得した資金によって行っております。当該販売用不動産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。また、上記のほか資金調達の手段として、社債の発行、不動産特定共同事業の運営及びクラウドファンディングを活用したファンドの組成等を行い、資金調達の補助的な役割を担っております。これらで得た資金については、事業拡大のための投資資金及び安定した賃貸家賃収入を獲得するための長期保有目的不動産の購入等に充てられております。 ④ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 第２次中期経営計画の経営指標（2022年12月期～2024年12月期）2023年12月期は、棚卸資産回転率及びネットD/Eレシオは目標を下回る結果となりました。一方で、成長性を示す売上高平均成長率（CAGR）及びEPS成長率、効率性を示すROE、健全性を示す自己資本比率は目標を超える結果となり、株主還元は、計画通りの配当性向を達成しました。EPS成長率は、主力事業である不動産買取再販事業の収益拡大と成長事業の強化により、業績が好調に推移し、大きく増加しました。株主資本コスト（CAPM）は、当社認識で９％～11％と高い水準でありますが、ROEはこれを上回る14.0％と、資本効率を重視した経営を推進しております。長期借入金の返済に伴う有利子負債の減少により、ネットD/Eレシオは１倍を下回りましたが、今後の事業規模の拡大に向け、財務の健全性にも留意しながら、最適な資金調達を行ってまいります。2024年12月期は、第２次中期経営計画で掲げた主力事業の拡大と成長事業の強化、それらを支える経営基盤の強化を計画通りに遂行・達成を進めてまいります。 経営指標目標数値当連結会計年度成長性売上高成長率（CAGR）（注）１15.0％以上23.3％EPS成長率（注）２30.0％以上133.3％効率性ROE11.0％以上14.0％棚卸資産回転率1.5回／年以上0.9回／年健全性自己資本比率30.0～35.0％34.5％ネットD/Eレシオ1.2倍～1.5倍0.9倍株主還元配当性向30％以上40.6％自己株式取得機動的に対応－ （注）１．当連結会計年度の売上高成長率は、2021年度の売上高を基準年度として計算しております。 ２．当連結会計年度のEPS成長率は、2022年度との比較で計算しております。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 当連結会計年度において実施した設備投資等は515百万円(無形固定資産を含む)であり、その主な内訳は使用目的マンションの取得及び不動産賃貸事業における追加工事の増加によるものであります。また、当連結会計年度においてマンション（賃貸用不動産）３棟を販売用不動産へ振替えたことにより、1,620百万円減少しております。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社2023年12月31日現在事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（名）建物車両運搬具工具、器具及び備品土地（面積㎡）リース資産その他合計本社(東京都千代田区）－本社機能81016－718124182賃貸用不動産(埼玉県さいたま市北区)賃貸その他事業賃貸用不動産361－－287（4,790.96）－－648－賃貸用不動産(東京都練馬区)賃貸その他事業賃貸用不動産147－－445（994.30）－－593－賃貸用不動産(千葉県千葉市美浜区)賃貸その他事業賃貸用不動産294－－333（1,343.13）－－627－賃貸用不動産(東京都杉並区)賃貸その他事業賃貸用不動産109－－441（539.26）－－550－賃貸用不動産(東京都墨田区)賃貸その他事業賃貸用不動産215－－289（334.34）－－504－賃貸用不動産(神奈川県相模原市)賃貸その他事業賃貸用不動産185－－235（1,353.71）－－421－賃貸用不動産(東京都葛飾区)賃貸その他事業賃貸用不動産178－－164（232.33）－－342－ (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。２．帳簿価額のうち、「その他」は、電話加入権及びソフトウェアの合計であります。３．従業員数は、当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含んでおります。 (2) 国内子会社2023年12月31日現在会社名事業所名（所在地）セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（名）建物車両運搬具工具、器具及び備品土地（面積㎡）リース資産その他合計㈱フジホーム本社(東京都中央区）－本社機能302－20773㈱フジホーム賃貸用不動産(東京都小平市）賃貸その他事業賃貸用不動産287－－453(1,782.80)－－740－㈱フジホーム賃貸用不動産(千葉県流山市）賃貸その他事業賃貸用不動産124－－174(1,085.71)－－298－ (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。２．帳簿価額のうち、「その他」は、電話加入権及びソフトウェアの合計であります。３．従業員数は、提出会社から子会社への出向者を含んでおります。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 (1) 重要な設備の新設等該当事項はありません。 (2) 重要な設備の除却等経常的な設備の更新のための除却等を除き、重要な設備の除却等の計画はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 515,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 36 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 4 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 7,342,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、専ら株式価値の変動又は株式に係る配当によって利益を受けることを目的として保有する株式を純投資目的とし、それ以外の目的で保有する株式を純投資目的以外の目的として区分しています。なお、当社の保有する投資株式はすべて純投資目的以外の目的で保有しています。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式a.保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における 検証の内容当社は、中長期的な視点に立ち、安定的な取引関係並びに緊密的な協力関係の維持及び強化等を図るため、当社の企業価値の向上に資するものを対象に株式の政策保有を行います。継続的な取引を前提に取引先企業の株式を保有することは、安定的な関係構築の有効な手段であり、中長期的な企業価値の向上につながるものと考えています。保有の合理性については、保有目的や効果等を総合的に勘案し、定期的に検証することとしております。個別銘柄の保有の適否については、保有目的や効果等に加え、対象企業との取引関係に関する最近の状況等を踏まえ、取締役会において毎期検証しております。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式１７非上場株式以外の株式－－ ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報 該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2023年12月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数(株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 藤田 進東京都港区4,558,50019.35 藤田 進一東京都港区2,084,9008.85 ㈱ドリームカムトゥルー東京都港区南麻布３丁目９－141,700,0007.21 ㈱セラネス東京都文京区湯島３丁目18－10 706号1,000,0004.24 日本マスタートラスト信託銀行㈱（信託口） 東京都港区浜松町２丁目11－３814,0003.45 ㈱夢現企画東京都港区南麻布３丁目９－14760,0003.23 藤田 百合子東京都港区700,0002.97 藤田 由香東京都港区700,0002.97 庄田 桂二東京都文京区676,0002.87 庄田 優子東京都文京区655,0002.78計－13,648,40057.92 (注) １. 発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を四捨五入して表示しております。２．信託銀行等の信託業務に係る株式数については、当社として網羅的に把握することができないため、株主名簿上の名義で所有株式数を記載しております。３．当社代表取締役社長藤田進一より、2024年２月21日付で保有する株式のうち400,000株を ㈱夢現企画に売却した旨の報告がありました。（株式異動年月日は2024年２月21日。変更報告書は2024年２月28日付で提出） |
| 株主数－金融機関 | 9 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 21 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 37 |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③ 【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日) (単位：百万円) 株主資本新株予約権純資産合計資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高2,5522,47518,827△40123,4539223,546当期変動額 剰余金の配当 △356 △356 △356親会社株主に帰属する当期純利益 1,564 1,564 1,564自己株式の取得 △198△198 △198自己株式の処分 △75648 48株主資本以外の項目の当期変動額（純額） －－当期変動額合計－－1,200△1411,058－1,058当期末残高2,5522,47520,027△54324,5119224,604 当連結会計年度(自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) (単位：百万円) 株主資本新株予約権純資産合計資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高2,5522,47520,027△54324,5119224,604当期変動額 剰余金の配当 △469 △469 △469親会社株主に帰属する当期純利益 3,653 3,653 3,653自己株式の取得 － －自己株式の処分 △45955 55株主資本以外の項目の当期変動額（純額） －－当期変動額合計－－3,179593,239－3,239当期末残高2,5522,47523,207△48327,7519227,844 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 73 |
| 株主数－個人その他 | 24,956 |
| 株主数－その他の法人 | 110 |
| 株主数－計 | 25,206 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | 庄田 優子 |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 該当事項はありません。 |
Shareholders2
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式(株)24,361,000－－24,361,000 ２．自己株式に関する事項株式の種類当連結会計年度期首増加減少当連結会計年度末普通株式(株)897,325－99,000798,325 (変動事由の概要)譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分 99,000株 |
Audit
| 監査法人１、連結 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年３月27日 株式会社ムゲンエステート取締役会 御中 EY新日本有限責任監査法人東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士櫻 井 均 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士飴 谷 健 洋 ＜連結財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ムゲンエステートの2023年１月１日から2023年12月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ムゲンエステート及び連結子会社の2023年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産のうち投資用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応株式会社ムゲンエステートは、連結貸借対照表に販売用不動産を52,644百万円計上している。このうち、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産(以下、「投資用不動産」という。)が28,138百万円であり、連結総資産に対する割合は35.01％である。投資用不動産は、経済情勢や不動産市況の悪化に加え、賃料・入居率の低下、金利の上昇、金融機関の融資に対する姿勢の変化等により、将来における販売予定価格の変動リスクに晒されており、販売価格が低下し、商品評価損が発生する可能性がある。 投資用不動産の評価は、帳簿価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が帳簿価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしている。正味売却価額は、販売予定価格等から見積直接販売費を控除して算定される。 正味売却価額の算定における重要な仮定は、販売予定価格の算定要素となる賃料、入居率及び想定利回りであり、これらは物件ごとの固有の状況やリスク要因を反映するものでなくてはならないため、経営者の主観の程度が高くなる。また、会社は多数かつ多種多様な投資用不動産を保有しており、その評価において物件ごとに異なる様々な事象を広範に検討する必要があり、複雑性を伴う。さらに、投資用不動産は一物件あたりの帳簿価額が大きく、商品評価損が発生した場合の連結財務諸表への潜在的な影響が著しく大きい。以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、投資用不動産の評価について、保有期間等のリスクに応じて抽出した個別物件に対して、主として以下の監査手続を実施した。・会社が販売予定価格を算定した資料（営業計算書等）を閲覧し、必要に応じて営業部長及び営業所管部門への質問を行い、販売予定価格の算定方法及び算定された個別物件の販売予定価格について理解した。・経理所管部門が実施する投資用不動産の評価に用いられている販売予定価格、営業所管部門管理の物件仕入時に策定される営業計算書において設定され、販売の状況に応じて変更された販売予定価格及び外部公表されている販売公表価格を比較した。・販売予定価格の算定における重要な仮定である賃料、入居率及び想定利回りについて、個別物件ごとに賃料実績、入居率実績及び利用可能な外部データ（利回り）との比較に基づく検討を行った。・会社が取得した不動産鑑定士による不動産鑑定評価書の閲覧並びに賃料、入居率及び還元利回り等の割引率について、個々の投資用不動産ごとに賃料実績、入居率実績及び利用可能な外部データ（利回り）との比較に基づく検討を行った。・経営者の見積りプロセスの有効性を評価するために前連結会計年度末の正味売却価額と販売価格の実績を比較した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社ムゲンエステートの2023年12月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。当監査法人は、株式会社ムゲンエステートが2023年12月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。 ＜報酬関連情報＞当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】 に記載されている。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以 上 (注) １．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産のうち投資用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応株式会社ムゲンエステートは、連結貸借対照表に販売用不動産を52,644百万円計上している。このうち、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産(以下、「投資用不動産」という。)が28,138百万円であり、連結総資産に対する割合は35.01％である。投資用不動産は、経済情勢や不動産市況の悪化に加え、賃料・入居率の低下、金利の上昇、金融機関の融資に対する姿勢の変化等により、将来における販売予定価格の変動リスクに晒されており、販売価格が低下し、商品評価損が発生する可能性がある。 投資用不動産の評価は、帳簿価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が帳簿価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしている。正味売却価額は、販売予定価格等から見積直接販売費を控除して算定される。 正味売却価額の算定における重要な仮定は、販売予定価格の算定要素となる賃料、入居率及び想定利回りであり、これらは物件ごとの固有の状況やリスク要因を反映するものでなくてはならないため、経営者の主観の程度が高くなる。また、会社は多数かつ多種多様な投資用不動産を保有しており、その評価において物件ごとに異なる様々な事象を広範に検討する必要があり、複雑性を伴う。さらに、投資用不動産は一物件あたりの帳簿価額が大きく、商品評価損が発生した場合の連結財務諸表への潜在的な影響が著しく大きい。以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、投資用不動産の評価について、保有期間等のリスクに応じて抽出した個別物件に対して、主として以下の監査手続を実施した。・会社が販売予定価格を算定した資料（営業計算書等）を閲覧し、必要に応じて営業部長及び営業所管部門への質問を行い、販売予定価格の算定方法及び算定された個別物件の販売予定価格について理解した。・経理所管部門が実施する投資用不動産の評価に用いられている販売予定価格、営業所管部門管理の物件仕入時に策定される営業計算書において設定され、販売の状況に応じて変更された販売予定価格及び外部公表されている販売公表価格を比較した。・販売予定価格の算定における重要な仮定である賃料、入居率及び想定利回りについて、個別物件ごとに賃料実績、入居率実績及び利用可能な外部データ（利回り）との比較に基づく検討を行った。・会社が取得した不動産鑑定士による不動産鑑定評価書の閲覧並びに賃料、入居率及び還元利回り等の割引率について、個々の投資用不動産ごとに賃料実績、入居率実績及び利用可能な外部データ（利回り）との比較に基づく検討を行った。・経営者の見積りプロセスの有効性を評価するために前連結会計年度末の正味売却価額と販売価格の実績を比較した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売用不動産のうち投資用不動産の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 株式会社ムゲンエステートは、連結貸借対照表に販売用不動産を52,644百万円計上している。このうち、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産(以下、「投資用不動産」という。)が28,138百万円であり、連結総資産に対する割合は35.01％である。投資用不動産は、経済情勢や不動産市況の悪化に加え、賃料・入居率の低下、金利の上昇、金融機関の融資に対する姿勢の変化等により、将来における販売予定価格の変動リスクに晒されており、販売価格が低下し、商品評価損が発生する可能性がある。 投資用不動産の評価は、帳簿価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が帳簿価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしている。正味売却価額は、販売予定価格等から見積直接販売費を控除して算定される。 正味売却価額の算定における重要な仮定は、販売予定価格の算定要素となる賃料、入居率及び想定利回りであり、これらは物件ごとの固有の状況やリスク要因を反映するものでなくてはならないため、経営者の主観の程度が高くなる。また、会社は多数かつ多種多様な投資用不動産を保有しており、その評価において物件ごとに異なる様々な事象を広範に検討する必要があり、複雑性を伴う。さらに、投資用不動産は一物件あたりの帳簿価額が大きく、商品評価損が発生した場合の連結財務諸表への潜在的な影響が著しく大きい。以上より、当監査法人は当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項（重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、投資用不動産の評価について、保有期間等のリスクに応じて抽出した個別物件に対して、主として以下の監査手続を実施した。・会社が販売予定価格を算定した資料（営業計算書等）を閲覧し、必要に応じて営業部長及び営業所管部門への質問を行い、販売予定価格の算定方法及び算定された個別物件の販売予定価格について理解した。・経理所管部門が実施する投資用不動産の評価に用いられている販売予定価格、営業所管部門管理の物件仕入時に策定される営業計算書において設定され、販売の状況に応じて変更された販売予定価格及び外部公表されている販売公表価格を比較した。・販売予定価格の算定における重要な仮定である賃料、入居率及び想定利回りについて、個別物件ごとに賃料実績、入居率実績及び利用可能な外部データ（利回り）との比較に基づく検討を行った。・会社が取得した不動産鑑定士による不動産鑑定評価書の閲覧並びに賃料、入居率及び還元利回り等の割引率について、個々の投資用不動産ごとに賃料実績、入居率実績及び利用可能な外部データ（利回り）との比較に基づく検討を行った。・経営者の見積りプロセスの有効性を評価するために前連結会計年度末の正味売却価額と販売価格の実績を比較した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年３月27日 株式会社ムゲンエステート取締役会 御中 EY新日本有限責任監査法人東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士櫻 井 均 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士飴 谷 健 洋 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ムゲンエステートの2023年１月１日から2023年12月31日までの第34期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ムゲンエステートの2023年12月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産のうち投資用不動産の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産のうち投資用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜報酬関連情報＞報酬関連情報は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以 上 (注) １．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産のうち投資用不動産の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産のうち投資用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 販売用不動産のうち投資用不動産の評価 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産のうち投資用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
BS資産
| 土地 | 2,266,000,000 |
| 建設仮勘定 | 39,000,000 |
| 有形固定資産 | 4,117,000,000 |
| ソフトウエア | 16,000,000 |
| 無形固定資産 | 81,000,000 |
| 投資有価証券 | 7,000,000 |
| 繰延税金資産 | 357,000,000 |
| 投資その他の資産 | 901,000,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 9,353,000,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 5,359,000,000 |
| 未払金 | 204,000,000 |
| 未払法人税等 | 1,392,000,000 |
| 未払費用 | 132,000,000 |
| 賞与引当金 | 42,000,000 |
| リース債務、流動負債 | 3,000,000 |
| 退職給付に係る負債 | 308,000,000 |
| 資本剰余金 | 2,475,000,000 |
| 利益剰余金 | 22,242,000,000 |
| 負債純資産 | 78,408,000,000 |
PL
| 売上原価 | 40,010,000,000 |