財務諸表
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| 提出書類、表紙 | 有価証券報告書 |
| 提出日、表紙 | 2024-01-30 |
| 英訳名、表紙 | Good Com Asset Co., Ltd. |
| 代表者の役職氏名、表紙 | 代表取締役社長 長嶋 義和 |
| 本店の所在の場所、表紙 | 東京都新宿区西新宿七丁目20番１号 住友不動産西新宿ビル |
| 電話番号、本店の所在の場所、表紙 | 03-5338-0170（代表） |
| 様式、DEI | 第三号様式 |
| 会計基準、DEI | Japan GAAP |
| 連結決算の有無、DEI | true |
| 当会計期間の種類、DEI | FY |
corp
| 沿革 | ２【沿革】 年月概要2005年11月不動産販売事業を目的として、東京都中野区東中野に有限会社グッドコムアセットを設立（資本金3,000千円）2006年１月宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許(1)第85421号）2006年５月本社を東京都中野区本町へ移転2006年５月株式会社グッドコムアセットに組織変更2007年９月本社を東京都新宿区西新宿五丁目へ移転2008年１月自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズのマンションを販売開始2008年３月不動産管理事業の賃貸管理業務を行うことを目的として株式会社グッドコム（前身の有限会社グッドコムの設立は1991年４月）を完全子会社化2009年７月当社子会社の株式会社グッドコムにて、宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許(1)第90768号）2010年10月本社を東京都新宿区西新宿七丁目へ移転2011年７月当社子会社の株式会社グッドコムにて、不動産管理事業の建物管理業務を行うことを目的として、マンション管理業の登録（国土交通大臣(1)第033780号）2011年７月環境や美観を配慮した壁面緑化デザイン（現ブランド名：green veil（グリーンヴェール））を採用2015年３月環境や美観を配慮した屋上緑化デザイン（ブランド名：skygarden（スカイガーデン））を採用2015年３月台湾台北市に当社子会社の臺灣家得可睦股份有限公司を設立2015年６月当社子会社の臺灣家得可睦股份有限公司にて、不動産經紀業に関する許可を取得2016年12月東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場2017年５月中国上海市に当社子会社の上海家徳可睦商務諮詢有限公司を設立2017年６月東京証券取引所市場第二部に市場変更2018年４月東京証券取引所市場第一部に指定2019年３月屋上ドッグランを取り入れたデザイン（ブランド名：skyrun（スカイラン））を採用2019年７月不動産の小口投資商品の電子取引事業を行うことを目的として、不動産特定共同事業法に係る許可を取得（東京都知事 第124号）2020年２月企業経営、資本政策及び株式上場に関するコンサルティング事業を行うことを目的として、当社子会社の株式会社キャピタルサポートコンサルティングを設立2020年９月家賃債務保証事業を行うことを目的として、株式会社ルームバンクインシュアを完全子会社化2021年４月大阪府大阪市中央区に大阪支店を開設2021年７月大阪支店の開設に伴い、宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更（国土交通大臣(1)第9957号）2021年９月当社子会社の株式会社グッドコムにて、不動産管理事業の賃貸住宅管理業務を行うことを目的として、賃貸住宅管理業者の登録(国土交通大臣(01)第000911号）2022年３月不動産賃貸及び仲介事業を行うことを目的として、当社孫会社の株式会社グッドコムナビを設立2022年４月東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所市場第一部から同プライム市場に移行2022年５月REIT及び不動産ファンド事業を行うことを目的として、当社子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問を設立2022年７月当社子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問にて、宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許(1)第108025号）2022年７月当社子会社の上海家徳可睦商務諮詢有限公司を清算結了2023年３月当社子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問にて、REIT及び不動産ファンド事業を行うことを目的として、取引一任代理等の認可を取得（国土交通大臣認可第150号）2023年５月当社子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問にて、REIT及び不動産ファンド事業を行うことを目的として、金融商品取引業の登録（関東財務局長(金商)第3382号）2024年１月当社子会社の株式会社グッドコムを存続会社、当社孫会社のグッドコムナビを消滅会社とする吸収合併を実施 |
| 事業の内容 | ３【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社５社（株式会社グッドコム、株式会社ルームバンクインシュア、株式会社キャピタルサポートコンサルティング、株式会社グッドコムアセット投資顧問、臺灣家得可睦股份有限公司）及び非連結子会社（孫会社含む）１社（株式会社グッドコムナビ）の７社で構成されております。Purpose＝「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision＝「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げ、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」（※１）シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでおります。当社グループが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件（開発物件）と、マンション建設事業主から１棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件（専有物件）があります。なお、2024年１月22日付で株式会社グッドコムを存続会社、株式会社グッドコムナビを消滅会社とする吸収合併を行っております。（※１）「GENOVIA」とは、「GENE（遺伝子）」と「VIA（Very Important Apartment）」の２語を掛け合わせた造語であります。「GENE」は、私たちが受け継いでいきたい想いを表しております。ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされております。私たちが目指すのは、このような「長い間愛され続けるマンション」を提供することであります。「GENOVIA」シリーズの主な特徴・「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしており、原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した１階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil（グリーンヴェール）」を採用しております。なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden（スカイガーデン）」又は屋上ドッグラン「skyrun（スカイラン）」を採用しております。・建築地域は東京23区を中心に１都３県であります。・間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの１Kが中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやDINKS（※２）向けの１LDK、２LDK等が併設されております。・主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台を取り揃えており、顧客の所得や趣向に応じて販売しております。・投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしており、入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠（※３）を設置する等、防犯面にも配慮しております。・外観やエントランス等、各物件の仕様を揃えること等で統一感を持たせており、物件及び開発用地の提供側（仕入先）にも当社グループの物件を購入する投資家側（販売先）にも建設前の段階から建設後のイメージを持っていただけます。（※２）DINKSとは、英語の「Double Income No Kids」の略語であり、共働きで意識的に子供を持たない夫婦やその生活感を意味します。当該箇所では、共働きで意識的に子供を持たない夫婦のことを意味しております。（※３）ディンプル錠とは、シリンダー錠の一つであり、鍵は従来のような鍵山がなく、表面に多数の小さなくぼみ（ディンプル）があり、配列組み合わせが多く複製が困難な防犯能力の高い錠であります。当社グループの事業概要は、以下のとおりであります。 (1）ホールセール当社において、国内外の法人に自社ブランドの新築マンションを販売しております。 （2）リテールセールス当社において、国内外の個人投資家に自社ブランドの新築マンションを販売しております。(3）リアルエステートマネジメント連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、主に当社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っております。また、連結子会社である株式会社ルームバンクインシュアにおいて、不動産賃貸借契約時に借主の保証人となる家賃債務保証事業を行っております。 （4）その他不動産特定共同事業法に基づく小口販売事業、新規上場及び上場後IR・資本政策コンサルティング事業等を行っております。なお、当連結会計年度より連結子会社化した株式会社グッドコムアセット投資顧問を当セグメントに含めております。当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。 |
| 関係会社の状況 | ４【関係会社の状況】 名称住所資本金主要な事業の内容議決権の所有割合（％）関係内容（連結子会社）株式会社グッドコム東京都新宿区10,000千円リアルエステートマネジメント100.0役員兼任（３名）、社員出向、事務所の賃貸借、管理業務委託株式会社ルームバンクインシュア東京都新宿区50,000千円同上100.0役員兼任（３名）、家賃債務保証事業株式会社キャピタルサポートコンサルティング東京都新宿区20,000千円その他100.0役員兼任（３名）、新規上場及び上場後IR・資本政策コンサルティング株式会社グッドコムアセット投資顧問（注）２東京都新宿区250,000千円同上100.0役員兼任（３名）、不動産流動化事業臺灣家得可睦股份有限公司台湾台北市5,000千台湾ドルリテールセールス100.0役員兼任（４名） （注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。２．特定子会社に該当しております。３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。 |
| 従業員の状況 | ５【従業員の状況】 (1）連結会社の状況 2023年10月31日現在セグメントの名称従業員数（名）ホールセール23リテールセールス66リアルエステートマネジメント53その他11全社（共通）33合計186 （注）１．従業員数は、就業人員数であり、臨時雇用者数は含んでおりません。２．全社（共通）は、特定のセグメントに区分できない総務及び経理等の管理部門の従業員であります。３．当連結会計年度より、不動産流動化事業を行う株式会社グッドコムアセット投資顧問を連結子会社化したことにより、同社事業を「その他」のセグメントに含めております。 (2）提出会社の状況 2023年10月31日現在従業員数（名）平均年齢（歳）平均勤続年数（年）平均年間給与（千円）12130.13.76,070 セグメントの名称従業員数（名）ホールセール23リテールセールス66その他1全社（共通）31合計121 （注）１．従業員数は、就業人員数であり、臨時雇用者数は含んでおりません。２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。３．全社（共通）は、特定のセグメントに区分できない総務及び経理等の管理部門の従業員であります。 (3）労働組合の状況 当社グループの労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異① 提出会社当事業年度管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）１男性労働者の育児休業取得率（％）（注）２労働者の男女の賃金の差異（％）（注）１全労働者うち正規雇用労働者うちパート・有期労働者11.8100.053.254.843.5（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（1991年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 ② 連結子会社連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 |
| 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 | １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針当社は、Purpose＝「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision＝「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げております。当社グループは、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に１都３県にて、投資用新築マンションを企画・開発し、法人や個人投資家への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後も、立地や仕様、アフターサポートなどにこだわり、投資用不動産としての価値を高め、それらをグローバルに提供することで、社会貢献していきたいと考えております。また、21世紀を代表する不動産会社になり、顧客や取引先、株主、従業員など全てのステークホルダーへの責任を果たすため、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本方針としております。(2）経営戦略等当社グループは、主力事業である投資用新築マンションの販売セグメントと販売後の管理セグメントで構成されております。販売セグメントについては、複数の販売チャネルの中で、経営環境に応じて、注力する販売事業を変化させ、管理セグメントについては、安定的に収益を得ることができるストックビジネスとして、販売増に伴った収益拡大が見込めます。このように、様々なチャネルによりシナジー効果を発揮し、また、リスク分散することで、どのような経営環境でも安定的に業容の拡大を図るポートフォリオ経営を実施しております。更なる発展のためには、全セグメントの底上げに加え、新規事業の推進が必要であると考えております。新規事業としてREIT事業を開始するため、2022年５月に株式会社グッドコムアセット投資顧問を設立し、2023年５月に同事業の許認可を取得しております。同事業では、当社が物件のスポンサーとなり、当社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの販売を通して培った物件の仕入ネットワークを活かすと共に、仕入エリアを１都３県に拡大し、中古物件も対象とすることで、安定的な物件供給をいたします。今後は、まず、50億円から100億円規模の私募ファンドを組成し、徐々に運用資産を拡大させることで、主力事業として成長させてまいります。また、更なる業績拡大に向け、M&Aによる事業の多角化などを積極的に推進してまいります。さらに、サステナビリティが経営の重要課題の一つであると認識しており、幅広い事業活動を通じて様々な社会課題の解決に貢献することで、当社グループの持続的成長を図ってまいります。(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループの経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標は、毎期業績予想として開示する営業利益の達成度合いであります。当社は、年平均成長率30％～40％の増収増益により、2030年10月期には、売上高約6,000億円、営業利益約600億円の達成を目指しております。不動産の仕入状況や、積極的なM&A等により、各期における成長率の増減が考えられますが、平均30％～40％の成長を見込んでおります。また、当社の仕入は、手付金のみで仕入契約を締結する専有物件を推進しておりますが、業容の拡大により販売用不動産の取得資金の借入が増加すると見込んでおります。そのため、当該借入に係る支払利息や支払手数料等の影響を受けない本業での業績を最も重視しており、その指標は営業利益となります。 (4）経営環境当社グループが物件供給している東京23区を中心とした１都３県、最寄駅徒歩10分圏内の投資用新築マンションは、人口の転入超過が続いていることを背景に、安定的な賃料収入が得られる投資商品として、特に法人の需要が拡大しております。日本国内の個人投資家においても同様に、老後の生活資金の不安等から、投資先の選別が行われる中、安定的な賃料収入が見込め、実物資産として価値のある不動産に注目が集まっております。このように、当社グループは複数の販売チャネルがあり、経営環境に応じて主力の販売先を選択することで、安定的な業績拡大が可能となります。仕入につきましては、価格の高止まりによる影響や競合等により厳しい状態が続いておりますが、当社の財務能力や信用力の高さを背景に物件紹介の機会等が増加し、仕入は好調に推移しております。しかしながら、資源価格の高騰や世界的な金利上昇が主要因となり、当社グループにも悪影響を及ぼす可能性があるため、引き続き注視する必要があります。(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループでは、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の５点を重要課題として取り組んでおります。 ① 仕入物件の継続的な確保当社グループにおいては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。当社グループがターゲットとする１都３県、特に東京23区では、地価上昇や建築資材の高騰等により仕入物件の確保が困難になりつつあります。当社グループは、これまでよりも大規模なマンションを仕入れることで、規模にかかわらず１つの現場に最低１人は必要となる現場監理等の人員を効率化し、また、建築資材等の一括仕入れ等により建築代金の抑制を行っており、コストを抑えた仕入を実現しております。なお、原則、入札には参加せず、事業主、仲介業者、建設会社等から相対取引で開発用地及び物件を仕入れることで他社に比べ低価格での仕入が可能となっております。さらに、これまでの実績を踏まえ、過去の取引先から、仕入物件のリピート紹介を受けており、継続的に仕入が可能な体制を構築しております。今後も前述の方針に基づき、マンション用地等の情報収集を強化し、既存取引先、新規取引先から多くの情報を集め、立地や価格等の諸条件を勘案しながら、採算性の高い仕入物件の継続的な確保に努めてまいります。② 販路拡大・多様化による安定的な業績拡大の実現自社ブランド「GENOVIA」シリーズの間取りは、単身者向けの１KやDINKS向けの１LDK・２LDK等が中心となっております。また、供給エリアは、１都３県であり、特に東京23区で賃貸需要の高い立地としております。日本国内の人口が減少している中、当該地域は転入超過であり、「GENOVIA」シリーズの賃貸需要は高く、今後も安定的な投資商品として需要の拡大が見込まれます。当社グループは、「GENOVIA」シリーズの販売戸数の増加による業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保・拡大する必要があると考えております。具体的には、ホールセールについては、１棟販売を強化するとともに、新設子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問にて行う不動産流動化事業の推進など、更なる販路の拡大を図ってまいります。リテールセールスについては、国内外の個人投資家へ積極的にアプローチを行うため、大阪支店の設立を足掛かりに、北海道や九州地方及び沖縄県まで販路の拡大に努めております。また、世界及び日本経済全体の景況悪化、税制改正や為替変動等によって、国内及び海外投資家の不動産購入意欲が一時的に減退することも考えられます。しかしながら、当社グループは、販売チャネルであるホールセール及びリテールセールスに加え、当社マンションの賃貸管理・建物管理、入居者の家賃債務保証事業を行うストックビジネスであるリアルエステートマネジメント及び上場・IRコンサルティングやGood Com Fund事業を含めたその他という４つの事業ポートフォリオを確立しており、これらにより、業績の拡大・安定化を図る考えであります。さらに、当社グループは、中長期目標として、年平均成長率30％～40％、2030年10月期の決算発表までに不動産会社の時価総額ランキングの上位に入るため、現行事業の拡大やM&A等による事業の多角化にも積極的に取り組んでおります。③ 人材の確保と育成強化当社グループは、定期的な研修・教育制度の充実等により、人材を成長させることで、業容を拡大してまいりました。今後さらに事業の発展及び業容拡大を加速するためには、既存事業及び新規事業の全ての事業組織において、採用方針に従った当社グループが求める優秀な人材の確保・定着及び育成が重要であると認識しております。当社グループは、引き続き積極的な新卒採用及び専門職等の中途採用による人員拡大により、各事業部門を底上げし、業績拡大を図る方針であります。④ 財務体質の改善と資金調達手段の多様化一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが、当社グループの主な仕入方法は、初期段階における自己負担は手付金等のみであり、用地仕入資金やその後の建築資金はマンション建築事業主が負担するため、当社グループとしては、多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになり、資金効率が向上し、健全な財務体質を維持することが可能となります。なお、販売物件の採算を考慮し、当初想定された販売期間を延長する場合は、資金調達が必要となります。当社グループは、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の充実を図っておりますが、更なる強化に努める方針であります。具体的な施策につきましては、随時機動的に検討しております。 ⑤ サステナビリティへの積極的な取り組み当社グループは、サステナビリティが経営の重要課題の一つであると認識しており、事業活動を通じて、様々な社会課題の解決に貢献することで、持続的な成長が実現できるものと考えております。持続的な成長に向け、自社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの壁面・屋上緑化や社内外資料のペーパーレス化、給与のベースアップや働きやすい職場環境として人事・休暇制度等の拡充、各種ガバナンスの強化によるコンプライアンス意識の醸成等を行っております。引き続きサステナビリティ委員会が中心となり、社会課題や経営課題への取り組みを検討、実施することで、長期的な企業価値の向上に努めてまいります。 |
| 事業等のリスク | ３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）仕入に関するリスク① 仕入物件の立地及び価格について当社グループでは、創業以来東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内を中心に新築マンションの用地又は建物の仕入れに努めており、新規事業推進や事業規模拡大のため、１都３県に仕入エリアを拡大しております。しかしながら、他社との競合や地価又は建築費の上昇により計画どおりの仕入が行えない場合又は仕入を行ったとしても仕入価格に見合った価格で販売できない場合ならびに仕入契約から引渡しまでの間に、経営環境が変化し、仕入契約に基づく契約債務が当社グループにとって不利な契約内容となり、会計上の手当が必要となる場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。② マンション建築事業主からの仕入リスク一般的な新築マンションの仕入は、用地を取得し、マンションを建築しますが、当社グループではマンション建築事業主（以下「事業主」といいます。）からマンションを１棟単位で仕入れるスキームを主としております。当該スキームの場合、初期段階で手付金等の自己負担のみで、先行的な用地取得資金やその後の建築資金を負担せずに、仕入物件が確保できることになります。しかしながら、事業主の都合等で当該物件の建築中の事故等予期せぬ事態が発生し、建築工期が遅延した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (2）不動産引渡時期等による業績の変動及び偏重リスク当社グループのホールセール及びリテールセールスの売上計上基準は、顧客へ物件を引渡した（所有権の移転）時点で売上高を計上する引渡基準としております。したがって、外注先との調整不足や近隣住民の反対運動や天災等の不測の事態により物件の竣工・引渡しが遅延した場合や法人等への複数棟の一括引渡の際には、特定の通期及び四半期に売上高及び利益が大きく偏重する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には留意する必要があります。 (3）販売に関するリスク① ホールセールに関するリスク当社グループのホールセールにおいては、法人等に１部屋から１棟まで幅広い単位で販売しております。しかしながら、経済環境や金利動向、法人等の投資方針等が著しく変化した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。② リテールセールスに関するリスク当社グループのリテールセールスにおいては、将来の年金対策や生命保険の代替商品、相続税対策として、個人投資家の方々に物件を購入いただいております。しかしながら、経済環境の変化等により、不動産投資に対する意欲が減退した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。③ REIT事業に関するリスク当社子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問において、新たな事業としてREIT事業を立ち上げるために、国土交通省及び金融庁の許認可を取得いたしました。私募リートや私募ファンドの組成にあたっては、金融機関からの借入や投資家から出資を募ることとなります。したがって、経済環境の変化等により、不動産投資に対する意欲が減退した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (4）賃貸に関するリスク① 販売前の管理物件の空室時のリスク当社グループは、物件の竣工後に法人等と賃貸借契約もしくは当社子会社の株式会社グッドコムにて入居募集を行い、顧客への引渡時点においては、入居者がいる状態で販売できるよう努めております。物件の購入を検討される際は、入居者が既にいることから、安定的に賃料収入が得られる安心感もあり、購入意欲が促進される場合があります。したがって、不動産賃貸会社等に賃貸借契約に応じてもらえない場合や支払能力に支障が生じた場合、もしくは入居募集の効果が得られなかった場合は、販売に支障をきたし、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。② 販売後の賃貸管理物件の空室時のリスク当社グループでは、当社マンションを購入した個人投資家等との契約において、当該マンションの空室時に家賃保証をしております。また、当社子会社の株式会社グッドコムにおいては、入居者募集施策を積極的に行うとともに、社宅契約を推進することで、入居者が途絶えないようにしております。しかしながら、施策の効果が得られずに入居率が低下した場合は、空室保証費用が増加し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。③ 代位弁済時の信用リスク当社子会社の株式会社ルームバンクインシュアにおいて、不動産賃貸契約時に借主の保証人となる家賃債務保証業務を行っており、保証委託契約を締結した賃借人の家賃不払い等の債務不履行が発生した際に、賃貸人に対して代位弁済をしております。代位弁済額を抑制するため、保証委託契約前に行う審査の実施においては、自社の審査システムに基づき審査の適正の確保に努めております。しかしながら、経営環境や雇用環境が著しく悪化した場合は、代位弁済の増加や回収率の低下に伴う実際の貸し倒れや貸倒引当金の増加等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (5）資金繰りに関するリスク当社グループは、将来の業績拡大のため、東京23区のみならず１都３県の物件に対象範囲を広げ、仕入れを強化しております。仕入に当たっては、前述のとおり主に手付金のみで仕入契約を締結しており、事業主に対する不動産仕入資金の支払期限を物件引渡し後数ヵ月に設定し、未販売住戸においては、当該期限後に取得費用が発生します。そのため、当初は多額の仕入資金を負担しないことから、多くの仕入契約を締結しており、将来の業績拡大に努めております。しかしながら、将来的に物件引渡し時期が重なり、一時的に多額の物件取得費用が必要となる場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (6）有利子負債の依存と金利変動のリスク当社グループでは、不動産仕入資金を手付金等の自己負担のみとする等、金融機関からの借入を少なくし、有利子負債依存度の低減に努めておりますが、販売期間延長等による一定の借入も考慮し、資金調達手段の多様化を推進しております。しかしながら、有利子負債は一定の水準で推移すると想定され、金利が上昇した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度は、以下のとおりであります。（単位：百万円） 前連結会計年度末（2022年10月31日）当連結会計年度末（2023年10月31日）有利子負債残高(a)10,07240,380総資産額(b)24,45253,496有利子負債依存度(a／b)41.2％75.5％（注）有利子負債残高は、短期及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む。）、リース債務（１年内返済予定のリース債務を含む。）、社債（１年内償還予定の社債を含む。）の合計であります。(7）在庫に関するリスク当社グループは、マンション市況を考慮し、金融機関からの借入によりマンションの販売期間を延長する場合があります。したがって、販売期間の延長中に自然災害等の事故により、時価が取得原価を下回る等の場合は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 2006年７月５日）が適用され、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (8）事業の多角化に関するリスク① 新規事業に関するリスク当社グループは、事業拡大や収益の多様化を図るため、新規事業に積極的に取り組む方針であります。しかしながら、新規事業に着手したものの、想定通りに当該事業が進捗しない場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。② M&Aに関するリスク当社グループは、今後の業容拡大等の施策として、既存事業の拡大や新規事業への参入を目的としたM&Aを選択肢の一つとしております。M&Aの実施に当たっては、対象企業の財務、法務、ビジネス面等について、外部専門家の助言を含めた詳細なデューデリジェンスに加え、当社グループとのシナジー効果等を考慮した将来価値の測定について十分な検討を実施することにより、各種リスクの低減に努めております。しかしながら、当初想定したシナジー効果や業績拡大効果が得られない場合、また、M&A対象会社の業績不振によりのれんにかかる減損損失が発生する等の場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (9）人材に関するリスク当社グループの企業成長及び業容拡大のためには、人的資本の充実が必要であります。そのため、新卒採用や経験者の中途採用などによる人員拡大や研修による社員教育等を積極的に行い、人的資本の充実を図っております。しかしながら、人員が十分に確保できない場合や退職者が著しく増加した場合のサービス提供力の低下、また、人員拡大が収益に貢献しない場合のコスト増加により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (10)法的規制等に関するリスク当社グループは、宅地建物取引業法をはじめとする様々な不動産関連法令や、金融商品取引法等の法的規制を受けており、事業活動の継続にあたっては、下表に掲げる免許の保有が前提となります。なお、当社グループは、コンプライアンス体制の強化に努めており、本書提出日現在、これらの当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、関連法令等の規制が遵守できず、今後これらの許認可が取り消された場合又はこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。取得・登録者名取得年月・許認可等の名称及び所管官庁等許認可等の内容及び有効期限主な許認可等の取消事由株式会社グッドコムアセット（当社） 2021年７月９日宅地建物取引業者免許国土交通省宅地建物取引業に関する免許国土交通大臣(1)第9957号2021年７月10日から2026年７月９日まで以後５年ごとに更新宅地建物取引業法第５条、第66条及び第67条2019年７月11日不動産特定共同事業許可東京都不動産特定共同事業に関する許可東京都知事第124号不動産特定共同事業法第36条 株式会社グッドコム（連結子会社） 株式会社グッドコム（連結子会社）2009年７月24日宅地建物取引業者免許東京都宅地建物取引業に関する免許東京都知事(3)第90768号2019年７月25日から2024年７月24日まで以後５年ごとに更新宅地建物取引業法第５条、第66条及び第67条 2011年７月11日マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録国土交通省マンション管理業者に関する登録国土交通大臣(3)第033780号2021年７月12日から2026年７月11日まで以後５年ごとに更新マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条2021年９月２日賃貸住宅管理業者登録国土交通省賃貸住宅管理業者に関する登録国土交通大臣(01)第000911号2021年９月３日から2026年９月２日まで以後５年ごとに更新賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条及び第24条臺灣家得可睦股份有限公司（連結子会社）中華民国104年６月１日（2015年６月１日）不動産經紀業臺北市政府地政局不動産經紀業に関する許可 不動産經紀業管理条例第６条 株式会社グッドコムアセット投資顧問（連結子会社）2022年７月１日宅地建物取引業者免許東京都宅地建物取引業に関する免許東京都知事(1)第108025号2022年７月２日から2027年７月１日まで以後５年ごとに更新宅地建物取引業法第５条、第66条及び第67条2023年３月27日取引一任代理等認可国土交通省取引一任代理等認可国土交通大臣認可第150号宅地建物取引業法第50条の２、第67条の２2023年５月８日金融商品取引業登録関東財務局金融商品取引業に関する登録関東財務局長（金商）第3382号金融商品取引法第52条 (11)訴訟のリスク当社グループは、投資を目的とした新築マンションを販売しており、入居率の悪化や家賃相場の低下による賃貸収入の下落、金融機関の貸出金利の上昇による借入金返済負担の増加等、収支の悪化につながる様々な投資リスクが存在します。当社グループは、顧客に対し、これらの投資リスクについて十分説明を行い、理解していただいた上で売買契約を締結することにより、訴訟リスクの軽減を図っております。また、経営におけるコンプライアンスの重要性についても強く認識しており、役員及び従業員に対するコンプライアンス教育を徹底する等、コンプライアンス経営を推進することで、訴訟リスクの軽減に努めております。しかしながら、顧客からのクレームや訴訟等が発生した場合、その結果によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (12)瑕疵担保責任に関するリスク当社グループは、販売物件について瑕疵担保責任を負っており、瑕疵に備え住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。しかしながら、建設会社等の破綻により保険で賄いきれない補修工事費用等が発生した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (13)個人情報の漏えいリスク当社グループは、多くの顧客（潜在顧客を含む。）や入居者の個人情報を保有しております。個人情報の管理については、関連する社内規程を制定し、社内入退室管理やＰＣ等の持ち出し・持ち込みの管理等を徹底の上、社内情報管理システムのセキュリティー強化に取り組むとともに、役員及び従業員に対する個人情報保護に関する教育・研修を実施すること等により、個人情報の保護に関する法律に準拠したプライバシーマークを取得し、情報管理の徹底に努めております。しかしながら、昨今、サイバー攻撃は高度化かつ巧妙化していること等から、これらの対策にもかかわらず、当該情報が外部に漏えいした場合は、当社グループの社会的信用が低下し、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。 (14)経済状況等の変動リスク当社グループの主要事業は、景気動向、経済情勢、金利動向、販売価格動向、住宅税制等の各種税制及び建設業者の不正等の様々な外的要因の影響を受けることとなります。したがって、これら外的要因によって、販売価格の変動や個人消費の低迷、顧客購買意欲の低下が顕著化した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (15)災害等発生のリスク当社グループは、地震等の自然災害や未知なる感染症のパンデミックが発生した場合に備え、安否確認システムを導入する等、安全面を考慮し、事業を継続できるよう、リスク管理体制の構築を進めております。しかしながら、大規模な自然災害やパンデミックが発生した場合は、不動産投資マインドの低下による販売機会の損失、契約手続きの遅延、空室の長期化による空室保証費用の増加、開発物件の被災に伴う補修等による工事費上昇や完成遅延等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 | ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は以下のとおりであります。① 財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症が第５類感染症に位置付けられたことで、各種行動制限が緩和され、経済活動の正常化が進んでおり、個人消費の持ち直しの動きが見受けられました。一方で、ウクライナ情勢の長期化や中東における新たな地政学リスクに伴う資源価格の高騰等の影響により、依然として先行き不透明な状態が続いております。当社グループが属する不動産業界におきましては、原材料価格や人件費の上昇等による建築コストの高止まり等、今後も注意を要する状況にありますが、都市部を中心に住宅需要は引き続き堅調に推移していくことが予想されています。当社グループにおきましては、このような経営環境のもと、東京23区を中心に自社ブランド新築マンション「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズとして、「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」、「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」及び「GENOVIA skyrun（ジェノヴィア スカイラン）」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、広告宣伝の強化等に取り組んでまいりました。また、新規事業として、アセットマネジメント業務におけるストックビジネス拡大のため、2023年10月期までに約400億円規模（23棟1,190戸）の私募ファンド組成に向け、各所と調整を続けてまいりました。しかしながら、ファンド規模が大きいこと及び金利上昇局面等の投資環境の悪化等により、2023年10月末までに組成に至りませんでした。加えて、同物件において、ホールセールでの機関投資家向け１棟販売を行うため、数社と条件交渉を行っておりましたが10月までに売上計上ができませんでした。これらにより、当連結会計年度においては14棟、全715戸を販売し、仕入については、46棟、全3,408戸の仕入を行いました。以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は22,190百万円（前期比44.6％減）、営業利益は2,141百万円（同53.6％減）、経常利益は1,788百万円（同58.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,030百万円（同64.0％減）となりました。 セグメント別の業績は、以下のとおりであります。 Ａ．ホールセール当連結会計年度では、法人に対し、自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを６棟、全247戸販売いたしました。以上の結果、売上高は8,673百万円（前期比72.4％減）、セグメント利益は1,248百万円（同73.2％減）となりました。Ｂ．リテールセールス当連結会計年度では、国内外の個人投資家に対し、自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを11棟、全468戸販売いたしました。以上の結果、売上高は11,649百万円（前期比60.9％増）、セグメント利益は584百万円（前期は358百万円のセグメント損失）となりました。 Ｃ．リアルエステートマネジメント当連結会計年度では、建物管理及び賃貸管理戸数の堅調な増加に加え、月末入居率９割超を毎月達成いたしました。以上の結果、売上高は1,926百万円（前期比33.5％増）、セグメント利益は436百万円（前期比26.0％増）となりました。Ｄ．その他その他の区分は、新規上場及び上場後IR・資本政策に関するコンサルティング、不動産小口化商品販売事業Good Com Fundで構成されております。当連結会計年度から、連結子会社化した株式会社グッドコムアセット投資顧問を当セグメントに含めたことにより、販売費及び一般管理費が増加したことから増収減益となりました。以上の結果、売上高は37百万円（前期比5.8％増）、セグメント損失は187百万円（前期は58百万円のセグメント損失）となりました。② キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）は、前年度末に比べ3,615百万円減少し、8,040百万円（前年度末比31.0％減）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動の結果、33,170百万円の資金減少（前年度は3,482百万円の資金増加）となりました。主な要因は、棚卸資産の増加額が31,191百万円あったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動の結果、53百万円の資金減少（前年度は255百万円の資金減少）となりました。主な要因は、敷金の差入による支出が38百万円あったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動の結果、29,446百万円の資金増加（前年度は455百万円の資金増加）となりました。主な要因は、長期借入金の返済による支出が3,131百万円あった一方で、長期借入れによる収入が20,887百万円、短期借入金の純増額が12,638百万円それぞれあったことによるものであります。③ 生産、受注及び販売の実績Ａ．生産実績該当事項はありません。Ｂ．受注実績該当事項はありません。Ｃ．販売実績販売実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自 2022年11月１日至 2023年10月31日）販売戸数（戸）金額（千円） 前年同期比（％）ホールセール2478,673,19027.6リテールセールス46811,649,151160.9リアルエステートマネジメント－1,926,213133.5その他－37,950105.8合計71522,286,50455.6（注）最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自 2021年11月１日至 2022年10月31日）当連結会計年度（自 2022年11月１日至 2023年10月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）大江戸合同会社－－4,318,63919.5株式会社ＢＲＩ－－3,201,98414.4 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 （1）連結財務諸表 注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮した上で行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、結果としてこれらの見積りと実績が異なる場合があります。また、特に以下の重要な会計方針及び見積りの適用が、その作成において用いられる見積り及び予測により、当社グループの連結財務諸表に大きな影響を及ぼすと考えております。 （販売用不動産の評価）当社グループが保有する棚卸資産のうち、主なものは販売用不動産であり、販売用不動産の評価は、個別法による原価法を採用しており、事業計画上の販売見込額から販売経費見込額を控除した正味売却価額が取得原価を下回るものについては、その差額を費用処理しております。なお、当連結会計年度において、簿価の切り下げは行っておりません。当該販売見込額の見積りにおいて、過去の販売実績や、市場動向を反映した賃料収益を割引計算する収益還元法を基礎に算定した価格を参考にしているため、想定賃料、還元利回りを主要な仮定としております。なお、将来の市況悪化や大規模な自然災害による販売用不動産の被災等により、市場価格の著しい下落が発生し、事業計画が修正される等、主要な仮定に変動が生じた場合、翌連結会計年度の連結財務諸表に影響を与える可能性があります。販売用不動産の評価の詳細については、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（1）連結財務諸表 注記事項」の「重要な会計上の見積り」に記載のとおりであります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容Ａ．経営成績の分析（売上高）当連結会計年度の売上高は、22,190百万円 （前期比44.6％減）となりました。ホールセールの売上高は、247戸を販売し、8,673百万円（前期比72.4％減）となりました。これは、私募ファンド又は１棟バルク販売で想定していた23棟1,190戸の販売時期がずれたためであります。リテールセールスの売上高は、468戸を販売し、11,649百万円（前期比60.9％増）となりました。これは、新型コロナウイルス感染症が第５類感染症に位置付けられ、営業活動に制限がなかったことから、前連結会計年度より249戸増加したことによるものであります。 （売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上原価は、16,622百万円（前期比48.8％減）となりました。これは主に、売上高の減少によるものであります。その結果、当連結会計年度の売上総利益は、5,568百万円（前期比26.8％減）となりました。なお、相対的に売上総利益率の高いリテールセールスの販売が増加し、売上高に占める割合が高まったため、売上総利益率は、前連結会計年度より6.1ポイント上昇し、25.1％となりました。 （販売費及び一般管理費、営業利益）当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、3,427百万円（前期比14.5％増）となりました。これは主に、リテールセールスの販売が増加したことによる従業員給与の増加及び販売用不動産の取得に伴う借入に係る登記費用の増加によるものであります。その結果、当連結会計年度の営業利益は、2,141百万円（前期比53.6％減）となりました。なお、売上高の減少により固定費割合が高まったこと及び販売効率の高いホールセールの１棟販売が減少したため、営業利益率は、前連結会計年度より1.9ポイント減少し、9.6％となりました。 （営業外損益、経常利益）当連結会計年度の営業外収益は、108百万円（前期比84.2％増）、営業外費用は、461百万円（前期比40.2％増）となりました。これは主に、販売用不動産の取得に伴う借入金に係る支払利息が増加したことによるものであります。その結果、当連結会計年度の経常利益は、1,788百万円（前期比58.8％減）となりました。 （特別利益、特別損失、税引前当期純利益）当連結会計年度の特別利益は、17百万円（前期は計上なし）、特別損失は、133百万円（前期比41.3％増）となりました。これは主に、株式会社ルームバンクインシュアの連結子会社化の際に発生したのれんについて、当連結会計年度において70百万円の減損損失を計上したことによるものであります。その結果、当連結会計年度の税引前当期純利益は、1,672百万円（前期比60.6％減）となりました。 （法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益）当連結会計年度の法人税等は、642百万円（53.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は、1,030百万円（64.0％減）となりました。 Ｂ．財政状態の分析（流動資産）当連結会計年度末における流動資産は53,002百万円となり、前年度末に比べ29,368百万円増加いたしました。主な要因は、現金及び預金が3,615百万円減少した一方で、販売用不動産が26,166百万円、仕掛販売用不動産が4,915百万円それぞれ増加したことによるものであります。 （固定資産）当連結会計年度末における固定資産は494百万円となり、前年度末に比べ323百万円減少いたしました。主な要因は、関係会社株式が239百万円、のれんが105百万円それぞれ減少したことによるものであります。 （流動負債）当連結会計年度末における流動負債は30,564百万円となり、前年度末に比べ22,519百万円増加いたしました。主な要因は、23棟1,190戸の物件売却の期ずれにより、短期借入金が12,638百万円、１年内返済予定の長期借入金が11,343百万円それぞれ増加したことによるものであります。 （固定負債）当連結会計年度末における固定負債は11,324百万円となり、前年度末に比べ6,388百万円増加いたしました。主な要因は、開発用地の取得等により長期借入金が6,412百万円増加したことによるものであります。 （純資産）当連結会計年度末における純資産合計は11,608百万円となり、前年度末に比べ136百万円増加いたしました。主な要因は、配当の支払により利益剰余金が862百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,030百万円増加したことによるものであります。 ③ 経営成績に重要な影響を与える要因当社グループは、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおり、事業内容、経済状況、法的規制等、様々なリスク要因が経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。当社グループは、これらのリスク要因について注視するとともに、リスクを低減できるよう適切な対応を行ってまいります。④ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容ならびに資本の財源及び資金の流動性に係る情報キャッシュ・フローの状況については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに借入条件を勘案し、金融機関から借入れております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性の維持が重要であると認識しておりますので、金融機関からの借入れや社債の発行、新株式発行による増資等、手許資金とのバランスを考慮し、成長原資である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度については、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。 |
| 経営上の重要な契約等 | ５【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。 |
| 研究開発活動 | ６【研究開発活動】 該当事項はありません。 |
| 設備投資等の概要 | １【設備投資等の概要】 該当事項はありません。 |
| 主要な設備の状況 | ２【主要な設備の状況】 (1）提出会社2023年10月31日現在 事業所名(所在地)設備の内容帳簿価額（千円）従業員数（名）建物及び構築物その他合計本社（東京都新宿区他１支店）事務所設備等47,9229,97857,901121（注）１．現在休止中の主要な設備はありません。２．帳簿価額のうち、「その他」は工具、器具及び備品であり、大阪支店の工具、器具及び備品が259千円含まれております。３．提出会社はホールセール、リテールセールス、リアルエステートマネジメント及びその他のセグメント事業を営んでおりますが、ほとんどの設備が共有的に使用されておりますので、セグメント別に分類せず一括して記載しております。そのため、「セグメントの名称」も記載しておりません。４．本社は全て賃借物件であり、年間賃借料は194,032千円であり、連結子会社である株式会社グッドコム、株式会社ルームバンクインシュア、株式会社グッドコムアセット投資顧問及び株式会社キャピタルサポートコンサルティングに一部を貸与しております。また、大阪支店も全て賃借物件であり、年間賃借料は2,559千円であり、連結子会社である株式会社ルームバンクインシュアに一部を貸与しております。(2）国内子会社重要性がないため、記載を省略しております。(3）在外子会社重要性がないため、記載を省略しております。 |
| 設備の新設、除却等の計画 | ３【設備の新設、除却等の計画】 該当事項はありません。 |
Employees
| 平均年齢（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 30 |
| 平均勤続年数（年）、提出会社の状況、従業員の状況 | 4 |
| 平均年間給与、提出会社の状況、従業員の状況 | 6,070,000 |
Investment
| 株式の保有状況 | （５）【株式の保有状況】 ① 投資株式の区分の基準及び考え方当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式の区分について、純投資目的とは、専ら株式の価値の変動又は株式に係る配当によって利益を受けることを目的とする場合と考えております。一方、純投資目的以外とは、当社の企業価値の向上及び当社株主の中長期的な利益に繋がる場合と考えております。 ② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式Ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法ならびに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容当社は、相手企業との関係・提携強化を図る目的で、他の上場会社の株式を保有する場合があります。個別の株式については、保有を継続することが当社の持続的な成長と中長期的な企業価値の向上に資すると判断されるか否かについて、毎年取締役会にて検証いたします。なお、具体的な検証の内容としては、①当該企業の価値向上につながるか否か、②発行会社における財務の健全性に悪影響を及ぼすか否か及び及ぼす場合にはその影響、③当社の企業価値を毀損させる可能性があるか否か等を総合的な観点から合理性を確認しております。 Ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額 銘柄数（銘柄）貸借対照表計上額の合計額（千円）非上場株式14,996非上場株式以外の株式1457 （当事業年度において株式数が増加した銘柄）該当事項はありません。 （当事業年度において株式数が減少した銘柄） 銘柄数（銘柄）株式数の減少に係る売却価額の合計額（千円）非上場株式－－非上場株式以外の株式129,661 Ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報特定投資株式銘柄当事業年度前事業年度保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由当社の株式の保有の有無株式数（株）株式数（株）貸借対照表計上額（千円）貸借対照表計上額（千円）株式会社ジャックス885,555当社顧客が利用する住宅ローンの提携先として取引があり、良好な関係・提携強化を目的として、取引先持株会に加入しております。無45720,057（注）当社は、特定投資株式における定量的な保有効果の記載が困難であるため、保有の合理性を検証した方法について記載いたします。保有を継続することが当社の持続的な成長と中長期的な企業価値の向上に資すると判断されるか否か、発行会社の持続的な成長と中長期的な企業価値の向上に繋がるかどうか等の見地から総合的に判断した結果、現状保有する政策保有株式については、保有方針に沿った目的で保有していることを確認しております。 みなし保有株式該当事項はありません。 ③ 保有目的が純投資目的である投資株式該当事項はありません。 ④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの該当事項はありません。 ⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの該当事項はありません。 |
| 株式数が減少した銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 銘柄数、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 4,996,000 |
| 銘柄数、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 1 |
| 貸借対照表計上額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 457,000 |
| 株式数の減少に係る売却価額の合計額、非上場株式以外の株式、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式、提出会社 | 29,661,000 |
| 株式数、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 88 |
| 貸借対照表計上額、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 457,000 |
| 銘柄、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 株式会社ジャックス |
| 当該株式の発行者による提出会社の株式の保有の有無、保有目的が純投資目的以外の目的である特定投資株式の明細、提出会社 | 無 |
Shareholders
| 大株主の状況 | （６）【大株主の状況】 2023年10月31日現在 氏名又は名称住所所有株式数（株）発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 長嶋 義和東京都新宿区9,579,48033.27 長嶋 弘子東京都新宿区3,392,00011.78 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）東京都港区浜松町２－11－３2,233,4007.76 吉田 知広大阪府大阪市淀川区811,4002.82 株式会社日本カストディ銀行（信託口）東京都中央区晴海１－８－12695,6002.42 MSIP CLIENT SECURITIES（常任代理人 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社）25 CABOT SQUARE, CANARY WHARF, LONDON E14 4QA, U.K．（東京都千代田区大手町１－９－７）305,7001.06 増田 明彦大阪府枚方市262,3000.91 川満 隆詞東京都中野区242,3000.84 むさし証券株式会社埼玉県さいたま市大宮区桜木町４－333－13235,4000.82 BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM CLIENT ACCTS M ILM FE（常任代理人 株式会社三菱UFJ銀行）2 KING EDWARD STREET, LONDON EC1A 1HQ UNITED KINGDOM（東京都千代田区丸の内２－７－１）186,7080.65計－17,944,28862.32 （注）長嶋義和氏の所有株式数は、資産管理会社である株式会社long-islandの株式数を合算して記載しております。 |
| 株主数－金融機関 | 9 |
| 株主数－金融商品取引業者 | 21 |
| 株主数－外国法人等－個人 | 34 |
| 連結株主資本等変動計算書 | ③【連結株主資本等変動計算書】 前連結会計年度（自 2021年11月１日 至 2022年10月31日） （単位：千円） 株主資本資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高1,595,3421,503,8427,094,234△986,6229,206,796当期変動額 新株の発行（新株予約権の行使）490490 980剰余金の配当 △616,395 △616,395親会社株主に帰属する当期純利益 2,858,315 2,858,315自己株式の処分 △637 17,98717,350自己株式処分差損の振替 637△637 －連結範囲の変動 271 271株主資本以外の項目の当期変動額（純額） －当期変動額合計4904902,241,55417,9872,260,522当期末残高1,595,8321,504,3329,335,789△968,63411,467,319 （単位：千円） その他の包括利益累計額純資産合計その他有価証券評価差額金為替換算調整勘定その他の包括利益累計額合計当期首残高4,114△1,9512,1629,208,959当期変動額 新株の発行（新株予約権の行使） －980剰余金の配当 －△616,395親会社株主に帰属する当期純利益 －2,858,315自己株式の処分 －17,350自己株式処分差損の振替 －－連結範囲の変動 －271株主資本以外の項目の当期変動額（純額）2,1802862,4662,466当期変動額合計2,1802862,4662,262,989当期末残高6,294△1,6654,62911,471,948 当連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） （単位：千円） 株主資本資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計当期首残高1,595,8321,504,3329,335,789△968,63411,467,319当期変動額 新株の発行（新株予約権の行使）112112 224剰余金の配当 △862,264 △862,264親会社株主に帰属する当期純利益 1,030,138 1,030,138自己株式の取得 △34△34自己株式の処分 4,342 10,34714,689連結範囲の変動 △40,192 △40,192株主資本以外の項目の当期変動額（純額） －当期変動額合計1124,454127,68010,312142,559当期末残高1,595,9441,508,7869,463,469△958,32111,609,879 （単位：千円） その他の包括利益累計額純資産合計その他有価証券評価差額金為替換算調整勘定その他の包括利益累計額合計当期首残高6,294△1,6654,62911,471,948当期変動額 新株の発行（新株予約権の行使） －224剰余金の配当 －△862,264親会社株主に帰属する当期純利益 －1,030,138自己株式の取得 －△34自己株式の処分 －14,689連結範囲の変動 －△40,192株主資本以外の項目の当期変動額（純額）△6,125△35△6,160△6,160当期変動額合計△6,125△35△6,160136,399当期末残高169△1,700△1,53111,608,348 |
| 株主数－外国法人等－個人以外 | 59 |
| 株主数－個人その他 | 12,172 |
| 株主数－その他の法人 | 56 |
| 株主数－計 | 12,351 |
| 氏名又は名称、大株主の状況 | BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM CLIENT ACCTS M ILM FE（常任代理人 株式会社三菱UFJ銀行） |
| 株主総利回り | 3 |
| 株主総会決議による取得の状況 | （１）【株主総会決議による取得の状況】 該当事項はありません。 |
| 株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容 | （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】 区分株式数（株）価格の総額（円）当事業年度における取得自己株式3634,488当期間における取得自己株式――（注）当期間における取得自己株式には、2024年１月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式は含まれておりません。 |
Shareholders2
| 自己株式の取得 | -34,000 |
| 自己株式の取得による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー | -34,000 |
| 発行済株式及び自己株式に関する注記 | １．発行済株式の種類及び総数ならびに自己株式の種類及び株式数に関する事項 当連結会計年度期首株式数（株）当連結会計年度増加株式数（株）当連結会計年度減少株式数（株）当連結会計年度末株式数（株）発行済株式 普通株式（注）１,２,３15,249,20015,281,200－30,530,400合計15,249,20015,281,200－30,530,400自己株式 普通株式（注）１,４,５,６878,119878,15518,7611,737,513合計878,119878,15518,7611,737,513（注）１．2022年11月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。２．普通株式の発行済株式総数の増加のうち15,249,200株は、株式分割によるものであります。３．普通株式の発行済株式総数の増加のうち32,000株は、ストック・オプションの権利行使に伴う新株の発行によるものであります。４．普通株式の自己株式の株式数の増加のうち878,119株は、株式分割によるものであります。５．普通株式の自己株式の株式数の増加のうち36株は、単元未満株式の買取りによるものであります。６．普通株式の自己株式の株式数の減少のうち18,761株は、役員に対する譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分によるものであります。 |
Audit
| 監査法人１、連結 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、連結 | 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 ２０２４年１月３０日株式会社グッドコムアセット 取締役会 御中 EY新日本有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士奥見 正浩 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士結城 洋治 ＜財務諸表監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社グッドコムアセットの２０２２年１１月１日から２０２３年１０月３１日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社グッドコムアセット及び連結子会社の２０２３年１０月３１日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、不動産販売事業を行っており、当該事業に関連して保有する不動産のうち竣工済み物件について、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、連結貸借対照表上、棚卸資産として、販売用不動産３６,４０５,８９３千円（総資産の６８.０％）を計上している。不動産販売事業においては、将来の販売市況における購買者の需要動向やマンションの供給動向等の住宅販売市況の変化、金利動向等の金融環境の変化、競合他社との競争激化により顧客への販売が計画どおり進捗しないリスクに晒されており、販売価格の下落等に起因し、販売用不動産に評価損が発生する可能性がある。販売用不動産の評価は、個別法による原価法を採用しており、事業計画上の販売見込額から販売経費見込額を控除した正味売却価額が取得原価を下回るものについては、その差額を費用処理している。当該販売見込額の見積りにおいて、過去の販売実績や、市場動向を反映した賃料収益を割引計算する収益還元法を基礎に算定した価格を参考にしているため、想定賃料、還元利回りを主要な仮定としている。これらの主要な仮定である想定賃料、還元利回りは、住宅販売市況における環境の変化や金利変動の影響等を受けるため、経営者の予測にかかる判断に不確実性を伴うものである。上記のとおり、販売用不動産の評価は、連結財務諸表への潜在的な影響が大きく、経営者による判断を伴うため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。当監査法人は、販売用不動産の評価について、主として以下の監査手続を実施した。・ 販売用不動産の販売方針について経営者及び担当役員と協議を行うとともに、取締役会議事録を閲覧した。・ 評価に影響する事象の有無を把握するために、竣工から一定期間を経過した重要な販売用不動産について、現場物件の状態や周辺環境の視察を実施した。・ 想定賃料の見積りについて、外部機関が公表している近隣取引事例と比較することにより検討した。・ 売価の算定に用いる割引率（還元利回り）の見積りについて、利用可能な外部機関が公表している情報と比較することにより検討した。・ 販売用不動産の販売見込額の見積りについて、過年度における見積りとその後の販売実績、類似販売事例を比較することにより検討した。・ 販売用不動産の評価に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 連結財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 ＜内部統制監査＞監査意見当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社グッドコムアセットの２０２３年１０月３１日現在の内部統制報告書について監査を行った。当監査法人は、株式会社グッドコムアセットが２０２３年１０月３１日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。 内部統制監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。 利害関係会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産の評価監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由監査上の対応会社は、不動産販売事業を行っており、当該事業に関連して保有する不動産のうち竣工済み物件について、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、連結貸借対照表上、棚卸資産として、販売用不動産３６,４０５,８９３千円（総資産の６８.０％）を計上している。不動産販売事業においては、将来の販売市況における購買者の需要動向やマンションの供給動向等の住宅販売市況の変化、金利動向等の金融環境の変化、競合他社との競争激化により顧客への販売が計画どおり進捗しないリスクに晒されており、販売価格の下落等に起因し、販売用不動産に評価損が発生する可能性がある。販売用不動産の評価は、個別法による原価法を採用しており、事業計画上の販売見込額から販売経費見込額を控除した正味売却価額が取得原価を下回るものについては、その差額を費用処理している。当該販売見込額の見積りにおいて、過去の販売実績や、市場動向を反映した賃料収益を割引計算する収益還元法を基礎に算定した価格を参考にしているため、想定賃料、還元利回りを主要な仮定としている。これらの主要な仮定である想定賃料、還元利回りは、住宅販売市況における環境の変化や金利変動の影響等を受けるため、経営者の予測にかかる判断に不確実性を伴うものである。上記のとおり、販売用不動産の評価は、連結財務諸表への潜在的な影響が大きく、経営者による判断を伴うため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。当監査法人は、販売用不動産の評価について、主として以下の監査手続を実施した。・ 販売用不動産の販売方針について経営者及び担当役員と協議を行うとともに、取締役会議事録を閲覧した。・ 評価に影響する事象の有無を把握するために、竣工から一定期間を経過した重要な販売用不動産について、現場物件の状態や周辺環境の視察を実施した。・ 想定賃料の見積りについて、外部機関が公表している近隣取引事例と比較することにより検討した。・ 売価の算定に用いる割引率（還元利回り）の見積りについて、利用可能な外部機関が公表している情報と比較することにより検討した。・ 販売用不動産の販売見込額の見積りについて、過年度における見積りとその後の販売実績、類似販売事例を比較することにより検討した。・ 販売用不動産の評価に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、連結 | 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、連結 | 販売用不動産の評価 |
| 内容及び理由、監査上の主要な検討事項、連結 | 会社は、不動産販売事業を行っており、当該事業に関連して保有する不動産のうち竣工済み物件について、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、連結貸借対照表上、棚卸資産として、販売用不動産３６,４０５,８９３千円（総資産の６８.０％）を計上している。不動産販売事業においては、将来の販売市況における購買者の需要動向やマンションの供給動向等の住宅販売市況の変化、金利動向等の金融環境の変化、競合他社との競争激化により顧客への販売が計画どおり進捗しないリスクに晒されており、販売価格の下落等に起因し、販売用不動産に評価損が発生する可能性がある。販売用不動産の評価は、個別法による原価法を採用しており、事業計画上の販売見込額から販売経費見込額を控除した正味売却価額が取得原価を下回るものについては、その差額を費用処理している。当該販売見込額の見積りにおいて、過去の販売実績や、市場動向を反映した賃料収益を割引計算する収益還元法を基礎に算定した価格を参考にしているため、想定賃料、還元利回りを主要な仮定としている。これらの主要な仮定である想定賃料、還元利回りは、住宅販売市況における環境の変化や金利変動の影響等を受けるため、経営者の予測にかかる判断に不確実性を伴うものである。上記のとおり、販売用不動産の評価は、連結財務諸表への潜在的な影響が大きく、経営者による判断を伴うため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 |
| 開示への参照、監査上の主要な検討事項、連結 | 注記事項（重要な会計上の見積り） |
| 監査上の対応、監査上の主要な検討事項、連結 | 当監査法人は、販売用不動産の評価について、主として以下の監査手続を実施した。・ 販売用不動産の販売方針について経営者及び担当役員と協議を行うとともに、取締役会議事録を閲覧した。・ 評価に影響する事象の有無を把握するために、竣工から一定期間を経過した重要な販売用不動産について、現場物件の状態や周辺環境の視察を実施した。・ 想定賃料の見積りについて、外部機関が公表している近隣取引事例と比較することにより検討した。・ 売価の算定に用いる割引率（還元利回り）の見積りについて、利用可能な外部機関が公表している情報と比較することにより検討した。・ 販売用不動産の販売見込額の見積りについて、過年度における見積りとその後の販売実績、類似販売事例を比較することにより検討した。・ 販売用不動産の評価に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。 |
| その他の記載内容、連結 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
Audit1
| 監査法人１、個別 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 独立監査人の報告書、個別 | 独立監査人の監査報告書 ２０２４年１月３０日株式会社グッドコムアセット 取締役会 御中 EY新日本有限責任監査法人 東京事務所 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士奥見 正浩 指定有限責任社員業務執行社員 公認会計士結城 洋治 監査意見当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社グッドコムアセットの２０２２年１１月１日から２０２３年１０月３１日までの第１８期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社グッドコムアセットの２０２３年１０月３１日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。 監査意見の根拠当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。 財務諸表監査における監査人の責任監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。 利害関係 会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。以 上 （注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。 |
| 監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 販売用不動産の評価連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| 全体概要、監査上の主要な検討事項、個別 | 監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 |
| 見出し、監査上の主要な検討事項、個別 | 販売用不動産の評価 |
| 連結と同一内容である旨、監査上の主要な検討事項、個別 | 連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（販売用不動産の評価）と同一内容であるため、記載を省略している。 |
| その他の記載内容、個別 | その他の記載内容その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。 |
BS資産
| 建物及び構築物（純額） | 52,551,000 |
| 工具、器具及び備品（純額） | 9,978,000 |
| 有形固定資産 | 57,901,000 |
| ソフトウエア | 1,262,000 |
| 無形固定資産 | 1,262,000 |
| 投資有価証券 | 5,454,000 |
| 長期前払費用 | 23,110,000 |
| 繰延税金資産 | 421,357,000 |
| 投資その他の資産 | 886,598,000 |
BS負債、資本
| 短期借入金 | 14,686,221,000 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 14,380,169,000 |