財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-02-28 |
| 英訳名、表紙 | TOSEI CORPORATION |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 山口 誠一郎 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都港区芝浦四丁目５番４号 |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03(5439)8807 |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | IFRS |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２ 【沿革】 年月概要1950年２月 大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)1952年４月本社を東京都江東区亀戸に移転1964年６月事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加1968年５月本社を東京都千代田区外神田に移転1969年７月商号を株式会社ユーカリに変更1973年３月宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)1983年３月商号を東誠ビルディング株式会社に変更1986年４月本社を東京都千代田区岩本町に移転1994年10月「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始1995年９月株式会社神田淡路町ビルを設立1996年３月商号を東誠不動産株式会社に変更1996年４月不動産流動化事業を開始1996年12月本社を東京都千代田区神田淡路町に移転1997年12月ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始 特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)1999年７月「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始2001年２月アセットマネジメント事業を開始 不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)2001年３月LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併2001年４月一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)2001年11月ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)に分割譲渡2001年12月不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設2002年８月当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ2002年12月子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併2004年２月日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録2004年９月不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)2004年12月日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)2005年３月トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現 連結子会社トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)を設立2005年４月東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化2005年９月トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立2006年10月商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転2006年11月東京証券取引所市場第二部に株式を上場2007年９月第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)2009年９月不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始2011年９月東京証券取引所市場第一部に株式を上場2012年１月TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立2012年12月NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了) 2013年３月シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場 年月概要2014年11月連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場2015年12月株式会社アーバンホーム（商号を2019年３月にトーセイ・アーバンホーム株式会社に変更）の株式を取得し連結子会社化（2022年５月清算結了）2016年２月トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立2017年６月トーセイホテル神田株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立2017年12月ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）2018年５月トーセイホテル上野株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立2018年７月トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立2020年４月不動産開発事業における新規アセットタイプとして物流施設の開発を開始（第１号として、T’s Logi橋本を竣工）2020年７月クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始（第１号案件として、TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンドを立ち上げ）2021年４月本社を東京都港区芝浦に移転2021年９月株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社の株式を取得し連結子会社化（連結子会社株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とする吸収合併により株式会社アイ・カンパニー、株式会社プリンセスホールディングス、株式会社ジー・ピー・アセットおよび株式会社レッツクリエイションの４社は2022年11月期中に消滅）2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行2023年６月トーセイ・アール株式会社を設立2023年７月トーセイ・プロップテック株式会社を設立2023年９月トーセイ・アール株式会社が株式会社LIXILリアルティから事業の一部を吸収分割により承継 |
| 事業の内容 | ３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社18社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分事業内容主要な会社不動産再生事業資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社、㈱プリンセススクゥエアー不動産開発事業当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。 当社不動産賃貸事業当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。当社不動産ファンド・コンサルティング事業当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。 具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱不動産管理事業オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。 ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。 プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。 分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。 トーセイ・コミュニティ㈱ホテル事業首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。 当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。トーセイ・ホテル・マネジメント㈱ 当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４ 【関係会社の状況】 名称住所資本金又は出資金(千円)主要な事業の内容議決権の所有割合(％)関係内容(連結子会社) トーセイ・コミュニティ株式会社東京都港区99,500不動産管理事業100.0当社保有不動産の管理をしております。役員の兼任ありトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社東京都港区100,000不動産ファンド・コンサルティング事業100.0役員の兼任ありトーセイ・ロジ・マネジメント株式会社東京都港区50,000不動産コンサルティング事業100.0役員の兼任ありトーセイ・ホテル・マネジメント株式会社東京都港区100,000ホテル事業100.0役員の兼任ありトーセイ・ホテル・サービス株式会社東京都港区10,000ホテル事業100.0 株式会社プリンセススクゥエアー東京都港区96,000不動産再生事業100.0役員の兼任ありトーセイ・プロップテック株式会社東京都港区100,000不動産ファンド・コンサルティング事業100.0役員の兼任ありトーセイ・アール株式会社東京都港区50,000不動産再生事業100.0 トーセイ賃貸保証合同会社東京都港区3,000不動産管理事業100.0 TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.シンガポール322,787不動産賃貸事業100.0 岸野商事株式会社東京都港区10,000不動産賃貸事業100.0役員の兼任あり株式会社増田建材店東京都港区60,500不動産開発事業100.0 三起商事株式会社東京都港区30,000不動産再生事業100.0 磯子アセットマネジメント株式会社東京都港区15,000不動産再生事業100.0 芝浦レジデンシャル株式会社東京都港区10,000不動産再生事業100.0 臼井木型工業株式会社東京都港区32,000不動産再生事業100.0 その他２社 (注) １．当連結会計年度中に、芝浦レジデンシャル株式会社および臼井木型工業株式会社の株式を取得し、連結の範囲に含めております。２．当連結会計年度中に、合同会社トレック・マーズおよび合同会社トレック・ジュピターの匿名組合出資持分を取得し、連結の範囲に含めております。３．当連結会計年度中に、トーセイ・アール株式会社およびトーセイ・プロップテック株式会社を設立し、連結の範囲に含めております。４．三起商事株式会社は、2023年12月25日に清算結了しております。５．株式会社プリンセススクゥエアーについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。主要な損益情報等 （１）売上高 13,421,250千円（２）経常利益 1,918,275千円（３）当期純利益 1,278,160千円（４）純資産額 5,256,221千円（５）総資産額 18,450,270千円 |
| 従業員の状況 | ５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況2023年11月30日現在セグメントの名称従業員数(人)不動産再生事業131(6)不動産開発事業61(－)不動産賃貸事業27(－)不動産ファンド・コンサルティング事業154(1)不動産管理事業159(129)ホテル事業97(80)全社(共通)98(－)合計727(216) (注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 (2) 提出会社の状況2023年11月30日現在従業員数(人)平均年齢(歳)平均勤続年数(年)平均年間給与(千円)26836.65.68,478 セグメントの名称従業員数(人)不動産再生事業89不動産開発事業61不動産賃貸事業11不動産ファンド・コンサルティング事業8ホテル事業1全社(共通)98合計268 (注) １．従業員数は、就業人員であります。２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 (3) 労働組合の状況労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。 (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合(％) (注１)男性労働者の育児休業取得率(％)(注２)労働者の男女の賃金の差異(％)(注１)全労働者正社員パート・有期契約社員等6.042.969.570.552.7 (注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。 (2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は、低金利環境による円安進行やイールドギャップの厚み、地政学的リスクの低さなどから、海外主要都市に比べて相対的に高い優位性を維持しており、引き続き投資資金の流入が期待されています。一方で、2024年度はデフレ脱却に向けた政府の経済対策が推進され、日銀によるマイナス金利解除等の金融政策正常化に向けた動きが予想されることから、不動産投資家の投資意欲や金融機関の融資姿勢、住宅需要の変化、長期化する建築費高騰等に注視する必要があると認識しています。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。 長期ビジョン2032多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとしてサステナブルな社会の実現に貢献する 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。この長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。 ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞大方針サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す基本方針サステナビリティ・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進・グループの将来の成長に向けた施策への投資を拡大・非財務情報開示によるトーセイブランドの確立と浸透事業・事業ポートフォリオの進化と成長・６事業のシナジー追求による不動産ソリューション力の強化人材・組織・多様な社員が個性を活かし、力を発揮できる環境の整備・豊富な経験・知識・強いリーダーシップを持ち、企業理念への深い造詣を併せ持つ人材を 育成DX・IT・デジタル活用による商品・サービスの差別化、業務効率化を推進 財務戦略・資本政策・持続的な成長に向けた資金調達力の強化・資本コストを上回る資本収益性の維持およびBSマネジメントの継続 ＜定量計画（連結）＞ 初年度2024年11月期２年目2025年11月期３年目2026年11月期連結売上高921億円1,178億円1,232億円連結税引前利益165億円177億円190億円ROE13.0％12.7％12.5％安定事業比率(営業利益ベース)45％以上自己資本比率35％程度ネットD/Eレシオ1.4倍程度配当性向 (注)31.5％33.0％35.0％ (注) 株主還元について、配当性向を30％から35％へ３年間で段階的な引き上げを目指すとともに、自己株式の取得については経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討してまいります。 本計画では、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を強化し、各事業のサービス領域の拡大やグループ間シナジーの最大化によって、既存６事業のポートフォリオの進化と成長を目指します。不動産再生事業・不動産開発事業では、サステナビリティを意識した環境配慮商品の提供や既存不動産ストックの活用促進、取扱商品領域の拡大等による差別化を図り、トーセイブランドの確立と浸透を目指します。また、仕入における競争力を高めるべく、物件査定の効率化に向けた研究やM&Aの活用を促進します。安定事業では、不動産賃貸事業におけるテナント需要に沿った設備仕様の研究、不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業におけるサービス機能強化とバックオフィス業務の効率化、ホテル事業ではトーセイホテルココネの差別化訴求によるブランド浸透と規模拡大に努めます。また、DX分野では、業務プロセスの効率化を促進するとともに、自社再生物件、開発物件の出口戦略の多様化に向けて、不動産・金融・DXが融合した不動産テックビジネスである不動産クラウドファンディングやセキュリティ・トークン発行、区分マンション販売におけるデジタルマッチングに取り組み、新たな顧客層へ不動産投資機会を提供してまいります。成長を支える事業基盤の強化においては、人材育成と多様な社員が個性を活かして力を最大限に発揮できる人事制度・組織体制・職場環境の構築に注力し、社員エンゲージメントを深めてまいります。また、財務面・資本配分については、事業規模および保有資産残高の拡大を下支えすべく資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら資本効率を意識した成長投資の継続と利益還元の向上を目指してまいります。 |
| 事業等のリスク | ３ 【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。(1) 経済情勢の動向当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。 (2) 災害等について将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。 (3) 有利子負債の依存度および金利の動向当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリングを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。 (4) 法的規制① 法的規制会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。 主な法的規制・宅地建物取引業法・国土利用計画法・都市計画法・建築基準法・建設業法・建築士法・住宅の品質確保の促進等に関する法律・金融サービスの提供に関する法律・不動産特定共同事業法・信託業法・投資信託及び投資法人に関する法律・資産の流動化に関する法律・不動産投資顧問業登録規程・住宅瑕疵担保履行法・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律・建築物における衛生的環境の確保に関する法律・警備業法・消防法・エネルギーの使用の合理化に関する法律・貸金業法・旅館業法・食品衛生法 ② 免許、許認可等当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。 (当社) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(14)第24043号2027年３月23日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)不動産投資顧問業登録国土交通大臣一般－第127号2026年２月28日 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)特定建設業許可東京都知事東京都知事許可(特－４)第107905号2027年12月９日特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)一級建築士事務所登録東京都知事（本社）東京都知事登録第46219号2026年４月９日 不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可第102号－宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)金融庁関東財務局長(金商)第898号－不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条) (トーセイ・コミュニティ㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(５)第80048号2026年９月28日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)特定建設業許可東京都知事東京都知事許可(特－４)第119534号2028年３月10日特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)一級建築士事務所登録東京都知事東京都知事登録第49526号2029年１月14日不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)マンション管理業登録国土交通大臣国土交通大臣(５)第030488号2027年５月21日不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)建築物環境衛生総合管理業登録東京都知事東京都19総第273号2025年10月３日不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)警備業認定東京都公安委員会東京都公安委員会認定第30002591号2026年10月14日不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)賃貸住宅管理業国土交通大臣国土交通大臣（01）第000240号2026年７月29日不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条） (トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(４)第85736号2026年４月７日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)不動産特定共同事業許可金融庁長官・国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可第70号－宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)金融庁関東財務局長(金商)第363号－不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)取引一任代理等の認可国土交通大臣国土交通大臣認可第52号－不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２) (トーセイ・ロジ・マネジメント㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(４)第88903号2028年２月22日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)貸金業登録東京都知事東京都知事(１)第31891号2025年３月28日不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５) (トーセイ・ホテル・マネジメント㈱) ＜トーセイホテルココネ神田＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書千代田保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ上野＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテル＆セミナー幕張＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書習志野保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消飲食店営業許可証（レストラン）習志野保健所長飲食店営業許可2026年２月28日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）飲食店営業許可証（カフェ）習志野保健所長飲食店営業許可2026年２月28日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条） ＜トーセイホテルココネ浅草蔵前＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ上野御徒町＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ浅草＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書台東保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消 ＜トーセイホテルココネ鎌倉＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可証鎌倉保健福祉事務所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消営業許可証鎌倉保健福祉事務所長飲食店営業許可2028年９月27日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条） ＜トーセイホテルココネ築地プレミア＞許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由旅館業営業許可書中央区保健所長旅館業営業許可－構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消飲食店営業許可書中央区保健所長飲食店営業許可2029年８月31日人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）公衆浴場営業許可書中央区保健所長公衆浴場営業許可－構造設備基準等に反するとき等は認可の取消 (㈱プリンセススクゥエアー) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(８)第59205号2026年７月20日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)賃貸住宅管理業国土交通大臣国土交通大臣（01）第000376号2026年７月30日不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条） (トーセイ・プロップテック㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第110075号2028年11月17日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (トーセイ・アール㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第109753号2028年８月25日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (岸野商事㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(２)第99269号2026年６月３日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (磯子アセットマネジメント㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第107826号2027年５月20日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (芝浦レジデンシャル㈱) 許認可等の名称所管許認可等の内容有効期間取消、解約その他の事由宅地建物取引業免許東京都知事東京都知事免許(１)第109140号2028年４月７日不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) (5) 会計基準・不動産税制の変更について会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集することで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。 (6) 新規事業について当社グループは、既存事業の拡大などを目的とした企業買収、子会社の設立等に加えて、新たにクラウドファンディングやセキュリティ・トークンを活用した不動産事業を推進しております。これら事業の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。 (7) 人事労務に関するリスク当社グループの事業の特性に鑑み、人材は極めて重要な経営資源であり、事業継続、拡大のためには、優秀な人材を確保し、育成することが不可欠となります。少子高齢化による人材確保難や労働市場の変化などによって、人材の流出、人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、「人を経営の根幹とし、心豊かな真のプロフェッショナルを育成し続ける」という経営理念のもと、従業員の健康と安全を重要な経営課題と捉え、従業員がいきいきと働ける職場環境を整備し、健康維持・増進の施策を積極的に取り組んでおります。 (8) サステナビリティについてサステナビリティに配慮したESG経営の重要性は、年々高まっております。当社グループの取組みが適切に行われず対応に遅れや不備が発生した場合、地域社会や顧客、取引先、従業員、投資家、市場からの信頼を損ない、当社グループの事業戦略や経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。なお、環境分野においては世界的に気候変動の影響がより一層顕著となり、気候変動に伴う物理的な被害や気候関連の規制強化、脱炭素・低炭素社会への移行に対する適切な緩和策と適応策の取り組みに遅れや不備が生じた場合、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、社会分野では人材の多様性の確保を含む人材育成や登用、社内環境整備等、人的資本経営に関する体制整備や実行計画、情報開示等に遅れや不備が生じた場合、企業価値創造の源泉となる中核人材の確保や市場からの評価など、当社グループの人材戦略および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、「トーセイグループESG方針・ESG行動指針」、「トーセイグループ人権方針」、「トーセイグループ環境ポリシー」、「トーセイグループ健康経営方針」などを制定の上、「サステナビリティ委員会」を設置し、サステナビリティ推進体制を整備、強化するとともに、ESG経営の実践および地球環境の負荷軽減への取り組みの推進を通じて、サステナビリティ課題のリスク低減に努めております。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識当連結会計年度（2022年12月１日～2023年11月30日）における我が国経済は、社会経済活動の正常化が一段と進んだことに加え、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果も相まって景気は緩やかな回復傾向となりました。一方、世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念、地政学的リスクの高まり等が景気の下振れリスクとなっており、引き続き動向に注視が必要です。当社グループが属する不動産業界は、2023年１月～９月の国内不動産投資額が２兆7,483億円（前年同期比40％増）となり、世界都市別投資ランキングでは東京は４位（2022年通年は16位）となりました。昨年末から世界各国では金利上昇を背景に不動産価格の調整と市場停滞が続いているなか、日本では比較的良好な資金調達環境や円安等により優位性が維持されており、国内不動産への投資需要は底堅く推移しています（民間調査機関調べ）。首都圏分譲マンション市場は、2023年１月～11月の新築発売戸数が20,911戸（前年同期比12.2％減）、2023年11月発売のマンション平均価格は8,250万円（前年同月比36.7％増）となりました。引き続き高価格帯物件の供給が平均価格を押し上げており、用地・建築費の高騰や供給抑制なども相まってマンション価格は引き続き高値圏で推移するとみられています。首都圏中古マンション市場においては、2023年１月～10月の成約戸数が30,146戸（前年同期比1.2％増）と前年を若干上回る水準で進捗しており、2023年10月時点の成約平均価格は4,765万円（前年同月比8.4％上昇）となりました。また、分譲戸建市場においては、2023年１月～10月の新設住宅着工戸数は49,042戸（前年同期比0.8％減）となりました（民間調査機関調べ）。2023年１月～10月の建築費は、鉄骨鉄筋コンクリート造の平均坪単価が1,183千円/坪（前年同期比17.6％下落）、木造は平均669千円/坪（同15.5％上昇）となりました。資材価格は鋼材・木材ともにピーク時から緩やかな下落傾向となっていますが、物価上昇や人件費高騰等の影響により、建築費は今後も上昇することが懸念されています（国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、2023年10月時点の平均空室率は6.1％（前年同月比0.3ポイント低下）となりました。オフィス回帰の動きにより2023年に大量供給された新築ビルの空室消化は進んでいるものの、平均賃料は19,741円/坪（同1.9％下落）と緩やかな下落傾向は継続しています。また、2025年には大量供給が予定されていることから引き続き需給動向には注視が必要です（民間調査機関調べ）。賃貸マンション市場は堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2023年10月時点の平均募集賃料は11,705円/坪（前年同月比7.6％上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2023年８月末時点の平均稼働率は97.5％（前年同月比0.6ポイント上昇）となりました。都心部への人口流入数増加や分譲マンション価格高騰に伴う賃貸マンション選好の高まりなどの影響から、賃料・稼働率ともに堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。首都圏物流施設賃貸市場では、2023年10月時点の賃貸ストックは950万坪（前年同月比15.8％増）、空室率は6.4％（同2.4ポイント上昇）と需要を上回る供給は続いており、空室率の上昇傾向は継続しています。また、足元2023年10月時点の募集賃料は4,600円/坪（同2.1％下落）となり、所在エリアや物件特性によっては募集賃料動向に変化がみられています（民間調査機関調べ）。不動産ファンド市場は、引き続き市場規模の拡大が続いています。2023年10月のJ-REITの運用資産総額は22.5兆円（前年同月比0.8兆円増加）、私募ファンドは運用資産総額33.4兆円（2023年６月末時点、前年同月比6.9兆円増加）となり、両者を合わせた証券化市場規模は55.9兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。東京都のビジネスホテル市場では、2023年１月～９月の平均客室稼働率は78.4％（前年同期は53.9％）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は7,054万人（前年同期比82.0％増）となりました。インバウンド需要の堅調な回復を受け、今後コロナ禍前水準以上の需要増加が期待されています（観光庁調べ）。このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、ホテル事業の業績回復に努めてまいりました。以上の結果、当連結会計年度は、売上高79,446百万円(前連結会計年度比12.0％増)、営業利益16,254百万円(同20.3％増)、税引前利益15,310百万円(同20.1％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益10,507百万円(同22.1％増)となりました。 セグメントごとの業績は次のとおりであります。 (不動産再生事業)当連結会計年度は、「大塚トーセイビルⅡ」（東京都豊島区）、「柏トーセイビル」（千葉県柏市）、「ステラコート東糀谷」（東京都大田区）等45棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション106戸を販売いたしました。仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて53棟、土地26件及び中古区分マンション198戸を取得しております。また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損42百万円及び棚卸資産評価損の戻入408百万円を計上しております。以上の結果、不動産再生事業の売上高は47,535百万円(前連結会計年度比26.8％増)、セグメント利益は8,877百万円(前連結会計年度比45.5％増)となりました。 (不動産開発事業)当連結会計年度は、賃貸マンション「THE PALMS町田」（東京都町田市）、賃貸アパート「T's Cuore西荻窪」（東京都杉並区）を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート綱島」（神奈川県横浜市）、「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）等において、52戸を販売いたしました。仕入につきましては、賃貸マンション開発用地６件、賃貸アパート開発用地６件、分譲マンション開発用地２件、220戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損28百万円及び棚卸資産評価損の戻入33百万円を計上しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は7,246百万円(前連結会計年度比47.5％減)、セグメント利益は1,036百万円(前連結会計年度比65.0％減)となりました。 (不動産賃貸事業)当連結会計年度は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。当連結会計年度末の賃貸物件数は、物件取得50棟及び賃貸開始９棟、物件売却31棟及び賃貸終了５棟に伴い、前連結会計年度末の91棟より、23棟増加し114棟となりました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,656百万円(前連結会計年度比9.4％増)、セグメント利益は3,232百万円(前連結会計年度比6.3％増)となりました。 (不動産ファンド・コンサルティング事業)当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,722,896百万円から、ファンドの物件売却等により200,859百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、830,417百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は2,352,454百万円となりました。以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は7,377百万円(前連結会計年度比35.5％増)、セグメント利益は4,555百万円(前連結会計年度比41.6％増)となりました。 (注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。 (不動産管理事業)当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で511棟、分譲マンション及び賃貸マンションで347棟、合計858棟（前連結会計年度末比65棟増加）となりました。以上の結果、不動産管理事業の売上高は6,470百万円(前連結会計年度比3.9％増)、セグメント利益は813百万円(前連結会計年度比7.4％減)となりました。 (ホテル事業)当連結会計年度は、行動制限の緩和や全国旅行支援の実施による国内需要の回復、入国制限や水際対策の緩和によるインバウンド需要の回復が見られました。これに伴い、客室単価、客室稼働率がほぼコロナ禍前の水準まで改善し、売上高、セグメント損益ともに前年同期を上回りました。以上の結果、ホテル事業の売上高は4,158百万円（前連結会計年度比115.8％増）、セグメント利益は990百万円(前連結会計年度はセグメント損失315百万円)となりました。 ② 経営成績等に関する分析・検討内容 当連結会計年度は、世界的なインフレ進行を背景とした欧米の利上げや地政学的リスクの高まり等がありながらも、国内の社会経済活動はコロナ禍からの回復が進み、一段と経済の正常化が進展しました。また、首都圏不動産投資市場では、投資需要が堅調に推移し、人流回復によってオフィスビルやホテル、商業施設の稼働が持ち直し、一部アセットタイプでは投資家の不動産期待利回り圧縮も見られました。また、エンドユーザーによる住宅取得需要は、建築費高騰の影響はありながらも、底堅く推移しています。このような事業環境のなか、当社は引き続き不動産市場の動向を注視しながら各事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高は794億円（期初計画比6.5％減）、営業利益は162億円（同9.6％増）、税引前利益は153億円（同9.3％増）となりました。不動産再生事業及び不動産開発事業において、一部当期販売予定物件の販売時期を翌期以降に変更したことにより売上高が期初計画比で減収となったものの、これら不動産売買の利益率が計画を上回ったことや、ホテル事業の大幅回復、不動産ファンド・コンサルティング事業の収益拡大などにより営業利益は期初計画を大きく上回り、税引前利益・当期利益ともに過去最高益を達成しました。2020年に策定した中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）は、当連結会計年度をもって３年間の計画期間が終了となります。本計画は、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』を大方針とし、当社は、環境・社会的課題への取組みを意識した既存事業の拡大とDX推進による既存事業の拡充、サステナビリティ経営の実践等に取り組んでまいりました。 中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）＜大方針＞『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』 ＜基本方針＞ 基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大 基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出 基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略 基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略 基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上 基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進 ＜定量計画＞ 成長性 ：最終年度連結売上高 850 億円 最終年度連結税引前利益 140 億円資本効率 ：最終年度 ROE 12％以上安定性 ：安定事業比率（営業利益ベース) 42％以上財務健全性 ：自己資本比率 35％程度ネットD/Eレシオ 1.3倍程度株主還元 ：３年間で配当性向 25％から 30％へ段階的に引き上げを目指す 資本効率を意識した自社株買いの実施検討 初年度の2021年度は新型コロナウイルス感染症の終息が見えない中でのスタートとなりましたが、業績回復と成長施策の推進に努めた結果、2022年度は過去最高益を達成し、最終年度には再度最高益を更新し、目標としていた最終年度ROE12％を上回るROE13.6％を達成しました。基本方針に掲げる各方針における実績は以下の通りです。 基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大既存事業の拡大に向けた取り組みにおいては、Ｍ＆Ａを活用した不動産取得の推進や、環境・社会課題を意識した不動産ソリューションによって不動産売買における競争力を強化したほか、中古区分MS販売を営むプリンセスグループを連結子会社に加え、取り扱いアセットタイプの拡充や機能強化を図りました。また、安定事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、2021年にトーセイホテルココネ浅草とトーセイホテルココネ鎌倉、2023年にトーセイホテルココネ築地銀座プレミアを開業し、宿泊需要回復への対応とともにホテル事業の規模拡大を推進したほか、不動産賃貸事業においては、大型優良物件の取得や保有不動産の環境性能向上、不動産環境認証取得等の付加価値向上施策に取り組みました。そして不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業では、サービス品質向上と受託拡大に邁進し、なかでも不動産投資家より資産運用管理を受託するトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社は、2.3兆円規模の受託資産残高を抱える業界トップのアセットマネジメント会社に成長しました。 基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出不動産とDXの融合による新たな収益モデルの創出を目指す取組みを加速し、不動産セキュリティ・トークンの発行や、不動産クラウドファンディング事業としてトーセイ不動産クラウド TREC FUNDING第２号～第７号の組成、不動産投資商品のデジタルマッチング事業「TRESQ」の立ち上げなどを進めました。また、これら３つの事業を当社グループの不動産テック事業と位置づけて集約し、既存事業に縛られることなく戦略的かつ革新的に事業を展開するべく、新会社「トーセイ・プロップテック株式会社」を設立しました。 基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略事業規模拡大を財務面で支えるべく資金調達力の強化に取り組み、グループ調達枠の引き上げや銀行とのリレーション強化、サステナビリティ・リンク・ローンの獲得等を推進しました。そして、資本効率性を意識したキャピタルアロケーション方針に沿って財務健全性を維持しつつ優良不動産の仕入を推進した結果、2023年度末の棚卸資産は1,182億円（３年累計528億円増）、固定資産は708億円（同203億円増）まで積み上がり、総資産は2,453億円(同836億円増)と約1.5倍にまで拡大しました。また、利益剰余金の積み上げ等により資本合計は823億円（同233億円増）に成長、株主還元においては、配当性向を３年間で25％から30％へ段階的に引き上げるとする当初計画通り、中計最終年度30.0％を実現し、３年間累計で総額15億円の自己株式取得も実施しました。 基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略グループ全体の機能を再整理し、当社及びトーセイ・コミュニティ株式会社の２社で営んでいた賃貸管理業務を不動産管理会社であるトーセイ・コミュニティ株式会社に集約したほか、トーセイ・アーバンホーム株式会社の戸建事業を当社の開発事業を所管する部署と統合し、ノウハウの承継と業務効率化を図りました。また、M&Aで取得した子会社をはじめとしたグループ各社のコンプライアンス体制、ガバナンス体制、グループ経理体制・人事体制を整備するなど、本社サポートにより各社管理部門の機能強化を推進しました。 基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上トーセイグループのIT活用促進として本社ビルにおけるグループ統一ネットワーク環境の構築や情報セキュリティレベルの向上などの環境整備を進めたほか、各部門にDX推進リーダーを設置し、各事業部の業務効率化を推進しました。これらの取り組みにより、DX推進の準備が整っていると認められた企業を国が認定する「DX認定」を2021年10月に取得し、2023年10月に認定更新を行っております。また、多様な働き方の促進や従業員満足度の向上施策として、在宅勤務制度の恒久化や育児休暇の取得支援、人材育成プランの見直し、各種研修制度や福利厚生制度の拡充などに取り組み、2023年３月には健康経営優良法人2023に認定されました。 基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進ESG経営の推進においては、更なる進化を目指してESG推進規程や人権方針などの諸規程の制定を行い、サステナビリティ推進における当社グループのマテリアリティの特定、人材・組織戦略の推進、非財務情報開示の拡充にも積極的に取り組みました。気候変動課題に対しては、2050年脱炭素目標（Scope１・２）を掲げ、自社グループにおける温室効果ガス排出量（Scope１・２）の算出や自社運営ホテル等への再生可能エネルギーの導入、LED改修工事、テナント啓蒙の実施などの施策を推進し、TCFD提言に基づく情報開示を行いました。 ＜中期経営計画「Infinite Potential 2023」定量計画（連結）＞ 初年度2021年11月期（2021年１月12日発表）２年目2022年11月期（2022年１月12日発表）３年目（最終年度）2023年11月期（2023年１月12日発表）連結売上高695億円800億円850億円連結税引前利益80億円120億円140億円最終年度 ROE--12％以上安定事業比率(営業利益ベース)47.5％43.5％42％以上自己資本比率35.7％33.3％35％程度ネットD/Eレシオ1.01倍1.35倍1.3倍程度配当性向26.2％28.2％30.2％ ＜当連結会計年度までの実績＞ 2021年11月期2022年11月期2023年11月期連結売上高617億円709億円794億円連結税引前利益103億円127億円153億円ROE10.8％12.5％13.6％安定事業比率(営業利益ベース)40.7％43.0％49.2％自己資本比率33.8％34.3％33.4％ネットD/Eレシオ1.23倍1.29倍1.31倍配当性向26.7％28.1％30.0％ (2) 生産、受注及び販売の状況① 生産実績当社グループは、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。 ② 受注実績当社グループにおいて受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。 ③ 販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称当連結会計年度(自 2022年12月１日 至 2023年11月30日)前連結会計年度比(％)金額(千円)不動産再生事業47,535,44726.8不動産開発事業7,246,876△47.5不動産賃貸事業6,656,6499.4不動産ファンド・コンサルティング事業7,377,91235.5不動産管理事業6,470,6083.9ホテル事業4,158,835115.8合計79,446,32912.0 (注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先前連結会計年度(自 2021年12月１日 至 2022年11月30日)当連結会計年度(自 2022年12月１日 至 2023年11月30日)金額(千円)割合(％)金額(千円)割合(％)トーセイ・リート投資法人6,914,8879.71,059,8691.3 (3) 財政状態当連結会計年度末における財政状態は、総資産245,329百万円(前連結会計年度末比16.3％増)、負債163,010百万円(同17.6％増)、資本82,319百万円(同13.9％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は33.4％(前連結会計年度末は34.3％)となっております。 (流動資産)当連結会計年度末における流動資産の残高は、162,831百万円となり、前連結会計年度末に比べ25,699百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比22,948百万円増)等によるものであります。 (非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、82,498百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,674百万円増加しております。これは主に、有形固定資産10,054百万円の増加等によるものであります。 (流動負債)当連結会計年度末における流動負債の残高は、24,353百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,916百万円増加しております。これは主に、未払法人所得税等1,333百万円の増加等によるものであります。 (非流動負債)当連結会計年度末における非流動負債の残高は、138,656百万円となり、前連結会計年度末に比べ22,428百万円増加しております。これは主に、有利子負債21,696百万円の増加等によるものであります。 (資本)当連結会計年度末における資本の残高は、82,319百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,028百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の積み上げ、配当金の支払等によるものであります。 (4) キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ7,430百万円増加し、39,197百万円となりました。 (営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動により獲得した資金は、5,722百万円(前連結会計年度は、197百万円の使用)となりました。これは主に、税引前利益15,310万円、営業債権及びその他の債権の減少5,065百万円、棚卸資産の増加14,496百万円、法人所得税の支払額4,639百万円等によるものであります。 (投資活動によるキャッシュ・フロー) 投資活動により使用した資金は、16,102百万円(前連結会計年度比77.3％増)となりました。これは主に、子会社の取得による支出2,938百万円、事業譲受による支出10,128百万円等によるものであります。 (財務活動によるキャッシュ・フロー) 財務活動により獲得した資金は、17,805百万円(前連結会計年度比138.1％増)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出37,621百万円及び配当金の支払額2,408百万円があったものの、長期借入れによる収入59,501百万円があったことによるものであります。 キャッシュ・フロー指標のトレンド 2021年11月期 2022年11月期 2023年11月期 親会社所有者帰属持分比率(％)33.834.333.4時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)23.631.435.5キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)118.0－25.6インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)0.8－3.6 親会社所有者帰属持分比率 ：親会社所有者帰属持分／資産合計時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計キャッシュ・フロー対有利子負債比率 ：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ ：キャッシュ・フロー／利払い(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。(注５) 2022年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。 (5) 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 連結財務諸表注記 ３．重要な会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。 (6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について2023年11月期を最終年度とする前中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）の計画数値に対する当連結会計年度の実績及び当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。 (7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５ 【経営上の重要な契約等】 当社は、2023年６月26日開催の取締役会において、株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業に関する権利義務を、当社が新設する子会社トーセイ・アール株式会社に吸収分割の方法で承継すること等を内容とする合意契約を株式会社LIXILリアルティと締結することを決議し、同日付で契約を締結しております。詳細については、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 連結財務諸表注記 37．企業結合」に記載のとおりです。 |
| 研究開発活動 | ６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １ 【設備投資等の概要】 当社グループでは、当連結会計年度において総額1,250百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社 2023年11月30日現在事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(名)建物及び構築物土地(面積㎡)その他合計本社(東京都港区)統括事務施設事務所設備4,499,5423,501,408(2,472.73)118,2438,119,195251町田事業所(東京都町田市)不動産開発事業事務所設備55,497190,198(993.03)－245,69517賃貸用不動産(東京都千代田区等22棟)不動産賃貸事業賃貸ビル・店舗等5,933,76029,305,381(24,540.37)322,57335,561,715－賃貸用不動産(東京都千代田区等８棟)ホテル事業ホテル設備10,096,41811,700,765(11,760.11)260,73222,057,916－合計－－20,585,22044,697,754(39,766.24)701,55065,984,524268 (2) 国内子会社 2023年11月30日現在会社名事業所名(所在地)セグメントの名称設備の内容帳簿価額(千円)従業員数(名)建物及び構築物土地(面積㎡)その他合計岸野商事㈱賃貸用不動産（東京都豊島区１棟） 不動産賃貸事業賃貸ビル14,0822,002,282(160.76)－2,016,364－磯子アセットマネジメント㈱賃貸用不動産（神奈川県横浜市１件） 不動産賃貸事業土地－227,418(991.79)－227,418－ |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３ 【設備の新設、除却等の計画】 該当事項はありません。 |
| 設備投資額、設備投資等の概要 | 1,250,000,000 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 37 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 6 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 8,478,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | (5) 【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、投資株式を以下のとおり区分しております。(イ) 保有目的が純投資目的である投資株式 専ら株式の価値の変動または配当によって利益を受けることを目的として保有する株式(ロ) 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式(ⅰ) 政策保有株式当社グループの事業上の関係の維持・強化のために政策的に保有する他の上場会社株式(ⅱ) 上記(ⅰ)以外の株式 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式(イ) 保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、そのリターンとリスクを踏まえた中長期的な経済合理性を検証し、当社グループの事業上有用であると判断する場合には、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式を保有することがあります。また、これら株式のうち、政策保有株式を保有した場合は、毎期、取締役会において、保有目的が適切か、保有に伴う便益やリスクが資本コストに見合っているか等を具体的に精査し、保有の適否に関する検証を行うとともに、その結果を開示します。なお、当事業年度末において、当社は政策保有株式を保有しておりません。 (ロ) 銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)非上場株式11,200非上場株式以外の株式－－ （当事業年度において株式数が増加した銘柄） 該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 該当事項はありません。 (ハ) 特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式区分当事業年度前事業年度銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)銘柄数(銘柄)貸借対照表計上額の合計額(千円)非上場株式－－－－非上場株式以外の株式186,268190,139 区分当事業年度受取配当金の合計額(千円)売却損益の合計額(千円)評価損益の合計額(千円)非上場株式－－－非上場株式以外の株式790－－ ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1,200,000 |
| 貸借対照表計上額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 86,268,000 |
| 受取配当金の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的である投資株式、提出会社 | 790,000 |
Shareholders
| 大株主の状況 | (6) 【大株主の状況】 2023年11月30日現在 氏名又は名称住所所有株式数(株)発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(％) 山口 誠一郎東京都渋谷区12,885,50026.63 有限会社ゼウスキャピタル東京都渋谷区上原２丁目22－26－1036,000,00012.40 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）東京都港区浜松町２丁目11番３号4,203,0008.68 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京支店）ONE CONGRESS STREET, SUITE 1, BOSTON,MASSACHUSETTS（東京都中央区日本橋３丁目11-１） 1,757,9023.63 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１丁目８番12号1,457,2003.01 出口 博俊東京都港区1,030,0002.12 きらぼしキャピタル東京Sparkle投資事業有限責任組合東京都港区南青山３丁目１０－４３1,000,0002.06 HOST－PLUS PTY LIMITED－HOSTPLUS POOLED SUPERANNUATION TRUST HOSKING PARTNERS LLP（常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店） LEVEL 9, 114 WILLIAM STREET，MELBOURNEVICTORIA 3000（東京都新宿区新宿６丁目27番30号） 804,0001.66 STATE STREET BANK AND TRUSTCOMPANY 505004（常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部） VICTRIA CROSS NORTH SYDNEY 2060 AUSTRALIA（東京都港区港南２丁目15番1号品川インターシティA棟）742,8001.53 SMBC日興証券株式会社東京都千代田区丸の内３丁目３番１号639,7001.32 計―30,520,10263.08 (注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。２．上記のほか当社所有の自己株式306,765株があります。３．2023年２月17日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、2023年２月15日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2023年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。 なお、その大量保有報告書の内容は以下のとおりであります。 大量保有者スパークス・アセット・マネジメント株式会社住所東京都港区港南一丁目２番70号 品川シーズンテラス６階保有株券等の数(株)2,444,400株券等保有割合(％)5.02 ４．2023年４月21日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、2023年４月14日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2023年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。 なお、その大量保有報告書の内容は以下のとおりであります。 大量保有者グランサム、マヨ、ヴァン オッテルロー アンド カンパニー エルエルシー（Grantham, Mayo, Van Otterloo & Co. LLC）住所アメリカ合衆国 マサチューセッツ州02109、ボストン、ステート・ストリート53、スイート3300（53 State Street,Suite3300, Boston, Massachusetts 02109, U.S.A.）保有株券等の数(株)2,452,200株券等保有割合(％)5.04 |
| 株主数－金融機関 | 21 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 22 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 41 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 189 |
| 株主数－個人その他 | 21,680 |
| 株主数－その他の法人 | 219 |
| 株主数－計 | 22,172 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | SMBC日興証券株式会社 |
| 株主総利回り | 2 |
| 株主総会決議による取得の状況 | (1) 【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株） 価額の総額（千円） 当事業年度における取得自己株式4381当期間における取得自己株式－－ (注) 当期間における取得自己株式には、2024年２月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -113,913,000 |
Audit
| 監査法人１、連結 | 新創監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 2024年２月20日トーセイ株式会社取締役会 御中 新創監査法人 東京都中央区指定社員業務執行社員 公認会計士相 川 高 志 指定社員業務執行社員 公認会計士松 原 寛 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2022年12月１日から2023年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結財政状態計算書、連結包括利益計算書、連結持分変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結財務諸表注記について監査を行った。当監査法人は、上記の連結財務諸表が、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条により規定された国際会計基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2023年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。なお、前連結会計年度の連結財務諸表の監査において監査上の主要な検討事項とした「ホテル事業に関する固定資産の減損損失計上の要否に関する判断」については、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下及び平均客室単価が改善されたことから見積りの不確実性が低下していると判断した。このため、当監査法人は、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において当該事項を監査上の主要な検討事項とはしていない。 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応トーセイ株式会社の当連結会計年度に係る連結財政状態計算書において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する棚卸資産118,252,139千円が計上されており、その内訳は販売用不動産が100,659,348千円、仕掛販売用不動産が17,592,790千円であり、総資産の48%を占めている。これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「販売用不動産等」という。）の評価に関して、連結財務諸表注記の「３．重要な会計方針（５）棚卸資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「10．棚卸資産」に記載のとおり、正味実現可能価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産等の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。販売用不動産等の正味実現可能価額の算定の基礎となる賃料等や割引率及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われるが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因により大きく影響を受ける。このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きい。したがって、当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価について、連結財務諸表への影響が大きく、見積りには経営者の判断を必要とすることから、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。(1)販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)個々の販売用不動産等の正味実現可能価額の見積りについて、以下の手続を実施した。・正味実現可能価額の算定方法の適切性及び継続性を評価した。・事業計画に基づき評価している物件について、正味実現可能価額と取得原価又は帳簿価額の比較を実施した。・当連結会計年度に売却した販売用不動産等について、前連結会計年度末で評価した正味実現可能価額と売却実績額の比較を実施した。・販売用不動産等の評価における重要な仮定である賃料等について、経営者に見積方法やその根拠を質問し、販売用不動産等の評価への反映を確認し、見積りの合理性及び不確実性の程度を評価した。・正味実現可能価額の算定に用いる会社が設定した割引率の見積りについて、過去からの推移分析、外部機関が公表している情報やヒアリング結果との整合性を検討しその合理性を評価した。(3)不動産開発事業に属する販売用不動産等については、経営者へ質問を行うとともに開発計画及び販売計画の資料を閲覧することにより開発計画の実現可能性を評価した。(4)一部の販売用不動産等について、現場視察を実施し、物件の現況、その周りの環境等を確認し、見積りの合理性を評価した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、国際会計基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、国際会計基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、国際会計基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、トーセイ株式会社の2023年11月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。当監査法人は、トーセイ株式会社が2023年11月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以 上 ※１．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。なお、前連結会計年度の連結財務諸表の監査において監査上の主要な検討事項とした「ホテル事業に関する固定資産の減損損失計上の要否に関する判断」については、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下及び平均客室単価が改善されたことから見積りの不確実性が低下していると判断した。このため、当監査法人は、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において当該事項を監査上の主要な検討事項とはしていない。 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応トーセイ株式会社の当連結会計年度に係る連結財政状態計算書において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する棚卸資産118,252,139千円が計上されており、その内訳は販売用不動産が100,659,348千円、仕掛販売用不動産が17,592,790千円であり、総資産の48%を占めている。これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「販売用不動産等」という。）の評価に関して、連結財務諸表注記の「３．重要な会計方針（５）棚卸資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「10．棚卸資産」に記載のとおり、正味実現可能価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産等の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。販売用不動産等の正味実現可能価額の算定の基礎となる賃料等や割引率及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われるが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因により大きく影響を受ける。このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きい。したがって、当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価について、連結財務諸表への影響が大きく、見積りには経営者の判断を必要とすることから、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。(1)販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)個々の販売用不動産等の正味実現可能価額の見積りについて、以下の手続を実施した。・正味実現可能価額の算定方法の適切性及び継続性を評価した。・事業計画に基づき評価している物件について、正味実現可能価額と取得原価又は帳簿価額の比較を実施した。・当連結会計年度に売却した販売用不動産等について、前連結会計年度末で評価した正味実現可能価額と売却実績額の比較を実施した。・販売用不動産等の評価における重要な仮定である賃料等について、経営者に見積方法やその根拠を質問し、販売用不動産等の評価への反映を確認し、見積りの合理性及び不確実性の程度を評価した。・正味実現可能価額の算定に用いる会社が設定した割引率の見積りについて、過去からの推移分析、外部機関が公表している情報やヒアリング結果との整合性を検討しその合理性を評価した。(3)不動産開発事業に属する販売用不動産等については、経営者へ質問を行うとともに開発計画及び販売計画の資料を閲覧することにより開発計画の実現可能性を評価した。(4)一部の販売用不動産等について、現場視察を実施し、物件の現況、その周りの環境等を確認し、見積りの合理性を評価した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。なお、前連結会計年度の連結財務諸表の監査において監査上の主要な検討事項とした「ホテル事業に関する固定資産の減損損失計上の要否に関する判断」については、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下及び平均客室単価が改善されたことから見積りの不確実性が低下していると判断した。このため、当監査法人は、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において当該事項を監査上の主要な検討事項とはしていない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | トーセイ株式会社の当連結会計年度に係る連結財政状態計算書において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する棚卸資産118,252,139千円が計上されており、その内訳は販売用不動産が100,659,348千円、仕掛販売用不動産が17,592,790千円であり、総資産の48%を占めている。これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「販売用不動産等」という。）の評価に関して、連結財務諸表注記の「３．重要な会計方針（５）棚卸資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「10．棚卸資産」に記載のとおり、正味実現可能価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産等の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。販売用不動産等の正味実現可能価額の算定の基礎となる賃料等や割引率及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われるが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因により大きく影響を受ける。このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きい。したがって、当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価について、連結財務諸表への影響が大きく、見積りには経営者の判断を必要とすることから、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 連結財務諸表注記の「３．重要な会計方針（５）棚卸資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「10．棚卸資産」 |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。(1)販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)個々の販売用不動産等の正味実現可能価額の見積りについて、以下の手続を実施した。・正味実現可能価額の算定方法の適切性及び継続性を評価した。・事業計画に基づき評価している物件について、正味実現可能価額と取得原価又は帳簿価額の比較を実施した。・当連結会計年度に売却した販売用不動産等について、前連結会計年度末で評価した正味実現可能価額と売却実績額の比較を実施した。・販売用不動産等の評価における重要な仮定である賃料等について、経営者に見積方法やその根拠を質問し、販売用不動産等の評価への反映を確認し、見積りの合理性及び不確実性の程度を評価した。・正味実現可能価額の算定に用いる会社が設定した割引率の見積りについて、過去からの推移分析、外部機関が公表している情報やヒアリング結果との整合性を検討しその合理性を評価した。(3)不動産開発事業に属する販売用不動産等については、経営者へ質問を行うとともに開発計画及び販売計画の資料を閲覧することにより開発計画の実現可能性を評価した。(4)一部の販売用不動産等について、現場視察を実施し、物件の現況、その周りの環境等を確認し、見積りの合理性を評価した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
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| 監査法人１、個別 | 新創監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 2024年２月20日トーセイ株式会社取締役会 御中 新創監査法人 東京都中央区指定社員業務執行社員 公認会計士相 川 高 志 指定社員業務執行社員 公認会計士松 原 寛 監査意見当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2022年12月１日から2023年11月30日までの第74期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセイ株式会社の2023年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。なお、前事業年度の財務諸表の監査において監査上の主要な検討事項とした「ホテル用途で賃貸される固定資産の減損損失計上の要否に関する判断」については、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下及び平均客室単価が改善されたことから見積りの不確実性が低下していると判断した。このため、当監査法人は、当事業年度の財務諸表の監査において当該事項を監査上の主要な検討事項とはしていない。 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価トーセイ株式会社は、不動産再生事業及び不動産開発事業を行っている。当事業年度の貸借対照表において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産が72,375,817千円、仕掛販売用不動産が17,363,701千円計上されており、総資産の41%を占めている。これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、財務諸表の注記事項の「（重要な会計上の見積り）棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価」に記載のとおり、正味売却価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。 以 上 ※１．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。なお、前事業年度の財務諸表の監査において監査上の主要な検討事項とした「ホテル用途で賃貸される固定資産の減損損失計上の要否に関する判断」については、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下及び平均客室単価が改善されたことから見積りの不確実性が低下していると判断した。このため、当監査法人は、当事業年度の財務諸表の監査において当該事項を監査上の主要な検討事項とはしていない。 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価トーセイ株式会社は、不動産再生事業及び不動産開発事業を行っている。当事業年度の貸借対照表において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産が72,375,817千円、仕掛販売用不動産が17,363,701千円計上されており、総資産の41%を占めている。これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、財務諸表の注記事項の「（重要な会計上の見積り）棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価」に記載のとおり、正味売却価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。なお、前事業年度の財務諸表の監査において監査上の主要な検討事項とした「ホテル用途で賃貸される固定資産の減損損失計上の要否に関する判断」については、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う客室稼働率の低下及び平均客室単価が改善されたことから見積りの不確実性が低下していると判断した。このため、当監査法人は、当事業年度の財務諸表の監査において当該事項を監査上の主要な検討事項とはしていない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | トーセイ株式会社は、不動産再生事業及び不動産開発事業を行っている。当事業年度の貸借対照表において、不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産が72,375,817千円、仕掛販売用不動産が17,363,701千円計上されており、総資産の41%を占めている。これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、財務諸表の注記事項の「（重要な会計上の見積り）棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価」に記載のとおり、正味売却価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。当該事項について、監査人が監査上の主要な検討事項と決定した理由及び監査上の対応は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（不動産再生事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
BS資産
| 未収入金 | 594,967,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 120,086,000 |
| 土地 | 44,735,708,000 |
| リース資産（純額）、有形固定資産 | 12,181,000 |
| 有形固定資産 | 65,553,304,000 |
| ソフトウエア | 54,777,000 |
| 無形固定資産 | 56,666,000 |
| 投資有価証券 | 7,615,447,000 |
| 長期前払費用 | 306,150,000 |
| 投資その他の資産 | 31,876,798,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 94,200,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 9,426,993,000 |
| 未払金 | 914,656,000 |
| 未払法人税等 | 1,238,723,000 |
| 未払費用 | 121,356,000 |
| 賞与引当金 | 425,075,000 |
| リース債務、流動負債 | 6,333,000 |
| 繰延税金負債 | 285,989,000 |
| 資本剰余金 | 7,337,620,000 |
| 利益剰余金 | 59,835,162,000 |
| その他有価証券評価差額金 | 333,872,000 |
| 評価・換算差額等 | 351,913,000 |
| 負債純資産 | 217,524,127,000 |
PL
| 売上原価 | 32,749,799,000 |
| 販売費及び一般管理費 | 5,976,249,000 |
| 受取利息、営業外収益 | 67,858,000 |
| 受取配当金、営業外収益 | 4,189,286,000 |
| 為替差益、営業外収益 | 10,247,000 |