財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-03-25 |
| 英訳名、表紙 | JINUSHI Co.,Ltd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 西羅 弘文 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都千代田区丸の内一丁目５番１号（2023年７月１日から本店所在地 大阪市中央区今橋四丁目１番１号が上記のように移転しております。） |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03（6895）0070（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月事項2000年４月商業施設の企画、開発、運営及び管理事業を主な目的として、大阪市中央区西心斎橋に日本商業開発株式会社（現 地主株式会社）を設立 商業施設の企画・開発及び運営・管理業務（サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業）開始2001年１月東京事務所（現本社）を開設2001年10月宅地建物取引業免許取得（大阪府知事（1）第48728号）2003年11月金融機関より不動産物件をバルクで購入し開発・再生業務（不動産投資事業）開始2004年９月アレンジャー、アセットマネジメントとして不動産流動化業務（不動産投資事業）開始 駐車場施設に係るサブリース業務（サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業）開始2005年５月不動産投資業務（不動産投資事業）開始2006年11月宅地建物取引業免許取得（国土交通大臣（1）第7373号）2007年１月名古屋事務所（現名古屋支店）を開設2007年２月信託受益権販売業登録（近畿財務局長（売信）第104号）（現第二種金融商品取引業（近畿財務局長（金商）第184号））2007年11月名古屋証券取引所（以下、「名証」という。）セントレックスに株式を上場2008年１月2008年９月2010年８月2012年３月2013年４月2014年10月 2014年12月 2015年11月2016年４月2016年５月2016年９月 2016年11月 2017年１月2017年３月2018年５月2018年７月2019年11月 2019年12月 2020年12月2022年１月2022年４月 2022年12月2023年７月2023年10月 2024年３月株式会社長谷工コーポレーションと共同出資により新日本商業開発株式会社を設立本社を大阪市中央区今橋四丁目１番１号に移転一級建築士事務所登録（東京都知事 第56464号）JINUSHIファンド（注）に係る業務を開始株式の上場市場を名証セントレックスから名証第二部に変更当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの４社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結、2015年２月より本基本協定書に基づいてJINUSHIビジネス（注）によるケネディクス商業リート投資法人への不動産金融商品の売却を開始東京証券取引所市場第一部（以下、「東証一部」という。）に上場、及び名古屋証券取引所市場第一部（以下、「名証一部」という。）に指定ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の株式（議決権所有割合30.57％）を取得し、持分法適用関連会社化地主アセットマネジメント株式会社（以下、「地主ＡＭ」という。）（現 連結子会社）を設立ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の自己株式の取得に伴う同社の連結子会社化地主ＡＭにおいて取引一任代理等の認可及び金融商品取引業（投資運用業）（関東財務局長（金商）第2951号）登録、底地特化型私募リート 地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）を設立当社と「地主リート」及び地主ＡＭの３社間で「スポンサーサポート契約」を締結、2017年１月より本契約に基づいて「地主リート」へ販売用不動産の売却を開始地主ＡＭによる「地主リート」の運用開始新日本商業開発株式会社を解散JINUSHI USA INC.（現 連結子会社）を設立地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（現 連結子会社）を設立当社と地主ＡＭ及び三井住友ファイナンス＆リース株式会社の連結子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結当社と地主ＡＭ及びみずほリース株式会社の連結子会社であるエムエル・エステート株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結決算期を３月31日から12月31日に変更地主株式会社へ商号変更東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東証一部からプライム市場（以下、「東証プライム市場」という。）に移行、及び名証の市場区分の見直しにより、名証一部からプレミア市場（以下、「名証プレミア市場」という。）に移行九州支店を開設本社を東京に移転個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」開始ポーター賞を受賞名証プレミア市場における当社株式を上場廃止。東証プライム市場に一本化 (注)「JINUSHIファンド」とは、年金基金等の運用資金に対して、JINUSHIビジネスを通じ、長期にわたる安全で安定的な投資機会を提供することにより運用の安定性に貢献することを目的とした土地を投資対象とする不動産私募ファンドです。また、「JINUSHIビジネス」とは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループ（当社、子会社20社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。不動産投資事業当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネス（※）の手法により、当社が開発した不動産金融商品を地主リート等の投資家に売却する事業を行っております。サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業当社グループが土地所有者から土地を借り受けて土地の借り手であるテナントに転貸するサブリース業務、当社グループが保有する土地をテナントに賃貸する賃貸借業務、地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託するファンドフィー業務及び個人投資家向けに不動産金融商品を開発・提供する個人投資家向け事業を行っております。企画・仲介事業当社グループ独自のノウハウをコンサルティングで提供する企画業務及び不動産の売買を仲介する仲介業務を行っております。(※) 第１ 企業の概況 ２ 沿革（注）に記載のとおりであります。 (1) 不動産投資事業当社グループのビジネスモデルでありますJINUSHIビジネスの基本的な考え方は、投資家のリスクを抑え、利益を長期的に安定して得られる安全な不動産金融商品を提供することであります。当社グループ自らが土地を取得するとともにテナントを誘致し土地を長期に賃貸いたします。この土地を長期にわたって安定的に利益が得られる安全な不動産金融商品として地主リートを始め事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）に売却しております。当社グループの基本的な考え方であります「正しい投資を行う」ことは、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」というビジネスモデルを中核に置いた不動産投資事業「JINUSHIビジネス」において実現いたします。 (2) サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業① サブリース業務当社グループが土地オーナーから土地を賃借し、商業施設、駐車場施設、物流施設等、立地に適した用途を提案し、土地を転貸することにより賃貸収入を得ております。これにより、土地オーナーは土地を売却せず、かつ、手間を掛けずに有効利用することができます。② 賃貸借業務当社グループが保有する土地をテナント等に賃貸し、賃貸収入を得ております。③ ファンドフィー業務 地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメントフィーやプロパティマネジメントフィーを得ております。④ 個人投資家向け業務 個人投資家向けに不動産金融商品を開発、ファンドを組成し提供するとともに、当社自らファンドに出資することで配当収入や同ファンドの運用報酬を得ております。 (3) 企画・仲介事業① 企画業務JINUSHIビジネスで培ったノウハウをもとに行うコンサルティング業務を行っております。たとえば、不動産オーナーからの遊休資産等の運営方法及び当該資産等を活用した事業構築等の相談業務や、テナント等の事業会社からの出店候補地の選定等、立地選定から出店条件交渉までのコンサルティング業務を受託することで業務委託料収入を得ております。② 仲介業務 不動産の売買を仲介する仲介業務を行って仲介手数料収入を得ております。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金主要な事業の内容議決権の所有割合（％） (注)３関係内容（連結子会社） 地主アセットマネジメント株式会社東京都千代田区百万円150サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業100 地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社東京都千代田区百万円100不動産投資事業サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業100 JINUSHI USA INC.アメリカ合衆国デラウェア州千US$5,500 不動産投資事業 100 役員の兼任ニューリアルプロパティ株式会社福井県福井市百万円100不動産投資事業(100) クマガイオーストラリアファイナンスPTY.リミテッド (注)２オーストラリアニューサウスウェールズ州千A$5,352その他(100) クマガイオーストラリアPTY.リミテッド (注)２オーストラリアニューサウスウェールズ州千A$268,399その他(100) その他11社 (注) １．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。２．特定子会社に該当しております。３．議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有であります。 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況 2023年12月31日現在セグメントの名称従業員数（人）全社共通95（－）合計95（－） (注) １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。２．当社グループは事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。 (2) 提出会社の状況 2023年12月31日現在従業員数（人）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）6038.83.517,183 セグメントの名称従業員数（人）全社共通60合計60 (注) １．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者は除いております。）であります。２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。３．当社は事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。 (3) 労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営理念および経営方針当社は「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念として掲げております。土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。当社独自の不動産金融商品の開発・提供により、長期かつ安定的な運用を目指す機関投資家の皆さまのニーズに応えることで社会に貢献し、その結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。 （※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。 (2) 中長期的な会社の経営戦略当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする中期経営計画（以下、「中計」という。）を発表しております。また、中計の達成ならびに持続可能な社会の実現と中長期的な企業価値向上を目指して、ESG方針を策定しております。中計の概要およびサステナビリティ／ESGの取組みについては、以下を参照ください。（ご参考）・中計の概要：https://www.jinushi-jp.com/ir/mid_term/main/0/link/pdfFile.pdf・サステナビリティ／ESGの取組み：https://www.jinushi-jp.com/sustainability/・決算説明資料：https://www.jinushi-jp.com/ir/library/other.html (3) 目標とする経営指標当社は中計において、2026年12月期の計画数値を目標として掲げており、高い資本効率・安定した財務基盤の下、更なる成長を目指しております。（2026年12月期の計画数値）売上高1,000億円当期純利益70億円地主リート資産規模3,000億円程度ＲＯＥ13％程度自己資本比率30％以上 (4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①経営環境・底地市場について当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、底地商品の流動性が大きく向上いたしました。現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2022年現在5.8兆円と13年で6.7倍まで拡大しております。中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。 ・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。不動産市場ならびに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。 ・資金調達環境について当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解ならびに支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。一方で、資源・エネルギー価格の高騰や世界的なインフレや、欧米各国の金融政策による急激な為替変動、国内においても日本銀行における金融政策の影響等により長期金利の緩やかな上昇がみられるなど、資金調達環境の先行きについては注視する必要があります。 ②対処すべき課題上記①経営環境を踏まえた上で、中計の達成およびESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題および取り組み内容は以下のとおりであります。 ・中計の達成に向けた取り組みおよび進捗状況2022年２月に発表した中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取り組み内容として「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のオフバランス提案」を積極的に推進しております。また、地主リートにおいては、国内唯一の底地特化型私募リートという先行者利益を活用しながら、中計の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでおります。なお、当連結会計年度における、経営指標の進捗状況は以下の通りです。 当期（2023年12月期）前期（2022年12月期） 中計目標値（2026年12月期）売上高315億円498億円 1,000億円当期純利益47億円36億円 70億円地主リート資産規模（※）2,216億円1,800億円 3,000億円程度ＲＯＥ15.1％12.4％ 13％程度自己資本比率30.9％42.8％ 30％以上（※）前期については第７次募集（2023年1月に実施）、当期については第８次募集（2024年1月に実施）において取得した物件を考慮した数値（取得時の鑑定評価額ベース）を記載しております。 ・財務戦略について当社は、中計の目標とする経営指標の一つとして「自己資本比率30％以上」を掲げており、金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築ならびにリスク管理を徹底しながら、JINUSHIビジネスの成長に資する財務施策を実行しております。借入金については、メガバンクを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、かつ、従前より借入期間の長期化や財務制限条項を撤廃するなど、金融市場の変動に備えた調達を実施しております。また、仕入への高い機動性を確保すべく、2023年12月末現在、金融機関４行とコミットメントライン契約12,000百万円および金融機関３行と借入枠設定契約39,000百万円をそれぞれ締結しております。なお、不動産市況が悪化し、売却が難しくなる局面においても、当社は安定的かつ健全な財務基盤を構築しているため、自ら保有することで安定した賃貸収益を獲得しながら、市況の回復を待つ選択肢を取ることも可能です。 ・ESGの取組みについて当社は、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取り組みを継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。具体的な取り組み、対処すべき課題等については、後述する「２ サステナビリティに関する考え方及び取組」を参照ください。 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 以下において、当社グループの事業の状況及び経理の状況等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社グループの株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1) 事業について① 事業環境について当社グループは、自らが土地を買って、建物建設を望むテナントを誘致し、定期借地権により長期に賃貸し、当該テナントから賃貸収入を確保したうえで、その土地を不動産金融商品として地主リート等に売却するというJINUSHIビジネスをメインに事業展開を行っております。当社グループが展開する事業は、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上下動等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 競合について当社グループは、従来、一定の人口集積があり、住宅地として価値の高い地方都市や大都市近郊の物件を取扱い対象としておりましたが、加えて、現在では東京圏・大都市近隣の物件の取得にも注力しております。当該東京圏・大都市近隣は特に大手デベロッパー等との厳しい競合が考えられ、当社グループが優良な物件を取得できなくなった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループは、不動産を取得する際には、その土地の立地条件・周辺環境・地盤・土壌汚染・価格等について調査・検討を行い、その結果に基づいて適正な条件で不動産を取得しております。しかしながら、適正な条件により不動産を取得できなかった場合は、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 資産の取得及び売却について当社グループは不動産投資事業において、不動産保有リスクの低減を図るために、誘致するテナントとの間で定期借地権設定予約契約の締結を行い、地主リートや、事業会社、不動産ファンド等の売却先とは購入意向を確認した上で不動産を取得することを原則としております。また、安定的な売却先を確保し、また当社の今後の成長を見据えて、2016年11月10日付で、当社と地主リート及び当社の100％子会社である地主ＡＭの３社間で「スポンサーサポート契約」を締結しております。そのほか安定的な売却先を確保するために、2014年11月17日付で、KDX不動産投資法人（旧ケネディクス商業リート投資法人）およびその資産運用会社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社との間で、サポート契約（その後の変更も含む）を締結しております。加えて、当社及び地主ＡＭは、2019年11月18日付で三井住友ファイナンス＆リース株式会社の100％子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社と、2019年12月10日付でみずほリース株式会社の100％子会社であるエムエル・エステート株式会社とそれぞれ、販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結しております。さらに、2022年11月14日に売買枠設定期間、並びに優先交渉権の行使期間を延長する変更覚書をそれぞれ締結しております。しかしながら、テナントの出店方針に合致した土地の確保ができない場合、又は上記スポンサーサポート契約、基本協定書の内容に変更が生じ、不動産の売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ④ 災害等のリスクについてJINUSHIビジネスは経年劣化の無い土地のみを主に取扱い、定期借地契約により、変動のない長期安定収益が見込めるため、自然災害と収益ボラティリティに強い特徴があります。しかしながら、当社グループが保有する不動産が地震、津波、テロ、暴動等の不測の事故・自然災害により滅失、劣化又は毀損した場合、賃貸料収入の激減等の事態が発生する可能性があります。このため、当社グループは、かかるリスクを可能な限り回避するため、保険加入を行っておりますが、保険事故に該当しない事由により不動産が滅失、劣化又は毀損した場合や、保険事故に該当する事由により不動産が滅失、劣化又は毀損したときでも保険金によって損失を補填できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ 土壌汚染及び地中埋設物の対策について当社グループが不動産を取得する際には、土壌汚染及び地中埋設物による当社グループの費用負担や建築スケジュールへの影響を回避するために、原則売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去をしております。土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該不動産の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得しておりますが、上記の調査によっても土壌汚染及び地中埋設物の状況について事前にすべてを認識及び除去できないことがあります。そのため、取得した不動産に事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥ 海外事業についてイ.海外における事業 当社グループは、米国で事業を行っております。当該各国の経済、政情や政府による規制等に起因した予期せぬ事象が発生した場合には、当社グループの業績や財政状態に悪影響を与える可能性があります。ロ.為替レートの変動当社グループは、各地域における現地の財務諸表等を、連結財務諸表作成のために円換算しております。換算時の為替レートが変動した場合には、もとの現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値に影響を与える可能性があります。 ⑦ 情報セキュリティリスクについて当社グループは事業等において個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合およびシステム障害等により、当社グループの利用するシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用力の低下等により、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 経営成績、財政状態について① 経営成績の変動について 当社グループの不動産投資事業は、投資案件１件当たりの取引金額が多額であること、またテナントによる店舗建築に係る許認可・工期等に相当の期間を要し、当初の売却スケジュールが変更になる等により、投資案件の売上計上時期等が変更される可能性があります。そのような場合、各期の経営成績が大きく変動するため、過年度の財政状態及び経営成績だけで今後の当社グループの業績を判断するには不十分な面があります。 なお、当社グループの主要な経営指標等の推移は次のとおりであります。 回次第20期（連結）第21期（連結）第22期（連結）第23期（連結）第24期（連結）決算年月2020年３月2020年12月2021年12月2022年12月2023年12月売上高合計（百万円）74,18729,88656,17749,88731,597 不動産投資事業73,533（注）１29,45555,15748,23629,948 サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業6474159961,4571,638 企画・仲介事業6162319410営業利益（百万円）5,2442,4205,4756,4116,154経常利益（百万円）4,5992,1575,0025,9435,718親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）3,1771,6443,1243,6414,709純資産額（百万円）23,87024,84127,78130,96031,501総資産額（百万円）75,05471,22086,33772,153101,482 （注）１．セグメント間の取引相殺消去後の金額であります。２．第21期より決算期を３月31日から12月31日に変更しました。また、国内子会社の決算期も３月31日から12月31日に変更しました。これに伴い、決算期変更の経過期間となる第21期は、2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間となります。当社及び国内子会社は４月１日から12月31日までの９ヶ月間、12月決算の海外子会社は１月１日から12月31日までの12ヶ月間であります。３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第23期の期首から適用しており、第23期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標となっております。 ② 引渡し等に係る業績変動について不動産の販売における売上は、売買契約を締結した時点ではなく、不動産の引渡し時点において計上されます。そのため、何らかの理由により、引渡し時期が決算期末を越えて遅延した場合には、各期の当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 有利子負債への依存について当社グループはJINUSHIビジネスを基本戦略に据えた事業展開に注力しており、その不動産取得資金については、大半を金融機関からの借入により調達していることから、有利子負債残高及び総資産に占める有利子負債の占める割合（有利子負債依存度）は、他業種・業界と比べて高くなっております（当社グループの有利子負債残高及び有利子負債依存度等は、下表のとおりであります）。そのため、今後、金融市場や金融政策の動向等に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループは資金調達にあたって、特定の金融機関に集中しないように努めておりますが、何らかの理由により資金調達が不調に終わった場合には、不動産の取得や開発等に支障が生じ違約金等が発生することにより、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 回次第20期（連結）第21期（連結）第22期（連結）第23期（連結）第24期（連結）決算年月2020年３月2020年12月2021年12月2022年12月2023年12月有利子負債残高（百万円）46,56443,30049,81237,16562,774総資産額（百万円）75,05471,22086,33772,153101,482有利子負債依存度（％）62.0460.8057.751.561.86 (注)有利子負債残高は、短期借入金、長期借入金（１年内返済予定額を含む。）及びリース債務の合計額であります。 ④ 保有不動産に評価損等が生じる可能性について 当連結会計年度におきましても、販売用不動産の総資産に占める割合は高く、さらにJINUSHIビジネスの拡大に伴い、販売用不動産は今後も増加するものと考えております。 当社グループは、不動産投資事業において、過去の実績や経験等を活かし、在庫リスクの削減に努めておりますが、不動産取得から販売まで長期間を要し、その間に土地価格等が変動した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当連結会計年度末日において、業績に重要な影響を与えるような減損が生じる可能性は低いものと判断しておりますが、今後の経済情勢の悪化等により、減損処理が必要となった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 法令等について① 法的規制について当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」「大規模小売店舗立地法」「都市計画法」「国土利用計画法」等の多岐にわたる法的規制を受けております。当社グループはこれらの法令等を遵守して事業活動を行っておりますが、将来において法令等の改正が行われた場合又は新たな法的規制が設けられた場合には、当初の事業計画、スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 法令遵守について当社グループは、「会社法」、「金融商品取引法」、「個人情報保護法」、「労働基準法」等の多岐にわたる法令等のもとで事業活動を行っており、法令遵守のための体制を整備し、これらの法令等を遵守しております。しかしながら、将来何らかの法令違反により、当社グループの社会的信用力の低下や当社グループの許認可及び登録の取消し等により、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 組織について① 特定の人物への依存について当社の代表取締役社長である西羅弘文は、経営方針や事業戦略の決定及びその遂行において極めて重要な役割を果たしております。当社グループでは、適切な権限委譲や合議制による意思決定等を行うことによって、同氏に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により同氏が当社グループの経営に関与することが困難になった場合には、当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 ② 人材確保について当社グループの主力事業である不動産投資事業においては、その事業活動において複雑な権利調整や近隣対策等の高度な知識や経験が要求される場合があります。当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって既存従業員各人の能力を向上させるとともに、外部から優秀な人材を採用することで、より効率的な事業運営の実現に努める方針であります。しかしながら、これらの人材の育成・採用が予定通りに進まない場合や、在籍している人材が流出した場合には、当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 (5) その他 重要な訴訟事件等の発生及び発生の可能性当社グループは、現時点において重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対するクレーム又はこれらに起因する訴訟、その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①経営成績の状況当連結会計年度の経営成績は以下のとおりであります。当連結会計年度におけるわが国経済は、コロナ禍からの社会経済活動の正常化が進み、個人消費や企業の設備投資を中心に持ち直しがみられ、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、資源・エネルギー価格の高騰や世界的なインフレや、欧米各国の金融政策による急激な為替変動など、依然として先行き不透明な状況が継続しております。国内の不動産投資市場全体では、日本銀行における金融政策の影響等により長期金利の緩やかな上昇がみられるなか、国内投資家の投資意欲は引き続き高い状況にありますが、今後の動向については注視する必要があります。当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。当連結会計年度におきましても、2022年２月に発表した中期経営計画（2022年12月期～2026年12月期）の達成に向け、JINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。売上高は前年対比で減少いたしましたが、JINUSHIビジネスの評価向上並びに底地マーケットの創出・拡大により、売上高営業利益率は19.5％（前連結会計年度比6.6ポイント増）に向上いたしました。また、テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、土地のオフバランスといった成長戦略により、仕入（契約ベース）については、83件・58,800百万円（前連結会計年度比50件増・38,300百万円増）と大きく拡大、契約件数については過去最高となりました。地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金基金や生損保といった長期投資家からご評価をいただいております。足元では、地主リートは運用開始後８年連続で増資を実現し、2024年１月時点における運用資産規模は2,216億円となっております。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、引き続き、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。このような結果、当連結会計年度の売上高は31,597百万円（前連結会計年度比36.7％減）、営業利益は6,154百万円（同4.0％減）、経常利益は5,718百万円（同3.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は4,709百万円（同29.3％増）となりました。 セグメント別の経営成績は次のとおりであります。a.不動産投資事業不動産投資事業におきましては、売上高は29,948百万円（前年同期比37.9％減）、セグメント利益は9,116百万円（同0.7％減）となりました。 b.サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業におきましては、売上高は1,638百万円（前年同期比12.4％増）、セグメント利益は1,195百万円（同11.1％増）となりました。 c.企画・仲介事業企画・仲介事業におきましては、売上高は10百万円（前年同期比94.8％減）、セグメント利益は10百万円（同94.6％減）となりました。 ②財政状態の状況当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ29,329百万円増加し、101,482百万円となりました。これは主に、順調に仕入が進み、販売用不動産が31,867百万円増加した一方で、固定資産（土地）が2,094百万円減少したこと等によります。負債の部は前連結会計年度末に比べ、28,787百万円増加し、69,980百万円となりました。これは主に、販売用不動産の取得により長期借入金が25,117百万円増加したこと等によります。純資産は、前連結会計年度末に比べ541百万円増加し、31,501百万円となりました。これは主に、利益剰余金が3,703百万円増加した一方で、3,499百万円の自己株式の取得を行ったこと等によります。なお、当連結会計年度末における自己資本比率は30.9％となりました。 ③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前期末比で392百万円減少し、22,747百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が7,168百万円となり、販売用不動産が32,176百万円増加したこと等により、減少した資金は25,212百万円（前期比45,206百万円の減少）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、増加した資金は3,691百万円（前期比3,847百万円の増加）となりました。尚、主な要因は有形固定資産の売却による4,150百万円の資金増加です。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、保有する販売用不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出は21,714百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う長期借入金による資金調達45,874百万円を行った結果、増加した資金は21,112百万円（前期比35,087百万円の増加）となりました。 ④生産、受注及び販売の実績 a.生産実績当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業及び企画・仲介事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。 c.販売実績当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度（自 2023年１月１日至 2023年12月31日）前期増減比（％）不動産投資事業（百万円）29,948△37.9サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業（百万円）1,63812.4企画・仲介事業（百万円）10△94.8合計（百万円）31,597△36.7 (注) １． 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。 相手先前連結会計年度（自 2022年１月１日 至 2022年12月31日）当連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）エムエル・エステート株式会社－－11,67837.0地主プライベートリート投資法人9,16418.48,46526.8野村不動産株式会社－－3,98612.6ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社9,75019.5－－ （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。また、当社グループが採用する会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価額については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。 ② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。 財政状態の分析当連結会計年度の財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。 経営成績の分析当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。 キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （４） 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク （２） 経営成績、財政状態について ③ 有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。 2023年12月期（計画）2023年12月期（実績）2023年12月期（計画比）売上高32,000百万円31,597百万円△403百万円(△1.3％ ）経常利益5,500百万円5,718百万円218百万円(4.0％ ）親会社株主に帰属する当期純利益4,400百万円4,709百万円309百万円（7.0％ ）売上高総利益率－33.2％－売上高経常利益率17.2％18.1％0.9％自己資本利益率(ROE)－15.1％－ （注）2023年12月期（計画）には2023年８月10日付公開の修正予想数値を記載しております。 セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２ 事業の状況 ４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）経営成績等の状況の概要 ①経営成績の状況」に記載のとおりであります。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 （１）私募リートに係るスポンサーサポート契約の締結当社は、2016年11月10日付で、当社と地主リート及び当社100％子会社である地主ＡＭとの間でスポンサーサポート契約（その後の変更等を含む。）を締結しております。 ① 本契約の目的当社（※）が、地主リート及び地主ＡＭに対してスポンサーサポート業務（その内容は次の「②本契約の概要」を参照のこと。）を行うことで、地主リートの安定的かつ継続的な不動産等の取得の機会を提供し、また、地主リート及び地主ＡＭの不動産運営管理を向上させ、地主リートの持続的な成長及び安定運用を図ることを目的としております。 （※）当社の100％子会社である地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社について、同社における不動産特定共同事業の許認可取得および個人投資家向け事業の開始を踏まえ、2023年８月28日付の変更契約により、スポンサーサポート業務を提供する会社から除外しております。 ② 本契約の概要有効期間 2026年11月９日迄（以後５年ごとの自動更新）スポンサーサポート業務の主な内容・優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与・売却先候補者等に関する情報の提供・リーシングサポート業務の提供・プロパティ・マネジメント業務の提供・人材の派遣及びノウハウの提供・その他の情報の提供等 （２）KDX不動産投資法人とのサポート契約の締結当社は、2014年11月17日付で、KDX不動産投資法人（旧ケネディクス商業リート投資法人）およびその資産運用会社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社との間で、サポート契約（その後の変更も含む。）を締結しております。 ① サポート契約締結の目的本サポート契約締結は、当社の企業価値向上やJINUSHIビジネス案件の売却等による同投資法人の成長、同投資法人の資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社と当社との良好な関係性の維持向上を目的としております。 ② サポート契約の概要有効期間 2026年11月２日迄（以後１年ごとの自動更新）（※）サポート契約の主な内容・JINUSHIビジネスに関する情報の提供および順位２位の優先交渉権の付与（順位１位は、地主リート） (※)2023年９月29日締結の変更後のサポート契約の有効期間を記載しております。 （３）包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書の締結当社は、2019年11月12日開催の取締役会で、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社、当社及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間で、販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書を締結することを決議し、2019年11月18日に締結し、2022年11月14日に売買枠設定期間、並びに優先交渉権の行使期間を延長する変更覚書を締結しております。また、2019年12月10日開催の取締役会で、エムエル・エステート株式会社、当社及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間で、同基本協定書を締結することを決議し、同日付で締結し、2022年11月14日に売買枠設定期間、並びに優先交渉権の行使期間を延長する変更覚書を締結しております。 ① 本協定書締結の目的当社は本売買枠に係る基本協定書２件の合計600億円の売買枠を活用することにより、総資産回転率（不動産の仕入から売却までの期間の短縮）及び自己資本比率等財務指標の改善や有利子負債削減による新規資金調達力の拡大、並びに早期開発利益の獲得等を目的とした財務体質の更なる強化を図るとともに、地主リートの成長・資産規模の拡大を目指します。 ② 本協定書の概要・締結先 ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社(1)売買枠設定額300億円 (2)売買枠設定期2019年11月18日～2030年１月31日まで(3)備考ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主ＡＭが指定する第三者（地主リートを想定するが、これに限らない。）が取得に係る優先交渉権を有します。 ・締結先 エムエル・エステート株式会社(1)売買枠設定額300億円 (2)売買枠設定期2019年12月10日～2030年１月31日まで(3)備考エムエル・エステート株式会社が売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主ＡＭが指定する第三者（地主リートを想定するが、これに限らない。）が取得に係る優先交渉権を有します。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 当連結会計年度におきまして、実施した設備投資の総額は664百万円であります。 その主な内容は、個人投資家向け事業の土地取得等によるものであります。 なお、当連結会計年度において、固定資産売却益1,207百万円を計上しております。固定資産売却益の内容については、「第５経理の状況 １連結財務諸表等 注記事項 （連結損益計算書関係）※３ 固定資産売却益」に記載のとおりであります。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 (1) 提出会社当社は、国内に本社、大阪支店、名古屋支店及び九州支店を設けております。以上のうち、主要な設備は、以下のとおりであります。2023年12月31日現在 事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額（百万円）従業員数（人）賃借料(百万円)建物土地(面積㎡)リース資産敷金及び保証金その他合計本社(東京都千代田区)全社共通事務所138－221691634733161大阪支店(大阪市中央区)全社共通事務所206－5657313251757名古屋支店(名古屋市中村区)全社共通事務所80－2277117434賃貸用土地(埼玉県草加市）サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業土地－12,344（42,290.10)－－312,347－－ (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。２．帳簿価額の「その他」は、構築物並びに工具、器具及び備品であります。３．従業員数は就業人員であります（社外への出向者は除いております。）。４．「敷金及び保証金」は、事務所賃貸借契約に基づく敷金であります。５．賃借料は、当連結会計年度における発生額であります。 (2) 国内子会社2023年12月31日現在 会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額従業員数（人）賃借料(百万円)建物(百万円)リース資産(百万円)敷金及び保証金(百万円)その他(百万円)合計(百万円)地主アセットマネジメント㈱本社(東京都千代田区)全社共通事務所5237191372173 (注) １．現在休止中の主要な設備はありません。２．帳簿価額の「その他」は、工具、器具及び備品であります。３．従業員数は就業人員であります。４．「敷金及び保証金」は、事務所賃貸借契約に基づく敷金であります。５．賃借料は、当連結会計年度における発生額であります。 (3) 在外子会社主要な設備はありませんので記載しておりません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 （1）重要な設備の新設等 当連結会計年度末現在における重要な設備の新設の計画はありません。 （2）重要な設備の除却等 当連結会計年度末現在における重要な設備の除却等の計画はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 664,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 39 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 4 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 17,183,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ①投資株式の区分の基準及び考え方 当社は、投資株式について、もっぱら株式の価値の変動又は配当の受領によって利益を得ることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式、それ以外の株式を純投資目的以外の目的である投資株式(政策保有株式)に区分しております。 ②保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式イ.保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容 毎年、取締役会において、保有目的、含み損益を評価軸として、保有継続の合理性及び株式数の見直し等を確認しております。 当社は、取引先等との事業上の関係維持・強化を図ることにより、当社の中長期的な企業価値向上に資すると判断される場合に、当該取引先等の株式等を取得・保有することがあります。 ロ.銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（百万円）非上場株式230非上場株式以外の株式1312 （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の減少に係る売却価額の合計額（百万円）非上場株式－－非上場株式以外の株式122 ハ.特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）株式数（株）貸借対照表計上額（百万円）貸借対照表計上額（百万円）コーナン商事株式会社79,70079,700（保有目的)安定的な取引拡大のため（定量的な保有効果)（注)無312272兼松株式会社－11,200（保有目的)安定的な取引拡大のため（定量的な保有効果)（注)当事業年度に保有株式のすべてを売却しております。無－16 (注)当社は、特定投資株式における定量的な保有効果の記載が困難であるため、保有の合理性を検証した方法について記載いたします。当社は、毎期、個別の政策保有株式について政策保有の意義を検証しており、2023年12月31日を基準とした検証の結果、現状保有する政策保有株式は保有方針に沿った目的で保有していることを確認しております。 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 2 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 30,000,000 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 312,000,000 |
| 株式数、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 79,700 |
| 貸借対照表計上額、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 312,000,000 |
| 銘柄、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 兼松株式会社 |
| 当該株式の発行者による提出会社の株式の保有の有無、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 無 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6)【大株主の状況】 2023年12月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 松岡 哲也大阪府池田市2,887,30017.55 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）東京都港区浜松町２－１１－３1,225,7007.45 合同会社松岡大阪府池田市旭丘２－６－１４915,0005.56 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１－８－１２640,6003.89 西羅 弘文東京都目黒区367,5002.23 入江 賢治大阪府東大阪市232,1001.41 永岡 幸憲東京都港区200,0001.21 株式会社ニチレイ東京都中央区築地６－１９－２０156,0000.94 株式会社日本カストディ銀行（信託口４）東京都中央区晴海１－８－１２123,6000.75 ＢＮＰ ＰＡＲＩＢＡＳ ＦＩＮＡＮＣＩＡＬ ＭＡＲＫＥＴＳ（常任代理人 ＢＮＰパリバ証券株式会社）２０ ＢＯＵＬＥＶＡＲＤ ＤＥＳ ＩＴＡＬＩＥＮＳ， ７５００９， ＰＡＲＩＳ， ＦＲＡＮＣＥ（東京都千代田区丸の内１－９－１）120,2040.73計－6,868,00441.77（注）１．当社は自己株式を1,843,141株保有しておりますが、上記大株主からは除外しております。２．当社は、2023年８月10日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法第156条の規定に基づき、自己株式の取得について決議し、2023年８月14日付で、東京証券取引所の自己株式立会外買付取引（ToSTNeT-3）による買付けの方法により、当社取締役の松岡哲也氏より普通株式1,843,000株を取得いたしました。 |
| 株主数－金融機関 | 13 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 14 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 31 |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度（自 2022年１月１日 至 2022年12月31日） (単位：百万円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高3,0484,65720,302△028,009当期変動額 剰余金の配当 △914 △914親会社株主に帰属する当期純利益 3,641 3,641自己株式の取得 －株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－－2,727－2,727当期末残高3,0484,65723,030△030,736 その他の包括利益累計額非支配株主持分純資産合計 その他有価証券評価差額金為替換算調整勘定その他の包括利益累計額合計当期首残高△38△189△227－27,781当期変動額 剰余金の配当 △914親会社株主に帰属する当期純利益 3,641自己株式の取得 －株主資本以外の項目の当期変動額（純額）1638039754451当期変動額合計16380397543,178当期末残高△221911695430,960 当連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） (単位：百万円) 株主資本 資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高3,0484,65723,030△030,736当期変動額 剰余金の配当 △1,005 △1,005親会社株主に帰属する当期純利益 4,709 4,709自己株式の取得 △3,499△3,499株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－－3,703△3,499204当期末残高3,0484,65726,733△3,49930,940 その他の包括利益累計額非支配株主持分純資産合計 その他有価証券評価差額金為替換算調整勘定その他の包括利益累計額合計当期首残高△221911695430,960当期変動額 剰余金の配当 △1,005親会社株主に帰属する当期純利益 4,709自己株式の取得 △3,499株主資本以外の項目の当期変動額（純額）2822625582337当期変動額合計2822625582541当期末残高641742413631,501 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 63 |
| 株主数－個人その他 | 18,890 |
| 株主数－その他の法人 | 159 |
| 株主数－計 | 19,170 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | ＢＮＰ ＰＡＲＩＢＡＳ ＦＩＮＡＮＣＩＡＬ ＭＡＲＫＥＴＳ（常任代理人 ＢＮＰパリバ証券株式会社） |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1)【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3)【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 該当事項はありません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -3,499,000,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -3,499,000,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式18,285,800－－18,285,800合計18,285,800－－18,285,800自己株式 普通株式（注）1411,843,000－1,843,141合計1411,843,000－1,843,141（注）普通株式の自己株式の株式数の増加1,843千株は、取締役会決議による自己株式の取得であります。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | ひびき監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年３月22日地主株式会社 取締役会 御中 ひびき監査法人 大阪事務所 代 表 社 員業務執行社員 公認会計士松 本 勝 幸 代 表 社 員業務執行社員 公認会計士林 直 也 ＜財務諸表監査＞監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている地主株式会社の2023年１月１日から2023年12月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、地主株式会社及び連結子会社の2023年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 会社及び連結子会社は、主に不動産投資事業に従事しており、当該事業のために取得した販売用不動産は連結貸借対照表上60,060百万円が計上され、総資産に占める割合59.2%である。 販売用不動産の評価に関して、【注記事項】 （重要な会計上の見積り）の販売用不動産の評価に記載のとおり、経営者は収益性の低下により正味売却価額が取得原価を下回った場合には、収益性が低下しているとみて、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理をしている。 販売用不動産の正味売却価額の算定で用いる売却見込額の見積りは、景気動向、地価動向、金融情勢、法的規制、自然災害により大きく影響を受けることから、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断の程度が大きい。 以上から、当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について検討するため、当監査法人がリスクを勘案して設定した一定の要件を満たす案件について、以下の手続を実施した。・販売用不動産の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。・販売時期や販売価格の見直しなど収益性の低下の兆候が見られる案件の有無について取締役会議事録の閲覧を行いあわせて担当者に質問を行い把握した。・販売時期の見直しが行われた案件について取締役会議事録を査閲し、販売時期の見直しを行った案件の背景や現状などについて確認し、営業部門などに質問を行った。・販売時期の見直しが行われた物件については、物件の現況、その周りの環境等を把握するために、現場視察を実施した。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、地主株式会社の2023年12月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。当監査法人は、地主株式会社が2023年12月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応 会社及び連結子会社は、主に不動産投資事業に従事しており、当該事業のために取得した販売用不動産は連結貸借対照表上60,060百万円が計上され、総資産に占める割合59.2%である。 販売用不動産の評価に関して、【注記事項】 （重要な会計上の見積り）の販売用不動産の評価に記載のとおり、経営者は収益性の低下により正味売却価額が取得原価を下回った場合には、収益性が低下しているとみて、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理をしている。 販売用不動産の正味売却価額の算定で用いる売却見込額の見積りは、景気動向、地価動向、金融情勢、法的規制、自然災害により大きく影響を受けることから、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断の程度が大きい。 以上から、当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について監査上の主要な検討事項と判断した。 当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について検討するため、当監査法人がリスクを勘案して設定した一定の要件を満たす案件について、以下の手続を実施した。・販売用不動産の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。・販売時期や販売価格の見直しなど収益性の低下の兆候が見られる案件の有無について取締役会議事録の閲覧を行いあわせて担当者に質問を行い把握した。・販売時期の見直しが行われた案件について取締役会議事録を査閲し、販売時期の見直しを行った案件の背景や現状などについて確認し、営業部門などに質問を行った。・販売時期の見直しが行われた物件については、物件の現況、その周りの環境等を把握するために、現場視察を実施した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 会社及び連結子会社は、主に不動産投資事業に従事しており、当該事業のために取得した販売用不動産は連結貸借対照表上60,060百万円が計上され、総資産に占める割合59.2%である。 販売用不動産の評価に関して、【注記事項】 （重要な会計上の見積り）の販売用不動産の評価に記載のとおり、経営者は収益性の低下により正味売却価額が取得原価を下回った場合には、収益性が低下しているとみて、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理をしている。 販売用不動産の正味売却価額の算定で用いる売却見込額の見積りは、景気動向、地価動向、金融情勢、法的規制、自然災害により大きく影響を受けることから、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断の程度が大きい。 以上から、当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について監査上の主要な検討事項と判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 【注記事項】 （重要な会計上の見積り）の販売用不動産の評価 |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性について検討するため、当監査法人がリスクを勘案して設定した一定の要件を満たす案件について、以下の手続を実施した。・販売用不動産の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。・販売時期や販売価格の見直しなど収益性の低下の兆候が見られる案件の有無について取締役会議事録の閲覧を行いあわせて担当者に質問を行い把握した。・販売時期の見直しが行われた案件について取締役会議事録を査閲し、販売時期の見直しを行った案件の背景や現状などについて確認し、営業部門などに質問を行った。・販売時期の見直しが行われた物件については、物件の現況、その周りの環境等を把握するために、現場視察を実施した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | ひびき監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年３月22日地主株式会社 取締役会 御中 ひびき監査法人 大阪事務所 代 表 社 員業務執行社員 公認会計士松 本 勝 幸 代 表 社 員業務執行社員 公認会計士林 直 也 監査意見 当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている地主株式会社の2023年１月１日から2023年12月31日までの第24期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。 当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、地主株式会社の2023年12月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠 当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性）と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任 経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。 監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任 監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。 監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。 監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産投資事業における販売用不動産の評価の合理性）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容 その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。 財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
BS資産
| 建物及び構築物（純額） | 713,000,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 55,000,000 |
| 土地 | 13,110,000,000 |
| リース資産（純額）、有形固定資産 | 93,000,000 |
| 有形固定資産 | 13,884,000,000 |
| ソフトウエア | 37,000,000 |
| 無形固定資産 | 49,000,000 |
| 投資有価証券 | 342,000,000 |
| 長期前払費用 | 86,000,000 |
| 繰延税金資産 | 141,000,000 |
| 投資その他の資産 | 2,553,000,000 |