財務諸表
CoverPage
| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-03-25 |
| 英訳名、表紙 | B-Lot Company Limited |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役会長 宮内 誠 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都港区新橋一丁目11番７号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-6891-2525(代表) |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２ 【沿革】 2008年10月東京都港区麻布台において、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業を主とした株式会社ビーロット(資本金50,000千円)を設立2008年11月宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(１)第89915号)2009年２月賃貸管理の受託事業を開始2009年７月第二種金融商品取引業登録(関東財務局長(金商)第2235号)2009年10月投資助言・代理業免許を追加登録(関東財務局長(金商)第2235号)2010年１月東京都港区赤坂に本社を移転2011年４月北海道札幌市中央区北二条東に札幌支店(現：北海道支社)を開設2011年６月宅地建物取引業免許を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更(国土交通大臣(１)第8157号)2012年６月自社保有物件の管理・運営事業を開始2012年10月北海道札幌市中央区北一条東に札幌支店を移転2013年３月札幌支店を北海道支社と改称2013年９月東京都港区新橋に本社を移転2013年９月福岡県福岡市中央区薬院に福岡支社を開設2014年12月東京証券取引所マザーズに株式を上場2015年２月ビーロット・アセットマネジメント株式会社を設立2015年５月B-Lot Singapore Pte. Ltd.を設立2015年８月ビーロット・アセットマネジメント株式会社が金融商品取引業(投資助言・代理業)登録(関東財務局長(金商)第2862号)2016年４月株式会社ライフステージの全株式取得2016年７月大阪府大阪市淀川区西中島に大阪支社を開設2017年１月株式会社ヴィエント・クリエーション（現：ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社）の全株式取得2017年２月福岡県福岡市中央区赤坂に福岡支社を移転2017年６月株式会社ヴィエント・クリエーション（現：ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社）が本社を港区新橋に移転2017年７月B-Lot Singapore Pte. Ltd.が本社を20 Collyer Quay #23-01 Singapore に移転2018年２月東京証券取引所第一部に市場変更2018年４月株式会社ティアンドケイの株式取得2018年５月ビーロット・キャピタルリンク株式会社を設立2019年５月株式会社横濱聖苑の株式取得 2020年４月愛知県名古屋市中村区に名古屋支社を開設2020年５月株式会社LCパートナーズ（現：ビーロット・アセットマネジメント株式会社）の全株式取得及びメディカルアセット投資法人（現：ビーロットリート投資法人）の全投資口取得2020年７月株式会社LCパートナーズを吸収合併存続会社、ビーロット・アセットマネジメント株式会社を吸収合併消滅会社として吸収合併を行い、新たな商号を「ビーロット・アセットマネジメント株式会社」と商号変更2020年10月不動産特定共同事業許可を取得（東京都知事第138号）2021年４月当社を吸収合併存続会社、株式会社ライフステージを吸収合併消滅会社として吸収合併2021年７月合同会社ヘルスケアIP（現：合同会社OWEN-IP）への出資株式会社ヴィエント・クリエーションを新たな商号として「ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社」へ変更賃貸住宅管理業者登録（国土交通大臣(1)第000258号）2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより市場第一部からプライム市場へ移行2022年７月東観不動産株式会社の全株式を取得2022年10月愛知県名古屋市中区栄に名古屋支社移転2023年６月不動産特定共同事業許可を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更（金融庁長官・国土交通大臣第125号）2023年10月東京証券取引所スタンダードに市場変更2023年12月沖縄県那覇市久茂地に沖縄支社準備室を開設 |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 当社グループは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を営んでおります。いずれの事業も、事業用不動産分野における高い専門性と広範囲なネットワーク、また富裕層向けサービスラインナップを強みにビジネス機会の創出に取り組んでおります。当社創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」を実現させるべく具体的に事業内容をご紹介させていただきます。不動産投資開発事業を通じて、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルなどを中心に購入し、不動産が本来有するべき価値を生み出し、販売用不動産としてファンドや富裕層向けの運用ニーズのある方へ販売を行っております。また、不動産コンサルティング事業を通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報をお客様に提供し不動産売買の仲介を実現しております。そして、当社やお客様が不動産投資に至った場合、不動産マネジメント事業を通じて、資産価値の維持・向上に努めております。当社グループの事業の特徴としましては、上記の事業活動を通じて蓄積された不動産投資及び不動産管理のノウハウを基に、各事業が企業目的に沿った一貫性のあるビジネスを行える点にあります。具体的には、一つのプロジェクトに対してそれぞれの部門が有する専門のノウハウを活用してアイディアを出し合い、その不動産の魅力を最大限引出す選択肢を取る等、各部門間は非常に強い連携体制を敷いております。不動産の潜在力の最適な具現化方法、あるいは、お客様への最適なアドバイスの方法を、全社の様々な不動産ノウハウを駆使して検討しております。また、設計業務、建築工事及び建物管理業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社及び建物管理会社等に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。これらの事業は、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏にて展開しており、その他政令指定都市等の大都市圏においても実績があります。 (1) 不動産投資開発事業収益性や遵法性等に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過小に評価された不動産を取得し、当社グループの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図ります。収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用のための用途の変更もしくはテナントの誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは、長期修繕計画の策定・見直し等を行い、収益性の改善を図ります。また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には事前の綿密な市場調査、適正な建築企画及び施工管理を行っております。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは、公的機関との調整等を行っております。また、その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の守秘性の厳守を求められる等の問題に対応しております。上記のとおり、不動産に関する問題点は多様かつ多岐に及びますが、所有者としての立場を有することにより、これら問題点の是正が飛躍的に進む可能性が高いため、多くの場合、事業の一環として当社が自らこのような不動産を取得しております。なお、当社が自ら不動産を取得する場合、所有期間中の賃料収入の獲得が可能であります。他方、不動産の規模やリスクに応じて、当社が自ら所有せずにアドバイス業務に徹する、あるいは当社がお取引先様と共同投資をする場合もあります。また、新築不動産の開発事業も実施しております。開発事業には、自社にて土地を仕入取得した上で、建物を建築するものと、顧客の資産の最有効化を提案していくものがあります。自社にて建築する場合は、当社が開発用地として土地を取得し、新しい建物を施主として建設いたします。土地の取得後、土壌調査、近隣調整、建物建設、そして竣工となります。問題点を是正した不動産を購入するお客様は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。 (2) 不動産コンサルティング事業売却不動産情報の的確かつ円滑な入手、及びこれらの不動産の迅速な評価・査定により、深くまで把握した不動産売却・購入希望者のニーズに応えるコンサルティング型の売買仲介業務を展開しております。不動産売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは、不動産ファンド等であります。昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の事例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産を購入するケース、及び不良債権の処理に伴って、当社と親密な関係にある専門家と連携し、不動産を売却するケースがあげられます。前者については、お客様・お取引先様との豊富で強固な当社ネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する首都圏のお客様に対し、不動産のご紹介を行っております。札幌市に北海道支社、福岡市に福岡支社、大阪市に大阪支社、名古屋市に名古屋支社をそれぞれ有し、現地の不動産情報収集のネットワークを構築することで、首都圏のお客様に対し、首都圏より比較的競争が少ないエリアの優良不動産のご提案も可能となっております。また幅広い投資ニーズにお応えする為、海外投資家の日本への不動産投資もサポートしております。併せて、専門家との連携により中小企業の事業承継及び相続税対策としての不動産の活用、第二種金融商品取引業の登録［関東財務局長(金商)第2235号］を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っております。また、新築分譲マンションの販売業務を受託する販売受託業務も行っており、全国各地の拠点を中心に大手不動産デベロッパー様とのネットワークを築きながら、多くの新築分譲マンションの販売代理を行っております。当事業により蓄積された売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで各事業の相乗効果を高めております。 (3) 不動産マネジメント事業当社やお客様が所有する不動産の管理運営、あるいは投資顧問業務を行っております。お客様の所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図ると共に、テナント様にとっての付加価値があるサービスを提供しております。具体的には、①入居者募集、②入退去手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦ビルメンテナンス(建物管理会社に再委託)、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等の業務を行っております。当社の所有不動産については、販売用不動産及び固定資産共に建物環境や周辺環境を所有者として改善し、テナント様に対し良好なオフィス・店舗・住居等を提供しております。また、お客様が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合、ビーロット・アセットマネジメント株式会社におきまして、投資家の資産運用ニーズを捉え、そのニーズに従った投資戦略の立案をし、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、金融商品取引業(投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業)の登録［関東財務局長(金商)第2287号］を活用した投資運用をサポート致しております。 ［事業系統図］ |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称住所資本金主要な事業の内容議決権の所有(又は被所有)割合(％)関係内容(連結子会社) ビーロット・アセットマネジメント株式会社 (注)１．２東京都港区350百万円不動産マネジメント事業100.00役員の兼任(１名)B-Lot Singapore Pte. Ltd. (注)１SingaporeSGD430,000不動産マネジメント事業100.00―ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社 (注)１ 東京都港区50百万円不動産マネジメント事業等100.00役員の兼任（１名）株式会社ティアンドケイ (注)１東京都港区95百万円不動産マネジメント事業99.72役員の兼任(１名)事務所の転貸株式会社ティアンドケイインターナショナル (注)１．３東京都港区52百万円不動産マネジメント事業67.60(67.60)株式会社ティアンドケイの子会社ビーロット・キャピタルリンク株式会社 (注)１沖縄県那覇市20百万円不動産マネジメント事業100.00役員の兼任(２名)東観不動産株式会社（注）１東京都港区31百万円不動産投資開発事業100.00―その他１社 (持分法適用会社) 株式会社横濱聖苑 (注)１神奈川県横浜市10百万円室内墓所の運営50.00役員の兼任（１名）合同会社OWEN-IP東京都千代田区100百万円ヘルスケア領域の企画コンサルティング47.62― （注）１．有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。 ２．特定子会社であります。 ３．「議決権の所有(又は被所有)割合」欄の(内書)は間接所有であります。 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況2023年12月31日現在セグメントの名称従業員数(人)不動産投資開発事業28(0)不動産コンサルティング事業69(5)不動産マネジメント事業60(68)報告セグメント計157(73)全社(共通)18(6)合計175(79) (注) １．従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は( )内に年間の平均人員を外数で記載しております。２．従業員数は、執行役員２人を含んでおります。３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に属しているものであります。 (2) 提出会社の状況2023年12月31日現在従業員数(人)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)131(14)36.93.66,777 セグメントの名称従業員数(人)不動産投資開発事業28(0)不動産コンサルティング事業69(5)不動産マネジメント事業18(3)報告セグメント計115(8)全社(共通)16(6)合計131(14) (注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は( )内に年間の平均人員を外数で記載しております。２．従業員数は、執行役員２人を含んでおります。３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。４．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に属しているものであります。 (3) 労働組合の状況労働組合は、結成されておりませんが、労使関係は安定しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休暇取得率及び労働者の男女賃金差異 ①提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合(%)(注1)男性労働者の育児休業取得率(%)(注2)労働者の男女の賃金差異(%)(注2)全労働者うち正規雇用労働者うち非正規雇用労働者6.3％－－－－ (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。２．男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異につきましては、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 ②連結子会社連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針及び経営環境当社グループは、不動産分野・金融分野において社会へ価値を与えるビジネスの創出を行い、全てのステークホルダーに対し社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を行うことで社会に貢献し、「社会から求められる企業」を追求します。また、当社グループの事業の拡大と株主の皆様への利益還元等の価値向上は重要な経営課題であり、短期及び中長期的な成長を目標に掲げ、その成長の過程においてもより効率的な経営を目指し、健全な財務体質の確保及びその向上も目指してまいります。当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、不動産価格高騰の影響や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料がより顕在化しております。一方で、インバウンド観光客数の回復や国内の移動が増加したことにより宿泊施設の稼働改善・収入増加に伴う不動産の資産価値向上が進んでおります。日本国内の富裕層マーケットは順調に拡大しており、また潤沢な投資マネーを保持する海外投資家からの不動産取得ニーズも旺盛であり、当社グループにおいては、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、また富裕層サービスのラインナップを強みに、ビジネス機会の拡大が継続しております。 (2) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題当社グループの2024年12月期につきましては、新たに公表しております3ヵ年中期経営計画の1期目として、重要なKPIである「親会社株主に帰属する当期純利益」の計画値を達成できるよう、各種方針・戦略を着実に実行し、安定収益の拡充等を図りながら、利益を積み上げて参りたいと考えております。不動産投資開発事業を中心に、不動産の潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図り、投資用不動産として販売しておりますが、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定成長にも努めてまいります。具体的には、不動産投資開発事業においては多くの金融機関から融資を得ながら、案件の大型化と不動産プロや富裕層への販売を行い、更なるハイスペックな商品取り扱いを進めております。不動産コンサルティング事業においては若年層コンサルタント人材育成と富裕層の相続税対策や既存顧客のリピーター化によるビジネス機会の更なる創出を図ること、そして不動産マネジメント事業においては賃料収入及び報酬等の安定的な確保を目標としてまいります。 ① 優秀な人材の確保と育成当社グループにおいての優秀な人材とは、中長期的な観点で物事を捉え、ビーロットの企業理念と事業観を深く理解し、求められるミッションに対し専門知識やノウハウをもって高いレベルで実現する事ができる人材です。その優秀な人材を有することは、当社グループの最大の強みであり、企業価値の源泉となっています。当社グループでは優秀な人材の確保と育成を最も重要な経営課題とし、新卒等の若年層・女性・外国人等の採用に努めます。経営陣が率先してダイバーシティ経営に向け、優秀な人材の早期登用とワークスタイルも含めた待遇改善に取り組み、満足度を高めて参ります。 ② ネットワーク・アライアンスの深耕と拡張 当社グループの主力事業である不動産投資開発事業は優良な販売用不動産残高を一定量保有し、顧客からの需要と不動産マーケットの状況を鑑みながら値決め・販売を実施し毎期の売上および利益を計上しております。また優良な販売用不動産を保有する期中では、不動産マネジメント事業にて資産価値の改善を図りつつ販売用賃貸管理として賃料収入を計上するため、販売用不動産残高の増加により収益が拡大するビジネスモデルです。そのため、「より厳選した仕入をさらにアグレッシブに拡張する」ことで、中長期安定成長への収益確保につながります。また、不動産コンサルティング事業では、取引件数の絶対数向上を図るために優良な不動産情報の取得とリピーターとなる顧客創出が必須となります。当社グループにおいては、より早く優良な不動産情報・ニーズをご提供いただくため、不動産業者様、パートナー企業様、個人富裕層様との関係をより一層強固なものとし、ネットワークの拡張を強化して参ります。 ③ 資金調達手法の多様化 当社グループの主力事業である不動産投資開発事業では、現在、全国の55行を超える金融機関からの借入を活用し資本効率を意識しながらビジネスの展開を行っております。今後も金融機関様とのリレーションシップをさらに強化する方針ですが、更なる規模拡大に向けては資金調達手法の多様化が課題となります。そのため、販売用不動産等において個人投資家からの出資を募れるよう、不動産特定共同事業法のライセンスを取得し「B-Den（ビデン）」の名称で不動産型クラウドファンディングの資金調達を実施するなど、直接金融の領域においても研究に取り組んでおります。今後、グループ全体の安定と成長のバランスを図るためには資本効率を高めていく必要があることから資金調達手法の多様化はますます重要となっていると認識しております。 ④ DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進と加速 当社グループが持続的に成長を果たして行く為には、既存事業や経営のスピードと効率化を格段に高め、１人当たりの生産性向上を果たすことが必要です。ビーロットらしいDX（デジタルトランスフォーメーション）の探求と実行は全社横断的に取り組むべき急務の課題と認識しております。当社グループ全体のITリテラシー向上もミッションとしたDX推進プロジェクトチームを中心に積極的に推進していく方針です。 ⑤ 新たな収益モデルの構築 当社グループにおいては新たな収益モデルの構築を課題に、パートナー企業との共同出資やＭ＆Ａに積極的に取り組んで参りました。当社グループにおいては、2020年に金融商品取引法の投資運用業のライセンスを保持するAM（アセットマネジメント）会社のM&Aを実施し、投資家から預かる資産の運用を一任で託される投資運用スキーム活用したビジネスが可能となりました。また、新築分譲マンションの販売受託を不動産コンサルティング事業の新たな収益モデルといえる収益規模まで確立させるなど、企業投資の分野において一定の成果とノウハウを得ることができました。現時点で連結子会社または持分法適用会社、非連結のグループ会社が存在しており、いずれもビーロットのパートナーシップを重んじる事業観をもって企業価値向上と業績寄与に至っております。今後も、パートナー企業様との共同出資やM&Aを積極的に行い、新たな事業領域や企業再生分野のノウハウを高めていくことで新たな収益モデルの構築に取り組んで参ります。 ⑥ コーポレート・ガバナンス及びリスク管理体制の強化 当社グループの企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要であり、コーポレート・ガバナンスの強化の一環として、外部取締役で構成された監査等委員会の設置・内部統制基本方針の制定と運用、年度期末における販売用不動産の外部鑑定取得などに取り組んでおります。また、近年の新型コロナウイルス感染症の影響下で発生した各セグメントでの収益機会の損失を受け、リスク管理体制の更なる整備が必要であると認識しております。今後は、主に管理職を対象とした法務等のリスク管理における教育研修制度等を充実させると同時に、保有する販売用不動産のアセットタイプ分散と開発案件の残高コントロールを行うなどより適正なポートフォリオを検証する仕組みの構築を図って参ります。 |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 当社グループの事業展開においてリスク要因となる可能性が考えられる事項について、以下のとおりに記載しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は本項及び本書中の本項以外の記載内容と併せて、慎重に検討した上で行われる必要があります。また、以下の記載は、本株式の投資に対するすべてを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日において当社グループが判断したものであります。 (1) 経済情勢について当社グループが属する不動産及び不動産金融業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社グループは、不動産投資開発事業・不動産コンサルティング事業・不動産マネジメント事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、不動産市況が当社の予測を超え、想定外の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの業績及び財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。また、これらの変動は、不動産業界全体への不安感を与えることとなり、不動産投資への足踏みを長引かせる可能性もあり、長期的に業績へ影響を及ぼす可能性があります。 (2) 有利子負債への依存及び金利水準の動向について不動産投資開発事業における物件の取得及び建築をするための事業資金、また賃貸用不動産の取得資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、2023年12月末時点において64％であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。更に、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 競合の状況について当社グループは、東京23区及びその周辺エリアの首都圏を中心に不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、その参入状況によっては競争が激化する可能性があり、それによる物件の仕入、販売及び需要の低下ならびに急激な価格変動等当社の競争力を維持できなくなる可能性があり、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 天災等による業績変動について当社グループの取り扱う不動産は、東京23区及びその周辺エリアの首都圏、北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏を中心に所在しておりますが、当該エリアにおいて、地震その他の災害、地域経済の悪化及びその他突発的な事故が発生した場合、当社グループの所有する不動産に滅失、毀損または劣化による資産価値低下や当社の業績、財政状態及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (5) 引渡時期による業績変動について不動産投資開発事業においては、当社グループは引渡基準を採用しており、売買契約成立時ではなく、物件の引渡をもって売上が計上されます。そのため、当社グループの業績を四半期毎に比較した場合、引渡のタイミングにより、売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益等が変動するため、四半期毎の業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期と同様になるとは限りません。また、当社グループにおける実績では、以下のとおり第４四半期会計期間に売上、利益が偏重する傾向があるため、天災やその他不測の事態が発生したことにより、引渡時期が遅延した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 第１四半期会計期間第２四半期会計期間第３四半期会計期間第４四半期会計期間金額(百万円)構成比(％)金額(百万円)構成比(％)金額(百万円)構成比(％)金額(百万円)構成比(％)2021/12期売上高2,31915.71,87012.78856.09,67665.6税金等調整前四半期純利益40228.8705.0△309△22.11,23488.32022/12期売上高4,30921.63,95119.84,04520.37,60538.2税金等調整前四半期純利益68828.124710.142817.51,08944.42023/12期売上高6,89829.36,78328.95,73324.44,09517.4税金等調整前四半期純利益1,17224.51,33828.01,42029.784417.7 (6) 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する会計基準の適用について当社グループが保有する棚卸資産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号2008年９月26日)を適用しております。これに伴い、期末に保有している棚卸資産について、正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により正味売却価額が取得原価よりも下落した場合、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、経済情勢や不動産市況の悪化等により、棚卸資産が長期在庫化した場合は、想定販売価格を下げて売却することにより、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 瑕疵担保責任、契約不適合責任について売買対象不動産に瑕疵や契約不適合がある場合、売主が買主に対して瑕疵担保責任や契約不適合責任を負うことになります。万が一当社グループの販売した物件に重大な瑕疵や契約不適合があるとされた場合には、その直接的な原因が当社グループ以外の責任によるものであっても当社グループは売主としてこれらの責任を負うことがあります。その結果、補償工事費の増加や当社の信用力低下により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (8) 法的規制について当社グループは、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、国土利用計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、金融商品取引法等による法的規制を受けております。当社グループは、以下の主要な許認可を含めこれらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループが属する不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、法規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりです。 (当社)許認可等の名称有効期限取消事由宅地建物取引業免許国土交通大臣(３)第8157号2026年６月21日宅地建物取引業法第66条第二種金融商品取引業関東財務局長(金商)第2235号―金融商品取引法第52条不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣第125号―不動産特定共同事業法第36条賃貸住宅管理業者国土交通大臣（１）第258号2026年７月29日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条 (ビーロット・アセットマネジメント株式会社)許認可等の名称有効期限取消事由投資運用業投資助言・代理業第二種金融商品取引業関東財務局長(金商)第2287号―金融商品取引法第52条宅地建物取引業免許東京都知事(３)第91096号2024年11月６日宅地建物取引業法第66条総合不動産投資顧問業総合第137号2025年１月５日不動産投資顧問業登録規程第30条 (9) 個人情報の管理について当社グループは、各事業において、見込顧客情報及び取引顧客情報等、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。これらの個人情報については、当社グループにて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (10) 人材の確保について当社グループの不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業においては、不動産の情報収集から事業計画・開発設計・近隣調査・物件仕入・販売・工事監理等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社グループの成長性及び優位性は不動産業界に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社グループでは採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。しかしながら、当社グループは小規模組織であるため、当社グループの求める人材が必要な時期に十分に確保・育成できなかった場合や人材の流出が進んだ場合には、経常的な業務運営等に支障が生じ、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (11) 新規事業への参入について収益の多様化を進めるため、積極的に新規事業に取り組んでいく考えであります。当社は、かかる取り組みにより長期的には当社グループの収益基盤の強化に資すると考えておりますが、これにより追加支出の発生や、利益率の低下の可能性があります。また、新規事業が計画通りに進まない場合、当社グループの業績及び事業に影響を及ぼす可能性があります。 (12) 訴訟等のリスクについて当社グループが売買・賃貸・管理・売買又は賃貸の仲介等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟の請求が発生する可能性があります。その結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (13) 債務保証について当社グループは、連結子会社以外の関連会社等である株式会社横濱聖苑の金銭債務に対して、2023年12月末において、238百万円の債務保証を行う契約を金融機関等との間で締結しております。当社グループでは、同社が保有する不動産等を担保として差し入れていることもあり、債務保証等の履行を要求される可能性は僅少であると判断しておりますが、将来、債務保証等の履行を求められる状況が発生した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況ａ．経営成績当連結会計年度におけるわが国の経済は、日本銀行総裁交代後も金融緩和を継続している事や円安によるインバウンド需要の回復をはじめ、個人消費や企業収益などを中心に回復の動きがみられました。一方では世界的なインフレーションの進行や金利上昇、急激な為替の変動など先行き不透明な状況が続いております。当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、不動産価格高騰の影響や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料がより顕在化しております。一方で、インバウンド観光客数の回復や国内の移動が増加したことにより宿泊施設の稼働改善・収入増加に伴う不動産の資産価値向上が進んでおります。日本国内の富裕層マーケットは順調に拡大しており、また潤沢な投資マネーを保持する海外投資家からの不動産取得ニーズも旺盛であり、当社グループにおいては、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、また富裕層サービスのラインナップを強みに、ビジネス機会の拡大が継続しております。このような状況のもと、当社グループは創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」を実現させるべく、中期経営計画の最終年度として「次世代リーダーの育成」「パートナー企業の増加」等のアクションプラン遂行に加え、DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進と加速の取り組みに努めて参りました。当連結会計年度は、全社一丸となり、近年の市況を「良いものが、より高く評価される時代」と捉え、取り扱う不動産と自社サービスのクオリティ向上に取り組んでまいりました。不動産投資開発事業では、厳選した仕入れと事業観をもったハイスペックな商品化に取り組み、計画を上回る利益での売却を複数件において実現しました。また為替の変動も好機として、海外投資家への宿泊施設や土地の売却も発生し、新型コロナウイルス感染症の影響で停滞していた宿泊施設の商品化および売却に手ごたえを得ております。なお、販売用不動産において一部保守的に再評価をした結果、163百万円の評価損を計上することとなりました。不動産コンサルティング事業では、仲介分野においてリピーター顧客の囲い込み・深耕営業において成果を発揮し、限られた人員においても大型案件の仲介を効率的に行うことができました。新築マンションの販売においても堅調な住宅購入ニーズを背景に引渡し戸数が順調に伸長いたしました。不動産マネジメント事業では、宿泊系不動産における稼働率の改善や管理物件の増加に伴う管理受託手数料の積み上げが顕著にみられ、業績に大きく寄与いたしました。また、当連結会計年度には長期保有を目的とし販売用不動産から固定資産へ「沖縄県那覇市泉崎オフィスビル」「ホテル・トリフィート博多祇園」「ホテル・トリフィート金沢」「常総市太陽光設備」「笠間市太陽光設備」５件の振替を行い固定資産が増加いたしました。これらの結果、当連結会計年度の業績は、売上高は23,510百万円(前年同期比18.1％増)、営業利益は5,498百万円(前年同期比88.7％増)、経常利益は4,945百万円(前年同期比104.8％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は3,297百万円(前年同期比101.3％増)となりました。 セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。 (不動産投資開発事業)当連結会計年度における売上高は17,735百万円(前年同期比21.2％増)、セグメント利益は4,021百万円(前年同期比173.3％増)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 (不動産コンサルティング事業)当連結会計年度における売上高は1,924百万円(前年同期比22.3％減)、セグメント利益は840百万円(前年同期比38.4％減)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 (不動産マネジメント事業)当連結会計年度における売上高は4,028百万円(前年同期比41.5％増)、セグメント利益は1,906百万円(前年同期比73.8％増)となりました。 ｂ．財政状態(資産)当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ1,235百万円増加し、57,240百万円となりました。増減の主な内訳は、販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）1,513百万円増加（固定資産への振替を除く）であります。(負債)当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ1,761百万円減少し、42,200百万円となりました。増減の主な内訳は、短期借入金4,907百万円減少及び1年内返済予定の長期借入金3,637百万円増加であります。(純資産)当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,997百万円増加し、15,040百万円となりました。増減の主な内訳は、利益剰余金2,907百万円増加であります。これらの結果、自己資本比率は25.6％となりました。 ② キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ422百万円増加となり、10,342百万円となりました。 (単位：百万円) 前連結会計年度当連結会計年度増減 営業活動によるキャッシュ・フロー△4,0505,0149,064 投資活動によるキャッシュ・フロー△1,980△781,902 財務活動によるキャッシュ・フロー3,762△4,684△8,447 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 (営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益4,775百万円、非資金項目である減価償却費276百万円を計上したことを主な要因として、5,014百万円の収入(前年同期は4,050百万円の支出)となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出123百万円を主な要因として、78百万円の支出(前年同期は1,980百万円の支出)となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入11,139百万円と長期借入金の返済による支出10,234百万円を主な要因として、4,684百万円の支出(前年同期は3,762百万円の収入)となりました。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。 ｂ．受注実績当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。 ｃ．販売実績１)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自 2023年１月１日至 2023年12月31日)前年同期比(％)不動産投資開発事業(百万円)17,55720.3不動産コンサルティング事業(百万円)1,924△22.0不動産マネジメント事業(百万円)4,02841.5合計(百万円)23,51018.1 (注) セグメント間の取引については相殺消去しております。 ２)当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称関東圏北海道圏九州圏関西圏中部圏不動産投資開発事業(百万円)10,3839303,5921,6461,004不動産コンサルティング事業(百万円)8472466622202不動産マネジメント事業(百万円)2,494448690264130合計(百万円)13,7251,6254,2892,5341,336 (注) セグメント間の取引については相殺消去しております。 ３)当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称住居事務所・店舗その他不動産投資開発事業(百万円)6,1405,7215,694不動産コンサルティング事業(百万円)1,75111855合計(百万円)7,8915,8405,750 (注) セグメント間の取引については相殺消去しております。 ４)最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自 2022年１月１日至 2022年12月31日)当連結会計年度(自 2023年１月１日至 2023年12月31日)金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)株式会社サンケイビル－－2,72411.6トミネ株式会社－－2,35210.0 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して3,598百万円増加の23,510百万円(前年同期比18.1％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において保有する販売用不動産の販売が堅調に推移したこと、また不動産コンサルティング事業において案件の大型化、取引件数増加によるもの、不動産マネジメント事業でも保有不動産からの賃料収入増加に伴うものであります。当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して877百万円増加の14,859百万円(前年同期比6.3％増)となり、売上総利益は2,721百万円増加の8,651百万円(同45.9％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において、販売用不動産の件数と単価の増加に伴うものです。また販売用不動産のホテルにおける稼働率の改善が顕著にみられますが、インバウンド観光客をターゲットとした簡易宿所等のアセットタイプでは、その収益性をさらに保守的に見積り、販売用不動産評価損を163百万円計上したことによるものであります。当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して136百万円増加の3,152百万円(前年同期比4.5％増)となりました。当連結会計年度の営業利益は2,585百万円増加して5,498百万円(同88.7％増)となりました。セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 (不動産投資開発事業)不動産投資開発事業におきましては、売却件数は39件(前年同期31件)となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産29件(前年同期19件)、事務所・店舗ビル６件(前年同期８件)、土地(開発用地含む)３件(前年同期４件)、その他１件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏17件(前年同期18件)、北海道圏３件(前年同期１件)、九州圏２件(前年同期３件)、関西圏16件(前年同期８件)、中部圏1件(前年同期１件)となりました。当連結会計年度においては、富裕層の多様化する不動産投資ニーズを的確に捉え、希少性の高い一棟空オフィスビルのバリューアップなど新たな領域への積極的な投資をはじめ、着実に成果を感じております。取得した物件数は39件(前年同期51件)となり、物件種類別では住宅系不動産27件(前年同期36件)、事務所・店舗ビル９件(前年同期10件)、開発用地２件(前年同期５件)、その他１件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏21件(前年同期27件)、北海道圏１件(前年同期８件)、九州圏１件(前年同期５件)、関西圏15件(前年同期10件)、中部圏１件(前年同期１件)となりました。多くの金融機関から融資を得ながら、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルを中心にインフレーションの時代背景を享受できる、厳選した仕入れと商品化に取り組み、住宅系不動産を中心に当初利益計画を上回る価格での売却を順調に進め、利益を積み上げました。ヘルスケア関連施設の保有や今後更なるハイスペックな商品の取り扱いを進めてまいります。当連結会計年度は販売用不動産から固定資産への振替として4,900百万円を実施し、当連結会計年度の期末販売用不動産残高（仕掛販売用不動産含む）は35,478百万円となりました。なお、上記物件数には連結子会社が保有する販売用不動産を含めておりませんが、事務所・店舗４件、カプセルホテル１件、開発用地１件を在庫として保有しております。 これらの結果、当連結会計年度における売上高は17,735百万円(前年同期比21.2％増)、セグメント利益は4,021百万円(前年同期比173.3％増)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 (不動産コンサルティング事業)不動産コンサルティング事業では、関東圏及び関西圏を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は81件(前年同期79件)となりました。内訳は関東圏36件(前年同期29件)、北海道圏10件(前年同期16件)、九州圏２件(前年同期６件)、関西圏33件(前年同期28件)となりました。富裕層の資産承継対策や既存顧客のリピーター化によるビジネス機会の創出やファンドやリート、不動産会社等のプロを取引先とした深耕営業による案件を進め、M&A仲介、不動産コンサルティング取引件数の積み上げを図りました。新築分譲マンションの販売受託も、若手人材の採用と育成を強化し、新規デベロッパーからの販売を積極的に受託することにより合計1,071戸の引渡が完了し好調に推移致しました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は1,924百万円(前年同期比22.3％減)、セグメント利益は840百万円(前年同期比38.4％減)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 (不動産マネジメント事業)不動産マネジメント事業では、不動産保有において、社会経済活動の回復に伴い宿泊系不動産を中心に賃料収入が大きく改善しました。プロパティマネジメントにおける管理運営受託では、グループ内の不動産再生ノウハウを活かした収益改善施策が評価され、プロの不動産オーナーからの受託件数が着実に伸長いたしました。クライアントからの不動産管理運営受託件数は155件(前年同期135件)に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏73件(前年同期63件)、北海道圏44件(前年同期35件)、九州圏28件(前年同期28件)、関西圏５件(前年同期５件)、中部圏５件(前年同期４件)となります。アセットマネジメントを専門とするビーロット・アセットマネジメント株式会社では、グループ内のネットワークを活かしたヘルスケア領域での業務受託や関連業務を獲得致しました。その他の主要連結子会社である株式会社ティアンドケイ（ゴルフ場運営受託）なども堅調に業績が推移いたしました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は4,028百万円(前年同期比41.5％増)、セグメント利益は1,906百万円(前年同期比73.8％増)となりました。 ｂ．財政状態当連結会計年度における総資産は57,240百万円となり、前連結会計年度と比較して1,235百万円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して3,517百万円減少し、残高は48,263百万円となりました。これは主として、流動資産の販売用不動産4,025百万円及び仕掛販売用不動産875百万円を固定資産へ振り替えたことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度と比較して4,756百万円増加し、残高は8,967百万円となりました。当連結会計年度末における負債は42,200百万円となり、前連結会計年度と比較して1,761百万円減少しました。このうち、流動負債は16,747百万円となり、前連結会計年度と比較して270百万円減少しました。これは主として、契約負債が100百万円及び未払法人税等が345百万円増加したことによるものです。また、固定負債は25,452百万円となり、前連結会計年度と比較して1,490百万円減少しました。これは主として、長期有利子負債が1,736百万円減少したことによるものであります。当連結会計年度末における純資産は15,040百万円となり、前連結会計年度と比較して2,997百万円増加しました。これは主として、剰余金の配当を389百万円実施したものの、親会社株主に帰属する当期純利益が3,297百万円だったことにより、利益剰余金が2,907百万円増加したことによるものであります。 ② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社の資金状況については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。 ③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社グループが採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 当連結会計年度の設備投資の総額は142百万円であります。その主なものは、不動産マネジメント事業のゴルフ場運営受託に付随するものです。なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社当社は、本社の他、国内に４ヶ所の支社を設けております。主要な設備は、以下のとおりであります。 2023年12月31日現在事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(百万円)従業員数(人)建物機械及び装置土地及び借地権(面積㎡)その他合計本社(東京都港区)―オフィス設備36――387561(10)賃貸事業用不動産(東京都千代田区)不動産マネジメント事業賃貸用ビル15―157(142.04)―172―賃貸事業用不動産(神奈川県横浜市)不動産マネジメント事業賃貸用住居240―502(1,110.37)0742―賃貸事業用不動産(福岡市博多区)不動産マネジメント事業賃貸用ホテル232――1233―賃貸事業用不動産(沖縄県那覇市)不動産マネジメント事業賃貸用ビル103―49(173.06)―152―賃貸事業用不動産(福岡県博多市)不動産マネジメント事業賃貸用ホテル1,429―373(662.24)―1,802―賃貸事業用不動産(石川県金沢市)不動産マネジメント事業賃貸用ホテル2,015―124(747.62)―2,140― 太陽光設備(茨城県常総市他)不動産マネジメント事太陽光設備―69167(31,505.5)―759― (注) １．帳簿価額のうち「その他」の主な内訳は、「工具、器具及び備品」及び「ソフトウエア」であります。２．従業員数の( )は、平均臨時雇用者数を外書しております。３．当社は、本社及び支社等を賃借しており、年間賃借料は104百万円であります。４．賃貸事業用不動産の年間賃貸料は431百万円であります。 (2) 国内子会社主要な設備はありません。 (3) 在外子会社主要な設備はありません。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 142,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 37 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 4 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 6,777,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、短期間の株式価値の変動又は配当による利益を享受することを目的として保有する株式を純投資株式とし、それ以外の目的で保有する株式を純投資目的以外の目的の株式としています。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容上場株式を保有していないため、省略しております。 ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(百万円)非上場株式19非上場株式以外の株式―― (当事業年度において株式数が増加した銘柄) 銘柄数(銘柄)株式数の増加に係る取得価額の合計額(百万円)株式数の増加の理由非上場株式19取引関係の維持・強化のための購入非上場株式以外の株式――― (当事業年度において株式数が減少した銘柄) 銘柄数(銘柄)株式数の減少に係る売却価額の合計額(百万円)非上場株式――非上場株式以外の株式―― ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 |
| 株式数が増加した銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 9,000,000 |
| 株式数の増加に係る取得価額の合計額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 9,000,000 |
| 株式数が増加した理由、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 取引関係の維持・強化のための購入 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2023年12月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数(株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 望月 雅博東京都中央区2,027,30010.59 合同会社エムアンドエム東京都品川区上大崎二丁目６番13号1,638,0008.56 シルク・キャピタル株式会社北海道札幌市中央区大通西二十八丁目１番18号1,626,8008.50 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）東京都港区浜松町二丁目11番３号1,253,4006.55 宮内 誠東京都品川区1,105,3005.78 長谷川 進一東京都目黒区720,5003.76 楽天証券株式会社東京都港区南青山二丁目６番２１号465,9002.43 望月 文恵東京都中央区369,9001.93 大塚 満大阪府豊中市280,0001.46 ＪＰモルガン証券株式会社東京都千代田区丸の内二丁目７番３号257,0351.34 計―9,744,13550.90 (注) 上記のほか、自己株式が893,021株あります。 |
| 株主数－金融機関 | 8 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 26 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 27 |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③ 【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日) (単位：百万円) 株主資本資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高1,9922,0176,794△22110,583当期変動額 譲渡制限付株式報酬 24 24剰余金の配当 △292 △292親会社株主に帰属する当期純利益 1,637 1,637自己株式の取得 6 △6－持分法の適用範囲の変動 △25 △25連結子会社に対する持分変動に伴う資本剰余金の増減 －株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－311,320△61,345当期末残高1,9922,0488,114△22711,928 その他の包括利益累計額新株予約権非支配株主持分純資産合計為替換算調整勘定その他の包括利益累計額合計当期首残高00262210,632当期変動額 譲渡制限付株式報酬 24剰余金の配当 △292親会社株主に帰属する当期純利益 1,637自己株式の取得 －持分法の適用範囲の変動 △25連結子会社に対する持分変動に伴う資本剰余金の増減 －株主資本以外の項目の当期変動額（純額）313126665当期変動額合計31312661,410当期末残高3232532912,043 当連結会計年度(自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) (単位：百万円) 株主資本資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高1,9922,0488,114△22711,928当期変動額 譲渡制限付株式報酬 －剰余金の配当 △389 △389親会社株主に帰属する当期純利益 3,297 3,297自己株式の取得 △300△300自己株式の処分（新株予約権の行使） 18 3250持分法の適用範囲の変動 －連結子会社に対する持分変動に伴う資本剰余金の増減 15 15株主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－332,907△2672,673当期末残高1,9922,08211,022△49514,602 その他の包括利益累計額新株予約権非支配株主持分純資産合計為替換算調整勘定その他の包括利益累計額合計当期首残高3232532912,043当期変動額 譲渡制限付株式報酬 －剰余金の配当 △389親会社株主に帰属する当期純利益 3,297自己株式の取得 △300自己株式の処分（新株予約権の行使） 50持分法の適用範囲の変動 －連結子会社に対する持分変動に伴う資本剰余金の増減 15株主資本以外の項目の当期変動額（純額）19198294323当期変動額合計191982942,997当期末残高51516232315,040 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 60 |
| 株主数－個人その他 | 11,764 |
| 株主数－その他の法人 | 83 |
| 株主数－計 | 11,968 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | ＪＰモルガン証券株式会社 |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数(株)価額の総額(円)当事業年度における取得自己株式3332,472当期間における取得自己株式―― (注) 当期間における保有自己株式には、2024年３月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取及び売渡による株式は含まれておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -300,000,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -300,000,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数(株)当連結会計年度増加株式数(株)当連結会計年度減少株式数(株)当連結会計年度末株式数(株)発行済株式 普通株式20,032,400－－20,032,400合計20,032,400－－20,032,400自己株式 普通株式 (注)１541,588415,63364,200893,021合計541,588415,63364,200893,021 注) １．普通株式の自己株式の変動事項は、次のとおりであります。2023年３月15日開催の取締役会決議に基づく自己株式の取得 415,600株単元未満株式の買取りによる増加 33株新株予約権行使による自己株式の処分 64,200株 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 東 陽 監 査 法 人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年３月25日株式会社ビーロット取締役会 御中 東 陽 監 査 法 人 東京事務所 指定社員業務執行社員 公認会計士大橋 睦 指定社員業務執行社員 公認会計士重松 あき子 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ビーロットの2023年１月１日から2023年12月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ビーロット及び連結子会社の2023年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、連結貸借対照表上、販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「販売用不動産等」)をそれぞれ25,490百万円及び9,987百万円計上しており、これらの合計額は総資産の約60%を占めている。販売用不動産等は、正味売却価額が取得原価を下回った場合には収益性が低下したものとして評価損を計上する。これには、注記事項（連結貸借対照表関係）に記載の保有目的の変更により固定資産へ振り替えられた時点の販売用不動産等も含まれる。注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は正味売却価額の見積りにあたり、必要に応じて社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額を利用している。この鑑定評価額は、販売用不動産等から生ずる将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率の決定について一定の判断や仮定を伴うものである。将来キャッシュ・フローの見積りに使用された主要な仮定は、賃料単価、客室平均単価及び稼働率である。これらの判断や仮定は、経営者の主観や不確実性を伴う。販売用不動産等の評価の合理性は、特に慎重な検討が必要であることから、当連結会計年度の連結財務諸表監査において重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。当監査法人は、販売用不動産等の評価の基礎となる将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率の合理性を検証するため、主として以下の監査手続を実施した。 ・経営者が利用した社外の不動産鑑定士の適正、能力及び客観性を評価した。・将来キャッシュ・フローの主要な仮定である賃料単価、客室平均単価及び稼働率の見通しについて、過去の実績または利用可能な外部データとの比較を行い、その合理性を評価した。・将来キャッシュ・フローを割り引く際に利用する割引率について、利用可能な外部データとの比較を行い、その合理性を評価した。・当期に販売用不動産等から固定資産へ保有目的が変更された物件について、変更時点において取締役会等によって適切に承認された具体的な事業計画が存在することを確かめるとともに、その変更理由に経済的合理性があるか否かを検討した。・販売用不動産等の評価に影響する事象を把握するため、取締役会の議事録の閲覧、経営者への質問を行った。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。 連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。 監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社ビーロットの2023年12月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。当監査法人は、株式会社ビーロットが2023年12月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。・財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。・内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 (注) １．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、連結貸借対照表上、販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「販売用不動産等」)をそれぞれ25,490百万円及び9,987百万円計上しており、これらの合計額は総資産の約60%を占めている。販売用不動産等は、正味売却価額が取得原価を下回った場合には収益性が低下したものとして評価損を計上する。これには、注記事項（連結貸借対照表関係）に記載の保有目的の変更により固定資産へ振り替えられた時点の販売用不動産等も含まれる。注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は正味売却価額の見積りにあたり、必要に応じて社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額を利用している。この鑑定評価額は、販売用不動産等から生ずる将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率の決定について一定の判断や仮定を伴うものである。将来キャッシュ・フローの見積りに使用された主要な仮定は、賃料単価、客室平均単価及び稼働率である。これらの判断や仮定は、経営者の主観や不確実性を伴う。販売用不動産等の評価の合理性は、特に慎重な検討が必要であることから、当連結会計年度の連結財務諸表監査において重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。当監査法人は、販売用不動産等の評価の基礎となる将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率の合理性を検証するため、主として以下の監査手続を実施した。 ・経営者が利用した社外の不動産鑑定士の適正、能力及び客観性を評価した。・将来キャッシュ・フローの主要な仮定である賃料単価、客室平均単価及び稼働率の見通しについて、過去の実績または利用可能な外部データとの比較を行い、その合理性を評価した。・将来キャッシュ・フローを割り引く際に利用する割引率について、利用可能な外部データとの比較を行い、その合理性を評価した。・当期に販売用不動産等から固定資産へ保有目的が変更された物件について、変更時点において取締役会等によって適切に承認された具体的な事業計画が存在することを確かめるとともに、その変更理由に経済的合理性があるか否かを検討した。・販売用不動産等の評価に影響する事象を把握するため、取締役会の議事録の閲覧、経営者への質問を行った。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、連結貸借対照表上、販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「販売用不動産等」)をそれぞれ25,490百万円及び9,987百万円計上しており、これらの合計額は総資産の約60%を占めている。販売用不動産等は、正味売却価額が取得原価を下回った場合には収益性が低下したものとして評価損を計上する。これには、注記事項（連結貸借対照表関係）に記載の保有目的の変更により固定資産へ振り替えられた時点の販売用不動産等も含まれる。注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は正味売却価額の見積りにあたり、必要に応じて社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額を利用している。この鑑定評価額は、販売用不動産等から生ずる将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率の決定について一定の判断や仮定を伴うものである。将来キャッシュ・フローの見積りに使用された主要な仮定は、賃料単価、客室平均単価及び稼働率である。これらの判断や仮定は、経営者の主観や不確実性を伴う。販売用不動産等の評価の合理性は、特に慎重な検討が必要であることから、当連結会計年度の連結財務諸表監査において重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。当監査法人は、販売用不動産等の評価の基礎となる将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率の合理性を検証するため、主として以下の監査手続を実施した。 ・経営者が利用した社外の不動産鑑定士の適正、能力及び客観性を評価した。・将来キャッシュ・フローの主要な仮定である賃料単価、客室平均単価及び稼働率の見通しについて、過去の実績または利用可能な外部データとの比較を行い、その合理性を評価した。・将来キャッシュ・フローを割り引く際に利用する割引率について、利用可能な外部データとの比較を行い、その合理性を評価した。・当期に販売用不動産等から固定資産へ保有目的が変更された物件について、変更時点において取締役会等によって適切に承認された具体的な事業計画が存在することを確かめるとともに、その変更理由に経済的合理性があるか否かを検討した。・販売用不動産等の評価に影響する事象を把握するため、取締役会の議事録の閲覧、経営者への質問を行った。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売用不動産等の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 会社は、連結貸借対照表上、販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「販売用不動産等」)をそれぞれ25,490百万円及び9,987百万円計上しており、これらの合計額は総資産の約60%を占めている。販売用不動産等は、正味売却価額が取得原価を下回った場合には収益性が低下したものとして評価損を計上する。これには、注記事項（連結貸借対照表関係）に記載の保有目的の変更により固定資産へ振り替えられた時点の販売用不動産等も含まれる。注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、会社は正味売却価額の見積りにあたり、必要に応じて社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額を利用している。この鑑定評価額は、販売用不動産等から生ずる将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率の決定について一定の判断や仮定を伴うものである。将来キャッシュ・フローの見積りに使用された主要な仮定は、賃料単価、客室平均単価及び稼働率である。これらの判断や仮定は、経営者の主観や不確実性を伴う。販売用不動産等の評価の合理性は、特に慎重な検討が必要であることから、当連結会計年度の連結財務諸表監査において重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項（連結貸借対照表関係） |
| 開示への参照２、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項（重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、販売用不動産等の評価の基礎となる将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率の合理性を検証するため、主として以下の監査手続を実施した。 ・経営者が利用した社外の不動産鑑定士の適正、能力及び客観性を評価した。・将来キャッシュ・フローの主要な仮定である賃料単価、客室平均単価及び稼働率の見通しについて、過去の実績または利用可能な外部データとの比較を行い、その合理性を評価した。・将来キャッシュ・フローを割り引く際に利用する割引率について、利用可能な外部データとの比較を行い、その合理性を評価した。・当期に販売用不動産等から固定資産へ保有目的が変更された物件について、変更時点において取締役会等によって適切に承認された具体的な事業計画が存在することを確かめるとともに、その変更理由に経済的合理性があるか否かを検討した。・販売用不動産等の評価に影響する事象を把握するため、取締役会の議事録の閲覧、経営者への質問を行った。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | 東 陽 監 査 法 人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年３月25日株式会社ビーロット取締役会 御中 東 陽 監 査 法 人 東京事務所 指定社員業務執行社員 公認会計士大橋 睦 指定社員業務執行社員 公認会計士重松 あき子 監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ビーロットの2023年１月１日から2023年12月31日までの第16期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ビーロットの2023年12月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 利害関係会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以 上 (注) １．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産等の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 販売用不動産等の評価 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産等の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査等委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
BS資産
| 工具、器具及び備品（純額） | 26,000,000 |
| 土地 | 132,000,000 |
| 有形固定資産 | 5,075,000,000 |
| ソフトウエア | 24,000,000 |
| 無形固定資産 | 1,268,000,000 |
| 長期前払費用 | 14,000,000 |
| 繰延税金資産 | 736,000,000 |
| 投資その他の資産 | 5,406,000,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 2,494,000,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 9,798,000,000 |
| 未払金 | 275,000,000 |
| 未払法人税等 | 1,229,000,000 |
| 未払費用 | 93,000,000 |